אחד הדברים הקשים ביותר בעולם המשנתאות הוא להשוות בין מסלולים, מפני שלכל מסלול יש את ה"ייחודיות" שלו ומאוד קשה להשליך ממנו על מסלול אחר ולקבל מסקנות.
לדוגמא:
מה יותר משתלם – קבועה צמודת מדד או משתנה כל חמש לא צמודה?
כביכול אין קשר בין המסלולים ויש יותר מדי פרמטרים שמפרידים בינהם ולכן ההשוואה די קשה.
יחד עם זאת, ישנם מסלולים שמה שמפריד בינהם הוא פרמטר בודד (לדוג' – קבועה צמודת מדד מול קבועה לא צמודת מדד, פה הפרמטר היחיד שמפריד הוא המדד וברגע שאתם יכולים לחזות אותו ניתן יהיה לקבל החלטה).
עוד 2 מסלולים שניתנים להשוואה הם: המשתנה כל חמש הצמודה מול המשתנה הלא צמודה, גם כאן הפרמטר היחיד ששונה הוא המדד וברגע שאנו נונתים לו תחזית אז קל לקבל החלטה איזה מסלול יותר משתלם.
כמובן שחשוב לזכור שאי אפשר לדעת במדויק מה יהיה עם המדד אלא רק לתת תחזית. כך שכל מה ייאמר בכתבה הבאה הוא על בסיס תחזית בלבד (אמנם תחזית מבוקרת של בנק ישראל, אבל עדיין…רק תחזית).
אז מה יותר משתלם ועל מה אני ממליץ?
בימים כתיקונם, הייתי ממליץ על משתנה כל חמש הצמודה דווקא וזאת בגלל הריבית הזולה שהיינו יכולים לקבל שם.
אם המשתנה הלא צמודה הייתה בגובה ריביות של 4.5% פלוס מינוס את הצמודה היינו יכולים לקבל באיזור ה- 1.8% והפער הזה "שיחק" לטובת הצמודה.
אתם שואלים למה? שאלה טובה…
בנק ישראל צופה מדד לשנים הבאות בגובה של בין 1%-3%, כלומר אפשר לומר שבנק ישראל צופה שהמדד יהיה באיזור ה- 2% לשנה.
בואו נבחן את המספרים שהיו לנו:
- משתנה לא צמודה – 4%
- משתנה צמודה – 1.75% + 2% (מדד) = קצת יותר מ- 3.75%
כלומר, יש הפרש גדול בין המסלולים (באיזור ה- 0.2%), נכון שאם המדד יזנק ביותר מ- 2% אז המשתנה הלא צמודה תהיה עדיפה אבל כל עוד המדד הוא באיזור ה- 2% אזי המשתנה הצמודה טובה בשתי רמות מול המשתנה הלא צמודה.
אז מה קרה עכשיו שאני משנה את דעתי וממליץ על המשתנה הלא צמודה?
בחודשים האחרונים אנו רואים תנועת היפוך בריביות, בעוד העוגן של הריבית המשתנה הצמודה עולה מדי חודש העוגן של המשתנה הלא צמודה יורד בכל חודש וחודש.
הסיבות לכך הן רבות, אבל אני לא רוצה להיכנס אליהם כי מדובר באג"חים, שערים ותשואות ואלה כבר 3 מושגים מורכבים שאני לא רוצה לסבך אתכם בהם. אלא רק לתת לכם את השורה התחתונה.
בוא נתבונן מה קרה לעוגנים של המסלולים האלו:
מכיוון שכל בנק מחשב באופן שונה את העוגן (וחבל שכך, זה רק גורם עוד בלבול ללקוחות שגם כך מבולבלים מאוד), אני אציג את העוגנים לפי החישוב של שני הבנקים המשמעותיים בתחום (טפחות ולאומי), שאר הבנקים בדר"כ מתיישרים לפי העוגנים שלהם ובכל מקרה הם מספקים תשובה מספיקה על העוגנים ונוכל לראות דרכם את השינוי.
