כאשר אדם מגיע ליועץ השקעות, לצד שאלת הסיכון עולה שאלה חשובה מאוד והיא: טווח ההשקעה הרצוי. כלומר, יועץ ההשקעות מעוניין לדעת לכמה זמן הכסף אמור להיות מושקע.
זהו אחד הפרמטרים הכי חשובים בהשקעה בגלל הרבה דברים, אבל המרכזיים ביניהם הם:
- הסיכון שאותו אדם יכול לקחת על עצמו (לטווח קצר כמעט ולא ניתן לקחת סיכון, כי אין הרבה זמן לאחר מכן לתקן נזקים במידה ויהיו).
- רכישת מוצרי ההשקעה כי לכל תקופה מתאימים מסלולי השקעה שונים.
דבר דומה קורה במשכנתא
אני יודע שאתם נוהגים לחשוב הפוך בכל מה שנוגע למשכנתא (חוב) לבין השקעה, אני דווקא חושב ששני הדברים מאוד חופפים אחד לשני ויש הרבה מאוד קווים מקבילים בין השניים.
אחד הדברים החשובים במשכנתא הוא תקופת הזמן בה המשכנתא תהיה קיימת, אני מיד אסביר את דבריי.
כשאני מדבר על תקופות זמן, אני לא מתייחס לעובדה שהמשכנתא נלקחת ל-10 שנים או ל-20 שנה, זה פחות משמעותי כרגע. אלא כשאני מדבר על תקופות זמן, אני מתייחס לתקופה שבה המשכנתא תיפרע, כלומר שיתבצע בה איזה שהוא שינוי (זה יכול להיות פירעון מוקדם / מחזור או כל דבר דומה).
תקופת הזמן של המשכנתא
תופתעו לדעת כי בניגוד לעבר, כיום משכנתאות לא מסתיימות במועד הסיום המקורי. אם אנו לוקחים משכנתא ל- 25 שנה, סביר להניח שהיא לא באמת "תחזיק מעמד" 25 שנה אלא היא תשתנה הרבה לפני כן.
הסיבות לכך שונות ומגוונות (אני ארחיב עליהן מיד) – ובשל עובדה זו (שמשכנתאות נגמרות הרבה לפני מועדן המקורי) אנו צריכים לנסות ולנבא כמה זמן אנו נחזיק במשכנתא שלנו ועל בסיס זה לבנות לנו את התמהיל הרצוי.
למה המשכנתאות מסתיימות לפני הזמן
כפי שאמרתי יש לא מעט סיבות לכך שזה המצב, אני ארחיב על חלק מהן:
פירעון מוקדם
הרבה משכנתאות (או לפחות מסלולים מסוימים) פשוט מסולקים לפני הזמן בעקבות כספים שמשתחררים (קרנות השתלמות לדוג') / ירושות / פיצויים וכן הלאה.
שדרוג דירה
ברגע שאנו משדרגים דירה סביר להניח שאנו כבר לא נשתמש במשכנתא הישנה אלא פשוט נסגור אותה מכספי המכירה וניקח אחת חדשה לטובת הדירה החדשה.
מחזור משכנתא
רוב הפעמים אנו פשוט ממחזרים את המשכנתא שלנו, בשביל להשיג ריבית טובה יותר או בשביל להתאים את ההחזר החודשי למצב החדש שלנו בחיים.
יש עוד הרבה סיבות לכך שהמשכנתא מסתיימת מוקדם מהצפוי, אבל בחרתי לתת לכם את העיקריות שבהן בלבד.
אז מה כל זה קשור לתמהיל משכנתא שלכם?
שאלה טובה.
אם אתם יודעים שמשכנתא מסוימת אמורה להיות בעלת טווח של 6-7 שנים לדוגמא (כי אתם מתכוונים לשדרג את הדירה בעוד 6-7 שנים), אתם צריכים להתאים את תמהיל המשכנתא לכך ש:
א. תוכלו להחזיר את המשכנתא (או לפחות את רובה) ללא עמלות פירעון מוקדם
ב. שהמסלולים שתבחרו יהיו באמת אלו שישרתו אתכם בצורה החסכונית ביותר.
אני אתן דוגמא מספרית:
נניח שזוג לוקח משכנתא של 500 אלף ₪ והוא זוג צעיר שרכש דירת 3 חדרים ועובד בעבודות מסודרות עם סיכוי טוב להתקדמות, סביר להניח שאותו הזוג ישדרג את דירתו ב 6-7 שנים הבאות.
