אתם יושבים בעבודה ומספרים לחבר שלידכם שאתם עומדים לקחת משכנתא, אתם מספרים לו שהצלחתם לקבל ריבית של 4.5% והוא אומר לכם שזה לא הגיוני כי אתמול הוא היה בבנק והצליח לקבל ריבית של 3.5% (כמובן שזו לא שיחה רצינית כי מדובר פה רק על מסלול אחד וגם לא ידוע כמה שנים וכו', אבל אני כותב זאת סתם לשם הדוגמא).
למה זה קורה? למה אדם א' הולך לבנק ומקבל ריבית מסויימת ואדם ב' הולך לבנק ומקבל ריבית לגמרי אחרת? מה המשתנים שמוזילים או מייקרים את הריבית? כל זאת ועוד בפוסט הבא
1. אחוז המימון
זה הפרמטר החשוב ביותר כיום (בעבר הוא היה קצת פחות חשוב, אבל היום הוא מאוד חשוב).
ככל שאחוזי המימון שתידרשו מן הבנק יהיו גבוהים יותר כך גם הריבית שיציעו לכם תהיה גבוהה יותר.
כשמדברים על אחוזי מימון צריך לזכור שיש כמה מדרגות, להלן המדרגות של אחוזי המימון:
- עד 45% מימון – זוהי המדרגה הטובה ביותר ובה תקבלו את הריבית הנמוכה ביותר
- בין 45% – 60% מימון – זוהי המדרגה הבינונית וכאן תקבלו ריבית גבוהה יותר מהמדרגה הקודמת
- מעל 60% מימון – זוהי המדרגה הגרוכה ביותר וכאן הריבית תהיה גבוהה מאוד
למה זה קורה? למה אכפת לבנק כמה אחוזי מימון אנו לוקחים?
הבנק משקלל את הסיכון שלו שהוא נותן משכנתא וככל שהוא נותן יותר כסף לעסקה (באופן יחסי) כך גם הסיכון שלו גדל ולכן הוא מתמחר את העסקה בריבית גבוהה יותר.
סיבה נוספת היא שבנק ישראל דורש מהבנקים להפריש עבור כל הלוואה סכום יחסי מסוים לטובת הלימות הון (בנק ישראל לא רוצה שהבנקים ייחשפו יתר על המידה ולכן דורש זאת), ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר כך גם הסכום היחסי אותו הבנק אמור להפריש גדל ולכן הבנקים מגלגלים את ההפרשה הזו על הלקוח ודורשים ממנו ריבית גבוהה יותר (כתבתי על כך בעבר בהרחבה ותוכלו לקרוא זאת בקישור הבא).
2. הנתונים הפיננסים שלכם והנכס
הנתון השני שישפיע על הריבית שלכם הוא בעצם שלל נתונים פיננסים שמעידים על החוזק הפיננסי שלכם, פה נכנסים הפרמטרים הבאים:
- מקום העבודה שלכם
- גובה המשכורות
- הוותק במקום העבודה
- העובדה אם אתם זוג או יחידים
- מיקום הנכס וטיב הנכס
- האם יש לכם הלוואות נוספות
- האם יש לכם נכסים נוספים
אני יכול להמשיך עם הרשימה אבל נראה לי שכבר הבנתם את הרעיון, ככל שתראו שיש לכם עבודה טובה יותר, עם משכורת גבוהה יותר וותק גבוה כך הבנק יתייחס איכם ברצינות רבה יותר ויסכים לתת לכם ריבית נמוכה יותר.
אותו הדבר לגבי הנכס, ככל שהנכס יהיה במיקום טוב יותר, בקומה טובה יותר וכו', כך גם הבנק יהיה מוכן להפחית בריבית שהוא דורש מכם.
