רק לפני 3 שבועות כתבתי כאן בבלוג שהגיע הזמן ל"חגיגת סוף השנה" בריביות המשכנתא – ובכך התכוונתי לבנקים שרוצים לשפר את הביצועים הכספיים שלהם ולכן מוכנים לגלות יותר גמישות בריבית וכך הלקוחות יכולות לזכות בריבית עדיפה מאשר בשאר ימי השנה.
ובאמת הייתה מגמה של ירידת ריבית (לא רק בגלל סוף השנה, אלא נגיע להסבר בהמשך) והתחלנו לראות ריביות זולות יותר מהחודשים האחרונים, אבל פתאום במשך שבוע אנו מגלים שהריביות רק עולות ועולות, דבר שדי מנוגד לאווירה בימים אלו.
אז מה קרה פה ולמה הריבית עולה? האם זה צפוי להימשך? ואיך זה קשור למחירי האג"ח של ממשלת ישראל? כל זאת ועוד בפסוט הבא
למה הריבית עלתה?
במהלך חודש מאי השנה נוכחנו לדעת שהריבית עלתה באגרסיביות וזה די הפתיע אותנו כי הפריים והריבית במשק לא עלו – מהבנקים נמסר כי עלות הגיוס שלהם עלתה ולכן הם נאלצים למכור יותר ביוקר.
עלות הגיוס זה לא מונח פשוט, והבעיה הכי גדולה היא שלא ניתן למצוא את המספר המדויק שלו באף מקום. יתרה מזו לכל בנק יש עלות גיוס שונה, אבל מה שכן ניתן לומר כי אחד הדברים המשפיעים ביותר על עלות הגיוס הוא מחירי האג"ח של ממשלת ישראל.
את ההסבר הנרחב למה זה קורה, יהיה מאוד קשה לספק בפוסט כזה קצר, אבל אני בכל מקרה אנסה לתמצת את העניין למספר משפטים קצרים:
- מדינת ישראל מגייסת הלוואות מהציבור באמצעות אג"חים (שהן בעצם הלוואות לטווח ארוך) ומבטיחה למי שקונה אותן ריבית מסוימת
- גם הבנקים מגייסים את כספם באמצעות אג"חים (לא רק בעזרתם, אבל בעיקר)
- אדם בעל חשיבה כלכלית יעדיף להלוות למדינה כסף מאשר לבנק, כל עוד מציעים לו את אותה הריבית (לדוגמא 2%), כי למדינה יותר בטוח להלוות כסף מאשר לבנק פרטי שיכול תיאורטית לפשוט מחר את הרגל.
לכן, נקודת המוצא שהבנק חייב להציע לרוכשי האג"ח שלו ריבית יותר גבוהה ממה שמציעה לו מדינת ישראל, על מנת שיבחר להלוות לבנק ולא למדינה (בריבית 2.5% לדוג', נוכל לקחת את הסיכון בהלוואה לבנק ולא למדינה). - עכשיו החלק הקשה:
ברגע שמחיר האג"ח יורד, זה אומר שהתשואה על האג"ח עולה.
כי אם מישהו קנה לפני שנה אג"ח במחיר של 100 אג' עם תשואה שנתית של 2%, משמע שיש לו תשואה של 2% לשנה.
