כבר קרוב לחודשיים אנו כותבים על כך שהריביות של הקל"צ עלו, בחלק מהתקופות (בעיקר הקצרות) הריביות עלו מעט ובטווחים הארוכים הם עלו באופן הרבה יותר משמעותי.
כל זה מביא אותנו לשאלה האם עדיין שווה לקחת את המסלול הזה? האם הוא תורם לתמהיל המשכנתא שלנו גם כאשר הריביות שלו גבוהות? והאם אין חלופות ומסלולים מעניינים יותר ומשתלמים יותר? כל זאת ועוד – בפוסט שלפניכם.
בכמה הריבית עלתה?
בשביל לדעת אם "שווה או לא שווה" נצטרך לבחון את גובה עליית הריבית. אין לזה תשובה חד משמעית, אבל ההערכות הן שהריבית עלתה סביב ה-0.25% לטווחים הקצרים ועד ל-1% בטווחים הארוכים.
זוהי בהחלט עליה משמעותית שטורפת את הקלפים וחייבים לדון מחדש באופציית הבחירה.
גם לאחר העליות בזמן האחרון, הריבית שאנו מקבלים על הקל"צ בתקופה זו היא עדיין מאוד נמוכה אם משווים אותה לריביות היסטוריות ולשנים האחרונות.
בעצם, אפשר לומר שהריבית היא מעט יותר גבוהה ממה שהיינו מצליחים לקבל עד לפני חודש–חודשיים אבל יחד עם זאת היא מאוד זולה בהשוואה לריבית שהיינו מקבלים לשפי שנה–שנתיים (ובוודאי ביחס לריבית שהיינו מקבלים לפני כן).
אז מה עושים ואיך מחליטים? החלטה היא פשוטה מאוד ואני רוצה ללמד אתכם איך מקבלים החלטה.
שאלה ראשונה שצריכה להישאל – לכמה שנים אנחנו צריכים את המשכנתא?
אם אתם חושבים שהמשככנתא תהיה אתכם שנים רבות (מעל 10 שנים לפחות), אז זה בהחלט שיקול נכון לשלב קל"צ בהלוואה שלנו. שכן, אנחנו נקבל ביטחון מלא ולא נהיה חשופים לתנודות בשוק מבחינת ריביות ומדדים.
מנגד, אם אתם חושבים שהמשכנתא לא תחזיק מעמד אצלכם יותר מ-10 שנים והיא ככל הנראה תמוחזר / תוחזר לפני כן, אז לא הייתי מתנפל על הקל"צ כי יש מסלולים יותר מעניינים היום (כגון הקבועה הצמודה / משתנה כל חמש צמודה / לא צמודה) שנוכל לקבל בהם ריביות טובות יותר ואם ניקח בחשבון שהמדד אמור להיות די נמוך בשנים הקרובות זה בהחלט מעניין יותר ממסלול הקל"צ.
נעשה רגע סדר ונסכם:
- אם המשכנתא היא לטווח אורך (כלומר, נחזיק אותה לטווח הארוך) – הקל"צ נראה משתלם.
- אם המשכנתא היא לטווח קצר (היא יכולה להילקח לטווח הארוך, אבל בפועל נחזיק אותה לטווח הקצר) – אז יש מסלולים מעניינים יותר.
שאלה שניה שצריכה להישאל – מה הריבית שדורשים מאיתנו תמורת הקל"צ?
אם הריבית שאנחנו מקבלים על הקל"צ היא גבוהה יחסית לשוק (לדוג' קיבלתם ריבית של 4.5% במקום 4% ל-20 שנה), אז ככל הנראה הבנק מתמחר אתכם בריבית גבוהה (זה קורה בדרך כלל באחוזי מימון גבוהים).
במצב כזה, בהחלט כדאי לבחון חלופות אחרות כמו הקבועה הצמודה, שאפשר לקבל אותה במחירים יותר סבירים ואולי גם באותה ההזדמנות נצליח לקצר את השנים (יש לזכור שבמסלול הצמוד ההחזר יעלה בכל שנה בגובה המדד ולכן אם תכננתנם להחזיק 2,000 ש"ח במסלול הקל"צ א כדאי להתחיל בהחזר של 1,800 ש"ח במסלול הצמוד ולתת לכם מרווח ביטחון לעליה העתידית).
כמובן, שאם בשאלה הראשונה כבר עניתם שאין לכם צורך במשכנתא ארוכת טווח, אז אין טעם לשאול את השאלה השניה ומראש כדאי לשקול לוותר על הקל"צ.
לסיכום,
הריבית של הקל"צ עלתה אמנם, אבל עדיין נמוכה מאוד מבחינה היסטורית וקשה לי להאמין שנצליח לקבל את המספרים שאנחנו מקבלים היום בעוד מספר שנים.
מצד שני, לכל אלו שלא מתכננים להחזיק את המשכנתא לאורך זמן, אני לא רואה צורך לקחת את הקל"צ במחירים גבוהים אלא הייתי שוקל במקומם מסלולים אחרים (כגון: קבועה צמודה או משתנה כל חמש צמודה / לא צמודה) מכיוון שאם המשכנתא תוחזר בעוד 7 שנים אז סתם שילמתם לבנק על הביטחון ולא נהניתם ממנו.
