בשבוע שעבר רשמתי בכלליות על עוגני משכנתא והסברתי ב"גדול" מהם העוגנים, כיצד צריך להתייחס אליהם ומה ההבדל בין העוגן למרווח. אני ממליץ למי שעדיין לא קרא את הפוסט לגשת ולקרוא אותו כי הוא הבסיס לפוסט הזה וחשוב שתלמדו את החומר מההתחלה ולא מהאמצע כי אחרי זה יהיה קשה לכם להבין.
בפוסט הבא אני אנסה לסקור את העוגנים הקיימים היום בבנקים ואנסה לעשות לכם סדר בנושא,
אני אפרט על כל עוגן ועוגן ואנסה לבחון אותו במספר פרמטרים חשובים.
הפרמטרים שאני אבחן הם:
- על מה מתבסס העוגן? (כלומר, מה הוא משקף בעצם?)
- למה הוא משתנה? (מה יגרום לו לעלות ומה יגרום לו לרדת?)
- באיזה בנק ניתן לקבל אותו?
- מה הוא עשה מבחינה היסטורית? (כלומר, אני אתן לכם קישור בו תוכלו לצפות בשערים ההיסטוריים של העוגן)
נקודה חשובה לציון,
במחקר שביצעתי מצאתי עוגנים מסויימים של בנקים שכמעט ולא ניתן לעקוב אחריהם, במידה ולמישהו יש רעיון טוב יותר ממה שאציג פה בפוסט הוא יותר ממוזמן לעזור לכולנו ולתת לנו את התשובות.
אז נתחיל, הנה כל העוגנים הקיימים:
עוגן משכנתאות צמודות מדד
העוגן הזה בעצם מתאר לנו את הריבית הממוצעת שניתנה בחודש שעבר על משכנתאות צמודות מדד (שימו לב, מדובר על מסלולים בריבית קבועה צמודת מדד ומשתנה צמודת מדד).
העוגן הזה מבוסס על פי תקופות ובעצם אם נסתכל בטבלה נוכל להבחין מהי הריבית הממוצעת לכל תקופה ובנוסף נוכל לקבל גם את הריבית הממוצעת הכללית לכל התקופות (זה ממוצע משוקלל כמובן).
העוגן ישתנה כאשר יהיה שינוי בריביות המשכנתא, ומכיוון שריביות המשכנתא בדרך כלל מושפעות באופן ישיר מריבית הפריים אז ניתן לומר שכאשר ריבית הפריים תעלה אז באופן טבעי ריבית העוגן תעלה והפוך. שימו לב שמכיוון שהנתונים נאספים מדי חודש השינוי בעוגן הוא איטי יותר מהשינוי בריבית הפריים והוא לא מותאם ב- 100% אלא רק הולך באותה המגמה.
ניתן לקבל את "עוגן משכנתאות צמודות מדד" בכל הבנקים כמעט, ישנם כאלו שמתייחסים לכל תקופה בנפרד וישנם כאלו שהעוגן שלהם הוא בעצם הריבית הממוצעת הכללית.
הנה קישור לטבלה של עוגן משכנתאות צמודות מדד
עוגן מק"מ לשנה
זהו עוגן שעוקב אחר התשואות של מלווה קצר מועד שנסחרות למשך שנה.
בעברית פשוטה אסביר כי המדינה מבקשת "הלוואה" מהסוחרים בשוק ההון ומוכנה בהתאם לכך לתת להם ריבית (תשואה), יש הלוואות לתקופות ארוכות ויש הלוואות לתקופות קצרות, התקופה שאנו מדברים עליה כעת היא יחסית קצרה (שנה) ועליה המדינה מוכנה לתת לכם ריבית מסויימת.
מכיוון שמדובר בנייר ערך סחיר אז התשואה משתנה מדי יום ובעצם בכל יום אנו נראה עוגן חדש.
העוגן הזה גם כן מושפע באופן ישיר ממצב הריבית במשק (פריים) וכאשר הפריים יעלה אז באופן טבעי הוא יעלה ולהיפך. שוב חשוב להדגיש כי הוא לא עולה או יורד מיד אחרי השינוי בפריים אלא כוחות השוק עובדים יותר לאט והעליה או הירידה איטיים יחסית לשינוי שקרה.
הבנקים שעובדים איתו: לאומי, פועלים ונדמה לי שגם איגוד.
הנה קישור לטבלה של עוגן מק"מ לשנה
(חשוב להסתכל על השורה שמדברת על שנה ולא על שורות אחרות).
עוגן משתנה כל חמש שנים לא צמוד למדד
זהו עוגן יחסית חדש בעולם המשכנתאות והוא משמש את אלו שלוקחים מסלול משתנה כל חמש שנים שאינו צמוד למדד.
העוגן בעצם משקף את התשואות שניתנות על אג"ח מדינה (לא צמודות מדד) לתקופות של חמש שנים.
בעברית פשוטה, כפי שהסברתי מקודם המדינה מגייסת כסף מהאזרחים באמצעות אגרות חוב, לכל אגרת חוב יש מועד תפוגה וכשאנו מדברים על העוגן הנ"ל אנו מדברים על תאריך תפוגה של חמש שנים.
כאשר נרצה לבדוק מהו העוגן אנו בעצם נבדוק מהי הריבית שמקבלים אלו שקונים אגרת חוב מהמדינה לתקופה של חמש שנים.
את העוגן הזה ניתן למצוא בבנקים הבאים: טפחות, לאומי ופועלים.
הנה קישור לעוגן של משתנה כל חמש שנים לא צמודה למדד.
(שימו לב, יש להתייחס לשורה הקלנדרית של 2013 לתקופה של חמש שנים).
עוגן מבוסס תשואות אג"ח
בנק טפחות (עד כמה שאני יודע) הוא הבנק היחיד שעובד עם עוגן זה והוא משתמש בו לחישוב המשתנה כל חמש שנים הצמודה בעיקר.
העוגן הזה גם כן מתבסס על תשואות האג"ח צמוד המדד שנקרא גליל (אג"ח מדינה לא צמודות מדד) והוא גם כן מושפע באופן ישיר מריבית המשק ומהציפיות לאינפלציה.
