משכנתאות זה עסק דינמי, כמה דינמי? ברמה כזו שאפילו שאין שינוי בריבית בנק ישראל והפריים מספר חודשים אנחנו ערים לשינויים תכופים בריביות של מסלולים אחרים (לדוגמא: המשתנה הצמודה שעלתה ומולה המשתנה הלא צמודה שירדה בחודשים האחרונים).
היום אני רוצה לחדש לכם על מסלול נוסף שבעבר לא כל כך אהבתי אותו כי הוא היה יקר אבל בחודשיים האחרונים הוא ביצע "נחיתת אונס" והפך להיות הרבה יותר אטרקטיבי.
למסלול הזה קוראים "עוגן מק"מ – משתנה אחת לשנה" (איזה שם לא אטרקטיבי, אה…).
בעבר ערכתי השוואה בין עוגן מק"מ למסלול הפריים והפריים ניצח בגדול,
היו לכך 2 סיבות עיקריות:
- הריבית של עוגן המק"מ הייתה יקרה יותר מהפריים
- הפריים הוא יותר "מוכר" בתקשורת ושומעים עליו כמעט בכל חודש, לעומת זאת עוגן המק"מ כמעט ולא מוכר ולכן לא נשמע עליו בתקשורת (זה מפחיד אותי כי אם הוא יעלה ייקח לנו זמן עד שנגלה זאת).
היום אני רוצה להחזיר את המסלול הזה לשולחן המו"מ ולחלק מן התמהיל מהסיבה הראשונה (הוא כבר לא כל כך יקר), אבל צריך לזכור כי הסיבה השנייה (זה שהוא לא מוכר ולא נשמע עליו בתקשורת עדיין קיימת).
אם כבר מדברים על עוגן המק"מ – בוא נספר עליו כמה דברים חשובים:
- הוא לא צמוד למדד (זה מצוין)
- הוא משתנה אחת לשנה
- ניתן למחזר אותו למסלול אחר ללא קנסות
- ניתן להחזיר אותו (או חלק ממנו) ללא קנסות
- הוא מתבסס על ריביות המק"מ לשנה
- לא ניתן לקחת ממנו יותר מ- 1/3 בתמהיל ההלוואה שלנו (כמו הפריים)
- הריבית שלו היא בין 2% – 1.7%
אז מה קרה לו בשנה האחרונה?
בתחילת השנה המחיר שהייתם מקבלים בבנקים עבור המסלול הזה היה בין 2.5% – 2.8% ולאט לאט המחיר שלו ירד והתייצב עכשיו על 1.7% – 2%.
כמו כן למרות שהפריים לא זז כלפי מטה בחודשים האחרונים עוגן המק"מ כן ירד בתלילות וב-6 החודשים האחרונים הוא ירד ב- 0.4%.
הירידות האלו הופכות אותו להיות אטרקטיבי (למרות השם המעאפן שלו…) והוא כבר יכול להיכנס ולהיות חלק מהתמהיל שלנו.
אם הוא עדיין גבוה מעט מהפריים למה בכלל שווה להכניס אותו?
למרות הירידה התלולה שלו עדיין אם נשווה אותו לפריים, נגלה שהפריים בערך באותו המחיר שלו ואפילו זול יותר ממנו ב- 0.1% – 0.2% ולמרות זאת אני ממליץ לכם לשקול להכניס אותו לתמהיל ההלוואה זה רק אם הבנקים מוכנים להוריד לכם ריביות במסלולים אחרים תמורת זה שתיקחו את עוגן המק"מ (כנראה שהם מרוויחים עליו מעט יותר מהפריים ולכן מוכנים לעשות לכם הנחה על מסלולים אחרים בתמהיל).
לדוגמא:
אם ההצעה שלכם נראית כך:
1/3 פריים ל- 20 שנה ב p-0.9 (1.6%)
2/3 קל"צ ל- 20 שנה ב- 4.7%
אז מאוד יכול להיות שהבנק יציע לכם לקחת עוגן מק"מ במקום הפריים ועכשיו ההצעה שלכם תיראה כך:
1/3 עוגן מק"מ ל- 20 שנה ב- 1.7%
2/3 קל"צ ל- 20 שנה ב- 4.5% (שימו לב שקיבלתם הנחה על הקל"צ)
אני מאמין שהבנתם את הרעיון ולמה כדאי לשקול לשלב היום עוגן מק"מ (אל תשכחו שזה נכון להיום ומאוד יכול להשתנות תוך מספר חודשים).