אשמח לשמוע את דעתכם בנושא
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
האם כשגוררים משכנתא לצורך החלפת דירה תנאי המשכנתא משתנים בהתאם לתנאי השוק במועד רכישת הדירה החדשה או שנשמרים התנאים של ההלוואה המקורית?
לא
אבל את אתה צריך מימון נוסף מהבנק אז המימון הנוסף יהיה בתנאים שקיימים באותה תקופה בשוק
נשמרים, אחרת היו קוראים לזה מחזור ולא גרירה
שלום אוהד,
בגרירה תנאי המשכנתא נשמרים
שלום ותודה רבה על האימפורמציה.
האם הפוסט שלך לגבי תמהילים מומלצים ל2015 עדיין תקף? כנ"ל לגבי הפוסטים על תמהילים מומלצים לפי גודל המשכנתא?
תודה רבה, אתה עושה עבודת קודש
שלום יעקב,
הפוסטים לפי סכומים פחות תקפים מכיוון שהריבית בשוק ירדה מאז בכ-2% ונכנסו מגבלות של בנק ישראל שלא היו תקפות בזמנו
בכל מקרה הפוסטים הינם כרעיון כללי בלבד ואינם מחליפים התאמה אישית שלך לפי הצורך
בהצלחה
בוקר טוב.
על איזה תמהיל משכנתא היתה ממליץ
להלוואה של 900k ש"ח.
עם החזר חודשי של 4500 ש"ח(בערך)
תודה.
שלום משה,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
משכנתא של מיליון ושבעים אלף, אנחנו שוקלים 400 אלף בקלצ בריבית 3.95, השאר מחולק 30 אחוז פריים, והיתרה ק"צ ומשתנה כל 5 שנים צמודה אג"ח גליל. משכנתא ל 30 שנה. האם לדעתך כדאי להפחית את הסכום בקלצ?
שלום עדי,
אם המשכנתא היא לטווח ארוך (כלומר תישארו איתה 10 שנים ויותר) אז לא
אם היא לטווח קצר, אז כן
בהצלחה
נפלא ביותר, תודה למשכנתא מאן
שי
הי, לקחתי משכנתא לפני כשנה ותשעה חודשים, חציה בקלצ בריבית 4.8%, האם כדאי לי היום לבדוק מיחזור של המשכנתא?
תודה!
שלום יקי,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
משכנתאמן אתה האור שבחושך !!!
תודה על האינפורמציה הרבה.
תודה על הפרגון בילי
האם הריביות במחשבון מעודכנות לעליות בריביות?
תודה רבה.
שלום דבורה,
הריביות צריכות לעבור עדכון, בכל אופן זה לא מחליף סקר שוק
בהצלחה
בדיוק הציעו לי 3.08% על קל"צ ל-10 שנים (עוד לפני משא ומתן). על משתנה כל 5 לא צמודה הציעו 3 (על המסלולים הצמודים ויתרתי מראש, מפני שההכנסה שלי לא צמודה למדד). בשביל הפער הזה אני לא חושב שכדאי לי ללכת על המשתנה כל 5, מפני שאין לי שום וודאות שבעוד 5 שנים הריבית החדשה עדיין תהיה טובה, ואני לא יכול לבנות על החזר כל המשכנתא בתחנת היציאה. כמו שאתה אומר, הריבית של הקל"צ עדיין נמוכה משמעותית יחסית לשנים האחרונות.
תודה על הפוסט, הוא מעניין כתמיד.
כתבת שחבל לקחת קל"צ לכמה שנים כי יש עמלות יציאה גדולות ולעומת זה כתבת שאתה לא מאמין שבעוד כמה שנים נקבל ריביות נמוכות כמו היום, למיטב ידיעתי עמלת ההיוון שהיא הקנס הרציני תהיה גבוהה רק אם הריביות יעלו ואם הם יעלו בכל מצב לא יהיה שווה למחזר..
תודה מראש
שלום אבי,
להפך – עמלת ההיוון גדלה ככל שהריבית בשוק נמוכה מהריבית שבה לקחת את ההלוואה
בהצלחה
תמהיל המשכנתא שלקחתי הוא
100000 שח קבועה צמודה ל 15 שנה ב 1.8 אחוז
240000 פריים ל 30 שנה ב פריים מינוס 0.9
260000 משתנה כל 5 צמודה ל 30 שנה ב 2 אחוז
200000 קלצ ל 20 שנה ב 3.55
החזר חודשי של 3500 שח
האם התמהיל שלי טוב??? האם הריביות שנתנו לי טובות?
העדפתי לקחת חלק בקלצ וחלק בקבועה צמודה כדי שאני יוכל להינות בריבית נמוכה יותר בקבועה צמודה כי גם ככה המדד מאוד נמוך האם היתה לי חשיבה נכונה?