מולו ניקח זוג בשנות ה- 40 לחייו עם עבודות קבועות ומסודרות שגם כן לוקח 500 אלף משכנתא, אבל הוא קונה דירת גג של 6 חדרים וסביר להניח שהוא לא יחליף את דירתו ב- 15 השנים הבאות.
בואו נראה איך התמהילים משתנים בין זוג לזוג.
הזוג הצעיר שרוצה לשדרג בעוד 6-7 שנים עדיף שיבחר כך:
– 1/3 פריים
– 1/3 קבועה צמודה
– 1/3 משתנה כל חמש צמודה
הזוג היותר "מבוגר" שאינו מעוניין לשנות את המשכנתא ב- 15 השנים הבאות עדיף שייקח הרכב סולידי יותר של מסלולים, לדוגמא:
– 25% פריים
– 65% קל"צ
– 10% קבועה צמודה
למה ההבדל בין התמהילים?
מכיוון שבשנים הקרובות אנו צופים כי המדד יהיה נמוך (פלוס מינוס 1%-1.5%) והריבית עדיין תישאר נמוכה, ל"זוג הצעיר" כדאי להסתכן בהלוואות צמודות ומשתנות.
לעומת זאת, הזוג ה"מבוגר" עומד להיות חשוף לתקופה הרבה יותר ארוכה ששם אין לדעת מה יקרה ולא ניתן לומר בכמה תעלה הריבית בעוד כמה שנים ומה יהיה המדד בעוד כ-10 שנים ולכן עדיף לו ל"בטח" את עצמו גם אם הוא מבין ויודע שהוא משלם יותר יקר בשנים הקרובות.
מבחינת מספרים זה יכול להראות כך:
הזוג הצעיר ישלם על הקבועה הצמודה שלו 2% לדוג' ויספוג מדד של 1% בשנה (כלומר בשנה הוא משלם קצת יותר מ-3%). לעומתו, הזוג המבוגר ישלם מראש 4% עבור הביטחון של להיות בקל"צ.
מה עדיף? לזוג הצעיר עדיף באמת לקחת קבועה צמודה או משתנה צמודה, שכן זה פחות מעניין אותו מה יקרה בעוד 10 שנים, לזוג המבוגר עדיף לשלם קצת יותר בשנים הקרובות ולו רק בשביל להיות מבוטח לאורך כל תקופת ההלוואה.
לסיכום,
כמו שאני תמיד אומר, המצב הרבה יותר מורכב ממה שאני כותב פה וחשוב לא לקחת את התמהילים האלו בצורה עיוורת ובדוקה.
באמת שלכל אחד מכם יש את התמהיל שמתאים לו יותר מבחינת אופי הסיכון, תקופת ההלוואה הצפויה, ההחזר החודשי ועוד.
היה לי חשוב להראות לכם ולהסביר שאתם חייבים להפסיק לחשוב "תבניתי" ולצטט את כולם ולקחת קל"צ (כי הריביות נמוכות), אלא שיכול להיות שבכלל לא מתאים לכם ואתם הולכים לשלם הרבה כסף מיותר בשנים הקרובות שיכולתם לחסוך אם הייתם פונים למסלולים פחות "פופולאריים" כעת אבל הרבה יותר מתאימים לכם.
זהו לא פוסט עידוד למסלולים כאלו או אחרים, אלא פוסט שמראה לכם מה חשיבות התכנון קדימה, ההסתכלות למרחק וחידוד ההבנה שיש מסלולים שמתאימים יותר לתקופות מסוימות ויש מסלולים שמתאימים יותר לתקופות אחרות.
אני מקווה שבפוסט הבא אצליח להעביר את הנקודה החשובה שזה לא באמת משנה אם התמהיל שבחרתם הוא הנכון עבורכם, אלא הרבה יותר משנה אם אתם מבינים למה התמהיל שבחרתם הוא הנכון ביותר עבורכם ואם אתם בצד שמבינים מה הוא עושה, סביר להניח שתדעו לנהל את המשכנתא שלכם ביעילות רבה יותר ותחסכו הרבה מאוד (או לפחות תפסידו פחות) כסף.
נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים בנוגע לפוסטים חדשים, אני מזמין אתכם להירשם לרשימת התפוצה של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
אולי גם לזוג המבוגר כדאי לקחת גם במסלולים מסוכנים יותר? נניח שהקלצ יקרה עכשיו וזולה אחר כך, אבל יכול להיות שהיא לא משתלמת כי היא יקרה כשהקרן גבוהה ויכול להיות שעד שהמסלול יהיה אטרקטיבי הקרן כבר תהיה קטנה יותר והחסכון לא ישתלם.
שלום עופר,
יש אמת בדבריך, אבל עדיין בסכומים כאלו חייבים להיות זהירים גם אם יודעים שמשלמים קצת יותר ממה שצרי
בהצלחה
היי,
מאמר מעולה! ובכלל אתר מעולה.
שאלה קטנה… במידה ואני יודע מראש כאשר אני קונה דירה שיש סיכוי שתוך שנה שנתיים אני אעבור דירה האם יש עלויות לסגירת המשכנתא ולקיחת משכנתא חדשה על דירה אחרת?
או שבכלל עדיף שכירות?
שלום שי,
אם בתוך שנה או שנתיים אתה אמור למכור ולעבור אז אולי באמת כדאי שכירות (אלא אם כן אתה חושב שתעשה רווח הון עתידי על המכירה)
בהצלחה
תודה, כרגיל כיף לקרוא ולהשכיל,
יום טוב ושקט
תודה על הפידבק שרה
תודה רבה!!
לדעתי גם לזוג הצעיר לא כדאי לקחת צמוד מדד מכיון שכאשר יבואו לפרוע יהיה להם קנסות
מאמר מחכים מאוד
המשך כך
תודה
תודה על התגובה והפידבק גד
שלום,
תודה על הפוסט המעניין ולמען האמת שגם מאוד פתח לי את הראש כי לא חשבתי על הדברים בצורה הזו.
ולכן יש לי שאלת פולואפ…
אם אני לוקח משכנתא קטנה של 260,000 שח ל-25 שנה. ריבית משתנה כל 5 שנים נעה באזור ה-2 אחוז (במקרה הרע) והצמד למדד של 2 אחוז בשנה. אם אני לוקח החזר של קרן שווה אז רכיב הקרן שווה שנתית ל10400. כלומר 4 אחוז בשנה. זה לא אומר בעצם שאני "מרוויח" על המדד 2 אחוז ולכן זה משתלם לי יותר מאשר לקחת ריבית גבוהה יותר?
יכול להיות שאני מבלבל מושגים ולא מדבר לעניין אז אני אשמח לתובנות נוספות.
תודה
שלום ידידי,
לא הבנתי את השאלה, תנסה לחזור עליה במילים הכי פשוטות שלך
בהצלחה
שלום,
אני מצטער על הבלבול. אני אשמח אם תוכל לתת דוגמא קונקרטית (במספרים אם אפשר) של מצב בו להצמדה למדד ישנה יתרון כאשר הריבית הלא צמודה שווה לריבית הצמודה פלוס מדד. למשל ריבית לא צמודה של 4 אחוז וריבית צמודה 2 אחוז עם צפי מדד של 2 אחוז. חשבתי אולי שללוח הסילוקין ישנה השפעה וניסיתי לתת דוגמא משלי.
אם אני מבין נכון את השאלה,
אז אני מעדיף לשלם 4% לא צמוד מאשר 2+2,
נסה את זה במחשבון ואני מאמין שזה קצת יותר יקר
בהצלחה
שלום,
אני כרגע נמצא בתהליך של לקיחת משנתא על סכום של 1,040,000 ש"ח.
להלן הצעה שקיבלתי. מה דעתך המקצועית?
1 245,000 30 שנה %2.85 קבוע צמוד מדד
2 346,000 30 שנה 1.60% משתנה – כל 5 שנים
3 296,000 30 שנה 1.34% משתנה צמוד מק"מ – כל שנה 4 100,000 19 שנה 3.65% קבוע – לא צמוד
5 50,000 30 שנה 2.40% משתנה צמוד כל שנה
תודה,
רונן
רונן שלום,
1. תוותר על המסלול האחרון וקח אותו בפריים
2. אם תוכל לוותר על חלק מהסכום של הצמודות (מסלולים 1+2) זה יהיה עדיף
בהצלחה
היי, תודה רבה על הבלוג המושקע!
