נושא ריבית המשכנתאות תפס כותרות גדולות בשבועיים האחרונים בשל העליה שהחלה בריביות (כתבתי על כך לפני שבועיים) ואם הנושא הפך להיות כל כך רלוונטי אז חשבתי לכתוב עליו מספר מילים.
אני לא רוצה לדבר הפעם על הסיבות החיצוניות שבגינן הריבית משתנה (כגון: עליית / ירידת הריבית במשק וריבית הפריים, השינויים בעלויות הגיוס של הבנקים בעקבות אג"חים וכו') – על כל אלו אין לנו הרבה שליטה והם די מוכתבים מלמעלה.
אני כן רוצה להציג במספר נקודות מה קובע את הריבית האישית שלכם בהלוואה וממה היא מושפעת – כידוע לכם כל אחד מאיתנו יקבל ריבית שונה בבנק כאשר הוא יבוא לבקש משכנתא ועל כן חשוב שנדע למה זה קורה והאם אפשר לשנות את זה. כל זאת ועוד, בפוסט שלפניכם – אז מה קובע את הריבית שלכם?
אחוז המימון
ככלל ככל שאחוז המימון שלכם יהיה יותר גבוה כך הריבית שתשלמו עבור ההלוואה תהיה גבוהה יותר.
יש 2 סיבות עיקריות לכך:
א. הסיכון של הבנק – ככל שאחוז המימון (כלומר אחוז הכסף של ההלוואה שלכם מתוך עלות הדירה) יותר גבוה כך הבנק יותר מסתכן, מכיוון שלבנק יותר "קל" לממש נכס שממושכן ב-40% מימון מאשר לממש נכס שממושכן ב- 75% מימון.
ב. הוראות בנק ישראל – שקובעות שככל שאחוז המימון עולה כך הבנק נדרש להלימות הון גבוהה יותר (כלומר, הוא צריך להשאיר יותר כסף בצד למקרה של משבר בשוק הנדל"ן).
את אחוז המימון מתחלק ל- 3 קבוצות:
- עד 45% מימון – במצב זה הבנק לא נדרש לשים כסף בצד
- מ- 45% – 60% מימון – במצב זה הבנק מדרש לשים "מעט" כסף בצד
- מעל ל- 60% מימון – במצב זה הבנק נדרש לשים "הרבה" כסף בצד
הבנק לא אוהב לשים כסף בצד כי הוא לא יכול להשתמש בו ולהלוות אותו לאחרים ולכן הוא דורש מכם מעין "קנס" על זה ולכן יתמחר את הריבית שלכם יותר גבוההככל שהוא יידרש לתת יותר אחוזי מימון על המשכנתא שלכם.
טיפ:
אם אתם יכולים, השתדלו לרדת במדרגת אחוז המימון ל-60% או 45% מכיוון שזה יעזור לכם לקבל ריבית טובה יותר.
יחס ההחזר
ככל שההוצאה על המשכנתא החודשי היא נמוכה יותר מרמת ההכנסה הפנויה שלכם, כך הבנק יהיה מוכן יותר להתגמש בריבית.
כלומר, אם אתם מכניסים יחד 10 אלף בחודש ומתכוונים לשלם משכנתא בסך 4,000 ₪ בחודש, אזי יחס ההחזר שלכם עומד על 40% וזה גבוה. עומת זאת, אם אתם מתכוונים לשלם רק 2,500 ₪ אזי יחס ההחזר שלכם יעמוד על 25% וזה הרבה יותר טוב עבור הבנק.
הסיבה שהבנק אוהב את זה היא שזה פשוט הרבה יותר בטוח עבורו (גם עבורכם, אבל זה נושא לדיון אחר) וככל שהבנק מקטין את הסיכון שלו הוא מוכן לתגמל בריבית והפוך.
רמת ההכנסות שלכם
כפועל יוצא מהסעיף הקודם, ככל שתהיו בעלי רמת הכנסה גבוהה יותר כך הסיכון של הבנק יהיה קטן יותר ולכן הוא יהיה מוכן להיטיב עמכם בריבית.
