אמנות אחזקת המשכנתא – למה וכיצד מנהלים משכנתא לאורך זמן?

25 תגובות

1. 
   אילן רוזנברג הגב 12 בינואר 2014 בשעה 8:34

   מאמר מצויין, חשוב לעקוב ולא להזניח.
   עדכון ריבית אחת לתקופה יכול לחסוך אפילו שנה של החזרים.

• 
  תומר קדמי הגב 13 בינואר 2014 בשעה 8:46

  תודה רבה אילן,
  מעריך את הפרגון

2. 
   רועי הגב 12 בינואר 2014 בשעה 9:28

   הי תודה על הפוסט אורח.
   רשמת כדוגמא לניהול נכון להעביר כסף ממסלול למסלול בהתאם למצב השוק, האם עצם העברת כספים בין מסלולים היא לא מיחזור אפילו חלקי של המשכנתא? במסלולים מסוימים יש ״קנסות״ האם העברת מסלולים לאורך חיי המשכנתא לא מפעילה אותן?

• 
  תומר קדמי הגב 13 בינואר 2014 בשעה 15:25

  רועי שלום,
  הסטת כספים מסלול למסלול הינה מחזור משכנתא לכל דבר ועניין.
  אל אף זאת, אין לחשוש מהמלה "מחזור משכנתא" שכן ישנם מסלולים רבים שבהם אין עמלת פירעון כלל וגם במסלולים בהם ישנה סיכוי עמלת פירעון לא תמיד הם מופעלים.

  בכל אופן, ניוד כספים ממשנה אחד למשנהו יעשה רק לאחר בדיקת עלות תועלת (בין אם יש עמלת פירעון ובין אם אינה קיימת).
  בהצלחה בהמשך,
  תומר קדמי

3. 
   ליאור הגב 12 בינואר 2014 בשעה 10:33

   קודם כל תודה על המידע המועיל שתמיד מעיר אותי משנתי 🙂
   התמהיל הנוכחי שלי הוא:
   450 אלף ל-15 שנה, ריבית 4.25 קל"צ
   100 אלף ל-20 שנה, ריבית 1.85 משתנה כל 5 צמוד מדד
   100 אלף ל-25 שנה, ריבית 0.85 משתנה כל שנה צמוד מדד (השנה מסתיימת עוד 3 חודשים).
   כמו שאתה רואה התמהיל קצת מוזר ולא מאוזן מכיוון שבעבר כבר הצטברו בידי סכומי כסף שהחזרתי מה שיצר חוסר איזון במסלולים.
   נכון להיום הצטבר לי סכום של כ-70 אלף ש"ח וברצוני לצמצם את הקרן פעם נוספת.
   לפי דעתך מה יהיה המסלול הנכון להוריד ממנו? אשמח גם להבין את הלוגיקה מאחורי המלצתך כדי שבהזדמנות הבאה אתכנן זאת בעצמי.
   נ.ב
   האם היית משנה משהו בתמהיל הקיים?

• 
  משכנתאמן הגב 16 בינואר 2014 בשעה 7:33

  שלום ליאור,
  הייתי מחזיר את המשתנה כל חמש (כי היא הכי מסוכנת כרגע )
  את המשתנה כל שנה הייתי ממחזר לפריים
  בהצלחה

• 
  ליאור הגב 16 בינואר 2014 בשעה 13:09

  תודה רבה, זה היה גם הכיוון שלי ואני שמח שאנחנו תמימי דעים.
  אני רואה שבכל זאת למדתי משהו 🙂

• 
  אילה הגב 19 בינואר 2014 בשעה 10:39

  היי,
  ראיתי שכתבת שהמשתנה כל 5 מסוכנת כרגע, למה?
  סגרנו משכנתא לפני חצי שנה ואני לא זוכרת בדיוק את הסכום כרגע, אבל בערך 1/3 הלך למשתנה כל 5.
  האם כדאי לנו למחזר?
  תודה.

