כמו שהבטחתי בשבוע שעבר, בשבועות הקרובים אני מבצע השוואות מסודרות בין מסלולי משכנתא נפוצים (בשבוע שעבר ערכתי השוואה בין מסלול קבועה צמודת מדד למסלול קבועה לא צמודת מדד) והיום אני אערוך השוואה בין מסלול משתנה צמודת מדד לבין מסלול משתנה לא צמודת מדד.
כמעט בכל תמהיל משכנתא בשנים האחרונות, תוכלו למצוא מסלול בריבית משתנה (לרוב זה יהיה משתנה צמודת מדד), אך חשוב שתדעו שיש עוד חלופה שנקראת ״משתנה לא צמודת מדד״ והיום אנסה לעמוד על ההבדלים בין שני המסלולים.
איך תתבצע ההשוואה?
ראשית, אני אכתוב בכמה מילים את המאפיינים (והיתרונות והחסרונות של כל מסלול) ולאחר מכן אבחן כל מסלול תחת 3 פרמטרים: המחיר שלו (גובה הריבית והמדד), הסיכון שלו (מה הסיכוי שההחזר בו יעלה) והגמישות שלו (כלומר, מה הסיכוי לשלם בו קנסות כאשר רוצים להחזיר או למחזר את המשכנתא), לבסוף אני אתן את דעתי האישית ואגיד מה אני מעדיף.
אז מה יותר שווה? ריבית משתנה צמודת או ריבית משתנה לא צמודת מדד? בואו נתחיל…
מסלול ריבית משתנה צמודת מדד – מאפיינים
מהשם של המסלול ניתן להבין את שני המאפיינים העיקריים שלו, הוא קודם כל מסלול בריבית משתנה (לרוב ידברו איתנו על ריבית שתשתנה אחת לחמש שנים, אך קיימים מסלולים שמשתנים גם בתקופות אחרות) והוא גם צמוד מדד.
להלן היתרונות שלו:
- ריבית יחסית זולה למשך החמש השנים הראשונות
- יש נקודת יציאה ללא עמלה בעוד חמש שנים
להלן כמה חסרונות:
- אין וודאות לריבית שתהיה לנו בעוד חמש שנים (אנחנו מקבלים מהבנק רק עוגן, מעין נוסחא קבועה, והריבית תשתנה בהתאם אליה בעוד חמש שנים)
- הקרן צמודה למדד ויכולה להגדיל את הקרן (סכום ההלוואה שלקחנו) וכתוצאה מכך גם את ההחזר החודשי
מסלול ריבית משתנה לא צמודת מדד – מאפיינים
גם במסלול הזה, מספיק שנקרא את השם שלו ונוכל להבין לבד את שני המאפיינים העיקריים שלו, הוא קודם כל מסלול בריבית משתנה (בניגוד למסלול הקודם, מסלול זה קיים רק בחלופה של ״משתנה כל 5 שנים״) והפעם הוא לא צמוד למדד.
להלן היתרונות שלו:
- ריבית יחסית זולה למשך החמש השנים הראשונות (ביחס לקבועה הלא צמודה)
- יש נקודת יציאה ללא עמלת פרעון בעוד חמש שנים
להלן כמה חסרונות:
- אין וודאות לריבית שתהיה לנו בעוד חמש שנים (בדומה למסלול הצמוד)
- הריבית שלו יחסית יקרה מול החלופה הצמודה (מכיוון שהוא מגלם שינוי עתידי במדד המחירים לצרכן)
המחיר – מה יותר יקר – משתנה צמודה או משתנה לא צמודה?
זו בעצם שאלת מיליון הדולר (או מיליון השקל אם תרצו) – איזו ריבית משכנתא יקרה יותר? בעיקרון לטווח הקצר, המשתנה הלא צמודה יקרה יותר מהמשתנה הצמודה.
