כיום (לצערי) גובה המשכנתאות שאנו נוטלים על עצמנו הוא עצום.
לצד מחירי הדירות היקרות אנו נדרשים לקחת סכומי משכנתא גבוהים, הבעיה היא (לשמחתי) שהיום אנו נמצאים ברמת ריבית מאוד נמוכה ולכן ההחזר החודשי של המשכנתא אינו גבוה כל כך ובשל כך אנו לא נחרדים ממנו.
יחד עם זאת, אם נסתכל שוב על הסכום שלקחנו, אנו עשויים להיבהל מעט.
מספיק שתציצו קצת בתגובות ותבינו לבד שחלק גדול מהאנשים לוקחים היום משכנתאות של 800 אלף ומעלה. עם יד הלב אני חייב לומר שחוב של 800,000 ₪ זה לא דבר שהולך ברגל וייקח לכם הרבה מאוד שנים לחסל אותו.
אז מה בעצם אני אומר?
בשביל שאני לא אשמע כמו בנק ישראל שרק מזהיר אותנו מהמצב אבל לא נותן לנו בתכל'ס עצות מעשיות לטיפול במצב, אני כן רוצה להציע לכם משהו פרקטי.
אתם חייבים (אבל חייבים) להתחיל ולחשוב איך אתם מסלקים סכומי משכנתא במהלך השנים קדימה. זה אולי בסדר לקחת 800 אלף ל- 25 שנה אבל אם לא תקפידו לסלק חלק מהחוב הזה, הוא ירבוץ ויכביד עליכם מאוד במרוצת השנים (בעקבות עליית המדד והריביות).
אז איך מתכננים פירעונות מוקדמים?
לכל משפחה יש את הסל התקציבי שלה ואת המקורות הפיננסים שלה. כל משפחה שונה במהותה ממשפחה אחרת הן מבחינת ההכנסות והן מבחינת ההוצאות, אבל אם מסתכלים במאקרו על הדברים אנו נגלה דפוסים דומים ולכן אני אציע לכם מספר דרכים בהן ניתן להיערך להחזרי כספים לפני תום המועד של המשכנתא.
- חיסכון חודשי
על אף שייתכן וכלכלית זה לא כל כך יעיל, אני מצפה מכל מי שלוקח משכנתא שיפתח לצידה גם חיסכון חודשי אליו יפקיד סכום מסוים וכל כמה שנים יפדה אותו לטובת המשכנתא.נכון שעל הנייר זה לא הכי כלכלי בעולם, מכיוון שעל המשכנתא תשלמו ריבית יקרה יותר מאשר שתקבלו על החיסכון שלכם (או על ההשקעה שלכם) ועדיין אני רוצה שתתרגלו לחסוך מדי חודש סכום מסוים. הרי אתם הולכים לחיות עם המשכנתא הזו הרבה מאוד שנים וזה לא הגיוני שכל השנים הללו אתם לא תחסכו. - קרנות השתלמות
אני יודע שבשלוש השנים האחרונות קרנות ההשתלמות עשו תשואות מדהימות (בערך 8 – 10 אחוזים לשנה), זה קרה בגלל מספר דברים ובעיקר בגלל חוזקו ועוצמתו של שוק ההון בשנים אלה.יחד עם זאת, המצב יכול להתהפך בין רגע ושוק ההון יכול לרדת ובנוסף ריביות המשכנתא יכולות לעלות. מצב זה יחזיר את המצב להיות "נורמלי" ואז תשלמו על המשכנתא שלכם ריבית יותר גבוהה מאשר תקבלו בקרנות ההשתלמות.ולכן, אני מצפה ממי שיש לו קרן השתלמות שישתמש לפחות בחלק מהכסף על מנת להחזיר בו את המשכנתא. אני לא אומר שחובה להפקיד כל קרן השתלמות שהשתחררה ישר לכספי המשכנתא אבל אני כן חושב שראוי להקדיש חלק ממנה לטובת הקטנת החוב. - עשו זאת בחלקים קטנים
אני בטוח שמעטים האנשים כאן שיכולים להתחייב שיחזירו 100 אלף ₪ בחמש השנים הבאות לטובת המשכנתא.
אבל אם תעשו זאת בחוכמה ולא תיבהלו מהסכום, אלא תפתחו "קופת חיסכון" למשכנתא שתורכב מסכום חודשי קבוע אותו אתם מפקידים ותשלבו עם זה הפקדות חד פעמיות שיגיעו ממקורות שונים (משכורת 13, דמי הבראה, פיצויים, אירוע שבו עשיתם כמה שקלים וכו') אתם תראו שיש ביכולתכם לחסוך 10 אלף שקל בשנה.אני מאוד בעד להקטין את המשכנתא גם ב- 10 אלף ₪ – אמנם במשכנתא של 800 אלף זה לא נראה כל-כך משמעותי, אבל כל דלי מתחיל להתמלא מטיפה אחת בודדה וכך אתם צריכים לחשוב גם על המשכנתא שלכם.ברגע שתהיה לכם "קופה" שכל תפקידה הוא להתמלא ומדי שנה לרוקן אותה לטובת המשכנתא שלכם, אני מאמין שבמהלך השנה תמצאו את הדרכים האישיות שלכם להפקיד לשם סכומים קטנים ולאט לאט תראו שהיא אכן מתמלאת (זה קצת כמו לעשות דיאטה, זה מתחיל מאוד קשה, אבל ברגע שמצליחים ורואים תוצאה טובה, אז באופן טבעי זה מאוד מדרבן והתוצאות המצוינות לא מאחרות להגיע – כלומר, צריך להתחיל ממשהו וברגע שתתחילו ותצליחו באתגר קטן, זה ימשוך אתכם באופן טבעי להצליח עוד יותר). - ירושות
אני שונא לדבר על זה כי זה לא כל כך נעים, אבל אני חייב גם לדבר על כך.
