בשלוש וחצי השנים האחרונות ריבית בנק ישראל ירדה לשפל היסטורי, מרמה של 3.25% לרמה של 0.1% (ירידה של יותר מ- 3% וזה המון).
הרבה מן המשכנתאות היום נלקחות בריבית קבועה לא צמודה שמגנה על הלווים מהאפשרות של עליית ריבית וגם מגנה מעליות מדד.
ללווה זה קלאסי, הוא מקבל ריבית פיקס (וגם נמוכה כיום) ואינו צריך לחשוש לא מעליית ריבית ולא מעליית מדד, אבל מה קורה מעבר לשולחן אצל הבנקים, איך הם לא חוששים מזה?
איך הם מוכנים למכור הלוואות לטווחים כל כך ארוכים (20 ו-30 שנים קדימה) בריביות פיקס של 3% ויותר, זה לא מפתיע אתכם?
אז מה הבנקים יודעים שאנחנו לא יודעים? האם איננו צריכים לחשוש ממשהו? ולמה זה כל כך זול? כל התשובות בפוסט הבא
למה הריבית כל כך זולה?
בעיקרון יש לזה תשובה פשוטה, הריבית במשק כל כך זולה שלבנקים יש אפשרות למכור לנו אותה גם כן בזול (הסיבות לירידת הריבית במשק הן רבות, אבל הסיבה למה הקל"צ הוא נמוך נובעת ישירות מכך שהפריים וריבית בנק ישראל נמוכים).
מה הסיבה שהבנק מוכן להסתכן כל כך?
1. הבנק מגייס כסף באותם המסלולים
הרי ידוע שגם הבנק לווה כסף בשביל למכור לנו אותו (הוא בעצם קונה בזול ומוכר ביוקר),
כשהבנק מוכר לנו מסלול קל"צ ל-25 שנה בריבית של 3.5%, הוא כנראה קנה את אותה ההלוואה בריבית של 3% והרווח שלו הוא חצי אחוז קבוע.
אם כן, זה מסביר למה הבנק מוכן לקחת סיכון כזה גדול ולמכור לנו את המסלול הזה כל כך בזול. כי הוא בעצם לא לוקח סיכון ויש לו רווח ודאי על הכסף הזה (גם אם הריבית תעלה וגם אם המדד יהיה גבוה).
יחד עם זאת, ברמת הריבית שהבנק מוכר היום את ההלוואות הן כבר נושקות למחיר הקניה שלו והרווח שלו הוא די מינימלי ועדיין הוא מוכן להמשיך למכור בכאלו מחירים.
2. הריביות בשנים הקרובות
הבנק יודע שבשנים הקרובות לא עשויות להיות ריביות גבוהות משמעותית מהיום (כלומר, הריבית תעלה ויש לקחת זאת כאקסיומה, אבל ההנחה היא שהיא לא תגיע ל"גבהים מפחידים").
3. המדד בשנים הקרובות
ההסבר בסעיף הקודם מתאים גם לסעיף זה.
הבנק יודע שציפיות האינפלציה לשנים הקרובות הן נמוכות וככל הנראה המדדים שילוו אותנו בשנים הקרובות ימשיכו להיות נמוכים.
אם נסתכל על סעיפים 2 ו-3 נוכל לראות שהבנק כביכול מוגן בשנים הקרובות, אבל מה קורה בכל השנים לאחר מכן? הרי גם אם הבנק ירוויח בשנים הקרובות הוא אמור להפסיד לא מעט כאשר הריבית תגדל וכאשר המדדים יהיו גבוהים, אבל כאן נכנס סעיף 4 לחישוב ומראה לנו שאין לו כל כך ממה לדאוג.
4. משך חיי המשכנתא
משכנתאות נלקחות היום לטווחים ארוכים (מ-4 שנים ועד ל- 30 שנה), מה שלא כולם זוכרים הוא שזמן ההחזקה של המשכנתא הוא ברובו לא גבוה.
היום, בשונה מהעבר משך חיי הזמן הממוצע של המשכנתא הוא בין 6-7 שנים (זהו לא נתון מדויק אמפירית, אבל זו הסברה שקיימת בשוק).
משמע, כשהבנק מוכר לכם משכנתא ל-30 שנה הוא יודע שכנראה תפרעו אותה הרבה לפני כן, ואז יצא שהוא נתן לכם כביכול הלוואה ל- 25 שנה ב-3.5% כאשר היא מנותקת מעליות ריבית ומדדים, אבל בפועל במשך הזמן שהחזקתם אותו הוא נהנה מריבית נמוכה בשוק וממדדים נמוכים.
