כאשר אתם מתחילים להתעניין בנושאי משכנתא, אתם נחשפים לעולם של מושגים שעל פי רוב לא הכרתם לפני כן. אבל ישנם שני מושגים שיחזרו שוב ושוב בשיחות על המשכנתא והם: הריבית (פריים) והמדד (המחירים לצרכן).
לא הרבה יודעים אבל יש קשר ישיר בין השניים, כלומר המדד משפיע על הריבית ולהיפך.
מכיוון שאני מאמין שהבלוג הזה לא רק צריך לומר לכם איזה תמהיל לקחת ובאיזו ריבית, אלא עיקרו הוא ללמד אתכם את המושגים העיקריים ובעיקר את ה"הגיון" שעומד מאחורי המשכנתא, אני מרגיש צורך לחזור ולספר על שני המושגים הללו ובעיקר על הקשר בינהם ואיך הם משפיעים האחד על השני.
נתחיל בהסברת המושגים בכמה מילים פשוטות:
- הריבית
בנק ישראל קובע מדי חודש גובה ריבית לה הוא קורא "ריבית בנק ישראל", הריבית מפורסמת ביום שני האחרון של כל חודש והיא יכולה להשתנות מדי חודש.
כיום גובה הריבית הוא 1.25%.
על ריבית זו יש להוסיף מרווח קבוע של 1.5% ואז נדע מהי ריבית הפריים של המשק, לצורך העניין ריבית הפריים היום היא: 1.25% (ריבית בנק ישראל) + 1.5% (מרווח קבוע) = 2.75%.
חשוב לדעת, הפריים הוא רק "עוגן" עבורנו על מנת שנדע איך לעשות חישובים.
כלומר, נגיד שלקחתם הלוואה בריבית פריים, וגובה הריבית נקבע על: פריים + 3%.
משמע הריבית שתשלמו על ההלוואה היא 5.75% (2.75%+3%).
במידה ולקחתם משכנתא בגובה p-0.9 (ה- p מסמל את המילה פריים), אז תשלמו על ההלוואה 1.85% (שהם 2.75%-0.9%).
גובה הפריים עולה או יורד בכל חודש ולכן הריבית שתשלמו על ההלוואה שלכם אינו קבוע אלא משתנה מחודש לחודש.
- המדד
כשאומרים "מדד" בעולם המשכנתאות מתכוונים בעצם למדד המחירים לצרכן (שזו החלופה העברית ל"אינפלציה").
מדד המחירים לצרכן הוא בעצם מנגנון שקובע לנו בכמה אחוזים המחירים במשק התייקרו או הוזלו.
מי שמפרסם אותו הוא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וזה קורה בכל 15 לחודש.
שיטת החישוב היא מאוד מורכבת, אבל בגדול תחשבו שהם קונים בכל חודש סל מוצרים קבוע המורכב ממוצרים שכל משפחה ישראלית ממוצעת רוכשת (לדוגמא: מזון, פירות וירקות, ביגוד, הנעלה, דיור, טיסות לחו"ל, מוצרי חשמל ועוד).
הם בודקים מדי חודש כמה עלה לקנות את הסל כולו ומשווים את התוצאה לחודש הקודם לו.
אם מחיר הסל עלה והוא יקר יותר מחודש שעבר, משמע שמדד המחירים עלה (לדוגמא אם החודש שעבר עלה הסל 10,000 ש"ח והחודש אותו סל בדיוק עולה לנו 10,100, משמע שהייתה התייקרות מחירים של 1% ולכן המדד יעלה באחוז אחד).חושב לדעת, כי בנק ישראל מעוניין שהמחירים בארץ יעלו אבל בהדרגה, הוא מסמן לעצמו בכל שנה יעד אינפלציה אליו הוא מכוון (השנה עומד יעד האינפלציה על 2%, משמע בנק ישראל מכוון לכך שהמחירים בארץ יעלו ב- 2% בממוצע לשנה).
אם הבנתם את שני המושגים האלו, זה הזמן לשאול את השאלה המתבקשת: מה הקשר בין השניים?
איך המדד משפיע על הריבית ואיך מצד שני הריבית משפיעה על המדד?
בשביל לענות על זה, צריך לשאול את השאלה "למה המחירים עולים?" או בעצם "מתי המחירים עולים?".
כלל ראשון בכלכלה הוא שהמחירים עולים כאשר יש יותר ביקושים למוצרים, קחו לדוגמא מצב שבו אתם בעלי חנות נעליים ובכל חודש אתם מוכרים 100 זוגות נעליים. פתאום בחודש האחרון יש תנועה ערה בחנות ואתם מצליחים למכור 120 זוגות נעליים. סביר להניח שהדבר הראשון שתעשו הוא להעלות את מחיר הנעליים ולבדוק אם אתם עדיין מצליחים למכור 120 זוגות.
כל עוד הביקושים לנעליים יעלו אתם תמשיכו להעלות את המחיר.
מצד שני, אם פתאום התנועה לחנות תתחיל לרדת והקונים כבר לא יבואו בהמוניהם, הדבר הראשון שתעשו הוא דווקא להוריד מחירים, כי אתם רוצים למשוך קונים שיגיעו לחנות.
אם הבנתם את הכלל הזה הבנתם חצי מהתורה, כלומר: המחירים הינם פונקציה של הביקושים בשוק, כאשר יש ביקוש אז המחירים עולים וכאשר אין ביקוש המחירים יורדים (אם לא הבנתם את הדוגמא על הנעליים, תחשבו על שוק הדירות בארץ ואני מאמין שתוך חצי דקה יירד לכם האסימון).
אז מה הקשר לריבית?
כל מה שנאמר בפסקה הקודמת הראה לנו מתי המדד עולה ומתי הוא יורד (להזכירכם, הוא עולה כאשר יש ביקושים ויורד כאשר אין ביקושים), אבל מה הקשר שלו לריבית?
צריך להבין שגובה הריבית במשק משפיע במידה רבה על הביקושים בשוק (כמובן לא רק בשוק הדיור אלא בכל המוצרים כמעט).
