ריבית הפריים ירדה בתחילת החודש (נובמבר 2012) ברבע אחוז, מרמה של 3.75% ל-3.5%, המדד אמנם לא עלה ולא ירד אבל בספטמבר הוא עלה באחוז אחד.
כשאנחנו בונים תמהיל משכנתא אני תמיד אומר לכם להסתכל אילו מסלולים צמודים למדד ובאילו מסלולים הריבית משתנה, אבל מה זה באמת אומר לגבינו? איך באמת המשכנתא משתנה ואיך משתנה ההחזר החודשי מעליה של המדד או של הריבית (או של שניהם יחד)?
בפוסט הבא אני אנסה לפשט את הנושא ולהסביר לכם מה משפיע על מה ובכמה.
מכיוון שזהו פוסט שנצטרך להדגים בו כל מיני סיטואציות, אני אבנה עכשיו תמהיל משכנתא דימיוני ואז נראה מה קורה ולמה.
הפרטים הטכניים:
משכנתא בגובה 900,000 ₪
|
סכום |
מסלול |
שנים |
ריבית |
החזר |
|
300,000 ₪ |
פריים |
25 |
(p-0.75%) 2.75% |
1,384 ₪ |
|
300,000 ₪ |
משתנה כל חמש (צמוד מדד) |
20 |
2.5% (עוגן + 0.5%) |
1,590 ₪ |
|
300,000 ₪ |
קל"צ |
20 |
4.75% |
1,939 ₪ |
|
900,000 ₪ |
|
|
|
4,913 ₪ |
עכשיו ניתן כמה סיטואציות אפשריות ונראה מה קורה בכל אחת מהן, זה ילמד אתכם איך להסתכל על הסיכונים של המדד והריבית.
אופציות לטווח הקצר (נניח לחודש הקרוב):
- הריבית עולה ב- 0.5%
- המדד עולה ב- 1%
מה קרה לתמהיל:
|
סכום |
מסלול |
ריבית חדשה |
החזר חדש |
מה באמת קרה ? |
|
300,000 ₪ |
פריים |
(p-0.75%) 3.25% |
1,462 ₪ |
ההחזר עלה ב- 78 ₪ (הקרן נשארה אותו הדבר) |
|
303,000 ₪ |
משתנה כל חמש (צמוד מדד) |
2.5% |
1,606 ₪ |
|
|
300,000 ₪ |
קל"צ |
4.75% |
1,939 ₪ |
לא השתנה דבר |
|
903,000 ₪ |
|
|
5,007 ₪ |
לסיכום:
|
ניתן לראות שעליה של 1% במדד כמעט ולא משפיעה על ההחזר ("רק" ב- 16 ₪) אבל משפיעה רבות על הקרן, פתאום אנחנו חייבים לבנק עוד 3,000 ₪ שלא היינו חייבים להם עד העליה.
העליה של הריבית משפיעה אך ורק על ההחזר ולא על הקרן, אבל ההשפעה שלה היא יותר קיצונית והיא מעלה את ההחזר ב- 78 ₪.
אני יכול לתת עוד הרבה אפשרויות לטווח הקצר (לדוג: הריבית יורדת ב- 0.25% והמדד עולה ב- 0.5% וכו'), אבל זה לא כל כך מעניין.
מה שבאמת מעניין זה מה קורה בטווח הארוך עם המשתנים האלו.
אז איך בטווח הארוך תשתנה המשכנתא שלכם בעקבות הריבית והמדד?
בואו נראה מה קורה להחזר החודשי ולקרן המשכנתא אחרי חמש שנים, בשנים האלו המדד עלה וירד והריבית גם כן השתנתה לכאן ולכאן, אנחנו נציג את התמונה בדיוק אחרי חמש שנים ונבדוק מה מצבנו.
הנתונים:
- אנו כמובן מתבססים על אותה המשכנתא שהצגתי למעלה (הטבלה הראשונה)
- המדד עלה בממוצע ב- 2% לשנה (זה יעד בנק ישראל ולכן אני מניח את זה)
- הפריים עלה מ- 3.5% ל- 6% (אני יודע שאתם חושבים שזה גבוה מאוד, אבל הוא היה הרבה יותר גבוה מזה וכשהגיע ל- 6% כולם חשבו שמכאן אין לו לאן לרדת)
- העוגן עלה מ- 2% ל4.5%
הנה הטבלה החדשה:
|
סכום |
מסלול |
ריבית חדשה |
החזר חדש |
מה באמת קרה ? |
|
255,260 ₪ |
פריים |
(p-0.75%) 5.25% |
1,727 ₪ |
|
|
264,430 ₪ |
משתנה כל חמש (צמוד מדד) |
5% (עוגן + 0.5%) |
1,980 ₪ |
|
|
249,240 ₪ |
קל"צ |
4.75% |
1,939 ₪ |
לא השתנה דבר |
|
768,930 ₪ |
|
|
5,646 ₪ |
לסיכום:
|
בואו נדבר שניה על מה שקרה פה:
אנו רואים ששינוי יחסית לא גדול (למרות הריביות הגבוהות) העלה לנו את ההחזר ב- 733 ₪, אתם חייבים לראות אם אתם יכולים לעמוד בתנודות כאלו.