• 
  משכנתאמן הגב 23 בינואר 2014 בשעה 9:43

  שלום אילה,
  היא לא מסוכנת כיום, אלא בעוד 5 שנים
  כתבתי שהיא כרגע יקרה (הצמודה) והחלופה שלה יותר זולה (הלא צמודה)
  תמיד כדאי לבדוק אפשרות מחזור
  בהצלחה

4. 
   עמי הגב 12 בינואר 2014 בשעה 21:06

   האם בכל פעם שנרצה לשנות מסלול זה אומר מיחזור משכנתא? האם לא נצטרך להביא שמאי ולשלם קנסות לבנק על זה? איך נדע אם זה משתלם לאור ההוצאות שיש?

• 
  משכנתאמן הגב 13 בינואר 2014 בשעה 8:45

  עמי שלום,
  כל שינוי מסלול נקרא מחזור משכנתא.
  כל עוד המחזור נעשה בבנק הקיים לא תצטרך להביא שמאי חדש וכו', קנסות ישולמו רק במסלולים מסויימים ובמצבים מסויימים.
  בדיקת כדאיות ניתן לבצע על ידי האנשים המקצועיים לכך.
  הרבה הצלחה

5. 
   דני הגב 13 בינואר 2014 בשעה 0:54

   היי, תודה ונעים להכיר. אכן אתה מכבד את הבלוג הנהדר הזה, שהוא עצמו במה מכובדת לכשעצמה 🙂 אז קודם כל תודה,
   לשאלתי:
   המסלול היחיד שמאתגר אותי בשנה זו הוא כמובן צמוד המדד, כיוון שכידוע הפריים ממש לא זינק ב2013 והיתר בקבועה לא צמודה. הסכום אותו לקחתי הוא 180K ל20 שנה ב1.72%, כאמור צמוד מדד. אני מבין שהמדד ממש לא ניתר השנה, כעת באפשרותי למשוך כסף מקרן השתלמות (כ30-35K) או להמתין לתחנת יציאה בעוד 4 שנים. מה ההמלצה כרגע (שככל הנראה תלויה בצפי מביצועי המדד ל2014)?

• 
  תומר קדמי הגב 13 בינואר 2014 בשעה 15:29

  דני שלום ותודה על התגובה.
  בשביל לענות על השאלה שלך יש לשאלות 2 שאלות חשובות:
  1. מה יהיה גובה המדד בשנה האחרונה ?
  2. מה יהיו ביצועי קרן ההשתלמות בשנה הקרובה ?

  באם אתם מניח שהמדד הממוצע יהיה 2% (בצירוף ה- 1.72% שקיימים אצלך במשכנתא זה יוצא 3.72% בערך, מזכיר שמדובר בחישוב לא מדוייק),
  מה שנותר לך לעשות הוא להניח מה התשואה שקרן ההשלמות שלך תשיג ואם אתה מניח שהיא גבוהה מ- 3.82% אזי לא כדאי למשוך את הסכום ולהפקיד למשכנתא ולהיפך.

  יש לציין, כי יש לבצע בדיקה זאת כל שנה ושנה
  בהצלחה במה שתבחר
  תומר קדמי

6. 
   סיגל זאנה הגב 13 בינואר 2014 בשעה 12:54

   אני מעונינת לקחת משכנתא בסך שך 400000 מה הריביות
   הכי טובות שאני יכולה לקבל
   ומה הכי טוב לחלק את המכנתא
   משתנה קבועה או פריים

• 
  משכנתאמן הגב 16 בינואר 2014 בשעה 7:32

  שלום סיגל,
  אין לי יכולת להתאים לך את המשכנתא באופן אישי.
  היעזרו בתמהילים המומלצים באתר.
  ריביות מומלצות יש במחשבון משכנתא.