כאשר הריבית גבוהה אז אנחנו (כפרטים) משלמים יותר על המינוס שלנו, משלמים יותר על המשכנתא וההלוואות שלנו ולכן יש לנו פחות כסף לבזבז (שזה אומר שאנחנו מקטינים ביקושים למוצרים, לדוגמא כבר לא נמהר לרכוש נעליים חדשות כי יש לנו פחות כסף ואותו מוכר יצטרך להוריד את מחיר הנעליים).
דבר נוסף שקורה הוא שבימים של ריבית גבוהה אז גם הריביות שאנו מקבלים על החסכונות והפקדונות שלנו עולים ואנחנו מעוניינים להשאיר את הכסף שיש לנו בבנק (הרי אנחנו מקבלים עליו ריבית טובה וגבוהה) ולכן אנחנו לא מבזבזים את הכסף הזה, כאשר אני לא מבזבז את הכסף אני בעצם מוריד את הביקושים שלי למוצרים וגורם שוב לירידת מחירים.
ומנגד, כאשר הריבית נמוכה אז מתרחשים שוב שני דברים במקביל:
- הריבית שאנו משלמים על ההלוואות והמשכנתאות שלנו נמוכה ויש לנו יותר כסף לבזבז ובכך אנחנו גורמים לעליית ביקושים ומכאן לעליית מחירים.
- הריבית שאנחנו מקבלים בבנק בתוכניות חיסכון היא מאוד נמוכה ולכן נעדיף לבזבז או להשקיע את הכסף הזה ובכך נגרום לעליית ביקושים שיובילו לעליית מחירים.
הבנתם את הרעיון? ריבית נמוכה מובילה לעליית מחירים וריבית גבוהה מובילה לירידת מחירים!
ועכשיו נבין למה בנק ישראל מוריד את הריבית או מעלה אותה?
כפי שאמרנו בהתחלה, בנק ישראל מכוון להגיע ליעד שנתי של 2% אינפלציה (כלומר, הוא מעוניין שהמחירים יעלו בשני אחוזים בשנה), יש דייק ולומר כי הוא מכוון ליעד שבין 1-3 אחוזים בשנה.
כאשר הוא רואה שמדד המחירים מתקשה להגיע ליעד הזה (כפי שקרה בשנה האחרונה שהמדד עלה "רק" ב0.9% ולא הגיע לאיזור ה- 2%) הוא מוריד את הריבית וגורם לגלגלי הכלכלה לפעול בתקווה שאנשים יבזבזו יותר ובכך הביקושים יגדלו ומחירים יעלו בעקבותיהם.
ברגע שבנק ישראל רואה שאנחנו הגזמנו והעלנו ביקושים בצורה חדה יותר (כפי שקרה לפני מספר שנים) הוא מעלה את הריבית ובכך גורם לנו לבזבז פחות ולהשאיר את הכסף בבנק בתכניות נושאות ריבית דבר שמוביל כאמור לירידת ביקושים ומכאן לירידת מחירים.
לסיכום,
אני יודע שזה קצת מורכב למי ששומע את זה בפעם הראשונה ולכן אני ממליץ לקרוא את הפוסט הזה שוב (לא חובה עכשיו, אפשר לחזור אליו בעוד כמה שעות או ימים), אבל ברגע שתבינו את הרעיון הבסיסי הזה אתם בעצם תבינו חצי ממה שאתם צריכים לדעת על משכנתא ואפילו תוכלו לחזות בעצמכם (במידה מסוימת, כן? הרי אף אחד מאיתנו לא בדיוק סטנלי פישר) מה תעשה הריבית בחודש הבא.
אם נראה שב-15 לחודש המדד עלה יותר ממה שציפינו סביר להניח שהריבית תעלה והפוך אם נראה שהיה "מדד נמוך" ושוב בנק ישראל לא מצליח להגיע ליעד האינפלציה שקבע אז כנראה שהוא יוריד את הריבית.
עוד כמה מילים אחרונות והסתייגות קטנה,
חשוב לזכור כי יש עוד סיבות לעליית או ירידת ריבית והן גובה הדולר / יורו, הריביות בשווקים הבינלאומיים ועוד, ולכן כל מה שרשום למעלה הוא נכון אבל בערבון מוגבל. כי לא נכנסנו לכל הדקויות בקביעת הריבית, אבל בגדול זה הרעיון הכללי ועכשיו אתם יודעים למה הריבית עולה / יורדת ויכולים אפילו לשער מה היא תעשה בחודשים הבאים.
מקווה שהבנתם את הרעיון, כמו תמיד אתם מוזמנים לשאול שאלות ולהביע את דעתכם.
הבלוג שלך פשוט מעורר התפעלות – כל הכבוד!
ויותר נכון – תודה רבה 🙂
שלום שגית ותודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
יש לי שאלה בקשר למדד נותרה לי יתרה של כ-100,000 שח למשכנתא, המדד הקרוב שיתפרסם ב-15/7 צפוי לעלות בכ-0.5% ,מכיוון שאני דתי אינני רוצה לפרוע המשכנתא לפני ה-17/7, האם כתוצאה מזה ואם אכן המדד יעלה ב-0.5% ,תהיה לע עלייה בקרו ההחזר של כ-500 ש"ח, האם יש פתרונות לעניין ?
שלום גיל,
כביכול כן, הרי זה בא לשקף את ערך הכסף הנוכחי.
כמו כן, הייתי ממליץ להתקשר לבנק על מנת לבדוק את הנושא
דרך אגב, אני לא אומר שזה יקרה אבל בעיקרון המדד יכול גם לרדת מדי פעם
בהצלחה
שלום
האתר שלך נהדר ותורם לי המון.
רציתי את חוות דעתך לגבי הצעה למשכנתא , אני זקוק ל770000₪
בפועל הגשתי בקשה ל900 כך קראתי שתמיד לבקשה להוסיף 20% בתקווה לא להשתמש בהם.