כמו כן, הקרן ירדה ב- 131 אלף וגם זה בעיקר בזכות הפריים והקל"צ, המשתנה הצמודה הפריעה לה לרדת (שילמנו עוד 25 אלף ₪ רק לטובת המדד).
רק המסלול של הקל"צ נשאר אותו הדבר (מהסיבה הפשוטה שהוא לא מושפע מאף מדד ותמיד מתנהג אותו הדבר) ובגלל זה אני אומר שמאוד כדאי שהוא יהיה חלק מהתמהיל כי הוא היחד שמעניק יציבות לתמהיל משכנאת שלנו.
לסיכום,
ראינו כי שני משתנים משנים לנו את התמונה, אנו יכולים לראות שההחזר גדל והמדד "תקע" את הקרן, אבל חייבים לזכור שמדובר על תמהיל סולידי ומחושב.
אני לצערי קורא כל יום על אנשים שרוצים להצמיד את כל המשכנתא למדד או לחלופין היו לוקחים בשמחה את כל המשתנה בריבית משתנה (אם לא הייתה הגבלה של הנגיד על יחס השליש בתמהיל המשכנתא).
התמהיל אותו הצגתי לכם הוא די מאוזן ומביא בחשבון שיום אחד הריבית תעלה והמדד יתנהג כהרגלו, ויחד עם זאת אנו רואים שינויים משמעותיים בהחזר החודשי ובקרן ולכן אני קורא לכם שוב ושוב להיות יותר שקולים ולבנות תמהיל משכנתא שלוקח בחשבון שינויים כמו שאני לקחתי בשביל שלא תהיו מופתעים וחסרי אונים שהיום הזה יגיע.
כל הכבוד!
רק חבל שבחרת תמהיל שהוא מנוגד לכל התמהילים עליהם המלצת בעבר. אשמח אם תערוך את הדוגמה על תמהילים מאוזנים (שליש פריים שני שליש קל"צ) בסכומים שונים- בדומה לתמהילים המומלצים לסכומים שונים שהוצגו באתר.
תודה רבה- יישר כוח!!!
היי אבי,
קודם כל, זה התמהיל הקלאסי שאני מציע (שלי, שליש, שליש).
שנית, רציתי לקחת יותר מסלולים על מנת להראות את ההשפעה של המדד והריבית על כל מסלול ומסלול.
היי
מעניין מאד.
שאלה : האם ההחזר החודשי ישתנה
במידה ואני ימחזר את הקבועה צמודה 2.2%
לקבועה לא צמודה ?
מה הריבית הממוצעת שהבנקים נותנים
על מסלול קבועה לא צמודה ?
אני ממש בימים אלה בשלב מיחזור
מן הסתם ההחזר יעלה כי הריבית על קל״צ גבוהה מאשר במסלול קבועה צמודה , 2.2% לכמה שנים? 10? 15?
אני ביררתי לאחרונה לגבי רביות ומזרחי נתן לי 5.2% ל 25 שנה בקל״צ
2.2 ל10 שנים.
קל"צ ל- 20 שנה (בין 4.5% ל- 5.5%)
ככל שיורדים בשנים הריבית יורדת והפוך.
מדובר על 2.2 ל10 שנים.
מה דעתכם?
לך לקבל הצעות ואז נוכל לבחון את האלטרנטיבות.
על פניו הריבית שלך לא רעה, אבל תמיד אפשר לשפר.
אוקי .
אך מה יותר עדיף ?
קבועה צמודה ל10 שנים ? או קבועה לא צמודה ל10 שנים?
האם זה יכול להשפיע על ההחזר החודשי ? ובאיזו רמה ?
תודה .
תלוי בריבית שתקבל,
אם אתה בספק, קח חצי קל"צ וחצי קבועה ובכך תפזר סיכונים.
לגבי ההחזר החודשי:
הקל"צ כמובן יקר יותר בכל חודש אבל זה בגלל שהוא כבר משקלל את עליית המדד (בטווח הארוך הוא מתיישר עם הקבועה)
לצערי הניתוח השני טועה ומטעה.
אם במהלך ה-5 שנים היו עליות וירידות, בפריים ובמדד,
כפי שטענת, הרי שאינך יכול להציג תמונה סופית בלי לשקלל כול עליה וירידה כזו.