שימו לב שלא לכל הבנקים יש את המסלול הזה אלא בעיקר לגדולים (טפחות ולאומי) וייתכן שלעוד כמה בנקים קטנים אבל עד היום הוא כמעט ולא היה בשימוש ולכן זה התפקיד שלכם לעורר את תשומת ליבו של הנציג למסלול זה ולבקש עבורו הצעת מחיר.
אתם זוכרים שפתחתי ואמרתי לכם שמשכנתא היא דבר דינמי?
אז אני מבקש מכם להירשם לרשימת התפוצה שלי, מכיוון ששם תוכלו לקבל את הפוסטים האלו בזמן אמת ולהיעזר בהם כשהם רלוונטיים, אני מבטיח לכם שלא יהיו פרסומות וכמובן זה בחינם וללא דואר זבל. הרישום לרשימת התפוצה הוא דרך הלינק הבא – מקווה לראותכם שם.
תודה רבה על הכל
פוסט מעניין. תודה
תמי
מעולה !!
עכשיו אפשר יותר בקלות לעשות תמהיל טוב למשכנתאות .
תודה על החשיפה .
אני בתהליך מיקוח עם הבנקים, ואת עוגן מק"מ יש רק בלאומי.
שלום עופר,
יש גם בטפחות לדעתי
היי
לקחנו משכנתא לפני חצי שנה בערך
והמסלולים שלקחנו הם:
1/3 פריים
1/3 משתנה כל 5 צמודה
1/3 קל״צ
ואני נורא מפחדת מהמסלול של משתנה כל 5 צמודה
האם ניתן להחליף אותה לעוגן המק״מ??
ואם כן האם יש קנס?
ומה אני צריכה לבדוק?
תודה
מאיה
שלום מאיה,
לא ניתן להחליף את המשתנה לעוגן מק"מ.
עוגן מק"מ ופריים יושבים על אותה משבצת ולא יכולים להוות יותר מ-1/3 מההלוואה.
בהצלחה
אני מחזרתי לפני 4 שנים ולקחתי חלק מהתמהיל את העוגן מק"מ… כל זאת בבנק איגוד !
תודה על כתבה,
אני שקלתי את השליש מהתמהיל לחלק ל2:
0.5 פריים
0.5 עוגן מק"מ
בסוף הלכתי על פריים כולו
היי
בדיוק אתמול שאלתי את עצמי למה אתה מעדיף את הפריים לעומת העוגן !!!
שאלה :
נכון יהיה בריבית של היום לקחת את כל ה- 1/3 במסלול של העוגן ?
או שעדיף לחלק את ה- 1/3 חצי וחצי ( פריים/עוגן )
התחושה שלי שהריבית לא תרד עוד , אלה יכולה לעלות האם אני צודק ?
שובה תודה על הפוסט המעניין
שלום גידעון,
זה לא כל כך שמנה,
כי אתה יכול לתפוס את העוגן מקמ בעוד שנה ברמה גבוהה ואש שהפריים יירד לא תוכל להנות מהירידה שלו
בהצלחה
שלום.
תודה על הפוסט המעודכן.
אני אמור לקחת משכנתא בערך כ300,000 לרכישת דירה להשקעה.
יש כרגע שוכרת בדירה ב1600 ש"ח.
1.איך ההיית ממליץ לי לחלק את התמהיל בהנחה שאני רוצה החזר בגובה השכירות?
2. החזר של כ2100 ש"ח.
3. כרגע יש לי משכנתא שמוחזרה ב2011 ריבית קצ"מ 2.497% אפקטיבית מתואמת שנתית.(במקור 2.45%).ההחזר עומד על 2300 ש"ח.נשאר למשכנתא כ6 שנים.ההלוואה עומדת כרגע על כ 143000 במחזור עמד על כ 190000.
האם כדאי לי למחזר אותה שובת במסגרת ההלוואה החדשה.