להלן קישור לטבלת הריביות של העוגן אג"ח ל-5 שנים. יש להתייחס לטור האמצעי (5 שנים) ולהוסיף לו מרווח קבוע של 0.85 וכך תגיעו לעוגן המדויק (ותודה לגולש רועי על הקישור).
עוגן A של בנק הפועלים
עוד עוגן שייחודי לבנק מסויים, גם כאן העוגן מבוסס על אג"ח גליל (מדינה לא צמודות מדד) והפעם מדובר על הממוצע של התשואות שהאג"ח נותן (ההבדל מהעוגן הקודם של טפחות, הוא שפועלים מדבר על "ממוצע" וטפחות ממש מתייחס לתקופת שנים ספיציפית).
גם כאן לא מצאתי קישור ישיר לממוצע התשואות ואני מסתפק בקישור כללי לתשואות האג"ח.
לסיכום,
אני מודע לכך שהפוסט היה קצת ארוך ומייגע, אין לי ספק שהוא ישופר בימים הקרובים כאשר אקבל תגובות ורשמים מכם והצעות לשיפור.
העיקר שבסוף יהיה לנו פוסט מסודר שיסביר על כל עוגן ועעוגן ויראה לנו היכן ניתן למצוא אותו.
כמו כן, אני עובד על דף מרוכז בו אפרסם את כל העוגנים באופן מסודר וברור אבל זה ייקח מעט זמן אז התאזרו עד אז בסבלנות.
תודה רבה!
מלמד ומחכים כתמיד.
האם אתה יכול לאמר מנתחים מה העוגן קל״צ של בנק הפועלים?
השוואה מעניינת יכול להיות פר מסלול מה העוגנים שהבנקים מציעים ויתרונות וחסרונות.
׳תודה.
שלום מוטי,
לא הבנתי מה זה "עוגן קל"צ"?
עוגן קיים רק בריביות משתנות.
תודה על המאמר המחכים.
לגבי עוגן קל"צ גם אני מחפש מידע בנושא.
העוגן הזה קיים בבנקים והוא משמש למי שלוקח לדוג' משכנתא
לפי קצב בניה.
לדוג' מי שאישרו לו ב3.5 קל"צ ל15 שנה, ומשך חלק ראשון.
כשיבוא למשוך את החלק השני יבדקו כמה העוגן ועל פיו יקבל את
הרבית הבאה (על בסיס ה3.5 שסגר + תזוזת העוגן).
אני לקחתי לפני כחודש ברבית קלצ חלק ראשון, וכעת למרות שהרביות ירדו לפי תשואות האגחים העוגן עלה…
לכן אשמח להבין איך עובד העוגן בבנק, כדי לתזמן את המשיכות הבאות.
שלום יוסף,
אין לי את הנוסחה המדויקת אבל הבנק חייב לתת לך אותה
אשמח אם תפרסם לאחר מכן פה את שם הבנק ואת הנוסחה המדויקת
בהצלחה
מה שכדאי להסביר הוא שלבנק 2 אפשרויות של מה לעשות עם הכסף שלו (שהוא בעצם שלנו שנימצא בחסכונות)
1. להשקיע באפיקי ההשקעה השונים (תשואות אג"ח, מק"מ וכו') – ולקבל בעבורם את הריבית שמציעה המדינה
2. לתת את הכסף למשכנתאות ואז לקבל את הריבית שמציעה המדינה (שזה העוגן) + מקדם רווח נוסף שהבנק לוקח (שמגלם את הסיכון שלו בנתינת הכסף לאזרח ולא למדינה)
כך או כך הבנק מרוויח
שלום ניב,
הסבר נכון,
אבל אסור לשכוח שהבנק גם מגייס עוד כספים למעט הכספים שלנו שנמצאים בחסכונות.
בכל אופן, אהבתי את המחשבה וההסבר.
תודה
שלום רב,
שמחתי לקרוא על נושא העוגן שכתבת והוא מאפשר להבין יותר ממה שהבנקים מוכנים היום להסביר בנושא.
אשמח אם יהיה מידע נוסף והתייחסות בנושא העוגנים שבנק הפועלים משתמש והם נקראים אצלם עוגן B ועוגן C (עבור נטילת משכנתא משתנה כל 5 שנים צמודה ולא צמודה).הם טוענים כי עוגנים אלו מתבססים על ריבית ממוצעת למשכנתאות (צמודה ולא צמודה )אשר בנק ישראל מפרסם אחת לחודש ב-10 לכל חודש.
שלום קובי,
אלו העוגנים שפרסמתי וקוראים להם:
1. עוגן משכנתאות צמודות מדד
2. עוגן משתנה כל חמש שנים לא צמוד למדד
בהצלחה
שלום רב. אני לקחתי משכנתא בגובה 750,000 שקל
2/3 במסלול משתנה כל 5 לא צמוד של בנק לאומי בריבית 4.14%
ועוד 1/3 במסלול פריים -0.9.
האם קבלתי ריביות טובות?
כמו כן מהי דעתך על התמהיל? זה לא חשיפת יתר לשינויים בעוד 5 שנים?
יש לציין שאנו זוג צעיר בגילאי ה 25 שכעת התחתנו.
שלום ישראל,
1. מזל טוב על החתונה
2. זו חשיפה גדולה מדי לריביות משתנות
3. הפלוס אצלכם שאין לכם מדד
4. הריביות הוגנות
בהצלחה
למה אתה ממליץ לשנות?
ראיתי שניתן לקבל במשתנה גם פחות מ4 אחוז אכן?
הייתי לוקח 1/3 בקל"צ ומוריד מהמשתנה כל חמש
יש אפשרות לקבל משתנה בפחות מ- 4%, תמשיכו בסקר שוק
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
רציתי להאיר את תשומת לבך שהעוגן של משתנה כל חמש לא צמוד הוא "גילון" ולא "גליל". ישנו יועץ בכיר שטען באתר שלו שזה גליל, אך זו טעות.
דרך אגב, הקישור שסיפקת נותן את הריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות, וזה בטח מה שלא התכוונת. אני מקווה לספק לך קישור לגילון מאוחר יותר.
בהצלחה והערכה רבה,
ארי.
ארי שלום,
אני מאוד מעריך אותך על התיקון ומצפה ללינק.
אבדוק את הנושא ואתקן, ממש תודה על תשומת הלב והאכפתיות!
