מי שוותיק בענף הנדל"ן יכול לספר לכם עובדה אחת שהיא לרוב מתקיימת תמיד.
המחירים של ריביות המשכנתא בסוף השנה זולים יותר יחסית לשאר השנה!
כתבתי על זה בשנה שעברה ועל מנת לבנות מסורת מכובדת אני כותב על גם השנה (הפעם אפילו הקדמתי על מנת לתת לכם יותר זמן לביצוע).
אז למה הריביות אמורות להיות זולות יותר? בכמה הן ירדו? ואיך אתם יכולים להשיג אותן?
כל זאת בכתבה הבאה.
אבל….לפני הכל בקשה קטנה (ואולי מעט "טרחנית")
מי שיקרא את הפוסט הזה בעוד כמה שבועות יפספס את המועד וכנראה ישלם קצת יותר על המשכנתא שלו (כפי שאמרתי ותקראו בהמשך, הריביות אמורות לרדת מעט בחודש וחצי הבאים).
אז בשביל שזה לא יקרה לכם, אני מבקש ומפציר מכל אחד ואחת מכם, אנא הירשמו לרשימת התפוצה שלי, זה יועיל לכם ויעזור לכם להישאר בעניינים בזמן ולא לגלות אותם באיחור.
ההרשמה היא כמובן חינם, וניתן לעשות אותה דרך הקישור הבא. אז תעצרו רגע את הקריאה, תירשמו לרשימת תפוצה ותמשיכו לקרוא (אני מבטיח שזה לא יציף לכם את המייל ואני מבטיח שזה יגרום לכך שתקבלו את החדשות החמות בזמן ולא באיחור).
נרשמתם? חזרתם? יופי.
משכנתא במחירי סוף העונה חוזרת!
לסוף השנה בתחום הנדל"ן יש "תכונה" משלו, הוא עושה את כולם "לחוצים" ומכל עבר קוראים לכם להשלים עסקאות ולסגור דברים לפני שהשנה מסתיימת לה.
כל זה מביא ללחץ מחירים שעוזר לכם (לוקחי המשכנתאות) לקבל ריביות טובות יותר.
בואו נבין את הסיבות לכך:
-
היעדים של הבנקים
בנק מתנהל כמו כל עסק אחר, הוא רוצה להרוויח כמה שיותר ולהציג מאזנים טובים.
בסוף שנה נסגרת האפשרות לשפר ולתקן ומה שייקבע ב- 31/12/13 יגדיר את ביצועי הבנק.
כל מנכ"ל בנק רוצה להציג מאזנים טובים ולעמוד (וגם לעבור) את היעדים עליהם הכריז מול בעלי המניות בתחילת השנה. ולכן, הוא מוכן להוריד מחירים ובתנאי שתבצעו אצלו את המשכנתא. -
נתח השוק של הבנקים
עוד נתון אליו הבנקים כל הזמן לוטשים עיניים הוא "נתח השוק" של כל אחד מהם במשכנתאות.
כל בנק רוצה להגדיל את כוחו בשוק (במוצר כמו משכנתא זה מאוד מורגש, כי אם לקחתי בבנק א', זה אומר שלא לקחתי בבנק ב') וכל בנק יעשה הרבה דברים על מנת שאתם תיקחו את המשכנתא אצלו ולא אצל המתחרה.
בסוף השנה עניין זה מתעצם וכולם "רבים" על הלקוחות האחרונים, כולם רוצים אתכם ולכן כולם יורידו קצת מחירים בשביל לסגור עניינים ושתבחרו בהם. -
הקבלנים והמתווכים (סוכני הנדל"ן)
גם הם חלק מהתעשייה הגדולה הזו של הנדל"ן וגם כאן יש שחקנים מאוד חזקים שרוצים להציג מאזנים ודוחות כספיים מרשימים לשנת 2013.
על מנת ל"חמם" את השוק ולמכור כמה שיותר דירות מתגברים המבצעים ומאמצי השיווק עולים כיתה, כל זה מוסיף ביקושים רבים לשוק המשכנתאות וגורם לבנקים להמשיך ולריב על כל לקוח, כי זה שיש הרבה לקוחות בשוק שצריכים משכנתא לא "מרגיע" את הבנקים אלא בדיוק להיפך, זה רק גורם להם לחשוש לאבד נתח שוק למתחרה ותסמכו על הבנקים שהם ינצלו את הפוטנציאל של סוף השנה. -
עסקאות בהמשכים
אם אני קניתי דירה מקבלן בחודש שעבר, אז מן הסתם אני מכרתי את הדירה שלי למישהו אחר (כל זה בתנאי שאני לא קונה דירה ראשונה אלא משדרג).
בכל אופן, כלל ידוע בתחום הנדל"ן הוא שכשעסקה אחת מתחילה עסקה שניה נרקמת כי בארץ קטנה כמו שלנו אין הרבה דירות שנשארות ריקות הרבה זמן, ואם מאמצי השיווק של הקבלנים עבדו טוב זה אומר שהוצעו למכירה עוד כמה מאות / אלפי דירות שאוטוטו יגיעו אליהם רוכשים פוטנציאלים.
מה זה עושה? מגדיל את הביקושים למשכנתאות מחד ויוצר לחץ חיובי על הבנקים להוריד מחירים (על מנת לא לאבד נתח שוק) מצד שני.
בכמה הריביות יירדו?
זו שאלה קשה מאוד, כי זה גם תלוי בעלות גיוסי הכסף שלהם (שאינו מושפע באופן ישיר מהביקושים למשכנתאות).
בכל אופן אני יכול להעריך שנראה ירידה של 0.1 – 0.2 במחירי הריביות, מה שיכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לטווח הארוך!
שתי אזהרות חשובות מאוד!
-
"המחיר זה לא הכל"
דבר ראשון שאתם צריכים לעשות הוא לתכנן פיננסית את הרכישה ולאחר מכן לתכנן באופן יעיל ביותר את המשכנתא שלכם.
משכנתא עם ריביות נמוכות אבל ללא תכנון נכון ומקצועי לא תהיה משכנתא טובה גם בעוד "אלף שנה". אז עם כל הכבוד לריביות אל תתנו לזה לפתות אתכם ואל תזלזלו בתכנון לטווח הארוך שאמור להתבטא באופן ישיר בתמהיל שתיקחו ובחשיבה ארוכת טווח.
צריך לזכור שהריביות (חשובות ככל שיהיו) הן העניין המשני במשכנתא ומי שמנגן כינור ראשון הוא התמהיל ולא אף אחד אחר. -
לחץ בסניפים
בשל כל הסעיפים שפרטתי למעלה, הסניפים אמורים להיות מאוד עמוסים בתקופה הזו.
זה אומר שייתכן ודברים ייקחו לאט יותר מהרגיל, שתהיו חשופים לטעויות של הנציגים (הם רק בני אדם וכמו כולנו תחת לחץ הם חשופים יותר לטעויות אנוש) ושיש סיכון גדול שעניין המשכנתא יהיה יותר מסורבל ואיטי.
ולכן, אל תחכו לרגע האחרון, המחירים שבועיים לפני סוף השנה ויומיים לפני סוף השנה יהיו מאוד דומים ולכן זה יהיה חכם לסגור דברים קצת לפני השעון המצלצל על מנת שלא תגיעו למצב של דחיית תשלומים או עבודה תחת לחץ מיותר.
לסיכום ולעניין,
מקווה שהפוסט הזה יעזור לכם להרוויח כמה שקלים ולא פחות חשוב מזה אני מקווה שהוא הסביר לכם גם את התועלת להיות מנוי לניוזלטר שלי ולקבל את הכתבות האלו בזמן המתאים ולא לקרוא אותן באיחור כאשר הן כבר לא רלוונטיות.
אז מי שלא נרשם לרשימה של משכנתאמן, זה הזמן להירשם (זה חינם, ללא דואר זבל וללא ספאם). ההרשמה היא מפה, מקווה לראותכם שוב.
הי,
יש לנו משכנתא על הבית מבנק מזרחי טפחות. לאחרונה הציעו לנו לקבל כרטיס אשראי טעון בעוד 50,000 ש"ח ע"ח המשכנתא.
הכרטיס אמור להיות ללא הוצאות בכלל, ואנו משלמים רק על סכום שהשתמשנו בו דרך הכרטיס (מגדילים את המשכנתא רק בסכום שהוצאנו מהכרטיס).
המסלול שניתן זה פריים+ 3.5, לטענתם הטוב ביותר כי אין בו קנסות יציאה.
שמעת על משהו כזה? האם זה כדאי לדעתך?
תודה!
שלום בשמת,
זו שיטה מצויינת לגרום לכם לקחת כסף שאתם לא צריכים (הרי אתם לא ביקשתם הלוואה אלא הציעו לכם אותה ביוזמתם)
על הדרך גם גובים מכם ריבית גבוהה מאוד.
