רובכם יודעים שאני לא "חסיד" גדול של המדד, ושאני מאמין שכל שיהיה לו משקל נמוך יותר במשכנתא כך ייטב ואם אפשר להסתדר בלעדיו, אז בכלל דיינו.
אני רוצה להקדיש את הפוסט הבא לסקירה כללית של המדד בחמש השנים האחרונות, להדגיש מה הוא גורם למשכנתא שלנו, מה הוא "עשה" בחמש השנים הבאות ומהו הכיוון הכללי שלו.
אז מה זה בכלל מדד?
כשאומרים "מדד" במשכנתא בעצם מתכוונים ל"מדד המחירים לצרכן" שזהו בעצם מדד שמודד את רמת ההתייקרות במשק.
מבלי להיכנס יותר מדי לעובי הקורה, אני רק אסביר שבכל חודש וחודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה רוכשת סל מוצרים בסיסי ובודקת כמה הוא עולה.
חודש לאחר מכן, היא רוכשת בדיוק את אותו הסל והיא בודקת מה מחירו החדש.
אם המחיר עלה, משמע שהמדד עלה ואם המחיר לעומת זאת ירד, משמע שהמדד ירד.
עכשיו שהבנו על קצה המזלג מה זה מדד, בואו נבדוק איך הוא משפיע על המשכנתא שלנו.
איך המדד משפיע על המשכנתא?
קודם כל, נקדים ונאמר שהמדד משפיע (באופן ישיר) אך ורק על המסלולים שהם צמודי מדד (לדוג' קבועה צמודה / משתנה כל חמש צמודה וכד').
ברגע שהמדד עולה אז באופן אוטומטי קרן ההלוואה (לא הריבית אלא קרן ההלוואה) עולה באותה האחוז.
ניתן דוגמא – נניח כי לקחנו הלוואה של 100,000 ₪ והמדד עלה באותו החודש באחוז, אז הקרן למחרת כבר לא תהיה 100,000 ₪ אלא 101,000 ₪ (התוספת היא בגלל המדד).
באופן טבעי זה משפיע גם על ההחזר החודשי מכיוון שכעת עלינו להחזיר סכום כסף גבוה יותר באותו פרק זמן, ולכן הסכום שנוסף יתחלק בתקופה שנותרה עד סוף המשכנתא וזאת תהיה התוספת להחזר החודשי.
לסיכום, ניתן לומר שהמדד משפיע גם על הקרן וגם על ההחזר החודשי (עכשיו אתם מבינים למה אני לא אוהב אותו?).
איך מתנהג המדד? (או בעצם בכמה הוא עולה בכל שנה?)
בנק ישראל מגדיר לעצמו "יעד אינפלציה", שזה בדיוק כמו לומר "יעד מדד".
היעד הוא בין 1% – 3%, כאשר בנק ישראל שואף להיות באמצע הטווח, בסביבות ה-2%.
שימו לב, מפה ניתן להבין שבנק ישראל מעוניין שהמחירים במשק יעלו (לאו דווקא מחירי הדירות, אלא המחירים הכלליים). בנק ישראל מעוניין שהמחירים יעלו לא בגלל שהוא נהנה לראות אותנו משלמים יותר על הדברים שאנו רוכשים, אלא בגלל שזהו תהליך טבעי של משק צומח (שנמצא בצמיחה מתמדת) שהמחירים בו יעלו, וזה דווקא מראה שהמשק הכלכלי "בריא" באותה המדינה.
יחד עם זאת,
אם המדד יהיה נמוך מ-1% זה ירמוז על מיתון ואם הוא יהיה גבוה מ-3% זה יראה על "בזבוז" מיותר של תושבי המדינה.
ברגע שבנק ישראל שם לב שהוא מתחיל לחרוג מהיעד אליו הוא שאף, הוא משתמש בנשק הריבית ומעלה אותה כדי לגרום למדד לרדת ומוריד את הריבית כדי לגרום למדד לעלות.
בואו נראה בכמה עלה המדד בחמש השנים האחרונות?
בשביל הפשטות, אני רושם את השנים וליד כל שנה אני מציין את המדד השנתי שהיה בכל שנה ושנה.
2009 – 3.9%
2010 – 2.6%
2011 – 2.1%
2012 – 1.6%
2013 – 1.8%
2014 (4 חודשים ראשונים) – מינוס 0.4% (כן, הוא במינוס ולא בפלוס)
בעיקרון, אפשר לראות שהמדד היה גבוה מאוד בשנת 2009 ומאז הוא עולה בקצב הרבה יותר מתון.
אפשר ללמוד מזה הרבה מאוד, זה מראה שהמשק שלנו נמצא במיתון (כי המחירים לא עולים) וזה מראה שהמיתון כבר נמשך לא מעט שנים (קרוב ל- 4) ואפילו מחריף מאוד בשנה האחרונה.
זה גם מסביר את הריבית הנמוכה ביותר שקיימת היום במשק (פריים = 2.25%), כי כמו שאמרנו מקודם – כאשר המדד נמוך וחורג מתחזיות ויעדי בנק ישראל, הבנק מנסה להעלות אותו על ידי הורדה נוספת של הריבית.
בואו לא נשכח את המע"מ
בשנתיים האחרונות (2012 + 2013) היו שתי עליות מע"מ, הראשונה הייתה בשנת 2012 ואז המע"מ עלה מ-16% ל-17% ובשנת 2013 המע"מ עלה מ-17% ל-18%.
