כידוע לכם, לפעמים אנו נדרשים לקחת את המשכנתא שלנו בחלקים ולא בפעם אחת.
דבר זה, יכול ליצור אצלנו קצת חוסר סדר בתמהיל שכן אם לא ידענו איזה חלק למשוך בזמן אנו יכולים לעשות טעות שיהיה קשה מאוד לתקן אותה ולכן אני רוצה להבהיר פה את הנקודות החשובות שיש לקחת בחשבון כשמדובר במשכנתא הניתנת בחלקים וממה בעיקר כדאי להימנע.
מהי משכנתא בחלקים?
ישנם מצבים בהם אנו לא לוקחים את כל המשכנתא בתשלום אחד, אלא יש צורך לחלק אותה למספק פעימות ובכל פעימה אנו לוקחים חלק שונה.
אני אתן דוגמא:
נניח כי אנו מתכוונים לקחת משכנתא של מיליון ₪, אבל על פי חוזה המכר שלנו, אנו אמורים לשלם את הסכומים בסדר הבא:
- 01/06/14 – 400,000 ₪
- 01/08/14 – 400,000 ₪
- 15/09/14 (כניסה לדירה) – 200,000 ₪
שימו לב, שאנו לוקחים מיליון ₪ בסך הכל אבל בשלוש פעימות שונות עם שלושה תאריכים שונים, ואני רוצה ללמד אתכם איך כדאי לעשות זאת נכון.
מה סדר המשיכה על פי המסלולים השונים?
קיים סדר הגיוני במשיכה של כל מסלול ומסלול שכדאי מאוד שנשמור עליו ונבין אותו, אני אראה איזה מסלול לדעתי צריך להימשך ראשון, איזה מסלול צריך להימשך שני וכן הלאה.
- משיכה ראשונה – ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה)
את המשיכה הראשונה כדאי לבצע בריבית קבועה, מכיוון שמדובר פה במספר כלשהו (לדוגמא 2.5%) אשר אינו מתבסס על עוגן כלשהו.
לכן, אם לא נמשוך את החלק הנ"ל בפעימה הראשונה, אנו נגיע למצב שבפעימה השנייה הריבית יכולה להשתנות (כלפי מעלה או כלפי מטה).מה הבעיה בזה?
הבעיה היא שכבר לקחנו את המשכנתא בבנק כלשהו (חתמנו על התיק, עשינו את המשימות ואפילו משכנו את הפעימה הראשונה), עכשיו תגידו לי את האמת – נראה לכם שלבנק יהיה אינטרס להוריד לנו את הריבית במקרה של ירידת ריביות? לא נראה לי.מצד שני, הוא בקלות יכול להעלות לנו את הריבית בכמה עשיריות (גם בלי עליית ריבית במשק) ולתרץ את זה במספר פרמטרים אחרים (עליית יוקר הגיוס, מדיניות חדשה של הבנק וכו'). הבעיה הגדולה היא שכבר אין לנו שיניים להתמודד מולו שכן כבר לקחנו חלק מהכסף ממנו ואנחנו כנראה לא נעזוב אותו באמצע לקיחת המשכנתא.
נ.ב
ישנם בנקים שכן מצמידים את הריבית הקבועה לעוגן מסוים (טבלה של בנק ישראל) ודרכה מחשבים את הריבית בפעימה הבאה שניקח, מצב כזה הוא טוב שכן הוא פותר לנו הרבה בעיות וכל עוד אנו נתונים בעוגן אובייקטיבי שהבנק לא קובע אותנו, אז מובטח לנו שאנחנו מוגנים (לא מעליות ריבית אלא מ"משחקים" של הבנק). - משיכה שניה – משתנות כל חמש
את החלק הבא שכדאי למשוך אני מכניס לקבוצת המשתנות (כל חמש / כל עשר וכו').
הסיבה לכך היא שפה אני לא מודאג, הריבית המשתנה נקבעת על בסיס עוגן מסוים, והיא לא מספר "כללי".אני אתן דוגמא:
אם אני מקבל ריבית משתנה כל חמש לא צמודה בריבית 4%, משמע אני קיבלתי ריבית של עוגן + 1% (סתם דוגמא, העוגן לא באמת שווה 3%, אבל זה לא רלוונטי לדוגמא).ה- 1% הוא המרווח מהעוגן וברגע שנבוא למשוך את החלק השני של המשכנתא, אז הבנק יבדוק על כמה עומד העוגן ועל זה יוסיף 1%.
אם העוגן עלה ל- 3.2% אז הריבית שתקבע בהלוואה שלנו תהיה 4.2% ואם העוגן ירד ל- 2.8% אז הריבית שתקבע בהלוואה שלנו תהיה 3.8%.שימו לב שאין לבנק שום יכולת לקבוע את הריבית החדשה שכן העוגן הוא נתון אובייקטיבי שהבנק לא קובע אותו אלא הוא נקבע על ידי כוחות השוק ומתפרסם ע"י בנק ישראל.
- משיכה אחרונה – פריים / עוגן מק"מ / יורו ודולר
הקבוצה הזו מתאפיינת בהשתנות ריביות קצרות טווח (הפריים כל חודש, העוגן כל שנה והמט"ח כל שלושה חודשים / חצי שנה).על בסיס זה, אני לא רואה טעם "לרוץ" ולקחת אותם במיידי, שכן גם אם תהיה עליית ריביות במשק מהרגע שלקחנו את ההלוואה זה ממש לא משנה אם לקחנו את הפריים בחודש יוני או ספטמבר, את העלייה אנחנו נשלם בכל מקרה כי הריבית מתעדכנת תוך כדי הלוואה ולא כמו במקרה הראשון ששם הריבית נשמרת לכל אורך התקופה וחשוב לנו לשמר אותה כמה שיותר.
