העליות האחרונות של ריבית המשכנתאות (שנגרמו עקב עליית תשואות האג"ח ולא עקב עליית ריבית הפריים) הביאה אותנו לחשוב מה יקרה פה ביום שבאמת הריבית תעלה ואיך זה ישפיע על המשכנתא שלנו.
אז כהכנה ובהתאם לכך שבאמת כבר מתחילים להרגיש "רוחות של שינוי" בגזרת הריבית אני רוצה לתת לכם שלושה סימנים לכך שהריבית תעלה.
שימו לב – עדיין אין סימנים לעליית ריבית, אבל מי שיעקוב אחר הסימנים שאזכיר כאן, יוכל לזהות את המגמה די בקלות (עד כמה שניתן) ולהבין מתי הריבית תשנה כיוון (אני לא מדבר על עליה של רבע אחוז או חצי אחוז אלא בעיקר על שינוי מגמה משמעותי).
אז מהם הסימנים לעליית ריבית?
מדד המחירים לצרכן
זהו הנתון שבגללו בעיקר הריבית ירדה בשנים האחרונות, כל עוד המדד נמוך, לריבית יהיה מאוד קשה לעלות.
יעד המדד של מדינת ישראל נמצא בגדול בטווח של 1%-3% בשנה (בפועל בשנה האחרונה הוא ירד במינוס 0.4%, כלומר הוא רחוק מאוד מהיעד של בנק ישראל).
אז מה ניתן לזהות על פי הסימן הזה?
ברגע שנרגיש שהמדד מתחיל לעלות, זה ייתן לנו את האות להבין שהריבית עשויה להתחיל לעלות, וברגע שנראה במשך מספר חודשים מדדים גבוהים (המדד מתפרסם כל חודש) ושהמדד של 12 החודשים האחרונים מעל לאחוז בשנה, נוכל להבין שאנחנו בדרך לעליית ריבית הפריים.
הריבית בעולם
עוד נתון שמשפיע באופן כמעט ישיר גם על הריבית שלנו.
קבלו את זה כעובדה (למרות שלפעמים יש חריגות): הריבית שלנו תמיד תהיה יותר גבוהה מהריבית בארצות הברית (ולרוב גם מאירופה).
הסיבות לכך ארוכות וזה די מיותר להבין אותן, אבל בגדול לאורך השנים מדינת ישראל תמיד שואפת ליישר קו עם העולם ולהיות בכמה עשיריות ריבית לפחות מעל הריבית בעולם (במיוחד בארצות הברית).
כרגע הריבית בארה"ב שואפת ל- 0% וגם הריבית שלנו כבר נוגעת שם, אבל ברגע שהריבית בארה"ב תתחיל לעלות (הם מדברים עליה אפשרית בסוף 2015 או תחילת שנת 2016, למרות שהם מדברים על זה כבר שנתיים אז אני באמת לא יכול לדעת אם זה אכן יקרה).
בכל אופן, ברגע שהריבית שם תתחיל לעלות ככל הנראה גם פה אנחנו נראה עליית ריבית (זה לא חייב לקרות באותו היום או באותו החודש, אבל אני מניח שזה יהיה בהפרש קצר מאוד).
שער החליפין
מדינת ישראל שואפת לשקל "חלש" יחסית (זה נשמע הזוי אבל בעיקרון זה מצוין למשק שמתבסס על ייצוא ומכניס למדינה המון דולרים / אירו בשנה).
אנחנו רוצים שהכסף הזר הזה יהיה שווה הרבה שקלים וכך יוכלו החברות הגדולות למכור בחו"ל בדולרים / אירו ובפועל לשלם לחומרי גלם ומשכורות בארץ בשקלים (זה מצב טוב למשק שמייצא).
בנק ישראל כבר פועל כמה שנים להעלות את שער הדולר וכמעט בכל יום רוכש דולרים על מנת לא לתת לדולר ליפול.
אחד הכלים שעמדו בפני בנק ישראל הוא הריבית וגם אותה הוא הוריד על מנת לעזור לדולר לעלות ולשקל להיחלש (עזבו אם זה עזר או לא, זה לא כל כך משנה כעת).
