היום אני רוצה לעסוק בנושא שכבר כתבתי עליו לא מעט בעבר, אך מכיוון שאנחנו בתקופה של ריביות נמוכות ואני ממשיך לקבל הרבה פניות ושאלות בנושא החשוב הזה אני רוצה להדגיש בו כמה נקודות חשובות.
כמעט כל מי שלוקח משכנתא רוצה לדעת שהוא יוכל לצאת באמצע הדרך ללא קנס. לקחי העבר לימדו אותנו שעמלת פירעון יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים (ובמקרים קיצוניים גם יותר) ולכן אנו מאוד נזהרים כאשר מדובר בנושא זה.
המיתוס הרווח כיום הוא שהסיכוי לעמלת פירעון לא גבוה מכיוון שהריביות כיום נמוכות ועל מנת שכביכול תהיה עמלת פירעון יש צורך שהריביות ימשיכו לרדת (וזה הרי לא כל כך סביר) – לכן אין סיכוי שיהיה קנס ברגע שנרצה להחזיר / למחזר את המשכנתא.
אני טוען שזה ממש לא נכון ואמנם הסיכוי לקנס ירד באופן משמעותי, אבל הוא עדיין קיים ונושם ומיד אסביר גם למה.
אז מהי עמלת הפירעון? למה אומרים שאין סיכוי שנשלם אותה? ולמה אני חושב שיש סיכוי כזה? כל זאת ועוד בפוסט הבא…
מהי עמלת פירעון מוקדם (קנס משכנתא)?
כתבתי בעבר בהרחבה יתרה על פירעון מוקדם (ומי שלא קרא את הכתבה מוזמן כי ההסבר שם הרבה יותר מפורט) ואני רוצה שתכירו אותו.
בכמה מילים פשוטות אפשר לומר שאם לקחנו הלוואה בריבית 5% לתקופה של 20 שנה ואחרי 15 שנה אנו באים להחזיר אותה, הבנק יעצור רגע ויבדוק אם אנחנו חייבים לו קנס (כמובן שזה קורה רק במספר מסלולים ובמיוחד בריביות קבועות כמו קבועה צמודה וקל"צ).
מה הרעיון מאחורי עמלת פירעון מוקדם?
הבנק רוצה לראות אם הוא נפגע מעצם ההחזרה המוקדמת שלנו או לא, איך הבנק יכול להיפגע? הוא יכול להיפגע רק אם ברגע ההחזרה הוא ימכור את הכסף שלנו למישהו אחר בריבית נמוכה מהריבית שלנו (בדוגמא 5%).
כלומר, אם הריבית הממוצעת ל-5 שנה תהיה גבוהה מ- 5% (לדוגמא 6%), הבנק בכלל לא ייפגע, כי הוא פשוט ימכור את ההלוואה למישהו אחר ב-6% והוא אפילו הרוויח מהנושא (הרי מאיתנו הוא קיבל 5% ומהלקוח אחרינו הוא יקבל 6%).
אבל מה קורה אם הריבית ירדה ל- 4%? במקרה הזה הוא מפסיד 1% לשנה ולכן הוא יקנוס אותנו בדיוק על הסכום הזה.
כמה כסף זה יוצא?
אם ההלוואה שלנו היא על סך 500,000 ₪, משמע אחוז אחד יוצא 5,000 ₪ וזה רק לשנה הראשונה, ככה הוא ימשיך עד סוף ה-15 שנה (זה לא בדיוק 5,000 ₪ לשנה כי בשנים הבאות הקרן הייתה אמורה להיות נמוכה יותר מ-500 אלף), אבל זה בהחלט יהיה סכום לא מבוטל שינוע סביב הכמה עשרות אלפי שקלים בוודאי.
אז למה כולם אומרים שאין סיכוי לעמלת פירעון כיום?
כפי שהסברתי בהתחלה, בגלל שהריביות כל כך נמוכות כיום אז מה הסיכוי שבעוד 5 שנים נבוא ונבדוק ונגלה שהריבית ירדה עוד יותר, הרי מדובר באמת בסיכוי קלוש ולכן אין לנו פחד מהקנס.
