אני מקווה שלא נבהלתם מהכותרת ואם כן אז תקראו אותה עוד פעם כי הנושא הזה הוא רציני ויכול לחסוך לכם לא מעט כסף.
בלימודי הכלכלה שלי (שהיו די משעממים ברמה הכללית) אחד הקורסים שכן עניינו אותי (ובעיקר הביך אותי) היה "תורת המשחקים", מבלי להיכנס לפרטים מהי תורת המשחקים (את זה תוכלו למצוא באינטרנט בהרחבה, שוב אני אומר – הנושא מרתק), אחד הדברים שכן למדתי שם הוא שאנחנו עושים לעצמנו הנחות שעולות לנו הרבה כסף והסיבה היא שאנחנו קצת עצלנים.
אנחנו לא ממש עצלנים כשאנחנו צריכים לקום בבוקר וללכת לעבודה (אני מניח שרוב הקוראים פה עובדים לא מעט שעות ביום) ואנחנו גם לא עצלנים לרדוף אחרי הילדים שלנו בכל יום, לעשות קניות מטורפות בסופר, לבקר את ההורים וכן, גם לשטוף את הבית ולעשות כלים, בזה אנחנו איך שהוא בסדר. (קצת מקטרים, אבל עושים את העבודה 🙂 )
אבל כשזה מגיע לחישובים ולקבלת החלטות, אנחנו קצת מתעצלים ונותנים למוח שלנו לעבוד בהספק נמוך יותר ממה שהוא באמת מסוגל. זה לא נובע מרצון שלנו לזלזל (הרי אף אחד מאיתנו לא מזלזל במשכנתא שהוא עומד לקחת ומוכן לעשות הרבה מאמץ על מנת לייעל אותה ולהפוך אותה לטובה וחסכונית עבורו), אבל המוח שלנו בנוי כך שהוא עושה חישובים מהירים ומגיע למסקנות מהירות ובכך הוא חוסך לו אנרגיה חשובה.
יאללה, חפרתי מספיק – בואו ניתן תשובות.
קודם כל נתעסק בשאלה: מה באמת יותר יקר?
אם מציעים לי בבנק שני מסלולים, הראשון הוא מסלול קבוע ולא צמוד (קל"צ) והמחיר שלו לשנה הוא 5% לשנה. המסלול השני הוא מסלול ריבית קבועה אבל צמודה למדד עם ריבית של 2% לשנה, לריבית הזו מצטרף בכל שנה מדד של 3% – אז תחשבו מהר ותגידו לי מה יותר יקר?
רוב האנשים שדיברתי איתם ורוב האנשים שאני מתכתב איתם בבלוג לא ייתנו תשובה מהירה על זה, הרי מי מאיתנו רוצה להיתפס עם המכנסיים למטה? אבל בשטח מה שקורה זה שהראש שלנו עושה את החישוב הזה אוטומטי, ובמוח של כולנו (אולי לא כולנו אבל הרוב המוחלט) הוא שהמסלולים זהים ובסוף נשלם על כל אחד מהמסלולים אותו הדבר.
הבעיה היא שאת החישוב הזה אנחנו עושים בראש ונראה לנו הגיוני ש-5% ריבית ללא מדד שווה ל-2% ריבית + מדד של 3%, הרי זה גם יוצא 5% אז כנראה שזה פלוס מינוס אותו הדבר.
את התשובה אני מציג לכם פה (דרך אגב, זה בסדר שלא ידעתם את התשובה, זה בדיוק כמו שלא תדעו כמה קילומטרים יש בין ישראל לאנגליה, אנחנו פשוט לא אמורים לדעת את זה), מה שכן צריך לקרות עכשיו זה לשאול את עצמכם, האם זה הדבר היחיד שלא בדקנו ולא חקרנו? סביר להניח שלא (שוב זה נורמאלי ובגלל זה תורת המשחקים מצליחה כל כך, כי זה מאוד קשה לשנות את המוח שלנו ואת דפוס החשיבה שלנו).
אבל זה בדיוק הרגע לעצור ולהיזכר שאתם עומדים לקחת ים של כסף ומתעסקים פה בדבר שכל סטיה קטנה בו ועל כל טעות זעירה משלמים ולרוב משלמים ביוקר. לכן, אתם חייבים להיות יותר יסודיים ולא להניח הנחות מראש שלא באו אחרי בירור מקיף וירידה לפרטים.
והנה באמת התשובה:
מסלול בריבית קבועה של 2% עם מדד של 3% הרבה יותר יקר מקבועה לא צמודה בריבית 5%.
הנה המספרים המדוייקים (עשיתי חישוב על הלוואה של 500,000 ₪ ל- 20 שנה)
|
המסלול |
גובה המשכנתא |
החזר בסוף תקופה |
|
קבועה לא צמודה (ריבית=5%) |
500,000 ₪ |
791,946 ₪ |
|
קבועה צמודה (ריבית = 2%, מדד = 3%) |
500,000 ₪ |
828,790 ₪ |
|
ההפרש |
36,844 ₪ |
הפרש של כמעט 37,000 ₪ בין המסלולים!!! (ואת זה בדקתי על חצי מיליון שקל, רובכם לוקחים יותר אז ההפרש יהיה גדול יותר), אבל את הפוסט הזה כתבתי לא רק בשביל לתת לכם תשובה מה יותר יקר ומה יותר כדאי, אלא בשביל 2 דברים חשובים:
- שלא תעשו חישוב מהיר בראש כשמציעים לכם שני מסלולים ועל בסיס זה תקבלו החלטה חשובה וקריטית.
- שתחשבו ותחקרו עוד ועוד על המשכנתא שלכם והמסלולים שאתם לוקחים, בכל מקום יש "קאצ'" שצריך לחקור אותו קצת יותר לעמוק ומי שיהיה חכם ויעשה את זה יחסוך לעצמו הרבה כסף (הרבה יותר מ-37 אלף ₪).
לסיכום,
אני מאוד מקווה שלא ייאשתי אתכם, אני בטוח שאם אתם קוראים את הבלוג הזה באופן יסודי וקבוע, אתם כבר בצעד הראשון והחשוב של לקחת משכנתא שטובה וחסכונית עבורכם.
זה היה רק "תמרור אזהרה" שאומר שהמשכנתא זה לא רק תמהיל וריבית אלא הרבה פסיכולוגיה וציפיות לעתיד שכדאי לנו לעשות עליהם מחקר רציני לפני שאנחנו "קובעים אותם בשלוף".
מה עוד אני מציע,
תירשמו לרשימת תפוצה שלי, זה יעזור לכם מאוד לעקוב באופן יציב על הבלוג, לקרוא על מסלולים חדשים, תמהילים מומלצים וכמובן ריביות עכשוויות של המשכנתאות.
הקליקו פה ותירשמו (זה כמובן בחינם וללא שום דואר זבל).
נ.ב
במדד שנתי של 2.57% המסלולים יהיו מאוזנים ובשניהם נשלם את אותו הסכום בסוף.
למרות שזה קשה לחשוב על זה, אבל במקרה הזה אנחנו מקבלים תוצאה כזו:
2+2.57 = 5 (מי אמר שמתמטיקה זה לא כייף 🙂 ).
פוסט מעולה!
אבל.. מהי באמת הערכת המדד? הרי מציעים לי ריבית קבועה ואני מהמר על המדד…מה המדד הממוצע ב 25 שנה הקרובות? ( אם בכלל ניתן לדעת..)
תודה!
היי אורי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך, לצערי לא ניתן לחזות את המדד לכל כך הרבה שנים קדימה,
ההערכות לשנה הקרובה הן בין 1% ל- 3% (כלומר, ממוצע של 2%).
אי אפשר לחזות אבל אפשר לדעת מה ההערכה של השוק.
ההפרש בין הריבית על אג"ח מדינה צמודות ללא צמודות לתקופה זהה נותן את ההערכה של שוק ההון לעליית המדד בתקופה זו.
איך הגעת לתוצאות האלה?
אני לא מבין גדול אבל ההגיון אומר שאם אני לוקח ריבית קבועה של 5% אני משלם סכום מסויים.
במידה ואני לוקח ריבית של 2% עם מדד של 3% אז זה אומר שאני מתחיל את החודש עם ריבית 2% והמדד עולה במשך השנה, נכון?
עכשיו עד סוף השנה אני אמור להגיע לפי מה שרשמת ל-3% כלומר רק לקראת סוף השנה אני יגיע לריבית של 5% שאני משלם בריבית הקבוע, לא?
אז לא שווה לי למשוך כל שנה כמה חודשים בריבית שהיא "נמוכה" מהריבית הקבועה של 5% ?
אשמח לקבל תשובה אם המחשבה שלי שגויה… תודה
היי טל,
לצערי, המחשבה שלך שגויה (אתם לא אשם, כך כולנו מורגלים לחשוב).
העניין הוא ש- 3% מדד מעלים את קרן ההלוואה בשנים הראשונות ולכן הריבית (למרות שהיא נמוכה ועומדת על 2% בלבד) עולה מדי חודש.
תוכל לבדוק את זה במחשבון משכנתא שניתן לחשב בו גם מדד.
כבר החמאתי לך כמה וכמה פעמים אבל כל פעם מחדש כשמגיע מייל ממך אני חייבת להגיד לך שאתה כותר נפלא וברור. במיוחד בתחום כזה קשה להבנה. אני כבר אחרי לקיחת המשכנתא שלי, ועדיין ממשיכה לקרוא את הבלוגים שלך. מעניין וכיף לקרוא. עזרת לי בלקיחת המשכנתא שלי ואני בטוחה שכל בלוג כזה עוזר לעוד המון אנשים לא לעשות שגיאות יקרות, המשך כך 🙂
היי דנה,
בשביל תגובות כאלו, אני ממשיך 🙂
תודה רבה לך, אני מאוד שמח לשמוע שזה עוזר.
נסיתי ודיי התברברתי
היי מירב,
תחפשי מחשבון משכנתא עם מדד,
אני עושה את זה באקסל, אבל לא חסרים מחשבונים בגוגל שיעזרו לך
הייתי מעדיף שתעשה השוואה בין משתנה כל 5 צמודה לקבועה צמודה… שמה זה נראה לי יותר מעניין…
זו אותה ההשוואה, חוץ מהנושא שהריבית משתנה כל חמש שנים ואת זה אי אפשר לחזות לצערי 🙂
בוקר טוב
אהבתי את הפוסט שלך והוא היה מאוד מחכים
שאלה
איך אתה עושה את החישובים של המדד והריבית
יש לך איזו נוסחא או לוח מיוחד לחישוב שאתה יכול לשתף בו את כולנו שנוכל לבדוק בעצמינו את הדבר עם נתונים שונים?
היי שלומי,
תודה רבה על הפרגון!
אתה יכול להשתמש במחשבון משכנתא שניתן לחשב בו גם מדד (תחפש בגוגל ותבחרו אחד שאתה אוהב).
אני משתמש בלוחות סילוקין שאני בניתי ואם אני אפרסם אותם אני רק אבלבל ולא אעזור 🙂
הי,
שאלה מעניינת אבל מה הרציונל שמאחורי החישוב? למה 3% מדד יותר יקר מ3% ריבית?
כי המדד מגדיל את הקרן.ועל הקרן הנ"ל יש 2% ריבית
ולזה קוראים ריבית דריבית.
בהחלט נכון.
היי יואב,
כי החישוב מעט שונה בין מדד לריבית (הריבית לא משנה את הקרן אבל המדד כן).
ומה קורה אם יש מדד שלילי…? הקרן יכולה לקטון בצמוד מדד…?
בעקרון כן, אך רק עד לגובה הסכום שנלקח במקור (אם המדד ירד מתחת לכך, הירידה "תישמר" לך למקרה של עליה עתידית)
בהצלחה
תודה רבה אחלה פוסט מתי נראה את המחשבון החדש?
היי יוסי,
תודה רבה לך על הפרגון!
בנוגע למחשבון, הוא נכנס לתהליך אפיון אחרון לאחר עזרת הגולשים וככל הנראה יועבר לפיתוח בשבועיים הקרובים.
התכנית היא שעד סוף 2012 (ובתקווה כמה שיותר מהר) הוא יעלה לאוויר לשימושכם.
מעניין.. תודה.
אם אני צריך לשחק עם הנתונים..ריבית\תקופה\סכום..
את הקל"צ אני יודע לחשב..
איך לחשב את הצמודה?
תודה
היי תומר,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
יש מחשבוני משכנתא שעושים את זה,
תחפש בגוגל מחשבון משכנתא עם הצמדות למדד ותבחר אחד שאתה אוהב ומסתדר איתו.
רק שאלה לי אליך איך אתה מחשב את הריבית?
אני יש לי מחשבון ששלמתי עליו כסף (כמובן שאני לא יכול לציין של מי.)
והוא נתן לי נתונים קצת אחרים. (אמנם ההפרש הוא יותר גדול.)
ריבית-5%=784,603 ש"ח
ריבית 2% +3% מדד=825,350 ש"ח
הפרש=40747 ש"ח.
נ.ב.לפעמים גם עם הבנקים הם לא תואמים.
השאלה לפי איזה מחשבון אפשר לחשב וזה יהיה מחשבון מחייב וקובע???
היי יצחק,
חישוב הריבית בין בנקים הוא לעתים שונה (בגלל שכל בנק מחשב מעט שונה את הימים בשנה).
את לוח הסילוקין האמיתי שלך יכול לתת לך רק הבנק שבו אתה לוקח את השמכנתא (במיוחד במסלולי פריים), בכל אופן ההבדל בחישוב לדעתי לא צריך להיות כזה גבוה בין המחשבונים.
לדעתי אתה טועה בגישה
1. הריבית המחושבת מה שקרוי I.R.R בשני ההאופציות שוות =5%
2. ברור שנומינלית בקלצ סה"כ ההחזרי נמוך יותר – כי אתה מתחיל לשלם גבוה יותר. איזו מן השוואה עשית ? ידידי?
3. לדוגמא אם תחליט להחזיר בשיטת קרן שווה, הרי סה"כ התשלומים נומינלי יהיה נמוך יותר משיטת שפיצר ששם ההחזר קבוע. כי בקרן שווה ההחזרים הראשונים גבוהים יותר ולכן סה"כ ההחזרים נמוכים יותר. אך שני השיטות % התשואה הפנימי או I.R.R שווים.
לצערי כלכלית הפוסט שלך טועה !!!!!!
היי ידידי,
אתה צודק בהחלט מבחינה כלכלית.
אבל בבלוג הזה אני לא מנסה רק להיות כלכלי אלא להיות "חברתי" ומתאים לעמך ישראל.
ולצערי (ואני חייב להודות שאני גם כזה בהמון תחומים) כשזוג צעיר יושב מול פקידת משכנתאות הוא נוטה לקבוע "הנחות יסוד" שלא ממש משתלבות עם המציאות.