אשמח לדעתך המקצועית על תמהיל שקיבלנו, עבור משכנתא של 950 אלף (70% מימון):
316 אלף- פריים, בריבית 1.2%- למשך 25 שנה
316 אלף- צמוד למדד בריבית משתנה (אג"ח) כל 5- ריבית של 1.917% – למשך 25 שנה
318 אלף- צמוד למדד בריבית קבועה- ריבית של 2.5% – למשך 14 שנה
המון תודה!
שלום אור,
1. ממליץ לשלב קל"צ במקום או בשילוב עם הקבועה
2. ממליץ לשלב גם משתנה לא צמודה במקום או בשילוב עם המשתנה הצמודה
בהצלחה
שלום,
קודם כל ברצוני לשבח על האתר המדהים.לי הוא סיפק תובנות אדירות.
שנית,אשמח לדעתך על התמהיל הבא שהוא לפני סגירה:
משכנתא 655 אלף החזר 3600 בחודש.(40 אחוז מימון)
320 אלף בקל"צ ל-20 שנה 3.9 מנסה להוריד ל-3.6
215 בפריים ל-30 שנה בריבית מינוס 0.0
120 אלף בקבועה צמודה ל-10 שנים בריבית 1%
א.האם 3.6 ניתן לקבל בקל"צ למס' שנים אלו?
ב.היית משנה משהו במסלול בהתחשב בעובדות שאין לי אפשרות לתחנות תשלום בדרך ואני לא צעירה(50) ומנסה עדיין לשלם הכי מעט בסוף..
תודה מראש,
אתי
אתי שלום,
1.התמהיל נראה טוב, במיוחד למישהי שרוצה יציבות בהחזר
2. המשיכי בסקר שוק ותבדקי אם את יכולה להוריד את הריבית בקל"צ
בהצלחה
סליחה,בפריים כמובן מדובר במינוס 0.9
אתי שלום,
הריביות שקיבלת נשמעות מצויינות,
אפשר לשאול באיזה בנק קיבלת אותן?
תודה,
רמי
שלום,
תודה על השיתוף והעצות באתר. אשמח לקבל את חוות דעתך המקצועית. בני לקח משכנתא כלווה יחיד 650,000 ש"ח לפני 4 חודשים .לפי התמהיל הבא:
(קצת נלחץ בעקבות פיטורין. אך כעת שב למעגל העבודה.)
1. צמודה רגילה – 130,000 ש"ח , בריבית 1.4 ל-119 חודשים,
2. צמוד – ריבית משתנה כל 5 שנים: 199,000 ש"ח בריבית 1.72 ל-359 חודשים
3.לא צמוד – בסיס פריים: 195,000 בריבית של 1.25 ל- 299 חודשים
4.לא צמוד ר. קבועה 7 שנ' אג"ח שחר, שפיצר free :
126,000 ש"ח בריבית של 3.4 לתקופה של 131 חודשים
שאלותי: האם הנתונים הנ"ל טובים ? במידה ולא – מה ניתן לעשות?
מאיזה חלק של המשכנתא כדאי להיפטר לפני תום התקופה?
תודה מראש
יעל
שלום יעל,
1. הנתונים סבירים, אבל הייתי בודק אפשרות של מחזור (פשוט יש ללכת לבנק ולשאול אם יש תוכנית עדיפה – כמובן שיש לעשות זאת במספר בנקים)
2. הייתי נפטר בהחלה מהמסלול הראשון (משתנה כל חמש)
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על המידע הרב שאתה מפרסם כאן.
יש לי שאלה שטרם מצאתי תשובה עליה.
מצאנו דירה יד 2 שמוצאת חן בעינינו, אך הפינוי הוא רק בספטמבר 2015.
איך ומתי נכון לקחת את המשכנתא ואיך הכי מומלץ לבצע את העסקה במידה ורוצים לסגור?
אודה גם אם יש גולשים שנתקלו בסיטואציה הנ"ל ויכולים לעזור בעצה.
מיכאל.
שלום מיכאל,
ממליץ לקחת חלק מהמשכנתא עכשיו (ריבית קבועה) ואת היתרה לשלם לפני הכניסה
בהצלחה
שלום, ותודה על התשובה.
האם הנ"ל נכון גם במקרה ווהון העצמי שלי מספיק לשני התשלומים הראשונים? כלומר, בפועל אצטרך להשתמש בכספי משכנתא רק בתשלום השלישי במאי ואני גר בשכירות כרגע. האם עדיין מומלץ לקחת את הקל"ץ עכשיו?