תוותרו על התענוג הזה ואל תתפתו להצעות מהבנק, לרוב הם לא לטובתכם
בהצלחה
משכנתאמן יש לי שאלה ותודה מראש על האתר והעזרה
יש לי דירה ששווה כ-1.05 מיליון שח, אני לפני חתימת חוזה קבלן על דירה בעלות 1.65 מיליון שח, יש לי חוץ מזה 150,000 ש"ח נזיל, הייתה אצלי יועצת משכנתאות והמליהצ לי לקחת עד שהדירת קבלן תהיה מוכנה (כשנתיים )
הלוואת הגישור ע"ס של 850 אש"ח אשר תחולק כמפורט:
450 אש"ח מסלול גרייס פריים (תשלום ריבית בלבד) למשך 24 חודש או עד קבלת הנכס.
400 אש"ח מסלול בולט פריים, דחיית תשלומי הקרן והריבית תשלום מלא בתום תקופת הגישור (לשאלתו של גיל, הריבית מתווספת לקרן).
הלוואת משכנתא ע"ס של 500 אש"ח אשר תחולק כמפורט:
165 אש"ח בריבית פריים ל- 25 שנה.
335 אש"ח בריבית קבועה לא צמודה לתקופה של 13 שנה.
ההחזר על בלון שהיא אומרת שהמקס' שתיג כיום והכי כדאי לשנתיים הוא פריים+0 הוא כ-1900 ש"ח (עכשיו או בסוף תקופה ) , לגבי הלוואת משכנתא הפריים הוא כמובן -0.9, והקל"צ ל-13 שנה הוא היא מקווה 3.8, מה שיביר להחזר חודשי על המשכנתא של 3,800, האם הריביות לדעתך טובות והאם לדעתך יש דרך אחרת מהבלון שמשמעותו תשלום של כ-45,000 שח בריבית שנקבה לבנק עבור שנתיים בלון
תודה מראש על תשובתך אשמח לה בהקדם
שלום גיל,
הריביות בסדר, הייתי ממליץ אם ניתן (מבחינת החזר חודשי) לוותר על הגרייס המלא (בוליט) ולקחת גרייס חלקי על מנת להוריד הוצאות לאחר מכן
בהצלחה
תודה רבה לך על המהירות והעזרה – טוב לדעת שיש אנשים טובים באמצע הדרך –שרק רוצים לעזור
רק עוד שאלה אחת גם בפוסט האם לדעתך במצב כזה ובמסלולים כאלו כדאי לקחת היועצת עלותה כ-4000 כולל הגעה לבנק לפגישה שח או לפעול לבד
שלום גיל,
אם אתה מרגיש שהיא נותנת לך ערך אז היא כדאית,
במידה ולא אז לא
בהצלחה
תודה תודה ושוב תודה.
האם מומלץ לסגור עכשיו או להריץ בנק א' מול בנק ב' עוד שבוע?
ולהסבר: אני לקוח של בנק א' וברצוני למחזר ובקרוב גם לפרוע חלק.
בנק ב' מציע תנאים טובים אבל כמובן יש פתיחת תיק רשם משכונות וכו' שלא לדבר על פרעון מוקדם בבנק א' וכמו שאמרתי שיקרה בקרוב פרעון מוקדם גם בבנק ב'.
כשנודע לבנק א' שאני שוקל אפשרויות אמרו לי לא נוכל להשוות ואחר כך קבעו פגישה בבנק (גם פה יש פתיחת תיק אבל אין היוון בשל טיב המסלול)
האם ללכת עם ה"לב" שאומר אני מפסיד לא מעט עכשיו אבל מרוויח בעתיד או לחכות ולא לסבול הפרשי היוון וכל הטררראם?
שלום יואב,
סליחה, אבל לא הבנתי את השאלה.
נא לנסח מחדש בצורה פשוטה יותר
תודה וסליחה
שלום.
באחד הבנקים הוצע לי :קבועהצמודה 100K קרן שווה 15 שנה בריבית1.74%
משתנה כל 5 210Kשפיצר 25 שנה בריבית 1.8%
פריים שפיצר 230K שפיצר 30 שנה בריבית 1.6%
קבועה לא צמודה 230K שפיצר 30 שנה בריבית 4.96%
החזר 3616 ש"ח התחלתי.
איך נראה לך התמהיל והאם ניתן לשנות פרמטרים בכדי להתחיל עם החזר של 3200 ש"ח .66 אחוז מימון .תודה.
שלום סיגל,
התמהיל והריביות סבירות, שקלו אם אניתן להוריד את הקל"צ ל- 25 שנה במקום 30
בהצלחה
שלום.
באחד הבנקים הוצע לי משכנתא צמוד אירו בריבית משתנה 1.85%.
אעריך מאד אם תביע דעתך?
תודה
שלמה
שלום שלמה,
ניתן לקרוא את דעתי על מסלול האירו בפוסט הבא.
בהצלחה
חבל שאינכם מציינים כי "קבלת 2 הצעות מיועץ משכנתא "מוסמך"- כרוך בתשלום..
חבל על הטורח
שלום וברכה,
קבלת ההצעה מהיועצים אינה כרוכה בהתחייבות או בתשלום.
מצוין כי מדובר ב"השוואת יועצי משכנתא".
עמך הסליחה על חוסר הבהירות
האם הלוואה צמודת מדד (בריבית הטבה של 0.98%) היא באמת הטבה?
אם יש לי כסף לפירעון מוקדם – מה עדיף לי לפרוע את ההלוואה הזו, או הלוואת קל"צ ב-2.9%?
תודה רבה מראש
שלום דורי,
הריבית היא אכן טובה.
הייתי פורע את הקל"צ
בהצלחה
היי משכנתאמן,
קודם כל אני רוצה להגיד לך כל הכבוד על האתר האינפורמטיבי! למדתי ממנו המון בימים האחרונים (מתכנן לקחת משכנתא בקרוב).
אומנם אני ״מתפרץ״ כאן לתגובה לשאלה של מישהו אחר – אבל הייתי מענויין להבין למה עדיף לפרוע הלוואת קל״צ?
ממה שהבנתי, הלוואת לא צמודות מדד (ועם ריבית קבועה, שהיום יחסית נמוכה) אמורה להיות עדיפה על פני צמודת מדד (שגדל ב 2% בממוצע בשנה).
אז למה עדיף קודם לפרוע את הקל״צ? לא עדיף קודם לפרוע את החלק שהוא צמוד למדד?
תודה מראש,
ליאור
שלום ליאור,
הכל תלוי בגובה הריבית, השנים והצפי למדד בשנים הבאות,
בגלל ריבוי המשתנים אי אפשר לתת תשובה אחת וברורה וזה אישי ושונה לכל אחד
בהצלחה
שלום איש יקר
כמו תמיד אתה ברור ומדוייק..
נעזרתי באתר כדי לקבל הצעות לביטוח משכנתא.. אקצר את המסע המפרך.. אך כמה תובנות:
1. כדאי להכניס לפרמטרים של הסינון שלך סעיף של "הטרדת לקוח" כשסוכנת מתקשרת אלי 20 פעם ביום – ומלחיצה לקבל החלטות זה לא סביר ולא יעיל..
2. נכון לעכשיו אני בין ההודעות ביטול ששלחתי לביטוח הקודם לבין ההודעת ביטול לביטול שהביטוח הקודם רוצה שאעשה.. בקיצור להיות הסנדוויץ בין חברות הביטוח זו חוויה מפוקפקת..
3. מה דעתך על טענת ביטוח הבנק שלהם יש יותר כח כגוף גדול, ואינטרס גדול יותר לגבות את הכספים מאשר חברות חיצוניות-
וטענה נוספת שחזרה על עצמה שביטוח צד ג (שהבנק לא יכול לבצע) היא דבר שלא מוכיח את עצמו במקרה של תביעה. (וכמובן ששני הצדדים אמרו לי "תעשה גוגל" ותראה ש.. כנראה שגוגל זה ממש "בדרך שאדם רוצה לילך"
ו.. הצעת ייעול- האם יש אפשרות כשאתה עונה בפורום שתישלח תשובה לשואל במייל (לא מפורסם -חובה) כדי שלא נצרך לנבור בפורום אחת לחצי ליום לראות אם קלענו ליום בו את מרכז את תשובותיך.. (וכל הכבוד שיש לך את הסבלנות להגיב בתמציתיות ובנועם לכולם)
תודה
שלום וברכה,
ראשית, תודה על השיתוף. כל הצעה מתקבלת בברכה ומטופלת ברצינות.
1. הנושא יבדק מול החברות, עד עתה לא התקבלה פניה כזאת מגולשים.
2. אין מה לעשות, זאת חווית שירות לא נעימה. אבל ככה זה בארץ בהרבה תחומים וכולי תקווה שישתנה במשך השנים
3. לסוכנות של הבנק יש אכן כל חזק יותר וגם אינטרס גבוה יותר לשלם את הכסף לבנק. אבל זה לא צריך להוות שיקול מרכזי אלא עוד אחד מהשיקולים.
4. אני חושב שביטוח צד ג' הוא דבר חשוב ואני לא יודע מאיפה הקביעה ש"הוא לא מוכיח את עצמו במקרה של תביעה". שה נשמע לי לא רציני מצד הבנק
5. הנושא עלה מספר פעמים ואכן ישופר בעתיד.
שוב תודה על השיתוף ואני מקווה שאת נהנית מהבלוג
בהצלחה
שאלה נוספת..