לענייננו,
נראה לך שבאמת זוג צעיר שיחזיר פחות על הקבועה הצמודה מדי חודש (לדוגמא 200 ש"ח בחודש) ירוץ ויחסוך את אותו התשלום בבנק באותה הריבית? שנינו יודעים שככל הנראה הוא לא יעשה את זה וה-200 ש"ח יתבזבזו על "שטויות אחרות".
יכול להיות שמבחינה כלכלית נטו אני לא מדויק, אבל מטרתי הייתה להעביר שני מסרים:
1. שלא צריך לקבוע הנחות יסוד מן השרוול ולהמשיך להאמין בהם רק בגלל שקבענו אותן.
2. ושצריך ולהמשיך לחקור עוד ועוד על מנת להבין יותר ויותר.
תודה רבה על ההערה, מעריך את הידע שלך.
אם תרצה אתה מוזמן להמשיך ולהגיב בנושאים בבלוג,
אנשים נבונים תמיד רצויים כאן 🙂
תגובה הוגנת, זה רק מעיד על האדם שמאחרי האתר.
מעבר לכך, אתר יפה וכתוב יפה. בכתיבתך אתה מוסיף ומעשיר את הידע של כולנו.
תודה
תודה רבה על הפרגון,
אתה תמיד אורח רצוי כאן.
הי ידידים מלומדים מאוד 🙂
כדי להבין, שני המסלולים, אם מהוונים בערך של 5% בשנה נותנים את אותו הסכום?
אם כן, היתרון של צמוד הממד הוא שהתשלומים הראשונים נמוכים ועולים עם השנים, (כך גם המשכורת בתקווה).
בעוד שהקל"צ נותן שקט נפשי – תשלום קבוע לא תלוי בשום דבר חיצוני. וחסר סיכון מבחינת לוקח ההלוואה.
האם אני הבנתי נכון?
היי ניר,
בגדול כן,
אבל רציתי להדגיש שקל"צ בגובה 5% יותר זול ממשתנה צמודה בריבית 2% עם הצמדה של 3% בשנה.
אבל ברמת העיקרון הבנת את ההבדל (תשלומים הולכים וגדלים מול ביטחון נפשי), כמובן שיש עוד כמה שינויים ביניהם, לדוגמא:
בקל"צ הקרן פוחתת במהרה מול הצמודה
בהצלחה
אנחנו צריכים עד מחר בבוקר להחליט על מסלולים ואין לי מושג מה להחליט
הסכום שאנחנו לוקחים הוא 715000 שח
איך כדאי לחלק אותו?
כרגע אנחנו חושבים על 1/3 פריים
1/3 קבועה 4.2% ל20 שנים משתנה כל 5 שנים
1/3 מתלבטים בין קבועה ל25 שנים 4.7% לבין צמודת מדד עם ריבית של 2%
אז מה עדיף?
היי יעל,
אם אתם יכולים,
תאריכו את הפריים ל25/30 שנה ובמקביל תקחו קל"צ (קבועה לא צמודה) ל- 20 שנה
בכל מקרה אל תוותרו על הקל"צ
שלום,
אשתי ואני עומדים לפני לקיחת משכנתא בשווי 800,000 ש"ח ל25 שנה.
המסלול אותו אנו עומדים לקחת הוא: שני שליש משתנה כל חמש לא צמודה (פה אנו חושבים לשלב עם הצמודה)
שישית פריים.
ושישית משתנה עוגן מק"מ.
היינו רוצים לדעת אם מסלול זה נכון?
תודה ושבו נפלא.
היי גיל,
כמה הערות שלי:
1. ממליץ לקחת 1/3 פריים (במקום 1/6 פריים ו- 1/6 מק"מ), אלא אם כן המק"מ זולה משמעותית (לכתבה על ההבדל בין המסלולים הנ"ל – לחץ כאן)
2. לא הייתי לוקח "משתנה לא צמודה" אלא מחליף אותה בקל"צ (מקסימום תשלבו חצי חצי), לכתבה על ההבדל בין שני המסלולים – לחץ כאן
בהצלחה
1. ממליץ לקחת 1/3 פריים (במקום 1/6 פריים ו- 1/6 מק"מ), אלא אם כן המק"מ זולה משמעותית
====אולי אני לא צודק אבל גם אם הפריים הוא לא כל כך משמעותי,
בכל זאת אין לו חשיפה לשינוי של הריבית למשך שנה!
להבדיל מהפריים שיכול להשתנות אפילו כל יום(למרות שבפועל יש מועד קבוע לכך.)
נ.ב.נראה לי שמק"מ רק בנק לאומי נותן.
תתקן אותי אם אני לא צודק.ושוב פעם אין על הבלוג שלך!!!!! מקצועי ומעניין כאחד!!!
אני עכשיו ראתי ששלחת במייל פוסט על הנושא של פריים/ מק"מ.
כך שאולי הטיעון שלך יותר חזקה כי בעצם אתה טוען שגם אם יש חשיפה (לשינוי של הפריים.)
אבל במק"מ צריך קודם לדעת אותו!!
ובזה אתה שוב מוכיח שאתה גאון!!!
ומקדים בסיבוב….
תודה על הפרגון 🙂
שלום
ראשית תודה 🙂
האם זה נכון לגבי כל תקופה שניקח ?
אם הבנתי נכון,הקבועה צמודה יקרה יותר רק אם ניקח אותה לאותה
תקופה כמו את הקל"צ נכון ?
אני ממש בימים אלה בניתי תמהיל לפיו אני מעוניין להחזיר 1900 שח .
ולסיים אותה כמה שיותר מהר.
תמהיל:
פריים 3% 82K ל30 שנים
קב"צ 2.6% 168K ל10 שנים
מה דעתך ? האם לשנות ללא צמודה ?
מקווה מאד שתענה לי זה חשוב זה מיחזור שאני ממש עכשיו
ביצעתי ואולי עוד ניתן לשנות לפי מה שתגיד .
תודה רבה .
היי אפרים,
צריך לבדוק את הנושא של קל"צ / צמודה בכל מקרה בנפרד כדי להעריך את זה.
התמהיל בסדר גמור וגם הריביות הוגנות.
בהצלחה
מבלי להיכנס בתהמיל ריבית של קב"צ 2.6% 168K ל10 שנים
הוא לא קצת יקר?? אני מתייחס לזה שזה רק ל-10 שנים!
היי יצחק,
קבועה לא צמודה ב2.6% ל- 10 שנים זה ממש לא יקר (אפילו מאוד זול שאני לא חושב שקיים דבר כזה).
לריבית קבועה צמודה זה מעט יקר, אבל כל אחד מקבל את הריביות שהוא יכול להשיג ולפי טיב הלקוח שהוא.
שלום לך. יש לי איזה אי הבנה, נניח שכל שנה המדד עולה ב3 אחוז, ולקחתי הלוואה ל20 שנה יוצא שהריבית תהיה 3*20 ונגיע ל60 אחוז ריבית שזה משהו לא הגיוני להציע ריבית קבועה של 5 אחוז ובמסלול הצמוד יגיע ל60 אחוז בתודה
היי שמואל,
הריבית מחושבת באופן שנתי ולא כופלים אותה על כל ה- 20 שנה.
אחרת היית צריך לכפול גם את ה-5% ב-20 שנה ואז היית מגיע ל- 100%.
היי . בנק לאומי הצליח לבלבל אותי האם התמהיל הבא הוא משתלם וכדאי:570 אלף משתנה כל 5 שנים לא צמודה 3.13 פלוס 1.5 , 570 אלף צמודת מדד משתנה כל 5 שנים בריבית ממוצעת במשק מינוס 0.4 בסביבות 2 אחוז , 461 ללא מדד משתנה כל שנה לפי עוגן מקם פלוס 1 אחוז כדאי שווה מה עושים???
היי מזי,
אני מצטער אבל לא כל כך הבנתי את התמהיל.
נא לרשום כל מסלול בשורה נפרדת ולציין את מספר השנים של כל מסלול.
תודה וסליחה
יש לי 2 הצעות
1- פרים 0.00 על שליש, ריבית קבועה צמודה 0.66 על 40 אחוז והיתרה בקבועה לא צמודה 4 אחוז (אפשר לקחת קבועה על שני שליש במקום הפריים)
2- פרים מינוס 07 על שליש והיתרה או בריבית קבועה לא צמודה 4 אחוז או בצמודה 2 אחוז.
במילים אחרות, כיום מה עדיף קבועה צמודה +0.66 או פריים -0.7 כי כל השאר דומה!
היי יחזקאל,
פריים מינוס 0.7 עדיף (לדעתי בלבד) על צמודה ב- 0.66%.
בס"ד
שלום רב,
תודה על האתר החשוב, ישר כח.
אני עומד בפני לקיחת משכנתא של 1M ל-30 שנה
מאחר ואני מעריך שהריבית תעלה חשבתי לקחת הכל במסלול קל"צ (5.5%),
מה דעתך?
תודה רבה
יצחק
שלום יצחק,
תודה רבה לך על הפרגון!
לשאלתך,
אני לא הייתי מגזים ומחלק קל"צ עם פריים.
אל תשכח שאם יהיו "ירידות מחירים" (הריבית תרד) ותרצה למחזר יהיו לך קנסות מאוד גבוהים במשכנתא.
בכל אופן, בהצלחה
הי אומן
אחלה אתר!
נתקלתי בדבר מאד מוזר.
ביקשתי משכנתא בסך 120000 ש' לסביבות 7 שנים ולאחר סקר שוק המקסימום שקיבלתי בריביות הוא -0.72 בפריים, 4 בקל"צ, ו-2 בק"צ
לטענת אחד הבנקים אין בהלוואה זו בשר ולכן אין מה לרדת יותר!
מצד שני אני ממליץ ומלווה חבר ללקיחת משכנתא כפולה בסך 250000 למשך 13- 25 שנה במסלולים אלו והריביות של הבנקים רק יורדות ב0.2 . כלומר פריים -0.9 קל"צ 3.8.
האם פשוט מנצלים את תמימותי? (אני לא כ"כ תמים)
הלא הלוואה לטווח שנים קצר יותר, היא יותר בטוחה לבנק, והלוואה בסכום קטן יותר היא בפחות אחוזי מימון! מה שלכאורה יותר משתלם לבנק!
ראוי לציין ששווי הנכס וההכנסות למשפחה והבטחונות שוות ואף יש לי יתרון.
אשמח לתגובתך המחכימה.
ד"א מזל"ט ליום הולדת!!! עד 120 בקל"צ. שתמיד האתר יהיה בפלוס!
היי חבר ותודה על הברכה, אהבתי.
הטענה שלהלוואה אין בשר ולכן הבנק לא "מתלהב" לקבל אותך היא נכונה, להרבה סניפים אתה יותר מפריע מאשר מועיל.
ועדיין עם מו"מ וקצת מזל אתה יכול להוריד בריביות, תנסה את הבנקים הקטנים יותר ואולי שם תצליח.
בכל מקרה שיהיה בהצלחה
שאלת הבהרה לגבי מסלול משתנה כל 5 צמודה-
אם אני לוקחת עכשיו את המסלול הנ"ל בריבית 2% , ובמהלך שנת 2013 המדד עולה ב-2 % , האם זה אומר שבעצם אני משלמת בסוף 2013 ריבית של 4 % על החלק הזה במשכנתא?
היי סיון,
לא מדוייק אבל בערך…
הריבית השנתית על הקרן תהיה 2% ולצד זה יתווסף על הקרן מדד של 2%
תודה לך!
אם כך מה היתרון של משתנה כל 5 לעומת הקל"צ (פרט לתחנות יציאה כל 5שנים? )
אם גם כך לאחר שנה ככל הנראה אנו נשלם כמעט את הריבית שאנו משלמים במסלול קל"צ?
(על סמך טבלאות שנים קודמות אני רואה שבד"כ המדד עולה -ואני מניחה שכך יהיה בשנים הבאות )
היי סיון,
לא אמרתי שיש יתרון למשתנה כל חמש, הבעיה היא שלא כולם יכולים לעמוד בריבית של הקל"צ שגבוהה יחסית.
אני ממליץ על קל"צ לאנשים שאוהבים "לישון בשקט".
תודה ענקית על האתר המושקע!! אני קוראת מאתמול וכבר חרשתי את כל המדורים ועשיתי טבלאות 🙂 זה מאוד מאוד עוזר לאנשים שעומדים בפני החלטה בתחום שאין להם רקע קודם, שזה רובנו.
לצורך המחשה למה המסלול עם קל"צ בריבית של 5% משתלם יותר מק"צ בריבית של 2% ומדד 3% על סכום של 100 אפשר לשוות:
בין 2% מ-103- 2.06, יחד עם עליית הקרן בגלל המדד זה 5.06 לשנה.
לבין -5% מ-100 – 5. המסלול השני, צמוד מדד, יקר יותר ב1.2%.
ואל תשכחו שעל קרן שכבר עלתה ל-103 יתווסף מדד בשנה הבאה שיהיה כבר בריבית דה ריבית, קרי, 3% מ-103 = 3.09, סה"כ 106.9 ו-2% מזה זה כבר 2.138 (להבדיל מ-2.06 בשנה ראשונה וכן הלאה..
היי אנה,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא שהאתר עוזר 🙂
שלום כולם.
מסכים שקבועה צמודה יקרה יותר בסוף, אבל תיקון קטן לחישוב הנ"ל :
הקרן מוחזרת מדי חודש, ולכן למרות שהיא צמודה למדד היא כן מתכלה. החישוב שלך לא לוקח בחשבון החזרים ע"ח קרן מתכלה. כלומר המדד אינו מחושב על 100% מהקרן…
תודה רבה על המידע העדכני והמפורט ובנוסף לכך בחינם – אין כמעט אנשים כמוך בימינו….
אודה באם תמליץ על המסלול העדיף והאם הריביות טובות או אם יש מסלול עדיף לדעתך?
הלוואה בסך 980,000
אופצייה 1 :
=======
פרייים –> P-0.85 —> שנים 30 —> 326,000
משתנה כל 5 –> 1.9—> 20 שנים —> 326,000
קבועה צמודה —-> 1.7—> 10 שנים –> 163,000
קבועה צמודה —-> 2.6 —->20 שנים –>163,000
אופצייה 2 :
=======
פרייים –> P-0.85 —> שנים 30 —> 326,000
משתנה כל 5 –> 1.9—> 20 שנים —> 326,000
קל"צ —-> 3.7—> 10 שנים –> 163,000
קבועה צמודה —-> 2.6 —->20 שנים –>163,000
תודה רבה ויישר כוח!
היי שימי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
התמהיל בסדר והריביות סבירות,
הייתי בוחר באופציה השנייה
בהצלחה
תודה רבה על התגובה המהירה.
לגבי הריביות: באיזה מסלול נראה לך שיש מקום להשקיע מאמץ ולנסות לכווץ את הריבית? (פרייים,משתנה,קלצ וצמוד).
היי שימי,
בהנחה שהקל"צ יישאר עד הסוף אז בקל"צ,
בכל אופן הייתי מנסה בכל המסלולים
הי,
אני מתכוון לקחת 66 אחוז מהמשכנתא לתקופה של 6 שנים בלבד.