|
בנק טפחות |
||
|
חודש העדכון |
עוגן משתנה כל חמש – צמודה |
עוגן משתנה כל חמש – לא צמודה |
|
יולי 13 |
0.78 |
2.36 |
|
אוגוסט 13 |
1 |
2.46 |
|
ספטמבר 13 |
1.08 |
2.38 |
|
אוקטובר 13 |
1.4 |
2.61 |
|
נובמבר 13 |
1.18 |
2.28 |
|
ההפרש בין יולי לנובמבר |
עליה של 0.4% |
ירידה של 0.08% |
|
בנק לאומי |
||
|
חודש העדכון |
עוגן משתנה כל חמש – צמודה |
עוגן משתנה כל חמש – לא צמודה |
|
יולי 13 |
2.1 |
2.51 |
|
אוגוסט 13 |
2.17 |
2.51 |
|
ספטמבר 13 |
2.15 |
2.64 |
|
אוקטובר 13 |
2.27 |
2.76 |
|
נובמבר 13 |
2.43 |
2.4 |
|
ההפרש בין יולי לנובמבר |
עליה של 0.33% |
ירידה של 0.11% |
אם נסכם את הנתונים (אני מודע לכך שעשיתי לכם "כאבי עיניים"), נבחין בתוצאה הבאה:
העוגן של המשתנה הצמודה בבנק טפחות עלה ב- 0.4% ובבנק לאומי עלה ב- 0.33%
העוגן של המשתנה הלא צמודה ירד ב- 0.08% (טפחות) וב- 0.11% (לאומי).
אז מה אני אומר לכם לעשות?
בעיקרון, כל עוד המצב הזה ממשיך כדאי להתחיל ולפזול לכיוון המשתנה הלא צמודה, בעבר לא המלצתי עליה כל כך כי היא הייתה יקרה לדעתי מול המשתנה הצמודה ואם כבר לשלם יקר אז אין לי בעיה לשלם על קל"צ (קבועה לא צמודה) כי בה אני מבטיח לפחות את הריבית.
אבל לאור השינויים האחרונים, אם יש לכם התלבטות בין המשתנה הצמודה ללא צמודה אז אני בוחר ללכת על הלא צמודה
כמה סייגים ברשותכם:
המצב הזה נכון להיום, ויכול להיות שהוא לא יהיה נכון בעוד חודש-חודשיים (עוד סיבה טובה להיות רשומים לניוזלטר שלי שנותן לכם את ההודעות בזמן אמת ואתם לא מגלים אותם בדיעבד, כאן הלינק לרישום דרך אגב).
לא בכל מצב כדאי להעדיף את המשתנה הלא צמודה מול הצמודה כי זה גם תלוי בגובה המרווח שאתם מקבלים בבנק ויש להשוות מחירים סופיים ולא רק עוגנים.
אני יודע שהנושא לא פשוט ואני יודע שחלק מכם כרגע סיימו לקרוא אתה כל ועדיין זה נראה לכם "שיחה בשוודית", אל תיבהלו – הכל בסדר, תמשיכו לקרוא והתעניין ולאט לאט זה יגיע. כמו כן תמיד ניתן להיעזר בייעוץ מקצועי חיצוני לבנק (שהבנקים לא יכעסו עלי, אבל לא תמיד אני סומך עליהם שיש להם את הידע / הזמן / הרצון לתת לכם ייעוץ מקיף).
אני לקחתי שליש משכנתא במסלול עוגן+מק"מ, מה אתה יכול לספר על המסלול הזה?
שלום אילה,
כתבתי על כך כאן בעבר.
בהצלחה
הי, תודה על הבלוג המצוין. גם כיועצת משכנתאות וותיקה אני קוראת בעניין רב את כל מה שאתה כותב.
לגבי ה"עוגן:- לפי מה שאני יודעת העוגן (לפחות של לאומי בצמודה) המצוטט הינו אפקטיבי ולא נומינלי.מאחר ובדר"כ אתה מצטט ריביות נומינליות, כדאי להדגיש זאת או לצטט את הנומינלית.
ושוב תודה על פעילותך הברוכה בתחום.
שלום רבקית,
צודקת 100%, אבל הפעם הצגתי את כל הריביות בריאלי (לא היה לי "כח" להופך אותן לנומינליות כי לא הרגשתי שזה ישנה משהו)
הרעיון שלי היה להביא את הסיפור הגדול, מבלי להתייחס לריבית הנקודתית של כל חודש וחודש
תודה על התגובה והמשיכי לייצר ערך עבור לקוחותיי
בהצלחה
אם תוכל לפרט יותר, מה הכוונה שבציטוט הוא אפקטיבי ובפועל הוא נומינלי.
תודה
אברהם
היי משכנתאמן שלום לך .