כלומר, אם ניקח הלוואה ל-20 שנה אז הבנק יבקש מאיתנו כיום במסלול הלא צמוד כ-4% ובמסלול הצמוד כ-3% בלבד (אבל אליהם יש להוסיף את המדד שיהיה בכל שנה).
ולכן לא ניתן לקבוע מראש מה יותר יקר או זול, אלא נצטרך להמתין חמש שנים ולבדוק מה היה גובה המדד בכל שנה וכך נוכל להבין בדיעבד מה היה יותר יקר/זול בדיעבד.
מה שכן ניתן לעשות מראש זה לנסות ולהעריך מה יהיה המדד הממוצע בחמש השנים הבאות ולהשוות אותו אל מול ההפרש בריבית שהבנק מבקש מאיתנו.
לדוגמא, אם הבנק מבקש מאיתנו 4% עבור המשתנה הלא צמודה ו-3% עבור המשתנה הצמודה, אז זה אומר שאם המדד יהיה בגובה של כ-1% לשנה אז המסלולים דומים, אבל אם הוא יהיה גבוה מ-1% בשנה אז המשתנה הלא צמודה עדיפה, ולהפך אם הוא יהיה נמוך מ-1% בשנה אז המשתנה הצמודה תהיה עדיפה.
(אני מזכיר שהחישוב הוא לא בדיוק כפי שעשיתי כאן, מכיוון שהמדד מוצמד לקרן ובכך מגדיל אותה וכתוצאה מכך גם את ההחזר החודשי, כמו גם שהמדד אינו מתפרסם פעם בשנה אלא אחת לחודש – בחישוב הנ״ל התכוונתי רק להציג את הרעיון הכללי והפשוט מבלי להיכנס לחישוב המדויק).
בשורה התחתונה: מה יהיה יותר יקר או זול לא נוכל לדעת בשלב זה, אנו כן יודעים שעבור המשתנה הלא צמודה נצטרך לשלם יותר כסף כבר מהיום הראשון והיא תהיה היקרה יותר בטווח הקצר (בלבד).
עמלת פרעון מוקדם – באיזה מסלול קיים סיכוי גבוה יותר לתשלום קנס?
אתחיל ואומר שבשני המסלולים הנ"ל יש לנו נקודת יציאה מובטחת בעוד חמש שנים ללא קנסות וללא עמלות פרעון בכלל.
כמו כן, גם אם נצא לפני תום תקופת המשכנתא או נקודת היציאה, אז לא בטוח שנשלם קנס וגם אם בסוף כן נצטרך לשלם אז הקנס צפוי להיות מופחת משמעותית (לעומת המסלולים הקבועים).
בשורה התחתונה: בשני המסלולים קיים סיכוי נמוך לתשלום קנס והסיכוי בשני המסלולים דומה ואין עדיפות לאחד המסלולים.
סיכון – איזה מסלול יותר מסוכן?
גם פה חשוב להדגיש בתחילת דבריי, ששני המסלולים מסוכנים יחסית כי הריבית שלהם אמורה להשתנות בעוד חמש שנים (ואנחנו ממש לא יודעים אם היא תעלה או תרד ובכמה), לכן שני המסלולים נושאים בחובם סיכון מסוים.
בנוסף, במסלול המשתנה הצמודה יש סיכון נוסף שהוא המדד, ובמידה והמדד יעלה בגסות באגרסיביות, אנו נמצא את עצמנו חייבים לבנק יותר כסף ומשלמים בכל חודש יותר בהחזר החודשי (עוד לפני שהשתנתה הריבית).
בשורה התחתונה: בשני המסלולים קיים סיכון (כי הריבית אמורה להשתנות ולא בטוח שלטובתנו), בזמן שבמסלול הצמוד יש סיכון נוסף והוא המדד ולכן אין ספק שהמל"צ (המשתנה לא צמודה) מנצחת בנקודות את המ"צ (המשתנה הצמודה) והיא פחות מסוכנת.
מה דעתי – מה באמת עדיף – משתנה צמודה א משתנה לא צמודה?