ואם כך, למה אני כן מפחד מעמלת פירעון מוקדם? הפחד שלי נובע מ- 2 סיבות עיקריות:
1. החלוקה לשנים
כאשר אנו לוקחים הלוואה קבועה (לדוגמא קל"צ), אם ניקח אותה ל-20 שנה נקבל ריבית של 4% בבנק (מדובר בדוגמא), אבל אם נרצה את אותו המסלול ל-25 שנה הבנק כבר ידרוש 4.5% והפוך, אם נוריד אותה ל- 15 שנה הבנק ידרוש "רק" 3.5%, ל- 10 שנים 3% וכן הלאה.
כלומר – הריבית תעלה ככל שהשנים יעלו – ככל שניקח הלוואה לתקופה יותר ארוכה הבנק ידרוש ריבית גבוהה יותר.
עכשיו מה הקשר לעמלת הפירעון?
נניח שלקחנו הלוואה ל-20 שנה ושילמנו עבורה 4% ונניח שאנו באים לבנק בעוד 10 שנים ומעוניינים להחזיר את ההלוואה או למחזר אותה.
מה הבנק יעשה?
הוא יבדוק מהי הריבית הממוצעת לתקופה של 10 שנים (כי זו התקופה שנשארה לנו), והוא ישווה אותה לריבית המקורית שלנו (שהייתה לפי תמחור של 20 שנה), משמע גם אם הריבית תעלה בחצי אחוז אנו עדיין נידרש לשלם עמלת פירעון.
אנחנו לקחנו ב-4% ובאותה התקופה נתנו משכנתאות ל-10 שנים ב- 3%, בינתיים הריבית עלתה בחצי אחוז והיום מוכרים את אותה ההלוואה ב-3.5% במקום 3% ולכן יש פער לטובת הבנק של 0.5% ומן הסתם אנחנו עומדים לשלם אותו.
2. הטבלאות של בנק ישראל
איך הבנק בודק את הריבית הממוצעת לכל תקופה? הרי זה לא נתון שהוא יכול לספק על דעת עצמו (כי אם כן הוא יכול היה לשלוט על הנושא ולהרע עם הלקוחות).
אז הבנק פונה לבנק ישראל "ושואל" אותו מהי הריבית הממוצעת לכל תקופה ותקופה בכל מסלול ומסלול.
- הנה קישור לטבלה של בנק ישראל במסלולים צמודי מדד (קבועה צמודה ומשתנות צמודות)
- והנה קישור לטבלה של בנק ישראל במסלולים לא צמודי מדד (קל"צ, משתנה לא צמודה)
אז מה הבעיה שלי בעצם?
הבעיה היא שמן הסתם ריבית קבועה יקרה יותר מריבית משתנה (גם בצמודה וגם לא צמודה), אבל הנתונים מציגים ממוצעים של שני המסלולים יחד ומן הסתם זה מוריד את הממוצע באופן משמעותי (לדוג', אם קבועה ל-20 שנה תעלה 4% אז משתנה תעלה 3%), ובנק ישראל יציג כאילו הריבית הממוצעת ל- 20 שנה היא 3.5%, כלומר מראש אנחנו פיגור של 0.5% וזה עוד מבלי שמשהו יזוז בריבית עצמה כלפי מעלה או מטה.
עניין נוסף בנוגע לשנים ולטבלאות של בנק ישראל
שימו לב שהטבלאות של בנק ישראל מתחלקות לקבוצות שנים (1-5, 6-10, 11-15 וכו׳) ולכן מי שנותרו לו 14 שנים להלוואה (בעת הפירעון כמובן) יזכה לחישוב של עמלות פרעון ממוצעת עם הלוואות לתקופה של 11 שנים ואז הוא יפגש עם ריבית ממוצעת נמוכה יותר ועמלת פרעון גבוהה יותר.
כמובן שזה פועל גם לכיוון השני ומיטיב את המצב עם מי שנותרו לו 11 שנות הלוואה והוא יזכה לחישוב של עמלות פרעון ממוצעת עם הלוואות ל-12,13,14,15 שנים.
לסיכום,
אני יודע שזה היה ארוך ואני יודע שזה היה קצת מבלבל, אם צריך תקראו עוד פעם או פעמיים ואני מאמין שבסוף תבינו את העניין.
אני לא אומר שהסיכוי לעמלת פירעון לא פחת, הוא פחת ובאופן משמעותי ביותר, אבל אני כן אומר שהוא עדיין קיים ויש לתת לו משקל בהחלטות שלנו.