אורטל שלום,
באיזה בנק קבלת את ההצעה? ובאיזה אחוז מימון?
כי אני חושבת שהריביות ממש טובות
בברכה
חן
מצטרפת לשאלה..באיזה בנק מה האחוז מימון…
חשוב לדעת ולקחת בחשבון שאמנם בקלצ הריבית גבוה יותר ולכן ההחזר גדל אך בצמוד מדד וכן בריבית משתנה שמושפע ע"י מדד הקרן תעלה במהלך השנים ורק לאחר כמחצית מזמן המשכנתא הקרן תחל לרדת
והיות וצורת התשלום הוא לפי לוח שפיצר ההחזר החודשי על חלק זה יהיה פחות (!) מהתוספת שהמדד יוסיף לקרן
לסיכום: אם שייך לעמוד בהחזר גבוה יותר עדיף לוותר על המסלולים צמודי מדד של שנים רבות (מעל 7)
שלום אורטל
באמת ריביות טובות !!
איזה בנק את ? סניף?
אשמח לקבל פרטים יש לך את המייל שלי
המשכנתא שלי –
240K קבועה צמוד 2.51% ל 18 ש(זכאות לשעבר)
190K פריים -0.75 ל 26 ש
225K משתנה כל 5 2.9% ל 21 ש
63K צמוד ל-$ ל 21 ש
אשמח לקבל את דעתכם בעניין.
שלום אורטל,
נראה סביר
בהצלחה
שלום. אצלי כל המשכנתא מסתכמת בערך ב 800000 שמחולקת לתקופות שונות. עד 2018, 2019, 2023 הריבית הינה p-0.9 עשיתי מחזור לפני חצי שנה לתקופה לא לריבית כיוון שהריבית מלכתחילה הייתה הריבית הזו. האם לדעתך כדאי עוד לבצע שינויים ?
שלום יגאל,
לא, כל עוד הריבית ממשיכה להיות נמוכה
בהצלחה
משכנתאמן, שלום רב.
הפוסט שלך הגיע בול בזמן. מזה שבוע אנו מתעסקים עם המשכנתא ונדהמתי מקפיצת הריביות. בעוד לפני עליית הריביות בקל"צ שקלנו לקחת 80% מרכיב המשכנתא בקל"צ ורק 20% בפריים ל- 20 ש' במטרה להבטיח ודאות בתשלומי המשכנתא, פתאום השינוי בריביות אילץ אותנו לשנות את הגישה ושיתפנו את הבנקאי בשל כך.
עם זאת נראה לנו חשוב שתרחיב קצת על החלופות שציינת (בסוגריים), או תאר את דעתך במקרה שלנו, מכיוון שאלו החלופות שהוצעו לנו ולא ידענו איך לנתח אותן.
הוצע לנו לשנות את התמהיל ולקחת קל"צ בשיעור 30% מהמשכנתא בריבית 3.95 ל- 20 ש'. פריים בשיעור 25% מהמשכנתא בריבית 1% ל- 25 שנה. ו- משתנה כל 5 לא צמודה ל- 25 שנה בריבית 2.15% ל- 25 שנה.
אני רוצה בעיקר להתמקד על המשתנה כל 5 לא צמודה (אג"ח). לא הצלחנו איך "להשוות" אותה ביחס לקל"צ. כמו כן איננו יודעים בעצם מה החשיפה כל 5 שנים, ובאיזה רמת צפי יש להיערך. אם לדוגמה במשכנתאות צמודות עלינו לנחש את המדד, ונניח שאנו מעריכים אותו ב- 3%, כאן, במשתנה לא צמודה כל 5, אין לנו שום ידע איך חוזים את צפי העלייה כל 5 שנים ובאיזה גובה לקחת מקדם סיכון?
אשמח מאד אם קצת תסביר לנו עניין זה,
סי
היי
שאלה קטנה-
איזה בנק זה שנתן לך משתנה כל 5 לא צמודה ל- 25 שנה בריבית 2.15% ל- 25 שנה ???
נשמע מעולה
הבנק לוקח ממנה כמעט 4% על הקל״צ (שזה המון) אז הוא יכול מעט להוריד לה במשתנה לא צמודה כל 5 שנים. צריך לראות את המכלול של ההלוואה ולא רק את חלקה. אם בנק מרוויח מהלוואה מסויימת הוא מרשה לעצמו להרוויח קצת פחות במסלול אחר
סי שלום,
לצערי אין לי מושג מה הריבית תהיה בעוד חמש שנים
אפשר לחשב עליה של 1% ואפשר לחשב עליה של 3%, יש בו סיכון וצריך לקחת אותו בחשבון
בהצלחה
אני קבלתי מהבנק הצעה לקל"צ 3.3% ל- 15 שנה. האם זו הצעה טובה?
תודה מראש.
שלום אסי,
נראה סביר
בהצלחה
שלום,
לאחרונה ביררתי על משכנתא של 550₪ אלף בריבית קלצ
ונתנו לי 2.53% לעשר שנים.
