משכנתאות זה עולם של טרנדים, בעבר (לפני כ- 10 שנים בערך) כשהתחילה לרדת הריבית מרמות של 10% לרמות של 5%, כולם ביקשו ריביות קבועות צמודות מדד.
כמעט ולא היה ניתן לשכנע מישהו ל"תבל" את ההלוואה שלו במסלול פריים מפני שכולם פחדו (ואלי בצדק בזמנו) שהריבית תחזור ותעלה.
מאז אנו נמצאים ברמות ריבית מאוד נמוכות שרק הולכות ויורדות וכל מי שרצה אז ביטחון מופרז נדרש לשלם עשרות אלפי שקלים עבור מיחזור כי הריביות ירדו ועמלות הפירעון הלכו ותפחו.
היום הטרנד החזק ביותר הוא מסלול הקל"צ, כולם מבקשים ריבית קל"צ וכולם רוצים להיות שוב ב"צד הבטוח". גם אני חזרתי והמלצתי לאור השנים על המסלול הזה כי היתרונות שלו מדהימים והוא נותן שקט נפשי מצוין למשפחה הישראלית הממוצעת.
יחד עם זאת, אחד הכללים הראשונים בכלכלה אומר שאם כולם עושים משהו מסוים והולכים לכיוון אחד, אולי כדאי להתחיל ולבדוק בדיוק את הכיוון השני. ולכן, היום אני רוצה להשוות את הקל"צ אל מול אחיו הגדול, המסלול הישן והנושן שרובנו התחלנו לסלוד ממנו "הריבית הקבועה צמודת המדד".
אני מבטיח לכם השוואה עניינית ותשובות מפתיעות.
בואו נתחיל…
נקודות הדמיון
- ריביות קבועות – בין אם מדובר על ריבית קבועה לא צמודת מדד (קל"צ) ובין אם מדובר בריבית קבועה צמודת מדד (ק"צ), בשני המקרים הריביות שלנו קבועות והן לא יעלו גם אם הריבית במשק תעלה.זה מצוין בעולם בו הריביות נמוכות ואנחנו חוששים מעליית ריביות עתידית.
- עמלות פירעון מוקדם – בשני המסלולים נצטרך לשלם עמלת פירעון אם נרצה לעזוב במהלך המשכנתא וכל זאת רק בתנאי שהריבית תרד (או תהיה יותר נמוכה) מהריבית בה אנחנו לקחנו את ההלוואה.מכיוון שהריביות היום נמוכות, הסיכוי שיהיה עמלת פירעון מוקדם הוא נמוך, אבל עדיין קיים.
נקודות השוני
בעיקרון, יש נקודת שוני אחת והיא המדד.
הק"צ צמודה למדד והקל"צ לא צמודה למדד, השינוי הזה משפיע בשני אספקטים משמעותיים:
- הקרן – מכיוון שהק"צ צמודה למדד, בכל פעם שהמדד יעלה הוא בעצם יגדיל לנו את הקרן ולכן קצב הסילוק בק"צ הוא נמוך יותר בהשוואה לקל"צ.
- התשלום החודשי – מכיוון שהק"צ הינו צמוד, אז ההחזר החודשי שלו עולה בהדרגה מדי חודש וחודש (בהנחה והמדד עולה כמובן). הקל"צ לעומת זאת יציב לגמרי ואתם תשלמו את אותו התשלום מהיום הראשון של ההלוואה ועד היום האחרון.
אז מה הטעם להשוות? הקל"צ הרבה יותר טובה מהקבועה הצמודה
אז זהו, שלא בטוח.
מכיוון שהקל"צ כבר כוללת את המדד העתידי בריבית שלה, הריבית שתשלמו עבורה תהיה הרבה יותר גבוהה מהריבית אותה הייתם משלמים בקבועה הצמודה.
הריבית הגבוהה תחייב אותנו להאריך את שנות המשכנתא וייתכן מאוד שבמצב הזה כבר נגיע למצב שנשלם הרבה יותר ממה שיכולנו לשלם בצמודה.
בואו ניתן דוגמא
נניח כי אנחנו לוקחים 500 אלף משכנתא ויש לנו 2 אפשרויות:
- הכל בקל"צ ל- 25 שנה בריבית 4%
החזר חודשי: 2,660 ₪ והחזר בסוף תקופה: 798,000 ₪ - הכל בק"צ ל- 19 שנה בריבית של 2% עם מדד ממוצע של 2% לאורך השנים
החזר חודשי: 2,650 ₪ והחזר בסוף תקופה: 733,000 ₪
מי יותר יקר?
ברור שהקל"צ הרבה יותר יקרה לאורך השנים, אנחנו משלמים 65,000 ₪ יותר ממה שהיינו יכולים לשלם בקבועה הצמודה.
איפה נסלק את הקרן יותר מהר?
גם פה התשובה מפתיעה מאוד, שימו לב על כמה תעמוד הקרן אחרי 10 שנות משכנתא:
- בקל"צ: 358,000 ₪
- בק"צ: 319,000 ₪
יתרון של 39,000 ₪ לטובת הקבועה הצמודה ולרעת הקל"צ.
האם החישוב מדויק?
ממש לא. אני מתבסס על מדד של 2% בלבד בעוד היו שנים שבו הוא היה הרבה יותר גבוה, אבל מצד שני היו שנים שהוא היה הרבה יותר נמוך (כמו השנה שהוא היה שלילי).
אז אם החישוב לא מדויק, למה בכלל לעשות אותו?
כי אנחנו חייבים לקחת כל מיני מקדמי סיכון ולהבהיר "מה היה קורה אילו", אתם יכולים לעשות את אותו הדבר עבור מדד של 1%, מדד של 3% וכן הלאה (אני בחרתי ב-2% כי זה אמצע טווח היעד הממשלתי למדד, וכרגע זה נראה הגיוני).
אז אם הקבועה הצמודה הרבה יותר טובה מהקל"צ למה לא לקחת אותה?
הגענו לשאלה החשובה ביותר.
בעיקרון יש שתי סיבות למה אנחנו נוטים לבחור דווקא בקל"צ,למרות שכבר הוכחנו (לא מדעית) שהקבועה הצמודה תהיה הרבה יותר זולה לאורך השנים ושהיא כרגע הלוואה יותר אטרקטיבית.
סיבה 1: בקל"צ אנחנו "ישנים בשקט"
אנחנו התבססנו בחישוב שלנו על מדד של 2% בשנה, בפועל המדד יכול להיות גבוה יותר ואז יש סיכוי שהקל"צ תהיה יותר זולה לטווח הארוך (במדד ממוצע של 2.8% התוצאות משתוות).
