היום אני רוצה לדבר איתכם על אחד הדברים החשובים ביותר במשכנתא וזהו ההחזר החודשי. הנושא הזה לא מקבל מספיק במה כאן בפוסטים, אבל לדעתי הוא אחד הנושאים הכי חשובים כאשר מתכננים פיננסית את המשכנתא שלנו (ובכלל את ההתנהלות הכלכלית שלנו).
אם תשימו לב, רוב השאלות כאן בבלוג עוסקות סביב "האם התמהיל זה טוב עבורנו?" או "האם הריביות שקיבלנו טובות או שאפשר עוד לשפר?", 2 השאלות הללו חשובות מאוד וטבעי מאוד שיישאלו, אבל לדעתי קביעת ההחזר החודשי (ועוד מספר דברים כמו החזרים מוקדמים, טווח המשכנתא וכו') הרבה יותר משמעותיים מגובה ריבית כזה או אחר.
אני אוכיח לכם כאן היום שאפשר לחסוך בקלות יותר מ-100,000 ₪ עם השקעה חודשית של 500 ₪ בלבד. אני בטוח ש-500 ₪ עבורכם זה לא מעט כסף, אבל אני גם בטוח שרובכם יכולים לעמוד ב"עוד" 500 ₪ שאם לא ינותבו למשכנתא כנראה ינותבו לצריכה פרטית שלא תמיד מחויבת.
אז מה יכולים כבר לעשות 500 שקל בחודש?
בואו ניתן דוגמא פשוטה של משכנתא בגובה 900,000 ₪ – פעם אחת נבדוק תמהיל על בסיס החזר חודשי של 4,000 ₪ ובפעם השניה נבדוק תמהיל על בסיס החזר חודשי של 4,500 ₪ (כלומר, תוספת של 500 ₪ לחודש).
הנה תמהיל מספר 1 (החזר 4,000 ₪):
והנה תמהיל מספר 2 (החזר 4,5000 ₪):
אתם שמים לב שבתמהיל מספר 1, ההחזר הסופי הוא כמעט 1,374,000 ₪ ובתמהיל מספר 2 ההחזר הסופי הוא 1,268,000 ₪ – כמו שאמרתי ההבדל הוא 106,000 ₪ וזה הבדל עצום – פשוט עצום.
שימו לב שהצלחנו לקצר גם את הקל"צ וגם המשתנה בחמש שנים בכל אחד מהמסלולים ובנוסף גם זכינו לריבית טובה יותר על הקל"צ כי הורדנו את השנים ל-15 בלבד.
יש עוד הרבה מאוד שיטות ואסטרטגיות נכונות להשתמש בתוספת של 500 ₪, אני הצגתי רק דוגמא. השינוי צריך לבוא על בסיס הפרמטרים האישיים שלכם ונכון למצבכם האישי בלבד.
למה אני "לחוץ" על החמש מאות שקל האלו?
אני מאמין (וגם קצת יודע) שאת רוב ההחלטות הפיננסיות שלנו אנו מקבלים מהלב (יש כאלו שיגידו מהבטן), ואין לי ספק שכשאנו ניגשים לתכנון התחייבות גדולה כזו כמו של משכנתא אנו מפחדים קצת והמעצורים הפנימיים שלנו צפים (זה דבר מאוד טבעי ובריא, כי אם המעצורים הללו לא היו עובדים אז היינו נכנסים לתסבוכות כלכליות רבות), אך יחד עם זאת לפעמים לא צריך לתת להם משקל כזה גבוה ויש צורך גם להסתכל על התמונה הגדולה והאמיתית.
כמו שציינתי בהתחלה, אני מאמין שרוב רובם של הגולשים כאן לא ירגישו מחנק גדול ממשכנתא יקרה ב-500 ש"ח, ולצערי הם גם לא ירגישו ששילמו לאורך הדרך 100,000 ₪ יותר.
ככל הנראה מה שלא נחזיר במשכנתא יישאר בקניון / בחו"ל / בקנייה רגשית כזו או אחרת.
שלא תבינו אותי לא נכון, אני בעד לבזבז ואני בעד לחיות ברמת חיים שמאפשרת מותרות, אבל אני לא רוצה שבגלל חשש קטן מהעניין הזה של המשכנתא תיצמדו להחזר חודשי שלא מתאים לכם ושאתם יכולים לחסוך כ"כ הרבה כסף בהשקעה קטנה נוספת.
עוד הערה חשובה לפני שמסיימים
הפוסט הזה היה מיועד לכולם, לאלו שיכולים להחזיר 6,000 ₪ משכנתא אבל מסתפקים ב-5,000 ₪, לאלו שיכולים להחזיר 3,000 ₪ אבל מסתפקים ב- 2,500 ₪ וכו'…
אבל הוא בהחלט לא היה מיועד לכאלו שכבר קבעו לעצמם החזר חודשי גבוה ועכשיו ינסו לאתגר את עצמם עוד יותר, כי אז העסק הופך למסוכן. מהר מאוד הזוג יכול לגלות שהוא הכניס את עצמו לבוץ שיעלה הרבה יותר מ-100,000 ₪ וגם על הדרך יווצר לחץ מאוד גדול שכנראה ישפיע גם על החיים האישיים.