3. כושר ויכולת המיקוח שלכם
למרות מה שהזכרתי בשני הסעיפים הקודמים, פעמים רבות לקוחות שלוקחים אחוזי מימון גבוהים יותר עם נתונים פיננסי לא הכי מרשימים יקבלו ריביות טובות יותר מלקוחות בעלי אחוז מימון נמוך יותר ועם פרמטרים פיננסים טובים יותר וכל זאת רק בגלל שיש ללקוחות הראשונים כושר מיקוח טוב יותר.
כושר מיקוח זה לא דבר שלומדים באוניברסיטה ובדרך כלל זה דבר נרכש עם השנים וככל שתעשו יותר עסקאות כנראה כך גם תשפרו את יכולת המיקוח שלכם.
אין ספק שללמוד לקבל ריביות טובות יותר שווה פוסט בפני עצמו, אבל הבעיה שלא תמיד יש כללי אצבע ברורים לעשות את זה (כתבתי בעבר על ניהול מו"מ מול הבנק).
לדעתי הכי חשוב לדעת לאיזה ריבית מכוונים ומשם לעשות את הטוב ביותר שאנו מסוגלים על מנת להגיע לריבית הזו. ישנה אפשרות גם לקחת ייעוץ חיצוני לשם כך, אבל גם כאן חשוב לדעת לאיזה ריבית אנו מכוונים ולבקש מאיש המקצוע מה יוגדר כהצלחה ומה יוגדר ככישלון (לא לשכוח שאם בחרתם לחת איש מקצוע אז הדבר החשוב ביותר לדעתי לפני הריביות זה התמהיל אבל על זה נדבר ביום אחר).
לסיכום,
ריבית המשכנתא היא החלק היותר חשוב במשכנתא שלכם (אחרי התמהיל לדעתי), ולכן יש להתייחס אליה בכובד ראש וברצינות רבה, תנסו לראות איפה אתם נמצאים בציר הריביות ותנסו למצוא את הדרך הנכונה ביותר להגיע לריבית הכי טובה שאתם יכולים.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
נ.ב 2: בהזדמנות זו אני רוצה לאחל שנה טובה וחג שמח לכל קוראי הבלוג, בני משפחותיהם וכל עם ישראל!
כל פעם מחדש אני מודה על הבלוג המושלם שלך. תודה רבה וחג שמח, אתה עושה עבודה נפלאה ומאוד חשובה.
תודה על הפרגון מאור
כרגיל, מעולה.
כל יום חמישי דבר חוכמה.
תודה רבה…
תודה על הפרגון מקסים
שלום משכנתאמן,
אני מתלבט בן שתי הצעות. ראשית אציין כי שווי הנכס 1,960,000 וכי אחוז המימון 45% (882,000). כל המסלולים לפי שפיצר. החזר חודשי דומה בשני המסלולים.
הצעה 1
ריבית קבועה- צמודה, 15 שנים, 82,000 ש"ח, 2.75%.
פריים, 30 שנים, 290,000 ש"ח, 1.3%.
ריבית קבועה לא צמודה, 16 שנים, 295,000 ש"ח, 4.18%.
משתנה כל 5 שנים, 30 שנים, 215,000 ש"ח, 4.28%.
הצעה 2 (מחוייב להעביר משכורת כדי לקבל הנחה בריבית הקבועה)
ריבית קבועה- צמודה, 15 שנים, 100,000 ש"ח, 2.75%.
פריים, 30 שנים, 290,000 ש"ח, 1.2%.
ריבית קבועה לא צמודה, 16 שנים, 279,000 ש"ח, 4.15%.
משתנה כל 5 שנים, 30 שנים, 213,000 ש"ח, 4.4%.
תודה,
שלום וברכה
תכניס את הנתונים למחשבון ותבחר אופציה הזולה יותר
בהצלחה
טעות הקלדה. 2 שורות לפני הסיכום. "לקחת איש מקצוע"
היי,
קיבלתי הצעה למשכנתא:
סכום – 380K
114K (שלושים אחוז) – פריים מינוס 0.7 ל-23 שנה
266K (שבעים אחוז) – קל"צ בריבית של 3.4 ל-11 שנה
החזר חודשי של 2876 ש"ח
בנוסף, אני מקבל מהבנק תשלום ראשון של המשכנתא על חשבונם.