7. 
   מרי הגב 13 בינואר 2014 בשעה 17:34

   תודה על האתר המדהים, וכמובן על הידע במשכנתאות.
   אנחנו מעונינים לקחת משכנתא בסך 580 אלף ש"ח
   החלוקה:
   1. פריים- 190,000 לתקופה 360 חודשים 0.9
   2.קבועה צמוד למדד- 80,000 תקופה 84 חודשיים 0.5% ריבית
   3.קל"צ -קבועה לא צמודה, 115,000 לתקופה 144 % 3.35 ריבית
   4.משתנה כל 5 שנים- 97,500 תקופה 300 חודשים 3.5%
   5.מתשנה כל 5 שנים- 97,500 תקופה 300 חודשים צמודה למדד ריבית 1.61%.

   אשמח לדעת מה דעתך על התמהיל

• 
  אליהו בן הגב 15 בינואר 2014 בשעה 7:55

  היי ,
  מי נתן לך את התמהיל הזה?

• 
  משכנתאמן הגב 20 בינואר 2014 בשעה 10:07

  שלום מרי,
  נראה סביר,
  נסו לקצר את זמני המשתנות הארוכות
  בהצלחה

• 
  לירן הגב 28 בינואר 2014 בשעה 1:32

  הי מרי
  באיזה אחוז מימון את?
  ריבית של 3.35% קלצ 144 חודשים זה ממש טוב
  באיזה בנק לקחת?
  תודה
  לירן

8. 
   חנית הגב 19 בינואר 2014 בשעה 9:47

   שלום,
   ראשית רציתי להודות לך על האתר המבורך הזה, פשוט עשה לי סדר בבלאגן וכל החששות שלי מהמילה "משכנתא" פגו. תודה.
   צריכה את דעתך:
   רכשנו דירה במסגרת פרוייקט למשתכן בסך 892,000 ש"ח
   סכום המשכנתא הינו:625K האם התמהיל הבא מומלץ:
   1/3 בפריים-0.95
   316.6K קל"צ ל- 25 שנה או 20 בריבית 4.6%
   100K – באוגוסט אמורים להשתחרר 100K מקרן השתלמות. האם כדאי לקחת את סכום זה בהלוואת זכאות (3% צמוד לחמישה חודשים) ללא קנסות, או להוריד מהפריים, או מסלול אחר מומלץ.
   אנו מגיעים להחזר של 3100 ש"ח.
   אשמח לשמוע את דעתך. (אלו הריביות שקיבלתי בביקור אחד בבנק דיסקונט, האם להמשיך לבנקים אחרים, או הריביות טובות)?
   תודה רבה ושא ברכה
   חנית

• 
  משכנתאמן הגב 20 בינואר 2014 בשעה 9:58

  חנית שלום,
  1. התמהיל טוב והריביות טובות (תמיד כדאי להמשיך בסקר שוק)
  2. את ה- 100 של הקרן השתלמות קחי בהלוואת גישור
  בהצלחה

9. 
   שי גורג'י הגב 20 בינואר 2014 בשעה 22:25

   שלום
   ברכות על אתר מפורט וברור שניתן להבין וללמוד מה ניתן ואפשר לעשות גם עם לפעמים חשבנו שקשה לשנות מול הבנקים (לפחות אני)
   צירפתי את המשכנתא הקיימת שנלקחה ב2006 –
   *לאור פירוק התא המשפחתי -אני אמור לקנות את חלקה של ה"לשעבר" שלי
   *שווי הנכס -לאחר הערכת שמאי של הבנק-1100000 ש"ח
   *תוך כדי בדקתי האפשרות למיחזור וניתן לי אישור עקרוני (אפרט בהמשך לאחר המשכנתא הנוכחית) וגם על הלוואה נוספת לרכישת הזכויות ע"ס 250000 ש"ח
   *אשמח לקבל חוות דעתך על נושאה מיחזור ואו הלוואת הרכישה