עוד 2 טיפים חשובים
טיפ ראשון – סדרו את לוח התשלומים למוכר בצורה כזו שיתאים לקצב החלוקה.
חובה להבין את הרעיון שעומד מאחורי סדר החלוקה ועל כן הייתי רוצה שלפני שאתם חותמים חוזה כבר יהיה לכם "שלד של תמהיל" שאותו אתם יודעים שאתם רוצים ותבדקו שהוא מסתדר עם קצב המשיכות.
אני אתן דוגמא:
נגיד שאתם לוקחים מיליון ₪ משכנתא ואתם רוצים ש- 50% ממנה יהיה בריבית קבועה, יחד עם זאת אתם קבעתם בו התשלומים שהתשלום הראשון למוכר (ממנו תשתמשו בכספי המשכנתא) יהיה "רק" 200,000 ₪ והשאר יהיה בעוד 3 חודשים.
במצב כזה, אתם בבעיה קטנה.
כי אתם יכולים לקחת רק 200 אלף בריבית קבועה עכשיו ואת ה- 300 אלף הנוספים תצטרכו לקחת בעוד 3 חודשים (וכפי שאמרנו לפני מספר פסקאות מי מבטיח לכם את אותה הריבית בעוד 3 חודשים). אם הייתם מכירים את החוקים הנ"ל לפני שחתמתם על החוזה, אני מניח שהייתם נוהגים אחרת כאשר בניתם את לוח התשלומים מול המוכר.
טיפ שני – אם אתם חושבים שתצטרכו פחות כסף במשכנתא השתדלו לקחת את הפריים במשיכה השנייה ולא בשלישית
ישנם כאלו שחותמים עם הבנק על משכנתא של מיליון ₪, אבל הם עושים זאת בידיעה שכנראה יצטרכו פחות מכך והם חותמים על מיליון רק ליתר ביטחון.
במקרה כזה, הייתי ממליץ לקחת את הפריים כבר בפעימה השנייה, כי יכול להיווצר מצב שלא תיקחו את כל סכום המשכנתא והמסלול פריים שתיקחו בסוף יהיה קטן משמעותי ממה שתכננתם.
אני אתן דוגמא:
אתם קבעתם לוח תשלומים כזה:
– פעימה ראשונה – 400 אלף
– פעימה שניה – 400 אלף
– פעימה שלישית – 200 אלף
בתמהיל שלכם תכננתם לקחת 333,000 ₪ בפריים אבל ברגע האחרון גיליתם שלא תצטרכו לקחת את כל סכום המשכנתא אלא רק 800,000 ₪.
במקרה כזה, אם פעלתם לפי החוקים היבשים שהזכרתי מקודם, אז הפריים היה נמשך כחלק מהפעימה השנייה (133 אלף) ומתוכנן להימשך בכל הפעימה השלישית, אבל במקרה הזה לא תהיה אפילו פעימה שלישית ולכן אתם תיתקעו עם פריים של 133 אלף ₪ בלבד בתמהיל במקום פריים של 266 אלף (שזהו שליש מ- 800 אלף)
לסיכום,
אני מקווה שהבנתם את הרעיון שהוא די פשוט בעיקרון, חשוב לי שתבינו כי שככל שתגיעו יותר מוכנים לחוזה מבחינת משכנתא תוכלו לנהל את כל הרכישה בצורה הרבה יותר מקצועית ואתם יכולים לחסוך לכם כסף רב והרבה הפתעות לא נעימות.
כדי להמשיך ולקבל עדכונים חשובים בזמן אמת, אני מזכיר לכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
מאמר יפה.
יש עדיין תקלה במחשבון של מסכים שחורים בלוח סילוקין למייל
גם אם רושמים שם באנגלית זה קורה
אתם מתקנים ?
הי,
אחלה פוסט (ואחלה אתר, אני כבר חודשיים עליו:)
אני מתכנן משכנתא של 550K לטובת בנייה (יש כבר מגרש ששולם מזמן. אין הלוואות). יש הון עצמי של כ-250K.
נניח ואני מתכנן בערך 170K לפריים, ומתכנן את זה לפעימה השלישית (בהתאם להמלצות הנ"ל), כאשר מאוד יכול להיות שבפועל לא אצטרך לנצל את כל הסכום (550), כי ההון העצמי ייגדל (כלומר, נצליח לשלם "בעצמנו" סכום מספיק גדול, כך שההלוואה מהבנק תהיה נניח 450K בלבד).
העניין הוא, שאת גובה הפעימה האחרונה נדע רק בשלבים הסופיים של הבנייה, ולכן קשה יהיה להעריך עוד לפני הפעימה השנייה אם לקחת בה את הפריים או את המשתנה-כל-5…
לסיכום – מה היית ממליץ? להניח שנזדקק לכל ה-550K ולהשאיר את הפריים לסוף (ואולי "להיתקע" עם פריים של 70K בלבד…), או לקחת את הפריים בפעימה השנייה (ואז נהיה "תקועים" עם משתנה-כל-5 של 70K…) ?
תודה!
שלום אורן,
לקחת את הפריים בפעימה השניה (כמבן שלא תוכל לקחת יותר משליש פריים לאותו רגע נתון)
בהצלחה
לגבי מה שרשמת בסוף הפוסט:
אם המסגרת גדולה יותר ממה שצריך אז לקחת בשלב השני את הפריים,
מניסיון שלי, הבנק דואג שבכל רגע נתון לא יהיה לך יותר משליש בריביות משתנות קצרות מועד מ5 שנים. ולכן זה לא יעבוד (שוב, לפחות בחלק מהבנקים).
