בשעה טובה ומוצלחת, הגעתם להחלטה לרכוש דירת מגורים ראשונה, אך לבטח אתם יודעים כי הבנקים אינם מאשרים משכנתא למי שאין ברשותו הון עצמי בשיעור של לפחות 25% מעלות הדירה שברצונכם לרכוש. בנק ישראל הטיל מגבלה על הבנקים למשכנתאות, לכן הם אינם רשאים לאשר משכנתא לדירה ראשונה כל עוד אין לכם הון עצמי בשיעור 25% לפחות משווי הדירה.
יחד עם זאת, אתם בהחלט יכולים למנף את הדירה הקיימת כדי להגדיל את ההון העצמי לצורך רכישת דירה נוספת (למשל דירה להשקעה) או כדי לבצע שיפוצים נרחבים בדירה המגורים הנוכחית. כלומר, אתם יכולים לקחת משכנתא על נכס קיים כדי להגדיל הון עצמי ולרכוש דירה להשקעה או לבצע שיפוצים בדירה הקיימת.
מהי משכנתא על נכס קיים?
בנק ישראל קבע את מגבלות שיעורי ההון העצמי המינימליים על רוכשי דירות ועל הבנקים למשכנתאות:
- הון עצמי לרכישת דירת מגורים ראשונה ויחידיה – לפחות 25% מעלות הדירה.
- הון עצמי למשפרי דיור (החלפת דירה) – לפחות 30% מעלות הדירה.
- הון עצמי לרכישת דירה נוספת (משקיעים) – לפחות 50% מעלות הדירה.
במשכנתא הראשונה שלקחתם מהבנק הצגתם לפחות 25% הון עצמי כדי לקבל אישור להלוואה לרכישת הנכס וכך השגתם מימון של עד 75% מעלות הדירה, בעוד משפרי דיור, כלומר מי שמוכר את הדירה הישנה ורוכש דירה גדולה יותר, יכול לקבל עד 70%. במקרה של משכנתא לדירה שנייה הבנקים יאשרו לכם משכנתא עד 50% משווי הנכס, לכן אתם חייבים לגייס הון עצמי גבוה, לפחות 50% משווי הדירה.
כדי לגייס הון עצמי גבוה אתם יכולים לקחת משכנתא על הנכס הקיים, והבנקים יכולים להציע מימון עד 50% משווי הדירה, ובשוק האשראי החוץ בנקאי ניתן בדרך כלל לגייס אחוזי מימון גבוהים יותר, עד 75% או 80% משווי הדירה.
היתרונות של משכנתא על נכס קיים
הגדלת ההון העצמי – היתרון העיקרי לקחת משכנתא על נכס קיים הוא האפשרות להגדיל את ההון העצמי, במילים אחרות אתם יכולים לגייס הון עצמי למשכנתא שנייה כדי לרכוש דירה נוספת או לשיפוצים נרחבים בדירת המגורים הקיימת. ככל שההון העצמי גבוה יותר כך תוכלו לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר, כלומר בריבית אטרקטיבית.
גמישות פיננסית – לקיחת משכנתא על נכס קיים מגבירה את הגמישות הפיננסית שלכם למגוון מטרות וצרכים, ולא בהכרח כדי לרכוש דירה להשקעה. המשכנתא על הנכס הקיים מאפשרת לכם לגייס הון גבוה בתנאים נוחים בהרבה מהלוואות שונות, למשל הלוואה לכל מטרה, ואתם יכולים לבצע איחוד הלוואות, לסגור חובות ומינוס גבוה, לממן אירוע משפחתי גדול ועוד.
מינוף הנכס הקיים – באפשרותכם למנף את הנכס הקיים כמקור להשגת מימון בתנאים נוחים ובריביות אטרקטיביות יחסית. הבנקים מאשרים בקלות יחסית בקשות למשכנתא על נכס קיים מאחר שהם מקבלים שעבוד על הנכס והם אינם חוששים לכספם.
מקורות נוספים להון עצמי
יש דרכים שונות, חלקן יצירתיות, לצורך גיוס הון עצמי למשכנתא, ואחד הפתרונות היצירתיים ביותר הוא שילוב בין משכנתא מהבנק לבין משכנתא חוץ בנקאית. כלומר, אתם יכולים לקחת משכנתא חוץ בנקאית כנגד הנכס שעליו אתם עדיין משלמים באמצעות משכנתא בנקאית, מאחר שבדרך זו תקבלו אחוזי מימון גבוהים יותר ממה שהבנק יציע.
כמו כן, אתם יכולים לגייס ולהגדיל הון עצמי באמצעות הלוואה חוץ בנקאית מחברות ביטוח, בתי השקעות, חברות כרטיסי האשראי, משכנתא חוץ בנקאית או הלוואה מגוף חוץ בנקאי אחר. כדאי לבדוק גם הלוואות חברתיות, הלוואות כנגד קרן פנסיה או קרן השתלמות, הלוואה נוחה ממשפחה וחברים, שבירת חסכונות ועוד.
אחת מהדרכים המומלצות לגיוס הון עצמי למשכנתא היא בעזרת שירות משכנתא משלימה של וויצ'ק, ובשירות זה עליכם לגייס הון עצמי בגובה 15% בלבד והמשכנתא המשלימה יכולה להגיע עד ל-85% מימון.