מדי כמה ימים אני מקבל מייל או תגובה שבה מבקשים מידע נוסף על מסלול הפיתיון ורוצים לדעת מה תגובתי בנושא.
אני חייב לומר תחילה שנמנעתי רבות מלכתוב על הנושא בצורה פומבית ועניתי רק כאשר שאלו אותי, אך מכיוון שכמות השאלות בנושא עולה מדי שבוע החלטתי לכתוב על הנושא באופן רחב יותר וגם כמובן להשמיע את דעתי עליו.
הקדמה קצרה, על איזה צורך עונה "מסלול פיתיון משכנתא"?
בעיקרון, בחודש מאי 2011 בנק ישראל הגביל את האפשרות לקחת יותר מ- 1/3 בריבית משתנה בתמהיל המשכנתא שלכם. לכן, היום ניתן לקחת עד 1/3 בריבית פריים ולא יותר (אותו הדבר נכון גם לגבי ריבית מט"ח או משתנה לתקופה קצרה, מתחת לחמש שנים).
אם תרצו לקרוא עוד על ההנחיה הזו, תוכלו להיכנס לפוסט שלי על: מגבלת השליש של בנק ישראל.
בנק ישראל עשה זאת מכיוון שהוא חשש ללוקחי המשכנתאות וליציבות הבנקים, הוא הבין שהריבית הנמוכה בשנים האלו היא דבר שיחלוף מן העולם תוך כמה שנים ועל מנת לא ליצור מצב שאנשים לוקחים מימון גבוה בריבית משתנה הוא העדיף להתערב בשוק ולמנוע מאיתנו לקחת יותר מ- 1/3 בריבית משתנה (כך הוא בעצם "מאזן" את התמהיל שלנו ובכך שומר עלינו ועל הבנקים שיכולים להתמוטט אם לנו יהיה קשה להחזיר את המשכנתא שלנו).
כמובן שלא כולם אהבו את ההתערבות של בנק ישראל ויש אנשים שמעדיפים לקחת כמה שיותר במסלול משתנה (בעיקר פריים), כי היסטורית הוא המסלול שנחשב למשתלם ביותר במשכנתא ובעקבות כך נולד "מסלול הפיתיון".
אז מה זה "מסלול פיתיון משכנתא"?
כמו כל יהודי, גם אנחנו חשבנו על קומבינה שתעזור לנו להגדיל את נתח הפריים בתמהיל שלנו (אני מזכיר לכם שההגבלה היא עד 1/3 פריים).
הקומבינה היא להגדיל את המשכנתא שלנו ובכך לאפשר לנו לקחת יותר במסלול הפריים, כי כרגע השליש הוא יותר גדול.
אני אתן דוגמא מספרית:
נניח שמישהו רוכש דירה וזקוק ל- 600,000 אלף ₪ משכנתא, על פניו הוא יכול לקחת רק 200 אלף במסלול פריים.
אבל במקום זה הוא מבקש 1,000,000 ₪ משכנתא וכרגע הוא יכול כבר לקבל 333,000 ₪ במסלול פריים (133 אלף יותר ממה שהוא יכול היה לקחת מקודם).
מה הוא עושה עם ה- 400,000 ₪ הנותרים? הוא פשוט מחזיר אותם שבוע לאחר שהוא לקח את המשכנתא.
הבנתם? הוא לא באמת צריך מיליון ₪ אלא הוא זקוק רק ל- 600 אלף, אבל הוא מבקש יותר כסף על מנת שהוא יוכל להגדיל את מכסת הפריים שלו.
מה אני חושב על זה, ולמה אני לא אוהב את זה?
ראשית, אני לא אוהב את זה כי איך שלא נהפוך את זה, זה נקרא "לשקר". הרי אנחנו משקרים לבנק שאנחנו צריכים יותר כסף ממה שבאמת אנחנו צריכים.
נכון שהבנק לא ינקוט בצעדים כלפינו אם נעשה כך (אין לו קייס משפטי והוא לא ייכנס לפינה הזו) אבל עדיין מבחינת ההגינות, אי אפשר לומר שזה הגון וישר (אם הבנקים היו עושים לנו את זה, לא היינו מקבלים את זה בהבנה כל כך גדולה).