לסיכום,
כמו שאמרתי הנושא הזה גדול מאוד וחשוב מאוד ואני אשתדל לכתוב פוסט נוסף על איך קובעים את ההחזר החודשי ומה כדאי או לא כדאי לעשות שמגיעים לרגע ההחלטה.
מקווה שהעברתי לכם את המסר ומקווה שאתם יודעים עכשיו כמה שווים 500 ₪ נוספים בחודש לאורך תקופת המשכנתא.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
החשבון שלך קצת מטעה כי את ההורדה לקחת מהמסלולים היקרים יותר (קל"צ\משתנה…) ולכן למי שיש משכנתא קיימת זה לא כל כך כדאי מכיוון שיש עמלת פירעון מוקדם.
500 ש"ח חיסכון לחודש כפול 15 שנה זה 90,000 ולכן החיסכון האמיתי הוא רק 16,000 (זה העודף בין מה שנחסך מהמשכנתא למה שהושקע). וזה מבלי לחשב תשואה שנתית וריבית דה-ריבית עבור מי שכן מסוגל לחסוך את הכסף ולהשקיע אותו במקום לבזבז אותו על מוצרי צריכה.
לסיכום, משכנתא היא "קוף" גדול שראוי להיפטר ממנו אבל מבחינת מימון זאת ההלוואה הכי זולה שתקבל בחיים, אז קצב ההסרה שלה הוא מאוד סובייקטיבי
ירון,
יש פה רווח אמיתי של 106,000 ש"ח. אם אתה מחשב את ה- 90,000 ששילמת יותר תחשב גם את חמשת השנים שאתה לא משלם.
לכן החישוב בפוסט הוא על סה"כ ההחזר. כלומר כמה שילמת סה"כ לבנק.
אתה צודק וגם תומר צודק. טעיתי לגבי החישוב
החישוב שלך ממש לא נכון! המחשבון מחשב את סהכ ההחזר בסוף התקופה והוא משקלל בתוך זה מן הסתם גם את תוספת 500 השקלים החודשית. הפער הוא 106 אלף בדיוק כפי שצוין.
תומר תחשוב שאתה מוציא 4000 ש"ח על משכנתא, וגם שם בחיסכון פרטי 500 ש"ח בחודש.
בהנחה של ריבית 0 אחרי 15 שנה יש לך בחיסכון הפרטי 90000 ש"ח.
בסוף חיי המשכנתא הוצאת 106,000 יותר מאשר לו היית מוציא 4500 ש"ח על המשכנתא. ההפרש בין החיסכון במשכנתא לחיסכון הפרטי הוא 106-90 = 16,000 ש"ח
ירון, תנסה לחשוב על זה ככה: במסלול הראשון אתה מחזיר לבנק סה״כ סכום x ובמסלול השני אתה מחזיר לבנק סה״כ סכום x-106 מכך נובע שבהכרח חסכת 106 אש״ח (מש״ל).
אם אתה שם 500 ש״ח בצד וחוסך 90000 ש״ח אשריך, אם תשים אלף בצד כל חודש תחסוך גם 180000, זה לא רלוונטי כהוא זה לחישוב שלפנינו.
הסיבה שזה רלוונטי היא מכייוון שאתה צריך להחליט מה לעשות עם 500 ש"ח פנויים – האם להפנות אותם להחזר משכנתא, לחסוך 106 אש"ח, או להפקיד אותם לחיסכון פרטי.
הכסף שאתה "חוסך" בדוגמא של משכנתאמן זה לא כסף שלך, זה בסה"כ הריבית על ההלוואה. תדמיין במקרה קיצוני שיש לך 900 אש"ח במזומן. לא לקחת משכנתא בכלל.
עכשיו מול הוצאה חודשית על משכנתא של 4000 ש"ח "חסכת" 474 אש"ח
מול הוצאה חודשית על משכנתא של 4500 ש"ח "חסכת" 368 אש"ח
אבל… במציאות אין לך גרוש מכיוון שהכסף הזה ש"חסכת" לא באמת קיים.
אוקי , מתמטית גרידא:
מקרה א: סהכ ההוצאות הוא x על המשכנתא ועוד 90 לחסכון וסך הכספים בסוף הוא 90+y כאשר y הוא הריבית על ה90.
מקרה ב: סהכ ההוצאות הוא x-106 וסך הכספים בסוף הוא 0.
בקיצור א הוציא 106 יותר על המשכנתא ויש לו גם 90+y שכדי לקבל אותם הוא הוציא 90 נוספים מעבר למשכנתא. לכן, התשובה המדויקת היא שאדם ב חסך 106 פחות y כאשר y<<106 היות וזו לא ריבית על 90 כי בשנה הראשונה קיבל רק ריבית על 6 ובשניה על 12 וכו.
בכך אני מקווה שסיימנו את הדיון שאני לא נהנה ממנו אבל אני פשוט רוצה למנוע הטעיות.
תומר,
נניח y=0 (עם הריביות של היום היום זאת הנחה סבירה)
מקרה א, הוצ' X חיסכון 90 סה"כ: x-90
מקרה ב, הוצ' X חיסכון 106 סה"כ: x-106
הפרש בין מקרה א' למקרה ב': 16 = (x-90) – (x-106)
כשאתה כותב "הוציא כספים נוספים מעבר למשכנתא" מה המשמעות של זה? ערך הכסף הוא אותו דבר מבחינת ההוצאה שלי.