הפרופיל הפיננסי שלכם
ובהמשך לשני הסעיפים הקודמים, אתם כבר מבינים שככל שתהיו לווים טובים יותר ובעלי רקע פיננסי חזק יותר, כך הבנק יפחית את הסיכון שלו ויהיה מוכן לתת לכם ריבית טובה יותר.
תקופות השנים של ההלוואה
סעיף זה מתייחס בעיקר לריביות קבועות – כאשר אתם לוקחים משכנתא לטווח שנים קצר יותר כך הריבית תהיה נמוכה יותר (פה הבנק גם מסתכן פחות כי הוא מחויב לריבית מסוימת פחות שנים וגם הבנק "קונה" את הכסף שלו יותר בזול ומכן למכור אותו יותר בזול).
התמהיל שלכם
הריבית שניתנת לכם היא תוצאה משולבת של כל המסלולים שלכם. ישנם מסלולים שהבנקים פחות אוהבים כי הם רווחיים עבורם פחות (כגון מסלול הפריים) ויש מסלולים שהבנקים יותר אוהבים אותם כי הם הרבה יותר רווחיים עבורם ובעיקר פחות מסוכנים (כגון ריבית משתנה כל חמש צמודת מדד).
אם תתנו לבנק "ממתק" במקום אחד הוא יהיה מוכן לתת "ממתק" במקום אחר. כלומר שילוב של מסלול קל"צ ופריים יהיה יקר יותר משילוב של קל"צ, פריים ומשתנה.
הסיבה לכך היא שהבנק מסתכן פחות ולכן מוכן להיטיב עם הריביות של מסלול א' בשל סיכון שהוא מפחית על ידי מסלול ב'.
יכולות ניהול המשא ומתן שלכם
הזכרנו את זה לא פעם שככל שרמת ניהול המו"מ שלכם תהיה גבוהה יותר ויסודית יותר כך גם הסיכוי שתזכו בריבית טובה יותר יגדל.
אין מה לעשות ואנו חייבים לנהל מו"מ עם הבנק וכדאי לעשות זאת במקצועיות על מנת להוריד את הבנק לריביות שאנחנו רוצים ולא להיגרר לכיוון שלהם.
לסיכום,
יכולתי לרשום עוד 10 סיבות לפחות (כמו: טיב הנכס / ההשכלה שלכם / ההיסטוריה של ההתנהלות הפיננסית שלכם ועוד), אבל הכל מסתכם במילה אחת פחות או יותר והיא :סיכון.
ככלל, ככל שהסיכון יופחת לבנק כך הוא יהיה מוכן לרדת בריבית וככל שהסיכון יהיה גבוה עבור הבנק כך יהיה קשה לו לבוא לקראתנו במחיר הריבית.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
יפה תיארת (-:
העלו לי את הציטוטים בריביות הקבועות פעמיים בחודש האחרון. הסבר הבנק הוא כי התשואה על האג״ח ירדה. מה הקשר?
שלום לירז,
הבנק מגייס כספים ממספר מקורות, אחד מהם הוא אג"ח
מחר אעלה פוסט בנוגע לכך
בהצלחה
למה אין באתר פרסומות? של בנקים למשל?
שלום שי,
מכיוון שקיבלתי החלטה שלא להציג פרסומות באתר ולאפשר חוויית גלישה נקיה
האם כחלון יצליח להוריד את מחירי הדירות??
תודה רבה,
כרגיל, מעולה.
תודה על הפידבק מוטי
שלום
ישנו הנושא של איזה חלק ההחזר החודשי יורד מהקרן ואיזה חלק מיוחס לריבית. הייתי שמח אם תוכל להסביר את העניין ובפרט להתייחס לאופן בו נקבע יחס החלוקה הנ"ל, האם יש לנו השפעה על זה ומה עדיף עבורנו כלווים כאשר נרצה למחזר.
תודה
זיו
זיו,גם אני התלבטתי בנושא זה. תודה על השאלה
בקצרה –
זה תלוי בלוח הסילוקין.