אבל,
כמובן הרבה ברכות, ויישר כוח על עבודתך !!!
היי,
במדד זה משקלל מדד ממוצע ומחושב על כל התקופה.
בריבית לא יכולתי לעשות את זה ולכן לקחתי חישוב סופי.
לרוב האנשים זה עוזר להבין את הכיוון, אם התבאסת מזה – אני מצטער 🙂
אין צורך לשכלל כול עלייה וירידה , כול העיקרון זה לבחון את מבחן התקופה על המסלולים כנגד הרביות וההצמדה הרי את רוב האנשים מעניין מה יקרה בעוד 5 שנים כשהמדד ככול הנראה יעלה מעל ה 2-3% השנתי וריבית הפריים לא תשאר על 3.5% ובמצב חריג של עליות במשך השנים המבחן שהבחור עשה הוא נכון
שלום,
שוב תודה על כל ההשקעה שלך זה מאוד עוזר,
אני לא יודע אם זה המקום אך אני אשמח אם תוכל פעם להסביר איך מסלול פיתוי עובד עם דוגמא מספרית, כי קראתי בכל מיני מקומות וזה רק בילבל אותי 🙂
תודה
היי רפי,
לא הבנתי מה זה "מסלול פיתוי"…
האם תוכל להבהיר את השאלה/נושא?
היי,
ממה שהבנתי מסלול פיתוי זה כאשר אתה צריך לדוגמא 500K אבל בפועל מבקש מהבנק נניח 600K על מנת שתוכל להגדיל את הפריים שלך, ולאחר מספר ימים מלקיחת המשכנתא להחזיר לבנק את ה- 100K העודפים בכך למעשה הגדלת את הסכום בפריים.
יש הרבה חורים בהסבר שלי לכן אני מצוטט מישהו (ישהו) מפורום תפוז:
"מסלול פיתוי
כדי שאפשר יהיה לקחת אותה צריכים להתקיים מספר דברים
המימון האמיתי הנדרש מתחת ל 60% ויחד עם מסלול הפתיון מגיעים ל 60%
ההחזר החודשי האמיתי מתחת לשלי מההכנסה ויחד עם מסלול הפתיון לא עולה על שליש
מטרות
הראשון אפשרות להגדיל את חלק הפריים מעבר לשליש המותר
השני קבלת ריביות טובות יותר במסלולים שאנו רוצים להישאר עימם כנגד קבלת ריביות גרועות יותר במסלול הפיתוי ככה הבנק מבסוט מההלוואה ומוכן להגמיש את עמדותיו לגבי המסלולים המועדפים
נלקחת בד" כ במסלול אהוב על הבנקים והוא צמוד משתנה כל 5 שנים ל 20-25 שנה
הטכניקה
הבנק מעביר למוכר את הסכום המוגדל ואתה פורע עם ההון העצמי העודף שלך את מסלול הפיצוי תוך מספר ימים ( לוקח אחרי פרסום המדד ב 15 לחודש מחזיר לפני סוף החודש ) ככה גם אין מדד שעולה .
העלות 60 ש"ח + 0.1% עמלה על אי הודעה מוקדמת של 10 ימים מראש"
תודה,
רפי
אני לך מבין אך זה אפשרי אם מבחינה חוקית אתה מדווח לבנק על מחיר הנכס אלא אם כן יש קומבינה בין המוכר לקונה.
אבל אם אני הבנתי נכון כול המטרה היא בעצם לקחת יותר פריים ולאחר שנה נגיד להחזיר את ההפרש שקיבלת למסלול צמוד מדד או משתנה אחר ובעצם להוריד מההחזר ומהקרן?
כי אם זה אפשרי אז הייתי רוצה גם לדעת על זה
היי רפי,
היה לי דיון עם אחד הגולשים בבלוג שלא אהב את העובדה שאני חושב שזה להונות את הבנק.
אני שוב אומר שלדעתי האישית זה נקרא להונות את הבנק אבל לשיקולך מה לעשות עם זה.