יתרה מזאת, הרבה אנשים לא חושבים מה יקרה fשהם ירצו להחזיר את הכסף.
הרי את שאר הכסף הם לוקחים במסלולים שהם לא פריים (לדוגמא: קבועה צמודה, משתנה כל חמש או קל"צ), במסלולים אלו אם אתם לוקחים משכנתא בריבית גבוהה אתם חשופים לעמלות (קנסות) יציאה גבוהים שתרצו להחזיר את המשכנתא (וזה יהיה שבוע לאחר שתיקחו), לי זה נראה מחיר קצת יקר לשלם בשביל לקבל עוד כסף במסלול הפריים.
גם אם תיקחו את המסלולים האלו בריבית זולה מהשוק אז קרוב לוודאי שלא תשלמו עמלת יציאה שתחזירו, אבל הריביות האחרות בתמהיל (במסלולים שיישארו איתכם לאורך הדרך) ייפגעו מכך, כי אי אפשר לקבל ריביות נמוכות בכל התמהיל ואם השגתם ריבית נמוכה במסלול אחד זה ככל הנראה יבוא על חשבון מסלול אחר.
דבר נוסף, ברגע שאנחנו מתעלמים ונוהגים בדיוק הפוך ממה שבנק ישראל אומר לנו אנו בעצם לוקחים סיכון גבוה, הרי לבנק ישראל יש את הכלים הכי טובים בשוק על מנת לאמוד את הריבית בעוד מספר שנים ולכן הוא מבקש מאיתנו לנקוט באמצעי זהירות, אם אנחנו "שמים פס" על אזהרותיו אנחנו יכולים למצוא את עצמנו בבעיה בעוד כמה שנים, צריך לקחת גם את הנקודה הזו בחשבון כאשר אנחנו ממהרים למסלולי פיתיון.
לסיכום,
יש לזכור, כי מספר האנשים שיכולים בכלל להשתמש באופציה של ה"פיתיון" היא נמוכה כי צריך אחוז מימון נמוך מאוד על מנת שנוכל להגדיל אותו "מלאכותית", לרוב האנשים שאני מכיר אין את ה"לוקסוס" הזה. אבל עדיין גם לאנשים שיש את האפשרות הזו אני ממליץ לוותר על העניין ולהישמע להוראות ולהנחיות בנק ישראל.
אם יש לכם שאלות אתם מוזמנים לשאול, מקווה שאתם "לא כועסים" שיצאתי לטובת הממסד. אחרי הכל אני חושב שיש שם אנשים שמטרתם היא באמת להגן עלינו ולא סתם "לתקוע לנו מקלות בגלגלים".
אם אתם רוצים להישאר מעודכנים בעניינים ולקרוא את הכתבות ב"זמן אמת" (גם אם אתם צריכים את המשכנתא עוד חצי שנה כדאי להיות כל הזמן בעניינים עם "יד על הדופק"), אתם מוזמנים להירשם לרשימת התפוצה שלי ולקבל עדכונים על הזדמנויות חדשות, הנחיות בנושא משכנתא, שינויים בשוק ועוד, ההרשמה היא מהדף הבא (וזה כמובן חינם וללא דואר זבל).
שלום משכנתאמן,
קודם כל ברכות על האתר. יש בו המון מידע והוא עושה סדר בהרבה מונחים שלא תמיד ברורים בתחום.
לשאלתי טכנית:איך אפשר לראות תגובות חדשות בלי לעבור מפוסט לפוסט
היי אוקסנה,
תודה על הפרגון!
אני לא בטוח שהבנתי את שאלתך – האם הכוונה לתגובות חדשות לשאלות שלך או באופן כללי?
הרי הבנק נותן את המימון לפי שמאות או חוזה – הנמוך מבינהם ולכן לא ניתן סתם לנפח את המשכנתא.
כמו כן במרבית המקרים הכסף מועבר למוכר/קבלן ולכן צריך להגיע איתם להסכם שיחזירו לך את הכסף שתוכל לפרוע את המשכנתא וזה כבר מסבך את העניינים
היי אבי,
גם נכון,
אבל תמיד אפשר לשלם פחות הון עצמי ממה שתכננו ואז אני לא צריך שהמוכר יחזיר לי את הכסף.