נראה ש4% שרשמת זה ממש גבוה…
שלום אייל,
נכון,
אני אעדכן את המחשבון
בהצלחה
ראשית תודה רבה על האתר המושקע, אני מבלה בו לא מעט זמן וקורא ומחכים מכל פוסט שעולה.
השאלה שלי היא כזאת:
רכשתי דירה בשווי 1320000 ואני רוצה לקחת משכנתא של 520000 ש"ח.
אחוז המימון הוא 39%.
אני אדם סולידי ואוהב לדעת כמה הוא משלם כל חודש, לכן התמהיל שלי הוא שליש פריים ושי שליש קל"צ.
1)במידה ואני פורס את הקל"צ ל15 שנה, מה הריבית שאני צריך לשאוף להשיג??
2) האם היית ממליץ לי על תמהיל שונה?
תודה רבה.
שלום ניסן,
באיזור ה-3% פלוס
בהצלחה
האם לא שווה לקחת קל״צ ולו רק בשביל השקט הנפשי? אפשר לדעת מה יקרה למדד בעוד 4 שנים? ובעוד 8 שנים? וגם משתנה כל 5 שאי אפשר לסגור את כולה ב 5 שנים, רוב הסיכויים שתשתנה רק לרעה, לא?
בתמהיל שבניתי לעצמי שמתי במשתנה כל 5 סכום שלדעתי יסגר תוך 5 שנים.סכום דומה בפריים ואת כל השאר (מעל מחצית מהמשכנתא) בקלצים ל10 ו 12 שנה. על קלצ 10 מציעים לי 2.5
ועל 12 2.7. זה לא שווה לדעתך?
מה גם שבהנחה מאוד הגיונית שהריבית בעתיד תהיה גבוהה יותר לא יהיה צורך לשלם קנס על פרעון מוקדם של הקלצ. ולכן אני לא מבינה מדוע אתה ממליץ לא ללכת על הקלצים. יש משהו שאני לא מבינה? שלא חשבתי עליו?
שלום שרון,
1. לא כולם יכולים לקחת קל"צ (במיוחד לתקופות ארוכות בו הוא מתחיל להיות גבוה)
2. הפריים כל כך נמוך שייקח לו זמן לעלות ולהגיע לרמות הקל"צ (במיוחד בטווחים הארוכים)
בהצלחה
מה לדעתכם הצפי לאינפלציה ל- 10 השנים הקרובות ול – 20 שנה? כי זה הבסיס להשוואה בין צמוד ללא צמוד
שלום ענת,
קצת קשה לענות על שאלה כזו בסביבה הכלכלית כיום
ההערכות מדברות על מדדים נמוכים יחסית בשנים הקרובות (עד 2%) אך 10 שנים זאת תחזית רחוקה מדי
בהצלחה
תודה
ובכל זאת, לפי איזה מדד יועצי המשכנתאות מחשבים את הההצמדה?
הרי חייבים להכניס נתון כל שהוא כדי להשוות
במחשבון המשכנתא באתר לדוגמא אני מתייחס למדד ממוצע ב-5 השנים האחרונות
ישנם יועצים שלוקחים את היעד של בנק ישראל או אמצע הטווח (2%)
ניתן להריץ גם מספר תרחישים כמובן
שלום,
תודה רבה על האתר המדהים! באמת למדתי המון.
אחוז מימון נמוך כ26%, הכנסה חודשים 20 נטו, הלוואה של 550K שח
החזר חודשי של 5K-6K
א. 550K בקל"צ 2.53 לעשר שנים
ב. 400K בקל"צ 2.88, ל12 שנים ו150K פרים 0.75% ל 8 שנים ח10 חודשים.
ג. 192K צמוד משתנה 5 שנים 1.7% ל 15 שנים
192K קל"צ 2.15% ל5 שנים
165: קל"צ 0.7 ל12 שנים
אנחנו גמישים עם ההחזר החודשים, ואנחנו מעוניינים לסיים בפחות מ 10 שנים,
שלום אייל,
תמהיל 2, למרות שאני הייתי משלב יותר פריים
בהצלחה
קיבלתי 2.2 אחוז על משתנה כל חמש שנים לא צמוד לפני שבועייים, וחידשתי את אותו ריבית היום ללא בעיה (בטפחות). אמרו לי בבנק שהלחצים על האגחים ירדו (אפקט יוון?) ולא צריך לרוץ. תתרחקו ממדד כמו אש, אם רמת הריביות של היום אף אחד לא צריך האמה של כל הריביות, אל תיתנו לאף אחד לגעת בקרן ההלוואה שלכם…
משכנתאמן שוב תודה פוסט מעולה בזמן הנכון.
ממש לפני חתימות על משכנתא שלהערכתנו תמשך לתקופה ארוכה ב75% מימון ומתלבטים האם לקחת בתמהיל משתנה צמודה או לא לפי התמהיל הנ"ל:
200k קלצ ל20 שנים 3.5%.
200k קלצ ל24 שנים 3.69%.
300k פריים ל30 שנים 1.6%.
237k משתנה על 5 צמודה ל30 שנים 1.68%.