בבנק מסוים הכנתי את התמהיל הבא:
פריים ל300תשלומים בריבית -0.9 לסכום של 250000
ריבית משתנה לא צמוד כל 5 שנים תחנה 240 תשלומים לסכום של 150000
ריבית קבועה לא צמוד 120תש ריבית 4.1 200000
צמוד מדד ריבית משתנה ל240 תש׳תחנה כל 5 שנים 300000 כיום ריבית 2.1
כמו
שלום דור,
התמהיל נראה בסדר, למרות שאם אתה יכול תשנה את המשתנה הלא צמודה לקבועה לא צמודה
בהצלחה
קודם כל, תודה רבה על האתר הנפלא הזה המכיל המון מידע חיוני המוסבר בפשטות.
הייתי שמח לקבל פוסט על השפעת מטבע חוץ על הריבית.
תמשיכו כך!
שלום וברכה,
תודה רבה על הפרגון ועל ההארה, אני אשתדל לכתוב פוסט בנושא
שוב תודה
תודה רבה על ההסבר המפורט והברור….
אם אני מבין נכון , אז המדד והריבית בעצם הם מן שתי חוטים שאיתם בנק ישראל מצליח לאזן את הכלכלה בישראל – זה נכון?
שיקו
שיקו שלום,
הריבית היא החוט הראשי שבאמצעותו משפיעים על המדד.
לבנק ישראל יש עוד "חוטים" אבל יעד האינפלציה הוא בהחלט מטרה ראשית של בנק ישראל ועל פיה הוא יימדד.
תודה רבה כרגיל פוסט מעולה אם תוכל לעשות בעתיד פוסט על היסטוריית הרביות ביחס לתקופות במדינה כגון מלחמה..בחירות…צמיחה וכו..נראה לי זה יהיה מעניין
שלום יוסי,
רעיון מצוין…בהחלט יישקל.
תודה רבה
מעולה כרגיל, רציתי רק להעיר שמדד המחירים לצרכן משפיע באופן ישיר על מסלול אחר במשכנתא: צמוד מדד. ובדרך כלל זה הולך ביחד? זה עולה וזה יורד?
שלום יקיר ותודה על הפרגון,
לא כ"כ הבנתי את שאלתך – מוזמן להרחיב….
פוסט מהמם אתה ממש יודע להוריד את הדברים נפלא רק שאלה אחת נשאלה לי בראש למה שבנק ישראל ירצה שתהיה כאן אינפלציה של 1-3 % בשנה?
חשבתי שאנפלציה זה רע…?
שלום דן,
אינפלציה היא בעצם צמיחה של המשק – וכאשר קיימת אינפלציה (בטווחים נורמליים) זה אומר שהמחירים עולים בגלל שהמשק ממשיך להתפתח.
בעולם המערבי, יעדי האינפלציה של רוב המדינות הינם בין 0%-3% (מעבר לכך עשויה להיות שחיקה גדולה מדי בערך הכסף, ומתחת לכך זה אומר שיש עצירה ומיתון).
בהצלחה
היי,
תודה רבה על ההסברים, יותר ברור מזה לא יכול להיות!!
יש לי רק שאלה, אם מפרסמים ב 15 לחודש שהמדד עלה נגיד ב1%,
אז ב 16 לחודש כל המסלול שלקחתי במדד יעלה ב1%?
ואם חודש אח"כ מפרסמים שהמדד עלה בעוד 1% אז העליה הרשונה מגולמת או שזה ריבית דריבית?
תודה רבה
שלום שני,
בעיקרון אם לקחת מיליון ש"ח ומפרסמים כי המדד עלה באחוז, אז ההלוואה שלך הופכת להיות 1,010,000 ש"ח.
כאשר חודש לאחר מכן זה יירד באחזו אז אותו הסכום יירד באחוז (תכל,ס יש רצפת מדד אז זה לא יירד ממיליון בכל מקרה)
מקווה שהבנת (אם לא תשאל שוב ואשמח להסביר)
משכנתאמן יקר:
ראשית תודה על הבלוג המדהים אני לומד ממך המון. אנו זוג צעיר שעומד לרכוש נכס בשווי 950 אלף ש"ח ומתכננים משכנתא הנעה בין 600-620 אלף ש"ח. קראתי את הבלוגים שלך לגבי התמהיל הנכון ורציתי לשאול אותך אם תוכל לתת הסבר קצר על מסלול המט"ח ? כדאיות ? סיכונים ?.
שלום אריאל,
כתבתי בעבר על הנושא – תוכל לקרוא כאן על מסלול היורו (זה רלוונטי באותה מידה כמובן לדולר).
בהצלחה
תודה רבה מאוד מעניין ,
האם אפשר לקבל בבקשה תמונה יותר ברורה ודוגמא לנושא של המט"ח והשפעתו על הרבית והמדד.
שבת שלום.
שלום וברכה,
תודה על ההארה – בהחלט אשקול לכתוב על הנושא.
בהצלחה
תודה על ההסבר , יש לי שאלה שאני כבר הרבה זמן לא קיבלתי תשובה עליה:
נניח שלקחתי משכנתא ב14 לחודש וב 15 התפרסם מדד של 1% האם כבר ב 15 יום אחרי כל המשכנתא שלי שמצודדת מדד התייקרה או שיש חישוב יחסי כי עבר רק יום מאז לקיחת ההלוואה?
שלום אבי,
שאלה טובה, שאני לא יודע את התשובה המדויקת לגביה.
לפי דעתי יש מדד יחסי (כפי שיש כאשר פורעים את המשכנתא). אני הייתי מתקשר לשירות לקוחות של הבנק ושואל (הנציגים בסניף ככל הנראה לא יידעו את התשובה המדוייקת)
מצטער שלא יכולתי לעזור.
בהצלחה
מניסיוני אין במקרה הזה חישוב יחסי והקרן הצמודה תעלה ב 1 אחוז כלומר במלוא שיעור עליית המדד וזה מה שקרה כשאני לקחתי משכנתא צמודה. הבנק דואג לעצמו ואין מי שיבדוק אותו ויכריח אותו לעשות חישוב יחסי.