כל הפואנטה של הגדלת החזר המשכנתא מתבסס על זה שאת 500 הש"ח יהיה קשה יותר לחסוך באופן עצמאי, וסביר להניח שזה יבוזבז על הוצ' שוטפות. אני רק מראה שמי שיש לו משמעת ומסוגל לחסוך כסף בצד כל חודש אז ההפרש הוא לא כל כך גבוה. בנוסף, אם כרוכות בכך עלויות של עמלת פירעון מוקדם, אז זה אפילו יכול להיות בלתי משתלם להגדיל את ההחזר.
״מקרה א, הוצ' X חיסכון 90 סה"כ: x-90״ – למה x-90???
הוא עדיין מחזיר לבנק X! הבנק לא נותן לו הנחה בגלל שהוא חוסך 90 נוספים.
בנוסף יהיו לו עוד 90 שיחסוך אבל הוא שילם בסה״כ X לבנק ועוד 90 לחסכון!
תשמע, זו בדיוק הסיבה שהייתי מורה פרטי מאוד גרוע למתמטיקה, צר לי שלא הצלחתי להסביר כמו שצריך ולשכנע אותך. מקווה שלא תיקח החלטות שגויות בגלל אינטואיציות לא נכונות. המשך יום נעים.
כתבת נכון, שאפשר להוסיף עוד 500 ש"ח לתשלומי המשכנתא ולחסוך כסף בריביות… זה נכון ובאמת כדאי. גם ככה אנו מבזבזים בחיים את ה 500 ש"ח ולפעמים אף יותר, אז כדאי שזה יהיה לטובת המשכנתא. עדיף לגמור עם זה כמה שיותר מהר ולהינות מהחיים אחרי זה. אני הולך על זה.
תודה על התגובה גבי ובהצלחה
מסכים שאם הכסף הולך לצריכה, אז עדיף שה-500 האלה יופנו למשכנתא. מצד שני אם הכסף הולך להשקעה, אז כמו שירון אמר למעלה, זו הלוואה זולה ועדיף להפנות את הכסף להשקעה, בממוצע נקבל הרבה יותר מ-4% לשנה
תודה על התגובה יעקב, אכן ההנחה היא שהכסף מופנה לצריכה
איך יצא לך חסכון של 100 אלף?
רק הביזבוז של 500 שח בחודש שווה ל 90 אלף שח ב 15 שנה. אז לפי חשבון גס יוצא שבזבזת 90,000 וחסכת 106,000. אז החיסכון הוא 16000 שאחרי 15 שנה ערך זה יהיה שווה אפילו פחות. יכול להיות חיסכון זה כדאי למי שה 500 שח בחודש לא משמעותיים לו בכלל.
שלום אלכס,
שאלה טובה,
שימו לב שאתם לא משלמים חמש שנים את החלק של הקבועה (1830 * 60 חודשים = 109800 ש"ח) ובנוסף אתם לא משלמים חמש שנים אחרונות את החלק של המשתנה (1192 * 60 חודשים = 71520 ש"ח), אז אמנם אתם משלמים 500 ש"ח לאורך ה- 15 שנה הראשונות (משלמים יותר 90000 ש"ח) אבל במקביל חוסכים תשלומים של 71520 + 109800 = 181,320 ש"ח, על זה תוסיפו מדדים ותראו שתגיעו ליותר מ-100 אלף ש"ח
בהצלחה
שכחתם שאם הריבית פריים תעלה וחנקנו את אצמינו עם הוצאה של עוד 500 ש"ח בחודש – נצטרך להביא עוד כסף לא ברור מאיפה בכדי לשלם את הפרישי הריבית פריים. אני מעדיף לא להוציא את כל הסכום עם משכנתא ולהשאיר מזומן זמין לכל מיני תרחישים.
זה מה שיפה במסלול פריים: ביום שריבית הפריים תעלה, מי שהשקיע את ה500 ש"ח החודשיים האלה בניירות ערך, ימכור את ההשקעה שנחסכה ויבצע פרעון מוקדן של חלק מהפריים. באותו שלב הוא יוכל גם להפנות את ה 500 ש"ח החודשיים לצורך הגדלת ההחזר.
זה יהייה כדאי בנקודה בזמן בה הריבית על הפריים תהייה גבוהה מהריבית שאתה יכול לקבל בהשקעות אחרות (שימו לב, בהשקעות יש גם סיכון להפסיד).
שלום גדי,
אני מסכים עם כל מילה שלך,
אני בעד להשאיר כמה שקלים למקרה שהפריים יעלה, אני דיברתי לאחר השארת הסכום לעליות נוספות
בהצלחה
הי,
שאלה- נניח שלקחנו משכנתא של 800 אש"ח מתוך 900 אש"ח שהבנק הקצה לנו. כעת, אנו זקוקים ל- 50 אש"ח נוספים לקניית רהיטים לדירה וכד'. האם כדאי במקרה זה לקחת הלוואה מהבנק (בתנאים טובים) או להשתמש ביתרת 100 אש"ח מהמשכנתא וכך למעשה להגדיל את תקופת ההחזר…
תודה
הי גלי,
רהיטים כדאי לקנות לאט לאט ולא לקחת הלוואות לשם כך 🙂
לעניינו, משכנתה היא כנראה ההלוואה הטובה ביותר שיש בשוק לכן תמיד יש להעדיף אותה על כל הלוואה אחרת. אין שום צורך להגדיל את תקופת ההחזר, פשוט ניתן לקחת מסלול קצר. לדוגמא אם חשבת על הלוואה של 50 אש"ח ל-4 שנים בריבית 7% אפשר לקחת מסלול קל"צ 3% ל-4 שנים במקום. אותו רעיון, רק טיפה זול יותר. בדוגמא הנ"ל תחסוך 4348.32 ש"ח לפני ניכויי עלויות פתיחת תיק וכו'.