כלומר, הבנקים (בשונה מאיתנו) מכירים את ההתנהגות שלנו ויודעים שכנראה לא נהנה מהפירות של ההלוואה בטווח הארוך, אלא רק נשלם ביוקר עכשיו וכנראה נפרע אותה לפני שיגיעו "הימים הקשים".
למה שנפרע את ההלוואה כל כך מהר?
בעיקרון, אם יש לנו ריבית טובה, אז איזה סיבה יש לי לפרוע את ההלוואה כל מהר? לכאן נכנסות הסיבות הרבות של הפרעונות המוקדמים, אני אמנה את חלקן:
- מעבר דירה – ברגע שנעבור דירה, ייתכן מאוד שנצטרך עוד משכנתא ואז לא נוכל להמשיך עם המשכנתא הקיימת שלנו ולכן נצטרך לפרוע אותה ולקחת משכנתא חדשה.
- עליית ריביות – ברגע שהריביות יעלו וכמו כן המדדים, ייתכן מאוד ששאר מסלול המשכנתא כבר לא יתאימו לנו (פריים / משתנות כל 5 / צמודות וכו') ולכן נצטרך למחזר ולהקטין את התשלום החודשי.
- פירעונות מוקדמים בעקבות כספים שהגיעו (ירושות / קרנות השתלמות וכו')
- גירושין – לצערי, אחת הסיבות לעליית מחירי הדירות הוא שמניין הגירושין נמצא בתהליך עליה ולכן ישנה דרישה כפולה לדירות. בדרך כלל כשמתגרשים, גם עושים רענון מחדש למשכנתא ויש צורך לפרוע את הישנה ולקחת חדשה.
- כמובן שיש עוד סיבות רבות לכך שהמשכנתא שלנו תופסק באמצע, אך אני מניח שהבנתם את הרעיון הכללי.
לסיכום,
אני לא רוצה שתחשבו שאני נגד ריבית קל"צ. להיפך, אני מאוד אוהב אותה וחושב שהיא מצרך חשוב מאוד בתמהיל ההלוואה שלנו. יחד עם זאת, אנו גם צריכים לתכנן את משך חיי המשכנתא הצפוי לנו ולעשות הכל על מנת לבחון איזה מסלולים אנו רוצים להכניס לתמהיל.
לדוגמא, מסלול קל"צ ל-30 שנה לא יתאים לנו אם אנו מתכוונים לפרוע (מכל סיבה שהיא) את המשכנתא בעוד חמש שנים. אנחנו פשוט נשלם הרבה כסף עבור ביטחון שבכלל לא נשתמש בו.
בהזדמנות זו אני גם רוצה לאחל חג פסח כשר ושמח לכל קוראי הבלוג ולבני משפחותיהם!
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שלום רב, כיום יש לי משכנתא שליש בפריים -0.9 ושליש במשתנה כל 5 לא צמודה בריבית 4.19. הבנק הציע לי במקום המשתנה כל 5 לקחת קל"צ בריבית 3.29. האם ניתן להשיג תנאים יותר טובים מאלו? והאם התמהיל נכון, המשכנתא ל20 שנה.
זה תלוי גם באחוז המימון, אחוז ההחזר מהמשכורת שלך, אורך כל מסלול וגם במסלול של השליש האחרון שלא כתבת.
כל המסלולים ל20 שנה?!?
שלום ישראל,
ניתן לרדת סביב ה- 3%
בהצלחה
תיקון קל. הריבית היום היא 0.1% ולא 0.15% כפי שכתבת בתחילת הפוסט…
תודה על ההערה אלי, טופל
בעת שדרוג דירה ולקיחת משכנתא נוספת או מחזור המשכתא הקיימת,
אין אפשרות לגרור כל/חלק מהמשכנתא הנוכחית על מנת לשמור את תנאי ההלוואה?
זה בהנחה כמובן שהמשכנתא החדשה היא בסכום יותר גדול מהיתרת משכנתא..
שלום דיאנה,
ניתן לבצע גרירה ולשמור את התנאים (אך צריך לבחון את הכדאיות)
בהצלחה
תודה על הניתוח המעשיר והמעניין
איחולים לחג שמח
ושרבים יעשו סדר גם במשכנתאות
תודה על הברכות ענת
שלום משכנתאמן ותודה רבה על המידע המועיל.