האם מפאת הזמן הקצר שווה לי לקחת את כל המשכנתא במסלול צמוד למדד או במסלול קבוע לא צמוד או אולי לשלב בין 2 המסלולים?
חשוב לציין, קיבלתי כבר הצעת מחיר במסלול הצמוד למדד והיא עומדת על 0.75 אחוז לשנה וכן קיבלתי הצעה במסלול הקבוע שעומדת על 3.1 אחוז.
את 34 האחוזים הנותרים אני מתכוון לקחת כמובן בפריים. את מסלול הפריים אני מתכוון לקחת לתקופה ארוכה תוך כוונה לסיים אותו גם תוך מספר שנים מועט, אך אני לא רוצה שבתקופה הקרובה הוא ישפיע לי על סכום התשלום החודשי. שאלתי היא, האם נכונה ההנחה, שככל שאני אקצר מראש במספר השנים במסלול הפריים התשלום החודשי עבור הקרן יהיה גבוה יותר, ובכך, בבואי להקטין או לסגור את מסלול הפריים, אני אדרש לשלם סכום קטן יותר (ההתלבטות שלי היא האם לקחת את הפרים ל 20 שנה או ל 30 שנה) תוך הנחה שלי שאני אוכל לסגור את כל ההלוואה במסלול הפריים תוך מקסימום 10 שנים.
הרבה הרבה תודה על עבודת הקודש…
רון
רון שלום,
1. שלב בין המסלולים (קבועה צמודה וקל"צ)
2. כמובן שאם תקצר את השנים בפריים, הסכום לפירעון יהיה נמוך יותר, תוכל לבדוק את הסכום המדוייק במחשבון משכנתא אם תבקש לוח סילוקין. (תבדוק כמה נשאר בקרן אחרי 10 שנים במקרה של 30 ובמקרה של 20).
בכל מקרה הרעיון שלך טוב (בין אם זה יהיה ל- 20 ובין אם זה יהיה ל- 30)
בהצלחה
הי,
ראשית, תודה רבה כל ההסברים והמאמץ לעזור. האתר מאד מקצועי ונותן מענה חשוב ללקוח הפרטי.
ולשאלתי הדחופה, בן זוגי ואני מתכוונים לקחת משכנתא של 700000 ש"ח כשההחזר החודשי המירבי שנוכל לעמוד בו הוא 3,650 ש"ח. אנחנו אמורים לחתום על המשכנתא בימים הקרובים ומאד מתלבטים.
כרגע חשבנו ללכת על הצעה של אחד הבנקים של:
שליש בפריים-0.9 ל- 25 שנה
שני שליש בקל"צ של 4.5% גם כן ל-25 שנה.
מה דעתך? האם המסלול הזה יקר מידי? האם כדאי לנו לשלב גם מסלול של משתנה כל 5 צמודת מדד?
שוב תודה,
הילה
הילה שלום,
אם יש לכם תכנונים לשנות את המשכנתא בשנים הקרובות (להחזיר חלק / לעבור דירה / למחזר וכו') שלבו גם משתנה כל חמש.
במידה ולא, אז התמהיל סולידי וטוב,
בהצלחה
שלום,
ראשית תודה רבה על כל ההסברים, זהו האתר הטוב ביותר שמצאתי ללוקחי משכנתא. בעניין ההשוואה בין קל״צ למשתנה כל 5 שנים. בן זוגי ואני צריכים לקחת משכנתא של 700000 ש״ח בימים הקרובים. הסכום המירבי שאנחנו יכולים להחזיר כרגע בחודש הוא 3600. יש לנו הצעה ל:
שליש פריים -0.9 ל-25 שנה
שני שליש קל״צ ב4.5% ל-25 שנה
האם כדאי ללכת עליה?יש לנו הצעה אחרת של:
56% קל״צ ב-4.3% ל 21 שנה 10% משתנה כל 5 שנים ב-1.81% ושני שליש פריים -0.9. איזו מהאופציות נראת לך עדיפה? שוב, תודה רבה, הילה
היי הילה,
אני יותר אהבתי את התמהיל השני.
גם הריבית טובה יותר וגם פיזור הסיכון רחב יותר – בהצלחה
שאלה שמאוד הפריעה לי— אתה משווה בסופו של דבר סכום כולל בש"ח, אבל מתעלם מהעובדה שבגלל האינפלציה (2.5% בשנה) לשקלים שמשלמים בהתחלה יש יותר ערך ריאלי מאשר השקלים שמשלמים בסוף. והיות ובמסלול קבועה-צמודה משלמים פחות בהתחלה (כאשר הכסף שווה יותר), ההשוואה בערך ריאלי נוטה יותר לכיוון קבועה-צמודה ממה שחישבת, וע"פ חישוב שלי יוצא שהקבועה-צמודה דווקא זולה יותר בערך ריאלי כולל (למרות שאין הבטחות שהחישוב שלי יצא נכון…). בכל מקרה, צריך להתחשב בזה, לא?
שלום שמעון,
אני מצטער, אבל לא הבנתי את הטיעון.
ייתכן ויש טעות פה אבל לא כל כך הבנתי אותה.
אנא הסבר שוב ואם יש אפשרות להוסיף דוגמא מספרית (זה פשוט יעזור לי להבין)
תודה רבה
שלום,
הנקודה היא שבגלל האינפציה (3% לשנה) אי-אפשר לחשב סה"כ התשלומים ב"שקלים", שהרי ערך השקל יורד במשך התקופה. על מנת להשוות בצורה מדוייקת, צריך לחשב ע"פ ערך השקל בנקודת זמן אחת. מבחינה טכנית יותר קל לחשב על פי ערך השקל בתום התקופה.
נקח את הדוגמא המספרית שלך. לפי 5% קל"צ משלמים 3,299.78 שקל לחודש, שמהווה סה"כ 791,947 "שקלים" כמו שציינת. אך בגלל האינפלציה, התשלום החודשי הראשון שווה בעצם פי 1.8 מהתשלום האחרון, בגלל ירידת ערך השקל. כלומר, התשלום הראשון שווה בערך 6,008 "שקלים" במונחים של שקלים בסוף תקופת המשכנתא. ע"מ לחשב שווי ריאלי כולל של כל 240 התשלומים בתקופה, צריך לסכם טור הנדסי— אני מניח שהאינפלציה של 3% לשנה = 0.25% לחודש היא קבועה לאורך כל התקופה, מה שלא מציאותי אבל מפשט הרבה את החישובים— ומגיעים לשווי ריאלי כולל של 1,089,332 שקלים ע"פ ערך השקל בתום התקופה.
לאומת זאת, במסלול קבועה-צמודה משלמים כל חודש ערך ריאלי שווה, של 2,529 ש"ח לפי ערך בתחילת התקופה, השווה 4,605 ש"ח לפי ערך בסוף התקופה. כך שבמונחים של שקלים בסיום התקופה, מדובר על ערך ריאלי כולל של 1,105,307. בחישוב הזה יצא לי שעדיין משלמים יותר על הקבועה-צמודה, אך רק סביבת ה-15,000 שקל יותר (שבמונחים של שקלים תחילת התקופה, דהיינו השקל של היום, מדובר על פחות מ-9,000 שקל).
הנקודה היא שבקל"צ משלמים כמות "שקלים" גדולה יותר בהתחלה מבמסלול קבועה-צמודה, כאשר ערך השקל גבוה יותר, ומשלמים פחות "שקלים" בסוף התקופה, כאשר השקל שווה פחות. זה מאזן יותר את החשבון במונחים ריאליים (בהשוואה לערך השקל בנקודת זמן אחת).
שעשיתי את החישוב לפני יומיים דווקא יצא לי שהקל"צ עולה יותר בערך ריאלי בכמה אלפי שקלים, כנראה בחישוב שגוי, אבל זה לא כל-כך משנה. בסופו של דבר שני המסלולים משתווים פחות או יותר בערך ריאלי.
היי חבר,
הרעיון שלך יפה אבל אני חייב להודות שלא ירדתי לסוף דעתך המלאה.
אני מניח שיש הגיון בדבריך, אבל כמו שאתה רואה הבלוג הזה הוא פשוט ולא בכדי,
אלא בשביל לפשט לכולנו את הנושא, אם אני אחשב לפי שיטות שאפילו אני פחות מבין בהן, אז אני והחברים פה נהיה בבעיה.
כמו שאמרת, השינויים הם לא מהותיים (כלומר בהבדלים בסופו של דבר) ולכן אני מעדיף להרוויח בפשוט ולהפסיד לקטנות.
בכל מקרה המון תודה והתרשמתי מאוד מידיעותיך, כל הכבוד
בהצלחה
אהלן,
אני נמצא בשלבים מתקדמים ללקיחת משכנתא (600,000 ש"ח לכ-15 שנה, עקרונית) ומתלבט מאוד בין המסלולים הבאים:
אפשרות א':
200,000 בריבית פריים פחות 0.9%.
306,000 צמודה משתנה כל 5 שנים בריבית % 1.9 (B-0.35)
94,000 קבועה 2.01% צמודה.
סה"כ החזר חודשי של 3880 ש"ח.
אפשרות ב':
198,000 P-0.3% ל-25 שנה.
302,000 קבוע לא צמוד בריבית 4.48% ל-12 שנה.
100,000 משתנה כל 5 + מדד (2.27%) ל-25 שנה.
הבנקאית אמרה שאת הסכום האחרון אוכל לפרוע תוך שנה עם סכום שאני צפוי לקבל, פרטים מטה:-)
סה"כ החזר חודשי של 4086.
נתונים חשובים הם שתוך כשנה ממועד לקיחת המשכנתא יעמוד לרשותי סכום של כ-100 אלף ש"ח, אותו אבקש להשקיע בסילוק.
שאלותיי הן:
1. איזה מסלול מבין השניים נראה לך טוב יותר?
2. האם אתה ממליץ לשלב קל"צ כמעט בכל מקרה ? (בהנחה שאני מתכנן למכור הדירה תוך כ-10 שנים, נניח)
3. בהנחה שהכנסותיי תיגדלנה בשנים הקרובות, באיזו אפשרות ניתן להגדיל ההחזרה בלי "לשלם על כך"?
אשמח להתייחסותך לאפשריות דלעיל כמו גם לקבל רעיונות כלכליים נוספים בכיוון זה.
נ.ב. האתר שלך מדהים!!!
תודה
מתן
מתן שלום,
1. את הסכום של ה- 100 קח כבוליט ולא כהלוואה לטווח ארוך
2. אני ממליץ על קל"צ, ואתה יכול לקחת אותו לתקופה קצרה (10-12 שנה)
3. שההכנסות יגדלו תוכל למחזר אבל לא תוכל לדעת איזה ריביות תשלם אז
4. מבין ההצעות אני ממליץ על השניה, אבל תבצע את השינוי של הבוליט
בהצלחה
היי,
תודה על המענה.
תוכל אולי לפרט מה היתרון של לקיחת בוליט לגבי ה-100 אש"ח?
האם ההצעה הראשונה סבירה? מה הסיכונים שאתה מוצא בה ביחס לשנייה וכיצד ניתן לשפרה?
תודה
מתן
שלום
1. היתרון בבוליט שלא משלמים עליו הרבה החזר חודשי וכך מתפנה לך כסף להגדיל את ההחזר על שאר התשלום
2. ההצעה הראשונה לא כל כך טובה כי 2/3 ממנה צמוד למדד ו- 83% בריבית משתנה
בהצלחה
שלום!
1-רציתי לשאול מה יותר יקר: ריבית קבועה לא צמודה או משתנה לא צמודה ומה עדיף?או האם בכלל עדיף משתנה צמודה? אין לי מושג על כמה עומד אחוז המדד במשק אז איך ניתן לדעת מה עדיף?
2-אני רוצה לקחת משכנתא שהעיקרון המנחה זה להחזיר כמה שיותר מהקרן ובהתחלה יחסית מה מומלץ לי? סכום ההלוואה 600K יכולת החזר עד 3500 ש"ח לחודש,
מודה לך מראש
שחר
כמו כן בשנה הקרובה אנו אמורים לקבל סכום כסף של כ 150 אלף. איזה מסלול היית ממליץ לחסל בעזרת הכסף: מסלול הפריים, קל"צ,זכאות או מל"צ? או אולי בכלל עדיף להשקיע את הכסף באפיקים אחרים ולהישאר עם ההלוואה המקורית?
תודה מראש על שיתוף הידע
שחר
שלום,
1. בעיקרון הקבועה לא צמודה "בטוחה" יותר מהמשתנה לא צמודה. ובגלל שהיא בטוחה יותר עבור הלקוח היא גם עולה יותר (כלומר, הריבית עליה יותר גבוהה)
2. המשתנה הצמודה הוא מסלול טוב שמדובר על ריביות נמוכות יחסית לקבועה הלא צמודה.
3. בגלל שאנחנו לא יודעים את גובה המדד אנחנו לא יכולים לדעתם אם מסלול טוב או לא וזה מידע שיתגלה רק באמצע הדרך
4. אם אתה יודע להשיג ריבית גבוהה יותר מאשר הריבית על המשכנתא אז זה כדאי, אם לא אז תחזיר את המשכנתא (ממליץ לקחת גישור על סכום זה)
בקיצור, יש לך עוד עבודה לעשות וטוב שאתה מתחיל אותה.
בהצלחה
שלום רב,
הפוסט למעלה נגע בדיוק בשאלה שעלתה אצלי הבוקר.
האם הניתוח שעשית יהיה נכון גם אם הקל"צ או הצמודה קבועה, מהווה רק מרכיב במשכנתא של 500,000 ש"ח ולא את כולה.
למה הכוונה?
נניח שמתוך 500 אש"ח, "רק" 120000 יהיו בקל"צ או בקבועה צמודה.
האם גם אז הקועה צמודה יקרה יותר?
הכנסתי את 2 הסכומים בכל אחד מהמסלולים . לצמודה הוספתי מדד ממוצע 2.86%, יצא לי שהקבועה צמודה יקרה יותר בלמעלה מ- 5000 ש"ח. האם הבנתי נכון והחישוב אינו שגוי?
בדוגמא נתתי רק ביטוי לעניין, בשביל להעביר את הרעיון והמידע.
כמובן שמשלבים גם צמודות בתמהיל, ומשקל של 120 מתוך 500 בהחלט נראה משקל סביר.
בהצלחה
שלום,
רציתי להבין מתי כדאי לשים יותר כסף בקל"צ ומתי במשתנה ל-5 (כאשר שליש מהמשכנתא כבר נמצא במסלול הפריים).
השיקולים בעת לקיחת המשכנתא הם כאלו :
1. החזר חודשי של עד 3000.
2. אין סכום כסף ידוע שאמור להגיע בטווח השנים הקרוב.
3. ככל הנראה תהיה מחירה של הדירה ו/או מחזור משכנתא בטווח של עד כ-10 שנים (המכירה זה רק רעיון/תכנון עתידי, אבל מחזור יהיה כמעט בוודאות).