שמתי לב שאתה אוהב להמליץ על מסלול קל"צ בגלל שהריבית בו קבועה וידועה מראש והיא מונעת עליות מפתיעות עם עליית מדד וריבית הפריים.
הבנתי גם את החיסרון של הקל"צ בעמלת פרעון גבוהה במקרה של פרעון מוקדם.
נראה לי, שיש עוד משהו שצריך לקחת בחשבון כשלוקחים משכנתא עם מרכיב גבוה של קל"צ וזה העניין של מעבר דירה, כלומר מכירת דירה ורכישת דירה אחרת תחתיה, כאשר עדיין רובצת דירה על הדירה הנמכרת.
נכון שעיקרון, אפשר לבצע "גרירת משכנתא" אולם עד כמה שידוע לי, זה נתון להסכמת הבנק, בתנאים מסויימים.
ומה קורה אם הבנק לא מסכים שאגרור משכנתא לנכס החדש, אלא רוצה שאפרע קודם את המשכנתא מהתשלום של מכירת הדירה ורק אז אקח משכנתא חדשה על הדירה החדשה?
במצב כזה הבנק כופה עלי עמלת פרעון מוקדם.
במצב כזה אני מסתכנת בקל"צ שאשלם עמלת פירעון גבוהה, רק בגלל מעבר דירה ונטילת משכנתא חדשה במקום זאת הקיימת.
האם אני צודקת ?
האם הבנק חייב לאשר לי גרירת משכנתא ובאילו מצבים לא יאפשר גרירת משכנתא לנכס אחר ?
בתודה מראש
שרי
שרי שלום,
1. את צודקת בהחלט, שלוקחים קל"צ יש להתחשב גם ביום מכירת הדירה הקיימת
2. יחד עם זאת, כל עוד "הכל בסדר" (עבודות, ניהול עו"ש וכד') ועלות הדירה הנרכשת לא נמוכה מהדירה הקיימת אין סיבה שהבנק ל יאשר מחזור
3. מה שכן צריך לחשוב שלוקחים קל"צ, זה מה יקרה אם נעבור דירה ונצטרך תוספת למשכנתא ולא נוכל כבר להחזיר את המשכנתא הקיימת + החדשה אלא נצטרך לפרוס הכל מחש על מנת להוריד את ההחזר החודשי, אז הקל"צ יכול להוות לנו בעיה
תודה על ההערה ובהצלחה
בהמשך לשיחתכם.. מדוע צריך לחלק מחדש? במידה ומוכרים דירה וקונים דירה אחרת באותו הסכום (מבלי לקחת תוספת למשכנתא) ?
אז לא צריך לחלק מחדש,
אבל לרוב זה לא קורה ובדר"כ משדרגים דירה וצריכים תוספת
אחלה פוסט.
מתוך הדברים שכתבת עלתה לי שאלה. אם אני מבין נכון אז השפעת ריבית בנק ישראל היא גם על מסלול הקל"צ. ולכן אם הריבית נמוכה אזי גם הריבית במסלולי הקל"צ אמורה להיות נמוכה. כשאמרתי את זה ליועץ משכנתא בבנק, הוא אמר שדווקא במקרים כאלה הריבית לפעמים קצת יותר גבוהה בגלל שהבנק מתקשה לגייס כספים היות והריביות נמוכות (כפי שציינת).
האם ההשערה הזו נכונה או שזו סתם תרוץ מתוחכם ומתחמק מלתת הצעת ריבית נמוכה יותר?
גבי.
גבי שלום,
עלות הגיוסים לבנקים עלתה בשבועות האחרונים בגלל מניין סיבות,
יש מצב שהקל"צ מעט יתייקר או לפחות לא יירד בקצב שציפינו לו.
בהצלחה
אנחנו בתחילתו של תהליך מכירה וקניית דירה, בעקבות תהליך זה גיליתי את הבלוג שלך ומאז זה מעסיק אותי מסביב לשעון. המון תודה! זה הופך את התהליך הזה להרבה יותר מובן ברור ואפילו מעניין ואחרי הכל אלו החיים שלנו.
הצעד שתכננו לעשות נוגד כמה מהמלצותיך, ואני עכשיו בודקת לראות איך אנחנו עושים בקרת נזקים ותכנונים נכונים יותר.
ומכאן צצו לי כמובן לא מעט שאלות:
* לרב המלצותיך הן הנמכת סיכונים על ידי לקיחת אחוז גבוה של קל"צ, תהייתי האם בעקבות היכולת כיום לבצע מחזור משכנתא, אם אקח שליש פריים ושני שלישי משתנה כל חמש שנים, סכום ההחזר שלי יהיה לתקופה הקרובה נמוך יותר ויעלה בחמש שנים הקרובות על פי מדד (האם אני מבינה נכון?)
אם אהיה עם היד על דופק, ואבדוק את מצב הריביות בעקביות, ובשלב עלייה מסויים (לא חשבתי על איזו דלתא עדיין) אבצע מחזור,האם במצב כזה כן הייתי ממליץ על לקיחת משכנתא ללא קל"צ?
(בנוסף להערכתי סכום ההחזר שאוכל לעמוד בו עוד 3 שנים יגדל מעט)
* איך אני מבצעת חישוב של השפעת המדד על ההחזר החודשי? אם נניח אני מתחילה מ – 4000 ש"ח לחודש, והמדד השנתי הממוצע הוא 2.5? מה זה אומר על ההחזר החודשי שלי לאחר שנה?
תודה רבה!