העיקרון הוא אחר לגמרי, הקל"צ הוא פשוט נוח לנו מבחינה פסיכולוגית וכל עוד אנחנו יודעים כמה נשלם בכל חודש על ההלוואה אנחנו רגועים יותר וזה שיקול משמעותי (אולי הכי משמעותי) כשמקבלים החלטות הרות גורל בתחומים בהם אנחנו לא כל כך מבינים, אנחנו נוטים להתכנס ל"בטוח ביותר" גם אם הוא עולה יותר יקר.
סיבה 2: ההחזר החודשי בק"צ עולה מדי שנה ושנה
פה הנקודה החשובה ביותר, בק"צ ההחזר יעלה לנו ב- 2% בכל שנה, זוהי עליה מאוד משמעותית שכן אנחנו נתחיל את ההחזר עם 2,650 ₪ ונסיים אותו בעוד 19 שנה ב- 3,800 ₪ וזה הפרש מאוד משמעותי.
ולכן אנחנו נוטים לבחור בקבועה הלא צמודה, כי מי מאיתנו רוצה שהמשכנתא שלו תעלה בעשרות שקלים מדי שנה.
יחד עם זאת, יש להדגיש כמה דברים חשובים בעניין העלייה בהחזר החודשי:
- גם המשכורת של חלקנו עולה מדי שנה בכמה אחוזים, אז בעיקרון זה די "שקוף" לנו
- לרוב אנחנו לא נשארים עם המשכנתא עד לתומה, ולכן לא בטוח שבאמת נגיע למצב שההחזר יגיע ל- 3,800 ₪
- הרבה אנשים היו חותמים עכשיו בשמחה על חוזה שכירות שמבטיח להם עליה יציבה של 2% בשנה
לסיכום,
אני עדיין חושב שלמשפחה ישראלית ממוצעת כדאי לבחור בקל"צ (ולו רק בשל העניין הפסיכולוגי). רוב האנשים לא בודקים את המשכנתא שלהם מדי שנה ולכן אני מעדיף שישלמו יותר בטווח הארוך, אבל לפחות יהיו מוגנים.
לאלו שכן רוצים לגוון את המשכנתא שלהם במסלולים שעשויים להיות יותר רווחיים ויותר משתלמים בטווח הארוך (במיוחד בעולם של מדד נמוך כפי שאנחנו נמצאים היום) הייתי בהחלט שוקל להוסיף לתמהיל המשכנתא שלכם ריבית קבועה צמודת מדד למרות "השם הרע" שיש לה בשכונה.
נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים את העדכונים והחדשות מהאתר, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
נ.ב 2: אם אתם כבר רשומים לניוזלטר של האתר, אני מזמין אתכם לעשות לייק לדף הפייסבוק שלי – אני מעדכן שם פעם ביום בידיעה חשובה ומעניינת הקשורה לעולם הנדל"ן והמשכנתאות.
ההשוואה שלך לא נכונה בלשון המעטה.
אתה משווה הלוואה צמודה לקל"צ וקורא לה "זולה" בעיקר כי התשלומים שנשלם בעתיד יגדלו.
ההשוואה הנכונה יותר הייתה לקחת קל"צ עם החזר חודשי ממוצע בים 2650 לבין 3800 ואז היית רואה איזו הלוואה זולה יותר או לא.
שלום שחר,
אני מסכים עם רוב הנקודות,
רציתי רק להעלות נקודה למחשבה
בהצלחה
מאמר מעולה!
תודה אביגיל
שחר: הרי הוא רשם שגם המשכורת עולה עם הזמן – זה מקזז את העליה במדד לאורך הזמן. ההשוואה מצוינת לדעתי
לפני כחודשיים לקחתי משכנתה, והריבית של הק"צ לא היתה בהפרש כזה גדול מהקל"צ כפי שמתבטא בתחשיב שלך.
ההפרש לא היה 2% אלא יותר קרוב ל- 0.4-0.5.
בהפרש קטן כזה השתלם הקל"צ עם השקט הנפשי.
בכל מקרה יש לבדוק לגופו.
תודה על השיתוף אריה
היי.תודה על כל המידע עוזר מאוחד בהחלטות חשובות לגבי המשכנתא .אשמח אם תיתן דוגמא של החזרים עם עליית המדד בחישוב מספרי(כדוגמת נוסחה
).תודה מראש
תודה על הפרגון יוסי,
בנוגע לדוגמא, תוכל להזין מספרים שונים במחשבון המשכנתא ולראות את ההשפעה
בהצלחה
היי אחלה אתר אני לומד הרבה על העולם הזה שנקרא משכנתא.
קיבלתי הצעת משכנתא וריציתי לדעת מה אתה חושב עליה.
סכום 876000
משתנה כל 5 צמוד מדד 1.80 סכום 80.000 ל30 שנה
קלצ 3.38 סכום 534.000 ל 22 שנה
פריים 0.85 סכום 262.000 ל30 שנה
ואולי ניקח גם גרייס והאם הגרייס מיקר את המשכנתא.
תודה
שלום יוסי,
נראה בסדר,
הגרייס מייקר את ההחזר (אני לא ממליץ אם אין חובה כזו)
בהצלחה
היי
חבל שלא פרסמת את זה קצת לפני..אתמול לקחתי משכנתא ולקחתי מסלול קל"צ..אחד מהדברים שגרמו לי להרגיש שעשיתי נכון זה מאמר שפרסמת בעבר על קלצ מול קצ ושם הסברת בדיוק ההפך..שצמוד המדד יקר יותר ב50 אלף ש"ח לפחות.והרבה פחות משתלם.
שלום דיקלה,
זאת השוואה לדוגמא, ישנם שיקולים רבים נוספים
בהצלחה
בקשר למאמר.בתחילת המאמר כתבת שסילוק הקרן מקצ יותר נמוך בהשוואה לקלצ ובהמשך המאמר ראינו שהקצ נותרה לאחר 10 שנים עם פחות קרן מאשר הקלצ.האם האם זו טעות שלך או פשוט שלא הבנתי.והאם בסופו של עניין הקצ עדיפה יותר מבחינת הקרן?
שלום יוסי,
אין עדיף או לא עדיף,
זה תלוי מה יעשה המדד
בעיקרון, בגלל קיצור השנים סילוק הקרן בקבועה הצמודה יהיה מהיר יותר (אך ש לזכור כי ההחזרים יעלו)
בהצלחה
כיף לקרוא 🙂
אומנם כבר כמעט שנה וחצי אחרי לקיחת המשכנתא עם עזרה עצומה ממך!
וממשיכה לעקוב כדי להשאר בתמונה.
רב תודות, ושנה אזרחית טובה
תודה רבה על הפרגון שגית
מעניין, ההנחה עד כה הייתה שהקל"צ עדיפה מאחר והקרן לא צמודה.
חסרה התייחסות לפריים מינוס 09 שמהווה שליש מהמשכנתא במרבית המקרים.