בכל אופן, ברגע שהדולר יהיה חזק לאורך זמן, בנק ישראל ירגיש הרבה יותר בנוח להעלות את הריבית. כל עוד הדולר חלש, לבנק ישראל קשה להעלות את הריבית כי הוא יודע שזה יכול להוריד עוד יותר את שער הדולר, שזה לא משהו בנק ישראל היה רוצה.
האם רק אחד מהתרחישים יספיק לעליית ריבית?
בעיקרון כן. אבל אף פעם אי אפשר לדעת.
תפקידנו הוא לעקוב אחר הסימנים (מדד / ריביות בעולם / שער הדולר),
ברגע שנבין שיש שינוי מגמה וש-
- המדד מתחיל לעלות
- הריבית בעולם (בעיקר בארה"ב) עולה
- שער הדולר מתחזק
נבין שמתחלפת פה מגמה והריבית צפויה לעלות, מעקב אחרי הנתונים הללו יעזור לנו להבין מה קורה סביבנו והאם הגיע הזמן להחליף את תמהיל המשכנתא אשר בחרנו לנו.
לסיכום,
אנחנו עדיין לא שם ובשלושת הסימנים כרגע עדיין לא נראה שינוי, אבל אני חושב שזה כבר לא כל כך רחוק ואני בטוח שזה הזמן שצריכים להיות קצת יותר דרוכים ולהתחיל לעקוב אחר מה קורה.
בפוסט האחרון שלך ציינת שהייתה את עליית הריביות בעקבות עליית תשואות האג"ח. האם המצב חזר לקדמותו? האם הייתה עלייה נוספת? או שמאז השינוי הדברים פחות או יותר עומדים באותו מקום?
ואיך אפשר לבדוק זאת?
תודה.
הקישור הזה עוזר לראות את מצב האגח בצורה טובה( מתאים לתצוגת מובייל) שם לב שזו תצוגה יומית, עדיף לשנות לתצוגה רבעונית:http://m.bizportal.co.il/bonds/indices/generalview/33223333?seenmobile=1
ברמת העקרון חזרנו לריביות שהיו בסביבות ינואר 2015.
תודה על הקישור יהונתן
האם כל בנק מסתכל על רמת אגח שונה
תוכל לתת קצת יותר פירוט על אופן חישוב הריבית
תודה
שלום אוריאל,
הבנק לא מסתכל על אגח ספיציפי אלא משקלל את עלות הגיוס שלו ולפי זה מתמחר את הריבית ללקוח
בהצלחה
כרגיל מאמר מצויין בשפה מובנת וברורה לכל!
תודה על הפידבק ירון
אני עובד בתחום , כתבה פשוט נהדרת תענוג לקרוא את מה שאתה כותב וגם חידשת לי
תודה על הפרגון עוזי
שלום רב,
נשארה לנו יתרה של 360,000 ש"ח במשכנתא.
לפני כחמישה חודשים, כששמענו על ירידת הריביות, מיהרנו למחזר את המשכנתא בעזרת יועץ. אז לא הבנו כלום ורק באנו לחתום.
היום, לאחר שלמדנו המון באתר שלך, ותודה רבה על כך, הבנו שכנראה המחזור שלנו לא טוב כיוון שהיועץ לא הכניס בה בכלל קל"צ ורוב המשכנתא צמודה ומשתנה כל 5.
החלטנו למחזר שוב ואנחנו מתלבטים בין 2 תמהילים:
הראשון:
120,000 בפריים -0.7 לעשרים שנים.
240,000 בקל"צ בריבית 3.3 לעשר שנים.
השני:
120,000 בפריים -0.7 לעשרים שנה.
120,000 בקל"צ בריבית 3.3 לעשר שנים.
120,000 בקבועה צמודה בריבית 2 לעשר שנים.
קשה לנו להחליט בגלל הקושי לצפות את גובה המדד ל10 שנים קדימה.
נודה מאוד על תשובה מהירה כיון שהריביות ממשיכות לטפס במהירות.
תודה!
שלום נעה,
הייתי בוחר באופציה הראשונה
בהצלחה
הי, מנסיוני לאחרונה, קל"צ במיוחד לתקופה של 10 שנים, אין סיבה לריבית מעל 3 אחוז. אני לקחתי באמצע יוני ל-12 שנה ובריבית 2.45%. בדקתם בכל הבנקים ועשיתם מו"מ כמו שצריך?