האם לא כדאי לשים יותר כסף במשתנה על מנת לשלם פחות עמלות פרעון במידה ותהיה מחירה של הדירה/מחזור של משכנתא ובאותה נשימה לשמור על החזר חודשי קבוע פחות או יותר (מאחר ורק כל 5 שנים יהיה עדכון של המסלול בהתאם למדד)?
תודה, האתר מלמד אותנו רבות.
שלום וברכה,
אם בוודאות המשכנתא תשתנה בעוד 5/10 שנים, אז יש לשקול לקחת משתנה כל חמש.
כמו כן, הייתי ממליץ לקחת משתנה כל חמש לא צמודה למדד ובכך להתחמק מן המדדים
בהצלחה
שלום,
כמו רבים כאן אני מצטרף לתשבוחות, ללא ספק האתר הטוב ביותר בנושא כיום !
רציתי לקבל את חוות דעתך על התמהיל הבא:
– משתנה ,צמודת מקמ , 290K ,עוגן + 1.0 = %2.7 , 25 שנה
– משתנה כל 5 שנים, לא צמודה ל 20 שנה, 320K, 4.4%
– משתנה כל 5 שנים, 2.05% , 270K ל 20 שנה
בנוסף, האם כדאי להחליף את אחד המסלולים לריבית קבועה לא צמודה ל 20 שנה, מה הריבית המקובלת היום למסלול זה ?
תודה מראש.
שלום עמית,
1. הייתי מחליף את הצמודת מק"מ לפריים (ראה כתבה בנושא)
2. היית מחליף את המשתנה הלא צמודה לקבועה לא צמודה (ראה כתבה בנושא)
3. ריביות ניתן למצוא במחשבון משכנתא
בהצלחה
שלום וברכה,
אני רוצה לקחת משכנתא בסכום של 1950000 ש"ח ואני רוצה למכור חלק מהנכס בעוד 13 שנה בסכום של 800,000 ש"ח איזה מסלול כדאי לקחת
בתודה
שלום אברהם,
זה מאוד תלוי בהחזר החודשי,
אבל אתה יכול לשלב פריים, משתנה לא צמודה כל חמש ומשתנה צמודה כל חמש
בהצלחה
שלום רב,
פוסט מעולה ומאיר עיניים. תודה!
שאלה לי אליך:
יש לי 2 הצעות טובות (כנראה) משני בנקים. הבעיה היא שהתמהיל שלהן שונה ולכן ההשוואה כמעט בלתי אפשרית. אודה מאד לעזרתך:
הסכום ההלוואה 670,000 ש"ח.
בנק א' –
1. 99,600 ש"ח ריבית קבועה (1.66%) צמודה ל – 14 שנה. נקרא "זכאות פועלים" ואין אפשרות לקחת סכום גדול יותר.
2. 223,000 ש"ח פריים – 0.9 ל- 18 שנה.
3. 347,000 ש"ח משתנה כל 5 צמודה (1.59%) ל – 18 שנה.
בנק ב'-
1. 223,000 ש"ח פריים – 0.9 ל – 18 שנה.
2. 223,500 ש"ח קל"צ (3.9%) ל – 14 שנה.
3. 223,500 ש"ח משתנה כל 5 צמודה (1.57%) ל – 18 שנה.
אציין עוד כי בבנק א' אני מקבלת הלוואה של 30,000 ש"ח בלי ריבית ובלי הצמדה וכן פטור מעמלת פתיחת תיק.
אשמח מאד לעצה מועילה. הדירה היא קטנה וסביר שאמכור בטווח של 5 השנים הבאות. דבר נוסף – חשבתי שכדי ליצור אדישות בין 2 הבנקים עלי לבקש מבנק א' מסלול נוסף (רביעי) – 175,000 ש"ח בקל"צ על חשבון המסלול של המשתנה כל 5 (שירד גם הוא ל- 175,000 ש"ח). מה דעתך?
שאלה נוספת – אני מבינה שהמסלול של ריבית קבועה צמודה פחות מומלץ האם כדאי לוותר על המסלול הראשון של בנק א' (99,600) לגמרי או שבגלל הריבית הנמוכה יחסית כדאי להשאירו.
תודה רבה רבה,
אביטל
שלום אביטל,
1. אני אישית מעדיף את אופציה ב' בגלל הקל"צ
2. יחד עם זאת אם הדירה תימכר בחמש השנים הבאות בוודאות, אז אופציה א' מועדפת עלי (בגלל צפי למדדים נמוכים בשנים הקרובות לעין + אפשרות להחזר הכסף ש=כך חמש שנים במשתנה)
בהצלחה
שלום רב,
ראשית, אני מודה לך על ההשקעה האדירה באתר הזה, שמאוד תורם להבנה ולהכוונה שלי ושל אחרים בנושא.
אני לוקח משכנתא של 890,000 ש"ח, ומעוניין בהחזר חודשי עד 4450 ש"ח.
אשמח לחוות דעתך על ההצעה הכי טובה שקיבלתי עד כה, לאחר מו"מ קצר:
296,000 בפריים -0.9 ל-30 שנה.
405,000 קל"צ בריבית 4.2 ל-18 שנה
89,000 צמודה משתנה כל 5 שנים, ריבית 1.62% ל-25 שנה
100,000 קבועה לא צמודה, בוליט, ל-3 שנים, בריבית 3.1%.
האם יש שינויים שאתה ממליץ עליהם? האם יש בשר להוריד מהריביות?
תודה ובהערכה רבה,
רותם.
רותם שלום,
התמהיל נראה בסדר גמור.
בהצלחה
משכנתא מן שלום , אני מתלבט בין משתנה כל 5 צמודה ללא צמודה
וכן בין קל"צ לקב"צ.
איך אני עושה את החישוב מה משתלם לי יותר ובונה תמהיל אופטימלי.
איך מחשבים שהריבית בצמודה יותר משתלמת מהלא צמודה.
האופציות הן :
280K בפריים-0.9 ל25 שנה.
280K משתנה כל 5 שנים 1.94 צמודה או לא צמודה בריבית 3.8. 25 שנה.
280K קל"צ 3.4 ל10 שנים או קב"צ 1.7 ל10 שנים.
אז מה עדיף משתנה צמודה או לא? או אפשר לפצל בינהן 140 כל אחד?
והאם התמונה משתנה לטובת הלא צמודה, שבודאות מחסלים חצי מהמשתנה כל 5 בתחנה הראשונה?
ובין הקלצ לקב"צ מה עדיף?
ואיך יודעים מה הריבית סף שצמודה עדיפה על הלא צמודה?
תודה רבה!!!
*תיקון , משתנה לטובת הצמודה.
האם יש דרך, או סימולציה שאפשר לעשות להשוואה בין צמודה ללא צמודה, אם לוקחים הערכה ממוצעת של מדד?
שלום איציק,
1. הכל תלוי בתחזית המדד שלך לשנים הבאות
2. בעיקרון תכניס כל אחת מההלוואות למחשבון משכנתא, קבע לך תחזית מדד ותנסה לראות מה יקר יותר בסוף התקופה
3. אם אתה עומד לחסל חלק מהמשכנתא בחמש השנים הבאות, אתה צריך לקבוע בנפרד תחזית מדד לחמש השנים הבאות בלבד ולראות היכן נשאר יותר קרן בעוד חמש שנים
בהצלחה
שלום רב ותודה על האתר הנהדר והמועיל!!
ראיתי שאתה ממליץ מאוד לקחת קל"צ אך מזהיר שוב ושוב לא לקחת קל"צ אם חושבים לפרוע את ההלוואה מהר- למה?
בריביות כ"כ נמוכות לא נראה סביר שתהיה עמלת היוון גדולה גם בקל"צ – לא?
תודה מראש על התייחסותך
שלום,
אני לא מדבר על הסתברויות אלא על תכנון מוקדם,
אם יודעים שעוד מספק שנים נחזיר סכום מסויים למשכנתא, אז כדאי מראש לקחת אותו במסלול שמאפשר זאת ולא לקחת סיכון בכלל.
אני עושה מיחזור משכנתא תחילת משכנתא 1.12.10
משכנתא התחלתית שלי 452000 24 שנים ריבית קבועה צמודה 3.05 והלוואה שניה 980000 18 שנים ריבית 2.5 החזר משכנתא כיום עומד על 2900 שקל
אני עושה כרגע מיחזור משכנתא סוגר את הלואה של 98000 נשאר לי 85000
עושה מיחזור על 450000 שנשאר לי 446000
שאלה שלי כזאת קיבלתי הצעה מבנק על 450000 ל 12 שנים ריבית 3.75 קל"צ החזר חודשי 3900 החלטתי ללכת על בטוח בלי כאב ראש כדאי ?
שלום גולן,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום איש יקר!
אני ואשתי מתכננים לקנות בית ב 840K.
הכנסה החודשית שלנו היא כ 19K.
אנו נצטרך משכנתא של כ 320K ונוכל להחזיר כל חודש כ 3700.
ראיתי את החלוקה החדשה שלך בתמהיל המשכנתא נכון לחודש יוני.
האם ההמלצה שלך מתאימה לסכום של כ 320K ? האם בכל זאת כדאי לחשב איזה תמהיל ישתלם יותר בעזרת מחשבון משכנתא? (אם כן – אז אני מבין שהתמהיל שהצעת לא אופטימאלי לכל אחד).
תודה!
שלום ברוך,
במקרה שלכם,
אם ברצונכם ב"שקט נפשי", קחו פריים ל- 10 וקל"צ ל- 8 שנים
בהצלחה
הי –
קודם כל תודה רבה על הבלוג המועיל מאוד ועל הגישה הנעימה והחיובית.
שאלה קצרה –
אני מתכנן ללוות 550 אלף על דירה שעולה 810 אלף.
אני מתלבט בין שתי אפשרויות –
שליש פריים (180) ל-22 שנה
שני שליש קל"צ (370) ל-18 שנה
או
שליש פריים (180) ל-22 שנה
חצי קל"צ (276) ל-18שנה
והיתר משתנה כל 5, צמודה (94) ל-18 שנה
אני לגמרי לא בטוח, גם לגבי המסלולים וגם לגבי השנים. אני יכול להחזיר בערך 3-3.5 אלף בחודש
אודה מאוד על כל התייחסות/ רעיון.
שבוע טוב,
דני
דני שלום,
אני אישית ממליץ על התמהיל השני בשל הגמישות שהוא מספק לך
בהצלחה
שלום,
אשמח אם תעזור לי בבקשה לגבי לקיחת משכנתא:
יש לי שתי הצעות:
1. 100000 פריים 0.8- (20 שנה)
100000 משתנה כל 5 צמודה 1.8% (20 שנה)
200000 קל״צ 4.25 (13 שנה)
2. 77600 2.32% קבועה צמודה (18 שנה)
132000 פריים 0.8- (20 שנה)
190400 משתנה לא צמודה (20שנה )
תודה 🙂
אם יש לך דרך חלוקה אחרת, אשמח לשמוע..
שלום עדי,
התמהיל הראשון עדיף בגלל הסכום הגדול בקל"צ,
בהצלחה
שלום אני ובעלי עם משכורת משותפת של 18,000 מעוניינים לקחת משכנתא בגובה 550,000 (55% מעלות הבית)
אשמח אם אוכל לשמוע כמה עצות לגבי התמהילים
ההתלבטות היא בעקרון בין שני התמהילים הבאים:
1. * 174,000 משתנה כל 5 שנים +מדד : ריבית 1.7% ל15 שנה
* 183,000 פריים מינוס 0.9 ל25 שנה
* 193,000 קל"צ 4.1% ל15 שנה
2. *267,000 משתנה כל 5 שנים + מדד : ריבית 1.7% ל 15 שנה
* 183,000 פריים מינוס 0.9 ל 25 שנה
* 100,000 קבועה + צמודת מדד : ריבית 1.5% ל 10 שנים.
ההתלבטות היא בעצם בין מסלול קבוע צמוד מדד לתקופה קצרה יחסית שבו ההחזר השנתי הוא יותר מ5% מגובה הקרן באותו מסלול (שכך אמרו לי שזה קצת יותר "safe" ונכון להתעסק עם מסלול כזה), לבין ללכת על המסלול הבטוח יותר, קל"צ,אך עם ריבית יותר גבוהה.
השאלה היא מה יהיה יותר נכון לטווח הרחוק מבחינת תשלום, גם יש לקחת בחשבון שאולי עוד 10 שנה נרצה לעבור דירה ואולי למחזר משכנתא ואז יהיה קנס …
או שבמקום הקל"צ או הקבועה הצמודה ללכת על מסלול של משתנה כל 5 שנים אך לא צמודת מדד עם ריבית של 3.7% ל10 שנה?
שלום אורית,
אני בעד הקל"צ, אבל זה באמת נתון לשיקול דעתכם כי אי אפשר לדעת בוודאות מה יהיה יקר יותר לטווח הארוך
שלום, אשמח לקבל עזרה לגי התמהילים הבאים:
אני ובעלי עם משכורת משותפת של 18,000 מעוניינים לקחת משכנתא בגובה 550,000 (55% מעלות הבית)
אשמח אם אוכל לשמוע כמה עצות לגבי התמהילים
ההתלבטות היא בעקרון בין שני התמהילים הבאים:
1. * 174,000 משתנה כל 5 שנים +מדד : ריבית 1.7% ל15 שנה
* 183,000 פריים מינוס 0.9 ל25 שנה
* 193,000 קל"צ 4.1% ל15 שנה
2. *267,000 משתנה כל 5 שנים + מדד : ריבית 1.7% ל 15 שנה
* 183,000 פריים מינוס 0.9 ל 25 שנה
* 100,000 קבועה + צמודת מדד : ריבית 1.5% ל 10 שנים.
ההתלבטות היא בעצם בין מסלול קבוע צמוד מדד לתקופה קצרה יחסית שבו ההחזר השנתי הוא יותר מ5% מגובה הקרן באותו מסלול (שכך אמרו לי שזה קצת יותר "safe" ונכון להתעסק עם מסלול כזה), לבין ללכת על המסלול הבטוח יותר, קל"צ,אך עם ריבית יותר גבוהה.
השאלה היא מה יהיה יותר נכון לטווח הרחוק מבחינת תשלום, גם יש לקחת בחשבון שאולי עוד 10 שנה נרצה לעבור דירה ואולי למחזר משכנתא ואז יהיה קנס …
או שבמקום הקל"צ או הקבועה הצמודה ללכת על מסלול של משתנה כל 5 שנים אך לא צמודת מדד עם ריבית של 3.7% ל10 שנה?
אשמח לעזרה . 2.8 ריבית קבוע צמודה ל20 שנה ס'ך של 450000
האם כדאי…תודה
שלום יוסי,
אני לא ממליץ לקחת את כל ההלוואה בריבית קבועה צמודה.
ממליץ להתייעץ עם איש מקצוע במידה ואינם מצליחים להרכיב תמהיל לבד בעזרת האתר.
שלום. לא המלצתה לי לקחת את כול ההלווה בריבית קבוע צמודה
סך של 450000 ל20 שנה.ב2.8 %
האם 60% בקל'צ ו40% בקבוע צמוד. כדאי
ובאיזו % ריבית לקל'צ-הוא סביר .?