הרעיון הוא פשוט מאוד –
אתה מבקש יותר משכנתא ממה שאתה צריך (אם אתה צריך 600 אלף, אתה מבקש 900),
כך אתה משיג כמה דברים:
1. אפשרות לקחת יותר משליש בפריים (במקום 200 אתה יכול לקחת 300)
2. במסלול שאתה מתכוון להחזיר אחר כך אתה לוקח ריבית גבוהה וכך אתה יכול לקבל ריביות יותר טובות על שאר המסלולים
3. אחרי שאתה לוקח את המשכנתא, אתה מחזיר את המסלול שאתה לא צריך (זה עם הריבית הגבוהה)
בעיקרון,
כמו שאמרתי זה אולי "כשר" אבל מסריח ואני לא ממליץ לעשות זאת,
אבל כל אחד יכול לבחור לנהוג לפי צו מצפונו.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
מודה מודה לתגובתך הכנה, האמת לא חשבתי אפילו על הכיוון של להונות את הבנק
קראתי את זה בפורום וחשבתי שזה חלק מהמשחק שנקרא משכנתא בדיוק כמו ללכת לכמה בנקים כדי שיורידו לך ריביות (שאתה חייב להודות שזו גם שיטה שמאוד לא מכבדת את אף אחד מהצדדים-ממש שוק)
בכל מקרה אני מודה מאוד על התגובה, לימדת אותי משהו חדש היום 🙂
שיהיה סופ"ש נעים
רפי
היי רפי,
תמיד שמח לעזור.
שבוע טוב
אני לא מבין איך זה משתלם.
אם אתה מחזיר מיד את המסלול שאתה לא צריך (למשל משתנה כל 5 צמוד), אז אתה צריך לשלם קנס על ההחזר המוקדם, שזה בעצם גילום של הריבית (הגבוהה) עד לנק' יציאה של החמש שנים. לא כך?
אתה יכול לפרט קצת על כמה קנס שצריך לשלם במצב כזה?
תודה.
היי אלון,
העיקרון של הקנס עובד כך:
1. נניח לקחת משתנה כל חמש שנים צמודה למדד
2. הריבית שלקחת אותה הייתה 3%
3. כשאתה בא להחזיר את הכסף, בודקים מה הריבית הנוכחית (נניח שתחזיר אותו עוד שנה, אז יבדקו את הריבית שתהיה בעוד שנה)
4. אם הריבית הנוכחית גבוהה מהריבית שלקחת את המשכנתא אז אתה לא משלם בכלל קנס
5. אם הריבית נמוכה מהריבית אותה לקחת במשכנתא אש יש קנס (שים לב, בשביל מצב כזה צריך שהריבית תמשיך לרדת ממה שהיא היום)
6. חישוב הקנס הוא הפרש הריביות (נניח שהריבית תהיה בעוד שנה 2%, אז ההפרש הוא 1%) את זה מכפילים בסכום שנשאר במסלול כפול השנים שנותרו עד לנקודת היציאה.
מקווה שעכשיו מובן
האם ניתן להחזיר את הסכום רק בעוד שנה?
כמה זמן מינימלי רצוי להמתין עד שנחזיר לבנק (שלא יעורר חשד..)
היי רובי,
אני לא הבנתי את השאלה, אולי אתה התכוונת לשאלות שנשאלו קודם לכן אבל אני לא רואה את השרשור.
נא הסבר בהרחבה בבקשה
היי משכנתא מן, יש לי שאלה קצת מסובכת:
סטנלי פישר אמר שאמנם מחירי הדירות גבוהים מבעבר, אבל עלות המימון נמוכה מבעבר. ברור שזה נכון, אבל אפשר לכמת את זה מספרית? בכמה המשכנתא נמוכה יותר בריביות הנמוכות של היום לעומת ריביות גבוהות שהיו בעבר ואולי יהיו בעתיד? כמה כסף בעצם חוסך לנו הנושא של עלויות מימון נמוכות לעומת העבר?
תודה מראש.
היי ליאור,
על מנת לבדוק את זה תוכל לעיין בגובה ריבית הפריים שהייתה במשך השנים (ואז תנסה לחשב תמהיל ממוצע עם הריביות הנ"ל).
תופתע לגלות עד כמה הריבית היום נמוכה לעומת מה שהיה פה לפני מספר שנים.
בס"ד
שלום!
בלוג מדהים ומקצועי,
חיפשתי ולא מצאתי בבלוג את המסלול "לא צמודה משתנה כל חמש" כפי ידיעתי היא ניתנת בטפחות ולאומי.
מה היא חוות דעתך על המסלול?
שלום וברכה,
תודה רבה על הפרגון!
כתבתי בעבר על המסלול – תוכל לקרוא עליו כאן.
שבוע טוב ובהצלחה
משכנתאמן שלום,
בימים אלו ממש אני עתיד לחתום על משכנתא.
את המשכנתא אני חייב לקחת עד לסוף החודש, תודות לבנק ישראל ולהגבלותיו.
האם אתה ממליץ לחכות עוד קצת (שבוע, 10 ימים) בתקווה שהריביות יירדו?
תודה!
היי בנימין,
אני מאמין שהחל מה- 15 לחודש יהיו עדכוני ריביות,
אז אני ממליץ לחכות עד אז (יחד עם זאת, אל תחכה יותר מדי שלא תאחר בתשלומי המשכנתא).
שלום רב !