עוגן אג"ח לא צמוד ומשתנה כל 5 שנים בבנק הפועלים וטפחות
אני רואה שאין כרגע את האופציה הזאת במחשב הריביות..
וגם שלא רשום האפשרות הזאת בפוסט המפורט שעושה סדר,
רציתי לדעת אם מציעים לי 3.3 אגח לא צמוד ומשתנה כל 5 שנים עם נקודות יציאה ל25 שנה, האם הריבית טובה?? כי שוב לא מופיע במחשבון ואין טווחים של רביות שנותנים לי אינדקציה
שאלה נוספת לפי מה שאני יודע האגח לא צמוד (שחר) תקופה ארוכה נשאר בטווחים האלה? מה הגורים שיכולים לעלות/להוריד אותו?
שלום יניב,
1. כשאני רושם במחשבון משתנה כל חמש שנים לא צמודה, זה לא משנה לי על מה היא מתבססת כי זה אותו החישוב
2. היצע וביקוש
בהצלחה
אחלה פוסט אבל באמת עדיין מרגיש מבולבל. מהבחינה הזאת, משכנתא תמיד נשמע גדול ומבלבל, הנה בדיוק אני קורא על זה באינטרנט, מנסה להבין יותר, החלטתי גם לנסות את הסדנא הזאת, אולי פנים מול פנים יהיה ברור יותר. עוד עצות להבין במושגים הגדולים יהיו, יתקבלו בברכה
תודה על הפרגון עמי ובהצלחה!
שלום משכנתאמן,
תודה וישר כח (!) על הבלוג המצויין שעושה סדר בדברים.
ברשותך שאלה.
אנו זקוקים למשכנתה של 600,000.
הכנסתנו המשותפת, נטו, היא בסביבות: 17,000 (קצת יותר).
לא צפויים לנו כספים משמעותיים בעתיד.
אני מניח שנוכל לעמוד בהחזר חודשי של 4500 שקלים בחודש.
מהו התמהיל המומלץ לנו, בהתחשב במצב הריביות הקיים ?
נשמח לכל תשובה.
ב.
שלום בועז,
הסתכלו בתמהילים המומלצים ל-600 אלף ש"ח ובתמהיל המומלץ מחודש יוני.
לאחר מכן בצעו התאמות בהתאם לצרכים שלכם.
בהצלחה
שלום,
יש לי שאלה על רכישת דירה מקבלן:
כיצד נלקחת המשכנתא כאשר התשלום לקבלן הוא בחלקים? האם נקבע מסלול המשכנתא מראש ובתחילה לוקחים את החלקים הקבועים ורק אח"כ את המשתנים?
אשמח להבהרה בעניין
שלום זיו,
כן.
קובעים תמהיל מראש וכל פעם משחררים סכום מסויים ועורכים התאמה לריבית החדשה (הכוונה לריבית שתהיה ביום שתקחו).
בהצלחה
שלום .אני בו 50 ולוקח משכנתא של 630 אלף .לא רוצה לשלם מעבר ל3400 חודשי .
בינלאומי
הציעה פריים 190 אלף
p-0.9 25 שנה 790 חודשי
משתנה כול 5 שנים .2.4 אחוז עוגן בנק ישראל . 1207
200 משתנה כול 5 שנים לא צמודה 3.8 1190
מזרחי
230משתנה צמוד כול 5 שנים 1.6 1.64 20 שנה
207 פריים – p–0.92 30 שנה
150- קלצ 3.78 15 שנה
נראה לי שמזרחי עדיף רוצה לאמת את זה .מה ההבדלים בין התשלומים בסה"כ הכללי .
תודה רבה לך ! ועל השירות שאתה נותן .
שלום גיל,
מזרחי באמת עדיף,
בשביל למצוא בכמה תצטרך להזין את הנתונים במחשבון משכנתא
בהצלחה
שכחתי להוסיף שהמשתנה של בינלאומי כול 5 שנים סך ההלואה 240אלף .
הי משכנתאמן.
חשבת להגיש מועמדות לנגיד? אני מקוה שאין לך שלדים בארון!
אחרי מו"מ משוגע עם 5 בנקים שונים, אני חושב שמיצינו את המקסימום האפשרי. את ההצעה הטובה ביותר קיבלנו ממזרחי:
371K – פריים מינוס 0.9 (30 שנה).
350K – קל"צ 4.39 (19 שנה).
409K – משתנה כל 5 לא צמודה 3.78 (25 שנה).
בסהך 1.13M.
מה דעתך?
שלום וברכה,
ישנם אנשים מוכשרים ממני שמתאימים לתפקיד, אבל תודה על ההצעה …
התמהיל והריביות נראים בסדר גמור
בהצלחה
תודה רבה. אין כמוך.
אילו היו לך 130,000 ש"ח זמינים, מאיזה מסלול היית מוריד אותם?
מהמשתנה כל חמש.
אשמח לדעת האם ניתן לשנות/ להתמקח על סוגי העוגנים הניתנים לי וכן אם תוכל לומר מהיכרותך איזה עוגן עדיף (לאור היסטוריית העבר שלו)?
תודה רבה ושבת נפלאה!
שלום שר,
לא ניתן להתמקח על סוג העוגן, כי כל בנק עובד עם עוגן אחר,
במקרה ובנק מסויים עובד עם שני עוגנים אז אפשר לבקש עוגן אחד ולא עוגן שני.
כמו כן, אין לי העדפה ברורה בין העוגנים, רובם עוקבים אחרי הפריים ומשתנים בהתאם
בהצלחה
שלום רב,
אני קורא את הפוסטים שלך ולומד המון !!!
אני בפני מיחזור משכנצא של 650k
תמהיל רצוי:
363 קלץ ל 15 שנה
72 משתנה צמודה כל 5 לעשרים וחמש שנה
215 פריים
אני קורא על אנשים שקיבלו ריביות של 3.8 בקלץ ו פ-0.9 אבל לי בבנק נתנו קלץ 4.6 ו פ-0.7
הייתי בבנק דיסקונט ולפניי םגישות בבינלאומי, אגוד, פועלים
איך לקבל ריביות טובות באמת, יכול להיות שהפקיד/ה לא יכולה לתת לי ריביות טובות ואני צריך את מנהל הבנק ? איך אגיע כי אני לא מכיר בנקאים ?