שלום וברכה,
אתה צודק, אבל אפשר לפחות לקחת את החלק היחסי של הפריים (את זה שמותר) ולא להשאיר אותו לחלק האחרון
בהצלחה
לפחות בבנק בו אני לקחתי
(פועלים)
אמרו לי שלא ניתן לבחור איזה חלק למשוך אלא רק חלק יחסי שווה בכל פעם
כלומר אם אני רוצה למשוך רק חצי
אמשוך חצי מהפריים, חצי מהקבועה וחצי מהמשתנה כל חמש שנים
אגב כדאי לעדכן את המחשבון
לקחתי בשבוע שעבר משכנתא וקיבלתי את הריביות הבאות:
(על משכנתא של 75% !, אין לנו חובות/הלוואות, הכנסות יציבות של שני שכירים)
קל"צ ל10 ש' 2.74%
משתנה כל חמש שנים ל20 ש' 1.5%
פריים ל25 ש' 0.85%-
תודה על כל המידע באתר בזכותך הגעתי להישגים כאלה…
משתנה צמודה כמובן
כתבת את כל הפרטים, אבל נשמח לדעת גם איזה סכום כולל (ואיזה סכום כל חלק)…
תודה
שלום אורן,
זה תלוי כמובן בגובה המשכנתא ובתמהיל שהרכבתם לעצמכם.
הפוסט לא מהווה המלצה על תמהיל מסוים.
מה הסכומים?
מוזר. גם אני לקחתי בפועלים בחלקים והשארתי את הפריים לסוף בלי שלום התנגדות של הבנק
תוכל לפרט סכום לכל מסלול
שלום יוסי,
הסכומים תלויים בגובה המשכנתא כמובן ובתמהיל שבנית.
שלום מתן,
תודה רבה על המידע, המחשבון יתעדכן בקרוב
בהצלחה
במשיכה שניה הבנק עדיין יכול לדפוק אותך.
הבנק לא מבטיח שקבוע יישאר אותו קבוע שסוכמים ביחד עם עוגן
הבנק יכול להחליט שקבוע עכשיו הוא 1.3
שלום אלון,
לכן אני ממליץ לקחת את המסלולים הקבועים במשיכה הראשונה
מאמר יפה.
לגבי הפריים, כמובן שלא מעט בנקים לא מוכנים לשחק את המשחק ולשחרר אותו באמצע, כדי לוודא שהוא לא יעלה על שליש מההלוואה בפועל.
כי כמו שהגדרת יפה איך זה פועל לרעתנו אם לא משכנתו את כל הסכום, באותה מידה זה יכול לפעול נגד התקנות אם הפריים נמשך קודם.
דוגמא: אישרתי משכנתא של מליון ש"ח למרות שאני צריך באמת רק 600 אלף, משכתי 300 אלף בקבועה, 300 אלף בפריים, והלכתי.
מה יצא? משכנתא עם 50% פריים בניגוד לתקנות. ולכן הבנקים מגבילים ונותנים את הפריים אחרון.
שלום אור,
אמת ויציב
בהצלחה
תודה רבה על המידע
אך כמו שנכתב בתגובה קודמת יש בנקים שמחייבים את הלווה לקחת בכל פעימה את החלק היחסי מכל מסלול.
ושוב תודה
תודה על ההערה חגי,
אתה צודק
ברוב הבנקים, הם ידרשו לקחת את כל מסלול הריבית הקבועה בפעימה הראשונה ואם תהיה מעונין להוסיף את מסלול ריבית פריים, אז מגבילים לשליש מההלוואה בכל פעימה.
לדוגמא, אם יש 900 אלף שח משכנתא כוללת
וקבעתם תמהיל של 300 א' קל"צ, 300 אלף מ"צ, 300 פריים
ובפעימה הראשונה לדוגמא, אתם צריכים להעביר רק 600 אלף מכל המשכנתא
אז הבנק ידרוש מכם לקחת את כל ה300 אלף בקל"צ. את שאר הסכום ניתן יהיה לחלק בין 2 המסלולים האחרים, אך במסלול הפריים הבנק יגביל אותכם לקחת עד 200 אלף מהפריים, שזה שליש מהלוואה בפעימה הנוכחית.
בברכה,
עמית
עמית שלום,
דבריך נכונים, תודה רבה על השיתוף
שלומות משכנתאמן היקר,
תודה מראש על עזרתך, יש לך אתר נפלא.
אנחנו זוג די נחמד בשנות ה40 עם שני ילדים צעירים.
קנינו דירה ב2,300,000 ש"ח.
זקוקים למשכנתא של 590,000 ש"ח (פחות מ30% מימון).
הכנסה חודשית נטו כ20,000-22,000 ש"ח.
מעוניינים להחזיר 5,500-5,700 לחודש.
מה דעתך על התמהיל הבא:
196,000 ש"ח במסלול פריים ל20 שנה-
ריבית כיום 1.35%, החזר חודשי 930 ש"ח.
394,000 ש"ח במסלול קל"צ ל8 שנים.
בהנחה של ריבית 2.6%, החזר חודשי 4,600 ש"ח.
סה"כ החזר חודשי כיום 5,500 ש"ח.
המחשבה שעומדת מאחורי זה היא כיווץ תקופת הקל"צ כדי לקבל ריביות
נמוכות יותר, והארכת משך הפריים על חשבון זה.