ההתלבטות בין ההלוואה למשתנה צמודה לבין
237k משתנה כל 5 אג"ח לא צמודה ל30 שנים 2.91%.
המסלול עם המשתנה לא צמודה יקר יותר ב-150 שח.
אשמח להתייחסותך על התמהיל העדיף.
היי שלומי…
גם אנחנו לפני סגירת משכנתא…קיבלת ריבית ממש יפה על קל"צ …אני קיבלתי 3.8
גם על המשתנה כול 5 קיבלתי אני 2.2 ואתה 1.68…
גם 75% מימון…אפשר לדעת באיזה בנק קיבלת את ההצעה…בבנק שמופעל החשבון עו"ש?
היי מלי,
את ההצעה קיבלתי בבנק לאומי בו אני מנהל את חשבון העו"ש שלי.
אני מסכים שקיבלתי רביות יפות על הקל"צ והמשתנה אבל זה בא על חשבון הפריים שקיבלתי בנטו 1.6%.
אני עדין בהתלבטות לגבי האלטרנטיבה של המשתנה לא צמודה אג"ח.
אשמח לקבל הסברים על המסלול הזה, ועל התמהיל המועדף.
היי שלומי…תודה על המענה…
ההצעה שלי בסוף הורדתי ל.3.75% בקלצ 20שנה
%1.9 בקבועה צמודה 20 שנה
-P0.7 פריים
משתנה צמודה% 2 ל 30 שנה
שווה לי לנסות בבנק לאומי…הבנק היחיד שלא הייתי…כי בטפחות ובדיסקונט זה הלימיט זהו אין מה להוריד עוד…
שלום שלומי,
הייתי משלב צמוד
בהצלחה
המחשבה שלנו היא לשלם לכמה שיותר שנים, לא לקצר לרגע ולהנות מהחזר חודשי נמוך ולא ממרוץ ועול שיכביד עלינו. לכן אנחנו חזק בקל"צ וקצת מתבאסים על העליה האחרונה…
כרגע ההצעה הכי טובה שקיבלנו על 45% מימון:
556,000 קלצ 25 שנה, ב 3.8
100,000 קלצ 15 שנה ב 3.3
פלוס 24 חודשיי גרייס עד שתושלם הבניה של הדירה, אותה נשכיר בערך ב 5000 (צמוד) ונחזיר לבנק 3,800 לא צמוד.
קיים סיכוי שנמכור את הדירה עוד לפני סיום המשכנתא ואז יש וגישת הקל"צ ארוכת הטווח שלנו לא תעבוד.
אם אתם מוכרים וקונים דירה אחרת – אתם יכולים לגרור את המשכנתא.
ממש לפני סגירת משכנתא:
מתלבטים בין 2 הצעות למשכנתא של מיליון, אחוז מימון 25%:
1. 2/3 קל"צ ל20 שנה- 3.75
2. 1/3 פריים ל20 שנה- 0.7
אופצ' 2:
1/3 פריים ל20 שנה- 0.7
1/3 קל"צ ל20 שנה 3.04
1/3 משתנה צמודה ל20 שנה – 1.5
מה דעתכם? איזה תמהיל טוב יותר ואיפה אפשר להתמקח עוד?
שאלה נוספת- אנחנו לפני בניה. האם הריביות נשארות לשנתיים מרגע הוצאת הסכום הנכון? מנהלת הבנק אמרה לנו וזה לא נשמע לנו הגיוני.
תודה רבה מראש!!!
שלום יפעת,
המתהיל הראשון טוב יותר אם מתכוונים להישאר עם המשכנתא לאורך זמן
הריביות לא יישארו לכם לשנתיים אלא רק המרווחים מהעוגן שלהם (לדוגמא כל עוד הפריים יהיה 1.6 אתם תשלמו 0.7 ברגע שהוא יעלה אתם תשלמו יותר וכך גם בשאר המסלולים)
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
שאלה לפני שאנחנו סוגרים משכנתא.
לוקחים מימון של 59% מהבנק משווי הנכס.
קבלו קל"צ ל-20 שנה ב-3.4
פריים מינוס 0.9 – ל-30 שנה
משתנה כל 5 שנים ב-1.52 ל-30 שנה
אשמח להתייחסותך.
תודה מראש
משתנה כל 5 שנים צמוד למדד
שלום הילה,
נראה בסדר
בהצלחה
מעדכן, קיבלנו 3.5% קל"צ על כל הסכום, ל 25 שנה (656 אלף 45% מימון של הבנק).
שלום
מאוד נהנתי לקרוא את הכתבות שלך הם עוזרים לנו מאוד בבחירת התמהיל ושיקולי כדאיות.
בינתיים קיבלנו אישור עקרוני מבנק אחד בסך 800 אלף (דרך יועץ שהומלץ לנו דרך האתר משכנתאמן) אך קשה לי לדעת אם המסלולים הינם טובים. אני יודע שאני חשוף לריבית ולמדד ונראה לי שהחשיפה היא גדולה מאוד.