שאלה לגבי ריביות קל״צ –
החודש התחלתי בפתיחת תיק, עד שהשלמתי את המסמכים, עבר מועד שמירת הריביות והבנק העלה את הקל״צ, למרות שבנק מתחרה נתן לי הצעה יותר טובה עכשיו…
מאחר והתמהיל במקרה זה מורכב משליש פריים והשאר קל״צ – הפער די משמעותי (הפרש של 0.1 בין ההצעות הקיימות)
היית מציע לעבור בנק (ובעצם להתחיל מחדש) או שיש צפי לירידה נוספת וכדאי לחכות? (מבחינתי לא דחוף, אבל מעדיפה לסגור כדי להימנע מעליות אפשריות של מדד תשומות הבנייה)
אשמח לקבל את דעתך בעניין
תודה
ליאת
אם שינו לך ריבית זה אומר שפג תוקף ההצעה הקודמת. הדבר אומר שהם זקוקים לחתימה שלך כעת, אל תסכים לחתום עד שיצרנו לך את הריבית למה שהיה בהצעה המקורית ואפילו מעבר לכך. כך היה אצלי וניצלתי את זה תוך כדי מו״מ פשוט וקצר עם הפקידה (בשבילה מדובר בשתי לחיצות לעדכן ריבית לרצונך תמורת כמה חתימות שלך שיאפשרו לה לסגור עוד תיק ולעמוד ביעדים שלה) והצלחתי להוריד עוד קצת את הריבית (גם יחסית להצעה המקורית) בווינה שמאז ההסכם המקורי ירדה הריבית. בהצלחה!
שלום ליאת,
הייתה עליית ריביות ( במיוחד בבנק פועלים),
אני לא יודע אם זה יירד ולכן לא הייתי מחליף בנק בימים אלו
בהצלחה
שלום
אם נגיד בעוד 6 שנים אני עובר דירה, קונה דירה חדשה ומוכר את הנוכחית. אני מבין שיש תהליך של גרירת משכנתא.
בגרירת משכנתא- זה תנאי הלוואה חדשים? או שזה נשאר אותם תנאים
שלום אביחיל,
בגרירה התנאים נשמרים (ואם יש צורך בתוספת משכנתא אז על החלק החדש תקבל תנאים חדשים),
אין חובה של גרירה ובמצבים מסוימים עדיף לסלק את המשכנתא הקיימת ולקחת חדשה לגמרי על כל הסכום
בהצלחה
האם מותר לקחת 100 אחוז מהמשכנתא קבועה לא צמודה? תודה
שלום שולה,
כן – זה אפשרי
בהצלחה
כהרגלך פוסט נהדר ופותר עיניים.
תודה רבה וחג שמח!
תודה על הפרגון רון
שלום משכנתאמן,
ב- 31.12.14 לקחתי משכנתא בסך כולל של 700,000 ש"ח כאשר התמהיל מורכב משתי מסלולים:
1. קל"צ בסך של 470000 ש"ח בריבית 3.22 (3.27 מתואמת), 20 שנה.
2.פריים בסך 230000 ש"ח במרווח של -0.9, 30 שנה.
בזמן לקיחת ההלוואה הריבית במשק עמדה על 0.25%, היום הריבית עומדת על 0.1% ולכן פניתי לבנק לביצוע מיחזור על מסלול הקל"צ.( מטרתי בגדול כעת היא להיצמד לריבית כמה שיותר נמוכה). חזרו אליי מהבנק בטענה שאין באפשרותי לעשות מיחזור כי הריביות שקיבלתי נמוכות. שתי שאלות:
1. האם יש טעם להתמקח עם הבנק על מנת לבצע מיחזור בכל זאת? או שבאמת הריביות נמוכות כמו שהבנק טוען?
2. מה דעתך על תמהיל המשכנתא שקיבלתי?
תודה וחג שמח.
שלום ערן,
אני לא חושב שתצליח להוריד משמעותי את הריבית בקל"צ
המשכנתא שיש לך טובה
בהצלחה
פוסט מעולה!
תודה!!
חג שמח!
תודה על הפרגון נפתלי
משכנתאמן שלום
אתה טוען שהבנקים יודעים שהלווים יפרעו את המשכנתאות הרבה זמן לפני המועד המקורי מהסיבות הבאות:
מעבר דירה – מעבר דירה לא מחייב לפרוע את ההולוואה ולקחת חדשה – ניתן לעשות גרירת משכנתא ונשארים עם ההלוואה המקורית.
ברגע שהריבית תעלה ישתנו שאר מסלולי המשכנא – אם זוג לקח את כל ההלוואה שלו בקל"צ אין לו שום סיבה לבצע מיחזור משכנתא ובכלל מיחזור משכנתא מבצעים כשהריבית יורדת ולא כשהיא עולה כי אם הריבית שהזוג קיבל (היום כשהריבית אפסית) במסלולים המשתנים היא X אז כשהריבית תעלה והזוג הזה יבוא לבצע מיחזור הוא יקבל ריבית גבוהה מ – X ולכן אין טעם לבצע מיחזור.
"ובכלל מיחזור משכנתא מבצעים כשהריבית יורדת ולא כשהיא עולה" – ואם הריבית עלתה וההחזר נהיה גדול מדי והלווה רוצה להגדיל את השנים/לשנות את התמהיל כדי להפחית את ההחזר?