האם ההצעה שקיבלתי היא טובה?
תודה
שלום סער,
נראה בסדר
בהצלחה
באיזה בנק קיבלת?
לפי אחוז המימון שלך הריביות ממש גבוהות בעיקר בפריים ובקלצ. יש מקום למיקוח וכמובן לקבל הצעות מבנקים נוספים.
אהלן,
רציתי לשמוע את דעתך בעניין התמהיל הבא:
דירה ממחיר מטרה (שווי מוערך 1,450,000) עלות: 1,200,000 משכנתא על 820,000 ( כ 60% משווי מוערך).
33% פריים – ל 30 שנה
10% קבועה צמודה (זכאות) – ל 30 שנה
24% משתנה כל 5 צמודה – 25 שנה
33% קלצ. – 14 שנה
תודה רבה
שלום יוסי,
על פניו נראה בסיסי וסביר,
לא הייתי מגדיל קל"צ כי נראה לי שתמכור את הדירה הנ"ל בתוך 7-10 שנים (תקן אותי אם אני טועה)
בהצלחה
שכחתי להזכיר שאני מוגבל להחזר של 4,000 חודשי.
האם כדאי לי להגדיל את הקלצ על חשבון המשתנה כל 5 ? זה ייתן ביטחון גדול יותר אבל יאלץ כנראה לעלות ל20 שנה וייקר את הריבית.
תודה
ערב טוב אני מתלבט בין משכנתא של 660 אלף מתוכה בוליט 180 אלף. מחזיר אחרי מכירת דירה . יש לי עוד 180 מהלוואה ישנה אבל תגר כי היא מסתיימת עוד 7 שנים . לעומת לקחת הלוואה עם ריבית קבועה צמודה 3.67 פריים 1.2 ומשתנה לא צמודה 4.82. סכום 780 מסגרת משתמש רק ב600 בהתחלהה
שלום שלומי,
אני מתנצל אבל לא הבנתי את השאלה
תנסה לנסח אותה מחדש
תודה וסליחה
שלום ומועדים לשמחה,
קודם כל רציתי להודות על האתר הכל כך מקצועי. הוא אכן עושה סדר בדברים.
אני עומדת בפני רכישת בית חדש כשערך המשכנתה יעמוד על 15% מערך הבית. 85% מגיע מממון שלי ממכירת בית אחר שהיה ברשותי…..הנני גרושה, מצבי הכלכלי טוב, ומשכורתי גבוהה (מעל12 אלף שקלים בחודש) והבן הקטן שלי אחרי צבא….מה ההשפעה של העניין האישי על גובה אחוזי הריבית. ואם אני נמצאת במערכת יחסים האם הדבר משפיע?
שלום דני,
1. לפי אחוזי המימון הנמוכים והמשכורת היפה, אני מניח שהריביות יהיו סבירות/טובות
2. מערכת יחסים יכולה להשפיע אם החשבון בנק משותף, במידה ולא אז לא הייתי מערב את הבנק יותר מדי בנושא הזה
בהצלחה
שלום משכנתא מן!
אני מתכננת לקחת משכנתא ורציתי לשאול לדעתך בנוגע לרעיון הבא: הגדלת אחוז הפריים על ידי לקיחת משכנתא גבוהה מן הנדרש וסילוק אחת הריביות הגבוהות לאחר כשבוע מלקיחת המשכנתא.
להלן הנתונים:
דירה בתל-אביב בסך של 2,250,000.
הכנסה חודשית של 15,000 כאשר ההחזר החודשי הרצוי הוא בין 3500 ל- 4000 ש"ח.
המשכנתא הרצויה: כ- 500,000.
חשבתי על התמהיל הבא ואשמח לדעתך (את הריביות קיבלתי מבנק הפועלים):
משכנתא של 700,000 ש"ח.