במידה וקיבלתם סכום כסף מירושה כלשהי (סבתות / הורים וכו'), אל תבזבזו את הכל במקום אחד.
זכרו שיש לכם משכנתא גדולה מאוד שעליכם להוריד את ערכה ולכן הקפידו על כך שכשתקבלו סכומים גדולים, תפרישו משם ל"קופת המשכנתא" שלכם. - קחו מסלולים בהם ניתן לפרוע ללא קנסות
הקפידו שתמהיל המשכנתא שלכם יהיו מסלולים שעליהם לא צריך לשלם קנס כאשר פורעים את המשכנתא (כמו: פריים או עוגן מק"מ).בנוסף אתם יכולים לפצל את המסלולים לסכומים נמוכים יותר (לדוגמא: במקום לקחת 300 אלף ל- 30 שנה, אתם יכולים לפצל ולקחת שתי הלוואות של 150 אלף ל- 30 שנה).
העניין הוא שלפעמים הבנק דורש שתפקידו לפחות 10% מסכום המסלול, וכנראה יהיה לכם קשה לחסוך 30 אלף בשנה אז בשיטה הזו תצטרכו לחסוך "רק" 15 אלף.
לסיכום,
ישנן הרבה מאוד דרכים לחסוך, כל אחד יעשה את הדרך שהכי נוחה לו.
אני רוצה שכל אחד מכם יתחיל לחשוב איך הוא מחסל את המשכנתא שלו.
אני רוצה להדגיש שאסור להסתכל על המשכנתא שלנו כעל "מפלצת גדולה" שלא ניתן לחסל אותה, אלא הסתכלו עליה כעל מספר מפלצות קטנות שבכל פעם אתם אמורים לחסל רק אחת מהן.
אם תקפידו לחסוך מדי שנה ולהרגיל את עצמכם להחזיר סכום כסף בכל שנה (אפילו אם הוא קטן מאוד, לדוגמא 10,000 ₪), אני מבטיח לכם שלאט לאט המשכנתא תרד. אתם רק צריכים לתכנן את זה מבעוד מועד ולהתחיל לעשות את זה, זה יהיה קשה מאוד בשנה – שנתיים הראשונות אבל אז זה כבר יהפוך להרגל ואני מבטיח לכם שהסכומים שתחזירו לפני הזמן רק יגדלו.
תודה רבה על הפוסט..
רק רציתי לציין כי חשוב מאד לחסל את המשכנתא אבל.. וזה אבל גדול.. אין שום סיבה להחזיר 10 אלף כל שנה כאשר המצב הוא כפי ציינת (חסכונות בעלי תשואה גבוה מריבית הפריים).
לכן הייתי ממשיך את החסכון עד שהמצב הנ"ל יופר.
ברגע שריבית הפריים תעלה, כל החסכון שלנו ישמש במטרה לכסות את מסלול הפריים או לפחות רובו וזאת תוך שעשינו עליו מקסימום רווח במרוצת השנים…
מקווה שעזרתי.
שלום ערן,
לא בטוח שאתה צודק,
ייתכו והנייר מגבה את דבריך אבל במציאות המצב שונה ואנו נתונים לשיקולים אחרי ם מלבד שיקולים כלכליים
בכל אופן, תודה על השיתוף ובהצלחה
תודה על הפוסט ועל הבלוג.
למדתי מידע רב דרך הבלוג.
תודה על התגובה מני
מאמר מצויין! מעבר לנאמר בסקירה אני יכול להוסיף טיפ אישי בנושא. לפני מספר חודשים היה מבצע של בנק מסויים לעו"ד (לשמחתי אישתי עו"ד) הלוואה ל 5 שנים בפריים מינוס חצי.
השתמשתי בהלוואה זו כדי לחסל את החלק הצמוד שנותר לי במשכנתא.
כך, גם קיצרתי תקופה (חסכון מהותי בריבית והפרשי הצמדה) וגם העלתי את אחוז המימון בפריים.