אני ממליץ לך לחפש ולקרוא על כך.
בעיקרון יש את לוח שפיצר וקרן שווה אבל יש גם כל מיני וריאציות שלהם (כאשר הריבית משתנה בתקיפות גבוהה למשל)
בהצלחה!!
ותתחיל מפה…
https://mashcantaman.co.il/2012/%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/%D7%A2%D7%9C-%D7%9C%D7%95%D7%97%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A1%D7%99%D7%9C%D7%95%D7%A7%D7%99%D7%9F-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%95%D7%90%D7%99%D7%96%D7%94-%D7%9C%D7%95%D7%97-%D7%A1%D7%99%D7%9C/
שלום זיו,
כתבתי בעבר פוסט על לוחות הסילוקין השונים (שפיצר מול קרן שווה) – שם יש הסבר על הדברים הנ"ל
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
יפה הסברת, ובכלל האתר מאוד מעשיר ומסביר את הנושא והידע.
רצית לדעת אני עומד לקחת משכנתא בימיים הקרובים, רציתי לדעת אם סביבת הריביות שהציעו לי הם טובים.
סך המשכנתא 1500 אלפי ש"ח, שיעור המימון הוא 70%.
הציעו לי שליש בפריים מינוס 0.9%, ל 30 שנה
ו 2/3 קל"צ ב 3.5% ל25 שנה
מה דעתך?
שלום גבי,
נראה סביר
בהצלחה
שלום משכנתאמן
ריציתי להודות לך על הפרסומים וחשיפת הידע הרב שלך
אני נהנה כל פעם לקרא את פרסומך
רק דבר חשוב מאוד שלא ראיתי בכתבה הזו
שמבנה התמהיל חשוב יותר מהריביות
מאחר והוא יכול לחסוך המון המון כסף
תודה
יניב
שלום יניב,
אין על כך ספק, לאורך רוב הפוסטים בבלוג מוזכר נושא התמהיל כדבר מרכזי
פוסט זה בא לענות על שאלות של גולשים בנוגע לריבית ספציפית
בהצלחה
לפני שבע שנים לקחתי משכנתא על סך 700K שכולה בפריים
ממליץ למחזר או להמשיך לחכות?
פוסט מצויין ,אני ישמח אם תוכל לתת מידע על ״על תהליך מומלץ למי שמעוניין לעבור דירה . מה התהליך המומלץ מבחינת הפירעון של המשכנתא הקפאה וכו.
שלום מוטי,
זאת שאלה כללית מדי שיש לבחון אותה עבור כל מקרה בנפרד
בהצלחה
שלום משכנתאמן
אשתי ואני רוכשים דירה מקבלן ב1.2M, לא אוהבים להסתכן ובחרנו בכל הסכום בקל"צ(ׂ800Kׂׂׂ)
מה נחשבת ריבית סבירה בסכום הנ"ל?
שלום משה,
טווחי ריביות מומלצות ניתן במחשבון המשכנתא
בהצלחה
היום בנק ישראל פרסם את הריבית הממוצעת במשק. הריבית יותר נמוכה החודש מהריבית של חודש קודם="קנס"פרעון מוקדם יותר גבוה.
אני ציפיתי שבעקבות העליות המדוברות בריבית הדבר גם יתבטא בפרסום בנק ישראל ובירידה בקנסות.
מה ההסבר?
קישור לפרסום
http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx
זה הסבר די טוב..
https://mashcantaman.co.il/2015/%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/%D7%94%D7%A8%D7%99%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%9E%D7%A9%D7%A7-%D7%9C%D7%90-%D7%94%D7%A9%D7%AA%D7%A0%D7%AA%D7%94-%D7%90%D7%96-%D7%9C%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%A8%D7%99%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%A2%D7%9C/
נפתלי, יש אתר באינטרנט שמאפשר לקצר מאד את הקישורים
http://tinyurl.com/
ממליץ מאד
לעצם העניין – זו בדיוק השאלה שלי.