75600 צמוד מדד בריבית קבועה לתקופה של 18 שנים בריבית שנתית 1.466%
224400 צמוד מדד בריבית קבועה לתקופה של 22 שנים 1.68%
250000 במסלול פריים לתקופה 30 שנים בריבית P-0.9%
250000 לא צמוד בריבית משתנה (אג"ח) כל 5 שנים לתקופה 25 בריבית C+1.590 ריבית שנתית 2.730% (מה אומר C? האם הוא משתנה? ואם כן כל כמה זמן?
סה"כ החזר חודשי 3336 שאני מאמין שהוא יעלה במשך השנים כי יש חשיפה למדד ולריבית
אשמח אם תוכל לתת כיוון והמלצות לגבי התמהיל
תודה רבה
שלום אריאל,
קצת קשה לי להגיב על התמהיל מבלי להכיר אתכם קצת יותר לעומק
בעיקרון התמהיל חשוף לריבית הרבה יותר מאשר למדד ואם אתם מרגישים שהוא לא מספיק בטוח תשקלו לצרף קל"צ במקום המשתנה
בהצלחה
שלום,
אני רוצה למחזר. כרגע במזרחי טפחות.
250,000 פריים -0.92 – משאיר ככה
כל השאר (550,000) ממחזר לקל"צ – 20 שנה. אני מקבל 3.9%
לא הצלחתי לקבל יותר טוב גם מבנק הפועלים.
האם זה הגיוני? אני רואה מספרים הרבה יות אטרקטיבים.
תודה!
שלום דוד,
נראה בסדר
בהצלחה
תלך ללאומי ודיסקונט
אם יש לך אחוז מימון נמוך (פחות מ60%) תנסה גם בבנק איגוד ובנק ירושלים.
בהפועלים הריביות גבוהות משמעותית מבשאר הבנקים.
בהצלחה!
75% מימון , סה"כ הלוואה של 716,000 ש"ח
קלצ 4.15% ( 75%) ל 25 שנה
פרים – 0.85% – ל 30 שנה
בנק טפחות
מדובר על נכס מניב שההלוואה תשולם מהשכירות
האם עוד ניתן לשפר זאת
אשמח לשמוע מה דעתך על התמהיל
תודה
אוריאל
אוריאל שלום,
נראה בסדר
בהצלחה
קיבלנו הצעה למשכנתא בגובה 675 אלף ₪ (75% משווי הנכס) מהבנק בו מתנהל חשבון העו״ש שלנו לפי החלוקה הבאה:
1. 170 אלף קל״צ ל15 שנה 3.3%
2. 405 אלף קל״צ ל18 שנה 4.1%
3. 100 אלף פריים מינוס 0.9% ל30 שנה
אני מניחה שאם נמכור את הדירה נגרור את המשכנתא כי זאת דירה ראשונה. אבל בגלל שהריביות שעלו והפתיעו אותנו לרעה אני מתלבטת האם כדאי לשנות את התמהיל ולהוסיף משתנה לא צמודה או לקחת שליש בפריים. תודה!
שלום לורן,
התמהיל וההצעה לא רעים, אני כן הייתי לוקח 1/3 בפריים
בהצלחה
שלום,
קיבלתי הצעה שלהלן:
נכס קיים – 50% מימון 946 א' ש"ח
236 א' 0.8% פריים 30 שנה
425 א' 3.9% קל"צ 20 שנה
285 א' 3.25% משתנה כל 5 – אג"ח לא צמוד 25 שנה
נכס נרכש – 45% מימון 774 א' ש"ח
232 א' 0.7% פריים 30 שנה
449 א' 3.5% קל"צ 15 שנה
93 א' 3.1% משתנה כל 5 – אג"ח לא צמוד 25 שנה
החזר חודשי על סך 9100 שמתוכו ממומן על ידי שכירות 5 א' ש"ח
אשמח לקבלת חוות דעת על התמהיל ועל הריביות
שלום יוסף,
נראה סביר
בהצלחה
שלום לך! כהרגלך פוסט נהדר!!
אני נמצא עכשיו בהתלבטות לגבי משכנתא שלקחתי לפני כשנה (אוקטובר 2014). רכשתי דירה בשווי של 560K עם משכנתא של 380K.
להלן המסלולים המקוריים והיתרות הנוכחיות:
1. קבועה צמודה, ריבית 0.215%, סכום מקורי 70K ל7 שנים, יתרה 61K
2. קבועה צמודה, ריבית 1.64%, סכום מקורי 60K ל10 שנים, יתרה 55K
3. פריים, ריבית 0.75%, סכום מקורי 125K ל15 שנה, יתרה 118K
4. משתנה כל 5 צמודה, ריבית 1.64% ל15 שנה, יתרה 119K
ההחזר החודשי הוא קצת מתחת ל3000 ש"ח, אני די גמיש פה ויכול לספוג עליות קלות.