תודה על התגובה אילן
שלום משכנתאמן, ותודה על כל המאמרים המועילים. גם גם המאמר כתוב בלשון הברורה לכל, כדרכך, אך עדיין נותרתי עם שתי שאלות מרכזיות, ואשמח לקבל את התייחסותך (כמו גם הפניות למאמרים אחרים שאולי כבר כתבת בעניין):
1. האם רמת הריבית הנמוכה אמורה להדאיג אותנו במובן הזה שיש סיכוי שבעתיד הריבית תעלה ואנו נאלץ להחזיר החזרים חודשיים גבוהים יותר? עד כמה לדעתך עלינו לחשוש מכך?
2. מה לגבי עמלות של פירעון מוקדם? האם החזרים מוקדמים במועדים שלא סוכם עליהם מראש עם הבנק לא עולים לנו בעמלות תפעול ובעמלות שנגזרות מהריבית הקיימת בשוק באותה העת?
תודה רבה
אורי
אורי שלום,
שאלות מצויינות.
1. רמת הריבית בהחלט אמורה להדאיג לגבי ההמשך ולכן אני ממליץ לשלב כמה שיותר ריבית קבועה (עדיף לא צמודה)
2. לא בכל מסלול יש עמלות פרעון, אני מפנה אותך למאמר מקיף על עמלות פרעון מוקדם שכתבתי בעבר.
בהצלחה ותודה
פוסטים מצויינים- תמשיך בעבודתך הברוכה
תודה על הפרגון מיכאל
משכנתאמן שלום,
שאלה!
אם יש לי 3 מסלולים: פריים, קבועה לא צמודה, משתנה לא צמודה, כדי להחזיר סכום הוא אמור להיות 10% מגובה ההלוואה, צריך להודיע חודש מראש, וצריך לשלם 60 ש"ח דמים, על מה אתה ממליץ להחזיר ראשון ? ואילו עוד דמים צריך לשלם ועל מה ?
תודה מראש,
היי אלי,
עד שמשכנתאמן יענה – לדעתי מומלץ לקרוא את הפוסט הבא, הוא כנראה יענה לך על כמה שאלות:
https://mashcantaman.co.il/2012/%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/%D7%A2%D7%9E%D7%9C%D7%95%D7%AA-%D7%A4%D7%A8%D7%A2%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%95%D7%A7%D7%93%D7%9D-%D7%9E%D7%AA%D7%99-%D7%9E%D7%A9%D7%9C%D7%9E%D7%99%D7%9D-%D7%9B%D7%9E%D7%94-%D7%95%D7%9C%D7%9E%D7%94/
שלום אלי,
זה תלוי בריביות שיש לך ובפרופיל הפיננסי האישי שלך
בהצלחה
הכל נכון מלבד קרן ההשתלמות.
קרן השתלמות היום מחושבת כחלק מהחיסכון הפנסיוני.
בד"כ נצברים בקרן סכומים שאחרת מאוד קשה לחסוך אותם. סכומים גדולים אלו גם צוברים ריבית דריבית שלא נקבל גם אם נחסוך הכל מחדש.
זה מסלול פטור ממס ואם עושים בדיקת שוק אז עם עמלות נמוכות.
אל תגעו בקרנות ההשתלמות שלכם!
תחסכו בשוטף!
שלום שושי,
תודה על התגובה
היו שנים שקרנות ההשתלמות צנחו ואנשים איבדו כסף לכן אני בעד דברי משכנתאמן שכדאי חלק מהקרן להפנות לסגירת החוב
אין ספק שתמיד טוב לחסוך באיזה שהוא אפיק סולידי.אבל לדעתי כל עוד החזר המשכנתא לא מציק אז דווקה .הייתי מפנה את החיסכון +קרן השתלמות או כל הכנסה עתידית לקניית נכס מניב חדש כמו דירה קטנה בפריפריה עם אחוז תשואה סביר גם אם זה יהיה כרוך בלקיחת משכנתא חדשה שמכסה את עצמה מהשכירות.ניראה לי שכל מי שנהג כך בשנים האחרונות סידר את עצמו לפנסיה.
אמת לאמיתה – זה מה שעשיתי.. כולו רווח.. גם בעיסקאות הסולידיות ביותר..
שלום אליקו,
תודה על התגובה,
יחד עם זאת, לא כל מה שהיה טוב בשנים האחרונות בטוח שיהיה טוב גם עכשיו
בהצלחה
אתה זהיר לתת פרשנות על התוכניות הדיור החדשות
שלום ישראל,
כתבתי על התכנית של לפיד ביום שפורסמה.
כעת גם אני מחכה להתפתחויות.
שלום משכנתאמן ותודה על המידע הנפלא,
אני ממחזר משכנתא, מתלבט בין שני מסלולים עיקריים.
קיים בלאומי היום
340,000 P-0.7 לעוד 27 שנים
ועוד 520,000 שמחולקים להלוואות הבאות:
161,000 עוגן+1% צמוד משתנה כל 5, כרגע בריבית מתואמת 2.42 ל -22 שנים
162,000 קבועה 3.66 צמודה לעוד 16 שנים
195,000 עוגן+1% צמוד משתנה כל 1, כרגע בריבית מתואמת 3.37 ל-22 שנים
בלאומי היא מציעה לא לגעת בפריים למרות שכרגע היא ב-0.7 ואפשר לשפר
בטענה שמותר משתנות רק שליש, אבל יש לי הלוואה עוגן+1 משתנה כל שנה זה לא אומר בעצם שהיום חצי מהמשכנתא הוא בריבית משתנה ואפשר למחזר אותה לריבית משתנה (נניח פריים -0.9)?
