לפני שאתחיל לדבר על הנושא, אני רוצה להביע את תנחומיי למשפחות ההרוגים ולאחל רפואה שלמה והחלמה מהירה לכל הפצועים ולשאת תפילה שהמצב הקיים יעבור במהרה ונגיע לימים טובים ושקטים יותר.
ידוע לכל שמצב ביטחוני משפיע ישירות על הכלכלה (של שני הצדדים אגב), במקום שיש מלחמה נוצרת כלכלה שונה ומכיוון שאנו עוסקים במוצר כלכלי (משכנתא), גם עליו מן הסתם יש השפעה.
אז מה ההשפעה של המצב הביטחוני החדש על תנאי המשכנתא? האם זה אמור לייקר לנו את המשכנתא או הפוך? כל זה בפוסט הבא
בואו נתחיל….
למה המצב הביטחוני משפיע על הכלכלה?
סוג של טרור כפי שאנו חווים בימים אלה משפיע באופן ישיר על הרגלי הצריכה שלנו, אמנם המצב מתרחש רק זמן קצר וכולי תקווה שהוא יסתיים במהירות, אבל אם חלילה הוא יימשך לא תהיה לנו ברירה אלא לשים לב כיצד הרגלי הצריכה שלנו מתחילים להשתנות ואיך פתאום אנו יוצאים פחות, קונים פחות ומבזבזים פחות כסף.
כשאנחנו לא קונים ומורידים ביקושים, אז מן הסתם המחירים לא עולים אלא רק יורדים (כי בעל עסק שלא מגיעים אליו אנשים וחייב להלחם על מקומו, יוריד בסופו של דבר מחיר על מנת למשוך את מעט הקהל שכן מגיע).
תוסיפו לכך שתחל ירידה דרמטית בתיירות הנכנסת (שמכניסה המון כסף למדינה ולעסקים), יירדו השקעות מחו"ל (שהדבר האחרון שהם רוצים זה להשקיע במקום שיש בו אי-יציבות) וכל זה ביחד יוביל אותנו להעמקת המיתון, ירידת הביקושים ומכאן לירידות מחירים של המוצרים (לאו דווקא של דירות, אלא של מוצרים אחרים).
טוב , אז המחירים של המוצרים עשויים לרדת – מה זה קשור למשכנתא?
מה קורה כשהמחירים יורדים? נכון, מדד המחירים לצרכן יורד.
ומה קורה כשמדד המחירים לצרכן יורד? הבנק המרכזי מוריד ריבית על מנת להפוך את הכסף שלנו לזול יותר ולעודד אותנו (ואת העסקים כמובן) להתחיל לקנות ולהשקיע ובעיקר לבזבז יותר כסף ולהגדיל ביקושים על מנת שהמחירים ימשיכו לעלות (מדובר על עליית מחירים בקצב מתון שמאוד בריאה למשק הכלכלי ולמדינה).
כשיש מדד נמוך (שגם כך נמוך מאוד עד כה ונמצא בבעיה כבר שנה שניה ברציפות) וכשצפויה ירידת ריבית עקב המדד זה יכול להוביל אותנו למסקנה שאם המצב יימשך נוכל לראות ירידת ריבית או לפחות נוכל לצפות שהריבית לא תעלה כפי שצפינו עד לפני כחודש.
במאמר מוסגר, השבוע פורסמו הריביות הממוצעות של חודש ספטמבר וגם שם אנו רואים את המשך עליית הריבית שאופיינה בחודשים האחרונים.
הריבית הצמודה עלתה ב- 0.51% במהלך חמשת החודשים האחרונים והריבית הלא צמודה עלתה ב- 0.28% באותה התקופה. וכל זאת למרות שלא קרה כלום לריבית הפריים שנשארה בדיוק אותו הדבר בתקופה הזו.
על אף הפסקה האחרונה, אני אישית מקבל פידבק מהסביבה (ללא תיקופים מוסמכים) שבחודש האחרון ישנה האטה בעליית הריבית ואלי אפילו ישנה ירידה בריבית (במיוחד הקל"צ), אבל בשביל לדעת אם זה נכון נצטרך להמתין עוד חודש לפרסומים הרשמיים של בנק ישראל.
נחזור לעניין שלנו,
אם נקרא שוב מה שאמרתי, אז הסיכום יכול להיות כזה – כשהמצב הביטחוני לא טוב אז יש ירידת ביקושים שמובילה לירידת מחירים שמובילה לירידת המדד שמובילה לירידת הריבית (או לפחות מונעת ממנה לעלות).
אם כך, לצפות לירידת ריבית בקרוב?
אז זהו, שזה מאוד תלוי בכמה זמן המצב יימשך.