אשמח לתגובה…
שלום יוסי,
1. ההודעה קצת מבולבלת, אז אני מקווה שאני עונה לעניין
2. אני פחות ממליץ לקחת הכל קבוע וצמוד למדד, ולדעתי 60% בקל"צ ו- 40% בקבועה צמודה טוב יותר בהלוואה.
3. ריביות מומלצות תוכל למצוא במחשבון משכנתא
בהצלחה
אני אם חד הורית ל4 ילדים והכנסותיי נטו הן 12,000 ש"ח. ברצוני לקחת משכנתא של 550,000 ש"ח לקניית דירה בסך 1,070000 ש"ח. יש ברשותי הון עצמי של 520,000 ש"ח. מהו תמהיל המשכנתא המתאים לי. חשוב לי לציין כי אין ברשותי הכנסות עתידיות כדי לכסות את המשכנתא וכן אני מבקשת לקחת את ההלוואה לטווח ארוך של 25 שנה.
שלום סיגל,
הסתכלי בתמהילים המומלצים ל-500 אלף ול-600 אלף.
בנוסף הסתכלי בתמהיל המומלץ מחודש יוני.
לאחר מכן בצעי התאמות בהתאם לצרכים וליכולת ההחזר שלך.
בהצלחה
משכנתאמן שלום.
רציתי לשמוע את דעתך,
מה יוצא יותר זול??
פריסה של הפריים והקל"צ לתקופות ארוכות (30 ו 20 בהתאמה)
כדי לקבל חיוב חודשי של כ- 28% מההכנסה החודשית נטו. ואז אפשר לשים יותר בצד כל חודש וכשמצטבר סכום לחסל איתו חלק מההלוואה (אנחנו ממושמעים ולא בזבזנים ב"ה).
או לפרוס מראש לתקופות קצרות יותר (15 פריים 10 קל"צ) ולקבל חיוב חודשי התחלתי של כ- 35% מההכנסה החודשית נטו + קיצוץ לחצי של ההחזר הכולל בסוף התקופה??
שלום אבי,
קיצור של תקופת המשכנתא,
רק שימו לב שאתם לא מכבידים על עצמכם יותר מדי
בהצלחה
משכנתאמן שלום.
רציתי לשמוע את דעתך,
אני בתהליך מחזור משכנתא וקבלתי הצעה לקצר מ12 שנים ל-6 שנים (אני ביקשתי כי כלכלית אני מסוגל) ,קיבלתי הצעה של 1/3 פריים 0.9- והשאר בריבית 3% קבועה לא צמוד!!!או…1/3 פריים 0.9- והשאר בריבית 1.2% קבועה וצמודה.(על סכום של 360000 ש"ח)
בתחילת הפוסט השווית בין קבועה צמודת מדד ולללא מדד אבל כאשר הן זהות , במקרה זה הצמודה למדד היא פחות מחצי . אשמח לשמוע דעתך בנושא.
שלום יוסי,
הייתי מחלק את זה לשליש קבועה צמודה ו- 1/3 קבועה לא צמודה
בהצלחה
משכנתאמן היקר שלום
לקחתי קל"צ 380,000 ש"ח ל 18 שנה ב- 4.35.
סה"כ ריבית בסוף התקופה על מרכיב הקל"צ בערך 175,000 ש"ח.
במידה ובשנים הקרובות ארצה לקצר תקופה ולהגדיל החזר, ובהנחה שנשאר בסביבת ריבית נמוכה, האם אני צפוי לשלם הפרשי היוון/"עמלת" פירעון מוקדם?
האם תשובתך תשתנה אם הריביות יעלו מעט?
תודה רבה וחג שמח!
שלום אבי,
במידה וביום הפרעון הריבית הממוצעת תהיה זהה או גבוהה מהריבית שלכם, לא תצטרך לשלם עמלת פרעון.
תוכל לקרוא על כך בהרחבה בפוסט הבא וגם בעדכון זה.
בהצלחה
תודה רבה!!!
שלום,
יש לי שאלה.
אני יודעת שעדיף לקחת קל"ץ על פני קבועה צמודה
אך לא הבנתי דבר אחד,
בקל"ץ ההחזר החודשי גבוה יותר אז איך בסופו של דבר זה משתלם לטווח הארוך ?
עושה רושם שאחזיר יותר לבנק במשך התקופה.
תודה לך 🙂 ויום נעים
שלום רוני,
לא אמרתי שעדיף קל"צ במקום קבועה, אלא שזה תלוי בהפרשי הריביות.
ההחזר בקבועה עולה עם השנים ובקל"צ לא, חוץ מזה הקרן יורדת ביתר אגרסיביות בקל"צ ואילו בקבועה היא בעיקר תופחת בשנים הראשונות
בהצלחה
כיף לקרוא וסוף סוף להבין..אתר מעולה:)
ברור לי ללא ספק כי קל"צ הוא הדבר הכי בטוח, אבלללל
אם אני רוצה לקחת משכתנא של 700.000 בידיעה שבעוד 6/7 שנים אני אמחזר אותה.
האם זה עדיין משתלם לי? (לקחת כ250.000 ש"ח בריבית של 4.8% בערך ל21 שנה) או שכדאי ללכת על המסלול ה"בטוח" של משתנה כל 5 לא צמודה. והשאר בפריים וקבועה צמודה.
(* יש לציין שבכל החישובים המסלול שבו יש קל"צ והשאר צמודות מדד הוא יוצא עם ההחזר החודשי הכי נמוך). אבל אז יש את סיכון הקנס הגבוה של הקל"צ.
אובדת עצות..מה כדאי???
נטע.
נטע שלום,
אם את בטוחה שאת רוצה למחזר בעוד 6-7 שנים, שקלי לקחת מסלולים "גמישים" כגון: משתנה כל חמש (צמוד / לא צמוד) ופריים.
את היתרה את יכולה לקחת בקל"צ על מנת לקבע ריבית זולה אחת בהלוואה שלך, כי לא בטוח מה תהיה הריבית בעוד 6-7 שנים וייתכן כי תינזקי
בהצלחה
היי שוב אני…
אז בהתאם לעצתך ועוד רבים. מתלבטת בין 2 תמהילים : (740.000 סה"כ)
תמהיל1:
244K -פריים ל-30 שנה -(0.9-)
244K- משתנה כל 5 צמודה ל-30 (1.85%)
110K- קבועה לא צמודה ל-12שנה (3.9%)
142K- קבועה צמודה ל-15( 2.4%)
*רציתי לשים יותר בקל"צ אבל זה מיקר ממש תהחזר החודשי.
תמהיל 2:
1/3 פריים ל-30 שנה -(0.9-)
1/3 משתנה כל 5 צמודה ל-30 (1.85%)
1/3 קבועה לא צמודה ל-15 (.4.2%)- שים לב!! הריבית והשים עלו בצורה ניכרת.
כאמור בהנחה שבעוד מס' שנים (7-8) ארצה להחליף לדירה גדולה יותר. אילו מבין ההצעות כדאי לי לקחת??
שוב תודה, נטע.
אני מניח שהתמהיל השני ישרת אתכם יותר טוב
בהצלחה
ועוד התייעצות קטנה..אשמח לחוות דעת (אחרונה) בין שני המסלולים הבאים.
(לשני התמהילים מתווסף 1/3 פריים ו1/3 משתנה כל 5 צמודה ב1.85% )
ההתלבטות שלי לגבי שאר היתרה: 252.000
תמהיל 1:
150K- בקל"צ ל12 שנה, 3.9%
102K- במשתנה כל 5 לא צמודה ל20 שנה ב- 3.96% .
החזר- 3660.
תמהיל 2:
150K- בקל"צ ל13 שנה, 4%
102K- בקבועה צמודה ל-16 שנה 2.4% .
החזר-3625.
כאמור מתכננים להחליף דירה בעוד מספר שנים,
מה דעתך? על איזה תמהיל אתה ממליץ יותר ולמה??
שוב תודה, נטע.
התמהיל הראשון,
הוא גם שמיש יותר וגם "זול" יותר בהנחת מדד ממוצע של 2%
בהצלחה
שלום רב.
אנחנו עומדים להחזיר את בלון, שהייתה שליש מסה"כ ההלוואה.
נשארת לנו הלוואה של 300000 לעוד 8 שנים בריבית של 2.7 קבועה צמודה למדד . האים כדאי לנו למחזר את ההלוואה הנ"ל. קיבלנו הצעה מהבנק למחזר את ההלוואה בריבית קבועה לא צמודה למדד של 3.7 אחוז (עמלת פירעון מוקדם עומדת על 12000 ש"ח). אנחנו יכולים לעמוד בתשלום של סביב 4000 ש"ח לחודש.
תודה מראש, משה.
שלום משה,
הייתי ממחזר לקל"צ וכם משלב פריים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
עזרת לי מאוד בזכות הידע שאתה מפרסם כאן באתרך, תודה רבה.
אני צריך המלצה.
מה עדיף?
50 אלף ל 5 שנים בקבוע צמודה ריבית 1.5% (מדד 3%)
או קל"צ ל 10 שנים עם ריבית של 3.65%
לפי המחשבון שלך יוצא שעדיף קבועה צמודה ואפילו בהפרש גדול, אך לפי הכתבה שלך לא ממש..
אשמח לעצה, תודה מראש.
שלום איתמר,
זה תלוי במדד שיהיה,
אם המדד יהיה מעל 2% אז עדיף קל"צ ואם הפוך אז עדיף קבועה צמודה
בהצלחה
שלום ושוב תודה,
הזנתי את הנתונים במחשבון שלך בדיוק כפי שרשמתי בשאלתי הראשונה,
ויוצא שעל 50 אלף שח ל 5 שנים בקבועה צמודה עם ריבית 1.5% ומדד של 3% ההחזר הסופי יהיה 56,106.
ו 50 אלף שח ל 10 שנים בקל"צ עם ריבית 3.65% ההחזר הסופי יהיה 59,928.
יש כאן הפרש של כמעט 4,000 שח! (וזה במדד של 3%).
אני עדיין לא מבין למה ענית לי שאם המדד יהיה מעל 2% אז עדיף קל"צ?
אולי אני מפספס כאן משהו.
אשמח להסבר, תודה רבה!
שלום איתמר,
אני מתנצל אבל חשבתי שמדובר על אותן תקופות שנים ורק עכשיו שמתי לב שמדובר על 5 שנים מול 10 שנים.
1. אתה משווה ק"צ ל- 5 שנים מול קל"צ ל- 10 שנים, אבל שמת לב שההחזר לא אותו דבר? (בקבועה אתה מחזיר 868 ובקל"צ 499) ולכן זה לא כל כך בר השוואה
2. אם היית מקטין את השנים של הקל"צ ל- 6 לדוגמא, היית מקבל גם החזר נמוך יותר וגם תשלום סופי נמוך יותר
3. בכל מקרה, מדובר על הצעות די דומות (לפי סעיף 2), אני אישית הייתי לוקח צמוד ל- 5 שנים כי אני מאמין שהמדד יהיה נמוך בשנים הבאות
בהצלחה
שלום,
קודם כל רציתי להגיד שיש לך אחלה בלוג ויש פה מלא מידע מעולה!
אנחנו עומדים לקנות דירה וצריכים לקחת משכנתא של 900,000 ש"ח (50% מימון).
התמהיל אליו הגענו הינו:
300,000 ש"ח פריים מינוס 0.9 ל 30 שנה
300,000 ש"ח משתנה כל 5 לא צמודה, ל 20 שנה 3.54%
300,000 ש"ח קבועה צמודה, ל 15 שנה 1.93%
החזר חודשי התחלתי באזור 4,720 ש"ח
רציתי לדעת האם זה נראה לך תמהיל טוב?
והאם הריביות טובות לדעתך?
תודה,
שחר
שלום שחר,
התמהיל והריביות בסדר גמור,
אבל המשכנתא קצת גדולה ואורכה מדי
בהצלחה
היי כתבתי לך בהודעות קודמות אבל מסתבר שהיתה טעות בתמהיל שהבנק נתן לי. מתלבטת בין שני תמהילים
(לשניהם מתווסף 1/3 פריים ו1/3 משתנה כל 5 צמודה ב1.85% )
ההתלבטות שלי לגבי שאר היתרה: 252.000
תמהיל 1:
252K- הכל בקל"צ ל15 שנה בריבית 4.2%
תמהיל 2:
150K- בקל"צ ל13 שנה, 4%
102K- בקבועה צמודה ל-16 שנה 2.4% .
אותו ההחזר- בשניהם 3625.
תודה על המענה ושירות האדיב.
בגלל שיש לך כבר חלק צמוד (המשתנה כל חמש) הייתי ממליץ על קל"צ בלבד
בהצלחה
תודה …אני באמת אלך על המסלול הזה.
היום גם הורידו לי את הריבית של הקל"צ ל4.1% 🙂
תודה לך על הכל עזרת לי מאוד.
שלום רב
קודם כל ישר כח על הבלוג המצויין הזה שעושה סדר לאנשים פשוטים שרק רוצים להגיע לדירה במדינה היקרה הזאת.
אני ואישתי מתכננים לקנות דירה מקבלן שתיהיה מוכנה באזור מאי השנה. היום ביקרנו במזרחי טפחות וקיבלנו את התמהיל הבא:
סכום המשכנתא המבוקש 680000 שהם 75% מימון
150000 ל25 שנה בריבית 2% משתנה כל חמש שנים צמודת מדד
305000 ל15 שנה קל"צ בריבית של 4.3%
225000 ל25 שנה בפריים פחות 0.8%
כמו כן קבלת גרייס חלקי לחצי שנה.
התשלום החודשי יהיה 3900
אשמח לקבל את חוכמתך בנושא.
תודה
שלום גיל,
על פניו נראה בסדר,
בהצלחה
שלום רב , אחלה אתר … אני צריכה תשובה דחופה ביותר , אנחנו לוקחים משכנתא של320000 שח , סכום של 106,000 בריבית פריים של 2.5-0.9 ל15 שנה ללא קנסות , ואת היתר בריבית קבועה לא צמודה של 3.75 לתקופה של 12 שנה , האם המסלול הזה נראה מתאים בריביות שוות? תודה מראש
הריבית היא 3.65
שלום סיון,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום,
קיבלתי הצעה מהבנק ורציתי לקבל את חוות דעתך לכדאיות ההצעה.
אני לוקחת משכנתא בסך של 366,000 ש"ח – 60% מערך הנכס.
ההצעה שקיבלתי: 1/3 פריים-0.9 ל-15 שנה; 1/3 ריבית משתנה צמודה-2.25% ל-15 שנה וריבית קבועה לא צמודה 3.85% ל-15 שנה .
כמו כן, חשבתי לקחת 2/3 בריבית קבועה לא צמודה בנוסף ל-1/3 פריים.
אשמח אם תוכל לחוות דעתך על ההצעה ועל האפשרות הנוספת.