אני מזכיר לכם שוב, המשכנתא היא עניין לא כזה פשוט ואני כן רוצה שתעשו עבודת מחקר רצינית ביותר ואני לא מתכוון רק למחקר ריביות שמבחינתי זה השלב הפחות חשוב (או שפשוט תשתמשו בייעוץ מקצועי טוב ואמין יפתור את שני הדברים יחד), כי יש הרבה נקודות שאפשר ליפול בהן והנפילה בהן כואבת.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שלום משכנתא מן האלוף
על דירה במחיר של 670000, הון עצמי 250000, קרן 420000.
קיבלתי את ההצעה הבאה:
140000 לא צמודה בריבית קבועה ל 15 שנה 2.95%
140000 צמודה למדד בריבית משתנה כל 5 שנים ל 15 שנה V(-0.14%)+2%
140000 פריים ל 20 שנה p-0.8%.
מה דעתך?
שלום מאור,
נראה בסדר
בהצלחה
מספר הערות לגבי טבלת בנק ישראל:
הריבית לפיה מחשב כל בנק את ה"קנס" היא נומינלית, ריבית בנק ישראל היא אפקטיבית. (נתקלתי בנושא כאשר התלוננתי על קנס גבוה מדי)
הריבית ל-5 שנים גבוהה מהתקופות הארוכות יותר לכן מומלץ לפרוע פרעון ראשון ולדרוש קיצור התקופה ל-5 שנים ואז לפרוע את היתרה
אמנון, תוכל בבקשה לפרט יותר?
סליחה על האיחור בתשובה. הייתי מאד עמוס בעבודה
אם תבדקו את רביות בנק ישראל תראו שהריבית עד 5 שנים גבוהה מזו של 5+שנים.
כאשר מבצעים פרעון מוקדם חלקי אפשר לבחור להשאר באותה תקופת פרעון מקורית ולהקטין את התשלום החודשי או לבקש להשאיר את התשלום החודשי כמות שהוא ולקצר בהתאם את התקופה.
צריך לתכנן את ההחזר הראשון כך שתקופת הפרעון עם אותו סכום תרד מ60 חודש.
עמלת הפרעון מחושבת לפי הריבית הרלבנטית לתקופת ההלוואה. ככל שהריבית גבוהה יותר כך עמלת הפרעון נמוכה יותר
אמנון היקר!
מה כוונתך לפרוע פירעון ראשון
שלום אמנון,
הערות יפות, תודה רבה על השיתוף
שלום משכנתנאמן
רק היום התפניתי לעיין שוב באתר הנהדר שלך ושמתי לב ששני קוראים שאלו אותי שאלה.
האם תוכל לאפשר לקוראים לשלוח מייל ללא שידעו את המייל שלי אלא עפ"י המייל שרשום באתר?
שבת שלום
שלום אמנון,
אין לי אפשרות כזאת
בהצלחה
היי,
יש לך טעות קטנה. בדוגמא הראשונה כתבת שהפרש האחוז יחושב ל15 שנה שנותרו אך נותרו 5 (מתוך 20 כבר עברו 15 שנה)
תודה על ההערה, תוקן
האם מישהו יודע מנסיונו הבנק אמר לי שאם לא לוקחים משתנות אלא רק קלץ הריבית של הקלץ יותר גבוה כי הבנק מפצה על ההפסד של הרווח במשתנה מישהו מכיר יודע ?
מוכר
אם אתה מתכוון למשתנה צמודה, אז אכן, הבנקים מנסים לפעמים דרך פעולה כזו, מנסיוני בעיקר בנק הפועלים. שווה לנסות בעוד בנקים.
אם אתה מתכוון למשתנות כל שנה ומטה (כולל פריים) – מדוע שתרצה להימנע מהן? אלה מסלולים זולים משמעותית.
שלום דניאל,
זה נכון כי בקלצ הם לוקחים סיכון ורוצים לפצות על זה
בהצלחה
למשכנתאמן
הסתכלתי בטבלאות בנק ישראל, ולא הבנתי את משמעות שני הטורים הראשונים:
תוקף הריבית החל מ- תקופה לפרעון
חודש הדיווח
אשמח להסבר – בטח יעניין גם אחרים
הבנקים מדווחים לבנק ישראל באיזה ריביות נתנו הלוואות בכל חודש(תקופת הדיווח)
ב11 לחודש שאחריו בנק ישראל מפרסם את הרבית הממוצעת שנתנו הבנקים בחודש הקודם, ומאז היא בתוקף(נחשבת לריבית הממוצעת) עד ה11 לחודש הבא.