אם המצב הביטחוני הקיים יהיה תופעה חולפת ויפסיק בתוך כמה שבועות, אז אני מניח שלא יתייחסו לכך יותר מדי וגם אם המדד הבא יהיה נמוך מאוד (ואולי שלילי), כולם יבינו שזה קרה בשל המצב ומכיוון שיש לכך סיבה הגיונית ומכיוון המצב כבר השתנה אין צורך לתת לזה ביטוי בדמות ירידת ריבית.
אם חלילה המצב הביטחוני יימשך זמן רב, אז יש סיכוי מאוד גבוה שהמיתון הקיים יחריף ואז יהיו סדרה רצפוה של מדדים נמוכים (וכנראה שליליים) ומכאן יש סיכוי טוב שהריבית תרד או לפחות לא תעלה (גם אם בחו"ל הריבית תעלה באותו הזמן).
במקביל, מחירי האג"ח עלו בשבועיים האחרונים ויכולים לייצר אפקט הפוך מהמגמה בחודשים האחרונים (בה מחירי האג"ח ירדו, התשואות עליהם עלו ואיתן עלו הריביות) – ובהחלט יכול להיות שנראה ירידת ריביות משכנתא בעקבות שינוי זה.
לסיכום,
כולי תקווה שהמצב הביטחוני ישתפר לטובה במהרה ונגיע לימים של שקט, בטווח הקרוב אתם לא אמורים לראות שינוי משמעותי בריבית בעקבות המצב הביטחוני (אולי המדד הבא יהיה נמוך, אבל זה לא אמור להשפיע מיידית על הריבית).
במידה וחלילה המצב יימשך לטווח ארוך, אני מאמין שתנאי השוק ישתנו ונראה פה כבר מספרים אחרים.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
סליחה שאני קונה גם כאן וגם בפייסבוק אבל שוב איני מבין את הפסקה האחרונה .. היית יכול בבקשה להסביר יותר על הקשרים שמוצגים בציטוט?
"במקביל, מחירי האג"ח עלו בשבועיים האחרונים ויכולים לייצר אפקט הפוך מהמגמה בחודשים האחרונים (בה מחירי האג"ח ירדו, התשואות עליהם עלו ואיתן עלו הריביות) – ובהחלט יכול להיות שנראה ירידת ריביות משכנתא בעקבות שינוי זה."
למה אם אגח עולים אז האם נובע שהתשואות יורדות ומדוע? ומדוע אם התשואות יורדות או עולות אז הריביות עולות או יורדות ….. חסרה לי ממש הבהרה קטנה …
תודה רבה אריה
האם באופן אישי, אילו היית יכול לקחת משכנתא או עכשיו או עד פברואר, הייתם ממתין לראות איך המצב מתפתח או "נועל" את הריביות ההיסטורית יחסית נמוכות?
אשמח אם תענה וגם תסביר את דרך החשיבה שלך
* כמובן לא ייעוץ ולא שום דבר, פשוט מתעניין איך אתה מנתח את זה באופן אישי ומגיב לסיטואציה הנוכחי
שלום לירן,
אתה בעצם שואל אותי מה אני חושב: אם הריביות עכשיו יהיו יותר זולות מהריביות בפברואר?
צערי אני לא באמת יכול לדעת. אני אולי הייתי לוקח עכשיו כי אני שמרן מטבעי אבל זה לא מבוסס מדעי וזו סתם הרגשה אישית שלי ונטיית לב שלי
תנסה להיעזר בכתבה שכתבתי לפני כמה חודשים על הקדמת תשלום לקבלן
בהצלחה
תודה משכנתאמן כתבה ברורה ומועילה כמו תמיד…
רציתי לדעת איך המצב הזה משפיע על מדד תשומות הבניה למי שקנה דירה מקבלן? איך זה משפיע, האם נצפה לעלייה במדד בעקבות כל המצב?
שלום לירי,
קשה לי לדעת,
ניסיתי לחשוב על זה ולצערי לא מצאתי תשובות
בהצלחה
הי
מה קורה עם מדד תשואות הבניה במצב ביטחוני כפי שיש לנו בארץ היום?
האם זה ישפיע על הסכום הסופי אשר אנחנו אמורים לשלם לקבלן?
אודה לתגובתך, תודה
הפוסטים שלך מאד מעניינים ואינטלקטואליים… כן ירבו
היי חני.
ההשפעה על מדד תשומות הבנייה היא זניחה מכיוון שהביקוש לדירות הוא קשיח וגם אם תהיה ירידה בביקוש לדירות שתגרום לירידה בהתחלות בנייה לא ניראה אותה מיד עקב הזמן הרב שלוקח לבנות דירה בישראל.