הרעיון הוא בתום 8 שנים, אחרי סיום החזר החלק של הקל"צ,
להקטין פריסת חלק הפריים ל2.5 שנים לערך,
עם החזר חודשי זהה של 5,500 ש"ח,
ובסה"כ אחרי 10.5 שנים לסיים הכל.
מחישוב שעשיתי, קיצור תקופת הקלצ מ10 שנים ל8 שנים עשוי לחסוך לנו
כ20,000 ש"ח (עקב הורדת הריבית לתקופה קצרה יותר).
לעומת זאת במקרה של קפיצה מטורפת בפריים בעוד 8 שנים לעומת היום,
הסכום שיישאר לנו לשלם בפריים כ150,000 ש"ח גם כן יעלה,
אך בצורה הרבה פחות משמעותית.
וגם, סביר שנחזיר חלק קטן ממנו במהלך השנים הקרובות.
דעתך בבקשה.
המון תודות.
שבוע מצויין.
שלומית
שלומית שלום,
אהבתי את החשיבה וזה נראה לי מצוין
בהצלחה
אין עליך! תודה על המאמרים המושקעים והמועילים! רציתי לשאול שאלה בקשר לנושא שהעלית מספר פעמים בעבר, והוא "הלימות הון", רציתי לדעת האם החישוב הוא פרוגרסיבי? (באחד הלוחות שהבאת לאחרונה בהקשר לזה, נאמר כי במשכנתא של עד 45 אחוזי מימון הבנק חייב להשאיר בצד 35 אחוז, ובמשכנתא של עד 60 אחוז מימון הוא יהיה חייב להשאיר רק 50 אחוז), כלומר: שאילתי היא במקרה ובו נטלתי משכנתא ב50 אחוזי מימון, לדוגמא, אז האם הבנק יחוייב להשאיר בצד 50 אחוז כנגד כל הסכום של ההלואה? או שמא רק כנגד ה5 אחוז היתרים על ה45, ואילו על כל ה45 הראשונים הוא יחוייב לשים בצד רק 35 אחוז? זה נוגע לי כלקוח, מכיוון שעלי לדעת האם תהיה קפיצת דרגה משמעותית בגובה הריבית במדה וחציתי את רף ה45 אחוזי מימון, אני מצפה לתשובתך המחכימה! תודה מראש!
שאלה חכמה וטובה ולמען האמת אני חייב להודות שאני לא יודע את התשובה.
מבטיח לנסות ולבדוק ולפרסם במידה ואמצע את התשובה המדויקת.
נ.ב
במקרה שלכם פשוט הייתי בודק מול הבנק מה קורה שאתם מעלים מעט את אחוזי המימון
בהצלחה
היי משכנתאמן,
קודם כל תודה רבה על האתר הנפלא שלך.
אנו לפני לקיחת משכנתא על סך 850,000 ש"ח, ומעוניינים בהחזר התחלתי של עד 4000 שקלים בחודש.
קיבלנו מהבנק את התמהיל הבא ורצינו לשמוע את דעתך:
280,000 ש"ח P-0.76 ל- 30 שנה.
280,000 ש"ח משתנה כל 5 צמודה למשך 25 שנה בריבית של 2.02%
290,000 ש"ח קל"צ למשך 20 שנה בריבית 3.8%
סה"כ 3879 ש"ח לחודש.
בנוסף יש לנו אפשרות להוריד חלק מהסכום בקל"צ (מ- 40,000 עד 80,000 ש"ח) ולשים במסלול קבוע צמוד עם ריבית של 0.17% למשך 8 שנים.
מה דעתך על התמהיל?
והאם כדאי להשתמש בהטבה של המסלול הקבוע הצמוד?
תודה רבה
ציון
ציון שלום,
1. התמהיל בסיסי וטוב
2. כן. במידה ואתם מסוגלים לעמוד בהחזר החודשי ללא בעיה
בהצלחה
לא צינתם מה אחוז המשכנתא משווי הנכס
אם כללי האתר מאפשרים אשמח מאודלשמוע איזה בנק נותן קל"צ ל 20 שנה בריבית של 3.8
שלום נפתלי,
אין חשיבות לאחוז המשכנתא.
היי משכנתאמן,
תודה על האתר הנפלא והמאמרים שאתה מפרסם פה.
כל התשובות נמצאות פה 🙂 כל הכבוד 🙂
אנחנו נמצאים בשלבים סופיים של בניית המשכנתא.
אנחנו מתכוונים לקחת אותה בשני שלבים: רכישת קרקע ובנייה.
כרגע אנחנו בשלב הראשון של רכישת הקרקע ותשלום הוצאות הפיתוח.
אנחנו מתכוונים לקחת בשלב זה 432,000. זה אמור לכסות חלק קטן מרכישת הקרקע ולהשאיר לנו מספיק כסף לתחילת שלב הבנייה.
אשמח לעצות לגבי התמהיל שמוצע לנו:
1. פריים – 144,000 ל – 24 שנים בריבית של 1.45
2. משתנה כל 5 – 130,000 ל – 20 שנים בריבית של 1.75
3. קל"צ – 100,000 ל – 17 שנים בריבית של 4.1
4. קבועה צמוד – 58,000 ל – 9 שנים בריבית של 1.65
החזר חודשי – 2500 ש"ח.
המשכנתא הנוספת שניקח אמורה להיות בסדר גודל דומה (מעט קטנה יותר) – המטרה היא לא לחרוג מהחזר חודשי של 5000 ש"ח (כולל ביטוחים וכו')
יש לציין שהריביות לא סופיות ואנחנו לפני מכרז ריביות.