בבחינת אלטרנטיבות להלוואה (ומשכנתא היא הלוואה) בודקים מה הריביות. בגדול אם הריביות על המשכנתא תהיה זולה יותר – זו ההלוואה העדיפה
שלום גלי,
אם אפשר דרך המשכנתא בריביות לדיור אז אני בהחלט ממליץ
בהצלחה
משהו לא מסתבר כאן
אם ניקח את ה-500 שח הנותרים הללו ונפקיד אותם בחיסכון כל חודש נמצא לאחר 20 שנה 120.000 שח הרבה יותר מהחיסכון של התמהיל השני, וזה עוד רק ל-20 שנה, המשכנתא בחלקו גם ל-30 שנה
חלק מהתוספת שלך הולכת גם לתשלום ריבית ולכן החסכון הוא ״רק״ 106 ולא בגובה התוספת שלך.
באופן כללי נראה לי שהאינטואיציה של חלק מהאנשים מטעה אותם בקטע הזה אז אולי כדאי לפשט את הדברים:
נניח שיש לך הלוואה של 100 ש״ח (בריבית 10%) ואתה מחזיר 11 ש״ח כל חודש במשך 10 חודשים – סה״כ תחזיר 110 ש״ח.
עכשיו נניח שאתה מקצר את התקופה ל-5 חודשים וכתוצאה מכך מקבל ריבית טובה יותר של 5%, כל חודש תחזיר 21 ש״ח ובסה״כ תחזיר 105.
אני מקווה שהדוגמא הזו ממחישה לכם למה ירון מלמעלה טועה (לשיטתו צריך לחסר מחמשת השקלים שנחסכו 11 ש״ח עודפים ששולמו במשך 5 חודשים ולכן בעצם ״הפסדנו״ הרבה כסף) ולמה גם האינטואיציה שלך יהודה לא נכונה.
כמובן שבמשכנתא הכל הרבה יותר מסובך כי מדובר בלוח שפיצר וכו אבל בסה״כ אני מקווה שהבהרתי את העניינים.
שלום יהודה,
הערה טובה
שים לב,
בקבועה אתה משלם 5 שנים פחות (במקום 20 אתה משלם רק 15) ובמשתנה אתה משלם גם כן 5 שנים פחות (25 במקום 30), כך שבסוף אתה משלם פחות מ-4500 ולכן אתה עדיין חוסך והרבה
בהצלחה
הכול פה תאוריה – אי אפשר בכלל לדעת מה יהיה ההחזר החודשי בסוף התקופה כי לא ידוע בכמה הריבית תשתנה במסלול פריים ובמשתנה כל 5. לכן המחשבון בכלל לא מדויק.
רק בקל"צ אפשר לדעת בדיוק מה יהיה ההחזר הסופי.
שלום וברכה,
מטרת הפוסט בראש ובראשונה היא להראות מה המשמעות של עוד 500 ש״ח בהחזר החודשי
השינוי בריבית הפריים ובמשתנה יחול על שני התמהילים
אבל החישוב של החזר בסוף תקופה לא נכון בפריים ובמשתנה, כי אתה לא יודע בכמה הריבית תשתנה.
צריך לתקן את המחשבון הזה, הוא מציג רק החזר התחלתי ולא סופי.
שלום, תודה על הפוסט המעניין.
אשמח מאוד לשמוע מה דעתך על התמהיל שהוצע לנו:
מימון 75%
450 – קל"צ – 25 שנה – 3.9% ריבית
200 – משתנה כל 60 לא צמודה – 30 שנה – 3.2% ריבית
250 – פריים – 30 שנה – 0.75% ריבית
תודה ושבת שלום!
היי רמי,
אני גם בתהליך של בדיקת משכנתאות,
אפשר לדעת באיזה בנק קיבלת הצעה כזאת?
גם אני אשמח לדעת….
הצלחתי 'להוציא' ריביות דומות אך לא זהות –
קלצ – 4.1 ל 26
משתנה כל 5 – 2.1
פריים – 0.9
שלום רמי,
הריביות בסדר,
התמהיל ארוך מדי ומשתנה מדי
בהצלחה
שלום,
תודה על האתר המדהים ומלא האינפורמציה הזה. בהחלט במקום!!
אשמח לדעת מה דעתך על התמהיל שהוצע לנו
בחרנו לקחת מיליון שקל משכנתא ולא 900 אלף, ואני מתלבטת אם עדיף לקחת את ה-100 אלף בהלוואת בלון
משתנה צמוד- 20 שנה בריבית 2.16 סכום ביצוע 305,000
פריים-20 שנה בריבית 0.75 סכום ביצוע 200,000
ריבית קבועה לא צמודה-15 שנה ,ריבית 3.45 סכום ביצוע 415,000 ש"ח
צמודה יורו ל- 20 שנה בריבית 2.63 סכום 40,000 ש"ח
צמוד דולר-20 שנה בריבית 3.33 סכום 40,000 ש"ח
מאוד אודה להתייחסותך
תודה מראש ושבת שלום
שלום ענבל,
לא הבנתי כל כך את ההצמדה לדולר וליורו, לגבי הגישור מאוד תלוי מה המטרה
הריביות נראות בסדר, אבל התמהיל נראה קצת מבולגן לדעתי ולא עושה לי כל כך שכל
בהצלחה
הכול פה תאוריה – אי אפשר בכלל לדעת מה יהיה ההחזר החודשי בסוף התקופה כי לא ידוע בכמה הריבית תשתנה במסלול פריים ובמשתנה כל 5. לכן המחשבון בכלל לא מדויק.