ריביות בנק ישראל מחושבות עפ"י ממוצע כלל ההלוואות שנתנו. איך יכול להיות שהרביות עולות ובנק ישראל מפרסם ריבית נמוכה יותר?
תודה…
לא הכרתי
שלום אמנון,
ההלוואות המדוברות ניתנו חודש שעבר (מאי 2015) שברובה התאפיינה בריביות נמוכות,
מאמין שחודש הבא הריבית הממוצעת תעלה ובעקבותיה עמלת הפרעון תרד
בהצלחה
שלום משכנתא מן,
כהאם תוכל להתייחס שוב בבקשה כיצד מחושבת עמלת פרעון מוקדם, ולפי איזו ריבית להיום מחשבים אותה?
תודה,
זואי
בבקשה..
https://mashcantaman.co.il/2012/%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/%D7%A2%D7%9E%D7%9C%D7%95%D7%AA-%D7%A4%D7%A8%D7%A2%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%95%D7%A7%D7%93%D7%9D-%D7%9E%D7%AA%D7%99-%D7%9E%D7%A9%D7%9C%D7%9E%D7%99%D7%9D-%D7%9B%D7%9E%D7%94-%D7%95%D7%9C%D7%9E%D7%94/
שלום זואי,
יש באתר מספר מאמרים בנוגע לחישוב החדש
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
יפה הסברת, ובכלל האתר מאוד מעשיר ומסביר את הנושא והידע.
רצית לדעת אני עומד לקחת משכנתא בימיים הקרובים, רציתי לדעת אם סביבת הריביות שהציעו לי הם טובים.
סך המשכנתא 1500 אלפי ש"ח, שיעור המימון הוא 70%.
הציעו לי שליש בפריים מינוס 0.9%, ל 30 שנה
ו 2/3 קל"צ ב 3.5% ל25 שנה
מה דעתך?
שלום גבי,
נראה סביר
בהצלחה
פוסט חשוב מאד!!
תודה!
אני רוצה להוסיף שמי שרואה שיש לו יתרון בסעיפים שצויינו, יכול להשתמש בזה במו"מ שלו עם הבנק.
אני לקחתי משכנתא לפני שנה בערך, הייתי צריך 20% מימון בלבד ורציתי החזר חודשי התחלתי יחסית נמוך של 15%-20% מההכנסה.
אז ביקשתי חצי מהמשכנתא בפריים, חצי בקל"צ ובגלל שאי אפשר מעל שליש פריים ביקשתי עוד חצי (סה"כ 150% ממה שאני צריך) במשתנה כל 5 צמודה.
בגלל זה גם הבנק הסכים להוריד לי קצת בקל"צ.
מיד עם קבלת הכסף החזרתי את החלק של המשתנה כל 5, כמובן שבכל אותה תקופה עקבתי אחר מגמת הריבית הממוצעת הרלוונטית באתר בנק ישראל כך שלא תהיה לי עמלת היוון משמעותית (לא היה לי בכלל).
התוצאה: קיבלתי תמהיל יקר במחיר זול (לאותה תקופה – מאז הריביות ירדו עוד קצת אבל לא נורא) ומסלולים שמאזנים אחד את השני 50% פריים 50% קל"צ.
ממה שבררתי הצלחתי להבין שהתרגיל הזה לא נפוץ במיוחד, אולי בגלל שבדר"כ אחוזי המימון גבוהים יותר ולא מאפשרים.. אבל מי שיכול כדאי שישקול..
בהצלחה!
תרגיל יפה מאד כל הכבוד!!
עוד תרגיל המיועד למי שרוצה לפרוע משכנתא שתקופתה 5-10 שנים.
כדאי לפרוע חלק ראשון כך שתקופת יתרת ההלוואה תרד לפחות מ5 שנים ואז לאחר זמן מה (תלוי בכל בנק) לפרוע את היתרה.
בגלל שהריבית עד 5 שנים גבוהה מהריבית מעל 5 שנים – ניתן לחסוך בעמלת פרעון מוקדם
בועת הנדל"ן לפני פיצוץ.
1) הריבית בארה"ב אוטוטו הולכת לעלות.