מי שמוכר דירה (שיש עליה משכנתא) והוא עדיין בתהליך המכירה, ובמקביל קונה דירה אחרת – האם הוא יקבל 70% מימון כדירה יחידה – או כיון שהדירה הראשונה על שמו יאושר לו רק 50%
תודה רבה..
בתהליך קניה ומכירה במקביל החישוב יתבצע כמו על דירה יחידה (75%).
יש לי דוח יתרה לסילוק של בנק טפחות ורציתי לדעת בבקשה :
רשום לי שם
1) שיעור הריבית הממוצעת
2) הריבית הממוצעת המתואמת
על איזה מבין השניים אני מסתכל כדי ליראות כמה ריבית אני משלם
3) שיעור הריבית המעודכנת להיום .
תודה רבה
שלום אמיר,
שיעור הריבית המעודכנת
שלום איש יקר,
בהקשר למאמר הנפלא "משכנתא במחירי סוף העונה חוזרת"
אשמח לעצתך המלומדת.
ראשית מס' נתונים :
1. זוג בני 40 ו 34 + 2 ילדים בן 9 ובת 1.5 שנים.
2. הכנסה משותפת נכון להיום כ- 13,500 ש"ח.
3. כיום משלמים שכירות 3,900 ש"ח + גן לקטנה 1,600 ש"ח. כמובן שישנם עוד אלו "הכבדים".
4. הון עצמי 1,077,000ש"ח.עלות הדירה מקבלן 1,512,000 (כאשר קיים כבר בצד סכום של כסף להוצאות נלוות לדירה ).החוזה עדיין לא נחתם
ולכן הכל נתון לשינויים.
5. משכנתא מבוקשת 440,000 ש"ח
5. קרן השתלמות כ- 60,000 ש"ח משתחררת בעוד 5 שנים.
מבדיקה ראשונית בבנק קיבלנו עבור התמהיל שבניתי את ההצעה הבאה:
146,000 ש"ח מסלול פריים ( 0.9- ) % 1.6 ל – 30 שנה.
244,000 ש"ח מסלול קל"צ % 3.8 ל – 13 שנה.
50,000 ש"ח מסלול משתנה כל 5 צמודה 1.9% ל – 30 שנה.
(נרמז לנו שיהיה אפשרי לרדת בקל"צ עוד קצת כנראה מחירי סוף עונה ).
ההצעה כוללת גרייס מלא ל – 24 חודש , מכיוון שאין אנו יכולים לעמוד בתשלום שכירות + משכנתא.
אנחנו מכוונים להחזר חודשי של כ – 3000 ש"ח כולל ביטוחים .
וכעת לדילמות :
האם יהיה זה חכם לקחת את המשכנתא עכשיו ולנצל את הריביות היחסית נמוכות כיום, ובנוסף לחסוך את ההצמדה למדד תשומות הבניה ?
(מבדיקה שערכתי 3 שנים אחורה המדד טיפס בממוצע כ- 3% בשנה.)
או שמא להמתין בסבלנות 24 חודשיים ?
אודה לעצתך המלומדת.
ושוב תודה לך על אתר מדהים ושימושי .
.
שלום ויקטור,
ממליץ לקחת חלק מהמשכנתא ולהשאיר גם חלק לסוף
ממליץ להקטין את השנים של המשתנה כל חמש
בהצלחה
תודה על תגובתך ,
מה הכוונה לקחת חלק מהמשכנתא ?
האם למשוך עכשיו חלק מהמשכנתא (ואם כן איזה מסלול ?)
אשמח להתייחסותך לתמהיל ולריביות האם אתה ממליץ לשנות ?
תודה על עזרתך האדיבה.
כן,
לחתום על כל המשכנתא ולקחת רק חלק ממנה, את החלק של הפריים תשאירו לסוף.
לגבי התמהיל, ממליץ להקטין את השנים של המתשנה כל חמש
בהצלחה
למה לא עדיף את הפריים בתחילה שהיא ריבית נמוכה
כמו כן למה שלא יקח שליש פריים מהטעם הנ"ל
שלום
אני רוצה לקחת משכנתא ב330000 אלף .
שליש פריים ושני שליש קבועה לא צמודה, ל 15 שנה.
אני רוצה לדעת על איזה ריביות אני יכול להילחם מול הבנקים? (הכוונה הכי טובים בשבילי)
אני גם מתלבט בין לקחת שני שליש קבוע או לחלק לשתיים אחד קבועה והשני משתנה כל 5 שנים.
תודה מראש על העזרה 🙂
ועוד משהוא קטן הסכום שאני לוקח הוא 60% מערך הדירה.
זאת דירה ראשונה שלי .
תודה
שלום גבריאל,
יש ריביות במחשבון משכנתא.
בקשר להתלבטות, זה תלוי בהרבה מאוד מאפיינים (גיל, משכורת, אהבת סיכון ועד הרבה מאוד) ולכן לא אוכל להמליץ לך באופן אישי
בהצלחה
היי משכנתאמן,
ראשית, כל הכבוד על האתר – אלו ממש אורים ותומים – למדנו המון ובזמן קצר ביותר.
שנית, אנו בתהליכי בירור משכנתא ע"ס 1.46 מ' (70% מהנכס ולא רוצים לעבור) – קיבלנו את ההצעה הבאה:
1. p-0.9 שליש
2. 4.5 קל"צ – שליש
3. 1.95 משתנה כל 5 – שליש
האם לדעתך נוכל לשפר את התמהיל והריביות? אשמח אם תוכל לחוות דעתך.
כמו כן – מתברר שיש לנו זכאות (25) די גבוהה של 145 אש"ח. הבנק מציע צמודה קבועה ב-2.5% אולם יש יתרון בעיניי לקחת את הזכאות גם במחיר גבוה יותר, לאור היתרון באפשרות לצאת ללא קנס. מה כדאי לקחת מבין השניהם לדעתך? על חשבון מה כדאי לקחת אם כן, על הקל"צ או המשתנה?
תודה רבה!
איתן.
איתן שלום,
התמהיל בסיסי מאוד (אולי יש לשקול ל"תבל" אותו קצת, כי הוא נראה די "אנמי")
אני לא הייתי לוקח את הזכאות, כי היא גבוהה בחצי אחוז מהצעת הבנק וזה מרווח ביטחון מספיק גבוה לעמלת פירעון כיום
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה על תשובתך!
האם תוכל לתת לנו כיוון לגבי "תיבול"?
ממה שאני מבין שליש פריים זה בכל מקרה מומלץ. וכמן כן, מסוף החודש האחרון חייבים שליש בקבועה , כך שנשאר רק השליש של המשתנה לשחק איתו – שגם ככה הוא יותר זול מהקבועה .. איך איפוא נוכל לתבל עוד את התמהיל?
דרך אגב, ראיתי שלא ציינתי שנים למעלה – התמהיל הוא
1. p-0.9 שליש ל30 שנים
2. 4.5 קל"צ – 336 אלף שקל ל-15 שנים
3. 1.95 משתנה כל 5 – שליש ל-25 שנים
שיחקתי המון עם המחשבון שלך (שהוא מעולה!!) כדי להגיע להחזר של בערך 7,000 לחודש שנוכל לעמוד בו , יחד עם רצון לא לעבור 70% מימון והחזר כולל של 2 מיליון ש"ח כמה שניתן (אני מניח שזה פסיכולוגי , אבל אם המחיר של הדירה הוא קצת מעל שני מיליון הייתי רוצה להחזיר הרבה מעבר לסכום הזה על הדירה).
חשבתי בשביל לצמצם קצת את ההחזר החודשי ותחת האילוצים האלה לקחת הלוואת גישור (בוליט) של 150 אלף ל-6 שנים ע"ח 50% מהקרן השתלמות (שנינו שכירים) בקבועה צמודה – ושגם נראה לי קצת מתבל את החלוקה למעלה.
כך גם אוכל לקצר את המשתנה ל-20 שנה ולחסוך הרבה ריבית (90 אלף שקל), ואולי להוריד שנה או שתיים מהקבועה – יש לנו ילדים בני שלוש נראה לי שכדאי לשחרר קצת כסף ותשלומי משכנתא לקראת סוף גיל ההתבגרות שלהם ; )
מה דעתך? איך עוד אפשר לתבל אם צריך?
התשובה בגוף השאלה.
כל מה שסיפרתם בתגובה היה תיבול (קיצור השנים, לקיחת הבוליט ופירוט השנים השונות)
אני לא יכול לתת תשובה חד משמעית אם התמהיל טוב או לא, אבל הוא נראה עכשיו כאילו הושקעה בו מחשבה
מאחל לכם המון הצלחה
משכנתאמן שלום,
לא ראיתי פה הצעות לביטוח משכנתא אז רציתי לשאול אם מה שקיבלתי זה בסדר.
שווי נכס 335K משכנתא 165K גודל הנכס 84 מ' ביטוח 47 ש"ח
ביטוח חיים : בנוסף לכיסוי הרגיל במקרה מוות של שני המבוטחים (למרות שאני קונה לבד) ישולם תשלום כפול גם לבנק וגם למוטבים.