לדעתי עדיף משתנה כול 5 לא צמודה אפשר להשיג אותה גם בריבית של 3.55
משה
היי משכנתא מן,
איזה תמהיל אתה ממליץ ל200 אלף משכנתא חדשה, עם החזר של עד 1500 ש"ח לחודש כולל יטוחים?
ובעוד שנתיים לגרור/לסלק ולקחת 500 אלף.
תודה מראש,
יפעת
יפעת שלום,
1/3 פריים וקל"צ. יחד עם זאת לא הבנתי מה קורה בעוד שנתיים
בהצלחה
בוקר טוב
אני חובב משכנתאות ועוקב אחרי הפוסטים שאתה מפרסם, מאוד נהנה ומשכיל מהם, כל הכבוד.
בכל זאת, למרות שהעדפת לא להכנס לעוגנים עצמם אולי עדיף כן לבדוק את משמעות העוגן, ולהשוות בין הבנקים והעוגן שלהם, כך יהיה אפשרות להבין את ההצעה של כל בנק ביחס לבנק אחר?…
הכוונה שלי שיתכן הבדל בין משתנה צמוד מדד בריבית מסויימת לאותה ריבית עם עוגן אחר בבנק אחר.
או שאני טועה ואין לזה משמעות, מה אתה חושב?
שוב אתר ופוסטים מעולים…
איסי
שלום איסי,
אני לא חושב שיש שינוי גדול בין עוגן לעוגן. הרי כולם בסוף מתיישרים ל]י ריבית הפריים וקצב האינפלציה (אחד מהר יותר והשני איטי יותר) אבל הכיוון הוא דומה
תודה על התגובה ואני שמח שאתה ממשיך לבקר פה
בהצלחה
איפה מתפרסם העוגן של כל הבנקים?
שלום איציק,
אפשר לקרוא זאת בכתבה העוגנים השונים של המשכנתאות
בהצלחה
זה משפיע גם על משכנתא שכבר לקחתי? שליש מהמשכנתא שלי (שלקחתי לפני שנה) היא משתנה 5 צמודת מדד, בריבית של 1.72%. האם שינוי העוגנים משפיע עלי? האם בתחנת היציאה הקרובה, בעוד ארבע שנים (או אפילו קודם לכן, בעוד חודשיים נתפתחת לי קרן השתלמות) עלי למחזר?
שלום רוני,
הריבית שלכם תשתנה בעוד 4 שנים ולא עכשיו, כך שזה לא רלוונטי לכם.
אם אתם רוצים לסלק את המשכנתא אתם וזמנים לעשות כ, אבל זה ללא קשר לעליה במחיר של המשתנה הצמודה
בהצלחה
היי משכנתאמן,
נדמה לי שהתעלמת מהנתנון המשפיע ביותר – במשכנתא צמודה, ההצמדה היא על הקרן. כלומר, כאשר יש מדד גבוהה, הקרן תעלה בגובה המדד. המשמעות היא שהעליה בהחזר החודשי תהיה קטנה (לעומת המקרה הקיצוני של פריים בו העלייה בהחזר החודשי תהיה גבוהה), אבל בגלל העליה בקרן – נמצא את עצמינו משלמים הרבה יותא לאורך השנים.
זה כשלעצמו, גורם למשכנתאות הצמודות להיות הרבה פחות כדאיות מאחיותיהן הלא צמודות (או אלו המבוססות פריים).
כלומר, בלי קשר לשינויי העוגן עליהם דיברת – רוב הסיכויים שבמשתנה כל5 לא-צמודה תשלם לרוב (הרבה) פחות מאשר במשתנה צמודה. חוצמזה – אם כבר משתנה כל 5 – למה לא פריים?
אילן
לאילן – אם ניצלת שליש משכנתא בריבית פריים, אין לך אפשרות נוספת לקחת פריים למעט משתנה כל 5 שנים. אני אישית לא סובל מדד, בגלל שההצמדה פועלת גם על הקרן, ולעניות דעתי, לא כדאית – כפי שציינת.
אילן שלום,
1. אל תשכח שהמשכנתאות הצמודות מדד יותר "זולות" ולכן לפעמים הן עדיפות על אחיותיהן המשתנות הלא צמודות (הבנק לא "טיפש" ומתמחר את המדד בהלוואות הלא צמודות)
2. זה בנוסף לפריים ולא במקומו
בהצלחה
שלומות משכנתאמן היקר ותודה על עזרתך הרבה.
נשמח לחוות דעתך לגבי הסיטואציה שלנו.
זוג בשנות ה-40 + 2 ילדים צעירים יחסית.