או קיי ,
אז אם באמת הולכים אחרי הערכת שמאי אז מה העניין בכל הפיתיון לא הבנתי
תוכל להסביר?
שלום,משכנתאמן!
התכוונתי לתגובות חדשות באופן כללי.
תודה רבה
היי אוקסנה,
לצערי אין אפשרות טכנית כזאת.
עמך הסליחה,
משכנתאמן
שלום
איני יודע אם שאלה זו קשורה לפוסט או נישאלה כבר בעבר
האם לדעתך כדאי לפנות לכל החברות שמתמחות במציאת משכנתא בתנאים הכי טובים ועושים עבורי את העבודה (כמובן שבשכר…) או שזה מיותר?
האם יש המלצות?
תודה
היי בראל,
כתבתי על זה לא מעט ואכן היו הרבה שאלו כאלו,
ממליץ לך לקרוא את הכתבות הבאות ובנוסף תוכל להשאיר כאן את פרטיך ולקבל מידע והצעות מחיר ממספר יועצים.
הכתבות:
האם כדאי לקחת יועץ משכנתא?
מה צריך לבדוק אצל יועץ משכנתא?
בהצלחה
שלום בראל,
א. במקרה שבו אני צופה למקור הכנסה נוסף (קרן השתלמות/ כספי פיצויים …) בשנה שנתיים הקרובות, הייתי שוקל כן להשתמש במסלול הפיתיון. האם אינך סובר כך? האם ישנם תנאים מסוימים שבהתקיימותם כן הייתה מממש את המסלול הפיתיון?
ב. יש לך המלצות כיצד לקחת "מסלול פיתיון משכנתא" באופן נכון (במידה כמובן שהפירעון מתבצע מהון עצמי). איזה מסלול לפרוע? עיתוי הפירעון? אך אני מונע חשיפה לעמלת היוון? וכיצד אני יודע אם הריבית במסלול עלתה/ירדה?
היי יקי,
1. מה הרעיון להשתמש בפיתיון? איזה מסלול תיקח? ואיך תבטיח שלא יהיו עמלות פירעון מוקדם?
2. זה בדיוק מה ששאלתי בסעיף הקודם… בכל אופן תהיה בבעיה בפירעון
הי משכנתאמן,
שוב כל הכבוד על הפוסטים המחכימים…
אני לקראת לקיחת משכנתא ובחלק של הפריים/עוגן הציעו לי:
עוגן 2.85% או פריים -0.90 ( שזה היום 2.60%) מה עדיף לדעתך?
תודה רבה
היי שניר,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
אני מעדיף וממליץ על הפריים.
היי משכנתאמן.
קודם כל תודה על האופן בו אתה הופך את נושא המשכנתא ליותר ברור ומובן. זה עוזר לי מאוד.
יש לי שאלה בנוגע למסלול הפריים.
אחד הבנקים הציע לי לקחת את החלק של הפריים כך ש10 שנים ראשונות אשלם רק את הריבית (גרייס) ו10 שנים אח"כ אשלם את הקרן.
היתרון של ההצעה הזו הוא שבתקופת הגרייס על הפריים אני מסיימת לשלם את השליש שאקח בקל"צ.
מה דעתך ?
מה היתרונות והחסרונות של תמהיל כזה ?
מה הסיכויים והסיכונים ?
תודה,
ליאורה
ליאורה שלום,
אני לא ממליץ על זה ולא רואה בכך תועלת,
מה הטעם לקחת חלק מהמשכנתא לתקופה קצרה וחלק אחר לשים בצד ש"לא יזוז בכלל".
אני ממליץ על משכנתא מאוזנת בשנים.
אבל זה לשיקולך, בהצלחה
שלום רב,
אני נהנית מאוד לקרוא את מגוון הדברים באתר שלך ואשמח אם תוכל לעזור לנו
אנו לפני רכישת דירה וסיגרת חוזה של דירה בשווי 655 אלף ש"ח
יש לנו הון של 200 אלף ש"ח ומעוניינים לקחת משכנתא של בין 450 אלף ל-500 אלף הייתי רוצה לדעת מהון תמהיל המשכנתא הנכון לסכום זה.
אנו מעדיפים להחזיר עד לסכום של כ-2500ש"ח בחודש(סכום השכירות שלנו כרגע והסכום שאנו יכולים להחזיר כל חודש באופן יציב)
אני ובעלי מרוויחים יחד כ-11 אלף ש"ח בערך, ויש לנו ילדה אחת.