שגית
שגית שלום,
1. הייתי ממליץ לקחת עכשיו קל"צ ולא בעוד 3 שנים. מאוד קשה לחזות עליות ריבית וייתכן כי תיפגעו מזה
2. ההחזר החודשי יעלה בערך ב- 2.5% בשנה הראשונה. הכי קל זה להוציא לוח סילוקים מהמחשבון וזה יובהר לך הרבה יותר טוב
בהצלחה
תודה רבה
תודה רבה
על כל מילה ומילה זה ברור וכולא
שאלוהים יתן לך שכר על כול משאתה עושה
תמשיך כך
שלום זוהר ותודה רבה לך על הפרגון – כיף לקרוא!
מענין ….תודה רבה על ההסבר המפורט כל כך .
היו לי לא מעט פעמים , שרציתי באמת להבין את הסוגיה הזו , ולא הבנתי איך מחשבים , למה וכמה …תודה רבה
שום דליה ותודה על הפרגון!
לפני שבוע וחצי אפילו לא ידעתי מה זה מדד… למדתי המון והרוב בזכותך! אתה תותח! תודה!
אנחנו זוג צעיר חתמנו על משכנתא 565000 יש לנו ימים אחדים לבחור מסלולים (כל אחד מהמסלולים הוא ל 25 שנים).
ההצעה מהבנק:
~ 185000 משתנה כל 2.5 שנים צמודת מדד בריבית 1.43
~ 150000 משתנה כל 5 צמודת מדד בריבית 1.88
~ 230000 משתנה כל 5 צמודת מדד בריבית 1.88 עם גרייס חלקי ל 32 חודשים בגלל משכנתא נוספת שאנו גוררים מסתיימת בעוד 32 חודשים (יתרת קרן = 142500 החזר חודשי 4530)
החזר חודשי רק על המשכנתא החדשה יוצא 1721 ובסיום הגרייס 2412 עפ"י חישוב הבנק.
לאחר הרבה מאוד שעות קריאה בבלוג חשבתי על תמהיל אחר אשמח אם יש לדעתך מה לשפר:
~ שליש פריים= 186450 הבנק הציע P-0.7
~ 150000 עדיין קל"צ לא ביקשתי הצעה לריבית אני מקווה שלא יותר מ 5.3
~ 230000 הנותרים השארתי כמו בהצעת הבנק עם הגרייס חלקי לא כל כך ידעתי מה לעשות איתם בגלל הגרייס
כמובן שההחזר חודשי עולה ובהתחשב שהצעת הבנק הייתה כולה צמודת מדד גם ככה ההחזר היה עולה בעתיד אז למה לא לשלם יותר מעכשיו ולפחות ליהנות מירידה מהירה יותר של יתרת הקרן, זה חשוב כי נרצה למכור לפני תום 10 שנים וגם לשלם בסה"כ פחות ריבית.
לפי התמהיל החדש החזר חודשי 2073 ובסיום הגרייס 2764 וכאן הבעיה אנחנו לא רוצים לשלם יותר מ 2500 אחרי הגרייס בהתחשב שצריך להשאיר מקום לעליות ריבית עתידיות
אם אשנה את הקל"צ למשתנה לא צמודה כמה ריבית אני צריכה לקבל בשביל שיהיה הבדל משמעותי בהחזר?
אנו רוצים להיצמד כמה שיותר להחזר חודשי 2500 בסיום הגרייס וכמה שיותר סולידי, לא אכפת לנו לשלם יותר החזר חודשי בתקופת הגרייס אם יש אפשרות שזה יכול להשפיע כך
מצטערת על האורך…
שלום וברכה,
1. אולי תאריכו את הפריים ל- 30 שנה? זה יעזור להוריד את ההחזר החודשי
2. המשתנה הלא צמודה היא תחליף טוב לקל"צ, אבל למשכנתאות ארוכות טווח מאוד חשוב שיהיה קל"צ ולכן אני לא נוטה להמליץ על המשתנה הלא צמודה
בהצלחה
שלום,
ראשית תודה על האתר הנהדר.
יש לי שאלה, האם ניתן לומר שמסלולי הפריים והצמודי מדד מאזנים אחד את השני, כולמר אם אחד עולה אז השני יורד ולהיפך?
שלום אייל,
הפריים והמסלולים צמודי המדד אינם עובדים הפוך – שניהם עולים כשהריבית במשק עולה ולהפך.
ההבדל ביניהם הוא שהמדד מוצמד לקרן של המסלולים הצמודים, והפריים לא מוצמד.
בהצלחה
ב"ה
תקצר היריעה מלהודות לך על החסד שאתה עושה איתנו, תבורך משמים!
שלום שמוליק ותודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
היי משכנתאמן,
כל פעם מחדש כשאני מחפש מה עשה מדד המחירים לצרכן בעת האחרונה אני נתקל בהעדר מידע נגיש ובהיר. בלמ"ס זה ממש מבלבל וגם בזולו זה לא ברור כי סדר החודשים הפוך מההגיון (שלי).
במסגרת היותך המקור למידע נגיש ובהיר, הנה הצעה שאולי תרצה ליישם: להוסיף איפשהו באתר, נגיד ליד המחשבון או משהו כזה, את השתנות המדד החודשי + מתחילת השנה, ואולי גם את ריבית הפריים..
אני מניח שהלמ"ס ובנק ישראל משחררים את המידע באופן כזה שמאפשר אגרגציה שלו.
שלום ישי,
תודה על ההצעה – היא תישקל בהמשך.
בכל אופן לגבי הנתונים באתר הלמ"ס – תמיד המדד שמפורסם ב-15 לחודש הוא על החודש הקודם (לדוג': המדד שפורסם ב-15/06 הוא של חודש מאי).
למיטב זכרוני הנתונים שם בד"כ מסודרים.
בהצלחה
שלום רציתי הבהרות…
כולם מדברים פה על ההצעות שלהם ולא מציינם את העוגנים.
באיזה מסלולים העגנים באים לידי ביטוי?
מתי הם באים לידי ביטוי ואם אפשר להתווכח עליהם וכו?