בקיצור איך לקבל ריביות באמת טובות ואופטימליות ?
אחוזי מימון – 65%
אין חלילה בעיות עם החשבונות או משהו וההכנסות שלי יחסית גבוהות
שלום דורון,
צריך להמשיך ולעשות סקר שוק ואם צריך להיעזר במישהו מקצועי שמבטיח שיפור לריביות
בהצלחה
היי,
אשמח לעוד מידע בנוגע לריבית משתנה כל 5 צמוד מדד. האם כדאי לקחת במסלול הזה היום הלוואה (קבלתי 1.68% ל25שנה) ?
תודה
זו שאלה כללית מדי,
יש לה פלוסים ויש לה מינוסים.
מה שברור שאת כל המשכנתא במסלול הזה לא הייתי לוקח (וכיום כבר אי אפשר מבחינה חוקית גם)
בהצלחה
שלום משכנתאמן היקר,
לגבי עוגן מבוסס תשואות אג"ח של טפחות.
באתר של מזרחי-טפחות מפורסם לינק לקובץ אקסל עם תשואות האגח בשנים האחרונות:
https://www.mizrahi-tefahot.co.il/_layouts/Mizrahi/ApplicationPages/AgahExcel.aspx?isTsmudMadad=AgahGraphDataTsmudMadad
לפי הסכם הלוואה, כדי לחשב את העוגן צריך פשוט להוסיף 0.7% לשיעור תשואות האג"ח העדכני.
בדקתי את זה ולאחר חישוב העוגן והוספת המרווח קיבלתי בדיוק את הריבית שהבנק נתן לי.
שלום רועי,
תודה רבה,
אני אוסיף את זה לפוסט.
כל הכבוד על השיתוף ועל העזרה
היי משכנתאמן!
בימים אלו אני בשלבי לקיחת משכנתא ואני חייב לציין שהאתר הזה עזר לי מאוד, ישר כח!!
יש לי שלושה הצעות קונקרטיות שההבדל העיקרי בינהן זה העוגן לדעתי וארצה לדעת על איזה בנק אתה היית הולך? אציין כי ארצה את העוגן הכי יציב שהכי פחות צפויי לשינויים והפתעות.
אני לווה 700K כאשר שליש אני לוקח בפריים -0.9 ל-25 שנים, שליש קצ"ל ל-12 שנים ושליש משתנה צמודה כל 5 ל-25 שנים לפי הפרוט הבא:
בנק מזרחי:
קל"צ 3.8
משתנה עם עוגן אג"ח צמוד מדד (שיעור תשואות אג"ח ממשלתי צמודות מדד בתוספת 0.85%) סה"כ 1.88%.
בנק הפועלים:
קל"צ 3.8
משתנה עם עוגן ריבית בנק ישראל (B-0.19%) סה"כ יוצא 2%.
בנק אוצר החייל:
קל"צ 3.75
משתנה עם עוגן של ממוצע ריביות בנק ישראל של 5 שנים אחורנית (לא כתוב על זה בפוסט שלך למעלה, זה מחושב מלוח מספר אחד לדברי הבנקאי).
האינסטינק שלי אומר בנק אוצר החייל אך אשמח לשמוע את דעתך, ואת טיב הריביות שמוצעות לי.
תודה רבה רבה,
ספי
ספי שלום,
אין הרבה הבדל בין העוגנים, כולם יתיישרו בשלב מסויים עם הפריים ולכן אני אדיש בינהם ובוחר בזול ביותר
בהצלחה
אהלן משכנתאמן,
ראשית תודה רבה על הפוסטים שלך, אתה עושה עבודת קודש.
אני לוקח משכנתה של 480K. לאומי נתנו לי
1/3 p-0/9 ל-15 שנים.
2/3 משתנה כל 5 לא צמודה 3.65 ל-15 שנים.
אשמח לדעתך
שלום רמי,
נראה סביר, הייתי לוקח 1/3 בקבועה לא צמודה
בהצלחה
היי משכנתאמן!
תודה על הכול, אני לומד מהבלוג הזה המון!
אנחנו ממש לקראת סגירת משכנתא, ומנהלים מו"מ מול שני בנקים שנותנים לנו בסך הכול את אותן ריביות. מחולק ל:
פריים,
קל"צ
ומשתנה כל חמש לא צמודה.
במל"צ הריבית הסופית כמעט זהה – 3.95,
אבל בבנק אחד זה אג"ח + 0.8 ובבנק השני זה אג"ח + 1.5
האם יש דרך להגדיר איזו מההצעות עדיפה? האם עדיף שההפרש יהיה קטן יותר או שעצם זה שהאג"ח נמוך יותר זה עדיף? מה זה מעיד על הבנק שעוגן האג"ח שלו יותר נמוך?
תודה מראש,
אסף
שלום אסף,
אין הרבה שינויים בין העוגנים, שניהם התיישרו לפי הריבית שתהיה בשוק בעוד חמש שנים
בהצלחה
הי משכנתאמן,
האם אתה יודע איפה ניתן לראות טבלה של ממוצע ריביות להלוואות לא צמודות של 5 השנים האחרונות? (משמש עוגן בבינלאומי ובדיסקונט).
תודה,
ארז
שלום ארז,
לצערי לא,
אשמח אם תפרסם פה כאשר תגלה
בהצלחה וסליחה
שלום,
הציעו לנו תמהיל ל950,000 ש"ח:
פריים-0.95%: 316 ל25 שנה
קל"צ 4.18% 317 ל16 שנה
משתנה לא צמודה: 3.65% 317 ל25 שנה. הצפי להחזר של 150תוך 5 שנים
אשמח לדעת מה הממוצע של עליית הריבית המשתנה לא צמודה לשנה?
תודה רבה
אשמח לתגובתך
שלום בתי,
התמהיל והריביות טובים,
לא ניתן להעריך את העליה של הריבית לשנה, אלא רק לומר ב"כללי" שהריביות עתידות לעלות בשנים הקרובות
בהצלחה
שלום,
מה אתה אומר על לקיחת 100K ל20 שנה במסלול ריבית קבועה צמוד מדד (2.8%) מתוך סה"כ ה900K שאני לוקח.