   הלוואה ריבית תקופה יתרה
   משתנה כל 1שנה (ע+1.5)3.65% 29 20,467.00
   משתנה כל 2שנה (ע+0)2.53% 30 356,986.00
   פריים 0.9- (2.5-0.9)1.6% 30 ₪ 83,496.00
   מט"ח -יורו 1.85% (לייבור+ 1.6) 20 ₪ 28,435.00

   החזר חודשי ₪ 2,409.00

   יתרה היום ₪ 489,384.00

   קיבלתי אישור עקרוני על המיחזור:
   *ריבית קל"צ כל שנה 2.26% 20 357640
   * קבועה צמודה 2.5% 20 20000
   החזר חודשי 1960+
   הלוואות הפריים -362
   הלוואת יורו – 210
   סה"כ החזר 2532
   את הפריים והיורו אמרו שלא שווה למחזר -אגב לא על הפריים ולא על היורו יש קנסות לפירעון

   כמו כן על הלוואת הרכישה קיבלתי:
   * קבועה (סעיף ז') 3.5% 25 170000
   *מש' כל שנה(ריבית+קרן) ע+1.5 4.01% 25 80000
   החזר כ-1275 ש"ח
   אשמח לעזרתך
   שי

• 
  משכנתאמן הגב 23 בינואר 2014 בשעה 9:41

  שלום שי,

  התגובה קצת מבולבלת,
  אבל בעיקרון אין דבר כזה קל"צ כל שנה, אני חושב שאתה מתכוון למשתנה כל שנה
  הריביות נראות קצת גבוהות ובמיוחד הייתי מוותר על המש כל שנה של התוספת
  על פניו גם התמהיל וגם הריביות לא נראים הכי טוב, הייתי מציע לך לשקול ייעוץ מקצועי שיוכל לשפר לך את התמהיל ואת הריביות
  בהצלחה

10. 
    זהר הגב 21 בפברואר 2014 בשעה 5:46

    אתחיל בזה שהייתי בשני מפגשי לימוד עם תומר קדמי ולאחר מכן בייעוץ הכלול במחיר. לכן איני אובייקטיבי כל כך.
    לי ולחבר שהיה עמי הייתה תועלת משמעותית בהתנהלות שהייתה אחריה.
    אני חולק על הרעיון של בדיקת המשכנתה פעם בשנה ומציע:
    בשנה הראשונה לבדוק את המצב לאחר התשלום הראשון .
    לבדוק בשנית לאחר לא יותר מ 3 חודשים .
    לאחר מכן לבדוק כל רבעון או לפחות פעם ב 6 חודשים.
    כמעט כולם ממצים את מסלול הפריים המשתנה. יש לשים לב ששינוי במגמת הריבית יכול להיות משמעותי ביותר ( בנק ישראל מודיע …) ויש לשים לב לפרסומי בנק ישראל המתפרסמים בסוף חודש ולשים לב למגמה ( נכון להיום, ריבית נמוכה, 1% ותחזית שלי : פלוס מינוס 0.25 עד סוף 2014).
    לרוכשי דירה חדשה "על הנייר". למדתי באיחור שמחזור הלוואה כזאת אינו אפשרי בבנק לאומי לגבי הלוואה שנלקחה בבנק אחר (מזרחי – טפחות , למשל) . זה אומר שבמחזור בתוך תקופת הבניה ייתכן ותהיו שבויים של הבנק המקורי. עדיין שווה למחזר בעת הצורך רק שהמו"מ קשה הרבה יותר. לא לוותר.
    שבת שלום

• 
  משכנתאמן הגב 23 בפברואר 2014 בשעה 22:30

  שלום וברכה,
  1. תודה רבה על העצה המועילה – אין ספק שלבדוק אחת למספר חודשים את המשכנתא זה יכול לעשות רק טוב למשכנתא ואני בהחלט תומך בכך.
  2. תודה על הטיפ בעניין המחזור תוך כדי הבנייה, אין ספק שזה חשוב
  שוב, תודה על העצות ובהצלחה

השארת תגובה

ביטול