תודה רבה
שלום עדי,
כל עוגן מתייחס לבנק אחר ולמסלול אחר,
אכן יש צורך בדף מסודר בו יפורסמו כל העוגנים, אני אשתדל לעבוד על זה ואחרי זה יהיה הרבה יותר ברור
תודה ובהצלחה
ב"ה
ראשית ברצוני לציין שלולא האתר שלך לא הייתי מוצא את ידי ורגלי בנושא סבוך זה כמו המשכנתא.
תודה ושוב תודה!
ועכשיו לשאלתי:
רכשנו דירה בסכום של 770,000, בקשנו משכנתא של 70%,
לאחר שהשוותי בין 3 בנקים, קיבלתי הצעות דומות ואבקש ממך לנסות להכריע.
לציין, שבע"ה אנו מתעתדים לבנות בעוד כשנה בסכום של כ600,000 ולבקש שוב משכנתא של כ-70%.
אי לכך הגבלנו את ההחזר החודשי ל3000 ₪ למרות שאנו מרוויחים יחד כ15,000
להלן ההצעות:
1. משתנה צמודה(בנק ישראל) ל-5 17% מערך ההלוואה ל-25 שנה ב 1.71
פריים 33% ל-25 p-0.69
קל"צ 50% ל-18 שנה 4.41
2.משתנה צמודה(אג"ח) כל 5 17%ל-25 שנה 1.83
פריים ל25 33%p-0.8
קל"צ 50% ל18 שנה4.42
בשלישית התמהיל קצת שונה
3.פריים 33% ל-25 שנה בp-0.9
קל"צ ל18 שנה 45% ב-4.5
ומשתנה לא צמודה 22% ל25 שנה ב3.3
שאלותי:
א. האם הרביות נמוכות מספיק או שיש אפשרות להוריד עוד קצת?
ב. מהי ההצעה הטובה ביותר כרגע למרות שהם מאוד דומות?
ג.האם אתה ממליץ לשלב את המשתנה לא צמודה כתחליף לצמודה ולנגוס קצת בקל"צ?
ד. האם זה נכון שישנה עדיפות למשתנה הצמודה לבנק ישראל מאשר לאג"ח?
ה. אולי כדאי להגדיל את התשלום לשנה הקרובה עד לבניה ואז למחזר משכנתא?
לסיום אולי כדאי ליידע את כולם שניתן גם להתמקח עם הבנקים על עמלת מסמכים ולחסוך מאות שקלים.
תבורך משמים!
שלום וברכה,
1. ההצעה הראשונה נראית טובה יותר מהשניה (תקליד את הנתונים במחשבון ותראה בכמה)
2. ההצעות סבירות אבל תמיד יש מקום לשיפור, תמשיךל בסקר שוק
3. ההצעה השלישית הכי מעניינת מבחינתי כי היא נטולת מדד גם אם זה בא על חשבון המשתנה הצמודה ולכן אני ממליץ עליה)
4. לא הייתי לוקח משכנתא "מיוחדת" לשנה הקרובה, אלא מנסה לחסוך את הכסף שנותר ומקדיש אותו לבניה
בהצלחה
בלוג מצויין
חשוב לי לציין משהו שעל כולכם לדעת וחוששני שגם מנהל האתר אינו יודע על אף הידע הרב שלו
משכנתא צמודה למדד היא המצאה ישראלית "פטנט" של בנק ישראל והבנקים שנועדה לבטח ולהעשיר את הבנקים בישראל
אין הלואה צמודת מדד באף מדינה מפותחת
אני חוזר: אין מסלול כזה לא בצרפת ולא בגרמניה ולא בשוויץ !
ההצמדה למדד מסכנת את הלווה ולעולם איננה כדאית
שימו לב שכל ה"מומחים" בעיתונות הכלכלית ובערוצי הטלוויזיה לא מדברים על עניין ההצמדה למדד ותחשבו בעצמכם מה הסיבה
בכל אופן יש לבטל את המשכנתאות צמודות המדד ולהוציאן מחוץ לחוק
משכנתא צמודת מדד היא עושק של הלווה
שלום וברכה,
1. אני לא מכיר את המשכנתאות שניתנות בעולם
2. יחד עם זאת, גם אם לא ייתנו הלוואות צמודות מדד אז ייקחו ריביות יותר גבוהות על מנת ל"שמר" את ערך הכסף
3. לא הבנתי את העניין של "המומחים"
בהצלחה
ההצמדה למדד היא מסוכנת ביותר ללווה היות והמדד משתנה כל חודש ולרוב כלפי מעלה ואחוז אחד של העלאה במדד משפיע הרבה יותר מאחוז אחד של העלאה בריבית.
המומחים הם אותם כלכלנים שבמשך שנים לא התייחסו לבעיית ההצמדה למדד שקיימת בישראל בלבד. לכן המרכאות.
אם המדד עולה ב חצי אחוז בחודש מסויים מייד תופחות כל המשכנתאות הצמודות בחצי אחוז. נראה לך סביר? מה פשעם של הלווים המסכנים?
או דוגמא נוספת: הקשר בין המשכנתא לבין העלאת המס על הסיגריות.
בחודש מאי 2013 הועלה המס על הסיגריות. העלאה זו תרמה 0.13 אחוז למדד של מאי 2013.
נניח שאתם זוג צעיר שלא מעשן עם משכנתא טיפוסית של 500 אלף שקל (קרן) במסלול צמוד מדד ל 25 שנים בריבית לא גבוהה של 2.75 אחוז . נניח גם הנחה אופטימית שהריבית לא תעלה בשנים הבאות ונניח עוד הנחה אופטימית שהמדד יעלה רק 3 אחוז לשנה בממוצע במשך 25 השנים הבאות.
עכשיו נעשה חשבון קטן.
בגלל העלאת המדד ב 0.13 אחוז תתפח המשכנתא מיידית ב 650 שקל לפי החישוב הבא:
500000*0.13/100=650
על 650 שקל תשלמו בסוף התקופה סך הכל 1350 שקל (השתמש במחשבון משכנתא כלשהו)
כלומר גם אם אתם לא מעשנים אתם תשלמו קנס של 1350שקל בגלל ההצמדה למדד!!! וכל זה בגלל העלאת מחיר של פריט קטן יחסית במכלול הסל המדדי.