שלום איציק,
נכון שמעבר דירה אינו מחייב לפרוע משכנתא, אך במצבים רבים שווה לסלק את המשכנתא הקיימת ולקחת חדשה לגמרי (כדי להתאים אותה לצרכים החדשים)
מחזור בעליית ריביות נעשה בד״כ כדי לקבע החזר חודשי (אחרי שנהנית תקופה מסוימת מריבית נמוכה), נכון שבקל״צ זה פחות נפוץ (אלא אם יש צורך בשינוי גובה החזר וכו׳)
משכנתאמן שלום,
בראשית הפוסט אתה כותב כאקסיומה כי "הבנק לווה כסף כדי למכור לנו אותו".
מדוע אתה טוען טענה כזו? האם אתה יכול לגבות אותה?
יותר ויותר כלכלנים בעולם טוענים כיום כי הבנקים לא לווים את האשראי שהם נותנים, אלא יוצרים אותו בהינף הקשת מקלדת. ע"פ טענה זו, כאשר הבנק נותן הלוואה של 3.5% (לדוגמא), הוא אינו לווה כסף זה משום מקום!!! הוא יוצר אותו וכל הרווח הולך לכיסו של הבנק. נכון יותר לומר כי רק הריבית הולכת לכיסו של הבנק. הקרן משמשת לכיסוי ההלוואה שנלקחה.
אשמח להתייחסותך
בעז
בעז שלום,
אתה צודק במובן מסוים, אלא שבשוק המשכנתאות הכללים קצת יותר נוקשים מאשר בבבנקאות פרטית (בה ניתן יותר להמציא כסף מאשר ללוות אותו)
אל תשכח שהבנק גם צריך באמת לתת את הכסף בפועל ללווה, כך שרק לחיצת מקלדת לא באמת תעזור לו.
תודה על ההערה
איציק,
לא מדויק מה שאתה כותב לגבי חוסר ההיגיון שבמחזור משכנתא כשהריבית עולה: זה כנראה נכון שלקוח יעדיף לא למחזר כשהיא עולה כי הוא ״יפסיד״ מזה, אך יש גם את שיקול ההחזר החודשי- תאר לך שהלקוח לא יכול לעמוד בהחזר שהריביות הגבוהות הגיעו אליהן, ואין לו ברירה אלא למחזר כדי לעמוד בהחזר החודשי. כנ״ל לגבי שינוי בשכר או כל סיבה אחרת הנוגעת ליכולת להחזיר סכום מסוים מדי חודש…
בהצלחה
בוקר טוב וחג שמח!
קודם כל תודה על האתר שעוזר להבין הרבה מעבר ממה שבנקים אומרים ולהיות יותר עצמאים בכל החישובים:)
אם אפשר דעתך :
יש לנו אפשרות למחזר את כל המשכנתא כ 600.000 ש"ח
בפריים – 0.5 בגלל שיש לנו עכשיו רק משתנה כל שנתיים… נכון לעכשיו זה הכי משתלם אבל קצת מסוכן לטווח ארוך… הייתה הולך על זה?
אופציה שנייה היא 300.000 ש"ח בפריים-0.5
ו300.0000 בקל"צ – 3.3%
אופציה שלישית:
200.000- פריים-0.8
200.000- קל"צ 2.5%
200.000 -משתנה כל 5 שנים 1.8%
תודה רבה!!!
שלום אולגה,
הייתי לוקח את כל המשכנתא בפריים וממחזר אותה אך ורק שהריביות יעלו משמעותית
בהצלחה
איך יכול להיות הבנק לא נותן יותר מ-30 אחוז בפריים
במשכנתא חדשה כבר נותנים רק שליש בפריים כי זו ההוראה מבנק ישראל
אבל הלוואות שנלקחו לפני ההוראה אפשר גם יותר משליש [אפילו הכל]
שלום,
אשמח לדעת מה דעתך על ההצעה שקיבלתי:
סה"כ משכנתא 2,050,000 (59.4% משווי הנכס)
500,000 – פריים: -0.7 – 30 שנה
150,000 – פריים :-0.7 – 5 שנה (בוליט)
800,000 – קבועה לא צמודה – 1.9% – 10 שנה
600,000 – קבועה לא צמודה – 2.9% – 18 שנה
תודה מראש
היום קיבלתי הצעה טובה יותר.