עליות המע"מ האלו העלו באופן אוטומטי את כל המחירים בשוק (שמשלמים עליהם מע"מ) באחוז,
אתם מבינים? המחירים בשוק עלו באחוז ביום אחד בכל שנה ועדיין המדד השנתי היה "רק" 1.6% ו-1.8%, כך שאפשר לומר שאם לא היו מעלים את המע"מ, סביר להניח שהמדדים של 2012 ו- 2013 היו אף יותר נמוכים.
כמו שזה נראה עכשיו, המשק עדיין במיתון ואנו לא בדיוק מרגישים את הסוף, ארבעת החודשים האחרונים ממחישים זאת היטב (ייתכן וזו "שירת הברבור" ומפה המצב התייצב אבל זה נראה ככה).
זה מבטיח 2 דברים:
- כל עוד המדד נמוך, בעלי המשכנתאות לא ישלמו יותר על המשכנתא שלהם ואולי אפילו פחות (כמו שהקרן עולה עם המדד, היא גם יורדת כשהמדד יורד).
- יש סיכוי טוב שיורידו שוב את הריבית, או לפחות ניתן לומר שלא ימהרו לעלות אותה בקרוב.
האם זה אומר שכדאי לקחת מסלולים צמודים למדד?
שאלה קשה.
מצד אחד כן – כי המסלולים צמודי מדד ניתנים בריבית זולה ואם המדד לא גבוה (ואפילו שלילי) אז בעלי המסלולים הנ"ל מרוויחים מאוד.
מצד שני, לא – כי המצב הזה מאוד נקודתי והוא יכול להימשך מספר חודשים (ובמקסימום מספר שנים), ביום אחד זה יתהפך ואז המצב יחזור לקדמות והמדדים ישובות להיות גבוהים.
כך שאם אני רוצה לתת 3 טיפים, אני אסכם זאת כך:
- מי שלוקח הלוואה לטווח קצר – לא צריך לחשוש מהמדד יתר על המידה
- מי שלוקח הלוואה לטווח ארוך – אני ממליץ לו להיזהר מהמדד ולא לסמוך על כך שהוא נמוך עכשיו
- מי שיודע לנהל את המשכנתא שלו לאורך זמן ולשנות את מסלוליה על פי המגמות במשק, הוא זה שיעשה בשכל, אבל אני חייב לומר שזה מאוד קשה לביצוע (במיוחד לאנשים שלא מהתחום), כי לא תמיד אנו יודעים לזהות את המגמה ולא תמיד אנו יודעים מתי כדאי לשנות מסלול אחד למשנהו.
לסיכום,
כל אחד צריך לבחון את המצב האישי שלו ולנסות לפעול בהתאם כדי להגיע לתמהיל המתאים עבורו ביותר.
אם אתם רוצים להתעדכן ראשונים בכל הפוסטים החדשים בבלוג, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
סקירה נכונה ומעניינת. מסכים בהחלט כי לטווח ארוך יש להמנע ממרכיב צמוד מהסיבות שצויינו. וכמובן מומלץ לעדכן מידי פעם מסלול.
תודה על התגובה אילן
אם אני לקוח מסלול בריבית קבועה צמודת מדד ל20 שנה, גם אם המדד יעלה…
עדיין זה אמור להיות יותר זול מאשר ריבית קבועה לא צמודה,
בגלל הריבית הגבוהה יחסית שהבנקים נותנים ללא צמודה,
האם זה אכן כך?
שלום איציק,
לא בהכרח, זה תלוי בריבית המדויקת שקיבלת
אפשר לבצע את החישוב באמצעות מחשבון משכנתא
שלומות משכנתאמן,
תודה על האתר הנפלא ותודה על דבריך,
שמחדדים את התמונה.
אבקש להקשות ולשאול- למה אתה מתכוון כשאתה אומר טווח קצר?
ולמה אתה מתכוון כשאתה אומר טווך ארוך?
ברור לי ש5 שנים זה קצר ו20 שנה זה ארוך…
אבל-
אנחנו לוקחים הלוואה של 600,000 ל10 שנים, ומתלבטים:
200,000 פריים
400,000 קל"צ
או
200,000 פריים
320,000 קלצ
80,000 קבועה צמודה למדד
מה אתה היית בוחר לו היית במקומנו?
האם לטווח של 10 שנים היית "מהמר" על המדד בחלק מהסכום?
לציין שאנחנו לא אוהבים סיכונים,
השאלה אם הימור על 80,000 ש"ח במסלול צמוד מדד הוא יותר "מסוכן"
מלשים את כל ה400,000 בקלצ?
תודה מראש,
יום מקסים.
שלומית
שלום שלומית,
1. אם תקחו חלק מהסכום בקבועה, משמע תקבלו ריבית נמוכה יותר ותוכלו להקטין את השנים מ- 10 שנים ואז זה יכול להשתלם
2. הייתי מחלק באופן יחסי את הסכום בין הקל"צ לקבועה (חלוקה של 80/320 נראית בסדר גמור ודי סולידית)
בהצלחה
שלום לך ויישר כוח על פועלך לציבור,
אנו כעת לפני קבלת משכנתא על המשך בנייה על סך 450,000, והנציג בבבנק שאל אותי כיצד
אני רוצה לחלק את התמהיל לפעימה הראשונה.
זה הפירוט של התמהיל:
1. משתנה כל 5 צמוד מדד-סכום:150,750 ל 20 שנה, ריבית שנתית :1.78%
2.פריים-סכום: 148,500 ל 25 שנה, ריבית שנתית:% P-0.87.
3. קבועה לא צמודה -סכום :150,750 ל16 שנים,-ריבית שנתית 4.35%.
שאלותי:
1. האם הריביות טובות.(זו הלוואה שנייה, לקחתי גם על המגרש)?
2. איך לחלק את הפעימה הראשונה מבחינת מסלולים( הבנק לא מחיב אותי לקחת את הקבועה ישר)?