אבל אם המחיר ירד וכרגע מוכרים את אותו האג"ח במחיר של 90 אג' (ועדיין מובטחת ריבית שנתית של 2% מתוך 100 אג' – שזהו המחיר המקורי של הנייר), משמע שמי שיקנה את האג"ח בשוק יקבל גם תשואה שנתית של 2% גם עוד 10 אג' בסוף הדרך, דבר שישפר משמעותית את התשואה שלו לאורך התקופה. - במידה ולא הבנתם את פסקה 4 ואני מניח שחלק מכם לא הבינו אותה, כי זה קצת קשה להבין על רגל אחת. אז עדיף שתלמדו כלל פשוט מאוד:
– ברגע שמחיר האג"ח יורד אז התשואה עולה
– ברגע שהתשואה עולה, זה אומר שבהנפקה הבאה של האג"ח הבנק יצטרך להציע ריבית יותר גבוהה למי שיהיה מוכן להלוות לו כסף (מכיוון שיש כרגע בשוק אלטרנטיבה שהפכה להיות אטרקטיבית יותר)
– וזו בדיוק הסיבה לכך שריבית המשכנתא תעלה
נחזור על הסעיף בשביל הסדר הטוב
ברגע שמחיר האג"ח יורד יש לאנשים אלטרנטיבה טובה לקבל תשואה טובה ואם הבנק רוצה עדיין ללוות כסף מאנשים (והוא תמיד רוצה) הוא יצטרך להציע להם ריבית גבוהה יותר. ואם הבנק משלם למלווים שלו יותר כסף, אז בוודאי שהוא ידרוש מכם יותר כסף.
בוא ניתן דוגמא (יש לזכור היא לא משקפת את כל מחירי האג"חים אלא רק דוג' בודדת) –
מצ"ב צילום מסך מאתר ביזפורטל, שמספר את סיפורו של אג"ח מדינת ישראל בריבית קבועה לא צמודה (כלומר, אג"ח שמבטיח למי שקונה אותו ריבית קבועה ללא הצמדה למדד), כמו כן האג"ח הוא לתקופה של 27 שנה ואמור להיפדות על ידי הלווה (המדינה בעניין הזה) בעוד 27 שנה.
שימו לב לעליות ולירידות שלו ואם תעקבו אחר התאריכים תוכלו לראות שלפני שנה מחיר האג"ח עלה משמעותית עד חודש אפריל / מאי ולכל אורך הדרך הזו השוק נהנה מריביות נמוכות, מצד שני בחודש מאי האג"ח ירד משמעותית ולכן ראינו עליה משמעותית בריביות הקל"צ.
לאחר תקופה מסוימת (לפני חודשיים – שלושה) האג"ח שוב עלה ולכן זכינו שוב בריביות קל"צ נמוכות ובחודש האחרון הוא ירד שוב, וזוהי בעצם התקופה הנוכחית שבה אנו מבחינים בריביות קל"צ שממשיכות לעלות.
אבל למה תקופת סוף השנה לא גורמת לריביות להמשיך לרדת?
צריך לזכור שעם כל הכבוד לתקופה בשנה ולצורך של הבנקים להציג דוחות טובים, הם גם צריכים להיות רווחיים אחרי הכל וברגע שלהם עולה יותר יקר לקנות את הכסף שלהם, אז אין הרבה דברים שימנעו מהריביות לעלות (גם לא תקופת סוף השנה).
לסיכום,
כמו בשנה האחרונה אנו חווים הרבה עליות וירידות של הריביות למשכנתא ללא קשר ישיר לפריים (שנשאר יציב כמעט כל השנה) אלא בעיקר בשל עלות הגיוס של הבנקים שעולה ויורדת לחלופין וזה קורה בעיקר (לא רק, אבל בעיקר) בשל מחירי האג"חים הממשלתיים.
כמו שאמרתי אתם לא חייבים לזכור שום דבר בעל פה, אלא רק לזכור שהשוק הזה תנודתי ותמיד ייתכנו עליות וירידות של שערי הריביות, גם אם אנחנו בתקופה יחסית טובה של סוף השנה.
שלום
אם כך, תוכל בבקשה לרשום מהן הריביות המומלצות ללוקחי משכנתאות של 30 שנה, כשהמשכנתא היא מעל למיליון ש"ח?
(קל"צ, פריים, קבועה וכו')
תודה מראש
שלום איילת,
טווחי ריביות ניתן למצוא במחשבון המשכנתא באתר (הטווחים נשארו בגדול דומים)
בהצלחה
האם ידוע לך שהיתה בשבוע האחרון עליית ריבית בכל הבנקים?