מקווה שהצלחתי להסביר את החוצפה שבהצמדה למדד.
היי,
עם אילו חברות ייעוץ אתה עובד? אם אמלא את הפרטים למעלה ממי אני אמור לצפות לשיחה?
תודה
שלום אבי,
אני עובד עם מס' יועצים וחברות – כאשר כל אחד מתמקד באיזור אחר בארץ.
אתה מוזמן להשאיר פרטיך ויצרו איתך קשר.
בהצלחה
שלום וברכה,
שוב תודה על התמיכה והמידע המועיל תמיד.
שאלה די דחופה בבקשה:
יש לי שני הצעות למשכנתא משני בנקים שונים
סך ההלוואה – 535000
הצעה 1: (בנק 1)
פריים – P-0.9 – ל25 שנה – 33%
משתנה כול 5 – 1.55 – ל30 שנה – 17%
קל"צ – 3.2 – ל10 שנים. – 50%
כאשר המחשבה לסלק תוך 5 שנים את המשתנה ולהתאים את
הפריים בהתאם (מיחזור , קיצור , שינוי , תלוי מה יקרה עוד 5 שנים)
הצעה 2: (בנק 2)
פריים – P-0.9 – ל25 שנה – 33%
משתנה כול 5 – 1.55 – ל30 שנה – 17%
קל"צ 3.25 – ל8 שנים. – 50%
כמו שאתה רואה , הקלצ קצת קוצר אבל ריבית קצת יותר גבוהה.
כאשר – הפריים מחושב בקרן שווה עם גרייס חלקי,
בכדי לא להכביד על התשלום החודשי הראשוני.
כאשר מסתכלים על הטוטל של ההלוואה , הצעה מספר 2 היא
יותר נמוכה בכ-12000 ש"ח.
התשלום החודשי בהצעה 2 יקר יותר בהתחלת ההלוואה.
השאלה – האם זהו משהו ששווה לעשות ? הגרייס החלקי ?
האם כאשר הפריים למשל יעלה עוד כמה שנים אני לא בעצם אשלם
את המחיר החדש של הפריים ואפסיד את השנים של פריים נמוך?
האם כדאי לבקש את המסלול הזה גם מהבנק שנתן את הצעה 1
ובכך "להרוויח" מהגרייס וקרן שווה – כמובן בהנחה שזהו משהו שממומלץ לעשות.
תודה רבה.
שלום שמעון,
הייתי מוותר על הגרייס החלקי והקרן השווה ולוקח שפיצר רגיל ללא משחקים ותחבולות
בהצלחה
שמעון
אשמח לדעת באיזה בנק קיבלת את ההצעות שהזכרת?
בנק לאומי ובנק פועלים
שם קיבלתי את ההצעות הטובות ביותר , אבל לא בדקתי בכול הבנקים כמובן
הכול במסגרת הזמן , אם יש לך זמן תברר עם כמה בנקים שתוכל
זה יתן לך יתרון משמעותי להמשך ותוכל לקבל הצעות טובות.
בהצלחה.
ב"ה
משכנתאמן שלום
אשמח לקבל כמה מילים על ה'גרייס'
תודה ושבת שלום.
שלום שמוליק,
כתבתי על כך בעבר- תוכל לקרוא כאן על הגרייס, למה הוא משמש ובאילו מצבים הוא מתאים.
בהצלחה
משכנתאמן שלום:
מאוד מאוד התפעלתי מהידע שאתה חושף בפניניו ממש נהניתי לקרוא
הכל כתוב בצורה ברורה ומובנת
אנחנו כרגע בתהליך של לקיחת משכנתא לבית שאנחנו בונים וקיבלנו תמהיל
ברצוני לקבל את חוות דעתך בעניין האם הריביות שקיבלנו סבירות או שיכולנו לקבל ריביות יותר נמוכות בנתונים שיש לנו ,ובכלליות מה דעתך בעניין?
סכום ההלוואה הוא-500,00
הערכת השמאי לבית הוא: 800,000
הסכום החודשי שנשלם הוא: 2,308
הריביות הם :
*167,000- משתנה כל 5 שנים לא צמודה בריבית של-4.53%
*168,000- משתנה כל 5 שנים צמודה-2.22%
*165,000- פריים -לא צמוד בריבית של -2.40% [0.6%-]
הריביות הם ל-25 שנה מלבד הפריים שהיא ל-30 שנה
לעניות דעתי ריבית המשתנה לא צמודת מדד מאוד יקרה
מה אתה ממליץ לנו לעשות
תודה רבה מראש
ומחכה לתשובה בהקדם האפשרי
ורד
ורד שלום,
התמהיל יחסית בסדר, לכו איתו למספר בנקים ותנסו להוריד ריביות
בהצלחה
משכנתאמן שלום ,
כרגע אני בשלב ריביות מול הבנקים כאשר ההצעה הטובה ביותר הינה:
הלוואה 540000 ( מימון 35%)
1. פריים P-0.7 ל 25 שנים 180000
2. קל"צ 4.3 ל – 15 200000
3. משתנה 5 צמודה 160000
נאמר לי בבנק כי אם אצליח לארגן 60% מימון אוכל לקבל ריביות טובות יותר .
כלומר מבחינתי 42000 בגרייס .
מה דעתך ? האם ניתן לקבל ריביות טובות יותר ? או לבצע את הגרייס ?
שלום יוסי,
נראה לי שאפשר לקבל ריביות טובות יותר גם במצב הקיים.
דבר שני, מאיפה תגייס 42 אלף ? ומה הקשר לגרייס?
משכנתאמן שלום:
אנחנו כרגע בתהליך של בניית בית שעליו לקחנו משכנתא של 60%
ותוך כדי בניה הזדמנה לפתחנו הצעה טובה של קניית שטח יותר גדול [במחיר זול "יחסית"] ועליו נבנה בית
חשיבתנו היא כזאת: לסיים לבנות את הדירה ולאחר חצי שנה בערך למכור אותה[במחיר יותר יקר]ולעשות גרירת משכנתא
האם יש כללים לבנק המשכנתאות לגבי זה ,האם זה אפשרי?