האם כדאי לבטל את המסלול הזה ולהוסיף את זה למסלול הקל"צ (שליש מהמשכנתא) ששם הריבית שנותנים לי הוא 4.3%
תודה,
שלום אשר,
הקל"צ נראה לי עדיף
בהצלחה
שלום
אנו בסקר שוק מול לאומי פועלים וטפחות
משכנתא 952000 ש"ח, שלושה מסלולים כולם ל 30 שנה:
40% קבועה לא צמודה ריבת 3.85
30% מההלואה P-0.9%
30% משתנה כל חמש צמודה1.78% 0 מסלול שלא כלכך ברור לי איך הוא מחושב).
לפני הכל אשמח אם תאמר לי האם אלו ריביות טובות , כמו כן אשמח שתבהיר לי את עיניין העוגן? כתוב לי באיושר ע-0.5
האם זה אומר אומר שהמרווח הוא חצי בעצם, זה הפרמטר הקבוע ברבית
ועוגן ישתנה?
אודה לתשובתך
שלום מעיין,
1. המשכנתא מאוד ארוכה וגם די מסוכנת (66% בריבית משתנה)
2. הבת נכון, בעוד חמש שנים יבדקו מה העוגן, יחסירו ממנו חצי אחוז וזו תהיה הריבית החדשה שלך
בהצלחה
שלום.
אשמח אם תעזור לי להחליט על משכנתא
בטפחות הצעה 240 פריים 0.73 25 שנה
280 משתנה לא צמודה 2.75 25 שנה
280 קבועה לא צמודה 2.75
בלאומי הצעה 264 פריים 0.7 25 שנה
266 משתנה לא צמודה 2.81 25 שנה
270 קבוע לא צמודה 2.83 13 שנה
מה דעתך על ההצעות מה טוב יותר
אודה לתשובתך
שלום פיטר,
ההצעות מאוד דומות,
אם אתם מעוניינים בחשיפה נמוכה יותר לפריים לכו על טפחות , אם ההיפך לכו על לאומי
בהצלחה
שלום,
יש לי 2 שאלות
מה הריבית שנותנים היום לבנקים למסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד
אם אני לא טועה קוראים לה קלצ. בנק הפועלים הציעו לי 3.5% ל 240 חודשים.
ידוע שבנק ישראל מתכוון להוריד את ריבית בנק ישראל ל-0 או שלילי 0.1%
אם זה אכן יקרה האם עוגן אגח ממשלתי של בנק הפועלים יעלה או יירד לעומת המדד הקיים היום. היכן ניתן לראות תשואה מעודכנת יומית של המדד הזה.
תודה מראש
שלום צדי,
1. בסביבות ה- 3%
2. זה אמור להוריד את האג"ח – אני לא מכיר לינק ישיר למדד זה
בהצלחה
בימים הקרובים האם כדאי להמתין עם אגח גליל? האם אמור לרדת?
שלום רויטל,
אני לא יכול לדעת
בהצלחה
שלום ותודה על כמות המידע שאתה מעניק בנדיבות !!!
תוכל לתת קישור עדכני בבקשה לעוגן של משתנה כל 5 לא צמודה- הקישור שבגוף הפוסט מראה עד 2013
בנוסף שאלה: קיבלנו מהבנק תמהיל כזה
P-0.75- ל30 שנה
קלצ-3.55 ל13 שנה
ריבית למשתנה כל 5 לא צמודה 2.8 ( העוגן 0.99 +1.81)- 25 שנה
לגבי המשתנה כל 5 —
בבנקים אחרים 2.8 היה רק העוגן!! ככה שאני לא מבין מה עדיף עוגן גבוהה ותוספת ריבית נמוכה או ההפך ?
ד.א איך התמהיל והריביות?
שלום יצחק,
1. הנה לינק למשתנה כל חמש לא צמודה
2. התמהיל והריביות סבירות
3. אין הבדל בין עוגן גבוה לעוגן נמוך – מה שחשוב זה השורה התחתונה
בהצלחה
אני רוצה לברר על קביעת הריבית של הלואה המשתמית כל חמש שנים משום שיש לי שני הלואות שנלקחו באותו תקופה לפמי עשר שנים לערף ובבנק טפחות מזרחי זה הותקן לפי ריבית שוק פלוס המרוח הבנקאי שזה 0.56 ובבנק פאג"י הבין לאומי זה הותקן לפי 3.56 לא צמוד ובן מסבירים זאת שזה צמוד לאוגן, אני רוצה הסבר איך יכול להיות כזה הבדל בסיסי בין בנק טפחות מזרחי לבנק הבין לאומי שההפרש ביניהן הוא לערך שלש אחוז ריבית על הכסף. וגם שיש תביעה נגד בנק פאג"י שבשעת לקיחת המשכנתא הן עושים לך הנחה ואחר חמש שנים הן לוקחים את המחיר המלא של העוגן ויש בזה תרמית ואונאה. ובעיקר אני לא מבנין איך יכול הליות בבנק טפחות ה משנה לפי ריבית השוק שזה עשירית האחוז ובבנק הבין לאומי זה מחיר העוגן שזהבערך שלש אחוז, אפ אפשר לענות לי על זה ולייעץ לי בענין אני מאוד אודה לכם, מספר הטלפון שלי הוא 0548470170
שלום שמעון,
אני לא מכיר את הפרטים לעומק, יש לך דוגמאות מספריות?
בהצלחה
שלום,
הייתי לפני מספר ימים במזרחי וקיבלתי הצעה למשתנה כל 5 שנים צמודה לפי עוגן של 1.3 + מרווח.
זה לא ממש מסתדר עם הנתונים בקישור ששלחת ושיטת החישוב המוצגת.
האם ייתכן שהבנק שינה את שיטת החישוב?
בנוסף, האם זה נכון שהריבית על משתנה כל 5 לא תלויה בתקופת ההלוואה?
המון תודה על האתר המעולה!
שלום דודו,
1. מה השאלה בדיוק על העוגן?