שלום ענת,
תוקף הריבית – זה אומר על פי איזה תקופה אספו את הנתונים
חודש דיווח – באיזה חודש פרסמו את הנתונים
תקופה לפירעון – חלוקה של הנתונים על פי שנים
בהצלחה
אבל לפי מה שהבנתי ותקנו אותי אם אני טועה,
בזמן הפירעון מסתכלים מה הייתה הריבית הממוצעת בזמן לקיחת המשכנתא
בטבלת בנק ישראל ע"פ המסלול והתקופה של ההלוואה
לבין מה ריבית הממוצעת בזמן הפירעון
ולכן לא אמור להיות הבדל כ"כ משמעותי בין הריביות כלפי מטה כי הריביות הממוצעות היום הם נמוכות יחסית
שלום ירון,
אתה צודק בנוגע לאופן החישוב, הפער נובע מכך שמסתכלים על הריבית הממוצעת לתקופה שלקחת (לדוגמא 25 שנים) ומשווים אותה לריבית ממוצעת כיום לתקופה שנותרה (לדוגמא 10 שנים)
בהצלחה
היי,
שאלה לגבי הטבלאות של בנק ישראל – איך יכול להיות שבכל החודשים, הריביות הממוצעות לפחות מ5 שנים יותר גבוהות מריביות שאני אקח לבין 5-10 שנים?
בפחות מ5 שנים מחושבות גם ההלוואות המשתנות כל 5. והן מעלות את הממוצע
שלום יצחק,
אני מניח שזה בגלל הלוואות גישור שניתנות ברי עת גבוהה לטווחים קצרים
בהצלחה
משתמע מהמאמר שאכן יכול להיות קנס אך בסה"כ הקנס קטן באופן ישיר ככל שהריבית שנקב מוכה יותר?
האם אפשר לפרוע רק חלק מהלוואה בריבית קבועה?
במסלולי הפריים אין קנס פרעון?
האם במסלול הפריים אפשר לפרוע חלק מההלוואה בכל תקופה שהיא ללא עלויות נלוות?
תודה
שלום דוד,
1. נכון, ככל שהריבית שתקבל נמוכה יותר זה ישפיע גם על הסיכוי לקנס וגם על גובה הקנס במידה ויהיה
2. במסלול פריים אין עמלות פרעון, ניתן לפרוע חלק ממנה בכל תקופה בתנאי שאתה פורע לפחות 10% מהמסלול ובהתראה מוקדמת של 10 ימים
בהצלחה
ללא ספק חידשת משהו שלא היה ידוע.
האם בנק ישראל לא מודע לכך שהחישוב ש ריבית הממוצעת של הקבועה ומשתנה יחד פוגע בממחזרים או במי שרוצה לפרוע ?
למה הם לא מפרסמים נתונים אחידים לפי סוג הלוואה?
תודה.
שלום רון,
1. תצטרך לשאול את בנק ישראל
2. אני מניח שמתחבאות שם הרבה הלוואות גישור שניתנות לתקופה קצרה בריבית גבוהה
בהצלחה
בנוסף שמתי לב למגמה מעניינת, מדוע הריביות עד 5 שנים גבוהה מהריבית של 5-10 שנים?
דוד שלום,
מסלול הפריים פטור מקנסות לגמרי וזה היתרון הגדול שלו.
אני מסכים עם המאמר הנ"ל וקיים סיכוי לקנס גם בקל"צ , אבל זה סיכוי נמוך וכנראה שגם הקנס יהיה נמוך יחסית.
דניאל שלום,
כאשר לוקחים רק קל"צ בלי משתנה הבנק פחות גמיש בריבית , כי אין ספק שבמשתנה גלום רווח פוטנציאלי נוסף עבורו (אחרי התקופה שהריבית תשתנה).
במשכנתא יש המון שילובים וטריקים שיכולים לחסוך המון כסף.