בכל מקרה יש הצעה מלאומי ל-520000 כך:
184 במק"מ+1% (זה כמעט 2%) ל-20 שנה
180 ב 1.86% צמוד ל-13 שנה
30 ב 1.62% צמוד ל-11 שנה
126 ב 1.74% צמוד ל-12 שנה
ובמזרחי הציעה (אין להם מק"מ) לקחת בקל"צ, 3.7% ל-12 שנה
שואל אני, אם הריבית היום נמוכה, האם כדאי לקחת קל"צ שמראש יותר גבוהה לשנים הקרובות?
מה דעתך?
שלום מארקו,
הייתי משלב בין ההצעות,
לוקח גם קל"צ וגם קבועה צמודה
בהצלחה
תודה על עוד מאמר מצוין
אודה לך גם אם תוכל לתת הסבר לגבי מה ניתן לעשות כאשר רוצים במהלך המשכנתא להעלות את גובה ההחזר
לקחתי משכנתא לפני כחצי שנה, עם יכולת החזר על פי ההכנסות הנוכחיות שלי
אני צפוי (ומקווה) לקבל העלה משמעותית בשכר שתוכל לעזור לי להחזיר יותר כל חודש
מה ניתן לעשות במקרה כזה? רק מיחזור עומד על הפרק או שקיימות עוד אפשרויות?
תודה
שלום עידן,
או מיחזור או חיסכון בצד והחזר בסוף כל שנה
אני מעדיף את האופציה הראשונה
בהצלחה
מדוע דווקא בסוף שנה? יש יתרון?
שלום רב ,
לאחרונה רכשתי בית ששוה 1,150,000 לרשותי הון עצמי של 320K אני מעוניין לקחת משכנתא על סכום של 750K ובנוסף אני רוצה לקחת גם הלוואה מהבנק על סכום של 80 K (בריבית ממש טובה דרך העבודה ) כדי לא להגיע למשכנתא ממש גבוהה 850 K .
הבעיה היא שאני צריך לשלם 1300 שח לחודש במשך 5 שנים לבנק על ההלוואה של ה 80K ובמקביל לשלם למשכנתא סכום של בערך 3800 שח זה יוצא בערך החזר של 5K בחודש אני ואשתי מרוויחים נטו 15K .
השאלה היא איזה מסלולים או דרכים יש כדי להתמודד עם ה5 שנים הקרובות גם משכנתא וגם הלוואה (בערך 1300 שח ) הייתי מעוניין לקחת מסלול טוב של קל"צ (50% מהמשכנתא ) ולשלם החזר יחסית גבוה אך ההלוואה ל 5 שנים מגבילה אותי . איך אפשר לצלוח את ה5 שנים האלו בצורה הטובה ביותר ? ( מסלולים , גרייס ) והאם בכלל כדי לקחת את ההלוואה K 80 על חשבון גודל המשכנתא ( במקום 850 לקחת 750 ) ?
תודה מראש ,
משה .
משה שלום,
הייתי בודק מה התנאים למשכנתא גבוהה יותר, שתאפשר לך לסגור את ההלוואה הבנקאית.
כך תוכל להשוות אחד מול השני מה יותר משתלם
בהצלחה
שלום משכנתאמן
תודה על הידע שאתה מעביר
נגיד ולקחתי תמהיל פריים , קלצ, מלצ ,
ויש לי אפשרות להחזיר סכום , האם אפשר להחזיר רק למלצ ?
לדעתך לאן הכי כדאי להחזיר ?
ואם הבנק מתנה את ההחזר מסכום מסויים או שאפשר להחזיר כל פעם שיש איזה סכום אפילו 3-4 אלף
תודה יישר כח
שלום שרון,
בכל פעם צריך לעשות חושבים ולבדוק לאן הכי כדאי להחזיר את הכסף.
אתה יכול להחזיר את הכסף למסלול אחד בלבד, ולפעמים הבנק דורש שזה יהיה 10% מערך הסכום שיש באותו המסלול
בהצלחה
הי משכנתאמן,
זה בדיוק הנושא שאני מתלבט לגביו עכשיו…אשמח מאוד אם תוכל לעזור לי בהתלבטות.
יש לי אפשרות להחזיר 200k, איזה מהמסלולים הבאים היית ממליץ לסלק?