הי
יש לי פגישה מחר בבנק לחתימה על משכנתא.
בהתאם להערכות לירידה צפויה בריביות, האם כדאי לדחות את החתימה לשבוע הבא??
כרגע קיבלתי ריבית ל25 שנה בקל"צ- 4%
תודה!
הי,
בדקת בכל הבנקים?
אם אכן הריביות נרגעות קצת וחוזרות לרמתן הרי שהייתי שואף בקל"צ ל- 25 שנה לרדת לאזור 3.5%
נדמה לי שקראתי שהייתה הצהרה של קרנית פלוג שבמהלך 2016 הריבית תעלה ב1.25 אני טועה?
שלום ארז,
לא זכור לי שראיתי הצהרה כזו (אשמח לקבל קישור)
בכל מקרה זה תלוי במספר פרמטרים
בהצלחה
שלום
אני קורא את הפוסטים באתר בקביעות ודריכות אך כל זה לא עזר כשחיכיתי לקחת משכנתא והקל"צ קפץ באחוז.
שאלתי היא כל פעם שהאג"ח עולה הריבית של הקלצ תרד וההיפך
נכנסתי לאתר ביזפורטל כדי לעקוב אחרי האג"ח אך אינני מבין את הנושא.
איך אני יכול לדעת מתי האגח יעלה או ירד כך שאוכל לדעת אם הבנק באמת יכול להוריד את ריבית הקלצ?(אשמח ללינק)
ולמה האגח משפיע בצורה כזאת על הקלצ?
תודה עמית
שלום עמית,
אני גם מחפש לינק ישיר לעלויות הגיוס של הבנקים ולא מוצא
בכל אופן, אתה צריך להסתכל על מחירי האג"ח באופן כללי (לא אגח זה או אחר) ולהבין אם המגמה היא כלפי מעלה / מטה
בהצלחה
שלום רב,
אני קורא נאמן מזה הרבה זמן ועכשיו הגיע גם זמני.
אני אמור לקחת משכנתא של כ 600 אלף (מתוך עלות דירה של 1.2 מיליון ).
לפני השינוי בריביות הקל"צ חשבתי לקחת מסלול של 2/3 קל"צ ו 1/3 פריים.
עכשנו נראה שריביות הקל"צ חוזרות לרמתן המקורית.
האם התמהיל שבחרתי הוא טוב (אופי שמרני )?
האם ידוע מה הריביות שאני יכול לקבל עבור התמהיל הזה
(ההחזר החודשי אמור להיות בערך 1/5 ממשכורת הנטו שלנו ).
תודה מראש
שלום שמעון,
במידה ואתם מתכוונים להחזיק את המשכנתא לשנים רבות (מעל 10), התמהיל נראה שמרני אך טוב
בהצלחה
תודה רבה על המענה המהיר.
תוכל בבקשה לרשום את הריביות האופייניות בתמהיל מסוג זה?
שלום איש יקר תודה שאתה חולק עמנו ידע כה רב ללא עלות שאפו ותודה רבה. אני מצטרפת לבקשתו של שמעון אם תוכל לכתוב ריביות עדכניות שניתן לקבל היום במסלולים השונים
שוב תודה רבה
ארה"ב מתאוששת מהמשבר שפקד אותה ב-7 שנים האחרונות. במידה וזה יתורגם לעליית מדד הריבית שם תעלה ומייד לאחר מכן גם הריבית פה תעלה ואז נראה פה סאב פריים ישראלי ציוני.
אשמח לקרוא גם כמה מילים בנושא "מדד תשומות הבנייה" ועל הגורמים לעלייתו בחודשי הקיץ
שלום עפר,
אני לא בטוח שהוא דווקא עולה בקיץ
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
לאחר העליות האחרונות והרגיעה,
האם קל"צ ל 25 שנה ב 3.7 זה סביר כאשר גובה המשכנתא היא 1.5 מיליון והקלץ הוא מיליון ש"ח.
אני עומד לחתום בימיים הקרובים.
נשמע סביר, במו"מ טוב אפשר היה להוריד אולי עוד 2,3 עשיריות האחוז.