אשמח לקבל הערות לגבי התמהיל עצמו. לאיזה ריביות יש לצפות בכל אחד מהמסלולים?
תודה,
ברק.
ברק שלום,
התמהיל סביר ובסיסי, תנסו לרדת בקל"צ ל- 15 שנה ואולי הריבית תשתפר
בהצלחה
?מאמר יפה, לגבי ריבית משתנה הבנק לא יכול לשנות את המרווח
שלום אברהם,
בד"כ המרווח קבוע ולא תלוי תקופה.
שלום,
קראתי בשקיקה את כל הפוסטים שפרסמת עד עכשיו והשכלתי מאוד! עשית עבודה יסודית, ייחודית ומרשימה ביותר. סחתיין 🙂
ולמרות האתר המפואר והמפורט, היות שאנחנו לא צרכן המשכנתא הטיפוסי, לא מצאתי תמהיל או עצות ספציפיות.
היום פנינו באינטרנט לכמה בנקים ונשמח מאוד אם אתה או מי מהקוראים יוכלו לספק לנו כיוון.
אנחנו זוג בגיל 29 ללא ילדים (בתקווה יהיו בשורות טובות בקרוב…) עם הכנסה יציבה של כ-20,000 ש"ח בחודש (רופאים מתמחים בבית חולים), בדרך לקנות דירה ב- 1.88 מיליון ש"ח וזקוקים למשכנתא של כ-300 אש"ח. כלומר משכנתא שאמורה להתחסל תוך שנים בודדות.
החזר חודשי של 6000 ש"ח הוא סביר? (כל עוד אין ילד אנחנו כמובן יכולים להחזיר הרבה יותר)
אם ההחזר הוא סביבות 6000 ש"ח, המשכנתא אמורה להסתיים תוך 4-5 שנים. יש תמהיל מומלץ? או לפחות כיוון לפיו כדאי להתאים את התמהילים המופיעים באתר?
המון תודה לכל מי שעונה!
שניר
שניר שלום,
ראשית, מאחל לכם בשורות טובות בקרוב, זה הכי חשוב…
לגבי המשכנתא, אם אתם מרגישים שאתם יכולים להחזיר סכום כזה, לכו על זה
השתמשו בפריים ובקבועה צמודה לשנים קצרות
בהצלחה
שלום משכנתאמן
קודם כל אני רוצה להגיד שיש לך אתר מעולה ואני לומד ממנו המון ישר כוח
רציתי לשאול מה אתה חושב על התמהיל הבא:
242000 פריים p-0.7
242000 צמוד בריבית משתנה כל 5 שנים 1.83
242000 צמוד בריבית קבועה 3.2
כל המסלולים ל 30 שנים
צריך לציין מספר גורמים אנחנו זוג צעיר הכנסה של 12000 ביחד וזה הבנק שאישר לנו 75% מחיר הדירה 970000₪.
מה דעתך על הריביות והתמהיל?
תודה.
שלום בני,
התמהיל מסוכן (2/3 ממנו בריבית משתנה ו- 2/3 צמוד מדד)
ההלוואה מאוד גדולה עבורכם ומאוד מסוכנת לכם, אני מאוד מקווה שתוכלו להחזיר חלקים גדולים מהמשכנתא בקרוב או שההכנסה צריכה לגדול משמעותית בקרוב, אחרת הסיכון שאתם לוקחים הוא גדול מאוד
בהצלחה
שלום.
ראשית כל רציתי להגיד שיש לך אתר מדהים ולמדתי ממנו המון.
הייתי שמח לשמוע את דעתך על התמהיל והריביות הבאות:
242000 P-0.7
242000 2.1
242000 3.2
החזר חודשי 2761 ש"ח כל המסלולים ל30 שנה.
חשוב לציין שאנחנו זוג צעיר עם הכנסות משותפות של 12000 נטו .
וזה הבנק היחיד שאישר לנו 75% שווי הדירה 975000.
תודה.
שלום בני,
לא ציינת באיזה מסלולים מדובר.
משכנתאמן שלום רב!!
קיבלנו המצלה מחברים לאתר
ואנחנו נעזרים בו רבות – ועל כך תודה
כל הפוסטים ברורים ונהירים ואנחנו ממש מרגישים שאנחנו שולטים בלקיחת משכנתא בזכות ההבנה ולא היא בנו :)אנחנו בסופו של משא ומתן ארוך במיוחד – וכרגע אנחנו לקראת הסוף.
רכשנו דירה יד 2 ע"ס 1470000
ונוטלים משכנתא על 1029000 – 70% מערך הנכס.
ההכנסות המשותפות הם 17000 נטו
החזר חודשי רצוי 5500
אנחנו רוצים להימנע ממסלול צמוד מדד
בעיקר בגלל שבסופו של יום המשכנתא תעלה לנו כמעט אותו דבר אם ניקח מסלול צמוד עם חישוב מדד של 2 שנתית (מה שלא מובטח בכלל)
קיבלנו 2 תמהילים
תמהיל 1
308000 – פריים 1.35 30 שנה
151000 – קל"צ 4.2 25 שנה
420000 – קלצ 3.64 ל14.8 שנה
151000 – משתנה לא צמודה 3.3 30 שנה
תמהיל 2
339000 פריים 1.35 ל30 שנה
450000 קלצ 3.64 14.10 שנה
120000 קלצ 4.2 25 שנה
120000 משתנה לא צמודה 3.3 30 שנה
צריך להשתחחר לנו 120000 עוד כ5 שנים
אנחנו מתכוונים לפרוע את אחד המסלולים שיהי כדאי לפרוע באותה תקופה.