שלום יוסי,
אכן כן – וכתבתי על כך בשבוע שעבר
זה היה צפוי, הריבית בארה"ב בדרך למעלה וטוב שכך והריבית בארץ היא הנגזרת שלה ולכן היתי די מאוכזב מהפוסט הקודם שלך שהיה תקף לשבוע.
שלום אורן,
לצערי היו שינויים נוספים שהובילו לעליה
פוסט מסורבל מדי שמיועד לכלכלנים או רואי חשבון.
יותר מדי מספרים וחישובים.
פרשתי באמצע.
בוקר טוב!
האם עליית ריבית המשכנתא מורידה עלויות עמלות פרעון? או שלא לפי ריבית זו מחשבים את ההיוון. זה אומר שכעת משתלם יותר לפרוע את הקל"צ?
והאם היית ממליץ לפרוע את הקל"צ כולו מבלי למחזר מסלולים אחרים (פריים ומשתנה כל 5) כך שמשך זמן ההחזר לא ישתנה אלא רק ההחזר החודשי?
תודה
דנה
שלום דנה,
עליית ריבית יכולה להוריד את עמלות הפרעון אך יכולה גם להפוך את תהליך המחזור לפחות אטרקטיבי
עמלת ההיוון מחושבת לפי ריביות ממוצעות
בנוגע לפרעון הקלצ, קשה לי לענות בלי להכיר את כל הפרטים
בהצלחה
הםא יש טעות במשפט הזה ?
"האג"ח הוא לתקופה של 27 שנה ואמור להיפדות על ידי הלווה (המדינה בעניין הזה) בעוד 27 שנה"
אני חושב שבמקום "להיפדות" אמור להיות "להפרע".
שלום מנחם,
אין טעות, באג"ח המונח הוא פדיון
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
יש לי שאלה: היום היינו בבנק על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא. נאמר לנו במפורש כי התשלום הראשון על חשבון המשכנתא חייב לכלול את כל הכספים במסלול קבועה לא צמודה.
התשלום שלי למוכר שעבורו אני צריך את המשכנתא הוא משמעותית פחות מכמות הכסף שביקשתי במסלולן של קבועה לא צמודה. במקרה הזה הבנקאי אמר שצריך להקטין את החלק בתמהיל של הקבועה הלא צמודה או לתת למוכר תשלום מוגדל שיהיה שווה לכל הכסף בקבועה הלא צמודה(שזה בעצם אומר להקדים תשלום).
שתי האופציות אפשריות מבחינתי אך הן הרבה פחות מועדפות.
השאלה היא האם זו מדיניות של כל הבנקים ומה עושים במקרים כאלה או שמדובר במדיניות של בנק/סניף ספציפי.
תודה מראש
אם עדיין אפשר, תוכל לפצל את חלק הקל"צ לכמה חלקים ע"י שינוי של כמה חודשים בין חלק לחלק.
היי,
לא כל כך הבנתי. תוכל בבקשה לפרט?
הרי אתה מחוייב לקחת את חלק הקל"צ בבת אחת אבל לא את כל החלקים של הקל"צ לכן אם תפצל אותו (למשל, אם תדרוש מהבנק חלוקה ל 20 שנה ול 20.5 או 20.2 שנה ) זה לכאורה יפתור את זה, לא?
שלום מקס,
רוב הבנקים עובדים באותה השיטה,
ישנם בנקים שמאפשרים לקחת חלק מהקל"צ ואת החלק האחר להצמיד לנוסחה מסוימת (אני חושב אבל לא בטוח שבנק פועלים עובד כך)
בהצלחה
ראשית תודה על ההסבר, אין עליך..
1. אנשים שאינם בתחום (כמוני למשל..) טועים לחשוב שהאג"ח יורד ,הכוונה התשואה של האג"ח לקונה יורדת. ואתה עזרת לי להבין את הטעות.