הפעם אני אהיה הרבה יותר חד וברור.
אני הייתי בודק את הריבית בשני המסלולים (כלומר, מבקש הצעת מחיר מהבנק על כל מסלול בנפרד) ורואה מה ההפרש המוצע עבורם.
השלב הבא שהייתי עושה הוא לקבוע ביני לבין עצמי מה תחזית המדד שלי לחמש השנים הבאות (ניתן למצוא תחזיות כאלו באינטרנט, אפילו מבנק ישראל – רק קחו בחשבון שגם הם מפספסים לא מעט).
במידה ותחזית המדד שקבעתי לחמש השנים הבאות היא לדוג' כ-1% לשנה, אז כל עוד הפער יהיה גבוה מ-1% אז אני אבחר במשתנה הצמודה (לדוג' – עבור המ"צ יבקשו 3% ועבור המל"צ יבקשו 4.25%), אבל אם הפער יהיה קטן מ-1% (לדוג' על המל"צ יבקשו 3.75% ועל המ"צ יבקשו 3%) אני כבר אעדיף את המל"צ.
במקרה של שוויון אז כמובן שאני אהיה אדיש ואולי אבחר לקחת את שני המסלולים ובכך חלק את הסיכון שלי.
לסיכום,
הפוסט הנ״ל הינו חשוב חשוב ומתמקד בדקויות ופותח לנו צוהר למסלולים שאולי פחות הכרנו ואולי בבנקים פחות מציעים אותם, אבל מאוד חשוב שנכיר אותם ונקח אותם בחשבון.
אני אמשיך בשבועות הבאים להשוות בין מסלולים נפוצים נוספים.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
מה שלא לקחת בחשבון נתון מאוד משמעותי
ההפרש בין בין תשואות האג"ח הצמוד ללא צמוד. (שעליהם מבוססים העוגנים של המשתנה צמודה והלא צמודה) נגזר מהתחזית לאינפלציה לכן ככל ותהיה עליות מדד בעתיד כך יגדל הפער בין העוגנים.
כלומר במקרה של אינפלציה התחזית היא שבמועד השינוי שיעור הריבית במשתנה לא צמודה יעלה. )עקב עליית העוגן) ושיעור הריבית במשתנה הצמודה ירד או יעלה בפחות דרמתיות.
שלום אברהם,
תקן אותי אם אני טועה,
אבל זה אומר שמי שיחזיק את המשתנה הצמודה ישלם את המדדים שיהיו ולכן גם אם הפער בריבית יגדל, אז זה אומר שמי שהחזיק את המשתנה צמודה שילם מדדים גבוהים בנוסף (אחרת הפער לא היה גדל)
בהצלחה ותודה על השיתוף החשוב
תודה משכנתאמן. שני פוסטים האחרונים עזרו לי מאוד.
אשמח אם תוכל לתת את דעתך על זה:
שני שלישי מהמשכנתא שלי הוא בקל"ץ לעשר שינם הקרובות
בסכום 260K עם ריבית 3.69. עמלת פרעון מוקדם 3600 ש"ח.
חשבתי למחזר את המשכנתא למשתנה כל 5 שנים לעשר שנים הקרובות .
מה דעתך?
תודה רבה
שלום מני,
אתה צריך לשמור על 1/3 מהמשכנתא בקבועה
חוץ מזה תכל למחזר 1/3 מהמשכנתא למשתנה ויש לקחת בחשבון שהיא תשתנה ולאו דווקא לטובה
בהצלחה
תודה על ההסבר הברור (-:
אני כיועצת משכנתאות עושה בדיקה באופן שאתה מתאר
ובנוסף ימכניסה שיקול נוסף, והוא יכולת ההחזר.
במשתנה לא צמודה, כיוון שהריבית גבוהה יותר, ההחזר גבוה יותר, כך שבמצב של כמעט שיויון בין החלופות, צריך להתייחס ליכולת ההחזר של הלקוח, ולעיתים להעדיף את הריבית המשתנה צמודה כדי להקטין את התשלום החודשי.