מה דעתך?
שלום יעל,
הייתי לוקח את התמהיל השני ומשנה את הקל"צ ל- 25 שנה ל- משתנה כל חמש לא צמודה בריבית הרבה יותר נמוכה ופורע אותה בעוד חמש שנים
בהצלחה
יעל לא יכולה לקחת 120000 בגישור (בוליט) לחמש שנים, וכך לפנות את ההחזר החודשי ולהקטין תקופה וריבית?
בשביל מה כל הבלגאן הזה
לא יותר פשוט, להתחיל לשלם על כל המשכנתא כבר בהתחלה, ופשוט לומר לבנק שישמור בינתיים את הכסף אצלו, כי כרגע לא משלמים הכל למוכר.
כך אנחנו כבר מתחילים לשלם על כל המשכנתא כבר בהתחלה
לא לוקחים סיכונים שהריבית שוב תשתנה ולא צריכים לעשות את כל החישובים האלה, רק משאירים בינתיים את הכסף בבנק, שממילא יעבור למוכר.
שלום שרי,
הבנק לא מאפשר לשמור את הכסף אצלו ולחלק את המשכנתא בתשלומים למוכר,
הוא מחייב אותך רק על התשלומים למוכר ולא מוכן שתשלם לו על כסף שעדיין לא לקחת
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אני חושב שמבחינת עזרה לזוגות הצעירים בארץ- אתה מצליח לעשות מה שהפוליטיקאים רק מדברים עליו. תודה רבה!
אנחנו בבנייה עם קבלן שנמשכת כבר מעל שנה, לקחנו משכנתא לפני מספר חודשים (קלצ, משתנה כל 5 ופריים) כששתי הפעימות הראשונות היו מהקלצ ובפעימה השנייה כבר הרווחנו מהירידה בריביות (הפעימות קטנות יחסית – בין 60 ל130 אלף). לאחרונה הבנו שעד סוף הבנייה יתפנו לנו עוד כ40-50 אלף ש"ח, האם הבנק מאפשר לא לקחת את הכסף הזה מלכתחילה??
כלומר- למרות שחתמתי על חוזה משכנתא עם הבנק אני לא מחויב לקחת את כל הכסף?
הסיבה לשאלה היא כי הבנק אמר לנו שעדיף קודם לסיים עם ההלוואה ואז לעשות שינויים.
במידה וזה כן אפשרי- האם אפשר להוריד חלק מהסכום מהמשתנה וחלק מהפריים?
תודה,
אסף
אסף שלום,
אתה בהחלט לא חייב לקחת את כל הכסף אלא יכול לוותר על חלק ממנו למרות שחתמת
2. ממליץ לא לוותר יותר מדי מהסכום של הפריים, שכן היא ההלוואה הטובה ביותר היום
בהצלחה
היי,
אושרה לי משכנתה על סכום של 900,000 שח, אולם עדכנתי את הבנק כי ככל הנראה אנצל רק 800,000.
תמהיל המשכנתה הינו 600,000 שקלים בריבית 3.11 קל"צ ו- 300,000 שקלים P-0.95.
כעת משבקשתי 800,000 שקלים הבנק מאלץ אותי לקחת 600,000 שקלים קל"צ ו- 200,000 שקלים בריבית משתנה בטענה שהסכום לחישוב הינו הסכום שאושר לי ולא הסכום שאני לוקח בפועל.
האם הטענה נכונה ?
תודה,
משה
משה שלום,
תשנה את סכום המשכנתא ל- 800 אם אתה לא תצריך 900,
או שתשנה 100 אלף לריבית משתנה כל חמש ואז לא תהיה חייב לקחת אותה ותוכל לקחת שליש מ- 800 אלף בפריים
בהצלחה
שלום,
אם לקחתי בפעימה הראשונה חלק מסכום ההלוואה בריבית קבועה לא צמודה אם יתרת הסכום במסלול תשא את אותה ריבית?
תודה
שלום וברכה,
לא בטוח, הריבית ביתרה תלויה בתנאים שיהיו בשוק באותו רגע
בהצלחה
שלום רב
אנו לקראת חתימת חוזה לדירה במחיר למשתכן. לפרוייקט בנק מלווה וניתנות ערבויות בנקאיות.
מחיר הנכס 1,350,000 שח.
תנאי התשלום של הקבלן:
10% בחתימה, 5% – ארבעים וחמישה ימים אחרי, 10% – 3 חודשים מיום החתימה וכן הלאה (כ- 11 פעימות). בפעימה ה 10 – 5% (24 חודשים מהיום) ולקראת קבלת המפתח 10%.
מועד הכניסה לנכס: שנתיים מהיום.
את המשכנתא נצטרך כנראה רק בעוד 3 חודשים (את ה15% הראשונים ו- 5% מהתשלום השלישי – מההון העצמי).
מצד אחד אנו לא מעוניינים להקדים תשלומים לקבלן (לוקחים בחשבון הפרשי מדד תשומות בנייה) . מצד שני, אנו לא מעוניינים לקבל את מלא המשכנתא בפעם אחת ולשלם ריבית על כסף שטרם הועמד לרשותנו וטרם הועבר לקבלן.
אנו שוקלים תמהיל כמפורט: על סכום משכנתא של 1,110,000
200,000 שח זכאות משרד השיכון
1/3 קל"צ (בניכוי 200,000 שח זכאות משרד השיכון) [ל 15 שנה]
1/3 משתנה כל 5 שנים [ ל20 שנה]
1/3 פריים [ל25 שנה]
ובנוסף, גרייס חלקי עד ליום הכניסה לנכס (כי משלמים במקביל שכירות).