כיסוי ביטוח מבנה: רעידת אדמה, כיסוי אש, אסונות טבע נזקי צנרת, מתקני ביוב ואינסטלציה, שבר תאונתי לשמשות ואביזרים סניטרים, מתקני הסקה דוודים, שערים גדרות ודרכים מרוצפות השייכים לנכס. נכס המצוי בבית משוטף כולל את חלקו של המבוטח ברכוש המשותף בבית המשותף השתתפות בתביעת צנרת עד 500 ש"ח.
כיסוי צד ג' עד 500K
במקרה של שריפה או הצפה נזק לשכן או למי שאינו גר בבית דרך קבע עד 500K
נכס חלופי לפי הצורך במקרה בו נגרם נזק לנכס והנכס אינו ראוי למגורים יממומן דיור חלופי באותו סטנדרט עד חצי שנה.
חודש ללא תשלום
שלום אולג,
אני לא מומחה גדול בביטוחי משכנתא ובגלל שאני לא רוצה להטעות אותך, אני מעדיף לא לענות על זה
אני כן ממליץ לחקור את הנושא ולקבל מספר הצעות מחיר
שלום,
אנו מתכננים לקחת משכנתא בגובה 1,400,000 ש"ח.
אנחנו בתחילת שנות ה40, כרגע שנינו עובדים, אולם אחד מאיתנו עובד בהיי-טק (שם היציבות התעסוקתית לבני 40+ ידועה…..)
ההצעות לתמהילים שקיבלנו בבנק היו מגוחכות (לדוגמה 2/3 חשיפה למדד: שליש פריים, שליש קבועה צמודה, שליש משתנה כל 5 צמודה), ולכן החלטנו לנסות לבנות / "לשחק" עם תמהילים בעצמנו, לאחר שלמדנו המון מהאתר שלך.
הריביות אותן אנו יכולים לקבל במסלולים שבחנו:
* פריים: פריים מינוס 0.9% (ל15 / 20 / 25 שנים)
* קל"צ: 4.09% ל15 שנים / 4.78% ל20 שנים / 5.30% ל25 שנים
* קבועה צמודה למדד: 2.30% ל15 שנים / 2.60% ל20 שנים / 2.90% ל25 שנים
* משתנה כל 5 לפי בנק ישראל, צמודה למדד: 1.29% ל15 שנים / 1.39% ל20 שנים / 1.49% ל25 שנים
* משתנה כל 5 לפי אג"ח, לא צמודה: 3.34% ל20 / 25 שנים
תחת הנתונים הנ"ל, לפי החישובים שלנו:
* משתנה כל 5 לפי אג"ח לא צמודה ל20 שנה (ריבית 3.34%) זהה למשתנה כל 5 לפי בנק ישראל ל20 שנה (1.39%) עם מדד 1.74%
* משתנה כל 5 לפי אג"ח לא צמודה ל20 שנה (ריבית 3.34%) זהה לקבועה צמודה למדד ל20 שנה (2.60%) עם מדד 0.65%
* קל"צ ל15 שנה (ריבית 4.09%) זהה לקבועה צמודה למדד ל20 שנה (ריבית 2.60%) עם מדד 0.43%
* קל"צ ל15 שנה (ריבית 4.09%) זהה למשתנה כל 5 לפי בנק ישראל ל20 שנה (1.39%) עם מדד 1.53% (כמובן שההשוואה רלוונטית רק ל5 השנים הראשונות)
ההכנסה הפנויה שלנו היא כ12 אש"ח, ואנחנו "מכוונים" להחזר של כ7-8 אש"ח בחודש.
בכל מקרה ניקח 1/3 מההלוואה (466 אש"ח) במסלול פריים, ואנו מתלבטים לגבי התמהיל של שאר הסכום (934 אש"ח).
החלופות:
חלופה א':
————
* פריים: 466 אש"ח ל20 שנים
* קל"צ: 266 אש"ח ל15 שנים, 4.09%
* קבועה צמודה: 468 אש"ח ל20 שנים, 2.60%
* משתנה כל 5 לפי בנק ישראל, צמודה: 100 אש"ח ל20 שנים, 1.39%
* משתנה כל 5 לפי אג"ח, לא צמודה: 100 אש"ח ל20 שנים, 3.34%
מבנה תמהיל: 41% צמוד מדד
החזר חודשי התחלתי: 7802 ש"ח
החזר חודשי מקסימלי (בהנחת 2.50% מדד): 9149 ש"ח
סה"כ החזר: בהנחת 2.50% מדד: 1,965,185 ש"ח (140%)
בהנחת 1.00% מדד: 1,829,793 ש"ח (131%)
הרצון יהיה לחסוך את רוב יתרת ההכנסה הפנויה שלנו מעבר להחזרי המשכנתא (כ4000 ש"ח) על-מנת שנוכל להחזיר אחרי 5 שנים את 2 ההלוואות בריבית משתנה כל 5 (במידה והריבית "תקפוץ").
חלופה ב':
————
* פריים: 466 אש"ח ל20 שנים
* קל"צ: 232 אש"ח ל15 שנים, 4.09%
* קבועה צמודה: 234 אש"ח ל20 שנים, 2.60%
* משתנה כל 5 לפי בנק ישראל, צמודה: 234 אש"ח ל20 שנים, 1.39%
* משתנה כל 5 לפי אג"ח, לא צמודה: 234 אש"ח ל20 שנים, 3.34%
מבנה תמהיל: 33% צמוד מדד
החזר חודשי התחלתי: 7703 ש"ח
החזר חודשי מקסימלי (בהנחת 2.50% מדד): 8774 ש"ח
סה"כ החזר: בהנחת 2.50% מדד: 1,913,372 ש"ח (137%)
בהנחת 1.00% מדד: 1,805,744 ש"ח (129%)
תמהיל זה "מהמר" שווה בשווה על המשתנה לפי אג"ח, משתנה לפי בנק ישראל, קבועה צמודה (וקל"צ).
הסכום שנחסוך מעבר להחזרי המשכנתא (כ4000 ש"ח) יוכל לשמש להחזר המסלול שיהיה הכי פחות אטרקטיבי אחרי 5 שנים.
חלופה ג' – תיאורטית בלבד, עקב ההחזר הגבוה:
————
* פריים: 466 אש"ח ל20 שנים
* קל"צ: 466 אש"ח ל15 שנים, 4.09%
* קבועה צמודה: 156 אש"ח ל20 שנים, 2.60%
* משתנה כל 5 לפי בנק ישראל, צמודה: 156 אש"ח ל20 שנים, 1.39%
* משתנה כל 5 לפי אג"ח, לא צמודה: 156 אש"ח ל20 שנים, 3.34%
מבנה תמהיל: 22% צמוד מדד
החזר חודשי התחלתי: 8209 ש"ח
החזר חודשי מקסימלי (בהנחת 2.50% מדד): 8923 ש"ח
סה"כ החזר: בהנחת 2.50% מדד: 1,874,246 ש"ח (134%)
בהנחת 1.00% מדד: 1,802,494 ש"ח (129%)
תמהיל זה מכיל 1/3 מההלוואה בקל"צ ושאר הסכום מחולק שווה בשווה על המשתנה לפי אג"ח, משתנה לפי בנק ישראל וקבועה צמודה.
גם כאן הסכום שנחסוך מעבר להחזרי המשכנתא (כ4000 ש"ח) יוכל לשמש להחזר המסלול שיהיה הכי פחות אטרקטיבי אחרי 5 שנים.
יחד עם זאת, סכום ההחזר ההתחלתי מאוד גבוה, ואם נהפוך את הקל"צ ל20 שנה, הריבית תעלה ל4.78%, ואז סה"כ ההחזר יעלה ל141% בהנחת מדד 2.50%, או 136% בהנחת מדד 1.00%.
נשמח לשמוע את דעתך לגבי תמהילים אלה ו/או לקבל המלצתך לגבי תמהיל אחר.
נשמח לדעת על איזה תמהיל אתה ממליץ ומה הסיבה לכך.
תודה מראש!
שלום שחר,
אל תכעסו על שאני עושה את זה.
עם כל הרצון הטוב ייקח לי הון זמן לנתח שאלה כזו ולענות עליה ברצינות וללא חשש להטעות אתכם (הדבר האחרון שאני רוצה לעשות)
נסו לשאול בתמציתיות ולעניין
אני אנסה לנסח את השאלה כמו שניסחה מאיה (מתחתי).
אנו עומדים לקחת משכנתא בגובה 1,400,000 ש"ח.
אנו מעוניינים שההחזר החודשי יעמוד על כ7-8 אש"ח (ברשותנו הכנסה פנויה של כ12 אש"ח בחודש).
באיזו מהחלופות הבאות היית ממליץ לנו לבחור?