קודם כל תודה רבה על האתר הנפלא והעצות המועילות ממש יישר כוח על ההשקעה והשיתוף זה בבחינת "כל ישראל ערבים זה לזה"….
רציתי לשאול על מספר אמירות ששמעתי ולשאול להתיחסותך:
א. האם נכון לכוון את המשכנתא לשבועיים האחרונים של דצמבר שבו הבנקים צריכים להציג מאזנים ?
ב. האם נכון שישנם הבדלים מהותיים בריביות אם אני מבקש לדוגמא ל 14 שנה או 15 שנה (האם כדאי לבקש מהבנקאי שיציג את הריביות לבין 10 ל 20 שנה בקפיצות של שנה ?)
ג. אני מתכוון לקחת משכנתא של כ 470 אש"ח עם גישור של 58 אש"ח – מה אתה ממליץ כיום לעשות ? קראתי שכדאי מאוד לקחת עסקאות ל"צ ולהתרחק ככל הניתן מצמוד מדד. בנוסף מה זה מסלול צמוד מטח שמציעים האם כדאי ?
תודה רבה מראש
אריאל
אריאל שלום,
1. באופן היסטורי המחירים בסוף שנה נמוכים יותר (לא רק במשכנתאות אלא בהרבה חברות, לדוגמא קבלנים).
אף אחד לא מבטיח כלום, אבל בהחלט יש נטייה לבנקים לזרז עסקאות על מנת לעמוד ביעדים.
יחד עם זאת, אסור להתעכב ולהסתכן באיחור תשלום למוכר רק בגלל "מבצעי סוף שנה".
2. כן, הרבה בקנים מגייסים לתקופות קצובות של חמש שנים וייתכן כי ריבית ל- 15 שנה תהיה יקרה מאשר ל- 14 וכן הלאה.
3. יש לך פה כמה תמהילים ל- 400 אלף ש"ח, באופן עקרוני תיקח 1/3 פריים ותשתדל כמה שיותר להתרחק ממסלולים צמודים ותשלב קל"צ בהלוואה.
4. מסלול מט"ח הוא מסלול שמתנהג כמו הדולר/יורו/ין – אני אישית לא ממליץ עליו כי הוא ספוקלטיבי ומסוכן
תודה !
בשמחה ובהצלחה
שלום רב,
ברצוני לקחת משכנתא על סך 750,000 בעוד כחודש, בהחזר של כ-5000 ש"ח לא כולל ביטוחים.
לאחר התלבטויות רבות, אני שוקל ללכת על התמהיל של 1/3 פריים ל-30 שנה, 2/3 קל"צ לתקופה הקצרה ביותר האפשרית (סדר גודל של 14-15 שנה).
ההתלבטות שלי היא בנושא הגמישות והקנסות (אני מעוניין שתהיה לי אפשרות כלשהי "לדחוף כסף" למשכנתא במהלך חייה –
ענית פה למעלה שאם הריבית לא תרד מתחת לריבית הקיימת היום, לא צפויים קנסות היוון.
האם זה תקף רק לגבי "חיסול" מלא של מסלול מסוים, או שזה מאפשר לי גם להכניס סכום חלקי למסלול ללא שינוי הריבית (אני מדבר פה כמובן על מסלול הקל"צ).
אם תקף רק לגבי חיסול (מה שנשמע לי הגיוני…), האם מומלץ לי לחלק לשתי תקופות קל"צ – אחת לטווח קצר ואחת לטווח יותר ארוך, כך שאוכל לחסל את המסלול הקצר במלואו?
אני מעוניין לא לשלב כלל מסלולים צמודים, אך עדיין מנסה להשיג גמישות מסוימת.
אציין, שאין לי סכום ייעודי שאמור להשתחרר לטובת העניין הזה, אבל מאמין שאצליח להשיג בתוך 5 שנים (בצורת חיסכון או אחרת) סכום של כ-100-150 אלף ש"ח.
מקווה שהבנת את התתלבטות ושתוכל לתרום מנסיונך, כפי שכבר תרמת לי רבות בבלוג המבורך שלך.
אגב, להערכתי יש ביקוש גדול להבנת נושא הקנסות, מיחזורים, היוונים וכו' ולכן אני לפחות אשמח מאד אם תקדיש לנושא פוסט נפרד (הגובה שלך מעלה היא ההתייחסות הראשונה היחסית מפורטת שראיתי לנושא זה).
תודה רבה ויישר כח!
שלום
שלום וברכה,
נושא הקנסות אכן זכאי לפוסט משלו וכך אעשה – תודה על ההערה הבונה.