לפני כשבועיים רכשנו דירה בסכום של 2,300,000.
שילמנו תשלום 1 ע"ס 1,500,000.
ואת השאר מחוייבים לשלם במועד הכניסה לדירה, בעוד 9 חודשים!
יתרת התשלום ע"ס 800,000 ש"ח אמורה להתחלק כך:
200,000 ש"ח מכיסנו. 600,000 ש"ח הלוואה מהבנק (משכנתא).
בקיצור: אנחנו מבקשים לקחת משכנתא על כ מ30% מערך הדירה.
משכורות משותפות נטו של כ20,000 לחודש,
ורוצים לקחת משכנתא עם החזר של כ6,000 ש"ח לחודש, ולהערכתי ניתן לפרוש זאת על כ-10שנים פלוס מינוס.
מאחר שאנו משלמים שכ"ד של 4700 ש"ח כיום, אין לנו אפשרות להחזיר משכנתא ביחד עם שכ"ד בקונסטלציה הרגילה.
עומדות בפנינו 3 אפשרויות:
1. לקחת את המשכנתא בעוד 7-8 חודשים, לפי תנאי השוק שיהיו אז.
היתרון שזה יותר פשוט, והחסרון שאולי הריביות יעלו ואז נפסיד מזה.
או
2. לקחת את המשכנתא כבר היום, עם הריביות הנמוכות הידועות, לרבות תנאים טובים של סופשנה, תוך בקשה למסלול של גרייס חלקי.
החסרון הוא עלות הגרייס החלקי בסיכומו של דבר (מהי לערך?).
או
3. לקחת את המשכנתא כבר היום עם הריביות הנמוכות הידועות לרבות תנאים טובים של סופשנה ולהתחיל להחזיר מיידית.
אולם לשם כך נדרש להגדיל את המשכנתא בכ40,000 ש"ח.
1. על מה מהם היית ממליץ ומדוע?
2. האם הבנק יסכים לתת לנו צ'ק בנקאי לטובת המוכר ונשמור את הצ'ק 9 חודשים עד לכניסה לדירה? האם יש בכך הגיון?
או שהיית ממליץ לחכות 7 חודשים ואז לקחת משכנתא?
האם יש צפי למה יקרה לריביות בשוק בעוד חצי שנה פלוס?
האם יש לך פתרון יצירתי אחר?
לציין שאנחנו מתכוונים לקחת 1/3 פריים, ולפחות 1/3 (או יותר) בקל"צ בתנאי שתהיינה ריביות טובות, והשאר- נראה.
נשמח אם תוכל להאיר עינינו.
שוב תודה רבה על פורום נפלא.
סופש נעים.
שלומית
שלומית שלום,
1. אני ממליץ לקחת משכנתא עכשיו ולשחרר רק את הקל"צ (על מנת להבטיח את הריבית).
את הפריים והמשתנה תדחו לעוד כמה חודשים, אם במהלך התקופה הזו תראו שהריבית עולה אז "תרוצו" ותשחררו מהר את המשתנה ואת הפריים בכל מקרה תקחו בסוף כי זה לא משמעותי אם הוא יעלה בתוך / מחוץ להלוואה
2. הבנק לא ייתן לכם צ'ק עם אפשרות המתנה של 9 חודשים
בהצלחה
שלום לך,
אכן נכון שעדיפה המשתנה הלא צמודה אבל הרי כל הבעיה שאי אפשר לקחת ריבית משתנה שחלקה בהלוואה גדול משליש.
אז אני לא מבין מה הכוונה בללכת על ריבית משתנה שהרי היא מוגבלת לשליש.
תודה על תשובה…
לדויד – ריבית משתנה כל 5 שנים לא נכללת במסגרת מגבלה זו. משתנה כל שנה או שנתיים כן. נכון להיום.
שלום דוד,
משתנה כל חמש שנים אינה מוגבלת ואפשר לקחת אותה ואת הפריים ביחד עד 67%
בהצלחה
שלום
יש לי הצעת משכנתא והתמהיל שלה הוא
סך המשכנתא 665K
244K קלצ ריבית של 3.62 ל 13 שנה
40K משתנה קבועה ריבית 0.96 ל 7שנים
150K משתנה כל 5 לא צמודה ריבית 3.32 ל 17 שנה
216K פרים -0.9 ל30 שנה
מה היא דעתך על תמהיהל זה
תודה
תיקון לפוסט הקודם
שלום
יש לי הצעת משכנתא והתמהיל שלה הוא
סך המשכנתא 665K
244K קלצ ריבית של 3.62 ל 13 שנה
40K משתנה קבועה ריבית 0.96 ל 7שנים
160K משתנה כל 5 לא צמודה ריבית 3.32 ל 17 שנה
221K פרים -0.9 ל30 שנה
מה היא דעתך על תמהיהל זה
תודה
שלום ניב,
נראה בסדר גמור,
בהצלחה
ניב – לא הבנתי מה זה "משתנה קבועה". משתנה צמודה ?