2) האג"חים בעולם מתמוטטים ולכן התשואות שלהם עולות מה שמגדיל את עלות גיוס הכסף של הבנק ולכן הבנק חייב להעלות את הריבית על הקל"צים.
3) הממשלה נחושה להוריד את מחירי הדיור.
4) לא קיים מוצר שמחירו עולה ועולה ללא סוף.
כשהבועה תתפוצץ כל אלו שהתמנפו עם משכנתאות מטורפות יפשטו את העור הרגל היד ויישארו עם התחתונים.
שלום משכנתאמן,
רציתי לדעת האם ריבית של 3.5 אחוז קלצ ל25 שנה כאשר המימון הוא 70%
ושליש ב פרמיים מינוס 0.9
תודה
שלום גבי,
נראה בסדר,
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
אני שוב נהנה לקרוא את המידע. נראה לי שאפילו באחת מתגובותי האחרונות העליתי את העניין הזה ולכן אולי החלטת לכתוב על כך.
אני מעוניין לבקש אם תוכל להרחיב בעוד נושא. כידוע ישנה משכנתא לדירה יד 2 וישנה משכנתא לדירת קבלן ויש משכנתא לבניה עצמית. בת חורגת לאלה זו משכנתא לדירת קבלן שאין לו ליווי בנקאי.
במקרים כאלה, בנקים שונים נוהגים שונה, אך ככלל ההסתכלות עליך דומה להסתכלות על בניה עצמית אך לא לגמרי. אני נדרשתי להביא שמאי שיעריך את הנכס וגם יקבע באיזה שלב הוא נמצא מבחינת הערך שלו. שלבים אלה דומים לשלבים המופיעים בחוק המכר אך לבנק טבלאות משלו ולמשל הדירה שלי אם אתייחס אליה רק לפי חוק המכר, נמצאת ב- 60%, אבל לדברי השמאי, העובד לפי טבלאות הבנק, הדירה נמצאת רק בשווי 45%. לנושא זה יש השלכות כלפי מי שרוצה לקחת משכנתא משום שלמבקש נניח 70% מימון, ישוחררו רק 70% מה- 45% שהנכס "שווה" באותו רגע.
שלום אריאל,
אכן מצב די מורכב ללקוחי המשכנתאות כי זו ממש לא עסקה רגילה וכל בנק נוהג אחרת (אם הוא בכלל מאשר את הבקשה)
אני אשתדל לכתוב על הנושא, תודה על ההצעה
בהצלחה
א. תודה על האתר נותן המון מידע ועוזר מאוד
ב. רציתיל דעת לזוג בקנית דירה ראשונה יש איזה הלוואת זכאות זולה יותר משאר המשכנתאות והאם זה גם לדירה יד שניה
היי אמנון
גם אני צפיתי כמוך שהקנסות ירדו ולא כך קרה אלא להפך.
ההסבר הוא שהריבית הממוצעת של בנק ישראל נקבעת לפי ההלוואות שבוצעו במהלך החודש הקלנדרי שקדם לפרסום.(במקרה שלנו בין 1-31 במאי)
בשבועיים הראשונים של החודש הריביות היו בשפל היסטורי. הרביות התחלו לעלות במהלך השבוע השלישי והרביעי של החודש וגם גם אז הבנקים עדיין ביצעו אישורים עקרוניים שנתנו קודם לעליות.
לכן התוצאה שקיבלנו היא שממוצע הרביות שהתפרסם ב11 ליוני היה הנמוך ביותר שהיה בארצנו הקטנה מאז ומעולם. למרות שבעת הפרסום הרביות כבר היו גבוהות בהרבה.
מקווה שהבנת
אברהם
תודה, נמע הגיוני.
נראה בחודש הבא
שלום.
אני מעוניין לקחת משכנתא של 40% (360000)מערך הנכס.
הפרויקט הוא ללא לווי בנקאי.כלומר שיחרור הכסף יהיה בשלבים.
זה מה שקיבלתי בנתיים,
1) 118000 בפריים -0.9
2)242000 בקל"צ ל 6 שנים בריבית 1.8.