סה"כ משכנתא 2,050,000 (59.4% משווי הנכס)
500,000 – פריים: -0.7 – 30 שנה
150,000 – פריים :-0.7 – 5 שנה (בוליט)
800,000 – קבועה לא צמודה – 1.9% – 10 שנה
600,000 – קבועה לא צמודה – 2.6% – 18 שנה
שלום שאול,
נראה טוב,
הייתי לוקח את הפריים לטווח ארוך ואת הבוליט בתור קבועה צמודה (חבל ל"בזבז" את הפריים על בוליט)
בהצלחה
שלום משכנתאמן – מתי שהוא הריבית במשק תגיע לרמה נורמלית של 5% וזה לא משנה אם נגיע לשם בעוד 5 שנים או יותר. האם תוכל להעריך מה יקרה לשוק הנדל"ן ולכל לוקחי המשכנתאות כשנגיע לשם? האם אתה צופה סאב פריים ישראלי במקרה שכזה?
שלום אבי,
אני מניח שיהיו הרבה מחזורים שמטרתם תהיה העלאת השנים והרודת ההחזר החודשי
אני לא צופה סאב פריים במשק אבל כמובן שהביקוש לדירות יירד (במיוחד לדירות להשקעה) וייתכן כי המחירים יירדו / יתמתנו
בהצלחה
שלום משכנתאמן
הבנק לא ייתן להעלות את השנים מעבר לגיל הפנסיה כך שהעלאת השנים מוגבלת. אתה שוכח שעל כך עלייה של 1% בריבית ההחזר החודשי עולה ב-10%. זוג שמחזיר היום 5000 שקל יצטרך להחזיר מעל 8000 שקל בריבית של 5% ומה אם הריבית תעלה ליותר מ-5%? במקרה שכזה ההחזר החודשי יוכפל מה שאומר שאם הזוג ירצה להחזיר את אותו החזר חודשי הוא יצטרך להכפיל את השנים כלומר במקום 30 שנה 60 שנה. גם ברננקי לא צפה את התפוצצות בועת הנדל"ן (הוא בכלל טען שאין בועה). והדבר הכי חשוב שאתה שוכח זה שכשהריבית תעלה כח הקנייה של זוגות חדשים יקטן בחדות כי זוג שיגיע לבנק לקחת משכנתא בריבית של 5% כבר לא יוכל לקבל מיליון שקל משכנתא כמו היום אלא "רק" חצי מיליון מה שאומר שגם אם הקבלנים או מוכרי דירות יד שנייה יעשו שמיניות אוויר הם לא יקבלו מהקונים את המחירים של היום כי פשוט לא יהיה להם מאיפה להביא את הכסף הזה וכמו שאתה יודע מי שקובע את המחיר בשוק (בכל שוק ולא רק בדירות) זה הקונה ולא המוכר ועוד לא דיברתי על משקיעי הנדל"ן שייצאו מהשוק כי אם אפשר לקבל תשואה של 5% מהבנק ללא שום סיכון אז מי יחזיק דירה להשקעה שהתשואה שם היא 3% ברוטו (לאחר הוצאות תיקונים בדירה)? והדבר הכי חשוב שאתה שוכח זה שכמו שמחירי הדירות עלו כי הקונים רצו לקנות מחשש שמחר יהיה יקר יותר כך שיתחיל גל ירידות כולם ירוצו למכור מחשש שמחר מחיר הנכס יהיה קטן יותר. בקיצור ידידי למטבע יש שני צדדים מה שעולה גם יורד. גם בארה"ב בספרד ובאירלנד חשבו שמחירי הדירות יעלו לנצח והמציאות טפחה על פניהם.
שלום משכנתאמן אני רוצה להתייעץ איתך ולשמוע את דעתך
יש לי משכנתא סך 252000 ש"ח קל"צ (מסלול אחד בלבד) 3.82% נותרו 11 שנים ,החזר חודשי 2300 ש"ח שהינו 30% מההכנסה (יש קנס סך 12000 ש"ח סה"כ 264000 ש"ח)
בימים אלו אנו מוכרים דירה (ירושה) שחלקי בה כ-400000 ש"ח ויש לי עוד 100000 ש"ח סה"כ 500000 ש"ח ואני רוצה לקנות דירה להשקעה בסביבות 650000 ש"ח מה שאומר שאזדקק למשכנתא של 150000 ש"ח
אני רוצה כרגע לבצע מיחזור על המשכנתא הקיימת מאחר והריבית ירדה אולי 3\1 P-0.9 ל-25 שנה ו 3\2 קל"צ ל-8 שנים אני מניחה שהריבית 1.6% אני רוצה לשמוע את דעתך איך אתה מציע לי לנהוג לנוכח הנתונים שרשמתי
איך לשלב בין 2 הדברים . כרגע כבר קבעתי פגישה עם הבנק לצורך מיחזור
המשכנתא הקיימת ואני רוצה שתייעץ לי
תודה
המשך……….