שלום אילן,
רציתי רק להשוות בין המסלולים הנ"ל ללא התערבות של מסלולים אחרים
תודה על ההערה
שלום לכולם,
קראתי את המאמר בעיון ואף בדקתי את המספרים ולהלן ההתייחסות המקצועית שלי על סמך סימולציות רבות שבדקנו :
1.אני מסכים לגמרי שאסור לפסול את המסלול של קבועה צמודה למדד וחייבים לבדוק היתכנות שילוב שלו.
2. מצד שני חובה לקחת בחשבון את נושא ההצמדה למדד ולקחת ממוצע רב שנתי כדי לתמחר נכון את המסלול : לתקופות של עד 5 שנים אפשר לקחת מקדם של 2% עליית מדד, לתקופות של בין 5-10 לפחות 2.5%, ומעל 10 שנים לקחת 3%.
3. אני חושב שמטרת המאמר הייתה רק לפתוח לכם את החשיבה שצריך לשקול ולבדוק היתכנות אמיתית של כל האפשרויות ולא להינעל על מוסכמות מבלי שבדקתם בפועל ולכן אין פה תשובות מוחלטות מה עדיף.
4. כיום יש עדיפות לקל"צ אם הריבית היא אכן אטרקטיבית ביחס לק"צ לאותה תקופה.
האמת היא שבחירת תמהיל משכנתה רק על סמך נוסחאות או המלצות שקראתם מבלי שבדקתם מאות וריאציות ושילובי מסלולים שונים במחשבוני משכנתא היא פשרה גדולה מאד שאתם עושים עם הבחירה שלכם ובגלל הפשרה הזאת תעלה לכם באלפי – עשרות אלפי שקלים ביחס לתמהיל האופטימאלי.
אם הנושא מעניין אתכם תגיבו בפורום כי ייתכן שיהיה שיתוף פעולה עסקי מצליח עבור הקוראים של בלוג זה של שירות בדיקת תמהיל ביחס לאופטימאלי בעלות סמלית קטנה (ביחס לערך המוסף שתקבלו מהבדיקה).
לסיכום:
למי שבוחר להתמקצע וללמוד את התחום לבד ולבחור לעצמו את התמהיל של המשכנתה שלו יש לי עצה תשב שעות רבות ותעשה מאות בדיקות איך אתה בוחר כל מיני שילובי מסלולים וחלוקת הכסף ביניהם כולל ציפיות מדד, עד שתגיע לתוצאה של החזר ריבית והצמדה מינימאליים, זה עדיין יהיה רחוק לפחות 10 ומעלה אלפי שקלים מהאופטימאלי אבל לפחות תחסוך חלק מהכסף ביחס לבחירת תמהיל ללא אותם בדיקות.
אני רוצה להודות לבעל הבלוג שעושה פה עבודה מאד חשובה בשנים האחרונות בקידום הידע והשכלה בנושאי משכנתאות והצפה של רעיונות ודרכים להגיע לתוצאות של משכנתא טובה יותר לכלכלת המשפחה.
כיף לקרוא תגובות של אנשים שמבינים..הייתי מוסיף גם שההשוואה צריכה להיעשות לאותה תקופה ולא 25 בק"צ לעומת 19 בקלצ…
קיצור תקופה בלוח שפיצר מקטין את סהכ ההחזר ולכן השוואה צריכה להיות לאותה תקופה
לדעתי קל"צ עדיפה משמעותית היום מכל מסלול אחר. או יותר נכון, מי שמחפש את הייתרונות של קל"צ, לא יקבל תנאים יותר טובים במסלול זה בעתיד, כי לריביות אין הרבה לאן לרדת… זו כנראה הסיבה שקל"צ כל כך פופולארי היום.
שאלה – אם אני מבקשת למחזר משכנתא מתי כדאי לבקש מכתב כוונות? כלומר מתי עמלת הפרעון קטנה יותר? ב- 1 לחודש או ב- 16 לחודש? אודה על התשובה.
שלום אורנה,
אי אפשר לדעת, זה תלוי במדד האחרון שיהיה מול הממוצע של שלושת החודשים שלפניו
בהצלחה
זה לא פייר להגיד שהק"צ יותר זולה הרי התשלומים החודשיים עולים ועוברים את התשלומים שיש במסלול קל"צ – כלומר אם נשווה אחד לשני, נוכל להגיד שבמסלול קל"צ יש לנו חיסכון חודשי של ההפרש ביחס למסלול ק"צ.
אז בוא תעשה לנו חישוב כמה כסף אנחנו "חוסכים בצד" במסלול הקל"צ ואז נוכל לקבל השוואת תפוזים לתפוזים…
אם ההפרש הוא 39,000 ש"ח (וכמובן שצריך גם להתייחס לריבית שנעשה על הכסף שנחסוך…) אז בעצם המסלולים שקולים. אם נחסוך יותר אז שוב הקל"צ עדיף !
שלום וברכה,
אני מסכים עם רוב הנקודות,
רציתי רק להעלות נקודה למחשבה
בהצלחה
שלום
שיקול נוסף
רוב האנשים לוקחים שליש מהמשכנתא או קצת פחות צמודת פריים – וגם אתה ממליץ פה באתר בגדול על שילוב פריים בתמהיל.
מכיוון שיש מתאם כלשהו (לא מתאם מלא) בין עליית הפריים לעליית המדד, יוצר שאם נקח שליש פריים ועוד 50% צמודת מדד, אנחנו מאוד מאוד חשופים לעלייה של המדד/פריים בהתאמה.
האם זה לא שיקול? כלומר אם ניקח קל"צ 50% אזי החשיפה שלנו לעלייה של המדד והפריים היא סבירה ולא מוגזמת. להתייחסותך אודה
אני מסכים איתך ומציע לכל אחד לקרוא את דבריך פעם שניה ולהפנים
חשיבה נכונה, יחד עם זאת אם המדד יישאר נמוך אז מבטיח ל "רווח כפול"
תודה על השיתוף
בהצלחה
מאמר יפה וחשוב
יש לשים לדבר אחד אתה משווה בין קל"ץ 25 שנה בריבית 4% שזה סביר ואפילו יקר קצת – לעומת קבועה צמודה ל-19 שנה ב2% שזה ממש זול ורוב האנשים לא יקבלו ריבית כזאת בבנקים , ויש לשים לב שאם נעלה את הריבית ב0.3% במסלול הזה זה בהחלט משנה את כל התמונה
לתשומת לבכם.
שלום אהרן,
אני מסכים עם רוב הנקודות,
רציתי רק להעלות נקודה למחשבה
בהצלחה
לא מבין גדול אבל…
ההשוואה לא מראה את ההבדלים בין קל"צ לק"צ אלא את ההבדלים בין 4% ל 2%.