חלופה א':
————
* פריים: 466 אש"ח ל20 שנים
* קל"צ: 266 אש"ח ל15 שנים, 4.09%
* קבועה צמודה: 468 אש"ח ל20 שנים, 2.60%
* משתנה כל 5 לפי בנק ישראל, צמודה: 100 אש"ח ל20 שנים, 1.39%
* משתנה כל 5 לפי אג"ח, לא צמודה: 100 אש"ח ל20 שנים, 3.34%
חלופה ב':
————
* פריים: 466 אש"ח ל20 שנים
* קל"צ: 232 אש"ח ל15 שנים, 4.09%
* קבועה צמודה: 234 אש"ח ל20 שנים, 2.60%
* משתנה כל 5 לפי בנק ישראל, צמודה: 234 אש"ח ל20 שנים, 1.39%
* משתנה כל 5 לפי אג"ח, לא צמודה: 234 אש"ח ל20 שנים, 3.34%
חלופה ג' – תיאורטית בלבד, עקב ההחזר הגבוה:
————
* פריים: 466 אש"ח ל20 שנים
* קל"צ: 466 אש"ח ל15 שנים, 4.09%
* קבועה צמודה: 156 אש"ח ל20 שנים, 2.60%
* משתנה כל 5 לפי בנק ישראל, צמודה: 156 אש"ח ל20 שנים, 1.39%
* משתנה כל 5 לפי אג"ח, לא צמודה: 156 אש"ח ל20 שנים, 3.34%
נשמח לשמוע את דעתך לגבי תמהילים אלה ו/או לקבל המלצתך לגבי תמהיל אחר.
נשמח לדעת על איזה תמהיל אתה ממליץ ומה הסיבה לכך.
תודה מראש!
עכשיו זה נראה הרבה יותר מסודר…
הייתי בוחר בהצעה השלישית בזכות הקל"צ שהוא מסלול חשוב מאוד היום בהלוואה
בהצלחה
תודה על התגובה.
כפי שכתבתי, ההצעה השלישית היתה "תאורטית" מכיוון שההחזר שם גבוה מ8000 ש"ח.
אם מתמקדים בחלופה זו, ומנסים להקטין את ההחזר החודשי (לכיוון 7500 ש"ח), המשמעות היא (כמובן) הגדלת מספר שנות המשכנתא.
שינוי מספר השנים של הקל"צ משמעותו פגיעה רצינית בריבית שנקבל (אנחנו יכולים לקבל 15 שנים ב4.09% או 20 שנים ב4.78%).
האם היית מציע להתעלם מהפגיעה הזו, ו"ליישר" את כל המסלולים ל20 שנים, או להשאיר את הקל"צ על 15 שנים, ולהאריך את שאר המסלולים ל23 שנים.
במילים אחרות: באיזו חלופה היית בוחר? ג'1 או ג'2:
חלופה ג'1– כל המסלולים ל20 שנים, פגיעה משמעותית בריבית הקל"צ:
———————————————————————————
* פריים: 466 אש"ח ל20 שנים
* קל"צ: 466 אש"ח ל20 שנים, 4.78%
* קבועה צמודה: 156 אש"ח ל20 שנים, 2.60%
* משתנה כל 5 לפי בנק ישראל, צמודה: 156 אש"ח ל20 שנים, 1.39%
* משתנה כל 5 לפי אג"ח, לא צמודה: 156 אש"ח ל20 שנים, 3.34%
חלופה ג'2– קל"צ ל15 שנים, השאר ל23 שנים, כמעט ללא פגיעה בשיעורי הריבית:
——————————————————————————————–
* פריים: 466 אש"ח ל23 שנים
* קל"צ: 466 אש"ח ל15 שנים, 4.09%
* קבועה צמודה: 156 אש"ח ל23 שנים, 2.78%
* משתנה כל 5 לפי בנק ישראל, צמודה: 156 אש"ח ל23 שנים, 1.45%
* משתנה כל 5 לפי אג"ח, לא צמודה: 156 אש"ח ל23 שנים, 3.34%
תקלידו את הנתונים במחשבון ותבחרו באופציה הזולה ביותר
ראשית מיליון תודות על הבלוג המעולה הזה אנו מקפידים לקרוא את הפוסטים וזה סייע לנו רבות במפגש עם הבנקים
יש לנו כרגע משכנתא שיתרתה כ 215000 ש"ח כאשר 28,000 מענקים
אנו מכרנו את הבית שלנו ועומדים לרכוש בית בעלות של 1,180,000 ש"ח
כוונתנו לחסל את המשכנתא הקיימת (שבריבית גבוהה) למעט המענקים עליהם אנו לא מחזירים כסף והם מותנים לעוד 3.5 שנים
אנו מעוניינים לשלם סכום של כ 3500-4000 ש"ח בחודש
בבית שאנו רוכשים יש צורך לבנות חדר ממד שעלותו כ 85000 ש"ח
ההתלבטות (מעבר להתלבטות המסלולים)היא האם לקחת משכנתא בשיעור 60% ואז את עלויות הבניה לממן בהלוואה בנקאית (רגילה לא משכנתא) או משכנתא בשיעור 67% אשר כוללת את עלויות הוספת החדר
להלן מה שהציעו לנו בבנק HELPPPPP אנחנו מבולבלים
===================
אופציה א' במימון 60%: החזר 3623 ש"ח
===================
פריים 25 שנים 1.60% ₪ 825.50 ₪ 204,000
קל"צ 15 שנים 4.40% ₪ 1,747.75 ₪ 230,000
כל 5 שנים צמוד 25 שנים 2.10% ₪ 1,050 245000ש"ח
============================
אופציה ב' במימון 60% החזר חודשי 3754.5
============================
פריים 25 שנים 1.60% ₪ 825.50 ₪ 204,000
קל"צ 15 שנים 4.40% ₪ 1,747.75 ₪ 230,000
כל 5 שנים צמוד 25 שנים 2.10% ₪ 621.67 ₪ 145,000
קבועה צמודה 25 3.10% ₪ 559.62 ₪ 100,000
**** קיבלנו גם הצעות במימון 67% ****
================================
אופציה א' במימון ה67% החזר חודשי 4057 ש"ח
================================
פריים 25 שנים 1.80% ₪ 952.63 ₪ 230,000
קל"צ 20 5.20% ₪ 1,711.19 ₪ 255,000
כל 5 שנים צמוד 25 שנים 2.50% ₪ 704.33 ₪ 157,000
קבועה צמודה 20 3.40% ₪ 689.80 ₪ 120,000
===============================
אופציה ב' במימון 67% החזר חודשי 3996.55
==============================
פריים 25 שנים 1.80% ₪ 952.63 ₪ 230,000
קל"צ 15 4.60% ₪ 1,963.79 ₪ 255,000
כל 5 שנים צמוד 30 2.40% ₪ 1,080.14 ₪ 277,000
הייתי רוצה בבקשה לדעת איזה תמהיל מומלץ מבחינתך והתייחסותך לשיעור המימון
המשך יום נפלא
מאיה
שלום מאיה,
התמהיל הראשון הכי מוצא חן בעיניי,
בנוגע לאחוזי המימון תשקלו כמה עולה לכם ההלוואה הבנקאית ואם היא לא תפריע להחזר החודשי
בהצלחה
ההצעה הטובה ביותר שלי נכון לעכשיו (הצעה של בנק מספר 2 הבנק שלי)
שווי נכס 335K משכנתא 195K
65K ל 20 שנה בריבית P-0.8
100K ל 5 שנים קל"צ בריבית 2.7
30K בלון בריבית מדד+1.3
תשלום חודשי 2135 ש"ח
כמובן ששלחתי את ההצעה לבנק הראשון נראה אם ישפרו
מה דעתך על המסלול/ריביות? יש המלצות?
הבנק הראשון לא שיפר. הם ויתרו.
נראה בסדר גמור,
בהצלחה
שלום רב,
ראשית, תודה רבה על האתר המופלא! קראתי בו שעות והוא באמת נכס בתוך הררי השטויות והתוכן השיווקי שיש במרשתת.
אנחנו לוקחים משכנתא של 470K (כ-40% משווי הנכס, מרוויחים כ-12K בחודש) וקיבלנו הצעה כזו:
255K, קל"צ, 13 שנים 3.95%.
155K פריים, 25 שנים, -0.87.
60K משתנה כל 5, 25 שנים, 2.7%.
התכנון הוא לפרוע את המשתנה כל 5 בתחנת יציאה הראשונה או השנייה, בנוסף לכך שבנקים שונים אמרו ששילוב של משכנתא כזו יוריד את הריבית בקל"צ.
האם הריביות האלו נחשבות טובות או שיש לאן לרדת עוד? באיזו נקודה להפסיק את ההשוואות בין הבנקים? הריבית של המשתנה די גבוהה, אבל כך זה איפשר הורדה בקל"צ, האם ריאלי להוריד עוד ולשמור על הקל"צ נמוך?
ושוב המון תודה על האתר המצוין!
שלום משה,
התמהיל נראה בסדר והריבית של המשתנה אכן גבוהה אבל אם קיבלתם ריבית טובה בקל"צ בזכות זה ואת המשתנה תסלקו בעוד 5 שנים אז זה בהחלט היה משתלם
בהצלחה
שלום רב
רציתי לשאול מה דעתך הכי נכון לעשות לקחת משכנתא לתקופה ארוכה כמו 20 שנה עם החזר החודשי מתאים
או לקחת משכנתא לתקופה קצרה יותר כמו לדוג 15 שנים עם החזר טיפה יותר גבוה (הבדל בהחזרים לדוגמא -350-300 שח לחודש) אבל עם אפשרות להוסיף שנים במידה ולא נעמוד בהחזר החודשי.
תודה מראש
אחכה לתשובתך
בכבוד רב
יולי
יולי שלום,
עדיף לקחת משכנתא בטוח אפשר יהיה לעמוד בה ולא למחזר אותה אחר כך לתקופה ארוכה יותר
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב!