רק בקל"צ אפשר לדעת בדיוק מה יהיה ההחזר הסופי.
שלום וברכה,
מטרת הפוסט בראש ובראשונה היא להראות מה המשמעות של עוד 500 ש״ח בהחזר החודשי
השינוי בריבית הפריים ובמשתנה יחול על שני התמהילים
שלום,
אשמח לשמוע חוות דעת על ההצעה שקיבלתי מהבנק.
לא נתקלתי בתופעה הזו בכלל עד עכשיו וגם לא ראיתי שכותבים על זה..
וגם לא בכל הבנקים הסכימו לתת הצעה דומה.
ההצעה היא כזו:
קל"צ ל- 12 שנה 2.5%
פריים ל- 30 שנה P+0.3%
משתנה כל 5 ל- 30 שנה 2.83%
הבנק בעצם נותן ריבית נמוכה על הקל"צ על חשבון ריבית גבוהה במשתנות.
לא הצלחתי לחשוב על סיבה למה לקחת את ההצעה בצורה הזו אלא רק אם יש סיכוי גבוה להחזיר את המשתנות בטווח קצר יותר ואז להרוויח את הקבועה.
אשמח לתגובתך.
תודה
בתאל
בתאל שלום,
אם אפשר להחזיר את המשתנה בקרוב, אז בהחלט יש שכל בתמהיל הזה
בהצלחה
אשמח לשמוע דעתך על הצעת המשכנתא הזו, שהיא להבנתי ממש זולה בהתחשב בעליות האחרונות. היא ממש נלקחת ברגע האחרון האפשרי שאפשר לנצל ריביות כאלו.
300,000 קל"צ, ריבית 2.45, 7 שנים
300,000 פריים, ריבית 0.7 (p-0.9), ל-30 שנה
300,000 משתנה צמודה כל 5 שנים, ריבית 2.2 ל-30 שנה.
החזר 6000.
כשהכוונה היא להיות מסוגלים לתמרן עם הכסף, ולנסות לחסוך בצד ולכסות כמה שיותר מהמשתנה בעוד 5 שנים.
תודה רבה
שלום משה,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום! אשמח לקבל חוות דעת על הריביות הבאות:
אחוז מימון – 56%
משכנתא בסכום של 1.2 מיליון ש"ח
360000 ש"ח- 0.8- פריים – 30 שנה
445000 ש"ח- קל"צ בריבית 3.9 – 22 שנה
395000 ש"ח- משתנה לא צמודה כל 5 שנים – 3.33- 30 שנה
תודה, משה
שלום משה,
הריביות בסדר,
המשכנתא עצמה קצת ארוכה ומשתנה מדי
בהצלחה
אשמח לשמוע המלצות על בנקים שנותנים 70% מימון מעבר לקו הירוק בריביות שפויות .
כרגע ההצעה שיש לי:
322 קל"צ 20 שנה. 4.5 ריבית
322 פריים -0.8 30 שנה
322 משתנה כל 5 מצודה ב3.5
האם אכן הריביות עלו בינואר ?
שלום מנש,
טפחות, דיסקונט ולאומי והריביות עלו בינואר רק בחלק מהבנקים
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
תודה רבה על האתר המדהים והמעשיר.
אשמח לקבל חוות דעת על ההצעות שקיבלתי מ 2 בנקים שונים.
מדובר ב 954000 משכנתא, 60% מימון
הצעה א'
314000- פריים (0.85-) , 30 שנה
120000- משתנה לא צמודה כל 5- 3.17, 30 שנה
400000- קלצ 3.45, 20 שנה
120000- משתנה צמודה כל 5- 1.85, 30 שנה
הצעה ב'
286000- פריים (0.85-) , 30 שנה
120000- משתנה לא צמודה כל 5- 3.13, 30 שנה
428000- קלצ 3.4, 20 שנה
120000- משתנה צמודה כל 5- 2.06, 30 שנה
אני מודע לכך שהמשכנתא די ארוכה, אבל מנסה להשאיר אותה בגבול ההחזר החודשי שמתאים לנו.
תודה!
אשמח לתגובה…
תודה!
שלום יניב,
תקלידו את הנתונים במחשבון משכנתא ותלכו על ההצעה הזולה ביותר לטווח הארוך
בהצלחה
שלום רב
אנחנו דרושים עזרה בבקשה .דירה ראשונה פעם ראשונה נתקלנו במפלצת בשם משכנתא לא יודעים איך להתמודד נשמח ליעוץ
הצעה א
354000-ריבית קבוע צמודה 17 שנה 2.52 %
343000 עוגן אגייח צמוד משתנה כל 5 שנים -30 שנה 2.90%
343000 משתנה כל שנה צמודה -30 שנה 2.88 %
החזר 4971 שייח
תודה רבה
שלום סשה,
התמהיל לא טוב
הייתי לוקח פריים ומשלב גם קבועה לא צמודה
התמהיל כרגע צמוד מאד ומשתנה מאוד וזה מסוכן
בהצלחה
היי משכנתאמן תודה על האתר!