אני מעדיפה למחזר עכשיו מאחר והקנס תופח כל חודש עקב ירידת הריבית ולכן אני לא רוצה להמתין עד מכירת הדירה (שיכולה לקחת זמן )
שלום אורנה,
תמחזרו את החלק הקיים
ועל הדירה שתקנו תקחו את המשכנתא שחסרה לכם
אין צורך לשלב בין הדברים
בהצלחה
שאלה: האם יש אפשרות לבצע מיחזור רק למסלול מסוים בתמהיל שלי? לדוגמא:
נניח שאני לוקח תמהיל שמורכב משליש פריים לתקופה ארוכה (20 שנה) ושני שליש קל"צ לתקופה קצרה יותר (8 שנים). כשהריביות יעלו משמעותית וארצה למחזר את הפריים האם אצטרך לבצע מיחזור לכל התמהיל וכך להפסיד את הריבית הנמוכה שהשגתי היום בקל"צ? או שאפשר רק למחזר את הפריים?
אוקי אחרי סריקה נוספת של האתר מצאתי תשובה בפוסט הבא: http://goo.gl/Eym7XY
התשובה היא שאפשר למחזר רק מסלול אחד ולא לשנות את שאר המסלולים.
תודה
שלום ירון,
כפי שמצאת – אכן יש אפשרות למחזר מסלול בודד
בהצלחה
שלום משכנתא מן. כל הכבוד על הבלוג המושקע. עושה סדר בראש ומסייע לעבור את התהליך המורכב הזה עם קצת פחות חששות.
ולשאלתי –
קיבלנו הצעה למשכנתא של 870,000(בעזרת יועץ ) לפי התמהיל הבא:
פריים (שפיצר ) – 80.
קבועה צמודה למדד – 2.30
משתנה כל חמש שנים עד 30 שנה – 1.78
החלוקה בין המסלולים זהה 1/3
כל המסלולים לשלושים שנה
מותנה במעבר לבנק.
אשמח לשמוע את דעתך. תודה רבה
שלום אלכס,
נראה סביר
בהצלחה
שלום רב
יש לנו הסכם עקרוני למשכנתא של 1,300,000 ש"ח במימון של 75% מהבנק (בנק לאומי) עבור דירה ראשונה שאנו רוכשים. אנחנו זוג + 2. הכנסה חודשית נטו של 25,000.
לאחר קריאת האתר שלך בימים האחרונים, ומשחק עם המחשבון משכנתא שלך, חשבתי לבקש מהבנק הצעת לריביות לפי התמהיל הבא:
650K קל"צ ל22 שנה
400K פריים ל25 שנה
250K משתנה צמוד כל 5 שנים ל25 שנה
החזר חודשי התחלתי רצוי 6000 ש"ח
צפויים לקבל כ90K מקרן התשלמות עוד 3.5 שנים.
1. האם התמהיל נראה לך נכון?
2. איזה ריביות משלושת הסוגים יחשבו לטובות/הוגנות?
3. באם ממחזרים את המשכנתא, צריך למחזר את הכל או אפשר רק מסלולים ספציפיים?
בתודה רבה מראש!
אביחי
אביחי שלום,
התמהיל נראה סביר (ללא הכרות מוקדמת ומעמיקה קשה לי להגיד שהוא הטוב ביותר עבורך)
ניתן למחזר בעתיד רק מסלול ספציפי
בהצלחה
משכנתאמן שלום !
בספטמבר 2008 לקחתי משכנתא של 100000 שח בריבית קבועה
ולא צמודה של 7.2% ל 20 שנה .החזר קבוע של 793 שח לחודש.
עם ירידת הריבית במשק ,יוצא שהיום לאחר 6.5 שנים היתרה לסילוק היא 81838 שח וקנס יציאה של 17745 שח ביחד 99583 שח זאת לאחר ששולם מעל 60000 שח ב 6.5 שנים ?
מה ההגיון בקנס כזה גבוה ? למה בנק ישראל לא מתערב להורדה/להקטנת קנס פרעון מוקדם.
בצרפת למשל חוקקו חוק המגביל הקנס ל 3% מהיתרה או ל 6 חודשי ריבית מקסימום.
חייבים לעורר הנושא מול בנק ישראל שיפעל בנושא ויתקן את העוול .
שלום אליאב,
לצערי כרגע זה המצב וזה המחיר בהלוואות קבועות שרוצים לפרוע
בהצלחה
אגב נדמה לי שקראתי בבלוג שבנק ישראל הורה להקטין הקנס פרעון מוקדם ב 20 ו 30 % זאת לאחר מספר שנים של החזר ( 3 ו 5 שנים ? ).
מה המדיניות המעודכנת להיום בנושא והאם בנק ישראל מתכנן להקל על הלווים שלקחו משכנתא קל"צ בריבית גבוהה לפני מספר שנים ולא יכולים למחזר אותה בריבית נמוכה משמעותית מבלי לשלם קנס יציאה גבוה מאוד .