פעם נוספת, תודה על האתר הזה!
לא מזמן אני ואישתי נטלנו משכנתא כאשר אימי משמשת כלווה נוספת. החיובים יורדים אך ורק מהחשבון שלי ושל אישתי (הסיבה שאמא שלי לווה נוספת היא כי כרגע ההכנסות נמוכות עד שאישתי תתחיל לעבוד בעוד שנה – כרגע היא סטודנטית). השאלה שלי היא, האם לאחר כשנה כאשר אישתי תתחיל לעבוד ויהיו לנו הכנסות מספיקות כך שההחזר החודשי יהווה 30% מההכנסות נטו, האם אוכל להסיר את אימי כלווה נוספת?
תודה רבה,
יקיר.
יקיר שלום,
בעיקרון כן. כמובן שזה יחייב את אישורו של הבנק (שבטח ירצה לראות קצת וותק בעבודה של אשתך ורק לאחר מגן יאשר)
בהצלחה
שלום רב,
אני בתהליך למחזר משכנתא בריבית משתנה כל שנה צמוד למדד 2.64% : 45.000 נשאר 15 שנה ו 125.000 נשאר 7 שנים.
קיבלתי הצעה מבנק ל 12 שנה : 90.000 בריבית P-0.9 ו 80.0000 בריבית קל"צ 4% .
השיקול המרכזי היה להוריד תשלום חודשי ב 20-25%
האם ריביות ותמהיל נראים בסדר ?
תודה רבה
אלכס.
אלכס שלום,
נראה סביר
בהצלחה
שלום לך דבר ראשון אתר מצויין
נשמח לעזרה בבחירת התמהיל
רציתי לדעת מה יותר כדאי לקחת במסלולים הבאים והאם הם טובים
רציתי לשאול לגבי תמהיל משכנתא בסך 905000 שח
מסלול א:
300K p-0.9
25 שנה
300K ריבית משתנתא לא צמודה 2.15%
ל30 שנה
305K קבועה לא צמודה ל20 שנה בריבית 5%
מסלול ב:
השוני רק בחלק השלישי 305K קבועה צמודה 25 שנה ריבית 3.65
הריביות טובות?
איזה מסלול מומלץ יותר ומה אתה היית ממליצים לעשות
גילאים שלנו 25
+1 בדרך
משכורות נטו 12000
תודה רבה
שלום יאיר,
הייתי לוקח את המסלול עם הקל"צ
בהצלחה
שלום לך.
בעבר נעזרתי בשירותיך האדיבים והקולעים עבור משכנתא לקניית דירה. המון תודה. הדירה כבר שלנו והכל עבר בשלום ברוך השם.
אני מברר כרגע לגבי הורי, אנשים בשנות החמישים שלהם שמעוניינים בהרחבת דירה שכעת היא בשווי כ-2,150,000 ש"ח. לאחר ההרחבה היא תהיה שווה כ-3,000,000 ש"ח. הסכום שהם צריכים הוא 600,000 ש"ח והפריסה היא ל-10 שנים. אין משכנתא רצינית על הדירה (60,000 ש"ח, לא רציני.) אגב, כפי שתוכל לחשב, שווי המשכנתא נמוך מ-40% משווי הדירה אם זה משנה…
בבנק הציעו להם תמהיל פשוט של שליש פריים ושני שליש קבועה צמודת מדד.
רציתי לשאול:
א) האם יש לך הצעה לתמהיל יותר מעניין או שאין הרבה אופציות וזה פחות או יותר התמהיל הכי סביר?
ב) בהקשר למשכנתא כזו עם הנתונים הנ"ל יש דברים שכדאי לדעת, משהו מיוחד?
שוב, המון תודה.
רפאל
שלום רפאל,
התמהיל סביר,
אין הרבה שינוי בהלוואה זו מאשר בהלוואה רגילה, רק קחו בחשבון שביטוח החיים יכול להיות מאוד יקר והייתי מברר את הפרמיה שלו כבר עכשיו
בהצלחה
שלום רב,
ראשית, תודה רבה על האתר המופלא! קראתי בו שעות והוא באמת נכס בתוך הררי השטויות והתוכן השיווקי שיש במרשתת.
אנחנו לוקחים משכנתא של 470K (כ-40% משווי הנכס, מרוויחים כ-12K בחודש) וקיבלנו הצעה כזו:
255K, קל"צ, 13 שנים 3.95%.
155K פריים, 25 שנים, -0.87.
60K משתנה כל 5, 25 שנים, 2.7%.
התכנון הוא לפרוע את המשתנה כל 5 בתחנת יציאה הראשונה או השנייה, בנוסף לכך שבנקים שונים אמרו ששילוב של משכנתא כזו יוריד את הריבית בקל"צ.
האם הריביות האלו נחשבות טובות או שיש לאן לרדת עוד? באיזו נקודה להפסיק את ההשוואות בין הבנקים? הריבית של המשתנה די גבוהה, אבל כך זה איפשר הורדה בקל"צ, האם ריאלי להוריד עוד ולשמור על הקל"צ נמוך?
ושוב המון תודה על האתר המצוין!
שלום משה,
התמהיל נראה בסדר והריבית של המשתנה אכן גבוהה אבל אם קיבלתם ריבית טובה בקל"צ בזכות זה ואת המשתנה תסלקו בעוד 5 שנים אז זה בהחלט היה משתלם
בהצלחה
שלום איש עזרתך הדחופה, והמסורה
ראשית מס' נתונים :
1. זוג בני 37 ו 35 + 4 ילדים
2. הכנסה משותפת נכון להיום כ- 23000 נטו
3. נרכשה קרקע לבניה + הבניה 3.3 מיליון סה"כ (קרקע 1.8)
4. הון עצמי 1.4 מליון
5. משכנתא מבוקשת 1.8 – 1.9 מליון
5. המטרה מגורים + השכרת 2 יחידות בסה"כ 5500 ש"ח מינימום בתום הבניה , הבניה תימשך כ שנה וחצי מהיום.
שאלות :
1. עזרתך בתמהיל הגיוני? (גובה ההחזר האפשרי 8.5 מבחינתנו מהיום)
2. עלינו לשלם סכום בסה"כ של כ1.8 על הקרקע בלבד במרץ 2014 והשאר לבניה האם לקחת בוליט בינתיים לשריין ריביות נמוכות ??? מה עושים ???
שלום ניב,
1. תמהיל: תקפידו על פריים וקל"צ (לפחות 75% מערך ההלוואה יחד)
2. בוליט לא יעזור לכם בשריון ריביות אלא גרייס, לשם כך תצטרכו לבדוק טוב את "עלות הגרייס" ולאחר מכן לקבל החלטה
בהצלחה
היי לך.. אשמח לשמוע את דעתך לגבי התמהיל הבא:
(אקדים ואומר שאנחנו לוקחים משכנתא בגובה 70% מערך הנכס ~ 760000)
פריים 250,000 P-0.9
משתנה לא צמודה ל- 25 שנה 250,000 3.61%
קבועה לא צמודה ל-15 שנה 300,000 3.86%
משתנה צמודה ל-25 שנה 80,000 1.66%
אני חושבת שאפשר טיפה עוד לצמצם בריבית של המל"צ אבל בינתיים זה מה יש
מה דעתך? להוריד מ"צ? להגדיל?
אתה חושב שעדיף לנו לקחת את ה-80 אלף כגישור על חשבון קרן השתלמות שנפתחת עוד 4 שנים ולשלם רק את הריבית בינתיים?
החזר חודשי מבוקש 4300+-
הכנסה נטו 19,000
מודה לך מאוד!!
תיקון טעות.. המשתנה לא צמודה 130,000
אשמח לשמוע מאיזה בנק קיבלת את ההצעה הזו
תודה רבה אפרת
פועלים
גם קיבלתי הצעה דומה ממזרחי ולאומי אבל זה דרש קצת לחץ..
תודה רבה אפרת
תודה רבה אפרת
שלום רויטל,
נראה בסדר,
לא הייתי לוקח בוליט כי זה רק עוד 4 שנים ויעברו עוד הרבה מים עד אז.
לא הייתי מוריד מ"צ כי יש לכם קרן השתלמות שתסגור אותה בקרוב
בהצלחה
שלום רב
קיבלנו מהבנק הצעות הבאות:
משכנתא בסך של 400,000 שח:
הצעה מספר 1:
לא צמודה ריבית קבוע לפי לוח שפיצר 133K לתקופה של 15 שנים בריבית 04.90
קבוע בסך שך 134K ל15 שנים 02.80
פריים 133K ל20 שנים P-0.8
הצעה מספר 2:
לא צמודה ל 15 שנים בסך של 890000 בריבית 04.90 ריבית מתואמת 5.01
קבוע בסך של 89000 ל 15 שנים בריבית 02.80 ריבית מתואמת 2.83
פריים בסך 133000 ל20 שנים P-0.80 ריבית מתואמת 1.71
משתנה כל 5 שנים עד 30 שנה בסך 89000 בריבית 02.40 ריבית מתואמת 2.42
הצעה 3:
לא צמודה ל 15 שנים בסך של 890000 בריבית 04.90 ריבית מתואמת 5.01
קבוע בסך של 89000 ל 15 שנים בריבית 02.80 ריבית מתואמת 2.83
פריים בסך 133000 ל23 שנים P-0.80 ריבית מתואמת 1.71
משתנה כל 5 שנים עד 30 שנה בסך 89000 בריבית 02.40 ריבית מתואמת 2.42
אחכה לתגובתך
תודה מראש
שלום יולי,
קשה לי להמליץ על תמהיל מסויים מכיוון די דומים ואני לא מכיר אתכם באופן אישי
הייתי ממליץ לכם להקליד את הנתונים למחשבון ולבחור באופציה שנראית הכי זולה
בהצלחה
בס"ד
שלום למשכנתאמן ותודה רבה על הבלוג.