מדד תשומות הבנייה מורכב בעיקרו ממחירי סחורות שנקבעים על פי הביקוש וההיצע העולמיים וממחיר כוח העבודה שגם הוא לא גמיש במיוחד.
שלום חני,
קשה לי לדעת,
ניסיתי לחשוב על זה ולצערי לא מצאתי תשובות
בהצלחה
לא מובן לי משהו בכתבה שלך.
אני חולק עליך לדעתי ההידרדרות המצב הביטחוני עלולה לייקר את הריבית על המשכנתאות מ 2 סיבות:
1) ריבית בנק ישראל נמצאת בשפל היסטורי ועשויה לרדת לכל היותר ב 0.1 אחוז
2) הידרדרות המצב הביטחוני עלולה להעלות את הפרמייה שהמשקיעים דורשים בבואם לקנות איגרות חוב ממשלתיות עקב עליית הסיכון הגיאופוליטי באזור מה שעלול לייקר את הגיוסים של הבנקים בשוק הראשוני ( מכיוון שהם מתבצעים במרווח מסויים מהשוק הממשלתי) ואת הריביות בסופו של דבר ללקוחות.
שלום וברכה,
יש מצב שאתה צודק,
למרות שאני לא מאמין שהאג"ח יירד יותר מדי (עדיין לישראל יש יציבות פיננסית מלאה להחזיר הלוואות, גם במקרה של הסלמה)
אני מקווה שהמצב הביטחוני ישתפר ולא נצטרך לבדוק את זה
בהצלחה
נראה לי הבנתי בעצם כאשר מחירי האגח הממשלתי עולים התשואה עליהם קטנה ואז קל לבנק להביא כסף כי המשקעים באגח מחפשים משהו יותר ריווחי ולכן יתנו את הכסף לבנק נניח ואז הבנק יכול להוריד את הריבית (עלות הכסף של ההלואה) שנותן לי במשכנתא ואילו אם אגח יורד אז הצשואה עליו עולה וזאת כי סכום הפידיון והתאריך נקבעו מראש בהנפקה לפני שמחירי האגח התחילו להישכר בבורסה (הריבית על האגח קשורה לדירוג אשראי של המנפיקים את החוב) ואז אם המחיר של האגח הממשלתי נופל אז התשואה גדלה וכדי לגייס את הכסף מהמשקיעים לכדי לתת לי משכנתא הבנק נאלץ להתאמץ יותר ולתת למשקיעים מסלול השקעה עדיף על האגח שתשואתו עלתה … ואת עלות הגיוס הזאת את המאמץ שהבנק משקיע כידי להביא משקיעי כספים לאפיק השקעה בבנק הוא מפיל על כתפינו של אלו שלוקחיםאת ההלוואה שהבנק השיג בקושי רב יותר ממשקיעי האגח שהסכימו לעבור לאפיק זה במקום להשאר באגח הסולידי אך עם התשואה שעלתה בעקבות ירידת המחירים …..
אבל השאלה הגדולה היא האם הבנק באמת ככה מגייס כספים בכדי לתת לי משכנתא ? האם הוא באמת משתמש בכספי פקדונות של משקיעים וכו בשביל גיוס הכסף או שהוא מדפיס כסף ועושה מעין הלאמת הון ? האם הדברים מסודרים בחוק או שהבנקים מתחמנים ומרמים אותנו ?
שלום אריה,
1. הבנק מגייס את הכסף שלו ממספר מקומות (אג"ח, פקדונות, הלוואות ועוד)
2. אסור לו להדפיס כסף
בהצלחה
היי,
כמו תמיד, הסבר מעולה שמצליח להיות ברור גם למי שאינו כלכלן 🙂
יש אפשרות שתעלה פוסט שמסביר על אג"חים ועל איך הם משפיעים לנו על המשכנתאות?
לדוגמא הפיסקה הבאה היתה ממש סינית עבורי:
"במקביל, מחירי האג"ח עלו בשבועיים האחרונים ויכולים לייצר אפקט הפוך מהמגמה בחודשים האחרונים (בה מחירי האג"ח ירדו, התשואות עליהם עלו ואיתן עלו הריביות) – ובהחלט יכול להיות שנראה ירידת ריביות משכנתא בעקבות שינוי זה"
מי? מה? למה? איך? מתי? …..
תודה רבה על כל הפוסטים שאתה ממשיך לעלות
שיקו
תסתכל על התשובה שלי מעלייך
מדד חודש ספטמבר היה שלילי ג"כ- מה זה אומר?
שלום נדב,
בנוגע לריבית זה אומר שככל הנראה לא תהיה עליית ריבית בתקופה הקרובה