צפי פעימה ראשונה- 300,000
לתשובתך אודה
אביעד
אביעד שלום,
1. התמהיל והריביות סבירים
2. הייתי משחרר את הקל"צ ראשון ולאחר מכן את המשתנה והפריים
בהצלחה
הסבר מצוין ועוזר מאוד:)
גם אני שואלת – מה ההגדרה לטווח קצר?
וגם אני היתי שמחה לדעתך האישית והלא מחייבת:)
משכנתא של 350,000 ל 7 שנים
האם כדאי לקחת 115 פריים 115 משתנה ל5(ריבית 1.64) ו 115 קלצ (ריבית 2.3)?
או לקחת את אותו יחס בצמודה עם ריבית של 0.65?
אשמח לתשובתך:)
תודה רבה
שלום מיה,
הייתי מוותר על המשתנה ומחלק את הכסף בין קל"צ וצמודה
בהצלחה
תודה וכול הכבוד!
1-האם בצמודי מדד כאשר המדד שלילי הקרן גם נצמדת לשלילי? האם היא יכולה לרדת גם מתחת לסכום המקורי?
2-הרבה בנקים מנסים למכור כול בנק את העוגן שלו.
האם אפשר לקבל סקירה על העוגנים השונים ולמה אין אחידות.. לפי הבנתי…
שלום גיל,
1. כן, אבל לאורך זמן המדד תמיד יעלה
2. כתבתי על כך בעבר – תוכל לקרוא זאת כאן
בהצלחה
היי שלום, ותודה לך על המאמרים המחכימים
אנחנו משפרי דיור ומתכוונים לקחת בקרוב משכנתא של 415 אלף ש"ח. עברתי על מאמריך, והגעתי למסקנה (מהבנתי המועטה בתחום) שעדיף ללכת על קל"צ עם 1/3 פריים ולתת לבנקים לריב בינהם מי רוצה אותך. עד כה זה גרם לי להצליח להוריד את זמן ההחזר ב5 שנים
להלן ההצעה האחרונה שקיבלתי, אשמח אם תחווה דעתך
1. 179 אלף ל14 שנים וחודשיים בקל"צ 3.7 אחוז
2. 100 אלף ש"ח ל15 שנים בקל"צ 3.1 (מותנה במעבר החשבון לבנק אחרת יחושב לפי 3.85)
3. 136 בפריים מינוס 0.9 שזה נכון לעכשיו 1.35
כמו כן הם מוכנים לדון איתי על עמלת פתיחת התיק (נכון לעכשיו כ1070 ש"ח), וכן לאפשר לי לקבל את הסכום שבפריים סמוך למסירת הדירה שזה בעוד כ8 חודשים כאת השאר אקבל היום.
מה דעתך?
שמוליק
שמוליק שלום,
בגדול זה נראה בסדר
בהצלחה
תודה רבה על המאמר, החכמתי ! יישר כח.
בשבוע האחרון היה ירידה דרסתית בעוגן של קבועה לא צמודה לטווח ארוך בחלק מהבנקים כבר עודכנו טבלאות הריבית וחלק לא אם אתם מבקשים הצעה לריבית תבררו מתי היה העידכון האחרון של הריבית בבנק שלכם
כרגע הקל"צ בשפל
קלצ בשפל זה טוב ליהודים או לא?
שלום שמוליק,
קל"צ נמוך (ובכלל ריביות נמוכות) כמובן שטובות ללוקחי המשכנתאות.
שלום נפתלי,
תודה על השיתוף
בס"ד
תודה רבה על החידודים והעידכונים!
ברצוני לחדד שכאשר לוקחים משכנתא צמודת מדד, השער של המדד מתקבע על 100 נקודות, וכאשר המדד עולה לדוגמא ב – 1% אזי השער עולה ל- 101 נקודות, ומזה נגזרים הקרן והתשלום החודשי,
אבל כאשר המדד הינו שלילי לדוגמה 2%- אזי המדד צריך לרדת ב – 2.02 והתוצאה הינה 98.98 משמעות פחות כסף חייבים לבנק = פחות תשלום חודשי.
במציאות החישוב שהבנק עושה הוא אחרת : 101-2.02=100.
משמעות שלמרות המדד השלילי החוב = הקרן לעולם לא תהיה פחות מהקרן המקורית שנילקחה (פחות תשלומי הקרן לאורך השנים).
והסיבה לכך שהבנק מכסה את עצמו במקרה של מדד שלילי תמיד נישאר חייבים את הקרן שנילקחה (פחות תשלומי הקרן לאורך השנים).
מקווה שהדברים הובנו והובהרו.
בברכה
היי
תודה רבה על הכתבה!!
אני עכשיו לפני לקיחת משכנתא וחקרתי את נושא צמודות המדד.
כיום הפרש הריביות בין הלוואות הצמודות ללא צמודות קטן יחסית,בערך כ-2 אחוז
לפי חישוב שערכתי על מנת שהלוואה צמודת מדד תהיה משתלמת המדד הממוצע בשנות ההלוואה צריך להיות מתחת ל1.8 אחוז.
אם מסתכלים בשלושת העשורים האחרונים, ממוצע הממדים הינו 6-7 אחוז
מכאן שהסבירות שהלוואה זו לא תשתלם גבוהה מהסבירות שההלוואה אכן תשתלם.
ולכן, לדעתי, כדאי להימנע מהלוואה במסלול זה בסכומים גבוהים ולאורך שנים.