2. במשתנה אין כל כך חשיבות לתקופות
בהצלחה
על-פי שיטת החישוב שבפוסט, העוגן ל-5 שנים צמודה צריך להיות -0.27% + 0.85% וזה יוצא 0.58% ולא 1.3% כמו בהצעה שקיבלתי
זאת דוגמא בלבד, יכול להיות שקיבלת הצעה של עוגן + (פלוס) הצעה כלשהי ולא במינוס
שלום
לקחתי בשנה האחרונה משכנתא במזרחי טפחות 500.000 שקל
150.000 בריבית פריים -0.8 ל25 שנה
250.000 בקל"צ 4.25 ל20 שנה
100.000 בריבית משתנה כל 5 3.28% עוגן אגח לא צמודה ל20 שנה
הולך להיכנס לי בתקופה הקרובה סכום של 130.000 שקל ואני רוצה לסלק חלק מהמשכנתא
איזה מסלול יותר כדאי לי לסלק ?
את המשתנה כל 5 . או את הקל"צ?
תודה רבה
אבי
שלום אבי,
לדעתי המשתנה ואז למחזר את הקל"צ לתקופה קצרה יותר אם ניתן לקבל ריבית טובה ליותר למניין שנים נמוך יותר
בהצלחה
שאלה לגבי עוגנים במשתנות:
כידוע תשואות האג"ח עלו מה שמשפיע על מסלולי המשתנות.
האם ישנו עוגן אחר שמומלץ כיום להצמידו למשתנות?
כמו כן האם העוגן נקבע ביום שלקחתי את ההלואה ולא משתנה למשך החמש שנים (אם זו משתנה כל 5) או האם מה שנקבע לי באישור העקרוני קובע?
כמו כן האם לאורך חמש השנים הללו העוגן ישתנה בהתאם לשוק או שמה שנקבע לי ביום לקיחת המשכנתא נשאר כי שנקבע ועל פיו מחשבי את הריבית?
שלום שירה,
1. היום כל המשתנות מתבססות על תשואות אג"ח, אולי נשארו בנק או שניים שנותנים משתנה שמבוססת על בסיס הריביות הממוצעות במשכנתאות
2. העוגן והמרווח מהעוגן מתעדכנים רק ביום הביצוע
3. הרווח יישמר גם לעוד חמש שנים ואילו העוגן ישתנה בעוד חמש שנים
בהצלחה
הי,
פוסט מצוין. רהוט, מקתועי ופשוט להבנה.
מה אתה אומר על התמהיל הבא:
המשכנתא היא על 1,250,000 ל- 30 שנה.
1. 415,000 ש"ח – פריים – p-0.4
2. 415,000 – עוגן אג"ח משתנה צמודה כל 5 שנים – צ+1.9 (ריביית שנתית 2.08)
3. 420,000 – ריבית קבועה לא צמודה – 4.05
ההחזר הוא כ- 5000 ש"ח.
תודה רבה!
שלום ליאור,
נראה בסדר, במיוחד המשתנה שמאוד זולה
בהצלחה
שלום רב
קיבלתי הצעה מהנק שלי למשכנתא קטנה מ45% מערך הדירה משכנתא 697K מחיר הדירה 1550K
232K פריים -0.6 25 שנה
254K קל"צ 3.89% ל15 שנה
101K צמוד משתנה 3.18% ל15 שנה
110K משתנה לא צמוד 4.12% ל15 שנה
כתבתי את מה שכתוב בשנתית מתואמת
מה אתה אומר על ההצעה אפשר לשפר לדעתך?
שלום ישראל,
נראה בסדר
בהצלחה
אני חושב שיש לך טעות ב עוגן משתנה כל חמש שנים לא צמוד למדד
גליל זה תמיד צמוד למדד
ההצמדה לאג"ח מדינה שקלי אני חושב
שלום רם ותודה על ההארה,
אתה צודק וזה יותקן
תודה רבה
היי
בבנק הבינלאומי במסלול של משתנה כל חמש שנים לא צמודה למדד העוגן הוא עוגן שימושים..
תוכל להסביר מה הכוונה העוגן הזה? לא ראיתי שהיה הסבר עליו
תודה רבה !!
שלום אביאת,
עוגן שימושים משמעותו ממוצע הריביות שקיבל הבנק על ההלואות שנתן
בהצלחה
הבנתי.. תודה
אז לדעתך איזה עוגן שמרני יותר? שימושים או תשואות אג״ח?
לדעתי זה די דומה ואני לא בטוח מה היציב מבינהם
בהצלחה
היי משכנתאמן,
ראשית ברצוני להודות לך על הבלוג המבורך שכתבת.
אני ממליץ לכל חבריי עליך, על המאמרים המונגשים והמעולים ועל הכיסוי המלא של כל מה שצריך לדעת כדי לעשות את כל התהליך לבד. תודה רבה!
ועכשיו לשאלה – אחד המסלולים בתמהיל שלקחנו הוא ריבית משתנה כל 5 לא צמודה עם מרווח של 2.4% ועם ריבית בסיס של "בנק ישראל אג"ח לא צמוד" שהייתה 0.99% כשקיבלנו את האישור העקרוני. בסה"כ הריבית של המסלול היא 3.39%.
הלינק שצירפת תחת הכותרת "עוגן משתנה כל חמש שנים לא צמוד למדד" מוביל לקובץ שנראה שמכיל את הריביות הממוצעות ולא את העוגנים (אני טועה?).
אנחנו מתקרבים לתאריך התשלום הראשון מהמשכנתא והייתי רוצה להגיע מוכן ולברר בעצמי מראש על כמה עומד כרגע העוגן הזה, אבל אני לא מוצא אותו באתר של בנק ישראל אלא רק באתרים של הבנקים השונים.
האם אפשר לקבל לינק למקום אוביקטיבי שבו מתפרסם העוגן? וגם – כל כמה זמן הוא משתנה? כל חודש או כל שבועיים?
תודה רבה מראש!
שלום עידן,
סורי, אני לא מכיר את לינק עדכני אחר לעוגן תשואות האגח, תנסה לקבל את המידע משירות הלקוחות בבנק
בהצלחה
שלום וברכה!
אין על האתר הנפלא שלכם!!! זה חסד עצום!!!
אנו רגע לפני לקיחת המשכנתא שהיא פחות מ- 45% מהדירה
ההצעה:
קלץ- 170000 ל- 12 שנה בריבית 2.75
מלץ ל 5 שנים 170000 ל 20 שנה בריבית 2.4 + עוגן של 1.06 שזה 3.46
ופריים ל 20 שנה 170000 בריבית 0.95
יש לי בעוד שבועים הלוואה אחרת לקחת של 95000 ל 8 שנים בריבית של פריים -0.5 שזה 1.1
1. מה עדיף לפרוע את המשתנה שהיא הריבית הגבוהה??? [כך אני חושב] או משהו אחר?