כאשר השיחרור הראשוני יהיה (136000) 15% מערך הדירה מהקלצ (עם גמר הטיח פנים).
איך יקבעו לי שוב את הריבית בקל"צ?יש איזשהו מרווח שנקבע?
אודה על התשובה.
שלום אולג,
אמור לבנק להיות עוגן מסוים על בסיסו תיקבע הריבית החדשה בביצוע הבא,
תדרוש לראות אותו ולדעת איך אתה יכול לבדוק אותו ללא עזרת הבנק
בהצלחה
שלום לך!
משהו מוזר קרה לי היום ואשמח שתסביר לי, אני חתמתי על משכנתא לפני כשבועיים ומרכיב הריבית של המל"צ היה 2.69 והיום כשבאתי לחתום על הוראה לביצוע (זה דירה מקבלן כך שהייתי צריך לסיים להביא מסמכים) ראיתי שזה עלה ל2.97 ולשאלתי איך ייתכן הוא אמר לי שזה בגלל האג"חים וזה משתנה על בסיס יומי אשמח שתסביר לי קצת יותר, ואם אתה יכול לשלוח לי קישור למקום שבו רואים האם נתון זה עולה וירד – זה חשוב לי כי עדיין לא סיימתי לקחת את כל הסכום לכן אני אבדוק כל הזמן מה המצב של האגח"ים וכשזה יהיה בשפל אני אסיים לקחת את ההלואה.
תודה ענקית
שלום אלחנן,
מחר יעלה באתר פוסט חדש בנוגע לעליות האג"ח והריביות
בהצלחה
תעשה חסד ענק
ותתן גם קישור איפה אפשר לראות את התנודות והסברים קצרים איך קוראים אותם, למה זה נראה לי טורקית, וכנראה שאני לא היחיד.
ושוב אין עליך חבל שאני לא יודע מי אתה הייתי רוצה לתת לך מתנה
אלחנן
אלחנן,
תנודות שוק האג"ח קובעות לבנק כמה כסף יעלה לבנק לגייס כסף כדי להלוות לך.
מאחר והבנק לא נוטה לספוג הפסדים, אם עולה לו יותר לגייס, הוא מגלגל את זה עליך בתור עליה בריבית.
תודה לך אריאל!
יש לך קישור למקום שבו רואים את התנודות וקצת הסבר האם כשהאג"ח עולה אז הריבית שלי בעצם יקרה יותר וכן להיפך?
ממה שהבנתי, משכנתאמן יפרסם פוסט על הנושא הזה ממש מחר.
למה המחשבון משכנתא לא מכוון לטווח הרביות בחלק הנמוך,בהתאמה לריבית הבנקים
שלום אילן,
לא הבנתי את שאלתך…
משכנתאמן שלום, תודה על המאמר המעניין.
אם אני רוצה לרכוש דירה להשקעה (דירה שנייה להשקעה)
ואחוז המימון שנזדקק לו הוא גבוה מאוד אך אני עומדת בכל הקריטריונים שציינת
שאמורים לגרום לבנק להיות "שקט" (עבודה קבועה, משכורות טובות- תקציב פנוי גבוה יחסית, בית בו אנו מתגוררים ללא חובות, מעולם לא היינו בחובות וכדומה).
שאלתי היא עד כמה אפשר ללחוץ להורדת הריבית?
מנהלת מחלקת משכנתאות הראתה לנו את הטבלאות שיש להם עם הטורים של המינימום שאפשר לרדת אליהם… ונתנה לנו את הטור הנמוך ביותר האפשרי.
האם יש מקום לרדת עוד מעבר לטבלה המפורסמת לפקידים שם?
תודה
שלום ליאורה,
ניתן לנסות ולהמשיך במו"מ כדי לבדוק עד כמה אפשר עוד לרדת, אבל צריך גם להיזהר שלא "לקרוע את החבל"
בהצלחה
היי, אנו קונים דירה חדשה מקבלן שתהיה מוכנה בעוד 12 חודשים
הידרכה עולה 1,500,000 ש"ח
ההון העצמי: 400,000 ש"ח
היינו מעוניינים לשלם בחוזה 25%, וכל השאר בכניסה.