בברכה
בהחלט כדאי לקחת במשכנתא אחד המסלולים צמוד מדד
כיון שמסלול צמוד פריים הרבה יות מסוכן
כיום כל הריהיות נמוכות הצפי הוא שהם יתחילו לעלות כאשר המצב בארה"ב ישתפר ואכן ב 2015 צפויה הריבית בארה"ב לעלות ולכן הריביות יעלו
שלום רב,
ראשית אצטרף לברכות על האתר.
אני לפני לקיחת משכנתא לבנייה עצית על סך 700000 ש"ח.
המסלול המועדף עליי וריביות שקיבלתי עליו הוא:
233000 P-0.75 ל-30 שנה
קל"צ 5.12 ל25 שנה
סה"כ 3602 ש"ח לחודש.
המסלול שהבנק הציע לי הוא:
233000 P-0.75 ל 30 שנה
233000 משתנה צמודה ל20 שנה בריבית של 1.71
184000 קבועה צמודה ל15 שנה בריבית של 2.05
50000 צמודה קבועה ל10 שנים בריבית של 1.55
סה"כ 3600 ש"ח לחודש.
ההסבר של הפקידה מדוע המסלול שלה הוא עדיף(מלבד קיצור השנים) הוא שבמסלול הראשון אני משלם לבנק מראש את המדד שהוא צופה בעוד שבשני המדד יכול להיות שונה ואני אשלם פחות.
מה לדעתך עדיף
תודה.
שלום ירון,
בריביות האלו, גם אני מעדיך את האופציה השניה של הפקידה
בהצלחה
שלום רב
ברכות על האתר
קיבלתי מס' הצעות למשכנתא ומבקש את חוות דעתך איזה מסלול לדעתך עדיף
1. 20 שנה- 150000 – קבועה לא צמודה- ריבית 4%
25 שנה – 150000 – משתנה צמודה – ריבית 1.44%
25 שנה- 90000 – פריים מינוס 0.9 – ריבית להיום 1.35%
סה"כ החזר חודשי – 1858
2. 20 שנה- 150000 – קבועה צמודה- ריבית 2.25%
25 שנה – 150000 – משתנה צמודה – ריבית 1.44%
25 שנה- 90000 – פריים מינוס 0.9 – ריבית להיום 1.35%
סה"כ החזר חודשי – 1726
3. 30 שנה – 390000 – קבועה לא צמודה – ריבית 5% – החזר חודשי 2093
מבקש את חוות דעתך מה עדיף?
ובעתיד את מי כדאי "להקטין" קודם?
שלום שלמה,
ההצעה הראשונה ובעתיד צריך לבדוק מה יותר משתלם להחזיר (לא ניתן לענות על זה כבר עכשיו)
בהצלחה
שלום לך… אתר ממש מצוין אז ככה יש לי בית שעולה 1.8 כרגע זכיתי בשטח ואני צריך לשלם אותו עוד חודש יש לי משכנתא של 750 אלף ואני צריך לשלם על השטח שזכיתי 280 אלף. וכרגע לא רוצה למכור את הבית עד שאני אקבל את השטח בעוד שנתיים ואז אמכור את הבית ולא אזדקק לסכום הזה מה עדיף לעשות להוסיף מסלול במשכנתא .? לקחת הלוואה .? לעשות מחזור.?והחזר החודשי שלי 3500 ולא יכול לעמוד בסכום שעובר את 4600 בהחזר החודשי אשמח שתעזור לי
שלום קובי,
על הדירה שלך לא תוכל לקחת יותר מ- 150 אלף אז אני לא יודע אם זה יעזור לך.
תנסה לקחת הלוואת גישור בבנק לשנתיים
בהצלחה
שלום רב,
תודה על המאמר.
שאלה שלי היא:
משכנתא של 388,000 ל 10 שנים
מה הייתה ממליץ על חילוק של תשלומים לפי מסלולים:
איך שכדאי לחלק סכום זה בקל"צ ,קבועה צמודה למדד ופריים.
אשמח מאוד להצעה שלך.
תודה
שלום רון,
זה תלוי בתכנון שלכם קדימה (עבודות / הכנסות / החזרת כספים)
הבטוח ביותר נשמע לקחת 1/3 פריים והשאר בקל"צ
בהצלחה
שלום רב משכנתאמן,
ברצוני לסכם תקופה שעברתי באתר המדהים שלך שלבסוף הכינה אותי "מקצועית" (כי המקצוע האמיתי שלי זה חשמלאי) ונפשית למהלך הזה שניקראה תיכנון משכנתא. רק בזכותך קיבלתי את הידע והקלים להתמודדות עם משימה לא קלה זה. למרות שאני מרבה לדבר עם אנשים אתה היתה העוגן!!! האמיתי שלי. אנשים שמסביבי ראו איך אני מתמודד בקלות יחסית עם התיכנון של המשכנתא באו להתייעץ איתי, אך לבסוף תמיד הפנתי אותם לאתר המדהים הזה שלך!!!
רק כדי שתדע מול מה עמדתי בעת קנית דירה ראשונה, ואם תוכל תתן לי "ציון" על התנהלות שלי מול הבנק (אבל רק אם זה לא קשה לך):
הדירה עלתה 725K, ולקחתי 420K משכנתא. בגלל שאני ואישתי אוהבים ומעדיפים יציבות וכמו כן כמובן יכולים לעמוד בהחזר החודשי (שהוא מהווה 20% מההכנסה החודשית שלאנו) לקחנו את כל הסכום במסלול קל"צ.
בתנאים:16 שנה, 3.89% שלבסוף יוצא החזר חודשי 2976 ש"ח. למרות שאני דיברתי עם כמה יועצי משכנתא הם טענו שכך לא מתכננים משכנתא, אך תחושת בטן שלי אומרת שעשיתי את הדבר הנכון, בגלל זה אני רוצה לקבל "ציון" ממך 🙂
ושוב עלפי תודות לך ושאנשים כמוך רק ירבו בעולם זה!!!!