1. קבועה צמודה, ריבית 2.760%, סכום להחזר 68k, החזר חודשי 609 ש״ח. מסתיימת ב 01/2015
2. פריים – 0.50, ריבית 1.750% סכום להחזר 308.5k, החזר חודשי 1,508. מסתיימת ב 01/2035
3. עוגן אג״ח צמודה, משתנה כל שנה, ריבית 1.390%, סכום להחזר 233.6k, החזר חודשי 1,077ש״ח. מסתיימת ב 01/2035
4. עוגן אג״ח צמודה, משתנה כל 3 שנים, ריבית 1.820%, סכום להחזר 296.9k, החזר חודשי 1429 ש״ח. מסיימת ב 01/2035.
* בררתי בבנק והעמלות פרעון מוקדם מאוד זולות היום, הנה הנתונים:
קבועה צמודה – 854 ש״ח
פריים – 368 ש״ח
עוגן אג״ח משתנה כל שנה – 294 ש״ח
עוגן אג״ח משתנה כל 3 שנים – אין עמלת פרעון
כל הכבוד לך על האתר והידע החשוב שמוסבר בצורה כלכך פשוטה ומובנת, אתה תורם לא רק לנו, אלא לחינוך של הילדים שלנו ולדורות הבאים…כמו שכבר רבים אחרים כבר אמרו…עבודת קודש.
שלום אלכס,
קצת קשה לי לייעץ מבלי להכיר באופן אישי,
אבל על בסיס הנתונים המספריים נטו הייתי מסלק את ההלוואה הרביעית (משתנה כל 3 צמודת מדד)
בהצלחה
תודה רבה על התשובה…זה בדיוק קו המחשבה שלי…
ההלוואה הרביעית (וגם השלישית) מחולקת לשניים:
201 – 178.8k החזר חודשי 860 ש״ח
202 – 118k החזר חודשי 568 ש״ח
בגלל שיש לי כרגע תקציב של 200k עבור הסילוק, חשבתי לסגור את הקבועה צמודת מדד 68k החזר חודשי 609 ש״ח (הקרן שם לא זזה למטה, המדד כל הזמן עולה). ו 202 של ההלוואה הרביעית שזה 118k החזר חודשי 568 ש״ח.
לסיכום יוצא 186k לטובת סילוק המשכנתא, וכרגע תשלום חודשי נמוך ב 1177 ש״ח.
אני מבין שעדיף ללכת קודם על המשתנות צמודות בגלל הנושא של עליית ריבית עתידית, אך כרגע המטרה היא להוריד משמעותית מההחזר החודשי, ולחסוך כפי שאמרת סכומים נוספים כדי לסלק את השאר מוקדם ככל האפשר.
האם תוכל בבקשה להרחיב קצת במאמר לגבי מה הלוגיקה של סילוק המשכנתא?
סלדוגמה: היררכיה של סילוק…מה כדאי לסלק קודם…ומה כדאי להשאיר לבינתיים.
אני חושב שהבנתי את ההיגיון, אך אני בטוח שרבים אחרים יוכלו לקלוט את זה יותר טוב אם זה יוסבר ברמת העיקרון…משהו כמו:
1. קודם כל לסלק את ההלוואות עם הריבית המשתנה צמודת מדד.
2. קבועה צמודת מדד.
3. פריים (כי הקרן לא מושפעת מעליית המדד)
תודה על כל מה שאתה עושה!
תודה על העצה, אני בהחלט אשקול לפרסם מאמר כזה
בהצלחה
הי אלכס ומשכנתאמן,
שאלה לגבי המשפט האחרון של אלכס "3. פריים – כי הקרן לא מושפעת מעליית המדד"
– מה הכוונה? תקנו אותי אם אני טועה, אך עליית הפריים משפיעה על כל יתרת ההלואה – גם על יתרת הקרן.
בתודה
ר
שלום רון,
מסלול הפריים אינו צמוד למדד בכל צורה שהיא – כך ששינוי בריבית ו/או במדד אינו משפיע על יתרת ההלוואה במסלול.
בהצלחה
שלום משכנתאמן
במשכנתא של 900k מתלבטים בין 2 מסלולים ל2/3 הנותרים (600k):
25 שנה בריבית קבועה 4.5
25 שנה בריבית מלצ כל 5 שנים בריבית בסיס 2.25+0.95= 3.2
מה עדיף?
תודה נתי
שלום נתי,
אם אתם לא הולכים להחזיר סכומים גדולים בשנים הקרובות אז קל"צ עדיף לדעתי
שלום משכנתאמן,
הבלוגים שלך ממש טובים ועזרו לי פלאים להבין איך מתנהל עולם המשכנתאות. כיום אני לפני חתימה על משכנתא לבית שעולה 1.8 מיליון ואני לוקחת משכנתא של מיליון שקל. הבנק הציע לי את התמהיל הבא:
פריים 0.9- 329 אש"ח ל 30 שנה
קל"צ 380 אש"ח ב 3.73 ל 13 שנים
משתנה צמודה 229 אש"ח ב 1.62 ל 30 שנים
קבועה צמודה 62 אש"ח ל 15 שנים
ההחזר יוצא 5,400 לחודש כאשר הכנסתנו היא לשנה הראשונה 20 אש"ח, שנה אחריה 24 אש"ח ובעוד שנתיים ההכנסה תגדל בעוד 3 אש"ח.