תודה רבה
הדס
הדס שלום,
עדיף 2/3 קל"צ
בהצלחה
שלום לכולם,
קיבלנו את ההצעה הבאה מהבנק עבור משכנתא ע״ס 800,000 ש״ח – נשמח לשמוע את חוות דעתכם והמלצותיכם:
233,333 ש״ח קל״צ ל-10 שנים 3.5%
233,333 ש״ח פריים 0.9%- ל-30 שנה
100,000 ש״ח ללא ריבית, צמוד מדד ל-5 שנים
233,334 ש״ח ריבית משתנה כל 5 שנים ל-20 שנה –> פה אנחנו מתלבטים בין משתנה לא צמודה 3.7% ובין משתנה צמודה 1.86%
נודה לכל עזרה או המלצה!
שלופ דפנה,
התמהיל נראה סביר,
הייתי מחלק את ה- 233 לחצי בצמוד וחצי בלא צמוד
שלום.
קודם כל תודה רבה על ההשקעה המטורפת באתר. אנחנו לפני לקיחת משכנתא ולומדים ממנו המון!
אנחנו מתכוונים לקחת משכנתא ע"ס 450 אש"ח בהחזר חודשי של. כ-4000 שח.
קיבלנו הצעה לחלוקה ל 150 אש"ח p-0.9 ל 15 שנה
ו-300 אש"ח לעשר שנים בריבית 3.4% קבועה.
אנחנו מתלבטים אם לחלק את ה-300 לחלק צמודה וחלק קבועה.
עפ"י המאמר,בריבית שהוצעה לנו כדאי להשאר על הקבועה בלבד,לא?
תודה רבה!
עפ"י ה4
שלום יאיר,
אני לא יודע מה הריבית שקיבלתם בצמודה, אבל אם היא גבוהה מ- 1.4% הייתי מוותר על התענוג
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב וכבוד רב 🙂
עשית לי סדר כמו ששום אתר לא עשה לי… פשוט אלוף!!!
אנו אמורים לקחת ביום ראשון הקרוב משכנתא על סכום של 740K והייתי שמח לשמוע על איזה מסלול כדאי לנו ללכת.
עד הרגע, עד שקראתי את השרשור, לא הבנתי מה הבנק רוצה ממני 🙂 וגם לא זוכר מה הוא קשקש (הבנקאי) על מסלולים וכו…
תודה ומראש וכל הכבוד!!!!!!!!!!!!!!!
אושר
שלום אושר,
אין לי יכולת לבנות לכם תמהיל ללא היכרות אישית.
אתם מוזמנים להיעזר בתמהילים המומלצים באתר.
אם אתם עדיין מרגישים שאתם לא "שולטים" בחומר, שקלו לקחת ייעוץ מקצועי.
בהצלחה
הייתי שמח להגיע לשם קצת יותר "מוכן"… 🙂
דבר ראשון תודה ענקית ! האתר הזה הוא בית ספר למשכנתא ! והוא עשוי מושלם ! קיבלתי הצעה
משכנתא 650000
שליש פריים -0.76 30 שנה
שליש משתנה כל 5 -3.76 25 שנה
שליש קלצ 4.5 18 שנה
האם זה סביר ? ואם לא מה לשנות תודה מראש אהרון
אהרון שלום,
סביר, תנסה להוריד את הריביות
בהצלחה
שלום רב, האתק מושקע ועזר לנו המון. אודה לחוות דעתך:
משכנתא 1,030,000 לפי התמהיל הבא:
343,000 פריים מינוס 0.75 ל-30 שנים
100,0000 קבועה צמודה ל-9 שנים 1%
587,000 קל"צ ל-12 שנים ריבית 3.26%.
אציין שהקל"צ ירד על חשבון הפריים (לפי הבנק).
החזר חודשי 7,083.42
שלום אורית,
נראה טוב,
בהצלחה
שלום רב,
אנו מעוניינים במשכנתא של 1250000 שזה כ-73% משווי הדירה. קיבלנו הצעה סופית אחרי סבב בנקים:
שליש קל״צ 4.55 ל-20 שנה
שליש פריים -0.9 ל-30 שנה
שליש משתנה חמש שנים צמודה 1.65 ל-30 שנה
רציתי לדעת האם הצעה טובה?
תודה מראש
יובל
שלום יובל,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום רב,
קודם כל האתר שלך מבורך עבור ה"אזרח הפשוט"
התייעצתי בבנק בנוגע להמלצות שלך מעלה, היועצת אומרת שמצד אחד אתה צודק אכן הסכום הסופי יוצא יותר יקר בצמוד מדד, אבל…למה לשלם מעכשיו יותר, הכסף שלנו נשחק ועכשיו הערך שלו גבוה יותר (הסכום שאקנה בו לחם בעוד 10 שנים יהיה יותר יקר), למה לשלם מעכשיו 260 ₪ יותר בחודש(סכום ההפרש במסלולים שלי בין צמוד ללא צמוד) על מדד שלא ידוע בכמה יעלה. האם ההנחה הזאת נכונה?
בנוסף, הציעו לי בכל הבנקים מסלולים של שליש פריים ל20 שנים, שליש משתנה כל 5 שנים צמודה למדד ל18 שנים ושליש קל"צ ל15 שנים. אבל בבנק אחד היות והדירה שקנינו אנחנו משכירים אותה ואלי נמכור ב10 שנים הקרובות: פריים ל30 שנה בריבית של P-0.76 (לא יכולים להוריד ל0.9) , משתנה כל 5 צ"מ ל30 שנים 1.5% וקל"צ ל10 שנים ב2.77%, הרעיון שאחרי 10 שנים ירד לנו סכום משמעותי מההחזר שעומד על 3500 ₪ בחודש ואז נוכל למחזר/לשנות את 2 המסלולים של ה30 שנה. האם המסלול הזה טוב? האם הריביות טובות? האם כדאיל משתנה כל 5 לא צמודה למדד? מעלה את הסכום ב260 ₪. תודה רבה רבה
שלום קרן,
1. היועצת שכחה לומר לך שמשתנה הצמודה עולה עם השנים בגלל ההצמדה כך שה- 260 ש"ח יתקזזו בתוך כמה שנים ובנוסף הקרן תגדל ותגדל במיוחד בשנים הקרובות
2. לגבי ההצעה של הבנק השני, היא סבירה ויש מאחוריה הגיון… אבל היא צריכה להימדד בעיניים כלכליות ולבדוק מה הקרן שתישאר אחרי 10 שנים בכל אחד מן התמהילים
בהצלחה
משכנתא מן תודה על האתר הכי מקצועי שיש בתחום !
אודה לך אם תואיל לפרט את החישוב מדוע 2.57+2= 5 בקל"צ ?
שוב תודה על האתר
שלום יעקב,
מכיוון שהקרן צמודה למדד וגדלה יחד איתו.
אז בסיכומו של דבר 2+3 כן שווה ל5.
ולגבי בזבוזים, יותר שווה לבזבז כסף שאתה צעיר או זקן?
כלכלית נטו, זה ממש לא משנה
ההבדל הוא פסיכולוגי בלבד. האם אתם צריכים שהבנק יחזיק אתכם קצר כדי שתהיו אחראיים? האם אתם רוצים להסתגפן בשנותיכם הראשונות ולבזבז בזקנה או להפך? האם יש לכם עסקים שזקוקים למזומנים שלכם שיניבו קצת יותר מ5%?
אני הייתי מעדיף בהרבה את הצמודה, בריא להיות עם קופת מזומנים, לבזבוזים והשקעות. בתנאי כמובן שטרם החתימה הייתי מקבל הבטחה מאלוהים שהמדד 3%
שלום עופר,
2+3 לא שווה ל-5 אלא יותר ממנו
הי נשאר לי 10 שנים במשכנתא היא קבועה צמודה מדד ועכשיו אני עומד על סכום של החזר 3200 בחודש הקרן שנשאר לי 280000 והקנסות 70000 זה אומר שאם אני רוצה לסלק אני משלם 350000 האם כדאי לי למחזר ואם כן אני מעדיף להוריד שנים ולהשאר עם אותו סכום
שלום אלישיב,
אתה צריך לבדוק מה ההצעות שאתה מקבל ולראות כמה חיסכון יוצא מכך
לא בטוח שעם עלות כל כך גבוה של עמלת פירעון יהיה חיסכון גבוה
בהצלחה
שלום (וסחתין על האתר המעולה)
רציתי לשאול לגבי תמהיל (אמורים לסגור מחר):
150,000 פריים 0.9-
300,000 בקל"צ 2.3%
ההתלבטות היא לגבי הקל"צ
האם כדאי לשנות ל- 200,000 בלבד
ו-100,000 לקחת בקבועה צמודה 0.8%
תודה רבה…
שלום ברי,
הייתי משאיר את זה ככה ללא הקבועה
בהצלחה
היי ידידי ,
אנחנו כבר 7 חודשים משלמים משכנתא שלקחתי בבנק הפועלים :
200K בקל"צ 4.1 ל 15 שנים
135K בקל"צ 3.65 ל 10 שנים
165K פריים מינוס 0.85 ל 25 שנה
החזר חודשי של 3700 פלוס ביטוחים
הכנסות 16K נטו , שווי הנכס 920K עם ילד בן 10 חודשים
אני מבין שכיום ניתן להשיג רביות טובות יותר האם יש הגיון לחפש מחזור בתנאים שציינתי מעלה
או שעדיף לרדת מזה עקב עמלות היוון גבוהות?
אם בכל זאת כדאי לנסות מהלך שכזה:
איך מתחילים ? הרי הבנק לא ירצה לרדת מהעץ כי אני כבר בידיים שלו ..
איך כן ניתן להורידו מן העץ ???
ודבר אחרון לא הבנתי איך מחשבים בקל"צ את ההחזרים החודשיים וכלל את הערך הסופי עם הריבית . מכיוון שהריבית קבועה אין כאן לוח סילוקין ? אני טועה ???
תודה ענקית מראש ….
שימי
אשמח לתגובה מקצועית
שימי שלום,
1. קודם כל צריך לבדוק מה גובה העמלות היוון
2. לאחר מכן, תקבל הצעה מבנק אחר ואם זה ישתלם מבחינה כלכלית תמשיך משם לבנק שלך וכך תוכל להוריד אותם מהעץ
בהצלחה
ראשית אני רוצה לומר לך שאני קורא באתר שלך המוןן והוא עוזר לי בצורה שלא להאמין,אפשר להגיד שאני ממש מכור אליו!! תודה.
יש משהו שאני לא ממש מבין לגבי המדד, זה שהוא עולה 2%(ממוצע) בשנה הבנתי.
עכשיו מה זה אומר? לדוג" לקחתי 100K עם ריבית של 2.1 ל15 שנה זה אומר שאני ישלם עוד 2% ריבית בשנה השניה? 4.1?
כי 2.1 +2 מדד=4.1
אז זה יוצא שאני ישלם בערך עוד 2500 שח בשנה השניה של המשכנתא?
בגלל העלייה של המדד.
אז בשנה בסוף שאחריה עוד 5 אלף?! כי המדד של השנה קודם כבר עלה….. משהו פה לא נשמע לי הגיוני,
איך אני מתרגם את זה לכסף?
המחשבון שלך מצויין פשוט יש בו בעיה של השליחת תמהיל וזה בטיפול אני מבין..
כמובן שאני מבין שצריך לקחת את החלק צמוד מדד לזמן הכי קצר שאפשר,"כמובן שככל שניתן"..כי הוא כל שנה תופס עוד מדד.
……………………………………..
אופציה 1)
זה מה שאני רוצה ללכת עלייה.
אני קרוב לקחת 310K משכנתא
102,000 פריים -8 ל- 25 שנה.
השני הוא 128,000 בריבית של 4.2 ל20 שנה
והשלישי הוא 80,000 בריבית של 2.1 ל14 שנה
…………………………………………………….
אופציה שנייה.
102,000 פריים -8..ל- 20 שנה
בהתחלה הייתי נעול על 208,000 בקל"צ…ל-20 שנה
אבל אני חושב שהאופציה הראשונה דיי מעניית ואני 70 % נעול עלייה.
אם אפשר לשלם בסופו של דבר לשלם קצת פחות כסף(מבחינת ההחזר בסוף תקופת המשכנתא) וגם לקצר בשנים אז למה לא? (אופציה 1-למעלה)
זה שיעלה לי ההחזר החודשי בעוד כמה שנים זה בסדר כי על סכום של 80 אלף זה לא משמעתי כ"כ….וגם קיצרתי בשנים..
אשמח לשמוע את דעתך והאם זה נכון הכיוון שאני חושב.
שוב פעם תודה!
שלום אייל,
1. את המדד מחשבים באופן שנתי.
אם לקחת 100 אלף והמדד היה באותה השנה 25 אז זה אומר שהתווספו להלוואה שלך עוד אלפיים ש"ח וכך יהיה גם בשנה לאחרי מכן וכן הלאה
יחד עם זאת, אתה מחזיר כל חודש החזר חודשי שגם גורם לקרן לרדת ולכן היא מסתיימת בסופו של דבר
2. התמהיל הראשון נראה לי בסדר
בהצלחה
נ.ב
לא ציינתי את המסלול השלישי שהוא: 80 אלף ל14 שנה בסלול של ריבית קבועה צמוד מדד.
באופציה הראשונה.
סליחה
הבנתי את זה לבד..
זה עדיין בסדר
בהצלחה
שלום רב!
יותר מכל הידע שצברתי כאן, אהבתי את הגישה הנעימה והידידותית להפליא!
אנו אמורים לקחת משכנתא סביב ה- 410,000 המהווה 60% משווי הנכס
מתוך זה הבנק מנכה סכום של 60,000 מענק דיור
סה"כ 350,000 הלוואה
מקריאת הדברים, והתאמתם לנתונים שלנו:
הכנסה של 10,000
יכולת החזר של 2500-3000
בעתיד הקרוב עליה בהכנסה ב5000 ש"ח לחודש (עבודה חדשה)
ספק לגבי הכנסה עתידית כלשהי
התמהיל הנכון לנו:
60% קל"צ (סביב ה15-20 שנה)
30% פריים (לטווח ארוך)
10% משתנה כל 5 צמודה
לגבי אחוזי הריביות, אין מקום להתמקחות מבחינת הבנק כי אנו חלק מקבוצת רכישה, כל שנותר לנו הוא לשחק במסלולים
אשמח אם תאשר לי ש"הצלחתי" לשחות לבד ולהבין נכון.
ועוד שאלה קטנה: תעודת זכאות, מה הרלוונטיות שלה לגבינו? (2250 נק')
אודה לקבלת הערות והארות.
המשך הצלחה בעבודת הקודש.
שרית.
שרית שלום,
1. התמהיל בסיסי וסביר
2. תעודת זכאות תקנה לכם בערך 100 אלף (אולי קצת יותר) בריבית של 3% צמודה למדד ל- 28 שנה
אני לא חושב שזה כל כך טוב,אבל זה תלוי מאוד בהצעות שיש לכם היום
בהצלחה
שלום רב,
אני מתכנן לרכוש דירה ב-1,200,000 ש"ח.