הריביות הלא צמודות שקיבלת נראות לי ממש טובות. אני קיבלתי קל"צ 3.7 ל-10 שנים ומשתנה כל 5 ל"צ ב-4.09 ל-15 שנה
ההשוואה אינה מדוייקת מכיוון שכאשר לוקחים משכנתא צמודת מדד הקרן צמודה ותופחת ואילו במשכנתא לא צמודת מדד הקרן לעולם לא תגדל.
כך שההשוואה לא צריכה להיות רק המספר של הריבית עצמה.
אם אני לוקח משכנתא צמודה שהריבית כולל המדד יהיה לדוגמא 3% ובהשוואה משכנתא לא צמודה שהריבית שלה תהייה גם 3% בסוף הדרך אשלם החזר גבוהה יותר במשכנתא צמודת מדד למרות שלכאורה הריבית זהה בשל תפיחת הקרן בשל המדד.
כך שגם במקרה שבו הריבית המשכנתא לא צמודה תהייה ריבית קצת יותר גבוהה מאשר במשכנתא צמודה עדיין יהיה כדאי וכלכלי יותר לקחת משכנתא לא צמודת מדד
שלום שי,
אתה כמובן צודק ואף התייחסתי לנושא לעומק בפוסט הבא.
באופן כללי החישוב שנעשה כאן הוא גס ורק על מנת להמחיש את המגמה ההפוכה בין שני המסלולים.
בהצלחה
שאלה… עפ מה מחושבים העוגנים של כל בנק?
איפה ניתן לקבל מידע עליהם?
והכי חשוב איפה ניתן לראות את הריביות ההיסטוריות ואת אלו המתפרסמות מידי חודש?
תודה
בועז
בועז שלום,
שאלות חשובות מאוד, על רובן עניתי בפוסט שמדבר על עוגני משכנתאות
בהצלחה
שלום ,
ראשית תודה על האתר המדהים , עושה הרבה שכל בנושא המשכנתא
שוקל לקחת משכנתא ע"פ החלוקה :
340 ל 8 שנים בריבית 2.5% (קל"צ)
ו 170 פריים ל 25 שנה (במטרה לסגור לפחות חלק במהלך התקופה)
אודה להתייחסותך לתוכנית או להמלצה על חלוקה טובה יותר (אני שוקל גם 340 ל 9 שנים ו 170 ל 15 שנה – החזר חודי דומה …)
תודה מראש
שי
שי שלום,
שני התמהילים טובים, אני אוהב יותר את השני
בהצלחה
שי שלום,
באיזה בנק קיבלת ריביות כאלה???
תודה על תשובתך
שלום
תיקון קטן:
קיבלנו מבנק הצעה הבאה:סך משכנתא 400K
אשמח מאוד אם תוכל להגיד מה דעתך על תמהיל האם ריביות לא גבוהות לפי דעתך:
133K לא צמודה ריבית קבועה 4.9 ל15 שנים
134K קבועה צמודה 2.51 ל15 שנים
133Kפריים 1.7 ל20 שנה
שאלה נוספת לפי דעתך כדאי לחלק את משכנתא בכמה שיותר מסלולים או כמה שפחות?אחכה לתשובתך בקוצר רוח
מודה לך מאוד
בכבוד רב
שלום יולי,
1. הריביות סבירות, אבל יש מקום לשיפור בקל"צ
2.אין דבר כזה "הרבה מסלולים" או "מעט מסלולים" אלא תמהיל בונים לפי הצורך הכלכלי והרגשי שלכם (יש כאלו שיצטרכו לא מעט מסלולים ויש כאלו שיסתפקו בשני מסלולים – זה מאוד מאוד אישי)
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תמיד מעולה לקבל ממך פוסטים שמרעננים את תכנון המשכנתא והתמהילים והכל בשפה פשוטה ובכלל לא "שוודית".