230,000 ש"ח – פריים (1.6%) ל- 16 שנה – החזר חודשי: 1,358.58 – סה"כ החזר: 260,847.36
230,000 ש"ח – משתנה כל חמש שנים צמודה (3.26%) ל- 15 שנה – החזר חודשי: 1,617.26
240,000 ש"ח – קבועה לא צמודה (3.30%) ל- 15 שנה – החזר חודשי: 2350.84 – סה"כ החזר: 282,100.80
חשבתי להחזיר לאחר כשבוע את המשתנה צמודה (לספוג את הקנס במידה ויהיה – למיטב הבנתי אם הריבית עולה אין קנס ורק אם היא יורדת קיים הקנס. השאלה היא מה קורה כשהריבית לא משתנה?)
בכך אשאר עם משכנתא של 470,000 בתנאים של פריים ושל קבועה לא צמודה עם החזר חודשי של 3709.42 ש"ח.
לפי חישוב גס המשכנתא תעלה כ- 73,000 (לזה מתווסף הקנס, אם יהיה, על פירעון הצמודה משתנה).
זה מצריך ממני מעקב אחר הפריים אך במידה והוא יגיע לאיזור 3.5% אוכל להחליף מסלול ללא עלות, למסלול האטרקטיבי ביותר באותה העת (כמיטב הבנתי, חדשה מאוד בנושא זה..).
השאלה אם זה משהו שהיית ממליץ עליו והאם אתה יכול להזהיר מפני סיכונים אפשריים שמחוסר ידע אני לא מעלה על הדעת?
**שאלה הנגזרת מהרעיון היא לכוון למשכנתא של 1,350,000 מיליון (מותר לי עד 60% מערך הנכס מאחר ומדובר במושע):
450,000 פריים
450,000 משתנה
450,000 קבועה לא צמודה
ולאחר קבלת המשכנתא לפרוע את הריבית המשתנה ואת הקבועה לא צמודה (או לפרוע את המשתנה וחלק מהקבועה לא צמודה?). בכך להישאר עם משכנתא של כ- 450,000 בריבית פריים בלבד.
האם היית ממליץ?
תודה על זמנך היקר וחג שמח!
שלום שירה,
1. הגדלת הפריים נראית משתלמת על הנייר כל עוד הפריים עלא עולה.
את צריכה למצוא את נקודת האיזון של הריבית ולראות איפה היא כבר הופכת להיות פחו משתלמת
2. תבדקי שאת יכולה לעמוד בהחר גם שהפריים עולה
3. כשהפריים יעלה כל הריביות יהיו מאוד גבוהות וכבר לא יהיה משהו אטרקטיבי
4. אם הריבית לא משתנה אין עמלת יציאה
בהצלחה
ערב טוב
קיבלנו הצעה למשכנתא
הנכס 1500000 הון עצמי 825000 הצעה שהוגשה עי הבנק על סכום של 675000
200 אלף שח ל12 שנה משתנה קבועה לא צמודה בריבית של 4.3
200 אלף שח ל25 שנה קבועה לא צמודה ב4.25
275 אלף ל25 שנה בריבית פריים של 0.25
החזר של 4050 ל12 שנה
לאחר 12 שנה 2200 שח ל15 שנה
איך התמהיל האם כדי לשנות משהו?
והבנתי שאני במדרגה הנמוכה כי אני לוקחת 45 אחוז מימון האם זה מתבטא בתמהיל זה או שיש ניתן לשנות הרבה יותר בריביות תודה
שלום שרונה,
נראה סביר פחות או יותר
בהצלחה
היי משכנתאמן,
בלוג פשוט מצויין, חבל לי שקראתי את מרבית הפוסטים רק אחרי שנחתם החוזה וכבר לקחתי משכנתא..
השאלה שלי שלי היא בנוגע למיחזור המשכנתא:
לקחתי משכנתא של 792,000₪ המהווים 60% מימון בתמהיל הבא:
367,000₪ קלצ ל15 בריבית 3.5%
237,600₪ פריים 0.7- ל25 שנה
187,400₪ משתנה לא צמודה כל 5 שנים ל25שנה בריבית 3.4%.