ההחזר בסוף היה 565 אלף הייתה צריך לקחת שליש בפריים לדעתי בהצלחה …
שלום וברכה,
אני שמח לשמוע על התרומה שלי וגאה בך על הדרך שעשית והתהליך שעברת.
אני לא יודע לתת ציון אבל אני כן יודע לומר שהייתי משלב חלק מהסכום בפריים (שהוא מאוד נמוך היום) ומקסימום משנה אותו בעוד כמה שנים כאשר יתחיל לטפס כלפי מעלה.
בכל אופן, לאנשים ש"שונאים סיכון" המסלול הוא טוב בהחלט והריבית טובה
בהצלחה
שלום,
יש לי שאלה קשורה לנושא בעקיפין.
האם היום קיים מסלול בו אין הצמדה למדד – לא של הקרן ולא של הריבית, כך שבמידה ונגיע למצב של היפר-אינפלציה, המסלול ישחק?
מהבנק אמרו לי בטלפון שזה המסלול של הקבועה-לא-צמודה (גם שהצגתי את נושא ההיפר-אינפלציה).
משום מה נראה לי שהבנקים למדו את הלקח משנות השמונים והם בכל מקרה מכסים את עצמם נגד מצב כזה.
האם הפקידה אמרה אמת או שלפה תשובה מהמותן?
בתודה מראש (על התשובה ועל עצם האתר המושקע ביותר בתחום)
שלום יניב,
בקל"צ שום דבר לא צמוד למדד (לא הקרן ולא הריבית)
בהצלחה
שלום לכולם
קניתי דירה ב 2,250000 ש:ח ביקשתי משכנתא 1,012000 ש"ח.
45 אחוז מימון.
קיבלתי הצעות מבנקים הכי טובה בנתיים:
700K קל"ץ ל 19 שנה 3.87%
312K פריים ל 25 שנה 0.85% –
סה"כ החזר 5500 בחודש!
האם התמהיל והריביות טובים?
זקוק לייעוץ מהר(אמור לשלם לקבלן ב 14.6.2014)
תודה ויום טוב
שלום אייל,
נראה סביר,
אתה בטוח שאתה רוצה את כל הכסף בקל"צ? אין מצב שתחזיר חלק מהסכום ? (אם יש מצב כזה, הייתי ממליץ על משתנה כל חמש בריבית נמוכה יותר)
בהצלחה
שלום משכנתאמן היקר!!!
ראשית למדתי מהאתר הזה המון וגם הקשבתי לעצה שנתת לי;)
אני מנהל משא ומתן די אינטנסיבי מה שמומלץ לכולם!! ועד עכשיו הורדתי בחישוב הכללי כ 40,000₪ שזה המון!!!
שנית אשמח לחוות דעת עדכנית;)
משכנתא של 525000 70% מימון מהבנק.
176000 קלץ 3.8% ריבית ל 13 שנה
176000 משתנה כול 5 1.9% ריבית ל 15 שנה
ו 173000 בפריים -0.8 ל25 שנה
סהכ החזר של 3250 לחודש
תודה על האתר המדהים!!!
כבר ירדו בקלצ ל 3.68% ריבית
מכיוון שעדיין לא הגבת…
סגרתי איתם סופית…
175k קלץ 3.66 12 ש
175k משת׳ כל 5 1.79 15 ש
175k פריים -0.8 25 ש
סהכ הפרשים בין ההצעה הראשונה לאחרונה(לאחר בערך 10 הצעות מ 2 בנקים שונים)
50000k !!! אסור להתייאש!!! ממש תודה על ההכוונה והתמיכה
50000₪*
שלום רעי,
נראה טוב,
שמח לראות שהצלחת להשיג תנאים טובים יותר
בהצלחה
הי,
תודה רבה על הפוסטים המעולים. תהליך קניית הבית וקבלת המשכנתא היו הופכים לסיוט בלתי נסבל ללא עזרת המידע הרב שבאתר.
הציעו לנו את ההצעה הבאה. אשמח לשמוע את דעתך:
550K קל"צ 3.7% 15 שנים
300K פריים – 0.9% 30 שנים
187K משתנה כל 5 (ריבית ממוצעת + 0.2%) 30 שנים
63K משתנה כל 1 (ריבית ממוצעת + 0.3%) 30 שנה (יש בכוונתינו לפרוע כעבור שנה. מתחייב על מנת לאפשר מסלולים אחרים בתמהיל).
תודה רבה,
שלום ברק,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום משכנתא מן וחן חן על עזרתך לעם ישראל, עולם הבא מובטח!
שאלתי:
בנק ישראל הגביל את ריבית הפריים לשליש בנטילת משכ' .
הסיבה לכך היא שבעת עליית הריבית (משהו שיקרה מתי שהוא) ההחזר החודשי אמנם יעלה אך ישפיע "רק" על שליש מקרן ההלוואה.
לפי דבריך והנתונים המוצגים לכל מאן דבעי, המדד עולה בממוצע בין 2-3% בשנה. מה שגורם לנו להבין שתוך 5 -10 שנים יתרת חוב ההלוואה עולה בכ 25 % !!!
משהו שנראה מסוכן פי כמה מהפריים !! בו הריבית גם אם תעלה לא תגיע לעולם לרמות כאלו.
מדוע אם כן אין הגבלות על הלוואות צמודות מדד??
אשמח להסבר מתמטי במידת האפשר..
רועי
שלום רועי,
אתה צודק ב- 100% אבל את זה צריך להפנות לבנק ישראל.