אנחנו בסבב שיחות עם בנקים, אשמח לחוות דעתך על ההצעה הכי טובה כרגע שהציעו לנו:
משכנתא ע״ס 580,000 ₪, 44% מימון.
174,000 פריים -0.8 ל-25 שנה
406,000 קל״צ ל-13 שנה, 3.2%
ההחזר עומד על 3750 ולא היינו רוצים לעלות מעל ל-3800.
בנוסף אנחנו מתכננים להחזיק בנכס כ-7 שנים. האם כדאי לחשוב על מסלול חליפי אחר?
תודה ויום מעולה!
שלום עמית,
נראה בסדר,
הייתי משלב משתנה צמודה
בהצלחה
אשמח לחוות דעת על התמהיל הבא :
משכנתא של 700 אש"ח.
224000, פריים, 15 שנים, P-0.85 = 0.85%
238000, משתנה 5, 15 שנים, 1.96%
238000, קל"צ, 15 שנים, 3.17%
א. האם היית ממליץ לקצר את הקל"צ ל10 שנים בתנאי שהריבית טיפה יורדת ובמקביל להאריך את הפריים ל20 שנים וגם שם לשפר קצת ריביות ?
ב. בהנחה שאני צריך גרייס של 5 חודשים אתה בכללי ממליץ על גרייס חלקי על כל המסלולים או להשאי מסלול אחד רגיל ?
שלום שלו,
1. כן
2. זה לא כל כך משנה כי התקופה קצרה וזה לא יהיה משמעותי
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על האתר!
אשמח לחוות דעתך על הצעת משכנתא על סך 580,000 ש"ח ב-44% מימון:
174,000 פריים -0.8 ל-25 שנים
400,000 קל"צ 3.2% ל-13שנים.
שאלה נוספת- המחשבה שלנו היא להחזיק בנכס כ-7 שנים. האם היית ממליץ על מסלול חלופי?
תודה וברכה!
עמית
שלום עמית,
נראה בסדר,
אפשר לקחת משתנה צמודה לחמש השנים הבאות שאמורה להיות זול יותר מהקלצ
בהצלחה
שלום רב,
אודה לקבלת תמהיל משכנתא לשנת 2016 לסך של מליון ש"ח.
הנכס שווה 1.725 מליון.
הנכס מיועד להשקעה.
ההחזר החודשי יכול לעמוד על סך של 6000-6500 ש"ח
ייתכן שהמשכנתא תוחלף באחרת בעוד כ 10 שנים עקב מכירת הנכס וקניית אחר.
בתודה מראש
אביטל
שלום אביטל,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
ראשית חייב לציין שהאתר הזה מלווה אותנו מתחילת הדרך למשכנתא והוא עוזר ויעיל בצורה יוצאת מהכלל.
אשמח לשמוע חוות דעתך על הריביות שקבלנו
מימון 70%
420,000 קל"צ ל 20 שנה ריבית 3.82
250,000 משתנה כל 5 לא צמודה ל 25 שנה ריבית 3.36
321000 פריים -0.9 ל 30 שנה
תודה!!
שלום ברק,
נראה סביר
בהצלחה
שלום,
אני עוקב זה זמן רב באתר בכדי ללמוד לשקלל את צעדיי
אתר מדהים – השכלתי מאוד, ואתה עושה שירות יוצא מן הכלל לטובת הכלל – תבורך…
התייעצות – אני בדילמה, – אנסה לאתגר…
אני מחזיק בהון עצמי של 540 אש״ח (מכרתי דירה קודמת).
קרן השתלמות של 100 אש״ח.
לאחרונה רכשתי דירה ב1.2 מיליון, (חדש מקבלן – כניסה באפריל)
מתגורר מטעם העבודה בדירה שכורה בקרבת העבודה בעלות נמוכה יחסית 2500 ש״ח(לתקופה של עוד שנה וחצי),
חשבתי לשים הכל על הבית ולקחת מינימום משכנתא ולשלם כ-4000 ש״ח.
להשאיר את הדירה ריקה עד שאכנס.
ומנגד צצה לי מחשבה…..
לרכוש שטח באזור הדרום הרחוק שאני מתכנן להעתיק אליו את המגורים בעלות של 420 אש״ח. (אבל אני תקוע עם התחייבות בחוזה לבית – אז אולי למכור? ),
ואם לא למכור – אבל אז לא יהיה לי איך לבנות – אלא אם אקח הלוואה נוספת לבניה).
השאלה:
1. האם יש מס רכישה על קניית שטח? האם ניתן לדחות את תשלום המס על השטח בשנה עד למכירת הנכס הקיים?
2.האם כדאי לקחת משכנתא של 1 מיליון – להשכיר את הדירה ולרכוש שטח נוסף (לשלם 4200 לחודש למשך 30 שנה – כולנו יודעים שנסיים אותה לפני), מאוחר יותר אזדקק למיליון נוסף כדי לבנות (מזכיר כי בינתיים השכירות תממן את המשכנתא המקורית)
3. האם הבנק ייתן לי הלוואה נוספת ויתחשב בכך שהדירה מושכרת?