2. יוצא שתמיד מחיר האג"ח הוא משפיע עיקרי, וא"כ אין סיבה להניח שריביות בשפל ממנו אין יותר לאן לרדת, אא"כ נניח שהאג"ח בשפל שממנו אין יותר לאן לרדת. לא?
3. שאלה, לכאורה אם בנק ישראל מלווה לבנקים ב0.1 למה הם צריכים לגייס גם מהאנשים? יש הגבלה?
4. איך ההסבר הזה מסתדר עם מה שכתבת בפוסט :
ריביות סוף שנה שוב כאן וגם הקל"צ מראה מגמת ירידה!
להלן הציטוט :
בקיצור ולעניין, על מנת לפשט את הנושא אני אגיד כך:
ככל שהריביות של האג"חים (הן של המדינה והן של חברות ציבוריות) ירדו ויהיו נמוכות כך הריביות של הקל"צ לצורך העניין ילכו וירדו.
מכיוון שאם הבנק מגייס כסף יותר בזול אז גם הוא מוכן להלוות אותו הלאה יותר בזול.
תודה מראש.
שלום משי,
1. אני שמח
2. האג"ח גם משפיע אבל לא רק
3. הבנקים לא מגייסים מבנק ישראל
4. טעות שלי בניסוח – ככל שהתשואה ההתחלתית (ולא באמצע) תהיה נמוכה יותר כך הריביות שנשלם יהיו נמוכות יותר
תודה על התגובה המעניינת ובהצלחה
לגבי מה שכתבת שהבנקים לא מגייסים מבנק ישראל , אז למי בנק ישראל כן מלווה בריבית פריים, ומה המשמעות שהפריים עומד על מחיר מסויים ?
שלום משי,
הפריים הוא פשוט ריבית השוק שסביבה נעשות העסקאות
בהצלחה
אשמח לדעתך על התמהיל
עלות הבית2200000 ,משכנתא 1200000
הכנסה 26
קלצ 292 15 שנה 3.26
לא צמוד משתנה כל 5 400 25 שנה 2.89
פריים 0.8 400 30 שנה
צמוד בריבית קבוע 108 10 שנה 0.78
החזר חודשי 6125
שלום עמוס,
נראה בסדר
בהצלחה
משי – הערה לסעיף 3
בנק ישראל לא מלווה כסף לבנקים. תפקידו של בנק ישראל לשמור על היציבות במשק (ע"י העלאה והורדה של הריבית) ולא להלוות כספים. הבנקים מלווים כסף בריבית מסויימת מאנשים שחוסכים כסף בתוכניות חיסכון שונות ומלווים את הכסף הזה לאנשים אחרים בריבית יותר גבוהה ממה שהם משלמים לחוסכים. הבנק הוא בעצם מתווך שמרוויח מפעולת התיווך הזו. 0.1 שהזכרת זו ריבית בנק ישראל אבל אף אחד לא ילווה לך כסף בריבית כזו. ריבית בנק ישראל מהווה ריבית בסיס וממנה נגזרת ריבית הפריים שהיא 1.5 פלוס ריבית בנק ישראל.
שלום רב איש יקר ותודה על האתר הנפלא
אשמח לשמוע את דעתך:
הייתי ב 2 בנקים לצורך מיחזור משכנתא וטענו בפני שלא כדאי כי הריביות עלו
ולא כדאי לי למחזר ואפילו לא רצו לתת לי הצעה…אציין שכבר מחזרתי לפני כ 3 שנים והמשכנתא התחילה אז ב 580000 ובנתיים ירדה משמעותית
המשכנתא שנותרה סהכ כ 450000 :
87000 פריים +2.35 נשארו22 שנים[החלק הזה היה הלוואה לכל מטרה]
62000 קבועה צמודה 0.69 נשארו 5 שנים
132000 קבועה צמודה 1.6 נשארו 7 שנים
93000 קבועה לא צמודה 4.3 נשארו 8 שנים
74000 פריים-0.8 נשארו 17 שנים
אשמח לדעתך ותודה ענקית רפאל
שלום רפאל,
למעט הקל"צ גם אני לא חושב שצריך מחזור
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
קודם כל, תודה רבה על המאמרים שאתה מפרסם. הכל כתוב בצורה מאוד ברורה שעושה את עניין לקיחת המשכנתא לקצת יותר ברור לזוגות הצעירים.