אני מניח שהם מניחים כי המדד עולה ביחס ישיר למשכורות ולכן זה משתווה אחד עם השנים.
בהצלחה
שלום לך
רוכשת נכס למגורים ויחסר לי רק 100000 ש"ח שאותם אצטרך לשלם רק בשנה הבאה (מס רכישה). הסכום הינו 5% בלבד מערך הנכס.
האם משתלם לקחת משכנתא בסכום נמוך כזה?
האם כדאי לקחת את המשכנתא כעת (בזמן הרכישה) ולא בעוד שנה כשאזדקק לכסף?
תודה רבה!
שלום שולה,
1. הייתי משתמש בהלוואה רגילה ולא במשכנתא (אם את יכולה לעמוד בהחזרים החודשיים)
2. אם כבר לוקחים משכנתא, אז עדיף לשלם באמצעות המשכנתא על הדירה ולא לקחת אותה כסכום לטובת מס הרכישה
שוב אני לא ממליץ על המשכנתא במקרה הזה
בהצלחה
האם אני יכול לסגור מראש עם הבנקאי, שהמשכנתא שאני לוקח כעת, וגם אני מתחיל לשלם אותה כעת, גובה ההחזר ההחזר החודשי שלה י ע ל ה בקצב מסוים לאורך חיי ההלואה? כלומר, כעת ההחזר הוא 3500, ובחודש הבא 3700, וכו, אבל ללא מיחזור, האם זה אפשרי? או שחייב מיחזור כדי להעלות החזר? אני שואל על עליה בהחזר שהיא לא קשורה כלל למדד או לשינויי ריבית כלשהם, כמובן
שלום יוסף,
אין אפשרות כזו,
גם אם זה יהיה קיים בבנקים בעבר, היום זה ממש לא נפוץ וכבר לא עושים את זה
בהצלחה
היי
שמעתי על האתר מחבר שנעזר בו רהות והפנה אותי.
אני מתלבט בין 2 מסלולים ואשמח לעצתך:
כיום אני לוקח משכנתא על סך 336000 ש"ח במסלול צמוד מדד ל- 10 שנים בריבית של 1.6%.
הוצעו לי שני מסלולים:
א. קל"צ שפיצר ל-10 שנים ב- 3%
ב. צמוד מדד שפיצר ל-10 שנים ב- 1.25%.
אם הבנתי נכון באינפלציה של 1.7% לשנה אני אדיש בין המסלולים.
1. האם נכון?
2. מה אתה היית ממליץ?
תודה רבה
שלום אייל,
1. הבנת נכון
2. הייתי מחלק בין שני המסלולים סכום שווה
3. הייתי ממליץ להוסיף גם פריים
בהצלחה
משכנתאמן שלום !
2 תגובות לפני שאלתי אותך על היחס בין מדד לפריים והבנתי מדבריך שצמוד מדד
מוצמד ליתרת הקרן.
אם כן, מדוע בתשובתך זו נהיה אדישים בין המסלולים?
קל"צ – 3 % לאורך ככל חיי ההלוואה ואילו מדד + 1.25 עם אינפלציה של 1.7 % מגיע כבר לאחר שנה ל 2.95 % !!
הכיצד?
תודה ..
כן,
אבל בעיקרון כל שנה זה מתאפס וחוזר לנקודת ה- 1.7%
בהצלחה
היי
אני חייבת לציין שהאתר שלכם מדהים ועוזר מאוד !!! 🙂
ההורים שלי משדרגים דיור ומעוניינים במשכנתא של 270,000 ש"ח.
הם בני 64 ולכן ההלוואה תהיה ל-10 שנים.
הציעו לנו מס' אופציות:
אפשרות א:
1. 90 אש"ח- P-0.76
2. 80 אש"ח- זכאות 0.8 קבועה צמודה
3. 100000 אש"ח- קבועה לא צמודה 3.65
אפשרות ב:
1. 90 אש"ח- P-0.76
2. 180 אש"ח- קבועה לא צמודה 3.2
אפשרות ג:
1. 90 אש"ח- P-0.8
2. 180 אש"ח- 3.65
הכל ל-10 שנים
מה יותר טוב ואיפה אפשר להוריד? והאם בכלל כדאי לקחת סכום מסויים בריבית קבועה צמודה של 0.8 ? שהבנתי שזו ריבית טובה.
על מה היית ממליץ? אשמח להכוונה.
שלום עדי,
התמהיל הראשון נראה הטוב ביותר
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
לקראת לקיחת משכנתא של מיליון ש"ח, קראתי הרבה מהכתבות המועילות שכתבת, ולאחר מכן בניתי לעצמי סוג של תמהיל (די סולידי) עליו קיבלתי גם ריביות משני בנקים:
420K קל"צ 20 שנה 3.9%
330K פריים 30 שנה פריים-0.8%
150Kקבועה צמודה 12 שנה 1.6%
100Kמשתנה לא צמודה כל 5, ל20 שנה 3.68%
היום הייתי בבנק נוסף(הפועלים), והבנקאית זעקה שהתמהיל הזה שגוי, ושעדיף לי שלא לא לקחת בכלל לא צמודה, אלא לעבוד עם צמודות בהן יש ריביות נמוכות יותר, כך שמירב התשלומים בשנים הראשונות ילכו לתשלום הקרן ולא יזרקו לתשלומי ריבית, ושבעוד משספר שנים תמיד אוכל לבדוק מה המצב במשק ולעשות מחזורי משכנתא. ההצעה שלה היא:
333K פריים 30 שנה -0.8 פריים
333K משתנה צמודה (כל 5 שנים לפי אגח) 30 שנה 1.8%
334K קבועה צמודה 15 שנים 1.7%
אני מבין את ההיגיון של לשלם כמה שיותר על חשבון הקרן בהתחלה. אבל אני לא מבין האם בכל שלב יהיה כדאי לעשות מחזור. הרי אם הריביות עולות והמדד נהיה גבוה ואני רוצה להחליף, אז הגיוני שגם הריביות האלטרנטיבות במסלולים השונים יהיו גבוהות ממה שיש היום ולא יהיה כדאי לי בכלל לעשות שינוי. וריבית משתנה וצמודה לדוגמא למס שנים רב, למיטב הבנתי מהכתבות שקראתי זה לא דבר מומלץ במיוחד.