שלום מיכאל,
אני יודע שהיום הריביות נמוכות, מה יהיה בעתיד קצת קשה לי לנבא ולכן אני ממליץ לקחת את חלקה עכשיו
בהצלחה
שלום לך משכנתאמן
תודה לך על כל המידע האדיב שאתה נותן באתר המושקע הזה.
יש מצב לתמהיל משכנתא שיהיה הכי פחות עמלת פירעון מוקדם ואפי' לגמרי לא?
שלום משה,
לא קיים תמהיל כזה (מכיוון שניתן לקחת רק עד 33% פריים ובכל שאר המסלולים עשויה להיות עמלת פרעון)
בהצלחה
שלום רב, אנחנו זוג צעיר ומעוניינים לקנות דירה ראשונה ב-75% מימון. שווי הדירה מליון ש"ח- כלומר משכנתא של 750-770 אלף (אם לוקחים בחשבון עלויות נלוות). את ההון הראשוני מקבלים מתנה מהחמים שלי- הון שלא מוכנים לתת לי בשום תצורה אחרת פרט לקניית דירה, כך שהטריגר לקנייה טמון בעובדה זו.
הדירה מיועדת לכך שנשכיר אותה והרצון שלנו הוא שהמשכנתא והשכירות יחזירו את עצמם, השוכרים המיועדים לדירה הם הורי המבוגרים כך שיש לי רצון להבטיח להם רציפות מגורים ולהבטיח לי רציפות השכרת הדירה. אין לי רצון להרוויח עליהם אך גם לא להפסיד- כלומר שאצא פחות או יותר שווה, מבחינת שווי השכירות לעומת משכנתא. לפיכך אין לי לדעתי ממש משמעות לקיצור שנים לטובת הפחתת ההחזר, תקן אותי אם הראייה שלי אינה נכונה. לכשהורי ייפטרו בשיבה טובה, אוכל להשכיר לשוכרים אחרים.
הכוונה היא להתחיל להנות מפירות ההשקעה רק בתור פנסיונרים ולא כעת, ב-20 השנה הבאות חשוב לי רק לא להפסיד.
מה לדעתך ההחזר החודשי הנמוך ביותר שאוכל לקבל על משכנתא כזו, כשמיצידי יתפרש -על פני 25 -30 שנה בעלות חודשית זהה- ללא מסלולים קצרים? איזה תמהילים כדאי לי לשקול בשביל לדאוג לסיכון נמוך להגדלת גובה המשכנתא, שכאמור אנו מעוניינים שתשאר דומה לשווי השכירות?
תודה מראש,
ושוב ישר כח על המסירות והשקעה
שלום רפאל,
אם יש לכם אפשרות להעלות את ההחזר החודשי זה לאו דווקא חייב לפגוע בהוריך (הם יכולים לשלם פחות על הדירה ואתם יותר על המשכנתא).
אם אין אפשרות ל"הוסיף כסף" בכל חודש, אז הרעיון הוא טוב וחשוב לקחת מסלולים קבועים ויציבים בתמהיל המשכנתא שתבחרו
בהצלחה
יש אפשרות לחפש שאלות ששאלתי? השאלה היא היתה בסטטוס ממתין לאישור ונעלמה
שלום רפאל,
כאשר כותבים תגובה לראשונה באתר, היא צריכה לעבור קודם כל אישור שלי ומכיוון שאני משתדל לענות באופן מרוכז אחת למספר ימים לפעמים נוצר עיכוב.
מצ"ב קישור לתשובתי
בהצלחה
משכנתאמן שלום ,
קיבלתי אישור עקרוני היום על 70% שווי הנכס .
הבנקאית אמרה לי שהאישור מתקיים בתקופה של 3 חודשים.
היא טוענת שלא יבקשו יותר עו"ש שלי ותלושי משכורת.
האם אתה חושב שאם אקח הלוואות בעו"ש עם החזרים של כ1000-2000 שח לחודש (אני יודע שאוכל לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא אבל הרבה סיכויים שהבנק יחשוש בגלל טבלאות שלהם לפי כמות נפשות בבית וכולי…) הפקידה של המשכנתאות תקבל עדכון על כך ותוכל להפר אה האישור העקרוני ?
אילן שלום,
הפקידה ככל הנראה לא תקבל עדכון על כך.
אבל מאוד ייתכן על אף מה שהיא אמרה לך שהבנק כן ידרוש דפי עו"ש עוד פעם לפני שתבצע בפועל את המשכנתא שלך
בהצלחה