אשמח אם תוכל לחוות את דעתך על התמהיל והריביות שקיבלנו. אני ואשתי גרים בשכירות ואנו מעוניינים במשכנתא בגובה 1.1 מיליון ש"ח. כרגע אנחנו גרים עדיין בשכירות והכניסה לדירה תהיה רק בעוד כשנתיים וחצי. מסיבה זו לקחנו גרייס על חלק מהמשכנתא. אשמח אם תוכל לחוות את דעתך על התמהיל והריביות:
פריים: 330,000 ש"ח ל30 שנה ב0.8%
לא צמודה משתנה כל 5 שנים: 370,000 ש"ח ל30 שנה ב2.26% עם גרייס לשנתיים
קבועה לא צמודה: 400,000 ש"ח ל25 שנה ב3.96%
נראה טוב לדעתך או שיש מה לשפר?
תודה,
עופר
עופר שלום,
נראה סביר
בהצלחה
היי, שאלה…
הוצע לנו קל"צ בריבית 3.55% ל 18 שנה על 700k.
המהווים כשני שליש מהמשכנתא.
שליש נוסף פריים מינוס 0.8%.
מה דעתך?
תודה.
שלום חגי,
נראה בסדר
בהצלחה
היי,
יש לי שאלה מעניינת מאוד לגבי פרעון מוקדם:
לפי הבנתי מקריאה בפוסטים הנהדרים שלך ,הרי שהבנק יקח ממך
ריבית עמלה,רק אם הריבית שיש במשק באותו נקודת זמן,היא יותר נמוכה
מהריבית שיש על ההלוואה….
שאלתי:-האם הבנק בודק את הריבית שיש על ההלוואה, ספציפית ,נקודתית
או שהוא גם מסתכל מה קיבלת המסלולים האחרים של המשכנתא
לדוגמא לצורך העניין: אם קיבלתי הוזלה של 0.5 אחוז בקל"צ ,תמורת העלאה של אחוז דומה בפריים…
אם הבנק לא בודק-הרי שיש סיכוי יותר מסביר שכשארצה להחזיר חלק מההלואה ממסלול הק"לצ לא אצטרך לשלם עמלות משום שכשקיבלתי את ההלואה, קיבלתי אותה במחיר נמוך ביחס למחיר השוק,(בגלל שהוזזתי את הריבית לפריים)
ולכן אם הריבית לא תרד ירידה דרסטית,
אזי יהא לי סוג של "ביטוח" מוגבל אומנם, שאוכל לפרוע מהמסלול עם הריבית הגבוהה (הקל"צ)
(אמנם הדעת נותנת שאם הבנק מתייחס למסלולים האחרים כשהוא נותן
את המשכנתא,-הוא גם כן מתייחס לכך כאשר הוא מקבל בחזרה ,
אבל החלטתי לשאול בכל זאת…)
סליחה על האריכות ,מקווה שהשאלה מובנת .
אתה עושה עבודת קודש…
תודה רבה רבה
רפי
שלום רפי
הבנק לא יכול להחליט למה הוא מתייחס בעמלת פירעון מוקדם,
מפני שעמלה זו, והנוסחה לחישובה, קבועות בצו הבנקאות.
לכן כל מסלול מחושב כהלוואה נפרדת.
היי, אברהם
אוקי ,אם ככה לפי דבריך, יוצא דבר מעניין
שאמנם כשהבנק נותן את ההלוואה הוא מתחשבן עם המסלולים האחרים,
אבל כשהוא מקבל בחזרה,הוא מתייחס באופן נפרד.