שלום אליאב,
אכן ההנחיות עדיין קיימות (יש את המידע בפוסטים באתר על עמלות פרעון)
בהצלחה
הציעו לי לקחת משכנתא של 75% מימון אשר יוצא בערך חצי מיליון שקל הלוואה ב-3.07% רבית קל"צ, המדובר בהחזר של 3180 ש"ח בערך לחודש.
חשבתי היות ולא צפוי לי להיכנס סכום חד פעמי כל שהוא, ובמידה ואני יעבור דירה אני יגרור את המשכנתא עימי.
והיות שממוצע מדד המחיה הוא 2% שנתי ככה שהריבית הריאלית היא קצת יותר מ1% שמובטח לי עליה בפני עליית הריבית.
1. האם המחשבה שלי לקחת הכול בקל"צ לאור הנתונים לעיל נכונה ?
2. יש לי אפשרות לקחת את המשכנתא בעוד שנה , האם למהר לקחת אותה לאור כך שאולי הריביות יעלו ? או בגלל שהדירה מצומדת לתשומות הבנייה ?
3. מהו שיעור הממוצע השנתי של מדד תשומות הבנייה ?
בתודה מראש דניאל
דניאל שלום,
1. אני הייתי משלב גם פריים (הוא פשוט נמוך מאוד)
2. תבדוק שהקל"צ שקיבלת הוא באמת הזול ביותר
3. מדד התשומות הוא סביב ה- 1% – 2% בשנה
בהצלחה
שלום רב,
קניתי דירה מקבלן שהכניסה אליה בערך ביולי 2017 שמחירה 1.900.000 וברשותי יש דירה אין לי עליה משכנתא ששוויה 1.500.000
אני מתכנן לקחת משכנתא של 350.000 אלף ש"ח .
מצ"ב מסלול התשלומים לדירה החדשה יהיה כך:
בחתימת החוזה שזה בעוד שבועיים- 280 אלף ש"ח- סכום זה אני יכול לשלם מהון עצמי ללא הלוואה.
1/12/15- 250.000
1/7/16 – 250.000
1/12/16 – 452.000
1/4/17 – 452.000
היתרה- 200.000 תשולם באיכלוס
שאלות-
מתיי לדעתך צריך/כדאי להוציא את הדירה שלנו למכירה?
כיצד תמליץ לשלם את הסכומים הנותרים?
על איזה סוג משכנתא תמליץ מטרתינו להחזיר בסביבות 2500 ש"ח בחודש.
תודה, איצי
שלום איציק,
אני חושב שכדאי להוציא את הדירה למכירה בערך כשנה לפני האכלוס
את שאר התשלומים תוכלו לשלם ממשכון הדירה החדשה / הישנה
בהצלחה
שלום רב!
אני רוצה ללכת על מסלול בטוח יותר במשכנתא שלי ואני רוצה להצמיד 70% לריבית קבוע לא צמודה
על סכום 420000 ל 20 שנה בנק נותן לי 3.37%
וסכום 180000 ל 30 שנה (פריים) נותן לי 0.7%
איך אני יכולה להוריד את הריבית הלא צמודה קבוע?
מימון שאני לוקחת הוא 37% מכל הסכום
תעזרו בבקשה, תודה מראש.
שלום אלכסנדרה,
תעשי סקר מחירים או שתפני לייעוץ מקצועי
אני מניח שאפשר להוריד את הריבית לאיזור ה- 3%
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני עומד בפני לקיחת משכנתא של מעל מליון ש"ח.
ההגיון שלי אומר שבימים אלו עדיף לקחת כמה שיותר קל"צ כדי לקבע את הריבית הנמוכה כיום.
כמו כן מכיוון שהריבית היא אפסית אני מניח שהסיכוי נמוך מאוד שתהיה לי עמלת פרעון מוקדם.
אני שוקל לקחת 2/3 הלוואה בקל"צ ו 1/3 בפריים כדי להנות מביטחון וריבית "נמוכה".
האם יש הגיון ? יועצי למיניהם אומרים לי שהריבית הזו גבוה מאוד ובוודאות תהיה לי עמלת פרעון מוקדם אפילו שכיום אנחנו בריבית שפל היסטורית.
מי צודק?
תודה רבה על תשובתך
שלום עידן,
החשיבה שלך נורמלית בעיקר אם ההלוואה עומדת להישאר איתך בטווח הארוך
הסיכוי לעמלת הוא לא גבוה, אבל הוא תמיד קיים
בהצלחה
שלום.
אני מעוניין לקחת משכנתא של 40% (360000)מערך הנכס.
הפרויקט הוא ללא לווי בנקאי.כלומר שיחרור הכסף יהיה בשלבים.