מאוד מאוד מאוד מדאיג אותי שכל הריביות (למעט הפריים) צמודות מדד ואני חושש שזה יכול לפגוע בי בטווח הארוך כיוון שלדעתי הוא יעלה בשנים הקורובות(מה דעתך?), אני מניח שב5 שנים הקרובות לא יהיה לי איזשהו סכום כסף שאוכל בעזרתו לכסות חלק מהמשכנתא.
אני ממש מתלבט אם לחזור שוב לסקר שוק נוסף אצל הבנקים ולהפוך את מסלולים 2 ו4 לקל"צ.
אודה להמלצתך.
שלום רון,
בשל התקופה הקצרה + הסכום הנמוך של מסלול 2 לא הייתי ממהר למחזר אותו
אולי רק את מסלול 4 כי הוא ל- 15 שנים וזה קצת יותר מדאיג
בהצלחה
תיקון מסלול 4:
משתנה כל 5 צמודה, ריבית 1.64% סכום מקורי 125K ל15 שנה, יתרה 119K
שלום משכנתאמן
אשמח לעצתך בנושא המשכנתא שלי.
המסלולים שלקחתי ליפני כשנתיים הם
159,000 קלצ 3%
72,000 קבועה צמודה 1%
החזר חודשי 3000 ש"ח
המסלולים נלקחו ל7 שנים , כעת נשארו עוד 5 שנים למשכנתא .
האם כדאי לי להחליף מסלול ? יש אפשרות לחיסכון במשכנתא הזו ?
שלום וברכה,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
שלום משכנתאמן, תודה על הבלוג!
אני כרגע בהתלבטות רצינית — רכשתי דירה על הנייר ויש לי אפשרות לשלם 630,000 (60% מהדירה) רק בעוד 3 שנים כאשר המחיר צמוד רק למדד המחירים לצרכן. השאלה היא האם המשכנתא למרות כל תנאיה הטובים בימים האלו היא לא צמודה גם למדד+ ריביות , כך שעדיף לחסוך כמה שיותר ב 3 שנים בחיסכון הבאות ואז לקחת משכנתא יותר קטנה?
אשר
אשר שלום,
יש סיבות לכאן או לכאן.
תעשה אקסל עם כל המשתנים (או תלך לייעוץ מקצועי) ותראה מה קורה בכל אחת מן האפשרויות וזה יהיה לך קל יותר להחליט
בהצלחה
האם מנסיונך עובדי בנק מקבלים את התנאים האופטימלים למשכנתא טו שיכול להיות שימצאו בנקים שיתחרו בזה
נניח עטבד בפועלים יכול למצוא תנאים טובים יותר בטפחות?
שלום אריה,
ריביות עובדי בנק הן טובות, אבל תמיד כדאי לבדוק את ההצעה מול בנקים אחרים
בהצלחה
שלום,
לא מזמן חתמתי על קניית דירה.
את הדירה נקבל רק בעוד כשנה (רק אז הדיירים הנוכחיים יתפנו), ואני זקוק למשכנתא של כמיליון שקל.
את מיליון השקלים (של המשכנתא) אני צריך לשלם רק בעוד כשנה.
שאלתי היא, האם למרות שאת המשכנתא אני צריך רק בעוד שנה, שווה לנצל את הריבית הנמוכה יחסית של הקל"צ ולנסות ולחתום על משכנתא כבר היום, ולקחת נניח חצי מיליון שקלים קל"צ כבר היום, מה שאומר שאני "מבזבז" שנה בה אני משלם על המשכנתא (בגרייס?) שלא לצורך על כל המשתמע מכך?
או שמא לחכות שנה למועד האמיתי בו אני צריך את הכסף, אבל אז סיכוי סביר שריביות הקל"צ יעלו כך שבסופו של דבר יכול להיות שאשלם יותר מאשר אם הייתי לוקח את הכסף כבר היום?
שלום ערן,
אם יש לך אפשרות ללא גרייס אז זה הכי טוב,
אם לא – אז הייתי שוקל את העניין להקדים תשלום יחד עם גרייס כי בהחלט בעוד שנה יכולות להיות ריביות גבוהות יותר
בהצלחה
תודה על התשובה.
לצורך העניין אפשר בלי גרייס.
מספר שאלות נוספות:
1. מסיבות שונות איני מעוניין להקדים תשלום. האם הבנק יסכים לחתום איתי על תנאי משכנתא היום, וישאיר את הכסף אצלו כך שאמשוך אותו רק בעוד כשנה? אם לא – אלו אופציות אחרות יש לי – הפקדה בחשבון נאמנות? אחר?
2. כדי להבין יותר טוב את העלות/תועלת, האם אתה יכול לתת לי לצורך החישוב שלי איזושהו כיוון (בלי שום התחייבות כמובן) של כמה ריבית הקלצ יכולה לעלות בעוד כשנה? לצורך העניין נניח שאני מעוניין לקחת חצי מיליון בקלצ לתקופה של 10-15 שנה, אשר לפי הפוסט האחרון שלך הריבית הממוצעת שניתן לקבל בחודש ספטמטר הינה כ-3.33% – מהו טווח מקסימלי ריאלי שאפשר להניח שהריבית תטפס בטווח של שנה?