האם הבנק יאפשרו תמהיל כנ"ל?
בכמה חלקים מומלץ לקבל את המשכנתא מהבנק ובאיזה סדר ?
האם ישנן הגבלות כלשהן מצד הבנקים לגבי אופן החלוקה בתמהיל הנ"ל?
תודה מראש
שלום אלי,
1. הבנק יאפשר תמהיל כזה
2. תוכלו למשוך בכמה חלקים שתרצו
3. הסדר לדעתי צריך להיות כזה: קל"צ, משתנה, זכאות ופריים (קלצ ראשון ופריים אחרון), יש לוודא מול הבנק שזה מתאפשר מבחינת הזכאות
4. ישנן בנקים שידרשו קודם כל למשוך את הקל"צ והזכאות
בהצלחה
שלום,
תודה על המידע המועיל! זה בדיוק הנושא שחיפשתי.
חתמתי על משכנתא בחלקים באפריל 2017 במסגרת מחיר למשתכן (קבלת דירה במאי 2019).
התמהיל (60% מימון משמאות הדירה 914K) :
30000 – מענק פעימה ראשונה (התקבל בחלק הראשון)
30000 – מענק פעימה שנייה (יתקבל בחלק השני)
9100 – מענק בטחוני (ממ"ד) – מניח שיינתן בחלק האחרון
115922 – 2.5% צמוד מדד (זכאות משרד השיכון) (ל-10 שנה)
202000 – פריים P-0.6 (ל-18 שנה)
110400 – קל"צ 4% (ל-15 שנה) – (זה החלק הראשון ששולם לקבלן )
100000 – קבוע צמוד מדד 3.9 (B-0.25) (ל-20 שנה)
11000 – קבוע צמוד מדד 2.9 (B-0.8) (ל-15 שנה)
סה"כ יש לי חמישה חלקים (חוזה תשלומים מול להקבלן):
חלק ראשון 110400 – קל"צ (בוצע)
חלק שני 126000 – (156000 פחות מענק פעימה שנייה של 30000)
חלק שלישי 117000
חלק רביעי 117000
חלק חמישי 68900 – (78000 פחות מענק ממד 9100)
כמו שרשמתי לעיל החלק הראשון שולם (קלצ)
1) האם אתה ממליץ לי לקחת את הפריים בחלק השני (התשלום הבא)
2) יש ברשותי סכום כ-100k נזיל ואני מעוניין לעשות פירעון מוקדם למסלול צמוד מדד (מסתבר שיצא לי מסלול פיתוי מבלי שהתכוונתי).
האם אני צריך לחכות שכל המסלולים יופעלו על מנת ש"אזכה" במלוא החלק סכום הלוואת הפריים?
3) איך אתה ממליץ לתזמן את ביצוע הפירעון המוקדם על מנת למזער את עמלת ההיוון?
4) כאשר אני מבצע פירעון לחלק מסוים בהלוואה צמודה מדד, האם אני צריך לשלם קנס על עליית המדד עבור כל התקופה שבה אותה חלק מההלוואה הייתה לא פעילה או רק שהמדד נספר מהרגע שהחלק הופעל?
תודה רבה.
שלום אליאסף,
1. את הפריים הייתי מושך בסוף, כרגע להתרכז בקבועות ומשתנות
2. כן, צריך למשוך הכל
3. אין משהו משמעותי לעשות (אם אתה מחזיר באותו החודש, אז לקחת את המשכנתא לאחר ה- 11 לחודש ולהחזיר עד תום החודש)
4. הוא נספר מרגע לקיחת המשכנתא ואם מחזירים במחצית הראשונה של החודש אז "קונסים" אותך במדד הממוצע של שלושת החודשים האחרונים
בהצלחה
שלום לך,
אשמח להבהרה –
במשכנתא עבור 'מחיר למשתכן' שהלוואת זכאות מהווה פחות משליש מתוכה:
1. האם מראש תיק ההלוואה נבנה לפי פעימות התשלום המוגדר של הפרוייקט?
2. איך אני מגדיר לבנק מראש מאיזה חלק ממסלולי התמהיל תהיה כל פעימת תשלום?
3. ניתן אצלי להקדים תשלומים ללא התחשבנות על הפרשי מדד תשומות בניה ואני מעוניין בכך – האם זה אמור להתבטא כבר בבניית התיק? האם הבנק יכול להתנגד?
תודה
שלום וברכה,
1. התיק ייבנה על פי מה שתגדיר לבנק
2. אתה תגדיר לבנק אילו מסלולים אתה רוצה למשוך והוא יצטרך לאשר זאת (לדוג' לא ניתן למשוך את הפריים בתשלום הראשון ללא לקיחת קבועה וכו')
3. אין בעיה להקדים תשלומים אם ברצונך בכך.
בהצלחה
שלום,
תודה על המאמר המועיל.
גם בבנק המליצו לי לדחות את מרכיב הפריים לפעימה האחרונה
אלא שעולה שאלה בעניין הזה בדיוק בנוכחות גרייס
אני רוצה גרייס של שנה וחצי לחלק מהסכום, וזמן קצר יותר לפעימות הבאות
בזמן גרייס אני משלם עלות ריבית והצמדה
מרכיבים אלו זולים משמעותית – כדי חצי, במסלול הפריים (ריבית אבסולוטית של 1.6-1.9%)
לעומת מסלולים אחרים (ריבית של 4% בערך)
האם כדאי להתחיל עם הפריים במקרה כזה?
מדובר בהלוואה בגובה של 530000 ש"ח לדירה מקבלן ולטווח ארוך.