לי הבנק הציע קל"צ וק"צ בהפרש של 1% (ל-13 שנה, לא יודע כמה ההפרש ל-20)
נחזור לאותה דוגמא הפעם עם 2% ו 3%
עבור אותו החזר חודשי של בערך 2660 בסוף התקופה (עכשיו הקל"צ הפל להיות 21 שנבגלל השינוי מ4% ל3%)
קל"צ – יצא לי 174000, ק"צ יצא לי 223000
לאחר 10 שנים:
קל"צ נשארה קרן 407000, ק"צ 441000
שלום יובל,
כמובן שאם הפער בין בק"צ לקל"צ קטן יותר, אז הקל"צ מקבל עדיפות יתר
בהצלחה
ומה קורה אם אני לוקח סכום גדול (מיליון שח ) לזמן קצר, נניח 10 שנים. מה עדיף? קלצ או קצ?
זה חוץ מהשליש של הפריים שאני מתכוון לקחת
שלום אבי,
זה מאוד תלוי בך ובמטרות – תוכל להשוות באמצעות מחשבון משכנתא ולקבל החלטה
בהצלחה
תודה על ההסבר היפה
כמה נקודות
א. אם נקח קל"צ ובכל חודש נשווה את התשלום כמו שהיה עולה בק"צ הקל"צ היה יותר זול
ב. המשכורת עולה בדר"כ כמו המדד, אבל הכלל אומר שאם יכולת להרוויח ולא הרווחת, זה נקרה הפסד. זה שיהיה כיסוי לעליה ונרגיש אותה פחות לא אומר שנשלם פחות…
ג. ההשוואה הזו בתקופות יחסית ארוכות בתקופות קצרות יותר הפרש הריביות בין המסלולים קטן יותר ולכן יכול להיות יותר יתרון לקל"צ
ד. היעד למדד בין 1-3 אם שילמנו 2 ההפסד שלנו הוא מקסימום 2 במידה והמדד יהיה 0 אבל הרווח שלנו יכול להיות גדול הרבה יותר אם המדד ישתולל…
שלום אלעד,
אני מסכים עם כל הטענות,
רציתי רק להעלות נקודה למחשה
בהצלחה
תודה על המאמרים המצויינים והפשוטים
במאמר ציינת שבק"צ מקבלים ריבית נמוכה מקל"צ. וכן ממסלול למסלול הריבית משתנה. איך אפשר לבדוק מהו בערך תווך גובה הריבית בכל מסלול שאפשר לבקש אותו מהבנק
שלום רפאל,
יש טווחי ריביות מומלצות במחשבון המשכנתא באתר
בהצלחה
ההשוואה אינה מדוייקת, אם ההחזרים בק"צ עולים עם הזמן יש לקחת את ההחזר הממוצא לאורך השנים ולהשוות אותו עם ההחזר בקל"צ ואז מס' השנים להחזר יירד ואפשר יהייה להשוות את המסלולים אז.
בצורה הנוכחית ההשוואה לא נכונה.
שלום שי,
אני מקבל את הטענה ואולי אעשה השוואה דומה בעתיד
תודה
שלום משכנתאמן
דבר ראשון כיף לקרוא את כל ההסברים שלך.
דבר שני, לי כבר קיימת משכנתא עם מסלול אחד שהוא צמוד מדד של כ-200 אלף ש"ח, מכיוון שאני אחד שבאמת עוקב מידי חודש בחודשו אחר ההחזרים שלי על המשכנתא, כל חודש אני מוציא מהבנק תמצית הלוואה ובודק בדיוק מה ירד, כמה ירד וכמה יתרת ההלוואה נכון לאותו החודש.
מה שמוזר לי בדוח שאני מוציא זה סעיף ההצמדה וסך ההצמדה שנוספת לי לקרן מידי חודש. כל חודש מופיע כמובן סכום שונה, ומכיוון שגם היו במהלך השנה מדדים שלילים מידי פעם רואים הצמדה במינוס ואז אני מאושר עד הגג.
הבעיה היא ששמתי לב שלא תמיד ההצמדה שמופיע אצלי תואמת את המציאות שקרתה. לדוג': היו לי במהלך שנת 2014 שלושה חודשים רצופים עם הצמדה שלילית (פברואר, מרץ ואפריל) אממה? כלל לא היו השנה שלושה חודשים רצופים של מדד שלילי ( היו מקסימום שניים- בינואר ופברואר, ואוגוסט ספטמבר), ובחודשים שלאחר אוגוסט ספטמבר ההצמדה על הקרן דווקא לא ירדה אלא עלתה! ומה שמוזר עוד יותר שחודש לאחר השלושה חודשים שבהם ההצמדה על הקרן היתה שלילית, ההצמדה החיובית הראשונה הסתכמה לה בשקלים בודדים (פחות מעשרה שקלים), דבר שכלל לא הגיוני, הרי שגם אם המדד החודשי הוא מינימלי (0.1+) אז ההצמדה באותו החודש תסתכם לכל הפחות בכמה מאות שקלים
אני מקווה שהייתי מובן ואני אשמח להבהרה לדברים האלו אם ניתן.
תודה
שלום עידן,
אני מניח ששיטת החישוב של הבנק מעט שונה משלך,
תרים טלפון לשירות לקוחות ואני מאמין שתקבל פירוט הרבה יותר מדויק מהניחושים שאני יכול לתת
בהצלחה
שלום
העצות שלך מעולות ובדרך כלל אתה מסביר טוב.
גם כאלה שלא מבינים בכלכלה יכולים להבין את הפוסט שלך.
על כך יישר כוח
לגבי הפוסט היום לדעתי
בהלוואה ק"צ התשלומים משתנים בהתאם לעליית המדד.
אם תעלה את התשלומים בקל"צ בהתאם לעליית המדד הממוצע השנתי שגם לדעתי הוא כ-2% בשנה תגיע לשלם פחות שנים וכמובן שגם תשלם פחות כך שבכל מיקרה היום הקל"צ היא עדיפה.
בברכה
שמואל
שלום שמואל,
תודה על דעתך, כמובן שציינתי זאת בכתבה
בהצלחה
רציתי לחדד שוב את נושא הקנס בקל"צ.
אם הריבית עולה אזי אני לא חייב בקנס? אשמח אם תפרט מה קורה אם אצא טרם המועד הסופי.
שלום אורן,
בגדול כן
יש באתר מספרים מאמרים על עמלות פרעון מוקדם
בהצלחה
שלום רב
הייתי רוצה להתייעץ עם משכנתאמן
אני לוקח הלוואה 1000000שח
180K בפריים 0.9-
150 עוגן מק"מ לא צמודה 1.26
200K קבועה צמודה 2.59
150K קבועה לא צמודה 4.04
320K משתנה 5 שנים לא צמודה 3.15
או לשנות
200K משתנה 5 שנים לא צמודה 3.15
120K משתנה 5 שנים צמודה 2.2
והאם בכלל זה כדאי לקחת עוגן מק"מ במסלול או שלקחת הכול פריים במקום?