אשמח לקבל תשובתך בהקדם האפשרי
ורד
ורד שלום,
1. זה אפשרי, ניתן לגרור את המשכנתא.
חשוב לדעת, כי הבנק ידרוש שערך הנכס החדש יהיה גבוה או שווה לערך הנכס הקיים
2. בכל מקרה, חובה עלייך לגשת ולקבל אישור עקרוני מהבנק למהלך עוד לפני כל חתימה או הסכם.
כלומר, לא לחתום על שום הסכם רכישה בלי אישור וודאי מהבנק לתהליך
בהצלחה
שלום לך
אשמח לדעת היכן אני יכולה לראות או לבדוק מהו מדד המחירים לצרכן
ואין אני מחשבת את המשכנתא צמודד מדד.
המדד מתשנה פעם בחודש?
זאת אומרת שאם לקחתי הלוואה קבועה צמודד מדד – 2.9 ריבית
איך אני מחשבת אותה ?
תןדה
שלום לירון,
1. ניתן לראות את עדכון המדד באתר בנק ישראל.
2. הוא מתפרסם בכל 15 לחודש על החודש הקודם.
3. תוכלי לקרוא עוד על הצמדת המדד בקישור הבא.
4. תוכלי לחשב את הצמדת המדד במחשבון המשכנתא.
בהצלחה
שלום לך, אחלה אתר, ממש כיף לקרוא כאן את השאלות והתשובות, מקבלים המון מידע.
אם יש לי מיליון שקלים הלוואה ונניח 2/3 צמוד מדד, מודיעים כי המדד עלה בחצי אחוז החודש, בכמה יעלו ההחזרים הבאים בהנחה שאין שינוי? אשמח לתשובה עם הסבר. תודה רבה.
שלום מאיר,
הקרן של החלק שצמוד מדד (2/3) תגדל בחצי אחוז
הסכום שהתוסף יתחלק בשארית תקופת המשכנתא בהחזר החודשי
הי משכנתאמן.
תוכל לחדד איך מדד המחירים משפיע על העוגן והריבית של מסלול ק"צ משתנה כל 5 עוגן אגח (של טפחות, אם זה משנה).
אני יודע שאין תשובה מדוייקת אבל אני לא מצליח להבין את המגמות. האם ירידה במדד, בגדול, תייקר או תוזיל את זה? האם יש קשר לקריסה של הפרנק בימים האחרונים?
תודה!
שלום מ,
כשהמדד עולה הקרן עולה וגם ההחזר
כשהמדד יורד אז הקרן יורדת וגם ההחזר
בהצלחה
מר משכנתא נאמן שלום רב
אני מבלה ימים שלימים בקריאת אתר שלך
יש לך הסברה נפלאה יוצא דופן,
אני הלכתי ללמוד ייעוץ משכנתאות באיזה חברה בתל אביב בשביל להיות יועץ,
בזבזתי כסף מיותר לגמרי, פשוט עוד לא הכרתי את האתר שלך
הם נתנו לי ספר שאני לא מוצא בו את ידי ורגלי, כל כך לא מסודר ולא בנוי
אבל כשמצאתי את האתר שלך, והתחלתי לקרוא בו ממש מצאתי בו אויר לנשימה
האם יש לך אולי קובץ מסודר עבור יועץ שיוכל להשתמש בו ולשנן את היסודות והכללים
את הרעיון של הייעוץ נושא חן בעיני, בגלל שיש פה הרבה חשבון לקחת, וזה אני מאוד מאוד אוהב, ובפרט שאני יכול ממש לעשות חסד עם אנשים עם תמהיל טוב ומחושב טוב
אני מקבל אנרגיה כשאני לומד על נושאים אלו, לכן חשוב לי לדעת אם יש לך קובץ כזה או ספר שאפשר לקנות
שבו אני יכול לסמן לעצמי הנקודות החשובות ולחזור עליהם
עוד הפעם הסברה הברורה שלך בכלל, ובנושא משכנתאות בפרט עוד לא פגשתי אתר כל כך ברור שמסביר דברים מורכבים בפשטות נפלאה
תודה תודה מכל הלב
שלום משה,
אין לי קובץ מסוים מלבד החומר באתר
בהצלחה
שלום,
איך אני מחשבת הלוואה צמודת מדד. למשל קיבלתי ריבית קבועה של 2.8 אז איך כל חודש מחושב ההצמדה למדד?
למשל בינואר המדד ירד ב0.5. זה אומר שהריבית היא 2.3?
תודה מראש
שלום רוי,
המדד מוצמד ליתרת הקרן ולא לריבית
בהצלחה
שלום לך
תודה רבה על התמהיל שכתבת פשוט הבהרת לי את כל מה שלא הבנתי מהבנקאים למהיועצי משכנתאות
רציתי לשאול אותך מה אתה היתה מייעץ לי כיום נכון ל שנת 2017
אני צריך לקחת משכנתא
על סך 600 אלף
לרכישת דירה במליון
מה היתה מייעץ לי לקחת
ואיך לפרוס את זה
הבנק נתן לי הצעה
200 אלף ריבית פלוס פריים שזה 1 אחוז
200 משתנה לא צמודה בריבית 4.66
ו200 קבועה לא צמודה בריבית 4.9
זוהי ההצעה הרשונה שהינו עד כה
רציתי לציין שכשנה שנתיים אני אמור לקבל סכום מסויום שאני יכסה לפחות חצי מהמשכנתא
מה אתה מייעץ לי ?
אודה לתשובתך ………..
תודה
שלום ראובן,
התמהיל לא מתאים לך כי אתם אמורים לקבל כסף בזמן הקרוב
ממליץ לשלב בוליט או משתנה צמודה על החלק שמחזירים
בהצלחה