אז ככה:
העיקרון של הקנסות נשמר אם זה בסילוק מלא ואם זה בסילוק חלקי, כלומר גם אם תסלק רק חלק מההלוואה וגם אם תסלק את כולה כל עוד הריבית שתהיה ביום הסילוק תהיה גבוהה מהריבית שבה לקחת את ההלוואה לא יהיו קנסות.
חשוב לציין,
יש בנקים שדורשים סילוק של לפחות 10% מהמסלול (כלומר, אם לקחת 500 בקל"צ, אז המינימום שתוכל להחזיר יהיה 50 אלף ולא פחות) ולכן יש כאלו שנוהגים לחלק את המסלול לשני מסלולים.
בהצלחה
אני מקווה שמכל מה שקראתי כאן ברמיזה או שלא זה מה שאתה הכי ממליץ לעשות
1/3 פריים -0.7 -0.9
2/3 קבועה לא צמודה בסביבות 4.7 פלוס מינוס
דרך אגב אתה ממש עוזר תודה רבה
היי אלעד,
1. התמהיל בהחלט מומלץ
2. הריביות בקל"צ גבוהות, תנסו להוריד אותן
בהצלחה
בעזרת ה' אני מתעתד לקחת הלוואה בגודל 780,000 ל 25-30 שנה
ממה שהבנתי הגידול של ההצמדה על הקרן יגיעו לסכומים גבוהים בשנים האחרונות של ההלוואה
ולכן אני חושב לקחת קל"צ בטוח
לדעתך במידה ואני לוקח את התמהיל הזה עם ריבית יותר נמוכה
חסכתי לעצמי את היועץ?
היי אלעד,
שאלה טובה 🙂
לא בטוח שתצליח לקבל ריביות כמו היועץ (למרות שבגדול זה אפשרי)
בכל אופן, אם תרצה תשאיר פרטים בדף זה ויחזרו אליך, כך תשמע את הלך רוח הדברים
שלום אלעד
באיזה בנק אפשר לקבל 4.7% בקבועה לא צמודה לתקופה שך 25-30 שנה?
הכי טוב שמצאתי זה 5%
תודה
חן
עוד שאלה
מנסיונך האישי וממה שראית עד כה
עד לאן הבנקים מוכנים לרדת בקל"צ בידיעה שיש לי הצעות מבנקים אחרים?
לא ציינת לאיזו תקופה מדובר
25-30
אם ככה הריבית שציינת בהתחלה בסדר גמור.
אני חשבתי שמדובר על תקופות קצרות יותר.
בהצלחה
היי,
בימים אלו אני במו"מ ללקיחת משכנתא ע"ס 400K ש"ח לרכישת נחלה.
הבנק הגיע איתי לחלוקה של:
60K פריים-0.9 (20 שנה) – לא הסכימו ליותר, למרות שהחוק מאפשר עד 30%
140K זכאות של המדינה (3% – 25 שנה) – הבנתי שהבנק מחייב לקחת את זה
200K – קל"צ (4% – 8 שנים)
1. האם החלוקה נראית טובה? המלצות לשיפור שאוכל לבקש?
2. האם יש דרך לבקש הקטנה או ביטול הזכאות מהמדינה?
3. האם כדאי להמיר את הקל"צ בקבועה ל5 שנים 3.2% ל10 שנים?
היי יניב,
1. החלוקה טובה
2. אתם יכולים לקחת פחות זכאות ולקבל מסלול אחר במקום
3. לא הייתי מחליף את הקל"צ בקבועה
אני מבין שכשחלק מהמשכנתא היא זכאות של המדינה, יש כל מיני "הטבות" על כלל המשכנתא (הנחות על פראעון מוקדם, התערבות המדינה במקרה של פיגורים (שלא נצטרך) וכו').
האם יש מינימום (אבסולוטי או כאחוז מכל המשכנתא) שצריך לקחת מהמדינה בשביל זה, או שאפשר לקחת סכום "מגוחך" רק בשביל להנות מההטבות?
תודה מראש.
שלום שחר,
"ההטבות" שבאות עם הלוואת הזכאות (כמו פטור מעמלת פרעון) תקפות אך ורק על הלוואת הזכאות ולא על שאר ההלוואה.
בהצלחה
היי משכנתא מן!
בהחלט ברכות ופרגון על המאמרים המופלאים והמלומדים ומלמדים שלך..כל פעם לומדים משהו חדש:-) יישר כח:-)
בקשר להצמדה למדד: אם אני חייב 470000 לבנק וחודש אחרי ירד 2000 ש"ח לדוגמא שמיתוך זה 1200 קרן אך המדד עלה באחוז אחד בחודש הזה אני יהיה חייב 470000-1200+4700=473500 ש"ח בערך. חודש אחרי המדד יירד באחוז אז מורידים לי אחוז שלם מהקרן?