יש לציין שבעוד 5 שנים נפתחת קרן השתלמות של 220 אש"ח.
האם התמהיל בסדר ומתאים לנו? האם יש מקום להוריד ריביות? אשמח לעזרתך.
שכחתי לרשום שקבועה צמודה בריבית 1.8
שלום נורית,
נראה סביר,
בהצלחה
שוב תודה רבה רבה על הבלוג המיוחד.
הציעו לי בבנק מסוים משכנתא על סכום של 400,000 ש"ח בתמהיל הבא:
200,000 קל"צ 2.95 ל10 שנים
132,000 פריים -0.9 ל20 שנה
68,000 מל"צ 3.1 ל20 שנה.
הרביות מותנות בפתיחת חשבון משכורת בבנק.
ללא פתיחת חשבון, הקל"צ עולה ל3.15, והמל"צ עולה ל3.6.
ההפרש בין שני ההצעות, לפי המחשבון שלך כמובן, עולה כ6500 ש"ח.
שאלותיי:
1. האם שווה להתחייב להעביר את החשבון אליהם
2. דעתך המחכימה על התמהיל והרביות.
תודה מראש!
שלום דני,
1. אם החשבון הוא בעל תנאים טובים, אז הייתי הולך על מעבר חשבון
2. התמהיל והתנאים נראים לי טובים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני מתכנן לקחת משכנתא לסכום 300,000 ש"ח
יש לי קרן השתלמות עם 120,000 ש"ח שהפך לנזיל כרגע.
התכנון הוא לנסות לסלק משכנתא בעוד 5 שנים.
אפשרות א':
100,000 ש"ח – פריים ל- 20 שנים
100,000 ש"ח – מל"צ 5 שנים ל- 15 שנה
100,000 ש"ח – קל"צ ל- 5 שנים
* כמות שנים מותאמת כך שההחזר חודשי לא יעבור 3,000 ש"ח לחודש.
* בעוד 5 שנים על קרן השתלמות יהיה לפחות 200,000:
– הקל"צ נגמרת
– ישנה תחנת סילוק למל"צ (יישאר בערך 70,000 ש"ח)
– פריים ניתן לסלק בכל רגע ללא קנס (יישאר בערך 75,000 ש"ח)
בשלב זה אוכל לסלק את שאר הכסף בעזרת קרן השתלמות או לחלופין למחזר מחדש את 145,000 ש"ח ולא לגעת בקרן.
אפשרות ב':
לפרוע מייד את קרן השתלמות ולקחת משכנתא על סכום 180,000 ש"ח לטווח קצר בהתאם להחזר חודשי לא יותר מ- 3,000 ש"ח לחודש.
איזו מן שתי אפשרויות נראית לך טובה יותר או שקיימות עוד אפשרויות אחרות? אודה לך על התגובה
שלום אלכסנדר,
לא הייתי פודה את הקרן, המשכנתא לא גדולה היום ונראה כי אתה יכול לעמוד בה
בהצלחה
רק רציתי לומר תודה, אני אוהב את כל הפוסטים שלך, את זה אהבתי במיוחד. אני מאמין גדול בכך שהממשלה יותר מאשמה במצבנו אבל אני יותר ממאמין שהשינוי תלוי בנו ובראש שלנו, ושהחינוך הפיננסי ומעט שינוי הרגלים יכולים להציל אותנו מאסונות כלכליים של ממש. ולכן הקול השפוי הזה חשוב בתוך כאוס המלל שסביבנו. תודה.
תודה על התגובה והפרגון רוני
שלום משכנתאמן
רציתי להתייעץ…
הכנסה חודשית משותפת 18K
פריים-0.9% ל20 שנה- 181K ש"ח
קל"צ- 3.5% ל10 שנים-369K ש"ח
החזר חודשי 4500
אשמח לתגובה
שלום אלי,
סביר וטוב,
בהצלחה
שלום.
לפני כ-שנה לקחתי משכנתא של 450 אלף (מחולקת קלאסית, שליש , שליש שליש). לאחרונה התפנו לי 150 אלף ש"ח ואני מעוניין לבדוק סילוק חלק מהמשכנתא? או השקעת הסכום בשוק ההון כתחליף.
חשוב לציין שכרע ההחזר החודשי לא מכביד עלי כלל.
1. מה דעתך ? על הנייר נראה שסילוק בטוח יותר ועדיף כלכלית (בתחשיב כתשואה על ההון)
2. איזה פרמטרים מעניין בקבלת החלטה כזאת?
3. בהנחה שאני בוחק לסלק משכנתא ב150, איך היית מחלק את ההחזר ? האם שווה בכול מסלול? (כלומר 50 פריים, 50 קל"צ, 50 צמוד)? או שיש תמהיל עדיף?
תודה מראש
יואל
שלום יואל,
1. אם אין בעיה בהחזר החודשי, אולי תשקול לחלק את הסכום ל- 50% השקעה ו- 50% סילוק משכנתא
2. כמו כן, כאשר אתה מסלק, הייתי ממליץ לסלק מהצמודות ולא להוריד את ההחזר החודשי אלא לקצר את השנים בהתאמה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
יש לנו משכנתא של 840 אלף.