ולדעתי זה מעולה מהסיבות שנקבתי לעיל…
(יש אמנם מינוס אחד בחישוב שלי והוא-שאם אני משער שהריבית תעלה
אזי יכול להיות שהיא תעלה ברמה כזאת שאוכל לפרוע מהקל"צ אפילו בלי
לעשות את "המשחק" הזה ואז להשאיר את הפריים נמוך…ולהרויח…
כמו שאמרתי זה סוג של "ביטוח" מסויים)
ממש תודה רבה
רפי
שלום משכנתאמן יקר,
ארצה להתייעץ איתך לגבי התהיל דלהלן על 850,000:
1. 280000 P-0.85 ל-30 שנה
2. קבועה לא צמודה 290,000 ל- 10 שניים 2.6%
3. 140,000 משתנה כל 5 שנים לא צמודה 2.9% ל-30 שנה
4. משתנה כל 5 שנים צמודה ל-30 שנה 1.9%
סה"כ החזר חודשי 4700 ש"ח.
מצפה לתשובתך, בתודה מראש,
שי
שלום שי,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אשמח לחוות דעתך.
מחיר הדירה: 960,000גובה המשכנתא: 671,000
ההצעות שקיבלנו:
223,000,פריים: מינוס 0.75 ל- 25 שנה
158,000משתנה: 2.58% ל-25 שנה
290,000קלצ: 4.11% ל-25 שנה
ועלות פתיחת התיק: 1800 שקל.
האם לדעתךזהו מסלול טוב? אם לא מה המלצותיך למיקוח מול הבנקים?
שלום עדי,
נראה סביר,
הייתי עושה שוב סקר שוק
בהצלחה
שלום
אני רוצה לומר שאני מאוד נהנה לקורא את הפוסטים.
השאלה שלי היא כזאת אני צריך משכנתא של קצת יותר ממיליון אבל לפי החוזה שלי עם הקבלן יש לי שנה להעביר לו את הכסף ואני בנתיים יכול לחסוך 4.5k בחודש האם כדאי לי לקחת עכשיו או לחכות?
שלום יקיר,
שאלה טובה,
הייתי לוקח ייעוץ מקצועי בנושא ובודק את כל האפשרויות
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
מעניין אותי לדעת האם קיימים תנאים מיוחדים לגרירת משכנתא, והאם זה תהליך שקל לביצוע ללא התנגדות מיוחדת מצד הבנקים?
כי במידה וכמעט תמיד ניתן לבצע גרירת משכנתא, למה לא בעצם לקחת את כל הסכום במשכנתא בקל"צ, ופשוט במידה וקונים דירה חדשה או משפרים דיור פשוט לגרור את אותם תנאים למשכנתא החדשה. הרי ברור לכולם שאלו תנאים שלא יחזרו על עצמם, אולי בטווח הקצר זה לא משתלם אבל אם לוקחים בחשבון את הלונג ראן ויוצאים מנקודת הנחה שמקסימום גוררים את התנאים לדירה חדשה אז זה משתלם, אשמח לתגובתך.
שלום אור,
1. בעיקרון אין בעיה לגרור משכנתא (כל עוד הדירה הבאה עומד מבחינת אחוזי מימון בהתאמה למשכנתא)
2. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שייתכן ואתם מחזירים על המשכנתא הנוכחית (בקל"צ) כ- 4000 ש"ח ותשרצו לגרור תצטרכו תוספת של 500 אלף למשכנתא שתישאר ואז תצטרכו להוסיף עוד סכום החזר חודשי וזה יהיה כבד עבורכם ולכן ככל הנראה אתם תצטרכו לפרוע את המשכנתא שתהיה לכם ולקחת חדשה בתנאי שוק חדשים
בהצלחה
שלום רב,
קיבלתי ריביות : קלצ בריבית 4.15 ל25 שנה. פריים -0.6 ל-30 שנה. הריביות בסדר או להמשיך לבדוק?