תודה מראש
שלום סתיו,
התמהיל הראשון נראה טוב יותר,
אם אפשר להתחמק מן המקמ אז עדיף
בהצלחה
מאמר מעולה, מסקנות הקוראים חוטאות למאמר.
המאמר המעולה הזה משווה בין שני מוצרים שיש ביניהם הבדל אחד וזה טוב כי הוא עוזר להבין הבדלים ולא מבלבל.
חלק מהמגיבים לא מבינים את השימוש של כל מוצתר ומוצר, לכמה שנים ולאיזו מטרה ולכן המסקנה של זה או זה איננה נכונה.
לקלץ יש שימוש אחד ולקבוע צמוד יש שימוש שני, שניהם נכונים ורק שילוב המתאים ללקוח היא התשובה.
לא 1/3 1/3 1/3 ולא 1/3 2/3 ולא אחר, אין תבניות אלא תפירה לכל משפחה
תודה על המאמר ובהצלחה,
יהודה
תודה רבה על התגובה יהודה
שלום משכנתא מן!
אני בתהליך של קניית דירה, ואני לוקח לשם כך משכנתא של 1.8 מליון ש"ח (50% מערך הנכס, יש לנו עוד מספר נכסים שיעזרו בכיסוי ההחזר הגבוה)
אני עושה סבב לקבלת הצעות בין הבנקים ואני גם מתלבט אם ללכת לחברה לייעוץ למשכנתאות, קיבלתי את ההצעה הבאה
שליש פריים -0.9 (0.85%) ל-20 שנה
שליש קל"צ בריבית 2.5% ל-9 שנים
שליש קבועה צמודה בריבית 1.32% ל-10 שנים
האם לדעתך אלה ריביות טובות? או שכדאי להמשיך את הסיבוב, או ללכת לחברת ייעוץ?
תודה רבה!
דורון
שלום דורון,
אני חושב שזה סביר
בהצלחה
שלום משכתאמן, שעושה ממש עבודת קודש.
הציעו לידיד שלי מיחזור משכנתא, חצי מהמסלול הוא פריים, רבע בקל"צ ברבית של 1.75לשבע שנים, או 1.55 לחמש שנים, ורבע במל"צ ל2 שנה ברבית של 2.49.
מהי דעתך המלומדת על הרביות?
שלום דני,
נראה בסדר גמור,
בהצלחה
היי, לאחר שקראתי כמעט כל פוסט קיים באתר גיבשתי לעצמי תמהיל ועשיתי סקר שוק בבנקים לגבי הריביות קיבלתי את ההצעה הבאה :
82,000 קל"צ 9 שנים ריבית 2.1
250,00 קל"צ 15 שנים ריבית 3.15
160,000 פריים -0.9
סה"כ 492,000 משכנתא.
החלטתי לקבע שני שליש מהמשכנתא מכיוון שהריביות כיום נמוכות ורוב הסיויים שבעתיד הם יעלו האם לדעתך זהו צעד נכון? האם הריביות שהשגתי טובות ?
תודה
שלום אבי,
עשית נכון אם ההלוואה היא לטווח ארוך,
אם יחול בה שינוי בקרוב אז ייתכן וצמודה או משתנה היו טובות יותר
בהצלחה
שלום משכנתאמן
סגרתי לבית על סכום 1800000
מתוך הסכום אני אמור לשלם 1300000לשלם בעוד שנה וחצי
האם כדי לקחת חלק מהלוואה משהו כמו 580000 עכשיו ,גם בגלל שהרביות טובות
וגם במידה ואני משלם 580000 עכשיו אז אני לא משלם מדד צמוד בנייה בכלל
או שעדיף לחסוך את הכסף שיוצא לי בערך 40000 שאפשר לחסוך עד אז
אשמח לעזרה
שלום סתיו,
אני חושב שכדאי לקחת חלק מהסכום עכשיו
בהצלחה
הי משכנתאמן
תודה על התגובה שלך .
אני חילקתי את הסכום לפי התמהיל הבא מסיבה על מנת לא לעלות מההחזר החודשי מעל 4650ש"ח
הלוואה 1300000ש"ח
מה שקיבלתי היום מהבנק
432000 פריים 0.9- ל 30 שנה
משתנה 5 שנים צמודה 1.89 ל 30 שנה
ק"צ 2.5 ל 30 שנה
ואני צריך לשלם את כול הסכום לקבלן רק בעוד שנה וחצי
והקבלן הציע לי במידה ואני ישלם לו מתוך הסכום עד חודש הבא שזה 430000
אז הוא יבטל לי את התשלום של צמוד מדד בנייה על כול הסכום של הקניית הדירה
אז חשבתי לקחת עכשיו מבנק את כול הסכום של ק"צ על מנת להרוויח את הריבית שיש עכשיו במשק וגם לא לשלם את מדד תשואת בנייה, למרות שבשנה וחצי אני יכול לחסוך 27200ש"ח אם אני לא לוקח עכשיו.
בנוסף לזה הבנק שומר לי את את המרווח על תוכנית הפריים והמשתנה 5 שנים שאני יצטרך לקחת בעוד שנה וחצי.
מה הייתה ממליץ ?
תודה מראש
קיבלנו את הצעת המשכנתא הבאה ואשמח לשמוע את דעתך בעניין –
משכנתא בגובה 990K
74% מימון
משתנה כל 5 צמודה 97000 ל 30 שנים ריבית 1.95
פריים 200000 ל 30 שנים ריבית 0.95
קל"צ 693000 ל 15 שנים ריבית 3.2
אשמח לתשובה
המון המון המון תודה מראש
שלום ליאת,
נראה בסדר,
בהצלחה
ערב טוב,
לקחתי בעזרתך לפני כשנה וחצי משכנתא,
ברצוננו למחזר את המשכנתא ורציתי לדעת האם הזמנת שמאי וקבלת שווי מחודש על הבית יכול במידה כלשהיא לשנות את הריביות המוצעות במידה וערך הבית עלה ולכן החלק היחסי של המשכנתא ירד מסה"כ ערכו של הבית?
שלום אסף,
אם זה משמעותי אז כן,
אל הייתי ממהר לעשות זאת אלא אם כן קיבלתם דחיה / ריביות גבוהות בשל אחוזי מימון גבוהים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
לא יאמן כמה הפוסטים שלך רלוונטים! גם אחרי שנה וחצי ואני מאמינה שגם אחרי 15 שנה מלקיחת המשכנתא.
תודה רבה לך!
ברשותך יש לי 2 שאלות,
בעלי ואני לקחנו משכנתא לפני שנה וחצי ע"ס 490,000 ש"ח.