3 מסלולים: 280 אלף כל אחד
1- פריים -0.9 – 30 שנה
2. משתנה לא צמודה ל5 שנים – 3.78 30 שנה
3. קל"צ – 3.3- 9 שנים
חשוב לציין שאנחנו מתכננים לסיים את שני המסלולים הראשונים תוך 5 שנים כך שהחלוקה ל 30 לא רלוונטית.
אנחנו רוצה להפקיד 50 אלף לאחד מהמסלולים.
עמלת היוון:
פריים בלי עמלה, מל"צ 700 ש"ח, קל"צ 300 ש"ח
לאיזה כדאי? והאם כדאי לקצר שנים או להקטין את הסכום?
שלום קרין,
הייתי מסלק את המל"צ ומקצר את השנים
בהצלחה
שלום,
תודה על התשובה. אם אפשר עוד 2 שאלות.
1. בתשובתך (על עדיפות סילוק מול חיסכון). לא ברורה לי העדפה לסלק את הצמודות? לפחות אצלי הקל"ץ בעלת ריבית הכי גבוהה? כ-4% לעומת פחות מ2% בשאר.לכן לא עדיף לסלק חלק ארי ממנה? גם אם בעלות של קנס (אלפי קלים בודדים)?
2. לוחות הסילוקין שלי שפיצר, כלומר בשנים הראשונות עיקר ההחזר הוא של הריבית ולא הקרן. מה קורה לחוב אם אני מסלק רק חלק ממנו לאחר שנתים נניח, האם יש התחשבות בתשלומי הריבית שכבר הופקו ביחס ליתרת החוב?
תודה מראש,.. שוב.. 🙂
יואל
שלום יואל,
1. אני פשוט לא אוהב משכנתאות צמודות, כי לטווח הארוך הן לא משתלמות
2. אם תחזיר, לא יתייחסו למה ששילמת בעבר אלא יבנו לוח תשלומים חדש
בהצלחה
לקחנו לפני שנה משכנתא של 820 אלף בשלושה מסלולים, שליש בפריים ל30 שנה.
200 אלף ריבית משתנה לא צמודה 4.04.(שכדי לפרוע אותה יש עמלת היוון).
350 אלף ,קל"צ 3.7.(עליה אין עמלת היוון).
ההחזר החודשי 5k.
כעת לאחר שנה התברר לנו שאנחנו פחות בזבזניים מה שחשבנו ואנחנו מצליחים לחסוך כל חודש 5k.(אחרי כל ההוצאות כולל חופשות).
לא משקיעים ולא יודעים כיצד והפקדונות בבנק מציעים ריביות מגוחכות.
חשבנו להתחיל לפרוע את המשכנתא.
האם זו פעולה נכונה? אם כן,איזה מסלול?
חשוב להגיד שאנחנו מתכננים עוד כ3-4 שנים לקנות בית גדול יותר ולקחת שוב משכנתא גדולה יותר אפילו.
אז מרגיש לנו מגוחך להחזיר כעת כדי לקחת בעתיד משכנתא גדולה יותר.
מה דעתך?
שלום אילנית,
עדיף לפרוע ולא לשלם ריבית גבוהה בבנק מאשר להפקיד את הכסף בבנק בריבית אפסית.
שתצטרכו את המשכנתא אז תיקחו אותה מחדש, למה לשלם כל הדרך ריביות על משהו שכרגע אתם לא צריכים ?
אני בעד לפרוע.
בהצלחה
שלום לך, לקחתי לפני שמה משכנתא של 450 אלך הכל ריבית קבוע של 3.8 ל12 שנים יוצא לי כל חודש להחזיר 3900 ובסופו של ה12 שנים יוצא שהחזרתי לבנק כ 150 אלף האם זה סביר או שיש לבדוק כדאיות למילזור ואם כן אשמח להצעה לחלק את הריבית תודה רבה
סליחה יוצא 100 אלף החזר
שלום יואל,
לא כל כך הבנתי את השאלה,
תוכל לנסח אותה שוב בבקשה?
תודה וסליחה
היי לקחתי משכנתא של 450 אלף בריבית קבוע לא צמודה למדד, הריבית היא 3.8, בחישוב פשוט יוצא שהחזרתי לבנק בתום 12 שנים כ100 שקל החזר על ה450 שלקחתי, האם זה בחירה טובה או שהייתי יכול לחלק את זה אחרת ולחסוך את ההחזרים הסופיים
שלום יואל,
זה בסדר בגדול,
הייתי משלב גם פריים בהלוואה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית יישר כוח על כל העשייה
ולעניין:
יש לנו משכנתא של 607 אלף.
3 מסלולים:
1- פריים -1% – 30 שנה- יתרה 215000
2. אוגן אגח משתנה כל 3 שנים (צמוד) – 1.2%ל 25 שנה-יתרה 137000
3. חצי קבועה צמודה – 4.2% ל30 שנה – יתרה 254000
יש לי כרגע סכום נזיל של 130000 ובעוד חודשיים יגדל לפחות בעוד כ-30000.