קיבלתי הצעה למשכנתא בסכום 700 אלף ש"ח
הצעה ראשונה :
233 אלף ל30 שנה בריבית P-0.85 החזר חודשי :821 ש"ח
233 אלף ל 20 שנה קל"צ 5% החזר חודשי :1362
234 אלף ל 20 שנה צמוד למדד משתנה כל 5 בריבית 2.4% החזר חודשי : 1038 ש"ח
סה"כ החזר חודשי : 3221 ש"ח
הצעה שניה :
במקום ה P-0.85 לקחת בריבית משתנה עוגן מק"מ 1.9% ל 30 שנה
ואז הצמודה תוזל ל 2% במקום 2.4%
סה"כ החזר חודשי 3204 ש"ח
אגב הפקיד אמר לי שהיום לא גובים ריבית מתואמת הייתכן ?
תודה רבה
שלום שמוליק,
1. ההצעה שניה טובה מעט יותר
2. הריבית על הקל"צ מעט גבוהה
3. על פי הידוע לי הוא התבלבל, כי הם לא צריכים לגבות מתואמת אלא זה בעצן מהנ שקורה בפועל
בהצלחה
שלום רב
ניסיתי להקליד במחשבון אומנם לא כל מסלול ניתן להזין לדוגמא לא ניתן להזין את מסלול של משתנה קבוע לא מבינה למה?
אתה יכול בבקשה להסתכל על הצעה אחת לפחות בבקשה ולהגיד האם זה בסדר.
אנו זוג צעיר, הכנסה משותפת של 8000-8200.זהו מצב כרגע כי אני לא עובדת בתחום.רוצים לקחת משכנתא בסך של 400K ל15 שנים אשמח מאוד לשמוע מה דעתך על הצעה שקיבלנו.
שאלה נוספת:בנקים מציאים הטבות ללוקחי משכנתא ופותחי חשבון בבנק שלהם הטבות כגון:מענק/הלוואה ללא ריבית+הנחנה על דמי פתיחת תיק הורדה בריביות.האם שווה לעבור וסגור חשבון בבנק שלנו או שזה רק תרגיל שבנקים עושים??
אחכה לתשובתך
תודה רבה
שלום יולי,
1. לא צירפת את ההצעה שקיבלת
2. אין מסלול כזה "משתנה קבועה", אולי התכוונת למשתנה כל חמש
3. תשקלו לקחת ייעוץ מקצועי בתחום
בהצלחה
שלום רב,
קודם כל תודה רבה על האתר שלך!! עזר לי מאוד מאוד!
מבקשת חוות דעת בעניין תמהיל שהצעיו לי שני בנקים.
סך הלוואה 400,000 ש"ח מעוניינת להחזיר 2,500 כל חודש.
לקוחה של בנק פועלים.
בבנק פועלים הציעו לי :
זכאות פועלים 78,000- 15 שנה ריבית 1.66 ריבית קבועה צמודה
62,000- 10 שנים ריבית 1.55% קבועה צמודה
130,000- 15 שנה ריבית 1.78 משתנה כל 5
130,000- 20שנה ריבית פריים -0.8 .
לעומת זאת בבנק מזרחי הציעו לי תמהיל שונה
80,000- 12 שנה ריבית 2.35 צמוד מדד בריבית קבוע
120,000- 15 שנה ריבית 2.00 צמוד מדד משתנה עד 1,2.5,5 ש'
120,000- 25 שנה ריבית פריים -0.9
80,000- 13.5 שנה ריבית 3.90 לא צמוד ריבית קבועה.
השאלה היא מבחינת חלוקת התמהיל מה כדאי?
האם ההצעה של פועלים טובה יותר כאשר הריביות של ה"צמוד קבוע" נמוכות?
הריביות במזרחי גבוהות הוא מודע לזה ומחכה שאני אביא לו ריביות נמוכות בכדי שיוכל להוריד לי את הריביות .
אודה לך על התייחסותך!.
שלום כרמית,
ההצעות סבירות, אבל בכל מקרה הייתי מגדיל אתהחלק של הקל"צ (בהצעה של פועלים היא כלל לא קיימת) ובהצעה של טפחות היא בסכום נמוך
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו זוג עם יכולת החזר יחסית גבוהה באזור ה 5500 – 5800 ש"ח ואנחנו מעוניינים להישאר באזור הבטוח של ההחזר הקבוע בלי הפתעות.
המשכנתא שאחד מהבנקים הציע לנו היא שליש פריים ל- 30 שנה, ו-2 שליש קל"צ ל 13 שנה בריבית של קצת יותר מ 3.5% לסכום של 900K ש"ח.
אף אחד מהבנקים האחרים לא הציע את המסלול הזה או מסלול בטוח אחר
האם לדעתך מבין המסלולים הבטוחים הוא הטוב ביותר ?
תודה,
שלום רז,
תמהיל וריביות טובות עבור שונאי סיכון,
אין לי מושג למה הבנקים לא הציעו לכם משהו דומה
בהצלחה
מה היית ממליץ כדי אולי להסתכן יותר, ואולי לשפר את התנאים בלונג ראן ?
אולי לקחת משתנה צמודה לטווח של 15 שנה ולקתר את הקל"צ בכמה שנים,
תנסו ל"שחק" עם המסלולים ותראו לאיזה תוצאות אתם מגיעים
בהצלחה
שלום,
כל הכבוד על האתר וההשקעה!
קיבלתי תמהיל שהייתי שמח לקבל עליו חו"ד :
75% מימון
1/3 פריים -0.85 (25 שנים)
1/3 קל"צ 4.59 (19 שנים)
1/3 משתנה לא צמודה 3.9 (20 שנים)
תודה רבה
שלום חיים,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום,
אשמח לקבל חו״ד לגבי תמהיל שקיבלתי מהבנק:
עבור 75% מימון
1/3 : P-0.9 ל25 שנים
1/3 : קל״צ 4.59 ל19 שנים
1/3 : משתנה לא צמודה 3.85 ל25 שנים
תודה רבה על העזרה
שלום חיים,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו מעונינים במיחזור משכנתא קיימת שנלקחה תוך כדי בניה עצמית (לכן ריבוי המסלולים ..):
תמהיל נוכחי:
250K פריים בוליט ל7 שנים
442K פריים שפיצר P-0.5 ל 30 שנים
42K פריים שפיצר P-0.9 ל30 שנים
33K פריים שפיצר P-0.9 ל20 שנים
168 ק"צ (זכאות) ל 25 שנים 4%+מדד
97K משתנה צמודה כל 5 (עוגן+0.5) (כרגע 3.8%+מדד) צמודה ל 20
67K קל"צ ל 20 שנה 4.9%
סה"כ 1.1M
עמלת סילוק 5,500
החזר חודשי נוכחי: 4,300 (עקב הבוליט)
תמהיל חדש (ריביות שקיבלנו השבוע):
750K פריים שפיצר P-0.9 ל25 שנים
350 קל"צ 4.4 ל20 שנים
סה"כ 1.1M
החזר חודשי חדש: 5,250
האם התמהיל והריביות מומלצות? האם ניתן לקבל קל"צ נמוך יותר לדעתכם ?
יחס מימון 50%, יחס החזר לתמהיל החדש 30%.
תודה מראש.
שלום אבי,
נראה בסדר גמור,
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
לא התייחסת לצד החשבונאי ולא ציינת את הסיבה העיקרית להנחה בריביות במתן משכנתאות בסוף שנה מצד הבנק ולמתן הלוואות בסגירת סוף שנה בריבית נמוכה יותר בהרבה מהריבית על המינוס, פעמים רבות אף ביוזמת הבנק (ולמה באמת שהבנק יהיה מוכן להרוויח פחות מריבית על הלוואה מאשר מריבית על מינוס?).
הסיבה למתן הנחות בריביות היא שכאשר הכסף הזה שהבנק הרוויח נשאר בקופה שלו בסוף שנה, הוא צריך לשלם עליו מס גבוה כמס שחל על רווחים, אך כאשר הוא מכניס את הכסף להלוואות ומשכנתאות ומשאיר פחות בקופה, הוא מעמיס את הרווח שלו על הוצאות ומשלם פחות מס, וגם הוא משלם יתרת מס נמוכה יותר על הכסף שנשאר בקופה.