תודה
שלום אורן,
תנסה להגיע לשליש פריים (יותר מזה לא ניתן), החיסרון הוא שהקבועה והמשתנות לא יישמרו לך וייתכן שיעלו
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אם אני משלב במשכנתא שלי מסלול ק.צ ל-30 שנה. אך את המסלול הזה אני לא מתכוון למשוך כרגע. למעשה אני מתכנן שלא למשוך אותו כלל (סוג של פיתוי). כך שבעוד 3 שנים אחסוך מספיק כסף לתשלום האחרון של הקבלן ולא אצטרך אותו. האם על מסלול שלא נמשך יש עמלה כלשהיא? רק מעצם זה שהבנק העמיד לטובתך את הכסף?
תודה!
שלום לירן,
אתה לא יכול לעשות את זה כי יחייבו אותך בבנק למשוך את הקבועה בין המסלולים הראשונים ולא ייתנו לך למשוך את מלוא הפריים עד שלא תמשוך את כל הקבועה
בהצלחה
אני לוקח משכנתא של 900 אלף לאחר שקיבלתי אישור עקרוני על ריביות ומרווחים שנלחמתי עליהם. החלוקה היא 1/3 קל״צ, 1/3 משתנה כל 5 ו-1/3 פריים.
מאחר וזו משכנתא לבנייה שנלקחת בחלקים האם יש דרך כלשהי לשמור על המרווחים שהשגתי מול הבנק בכל מסלול?
הבנק מאשר לי כרגע 100 אלף מתוך הסכום על חשבון התשלום להיתרים ונשאלתי מאיזה מסלול או מסלולים אני רוצה לקחת את הסכום.
אציין שבבנק שלקחתי את המשכנתא כל המסלולים צמודים לאחוז עוגן.
בהערות של מסמך הבנק רשום:
״שיעור הריבית יחושב לכל חלק נוסף לאחר החלק הראשון בהתאם למרווח מהעוגן כפי שהמרווח נקבע בעת ביצוע החלק הראשון של הלוואה. למעט במקרה של הלוואה בריבית קבועה בה החלק הנוסף נלקח עד ליום 16/4/20 שאז חלק זה יינתן בהתאם לשיעור הריבית של החלק הראשון של הלוואה״
שלום שלומי,
המרווחים מהעוגן יישמרו לכם כל עוד תסיימו את המשימות בזמן
הבעה היא שהעוגנים עצמם עולים ואת זה הבנק לא שומר
בהצלחה
והעוגנים שיש כרגע לא נשמרים רק בגלל שאני במשכנתא של בנייה פרטית שנלקחת בחלקים לפי התקדמות הנייה או גם אם הייתי מקבל את כל הסכום במכה אחת (900 אלף) לפי העוגנים של היום עדיין ברגע שהבנק ישנה את העוגנים שלו זה היה משפיע על כל מסלול בהתאם?
בכל מצב הם לא היו נשארים (ללא קשר לכך שאתם בבניה עצמית)
כל עוד הכסף לא נמשך מהבנק, העוגן יכול להשתנות (רק המרווח מהעוגן קבוע)
בהצלחה
שלום,
אחלה אתר עזר לי מאוד להבין משהו מפחיד!!
בכל אופן לגבי משכנתא בחלקים, אני לא רואה איך אפשר לקחת במדויק את אחד המסלולים מול פעימה מסוימת לקבלן.
אני לוקח משכנתא ב1,170,000
קלצ 468,000.00 40.00%
מצ 315,900.00 27.00%
פריים 386,100.00 33.00%
הלוח תשלומים שבניתי הוא:
30% חתימה
30% 12/20
20% 06/21
15% 12/21
5% לקראת מסירת הדירה
המספרים שיוצאים מהתשלומים אינם מדויקים מול המסלולים לא משנה איך שיחקתי עם זה.
כלומר שלא משנה מה אני אצטרך או לנגוס במסלול הבא או לחילופין לתת פחות ובפעימה השניה לסיים את המסלול הראשון.
האם אני טועה ויש דרך לדייק?
שלום חן,
אתה לא חייב לקחת כל מסלול בנפרד אלא ניתן לשלב בתשלום אחד כמה מסלולים (חלק יחסי מכל מסלול)
בהצלחה
שלום,
לקחתי משכנתא כזו:
קלצ 625k ריבית 2.25
מצ 224k ריבית 2.45
פריים 50k ריבית 0%
פריים 374k ריבית 0.9
סהכ 1,273,000.
חלק ראשון בסך 873k נלקח והועבר למוכר כך:
קלצ
מצ
24k מתוך פריים 0%.
חלק שני ילקח עוד 3 חודשים:
374k פריים 0.9
26k פריים 0.
ולשאלה:
אני שוקל לפרוע את המצ.
בהנחה ואפרע את המצ עכשיו האם זה ישםיע על המשך המסלול? שואל מאחר שפריעת המצ כעת בהכרח מביאה לכך שהפריים יותר משליש.
האם הבנק יכול לדרוש שינוי של החלק הבא?
האם עלי להמתין ללקיחת הפעימה השנייה ואז לפרוע?
או שניתן לפרוע את המצ והחלק השני יישאר כמות שהוא?
תודה,
לירן
שלום לירן,
בעולם רגיל לא היית יכול לפרוע את המ"צ ולנצל את מלוא הפריים
אולי עכשיו עם השינוי של הפריים זה כן יתאפשר, אבל לא הייתי מסתכן והייתי שואל את הבנקאי מראש ומנסה לקבל על כך תשובה בכתב ממנו
בהצלחה