השאלות שלי :
היכן כדי להכניס את הכסף? לאיזו הלוואה/מסלול?
אני מבין שאני חייב למחזר את המשכנתא לאור הריבית של מסלול מס' 3,נכון?
יש אפשרות למחזר רק אותו או שחייבים את כולם?מה אתה ממליץ לעשות בבקשה?
שלום יהודה,
1. הייתי מחזיר למסלול השלישי כי הוא הכי "גרוע"
2. ניתן למחזר (באותו הבנק) רק את המסלול השלישי
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
תודה על המאמץ לעזור לכולנו.
רציתי לשאול שאלה, השמכנתא שלי בסה"כ 480K, נלקחה לפני שנתים ומורכבת כך:
1. פריים -0.9
2. קל"צ ריבית של 4.05
3. משתנה כל 5 ריבית 1.75
הכסף מחולק כמעט שווה בשווה קצת יותר מ 160 אלף בכל מסלול
כעת יש לי 150K, איזה מסלול הוא המומלץ ביותר לסגירה?
בשיחתי עם הבנק נאמר לי שרק עבור המסלול של המשתנה כל 5 אין קנס, בשני המסלולים השנים הקנס עומד על 7 אלף שקלים.
תודה רבה
עידן
שלום עידן,
אם אתה רוצה להישאר עם אותו החזר חודשי אז חצי מהסכום לקל"צ וחצי למשתנה כל חמש
בהצלחה
רציתי לשאול אני עומד לקחת משכנתא של 450000 ועוד 5 שנים יהיה לי את הסכום הזה ואני יוכל למחוק את החוב של המשכנתא
1. כמה קנס אני ישלם
2. מה המסלול הכי טוב לקחת במצבי
3 כמה יצא לי בסופו של דבר לשלם לבנק כולל הכל
רציתי לשאול אני עומד לקחת משכנתא של 450000 ועוד 5 שנים יהיה לי את הסכום הזה ואני יוכל למחוק את החוב של המשכנתא
1. כמה קנס אני ישלם
2. מה המסלול הכי טוב לקחת במצבי
3 כמה יצא לי בסופו של דבר לשלם לבנק כולל הכל
שלום יניב,
לא ניתן לדעת מה יהיה הקנס העתידי (אם בכלל), מכיוון שזה תלוי בריביות שתקבל כיום ומה תהיה הריבית בעוד 5 שנים
בהצלחה
שלום רב
מאוד נעזרתי בך ובאתר המדהים הזה כשלקחתי משכנתא לפני כ-4 שנים וכעת יש לי סכום של 320,000ש"ח לפרעון ואשמח לשמוע חוות דעתך לגבי המשכנתא הבאה:
207,358ש"ח 4.39% קבועה
78,437 ₪ 4.19% קבועה
200,452ש"ח p-0.93
מה לפרוע? ומה להשאיר?
תודה!
שלום איילת,
לפרוע את הקבועות לדעתי
בהצלחה
שלום,
אני מעוניינת להחזיר 100,000 ש"ח למשכנתא קיימת ומתלבטת לאיזה מסלול להחזיר להחזיר והאם לקצר את השנים או להקטין את ההחזר החודשי (מה יוצא לי יותר משתלם מבחינה כלכלית).
המשכנתא מחולקת באופן הבא:
300,000 ש"ח P-0.9 ל-28 שנים
180,000 ש"ח 1.8% קבועה צמודת מדד, 23 שנים
380,000 ש"ח 3.47% קבועה לא צמודה, 23 שנים
80,000 ש"ח 1.5% משתנה כל חמש שנים
אשמח לסיוע(:
(
שלום דלית,
1. תבדקי מה תהיה הריבית החדשה במשתנה ואם את רואה עליה משמעותית אז תשקלי לסלק אותה
2. במידה והיא עתידה להישאר נמוכה, תסלקי את את הקל"צ ותקצרי את השנים
בהצלחה
שלום רב ,
תבורך על עבודת קודש ועל האתר הנפלא.
בינואר 2015 לקחנו משכנתא 390,000 ₪ , בתמהיל הבא :
₪130,000 עוגן מק״מ % 1.1 ל-25 שנה
₪160,000 קל״ץ % 2.65 ל-10 שנים
₪100,000 משתנה כל 5 % 2.93 ל- 15 שנה
יש באפשרותנו להחזיר לבנק 60,000 אלף ( חלק מקרן השתלמות ) .
חשבנו להכניס את הכסף למסלול של המשתנה כל 5 שנים
ולקצר ל – 15 שנה את העוגן מק״מ .
האם המחשבה נכונה או היית ממליץ אחרת ?
תודה רבה מקרב לב ,
מרים
שלום מרים,
אם תחזירו את הכסף למשתנה זה לא ישנה אוטומטית את ההחזר והשנים של המק"מ ובשביל זה יש לבצע מחזור
בהצלחה