לא הבנתי איך עוזר ללקוח להתאים את המסלול להחזר אם ההחזר עלול להשתנות תוך חודש (בגלל ההצמדה).
היי משכנתאמן,
תודה על הפוסט. המשכנתא שלי תיכף בת 5 והייתי רוצה לדעת בכמה הריבית שלי (משתנה צמודה) צפויה להשתנות.
יש מקום שמאפשר לי לבדוק את העוגן הנוכחי של הבנק (משכן) ולהשוות לזה של לפני 5 שנים?
תודה!
שלום יובל,
תתקשר לשירות לקוחות של הבנק והם יגידו לך
בהצלחה
מה לגבי מסלול הפריים…הוא נחשב משתנה לא צמוד?
במידה ולא…מול מי אתה הולך להשוות אותו ?
שלום בוב,
פריים הוא מסלול בפני עצמו – השוויתי אותו גם לעוגן מק״מ וגם לריבית צמודת מט״ח
בהצלחה
בתגובה לתגובתך
מנקודת המבט הזו המשתנות מסוכנות במידה שווה. (בשניהן הלקוח "יחטוף" במקרה של עליית מדדים)
ולכן יש לדעתי יש עדיפות מסוימת לצמודה שהיא לפחות זולה יותר.
אלא אם כן הלקוח מתכנן פירעון במועד השינוי הקרוב.
מקבל את תגובתך ועדיין לא רואה סיכון משמעותי במשתנה כזו מול האחרת
בהצלחה
שלום משכנתאמן
רציתי לשאול אותך בקשר להצעת משכנתא שקיבלנו – דירה במחיר למשתכן
הון עצמי – 115K
משכנתא
264K פריים, 1.6%
264K משתנה צמודה, 2.66%
272K קועה צמודה, 3.82%
סה"כ משכנתא 800K כאשר כל המסלולים כוללים גרייס חלקי לשנתיים
תודה רבה
שלום חיים,
אני חושב שאפשר לבנות תמהיל טוב יותר (אולי פחות הצמדות) וגם הריביות טעונות שיפור (למעט המשתנה שנראית בסדר)
בהצלחה
אם מתכוונים לפרוע בתחנת יציאה אחרי 5 שנים והפער בין צמוד ללא צמוד זה 1% איזה מסלול להעדיף? איך לחשבן?
תודה רבה על האתר הנפלא!!!
שלום ישראל,
בחמש השנים הקרובות אני מניח שהמדד יהיה נמוך מ- 1% ולכן הייתי הולך על צמודה
בהצלחה
שלום משכנתאמן יקר.
אני מתנצל מראש על תגובתי הארוכה.
בעוד חודשיים יחלפו 5 שנים מאז לקחנו את המשכנתא. התמהיל שלה (עבור 690 א"ש כיום יתרתה כ- 530 א"ש וההחזר החודשי הינו כ-3,450 ש"ח):
התמהיל:
220 א"ש ל- 30 שנה פריים מינוס 0.9 בפועל נכון להיום 1.7%. תשלום חודשי של כ- 750 ש"ח
370 א"ש ל- 20 שנה משתנה כל חמש שנים צמודה ריבית עוגן משכנתאות פחות 0.6. בפועל 1.46% כ-1750 ש"ח בחודש.
100 א"ש ל- 9 שנים ריבית קבועה צמודה %1.2+מדד באופן ממוצע לא השתנה והיא בפועל 1.2%. כ- 950 ש"ח בחודש.
במבט לאחור בניתי תמהיל אדיר. חסכתי המון כספים בריבית קל"צ שנמנעתי מהן למרות תמהיל עם חשיפה גבוהה ושינוי במדד. במילים עדינות ניצחתי את השוק.