עליית הריביות לאחרונה בעיקר פגעה בהלוואות לזמן ארוך.
לקחתי משכנתא בסכום דומה לשלך אך הקל"צ ל-12 שנה והריבית הייתה כ- 2.5%
שלום גבי,
סביר
בהצלחה
אשמח לשמוע דעתך על ההצעה הבא שקיבלתי:
שווי נכס 1.9 מליון
משכנתא 800,000
250,000 פריים מינוס 0.9 ל25 שנה
550,000 קלצ 12 שנה בריבית 2.82
תודה מראש
שלום ערן,
נראה טוב,
בהצלחה
שלום משכנתאמן
בתחילת הכתבה כתבת אני מצטט: העליות האחרונות של ריבית המשכנתאות (שנגרמו עקב עליית תשואות האג"ח ולא עקב עליית ריבית הפריים).
האם זה לא בדיוק הפוך, עליית תשואות אג"ח גורמת לירידת ריביות ולהיפך?
נדמה לי שהדבר שהכי חסר זה גישה לעלויות גיוס של הבנקים ושינוי הריביות. למרות שבאתר הבורסה ניתן לראות מה קורה עם תשואות האגחים, אך לא ניתן לתרגם זאת לריביות.
תודה על כל הפוסטים מאוד מועילים
שלום מיכאל,
כאשר המשקיעים מעריכים שהריבית עשויה לעלות בחודשים הקרובים, ההשקעה שלהם באג״ח המדינה (כאשר התשואה בה נמוכה) הופכת לפחות אטרקטיבית ולכן הם מוכרים את האג״ח
כאשר הם מוכרים את האג״ח, שער האג״ח יורד (כנ״ל בגלל הציפיות לעליית ריבית) והתשואה על האג״ח עולה – מה שמייקר גם את עלויות הגיוס של הבנקים שמגייסים בין היתר באמצעות אג״ח חדשים שצריכים להתאים למצב החדש בשוק
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב , היום קיבלתי ממספר בנקים ריבית קל״צ ממוצעת של 4.1 ל 25 שנים עבור סכום של 370000 ש״ח האם ראלי ? כמו כן מהי הריבית קל״צ המנמלית שניתן לקבל היום מהבנקים בממוצע כמובן ? בתודה מראש , ירון.
שלום ירון,
כן זה ריאלי, אבל תמיד כדאי להמשיך בסקר שוק
בהצלחה
משכנתאמן, אין מילים בפי בכדי לתאר את עבודת הקודש שלך לטובת כלל הציבור!
המון תודה על השיתוף בידע ובכלים שהבלוג נותן!
אנחנן ממש לפני לקיחת המשכנתא, ערך הדירה 1.25 מילון ש"ח, 75% מימון שהם 937 אלף ש"ח. אשמח לקבל את חוות דעתך על התמהיל (אופי שמרני) והרביות שקיבלנו לאחר מו"מ קשה ומורכב שטרם הגיע לסופו.
התמהיל כדלקמן:
200 אלף קל"צ ל-20 שנה ב-3.5%.
200 אלף קל"צ ל-24 שנה ב-3.7%.
300 אלף פריים ל-30 שנה ב-0.7%.
237 אלף משתנה כל 5 צמודה ל-25 שנה ב-2.83%. (עדין במומ, מטרה להגיע ל-1.7-1.8%).
אודה מאוד להתייחסותך.
שלום שלומי,
נראה טוב,
בהצלחה
מיכאל – מה שגורם לירידת ריבית זה ירידה במדד ולא שום דבר אחר. תשואות
האג"ח עולות כי המחיר של האג"ח יורד. האג"ח יורד כשיש יותר מוכרים מקונים וזה קורה כשהריבית בבנק עולה כי אם התשואה בבנק גבוהה יותר לא שווה להישאר באג"ח אלא לשים את הכסף בבנק. מה שקרה בתקופה האחרונה זה שבגלל שיש צפי לעליית ריבית שמתוכננת בחודשים הקרובים הרבה אנשים מוכרים את האג"ח ועקב כך יש ירידה במחיר האג"ח.
שלום משכנתאמן,
שאפו על האתר המדהים!
