החל מינואר השנה אנו עדים לעליה הדרגתית בריביות המשכנתא שאנחנו מקבלים מהבנקים למשכנתאות – חשוב להדגיש, שזה עדיין לא קשור (לפחות לא באופן ישיר) לעליה הצפויה בריבית בנק ישראל (והפריים) בחודשים הקרובים, אבל הריביות מטפסות כבר במשך 3 חודשים, ולא במעט.
אז למה הריביות עולות? בכמה הן עלו? האם זה זמן טוב לקחת משכנתא? ומה צפוי בהמשך? כל זאת ועוד, בפוסט שלפניכם…
למה ריביות המשכנתא עולות?
ישנן כמה סיבות לכך שהריביות עולות, חלק מהן ממש טכניות וחלק מושפעות מביצועי הבנקים בשנה האחרונה ומציפיות לעתיד.
אני אנסה למנות את הסיבות העיקריות:
סיבה ראשונה: תחילת שנה קלנדרית
באופן מסורתי, שוק המשכנתאות "רותח" בחודשים שלפני סוף השנה והבנקים מוכנים להתקפל ולהתגמש עוד ועוד רק בשביל להציג מאזנים טובים בסוף השנה.
כמו כן (גם כן באופן מסורתי), בתחילת השנה אנו לרוב עדים לעליית ריביות בבנקים וההצעות הופכות להיות יותר יקרות.
זה קורה גם השנה, ולצערי הפעם זה קורה בצורה קיצונית יותר גם בגלל שבירת השיאים בהיקפי המשכנתאות (וגם כנראה בגלל הסיבות הבאות).
סיבה שניה: המדד הגבוה
מדד המחירים לצרכן ממשיך לטפס בצורה חדה שלא ראינו תקופה ארוכה, כאשר נכון לעכשיו הוא עלה בכ-3.5% בשנה (זה הרבה מעבר למה שראינו בשנים האחרונות).
זה הופך את הכסף שאנחנו מקבלים מהבנק ליקר יותר, במיוחד במסלולים שלא צמודים למדד. הרי אם הבנק מוכר לנו מסלול לא צמוד למדד, הוא בעצם "סופג" את המדד בעצמו ומנסה לתמחר זאת מראש, ולכן אם המדד עולה הוא רוצה כעת ריבית גבוהה יותר שתפצה אותו על מדדים עתידיים גבוהים יותר.
סיבה שלישית: שוק ההון (והמלחמה של רוסיה-אוקראינה)
שוק ההון ידע ירידת שערים דרמטית מתחילת המלחמה של רוסיה ואוקראינה, כאשר אחד הדברים הבולטים שראינו הוא ירידות שערים חדות באג"חים צמודי מדד.
זה אולי לא אומר לכם יותר מדי, אבל כאשר שער האג"ח יורד התשואה שלו עולה וזה אומר שהבנקים שרוצים לגייס כסף (וחלק מהכסף שלהם מגויס דרך אג"חים), צריכים להציע למלווים שלהם תשואה גבוהה יותר (שזה בעצם אומר שהם משלמים למי שמלווה להם את הכסף ריבית גבוהה יותר).
ומן הסתם בכלכלה כמו בכלכלה, כאשר לבנק זה עולה יותר, אז באופן אוטומטי לנו זה עולה יותר ולכן המסלולים שצמודים לתשואות האג"ח (שזה קורה ברוב מסלולי המשתנות הצמודות) עלו באופן משמעותי החל מתחילת המלחמה.
סיבה רביעית: העליה המתוכננת בריבית בנק ישראל וריבית הפריים
בנק ישראל מעריך כי בשל העליות הגבוהות במדד המחירים לצרכן, בשל עליות ריבית במדינות העולם ובשל עוד כמה גורמים הוא יעלה את הריבית במדינת ישראל בחודשים הקרובים. העלאה של ריבית בנק ישראל תעלה באופן אוטומטי גם את ריבית הפריים שצמודה אליה.
בכלכלה, לציפיות יש אפקט אדיר על ההווה – ולכן, הבנקים כבר מתכוננים ליום שלמחרת, ואם הם יודעים שהריבית צפויה לעלות, אז הם מעלים ריבית כבר מהיום על מנת לצמצם נזקים ביום שזה יקרה.
סיבה חמישית: שוק קטן וריכוזי
עם כל הדברים הטובים שיש למדינת ישראל להציע, שוק המשכנתאות הוא עדיין שוק ריכוזי מאוד ונשלט על ידי מספר קטן של שחקנים.
בימים כאלו, כשכל הסימנים מצביעים על התייקרות בריבית, הבנקים בישראל לוקחים צעד נוסף ומעלים באופן חד את הריביות ואין אף בנק שמרים את הדגל עם מחירים טובים יותר.
כלומר, כל הבנקים מעלים די ביחד את הריבית ואין באמת תחרות אמיתית אמיתית בין הבנקים, אם היו פה עוד כמה גופים שנותנים משכנתאות, אז ייתכן והעליה הייתה מתונה יותר בשל התחרות על הלקוח.
בכמה הריביות עלו?