המדד (כפי שצפיתי) לא עלה כמעט בכלל ב- 5 השנים האחרונות. למעשה עד לפני חודשיים לא היה שום שינוי בין מדד הבסיס לפני כ- 5 שנים ועד למדד של חודש 3/2018- מדהים!.
כעת התמונה שונה, אני צופה שבשנים- 2020-2023 המדד יהיה בסביבות 1.8% ואולי אף יותר . הסיבות לכך רבות (מלחמות, בצורת במשק המים, פחות תחרות בשוק המזון, גידול מסיבי של האוכלוסייה וההוצאה הציבורית (פנסיה תקציבית, בטחון, תשתיות, בריאות, משרדי ממשלה) וכ'ו.
כפועל יוצא מהסיבות לעיל, אני שוקל לפדות של החלק של הלוואה המשתנה כל 5 שנים צמודה, שנותר לה עוד 15 שנה, ויתרתה על כ- 290 א"ש (במקור כאמור 370 א"ש).
באפשרותי לקחת הלוואה ל- 5 שנים בסך של 150 א"ש בריבית של פריים מינוס 0.1 (1.5% נכון להיום). בנוסף יש ברשותי כסף זמין (שלא מושקע בשוק ההון ומבזבז את זמנו בעו"ש) בעו"ש של כ- 150 א"ש.
אגב בדקתי וריבית עוגן שימושים ממוצעת כיום למשתנות הצמודות הינו כ- 2.91 לעומת (2.05 שלקחתי בזמנו) כלומר הדבר שלעצמו יחסוך כ- 200 ש"ח בחודש עבור עליית הריבית מ- 1.45% ל- 2.3%.
מה דעתך והאם אני מפספס משהו?
חשבתי האם כדאי לפדות רק 150 א"ש במשכנתא ולנתב את ה- 150 א"ש הנותרים בצוותא עם כספים נוספים (חסכונות, פדיון פיצויים, קרנות השלמות) ולרכוש דירה בפריפריה כ- 400 עד 500 א"ש ולכך אצטרך כ- -200- 250 א"ש הון עצמי.
המון תודה ושוב סליחה עם התגובה הארוכה!
שלום דניאל,
אם הבנתי נכון אתה עומד בשני 2 אפשרויות:
1. סילוק חלק מהמשכנתא על הלוואה אחרת + חסכונות
2. רכישת דירה נוספת
אני בעד שילוב האפשרויות (כמובן אם זה ניתן)
בהצלחה
הי משכנתמן,
אנחנו מתלבטים בין מסלול 30 שנה עם ריבית קבועה צמודה לבין מסלול 30 שנה עם קל"צ. הפער בהחזר החודשי הוא של 463 שקלים (לטובת הצמודה).
מה עדיף לנו? האם כדאי את הקלצ ונוכל לישון רגוע, או שהפער נקרא גדול מדי?
תודה מראש:)
שלום לאה,
אם ניתן לעמוד ההחזר החודשי הגבוה הייתי לוקח קבועה צמודה אבל מקצר את השנים שלה
בהצלחה
"במקרה של שוויון אז כמובן שאני אהיה אדיש ואולי אבחר לקחת את שני המסלולים ובכך חלק את הסיכון שלי.
"
לגבי חלוקת סיכונים.
האם במשכנתא שחשופה בשיעור מסויים לשינויים בקרן ובריבית יש עדיפות לפריסה מסויימת של המסלולים בתמהיל, או שאין חשיבות לפריסה?