פשוט הגעתי למסקנה שהחישוב אינו כה טריואילי, מפני שמצד אחד אמנם הריבית תעלה, אך מצד שני אם אקח את הכסף רק בעוד שנה, זה אומר שאת ההסכום שאחסוך בשנה זאת אוכל למעשה להפחית מסך המשכנתא שאצטרך לקחת.
1. לא יכול לקחת את המשכנתא היום ולהשאיר את הכסף בבנק, אתה יכול לנסות לבדוק אפשרות להעביר לנאמנות (עו"ד) אבל בכל מקרה זה אומר שאתה יכול לשלם את המשכנתא
2. הריביות יכולה לעלות בקלות בחצי אחוז ואלי יותר (באמת באמת שאי אפשר לדעת)
בהצלחה
שלום!
אתר וכתבות מצויינות!
רציתי רק לשאול..
איזה תמהיל מומלץ לרכישת דירה חדשה בהנחה שהיא תימכר עוד כ5-7 שנים?
אנו לוקחים משכנתא של כ1200000 1/3 פריים 1/3 משתנה כל 5 ומתתלבוים לגבי השדה השלישי, האם לקחת קבועה צמודה או קבועה לא צמודה? מה מומלץ? תודה!
המשתנה כל 5 היא קבועה
סליחה המשתנה היא לא צמודה הכוונה. טעות;)
שלום הילה,
היית משלב צמודה כי אני מעריך שהחמש השנים הבאות יהיו עם מדד נמוך
בהצלחה
ברצוני לקחת משכנתא של שני מליון לשש שנים יש לי חסכון של שני מליון לשש שנים בריבית של 3.5 אחוז עם הכנסה חודשית מהריבית איזה משכנתא לשש שנים כדאית עבורי .
שלום אבי,
מדובר בסכום גדול מדי מכדי שאוכל לייעץ ללא היכרות אישית
הייתי שוקל ברצינות לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
דירה בסכום 1,220,000, משכנתא בסכום של 850,000.
הוצע התמהיל הבא:
1. קל"צ 400,000 3.55%. 18 שנה
2. מל"צ 5 שנים 195,000 30 שנה עוגן+1.2% (%3.29)
3.מל"צ כל 2 שנים 30 שנה עוגן+1% (2.09%)
4. פריים-0.8 30 שנה 100,000
5. פריים-0.8 30 שנה 100,000 גרייס 4 שנים (כי עוד 4 שנים יש קרן השתלמות)
מה דעתך על התמהיל? האם מסוכן? האם מומלץ?
שלום מירי,
אני לא מתלהב,
אני הייתי הולך על פריים ארוך ואת הגריס לוקח במסלול אחר
בהצלחה
הי למשכנתאמן,
ממש תודה על האתר והתייחסותך האישית לכל בקשה של כל אחד מאיתנו.
(אני כבר שלחתי מס' הודעות..לא מזמן).
אני אודה לך אם תוכל להמליץ לי על תמהיל עבור משכנתא בסך 1340000.
שכר של בני זוג – 25k
25% שולם מקדמה
וכעת נותר לבחור את התמהיל הנכון.
ארצה לקבל את המקסימום פריים + קל״צ מתלבטת לגבי המסלול השלישי. (האם קבועה צמודה או משתנה כל 5). (כל המסלולים יהיו ל- 30 שנה)
העניין הוא כזה- שיש לי קרן השתלמות שניתן לשחררה בעוד שנתיים- רק מה שאני לא ממהרת לפתוח אותה מאחר וחשבתי על לא לפתוח בכלל אלא לשמור אותה לפנסיה.אך יחד עם זאת מתלבטת-כי אני לא בטוחה שאצליח לחסוך סכום נכבד עד תום ה-5 שנים בכדי לכסות את המסלול של המשתנה כל 5.
מה המסלול השלישי שכדאי לי לקחת?
אודה לך מאוד אם תוכל להשיב לי עד יום שני/שלישי הקרוב…
ממש לפני סגירת משכנתא
תודה רבה לך!!!
שלום סיתונית,
אם את לא מתכוונת לפרוע את המשתנה לפני הזמן אז אולי בכלל כדאי לקחת אותה כקבועה (צמודה / לא צמודה)
אם את כן חושבת לפרוע חלק ממנה אז הייתי ממליץ על משתנה צמודת מדד
בהצלחה
שלום משכנתאמן
איך נראה לך התמהיל הבא:
180000 25 שנה ריבית 0.97 מסלול פריים
241000 1.5 שנה קל"צ ריבית 4.40
18.5 שנה קל"צ ריבית 4.40
240000 1 שנה מש' 5 אג"ח לא צמוד ג"ח ריבית 3.80 עידכון ריבית אחרי 5 שנים
19 שנים ריבית 3.80
59000 עולמית צמודת אירו 25 שנה צמודת יורו ריבית 1.75 עידכון ריבית כל 3 חודשים
שלום וברכה,
נראה סביר
לא מבין למה לקחת משכנתא באירו, הייתי מעדיף אותה בפריים
בהצלחה