את הנתונים הרשמיים נוכל לבחון בדיוק רב יותר רק בעוד חודשיים-שלושה, אבל מההערכות בשוק, הריביות עלו ב-0.2%-0.5% כאשר העליה החדה ביותר הייתה בריביות המשתנות הצמודות ובקבועות הלא צמודות.
האם הריביות ימשיכו לעלות?
אני מניח שכאשר המלחמה באוקראינה תיעצר ושוק ההון יחזור לעלות, אז הריביות של צמודי המדד יירדו.
אבל, לצערי נראה ששאר המשתנים לא ישתנו – ריבית הפריים צפויה לעלות, המדד צפוי להמשיך ולזנק, והבנקים ימשיכו להיות די שבעים מתיק משכנתאות שמן ורווחי.
ולכן, אני חושב שהריבית תמשיך לעלות לאורך השנה, כאשר כל עליה בפריים תביא איתה עליה בכל המסלולים.
האם זה זמן טוב לקחת משכנתא בימים אלו?
לעניות דעתי, הריביות ברמת מאקרו עדיין זולות (בטח מבחינה היסטורית). לכן, אני חושב שאם מישהו צריך לבחור בין לקחת משכנתא עכשיו או בעוד שנה, לדעתי הריביות היום יותר טובות ממה שהן יהיו בהמשך.
עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן יש גם את נושא מדד תשומות הבניה שעולה בקצב מסחרר (16 חודשי עליה רצופים בכ-7.5%) – גורם נוסף שמשפיע על הרצון להקדים את לקיחת המשכנתא.
לכן, כן הייתי ממליץ (למי שיכול) לקחת את המשכנתא כעת ולא במחירים של עוד כמה חודשים.
לסיכום,
אחרי הרבה זמן של ריביות נמוכות ומדד נמוך, אנו רואים עכשיו היפוך מגמה, שככל הנראה ילווה אותנו בשנה-שנתיים הקרובות.
אני מבטיח להיות אתכם כאן בכל שינוי משמעותי בריבית, לנסות להסביר לכם מה קרה, בכמה זה אמור להשפיע עליכם באופן כספי ובעיקר להרגיע אתכם.
בשוק המשכנתאות יש שנים כאלו ויש שנים כאלו ולכן מראש אנחנו חייבים לתכנן את המשכנתא שלנו למצבים שונים של ריבית ותנאים.
הבנקים עצמם, כשמעלים את הריבית, גורמים לעליית מדד.
ובכלל כבר כתבתי שאיני מבין את ההיגיון בהצמדת משכנתא למדד: הבנק קונה בננות ונעליים לעובדים ?
הבנק לוקח כסף ב-0.1% ומוכר אותו ב-1.6% + או – אחוזים שזה בעצם 1,600% רווח.
אין עוד מקום בעולם שמצמידים הלוואות למדד, בטח לא בהלוואות דיור.
בארצות המערב – איני צריך ללמד אותך – יש ריבית של הבנק המרכזי, ישנה תוספת של סיכון ורווח – וזו הריבית שמשלם הלקוח.
מה עניין מחירי ירקות , פרות, או אווזים לכאן ?
שלום משכנתאמן
תודה על הידע הרב שאתה מפרסם
רציתי לשאול אם כדאי לשלם לקבלן בדירה למחיר למשתכן את כל המשכנתא
בגרייס כדי לא לשלם את המדדי בניה או לשלם לקבלן בפעימות
שלום משכנתאמן
תודה רבה על הידע הנרחב
רציתי לשאול מה כדאי ?
בדירה שרוכשים במחיר למשתכן
האם לקחת גרייס ולשלם לקבלן כדי לא לשלם מדדי בניה
או לשלם בפעימות?
שלום רב ותודה . אני בונה תוספת לבית אשר מוגדרת כסטודיו.
בגלל שבהיתר בניה רשום סטדיו הבנק העביר אותו למסלול משכנתא עסקית הרבה יותר גבוה ממסלול רגיל .
לדוגמא פרים ל30 שנה הציע p+2.50
קבועה ל16 שנה להציע 5.95
משתנה צמודה ל30 שנה הציע 6.25.
אין לי יכולות מיקוח כי המשכנתא על הבית שלי נמצאת אצלו .
מזרחי והמחזור לא משתלם כי הריביות גבוהות כרגע.
התחלתי לבדוק הלוואות לכל מטרה אבל רובם קצרות טווח
שלום משכנתאמן ותודה על כל המידה.
אנחנו רכשנו דירה במחיר למשתכן לפני 5 שנים, בגלל שהריבית פריים עולה עוד ועוד אחנו מוצאים את עצמנו עם החזר חודשי ממש גבוא ב400 ש״ח יותר.
השאלה היא, אם חסרחנו קצת כסף (30 אלף) האם כדאי לנו לפרוע חלקית את הסכום שבפריים או פשוט לבנות תמהיל חדש במחזור משכנתא או לחכות עוד שנה שריביות ירדו.
תודה רבה
עמנואל כהן
שלום עמנואל,
צריך להסתכל על כל הנתונים, אבל בהחלט כדאי להחזיר כסף לפריים במידה ומתאפשר
בהצלחה