לדוגמה:
33.3% פריים – 6.6% מל"צ – 33.3% ק"צ – 26.6% קל"צ
33.3% פריים – 6.6% מ"צ – 26.6% ק"צ – 33.3% קל"צ
33% מהתמהיל חשוף לשינויים בקרן ו – 40% מהתמהיל חשוף לשינויים בריבית
לדוגמה:
33.3% פריים – 16.6% מל"צ – 33.3% ק"צ – 16.6% קל"צ
33.3% פריים – 16.6% מ"צ – 16.6% ק"צ – 33.3% קל"צ
33.3% פריים – 10% מ"צ – 6.6% מל"צ – 23.3% ק"צ – 26.6% קל"צ
33% מהתמהיל חשוף לשינויים בקרן ו – 50% מהתמהיל חשוף לשינויים בריבית
לדוגמה:
33.3% פריים – 26.6% מל"צ – 33.3% ק"צ –6.6% קל"צ
33.3% פריים – 26.6% מ"צ – 6.6% ק"צ –33.3% קל"צ
33% מהתמהיל חשוף לשינויים בקרן ו – 60% מהתמהיל חשוף לשינויים בריבית
שלום נתן,
אני מתנצל אבל לא הבנתי את השאלה, אפשר לנסח אותה מחדש?
תודה
אם החלטתי לבנות תמהיל ש- X מהסכום שלו יהיה בריבית משתנה, ו- Y מהסכום שלו יהיה צמוד למדד, איך אדע באיזה תמהיל לבחור? הרי ניתן לבנות הרבה תמהילים שונים שיעמדו בקרטריונים שהגדרתי לעצמי.
לדוגמה, בכל התמהילים האלה שליש מהסכום צמוד למדד, וחצי מהסכום נלקח בריבית משתנה.
33.3% פריים – 16.6% מ"צ – 16.6% ק"צ – 33.3% קל"צ
33.3% פריים – 16.6% מל"צ – 33.3% ק"צ – 16.6% קל"צ
33.3% פריים – 8.3% מ"צ – 8.3% מל"צ – 25% ק"צ – 25% קל"צ
אז בעצם השאלה היא: באיזה תמהיל עדיף לבחור?
תודה רבה,
נתן
שלום נתן,
שאלה טובה:)
יהיה קשה לענות לך ללא הכרות עמוקה יותר לצערי
בהצלחה
היי,
תודה רבה על האתר המפורט..
רק עכשיו מתחילה ללמוד על כל נושא המשכנתא לעומק, אז סליחה מראש אם השאלה נראית 'מטופשת' (לא הביישן למד 🙂 )
כתבת: "במידה ותחזית המדד שקבעתי לחמש השנים הבאות היא לדוג' כ-1% לשנה, אז כל עוד הפער יהיה גבוה מ-1% אז אני אבחר במשתנה הצמודה (לדוג' – עבור המ"צ יבקשו 3% ועבור המל"צ יבקשו 4.25%), אבל אם הפער יהיה קטן מ-1% (לדוג' על המל"צ יבקשו 3.75% ועל המ"צ יבקשו 3%) אני כבר אעדיף את המל"צ."
אם הפער בין המשתנה הצמודה (3%) לבין המשתנה הלא צמודה (4.25) הוא 1.25 (כלומר, מעל 1%), ואני צופה שעליית המדד תהיה 1%, מדוע שתבחר במשתנה הצמודה?
כלומר, כך אני מבינה, כל עוד עליית המדד לא עוברת את הפער בין השניים, עדיף לי לבחור במשתנה הצמודה, ורק אם עליית המדד עוברת את הפער בין השניים אז נבחר במשתנה הלא צמודה (שמלכתחילה היא גם יותר גבוהה, כי בשורה התחתונה, היא נשארת קבועה ומפצה על 'עליית המדד')
תודה רבה
שלום אורלי,
את צודקת,
בואי נבחין בין 2 מושגים:
פער – זה הריבית שהבנק מציע במציאות (לדוג': 3 עבור צמוד ו- 4.25 עבור לא צמוד)
תחזית מדד שקבעתי – זו התחזית שאנחנו צופים (נניח 1%)
אז במספרים האלו אני אעדיף לקחת מ"צ כל עוד התחזית נמוכה מהפער במציאות (בהצעת הבנקים)
מקווה שהפעם הייתי ברור יותר ואם לא, את מוזמנת להמשיך ולשאול
בהצלחה