מצטער על השאלה הארוכה כל כך, אבל אני עכשיו מבולבל מאוד ומתקשה להחליט (וההחלטה תצטרך להילקח בשבוע הקרוב מבחינת זמנים) וחשבתי שאולי תוכל לומר לי מה דעתך?
תודה רבה
היי שוב. הוספה קטנה:
(בהנחה שאני לא אעשה מחזור) שבתמהיל הראשון ההחזר בסוף התקופה יהיה 1,348K, והחזר חודשי התחלתי: 5410, ואילו בתמהיל השני ההחזר בסוף התקופה יהיה 1474K , והחזר חודשי התחלתי: 4455. ושההחזר המקסימלי מבחינתי בכל נקודת זמן שהיא, יכולה להגיע רק עד הסכום של 5410 ולא מעבר.
תודה
שלום נתנאל,
כל עוד הריביות נמוכות והמדד נמוך הכל טוב ואין בעיה.
הבעיה מתחילה שהריביות יתחילו לעלות ויגיעו יחד עם מדדים גבוהים, אז באמת המחזור כבר לא ישנה כי הריביות שתקבל יהיו גבוהות.
תעשה בדיקה מה קורה מבחינת הקרן בעוד שלוש שנים לדוגמא בשני התמהילים ותראה את ההפרש, במידה ותבחר ללכת על הצמודות תהיה חייב להיות עם אצבע על הדופק בכל רגע ורגע, כי באיזהו שלב תהיה חייב לעבור למשהו יותר סולידי ולא צמוד
בהצלחה
שלום,
ראשית, תודה על האתר…. אני נעזר בו רבות.
אשמח לחוו"ד בנוגע להצעה הבאה:
סכום כולל- 650,000 ש"ח
207K פריים-0.9 ל- 20 שנה
132K קבועה צמודה ל-10 שנים 0.54%
104K קל"צ ל- 10 שנים 2.89%
207K משתנה כל 5 צמודה ל- 20 שנה 1.36%
תודה,
שמואל
שמואל שלום,
נראה טוב
בהצלחה
שלום משכנתא מן,
היום גיליתי את האתר הזה והוא פשוט מעולה. ישר כח.
אני זקוק ל500K וחושש מהצמדה למדד.
ההצעה שקיבלתי מן הבנק היא כזו:
1. פריים מינוס 0.85: 166K ל20 שנה
2. קל"צ %3.25: 334K ל13 שנה
האם זה נשמע סביר או שכדאי להמשיך בשופינג בין הבנקים?
האם כדאי להעביר חלק מהקל"צ, נאמר 80K, לקבועה צמודה (זכאות) בריבית של 0.795% ל12 שנה?
תודה
שלום וברכה,
1. ההצעה סבירה, לבחירתך האם להמשיך בסקר השוק
2. הייתי מפנה 80 אלף לצמוד, כי הריבית טובה
בהצלחה
הי,
תודה על הפוסט. קיבלנו הצעה למשכנתא של 800 אש"ח
266K פריים -0.9 ל- 25 שנים
450K קל"צ בריבית 2.9 ל- 8 שנים
84K משתנה כל 5 לא צמודה בריבית 2.85 ל- 15 שנים.
החזר חודשי של כ- 7,000 ש"ח
אשמח לשמוע מה דעתך. הוסבר לנו כי עדיף לנו להטיל את מלוא משקל המשכנתא על הקל"צ, כדי שנוכל לפרוע אותה מהר יחסית. מאידך- שאר המסלולים הם לטווחים די ארוכים.
תודה, גלי
גלי
גלי שלום,
זה נראה בסדר גמור
בהצלחה
שלום משכנתא מן,
קודם כל אפתח ואומר שאתה עושה עבודת קודש! באמצעות כתיבה קולחת ונהירה אתה מנגיש לציבור נושא שנראה כ"כ מסובך ממבט ראשוני.
פשוט כיף לקרוא את הפוסטים שאתה מעלה 🙂
אנחנו בדקה ה-90 לפני סגירת משכנתא ונשמח לקבל את חוות דעתך על התמהיל שאנו רוצים לקחת.
זוהי הדירה הראשונה שלנו, אנו זקוקים למשכנתא של 600K (מתוך 1,180K)
הנחת עבודה: בעוד כ-5 שנים תפתח קה"ש אשר מתוכה נוכל להקדיש כ-50K להחזר על חשבון משכנתא.
ההצעה שאנו שוקלים לקחת היא:
1. 180K – פריים, 18 שנים, P-0.9%
2. 270K – קבועה צמודה, 9 שנים, 1%
3. 150K – משתנה כל 5 ל.צמודה, 15 שנים, 3.08% (עוגן 1.68% + 1.4%)
* כל המסלולים בשפיצר.
החזר חודשי של 4,596 ש"ח לזוג + 1 שבדרך. (939, 2615, 1042)
כאשר המחשבה היא בעוד 5 שנים להחזיר 50K במשתנה, אז תקוצר לנו תקופת ההחזר בכ-5 שנים.
ואז עם הקה"ש הבאה כבר לא ישארו הקבועה והמשתנה ונוכל לקצר את הפריים.