2. איך אני יודע בתכלס אם יש לי עמלת היוון על המשתנה ? וכמה ? לפי הטבלאות? בשביל לדעת אם לקחת את ההלוואה??
3.בבנק הפועלים העוגן הוא מומצע של אגח, ובבנק לא רוצים לתת לי קישור איך מחשבנים את הממוצע? ועל פי מה? מה יש לי לעשות?? האם זה חוקי?
4. ההצעה של המשתנה היא יקרה או זולה?
תודה רבה מאד!!!
ושוב אין על האתר הנפלא שלכם!!! זה חסד עצום!!!
שלום ישראל,
1. לסלק את המשתנה
2. תבדוק מול שירות הלקוחות של פועלים, מה הממוצע היום ואם היית פורע היום האם היה או לא היה קנס – הם אמורים לענות לך בסניפים לא תמיד יידעו את התשובה)
3. לא יודע לגבי חוקיות, אבל גם לי קשה להגיע לקישור מסודר של העוגן הנ"ל
4. המשתנה יחסית זולה
בהצלחה
שלום .
האתר מאוד ברור ומעניין לקרוא את הכתבות . תודה רבה על כך
יש לי שאלה , אשמח אם תוכל לעזור כי לא ממש הצלחתי לחשב .
החודש אמור להיפתח לנו לאחר 5 שנים המסלול צמוד מדד ,ריבית משתנה ,עוגן תשואות אגח,שפיצר
הריבית שהיינו משלמים עליו היא 1.9 ,שיעור תוספת הריבית לבסיס היא 0.9
לקחנו משכנתא בפברואר 2014
קראתי את הקטע הזה שרשמת (מצורף למטה) והורדתי את הטבלה ,
אני רואה שהעדכני שמתאים אצלי זה -0.2 (5 שנים פברואר19)
הסתכלתי גם על החלק של הריבית פריים וממה שהבנתי העוגן שלי -0.9
אבל אני לא מבינה איך לחשב או איך הנתונים האלו קשורים .
אשמח לעזרתך
עוגן מבוסס תשואות אגח
"בנק טפחות (עד כמה שאני יודע) הוא הבנק היחיד שעובד עם עוגן זה והוא משתמש בו לחישוב המשתנה כל חמש שנים הצמודה בעיקר
העוגן הזה גם כן מתבסס על תשואות האג"ח צמוד המדד שנקרא גליל (אג"ח מדינה לא צמודות מדד) והוא גם כן מושפע באופן ישיר מריבית המשק ומהציפיות לאינפלציה.
להלן קישור לטבלת הריביות של העוגן אג"ח ל-5 שנים. יש להתייחס לטור האמצעי (5 שנים) ולהוסיף לו מרווח קבוע של 0.85 וכך תגיעו לעוגן המדויק (ותודה לגולש רועי על הקישור)."
שלום איילת,
מכיוון שהעוגן משתנה לעת לעת הייתי מציע שתעשו שיחה לשירות הלקוחות של הבנק והם יגידו לכם מהי הריבית החדשה
בהצלחה
שלום וברכה,
ראשית תודה רבה על כל המידע המופיע באתר, בהחלט עוזר לפני ובמהלך לקיחת המשכנתא.
רציתי לשאול מדוע במזרחי במסלול הלוואה צמודה משתנה כל 5, עוגן מבוסס תשואות אג"ח – העוגן הינו 1.13 בעוד שתשואת האג"ח כיום היא שלילית -0.52, ושאר הבנקים מציעים הלוואות דומות עם עוגן שלילי?
כ"כ אשמח לשמוע מה דעתך על התמהיל הבא:
סה"כ משכנתא 1,125,000 (73%משווי הנכס)
1/3 קלצ – 4.4% – 30 שנה
1/3 פריים – 1.4% – 30 שנה
1/3 צמודה משתנה כל 5, עוגן אג"ח – 2.88% – 30 שנה.
תודה רבה!
שלום וברכה,
בטפחות הם לוקחים את התשואת האגח ומוסיפים לה מרווח משלהם (אותו מותר לשנות מתי שירצו)
בשאר הבנקים מדובר על תשואת האגל + מרווח מסויים וזה אכן יותר פשוט ויותר בטוח
בהצלחה
שלום,
תודה על בלוג מעולה! עוזר המון.
יש לי שאלה לגבי עוגני הריביות. קיבלתי הצעה מבנק דיסקונט, לא מצליח להבין איך אני מאתר את העוגנים.
זה בוודאות לא תואם לטבלת הריביות הממוצעות של המשכנתאות מבנק ישראל.
ריבית קל"צ ל 15 שנים בחלקים – ריבית עוגן 1.66%, מרווח 0.85% – סה"כ 2.51%. עוגן אג"ח.
ריבית משתנה כל 5, צמודה – ריבית עוגן 0.86%-, מרווח 2.74%, סה"כ 1.88%. עוגן אג"ח.
איך אני מאתר את העוגנים?
שלום אייל,
שאלה טובה
אנסה לבדוק ולעדכן
עברו להן 5 שנים, ואטוטו מגיע המועד לעדכון הריבית.
אני מנסה להבין מה הוא יהיה ולא כל כך מצליח.
להלן הנתונים:
משכנתא נלקחה ב08/10/2015
סכום החלק של משתנה כל 5 לא צמודה הוא: 100,000 ש"ח
כתוב ש:
שיעור תוספת הריבית לבסיס היא 1.15%
שיעור הריבית המעודכנת להיום 3.23% (מניח שהכוונה היא ל5 שנים הראשונות)
נלקחה ממזרחי
כתוב שמבוסס על עוגן אגח לא צמוד
ניסיתי למצוא את הטבלה הנכונה על ידי חיפוש הריבית שקיבלתי בתאריך לקיחת ההלוואה ולא הצלחתי למצוא וזאת כדי לדעת שאני מתבונן בטלה הנכונה ואז אוכל להעריך מה צפויה הריבית בפרעון באוקטובר 2020.
עזרה?