4. האם אני מחוייב לשלם לעו״ד של ״קבלן הקרקעות״ ובנוסף לקחת עו״ד שלי?
5. האם כדאי להשאיר את הקרן השתלמות ״לעבוד״ ולקחת מנגד משכנתא / להוציא את הכסף מהקרן בתמורה להפחתת הלוואה במשכנתא?
אשמח לייעוץ.
תודה רבה.
שלום אורן,
1. אני לא יודע, כגאי להתייעץ עם עו"ד המומחה בתחום
2. זה נראה פתרון טוב, רק צריך לזכור שאתה מוגבל ל-70/75 אחוז ולכן לא תוכל לקחת משכנתא של יותר מ- 900 אלף
3. לא בטוח, כי זו תהיה דירתך היחידה (הרי בשטח אתה לא יכול לגור)
4. אותה התשובה של שאלה מספר 1
5. זה רעיון טוב במידה ולא תצטרך משכנאת גדולה. אבל במידה ואתה צריך משכנתא גדולה אז לא כדאי להשאיר את הקרן
בהצלחה
שלום!
קיבלתי הצעה ל-70 מימון
ל-400.000ש"ח
132.000-פריים(-0.90),25 שנה
134.000-קל"צ 3.9 ל-20 שנה
133.000-משתנה כל5 לא צמוד 2.9 ל-30 שנה
אשמח לדעת עם הרביות טובות וכן אם יש יתרון לזה שהמשתנה זול
והקל"צ יקר
תודה רבה
שלום שמחה,
נראה בסדר,
היתרון הוא שאתם משלמים זול לחמש השנים הבאות, החיסרון הוא שעוד חמש שנים זה יכול להיות יקר יותר
בהצלחה
תודה רבה
אשמח להבין לפי מה הם מחשבים את המשתנה כל 5 שנים
כיוון שיש לי הצעה של קל"צ יקר ומשתנה זול
והצעה אחרת של קל"צ זול ומשתנה יקר
וההחזר החודשי בשניהם דומה האם יש הבדל או שזה לא משנה
הריבית המשתנה מחושבת על ידי תשואות האג"ח הממשלתי לתקופה של חמש שנים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אשמח לקבל חוות דעת על משכנתא של 465000
45%מימון
פריים 0.8% 155000 30 שנה
משתנה כל 5 שנים לא צמודה 3.17%- 25 שנה 155000
קבועה לא צמודה 3.65%- 20 שנה 155000
אשמח לדעת אם הריביות טובות
שלום גנאדי,
נראה בסדר
בהצלחה
תודה רבה על האתר הנפלא והמחכים.
רציתי לשאול לגבי התמהיל הבא מה דעתך?
פריים רבית 0.9 – 325,000 ל- 30 שנה
משתנה צמודה – 2.84 – 160,000 ל- 30 שנה
קבועה צמודה – 3.15 – 600,000 ל-16 שנה
האם נכון לקחת הכל בריבית צמודה והאם הפריסה נכונה?
תודה רבה
שלום חזי,
הייתי מחליף את המשתנה הצמודה ללא צמודה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
כל הכבוד על האתר שעוזר להבין ועושה סדר בהרבה באלגן!
אשמח לקבל את דעתך:
אנו מעוניינים לקחת משכנתא בגובה 1,000,000. החזר חודשי שעומד על 4,700.
לפי התמהיל הבא:
330,000- פריים- 0.8% ל- 25 שנים.
340,000- לא קבועה צמודה (משתנה כל 5)- 2.4% ל- 25 שנים.
340,000- קבועה לא צמודה- 3.66% ל- 20 שנה.
א. האם התמהיל טוב?
ב. איך הרביות?
יום נעים ותודה
שלום ארז,
נראה בסדר (במיוחד המשתנה הלא צמודה -שימו לב אם לא התבלבלתם ורשמתם לא צמוד וזה צמוד)
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית, כל הכבוד על אתר מחכים ובעיקר שמסייע לכולם.
אנו זוג נשוי פלוס שניים.
קבלנו הצעה למשכנתא על סך 1,000,000 ש"ח.
התמהיל הוא:
330,000- בפריים לפי 0.8% ל-25 שנה.
340,000- קל"צ לפי 3.66% ל- 20 שנה.
340,000- משתנה כל 5 צמודה לפי 2.4% ל- 25 שנה.
האם התמהיל והרביות בסדר?
ההכנסה נטו שלנו כזוג עומדת על 16,000.
תודה.
שלום ארז,
נראה סביר
בהצלחה
מאמר מצויין, קורא הדוק של האתר שלך,
עלה והצלח, יישר כחך אריה !
תודה על הפרגון מייק
שלום,
כיצד היית ממליץ להתנהל באם בעוד 3 שנים ההכנסה צפויה לעלות דרמטית (בערך פי 2 בנטו)?
כיצד כדאי לקבוע את ההחזר החודשי?