ההחזר החודשי כ4,500₪
התיכנון הוא לפרוע את המשתנה בעוד 5 שנים עם שיחרור קרנות השתלמות במידה ואכן הריבית תעלה.
מה שמפריע לי הוא שמכיוון שכל המשכנתא משולמת בשפיצר, ואין אפשרות לקרן שווה בבנק הפועלים, יוצא שאם ארצה לפרוע מוקדם חלקים מהמשכנתא ב5-10 שנים הקרובות – כבר שילמתי את החלק הארי של הריביות, ויש לי תיכנון לפירעון מוקדם שכזה.
השאלה היא איך ניתן להשיג אפקט של קרן שווה באמצעות מיחזור משכנתא שמוחזרת בשפיצר? אני מוכן להגדיל את ההחזר החודשי בעוד 700₪ בערך, אם משמעות הדבר שאראה מדי חודש את הקרן נאכלת באותו סכום. האם הבנק בכל מקרה ידאג שאשלם את הריביות המקוריות גם אם אמחזר?
מצפה לתשובתך.
מאור
מאור שלום,
תחסוך את הכסף בצד וכל חצי שנה / שנה תסלק עם החיסכון חלק מהמשכנתא
בהצלחה
מאור ניראה לי שאם תיבדוק לוח סילוקין
קבועה לא צמודה – היא כמו קרן שווה כאשר אתה לוקח ל16 שנים ומטה
שלום
בכוונותינו לקחת משכנתה בגובה 870,000 ש״ח עבור בניית בית פרטי שערכו על פי השמאי 1,950,000.
בבנק טפחות הציעו לנו:
240,000 ש״ח בריבית משתנה צמודה כל 5 שנים ל-20 שנים בריבית 3.58%
70,000 ש״ח בריבית פריים (1.6%) ל-20 שנים.
560,000 ש״ח קל״צ ל-20 שנים בריבית 4.25%.
מה דעתך?
חייב לציין שהשתמשתי במחשבון שלך וגיליתי שאם אבקש מהבנק לשנות כך שבכל מסלול יהיה 290,000 ש״ח
ולשנות את ההחזר:
ריבית פריים ל 25 שנים
משתנה צמודה כל 5 ל 20 שנים.
קל״צ ל 15 שנים.
מה דעתך על ההצעה הזאת?
תודה
רוני
שלום רוני,
אין לך כמעט כסף בפריים והייתי ממליץ להעלות את הסכום בפריים לשליש
בהצלחה
האם ייתכן הבדל בגובה ריבית משכנתא שתינתן בין סניפים שונים של אותו בנק?
אם כן, האם יש עדיפות לסניף בו מתנהל החשבון?
שלום אסף,
1. כן, יש מצב לריביות שונות בין הסניפים בגלל תחרות ביניהם ויעדים שונים
2. כן, הייתי ניגש לסניף בו מתנהל החשבון
בהצלחה
שלום
אנו מתעניינים בפרויקט תמ"א 38/1 ברכישת דירה חדשה שנבנית על בניין קיים שעובר חיזוק.
לפרויקט זה אין בנק מלווה אלא חברת ביטוח מבטחת על פי חוק המכר.
האם הבנק יגבה מאיתנו ריביות יותר גבוהות במשכנתא?
כלומר האם הבנק מתמחר באופן שונה ריביות על משכנתא כשמדובר בתמ"א וכשיש חברה מבטחת ולא בנק מלווה?
שלום עומרי,
בדרך כלל לא,
חברת ביטוח זה די דומה לבנק מלווה ולא נראה לי שהריביות אמורות להיות גבוהות יותר
בהצלחה
שלום רב,
תודה על העידכונים השוטפים ועל הבלוג המופלא !!!
יש לי שאלה בנוגע להצעה שקיבלתי מהבנק.