לעומת זאת היינו רוצים כבר עכשיו לקחת משכנתא בשביל להרוויח את הריביות הנמוכות, ולהתחיל לשלם, בלי שהכסף יעבור לבנתיים לקבלן, אלא רק בעוד שנה.
בגלל שאנחנו רוצים פחות סיכון אנחנו רוצים לקחת:
750,000 קל"צ
350,000 בפריים
נשמח לעזרתך, תודה רבה….
שלום שלומי,
מה השאלה? התמהיל? הוא בסיסי אבל קצת קשה לי לענות מעבר לזה ללא היכרות יותר מעמיקה
בהצלחה
השאלה גם לגבי התמהיל, וגם לבי ההיבט הטכני איך לוקחים משכנתא ומתחילים לשלם
אותה ודואגים שהבנק יעביר את הכסף לקבלן רק כשהדירה תהיה מוכנה בעוד שנה
שלומי שלום,
אנסה לענות לך.
ברירת המחדל של הבנק, זה לשלם את המשכנתא כתשלום המשלים להון העצמי שלך. כלומר רק אחרי שתשים 25% שלך, הבנק ישלים את ה- 75%. (אני מניח שזו דירתכם הראשונה והיחידה ואתם מכוונים ל- 75% מימון).
תשלום לקבלן מתאפשר עם קצב ההתקדמות בבניה. האם הקבלן שלכם באמת מוכן ל- 75% בכניסה? אם כן, שימו לב שהסכום הזה יוצמד למדד תשומות הבניה, כלומר אחרי ששמתם 375 אלף, ה- מיליון ו- 115 אלף שח שנותרים צמודים למדד שיכול להיות גם אחוז או שנים שלמים (כלומר מגדיל את התשלום שלכם ביותר מעשרת אלפים שח).
אם אתם לא יודעים, מציע שתבררו קודם כל את סדר התשלומים שהקבלן מוכן לסגור איתכם.
אם באמת מוכן ל- 75% בכניסה, את המשכנתא תוכלו לקבל רק אז ובריביות שיהיו אז.
גם אם פתאום תחליטו עכשיו שאתם רוצים לקחת את המשכנתא עכשיו ולשלם לקבלן נניח 75% חוק המכר לא יאפשר לכם זאת, כי חייב להיות שלד גמור עם מחיצות פנימיות לפני שהבנק ישחרר כסף וגם אז לא ישחרר את הכל אלא רק 75% מערך הנכס באותו שלב.
בקיצור, במקומכם הייתי עושה אחד מהשנים:
1. מוותר על דירת קבלן וקונה דירה יד 2 בעסקה מהירה ומקבל את הריביות של היום
2. בונה סדר תשלומים שונה, שמשחרר סכומים לפי קצב התקדמות הבניה ומקווה שבשנה הקרובה גם אם תהיינה עליות הן לא תהיה גדולות.
שלום שלומי,
אם לוקחים את המשכנתא עכשיו, אז הקבלן מקבל את הכסף עכשיו ואתם מתחילים לשלם כבר מעכשיו משכנתא (אלא אם כן ביקשתם גרייס)
בהצלחה
שלום משכנתאמן אין עליך!
שאלה: אני בן 32 כשאסיים את המשכנתא אהיה לפחות בן 52 אם לא 62..
מדוע לא לפרוס את המשכנתא כך שההחזר החודשי יהיה הכי נמוך ויאפשר לי לחיות בריווח ושיהיה לבנק לבריאות על הכסף? אשמח שתאיר את עיני..תודה ואין עליך!
שלום פיני,
כי כנראה בגיל 42 אתה תמכור את הדירה שלך ותגלה שאתה עדיין חייב כמעט את אותו הסכום לבנק ואז תגיד חבל שלא לקחתי החזר חודשי גבוה יותר וקיצצתי את המשכנתא
בהצלחה