אנחנו רוכשים דירה בפעם הראשונה, ולא יודעת מה היינו עושים בלי הידע הרב שאתה מפיץ. תודה רבה!
אנחנו אחרי חתימת חוזה, ובדרך לחתימה על משכנתא.
בנוגע לריבית- את כסף המשכנתא עלינו להעביר למוכרים תוך חודשיים או לפני במידה וימצאו דירה וירצו לפנות קודם. קיימת בפנינו 2 אופציות: או לחכות עד שנדע מה זמן הפינוי ואז לעשות מכרז בין הבנקים (אולי הריבית תרד עוד חודשיים?), או כבר עכשיו להחליט על בנק שנותן את הריבית הכי טובה, לחתום ולהוציא צ'ק שימתין למסירה בזמן קבלת המפתח (הבנו שזה אפשרי).
שלום יערית,
1. אין אפשרות לסגור עכשיו עם בנק ולהוציא צ'ק שימתין למוכרים.
אם סוגרים עכשיו על המשכנתא, זה אומר שתצטרכו לקחת אותה עכשיו.
2. אני חושב שאם אתם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא כעת, אז זה בהחלט זמן טוב לקחת אותה
בהצלחה
היי משכנתא מן המורה הלאומי!
האם הריביות במחשבון באתר מעודכנות באופן תמידי?
כלומר אני יכול להשתמש במדע של המחשבון למשא ומתן?
תודה
שלום עוזי,
בגדול הטווחים די מעודכנים (אך לא הספקתי לעדכן את העליות האחרונות בקל״צ)
בהצלחה
כמו שמשכנתא מן ענה לך,, *בגדול* הרווחים של הריביות מעודכנים, כי אני מניח שהרצון הוא "לקלוע" לתוך הנתח של לוקחי המשכנתא בממוצע.
בקטן, הריביות תלויות (מאוד) בהרבה נתונים.
הרף התחתון הוא אינדיבידואלי וכמובן תלוי בנתונים של לוקח ההלוואה (הכנסות, אחוז מימון ובעיקר משך ההלוואה').
אם זה עוזר לך (או למישהו אחר) אני ארשום פה את המשכנתא שלקחנו נכון למאי 2015. הנתונים שלנו:
– אנחנו זוג בני 31 + תינוק
– דירה ראשונה של שנינו.
– הכנסה נטו של 20 אלף ש"ח.
– ללא הלוואות, ללא היסטוריה של מינוס בבנק.
– משכנתא של 700,000 שהם 55% מימון מהנכס.
ההצעה הכי טובה שקיבלנו:
233,000 – פרים פחות %0.9 (0.7%) ל25 שנה
233,000 – משתנה כל 5 ה- 0.95% ל-15 שנה
234,000 – קל"צ ב 1.5% ל-8 שנים.
שלושת הבנקים הגדולים נתנו פחות או יותר אותו דבר. בהפועלים נדמה לי שהריבית על המשתנה הייתה 1.4%.
ממה שאני קורא, הריביות עלו מעט מאז, אבל כמו שאתה רואה הריביות במחשבון הן לא לצורכי משא ומתן. הכי טוב למשא ומתן זה לשמוע הצעות של אנשים בסטאטוס שלך פחות או יותר. אני קראתי פה באתר גם על ריביות יותר טובות משלי. גם נאמר לי במשא ומתן עם בנקים אחרים שאילו היינו יכולים לרדת ל 45% מימון, הם היו משפרים לי את ההצעה.
מקווה שעזרתי.
כן תודה על התשובות.
בנתיים עד שנצליח להשלים את כל הניירת, ההצעה שקיבלנו קצת עלתה במשתנה כל 5 לא צמוד מ- 3.39 ל- 3.45.
מה שקיבלת במאי 2015 רחוק ממה שאנו קיבלנו אולי בגלל המשתנים:
אנו זוג+3
מימון של 75%
פריים 150000 ללא גרייס 0.85 ל-18 שנה
קלצ עם גרייס (18 חודש) ל-20 שנה 3.6%
משתנה כל 5 לא צמוד עם גרייס (18 חודש) ל-20 שנה, 3.45%
האמת חוץ מהצעה הזאת, הייתי בעוד 3 בנקים שאמרו לי שחבל על הזמן שהם הרבה יותר יקרים ממה שקיבלתי. ככה שמשא ומתן לא ממש הולך לי.:)
מה דעתכם על הצעה זו?