תודה רבה מעניין מאוד
עדיין לא הצלחתי להבין איך מחשבים קנס של פרעון מוקדם על קל"צ כך שזה יהיה יחסית מדוייק וזאת כי הדוגמא שניתנה בפוסט הקודם לא הספיקה מבחינת הפירוט
כמו כן מה ההבדל בין ריבית נומינלית לאפקטיבית?
שלום רב
אני לא הבנתי את משפט הבא:"כמובן שזה פועל גם לכיוון השני ומיטיב את המצב עם מי שנותרו לו 11 שנות הלוואה והוא יזכה לחישוב של עמלות פרעון ממוצעת עם הלוואות ל-12,13,14,15 שנים".
אשמח אם תוכל להסיר לי.
יש לי משכנתא אחד המסלולים לקחנו ל15 שנים מסלול הינו- קבוע לא צמוד.
אנו מחכים לרגע שריבית תעלה. במשפט הזה אני בינה בעצם שכדאי לנו לחכות לשתי מקרים:1.ריבית תעלה ואז אנחנו מוכל לסלק את מסלול קל"צ
2.כשישארו לנו 11 שנות להלוואה ואז בעצם נזכה לחישוב של פרעון ממוצעת עם הלוואות ל-12,13,14,15 שנים?
האם הבנתי נכון את כוונתך במשפט?
תודה מראש
שלום יולי,
נכון מאוד,
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב,
ראשית רציתי לפרגן לך על האתר הרציני, ישר כח!
ביקשתי לקבל הצעה למשכנתא בסכום של 420,000 ש"ח ל 30 שנים וזו ההצעה שקיבלתי, האם חושב אתה שאני צריכה לפנות ליועץ משכנתאות?
140,000 ש"ח ריבית קבועה צמודה 3.03%
140,000 ש"ח משתנה כל 5 שנים צמודה 2.46%
140,000 ש"ח פריים-קרן על בסיס שפיצר 0.80%
מה דעתך ותודה מראש
שלום ציפי,
נראה קצת גבוה, הייתי בודק עם איש מקצוע מה ניתן לעשות
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני מצטט ממאמרך: "אבל מה קורה אם הריבית ירדה ל- 4%? במקרה הזה הוא מפסיד 1% לשנה, ולכן הוא יקנוס אותנו בדיוק על הסכום הזה".
אז בעצם "קנס משכנתא"/"עמלת פירעון מוקדם" הם לא קנס ולא עמלה, אלא פשוט "ביטוח" שאנחנו משלמים לבנק על הרווחים ש"הבטחנו" לו?
אם כן, מה ההיגיון בזה? מילא אם היית אומר לי, שבפירעון מוקדם הבנק מפסיד עלי, כי הוא צריך להחזיר ולשלם למקורות הגיוס שלו יותר מהסכום שלווה מהם.
אבל אם זה סתם מניעת רווחים, למה להעניש את הלקוח?
תודה וכל טוב,
צחי
צחי שלום,
ניסוח מעניין הבאת – ״ביטוח על רווחי הבנק״…
לצערי זה המצב, אין הרבה מה לעשות
בהצלחה
לכאורה, אם אני מבצע פרעון מוקדם בהלואה שלקחתי ל20 שנה לאחר 10 שנים, זה אמנם יימדד מול הריבית העכשווית הממוצעת ל10 שנים, אבל זה יהיה מול הריבית הממוצעת ל10 שנים ביום הלקיחה, לא?
שלום רון,
לא, מול הריבית שלקחת או הריבית הממוצעת לאותה תקופה (הנמוך מבניהם)
בהצלחה
היי משכנתאמן,
כמו כולם פה, אני פשוט שמח לקרוא כל פעם מחדש את הפוסטים שלך!
אשמח לשמוע את דעתך המלומדת.
השבוע התחלתי תהליך של מחזור משכנתא שנלקחה לפני שנתיים (קל"צ: 250K ל-10 שנים 3.5%; פריים 80K ל-15 שנה P-0.8).
ההצעה שקיבלתי היא:
190,000 ש"ח בקל"צ 2.6 ל-7 שנים
95,000 ש"ח בפריים P-0.8 ל-8 שנים
אציין שההכנסה שלנו היא 17K והנכס נקנה בסכום של 910K (31% מימון)
האם זה סביר? האם לחכות לירידה נוספות בריביות או לקחת את ההצעה הזו? יש דרך ללחוץ על הבנק כדי לקבל הצעה טובה יותר?
האם יש חשיבות באיזה שלב עושים את המחזור?
תודה מראש!
להגיב
שלום וברכה,
נראה בסדר
בהצלחה
אני חושב שבמופע הראשון של המספר 15 בכתבה התכוונת ל-5 (כי 20 פחות 15 זה לא 15). ובאופן כללי, למה לעבור דוגמאות שוב ושוב באמצע הכתבה? רק בלבלת.
שלום יובל ותודה על ההערה,
טופל
שלום,
האם לדעתך כדאי לכלול את ההוצאות הנלוות (לדוגמא: שכר טרחה, מס רכישה, הובלה, ריהוט וכו'), אשר יכולות להסתכם עד לכדי עשרות אלפי שקלים, במשכנתא? האם כדאי לקחת הלוואה בנפרד עבור הוצאות אלו?
תודה מראש
שלום ניר,
מעדיף במשכנתא בשל הריבית הנמוכה והפריסה הארוכה
בהצלחה
ראשית, תודה משכנתאמן על ההסברים והתובנות. למדתי מהאתר ה-מ-ו-ן בתקופה האחרונה.
שנית, אשמח לחוות דעת (של משכנתאמן ובכלל מהקוראים בעלי ידע ו/או ניסיון) לגבי התמהיל והריביות הבאים:
מחיר הנכס: 1,950,000 ש"ח
משכנתא: 1,365,000 ש"ח
1. 455,000 ש"ח פריים ל-30 שנה P-0.9
2. 682,500 ש"ח קל"צ ל-25 שנה 3.6%
3. 227,500 ש"ח משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל-30 שנה 2.6%
החזר חודשי 5,775 ש"ח (ואני לא רוצה לעבור את ה-5,850 מקסימום להחזר חודשי).
תודה!
שלום מרדכי,
נראה סביר,
בהצלחה
משכנתאמן שלום
ראשית תודה על הפוסטים הנהדרים.
כתבת שהנתונים בבנק ישראל מציגים ממוצעים של המשתנות והקבועות יחד.
ולדעתי טעות היא בידך. המשתנות שטווח השינוי שלהם הוא כל 5 שנים. (רוב המשתנות כיום) נמצאות בקטרוגיה מ1-5 שנים בטבלת בנק ישראל מפני שנחשבות להלוואה ל-5 שנים. לכן אם שמת לב הריבית הממוצעת בעמודה 1-5 שנים גבוהה תמיד מ5-10 שנים וזאת למרות שקיצור תקופה מוריד ריבית.
נקודה זו מורידה גם את החשש הנכון שהעלית בקיצור תקופה בנטילת קל"צים לתקופה שעד 10 שנים.
שלום אברהם,
תודה על ההערה,
אני לא בטוח שאתה צודק אבל אני אבדוק את זה.
תודה
אם לא הייתי צודק לא היה קנסות על רביות משתנות
האם אתה בעצם אומר שהריבית שבנק ישראל מפרסם היא ממוצע ובפועל הבנק ישווה לריבית המדיוקת של המסלול שלי ולא לממוצע?
אבל אם לקחתי קל"צ ובנק ישראל לא מפרסם את הריבית המדויקת איך ניתן לבדוק ולהשוות ביום שארצה להחזיר? הרי הבנק יוכל להגיד מה שבא לו.
תודה רבה מראש.
שלום יניב,
בנק ישראל מפרסם ממוצע לפי שנים, זה לא בשליטת הבנק ממנו לקחת את המשכנתא
בהצלחה
שלום משכנתאמן מחיר הנכס 1025000,משכנתא;768000
1.קל״צ 262000 ל20 שנה 3.60%
2.משתנה כל 5 צמודה למדד 253000 ל25 2.1%
3.פריים ל20 שנה 253000 0.7%
החזר חודשי 3775 האם הרביות טובות?והאם המסלולים?וחיולק הסכום לשליש מכל מסלול תודה רבה מראש
שלום ניסים,
נראה סביר,הייתי מאריך את הפריים ומקצר את המשתנה
בהצלחה
שלום ,
מחיר הנכס 1,025,000
משכנתא 768,000
1.קל"צ- 20 שנה 118000 ריבית 3.6 פריים- 30 שנה 250000 ריבית 0.7 קבועה צמודה- 20 שנה 150000 ריבית 3.00 משתנה כל 5 שנים- 20 שנה 250000 ריבית 2.1
2.קל"צ- 20שנה 262000 ריבית 3.6 משתנה כל 5 שנים- 20 שנה 253000 ריבית 2.1 פריים- 30 שנה 253000 ריבית 0.7
3.פריים- 30שנה 250000ריבית 0.7 משתנה כל 5 שנים- 250000 ריבית 2.1 קל"צ- 15 שנה 118000 ריבית 3.35 צמודה-10 שנים ריבית 3.00
אשמח לעזרתכם מה נראה הכי מתשלם?
תודה
שלום רעות,
תריצו את שלושתם במחשבון משכנתא ותבדקו את המספרים הסופיים,
אם אתם מתכננים לפרוע אותה לפני תום התקופה תבדקו גם בזמן נקודת הפרעון
בהצלחה
שלום רעות,
נראה סביר,הייתי מאריך את הפריים ומקצר את המשתנה
בהצלחה
לא בטוח שהסברתי את עצמי נכון, אנסה שוב.
נניח לקחתי קל"צ ל 25 שנה ואני רוצה להחזיר אחרי שנתיים כלומר נשארו עוד 23 שנה.
וכעת אני רוצה לבדוק אם יהיה לי עמלת פרעון מוקדם.
לפי מה שרשמת אין לי דרך לבדוק זאת כי מה שבנק ישראל מפרסם זה ממוצע של שני מסלולים שונים.
ולכן כאשר אגיע לבנק אהיה תלוי בדבריו. האם הבנתי נכון?
תודה מראש
ערב טוב
ראשית הערכה רבה על תרומתך הייחודית, לא פעם המידע סייע לנו בדרישה למול הבנקים. אני נמצא עת מיחזור משכנתא ומצרף את מסלולי ההלוואות הקיימת והעתידית, אשמח להמלצות. עניין מרכזי עומד על הפרק הינו, ירידה בשכר ויכולת עמידה בהחזר עומדת כיום על 3600 ש"ח (בעוד כ4 שנים תגדל יכולת ההחזר בכ 2000 ש"ח לידי 5000 ש"ח)
מסלול קיים:
258 אש"ח, שפיצר, קבועה צמודה, 3.2%, 348 חודשים, 1260 ש"ח החזר.
297 אש"ח, שפיצר, פריים, 0.7%, 348 חוד', 945 ש"ח.
242 אש"ח, שפיצר, משתנה כל 5, 3.66%, 288 חוד', 1267 ש"ח.
99 אש"ח, שפיצר, קל"צ, 4.55%, 216 חוד', 677 ש"ח.
סה"כ החזר חודשי נכון להיום: 4,152 ש"ח.
מסלול חדש:
351 אש"ח, שפיצר, קבועה צמודה, 2.8%, 360 חוד', 1442 ש"ח.
277 אש"ח, שפיצר, פריים, 0.7%, 360, 853 ש"ח.
300 אש"ח, שפיצר, משתנה כל 5, 2.81%, 300 חוד', 1393 ש"ח.
סה"כ החזר חודשי עתידי 3,688 ש"ח.
אשמח לעמדתכם על המסלולים (אשמח שזה יהיה בהקדם, ההצעה תקפה עד סופ"ש). רב תודות לכולם
שלום יניב,
נראה מאוד צמוד ומאוד אורך,
אני אישית לא בעד. אלא אם כן ממש אין ברירה ואתה חייב את החמש מאות שח האלו בכל חודש
בהצלחה
שלום משכתאמן,
תודה רבה לך על עבודת הקודש שאתה עושה!
שאלה לגבי ביטוח מבנה:
אני רכשתי בית צמוד קרקע (דו משפחתי), וכרגע בתהליך לקיחת משכנתא על שליש מהסכום. האם אני מחוייב לעשות ביטוח מבנה? רק ערך הקרקע עולה על ערך המשכנתא שאני מבקש.
תודה,
אילן
שלום אילן,
אם הקרקע שווה יותר מגובה ההלוואה זכותך לבקש פטור מביטוח נכס וזכות הבנק לאשר / לדחות את הבקשה שלך.
בלי קשר, הייתי עושה ביטוח נכס לביטחון האישי שלי ולא לטובת הבנק
בהצלחה
שלום משכנתאמן. האתר מאוד עזר לי להבין מה זה משכנתא. באמת כל הכבוד על המידע שאתה חולק איתנו.
עכשיו אני ואישתי לוקחים הצעות מהבנקים וההצעה שהכי ניראת לנו היא כזאת :
1. 243.000 – פריים . ריבית 1.5 . 25 שנה . 862 שח החזר
2. 390.000 – ריבית קבוע לא צמודה. ריבית 4.11 . 15 שנה . 974 שח החזר
3. 171.000 – משתנה 5 שנים אגח לא צמוד. ריבית 4.2 . 25 שנה . 2906 שח החזר
4. 171.000 – משתנה אגח צמוד מדד. ריבית 3.57. 25 שנה . 921 שח החזר
סכ כל ההלואה 975.000 החזר חודשי 5665
אשמח לחוות דעתך על המסלול.
תודה.
שלום מיכאל,
סביר
בהצלחה
שלום משכנתאמן
אני הולך לפרוע סכום של 100000 שח ממסלול קלץ שיש לי של 225000
האם יש משמעות לתאריך שאני פורע את הכסף (אולי בהקשר של תאריך עידכון המד"ד או שזה אולי רלוונטי רק למסלולים שתלויים מדד)
האם ישנם עוד דברים שאני צריך לעשות או לא לעשות בשביל לא להפסיד כסף לפני שאני פורע את הסכום
שלום צחי,
אין משמעות לתאריך יש להודיע לבנק 10 ימים מראש
בהצלחה
שלום, ראשית תודה על עזרתך המבורכת…
אני מחזיר 120 אלף שח למסלול קל"ץ (250 אלף ל20 שנה ב3.9%)
הבנק שואל אם אני מעדיף להוזיל את ההחזר החודשי או לקצר את תקופת המשכנתא?
אין לי צורך להוזיל את התשלום החודשי, אך אשמח מאוד לשלם פחות ריביות לבנק (כלומר שהמשכנתא תעלה לי פחות יקר).
מה המלצתך?
תודה!
שלום שמיל,
תקצר את השנים
בהצלחה
שלום רב,
הוצאתי דוח יתרות לסילוק לצורך מיחזור.
בדוח יש סעיף של ריבית להיוון.
מה זו הריבית הזו? כיצד היא נקבעת? האם יש מצב שיש לבנק "טעות" בסעיף זה?
תודה.
שלום,
בהמשך לנושא עמלת פירעון מוקדם, האם תוכל לכתוב בנושא משכנתאות לדירות להשקעה?
אם כן, האם תוכל להתייחס לתמהיל ההלוואה, עמלות פירעון מוקדם ושיטת החזר. בהנחה וברצוני למכור את הדירה בטווח של 5-10 שנים מיום רכישת, האם עדיף הלוואת בלון?
שלום שאול,
תודה על ההצעה – בהחלט אשתדל לכתוב על כך בהמשך
שלום שאול,
אכן נושא מעניין מאוד וראוי לכתוב פוסט רק בשבילו
מקווה מאוד שאתפנה לכך בחודשים הקרובים
תודה על ההערה וההארה
היי שאלה לגבי עמלת היוון 🙂
אני רוצה לבצע מחזור אצלי לכל המשכנתא.
במסלול של המשתנה כל 5 שנים ראיתי שיש לי עמלה של 2800 ש"ח וזה מתאים לחישוב שפירסמת בפוסט.
השאלה שלי היא כזאת, במסלול של הקל"צ הריבית שלי מאוד נמוכה ויוצא שכיביכול יש עמלת היוון שלילית של כמעט 9 אלף ש"ח.
רשמת שאם העמלת היוון שלילית היא יכולה להשפיע על העמלות האחרות, אבל לא רשמת אם זה אומר גם שזה מתקזז בין מסלולים.
אני מניח שאם לא רשמת את זה, אז זה לא קורה 🙂
אבל בכל מקרה מנסה את מזלי כדי להבין, במקרה והנתונים שרשמתי לך הם נכונים, האם אני עדיין אצטרך לשלם את העמלה של המשתנה כל 5? או שהעמלה השלילית של הקל"צ מקזזת אותה?
תודה רבה.
שלום אלון,
לצערי זה לא מתקזז
בהצלחה