שלום אנה,
סביר אבל להמשיך לבדוק
בהצלחה
שלום רב
קיבלתי הצעה ל 800k
ברביות הבאות אשמח לדעת האם הרביות שקיבלתי טובות או אפשר להוריד עוד תודה
להלן ההצעה שקיבלתי
פריים -0.9 תקופה20 שנים
קל"צ 3.44 תקופה 19 שנה
משתנה צמודה 2.0 +מדד לתקופה של 30
תודה רבה
שלום יהודה,
נראה סביר
בהצלחה
מה צריך לעשות כדי לקבע את הריבית של הקל"צ? האם מספיק לקחת חלק ממנה והשאר יקבע עם הריבית הזאת או שהוא יקבע רק כאשר אני אמשוך אותו?
אם הבנק שלי סוגר את המשכנתא של המוכר – האם הוא יחייב אותי לסגור את כל המשכנתא של המוכר או שהוא יסכים בשלב הראשון לסגור רק חלק ממנה?
תודה על ההשקעה באתר ובתשובות!
שלום דני,
1. צריך לקחת הכל
2.בדרך כלל הוא מבקש לסגור הכל
בהצלחה
שלום רב
כתבתי לך בעבר (ולא קיבלתי תשובה)
אני מעוניין לבצע חישוב כדאיות המחזור לבד.
יש לי נוסחת חישוב החזר המשכנתא לפי לוח שפיצר (באקסל)
הבעייה מתחילה בריביות משתנות.
איך לחשב את ההחזר החודשי?
אם למשל יש לי משכנתא ל 10 שנים, לא צמודה, משתנה כל 5 שנים – איך אני מחשב את ההחזר לאחר חמש שנים? הרי הקרן השתנתה….
מה קורה אם המשכנתא צמודה למדד (נוסחה מורכבת יותר)? איך בכלל הבנקים מחשבים זאת? (גם להם צריכה להיות אותה הנוסחה….)
תודה!
טל
טל שלום,
בצד הטכני של הנוסחאות אני חלש ולא יכול לעזור לך
לגבי הקרן בעוד חמש שנים תעריך בעזרת מחשבון משכנתא על כמה היא תעמוד בעוד חמש שנים ואז תחשב אותה לפי ריבית שנראית לך שתהיה בעוד חמש שנים
מיותר לומר שהכל יהיה לפי ההערכות שלך וככל הנראה לא יתאם את המציאות
בהצלחה
דעתך על התמהיל לקראת סגירה
עלות הנכס 2164000
משכנתא 1200000
הכנסה 26000
400 בקלה ל15 שנה ב3.2
292 משתנה צמודה כל 5 ל25 שנה ב2.5
400 בפריים ל30 ב-0.75
108 בזכאות בפועלים קבוע צמודה ל10 שנים ב0.78
האם התמהיל נכון ??
האם לסגור??
שלום עמוס,
נראה סביר
בהצלחה
היי משכנתאמן,
כתבתי לך לא מזמן על תמהיל שבנינו וריביות שקיבנו מהבנק ותשובתך היתה שהתמהיל נראה סביר. המשכנו ללחוץ על הבנק ובסופו של דבר קיבלנו את ההצעה הבאה, ואשמח לקבל את התרשמותך שוב.
אני ואשתי גרים בשכירות ואנו מעוניינים במשכנתא בגובה 1.1 מיליון ש"ח. כרגע אנחנו גרים עדיין בשכירות והכניסה לדירה תהיה רק בעוד כשנתיים וחצי. מסיבה זו לקחנו גרייס על חלק מהמשכנתא. אשמח אם תוכל לחוות את דעתך על התמהיל והריביות:
1. פריים: 330,000 ש"ח ל30 שנה בפריים מינוס 0.9 (היה פריים מינוס 0.8%).
2. צמודה משתנה כל 5 שנים: 370,000 ש"ח ל30 שנה ב2.03% עם גרייס לשנתיים (פעם קודמת כתבתי "לא צמודה" בטעות והריבית היתה 2.23%).
3. קבועה לא צמודה: 400,000 ש"ח ל25 שנה ב3.9% (היה 4%).