30.6% במסלול קל"צ. 4.25% ריבית, ל15 שנה
32.7% במסלול פריים. p-0.9% ריבית, ל25 שנה
36.7% במסלול משנה כל 5 צמודה. 1.65% ריבית. ל20 שנה
1. האם כדאי למחזר את המשכנתא רק במסלול קל"צ? וכיצד עושים זאת? קנס הפרעון הוא 10,194 ש"ח. מה האינטרס של הבנק בעצם להוריד לי את הריבית?
2. אם אני כבר ממחזרת, האם כדאי להעביר חלק מהכסף ששמנו במסלול משתנה כל 5 למסלול קל"צ?
תודה ויום נעים!
שלום אילה,
1. את צריכה לבדוק מה הריבית החדשה שתקבלי ולהשוות אותה לקיימת, אם החיסכון גדול מקנס הפירעון אז זה משתלם
2. האינטרס של הבנק הוא שלא תלכי לבנק אחר
3. הייתי ממחזר קל"צ לקל"צ ולא למסלול אחר
בהצלחה
תודה רבה!
שלום אני לוקח משכנתא 720
300אלף בקלצ ל19 שנה בריבית 3.3
420 אלף משתנה כל 5 שנים צמודה בריבית 1.74
מה דעתך על התמהיל והאם לבנות תמהיל אחר?
אשמח לעצה שלך
בתודה מראש אבי
שלום אבי,
הייתי לוקח פריים במקום המשתנה (לפחות במקום חלק)
בהצלחה
הי משכנתאמן
תודה על התגובה שלך .
אני חילקתי את הסכום לפי התמהיל הבא מסיבה על מנת לא לעלות מההחזר החודשי מעל 4650ש"ח
הלוואה 1300000ש"ח
מה שקיבלתי היום מהבנק
432000 פריים 0.9- ל 30 שנה
משתנה 5 שנים צמודה 1.89 ל 30 שנה
ק"צ 2.5 ל 30 שנה
ואני צריך לשלם את כול הסכום לקבלן רק בעוד שנה וחצי
והקבלן הציע לי במידה ואני ישלם לו מתוך הסכום עד חודש הבא שזה 430000
אז הוא יבטל לי את התשלום של צמוד מדד בנייה על כול הסכום של הקניית הדירה
אז חשבתי לקחת עכשיו מבנק את כול הסכום של ק"צ על מנת להרוויח את הריבית שיש עכשיו במשק וגם לא לשלם את מדד תשואת בנייה, למרות שבשנה וחצי אני יכול לחסוך 27200ש"ח אם אני לא לוקח עכשיו.
בנוסף לזה הבנק שומר לי את את המרווח על תוכנית הפריים והמשתנה 5 שנים שאני יצטרך לקחת בעוד שנה וחצי.
מה הייתה ממליץ ?
תודה מראש
כמו שאמרתי,
אני ממליץ לקחת
בהצלחה
שלום
תודה ענקית על הבלוג המעולה!
רציתי לשמוע את דעתך על התמהיל והריביות הבאות:
בניה עצמית פחות מ60%
440 קלצ ל20 שנה 3.38%
220 פריים ל25 שנה 0.9% p-0.85
והאם יש עוד מקום משמעותי לבנק להוריד.
תודה רבה
שלום אורי,
נראה בסדר,
בהצלחה
היי,
נתנו לי הצעה על הלוואה של 700 אלף :
1/3 פריים 30 שנה 0.9
2/3 קבועה לא צמודה 3.75% 25 שנה(בהנחה שהריבית נמוכה ובעתיד היא תעלה ולכן לא יהיה קנס יציאה)
החזר חודשי 3250.
כדאי לקחת 2/3 בקל"צ ?זה סביר?או שהיית מסדר את זה אחרת.
שלום אביעד,
זה נראה לי בטוח ויציב,
יחד עם זאת אם יש תכנון לשנות את המשכנתא בקרוב (אול החזיר אותה) אז בהחלט הייתי לוקח גם משתנה כל חמש צמודה
בהצלחה
היי
מה שאני מבין מפה שזה בסדר ללכת לפי מדד בריבית קבוע?
למשל מה שאני הולך לחתום ביום ראשון ומרגיש לא בטוח זה זה:
משכנתא 75% מערך הדירה,
מסלול פריים 365k פרים מינוס 0.85
מסלול ריבית קבועה 730k ריבית 2.7
זה ל30 שנה הכנסות של 17k
לא רוצים ולא יכולים לעבור את ה4100k החזר חודשי שזה מה שיוצא גם לפי הפירוט הנ"ל.
וזאת אחת הסיבות שלא לוקחים מסלולים אחרים …
זה צעד נכון?
תודה מראש…
שלום אוראל,
זה נראה לי דווקא יותר מדי נוטה למדד,
זה מאוד אישי ותלוי בציפיות שלך לשנים הבאות (הן מההיבט שלך כמשפחה והן מההיבט של השוק)
אני בהחלט הייתי מוסיף גם קל"צ
בהצלחה
שלום לך
רציתי לשאול במסלול ריבית משתנה כול 5 שניה צמוד מדד
נכון שאתה נועל את הריבית ל 5 שנים אותה ריבית
האם גם המדד ננעל לאותו מדד ל 5 שנים או שאני משלם את השינוי מדד כול חודש שמשתנה במשך ה 5 שנים?
תודה
המדד לא ננעל, ואתה משלם את השינוי במדד
שלום סתיו,
לא, המדד לא ננעל אלא תושפע בכל חודש מהמדד שהשתנה
בהצלחה
שלום לך
אני מבקר די הרבה באתר בזמן האחרון 🙂
אני לוקח משכנתא של 600000 לתקופה של 20 שנה
חשבתי לקחת את כל ההלואה במסלול קלצ, זה משהו שלא כדאי?
המחשבה שלי הגיעה לתובנה הזאת מפני שהריבית היום אפסית
ובטוח שהיא מכאן רק תעלה, האם זה שיקול נכון? אשמח לקבל תשובה
ואם לא הכל בקלצ מה היית מציע לי? מדובר על דירה חדשה מקבלן
בסכום של 1.400000 אשמח לתשובה תודה מראש.
שלום חיים,
הייתי משלב גם פריים ואם אתה חושב להחזיר חלק מהכסף מוקדם אז גם אולי משתנה כל חמש
בהצלחה
הי משכנתאמן
לפני שאלתי רציתי לומר לך תודה רבה על כל תשובותך בנושאי התמהילים שאנו שואלים פה "עלה והצלח"
אני לוקח משכנתא 720
300 אלף בקלצ ל19 שנה בריבית 3.3
300 במשתנה צמודה 5 שנים 1.74
120 פריים -0.9
מה דעתך על תמהיל זה?"ף
לשנות סכומים?