אם כן ז"א שעליה וירידה של אחוז זה לא 0% ממוצע מינוס כמה עשיריות האחוז? (כי האחוז שירד במדד יחושב על קרן של 473500 ולא 470000)
2.איך אני יודע במשכנתא שלי אם אני יכול לכסות כל סכום ומתי שארצה או שאני מוגבל למספר פעמים בשנה אן בתקופה וגם בסכום תחתית מסויים?.
3. האם השלמת משכנתא או משכנתא חדשה לשיפוץ נכס קיים תהיה בתנאי דיור או גבוהה יותר מבחינת ריביות? האם אפשר בכל מסלול שאחפוץ?אפילו הכל פריים לדוגמא.?
4. האם משכנתא לשיפוץ או השלמה ינתן עד 50% או עד 70% או 75%?
תודה מראש ומצטער על האורך והשאלות הרבות…
5. האם הלוואה לכל מטרה בתמורה למשכון היא עד 50%? אפילו אם זו דירתי היחידה?
תודה מראש..
שלום,
1. כן אתה צודק בחישוב. (לא הבנתי למה זה משנה, אבל בכל אופן אתה צודק)
2. ישנם בנקים שדורשים סכום תחתית מסויים (לרוב 10%), אתה פשוט צריך את הבנק מה הגישה שלו בנושא.
אין שינוי במועד ההחזרה בחודש למעט עמלת מדד ממוצע שיש בהלוואות צמודות מדד, אבל זה לא באמת קריטי וזה לא נתון שיש להתייחס אליו לפני המשכנתא.
3. לא. משכנתא לשיפוץ נכס קיים יקרה יותר מהלוואה לדיור
4. משכנתא לשיפוץ ניתן לקחת עד 50% מערך הדירה
5. כן. חשוב להדגיש שזה "עד" ואף אחד לא מבטיח לך שיאשרו ולכן חשוב לבדוק לפני כן
בהצלחה
וואי ממש ממש תודה שאתה עונה בצורה כל כך רצינית ומפורטת ועם הרבה סבלנות על כל שאלה:-) ממש ממש כל הכבוד לך…
לגבי מה זה משנה זה לא ממש זה רק מראה שאם לדוגמא לקחתי 100 אלף שח הלוואה וכל חודש המדד עלה באחוז במשך שנה לדוגמא אז סה"כ שנתי המדד עלה ב-12% אך בפועל קרן ההלוואה עלתה בכמעט 13% לכ-113 אלך ש"ח. מדהים:-) לכן 5% קבועה לא צמודה היא ממש לא כמו 2% משתנה צמודה עם מדד שנתי של 3%…
היי,
תודה רבה על כל המידע הזה …..
שאלה קטנה ומצטער מראש על הבורות 🙂
בדוגמא הראשונה שנתת … לא ברור לי איך שינוי של 0.5 בפריים גרם לעליה של 78 ש"ח בהחזר ועליה 1% במדד גרם לעליה של 16 ש"ח.
לפי מה עושים את החישוב? תוכל לפרט טיפה יותר צעד אחר צעד איך הדעת לסכומים אלו?
תודה רבה על העזרה,
שיקו
שיקו שלום,
אל תצטער על הבורות, אלא להפך תהיה גאה על כך שאתה שואל ומנסה ללמוד.
בעיקרון הריבית משפיעה על יותר על ההחזרים החודשיים והמדד משפיע יותר על הקרן (שבאופן עקיף ויותר מתון משפיע על ההחזרים החודשיים).
תוכל לשחק במחשבון משכנתא עם הריביות והמדדים ואחרי ניסוי וטעייה אתה תבין איך שהוא את הפרנציפ.
בהצלחה
תמיד חשבתי את הדבר הבא ( וכנראה שטעיתי ) :
1) נניח שיש לי החזר חודשי בסיס על כל מסלול ביום החתימה – נניח 2000 שקלים עבור המסלול של הפריים.
2) נניח אחרי חודש הפריים עלה ב 0.5% – חשבתי ששינוי של 0.5% בפריים ישפיע על ההחזר הבסיס. כלומר 2000 + 0.5% מתוך ה 2000 ( 10 שקלים ) .
איפה הטעות שלי?
שיקו
שיקו שלום,
זה לא קשור להחזר החודשי אלא לקרן.
אתה אמור לחשב ריבית גבוה יותר (גובה הריבית + 0.5% מול הקרן שנותרה ולא את גובה ההחזר + 0.5%)
בכל אופן, טוב שעלית על טעותך והכי קל לחשב מה קורה כשהריבית עולה באחוז, שניים ויותר ומה זה עושה להחזר החודשי שלכם
בהצלחה
שאלה כללית:
אחרי שבוחרים משכנתא עם כמה מסלולים והבנק משלם למוכרים את הסכום המבוקש בחלקים (ע"פ מועדי התשלום שנקבעו בחוזה), בעצם מתחילים לשלם לבנק מרגע שנתן תשלום ראשון.