זה מה שקיבלתי בנתיים,
1) 118000 בפריים -0.9
2)242000 בקל"צ ל 6 שנים בריבית 1.8.
כאשר השיחרור הראשוני יהיה 15% מהקלצ (עם גמר הטיח פנים).
איך יקבעו לי שוב את הריבית בקל"צ?יש איזשהו מרווח שנקבע?
אודה על התשובה.
שלום אולג,
אמור לבנק להיות עוגן מסוים על בסיסו תיקבע הריבית החדשה בביצוע הבא,
תדרוש לראות אותו ולדעת איך אתה יכול לבדוק אותו ללא עזרת הבנק
בהצלחה
שלום רב ותודה על האתר שלך
בעקבות קריאתי באתר החלטתי לקחת יועץ ושילמתי לו ממש הרבה לטעמי אם זאת נראה לי שהיעוץ לא צלח לפי רצונותי כיצד אני יכולה לשפר את ההצעה שלי על מנת שההחזר החודשי יהיה בסביבות ה-3.500 לחודש חשוב לדעת שיש לי 200 אלף בצד להכניס לאחד המסלולים להיכן אתה מציע להכניס והאם יש מסלול שכדאי לי לעשות מיחזור.
המשכנתא 1125000 מחולקת ל7 חלקים:
ק"צ ל5 ריבית 1% 45000
קלצ ל-12 2.95% 100000
קלצ 15 ש' 3.3 100000
קלצ 20ש 3.45 210000
מצ 30ש 1.56 200000
מלצ 30 2.95 100000
פריים 30ש 0.8% 375000
אשמח לתשובה
שלום רבקה,
1. לצערי אני לא יכול לומר איך לשנות את התמהיל מבלי להכיר אותך באופן רציני יותר
2. את ה- 200 הייתי מחזיר למסלול הכי מסוכן (משתנה כל חמש צמודה)
בהצלחה
אני חושב שיש עוד נקודה משמעותית והיא העובדה שמכיוון שהקרן שלנו כל הזמן יורדת, הכסף הגדול נמצא דווקא בשנים הראשונות ושם הבנק עושה את הרווח הגדול שלו.
לדוגמא אם לקחתי מיליון ש"ח ל-15 שנה בריבית 3%, אז בשנה הראשונה אשלם ריבית של 3% על מיליון שקל (כשהריבית בשוק היא כמעט אפס) ובשנה ה-15 אשלם ריבית 3% על יתרה מאוד קטנה (כשהריבית בשוק לא ידועה).
מה דעתכם?
שלום רב לך
התייעצות קלה
בשבוע הבא אנחנו חותמים על משכנתא בבנק לאומי למשכנתאות , ברוב חכמתי לא התייעצתי איתך עד היום , אבל אני מקווה שיצא טוב , ההצעה שלהם היא כדלקמן:
150K – קבועה צמודה – 15 שנה ריבית 2.25
100K – פריים – 15 שנה ריבית P-0.90
150K – קל"צ – 15 שנה ריבית 3.55
230K – פריים (גרירה ממשכנתא קודמת, לא פרעתי אותה בגלל הריבית המצוינת) – נשאר 18 שנים – ריבית P-1.05
אשמח מאוד לשמוע את דעתך בעניין והאם אפשר לשפר משהו בהצעתם.
תודה
אייל
שלום אייל,
נראה סביר
בהצלחה
היי,
קיבלתי את ההצעה הבאה, מה אתה חושב? האם אפשר להוריד עוד קצת את הריביות?
סכום: 440,000 (74% מימון)
משכנתא:
שליש: פריים מינוס חצי ל-20 שנה.
שני שליש: קל"צ 3.75 ל-20 שנה.
אופציה אחרת: כל הסכום קל"צ 3.8 ל-20 שנה.
שלום מוטי,
אהבתי יותר את האופציה הראשונה
בהצלחה
אחרי מיקוח, הפריים ירד למינוס 0.55 והקל"צ ל-3.6.
מה אתה אומר?
שלום מוטי,
נראה בסדר, במיוחד הקל"צ
בהצלחה
היי.
האם יכול להיות דבר כזה 100 אחוז משכנתא בהחזר קבוע ולא משתנה לכל תקופת המשכנתא כלומר ללא הצמדה וללא שינויי ריביות?
במילים אחרות היום אני מחזיר סכום מסויים ובעוד שלושים שנה אחזיר את אותו הסכום בדיוק?
שלום קובי,
אין אפשרות לקחת 100% משכנתא משווי הנכס, אלא עד 75% בנכס ראשון
בנוגע למשכנתא עצמה, ניתן כמובן לקחת 100% מהמשכנתא בריבית קבועה לא צמודה בה התשלום יהיה קבוע לאורך כל חיי המשכנתא
בהצלחה