משכנתא של 600,000 45%
שלום רונית,
אם אין אפשרות להחזיר עכשיו הרבה, הייתי לוקח מסלולים משתנים (פריים ומשתנה כל חמש) וממחזר בעוד 3 שנים
את הקבועה שצריך לקחת הייתי לוקח לתקופה הקצרה ביותר שניתן ואותה לא הייתי ממחזר
בהצלחה
שלום
אנו מתלבטים בין 2 מסלולים:
אפשרות א:
לא צמוד, ריבית פריים, שפיצר סכום 207,000 ל360 חודשים ריבית 0.8%
לא צמוד, ריבית קבועה, שפיצר סכום 220,000 ל270 חודשים ריבית 3.99%
לא צמוד, משתנה כל 5 שנים שפיצר, סכום 203,000 ל300 חודשים ריבית 3.65%
החזר חודשי: 2916 ש"ח
אפשרות ב:
לא צמוד, ריבית פריים, שפיצר סכום 207,000 ל360 חודשים ריבית 0.8%
לא צמוד, ריבית קבועה, שפיצר סכום 220,000 ל216 חודשים ריבית 3.85%
לא צמוד, משתנה כל 5 שנים שפיצר, סכום 203,000 ל300 חודשים ריבית 3.65%
החזר חודשי: 3094 ש"ח
האם קיים יתרון למעבר למסלול צמוד למדד, משתנה כל 5 שנים כאשר ההחזר החודשי נמוך יותר מאפשרות א (2887 ש"ח) או שלא כדאי?
שלום מורן,
1. אם ההחזר החודשי לא מפריע, אז תמהיל מספר 2 עדיף
2. הייתי מעביר למסלול מוד אך ורק אם אתם מתכוונים לפרוע חלק מהמשכנתא בחמש השנים הקרובות
בהצלחה
שלום,
אני מתלבט בין 2 אופציות:
1. לקיחת משכנתא בעוד 3 חודשיים (יולי 16) על סך: 846000.
2. לקיחת משכנתא בעוד שנה ו- 3 חודשיים (יולי 17) על סך: 786000.
* המסלול המתוכנן הינו יתחלק 1/3 בין פריים, קל"צ ומשתנה כל 5 שנים צמודה.
ההתלבטות שלי כרגע היא האם לקחת עכשיו את המשכנתא ולהיות עם ראש שקט , (לא אהיה גם צמוד למדד תשומות הבנייה) או לחכות שנה ואז יש סיכויי לעליית ריביות.
איך אני מגדר את הסיכון , נניח ותיהיה עליית ריבית כמה היא צריכה לעלות כדי שהמסלולים יהיו מאוזנים?
תודה.
שלום לירן,
המשכנתא ארוכה מדי וזה ממש לא מומלץ
ניתן יהיה למחזר וייתכן כי עמלות על החלק של הקבועה ואולי גם על המשתנה
בהצלחה
היי,
תודה על התשובה, אני אחדד את השאלה..
המסלול המדוייק:
282000 פריים – 30 שנה בריבית 0.8%.
282000 קל"צ 17 שנה ברבית 3.8%.
282000 משתנה כל 5 שנים צמודה ל- 25 שנה בריבית 2.33%.
החזר: 4100.
דבר נוסף ,
כרגע רמת ההכנסה שלי יחסית נמוכה אך צפויה לעלות בשנה הקרובה ולכן ריאלי מבחינתי לחסוך ופרוע את המסלול של המשנה כל 5 שנים בעוד 5 שנים.
1. ההתלבטות המרכזית שלי האם התמהיל ממולץ?
2. האם כדאי לדחות את לקיחת המשכנתא בשנה?
כמו שניתן להבין מדובר בדירה מקבלן.
הי ,
הציעו לי בבנק ירושלים את ההצעה הבאה עבור סכום 472000
כשהכנסה שלי הינה 7000 נטו
ועלות הנכס והשמאי 630000
כשכל המסלולים ל 30 שנה
1. פריים+2 : 140 אלף לפי ריבית 3.6%
2.משתנה כל 5 : 160 אלף לפי ריבית 4.9%
3.ריבית קבועה : 172 אלף לפי ריבית 4.8%
האם זה תמהיל הגיוני ? ופריים פלוס 2 שהסבירה לי 3.6% זה לא גבוה מדי?
והאם עדיף שהמסלול יהיה מחולק לתקופות שונות מאשר הכל תלוי ל 30 שנה ?
אודה לעזרתך
שלום פטריק,
כל הריביות גבוהות מאוד, תנסו לקבל אישור גם בבנקים אחרים
בהצלחה
שלום אני נשוי צעיר עם הכנסות של 15000 עכשיו אני יכול להחזיר כמעט 8000 אבל אני לא יודע מה יהיה עוד כמה שנים לכן חשבתי לשלם בהחזר חודשי 4000 וכל פעם שאני יוכל להוסיף אני יפרע השאלה אם זה נכון או שפשוט עדיף לי להגדיל את ההחזר החודשי
שלום אברהם,
הרעיון שלך טוב,
השאלה אם באמת אתה תחסוך את היתרה או שהם ילכו לצריכה פרטית
בהצלחה
חשבתי אח"כ על רעיון אחר יש לי 960 לקחת משכנתא אם אני לוקח שליש פ שתי שליש קלצ אני משלם בסוף 1271
אבל אם אני לוקח אשראי ברגע 140 בריבית של 3.6 ואז רק 820 משכנא 270 פ 550 קלצ אני משלם רק 1168רק שזה מגדיל לי את ההחזר מ4800 ל6600
רציתי לדעת אם עדיף לי ככה או שאני יוכל להגיע לאותה תוצאה או דומה רק במשכנא
זה רעיון טוב כל עוד אתה לא רוצה לשלם הרבה זמן סכום גבוה
בהצלחה