אנו מתחבטים בשאלות:
1. אנו לא חובבי מדד גדולים, האם הצמדה לתקופת זמן של 9 שנים סבירה?
2. האם לא עדיף להחזיר כסף היכן שהמסלולים צמודי מדד?
3. מהן הנקודות שעלינו לתת את הדעת בתמהיל הזה?
תודה רבה מקרב לב
נועה
נועה שלום ותודה על הפרגון,
1. הסכום ותקופת השנים במדד לא מפחידה אותי
2. תוכלי לענות על זה בעוד 5 שנים לפי התנאים שיהיו בשוק
3. קחו בחשבון שלא מעט כסף מהלוואה הוא בריביות משתנות ולכן יש סיכון לא קטן בהלוואה (אם יש אפשרות תעבירו חלק מהמשתנה כל חמש לקל"צ)
בהצלחה
שלום רב!
תודה רבה על כל המידע שמסייע רבות.
אני לקראת לקיחת משכנתא של 500,000 ש"ח.
הכנסות נטו בחודש 12000-13000 ש"ח.
קרן השתלמות שנפתחת בעוד כשש שנים על סך משוער של 35000-40000 ש"ח.
להלן הצעה שקיבלתי:
165000 ש"ח – 25 שנה בריבית p-0.76
260000 ש"ח – קל"צ ל 14 שנה בריבית של 3.8
75000 ש"ח – קבועה צמודה ל 10 שנים בריבית 0.64 (הטבת בנק הפועלים)
סה"כ החזר חודשי כ 3310 ש"ח.
כמובן שזו הצעה ראשונה ובוודאי שיש עוד מקום לשיפור הריביות.
שאלתי היא יותר לגבי התמהיל, שכן לחילופין, 75000 ש"ח בקל"צ ל 12 שנה בריבית של כ – 3.6 (במקום הקבועה צמודה) נותן החזר חודשי דומה. אומנם מדובר על 12 שנה לעומת 10 שנים בקבועה צמודה והסך הכללי של ההחזר בסוף התקופה גבוה יותר, אך האם לדעתך הסיכון שבלקיחת המסלול הצמוד שווה את זה או שבמצב זה עדיף ללכת עם מסלולי הקל"צ?
כמו כן, האם לדעתך ישנה דרך נכונה יותר לשלב את ריבית ההטבה של בנק הפועלים?
המון תודה מראש.
שלום בני,
התמהיל נראה לי בסדר גמור ולא הייתי לוקח במקום הצמודה קל"צ כי הריבית כרגע נראית טובה מאוד (0.64%)
בהצלחה
מאמר מצויין.השאלה שלי שברגע שהמדד עולה האם ריבית הפריים עולה יחד איתו או שזה לא מחייב ויכול להיות מצב שהמדד עולה וריבית הפריים עומדת במקום.
שלום אילן,
בזמנים האלו,
ברגע שהמדד יעלה באופן חריג, הפריים יעלה מיד אחריו
בהצלחה
ברכות על האתר המושקע!
הייתי מוסיף עוד שני נקודות לבחינה בנושא המדד:
1. צפי הכנסות לפי סוג תעסוקה.
ובהמשך לזה אפשרות נטרול עליית התשלום החודשי ע"י שילוב לוח קרן שווה.
2. בדרך כלל ההכנסות גדלות לפחות בשיעור המדד ולכן הלוואה מדדית, עם החזר חודשי שווה, ללא מדדית. משלמת הרבה פחות לסיכום, במיוחד אם מהוונים את התשלומים ולא סתם מחשבים נומינלית.
לפי ההיכרות שלי עם האתר שלי אתה תדע לתרגם את זה למאמר ברור ולעזור לציבור כרגיל.
ברכות
דוד
תודה על התגובה והשיתוף דוד
תודה על אתר ומדע
חייבת עזרתך:
לקחתי לפני שנתיים משכנתא על 1 מלן ,כדי שהחזר יהיה עד 5 K:
50 K -צמוד מדד ל5 שנים-1.09 %
225 K -צמוד מדד ל10 שנים %1.89
150K -קבוע לא צנוד ל25 שנים ,5.22%
100K – יורו , ל30 שנה ,1.6%
220K- פריים ,ל30 שנה -0.8%
410K- משתנה כל 5 , ל30שנה ב 2.05%
הצעיו לי למחזר רק חלק של קבוע לא צמוד ב3.98%
אשמח לשמוע הצעה שלך,אם לשנות הכל או רק מסלול אחד?
תודה רבה מראש
שלום אלינה,
היית משנה גם את המשתנה כל חמש
בהצלחה
תודה לך על המידע.
בונה בית בניה צמית עלות הבית 1.500000.
הבנק אישר רק 300000
צמודה רגילה. תקופה ש 120 חודש אחוז רבית 2.500 אחוז רבית מותאמת 2.528 אחוז עוגן 1.608 אחוז מרווח 0.892 סכום החזר חודשי התחלתי 2828.10.
מה שהבנתי מהבנק שזה רבית קבועה 2.5 פלוס המדד
זו ההצעה היחידה שהבנק מאשר .
האם כדי מאשר
אשמח לעיצה ותודה
שלום אוסמה,
אני חושב שההצעה יקרה וממליץ לבדוק אצל בנקים נוספים ולשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
תודה על התמיכה הכתיבה היפה והרצון לעזור
אני לוקח השבוע 400K לטווח של 5-8 שנים
100K פריים ל5 שנים
K200 קבועה צמודה ל6 שנים
K100 קלצ ל8 שנים
מה דעתך על חלוקת הסכומים והזמנים
שלום אדיר,
נראה בסדר,
בהצלחה