שלום רפי,
לצערי אין לי יכולת טובה לעזור לך
נא לפנות לשירות הלקוחות של הבנק
בהצלחה
תודה רבה על הבלוג הנהדר.
אני לפני סיום לקיחת משכנתא ונשארה לי הפעימה האחרונה לשחרור המשכנתא למוכרים במסלול אגח משתנה צמודה
השאלה שלי היא:איך אני יודע אם כדאי לי לנסות ולסיים עם הפעימה האחרונה לפני עדכון האגח שלפי מה שהבנתי מתעדכן ב 1/4.והבנתי שהריבית תעלה באופן משמעותי.
בתמהיל אלו הנתונים:
ריבית שנתית:H-2.810%
ריבית נומינלית:1.900%.
אשמח לקבל הסבר במספרים?מה המרווח ומה ומה העוגן?
סליחה מראש על חוסר ההבנה והבילבול שקיים אצלי
תודה רבה.
שלום יוסי,
לצערי עניתי מאוחר וכנראה שהעוגן כבר קפץ
מקווה שלא המתנת לי ומשכת את הסכום
מתנצל על העיכוב בתגובה
תודה רבה באמת!
שלום,
ראשית תודה רבה על הבלוג!
תן לי לראות אם הבנתי נכון מזה עוגן.
עוגן בעצם זה הריבית שהבנק מציע לי על מסלול מסוים (שהריבית שלו משתנה*).
אם עד פה אינני טועה אז אפשר להמשיך לשאלה הבאה שהיא מרווח.
אם הבנתי נכון כאשר אני מקבל מסלול עם עוגן אז עלי לבדוק מה המרווח בין המסלול עם ריבית קל"צ?
אם אינני טועה אז מרווח לדוג p-0.70%
זאת אומרת שמסלול עם ריבית משתנה היא 3% לדוג' (שזה העוגן שלי) פחות והמרווח שלי ה0.70% אז הריבית שלי היא 2.30%?
סלח לי על אי ההבנה ותודה !
שלום אביחי,
הבנת נכון בנוגע לנוסחה עצמה (העוגן בהחסרת/תוספת המרווח שהבנק קבע)
רק לא הבנתי כ"כ את המשפט שכתבת לגבי ריבית הקל"צ… עליך להתייחס לעוגן הספציפי במסלול שאתה לוקח
בהצלחה
הקישור של בנק המזרחי לא תקין..
שלום מני,
תודה על ההערה – מצ"ב הלינק העדכני
בהצלחה
קודם כל תודה רבה על המידע!
אני ובת זוגתי לוקחים כעת משכנתא ואחד המסלולים הוא צמוד מדד – משתנה כל 5 שנים לאג"ח ממשלתי + 3%.
יש לי 2 שאלות:
1. לאן עדיף להצמיד כיום אג"ח ממשלתי או מדד המחירים לצרכן ? אנו מעדיפים מסלול סולידי.
2. אין לי מושג האם 3% זה טוב או לא? לא מוצא הסבר או השוואה בשום מקור מידע.
אודה לעזרתך,
תומר.
שלום תומר,
1. זה לא לבחירה, הריבית תוצמד לאג"ח (בעוד חמש שנים זה ישתנה על פיו) והקרן כל הזמן תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן
2. תעשה סקר שוק ותבדוק אם מישהו מוכן לתת נמוך בזה (שים להב שלפעמים יש שינויי עוגנים בין בנקים)
בהצלחה
שלום ותודה על כל ההסברים המופלאים רציתי לברר 2 נושאים 1 האם שייך עוגן בריבית קבועה לא צמודה
2 כשהעוגן משתנה זה משמעותי כל חודש בסכום ההחזר או שהוא נוגע רק לרגע ההלוואה תודה רבה
שלום הרצל,
יש עוגן בקל"צ והוא בדרך כלל מתבסס על הממוצע ריביות של חודש קודם
ברגע שלקחת את ההלוואה זה מתקבע ולעולם כבר לא משתנה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
זה נראה שהקישורים לעוגנים אינם נכונים?
כמה שאלות בנוגע לעוגנים:
1. לפי איזה תאריך העוגן מתעדכן?
לדוגמא בעוגן מק"מ – הוא צריך להתעדכן כעבור שנה. אבל את הנתון של איזה תאריך אמורים לקחת בשביל העוגן החדש?
בשביל הדוגמא נניח שהמשכנתא משולמת בכל 15 לחודש.
2. איך אני יודע מהו המרווח שנהוג לתת עבור כל עוגן?
לדוגמא, כיום תשואת המק"מ אפסית ואפילו שלילית.
לכן, אני מאמין שהמרווח עבור המק"מ הוא חיובי וגדול, לעומת הפריים.
לדוגמא, עבור פריים נהוג לתת מרווח של (מינוס חצי) כשרק שליש מסכום המשכנתא במסלול פריים.
אבל עבור עוגן מקמ כנראה שנותנים מרווח של (פלוס 1) ?
3. בנוסף – אני מתקשה בחיפוש נתונים על עוגנים שונים – לדוגמא:
עוגן מק"מ:
חיפשתי באתר בנק ישראל בעמוד הזה:
https://www.boi.org.il/he/DataAndStatistics/Pages/Seriesbysubject.aspx?Level=3&sId=41
אבל יש המון תוצאות על עוגן המקמ, כמו:
"תשואת מק"מ ל-10 חודשים ברוטו"
או
"תשואת מק"מ לחודש ברוטו"
איך אני יודע מה בדיוק לבחור?
דוגמא אחרת – עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות:
פתחתי אקסל שהופיע באחד מאתרי הבנק ומופיעים בו רשומות – לכל חודש יש שתי רשומות "מדדי" ו-"קלנדרי" – לאיזה מהם אני צריך להתייחס?
האם יכול להיות שבנק אחר ישתמש בעוגן תשואות אג"ח שונה ממה שראיתי? (או שכל הבנקים משתמשים באותו אחד בדיוק?)
איך אפשר להגיע אליו דרך אתר בנק ישראל?
תודה רבה!
שלום אלי,
1. אם אני לא טועה, עוגן המקמ משתנה באופן יומי
2. פשוט שואל את הבנק ומקבל הצעה
3. תבחר ב: תשואת מק"מ לחודש ברוטו- קלנדרי
בהצלחה