ריבית הפריים ירדה בתחילת החודש (נובמבר 2012) ברבע אחוז, מרמה של 3.75% ל-3.5%, המדד אמנם לא עלה ולא ירד אבל בספטמבר הוא עלה באחוז אחד.
כשאנחנו בונים תמהיל משכנתא אני תמיד אומר לכם להסתכל אילו מסלולים צמודים למדד ובאילו מסלולים הריבית משתנה, אבל מה זה באמת אומר לגבינו? איך באמת המשכנתא משתנה ואיך משתנה ההחזר החודשי מעליה של המדד או של הריבית (או של שניהם יחד)?
בפוסט הבא אני אנסה לפשט את הנושא ולהסביר לכם מה משפיע על מה ובכמה.
מכיוון שזהו פוסט שנצטרך להדגים בו כל מיני סיטואציות, אני אבנה עכשיו תמהיל משכנתא דימיוני ואז נראה מה קורה ולמה.
הפרטים הטכניים:
משכנתא בגובה 900,000 ₪
|
סכום |
מסלול |
שנים |
ריבית |
החזר |
|
300,000 ₪ |
פריים |
25 |
(p-0.75%) 2.75% |
1,384 ₪ |
|
300,000 ₪ |
משתנה כל חמש (צמוד מדד) |
20 |
2.5% (עוגן + 0.5%) |
1,590 ₪ |
|
300,000 ₪ |
קל"צ |
20 |
4.75% |
1,939 ₪ |
|
900,000 ₪ |
|
|
|
4,913 ₪ |
עכשיו ניתן כמה סיטואציות אפשריות ונראה מה קורה בכל אחת מהן, זה ילמד אתכם איך להסתכל על הסיכונים של המדד והריבית.
אופציות לטווח הקצר (נניח לחודש הקרוב):
- הריבית עולה ב- 0.5%
- המדד עולה ב- 1%
מה קרה לתמהיל:
|
סכום |
מסלול |
ריבית חדשה |
החזר חדש |
מה באמת קרה ? |
|
300,000 ₪ |
פריים |
(p-0.75%) 3.25% |
1,462 ₪ |
ההחזר עלה ב- 78 ₪ (הקרן נשארה אותו הדבר) |
|
303,000 ₪ |
משתנה כל חמש (צמוד מדד) |
2.5% |
1,606 ₪ |
|
|
300,000 ₪ |
קל"צ |
4.75% |
1,939 ₪ |
לא השתנה דבר |
|
903,000 ₪ |
|
|
5,007 ₪ |
לסיכום:
|
ניתן לראות שעליה של 1% במדד כמעט ולא משפיעה על ההחזר ("רק" ב- 16 ₪) אבל משפיעה רבות על הקרן, פתאום אנחנו חייבים לבנק עוד 3,000 ₪ שלא היינו חייבים להם עד העליה.
העליה של הריבית משפיעה אך ורק על ההחזר ולא על הקרן, אבל ההשפעה שלה היא יותר קיצונית והיא מעלה את ההחזר ב- 78 ₪.
אני יכול לתת עוד הרבה אפשרויות לטווח הקצר (לדוג: הריבית יורדת ב- 0.25% והמדד עולה ב- 0.5% וכו'), אבל זה לא כל כך מעניין.
מה שבאמת מעניין זה מה קורה בטווח הארוך עם המשתנים האלו.
אז איך בטווח הארוך תשתנה המשכנתא שלכם בעקבות הריבית והמדד?
בואו נראה מה קורה להחזר החודשי ולקרן המשכנתא אחרי חמש שנים, בשנים האלו המדד עלה וירד והריבית גם כן השתנתה לכאן ולכאן, אנחנו נציג את התמונה בדיוק אחרי חמש שנים ונבדוק מה מצבנו.
הנתונים:
- אנו כמובן מתבססים על אותה המשכנתא שהצגתי למעלה (הטבלה הראשונה)
- המדד עלה בממוצע ב- 2% לשנה (זה יעד בנק ישראל ולכן אני מניח את זה)
- הפריים עלה מ- 3.5% ל- 6% (אני יודע שאתם חושבים שזה גבוה מאוד, אבל הוא היה הרבה יותר גבוה מזה וכשהגיע ל- 6% כולם חשבו שמכאן אין לו לאן לרדת)
- העוגן עלה מ- 2% ל4.5%
הנה הטבלה החדשה:
|
סכום |
מסלול |
ריבית חדשה |
החזר חדש |
מה באמת קרה ? |
|
255,260 ₪ |
פריים |
(p-0.75%) 5.25% |
1,727 ₪ |
|
|
264,430 ₪ |
משתנה כל חמש (צמוד מדד) |
5% (עוגן + 0.5%) |
1,980 ₪ |
|
|
249,240 ₪ |
קל"צ |
4.75% |
1,939 ₪ |
לא השתנה דבר |
|
768,930 ₪ |
|
|
5,646 ₪ |
לסיכום:
|
בואו נדבר שניה על מה שקרה פה:
אנו רואים ששינוי יחסית לא גדול (למרות הריביות הגבוהות) העלה לנו את ההחזר ב- 733 ₪, אתם חייבים לראות אם אתם יכולים לעמוד בתנודות כאלו.
כמו כן, הקרן ירדה ב- 131 אלף וגם זה בעיקר בזכות הפריים והקל"צ, המשתנה הצמודה הפריעה לה לרדת (שילמנו עוד 25 אלף ₪ רק לטובת המדד).
רק המסלול של הקל"צ נשאר אותו הדבר (מהסיבה הפשוטה שהוא לא מושפע מאף מדד ותמיד מתנהג אותו הדבר) ובגלל זה אני אומר שמאוד כדאי שהוא יהיה חלק מהתמהיל כי הוא היחד שמעניק יציבות לתמהיל משכנאת שלנו.
לסיכום,
ראינו כי שני משתנים משנים לנו את התמונה, אנו יכולים לראות שההחזר גדל והמדד "תקע" את הקרן, אבל חייבים לזכור שמדובר על תמהיל סולידי ומחושב.
אני לצערי קורא כל יום על אנשים שרוצים להצמיד את כל המשכנתא למדד או לחלופין היו לוקחים בשמחה את כל המשתנה בריבית משתנה (אם לא הייתה הגבלה של הנגיד על יחס השליש בתמהיל המשכנתא).
התמהיל אותו הצגתי לכם הוא די מאוזן ומביא בחשבון שיום אחד הריבית תעלה והמדד יתנהג כהרגלו, ויחד עם זאת אנו רואים שינויים משמעותיים בהחזר החודשי ובקרן ולכן אני קורא לכם שוב ושוב להיות יותר שקולים ולבנות תמהיל משכנתא שלוקח בחשבון שינויים כמו שאני לקחתי בשביל שלא תהיו מופתעים וחסרי אונים שהיום הזה יגיע.