תודה רבה,
עופר
עופר שלום,
נראה בסדר
בהצלחה
כמה אני שמחה שיש את הבךוג שלך. בדרך לבית ראשון ואני כל יום קוראת עוד ועוד ולומדת המון.
האם תוכל להסביר לי מה הכוונה במחזור משכנתא? זה עוד רחוק מאתנו כרגע כי אנחנו רק בדרך למשכנתא ראשונה אבל זהו מושג שאני קוראת שוב ושוב בבלוג ובפוסטים שאנשים כתבו לך ולא לגמרי מבינה..
תודה וחג שמח
שלום מיכל,
כתבתי מספר פוסטים בנושא של מחזור משכנתא – תתחילי מהפוסט הבא
בהצלחה
קודם כל – שאפו על הבלוג המעולה!!
עזרתך…
אחרי מספר סבבים ולחצים מכל הכיוונים ומול כמעט כל הבנקים (אני חושב שכיסיתי את כולם… אפילו בנק ירושלים…)
משכנתא בסכום של כ 1.3 מיליון
על נכס של 3.25
מאמין באופן אישי שמצב הריביות נמצא בתחתית ומפה אנחנו רק נעלה ומעדיף כרגע ״לשלם״ את השנה שנתיים הקרובות בקלצ שהוא יחסית גבוה יותר מריבית שתהיה מבוססת על פריים או מרכיב משתנה – מתוך אמונה שנקודת במוצא שלי כרגע היא טובה וברגע שהריביות יתחילו לעלות – להעביר משכנתא משתנה לקבועה נקודת המשא ומתן תהיה גבוהה יוצר מעכשיו.
כלומר אני ״אספוג״ שנה שנתיים ואשלם יותר כרגע אם אקח הכל בקלצ מתוך ראיה עתידית שלאורך זמן אשלם הרבה פחות
ולכן
100% קלצ
הכי טוב שהצלחתי להוציא אחרי מו״מ לא פשוט — 3.5% – קלצ (כל הסכום) לתקופה של 29 שנים (+שהכסף של הבנק זה לא הכסף האחרון אלה התשלום השני ושאר הסכום (פעימה שלישית ואחרונה) יהיה מהון עצמי בסוף).
1 האם ההימור על 100% הוא נכון?
2. האם ניתן לדעתך לשפר בעוד כמה פרומילים אפילו?
3. מה דעתך יהיה קצב עליית הריבית בשנתיים שלוש הקרובים ?
שלום בני,
1. אני הייתי משלב פריים ומקצר תקופות
2. לא נראה לי משהו משמעותי
3. לא יודע – מעריך שסביב האחוז אבל זו באמת לא מבוסס על שום דבר
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אחזור ואומר את שאמרתי בפוסטים אחרים אתר מעולה! אינפורמטיבי, תמציתי ובגובה העיניים.
נמצא כרגע לאחר מיצוי סבב בנקים למשכנתא בגובה של 870,000 ש"ח (75% מימון). הכנסה נטו 16,000, זוג +2.
רציתי לדעת את דעתך בנוגע למסלול הבא (יכול להיות שהריביות ישתפרו):
פריים- 287,000 ש"ח- 30 שנה – מינוס 0.8%
משתנה כל 5 צמודה (אג"ח)-113,000 ש"ח- 20 שנה – 1.92%
קל"צ-360,000 ש"ח- 20 שנים- 3.75%
קבועה צמודה-110,000ש"ח – 19 שנים- 2.3%
החזר התחלתי של 4,197.
תודה,
שלום אלעד,
נראה בסדר
בהצלחה
הי,
נאמר לי באחד מהבנקים כי הריבית אשר נותנים למשכנתא לדירה שנייה היא גבוהה יותר.
האם נכון?
תודה
שלום מירב,
לא מדויק, אלא אם כן ממשכנים גם את הדירה הקיימת ואז יש סבירות כזו
בהצלחה