שאלה לי –
אילו שיקולים כדאי לקחת בחשבון בתכנון התמהיל עבור דירה שקונים "על הנייר" לכניסה רק בעוד שנתיים וחצי? סתם בשביל המקרה הספיציפי הנה הנתונים:
– יש צורך לשים מקדמה חודש לאחר החתימה של 20% – שאלו שקולים לכ-70% מההון שלנו.
-ניתן לשלם את השאר מתי שרוצים על הדירה ועד הכניסה. כמובן שהמחיר צמוד למדד הבנייה.
האם כדאי לקחת משכנתא או חלק ממנה עכשיו ולשלם לקבלן (כדי לנצל ריביות נמוכות של היום)? התחושה שלי שלא נראה לי, גם לא נוכל לעמוד בהחזר של יותר מכמה מאות שקלים בתקופה זו בגלל שכירות. האם כדאי לקחת מסלול נמוך שבו יש החזר כזה ולהחזיר בקרן שווה?
אילו דברים אני יכול לקחת בחשבון היום כשאני מתכנן משכנתא לעוד שנתיים וחצי? בעצם המצב הוא לא ודאי, כי היום אני יודע שאני יכול לממן דירה כזו (לא בקלות) ובעוד שנתיים וחצי הסביבה עלולה להשתנות (ריביות , מדד).
מה קורה אם המדד עולה משמעותית עד אז, ואין אפשרות לקבל את המשכנתא שרצינו? האם אישור עקרוני היום (שאוכל לקבל על סמך גודל המשכנתא ממה שראיתי בנכס אחר) מבטיח לי שלא תהיה בעיה כזו?
תודה,
איתן
אשמח אם תייעץ אילו דברים כדאי לקחת בחשבון בקנייה כזו שהכניסה היא זמן די רב
איתן שלום,
כתבתי על זה בהרחבה בכתבה על משכנתא לדירה מקבלן,
תקרא את הכתבה ואם יהיו לך שאלות נקודתיות בנושא אשמח לענות
בהצלחה
היי משכנתאמן
אנו זוג בשנות ה60,משפרי דיור שקנינו דירה מהקבלן ואת הדירה היחידה שלנו שאנחנו גרים בה מוכרים לבן שלנו, רווק בן 34 שזו תהיה דירתו הראשונה והיחידה,
שווי הדירה שאנחנו מוכרים לבן 1,350,000, הוא מתכוון לקחת משכנתא בסך 850,000 ולהעביר לנו לצורך תשלום עבור דירת קבלן והיתרה של 500,000 הוא מקבל מאיתנו מתנה.
יש לי שאלה:
לפי הוראות של בנק ישראל מגיע לו משכנתא של עד 75% מערך הדירה . האם זה קביל מבחינת הבנק לתת לו משכנתא של 850,000 כאשר זה בעצם 100%הסכום שהוא משלם על הדירה?
שלום איציק,
תצטרכו לקבל אישור מהבנק לטובת זה, כי אם החוזה בינכם ייסגר על 850 זה באמת תהיה בעיה.
כמו כן, הבנקים לא ששים לאשר משכנתאות לבני משפחה, כך שאל תחתמו עם הקבלן עד שתקבלו אישור סגור וסופי מהבנק
בהצלחה
שלום רב משכנתאמן
יש לי הצעת משכנתא ואני צריך לחתום עד סוף החודש ביומיים הקרובים עקב סוף שנה והתמהיל שלה הוא:
סך המשכנתא 1073400
מסלול 1 מקמ" צמודה לעוגן משתנה כל שנה 1.76% ל30שנה 357,000
מסלול 2 קבועה צמודה ל20 שנה 2.75% 360,400
מסלול 3 משתנה כל 5 שנים ל30 שנה 2.11% 356,000
אודה מאד על תגובה מהירה מפאת חוסר זמן בתודה מראש שלומי
שלומי שלום,
את המק"מ תחליף לפריים (עדיף מינוס 0.9), תשקול לקחת קל"צ במקום הקבועה
על פניו התמהיל והריביות לא הכי טובים, מאמין שאפשר לשפר אותם
בהצלחה
שלום,
אני מנסה להסגר על תמהיל לפני שאלך לקבל הצעות מהבנקים.