ההון העצמי שלי הינו 700 אש"ח.
אני רוצה להחזיר עד כ-3200 ש"ח בחודש.
אני עומד בפני דילמה,
האם לקחת משכתנא בגובה 700 אש"ח לתקופה ארוכה ולמנף את עצמי תוך הבנה:
– הריביות היום נמוכות מאוד ואחת וארצה תמיד אוכל להחזיר את הכסף.
– משאיר לעצמי נזילות לכל מקרה שלא יהיה/ להשקעה עתידית.
או לקחת משכתנא בגובה 500 אש"ח ולקבל שיעורי ריבית טובים יותר ולהחזיר את ההלוואה בתקופה קצרה יותר.
אשמח לחוות דעתך בנושא.
שלום עידו,
זה מאוד תלוי באופייך ובהשקעות שתעשה עם ה- 200 אלף.
אם אתה יכול לקבל תשואה עדיפה בהשקעותיך מאשר על הריבית שאתה משלם לבנק- אז הייתי ממליץ להשקיע
במידה ואתה לא יודע לעשות זאת, או שאתה יודע אבל "מפחד" (לא במובן הרע של המילה) הייתי מוותר על זה ולוקח רק 500
בהצלחה
שלום רב
לפני כשנה מיחזרתי את המשכנתא מבנק משכן לבנק טפחות, שילמתי דמי פתיחת תיק כנדרש והיום אני שוב מנסה למחזר באותו בנק, בנק טפחות. הם שוב מבקשים ממני דמי פתיחת תיק. האמנם?
תודה עבור התגובה
שושנה
שושנה שלום,
זה החוק היבש ולכן לבנק יש את האפשרות לבקש דמי פתיחת תיק
בהצלחה
שלום
תודה על האתר הנפלא והמחשבונים הייעילים.
הייתי בבנק היום קיבלתי הצעה על הלוואה של 300000 או בריבית קבועה של 2.78 לבין 7-9 שנים.או לשלב מתוך זה פריים 100000 בP-0.9 .
במקביל יש לי אפשרות לקחת הלוואה מחברת ביטוח על כל הסכום בפריים P-0.5
היועצת בבנק מליצה לקחת את הכל בקל"צ מה אתה ממליץ?
שלום יאיר,
אם אתה תדע לעמוד בהחזרים שיעלו בעקבות עליית הפריים הייתי לוקח הכל בפריים לטווח קצר
בהצלחה
תודה
ההפרש בין המסלולים לפי המחשבון בלי לקחת בחשבון את ההצמדה לפריים הוא
12000 ש"ח אם אני לוקח לתקופה של 7-9 שנים .האם לא כדאי לקחת 200בקל"צ ועוד 100 בפריים ?ואז להיות בטוח יותר כל התקופה ?(אני מבין שכדי שבעצם השאלה מה התחזית שהפריים יעלה יותר מ2% שאז בעצם אני מגיע להפרש הזה)
תודה יאיר
שלום יאיר,
אני לא מאמין שבשנים הקרובות הפריים יעלה ב- 2%,
כמו כן, הפריים צריך להעלות יותר מכך על מנת שישתווה לקל"צ
בהצלחה
שלום משכנתאמן – אחלה אתר.
בקשר למשכנתא של 400K, האם התמהיל הבא ל-10 שנים נראה לך סביר?
133K – פריים-0.8=0.95
133K – קל"צ 3%
133K – קבועה צמודה – 1.5%
השאלה המרכזית האם להעלות את מספר השנים בפריים ולהוריד את השנים בשאר התמהיל?
מצד אחד פריים תמיד אפשר למחזר (אם הוא יעלה) מצד שני כשהפריים יעלה ואולי נרצה למחזר כנראה האפשרויות האחרות יעלו יותר…
כמו כן האם לדעתו הריביות המוצעות טובות או שניתן להוריד עוד?
תודה, ישי
שלום ישי,
הצעה סבירה,
אני כן הייתי מעלה את השנים של הפריים
בהצלחה
שלום דבר ראשון תודה רבה!
ממש אתר מקצועי ובטוב טעם!
רציתי לשאול על תמהיל בלקיחת משכנתא של 600k
עם הון התחלתי 400k.
אני מחפש החזר חודשי 2500-2800 ויחסית קבוע.
נאמר לי לקחת
שליש בפריים ל 30 שנה במינוס 0.9 וקל"צ שני שליש לתקופה של 25 שנה בריבית כ 4%+- יביאו אותי להחזר של כ 2800
האם זה בסדר מה החסרונות? ואם יש עוד אופציה אשמח לשמוע
שוב תודה רבה!
שלום נסים,
אני חושב שהתמהיל סולידי מדי עבור דירה ראשונה, נסו קצת להיות יצירתיים ולחשוב גם על העתיד ומה תרצו לעשות עם המשכנתא והדירה בעוד כמה שנים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני ואישתו רוצים לקחת משכנתא של 825k שזה 75% מימון יש לנו אישור עקרוני מ-3 בנקים גדולים.
ההכנסה שלנו 12k נטו בחודש, אנו מעוניינים בחזר חודשי עד 3500₪.
חשבנו לקחת שליש פריים, שליש קל"צ, ושליש משתנה כל חמש שנים את כולם במסלול קרן שווה למרות שההחזר החודשי יהיה יותר גבוה ממסלול שפיצר אתה יכול להמליץ לנו בבקשה על תמהיל טוב?
שלו םאורי,
אין לי "תמהיל טוב" עבורכם, כי תמהיל זה מאוד אישי ואין לי אפשרות לבנות לכם כזה.
אתם בכיוון הנכון, תבדקו אם הקרן שווה אכן עושה את העבודה טוב יותר ואולי כדאי לבחור בשפיצר לפחות שנים
בהצלחה
האם תוכל להתייחס לנושא של הלוואות עובדים ?
יש מקומות עבודה שנותנים הלוואות נוחות לעובדים. אפילו צמוד + 0 אחוז ריבית.
אני יודע שההטבה בריבית – יש לשלם עליה מס (שולי) + ב"ל + מס בריאות.
ראיתי שהריבית שמתחתיה צריך לשלם את המס היא בסביבות 4%.
לחילופין, ההלוואות הללו הן הלוואות לינאריות (לא שפיצר ולא קרן קבועה) וגם ללא שום עמלות פרעון מוקדם.
איפה השיווי משקל בין הלוואה כזו מהמעביד עם 0 אחוז ריבית (צמודה) + תשלום מיסים (נניח 34% שולי) לבין משכנתא רגילה (שפיצר) בריבית קבועה צמודה למדד….
כלומר אני מחפש את המספר של הריבית על המשכנתא שמעליו יהיה כדאי הלוואת עובד ומתחתיו – המשכנתא.
תודה !
שלום אלי,
שאלה טובה,
אני לא מבין כל כך במיסוי ולכן קצת קשה לי לענות על זה
אני מניח שהלוואה ב- 0% ריבית טובה יותר מכל משכנתא אחרת (כולל תשלומי המיסים)
יחד עם זאת, אם ההלוואה מקטינה את יכולת ההחזר החודשי שלכם וגורמת לכם לפרוס את שאר המשכנתא לשנים ארוכות מדי, אז לא הייתי ממהר לקחת אותה והייתי עושה חישוב מה יותר משתלם (לקחת הלוואה מהעבודה ולפרוס את שאר המשכנתא לשנים ארוכות או לוותר על ההטבה מהעבודה ולהשקיע את כל ההחזר החודשי בתשלום המשכנתא בלבד)
בהצלחה
הכוונה היתה לקחת הלוואת מעביד כחלק מתמהיל המשכנתא.. במקום מהבנק …
אין פה קשר להקטנת יכולת ההחזר…
אגב, יש לך בנמצא השוואה לאורך שנים בין המדד ובין הפריים ? מה עולה יותר ומה הקורלציה בינהם ?
אני חושב שיש לזה קשר, כי הלוואות מהעבודה הם לטווחים קצרים מאוד
מה שגורם להחזר החודשי לעלות משמעותית ועל מנת לאזן אותו תידרשו להוריד את ההחזר החודשי של המשכנתא (כתבתי על זה בעבר כאן)
אין לי השוואות על המדד מול הפריים
בהצלחה
במקרה שלי, אני יכול לקחת הלוואה מהעבודה ל 98 ו 144 חודשים .
ולכן המחשבה האם זה יותר כדאי מהלוואת משכנתא רגילה…
חיפשתי וחיפשתי מחשבונים לגבי חישוב המס בגין "שווי ריבית" ,.. אך לא מצאתי.
שלום משכנתאמן,
אני ואישתו רוצים לקחת משכנתא של 825k שזה 75% מימון יש לנו אישור עקרוני מ-3 בנקים גדולים.
ההכנסה שלנו 12k נטו בחודש, אנו מעוניינים בחזר חודשי עד 3500₪.
חשבנו לקחת שליש פריים, שליש קל"צ, ושליש משתנה כל חמש שנים את כולם במסלול קרן שווה למרות שההחזר החודשי יהיה יותר גבוה ממסלול שפיצר אתה יכול להמליץ לנו בבקשה על תמהיל טוב?
שלום אורי,
אין לי "תמהיל טוב" עבורכם, כי תמהיל זה מאוד אישי ואין לי אפשרות לבנות לכם כזה.
אתם בכיוון הנכון, תבדקו אם הקרן שווה אכן עושה את העבודה טוב יותר ואולי כדאי לבחור בשפיצר לפחות שנים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני ואישתי רוצים לקחת משכנתא של 825K שזה 75% מימון יש לנו אישור עקרוני מ-3 בנקים גדולים.
ההכנסה שלנו 12K נטו בחודש, אנו מעוניינים בהחזר חודשי עד 3500 ש"ח.
חשבנו לקחת שלישי פריים , שליש קל"צ, שליש משתנה כל 5 שנים לא צמוד את כולם במסלול קרן שווה למרות שההחזר החודשי יהיה יותר גבוה ממסלול שפיצר .
אתה יכול בבקשה להמליץ לנו על תמהיל טוב ?
שלום אורי,
לצערי אין לי אפשרות להתאים תמהיל אישי ללא היכרות מעמיקה
היעזרו בתמהילים המומלצים באתר או שקלו לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
אורי.. סתם דעה…
שבאתי לבדוק משכנתאות לפני כחודש, הריבית על צמוד קבוע וצמוד משתנה היה מאוד מאוד דומה (שוב, יתכן שזה רק בנתונים האישיים שלי).
במקרה כזה, שהיום הריבית נמוכה… אינני רואה שום יתרון בריבית משתנה.
הרי עוד 5 שנים, הריבית תהיה שווה או גבוהה (סביר להניח גבוהה). כי הרי לרדת ממה שיש היום כמעט אין (עוד 0.1 אחוז בפריים ?!?)
ואם אתה חושש מעמלת פרעון מוקדם… שכן, שוב, זה לא רלוונטי… כי עמלה זו משולמת במידה והריבית יורדת ונמוכה ממה שלקחת במקור.. וזה לא צפוי להיות המצב בעוד 5 שנים.
לכן, לפחות ממה שאני מבין, לקחת משתנה כל 5, אפשר רק להפסיד מזה.. ולא להרוויח
הי אני עומדת בפני מיחזור משכנתא כי הריביות כעת ממש ירדו, רציתי לבדוק האם מה שהציעו בבנק הינו תמהיל מומלץ?
סה"כ סכום 980000
326Kפריים -0.9 30 שנה
450K קלצ 3.32% ל15 שנה
204K משתנה צמודה כל 5 1.9% ל20 שנה
החזר בסביבות 5300 לחודש
אני דווקא חשבתי לקחת יותר בקלצ- ולשחק עם השנים כדי לקבל תמהיל מומלץ אך כעת המדד שלילי ובתמהיל זה ההחזר כמעט זהה…
אשמח להערותייך…
שלום עידית,
נראה סביר,
אני לא חושש מהמדד בשנה – שנתיים הקרובות אבל הוא תמיד יכול להפתיע בהמשך
בהצלחה
היי ! אשמח אם תציע לי איזה מסלולים כדאי על מיחזור משכנתא על סהכ 570 אלף שקל מסטגלת לשלם 2400 שקל . תודה
שלום פזית,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
היי שלום אני חייב את העזרה שלך אני עומד לקחת משכנתא על שווי של 700000שח חילקתי אותה ל3 שכול אחת מהן יוצא בערך 233 אלף שח יש את הקבועה ללא מדד ב2.8 אחוז ויש משתנה ב0.8 אחוז וצמודה למדד ב2 אחוז ל25 שנה אגב הקבועה ללא מדד 15 שנה והמשתנה ל20 שנה האם זה ניראה לך שילוב טוב יוצא לי בערך החזר של 3600 לחודש אשמח לתשובה תודההההה
שלום יגאל,
נראה סביר
בהצלחה
אני ואשתי עומדים לקחת משכנתא של 840 אלף שח.
בגדול אנו מבינים שללכת על בטוח זה לשים את מירב ההלואה על ריבית קבועה לא משתנה. זה נכון?
קיבלנו הצעה של ריבית משתנה של 1.84 ל 25 שנה בסכום של 125000, פריים 0.9 בסכום של 232000 וריביץ קבועה של 3.35 בסכום של 483000.
איך נראית ההצעה? כל המסלולים ל 25 שנה.
מדובר בהחזר של כ3800 לחודש. זה סביר?
שלום משה,
נראה סביר
בהצלחה
היי אשמח אם תייעץ לי בהחלטה הנל :
סכום המשכנתא 688000
אופציה :
קלצ 464000 ל 14 שנה בריבית 2.6
פריים 220000 ל 25 שנה -0.8
אופציה (האם נכון לבצע)
קלצ 264000 ל 14 שנה בריבית 2.6
ק״צ 200000 ל 10 שנים בריבית 1.35
פריים 220000 ל 25 שנים בריבית -0.8
בהערכה רבה
שלום אורון,
אם אתם מסוגלים לעמוד באופציה השניה, אז היא טובה יותר
בהצלחה
היי
מהמאמר הבנתי שעדיף להתרחק מצמוד מדד , האם ההמלצה שלך לקחת חלק בצמוד מדד נכון יותר למרות הכל ובכל זאת
688000 ש"ח
אופציה עדכנית :
482000 ש"ח קל"צ 2.5 % ל 14 שנה
206000 ש"ח פריים 0.8 ל 25 שנה
אופציה ב' :
282000קל"צ 2.5% ל 14 שנה
200000 ש"ח 1.35 ל 10 שנים (או 12 שנה 1.58%)
206000 ש"ח פריים 0.8 ל 25 שנה
בהערכה רבה
לקחתי וחתמתי סוף סוף סה"כ 688000 ש"ח
אשמח לשמוע ממך אם עשיתי נכון
קל"צ 282000 ש"ח 2.5% ל 14 שנה
קבועה צמודה 200000 ש"ח % 1.3 ל 12 שנים
206000 ש"ח פריים 0.8 ל 25 שנה
בהערכה רבה
שלום אורון,
בסדר גמור,
בהצלחה
אופציה ב' עדיפה לדעתי בגלל השנים של ה- 200 אלף
בהצלחה
שלום ,אני חדשה כאן ומהתגובות ממש התלהבתי מהחומר הנגיש והעוזר .