אודה לך על תשובתך
שלום אבי,
זה מעט כסף בפריים ויותר מדי כסף במשתנה כל חמש
בהצלחה
שלום,
קראתי את המאמר המעניין ולקראת לקחית משכנתא עולות מספר שאלות:
1. טווח ריבית ק"צ מומלצת? כפי שציינת באחת התגובות שניתן למצוא באתר – לא מצאתי לגבי ק"צ. האם יש המלצות של ריביות לשנת 2015?
2. קבוצע צמודה – מה קורה כשהמדד יורד? האם התשלום קטן?
תודה
שלום אלונה,
1. טווחי ריבית קיימים במחשבון משכנתא
2. בעיקרון כן, אבל המדד לא יורד לאורך זמן אלא רק עולה
בהצלחה
שלום,
אני לוקח הלוואה של 600 אלף שקלים.
1/3 פריים 0.9 30 שנה.
2/3 קל"צ 25 שנה 4%.
נראה לך סביר?או לא לחלק כל כך הרבה לקל"צ?
תודה רבה,
אחלה אתר דרך אגב…
שלום אביעד,
זה מאוד אישי ומאוד תלוי בשאיפות שלך לעתיד.
אם אתה רואה את עצמך מחזיק את המשכנתא הזו 25 שנה אז זה נראה לי טוב, אחרת אני מאמין שיש דרכים יצירתיות יותר לבנות את התמהיל
בהצלחה
היי ,
ראשית יישר כח על הבלוג ובאתר והמחשבון פשוט קל ונוח לאנשים ה"פשוטים".
אנחנו רכשנו מגרש ונתחיל לבנות בעוד כחודשיים.
כרגע על הפרק לקיחת משכנתא עבור המגרש.
מדובר בסכום של 250,000 , בהמשך אני אדרש בין 400,000 ל500,000 נוספים לטובת הבניה .
עומדות על הפרק 2 הצעות : ראשונה
75,000 , p-0.55 ל-20 שנה .
87,500 ק"צ ל-20 שנה בריבית של 2.65.
87,500 משתנה כל 5 שנים , צמודה – בריבית של 2.74
השניה
82,000 פריים , 0.95 ל-30שנה
168,000 קל"צ בריבית של 3.85 ל20שנה .
עפ"י המחשבון ההצעה השניה כדאית יותר. , אשמח אם היית ממליץ על ריביות אחרות או מסלול אחר/ נוסף.
כמובן שאני מרווחת את זה משום שאני נדרשת בהלוואה נוספת לבנייה .
שלום קרן,
התמהיל השני נראה לי טוב יותר,
אם יש כספים שאתם חושבים להחזיר בחמש השנים הקרובות אז תכניסו גם משתנה כל חמש
בהצלחה
אני חושב שיש מקום להעלות פוסט שמסביר שבעצם כלכלית אין הבדל בין צמוד ללא צמוד, אחרי שמהוונים את התשלומים.
זוהי נקודה קשה לביאור ואני סומך עליך בתחום הזה.
בהמשך לזה הלא צמוד מקבל נקודות נוספות מכיוון שבהחזר התחלתי שווה, מסיימים בתקופה קצרה יותר וחסכים הרבה כסף.
כמובן שיש כאן הרבה מורכבות אבל גם יכול מאוד להועיל.
ישר כח
דוד
אני רוצה לקחת משכנתא 600 אלף.
שליש בפריים 0.9.
2/3 קלצ 4 אחוז.
נראה לך כדאי לך חלק כזה בקלצ?או שזה יותר מדי.
לקחת בחשובון שבגלל שהריביות נמוכות אז כנראה שלא יהיו קנסות יציאה.
תודה
שלום אביעד,
התמהיל סביר, אחוז הקל"צ מאוד תלוי בכם, באהבת הסיכון ובתכנון שלכם להמשך
בהצלחה
שלום
קנינו בית על סך 110000 , 750 הון עצמי . 350 משכנתא
המשכורת של שנינו ביחד 13000 ,
מעוניינים בהחזר חודשי עד 3000
בתור התחלה לתת דחיפה בשנה שנתיים הראשונות ולהחזיר יותר ( במידה ונצליח )
וקרן השתלמות עוד 3 שנים על סך 40-50 אלף .
– מה התמהיל המומלץ?
תודה 🙂
שלום איתן,
קצת קשה להרכיב תמהיל בדרך הזו, זה מצריך הרבה יותר נתונים
תנסו לקרוא על התמהיל המומלץ וכן תנסו לקבל ייעוץ מקצועי אם אתם רואים שאתם לא מבינים את החומר על בוריו
בהצלחה
היי לך,
ראשית, אני עוקבת תקופה אחרי הבלוג שלך ורוצה לומר לך תודה רבה!!!
עזרת לי להתחיל להבין משהו בכל במפלצת הזאת שנקראת משכנתא – אז תודה!
קיבלתי הצעה למשכנתא ואשמח לקבל את חוות דעתך…
160 קבועה צמודה רגילה מתחלקת ל-1.29 (זכאות סבסוד) וחלק 1.99 תקופה 16 שנה + 14 שנה בהתאמה.
160 משתנה צמודה תחנה כל 5 שנים 1.9 – 30 שנה
160 פריים לא צמוד 1.25 – 30 שנה
סה"כ 480 החזר חודשי 2100 בערך.
האם התמהיל והריביות טובות?
בנוסף, אני יודעת שבשנה-שנתיים הקרובות אני מעוניינת לבנות יחידה נוספת בשטח הבית ומן הסתם חלק מהתהליך יהווה שינוי במשכנתא, מה אני צריכה לקחת פה בחשבון?
אשמח לתשובתך המקצועית… כרגיל (=
שלום חן,
1. שימו לב ש- 66% מהמשכנתא היא בריבית משתנה וזה קצת מסוכן
2. ניתן לעשות קצת הנחה בריביות
בהצלחה
שלום רב ,
מה הריביות מניסיונך שניתן לקבל מהבנק בשני המסלולים המוזכרים
כאשר אני מבקש מהבנק רק 20% מימון ?
שלום גולן,
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון המשכנתא באתר
בהצלחה
קיבלתי הצעה 500 שח( 40% מימון כדלקמן:
150 פריים -0.9 ל 19 שנים
350 א' קלצ .1.94 ל10 שנים.
בהנחה שאפרע בעתיד חלק מהמשכנתא, כדאי לצרף מסלול צמודה קבועה ל10 שנים על חשבון חלק מהקלצ(100 א'?
שלום שמעון,
נראה בסדר,
לגבי הקבועה זה תלוי בריביות שתקבלו
בהצלחה
היי משכנתאמן,
כמה שאתה עוזר לנו!!! תודה רבה על כך.
אנחנו לפני חתימה על המשכנתא על סך 1260K
רוצים לקחת חלק של הקל"צ ל-10 שנים כדי לשמור על ריבית טובה ,
בעקבות ירידת המדד,
האם כדאי לקחת היום משתנה כל חמש צמודת מדד או לא ? או צמוד מדד בבוליט?