לילה טוב,
איציק
שלום לך נכבדי ברצוני לקחת משכנתא בגובה של 900000 אלף שח קיבלתי מספר הצעות אבקש את התיחסותך
כל התמהיל הוא ל30שנה 1247 שח
300000 קבועה צמודה ריבית 2.89 1247 שח
300000 משתנה כל 5 שנים ריבית 2.51 צמוד 1187 שח
300000 פריים מקמ ריבית 1.86 לא צמוד1088שח
סהכ3522
הצעה שניה
300000 קבועה צמודה 2.89 1247 שח
300000 משתנה לא צמודה 1088 שח
150000 משתנה לא צמודה 4.13 758 שח
150000 משתנה כל 5 שנים 2.31 593 שח
סהכ 3686 שח
כמו כן האם כדאי לקחת יותר עכשיו ולחזיר לאחר מכן
תודה
עופר שלום,
ההצעה השניה טובה יותר אבל תוספיו לשם פריים ואם אפשר גם קל"צ לתקופה קצרה יותר
כמה שפחות משכנתא כך יותר טוב, אז אם אפשר לקחת פחות ולהחזיר פחות בסוף הרי זה משובח
בהצלחה
הלן משכנתא-תותח ומשכנתא-מציל
נאמר כאן אלף פעם ואני מצטרף לכל האנשים המודים לך על בלוג שאתה מנהל. בילדך לא היינו שורדים בעולם המשכנתאות.
אני בדומה לאלפי ישראליים עומד עכשיו לקחת משכנתא. אחרי המלצתך לשקול לקחת אותה בסוף שנה במקום בחודש ינואר ואחרי מספר פגישות בבנקים שונים ומשאומתן ארוך הגעתי בסופו של דבר לריבית לפי דעתי די טובה בתקופתנו שהיא (בקצרה) לסכום של 960000
שליש: פריים -0.8 (דהיינו 1.7% מותאם) ל-20 שנה
שליש: קל"צ ב-4.0% ל15 שנה (תודה לבנק ישראל על מסלול זה )
ושליש: משתנה כל 5 שנים ב-3.29 ל-20 שנה.
הייתי די שמח אבל פתאום (רגע לפני פתיחת תיק) פקיד בנק שואל אותי "מתי המוכר מסלק משכנתא שלו??" וכאשר התברר שעל פי חוזה הסילוק של משכנתא מתוכנן רק לפברואר אז אותו פקיד מסביר לי שאין טעם היום לדבר על ריביות כי קודם צריך לסלק משכנתא של מוכר ואז הדיון על ריביות שלנו יבוצע רק בפברואר ועל פי תנאים של פברואר.
להגיד שהייתי בשוק, זה לא להגיד כלום. אז איך אני אחרי כל הפגישות בבנקים שונים ודיונים על ריביות יכול לדעת מה יקרה בעוד חודשיים. יתרה מזאת, גם ב-12 יום ( תקופה על פי בנק ישראל שריבית הינה מובטחת) כמעט בלתי אפשרי לסיים כל הבורוקראטיה הנדרשת אפילו בלי בעיות מצד של מוכר.
אז השאלה שלי היא איך אפשר להבטיח שהריבית שאתה סוגר עם בנק היום באמת תהיה הריבית "הסופית". עברתי על הרבה חומר בלוג שלך וגם באינטרנט אבל לא מצאתי שום התייחסות לפינה בלתי צפויה זו.
אשמח מאוד לדעת דעתך וכן המלצות מה כדאי לעשות לאנשים כמונו.
אולי גם תרצה לכתוב בדף הראשי שלך "הזהרה" לאנשים שמעוניינים לקחת משכנתא.
מודה לך מראש,
דניס קלימוב
דניס שלום,
1. תודה על המידע, אני אכן אשתדל לציין זאת במקומות המתאימים
2. 12 יום הינם מספיקים לביצוע הבירוקרטיה וגם המלצתי בעבר לפתוח את התיק אפילו לפני כן (מקסימום הכסף יעבור כמה ימים לפני למוכר)
3. לעניין שלך – אולי תוכל לבקש מהבנק לסלק למוכר את המשכנתא מכספי המשכנתא שלך וכך תוכל לקחת עכשיו את המשכנתא (הרי מה הטעם לתת למוכר כסף עכשיו ולא לסלק לו את המשכנתא ?) עדיף לך שהתשלום הראשון של הבנק יילך לטובת המשכנתא של המוכר
בצלהחה
תודה על ההסבר, נשתדל לפתוח תיק עד 26 לדצמבר על מנת להבטיח ריבית של "עכשיו"
אני גם מצטרף לאיחולי מזל טוב לבלוג שלך: שנתיים זה רק התחלה …
שלום ותודה על האתר הנפלא.
אני לוקח משכנתא של 450000
150000 פריים -0.9 = 1.6 20 שנה
300000 קלצ 3.9 14 שנה
והוצע לי לקחת
300000 קבועה צמודה למדד 1.47 12 שנה באותו החזר חודשי 3000 ש"ח
אני נוטה לקבועה מה דעתך ?
דבר שני
אם יש לי בצד 50 אלף האם כדאי להקטין את המשכנתא ל-400
ולהשאר בלי שום חסכון לשיפוצים ותכולת דירה ,
או לקחת 450 ולהשאיר 50 אלף חסכון ליום סגריר וקניות ריהוט .
שלום גיל,
התמהיל הראשון טוב יותר לדעתי,
תשאיר לך בצד סכום סביר לימים סגירים וריהוט
בהצלחה
שלום ,
זוג+2 מחזור משכנתא 1400000
אשמח לדעתך בבקשה מה עדיף אם בכלל מאחת משלושת האופציות הנ"ל
גובה יכולת החזר סבירה עד 6K
אופציה 1
880,000 ש"ח ל 30 שנה בפריים מינוס 0.6%
220,000 ש"ח ל 30 שנה בריבית 4.78% לא צמוד
330,000 ש"ח ל 25 שנה עם תחנה כל 5 שנים בריבית 3.75% לא צמוד
החזר חודשי התחלתי 5,963 ש"ח
אופציה 2
1,030,000 בפריים מינוס 0.5% ל 30 שנה
400,000 בקל"צ ל 25 שנה עם תחנה כל 5 שנים ריבית 3.75%
ההחזר החודשי 5,753 ש"ח
אופציה 3 – החזר מאוד גבוהה לנו
655א' ש"ח לתקופה של 20 שנה במסלול פריים מינוס 0.55%
775א' ש"ח לתקופה של 20 שנה עם תחנה כל 5 שנים צמוד למדד בריבית של 1.9%
החזר חודשי התחלתי 7,115ש"ח.
תודה גדולה
ניר
שלום ניר,
האופציה השניה לא נראית כל כך אפשרית טכנית (בשל חוקי בנק ישראל),
אבל בגדול היא הכי כלכלית לשנים הבאות (כל עוד הריבית נמוכה)
בהצלחה
אני מודה לך על התשובה
יש לי אפשרות לקחת יותר משליש בפריים מזכאות קיימת (להשאיר בפריים)
רק בתאים פחות טובים -0.5
אך השאלה המתבקשת (באופציה ב') שסכום כל כך גדול על הפריים,
כל תנודה של הרבית יכולה להשפיע בגדול על ההחזרים והסכומים.
האם זו לא חשיפה גדולה מדי ?
לתשובתך אודה
זו בהחלט חשיפה מסוכנת,
אתה צריך לבדוק מה קורה שהריבית עולה ב- 1% – 2% וכן הלאה ולראות איך זה משפיע עליך בהחזר החודשי
כדאי לזכור שכל עוד הריבית נמוכה אתה מרוויח ואולי כדאי ל"הרוויח" כמה שנים ולמחזר כאשר הפריים יתחיל לעלות
בהצלחה
שלום רב
אשמח לשמוע את המלצותיך
אנו מתכננים לקחת משכנתא בזמן הקרוב לבניית בית
ברשות הוריי יש שטח של1.350 דונם עליו קיים בית הוריי ויש אפשרות לבנות בית נוסף
אני ואשתי מתכננים לבנות כ200 מ"ר בעלות של 1.4 מיליון שח ברשותנו הון עצמי של כ300 אלף שח
אנו לא מעוניינים לחלק את השטח (עלות פרצלציה של כ400000 שח)
השאלה הנשאלת היא האם אנו יכולים לקחת משכנתא ללא בית קיים או יש אפשרות למשכן את בית הוריי?
אין ברשותנו דירה ושנינו עובדים במשרדי ממשלה
שלום שי,
תצטרכו למשכן את הנכס של הורייך על מנת לקבל משכנתא,
כי אין נכס אחר שניתן למשכן – זה אומר שהורייך יהיו הממשכנים ואתם תהי הלווים
בהצלחה
שלום,
תודה רבה על האתר המפורט , למדנו המון,
נשמח גם לשמוע את דעתך על ריביות שקיבלנו
אני לוקחת משכנתא עבור דירה ראשונה 75% מימון – 480 א"ש
144 א"ח( 30%) פריים-0.75% -זה המקסימום שהבנק נותן(לא נותן שליש)
300 א"ש קל"צ- 4.4 %
36 א"ש לא קבועה צמודה- 1.78%
בתודה מראש,
אירה
אירה שלום,
זה קצת יקר אבל בהתאם לנתונים (הלוואה לא גבוהה ואחוזי מימון גבוהים) זה נראה סביר
בהצלחה