אנחנו זוג בני 30 עם תוכניות להתרחב בקרוב
מחיר דירה: 1235K
מימון דרוש: 880K-910K
הכנסה נטו: 19K (צפויה לגדול במעט עם השנים, יחד עם ההוצאות)
החזר רצוי: ~5K
השאלה שלי לגבי התמהיל היא כזאת:
האם עדיף 33% פריים , 67% קל"צ או
33% פריים, 57% קל"צ, 11% מל"צ ל-15 שנה, תוך כוונה לפרוע את מירב המל"צ בעוד 5 שנים (ז"א לנסות להרוויח דרך כך שהריבית היום במל"צ טובה מהקל"צ ולא משתנה ב-5 שנים הקרובות)?
חשוב לציין שיש קרן השתלמות של 100K שנפתחת עוד שנתיים שברובה נשתמש כדי להחזיר הלוואות מההורים ולכן הכוונה היא לנסות לחסוך ~66K לטובת פרעון המל"צ בעוד 5 שנים.
תמהילים נוספים יקבלו בברכה.
תודה!
שלום אלצ'קו,
התמהיל השני שהצגת נראה לי יותר,
בהצלחה
שלום,
ראשית, נחשפתי אתמול לאתר ואני מוכרח לשבח את המקצועיות וההשקעה!
בעניין הפוסט הספציפי של המשתנות:
1) באם המגמה בעניין וההמלצה שלך להעדיף את המשתנה לא צמודה רלבנטית גם כיום?
2) האם דעתך שונה לגבי הלוואות ארוכות (25 שנה?)
בנוסף, האם יש אפשרות ליצור איתך קשר ישיר / יותר פרטי. אני ניצב בפני מצב קצת יותר מורכב ורגיש מהרגיל.
תודה!
ר
שלום רון,
1. כן
2. אותו הדבר
3. אני לא נפגש באופן עצמאי עם גולשים, אתה מוזמן כמובן לפנות במייל ואשתדל לעזור.
בהצלחה
שלום רב
אני עומד לקחת בקרוב משכנתא בסך 880 אלף ש"ח
אני יודע שבעתיד אני ארצה לשלם סכום יפה של כסף (בשביל זה הפריים) בשביל להוריד את ההחזר החודשי ונורא נורא מושך אותי הקלצ כי אני אוהב ללכת על בטוח ולהיות בראש שקט ומנסיון עבר המדד רק עולה ועולה ועולה.
המשכנתא שחשבתי עליה היא:
590,000 (66%) קלצ למשך 18 שנה.
290,000 (33%) פריים למשך 30 שנה.
הפריימ למשך 30 שנה בכדי להוזיל את ההחזר ואני מקווה כמובן לשלם את הסכום הזה תוך כמה שנים ובנוסף לפי מה שהבנקאית אמרה לי השינוי בשנים של הפריימ לא משפיע משמעותית על הריבית כמו בקלצ מעבר לכך הקלצ מאוד קורץ לי בגלל היציבות שבו אז והשנים כן משפיעות על הריבית אז עשיתי 18 שנה.
יוצא החזר של 4800 ש"ח
האם ישנו משהו שאני מפספס ואני יכול להפסיד בגללו?
מחכה לייעוץ תודה רבה!
שלום אלעד,
על פניו אתה עושה בשכל,
לא בטוח שיהיה כדאי להחזיר את הפריים שיגיע הזמן של הפירעון אלא כדאי לבדוק את המצב שיהיה ועל פי זה לקבל החלטות
בהצלחה
שלום רב
אנחנו רוצים למחזר משכנתה
קיימים היום 5 מסלולים שונים 25% בריבית קבועה +מדד
75% בריבית משתנה + מדד
קיבלנו הצעה מהבנק להשאר באותם מסלולים
במסלול קבוע מורידים לנו ל2.45% + מדד
ובמשתנה מורידים ל2.3 ללא הצמדה
בנוסף אנחנו רוצים למחזר חלק מהסכום , קיבלנו הצעה בבנק להחזים את כל המסלול הקבוע ולהישאר עם מסלולים משתנים בלבד
מחכה לייעוץ .
תודה רבה!
שלום אלה,
קשה לי לחוות דעה ללא השמות המדויקים של המסלולים.
באילו מסלולים מדובר: קבועה צמודה / קבועה לא צמודה /פריים /משתנה צמודה /משתנה לא צמודה?
תנו פירוט מלא ואשמח לעזור
בהצלחה
הי
כרגע, באוקטובר 2014 ההפרש הוא ממש זניח. לפי דעתי הכדאיות היא תמיד אותו דבר, כנראה שההפרש הצטמצם כי יש תחזיות שיכול להיות מדד שלילי… אני בספק אם יש טעם להשוות בינהם, תמיד הלא צמודה תהיה יותר בטוחה ויקרה, והצמודה יותר זולה ופחות קבועה. לא כך?