חשוב לציין שבשלוש שנים הקרובות נוכל להחזיר 500K.
כרגע זה מה שלקחנו,
פריים 378K ל-30 שנה ריבית 0.85
משתנה כל 5 לא צמודה- ל 25 שנה 262K ריבית 2.71
קל"צ 320K ל-10 שנים ריבית 2.52
בוליט ריבית קבועה לא צמודה 300K לשנה אחת ריבית 2
תודה רבה,
מור
שלום מור,
בגדול זה נראה סביר,
בהצלחה
היי משכנתא מן.
קיבלתי את ההצעת משכנתא הבאה:
לאחר ניתוח תיק המשכנתא שלך ברצוני לסכם את דעתי במסלולי המשכנתא:
מסלול המשכנתא בעבורך, צריך להבנות על בסיס החזר חודשי יחסית קבוע ובהתאם לצפי לעליות ריביות.
כמו כן, פיזור הסיכונים בין המסלולים השונים יתבצע בהנחת עליית מדד וכן עליית הפריים לריבית של 5%.
על פי ניתוח הכנסותיך שעומדות על כ-17,000 ₪ בחודש בממוצע, סכום משכנתא של 1,100,000 ₪ שהינם 64% מימון משווי הנכס אני ממליץ על התמהיל הבא:
1) 360,000 ₪ מתוך המשכנתא לקחת במסלול פריים כאשר היא לא צמודה למדד המחירים לצרכן והקרן בו תמיד תרד. הפריים כיום עומד על 1.6% והוא לא צמוד למדד, כך שיתרת הקרן יורדת כבר מהתשלום הראשון.
2) 440,000 ₪ אני ממליץ לקחת במסלול של ריבית קבועה צמודה לתקופה של 20 שנים. כך ההחזר יעמוד יציב וירד לכם סכום של כ-2,200 ₪ אחרי 20 שנים ובכך תוכלו לקצר את המשכנתא לתקופה קצרה יותר.
3) 300,000 ₪ במסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים לתקופה של 20 שנים. מסלול המשתנה הוא מסלול צמוד למדד המחירים לצרכן אך מאפשר ריבית נמוכה בשנים הראשונות בהן הריבית משולמת בתשלום גבוה יותר מאשר הקרן.
במסלולי הפריים אין קנס פירעון מוקדם
המסלולים היחידים שיכולים להיות בהם קנסות הם המסלולים שצמודים למדד בריבית משתנה וכן בריבית הקבועה הצמודה.
ה-"קנס" יהיה רק במידה והריבית ביום הפירעון תהיה נמוכה יותר מהריבית ביום לקיחת ההלוואה.
חשוב לזכור שלכל המשכנתא יש עלויות נלוות:
ביטוח חיים, ביטוח נכס, שמאות, רשם המשכונות, רישום בטאבו, עו"ד, עו"ד נוטריון.
היתרון במסלול זה הינו החלוקה של המסלולים וקיצור התקופה של הריביות המשתנות וכן יתרון לפירעון של המשכנתא בכל רגע נתון.
המשכנתא מחולקת בצורה הבאה:
33% בריבית פריים לתקופה של 30 שנים
27% בריבית משתנה כל 5 שנים לתקופה של 20 שנים
40% בריבית קבועה צמודה לתקופה של 20 שנים
כך יהיה לכם דירוג מבחינת ההחזרים ויכולת לפירעון ולשינויים במהלך תקופת המשכנתא
אשמח לדעת יתרונות וחסרונות.
תודה,
יובל
שלום יובך,
אני לא אוהב שני דברים:
1. ש-2/3 מהמשכנתא בריבית משתנה
2. ש- 2/3 מהמשכנתא צמוד למדד
הייתי ממליץ על יותר ריבית קבועה ועל קל"צ
בהצלחה
היי, במסגרת מחזור משכנתא אני משנה מסלול שהוא מחצית מסכום המשכנתא שכיום הוא:
2.27 משתנה כל שנה וצמודה (השאר בפריים).
האם כדאי 1.25 קבוע צמוד למדד
או
2.85 קבוע לא צמוד?
ההחלטה חייבת להילקח במבירות האפשרית. נוטה לקחת את הצמוד מכיוון שהריבית די נמוכה וגם זה לעשר שנים בלבד כך שהסיכון קטן יותר.
מה דעתך?
שלום איציק,
אני גם נוטה לצמוד
בהצלחה
מודה לך מקרב לב.
מה לגהי פיזור הסיכון?
גם אפשרי
לגבי הפוסט הקודם. נזכרתי:
יש אםשאות לשלב בניהם, 25 אחוז כל אחד (השאר כזכור בפריים) ואז אני מפזר סיכון…
אתמול שלחתי שאלה ואני לא מוצא את השאלה והתשובה
שלום אליה,
מצ"ב קישור לשאלה
היי.
אנחנו זוג צעיר,( 26 ו 28) עדיין לא נשואים ולקראת רכישת דירה יד שניה,בת שנתיים. בסכום של 850,000 שקלים.
זקוקים ל 75% מימון מהבנק.
בכדי לנסות לחסוך עד כמה שאפשר (התלבטות קשה אם להיעזר ביועץ) אני משתדל ללמוד ולנסות למצוא את ההצעה הטובה ביותר אך בכל זאת קשה לי מאוד.
אנחנו ניקח 630,000 מהבנק. כאשר:
-שליש בריבית פריים.
-שליש (ככל הנראה) משתנה כל 5 צמודה.
גם בזה אני לא יודע אם לקחת צמודה או לא.
-שליש בריבית קבועה. גם פה השאלה שלי מה כדאי? צמודה למדד או לא?
יש לציין כי שנינו עובדים בעבודות קבועות ומסודרות. אני עובד מדינה ובת זוגתי עובדת עיריה,שנינו לאחר קבלת קביעות. הכנסתנו מסתכמת בכ 12 עד 13 אלף שקלים יחד. אשמח מאוד לשמוע את דעתך בנושא תמהיל מומלץ.
אני נעזר מאוד בבלוג ומתרשם מאוד מהידע הרב שלך.
אודה מאוד על התיחסות מהירה. תודה רבה מראש!
בראל שלום,
1. על פניו התמהיל נראה סביר וסטנדרטי
2. הריבית של המשתנה קצת גבוהה והייתי בודק את החלופה הלא צמודה
בהצלחה
ראשית ממש אתר נהדר .
אנחנו לפני לקיחת משכנתא בסכום של 840000שח.
מרוב שקראתי התבלבלתי. לא הבנתי מה עדיף בפריסת המסלולים.מה היום עדיף לקחת ובאיזה מסלול?
אודה על תשובה .
שלום רונה,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה