אחד המושגים היותר מוכרים בעולם המשכנתא הוא "קנס משכנתא" או בשמו היותר מקצועי "עמלת פירעון מוקדם".
כל לקוח משכנתא רוצה לדעת מה יקרה אם יהיה לו יום אחד כסף להחזיר את המשכנתא (או לפחות חלק ממנה), אבל כולנו יודעים שיש קנס מסויים שצריך לשלם בעבור זה.
בעקבות פניות רבות בנושא ולמרות שהנושא מוזכר במדריך משכנתא, אני חש צורך לכתוב מאמר ממוקד רק לנושא הזה, על מנת שתבינו יותר טוב: מתי בכלל משלמים קנס, האם תמיד משלמים קנס וכמה יהיה הקנס?
אז בואו נתחיל להבין מה קורה פה:
מהי עמלת פירעון (קנס משכנתא)?
לפני שנתחיל אסביר כי יש מספר עמלות שאנחנו צריכים לשלם שאנו מחזירים את המשכנתא לפני הזמן (או את חלקה), הנה העמלות:
- עמלה תפעולית – עמלה של הבנק על "תפעול" ההחזר, גובהה 60 ₪ והיא תמיד קיימת.
- עמלת אי הודעה מראש – הבנק מעוניין שתודיעו לו מראש לפני שאתם מחזירים לו הכסף (במידה מסויימת של צדק, כך הוא יידע לנתב אותו / להשתמש בו בזמן).
אם תודיעו לו 10 ימים מראש, הוא לא ייגבה מכם את העמלה הזו.
אם לא תודיעו לו תצטרכו לשלם 0.1% מכמה שהחזרתם (לדוגמא: אם החזרתם 500,000 ₪ תשלמו 500 ₪), אני שוב אומר אם תודיעו לו 10 ימים מראש תהיו פטורים מהעמלה הזו. - עמלת מדד ממוצע – למי שיש הלוואה שצמודה למדד ומחזיר את ההלוואה לפני ה-15 לחודש (כלומר בין ה-1 ל- 15 לחודש) ישלם עמלה בגובה "מחצית משיעור המדד החודשי (עושים ממוצע של המדד שנה אחורה ואז מחלקים בחצי).
הרעיון הוא שהבנק לא קיבל מדד עבור החלק היחסי של אותו החודש בה החזרתם ולכן מבקש תשלום של "חצי חודש מדד".
לעומת זאת אם תחזירו את המשכנתא אחרי ה- 16 לחודש (עד סוף החודש) לא תשלמו את העמלה הזו, אבל קחו בחשבון שב- 15 לחודש המדד יחושב על המשכנתא.טיפ חשוב בנושא:
אם אתם צופים שהמדד יהיה גבוה בחודש שבו אתם מחזירים את המשכנתא – אז החזירו אותה לפני ה- 15 לחודש (כך תשלמו רק את "המדד הממוצע" של השנה שעברה).
אם אתם חושבים שהמדד יהיה נמוך או שלילי, המתינו עם ההחזר עד ה- 16 לחודש.
חשוב לזכור: כי מדובר רק על הלוואות צמודות מדד בלבד. - עמלת היוון: זוהי העמלה שכולם מתכוונים אליה כשאומרים "עמלת פירעון, או "קנס משכנתא".
העמלה זו קצת מסובכת לחישוב ועליה אני ארחיב עכשיו (שאר העמלות הכתובות למעלה לא צריכות התייחסות נוספת מעבר למה שרשמתי).
למה צריך לשלם עמלת היוון (שזה אותו דבר בערך כמו: עמלת פירעון מוקדם / קנס משכנתא)?
הבנק ואנחנו מסכמים על ריבית מסוימת אותה נשלם לבנק, בואו נניח כי סיכמנו עם הבנק שנשלם לו 4% ריבית לשנה ואנחנו לוקחים את ההלוואה ל- 20 שנה.
בואו נניח שאחרי 5 שנים אנחנו מתקשרים לבנק ומודיעים לו שלשמחתנו יש לנו את הכסף ואנחנו רוצים להחזיר לו אותו עכשיו ולא להמשיך ולשלם 15 שנה משכנתא.
באותו רגע הבנק עושה דבר מאוד פשוט, הוא מברר מה הריבית שמקבלים היום עבור הלוואה ל- 15 שנה (נכון שלקחנו את המשכנתא ל- 20 שנה אבל אסור לשכוח שעברו חמש שנים ונשאר לנו "רק" 15 שנה למשכנתא).
בואו נניח כי הריבית היום ל- 15 שנה היא בגובה 3%, הבנק עושה חישוב קצר ואומר:
הלקוח חתם איתי על הבנה שהוא ישלם 20 שנה את אותה הריבית (4% להזכירכם) והיום הוא "מבטל" את ההבנה הזו ומחזיר לי כסף שאני יכול להלוות ללקוח אחר אבל לקבל עליו רק 3% לשנה ולא 4% כמו שקבעתי מולו ובדיוק עבור הכסף הזה הבנק לוקח עמלה.
הרי הבנק "מפסיד" מהמלך שעשה הלקוח, במקום לקבל 4% עבור ההלוואה הוא מקבל עכשיו רק 3% (1% אחד הפסד).
מה היה קורה אילו היה קורה ההיפך?
אם לדוגמא לקחנו הלוואה בגובה 3% וביום שנחזיר אותה הריבית תהיה 4%, אז הבנק בעצם "לא הפסיד" מהמהלך הזה ואפילו אפשר לומר שהוא "הרוויח".
הוא מקבל חזרה כסף שהוא מרוויח ממנו "רק" 3% לשנה ויכול למכור אותו ללקוח אחר ב- 4% לשנה. במקרה הזה הבנק לא לוקח עמלה.
חשוב לדעת:
הוא אמנם לא "מחזיר" לכם את הכסף שהוא "הרוויח" מהנושא, אבל 3 העמלות שציינתי למעלה יקבלו את הזיכוי ואם הוא מכסה אותם לא תשלמו בכלל עמלה.
אני מקווה שעכשיו הבנתם מה זו העמלה הזו ולמה היא מופיעה, אם לא הבנתם קראו שוב כי ללא הידע הזה לא תוכלו להבין את ההמשך.
האם בכל המסלולים משלמים עמלת היוון?
לא. במסלולים על בסיס משתנה לתקופה קצרה (פריים, מט"ח, משתנה כל שנה) אין בכלל עמלת היוון מהסיבה שלא התחייבנו לבנק לריבית מסוימת לאורך תקופה ארוכה והסכנו מראש עם הבנק שהריבית שנשלם תשתנה בהתאם לשינויי הריבית במשק.
לעומת זאת:
במסלולים בריבית קבועה (לא משנה אם זה ריבית צמודה קבועה או קבועה לא צמוד / קל"צ, ריבית משתנה כל חמש שנים וכמובן ריביות משתנות לתקופות ארוכות יותר), אתם כן תשלמו עמלת היוון (אם התנאי למעלה יתקיים), מכיוון שבמסלולים האלו אנחנו כן סיכמנו עם הבנק על ריבית מסוימת אותה נשלם לאורך כל התקופה.
כמה משלמים עמלת היוון?
פה אני חייב להגיד לכם לא לנסות בבית, זה די מורכב לחשב עמלת היוון מדויקת, כי ישנם הרבה פרמטרים קטנים שמעוותים את החישוב ולכן אני מוסר לכם את הדרך הבסיסית ביותר לחשב עמלה (היא לא מדויקת בעיקרון אבל פשוטה לחישוב ונותנת "סכום קרוב לאמת").
החישוב הוא כזה:
הפרש הריביות (כלומר הריבית בה לקחתם את ההלוואה המקורית פחות הריבית של היום)
כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול הסכום אותו החזרנו לבנק.
בדוגמא שהזכרנו למעלה זה יהיה:
1% (ההפרש בין הריביות) * 15 (השנים שנותרו) * 500,000 (הסכום שנשאר לנו) = 75,000 ₪
מסכום זה יש להוריד של 20% הנחה (עליה ארחיב בנושא) והסכום הנכון יהיה 60,000 ש"ח
עכשיו אתם מבינים למה הנושא הזה כאוב להרבה מלוקחי המשכנתא ועכשיו אתם מבינים על העמלה הזו כי היא הגדולה והחשובה ביותר כל העמלות ה"די זניחות" שהזכרנו כאן למעלה.
מי שירצה לחשב את הסכום המדויק יוכל לעשות זאת באמצעות המחשבון של בנק ישראל – לחצו כאן להורדת המחשבון (קובץ אקסל).
כמו כן, בכדי לדעת מה הריביות הממוצעות בכל נקודת זמן, ניתן להיעזר בנתוני בנק ישראל:
- הלוואות צמודות מדד (קבועות ומשתנות צמודות מדד)
- הלוואות לא צמודות מדד (קל"צ ומל"צ) – מדובר בקובץ אקסל
דברים שחשוב מאוד לדעת:
- הלוואת זכאות לא משלמים עמלת היוון (למרות שההלוואה שם בריבית קבועה וייתכן כי יהיה הפרש ריביות חיובי, שכביכול בו היינו אמורים לשלם) – זו פשוט הטבה מהמדינה ללוקחים הלוואת זכאות.
- ככל שאתם "ותיקים יותר במשכנתא" כך תשלמו פחות. בנק ישראל חייב את הבנקים לעשות לכם הנחת "לקוח ותיק" על עמלת הפירעון, ולהלן פרטי ההנחה.
לקוחות שמשלמים משכנתא עד 3 שנים – לא זכאים להנחה
לקוחות שמשלמים משכנתא בין 3-5 שנים – זכאים להנחה של 20% (כמו במקרה שהצגתי).
לקוחות שמשלמים משכנתא מעל 5 שנים– זכאים להנחה של עד 30% - שהבנק "הולך לבדוק" את הריבית שנותנים היום ועושה את החישוב לפי זה, חובה עליו לגשת לנתון אובייקטיבי (שבנק ישראל מפרסם).
הנתון הזה בדרך כל הוא "הריבית הממוצעת היום" לאותו המסלול ולפי שנים (כלומר, תהיה שם ריבית שונה לקבועה ל- 12 שנה ולקובעה ל- 18 שנה וכמובן שתהיה שם ריבית שונה בין קבועה צמודה לקבועה לא צמודה) - אם יש לכם נקודות יציאה במסלול (לדוגמא ריבית משתנה כל חמש שנים) לא תשלמו עמלת היוון בנקודת היציאה.
אבל אם תחזירו את הכסף לפני נקודת היציאה, אז תשלמו עמלת היוון על פי מספר השנים שנותר עד לנקודת היציאה (ללא קשר לכמה שנים המשכנתא)
ניתן דוגמא:
נקודת היציאה שלכם היא בעוד 3 שנים, הפרש הריביות הוא 1% והסכום אותו אתם מזחירים הוא 500,000 ₪.
הסכום יהיה: 500,000 * 1% * 3 (שנים) = 15,000 ₪ - לא שמעתי על הרבה מקרים בהם הבנק ויתר על עמלת פירעון (פה אי אפשר לעשות "סקר שוק" ואין פה מו"מ עם הבנק על הסכום).
לסיכום,
זה לא נעים לשלם 60,000 ₪ רק בגלל שאתם רוצים להחזיר את המשכנתא, תוכלו לחסוך את הכסף הזה אם תבנו תמהיל משכנתא נכון שיכיל גם מסלולים בהם לא משלמים עמלות פירעון במיוחד לסכומים אותם אתם יודעים שאתם אמורים להחזיר בנקודת זמן מסויימת.
אני חושב שמיציתי את רוב האפשרויות ועברתי על רוב המצבים.
יחד עם זאת, אני בטוח שיש עוד שאלות ובטוח שיש עוד דברים ששכחתי, אתם מוזמנים להגיב ולשאול.
היי,
קודם כל תודה רבה על כל המידע מאוד עזרת לנו לקחת משכנתא.
יש לי שאלה?
האם ניתן להחזיר סכום קטן כל פעם לדוגמא על מסלול של נגיד 300 אלף ניתן להחזיר פעם ב 3 – 4 חודשים 20 אלף שקל? או שיש סכום מינימאלי שניתן להחזיר?
תודה,
עידו
היי עידו,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
חלק מהבנקים מאפשרים לך להחזיר כמה שתרצה וחלק מתנים שתחזיר לפחות 10% מן המסלול (לדוגמא – אם יש לך מסלול משכנתא ובו 300 אלף, הם יתנו את זה שתחזיר לפחות 30 אלף ש"ח וכן הלאה).
היי,
שאלה תאורטית :
1. נניח שמדרגות ריבית הקל"צ הן קבועות ועומדות על:
15 שנים – 4.5%
10 שנים – 3.5%
פלוני לקח משכנתא של 500K למשך 15 שנים בריבית של 4.5% .
לכאורה תשלום קבוע של 3,825 ש"ח למשך 15 שנים.
2. לאחר 5 שנים אותו פלוני ממחזר את המשכנתא מבלי לשנות כלום מלבד ריבית של 3.5%
ההחזר יורד בכ- 200 ש"ח בחודש או כ- 24,000 ש"ח לשארית המשכנתא
האם המסקנה המתבקשת היא שבקל"צ כל מספר שנים שווה למחזר מבלי לשנות דבר אלא רק על מנת לקבל ריביות יותר טובות מכיוון
שהתקופה התקצרה? כל זאת בהנחה שהקנס נמוך מהרווח וכמובן שהריביות ממשיכות להיות נמוכות?
שלום וברכה,
בעיקרון אתה צודק, אבל הסבירות שעוד חמש שנים התנאים של הריביות יישארו אותו הדבר הוא אפסי
בהצלחה
היי אני מחויבת לקחת משכנתא מהבנק שמלווה קבוצת רכישה ממנה אני קונה בית.האם יש איזה חלוקה באחוזים של ההלוואה לפי סוגים שכדאי לי לבקש (אם יתנו בכלל)
כדי שעמלת ההוון שלי בעתיד כשארצה למחזר לא תהיה גבוהה מידי?
שלום לילי,
עדיף פריים, קבועה צמודה ומשתנה
ועדיף לקצר את שנות הקבועה כמה שניתן
בהצלחה
הי
קירוב זה חשוב ונוח מאד אבל חשוב לדעת שיש מחשבון עמלת פירעון באתר הממשלתי כולל מחשבון המרה לריבית אפקטיבית
תודה
היי יוסי,
אתה צודק בהחלט, תודה על ההערה וההארה.
מצ"ב לינק למחשבון של בנק ישראל (מדובר בקובץ אקסל להורדה).
כמו כן, אני אוסיף את הקישור בפוסט עצמו.
משכנתאמן
שלום, אני מקבל מהבנקים נתונים סותרים לגבי העניין הבא:
ביום פירעון ההלוואה (או חלק ממנה) משווים את הריבית שהייתה בעת ללקיחת ההלוואה לזו הקיימת וכך מחשבים את ההיוון, אבל מתי מתעדכנת הריבית הזו???
חלק מהבנקים. בנקאים אומרים לי שעל בסיס יומי אך לא מצאתי נתונים כאלה מצד בנק ישראל.
האם הריבית מתעדכנת רק ב-10 לכל חודש או שאכן השינוי יומי? אם יומי, היכן ניתן לראות שינויים יומיים? (הרי הכל אמור להיות שקוף לחלוטין…).
בשביל לחדד את השאלה – נניח לקחתי הלוואה משתנה לא צמודה ב-30 לחודש, ואני פורע את כולה 5 ימים לאחר מכן, האם קיימת אפשרות כלל שתהיה עמלת היוון?
תודה!
שלום יניב,
כל עוגן מתעדכן במועד אחר.
אם אתה מתכוון לעוגן של המשתנה הלא צמודה, אז לדעתי זה מתעדכן כל 10 לחודש.
אבל הייתי מליץ לך להתקשר לשירות הלקוחות של הבנק, הם יודעים הכי טוב בנושא
בהצלחה
הצלחתי להשיג את הנתונים. הם אכן מתעדכנים פעם בחודש והבנק תמיד עובד לפי הריבית הידועה כלומר זו האחרונה שפורסמה.
בלינק הזה הם מופיעים – https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx
(יש להתסכל לפי אורך חיי ההלוואה עד התחנה הבאה בה אין קנס). הריבית המופיעה היא אפקטיבית, כדי להשוות לריבית ההלוואה צריך "לתרגם" את האפקטיבית לנומינלית בעזרת הלינק הבא
https://www.miniwebtool.com/nominal-interest-rate-calculator/
אם הריבית האחרונה הידועה (הנומינלית) נמוכה מריבית ההלוואה (הנומינלית) תהיה עמלת היוון.
שלום יניב,
תודה רבה על המידע החשוב.
עושה רושם שניתן להמנע מעמלת פרעון מוקדם כיוון שהריבית שמקבלים בתחילת התקופה היא בהתאם לתקופה (תקופה ארוכה ריבית גבוה יותר) וכשרוצים לפרוע בדרל כלל עברו כבר כמה שנים והבנק מחשב לפי התקופה שנותרה (כלומר תקופה קצרה בריבית נמוכה יותר..).
האם ההנחות שלי נכונות? האם לרוב ניתן להמנע מעמלה זו?
בתודה מראש!
היי צחי,
בדיוק הפוך!!!
הבנק גובה עמלה כאשר הריבית שלקחת (זו של התקופה הארוכה) יותר גבוהה מהריבית של היום (זו של התקופה הקצרה).
ולכן, לבנק יש יותר סיכוי לקבל עמלת פירעון מאשר לא לקבל.
אם במקרה לא עשיתי סקר שוקים נכון ולקחתי משכנתא גבוהה מהריבית היוון, אני אשלם עמלה גם אם אחזיר למחרת?
וגם, אם אפשר לשים לינק למקום בו מפורסמת עמלת ההיוון הנוכחית. בברכה על כל ההשקעה!
היי דודי,
1. לצערי כן (תשלום העמלה הוא מהיום הראשון)
2. אני אשים לינק במסודר בתוך הכתבה לריביות של ההיוון (תודה על ההערה)
היי בעקבות המאמרים שלך החלטתי לקחת יועץ משכנתאות כרגע אני בוחן כמה . היתי בחברת מת"ן יעוץ משכנתאות והם עושים רושם חיובי אבל … עבור יעוץ הם דורשים 6000 ש"ח ולליויי צמוד של 10 שנים עוד 6000 ש"ח השאלה אם הסכום הזה סביר ואם בכלל אתה מכיר או יודע משהוא על חברת מת"ן תודה מראש ושבת שלום . ברוך
היי ברוך,
אני מכיר את חברת מת"ן אבל כמדיניות הבלוג אני לא מחווה את דעתי על יועצי משכנתא ולא על בנקים.
אם תרצה תוכל לבדוק מול היועצים שאותם בדקתי בדף הבא
בהצלחה
קודם כל גילוי נאות, אני יועץ !! כך שתקבל את התגובה…..
לגבי יועץ הוא דבר טוב ואפילו שווה את הכסף !
ואם הוא יועץ טוב ומבין את הצורך שלך ההוא שווה את הכסף בכפל כפליים….
לגבי ליווי של המשכנתא (אני מדגיש שלדעתי!!) אין צורך בכך כי בכל תקופה אתה יכול להגיש אותו לחברות הרבות שמצעים בדיקת מיחזור בחינם.(ואם יהיה שווה תוכל למחזר אז.) (חוץ אם אתה חושש שתתעצל…..ולכן אתה רוצה להפיל את האחריות על מישהו אחר….אבל תדע שזה עולה כסף……)
שלום,
אנו נדרשים לקחת משכנתא בסוף דצמבר.
במקביל מתבצע הליך למכירת דירה מירושה, אך טרם ידוע מתי אקבל את הכסף ובאיזה סכום מדובר . ככל הנראה מדובר על כ-120,000 ש"ח +-
יש לי מספר שאלות בנושא:
1. במידה ולאחר זמן קצר (עד כשבוע מלקיחת המשכנתא) אני מקבל את הסכום המדובר ומעוניין לכסות איתו חלק מהמשכנתא, איזה מסלול כדאי לי לבחור על מנת למנוע תשלום עמלת היוון? כמובן שאיני מעוניין לפרוע סכום זה ממסלול הפריים.
2. האם בעקבות תשלום זה ישתנה סכום הפריים אותו אני יכול לקחת , בהתאם להגבלות בנק ישראל, מאחר והסכום הכולל של המשכנתא משתנה בפרק זמן קצר? במילים אחרות, האם נדרש לבצע שינוי בתמהיל כולו מאחר ו "סגרתי" מרכיב מסוים בתמהיל?
תודה רבה.
היי דורי,
היי,
לא הבנתי את שאלה 2, אם לא עניתי עליה, נא לשאול שוב.
אני ממליץ לקחת הלוואת גישור על ה- 120 אלף (אפשר לקחת אותה עד 4 שנים).
בכל מקרה קחו אותה בריבית קבועה וכך זה לא יפגע לכם ביכולת לקחת 1/3 פריים.
בקבועה יש סיכוי לעמלת פירעון, אבל אם אתם מתכוונים להחזיר מהר אז הסיכוי לעמלת פירעון הוא ממש לא גבוה.
ככל שתצליחו לקחת בריבית נמוכה יותר כך תקטן האופציה לעמלת פירעון.
שלום ותודה על התגובה.
שאלה 2 מתייחסת לכך שמאחר ובשלב א' אני לוקח סכום כסף
"גדול יחסית" אני יכול לקחת במסלול הפריים שליש מהסכום ה-
"גדול יחסית".
במידה ואני סוגר את אחד המסלולים בפרק זמן קצר מאוד, לאחר שאקבל את הכסף אשאר עם אותו סכום במסלול הפריים שהוא אינו שליש מהסכום ה"קטן יחסית" ( אחרי סגירת אחד המסלולים), אלא גדול משליש מהסכום הנוכחי.
היום העמקתי בנושא והבנתי שזה נקרא מסלול "פתיון", כי זאת הדרך של משקיעים לעקוף את הגבלת בנק ישראל לשליש במסלול פריים/קצר מועד.
מאחר ואני לא משקיע, ולא עושה זאת משיקולי "פתיון" אני מעוניין למצא את המסלול הנכון על מנת שלא לשלם עמלת היוון בכלל.
תודה מראש.
היי דורי,
כמו שאמרתי, אין צורך לעשות פיתיון.
על מנת לא ל"בזבז" את זכאותך בפריים, אל תקח את הגישור בפריים אלא בקבועה.
כך תוכל לקחת את מה שמגיע לך בפריים ולא תצטרך להחזיר אותו מהר מדי.
שלום,
שאלה קריטית לפני מעשה (מקווה שתוכל לסייע):
כיום אני נושא (כמעט כמו כולם ) בתשלום משכנתא ע"פ התמהיל הבא:
260 פריים
335 משתנה כל 5
185 קלצ
ובמקביל משלם סכום יחסי (על 160K) בתשומות הבנייה:
כרגע יש ברשותי 10 K להשקיע, האם יש לך עצה היכן להשקיע אותם? האם לפרוע בפריים או להכניס לתשומות הבנייה בסכום היחסי? תודה רבה
היי עידן,
אם את ה- 160 עדיין לא שילמת לקבלן וזה נושא עלויות מדד תשומות הבניה, תשלם אותם אל תקזז מהפריים (אם אתה רוצה בכל זאת לקזז מהמשכנתא, קזז מהמשתנה כל חמש).
הי,
תודה,
משתנה כל 5 תלווה בקנס…כדאי לי?
נשארו סה"כ 120 (לא 160) שלא שלמנו לקבלן.
מה שתגיד כנראה שזה מה שנעשה גם 🙂
אני נורא מתלבט ורוצה גושפנקה.
אלפי תודות
קחו הלוואת גישור בריבית קבועה
הי,
התשובה יועדה אלי?
היכן כדאי להשקיע את הסכום?
במשתנה למרות הקנס?\פריים\תשומות הבנייה?
תודה
היי עידן,
מה זאת אומרת תשומות הבניה?
יש לך משכנתא שצמודה לתשומות הבניה? או שיש לך כסף שעדיין לא שילמת לקבלן והוא צמוד למדד תשומות הבניה?
במידה ויש לך כסף שעדיין לא שילמת ויש לך כסף פנוי, אז אני ממליץ לשלם לקבלן.
במידה ולא הבנתי – נא הסבר שוב.
הי ,
אכן נשארו 120K שטרם שלמתי לקבלן.
אתה ממליץ לשלם לו ולא להחזיר לפריים?
היי עידן,
בדיוק לכך התכוונתי
הסתכלתי בלינק שהבאת ללא צמוד ואני לא בטוח שהבנתי. אודה אם תוכל לפרט: האם הריבית הממוצעת היום היא 4.36 עבור משכנתאות בין 10 ל 15 שנה? לי הבנק מציע 4.84 עבור 15 שנה, אם אני צודק אז זה ממש יקר. מצפה לתגובתך המהירה ותודה על ההשקעה.
היי דודי,
נכון, זה יקר.
אבל הבנק מבטח את עצמו מפני עלייה אפשרית במדד ולכן זה המחיר שהוא מוכר.
אז אני מבין שאפי' אם אחזיר מידית את המשכנתא אני איאלץ לשלם עמלת היוון?
האם יש טעם לנסות להוריד אותם מהריבית הזו?
היי דורי,
כן, אם תיקח בריבית גבוהה אזי תשלם עמלת פירעון.
תשתדל להוריד אותם כמה שאפשר בריבית.
כפי שהיבנתי יש פטור מההנחיה של השליש משתנה בגישור.
השאלה היא רק אם אני לוקח הכל בגישור,
או גם אם אני משלב חלק מסך כל ההלוואה בגישור.
היי יצחק,
בדרך כלל זה אם אתה לוקח הכל בגישור, אבל זה משתנה מבנק לבנק.
כל אחד פירש את ההנחיה באופן שונה.
שלום משכנתאמן,
חזרתי עכשיו מהבנק ופקידת המשכנתאות אמרה כמה דברים שנשמעים לי לא הגיוניים:
לגבי עמלת פירעון מוקדם של קל"צ היא טוענת שמחשבים על פי טבלה שמפרסם בנק ישראל לגבי מסלול קבוע צמוד. היא טוענת שאין טבלה אחרת. לאחר חיפוש באתר בנק ישראל מצאתי טבלת "ריבית קבועה ממוצעת על משכנתאות – מגזר שקלי לא-צמוד".
1. האם הפקידה טועה?
2. האם הטבלה בקישור המצורף היא הטבלה הנכונה? אם כן מדוע אין פירוט על פי שנים?
מצורף קישור לטבלה:
https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx
כמו כן הפקידה אמרה שלא ניתן לקצר מסלול על בסיס פריים על ידי הגדלת ההחזר החודשי אלא רק על ידי הכנסת כסף למסלול זה מדי פעם (לא כהוראת קבע), או על ידי מחזור המסלול הפריימי ואז ניתן לקחת רק שליש מהסכום שוב על בסיס פריים.
3. האם הפקידה צודקת כי זה לא נשמע לי הגיוני?
4. האם בהזרמת כספים למסלול פריימי במהלך ההלוואה מחויבים בעמלה תפעולית?
תודה רבה
היי,
אני בודק את הנושא ומעדכן בהקדם.
היי,
לאחר בדיקה של הנושא:
1. הפקידה צודקת וזו הטבלה על פיה מחשבים עמלת פירעון מוקדם בקל"צ.
2. הגדלת או הקטנת ההחזר בכל מסלול נחשבת כמחזור משכנתא לכל דבר ועניין אלא אם באמת "סגרת" חלק מהמסלול ואז את יכולה לבחור באופציה של הקטנת השנים.
אם תעדיפי למחזר ולהקטין שנים על מנת להעלות את ההחזר החודשי (מבלי להחזיר סכום אחד) אז זה ייחשב כמיחזור אבל כמובן שתוכלי לשמור על החלק היחסי של הפריים.
4, כן יש עמלה תפעולית אבל זה לא משהו משמעותי וזה עומד סביב ה- 60 שקל.
בהצלחה
אתר מעולה עם מידע מצויין.
אם אני מבין נכון את תשובתך בסעיף 1, הרי שמחזור משכנתא קל"צ יהיה תמיד גבוה בהרבה ממשכנתא צמודה, שכן שתיהן מושוות לאותה ריבית בסיס וריבית הקל"צ גבוהה בהגדרה. כלומר, האם נכון להגיד שמי שמתכוון למחזר בעתיד יעשה בשכל אם ימנע מקל"צ ויסתמך על צמוד מדד?
תודה, ארז
שלום ארז,
לא הבנת אותי נכון,
לכל מסלול יש את הריביות הממוצעות שלו,
לקבועות הצמודות יש טבלת ריבית משלו ולקל"צ יש טבלת ריבית משלה (כמובן שהריביות בקל"צ גבוהות בהרבה מהריביות הצמודות)
בהצלחה
שלום משכנתאמן,תודה על המידע והאתר הנפלא!
לקחתי 2 הלוואות : ב4/11/08 350,000 פריים -0.7 ל 20 שנים
200000ב 21/10/10 בריבית משתנה 2.04 ל 14 משתנה כל 7 שנים
1.האם כדאי לבצע מיחזור בתנאים האלה?
2.אם יש ברשותי 50000 שהשתחררו מקרן השתלמות ,האם כדאי להחזיר לבנק? אם כן לאיזה מסלול ?והאם אצטרך לשלם קנס?
3. בעלי לא כ"כ מתלהב להחזיר את הכסף לבנק כי זה מעניק תחושה של ביטחון שיש כסף למקרה שנצטרך מה לדעתך יעזור לשכנע אותו?
כמה שנים יתקצרו
4.אם יש לי אפשרות להחזיר עוד 1000 ש"ח מה אתה מציע לי לעשות?
היי קרן,
תודה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. אני מציע לעשות מחזור ובכל להטיב את הריבית בפריים ובמשתנה וגם לתכנן נכון יותר החזר של 4500 ש"ח (אמרת שיש לכם עוד 1000 ש"ח בחודש וזה משמעותי).
2. אני מבין את בעלת שרוצה להשאיר קצת כסף בצד וזה בסדר גמור, לא בטוח שצריך לשכנע אותו להחזיר את הכסף הזה למשכנתא.
אני יכול להציע פתרון ביניים שתחזירו רק 25 אלף ואז שני הצדדים יהיו מרוצים
בהצלחה
שכחתי לציין שכיום ההחזר החודשי עומד על 3600 ש"ח
המסלול של הריבית המשתנה צמוד למדד
אנחנו עומדים לקחת משכנתא ויש לי שאלה כללית/עקרונית לגבי עניין ההיוון – היום אנחנו במצב של ריביות נמוכות מאוד. האם כל הסיפור של היוון רלוונטי לגבי מי שמתחיל היום משכנתא? נניח לתקופה של ה-10 שנים הקרובות?
כלומר, האם אפשר להניח בסבירות לא קטנה שלא יהיה צורך בזמן זה בעמלת היוון?
תודה
נ.ב. תשמע, זה אחד הבלוגים המושקעים ביותר שנתקלתי בהם!
קודם כל, המידע מאוד נגיש, מסודר, ברור וכתוב בשפה שמובנת ועדיין שומרת על מקצועיות ומניחה שמי שוקרא אותה מגיע עם הבנה בסיסית ושכל ישר 🙂
אחרי זה – אין כמעט פרסומות/באנרים/דברים שמסיחים את הדעת.
אפשר פשוט לקרוא את התוכן ואשכרה להגיע לסוף הפוסט!
כ-ל- ה-כ-ב-ו-ד!!!
תודה על העזרה וההשקעה.
נ.ב.2 – לא ברור לי למה מדינה "מתוקנת" כמו שלנו לא יכולה ליצור מאמרים כאלה בעצמה וצריכה יוזמה אישית והשקעה כזו של אזרח מזמנו הפנוי
היי רגב,
שאלה חשובה וטובה.
כשאנחנו מתכננים משכנתא לטווח כה ארוך אנחנו חייבים גם לחשוב מה יקרה במשך הזמן,
נכון, מצד אחד אם נחליט להחזיר חלק מהכסף הסבירות שיהיה קנס היוון הוא נמוך,
אבל בתקופה הבאה של ה- 10 שנים יכול להיות שגם יהיו ריביות יותר נמוכות אז צריך לחשוב על הנקודה הזו (כי אז שתרצה למחזר תצטרך בוודאות לשלם עמלות פירעון)
לגבי המדינה,
אתה צודק בהחלט, אנחנו זקוקים וראויים לקבל חינוך פיננסי מגיל צעיר,
זה היה חוסך לכולנו הרבה מאוד כסף ומאפשר לאזרחים לחיות יותר בכבוד.
ותודה על המחמאות כמובן – כיף מאוד לקרוא!
שלום למשכנתאמן 🙂
תחילה אני חייבת לציין שהמידע שניתן פה פשוט נהדר! וממש ממש עוזר (במיוחד לזוגות צעירים). ישר כוח!
אני מעוניינות לקחת משכנתא ל 20 או 18 שנה ואני צריכה אותה ממש בקרוב.
כל בנק מציע כל מיני תחלופות, שלמעשה בעייני, ולאור מה שאני קוראת כאן לא הכי אטרקטיביות. לכן, מאוד אשמח לקבל כל טיפ אפשרי למיקוח עם הבנקים השונים. (שיחשבו שאני מבינה יותר ממה שאני 🙂
מאחר ויש כל כך הרבה סוגים של משכנתאות – איבדתי את עצמי.
בנוסף, אני לא מבינה מה קורה אם אני מוכרת את הנכס ורוצה להחזיר את כל המשנכתא, כל העניין של הקנס בהפרש של ריביות נמוכות יכול לעלות הרבה האמנם? כמו"כ יש בנקים שלא מוכנים לוותר על תשלום "פתיחת תיק".
והנה הגעתי ל"שאלת המיליון דולר" רוב הבנקים מצעים מסלול של משתנה כל 5, 30% פריים, צמוד+ מדד, וקבועה של 4.35 שלעניות דעתי, אפשר להשיג הרבה יותר זול! כל המלצה להממקח עם הבנקים תתקבל בשמחה.
תודה מראש,
לא ציינתי את הפרט החשוב, לוקחים משכנתא על סך 740 . משכורות 13 אלף.
רוצים ל 20-18 שנים. החזר בין 3.500 עד 4.200 בערך.
הפחד זה מהרביות בעתיד אי אפשר לדעת מה יהיה,
33 פריים
משתנה כל 5 שנים 2.2 צמוד למדד
4.6 קל"צ
יוצא בערך 4.000.
שלום וברכה,
קשה לי מאוד להדריך איך "להתמקח" עם הבנקים אבל בגדול צריך לעשות סקר שוק רחב ולראות מה מקבלים (או להיעזר באיש מקצוע).
הטיפ שאני כן יכול לתת זה להשקיע זמן רב יותר בבניית התמהיל ולא תמיד ללכת "שבי" אחרי הבנק ולנסות למצוא את התמהיל שמתאים לכם באופן אישי, ייתכן ששם מתחבא הכסף הגדול.
בהצלחה
בס"ד
שלום משכנתאמן:
תענוג נפלא לגלות את האתר המיוחד, ללא ספק אתה עוזר לרבים בעצה ובהבנת הנושא, ובמיוחד ל"הפסיד" פחות כסף מיותר לטובת הבנקים.
שאלתי: כשאני רוצה לפרוע חלק ממשכנתא בפרעון מוקדם, האם אני יכול ליעד את הכסף לחלק מסוים מהמשכנתא, כגון להחזיר רק את החלק צמוד מדד, ולא את חלק הפריים? (למרות שהמשכנתא היא אחת)
בתודה ויישר כח
שלום וברכה ותודה רבה על הפרגון,
כן כמובן,
אתה בוחר לאיזה מסלול להחזיר את הכסף
אהלן.
שאלה בנוגע להודעה מוקדמת –
אני מודע לדרישת הבנקים לתת הודעה מראש, במקרה שלי מדובר בדרישה להגעה פיזית לסניף ולמסור הודעה בכתב ליועצת משכ'.
אך האם העובדה שבמסגרת תהליך מחזור חיצוני שביצעתי למשכנתא הבנק הנפיק מכתב כוונות, ואישר הערת אזהרה מדרגה שנייה לבנק אחר – האם לא די בכך כדי לטעון שפרעון המשכ' הובא לידיעתו ולכן לא היה צריך לגבות עמלת אי-הודעה מראש.
היי יובל,
בדרך כלל כשמגישים בקשה למחזור העמלה לא נגבית,
אבל כל בנק עובד לפי המדיניות שלו
שאלה קצרה
האם אפשר להסתמך על זהשהריביות היום נמוכות כפי שציינת בתמהילהמומלץ האחרון ולקחת סכום גדול בקלצ ?
האם הסיכון לקנס גבוה?
זו דירה ראשונה וסביר שנרצה למחזר בעתיד…
היי ליטל,
1. הריביות אכן נמוכות היום
2. יחד עם זאת, אם תרצו למחזר בעתיד זה יהיה כי הריבית תהיה נמוכה יותר והסיכוי לקנס יהיה גבוה
3. ממליץ לשלב בין מסלולים על מנת לפזר בין הסיכונים השונים
שלום משכנתאמן,
חזרתי מהבנק בקשר להלוואת בוליט של 850 אלף בריבית של 1.7% לשנתיים.
ואמרו לי שאין קנס יציאה, כאמור אני יכול להחזיר את הסכום או חלק ממנו מתי שארצה.
האם יש פה איזה מלכודת?
תודה רבה.
אנחנו בדיוק באותה התלבטות! מה קורה אם לקחתי בוליט ל36 חודש ואני רוצה להחזיר אחרי 24?
שלום תמי,
אם הבוליט בריבית פריים אז לא יהיו עמלות פרעון
במידה ומדובר במסלול קבוע זה תלוי בריבית בשוק באותה תקופה (כמו במחזור / סילוק משכנתא רגיל)
בהצלחה
שלום,
כל הכבוד ותודה רבה על האתר המושקע – ובעיקר על כך שהוא מלווה בדוגמאות – הן הכי חשובות להבנה. תודה רבה.
יש משהו שאני עדיין לא מבינה, למרות כל הבירורים:
נניח לקחתי הלוואה בריבית קל"צ, שמשתנה כל חמש שנים.
נאמר לרגע שלקחתי 100K ש"ח. אם נחשב היום את הסכום שאני חייבת לבנק, מדובר לא ב100K שח, אלא ב120K שח – בגלל הריביות. כלומר – יש פה 20K שנוצרו בגלל הריבית.
כעת, הגיעה "נקודת יציאה" – שמתרחשת כל חמש שנים, ונניח שיש לי אפשרות להחזיר את הכסף.
ונניח שבנקודה זו, הקרן ירדה לחוב של 55K והריבית ירדה לחוב של 5K.
השאלה שלי היא פשוטה – האם אני מחזירה לבנק 55K? או שאני מחזירה לו גם את ה-5K?
כמובן שבסכומים גדולים, ה5 הוא הרבה יותר גדול…
שאלתי היום פקידה בבנק והיא אמרה שבנקודה יציאה (כאמור, כל 5 שנים) אני צריכה להחזיר לבנק את כל הסכום (55+5=60). אבל אז חשבתי – אז מה הקטע של נקודת יציאה?? האם היא לא אמורה לאפשר לי להיפטר מהקרן וזהו?
אודה לך אם תאיר את עיני בנושא.
תודה.
נ.ב. לציין כי הפקידה הייתה על תקן "פקידה מחליפה" ולא עשתה עלי רושם שהיא מבינה משהו בכלל.
היי הדס,
אני לא הבנתי מאיפה לקחת את ה- 20 K
אני אסביר איך זה עובד:
נניח שבשנה הראשונה את חייבת לבנק 100 אלף והריבית היא 10%, משמע את חייבת לבנק 110 אלף
בשנה הבאה נניח שהקרן ירדה ל- 90, עכשיו את חייבת לבנק 90 + 9
וכן הלאה והלאה,
בעוד 5 שנים תהיה לחייבת לבנק 50 + 5 (ה- 5 מהווים את ה- 10% ריבית), הבנק לא יגבה ממך אותם אם תבחרי לצאת בתחילת השנה ואם תצאי אחרי חצי שנה אז הבנק יגבה רק על 6 חודשים (הוא גובה אותך כל חודש ולא בסיום התקופה), כך שתשלמי בדיוק את הקרן אותה את חייבת
מקווה שהצלחתי להסביר את עצמי,
בהצלחה
אוקי. סוף סוף הבנתי (גם חקרתי קצת באתר של הבנק):
בנקודה היציאה אני חייבת לבנק את *כל* יתראה ההלוואה (כלומר קרן+ריבית).
מה שנקודת היציאה בכל זאת חוסכת לי (וזה מה שלא הבנתי עד עכשיו) – זה את עמלת ההיוון. פה אני יוצאת נשכרת.
תודה רבה!
שמח שהכל בא לפיתרון,
בהצלחה
היי משכנתא מן.
לגבי חישוב העמלה בקישור למחשבון בנק ישראל הוא נותן את הריביות הממוצעות להלוואות רק עד שנת 2011.למה?
היי רמי,
שלח קישור מדויק בבקשה.
תודה
זה בדיוק במאמר למעלה איפה שרשום "לחצו כאן להורדת המחשבון(קובץ אקסל)"
אבל אם לוחצים על שני הקישורים האחרים שמופיעים מיד אחרי הוא נותן את הנתונים המעודכנים עד עכשיו…:-)
תודה בכל אופן…
שאלה נוספת בבקשה:
איך יכול להיות שבמחשבון בנק ישראל לחישוב עמלת הפירעון המוקדם שקיים באותם הקישורים, הסכום גבוה יותר עם הריבית הממוצעת מאשר עם הריבית המקורית של ההלוואה?(שבד"כ הריבית הממוצעת קטנה יותר). כך יוצא שהקנס הוא בעצם הפחתת הסכומים המהוונים כאשר החישוב גם לפי הנוסחאות שלמעלה בחלוניות מראה שכאשר הריבית נמוכה יותר הסכום יוצא גבוה יותר?
תודה מראש…
שלום,
1. בעמודה התחתונה רשום "result old" ושם מופיעים הנתונים הישנים יותר.
2. לא הבנתי את השאלה השניה.
כיום מופיעה שם דוגמא כאילו ההלוואה נלקחה בריבית 4.5% והריבית הממוצעת היום היא 2.67%, פער הריביות הזה גורם לתשלום עמלת היוון (כי הריבית ירדה מאז שהלקוח לקח את ההלוואה והבנק מפצה את עצמו בעזרת העמלה).
בהצלחה
אני אסביר שוב..כאשר נכנסתי למחשבון של בנק ישראל לחישוב עמלת הפרעון המוקדם והכנסתי את הנתונים יצא לי מספר כלשהו שהוא התוצאה של סכום מהוון עתידי לפי הריביות ממוצעות כיום מינוס סכום מהוון עתידי לפי הריביות של ההלוואה שלי.זה אמור להיות בדיוק הפוך לדעתי כי איך ייתכן שאם הריבית המוצעת כיום היא 2.5% ושלי היא 4% לדוגמא אז יוצא בנוסחאות שהריבית הממוצעת ישנו סכום עתידי גדול יותר ומשם נובע בעצם הקנס..(ראה מחשבון) יכול להיות שישנה טעות רק במלל? או שאני לא הבנתי….
שלום וברכה,
מה שיש שם זו רק דוגמא,
אין לזה שום קשר לריבית הממוצעת בשוק (שמשתנה מדי חודש) וברור שאין למספר ההוא קשר להלוואה הפרטית שלך.
כן הבנתי וברור לי שהנתונים שמוצגים במחשבון שם ממש לא קשורים לחישוב העמלה שלי אבל מה שכן אני יכול להכניס שם את המספרים שלי ולקבל את התוצאה על ההלוואה שלי וגם ניסיתי את זה…וזה דווקא דיי מדוייק.
תודה בכל אופן:-)
בשמחה ובהצלחה
היי משכנתא מן.שבוע טוב.
יש לי שאלה מקווה שתוכל לתת. לי מענה בבקשה.
יש לי בית בשווי 500 אלף שקל עם משכנתא של 280 אלף שקל שלקחתי לפני כ5 שנים ונשארו עוד 15 שנים.ריבית קבועה צמודה למדד. מכרתי אותו וקניתי בית אחר ב800 אלף.אני צריך סה"כ משכנתא חדשה של 581 אלף(כולל ה280 אלף). האם אני ישלם קנס על הפרעון של המשכנתא הקודמת או שזה נחשב לגרירת משכנתא.בכל אופן אני חייב למחזר כי הריבית מאוד גבוהה כ-5% צמוד למדד..יש לי סה"כ הון עצמי של 200 אלף שח..
שלום וברכה,
בידיך מספר אפשרויות:
1. לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה, אבל אז זה אומר שאתם נשארים עם אותם התנאים (שנים וריבית גבוהה).
כמובן שלא תשלמו עמלת פירעון כי אתם לא פורעים את המשכנתא אלא גוררים בלבד.
2. לסלק את המשכנתא הישנה ולקחת חדשה במקומה (שזה בעצם כמו מחזור משכנתא) ופה זה אומר שתשלמו עמלת פירעון מוקדם.
ההמלצה שלי אם הריבית גבוהה היא להחזיר את המשכנתא הישנה ולקחת חדשה גם במחיר של עמלת פירעון מוקדם.
בהצלחה
תודה רבה לך..כרגיל עזרת מאוד;-)
כל טוב..
משכנתאמן שלום!
נתקלתי במצב שבו לקחתי לפני כ-7 שנים משכנתא 95% מימון עם EMI וכיום שאני בא למחזר אומרים לי בבנק שמגיע לי החזר מהחברה מכיוון שערך הבית עלה ואני כבר מתחת ל-70% מימון..
1. האם תוכל להסביר לי בבקשה איך מתבצע חישוב ההחזר?
2. אני צריך 270,000 ש"ח בקבועה לא צמודה או במשתנה כל 5 לא צמודה ל-20 שנה.מה עדיף ולמה? על קל"צ ל-20 קיבלתי 4.7%. כמה המל"צ בערך?
תודה מראש..
שלום וברכה,
1. מכיוון ששילמת פרמיה עבור 95% בזמנו וכיום אתה כבר לא עומד בהגדרה הזו (ערך הבית עלה ואתה מתחת ל- 70%) אתה אמור לקבל החזר על החלק היחסי שאתה אמור לשלם, כמה ואיך אני לא יודע ותצטרך לשאול את EMI.
2. אני מעדיף קל"צ, והמל"צ צריכה להיות בערך 0.2% פחות (פלוס מינוס)
בהצלחה
תודה רבה לך על התשובה העיניינית והמהירה..
שלום רב משכנתאמן היקר!
(מצטער שקצת חופר) הייתי היום בבנק לגבי המיחזור והפקידה אמרה לי כבר לבוא לחתום אך עדיין לא עברו 10 ימים ממתי שניגשתי בפעם הראשונה לסניף ואמרתי שאני מעוניין למחזר.הפקידה אמרה לי שבמיחזור לא צריך להודיע 10 ימים מראש אלא רק בפרעון מלא ושאני לא ישלם את העמלה הזו…
זה נכון?
שאלה נוספת אם יורשה לי היא מה ההבדל בין רישום במינהל מקרקעי ישראל(אישור זכויות) לבין הטאבו והאים ניתן לקבל משכנתא עם כל אחד מהם..?
תודה מראש…
שלום וברכה,
1. במחזור בדרך כלל אין צורך להודיע 10 ימים מראש, הכל תלוי במדיניות הבנק ואם הפקידה אמרה שלא תשלם אז נשאר רק לוודא במסמכי ההלוואה שאתה אכן לא משלם
2. ההבדל ביניהם קצת מורכב, אבל בעיקרון ניתן לקחת משכנתא עם כל אחד מהשניים
שלום,
ראשית כל הכבוד על המענה שאתה נותן פה לאנשים ועוזר להם.
שנית,המקרה הפרטי שלי:
יש לי משכנתא קטנה שלקחתי בנובמבר 2007 עוד שהייתי סטודנט על סך 86 א' ש"ח (מתוכם ביטוח EMI 2500 ש"ח) בריבית של 4.45 צמוד מדד ל14 שנה.
היום נשאר 68 א ש"ח עם החזר חודשי ש כ800שח. יש לי את הכסף לפרוע את כל החוב. שאלות:
1. האם כדאי לפרוע את החוב בהינתן שעמלת הפירעון (לפי אתר הבנק) היא כ5.5 א' שח?
2. במידה ואניפורע את החוב האם אני אקבל כסף חזרה מביטוח הEMI?
תודה
שלום אברהם,
1. אם יש לך את הכסף באופן נזיל, הייתי ממליץ לפרוע
2. אני לא כל כך בקיא בנושא, הייתי בודק זאת מול הבנק או מול EMI
בהצלחה
הי משכנתאמן
תודה על ההענות והמאמרים שאתה כותב (זה עוזר)
בפנינו תשלום אחרון מול הקבלן בסך 75 אלף שח. בידנו הכסף.
המסלול האחרון במשכנתא שניתן למשוך ממנו הוא הפריים -0.95.
השאלה היא מה עלינו לעשות האם לשלם ישירות לקבלן מההון העצמי או שמא למשוך מהפריים ואז עם שארית הכסף לסגור חלק ממסלול של קבועה צמודה (בסכום מקורי של 145 אלף) עם ריבית 1.85 למשך 96 חודשים עם החזר של כ1740 חודשי.
מה דעתך?
האם עלינו לשלם ריבית פרעון מוקדם על מסלול הקבועה צמודה (אנחנו לא בטוחים שאנו ממלאים נכון את האקסל)?
תודה מראש
שלום,
תקחו את מסלול הפריים במשכנתא ורק אחר כך תחזירו מה שניתן מהמסלול של הקבועה הצמודה. (הרעיון הוא שמסלול פריים טוב יותר מקבועה צמודה במיוחד עם הטבת הפריים שקיבלתם).
לגבי עמלת הפירעון, נא בדקו מול הבנק ותקבלו תשובה מבוססת ואמיתית.
בהצלחה
שלום רב.
הבנתי את ההסבר המפורט לגבי ההגיון בעמלת ההיוון, אך לא ברור לי הצורך כאשר הפרעון הוא על פי שפיצר.
במקרה שלי, לאחר כ8 שנים החזרתי כמעט את כל הריבית אבל לא את רוה הקרן.
במקרה של פירעון מוקדם אני הרי אחזיר לבנק בכל מקרה את הקרן שהוא נתן. את הריבית הוא כבר קיבל!
במקרה כזה אני לא מבין את ההגיון כי עד עתה הוא עשה עסקה שמניבה לו 4% ועכשיו יוכל לעשות עסקה המניבה לו 3%.
התיאור הנכון יותר הוא כי עכשיו הוא נותן הלוואה בריבית כמעט 0 (זה מה שהבנק ירוויח בהמשך) ולעומת זאת, אם אפרע, הבנק יוכל להללות כסף זה ע"פ הריבית הנוכחית.
אשמח להסבר.
בברכה
גדי
גדי שלום,
לצערי אין לי הסבר מניח את הדעת, אלו חוקי הבנקאות בישראל.
אין קשר למה ששילמת אלא יש קשר למה שאתה אמור לשלם
הלוואי והייתי יכול לעזור יותר,
בהצלחה
שלום רב!
לקחתי משכנתא של 615 א' ש"ח לפני כשנה בשלושה מסלולים שווים : פריים,משתנה כל חמש שנים בריבית 2.1% (עוגן פחות 0.51) וקל"צ בריבית 5.48%
75%מימון (הנכס עלה 820 א') על החלק של הקל"צ יש עמלת פרעון מוקדם של 25,000 ש"ח.
שאלותיי:
1.ראיתי כי הריבית קלצ הממוצעת כיום היא 4.5% האם הריבית קלצ שקיבלתי הגיונית ביחס לאותה תקופה (סוף יוני 2012) מה היתה ריבית הממוצעת במסלול קלצ לפני כשנה?
2. אם בעוד 4 שנים יש ברשותי 200 א' ש"ח איזה מסלול כדאי לי לפרוע
3. כששאלתי בבנק מדוע הריביות שקיבלתי גבוהות יחסית הם אמרו שיש תוספת ריבית למי שלוקח 75% מימון לעומת 70% מימון או 60% מימון האם יש תוספת כזו באופן גורף או שזה תלוי במה שהבנק מציע?
4. במסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים אני מבינה שלאורך 5 שנים העוגן והמרווח נשארים קבועים, בכוונתי לפרוע את החלק הזה לכשתגיע תחנת היציאה (בעוד כ- 4 שנים) (במידה ותמליץ על מסלול זה שנראה לי הכי כדאי לפרוע קודם) במידה ולא אפרע על פי מה יקבע המרווח והעוגן בעוד 4 שנים?
5. אם אני רוצה לפרוע חלקים מסוימים במשכנתא או קיצור משך השנים של המשכנתא האם אני יכולה לעשות זאת? נניח וכל שנה אני רוצה לפרוע 30 א' ש"ח שהצלחתי לחסוך האם כדאי? ואם כן לאיזה חלק?
תודה רבה
לירן
לירן שלום,
1. שלום, אין לי יכולת לומר למה קיבלת ריבית מסויימת לפני חצי שנה כי אני לא מכיר את כל הפרטים (מצ"ב קישור לכל הריביות הממוצעות על הקל"צ בשנים האחרונות, תשווי את הריבית שקיבלת לממוצע)
2. זה מאוד תלוי בריבית שתהיה בעוד כמה שנים, אם הריבית תהיה גבוהה אז את המשתנה כל חמש ואם נמוכ המאוד אולי כדאי לשקול את הקל"צ
3. כן, ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר כך הריביות גבוהות יותר
4. זה תלוי בעוגן שקיבלת, אבל בעיקרון כולם מתעדכנים פחות או יותר על פי הפריים באותה התקופה
5. כן, אבל יהיו מסלולים בהם תהיה עמלת היוון (כמו כן, יש בנקים שדורשים לכסות לפחות 10% מערך הסמלול, כדאי לבדוק את עמדת הבנק שלך בנושא)
בהצלחה
תודה רבה על התגובה המהירה
לגבי סעיף 2. אם בעוד 4 שנים יש ברשותי 200 א' ש"ח איזה מסלול כדאי לי לפרוע?
רשמת שזה מאוד תלוי בריבית שתהיה בעוד כמה שנים, אם הריבית תהיה גבוהה אז את המשתנה כל חמש ואם נמוכ המאוד אולי כדאי לשקול את הקל"צ
אם הריבית תהיה נמוכה מאוד אז הרי שבמסלול קל"צ אשלם עמלת פרעון מוקדם, שכן הריבית המקורית היא 5.48% וכדי שלא תהיה עמלת פרעון מוקדם הריבית תצטרך להיות לפחות 5.48% לא?
תודה רבה על העזרה
לירן
כן,
יחד עם זאת, אם הריבית תהיה נמוכה אז הקל"צ כבר לא תהיה משתלמת
בהצלחה
שלום
מצטרף למחמאות על האתר האינפורמטיבי…כל הכבוד !
לפני שנה וחצי לקחתי משכנתא בתנאים הבאים:
הלוואה בסך 500K
220K קל"צ , 15 שנה , 5.16%
165K פריים – 0.9 , 20 שנה
115K משתנה כל 5 שנים , 20 שנה , 2.22 % ( B-1)
כיום אני מחזיר כ 3200 ש"ח בחודש
ויתרת החוב היא
פריים – 155 אש"ח
קלצ – 204 אש"ח
משתנה – 110 אש"ח
יש ברשותי 120K שאוכל להשתמש בו להחזר חלקי של המשכנתא..
לאיזה מסלול מומלץ לי להחזיר ? ( בהנחה שאני רוצה לקצר את זמן המשכנתא ולשמור על החזר חודשי זהה ?) האם כדאי גם למחזר באותה הזדמנות? האם יש חשיבות לסדר הפעילות ( מיחזור והחזר חלקי)
תודה מראש
שלום,
1. אני חושב שיש מקום למחזור
2. תחזיר קודם כל את הכסף, נראה לי שלמשתנה הצמודה ואחר כך תמחזר
3. שים לב, אם לא תמחזר השנים לא יירדו אוטומטית כי מדובר על מסלולים נפרדים ופשוט ההחזר יקטן
בהצלחה
כל הכבוד על האתר ,
שאלה אינפורמטיבית ברשותך בנוגע לכדאיות מיחזור משכנתא :
נלקחה ב12/1998 סך של 337000 ש"ח , ריבית 5.85% קבועה , בסיס הצמדה 100% הצמדה
תאריך סיום ינואר 2021
בדוח סילוק מופיעים הנותנים : יתרת קרן 167300 , שערוך קרן (?) 54012
עמלת סילוק 24550 ש"ח ריבית לסילוק 390 ש"ח …
האם לדעתך כדאי למחזר ?
בתודה
שלום יריב,
1. על פניו נראה שכן כדאי לסלק
2. כמו כן, צריך לבדוק מה מקבלים בבנק היום ולהשוות את זה לתנאי המשכנתא הישנים + עמלת הסילוק
בהצלחה
שלום
כל הכבוד על האתר ועל ההשקעה תודה!
אנחנו כנראה לוקחים משכנתא בתמהיל הבא:
36000 באפס אחוז צמוד לשש שנים
170000 ב P- 0.95 ל 20 שנה
300000 בקל״צ ב 3.25 ל 10 שנים
תשלום חודשי של כ 4700 לחודש ( לשש השנים הראשונות)
שאלות:
האם הריביות סבירות?
אנחנו חושבים להשאיר 200000 בקל״צ ולמצא מסלול אחר ל 100000 נוספים שיאפשר פרעון מוקדם ללא קנס ( במידה והפריים ישאר מאד נמוך או שיתפנה עוד כסף)
האם יש לך המלצה למסלול עבור 100000
תודה
לימור
לימור שלום,
1. התמהיל והריביות בסדר
2. תוכלו לקחת את ה- 100 אלף במשתנה לא צמודה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
החשש הכי גדול שלי בקניית הדירה היה המשכנתא אבל ברגע שגיליתי את האתר שלך פתאום כל עניין המשכנתא נהייה מאוד ברור ומובן והכול בזכות הדוגמאות הברורות שלך אז קודם כל הרשה לי להגיד לך המון תודה על ההשקעה.
אני ובעלי שוקלים לקחת משכנתא בגובה 550K עם החזר חודשי לא גבוה מ- 4500 (שנינו מאוד עמידים) כשאר השאיפה היא לקחת את המשכנתא למספר השנים המצומצם ביותר.
אחד הבנקים הציע לנו 2 תמהילים:
פריים 33% בריבית 0.91 ל- 20 שנה
קבועה לא צמודה 67% בריבית 3.5 ל- 10 שנים
התמהיל הנוסף:
פריים 33% בריבית 0.91 ל- 20 שנה
קבועה לא צמודה 50% בריבית 3.5 ל- 10 שנים
משתנה כל 5 לא צמודה 17% בריבית 1.35 ל- 10 שנים
בידיעה כי בעוד 4 שנים בדיוק יהיה ברשותנו כ- 150K להחזר חלקי של המשכנתא, באיזה תמהיל כדאי לנו לבחור? האם לא שווה להחזיר הכול דרך הפריים ולהישאר רק עם הקבועה? או ששווה לחכות שנה נוספת עד לנקודת היציאה של המשתנה עם הכסף ולהחזיר הכול במשתנה ואת השאר בפריים כדי למזער נזקים?
ושוב תודה מראש
שלום לך,
1. הייתי ממליץ על התמהיל השני
2. בעוד 4 שנים, אם לא יהיו קנסות תחזירו את המשתנה הצמודה והמשתנה הלא צמודה
בהצלחה
שלום,
אנו בונים בית פרטי,כרגע בסיום הבנייה.שוחח הנכס 4.500000 ש״ח
אנו זקוקים למשכנתא של 400000 ש״ח
קיבלנו הצעה מהבנק לשליש מהסכום בפריים מינוס 0.9, הלוואה לחמש שנים
כמו כן שוקלים לקחת את 300000 במסלול קבועה לא צמודה,ל-5 שנים בריבית
2.32.
ההתלבטות אם לקחת לפי המסלול הנ״ל או לקחת את כל הסכום הקבועה לא צמודה.מה עדיף.
שלום מלי,
1/3 פריים והשאר בקל"צ
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
קודם כל קצת פרגון כי זה האתר הכי מקצועי ללוקחי המשכנתאות!!! שאפו !!! עזרת לי המון!!!
שאלה ועזרה בבקשה:
עלות הנכס: 1,800,000
הון עצמי: 1,400,000
משכנתא מבוקשת: 600,000 (לוקחים בחשבון הוצאות נוספות של מטבח, גינה וכדומה).
להלן שני סוגי תמהילים:
1. א. 1/3 בין P-0.96 לבין P-0.9 (מחכים להשוואת תנאים בבנק)
ב. 2/3 בקל"צ (7 שנים ב 2.8/ 6 שנים ב – 2.6)
2. לבקש משכנתא גבוהה יותר ע"ס 900 אש"ח. כך שהפריים גבוה יותר
1/3 נוסף בקל"צ.
והיתרה במשתנה כל 5 שנים, ואותה לפרוע יום למחרת.
והשאלה שלי היא, האם ניתן לקחת משתנה כל 5 שנים רק ל 5 שנים?
והאם זה חכם מבחינת הסיכון לעמלת ההיוון?
ואם כן, האם לקחת צמודה או לא?
תודה רבה מראש!!
מיכל
שלום מיכל,
1. אופציה 1 נראית טוב ,
השניה גם כן אבל היא מסוכנת וצמודה מדי לפריים.
2. אין יכולת לקחת משתנה כל חמש לפחות מעשר שנים
3. ההבדל אם צמודה או לא צמודה תלוי בהפרש הריביות ביניהן
בהצלחה
שלום, תודה רבה על אינפורמציה כללית. לקחנו 2 משכנתות ב-1996 לדירה אחת (אנחנו 100.000 ש"ח + הורים 87.000 ש"ח ), בדקנו בתחילת שנת 2013 כמה נשאר לשלם והסכום הוא 110.000 ש"ח .
האם כדאי להחזיר את הסכום ?
שלום סופיה,
אני מניח שהמשכנתה בריבית קבועה וגם צמודת מדד,
אני אני צודק אז בהחלט הייתי מסלק את במשכנתא ומחזיר את כולה
בהצלחה
היי,
רציתי לשאול לגבי פירעון מוקדם של משכנתא במסלול קל"צ
האם ניתן להחזיר חלק מהסכום, לשלם כמובן את הקנס והעמלות,
אבל עם החלק שנותר להמשיך באותם תנאים שבהם התחלתי את המשכנתא ?
תודה רבה
שלום גבי,
כן – כאשר מסלקים או ממחזרים חלק מהסכום במסלול מסוים, היתרה נשארת באותם תנאים.
בהצלחה
שלום לך!
בשנת 2009 לקחתי משכנתא של 650.000 ש"ח ל- 12 שנים. כיום לאחר 4 שנים נותרה לי משכנתא של 530.000 ש"ח בריבית קבועה 2.5 צמודת מדד לעוד כ- 8 שנים וברשותי הון עצמי של 300.000 ש"ח .
אני מתלבט האם כדאי לי לבצע מחזור משכנתא ולשלם 300.000 ש"ח +קנס פירעון מוקדם (בערך 12.000ש"ח)ולצמצם את המשכנתא לשנתיים (נותר 230.000 ש"ח ) ע"פ יכולת החזר של 10.000 ש"ח +_ באם כן אילו מסלולים היית ממליץ לי היום ומה הסכומים?
או שמא להישאר עם המשכנתא הקיימת ובהון העצמי שיש לי לקנות דירה זולה להשקעה בסכום של 600.00 ש"ח (ע"י נטילת משכנתא נוספת) אשר תכניס משכירות כ- 3,000 ש"ח .
תודה על העזרה
יוסי שלום,
בהחלט "בעיה טובה" אבל לצערי קשה לי לייעץ ממרחק כה רב,
תוכל לפנות לעזרה מקצועית בשאלה זו ולקבל תשובה הרבה יותר מפורטת.
בכל אופן, אם אתה לא רוכש דירה לבסף הייתי ממליץ להקטין משכנתא ולקחת את היתרה לטווח זמן הכי קצר בשילוב פריים וקבועה צמודה (בתנאי שזה מתחת ל- 10 שנים)
בהצלחה
שלום
מה זה נקודת יציאה- כמה זמן היא נמשכת?
כלומר,אם אני לוקח משתנה כל 5 שנים, אבל אני כבר יודע מראש שאוכל להחזיר את הכסף רק בעוד 5 שנים וחודשיים,האם בנק יתנהג כאילו שפיספסתי נקודת יציאה ואצטרף לשלם קנס היוון עבור 4שנים ו10 חודשים עד לנקודת יציאה הבאה??
כן,
נקודת יציאה היא בעיקרון יום אחד בודד שזה יום שינוי הריבית
בהצלחה
שלום רב,
אני קונה דירה ב330,000
100 אלף הון עצמי
230 משכנתא .
ידוע כי הדירה תמכר בחודשים הקרובים גג שנה .
ליפני שחשבתי למכור אותה התיכנון היה:
יכולת החזר של 3000 שקל בחודש ל7 שנים .
עכשיו כאשר ידוע לי שאני מוכר בתוך מספר חודשים , וחבל לי לשלם עמלות פירעון וכו' . באיזה מסלולים היית מייעץ לי לקחת את המשכנתא ?
שלום רוי,
כמה שיותר בבוליט (גישור), השאר בפריים וקבועה צמודה
בהצלחה
תודה ,
בעקבות חוק מס חדש לא כדאי לי למכור את הדירה בשנה וחצי הקרובות.
אם אני יודע שאני מוכר אותה בעוד שנתיים שזה כבר יותר רחוק – מה כדאי לי לעשות עכשיו ?
מתוך 231K
נכון לעכשיו התכנון הוא 159K בקלצ2.9% ו K72 בקבועה צמודה 1% .
כמה גרוע התמהיל הזה לעומת התמהיל שהצעת לי מבחינת עמלת פרעון שתפרע עוד שנה וחצי- שנתיים ?
האם אני לוקח גישור אני מחויב להחזיר את המשכנתא ?
ואולי כדאי לי לעלות את מספר השנים שהאחוזי ריבית יעלו ואז בעמלת פירעון יירד לי הקנס יציאה?
אני קראתי הרבה ואני נורא מבולבל . מה אתה ממליץ לי ?
רוי
רוי שלום,
אני חושב שכדאי לך לקחת בוליט שזה הפתרון לנושא הזה.
בבוליט אתה מתחייב להחזיר את הסכום בתוך תקופה מסויימת ללא עמלות
בהצלחה
שלום,
כאשר לוקחים הלוואה ל 20 ואחרי 5 שנים מחזרים הכל, הבנק מפסיד 15 של ריבית. וצריך לפצות אותו על ההפסד.
השאלה היא מה הבנק יכול לעשות עם הכסף.
הוא יכול לתת הלוואה למישהו אחר ל15 שנה על אותו הסכום
אבל הוא יכול גם, לתת הלוואה על אותו הסכום ל 5, 10 או 20 שנה
ובכך להקטין את הנזק (כי ריבית על 20 שנה גבוהה יותר מ 15 שנה)
ובכן הריבית לצורך חישוב העמלה צריכה להיות ממוצע של כל האפשריות.
והשאלה היא, מה קרה לבנק ישראל במרץ 2013., כאשר התחיל לפרסם ריביות לפי זמן פירעון, ולא לפי ממוצע כולל. (קל"צ)
הדבר למעשה חוסם לחלוטין את כדאיות המחזור של קל"צ, מונע תחרות ומונע כדאיות פירעון מוקדם – ובכך מעלה את הסיכון של הבנק והלקוח.
עומר
עומר שלום,
אני לא מסכים כל כך איתך, כי יש חוזה בינך ובין הבנק ואם החלטת על תקופה מסויימת ראוי לבדוק את הריבית הקיימת מול התקופה שנשארה.
ייתכן ואני לא צודק אבל זו דעתי האישית בלבד
בכל אופן תודה על התגובה והשיתוף
בהצלחה
היי,
אני מעוניינת לסלק את מלוא המשכנתא סכום של .000 .400 אש״ח והבנק דורש ממני לשלם היוון של 37.000 אש״ח .
אני משלמת את המשכנתא כבר למעלה מ-11 שנים.
נותרו לי עוד 13 שנים לסיום.
האם אני יכולה לקבל הנחה והאם בכלל כדאי לי לחסל את המשכנתא.
מודה לך מראש.
תודה רינה
רינה שלום,
ההנחה ניתנת אוטומטית דרך משרד השיכון והסכום שנוצג לך הוא אחרי ההנחה כבר,
לצערי אין אפשרות לעשות הנחה על סכום זה
בהצלחה
היי,
תודה על ההתייחסות.
השאלה שלי האם כדאי לחסל את המשכנתא או להשקיע את הכסף במקום אחר????
כמו דירה קטנה ????
תודה
רינה
זו כבר שאלה גדולה אבל אישית מדי ומכיוון שאני לא מכיר אתכם לעמוק אני אעדיף לא לייעץ בנושא זה
שלום רב
בעלי בקבע רציתי לדעת האם מגיע לו הלוואת זכאות מטעם הצבא?
אם כן היכון לפנות?והאם כדאי לקחת הלאוות מסוגים כאלה?
אשמח לתגובתך
תודה מראש
שלום יולי,
הלוואת זכאות דרך הצבא לא מגיעה לו,
אבל אולי מגיעה לו הלוואה דרך הצבא בתנאים טובים (לא בדיוק משכנתא אלא הלוואה רגילה בתנאים טובים)
בהצלחה
שיפנה למופ"ת, מדור אשראי 03-7375333 או 03-7375555 או 0337-5555 (מטכלי)
והוא יופתע לגלות שמגיעות לו הלוואות לא קטנות בתנאים ממש טובים.
שלום רב,
הבלוגים שלך עוזרים המון וכל מי שלקח משכנתא אצלנו במשרד מהלל ומשבח אותך 🙂 יישר כח.
לפני כחצי שנה לקחנו משכנתא המורכבת מפריים-30 שנה, קל"צ-10 שנים ומשתנה כל חמש-25 שנה, בסכומים שווים פחות או יותר (200 אלף ש"ח כל אחת).
חסכנו כ- 100 אלף שקל וחשבנו לקצר את ההלוואה (התשלום החודשי לא מכביד עלינו, אז לא רצינו לצמצם אותו). נמסר לנו מהבנק כי אין לנו עמלות/קנסות בשלב זה. האם כדאי לנו להוריד חלקים שווים מההלוואות או לקצץ הלוואה ספציפית? (אני חשבתי לקצצ את הקל"צ מכיוון שעליה אנו משלמים הכי הרבה).
תודה רבה!!!
עופר
שלום עופר,
אני דווקא הייתי מקצר את המשתנה כל חמש בגלל השנים הארוכות שלה
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
ראשית כל מגיע לך המון תודה! אתה מפרסם בחינם ובאופן יעיל ובהיר אינפורמציה חשובה ביותר. הלוואי שאוכל בעתיד לעשות משהו דומה בתחומי (אני אדריכל). יישר כח!
לעיניינינו-
1. האם תוכל להבהיר איזו טבלה מציגה את הריבית הממוצעת על פיה יחושב הפירעון המוקדם להלוואות לא צמודות? הלינק בפוסט מוביל לטבלה בה הרבית הממוצעת של נובמבר להלוואות 5 שנים היא 2.33 (!) ומהתגובה מה24 בדצמבר 2012 ניתן להבין שהטבלה אליה יש להתייחס בחישוב עמלת היוון לקל"צ היא טבלת נתוני הריבית על משכנתאות במגזר השקלי הצמוד.
באתר שלבנק ישראל מופיעה טבלה לנתוני הריבית על משכנתאות במגזר השקלי הלא צמוד- האם לא זו הטבלה הנכונה לחישוב במקרה של קל"צ/מל"צ? מצורף לינק לטבלה-
https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx
2. לידיעה- באתר בנק ישראל קיים מחשבון נח ויעיל להמרת ריבית אפקטיבית לנומינלית ולהפך-
https://www.boi.org.il/he/ConsumerInformation/Pages/mahshevon.aspx
שוב, המון תודה על המידע החשוב,
ארז
הי ארז,
זו הטבלה על פיה ייבחנו הריביות של הקל"צ
תודה על השיתוף ובהצלחה
שלום לך…מאוד עזרת עם ההסבר שלך אבל יש לי כמה שאלות שעדיין נותרתי ללא הבנה לגביהם..
לקחתי הלוואה של משכנתא לפני 20 שנה…אז אחוז הריבית שלה עמד על 4% וככה גם סיכמתי איתם…המשכנתא שלי צמודה למדד..
לקחתי הלוואה של 72000 ש"ח ל28 שנים.
השאלה שלי היא…נותרו לי עוד 57000 ש"ח לשלם לבנק ואני רוצה לשלם על כך במזומן..האם ידרשו ממני כנס על התשלום המיידי? וכמה?
שלום דניס,
אם ההלוואה היא זכאות לא תצטרכו לשלם קנס,
במידה והיא הלוואה משלימה (כלומר הלוואה רגילה) אז ככל הנראה יהיה קנס, את גובהו תוכל לבדוק מול הבנק
בהצלחה
שלום!
ראשית, כמו כלל התגובות שקיבלת…בהחלט אתר מרשים, עדכני – יישר כח! מקווה שתזכה בזכותו לקנות בית בלי משכנתא (-:
הנתונים היבשים:
– אנחנו זוג צעיר שנפל על הזדמנות ורוצה לרכוש בית היום בשווי 1.3 מש"ח כאשר יש לנו הון עצמי של 40,000 אבל יכולת לקחת את כל שאר ה25% בהלוואות ל-5 שנים.
– יכולת החזר תהיה לנו החל מאמצע שנה הבאה (תניח שזה ודאי) ומאז נרצה להתחיל את התהליך כולו (גם ההלוואות להון העצמי וגם המשכנתא).
התוכנית: לקחת החל מאמצע שנה הבאה את המשכנתא ב-3 מסלולים, עם גרייס חלקי ל-5 שנים בהם נשלם את הלוואות ההון העצמי והגרייס:
– מסלול ראשון בפריים יוצא בסוף: 1.8% ל-30 שנה
– מסלול שני במשתנה כל 5 שנים ב 1.9% ל-30 שנה
– ומסלול ריבית קבועה צמודה ב3.41% ל-30 שנה
הבעיה: חתימת החוזה חייבת להיות עד סוף השנה (הזדמנות חד פעמית למחיר ממש טוב).
השאלות:
1. האם יש דרך בה אני יכול לשריין לי מול הבנק את התנאים האלו כבר היום למרות שאני מתכנן להתחיל את כל זה רק בודש יוני 2014?! בהנחה ויש לי אישור מספק על ההכנסות הצפויות החל מיוני 2014.
הפחד שלי הוא שב-6 חודשים האלו בנק ישראל יכניס איזה שינוי בכללי המשכנתא ויהרוס לי את כל התכנון.
2. בהנחה ובעוד 5 שנים יכולת ההחזר שלנו תעמוד ל 6000 שח לחודש לפחות (30% מההכנסה) – האם היית לוקח את המסלול השלישי צמוד או לא צמוד?
3. האם לדעתך נוכל להשיג גרייס של 5 שנים?
4. האם זכאות משרד השיכון זו משהו שכדאי לבדוק או שהתנאים שם פחות טובים ממה שבנקים מציעים?
תודה! תודה! תודה!
תודה! תודה! תודה!
תודה! תודה! תודה!
שלום וברכה,
1. אם הבנתי נכון אתם עומדים לקחת משכנתא של כמעט 100% מהנכס. אם כך המצב אני חייב להזהיר אתכם ולומר לכם שזה מאוד מאוד מסוכן וממש לא מומלץ
2. לא תוכל לבטח את הריביות עכשיו ולקחת את המשכנתא ביוני
3. תשקלו להוסיף ערב (לווה נוסף) להלוואה וכך תוכלו לקחת את המשכנתא היום על בסיס ההכנסות של הלווה הנוסף (ערב)
4. הייתי לוקח משתנה לא צמודה (כי 2/3 מהמשכנתא צמודה זה לא דבר בריא) ובמיוחד ל- 30 שנה
5. הייתי בוחן זכאות במקום הריבית המשתנה הצמודה
אני שוב מזהי ואומר כי כך המצב אני הייתי מוותר על העסקה וממשיך לחסוך הון עצמי גבוה יותר
בהצלחה
שלום,
רוצה לקבל את דעתך לגבי משכנתא שלקחתי לפני שנה (אני חושב שהוא גרוע, ומבקש לקבל מסלול אחר שאוכל לעשות במחזור משכנתא עוד כמה זמן- כמה אפשר לחסוך)-
אני יכול להחזיר עד 2000 שקל בחודש מקסימום.
412000 משכנתא שמהווים 70% מהנכס, וקבלתי מענק של 60000 .
המסלול הוא:
2000! שקל בחודש למשך 20 שנה ( 3% צמוד מדד).
(23242+61360- קרן).
1400 שקל בחודש למשך 5 שנים.
1000 שקל בחודש למשך 5 שנים.
סך הכל אני מחזיר 600000 על קרן של 368352 עם הורדת המענק!
תודה
שכחתי לציין שכל הריביות צמודות מדד.
(23242+61360). 3%
95807 4.5%
187943 5.5% .
תודה רבה,
שלום אבי,
הייתי משנה לפריים + קל"צ + קבועה צמודה
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב
האתר והמאמרים שלך מסבירים בצורה מעולה את עולם המשכנתאות.
כול הכבוד על הזמן והמאמץ בהקמת האתר לצורך עזרה לאנשים,יישר כוח!
לקחתי משכנתא ל25 שנים לפני שנה 700000 ש"ח
233000 – p-0.9
467000 – קל"צ 5.15%
לפי מה מחושב עמלת פירעון מוקדם בקל"צ?
באתר בנק ישראל יש טבלה שמפרטת את ממוצע הריביות לפי תקופות זמן ויש ממוצע של כול התקופות למה עליי להתייחס?
כמה עמלת פירעון תהיה לי ?
תודה רבה על העזרה
פיני שלום,
זה ייבחן בהתאם ליתרת השנים שתישאר בהלוואה (כלומר, אם תחזיר בעוד 10 שנים, אז יסתכלו על הריבית שניתנת ל- 15 שנה)
בהצלחה
היי ,
1.רציתי לשאול אם יש לי כסף נזיל ואני רוצה להכניס לפריים אז איך זה מתבצע
אני מבצע מיחזור של כל מסלול הפריים או פשוט נשאר באותו מסלול רק בפחות כסף?
2.האם אפשר לבצע כנ"ל בסעיף 1 גם במסלולים אחרים או שמה כל כסף שאני מכניס נקרא מיחזור מחדש .
3. הרבה שואלים , מדוע יש לדחוף בתמהיל כמה שיותר כסף לטובת הפריים והרי אם הפריים יעלה בקצב מטורף ואז נרצה לברוח למסלול אחר מן הסתם נגלה ששאר המסלולים גם ייתיקרו לא ?
4.אם נגיד בתמהיל הפריים הוא שליש ואחר כך אני מחזיר חלק מההלואה אבל לא לפריים אלא למסלול אחר וממילא כרגע יהיה הפריים יותר משליש האם זה מתאפשר ?
שלום אליהו,
1. נשאר באותו המסלול, פשוט ההחזר קטן או השנים מתקצרות (לבחירתך)
2. אפשר, אבל יש סיכון לעמלות פירעון מוקדם
3. כי כרגע היא זולה וכדאי לנצל את התקופה הזו
4. זה אפשרי
בהצלחה
היי ,
יש לי שאלה לגביי ההנחה שכתבת
אם אני כבר לקחתי משכנא לפני 6 שנים אך לא מזמן מיחזרתי אותה אז החשבון של לקוח ותיק מתחיל מעכשיו או כבר לפני 6 שנים ?
שלום אליהו,
אני חושב שהוא נקרא "ותיק" אבל אני לא סגור על זה, שאלה טובה….
אם אני אמצא את התשובה אני אעדכן בהקדם, עד אז הייתי ממליץ לבדוק מול שירות הלקוחות של הבנק
בהצלחה
היי,
1. לא הבנתי מדוע הרבה ממליצים לאחרונה על מסלול מל"צ והרי עם עוד קצת תוספת ריבית עוברים לקלצ וחוסכים את הסיכון של שינוי הריבית בכל נקודת יציאה במסלול מל"צ
2. האם זה משנה את גובה הריבית אם אני לוקח סכום מסויים במסלול ריבית צמודה כל חמש או מל"צ לשנים אחרות או לא משנה איזה שנים ארח תמיד יהיה אותו ריבית כי הריבית היא רק עד לנקודת יציאה הבאה?
אודה אם תחזרו חיווי למייל הנ"ל שהתקבלה תגובה .
תודה.
שלום אליהו,
1. מי שלא יכול לעמוד בהחזר של הקל"צ נאלץ לקחת מל"צ וכן מי שרוצה להחזיר את הכספים בעוד 5 שנים לוקח מל"צ כי יש לו נקודת יציאה
2. כן, ככל שתקופת ההשתנות ארוכה יותר כך הריבית גבוהה יותר
3. לצערי, עדיין אין לנו חיווי של שליחת מייל לתשובה אז אני מקווה שתראה הודעה זאת ושלא הייתה לך טרחה רבה בנושא
בהצלחה
שלום,
אני לקראת נטילת משכנתא וטרם מצאתי תשובה לשאלה הבאה:
נניח שאני לוקחת 90 אש״ח במסלול ריבית משתנה לא צמודה ל- 15 שנה כאשר ההחזר הסופי עומד על כ- 120 אש״ח.
אם בנקודת היציאה בעוד חמש שנים ארצה לפרוע את יתרת החוב, האם ההחזר הכולל עדיין יהיה 120 אש״ח או שיש איזהשהו חיסכון בריבית בשל קיצור התקופה וסכום ההחזר הכולל יהיה נמוך יותר?
בתודה מראש ויישר כח על האתר המועיל כ״כ שלך,
שני
שלום שני,
אם אם פורעת את המשכנתא לפני סוף התקופה, את חוסכת לעצמך את השנים שנותרו גם מבחינת תשלום ריבית וגם מבחינת הצמדות (אם קיימות).
כלומר, סכום ההחזר יהיה נמוך יותר מאשר בסוף התקופה.
בהצלחה
היי ,
רציתי לשאול :
1. מדןע אני שומע כאלה שמציעים ללכת על מסלול של מל"צ מכיון שששם הריבית לאחרונה נמוכה וגם היא לא צמודה והרי עדיף לקחת כנגדה את הקלצ שקצת יקרה יותר אבל בטוחה ללא סיכון כל 5 שנים
2. האם משתנה הריבית על משתנה כל 5 או כל 2 או כל 10 ככל שהתקופה ארוכה יותר או שהריבית ההתחלתית לא משתנה לפי גודל השנים מכיון שגם ככה היא ריבית על לנקודת היציאה הבאה .
3. אם אני קונה דירה והתשלום למוכר מתבצע ב 3 זמנים והפרש בין כל תשלום הוא של 4 חודשים אז איך מתבצעת לקיחת המשכנתא פעם אחת בהתחלה על כל הסכום או כל פעם שאני צריך לשלם למוכר אני הולך לבנק לקחת משכנתא ?
שלום אליהו,
1. בגלל שהקל"צ יקר יותר לפעמים אנשים לא יכולים לקחת אותו ומסתפקים במל"צ
2. כן, ככל שתקופת ההשתנות ארוכה יותר כך הריבית גבוהה יותר
3. אתה חותם על המשכנתא כולה בפעם אחת ומשחרר את הכסף בתשלומים
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
קודם כל המון תודה על האתר! אחרי כל האתרים של הבנקים והיועצים שרק בלבלו אותי וניסו למכור לי דברים סוף סוף מצאתי אתר שמסביר הכל בצורה מדהימה.
ובכל זאת שאלה.
במידה ואני לוקח משכנתא בריבית קבועה לא צמודה של 900,000 שח.
לאחר שנתיים הריבית עולה באחוז.
ואני מעוניין להחזיר 200,000 שח במכה.
א) האם לא אצטרך לשלם עמלת פרעון מוקדם כלל?
ב) האם ניתן להחזיר במכה רק חלק מהקרן ולא את כולה ולהמשיך בתנאים הקודמים במצב זה?
ג)האם לדעתך עוד יש סיבה להניח שהריבית תרד ולא תעלה בשנתיים הקרובות?
תודה רבה!
שלום אלון,
1. אם הריבית תעלה, לא תהיה עמלת סילוק
2. אפשר בחלקים (יש בנקים שמגבילים את ההחזר ב- 10% מהקרן מינימום)
3. הכל יכול לקרות
בהצלחה
משכנתא מן שלום רב,
ראשית, אני רוצה מאוד לפרגן על הבלוג, על המקצועיות ועל המידע שהינך מוכן לחלוק בו.
השאלה שלי היא לגבי מחזור משכנתא. כאשר בהבנתי, המחזור פירושו החזר של משכנתא ישנה ולקיחה של משכנתא חדשה. מה קורה אם ברצוני לקצר תקופת החזר במשכנתא בריבית קבועה? האם קיימת אפשרות לקצר תקופת ההחזר במסגרת המשכנתא הקיימת ואז לא לשלם את עמלת פירעון מוקדם, או שבכל מצב, חייבים לקחת משכנתא חדשה לתקופה קצרה יותר ולשלם את העמלה?
השאלה הנוספת, כפי שאני מבין, הריביות הקבועות, הן נגזרות משער הריבית (כלומר מושפעות ממנו, אם הוא עולה, אז גם הריביות עולות). נכון להיום הריבית היא בין הנמוכות בהיסטוריה, לפי כך אני מניח שסיכון לשלם עמלת פירעון מוקדם בעתיד הוא נמוך יותר מאי פעם, ואם משלמים (למשל הפרש בין ריבית של 20 שנה לריבית ל-10 שנים, במקרה שממחזרים לאחר 10 שנים), אז זה עדיין תהיה עמלה נמוכה יותר מאי פעם (בתנאי ששער הריבית תעלה). האם אני צודק?
שלום אלכס,
1. אין אפשרות כזו. כל קיצור תקופה דינו כמחזור ואם יש עמלת פירעון צריך לשלם אותה
2. בעיקרון כן, הסיכוי לעמלת פירעון הוא לא גבוה ואם הוא יהיה הוא לא אמור להיות גבוה
בהצלחה
שלום! ותודה על העזרה!
מה שאתה אומר בעצם זה שאם יש לי משכנתא שנשארו לה 500K שמתוכם
250K פריים (מסתיימת בשנת 2035), ו 250K קבועה צמודה (ה – 250K מחולק לשני הלוואות של 125K כל אחת לא מובן לי למה…. כל אחת בריבית של 3.5%)
(שניהן מסתיימות בשנת 2035),
ויש לי סכום כלשהוא להחזיר, נאמר 100K ,
מה שאתה אומר זה שבהכרח יש להחזיר את החלק של הפריים???
זה הדבר המשתלם ביותר לעשות בצורה חד משמעית???
תודה מראש!
שלום משה,
אני לא אמרתי דבר שכזה
ועוד שאלה פיקנטית , ברשותך.
היתה הלוואה קבועה צמודת מדד ע"ס 120K בריבית של 3.5% שמסתיימת בשנת 2035.
חצי מהלוואה נפרעה (כ – 60K) לפני כשנה עם עמלת היוון נמוכה יחסית שכן הריבית הממוצעת היתה 3.35% (הפרש של 0.15%), ההחזר היה במסלול של קיצור שנים.
אגב, החלק שהיה יקר בהחזר הוא סעיף שנקרא "הצמדת קרן".
כעת, שברצוני לפרוע את יתר ההלוואה (כ – 60K), עמלת ההיוון גדלה משמעותית שכן הם טוענים כי הריבית הממוצעת היא 2.0% (זאת מכיוון שכעת הם מחשבים לפי תקופת הלוואה קצרה יותר, שכן קיצרתי את זמן ההלוואה בהחזר הראשון וכעת מועד סיומה הוא שנת 2022 )
האם הדבר תקין??? האם הם לא צריכים להתייחס למשך ההלוואה המקורית, ועל פיו לחשב את הריבית הממוצעת?
זה הכל על סמך פלט מחשב ששלחו לי (אולי עליתי פה על באג במערכת שעובד לטובתם?)
שוב, תודה.
שלום משה,
החישוב שלהם תקין וכך הם מחשבים עמלת פירעון מוקדם
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אם אני מבין נכון, כשעושים סילוק חלקי של מסלול במשכנתא, יש שתי אפשרויות לגבי מה עושים יתרת המסלול:
האחת, להשאיר את הזמן של המסלול כמו שהוא ולהוריד את ההחזר החודשי.
השנייה, לקצר את הזמן ולהשאיר את ההחזר כמו שהוא.
האם אני מבין נכון?
אם כן, האם תמיד אוכל להחליט מה מבין האפשרויות אני מעדיף, או שהבנק יכול להגביל אותי?
תודה!
שלום עידן,
ברירת המחדל של הבנק היא: לקצר את הזמן ולהשאיר את ההחזר
זה גם מה שאני ממליץ במידה ואתה לא מתקשה עם ההחזר
בהצלחה
היי אמן ותודה על הבלוג המעניין
הייתי מבקש לקבל עצה . אני כרגע עומד לסגור את המשכנתא ( מכרתי את הבית ) . בבדיקה מול הבנק הודעה על פרעון מוקדם תחסוך לי כ500 שח . שלחתי הודעה על פירעון מוקדם ואז התברר לי שעליי לפרוע את המשכנתא לאחר 11 יום . הבעיה היא שזה יוצא יומיים לאחר התשלום החודשי שלי השאלה שלי היא האם כדאי לפרוע לפני 11 הימים ואז לשלם את הקנס של הפרעון מוקדם כ-500 שח ואז להרוויח את התשלום החודשי או לחכות ובעצם התשלום החודשי בכל מקרה יורד מהתשלום הסופי . עוד קצת נתונים : סהכ סכום לפרעון 510000 שח .תשלום חודשי כ 3000 שח . אני מתלבט כי חבר אמר לי שגם אחרי שאשלם את התשלום החודשי סכום הפרעון כמעט ולא ישתנה . מצטער על האורך …. תודה .
שלום איזי,
תצטרך לקבל קצת יותר תשובות מהבנק בנוגע ללוח הסילוקין שלך ובנוגע לכמה הקרן תשתנה לאחר התשלום
שים לב שאם תמתין עוד כמה ימים גם תצטרך לשלם את הריבית על הימים שהמתנת ולפעמים זה יוצא יותר או קרוב ל- 500 שקל
בהצלחה
האם יש אופציה בכלל לנהל מו"מ מול הבנקים על עמלת פירעון מוקדם ?
או כמה שהעמלה הזו מעצבנת ..אוף !!! אני גם משלם ריביות ,גם פתיחת תיק וגם פרעון מוקדם?! כמה חוצפה יש לבנקים ? היכן המפקח על הבנקים ?
האם יש אופציה בכלל לנהל מו"מ מול הבנקים על עמלת פירעון מוקדם ?
חשבתי אולי להציב לבנק סוג של אולטימטום למשכנתא , אני "קונה" משכנתא מכם בתנאי שאתם לא גובים ממני עמלת פרעון מוקדם בשום דרך .
השאלה היא האם זה יעבוד ? או שזה קרב אבוד מראש ?
ועוד שאלה , האם אפשר/כדאי לשלם מראש את עמלת פתיחת תיק בכדי להוזיל לי את ההחזר החודשי בחודשים הראשונים ?
שלום אורי,
1. הרבה מלחמות נוהלו על עמלת הפרעון, לצערי אף אחת כמעט לא הצליחה. אין פה עניין של מו"מ (הנוסחה נקבעה ע"י בנק ישראל)
2. זה תלוי בך ובאיך אתה אוהב לנהת את התשלומים שלך
בהצלחה
ועוד שאלה מי קובע כמה אחוז גובה העמלה על פרעון מוקדם ? או שזה אחוז מסוים קבוע בבנק ?
היי משכנתאמן,
קודם כל אני רוצה להחמיא לך על האתר ולהגיד שאני קורא ולומד ממנו המון, ישר כוח!
ההורים שלי הם האנשים הכי תמימים וישרים שיש ולכן "תקעו" להם משכנתא יקרה כבר שנים, שאלתי היא לגבי המלצה למחזור משכנתא.
יש להם 260,000 להחזיר ב8 שנים.
עמלת "קנס" 20,000
המשכנתא כיום היא 5% קבועה צמודה למדד!
ההחזר החודשי הוא כ3400 ש"ח לחודש.
מה היית ממליץ לנו לעשות כאשר אנו מתלבטים בין להוזיל את ההחזר החודשי, לבין להקטין את השנים (אבי יצא לפנסיה בעוד 4 שנים ויתקשה עם ההחזר הזה).
כיצד היית מחלק את המשכנתא בעת מחזור במקרה של הקטנת ההחזר וכיצד בהורדת השנים?
אני מניח ששליש בפריים כפי שמותר כיום ואיך את השאר?
תודה רבה! ושוב ישר כוח וכל הכבוד!
יואב
יואב שלום,
הייתי לוקח מסלול (קבוע) שיסתיים בעוד 4 שנים ואת השאר הייתי מאריך
בהצלחה
יש לי דירה בשווי 1300000 שקל ונשאר לי 350000 אלף שקל משכנתא עליה וברצוני לקנות דירה במחיר 1800000 שקל בהזדמנות ועדיין לא הצלחתי למכור את דירתי מהי בבקשה המלצתך שאני לא יפספס את הדירה
שלום מירב,
זו הדרך:
1. על הדירה הקיימת תוכל לקבל עד 50% מימון – כלומר עוד 300 אלף
2. על הדירה הנרכשת תוכל לקבל עד 70% מימון (וזו בתנאי שאת מוכרת את הדירה הראשונה) כלומר: 1260 אלף
3. סה"כ = 1560000 וזה לא מספיק לרכישת הדירה וחסר לך כ- 240 אלף ש"ח
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אנחנו רוצים להחזיר חלק מהמשכנתא לאחר שצברנו סכום של כ 115000 ש"ח.
יש לנו התלבטות לאיזה מסלול כדאי לנו לפנות :
1. סגירת רכיב משתנה כל 5 שנים – בפריסה ל 25 שנה .
ריבית נומינלית – 1.72%
(שאלת משנה : האם ניתן להחזיר רק סכום חלקי במסלולי צמוד מדד או שחייבים לסגור לחלוטין את ההלוואה ?)
2. סגירה חלקית של רכיב הפריים – בפריסה ל 25 שנה . ריבית – P-0.9 .
3. סגירת רכיב קבועה לא צמודה ל 9 שנים בריבית – 3.2%
תודה רבה על העזרה 🙂
אלעד
אלעד שלום,
הייתי ממליץ להחזיר את הרכיב הראשון (הצמוד) באופן חלקי ובעודף לסגור חלק מהקל"צ הקצר
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אנחנו רוצים להחזיר חלק מהמשכנתא לאחר שצברנו סכום של כ 70000 ש"ח.
יש לנו התלבטות לאיזה מסלול כדאי לנו לפנות ( בכל מסלול יש 300000 ש"ח ) :
1. סגירת רכיב משתנה כל 5 שנים – בפריסה ל 30 שנה .
ריבית נומינלית – 1.79%
2. סגירה חלקית של רכיב הפריים – בפריסה ל 30 שנה . ריבית – P-0.9 .
3. סגירת רכיב קבועה לא צמודה ל309 שנים בריבית- % 5
תודה מראש!!!
אלכס
שלום אלכס,
חצי למשתנה וחצי לקל"צ
בהצלחה
שלום למשכנתאמן,
ראשית – כל הכבוד על ההסבר הנהדר והשימושי. היחידי שמצאתי באינטרנט שאפשר להבינו.
שנית – שאלה: אני מעוניין לקחת רק את החלק ה"פריימי" (ריבית משתנה) של המשכנתא. הבנתי שאחוייב בתמהיל, הכולל כ-1/3 ריבית משתנה, והשאר – קבועה ו/או צמודה. אני זומם לעשות זאת, ולהחזיר כמעט מיד את החלק שאיני מעוניין בו (בערך תוך חודש).
בהנחה שהחלק שאחזיר יהיה 500.000 שח, שהריבית פריים תרד ב-0.25 אחוז ושההלוואה שתוחזר טרם זמנה תהיה ב – 1.5% ריבית צמודה ל-6 שנים, מה סדר הגודל של ה"קנס" שיוטל עלי. יש לי אלטרנטיבות למימון, ואני רוצה/צריך להשוות.
תודה
שלום עמוס,
יש מחשבון לחישוב עמלת פרעון מוקדם בבנק ישראל,
תוכל לערוך שם סימולציות ולדעת את המספרים המדויקים
בהצלחה
שלום למשכנתאמן,
ראשית – כל הכבוד על ההסבר הנהדר והשימושי. היחידי שמצאתי באינטרנט שאפשר להבינו.
שנית – שאלה: אני מעוניין לקחת רק את החלק ה"פריימי" (ריבית משתנה) של המשכנתא. הבנתי שאחוייב בתמהיל, הכולל כ-1/3 ריבית משתנה, והשאר – קבועה ו/או צמודה. אני זומם לעשות זאת, ולהחזיר כמעט מיד את החלק שאיני מעוניין בו (בערך תוך חודש).
בהנחה שהחלק שאחזיר יהיה 500.000 שח, שהריבית פריים תרד ב-0.25 אחוז ושההלוואה שתוחזר טרם זמנה תהיה ב – 1.5% ריבית צמודה ל-6 שנים, מה סדר הגודל של ה"קנס" שיוטל עלי. יש לי אלטרנטיבות למימון, ואני רוצה/צריך להשוות.
שלום עמוס,
יש מחשבון לחישוב עמלת פרעון מוקדם בבנק ישראל,
תוכל לערוך שם סימולציות ולדעת את המספרים המדוייקים
בהצלחה
שלום!
ראשית כל, תודה רבה על בלוג פשוט מדהים. בזכותך הצלחתי להבין הרבה יותר טוב את כל הנושא המסובך הזה.
רציתי לשאול,
בפרעון מוקדם על צמוד מדד האם אני לא "מפסיד" את ההפרש בקרן שהמדד העלה.
נניח שלקחתי משכנתא ל200 אלף צמוד מדד ואחרי 5 שנים בנוסף לשאר העמלות הם יחשבו לי את הקרן לפי המדד. דהיינו אם זה עלה כל שנה באחוז וחצי זה בערך 8000 שקל תלוי בכמה מהקרן כבר החזרתי.
האם זהו חישוב נכון?
שלום אבי,
1. הייתי ממליץ על תמהיל ארוך אבל עם אפשרות גבוהה לשינויים, שכן אם תוכלו להחזיר יותר בעוד כמה שנים תרצו לבצע מחזור משכנתא
2. ריביות ממוצעות ניתן למצוא במחשבון משכנתא
3. תשקלו לקחת ייעוץ מקצועי אם אתם רואים שאתם נשארים עדיין בעננה
בהצלחה
ראשית כל, תודה רבה על הבלוג.
רציתי לשאול,
בפרעון מוקדם על צמודד מדד, האם אני לא מפסיד גם את ההפרש בקרן שעלתה בגלל המדד?
נניח לקחתי הלוואה 200 אלף צמודת מדד למשך 15 שנה וכעבור חמש שנים אני פורע מוקדם בהנחה שהמדד עלה כל שנה באחוז וחצי אז אני אמור לשלם קרן של 215 אלף שקל בערך (בגלל שחלק מהקרן כבר שילמתי בחמש שנים האחרונות).
האם זה חישוב נכון?
שלום אבי,
לא כל כך הבנתי את השאלה אבל אנסה לעלות בכלליות,
כאשר תבוא להחזיר את הקרן, הם יחשבו מהי יתרת הקרן הנוכחית (כולל המדד שהתווסף לקרן)
בהצלחה
שלום
לקחתי הלוואה 300000 שח ל 6 שנים בריבית פריים+2.4 ואני מעוניינת לפרוע אותה בעוד 3 שנים . האם כדאי או לא ? כמה +_ עמלת פרעון מוקדם? האם כדאי הלוואת גישור?
שלום אומימה,
1. אין עמלת פירעון – זה פריים
2. נראה לי שכדאי לסלק אותה כי הריבית די גבוהה
3. לא הבנתי את רעיון הלוואת הגישור.
בהצלחה
הי
תודה רבה!
לא הבנתי איך מחשבים את העמלה. כנראה שאקח 500,000 במסלול קבועה צמודה ל16 שנים, כרגע אמרו בבנק בריבית 3.2% לפני מיכוח.
נגיד שאחרי שבוע מכרתי את הדירה ואני רוצה להחזיר להם את הכסף. בהנחה שלא היו שינויים, האם לא אשלם עמלה, או שאשלם את ההפרש בין הריבית שדפקו לי לבין הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד?(בדקתי באינטרנט, רשום בבנק ישראל 2.7%)
בחישוב גס יוצא 30,000שח לפי ההנחה השניה…
אם נהיה ריאלים, אין מצב שיתנו לי ריבית ממוצעת כי אני לוקח משכנתא במינוף 75%.
ועוד שאלה לא קשורה: לא אני קונה את הדירה אלא בת זוג שלי. יש לנו ילדים, אבל חשבונות נפרדים (בתכלס הם משותפים) ואנחנו מנופפים בזה שאנחנו לא נשואים. הבעיה שלה אין מספיק הכנסות (7000 לחודש). ביחד יש לנו מספיק (לי עוד 5000 ועוד שכר דירה 5000) אבל הדירה רשומה בבעלותי. בנק מזרחי לא עשה לנו בעיות, בנקים אחרים אמרו לנו שמבחינתם אנחנו נשואים, במיוחד אם אני נכנס כלווה נוסף. (בעצם אמרו שאי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה..)
אני רוצה אישורים מבנקים אחרים כדי שאוכל להתמקח בריביות..
אז מה עושים?
תודה!
שלום עופר,
1. מבחינת עמלת הפירעון אתה צודק בחישוב שלך
2. מבחינת הבנקים, תנסה אולי להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
לגבי חישוב עמלת פרעון מוקדם, הסתדרתי, מצאתי בבנק ישראל את הנתונים על הריביות הממוצעות.
ואשמח לתשובתך לגבי הנושא השני..
שלום משכנתאמן ,
לקחתי הלוואה ליפני 11 חודשים לתקופה של 84 חודשים . סכום 231,000 ש"ח
ריבית צמודת מדד 1% 72,000 ש"ח
וקלצ 2.98% 159,000 ש"ח
לא הצלחתי להבין מהמאמר ולחשב את עמלת הפירעון ואם בכלל קיים .
אשמח אם תוכל להסביר לי על הדוגמא שלי מה אצטרך לשלם אם בכלל .
והאם יש קשר להורדת הריבית ל0.5% היום ? לבין התקופה שבה לקחתי בה ריבית בנק ישראל הייתה 1.25% ?
תודה , ארז
ארז שלום,
תוכל לברר אם אתה צריך לשלם עמלה או לא, אם תתקשר לבנק ותבקש את פרטי המשכנתא הקיימים שלך
בהצלחה
שלום!!
היה לי חוב בבנק אז עשיתי הלוואה כל חודש ב 20 לחודש אני צריכה להכניס 500 שקל..
אם אני מכניסה תהחזר הלוואה ב 28 זה ריבית?? וכמה??
תודה
שלום אור,
לא הבנתי את השאלה
אשמח אם תוכלי לחדד
משכנתאמן שלום רב
ראשית מצטרף לכל המברכים על התכנים הנפלאים באתר זה.
שאלה עקרונית, כמי שלקח את מלוא המשכנתא צמודה עם ריבית קבועה, מתי הזמן הנכון להתחיל למחזר או לסגור משכנתא שיש עימה עמלת פרעון מוקדם.
לדוגמא: אם המשכנתא נלקחה ל20 שנה האם כדאי לצמצם או למחזר משכנתא לאחר X שנים? או האם זה נכון להוריד את מספר השנים מ20 ל 15 או 10 שנים?
בתודה מראש
יוסי
יוסי שלום,
אין לזה קשר לתקופה שבה לקחת את המשכנתא, אלא זה תלוי בגובה הריבית שאתה משלם לעומת הריבית שאתה יכול לקבל היום.
לרוב, זה מצויין להוריד את השנים – ממליץ לך לפנות לייעות מקצועי אם אתה לא מהין הרבה בתחום.
בהצלחה
שלום למר משכנתא נאמן.
ראשית, מבקש להודות לך על אתרך המושקע,והמקצועי ביותר.
יישר כוחך!
כעת, ברשותך, אני מבקש לשאול שאלה:
ביצענו מיחזור למשכנתא שפרטיה:
יתרה: 306,000
ריבית: קל"צ 3.43
סיום: 01/24 (כלומר נותרו 124 חודשים)
פרטי המשכנתא החדשה :
יתרה: 306,000
ריבית: קל"צ 2.78
משך : 120 חודשים
חתמנו על הטפסים בסניף לביצוע מיחזור של המשכנתא היום (18/09) .
אנו רוצים לבצע פרעון חלקי של הסכום (מכספי פיצויי, בין 110 ל120 אש"ח):
1. האם ניתן לבצע זאת באופן מייד?
2. האם צפוי קנס/עמלת פרעון מוקדם על פרעון חלקי זה?
רוב תודות!
שלום יניב,
1. אתם אמורים להודיע 10 יום לפני הסילוק, אבל תוכלו לעשות זאת לאחר שהמחזור יתבצע
2. לא נראה שצפוי עמלת סילוק, אבל זה הבנק יוכל לומר לכם
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
שוב תודה על המידע החשוב באתר.
אודה להתייחסותך לסוגיה הבאה בבקשה.
במשכנתא של 249K ל 10 שנים אני מתלבט בין 2 החלופות הבאות:
אופציה 1:
83K במסלול P-0.9
186K במסלול קל"צ 2.98
אופציה 2:
83K במסלול P-0.9
83K במסלול קל"צ 2.98
83K משתנה לא צמודה כל 5 שנים 2.98
ידוע שתוך כשנה יהיה לנו סכום של כ 100K להחזיר.
מספר שאלות:
1. איזה מבין 2 האופציות הנ"ל עדיפה לנו כאשר תוך כשנה יהיה לנו סכום של כ 100K להחזיר ?
באופציה 2 לאחר 5 שנים בתחנת היציאה במשתנה, יישאר בערך חצי מהסכום (מאחר ומחולק שווה בין המסלולים) ולכן ניתן להחזיר רק עד חצי מהסכום שזוהי בעצם גובה היתרה (בערך 83K + ריבית \ 2).
האם שווה לקחת בשביל זה את הסיכון שבתום 5 שנים גם אוליי הריבית תקפוץ וגם הסכום כבר לא יהיה בידינו וזאת כי או יבוזבז או שישמש לקיזוז הפריים \ קבועה ? (בשביל זה הריי נועד מסלול זה).
או שמנגד עדיפה אופציה 1 כאשר לאחר כשנה מחזירים כ 100K לקל"ץ מאחר והצפי הוא שהריבית תעלה (והריבית שניתן לקבל בעוד כשנה על אותו סכום תשאר פחות או יותר זהה לריבית שקיבלנו וכך גם לא יהיה קנס פרעון מוקדם).
ובפריים בשלב זה לא לגעת וזאת מאחר ובפריים תמיד ניתן להחזיר.
(במילים אחרות הסיכוי שתוך שנה הריבית תירד הינו נמוך מהסיכוי לקבל ריבית טובה יותר על אותו סכום ל 9 שנים בעוד כשנה).
נראה לי שאופציה 1 עדיפה יותר במקרה זה – דעתך ?
2. האם פרעון סכומים מוקדם ממסלול פריים \ קלץ מורידה את גובה ההחזר החודשי ואיתו את הריבית המשפיעה על סך ההחזר הסופי בגמר 10 השנים, או שרק מקצרת את תקופת ההלוואה ?
לדוגמא – 186K בקלץ 2.98 ל 10 שנים יוצא כ 192,500, האם לדוגמא החזרתי 80K לאחר שנה, החישוב כעת יהיה בערך (מה שכבר הוחזר בשנה 1 – 186K – 80K וכל זה בריבית של 2.98 ל 9 שנים) ?.
מודה מראש וחג שמח.
דניאל.
דניאל שלום,
1. אם אתה רוצה להחזיר תוך שנה 100 אלף אז האופציה השניה עדיפה כי הסיכוי לעמת פירעון במשתנה הלא צמודה הוא לא גבוה
2. יחד עם זאת, אם תבחר באופציה השניה ותסגור את כל המסלול של המשתנה ההחזר ישתנה ולא תוכל לבחור באופצייה של השארת ההחזר החודשי במקום קיצור שנים
בהצלחה
שלוםמשכנתאמן
באמת אתר אתר. תודה רבה.
כידוע אפשר לקחת משכנתא (צמודה )במשכון הדירה לרכישת הדירה או לכל מטרה.
ברור שהריבית על המשכנתא לכל מטרה היא גבוהה יותר.
בפרעון מוקדם יש תשלום קנס/פיצוי לבנק על אובדן הכנסה בהתחשב בריבית אותה יוכל הבנק לקבל בהלוואה חדשה.
הבעייה – האם הריבית על פיה מחושב הקנס זהה בשני המקרים?
לא מצאתי התיחסות בפרסומי בנק ישראל של הריבית הממוצעת לשתי האלטרנטיבות.
אם מחשבים את הקנס עפ"יאותו שיעור ריבית הרי יוצא שמחזור משכנתא לכל מטרה גורר תמיד קנס גבוה יותר
שלום אמנון,
הצדק עמך ותמיד משכנתא לכל מטרה תהיה חשופה לעמלת פירעון גבוהה יותר ואין חישוב מיוחד עבור משכנתא לכל מטרה
בהצלחה
אם אני מחשב עמלת פיראון מוקדם בהלוואה משתנה כול חמש שנים למשך 20 שנה
האם הרבית שאני לוקח להיוון היא לפי טבלת בנק ישראל ל 5 או ל 20 שנה ?
האם יתרת התשלומים להיוון תמיד מחושבת לתקופת הנותרת עד לנקודת היציאה או שההיוון צריך לקחת בחשבון את כול ה 20 שנה ?
שלום וברכה,
עד כמה שאני יודע זה לפי הטבלה של החמש שנים ולא של ה- 20
בהצלחה
שלום
רציתי לדעת אם הולך ליהיות שינויים בקרוב לגבי קנסות לסילוק משכנתא ?
שלום יוסי,
לא שידוע לי
שלום,
אני מחפש מידע אודות המדיניות של שלשת הבנקים הגדולים במדינה (פועלים, לאומי ודיסקונט/מזרחי) במידה ואדם נקלע לקושי מסיבה כלשהי ואינו יכול לשלם לאחר תקופה את ההחזר החודשי של המשכנתא. מה קורה בדיוק אז?
משום מה לא ראיתי בשום מקום דברים ברורים בנוגע לנושא. מה קורה לאחר 3 ו/או 6 חודשים. מתי כונס נכסים ח"ו נכנס לתמונה וכד'?
תודה לך איש יקר
שלום וברכה,
אני לא כל כך מתמצה בנושא.
אני יודע שכולם ישמחו להגיע להסדר תשלומים מהר ולוותר על אופציית העורך דין והמימוש
חשוב מאוד בכל בעיה כספית שיש, להגיע במהרה לבנק ולפתור את הנושא לפני שמגיע לעורכי הדין
בהצלחה
לתשומת ליבכם.
ביקשתי מהבנק פירוט חישוב עמלת הפרעון המוקדם והתברר לי שמוסיפים "עמלת הודעה" בסך אחוז אחד מיתרת ההלוואה.
שלום ותודה מראש על העזרה,
ברשותי משכנתא שנלקחה ב7/11 במסלול :
1. פריים בלון ל10 שנים בריבית P-.95 (בולט)
2.קל"צ ל-21 שנה בריבית 5.9
ברצוני לבצע מחזור.
קנס ההיון עומד ע"ס 78000 ש"ח בקרוב
שאלתי :
1. האם כדאי לפצל קל"צ בריבית 3.6 שהבנק מציע לי לסכום קטן בקבועה צמודה בריבית 1.8 בהנחה שהאינפלציה נמוכה והקרן יורדת יותר מהר בצמודה?
2. האם בהתחשב בקנס הגבוה כדאי למחזר ואם אחרי 3 שנים לא מגיעה הנחה (איך מבצעים את הבדיקה של ההיוון)
3. האם את הלוואת הבלון כדאי להפוך לפריים ולשלם בריבית P-0.75 או חלק להשאיר בבלון
תודה
שלום חגית,
1. החל מהשנה הרביעית מגיעה לכם הנחה של 20% (זה די משמעותי)
2. הייתי מחלק את הסכום ל- 1/3 צמודה ו2/3 לא צמודה
3. אם אין לכם כסף להחזיר את הבלון אז בהחלט כדאי להפוך אותו להלוואה רגילה
בהצלחה
רק לידיעה
קיבלתי בבנה"פ הצעה לצמודה קבועה ל 8 שנים 1.5%
ההנחה מגיעה כבר אחרי 3 שנים
תודה על ההערה אמנון,
כתבתי על כך בעבר
לעניין חישוב עמלת ההיוון
אתר בנק ישראל קישור בתחתית הדף לגליון אקסל
https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/mortgagee.aspx
תיקון טעות
עמלת אי הודעה היא פרומיל =0.1% ולא אחוז. סליחה
מהי ריבית לסילוק?
איך נפתרים ממנה?
שלום אור,
זו הריבית שנצברת במהלך החודש עד שמגיע התשלום החודשי
בהצלחה
שלום משכנתאמן
לקחנו לפני שנתיים הלוואה של 400000 שח בבנק לאומי
30% פריים -0.92
70% קלצ 3.92
הבנתי שהריביות ירדו מאד מאד מאד. השאלה היא האם משתלם לנו למחזר את הקלצ או שעמלת ההיוון הופכת את זה ללא כדאי?
שלום רות,
את צריכה לקבל הצעה עדכנית מהבנק ואת גובה עמלות הפרעון – לפי זה תוכלי לעשות חישוב מדויק
בהצלחה
לא כתבתי את השנים. קלצ ל12 שנה
פריים ל20
שלום משכנתאמן,
דבר ראשון כל הכבוד על האתר המועלה בפירוט ופידבקים מועלים.
דבר שני , במאי 2013 לקחנו משכנתא בגובה 750 המטרה הייתה החזר של 4500
חילקנו שליש בכל מסלול (החזר שפיצר)
20 שנה -פריים -0.9 יתרת קרן 233.5K – עמלת פרעון 60 שח
20 שנה משתנה כל 5 1.36% 233.5K – עמלת פרעון לא קיימת 1.99%
13 שנה קל"צ 4.08% 227.5K -עמלה פרעון בגובה 3.11% ~ 12K
כרגע אני רוצה לסלק סכום בגובה 115K שעומד ברשותי, ולמחזר את המסלול שבו אסלק את הסכום, למספר שנים קצר יותר עד להחזר של 5000 .
באיזה מסלול הכי עדיף לי לסלק ולמחזר ? והאם היית ממליץ על איזשהו שינוי בתמהיל הנוכחי?
תודה ,
נדב.
שלום נדב,
סלק את הקל"צ ותמחזר את היתרה שלה + המשתנה כל חמש
שלום רב,
אני מעוניין להחזיר 40,000 ש"ח מהמשכנתא.
אין לנו עזרה מהבנק!! הם לא אומרים איזה למסלול כדאי לשים את הכסף.
נשמח מאוד מאוד לעזרה.
מכיוון שאנו חוסכים שקל לשקל בשביל לשים בסוף כל תקופה.
הפירוט:
1. פריים- 288,000 ש"ח למשך 30 שנים ריבית p-0.850%
2.לא צמוד בריבית קבועה 146,000 למשך 25 שנים 4.180%
3. צמוד למדד בריבית משתנה כל 5 שנים למשך 30 שנים -אג"ח 289,000 V+1.640%
(V= 1.520%)
4. צמוד מדד בריבית קבועה 142,000 למשך 23 שנים בריבית של 2.710%
בתודה מראש,
שלום אלעד,
הייתי מחזיר למשתנה כל חמש (מסלול 3)
היי,
תודה רבה על התגובה.
מדוע אתה מעדיף למסלול זה?
כי הריבית שלו גבוהה והוא ארוך וצמוד
בהצלחה
שמעתי שבחודש פברואר 2015 יתחיל חישוב חדש לקנסות שיוריד את הקנס בעשרות אחוזים, האם אתה יודע משהו על זה?
שלום חיים,
כתבתי על כך בעבר, אני לא מצאתי מקור לכך שהעמלה משתנה בפברואר
אבל אני מבטיח לחפש ובמידה ואמצא אשמח להרחיב על הנושא
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
לפני שנים לקחתי משכנתא וקיום נשאר לי להחזיר 60000 ש״ח (ריבית 4%)
כיום אני משלם כל חודש 519 ש״ח + 93 ש״ח (ביטוח חיים+דירה)
האם עדיף לסלק המשכנתא ע״י תשלום 25000ש״ח שיש לי + לקחת הלוואה מהבנק עם ריבית יותר נמוכה (וכמוכן להפסיק ביטוח המשכנתא) ?
תודה מראש,
סמי
שלום סמי,
נראה לי שכן
בהצלחה
שלום רב,
תודה על האתר המבורך ועל תשומת הלב שלך!
אם יש לי סכום של כמה עשרות אלפי ש"ח איתם אני מעוניין להקטין את המשכנתא שלי בעלת מרכיבים של קל"צ, פריים ומשתנה כל 5 (מתלבט בין צמצום מספר השנים להקטנת הסכום).
אני לא רוצה למחזר בגלל הקנס. לפי מה שהבנתי אפשר יהיה להקטין את מרכיב הפריים ע"י קיצור התקופה או הקטנת הסכום.
שאלתי היא האם ניתן יהיה לצמצם את התקופה לפדיון/ להקטין את סכום ההחזר החודשי גם במרכיבים של הקל"צ והמשתנה כל 5, מבלי שאצטרך למחזר את המשכנתא?
תודה.
שלום קובי,
תוכלו לצמצם את התקופה רק אם תחזירו חלק מהכסף (ואז תצטרכו לשלם קנס) או תמחזרו (וגם פה יהיה קנס)
ההבדל הוא שאם תחזירו חלק מהכסף והשנים יתקצרו אוטומטית, אז הקנס יהיה רק על החלק שהוחזר ולא על כל המסלול וצפוי כמובן להיות נמוך יותר
בהצלחה
ואם נשלם סכום על חשבון המרכיב עם הריבית הקבועה, שיוריד את יתרת הקרן אבל לא יקצר את השנים – האם זה יחשב למחזור ואז נהיה חייבים במקרה זה בתשלום הקנס?
תודה.
?
כן
שלום,
תודה על כל המידע.. זה משהוא ש בבנק לא יושבים ו מסבירים כמו שצריך.
אני לוקח משכנתא של 750000 שמחולקת ל 250000 ב פריים -0.9 ל 30 שנה ו 500000 ב קל"צ 3.8 גם ל 30 שנה. הסיבה ש לא חילקתי את ה קל"צ למסלולים ש יש בהם פרעון מוקדם היא כי אני צריך יותר הגנה בטווח של ה 15 שנים הקרובות מ שינויים בהחזר החודשי. את ה פריים אוכל למחוק תוך 7 שנים.
מה השיקולים ש צריכים להנחות אותי בעוד 7 שנים כש אוכל להכניס ל משכנתא מעל ל 200K ש"ח? אם למשל הריבית נשארת נמוכה האם כדאי לשקול למחוק חלק מהקל"צ במקום למחוק את הפריים? לפי הטבלא של בנק ישראל – נכון להיום אני יכול למחוק את הקל"צ בלי קנס גם אם עברו 10 שנים כי הוא (יחסית) נמוך.
אולי במקום כדאי למשל לנסות מה שהציעו כאן – למחזר את הקל"צ לטווח יותר קצר ולקבל ריבית יותר נמוכה וגם למחוק את הפריים כדי לשמור על רמת החזר קבועה?
ברור לי ש אם הריבית עולה אין שאלה ואני פשוט אמחוק את ה קל"צ.
בברכה, ש.ר.
שלום וברכה,
קצת קשה להגיד מה יהיה עוד 7 שנים,
אני מניח שכדאי יהיה לבדוק אז את הנתונים ולקבל החלטה
כמו כן, אם הסכום יהיה בטוח בעוד 7 שנים אולי כדאי לשקול לקחת משתנה כל חמש לתקופה הזו ולקבל ריבית נמוכה יותר
בצהלחה
תיקון קטן למשפט האחרון..
"ברור לי ש אם הריבית עולה אין שאלה ואני פשוט אמחוק את ה <> "
פריים
זלום. לקחתי מספר הלוואות מהבנק וביקשתי לפרוע אותן פרעון מוקדם. כל ההלוואות צמודות לפריים פלוס ריבית. על 3 מההלוואות לא לקחו לי פרעון מוקדם על 2 מההלוואות שהיו בסכום הכבוה מ-750 אלף כן גבו. הטענה שסכום ההלווטה גבוה מ-750 אלף. האם מוכרת לך טענה זו ?
שלום עמי,
לא הבנתי את הטענה, אשמח אם תוכל להבהיר את השאלה
שלום ותודה על העזרה.
בררתי לגבי מחזור משכנתא ולמרות הירידה האפשרית בריביות במסלולים הרלוונטים החסכון בשקלים הוא לא משמעותי. כ1500 שח לכל ה5 שנים. (100,000 קבוע צמוד מ1.2% ל0.87% ללא עמלת פרעון , 210,000 קבוע לא צמוד מ3.25% ל2.2% כולל עמלת פרעון).
האם המסקנה שלי נכונה?
1. האם כדאי בכל זאת להוריד ריביות למקרה שארצה לפרוע מוקדם ובכך להפחית את הסיכוי לעמלת פרעון בעתיד? לפחות למסלול הק"צ בו אין עכשיו עמלה?
2. האם כדאי להמתין לשנה עגולה על מנת שלא אצטרך לעגל שנים למטה בפרעון ובכל להגדיל החזר חודשי? (לצערי בדיוק פספסתי ועלי להמתין אם כך עוד 10 חודשים).
3. אשמח להסבר- במסלול ק"צ כאשר ממחזרים הבנתי שהקרן עולה. האם בגלל ההצמדה. לא הבנתי מדוע ואיך זה עלול להשפיע.
4. האם הריביות טובות? האם כדאי להעביר מהקלצ לק"צ?
תודה רבה ! מקווה שלא העמסתי..
שלום לימור,
אם החיסכון לא יוצא משמעותי אז עדיף לא למחזר
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
בהתחשב בריבית הנמוכה נכון להיום, האם אפשר לטעון שהחשש מעמלת פירעון מוקדם הוא נמוך?
אני יוצא מנקודת הנחה שאין לה עוד הרבה לרדת ומכאן יש או אותו הדבר או לעלות וע"כ ההתחשבות בעמלה זו לא "מוצדקת" בזמן לקיחת משכנתא.
תודה על כל המידע שאתה חולק איתנו, אתר מדהים!
שלום אורי,
בעיקרון הסיכוי לעמלות פרעון ירד משמעותית,
יחד עם זאת, אל תשכח שכשתחזיר את הכסף יבדקו מה הריבית הממוצעת לתקופה שנשארה (ומכיוון שהתקופה נהייתה קצרה יותר אז באופן טבעי הריבית תהיה נמוכה יותר ופה עדיין קיים הסיכון)
מקווה שלא סיבכתי אותך עם ההסבר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
שאלה שחיפשתי לה תשובה ברשת אבל לא מצאתי בשום מקום (גם לא פה):
מדובר בפרעון חלקי למשכנתא מסוג שפיצר,
לאחר שנה מתוך חמש ברצוני לפרוע 100K שח מתוך 280K שנותרו ולקצר את תקופת ההלוואה,
בוא נשים לרגע את נושא העמלות בצד,
אינני מבין כיצד יראה לוח הסילוקין החדש לאחר הפרעון החלקי?
וכיצד עלי לעשות את החשבון של כמה אחסוך על ריבית כתוצאה מהמהלך?
תודה רבה,
גיא
שלום גיא,
פשוט תהיה לך משכנתא של 180 אלף עם אותו החזר כפי שהיה עד היום (בתם דוגמא – 2000 ש"ח)
תשחק עם המחשבון ושים בצד אחד 180 אלף עם הריבית שיש לך היום בהלוואה ותכוון את השנים עד שייצא לך את ההחזר שאתה מחזיר היום על ההלוואה הזו
בהצלחה
לקחנו הלוואת משכנתא ב6.12 על סך של 850000.
כולה בריבית קבועה לא צמודה של 4.95.
עמלת ההיוון לפרעון מוקדם עומדת כעת בסביבות ה 83000 שקלים.
האם כדאי לדעתך למחזר? עמלת הפרעון כה גבוהה שהיא מונעת ממני לשקול מחזור. ואולי בכל זאת?!
תודה
שלום מנחם,
כדי לחשב כדאיות מחזור צריך לראות מה הריביות שתוכל לקבל היום ולבצע חישוב
בהצלחה
שלום
יש לי משכנתא מבוססת פרים פחות 1.2
אני יודע שהתנאים טובים
האם אני יכול לקחת משכנתא נוספת או להגדיל את הסכום בתנאים הנ"ל ?
תודה
שלום צחי,
משכנתא נוספת תלוי באחוז המימון הנוכחי שלך
בכל מקרה אין קשר בין התנאים שלך בעבר לתנאים שתקבל היום
בהצלחה
אני חייב להגיד שהמידע שמוצג כאן מקצועי ורשום בצורה ברורה לחלוטין.
החשיפה למידע שהבנקים לא מספקים היא נמוכה ולכן האתר מצויין.
שאלה לי אליך:
1. עמלת פירעון(קנס מיחזור) לא ניגבה על ההלואה שצמודה לפיים נכון?
2. איך יכול להיות שהסכומים הם כל כך גבוהים? אם לקחתי משכנתא על סך 650K שילמתי צמודה ל25 שנים שממנה כבר שילמתי קרוב ל 250K והקנס כיום עומד על 85K, מדובר על קנס של 13% ריבית!!!
ממש כמו השוק האפור.
לא ניתן לעשות כלום? אפילו לא עם עורך דין.
שלום ירון,
1. על פריים אין עמלת פירעון
2. העמלה מחושת על בסיס הפרש הריביות לאורך כל תקופת השנים, גם לי זה נראה גבוה (תנסו לגשת לייעוץ מקצועי, אני לא מאמין שהם יצליחו להוריד לכם את העמלה אבל לפחות תבדקו שהיא באמת נכונה)
בהצלחה
שלום ירון
אם תאריך חישוב הקנס היה לפני ה-26 בפברואר אז כיום העמלה תרד פלאים (עד 80%)
לאחרונה הכנתי לעצמי אקסל לחישוב עמלת פרעון מוקדם. אם אתה מעונין שלח לי מייל ל-amnon@rakefet.net
אם אני מתכנן לרכוש דירה להשקעה לשנתיים בלבד ( מתוך הנחה שקניתי דירה במחיר ריצפה והמחיר יקפוץ בשנתיים הקרובות).
א. האם לתכנן את כל התמהיל עם אפשרות לפירעון מוקדם?
ב. (קצת פחות קשור). האם נכון להחזיר מינימום החזר חודשי בשנתיים האלו או שעדיין במקסימום הניתן.
תודה
שלום חגית,
לתכנן כמה שיותר נקודות יציאה וכדאי להחזיר מינימום בשנתיים הקרובות
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
לקחתי הלוואה של 350K לפני חודש ושילמתי את המשכנתא רק תשלום אחד בנתיים.
לשמחתי הגיע קונה שמוכן לקנות את הדירה בסכום גבוה בהרבה ממה שקניתי.
המשכנתא בתמהיל כזה.
ריבית קבועה צמוד מדד 2.6 לעשרים שנה
ריבית קבוע משתנה כל חמש שנים 1.85 ל25 שנה
ריבית פריים -0.9 ל25 שנה.
האם יהיה לי קנסות פרעון על משכנתא שלקחתי רק לפני חודש בתנאים אלו?
הודה לך מאוד מוטי.
שלום מוטי,
כדי לדעת את התשובה המדויקת (ואת הסכום) כדאי לפנות לשירות הלקוחות של הבנק
בהצלחה
שלום,
ברשותי תמהיל המשכנתא הבא:
1.קבועה צמודה – 83K בריבית 1.545% – ל9 שנים
2. פריים – 184K – ל 22 שנים
3. קל"צ – 130K בריבית 4.28% – ל 12 שנים
4. משתנה צמודה כל 5 שנים 130K בריבית 1.25% ל 15 שנים
החזר חודשי 3,418
ברשותי 130K פנויים ואני רוצה לצמצם את המשכנתא, מה כדאי לי לעשות?
תודה,
רובי
שלום רובי,
הייתי מסלק את הקל"צ (הוא גבוה) וממחזר את המשכנתא על מנת להתאים את ההחזר החודשי
בהצלחה
שלום,
ציטוט מהכתבה -"הבנק "הולך לבדוק" את הריבית שנותנים היום ועושה את החישוב לפי זה, חובה עליו לגשת לנתון אובייקטיבי (שבנק ישראל מפרסם)."
בדקתי את האקסל שמתייחס לקל"צ שצירפת (האקסל בשם shcd08_h) והריביות שם נמוכות משמעותית (בכל תקופות הפדיון , לא משנה אם שנה או 15 שנה) מכל הצעת קל"צ שאני קיבלתי ( הצעה אחרונה הייתה 2.5% על 260K ל 8 שנים) או כל הצעה שראיתי מכל האנשים שמתייעצים איתך בבלוג.
אני לא כל כך מבין איך זה ייתכן והאם זה אומר שבטוח שבכל מקרה כולנו נשלם עמלת היוון אם נרצה מתישהו למחזר קל"צ? האם אני מפספס משהו?
שלום יניב,
אלו הנתונים של בנק ישראל, גם לי קשה לפעמים לקבל אותם אבל אני מניח שהם נכונים ב- 100%
אגב, למעט ה- 15 שנה השאר נראה דווקא בסדר
בהצלחה
חיפשתי בגוגל ומצאתי את הקישור הזה לריביות הממוצעות הלא צמודות של בנק ישראל ופה הריביות קרובות יותר למציאות מאשר בלינק בסוף הכתבה. https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx
לידיעתך משכנתאמן
שלום ירון,
תודה, שים לב שמדובר בפוסט ישן יחסית ולכן יכול להיות שהקישור בו אינו העדכני ביותר
בהצלחה
שלום רב,
בעלי נפטר לפני כ-4 חודשים.
כאשר הגיע הצ'ק של ביטוח החיים שלו הסתבר כי חסר סכום של 60,000 כדי לכסות את המשכנתא.
כאשר ניסיתי לברר מדוע קיים פער נאמר לי שחלק מהסכום (כמחצית) הינו עמלת פרעון מוקדם וחצי הפרשי ריביות.
מדוע עליי לשלם עמלת פירעון מוקדם במקרה מוות? הרי הפרעון המוקדם נובע מאסון ולא בגלל בחירה שלי לסגור את המשכנתא.
מה אומר החוק במקרה כזה?
תודה,
לידיה
לידיה שלום,
הצטערתי לקרוא על בעלך ומקווה שלא תדעו יותר צער
החוק הוא לצידם, למרות שיש חברות ביטוח שמוכנות לממן את עמלת הפירעון כחלק מהפוליסה
בהצלחה
שלום רב,
קודם כל הכתבה שלך מאד טובה אז תודה על ההסברים.
אני לקחתי משכנתא לפני כמעט 3 שנים על סך 585 אלף וחילקתי אותה בין 3 מסלולים שווים:
1. ריבית פריים
2. ריבית קבועה ל-5 שנים צמודה למדד
3. ריבית קבוע לא צמודה
במסלול השלישי כמובן הריבית גבוהה ממה שהיום מציעים וכיוון שיש לי כרגע סכום של בערך 58 אלף חשבתי לסלק חלק מהמסלול ולמחזר את השאר.
הבעיה היא שהסילוק עולה לי עמלת היוון בסך כ- 8 אלפים! (נשארו לי במסלול הזה עוד 22 שנה ויש כרגע קרן בערך 170 אלף – אולי קצת יותר)
האם כדאי לסלק את המסלול הזה למרות העמלה מכיוון שהוא כיום המסלול עם הריבית הגבוהה ביותר (5.3%) או האם כדאי להמתין עם הכסף ולסלק מסלול אחר (ההוא שנפתח כל 5 שנים למשל)?
תודה מראש על תגובתך
שלום דיאנה,
אני הייתי מסלק וממחזר, אין טעם להשאיר מסלול גרוע (למרות הקנס)
כמובן שצריך לראות לאר בנייך התמהיל החדש וקבל ההצעה את החיסכון שהצטבר מכך ואז לקבל את ההחלטה הסופית
בהצלחה
תודה על הפוסט
אשמח באם תרחיב בנושא התקנות המעודכנות לגבי גובה עמלת פרעון מקסימלית שמותר לבנקים לקחת,אני שמעתי שזה בסביבות 5000 שח
אשמח שתעשה סדר בנושא
תודה
שלום רב,
תודה על המידע הרב,
לקחתי משכנתא לפני כשנתיים
התמהיל מורכב מ- 1/3 עוגן מק"מ
2/3 קל"צ
אני עוקבת מידי חודש על מצב המשכנתא וכל הזמן רואה שעמלת הפרעון עולה ועולה.
אני קרובה לנקודת השנה שבה ה-1/3 של העוגן מק"מ מתעדכן, האם כדאי לי לשקול להחזיר חלק (נניח 10,000 -15,000 ש"ח) למסלול העוגן מק"מ או בכלל לשקול מיחזור.
או להמתין לעליית הריבית (לך תדע מתי) ואז לחסוך את עמלת הפרעון?
תודה רבה
שלום אילה,
1. בעוגן מק"מ אין עמלת פרעון
2. העמלה עולה כי הריבית יורדת, בגלל שהריבית דווקא עלתה בחודש האחרון ייתכן ועוד 1-2 חודשיים תראי שהעמלה ירדה וזה יהיה זמן טוב להחזיר את ההלוואה
3. לגבי מחזור – צריך להשוות למה שמציעים לך היום בבנקים מול ההלוואה הקיימת
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו משלמים משכנתא שלקחנו בשנת 2006 עד שנת 2031
בריבית קבועה צמודה למדד 5.15% ריבית נוכחית, 5.2733% מתואמת
במקרה שלנו רצינו רק למחזר בגלל הריבית הגבוהה
כל כך מרגיז הקטע של עמלת היוון על סך 51,000 ש"ח שמאוד כואב לנו להפסיד, כל כך לא הוגן אם אני ממחזרת באותו בנק למה אני אמורה לשלם קנס אני מבינה אם אני רוצה להחזיר להם את הכסף אז הם בהפסד אבל זה כל כך לא פייאר, למה לא מגבילים אותם ברגע שממחזרים עד סכום מסוים?
לא יודעים מה לעשות, אם לחכות עם זה שסכום הקנס יהיה יותר נמוך
אבל מצד אחר לא יודעים איך תהיה הריבית.
אשמח להצעתכם מה לעשות
יש להדגיש כי הציעו לי ריבית של 1.9%
תודה מראש
שלום אילנית,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
קודם כל תודות רבות עזרת לנו ה-מ-ו-ן כשלקחנו את המשכנתא.
קרה לנו נס (או ליתר דיוק "אקזיט") ויש לנו כרגע 700K שקלים.
גובה המשכנתא המקורי 700K (נלקחה לפני 18 חודשים)
232K בפריים
185K קל"צ ל-7 שנים בריבית 2.70%
50K קל"צ ל- 4 שנים בריבית 2.20%
233K משתנה כל 5 בריבית 3.68%.
אני מנסה כמובן להבין מהו גובה עמלת הפירעון המוקדם.
ניסיתי להכניס את הנתונים במחשבון בנק ישראל ויצא שעל הלוואות הקל"צ אין עמלת פירעון מוקדם – יכול להיות או שטעיתי?
לגבי המשתנה כל 5 – חישבתי עמלת פירעון לפי 3.5 שנות החזר שנותרו עד התחנה הבאה ולכן עמלת הפירעון נמוכה (פחות מ-2,000 ש"ח) – עשיתי נכון או שצריך לקחת 23.5 שנים עד להחזר הסופי?
ושוב אלפי תודות שעזרת לי להבין הכל ויכולתי להתמקח על הריבית
וגם לבנות תיק משכנתא עם נקודות יציאה וגמישות.
אלוף האלופים!
שלום אביבית,
קודם כל, מזל טוב
בשביל לדעת את עמלת הפירעון פשוט תתקשרי לבנק, זה הרבה יותר יעיל ופשוט
בהצלחה
שלום רב,
למי שכבר בתוך משכנתא כמה שנים במסלול קבועה צמודה מדד וקבועה לא צמודה בשיטת שפיצר, שמענו שיש אפשרות להחזיר את הכסף של השנה האחרונה של המשכנתא.
האם יש באמת אפשרות כזאת?
במקרה כזה האם יש עמלת היוון ואם כן, איך מחשבים אותה?
תודה מראש
שלום ניר,
לא הבנתי כל כך את השאלה,
לגבי עמלת ההיוון תשאל את הבנק אם יש כזו ועל כמה היא עומדת
בהצלחה
שלום משכנתאמן
בעצם שאלתי דומה השאלה של טניה מתאריך 17 אוגוסט 2015.
רק עם תוספת בירור.
לפי המאמר שפירסמת על לוח שפיצר, שבהתחלה מחזירים רוב ריבית ומיעוט קרן
ואז בסוף לוח הסילוקין מחזירים קרן בלבד (בקירוב).
נאמר שקיבלתי בונוס 30K בעבודה ואני רוצה לפרוע סכום מהחלק המשכנתא שהוא ק"צ או קל"צ שפיצר. (המשכנתא בגיל שנתיים)
1.לפי מה שאני מבין צריך לבקש שזה יהיה מסוף המשכנתא, דהיינו שירד כסף מהשנה ה-20 ( לצורך העניין ) כי על זה משלמים –
א. בגלל שזה שפיצר ושילמתי הרבה ריביות בהתחלה, אז אני גורם לבנק כאילו להגיד לי סליחה, לקחנו ממך יותר מדי כסף על הריביות( כי הבנק בהתחלה חישבן את הסילוקין לפי סכום X והיום הוא צריך לחשבן לפי סכום X-30K), ויצטרכו לעשות תיקון למפרע. ואני מרוויח מזה דווקא כי זה שפיצר)
ב. מה דעתך, האם במקרה הנ"ל עדיף את ה-30K להחזיר קל"צ 4.6 ל-20 שנה . או שעדיף להחזיר 3% צמודה ל-20 שנה.
שמצד אחד הריבית יותר גבוהה, מצד שני יש מדד שנתי שהוא גם בערך 2% בנוסף לסיכון הדיי שקוף שיש במסלול צמוד.
אשמח לשמוע חוות דעתך. אם לא הייתי ברור (מתנצל) ואשמח להמשיך להגיב איתך.או במייל.
שלום ניר,
לא כל כך הבנתי את השאלה, אבל אני אנסה לענות
אם השאלה היא: מה כדאי יותר לסלק: קל"צ ב-4.6% או ק"צ ב-3% (כאשר שניהם ל- 20 שנה)
אז אני לא חושב שכדאי להתייחס כאן בכלל לשפיצר אלא יותר לכיוון שלך בנוגע למדד והאם אתה חושב שהוא יהיה גבוה / נמוך מ- 1.6% ל- 20 שנה הבאות (או לנקודת ההתייחסות שלך לתקופה בה תרצה לסגור את ההלוואה)
אם לא עניתי לעניין, אנא תקן אותי
בהצלחה
שלום,
אנחנו מתכננים לבצע פרעון מוקדם חלקי של משכנתא, מסלול קל"צ. איך אפשר לוודא / לדרוש (אם בכלל) שהתשלום בנבצע ילך לקרן בלבד + עמלת פרעון מוקדם רלוונטית, ולא לריבית?
תודה,
טניה
טניה שלום,
זה קורה אוטומטית, אין ורך לדרוש זאת (עדיף לוודא זאת מול השירות לקוחות של הבנק)
בהצלחה
שלום,
לקחתי לפני שנה משכנתא על סך 580000 שח המחולקת כך
1. 317000 קל"צ ריבית 2.8 ל 12 שנים
2. 87000 מל"צ ריביצ 2.63 ל25 שנה
3. 176000 פריים p-0.9 ל25 שנה
אני מעוניין להחזיר 100000 לאחד המסלולים.
לאחר שיחה עם הבנק אני מתלבט אם להחזיר למסלול 1 או 2
בשניהם אין לי עמלת פירעון מוקדם.
אז האופציה היא או חבחזיר לקלצ ולקצר בשנים או לכסות את המסלול של המלצ.. ואז ההחזר החודשי ירד..
אין לי מטרה להוריד את ההחזר החודשי בגדול.
מה דעתך?
שלום אבי,
הייתי מחזיר את המל"צ
בהצלחה
מעניין אותי,
מאיזו סיבה אתה ממליץ להחזיר את המסלול מל"צ למרות שהריבית בו יותר נמוכה מהקל"צ?
תודה מראש
כי הקל"צ הוא יותר בטוח וכנראה ישרת אותך יותר טוב בשנים הבאות
בהצלחה
אני מעוניין לפרוע חלק ממסלול הקל"צ שלי.
האם במצב כזה יהיה לי קנס ואם כן האם הוא יהיה בדיוק יחסי מהקנס של כל הסכום?
תודה.
שלום מנחם,
יש לבדוק מול הבנק האם קיים קנס מכיוון שאין לי את הנתונים המלאי של ההלוואה
בהצלחה
1. נניח לקחתי 100 אלף ל30 שנה בקבועה צמודה עם ריבית 2.5%
ונניח והקנס לפרעון זניח ואני רוצה לפרוע אחרי יום אחד בלבד או נניח אחרי חודש … האם אחזיר 100 אלף פלוס הקנס הזניח או שאחזיר 166 אלף כמו שהמחשבון משכנתא נותן, פלוס הקנס הזניח?
2. האם הקנס עבור קבועה צמודה וא זניח?
השאלה נובעת כי הרי זה לוח שפיצר ולכן קודם מחזירים ריבית אז בעצם אם בטעות (כלומר לקחתי משכנתא עם 100 אלף יותר למרות שידעתי שאולי יגיעו המאה חודש אחרי הלקיחה ) לקחתי הלוואה של 100 אלף שאחרי חודש אני יכול להחזיר אותה אז בעצם נדפקתי שלקחתי אותה למרות שההכנסה של ה100 אלף לא הייתה בטוחה במאות האחזוים …
כלומר האם זה אומר שצריך להיות ממש אבל ממש מחושב בעת לקיחת המשכנתא ולא להתבלבל 100 אלף לפה או לשם אם יודעים שתגיע בקרוב הכנסה של מאה אלף? או שאולי עדיף הלוואת גישור או גרייס או משהו שאיני מודע לו?
כי במקרה שלי אני חייב לתת תשלום אחרון חודש לפני שנכנס לי מאה אלף ולא הייתי רוצה לקזז אחרי שיגיעו מהפריים אלא ממסלולים אחרים
סורי על האריכות אני פשוט מסתבך אם הסיטואציה
תודה מראש אריה
יכול להיות שאני צריך פשוט הלוואת גישור לחודש על המאה אלף האלו?
שלום אריה,
תצטרך להחזיר 100 אלף + עמלות אם יהיו
ובאמת הכי טוב לקחת בוליט במקרה שלך
בהצלחה
משכנתאמן שלום ותודה רבה על האתר המועיל ומפרה.
אני קוראת את הפוסטים שלך כבר למעלה משנה, עוד לפני שהתחלנו לקחת משכנתא והם בהחלט מועילים. תודה!
לפני כשנה לקחנו משכנתא בשלושה מסלולים: קבועה לא צמודה, פריים, ומשתנה כל 5 לא צמודה.
עכשיו אנחנו מעוניינים למחזר את המסלול של המשתנה כל 5. מסלול זה לקחנו ל-30 שנים, ועכשיו אנחנו רוצים לקצר את התקופה לחמש שנים.
האם עמלת הפרעון המוקדם לוקחת בחשבון רק את השוני בין הריביות או שגם את התקופה עליה נפרשים ההחזרים?
ז"א, אם הריבית תשאר באותו הערך ואילו התקופה תתקצר – גם אז נשלם עמלת פרעון מוקדם?
תודה רבה,
תהילה
תהילה שלום,
עמלת פירעון היא לא נגזרת מהמסלול החדש אותו את לקוחת אלא רק לפי המסלול הישן והיא בהחלט נגזרת מכמה שנים נשאר לאותו המסלול
לא בטוח שיהיה לך בכלל עמלה, תבדקי זאת מול הבנק
בהצלחה
הי משכנתאמן,
קודם כל תודה תודה תודה, אני נעזר באתר שלך המון!!!!
רציתי לשאול, בבנק הפועלים אמרו לי שעבור מסלול קל"צ רוב הסיכויים שמחזור יגרור קנס מכיוון שהם בודקים את הריבית
הממוצעת על כל המשכנתאות במשק – כולל מסלולים צמודים, כך שרוב הסיכויים שהקל"צ יהיה גבוה מהממוצע.
זה נכון? בפוסט כאן זה נראה שבמחזור בודקים ריבית ממוצעת באותו מסלול ולאותה כמות שנים (שנותרה).
תודה
שלום שמוליק,
בודקים מסלולים צמודים בנפרד ומסלולים לא קבועים בנפרד
בהצלחה
אני מניח שהתכוונת "צמודים" ו"לא צמודים", נכון?
נכון, טעות שלי כמובן
איך יכול להיות שעל קלצ של 400 אלף מתוך 600 ל30 שנה חישבתי את המיחזור
הריבית הייתה 5.3 כיום כ 4 ונשאר 27 שנים
1.3%×27×400k יוצא 140 אלף ₪ ואילו הבנק כותב שעמלת פירעון מוקדם תהיה סהכ 44 אלף כלומר אם מחזירים יום אז נשלם 440k₪?
מה לא בסדר בחישוב שלי ?
שלום אריה,
היום הקרן היא 400 אלף אבל בשנה הבאה היא תהיה 380 ובעוד שנתיים 360 (המספרים כמובן לשם הדוגמא ולא מדוייקים),
לכן ההפרש בריבית נותר 1.3% אבל הוא על קרן יותר נמוכה
כמו כן, מהשנה ה-4 יש הנחה על עמלת הפירעון
בהצלחה
תודה
פשוט חשוב לי ללמוד נכון את החישוב של הקנס היוון
לא דייקתי בנתונים היום אחרי 3 שנים החזר מתוך 30 נשאר קלצ של 400 ואילו לפני כן הוא היה גבוה יותר, כמו כן מצויין הנחה של 20 אחוז אך זה עדיין לא מסביר את הפער הגדול כל כך בין החישוב המשוערך שלי כ140 אלף קנס לבין ה44 אלף שהם מציינים בדו"ח … אם היה אפשר להעלות תמונה כאן או בפייס הייתי מראה את הנתונים
אתה יכול לשתף תמונה בפייסבוק או במייל
שמתי תמונה בפייס
שלום רב!
מודה לך על האתר וההתייחסות הסבלנית לשאלות. אני נעזרת באתר שלך המון, הוא היחיד שמסיע לי להתיר את הסבך הזה של משכנתא/בנקים/ריביות וכולי – אז שוב תודה
לשאלתי –
לקחתי לפני 3 שנים משכנתא לפי
קל"צ – 157,000 ל-15 שנה בריבית 4.35
פריים – 148,000 ל-20 שנה לפי -0.95
משתנה כל 5 צמודה – 145,000 ל-15 ריבית 2.4
כרגע יש לי סכום של 150K ואני מתלבטת האם לסגור את כל הקל"צ (אמור להספיק לי כולל היוון) וכך להישאר עם החזר חודשי נמוך לזמן ארוך, או בהתחשב בכך שהריביות עומדות לעלות ולכן להחזיר חלק לקל"צ וחלק למסלול אחר ולקצר את חיי המשכנתא (למעשה למחזר הכל).
המון תודה מראש
שלום דנה,
הייתי מחלק את התשלום חצי למשתנה וחצי לקלצ
בהצלחה
אם המשכנתא שלי צמודה בחלקה למדד ויורדת בכל חודש ב15.
איזה מדד אני לוקח לחשב את ההצמדה ? זה של חודש קודם או החדש?
תודה
שלום בר,
ככל הנראה המשכנתא שלך יורדת לפני שמתפרסם המדד החדש, כדאי לוודא מול שירות הלקוחות בבנק
בהצלחה
שלום רב,
יש לי משכנתא (נכון להיום יתרה של 200,000) במסלול ריבית קבועה צמודה 2.4% שנותר לה 4 שנים. החזר חודשי בערך 4950ש"ח. בעוד חודשיים אמורה להשתחרר לי קרן השתלמות בערך 100,000ש"ח. האם היית ממליץ לפרוע (פרעון מוקדם) את החלק היחסי (100,000ש"ח) מהמשכנתא שנותרה לי או שלא כדאי לי לעשות זאת?אני די מבולבלת וזקוקה מאוד לייעוץ שלך.
תודה רבה
וופא
שלום וופא,
אם ההחזר לא כבד עלייך, הייתי ממשיך לשלם את המשכנתא ולא מחזיר את הסכום
אם ההחזר כבד עלייך, אז הייתי מחזיר את המשכנתא
בהצלחה
שלום,
תודה על כל המידע!
יש לי משכנתא שעומדת היום על כ-285,000 ש"ח. את המשכנתא לקחנו -10 שנים, ונותרו לנו עוד בערך 7.5 שנים עד לסיום התשלום. חסכנו 40,000 ש"ח, ומעוניינים לפרוע עם זה חלק מהמשכנתא ולסיימה מוקדם יותר.
המשכנתא שלנו מורכבת כך:
ריבית משתנה כל 5 שנים – 65,689
קל"צ – 80,999 (עמלת הפרעון היא 2405)
פריים – 106,589 ש"ח
השאלה היא האם כדאי לנו לפרוע את כל המסלולים באופן שווה, כך שנוכל לסיים את החזר המשכנתא שנה קודם לכן, או שמא כדאי להחזיר רק במסלולים שאין עמלת פרעון? או שבכלל כדאי לנסות להקטין את ההחזר החודשי (אנחנו משלמים כ-3000 ש"ח בחודש, וכדרע אין לנו בעיה לעמוד בתשלום הזה).
שלום רחלי,
תפרעו את הקלצ והמשתנה – אל תגעו בפריים
בהצלחה
תודה.
אתה ממליץ לפרוע את הקלצ למרות עמלת הפרעון המוקדם ואת המשתנה (חצי חצי), או רק את המשתנה?
חצי חצי,
כי מצד אחד הריבית בקל"צ גבוהה וכדאי להיפטר ממנה ומצד שני המשתנה תמיד מסוכנת וכדאי להוריד סיכונים
בהצלחה
שוב תודה!
היי
רכשנו דירה ב 2 מיליון ש"ח וכבר לקחנו עליה משכנתא 450 אלף.
יש לנו בית שעדיין לא מכרנו ( 1.4 מיליון) .
עוד כמה חודשים אנו נכנסים לבית חדש וצריכים לכסות הפרש .
קבלנו מבנק אישור ל 950 אלף נוסף ( כולל 500 בלון )
אני מאוד מקווה למכור בית תוך שנה – שנתיים ולהחזיר כמה שיותר .
איזה מסלולים תמליץ לקחת כדי להמנע מתשלום עמלות החזר מוקדם ?
שלום יבגני,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום יבגני,
בחלק מהבנקים בכל מקרה אין עמלת פרעון מוקדם שמדובר בבלון ולכן הייתי הולך לבנקים האלו
בכל אופן, בפריים ובמשתנות יש את הסיכוי הקטן ביותר לשלם עמלת פרעון מוקדם
בהצלחה
שלום.האם יש באפשרותי להימנע מתשלום עמלת היוון ?
שלום שלומית,
רק אם מבצעים פרעון בנקודות היציאה (במידה וקיימות) או במידה והריבית במשק גבוהה מהריבית בה נלקחה ההלוואה
בהצלחה
שלום ותודה על האתר הנפלא
אם פורעים משכנתה צמודה נאמר ב-10 למרץ איך ההתחשבנות לגבי פברואר ,הרי המדד עדיין אינו ידוע? האם חל אותו מנגנון הקיים לגבי אחד עד העשירי במרץ?
אלי
שלום אלי,
עושים ממוצע של המדד שלושה חודשים אחורה
בהצלחה
אהלן,
כיף לקרוא שוב ושוב את הסברים שלך!
יש לנו משכנתא ע"ס 1036000
בתוכה יש לנו מסלול קל"צ ל-30, ריבית 4.25% בסכום של 725,200 ש"ח.
אנחנו הולכים לקנות דירה ולחסות את המשכנתא הזו בכסף שנקבל ממכירת הדירה ולאחר מכן לקחת משכנתא חדשה.
השאלה היא, האם שווה לחסות את המשכנתא בגלל פרעון מוקדם או לחילופין אפשרות אחרת.
תודה!
שלום מוריס,
יש אפשרות לגרור את המשכנתא לדירה החדשה וכך לא לשלם עמלת פירעון
בהצלחה
היי,
האם על מסלול פריים אין תשלום של עמלה גם במקרה של סילוק חלקי? למשל, לקחתי 120 אלף בפריים, ואחרי 10 שנים אני רוצה לסלק 60 אלף.
אודה לתשובתך,ארז
שלום ארז,
אין עמלות פרעון בסילוק של פריים (חלקי או מלא) מלבד עמלת טיפול של כמה עשרות ש״ח (חשוב כמובן לעדכן את הבנק לפני הסילוק)
בהצלחה
שלום,
יש לי משכנתא לפי החלוקה הבאה:
פריים -0.9 (29 שנה): 275000
קל"צ 3.35 (19 שנה): 359000
משתנה כל 5 לא צמודה (24 שנים) 2.63 : 190000
המשכנתא נלקחה לפני שנה (ולכן הפחתתי שנה מכל מסלול)
אני רוצה לפרוע 30000 מהמשכנתא מאיזה מסלול / מסלולים כדאי?
התלבטות בין קלצ למשתנה
שלום גיא,
חצי חצי עם נטיה למשתנה בשביל להתחיל לחסל שם את השנים
בהצלחה
שלום משכנתאמן
שתי שאלות:
1.האם תוכל להסביר את החוקים החדשים בענין עמלות פירעון מוקדם?
2. האם זה נכון שמסלול שנותרו בו פחות משנתיים לתשלום לא ישא עמלות פירעון מוקדם ואם כן, האם
במסלול משתנה כל 5 שנלקחה ל15 שנה לאחר 3 שנים זה נחשב שנשארו רק עוד שנתיים או 12?
תודה מראש
שלום הדס,
1. נכון
2. זה לא כך במשתנה כל חמש, שם משלמים עמלת פרעון על שנתיים אם נשארו שנתיים
3. אם תעברי בנק זה בוודאי ישתנה ותצטרכי הצהרת בריאות מחודשת, באותו הבנק לפעמים ניתן להשאירה כפי שהיא אם לא מאריכים שנים
בהצלחה
עוד שאלה ברשותך:
באילו מקרים של מחזור צריך לפתוח מחדש את נושא הביטוחים, כלומר
אם אני משלמת משכנתא כבר 10 שנים ועכשיו ממחזרת אותה, והמצב הביטוחי שלי השתנה, זה משנה?
או שזה משנה כתלות במחזור? (אם נגיד הארכתי את התקופה, או הגדלתי את הסכום)
תודה
שלום משכנתאמן,
בלוג שימושי ומחנך!
אשמח לתשובתך לגבי עמלת היוון כאשר מבצעים פרעון מוקדם חלקי – האם בכל פעם משלמים עמלת היוון? איך מעריכים את הכדאיות?
תודה מראש,
ליאור.
שלום ליאור,
משלמים עמלת היוון בכל פרעון שהוא (במידה ומתקיימים התנאים שציינתי – שהריבית שלקחת גבוהה מהריבית הממוצעת על המשכנתאות באותה תקופה)
בהצלחה
שלום משכנתאמן
ב 2. ישנה טעות כתיב,
עמלת אי הודעה מראש – הבנק מעוניין שתודיעו לא מראש.
תודה על ההערה אלחנן, תוקן
שלום משכנתאמן!
אני רוצה לקחת משכנתא על 400.000 שח.
אני חושב שהבנק הציע לי רביות לא כל כך אטרקטיביות וחשבתי על מהלך כזה:
אני אקח 500.000 שח (זוהי תקרת ה60% שלי), מתוכה אקח 100.000 בריבית צמודה שהיא זולה יותר ואולי הבנק ייתן לי ריביות יותר טובות על הקבועה.
מיד לאחר לקיחת ההלוואה אחזיר את ה100.000 של הצמודה וכך אשאר עם יותר אחוזי פריים ועם רביות יותר טובות על הקל"צ.
רצתי לשמוע מה דעתך, מהם הסיכונים ואם ישנם עמלות או קנסות משמעותיים במהלך שכזה.
תודה רבה
אריאל
שלום אריאל,
הרעיון נחמד,
חשוב לבדוק ב-100% שאין לך עמלת פרעון מוקדם על הקבועה
בהצלחה
שלום רב.
קודם כל חבל שלא גיליתי את האתר מוקדם יותר, מאד נעים לקרוא ולהשכיל.
אולי לא שמתי לב שיש תשובה כזו, אבל האם על פרעון מוקדם משלמים גם עמלת פתיחת תיק מחדש או עמלות נוספות כפי שיש בתהליך מחזור?
האם היית ממליץ לפרוע משכנתא בתקופות קצרות (אם הדבר אפשרי אחת לשנה למשל) או למחזר אחת לתקופה ארוכה יותר?
המשכנתא הנוכחית שלנו (לאחר מחזור בשנה שעברה):
720000 ש"ח
219000 ש"ח בפריים ל 29 שנים בריבית 0.8
501000 ש"ח בקבועה צמודה ל 15 שנים ריבית 2.15
יש לנו בין 50 ל 100 אלף ש"ח ואנחנו מתלבטים האם כדאי לבחון מסלולים אחרים בתהליך מחזור או פשוט לפרוע מה שיש, ואם כן איך עדיף לחלק פרעון בין הסכומים.
תודה רבה מראש,
דניאל.
דניאל שלום,
1. הייתי מחזיר לקבועה
2. אין עמלות נוספות מלבד עמלת פרעון אם קיים
בהצלחה
שלום רב. תודה רבה על תגובתך המהירה.
אודה לך אם תוכל לחדד כמה דברים בנוגע לפרעון.
1. היה לי מוזר לשמוע שניתן לפרוע סכום באיזו צורה שמתחשק לנו, האם זה באמת נכון?
ז"א נוכל להוריד סכום של כמאה אלף מהקבועה צמודה כפי שקיוויתי וגם אתה המלצת,
להשאיר את הפריים כפי שהוא וייווצר לנו מצב של פריים באחוז גבוה יחסית שחורג מהמגבלה של 30%.
יש הסבר לזה? חשבתי שאצטרך להתאים את הסכומים לשמור על אחוז פריים כפי שאושר לי בתחילת המשכנתא ומסתבר שאין בכך צורך.
2. דבר חשוב נוסף הוא שלהבדיל ממיחזור, נאמר לי (אלא אם לא הבנתי נכון או שהטעו אותי) שלא ניתן לשנות את סכום ההחזר החודשי, אולם מאחר והסכום ייקטן ניתן לקצר את תקופת המסלול כדי להתאים את הסכום שנותר לתקופה קצרה יותר.
אם המסלול הנוכחי שלנו הינו
501000 ש"ח בקבועה צמודה ל 15 שנים (ריבית 2.15)
לפי חישוב גס שלי לאחר פרעון של 100000ש"ח וקיצור התקופה, היא תשתנה ל
401000 ש"ח ל 12 שנים.
השאלה המתבקשת , איפה הקאצ'?! אני מקטין את סכום המשכנתא ומקצר את המסלול,
בלי ציניות הייתי שמח להבין אם יש משהו שאני מפספס שהבנק מאפשר לי מהלך כזה.
3. בנוסף, האם יש מגבלה על מספר הפעמים שניתן לבצע פרעון? אם בעוד חודש אחליט לבצע פרעון נוסף האם ישנן מגבלות? לא מצאתי מידע בשום מקום, רק שבמידה ומבקשים פרעון ולבסוף לא מוציאים אותו לפועל לא ניתן לבקש אחד נוסף במשך חצי שנה.
תודה רבה על העזרה והאתר המצויין.
דניאל.
דניאל שלום,
1. זה אפשרי לפרוע מה שתרצה גם אם יישאר אחר כך סכום פריים גבוה משליש
2. אין קאט'צ – יש לך אפשרות אם לקצר את השנים ולהישאר עם אותו ההחזר או להשאיר את השנים ולרדת בהחזר החודשי
3. אפשר לפרוע מתי שרוצים ללא קשר מתי פרעת בפעם האחרונה
בהצלחה
שלום רב,
במידה ורכשתי דירה עם מרכיב הלוואה של ריבת משתנה כל חמש שנים. במידה ואני מעוניין למכור את הדירה, האם ישנה דרך לא לאבד את נקודת היציאה? כלומר, שתהיה דרך להמשיך לשלם את המשכנתא עד נקודת היציאה ואז לפרוע את ההלוואה בתנאים הנוחים של נקודת היציאה.
תודה מראש
שלום יעקב,
אפשר להעביר את המשכנתא לערבות בנקאית לתקופה של שנה (מקסימום שנתיים אבל זה מצריך אישור מאוד מיוחד)
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
רציתי לדעת לגבי פרעון מוקדם.
אם אני מודיע לבנק 10 ימים מראש שאני מעוניין לפרוע,
האם אני משלם רביות על הזמן של 10 ימים?
כמו כן האם אני משלם כשהמדד עולה (בצמוד מדד) בינתיים?
שלום אריאל,
1. כן, אתה משלם ריבית על ה- 10 ימים הללו
2. אתם משלמים את המדד האחרון אם אתם פורעים בין ה- 16-31 לחודש
אם אתם פורעים בין ה- 1-15 יעשו לכם ממוצע של המדד בשלושה החודשים האחרונים ואותו תשלמו
בהצלחה
שלום:
ברצונו לעשות פירעון משכנתא, על המסלול 737,000 ריבית משתנה כל 5 לא צמודה עם ריבית 4.14.
הסכום שמעוניינים להחזיר/לפרוע 500,000. עמלת היוון כללית(נתון מאתר הבנק): 8,558, יתרת מסלול: 631,815. עכשיו יש לנו כמה שאלות:
– בתאריך 22.07.2013 לקחנו משכנתא. כלומר בעוד חודש 22.7.2016 יחלוף 3 שנים מאז לקיחת משכנתא. שזה 20% הנחה. האם כדאי להודיע עכשיו על רצון להחזיר או לחכות ל-13.7.2016 ולהודיע שבעוד 10 ימים מתאריך זה נהיה מעוניינים לפרוע חלקית את המשכנתא? (המטרה בשאלה זאתי היא איך נחסוך כסף)
– האם כדאי לחכות בכלל לשלם את ההחזר החודשי ב10.8.16 וב11.8.16 לפרוע חלקית (עם הודעה מוקדמת לפני זה) (המטרה בשאלה זאתי היא איך נחסוך כסף)
– ידוע שהריבית משתנה באיזשהי תקופה במהלך החודש. האם כדאי לפוע אחרי או לפני שינוי הריבית כך שעמלת הפירעון תהיה קטנה יותר?
– האם בכלל כדאי להודיע עכשיו על פירעו חלקי וכבר לשלם?
מה הצורה הכי טובה שבו נחסוך כסף? זה נראה שיש פה חיסכון של 2000 שקל אבל לא ברור מה הדרך הכי טובה לעשות את הפירעון, כי במילא יש ריביות התשלום החודשי.
תודה
שלום שאול,
עדיף לחכות לתום ה- 3 שנים ולקבל את ההנחה,
לגבי השינוי כל עוד אתה לא יודע מה יהיה השינוי (למעלה או למטה) אז לא הייתי מהמר ופשוט מודיע ביום שחלפו 3 שנים
בהצלחה
תודה על המידע החשוב. הסבר מפורט וקל להבנה בנושא לא פשוט.
מעניין אותי מה קורה אם לקחתי סכום של חצי מיליון ש"ח משכנתא ואני מבקש להחזיר את הכסף אחרי מספר חודשים בודדים. לכאורה לא אמורים להיות פערים בריבית
האם אני צודק או שהבנק ימצא פערים למרות שהריבית במשק לא עלתה
תודה
שלום זיו,
הפערים בריבית אינם נקבעים על-ידי הבנק, אלא על-פי טבלה שמפרסם בנק ישראל אחת לחודש על ריביות המשכנתא הממוצעות
בהחלט עשוי להיות פער לאחר מספר חודשים (גם אם הסיכוי לא גבוה)
בהצלחה
תודה רבה
איך אני מגיע לטבלה
האם הבנק יכול לדרוש ממני ריבית יותר גבוהה מהמוגדר בטבלה ואחרכך להגיד שהריבית הממוצעת יותר נמוכה?
תודה
שלום זיו,
מצורפים קישורים לריביות צמודות וריביות לא צמודות (קבצי אקסל)
הבנק חייב להיצמד לפרסומים של בנק ישראל
בהצלחה
שלום רב,
אתר מעולה, תודה רבה על הזמן שאתה משקיע והסבלנות הרבה!!
לקחתי משכנתא במרץ 2014 של 501,000 ש"ח בריבית קל"צ של 4.1% לתקופה של 15 שנה.
לפני חצי שנה החזרתי 105,000 ש"ח וקיצרתי את תקופת המשכנתא, נכון לעכשיו סיום המשכנתא הוא ב- 15.01.2025.
כמובן ששילמתי לפני חצי שנה חלק יחסי של דמי ההיוון (כ- 3,000 ש"ח).
אבקש את עזרתך בשתי שאלות בבקשה:
1. כששילמתי את ה- 105,000 ש"ח ואת חלק היחסי של דמי ההיוון בסך כ- 3,000 ש"ח, ראיתי במעקב שלי באינטרנט אחר המשכנתא, כי דמי ההיוון המעודכנים לא ירדו בכ- 3,000 ש"ח אלא רק בכ- 1,000 ש"ח, כששאלתי את הפקיד על כך נאמר לי כי חישוב דמי ההיוון נעשה בהתאם לתקופת המשכנתא ומאחר שבחרתי לקצר את התקופה, הריבית העכשווית לתקופה הקצרה (בהתאם לבקשתי לקצר את התקופה) היא נמוכה יותר ומשכך דמי ההיוון שונים. האם החישוב שערך הבנק נכון?
2. יש לי כעת עוד 100,000 ש"ח לפרוע, האם כדאי לי לקצר את התקופה שוב? (ואז שוב יחשבו לפי התקופה הקצרה ודמי ההיוון יגדלו?) או להקטין את ההחזר החודשי ובכך להשאיר את התקופה ואולי "לחסוך" בדמי ההיוון?
תודה רבה!!
שלום יוסי,
1. הם צודקים במידה ולקחת ריבית גבוהה מהממוצע, יחד עם זאת זה לא אמור לקרות היום, כי יצאה תקנה שאומרת שגם אם לקחת ריבית גבוהה מהממוצע ייחשבו לך כאילו לקחת ממוצע לעניין עמלת פרעון
2. לקצר תקופה אם אפשר
בהצלחה
תודה רבה רבה!!
שלום רב,
ברצוני לקחת משכנתא של 290,000 ש"ח.
הוצעו לי הריביות הבאות.
כל הסכום בקל"צ 2.85%
או
200,000 קל"צ 3.25
90,000 פריים – 0.8
מהו המסלול המומלץ והאם ישנו מסלול מומלץ אחר?
כמו כן יש זכאות משרד השיכון לקבועה מצודת מדד של 2.1%.
תודה.
שלום אבנר,
הייתי משלב את תמהיל מספר 2 עם הזכאות על חשבון חלק מהקל"צ
בהצלחה
שלום רב,
האם תוכל לכתוב משהו בנושא גרירת משכנתא.
אני מעוניין לעבור דירה ואין באפשרותי לסגור את כל המשכנתא.
מה התהליך? ומה הדרישות? והאם יש תנאים לגרירה?
תודה רבה
ושנה טובה לכל בית ישראל!!!
שלום עידו,
תודה על הבקשה והטיפ, בהחלט אנסה לרשום על זה בקרוב
בהצלחה ושנה טובה ומתוקה
היי
אנחנו עתידים לקחת משכנתא בסכום של 800000 שח, כאשר התכנון הוא ששליש ממנה יהיה בפריים.
שאלתי היא מעט מתחכמת ואני מניח שאני לא הראשון שחושב על זה.
יש באפשרותי לקחת משכנתא גדולה יותר, בסביבות ה 1 מליון, ומיד לאחר קבלת המשכנתא להשתמש בהון העצמי שלא שומש, בסך 200000 שח ולסגור מסלול שייפתח במיוחד לכך כך שבפועל ריבית הפריים תהווה יותר משליש (אני יוצא מנקודת הנחה שבשנים הקרובות ריבית הפריים לא תתקרב לרמה של 4-5%)
איפה אני חושב לא נכון ולמה אנשים לא עושים זאת?
האם תהייה עמלת פרעון במידה ואני מחזיר את המסלול שבועיים אחרי שלקחתי?
שלום צחי,
הרעיון בגדול הוא חיובי,
אבל צריך לבדוק לא ליפול בעמלת הפרעון ולא ליפול יותר מדי בהגדלת אחוז המימון כי אז הריביות יהיו גבוהות
כתבתי על זה בעבר, אתם מוזמנים לקרוא
בהצלחה
היי , קודם כל תודה על המיידע שימושי מאוד ותשובות ענייניות ומובנות .
עכשיו רציתי לשאול ואולי לקבל טיפ קטן שיעזור לי
אני מעוניין לקחת משכנתא על סכום של 300k לצורך השקעה , אבל אני מתכנן לפרוע אותה בערך בעוד שלוש שנים . אבל אני אני מעדיף לקחת אותה לתקופה ארוכה של 25 שנים כדי שההחזר החודשי יהיה נמוך .
עכשיו רציתי לדעת אם יש אפשרות כל שהיא לדעת כמה (בערך) אני אצטרך לשלם בעוד שלוש שנים מה יהיה גובה הקנס (כדי לדעת אם משתלם ללכת על זה ) תודה מראש על התגובה .
שלום אוראל,
לצערי אין דרך לדעת מכיוון שזה תלוי מה יהיה גובה הריבית בנקודת הפרעון
יכול להיות שלא תהיה לך עמלה בכלל
בהצלחה
שאלה:
במידה ויש לי משכנתא עם 2 מסלולים, כעת אני רוצה לפרוע את כל המשכנתא, במסלול 1 מופיע שיש עמלת פירעון מוקדם בסך 3,000 ש"ח ובמסלול 2 עמלת הפירעון מוקדם היא 0.00 אולם בסכום ההפחתה מעמלת היוון הפרשי ריבית מופיע 1,457- ש"ח , האם אני צריך לשלם את העמלה בסך 3,000 ש"ח או שמתקזז לי הסכום של 1,457? (האם ישנו קיזוז בין המסלולים או שכל מסלול בפני עצמו)
שלום בנימין,
כל מסלול בפני עצמו
בהצלחה
שלום, ותודה רבה על המאמרים המעולים!
אנחנו גרים בארה"ב, ויש לנו משכנתא על דירה של המשפחה בארץ (אין לנו הכנסות ממנה כרגע, אחי מתגורר בה).
בארה"ב אנחנו גרים בבית שקנינו במזומן.
את המשכנתא לקחנו לפני שנתיים, והתמהיל, נכון להיום, הוא:
1. פריים, לא צמודה, 148.5K, ב0.73 ריבית, נותרו עוד 18 שנים.
2. קבועה, לא צמודה, 349.5K, ב3.75%, נותרו עוד 13 שנים.
3. משתנה כל חמש שנים (שינוי הבא בערך ב2020), לא צמודה, 343.5K,ב 2.82%, נותרו עוד 18 שנים.
4. משתנה כל שלושה חודשים, צמודה לדולר, 143K, ב2.75%. נותרו עוד 18 שנים.
אנחנו אמורים להישאר בארה"ב לעוד שלוש שנים וחצי (לימודים). המשכורות הן בדולרים, בארה"ב. אין משכורות בישראל, אבל יש קרנות השתלמות שישתחררו ב2017.
יש לנו בערך 650K בארץ, מתוכם 350K בהשקעות יחסית נזילות או עו"ש, ועוד 300K נמצאות בחשבון דולרי (כלומר בערך 80K דולר).
בארה"ב יש לנו 44K דולר, ו*כנראה* נצטרך עוד 50K דולר לשיפוץ מתוכנן בבית האמריקאי (יש לנו היסטוריית אשראי אז נוכל לקבל הלוואה אמריקאית).
ההחזר החודשי של המשכנתא כיום הוא 6.5K שקלים בחודש, שיורדים מהחשבון הישראלי.
לפי עמלות סילוק מוקדם, נכון להיום, זה אמור להיות 0 בכל המסלולים אם נודיע מוקדם (פרט לעמלה התפעולית שציינת, והבנק "שכח" לציין).
אנחנו שוקלים להחזיר חלק מהמשכנתא.
כמה אתה ממליץ להחזיר, ומאילו מסלולים?
שלום דנה,
שאלות טובות, אבל צריך לשבת על כך באופן מסודר ולבדוק מה התשואות על הכסף כיום
הייתי מציע לכם להתייעץ עם איש מקצוע שיוכל לכוון ולעזור לכם בבחירות הנכונות עבורכם
בהצלחה
התייעצתי עם אנשי מקצוע, ויש לי רקע בנושא. כיום התשואות הן 2% לערך, וקשה לי להאמין שבשנים הקרובות נצליח לעשות משהו טוב יותר עם הכסף (כלומר, לדעתי לא נוכל להשיג ריבית של יותר מ2.7% על השקעות חסרות סיכון – בעוד שבהחזרת סכום גדול של המשכנתא, אני למעשה חוסכת את הריבית הזו. באופן ודאי. אם ההשוואה שלי שגויה, אשמח לשמוע את דעתך).
בהינתן שאנחנו רוצים להחזיר 500 אלף שקלים, מאילו מסלולים היית ממליץ? קראתי על הנושא הרבה אצלך באתר, וההמלצה של החזרה שווה (כלומר 250K) ממסלולי הקלצ והמלצ חוזרת פעם אחרי פעם. האם זה גם מה שתמליץ בהרכב שלנו?
תודה,
דנה
במידה ואתם לא יודעים להשיג את הריביות שתשלמו במשכנתא, אז הייתי מתרכז בשלושת המסלולים האחרונים למעט הפריים ומחזיר באופן יחסי לשלושתם
בהצלחה
לפי מה שראיתי באתר בנק ישראל. פה: https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx
הריבית הממוצעת הכי נמוכה על משכנתאות של בין 1 ל- 5 שנים היתה 2.56
האם זה אומר, שגם בהנחה שהמצב הזה יחזור על עצמו, והריבית תהיה כל כך נמוכה. כל עוד, אני לוקח היום משכנתא עם ריבית יותר נמוכה מזה ופורע עד 1 ויום לפני סיומה – אני לא אשלם עמלת פירעון מוקדם?
שלום ישראל,
לא בטוח שהבנתי את השאלה,
אבל בעקרון אם הריבית בעתיד תהיה גבוהה יותר, לא תצטרך לשלם עמלת פרעון
בהצלחה
היי, המידע שאתה נותן ממש טוב וברור
שאלה, לקחנו מסלול של 100.000 במשתנה צמודה כל חמש שנים
במידה ונרצה לפדות את הסכום לפני הזמן איך הקנס מחושב?
שלום אורית,
תלוי בריבית שתהיה באותה תקופה (לא ניתן לדעת מראש)
בהצלחה
רכשתי דירה מקבלן והעברתי לו 80% מסכום הרכישה, השארתי 20% אחרונים לסוף (פריים) – לקחתי את המשתנה כל 5 ואז הקל"צ.
השתחררה לי קרן ההשתלמות והחלטתי להוריד עלויות, האם במידה ואני סוגר עכשיו חלק מהקל"צ/משתנה כל 5 שכבר לקחתי יעשו לי בעיות עם לקחת את ה-20% האחרונים בפריים ?
האם אני צריך קודם לקחת אותם ורק אז לפרוע? (זה בעייתי כי אני לא רוצה להעביר לקבלן את כל התשלום עכשיו)
תודה.
שלום וברכה,
שאלה טובה,
אני מניח שאם הפריים לא עובר את ה- 33% אז אין סיבה שלא יאשרו לך
בהצלחה
היי!
יש לי משכנתא ב-3 מסלולים: פריים לעוד 20+ שנים, קל"צ לעוד 9 שנים ומסלול ריבית צמודה משתנה כל 5.
בקרוב אגיע לסיום 5 השנים מאז שלקחתי את המשכנתא ואני שוקל ל"סגור" חלק ממנה.
האם היית ממליץ לסגור את החלק של המשתנה כל 5? אני מבין שבנק' זו לא תהיה עמלת יציאה?
אולי כדאי לסגור חלק מהקל"צ שבריבית גבוהה יותר? אולי שווה לא לסגור כלל אלא להשקיע את הזומן שחסכתי בתוכנית סולידית?
בקיצור, שאלה מורכבת… כיצד לקבל את ההחלטה?
תודה רבה 🙂
שלום יניב,
אם המשתנה היא לתקופה ארוכה אז ממליץ לסגור אותה
לגבי השקעה אלטרנטיבית אנא פנה לייעוץ אישי ומקצועי
בהצלחה
היי,
מצבי דומה במקצת. שני מסלולים ל-30 שנה – פריים 1/3 ו-משתנה כל 5 צמודה השאר. נשאר עוד שנה וחצי עד לנקודת יציאה של ה-5. יש לי סכום שיכול לפרוע קצת יותר מחצי מהפריים או רבע מהמשתנה. מה כדאי?
מהתגובה שלך אני מבין שכדאי לסגור דווקא את המשתנה. למה?
באופן כללי כדאי לחכות ולצבור 5 שנים ואז כל פעם להוריד עוד חלק מהמשתנה או להכניס כל רבעון נגיד לפריים?
שלום יגבני,
לפריים אני לא ממליץ כי הוא זול,
את המשתנה אני אוהב לסגור כי היא יכולה לעלות בנקודת פרעון הבאה
בהצלחה
בתמהיל של פריים וקלצ לתקופות שוות הבנק מאפשר להגדיל את התוספת לריבית פריים ובתמורה להקטין את ריבית הקלצ. כיוון שלפריים אין קנס פרעון אז האם לא כדאי להגדיל את הריבית בפריים למקסימום על חשבון ריבית הקלצ?
שלום איל,
אני לא בטוח שהבנתי את כוונתך – האם תוכל לחדד את השאלה?
שלום רב,
למעט מסלול הפריים, ומסלולים משתנים כל שנה, האם יש מסלולים אחרים אותם ניתן לפרוע ללא דמי היוון/קנס?
למעשה האם ניתן לקחת מסלול שאינו נכלל בשליש של ריבית משתנה, ואותו אוכל לפרוע אחרי שנה/שנתיים?
תודה רבה
חנן
שלום חנן,
לא
בהצלחה
שלום!
קודם כל – תודה רבה לך על כל המידע המועיל!
הבלוג ממש נעים, מקצועי וידידותי למשתמש.
שאלתי:
אני במשא ומתן כרגע עם בנק המציע לי ריביות יחסית נמוכות במסלול קל"צ – 3.5% בפריסה ל-10 שנים.
בתמהיל משולבים גם עוד 2 מסלולים –
אחד של ריבית פריים 0.4%- ל-25 שנה
ומסלול של זכאות ב-3% ל-30 שנה.
קיים סיכוי טוב שממש במקביל לקבלת המשכנתא, אצליח לקבל מאותו בנק הלוואה אחרת על סך 10% מסכום המימון – אמנם צמודה למדד, אך ללא ריבית(!).
חשבתי על אפשרות שתוך 10 ימים מקבלת המשכנתא, אחרי שאודיע מראש בכתב – אפרע בעזרת סכום ההלוואה הזו חלק מהמשכנתא, וכך אמנם יישאר לי ההחזר החודשי שלה, אך אקטין את הריבית שאני משלמת במשכנתא.
1. חשבתי לנסות לפרוע חלק ממסלול הקל"צ – היות והריבית בו הכי גבוהה משלושת המסלולים, וגם סכום ההחזר החודשי בו הכי גבוה. אך האם לדעתך אוכל להימנע מעמלת הפירעון, היות והסיכוי שהריבית הממוצעת למשכנתאות תרד בתוך כמה ימים הוא אפסי?
(ראיתי בטבלה באתר של בנק ישראל שנכון להיום, הריבית הממוצעת לתקופה של עד 10 שנים היא 3.81, והריבית שאני מקבלת היא כאמור 3.5)
2. אולי שווה דווקא לפרוע חלק ממסלול הזכאות, היות והוא צמוד למדד, ויש בו סיכון שההחזר יעלה עם השנים (אם המדד יעלה)?
3. אם אני פורעת על ההתחלה חלק מאחד המסלולים, לא משנה איזה – איך זה ישפיע על ההמשך?
האם זה יקצר את מספר שנות ההחזר של אותו מסלול, או שזה יקטין את גובה ההחזר החודשי (אך יישאר פרוס לאותו מספר שנים)?
תודה רבה מראש!
רויטל
שלום רויטל,
1. לא נראה לי שתהיה עמלת פרעון
2. הייתי שוקל להחזיר את הזכאות רק בגלל הפריסה הארוכה
3. אפשר לבחור להקטין את התשלום או להשאיר את התשלום ולקצר את השנים – זה תלוי בך
בהצלחה
שלום וחג שמח
ראשית רב תודות על המידע הנהיר, מקל מאוד בשיטוט בערפל..
יש לי שאלה עקרונית
אני זקוק לסכום של כ- 500K לכ-30 שנה (40% שווי הנכס) .
בהנחה ואוכל לקבל משכנתא של 750K ב-3 מסלולים שווים (פריים,ריבית משתנה 5 שנים וקבועה צמודה/לא צמודת מדד) –
האם ניתן לחזור לבנק כעבור חודש -חודשיים ולהחזיר 250 (פחות או יותר) במסלול צמוד המדד וכך בעצם להגדיל את רכיב הפריים ל- 50% ?
להבנתי אני יכול לבחור את המסלול בו אני מעוניין לסגור את קרן..ללא קשר לקנסות (בהנחה והריבית לא תשתנה) .
הבנתי שזה אפשרי אולם הבנקים לא מתים על זה..
מה דעתך ?
שלום ערן,
זה אפשרי
הבנקים לא יכולים לעשות כלום כנגד זה
בהצלחה
היי! שאלה לכל המומחים
לקחתי הלוואה מהבנק ולא עמדתי בכל התשלומים והעמידו את ההלוואה לפירעון מייד… האם הבנק ברוב חוצפתו יכול לדרוש גם עמלת פירעון מוקדם שהוא בעצמו העמיד את ההלוואה לפירעון מייד?!
האם מישהו נתקל בתופעה כזו? אם כן מה צריך לעשות?
שלום נעם,
על הנייר הבנק יכול לעשות זאת
ממליץ להתייעץ עם עו"ד שמתמחה בנושאים אלו
בהצלחה
שלום
תודה על כל המידע המועיל.
שאלה: לקחתי משכנתא ואחד המסלולים הוא- לא צמודה ריבית משתנה כל 5 שנים.
בעוד 5 שנים ארצה לשלם את כל החלק הזה, האם תהיה לי עמלה/ קנס על זה? או שבגלל שאני משלמת בזמן ה 5 שנים אין קנס?
תודה מראש
שלום דנה,
אם הפרעון יהיה בנקודת השינוי (כמובן בכפוף להנחיות של הבנק בנוגע להודעה מוקדמת וכו') לא תהיה עמלה
בהצלחה
אהלן משכנתא-מן,
אשמח לשמוע דעתך: אנחנו רגע לפני כניסת הבנק לליווי קבוצת רכישה. המשכנתא אותה הבנק נותן לנו כמובן לא ניתנת למשא ומתן והיא גבוהה ביותר.
התנאים בצורה כללית:
1. 25٪ פריים + 2.25٪
2. 37.5٪ משתנה כל 5 – 4.73٪
3. 37.5٪ קל"צ – 6.5٪ (!) ריבית
בכל המסלולים יש תקופת גרייס חלקי של כ-3 שנים בהם משלמים רק את הריביות.
כמובן שבסיום הבנייה שמוערך בעוד כשנה, כל הקבוצה שמונה כ-140 דירות ירצו למחזר את המשכנתא למשכנתא נורמלית עם ריביות יותר שפויות.
וכאן נכנסת לתמונה עמלת הפירעון המוקדם: בהנחה והריבית במשק תעלה, האם תהיה עמלת פירעון מוקדם? כי לכאורה את אותה ההלוואה בדיוק נוכל לקבל אפילו באותו הבנק בריביות הרבה יותר שפויות….
האם הבדיקה שנעשית היא יחסית – ז"א האם הריבית במשק היתה נמוכה יותר לפני שנה וללא קשר לתנאים הספציפיים של ההלוואה?
שלום וברכה,
1. יש לבדוק האם מדובר בבלון או בגרייס
2. בבלון אין עמלת פרעון בכלל אם הגעתם לסיום התקופה
3. בגרייס יכול להיות, אבל זה כבר לא משמעותי הריבית שאתם לוקחים אלא הריבית הממוצעת שנמצאת עכשיו מול הריבית הממוצעת שתהיה בתקופה שתחזירו את הכסף.
אם הריבית אז תהיה גבוהה יותר אז לא תשלמו קנס ולהיפך
בהצלחה
לפי הבנתי הבנק יכל לבחור בין בלון לשלוש שנים לבין קל"צ ל-30 שנה ובחר בקל"צ. יש הערכה כלשהיא האם הריבית תעלה או תרד בשנה הקרובה? ובכלל מותר לבנק להכריח אותי כבר מעכשיו לקחת משכנתא ל-30 שנה בתמורה לליווי הבנקאי של הפרוייקט?
1. אם יש אפשרות לבלון הוא לא אמור להכריח אותך לקחת ל- 30 שנה
2. באמת שאין לי מושג מה הריבית תהיה בעוד שנה
בהצלחה
שלום.
רוצים לקחת שליש של סכום המשכנתא (כ-350000 ש"ח, כאשר סכום משכנתא כולו הוא 1050000ש"ח ) במסלול הלוואת בלון ל 3 שנים בריבית 4.5%. יש לי קרן השתלמות שכבר נזילה+50000ש"ח שהורים נותניםת שהכל ביחד שווים בדיוק 350000.
1) האם אפשר לפרוע את הלוואת בלון באוד חודש ולהחזיר את כל הסכום? האם יש קנס פירעון מוקדם על הלוואת בלון/גישור/בוליט?
2) האם המסלול אפשרי בכלל? בנק אחד אישר בלי בעיה. בשני בנקים נוספים התעקשו שאי אפשר לקחת בוליט על קרן השתלמות שכבר נזילה, ואי אפשר להחזיר בעוד חודש-חודשיים…לא הסבירו למה בדיוק…פשות תענו שבנק ישראל לא מאפשר…
תודה רבה
שלום אנה,
1. יהיה קנס אם הריבית תרד בתקופה זו
2. זה תלוי בבנק, אין קשר לדעתי לבנק ישראל
בהצלחה
היי,
שאלה בנוגע לריבית פרעון מוקדם.
במידה ולקחתי לפני כשנה משכנתא עם מסלול בריבית קבוע צמודה ל20 שנה בריבית של 3%.
באותה תקופה לפי הנתונים של בנק ישראלריבית עמדה 3.81%.
נניח שהריבית של בנק ישראל תרד ל3.5%.
האם משווים את הריבית של בנק ישראל עכשיו (3.5% לעומת 3.81% ) ואז אני אצטרך לשלם עמלת פירעון?
או שמשווים את ה3% שקיבלתי לעומת הריבית כעת של 3.5%? ואז אני לא אצטרך לשלם פירעון מוקדם..
תודה
שלום עפרי,
את ה- 3% ולא תצטרך לשלם עמלת פרעון
בהצלחה
שלום. כל הכבוד על הפוסט.
יש נקודה שאני כנראה לא ככ מבין.
לכאורה את הפרש הריביות צריך להכפיל בחצי מהסכום שאני מחזיר ולא בכל הסכום שהרי עם הזמן הסכום יורד ובפועל אתה משלם ריבית 15 שנה על חצי מהסכום או קצת יותר אבל ודאי לא על כל הסכום. כך יוצא שהקנס במקרה שהובא הוא באזור 25,000 30,000 שח. ככה גם יוצא במחשבוני עמלת פרעון מוקדם.
יכול להיות שאני מפספס משהו. אשמח להבהרה.
תודה רבה.
אביעד
שלום אביעד,
אל כל כך הבנתי את השאלה, תוכל לנסח אותה מחדש?
תודה
כן.
הבנתי שעמלת הפירעון המוקדם היא הפסד הבנק של הפרשי הריבית על הסכום שאני פורע. במקרה שהבאת 1%.
רק הערתי שבנוסחה אתה מחשב את מלוא הפרש הריבית על הסכום הכולל של הפירעון למשך השנים שנשארו ואילו ריבית מחשבים לא על הסכום המלא אלא על בערך חצי הסכום (קצת יותר). הסיבה היא שבחודש הראשון אני משלם את הריבית על כלל הסכום בחודש השני על כלל הסכום פחות הקרן שירדה בעקבות התשלום של החודש הראשון וכן הלאה עד התשלום האחרון שבו אני משלם את הריבית על הקרן של התשלום האחרון. כלומר בפועל אני משלם את הריבית על בערך חצי מהסכום למשך שנות ההלוואה. בנוסחה שכתבת חישבת את הריבית על כל סכום הפירעון למשך שנות ההלוואה שנשארו
זה יותר ברור?