שלום עופר,
זה נכון,
אבל צריך תמיד להתאים את ההשוואה למצב הקיים.
אם יש מדד שלילי אז המשתנה הצמודה עדיפה בהרבה, השאלה היא מה רמת הסיכון שכל אחד מוכן לקחת
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו צריכים לקחת משכנתא ע"ס 800,000 ש"ח
התמהיל הינו:
240,000 ש"ח ל- 25 שנה פריים (-0.9)
280,000 ש"ח ל25 שנה משתנה לא צמודה C+1.63=2.7
280,000 ש"ח ל14 שנה קבועה לא צמודה 2.5%
ההחזר החודשי הינו 4,158 ש"ח
שאלתי היא האם המסלול של המשתנה הלא צמודה הוא עדיך בימינו על המשתנה הצמודה?
על המשתנה הצמודה הציעו לי 1.4%
אשמח לתשובתך…
שלום כרמית,
אני מניח שהמשתנה הלא צמודה תהיה עדיפה במשך השנים,
אבל אף אחד לא יכול לדעת זאת מראש (כי לא ניתן לחזות את גובה המדד לאורך כל השנים)
בהצלחה
שלום,
(סליחה אם זה לא המקום הרלוונטי לשאלה)
רציתי לשאול –
אנחנו לפני לקיחת משכנתא ע"ס 920 אש"ח.
קיבלנו את ההצעה הבאה:
160 אש"ח במסלול צמודה למדד (משתנה כל 5 שנים), 25 שנה, ריבית 1.54
300 אש"ח במסלול פריים (מינוס 0.9), 30 שנה
460 אש"ח במסלול קבועה לא צמודה, 15 שנה, ריבית 3.5
בגדול אנחנו זוג שלא אוהב יותר מדי סיכונים, כיוונו להחזר חודשי של ~4500 ויצא החזר חודשי לפי ההצעה הנ"ל 4857 ככה שזה טיפה יקר לנו אבל סה"כ סביר.
אשמח לשמוע את התגובות עבור ההצעה? האם היא טובה? לנסות לבדוק בנקים נוספים?
שלום מרק,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום,
ראשית, תודה על אתרך והעזרה בהבנת המושגים השונים.
מעבר לכך, אנו עומדים לחתום השבוע על משכנתא של 880 אלף ש"ח בתמהיל הבא ויש לנו נקודה לברור. נשמח לשמוע את דעתך.
שליש אנו לוקחים בפריים -0.8
שליש בקל"צ 3.5 אחוז ל 18 שנים.
השליש הנוסף אנו מתחבטים האם לקחת בק"צ או קל"צ. כיצד נוכל להעריך נכון מה כדאי לנו? האם אכן כל עליה של 0.1 (עשירית האחוז בחודש נניח של העליה במדד) במדד תגרור תוספת לקרן ואם כן זה אומר שבבואנו למחזר או להחזיר כספים למשכנתא בטרם התסיימה, זה אומר שהקרן תגדל לנו. לעומת זאת בפריים זה משפיע רק על ההחזר החודשי ולא על כל הקרן ?
שלום אמיר,
ההגדרה שלכם נכונה בעיקרון,
רק לא לשכוח שאת הצמודה אתם אמורים לקבל במחיר נמוך יותר ולכן לפעמים זה משתלם על אף העליות של המדד
בהצלחה
קיבלנו הצעה מאחד הבנקים על משכנתא בסכום של 400000 ל25 שנה וחילקו ל3 חלקים אחד צמוד למדד ומשתנה בריבית 3.200 וקבוע לא צמוד בריבית של 3.500 ופרים וכמובן אחרי שהם חילקו ל3 חלקים איני מבין כ"כ בחשבון אבל באקסל יצא לי שהריבית של כל ההלואה תצא לי 175000 בתקוה שלא יעלה המדד נראה לך שפוי או לא?
שלום עמי,
אני חושב שאפשר יותר טוב,
מציע לבנות תמהיל נכון ולהגדיר החזר חודשי רצוי ורק אז ללכת לבנקים לקבל הצעות מחיר
כמובן, שתמיד אני ממליץ להעזר באיש מקצוע אם אתם לא מרגישים שאתם מבינים את הנושא היטב
בהצלחה