אשמח אם תוכל להגיד לי אם המשכנתא שלקחתי מומלצת :
מחולקת ל4
1. 90,000 ל12 שנים קבועה צמודה 0.382
2. 165,000 ל25 שנים משתנה לא צמוד-פרים -0.8
3. 80,000 ל15 שנה קבועה צמודה 1.95
4. 163,000 ל25 שנה משתנה צמוד 1.610
שמעתי שעדיף שחלק מסוים לא יהיה צמוד אך אני מתלבטת כי הריביות ממש נמוכות .
אשמח לקבל עזרה בענין .
שלום עטרה,
אני הייתי לוקח את הקבועה הצמודה ל- 15 שנה בקל"צ
בהצלחה
הריבית שנתנו לי על קבועה לא צמודה 3.3 עדיין שווה?
זה קצת גבוה, זה נע סביב ה- 3% היום
בהצלחה
שלום,
קיבלתי הצעה מהבנק ורציתי לקבל את חוות דעתך לכדאיות ההצעה
צמוד למדד בריבית קבועה 99200 216 חודשים 0.63ריבית שנתית
לא צמודה בריבית משתנה 231000 360 חודשים (P.0.70 (0.9000-09.4
צמודבריבת משתנה אגח 231000 300 חודשים תקופת ריבית 60ח' V+2.600 1.876% 1.860%
צמוד בריבית קבועה 138000 300 ח' 2.68 2.713%-2.68%
שלום ראובן,
נראה סביר,
הייתי מכניס קל"צ במקום אחד המסלולים הצמודים
בהצלחה
איזה אתר מושקע!
כל הכבוד על הסבלנות שלך לענות לכולם!
מה דעתך על הלוואה של 690,000 ש"ח
במסלול של :
483.000 קל"צ בריבית 2.86
207,000 פריים בריבית 0.85
תודה מראש!
הקל"צ ל- 15 שנה
והפריים ל- 25 שנה
שלום נועם,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום
קודם כל האתר פשוט מדהים ועינייני ביותר . המון תודה .
קיבלתי הצעה ורציתי לקבל את חוות דעתך לכדאיות ההצעה
סכום ההלוואה 1.7M .
בריבית קבועה 2.6 לא צמודה 455K שנים 14
ריבית קבועה לא צמודה 125K 3.5 שנה 20
P-0.85 שנה 30 560K
משתנה כל 5 שנים לא צמודה 560K 2.8 שנה 30
הרציונל שעומד מאחורי התמהיל ( ניסיתי לעשות לבד) הוא פירעון המשתנה כל 5 בחלוף 5 השנים הראשונות והתמקחות על הריבית הקבועה ל14 שנים.
החזר חודשי רצוי 8K .
הכנסות נטו – 32K ( לא כולל קרנות השתלמות וכו)
תודה
שלום אסף,
נראה סביר,
בהצלחה
בנוגע לכתבה מה יותר יקר קלצ או קבוע צמוד
לא ציינת שקלצ פירושו 'להתחתן' עם הבנק לכל ההלואה וא"א לעצור באמצע
וזה שיקול רציני למי שמתכנן אפשרות פירעון מוקדמת וחבל שיפלו בפח
דבר נוסף, יש לי חבר יועץ משכנתאות שהוא טוען שכדאי לתכנן את המשכנתא כך שבכל מקרה חייב שיהיה מסלול שיגמר אחרי 5 שנים לחלק אפי' קטן יחסית מהסכום הכולל, וכך כעבור 5 שנים לקחת עוד הלוואה ל 5 שנים ולבצע פרעונות מוקדמים, והוא טוען שבכך יש חסכון של עשרות אלפי שח
האם הוא צודק?
שלום מנחם,
1. יש בהחלט אפשרות לצאת מהמסלול, והסיכוי לעמלות פירעון היום קטן מאוד
2. לא הבנתי את הרעיון שלו
בהצלחה
בהנחה ששאר הפרמטרים זהים, המתמטיקה שצריך לעשות זה:
(1+ריבית קל"צ) אל מול (1+ריבית קבועה)*(1+מדד)
מה שיוצא נמוך יותר הוא הכדאי!
בהצלחה 🙂
שלום מייק,
הקושי הוא בכך שהמדד מתפרסם פעם בחודש, אינו קבוע, ומשפיע תמיד על הקרן
היי,
האם הפוסט עדיין רלוונטי ב 2015 בסביבת אינפלציה נמוכה?
קיבלתי הצעה של 2.5% ב קל"צ ו %1.6 ב ק"צ.
האקסל שלי אומר שאם המדד מעל 0.9% בשנה אני מרוויח ואם לא אז אני מספיד.
נכון,
ואם המשכנתא היא לאורך זמן הייתי בוחר בקל"צ בשביל השקט הנפשי
בהצלחה
שלום רב,
אני חייב להגיד שאני עוקב כבר הרבה זמן באתר הזה וזה האתר הכי טוב ברשת שלנו על נטילת משכנתא נקודה.
אני לוקח משכנתא של 75% בסכום של 780000 ואני מרגיש בבלאגן שלם בעניין הריביות וכל בנק נותן לי ריביות בהפרשים מוזרים.
אני אשמח על סמך הניסיון שלך- אם אתה יכול לתת לי מסלולים בהמלצתך עם ריביות משוערות לתקופה. ואת הגבולות לריביות במסלולים הבאים .
1/3 פריים 25 שנה
1/3 קל"צ 25 שנה
1/3 קבועה משתנה כל 5 שנים. 25 שנה.
מסלול הבא-
1/3 פריים 25 שנה וכל השאר קל"צ ל25 שנה. .
העניין הוא שאין לי מושג עד איפה אני יכול לדחוף בבנקים לגבי הריביות איפה הלימיט ובשביל זה אני צריך מומחה.
אשמח כמובן אם תתן לי את המסלול שאתה ממליץ עבור התמליץ שלך וכמובן על סמך ההנחה שאנו מרוויחים נטו 14700 בטוטאל.
תודה רבה לך. ויום נפלא.
שלום אמיר,
אם אתה עוקב אחר האתר הרבה זמן אז ידוע לך שמאוד קשה לבנות תמהיל ללא הכרות מעמיקה
לגבי הריביות:
הפריים בסביבות הפריים מינוס 0.9, הקל"צ פחות מ-4 והמשתנה באיזור ה-2
בהצלחה
אתה צודק. רק רציתי לדעת בערך את הגבולות . ותודה על התשובה המהירה שלך .
אני אשמח על הדרך לעוד שתי שאלות
1. האם לדעתך מסלול שמשלב
פריים ל הרבה זמן נגיד 30 שנה
קל"צ ל20 ומשתנה ל20
הינו מסלול חכם או עדיף פיזור ל25 שנה נראה לך יותר חכם .
2 היית יכול לשים את האצבע על עקרון המנחה אותך על בניית התמהיל – איך היית יכול להגדיר אותו . אופן חלוקת המסלולים ? מדד? ריביות ? מה העיקר פה ומה התפל… תודה רבה ויום טוב ידידי.
נראה לי יותר חכם לפרוס את הפריים לתקופה ארוכה ולקצר קבועות
בהצלחה
שלום ,
אם אפשר לחוות דעתך על האופי המשכנתא הבא שאנחנו חושבים לקחת .
אנחנו מחפשים גודל החזר של בערך 4K.
218400 – בקבועה לא צמודה -19 שנים בריבית משוערת של 4% לפי שכתבת למעלה.
304200–משתנה לא צמודה כל 5 – 18 שנים בריבית של 3.4%
257400-פריים -0.9- 27 שנים . החזר לפי החישובים שלנו 4126.
החזר כולל טוטאל 1001820 על 780000 . מה דעתך על ההצעה ועל התכנון?
הרציונל שלי היה זה להקטין את הסכום . לא להצמיד למדד ולנסות לקחת פריים ארוך כי אותו אפשר לחסל בדרך . ויש נקודות יציאה.
.ניתן לשיפור לדעתך? איך היית משפר אם לא ?
תודה לך משכנתאמן על העזרה.
שלום אמיר,
נראה סביר,
צאו לסקר שוק כי הריביות ירדו קצת מאז
בהצלחה
שלום
לקחתי הלוואת זכאות מבנק ישראל ברבית קבועה 4% צמודה למדד 80%
בנק הפועלים מציע לי למחזר את ההלוואה ברבית קבועה 2.3% צמוד 100%
הלוואה מסתיימת בעוד 9 שנים
שווה למחזר ?
שלום גבריאל,
כדי לבדוק כדאיות מחזור עליך לקבל הצעה חדשה מהבנק על יתרת המשכנתא (כולל עמלות פרעון) ואז לבדוק במחשבון משכנתא חסכון וכדאיות ביחס למצב הקיים
בהצלחה
שלום
לקחתי הלוואת זכאות מבנק ישראל ברבית קבועה 4% צמודה למדד 80%
ל-30 שנים ההלאה מסתיימת בעוד 9 שנים
בנק הפועלים מציע לי למחזר את ההלוואה ברבית קבועה 2.3% צמוד 100%
ל- 9 שנים
שווה למחזר ?
תודה
שלום גבריאל,
ההחזר לא אמור לקפוץ יותר ממה שהיה קופץ בהלוואה הקודמת
בכל מקרה זה משתלם וכדאי לעשות זאת,
יחד עם זאת אם תשלב גם פריים ייתכן וזה יהיה אפילו יותר משתלם
בהצלחה
שלום
לקחתי הלוואת זכאות מבנק ישראל ברבית קבועה 4% צמודה למדד 80%
ל-30 שנים ההלאה מסתיימת בעוד 9 שנים
אין עמלת פירעון
בנק הפועלים מציע לי למחזר את ההלוואה ברבית קבועה 2.3% צמוד 100%
ל- 9 שנים
האם אחרי המיחזור הם פורסים מחדש את המשכנתא ואז בשנים הראשונות
אני משלם ריבית עוד פעם ,וכך ההחזר גדול ,או שאין קשר
ובמצב כזה ההחזר החודשי קטן יותר
הבנק שלח לי שההחזר היה פחות ב-70 ש"ח מחודש מרץ
האם יתכן שההחזר יקפוץ
או שהוא היה מתון כמו היום לפני המיחזור
תודה !
שלום גבריאל,
ההחזר לא אמור לקפוץ יותר ממה שהיה קופץ בהלוואה הקודמת
בכל מקרה זה משתלם וכדאי לעשות זאת,
יחד עם זאת אם תשלב גם פריים ייתכן וזה יהיה אפילו יותר משתלם
בהצלחה
היי,
רציתי לדעת איך מחשבים בדיוק את עליית המדד לתקופה ארוכה כמו שחושב במאמר שלעיל כדי להגיע לתוצאה 828,790 ש"ח,
תודה.
שלום קובי,
כאן ביצעתי את החישוב בעזרת מחשבון המשכנתא באתר (אתה יכול להיעזר בו גם)
קח בחשבון שהמחשבון מתחשב במדד שנתי, בזמן שהמדד בפועל משתנה בכל חודש ולכן השינויים עשויים להיות קצת אחרת
בהצלחה
אחרי שלוקחים את ההלוואה מהבנק, השינוי הוא לפי המדד לפי השינוי החודשי, או שהחישוב מתבצע ע"י הפיכת הריבית החודשית לראיה שנתית (ואז השינוי חודשי יוכפל ב-12 ואז בחזקת 1/12)?
תודה רבה 🙂
לפי השינוי החודשי
לדוגמא, אם הקרן היא 100,000 והמדד החודש עלה ב-1% – הקרן תעלה ל-101,000
אם בחודש לאחר מכן, המדד ירד ב-1%, אז הקרן תקטן ל-99,000
(כמובן בניכוי ירידה טבעית של הקרן)
בהצלחה
סליחה אבל אני לא מבין למה. למה בריבית החישוב לא מתבצע באופן דומה לזה של המדד?
שלום קובי,
לא הבנתי את שאלתך…
הריבית היא לפי לוח סילוקין שפיצר, ולכן מחושבת בצורה מסוימת
המדד מחושב בכל חודש מחדש על יתרת הקרן
בהצלחה
התכוונתי בלוח סילוקין קרן שווה לדוגמא.
שלום רב.
מבקש לעזור להבין את הצמדד יתרת קרן בהלוואות צמודות.
לדוגמה לצורך פשטות: הלוואה של 1,000,000 ש"ח 0% ל-20 שנה
החזר הלוואה = החזר קרן = 4,167 ש"ח
בתשלום הראשון מדד עלה ב-1% אז קרן כבר 1,010,000 ואחרי תשלום ראשון עומדת על 1,005,833 ש"ח
(האם גם החזר חודשי מוצמד? ל-4,209 ש"ח לחודש? אם כן – בכל זאת יתרת קרן 1,005.791)
בתשלום שני מדד יורד ב-2% (נוצר מצב שמדד מתחילת תקופה ירד)
האם החזר הלוואה חוזר ל-4,167 ש"ח?
מהי יתרת קרן אחרי תשלום שני?
מה קורה במצב שבתשלום שני מדד יורד ב-0.5%?
שלום קוסטה,
המדד מוצמד אל הקרן, ומכיוון שהקרן עולה או יורדת, גם ההחזר החודשי משתנה (הקרן שלך השתנתה, אבל תקופת ההלוואה לא השתנתה ולכן יש סכום שונה שצריך לשלם באותו תקופה)
כמו כן, יש לזכור שלא כל ההחזר החודשי הוא על חשבון הקרן (בלוח שפיצר, בהתחלה, אתה משלם בעיקר על חשבון הריבית)
בהצלחה
היי,
צריכה את עזרתך הדחופה.
במידה ואני לוקחת משכנתא ל25 שנה של 350,000 ש"ח,
מה התמהיל הכי נכון לי להחזר של עד 2,000 ש"ח?
יש לי 2 אפשרויות ואני נוטה לבחור במסלולים לא צמודים.
האפשרויות הן:
קבועה לא צמודה 4.95
פריים 1.3
משתנה לא צמודה 4.2
אפשרות 2-
קבועה לא צמודה 4.74
פריים 1.3
משתנה צמודה 3.43
הריביות הלא צמודות קצת גבוהות…
אשמח לחוות דעתך.
תודה 🙂
שלום וברכה,
שתי ההצעות נראות סבירות
בהצלחה
אתה בדרך כלל ממש מצוין אבל הפעם לא מדוייק
זה נכון ל20 שנה
אבל ממש לא כאשר מדובר על 5 שנים, ואפילו 10.
תוכל לבדוק במחשבון באתר 🙂
שלום אשר,
הכוונה בפוסט היא לתת כיוון לבדיקה שיש לבצע, וכמובן שלא בכל מצב ומקרה זאת תהיה התוצאה
בהצלחה