אודה לתשובתך המהירה
תודה מראש ציפי טייב.
היי ציפי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
בכתבה הבא תוכלי למצוא מספר תמהילי משכנתא ל500,000 ש"ח
אם יהיו שאלות נוספות, אני כאן
לגמריי לא הבנתי !!
הרי על הצד שבאמת מחיר הדירה תואם להערכת השמאי .
בכל מצב מכיון שהכסף שהקונה לוקח מהבנק עובר ישירות למוכר לפי תאריכי התשלום שנקבע בין המוכר לקונה אז ממילא צריך שגם המוכר ישתף פעולה בקנוניא הזאת ויחזיר חלק מהכסף לקונה לא ?
שלום אליהו,
אין קשר למוכר – פשוט משלמים לו פחות מההון העצמי ויותר מהבנק.
לאחר מכן, מחזירים לבנק מההון העצמי שנותר.
היי תותח !!!
אני מבין שגם במיחזור יש מושג של "פיתיון " ז"א במקום קודם לאחזיר לבנק כסף ואז למחזר וממילא שליש של הפריים יהיה קטן
עדיף למחזר לקבל שליש פריים על סכום המיחזור ואז להכניס את ההון העצמי למסלולים האחרים , נכון ?
שלום אליהו,
השאלה שלך לא ברורה, נא לנסח בצורה פשוטה יותר.
היי ,
רציתי לשאול :
האם הריביות שהבנק מציע לי יכולות להשתנות לפי סכום המשכנתא שלקחתי
ז"א אם לקחתי 500000 ש"ח מהבק שזה מהווה 40 אחוז מערך הדירה וקיבלתי X ריבית האם שמישהו אחר ייקח את אותו 500000 ש"ח מהבנק אבל הם יהוו 60 או 70 אחוז מערך הדירה אז הריביות יהיו גבוהות יותר ?
שלום אליהו,
בהחלט,
ככל שאחוז המימון גבוה יותר, על הבנק להפריש סכום כסף גדול יותר לטובת "חובות בלתי מסופקים, ולכן גם הריביות עשויות להשתנות.
היי ,
אתר מצויין !!!
מי שלוקח משכנתא במסלול פיתיון כדי לקחת פריים גבוה משליש
אני מבין שצריך להחזיר את ההון העצמי שיש לו מיד לפני שריביות ישתנו והוא ייצטרך לשלם עמלת פרעון מוקדם גבוהה
וכן אני מבין שצריך להחזיר את זה למסלול של משתנה כל 5 שהיא המסלול הפחות מסוכן מצד עמלת הפרעון מוקדם , נכון ?
שלום אליבן,
נכון מאוד,
בהצלחה
כל פעם אני מתפלא מחדש (לטובה) מיכולת ההסברה והפשטות שבה.
הפכת תחום רחב ומסובך להרבה יותר מובן.
חוץ מעמלת פרעון מוקדם אני חושב שצריך להסתכל גם על אחוז המימון שלוקחים, ידוע שככל שאחוז המימון עולה הריביות שהבנקים מציעים (כל מסלול לגופו) גם כן עולה.
לקוח שביקש אחוז מימון מתחת ל-45% סביר להניח שיקבל ריבית זולה יותר מלקוח שביקש מימון של 60% בכדי "לעמוד" בתנאי הפיתיון.
תודה על הפרגון והשיתוף אלון,
אתה בהחלט צודק בנוגע לאחוז המימון (התייחסתי לכך בעבר מספר פעמים)
בהצלחה
אם החלטתי ללכת על פיתיון , זה פתאטי לומר זאת לבנקאי?
שלום ליאור,
בהחלט, אין לך אינטרס לשתף אותו בזה (יכול להעלות לך את הריביות)
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
ראשית תודה על האתר ותוכנו הנפלא
שנית, האם ניתן למחזר כל חלק במשכנתא בנפרד כהלוואה חדשה ואז לקחת שליש פריים? כי א"כ זו דרך פשוטה להגדיל את חלק הפריים ובלי הסיכונים שציינת
שלום חיים,
לא
יתייחסו לכל ההלוואה בכללותה
בהצלחה