תודה רבה
שכחתי לציין
קלצ 200K
והמשתנה גם כן 200K
תודה
לגבי הנתונים שלך אני לא מכיר, ולכן לא יכול להגיד אם זה טוב או לא. עדיף אולי שאנשים שרואים את השאלה גם יגיבו מה הם קיבלו, וככה תוכלו להשוות.
לגבי מה שרשמת "האמת חוץ מהצעה הזאת, הייתי בעוד 3 בנקים שאמרו לי שחבל על הזמן שהם הרבה יותר יקרים ממה שקיבלתי".
לא הבנתי האם קיבלת באותם בנקים הצעה יותר יקרה, או שמישהו אחר אמר לך שהם יקרים?
אני לא פסלתי אף בנק, כולל איגוד, טפחות, בינלאומי וכמובן פועלים,לאומי,דיסקונט. לכל אחד הלכתי עם ההצעה הטובה ביותר שקיבלתי. סה"כ מדובר בפגישה של חצי שעה. שווה אם משפרים אפילו בעשירית האחוז.
לגבי התמהיל, ושוב, אני לא יועץ משכנתאות, אבל למה לא לקחת חלק צמוד מדד? המדד עכשיו נמוך, אבל אם אתה מפחד שהוא יעלה – תנסה לחלק את המשתנה ל 100K צמוד ו100K לא צמוד. ככה אולי אפילו תוכל להוריד את הצמוד ל-15 שנים.
אוקי תודה על ההארות
אני אכן הלכתי ל-3 בנקים נוספים, ובפגישה עימם הבנתי מהר מאוד שאני מבזבז את זמני. הפקידים שם שאלו לגבי ההצעה הנ"ל ואמרו לי לך על זה אנחנו יותר יקרים.
צמוד מדד? תמיד בראש שלי שבסופו של עניין תמיד זה יהיה יקר יותר…
נראה בסדר
בהצלחה
שלום,
אנחנו באמצע משיכת הכספים של משכנתא לבניה. נשאר לנו סכום מסוים בקבוע וסכום בפריים.
היום התקשרתי לבנק והודיעו לי שהריבית של הקל"צ עלתה בחצי אחוז באופן אוטומטי. כלומר מה שמשכתי עד כה היה בריבית 3.8 יתרת הקל"צ תימשך ב4.37.
לפי מה שהבנתי מהם ריבית הקל"צ מתעדכנת כל 11 לחודש.
באפשרותי למשוך עכשיו את הפריים מינוס ולקוות שעוד חודש ישתנה הריבית לטובתי או לפדות עכשיו.
האם ככה זה עובד במשיכת ריבית בבניה שכל הזמן הקל"צ משתנה? מה מומלץ לעשות?
(אני יודע שאף אחד לא יגיד לי בוודאות האם הריבית תשתנה אבל הפוסט הזה קצת ישן האם יש עדכונים?)
שלום אלעזר,
לצערי, גם היום אין מצב לדעת אם הריבית תעלה או תרד בחודש הקרוב,
בהצלחה
אחרי דברים כאלה שאומר סטנלי פישר ברור שבחודש הבא תעלה הריבית
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001064953#fromelement=hp_firstarticle
שלום משכנתאמן,
האם יש לך הערכה מה יהיה גובהו של מדד האג"ח הקלנדרי לחודש אוגוסט (כלומר ממוצע תשואות האג"ח החודשי של אוגוסט) ביחס לאג"ח המדדי (ממוצע שבין ה-15 ליולי ל15 לאוגוסט) ?
לפי הביזפורטל בלינק שפרסמת נראית עלייה באג"ח של 0.74 אחוז לאורך החודש עד היום.
האם ניתן להעריך בזהירות שמדד תשואות האג"ח הקלנדרי יהיה כנראה נמוך מהמדדי? כלומר שממוצע התשואות החודשי ירד?
תודה,
נתי.
שלום נתי,
אין לי אפשרות להעריך זאת, זה תלוי מאוד בתנודות השוק
בהצלחה