השאלה היא- האם בתקופה הזו שבה עוד לא כל הסכום הועבר ע"י הבנק אפשר לבחור את אחד המסלולים ולהתחיל לשלם רק אותו? ואם כן- אילו שיקולים יש בנושא בחירת המסלול אותו אני מעדיפה לשלם קודם? אני מניחה שבין היתר מתייחסים להחזר החודשי של כל מסלול בנפרד מן הסתם, אבל האם יש עוד שיקולים? למשל- להתחיל במסלול משתנה כל עוד הריביות נמוכות? להתחיל במסלול שנלקח ליותר שנים? או שאין חשיבות לכל הנ"ל כי בסופו של דבר משלמים על הכל כך או כך?
מקווה שהייתי ברורה…
שלום ליאת,
1. כשמשחררים משכנתא בחלקים קודם לוקחים מסלולים עם ריביות קבועות (קבועות צמודות וקבועות לא צמודות).
2. זה לא עניין של בחירה, כי לא ניתן למשוך ריביות קבועות במועדים עתידיים כי לא ניתן לדעת מה יהיו הריביות בעתיד והבנק לא יכול לנבא מה יהיו הריביות
בהצלחה
הי משכנתאמן:
איפה אני מברר על ריבית אג״ח נוכחית ותאריכי פירסום והיסטוריה של ריבית זו?
אתה יכול להביא ליינק טוב?
זה מופיע בכל מיני מסלולים:
משתנה כל x
משתנה לא צמודה
שלום ישראל,
להלן קישור לעוגן משתנה כל חמש לא צמודה (נמצא תחת "קלנדרי" שעמודה של ה- 5 שנים)
בהצלחה
תודה רבה על כל התשובות שאתה נותן.
יש לך אתה מצויין.
תודה על הפרגון ישראל ובהצלחה
הי משכנתאמן,
האם כדאי לי להמיר מסלול של קבועה צמודה למדד בריבית 2.4 ל 10 שנים
במסלול קבועה לא צמודה בריבית 3.3-3.4 לאותו פרק זמן?
שלום וברכה,
לא חושב שזה כל כך ישנה, זה בערך אותו הדבר
בהצלחה
שלום,
ניסיתי להבין מהמחשבון משכנתא שבאתר וממחשבונים נוספים ברשת כיצד מחושבים בפועל : 1. יתרן קרן
2. תשלום התקופתי (חודשי) לקרן
3. תשלום התקופתי (חודשי) לריבית
כאשר כל הנ"ל במסגרת הצמדה למדד.
ניסיתי להתחכות אחר מסלול פשוט של ריבית קבועה צמודה של 1%, שיטת שפיצר, סך הלוואה של 100K , וההנחה שבשנה המדד יעלה ב 1% .
הנחתי שכבר מהתשלום הראשון סך הקרן תגדל ב- 1%/12 כמו שגם אתם הצגתם במחשבון אצליכם, אך כבר מהתשלום השני איבדתי את הכיוון ואת המספרים.
– האם כל פעם את יתרת הקרן צריך להכפיל בעליית המדד החודשי ?
– כיצד מחשבים את ההחזרים בהתחשב בעליית המדד ? (ההחזר הכללי, ע"ח הקרן וע"ח הריבית)
אשמח להסבר מפורט.
בתודה מראש.
שלום רותם,
לצערי זה קצת מורכב עבורי להסביר את כל העניין בכתב,
אם זה חשוב לך אני מאמין שיש אתרים אחרים שכתבו הסבר הרבה יותר מפורט ממני
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
תודה רבה על כל הנכתב ומובא באתר, ניתן ללמוד המון
תודה על הפרגון אסף
יש לי הצעה למיחזור ואני לא בטוח שזה שווה
מתקשה להבין את החומרה של צמודת מדד מול ההצעה למיחזור
האם אוכל לפרסם את הפרטים של ההלוואה הקיימת מול ההצעה למיחזור לקבלת התגובה של משכנתאמן?
שלום אסף,
אתה יכול לפרסם את התנאים
שלום,
לפי התמהיל הנתון תהיתי אם הבנתי נכון שכשהמדד עולה כך גם הקרן? ואם המדד יורד אין שינוי בקרן?
שאלה תואמת : אם הפריים עולה או יורד הקרן לא משתה רק הריבית?
בברכה
ימין חן
שלום חן,
בעליית מדד הקרן אכן תגדל (הקרן שנותרה * המדד)
בשינוי פריים אין השפעה אלא מדד אלא רק שינוי בריבית
בהצלחה