זו דירה שנייה (להשקעה) וכרגע נלקחת הלוואה אחת מתוך שתיים. ההלוואה הזו היא בעבור הנכס הנרכש (החדש), הלוואה נוספת תלקח בהמשך (כנגד שיעבוד דירתי הראשונה — נותרה משכנתא מינימלית).
מחיר דירה : 955,000
סכום הלוואה: 429,000 (45%).
התמהיל והריביות שהוצעו:
150,000 שקל — קבועה צמודה 3.7% ל 20 שנה.
129,000 שקל — פריים – 0.2% ל 25 שנה (1.4%).
150,000 שקל — משתנה אג"ח לא צמודה 4.65% ל 20 שנה.
השאלות:
מחד אני יודע שהריביות עלו ומוסיפות לעלות אך, מאידך לא משוכנע שהצעה זו אטרקטיבית דיה…
האם לדעתך צמודה עדיפה על קל"צ במקרה זה (הוצעה בסביבות 5%), יש לציין להערכתי הדי מבוססת
בעוד כ 5 שנים אוכל להחזיר 200,000 שקל או אף יותר.
האם 3.7% היא ריבית גבוהה או שניתן להשיג טוב יותר?
מה מבחינת שאר האפיקים, האם החלוקה טובה? האם היית משנה משהו?
תודה רבה על עזרתך.
שלום רונן,
נראה סביר, לא הייתי משנה לקל"צ ב- 5%
בהצלחה
בהמשך לתגובה,
שכחתי לציין כי מדובר ב25 שנה בשלושת המסלולים.
האם אפשר לתת הערכה מה יהיה הקפיצה בגובה הריבית הממוצעת כאשר עולים מדרגת אחוז מימון, היינו נניח בין 44% ל46% מימון? נתון (אפילו הערכה גסה) זה יועיל מאד לקבל החלטות.
שלום נדב,
בערך 0.2-0.3
בהצלחה
הי,
אנחנו רוצים לבחון אפשרות למיחזור משכנתא.
בזמנו נטלו משכנתא לבנית ההבית ולכן נטלנו חלק לטובת רכישת המגרש וחלק לבניה.
עשינו 2 טעויות עיקריות לטעמי דאז:
א. חששנו שנצטרך מימון גבוה אז לקחנו מסגרת מימון גבוהה מאוד (כמיליון) למרות שבפועל ניצלנו פחות מחצי.. הריביות שקיבלנו מניחה היו גבוות ממה שיכולנו לקבל כי הן בהתאם למסגרת
ב. הלכנו על קל"צ בלבד כי היה נראה לנו אטרקטיבי ולא ניצלנו זכותנו ל30% פריים.
ועכשיו לסכומים:
271,728 נלקחו ל-10 שנים בקל"צ:
יתרה לסילוק 210,907 עד 11/2025בקל"צ 2.74% מתואמת 2.77%
185,000 ש"ח נלקחו גם כן ל-10 שנים בקל"צ
154,748 ש"ח יתרה לסילוק עד 7/2026 בקל"צ 2.53% מתואמת 2.56%
האם נוכל לקחת פריים? נרצה לבחון תמהיל של פריים +קל"צ.
כיצד מחשבים מה הפריים שהוא קו התפר- ז"א שממנו מטה כדאי לנו למחזר?
האם במיחזור כל בנק לוקח את הסכום הכולל שנותר לפרעון (365,000 לערך) לתקופה שנותרה (7 שנים) ואומר כמה ייתן פריים על 30% מהסכום ועל היתרה כמה קל"צ?
האם לאור הקל"צ הגבוה יותר אנחנו בעצם לא נקבל הצעה טובה יותר מבנק אחר והמיחזור בעצם אפשרי רק בבנק ממנו נטלנו המשכנתא?
תודה רבה רבה מראש!
שלום עינב,
1. תוכלו לקחת 33% בפריים מהסכום שנותר במשכנתא
2. למעט בבנק שלך – אין קשר לריביות הקיימות שלך, בבנק שלך תוכלי להשאיר חלק בקל"צ וחלק להעביר בפריים
בהצלחה