שלום רונן,
1. קשה לי לתת תמהיל אישי ללא הכרות
2. תראה מה תוכל לקבל מהבנקים כהצעה חדשה, תוסיף לכך את עמלת הפרעון ותראה אם יש חיסכון בסופו של דבר
בהצלחה
וכיצד ניקבע שוב בכל תחנה [דהינו לאחר שנה]
כלומר, אני מנסה להעריך גם השינוי העתידי כדי לדעת לקבל החלטה
שלום יהודה,
על פי שיעורי ריבית המק"מ לשנה הנסחרת בבורסה
בהצלחה
ההשוואה שביצעת למקם למול פריים בריביות של היום מטעה. אם רוצים לבצע השוואה אמיתית צריך להשוות את הפער הממוצע לאורך השנים בין ריבית פריים לבין ריבית מק"ם.
על הפער הזה צריך להוסיף את ההפחתות/הוספות שהבנק מציע.
כך אפשר לראות אם באמת מדובר בהפחתה, או בפער זמני שיצטמצם בשינוי עוגנים הבא- עוד שנה.
שלום בארי,
אני לא מסכים ב- 100% כי בעוד שנה ניתן יהיה לשנות חזרה לפריים
בהצלחה
מדוע לדעתך לא יהיה ניתן לשנות ממסלול מק"מ בחזרה למסלול פריים ?
הי,
גם אנחנו במו״מ מול הבנקים ולאומי הציעו לנו לפצל את 1/3 הפריים לפריים ומקמ בטענה כי המקמ סולידי יותר. האם זה נכון? ובנוסף, ממה בעצם מושפע המקמ?
שאלה אחרת, בטפחות העוגן של הריבית המשתנה הוא אגח, וקיבלנו ריבית הרבה יותר אטרקטיבית מלאומי. האם הוא מסוכן? והאם אפשר למצוא את העוגן באתר של הבורסה, או שהמידע נתון בידי הבנק בלבד?
תודה רבה!
שלום ליאת,
1. כפי שכתבתי במאמר, אם הריביות משופרות בעקבות הפיצול, זה בסדר גמור
2. ניתן למצוא בקישור הבא את העוגן של טפחות
בהצלחה
משכנתאמן היקר,
הקישור לעוגן טפחות הוא לאג"ח הצמוד, ובפוסט עסקינן בלא צמוד, נכון ?
יישר כח על כל מלאכתך המבורכת.
שלום אריה,
הנה הקישור לעוגן מק"מ (יש להסתכל על הטור של – 12 חודשים)
שלום,
כמיטב ידיעתי המסלול לא נמצא בטפחות.
רציתי להודות לך על העזרה הרבה והפשטות שטתה מציג את הדברים כך שגם מי שלא למד כלכלה מבין את הדברים .
רציתי לשאול
לפי מה משתנה ריבית עוגן מקמ.
האם הריבית עוגן מקמ זהה בכל ההנקים?
תודה רבה
ויישר כוח
שלום שמואל,
1. הוא משתנה על בסיס שיעור הריבית השנתית של המק"מ שנסחרת בבורסה ומשתנה מעת לעת
2. כן, היא זהה בכל הבנקים
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה רבה על הכתבות הנהדרות – אחלה בלוג!
רציתי להתייעץ לגבי תמהיל / ריביות למשכנתא של 840,000:
שליש פריים מינוס 0.9 קרן שווה. (ל30 שנה)
שליש משתנה כל 5, לא צמודה בריבית 3.6 (ל30 שנה)
שליש קל"צ בריבית 3.3 (ל10 שנים).
הריביות ריאליות?
האם יכול להיות מצב שהריבית המשתנה היא יותר גבוהה מהקבועה?
ושאלה נוספת, האם אוכל לבחור עוגן להצמדת המסלול המשתנה?
תודה רבה!
שלום רוני,
1. הייתי מוותר על הקרן השווה ומקצר את השנים של המשתנה
2. הריביות נומינליות ולא ריאליות
3. היא יותר זולה כי היא לתקופה יותר קצרה
4. לא, הבנק עובד עם עוגן מסויים ואליו תהיו צמודים
בהצלחה
שלום,
אנחנו מתעיינים בדירה מסויימת שמועד הפינוי שלה הוא בינואר 2015, באיזור ה1700000 ש"ח, וההון העצמי שלנו עומד על 950000 ש"ח.
כרגע אנחנו גרים בשכירות.
הייתי מעוניין לתפוס את הקל"צ במחירים של היום מצד אחד, אבל מצד שני לא לשלם גם שכירות וגם משכנתא.
האם יש אופציות מול הבנק כן לקחת משכנתא או לקבע ריבית של היום, אבל להתחיל לשלם רק בעוד שנה?
יש רעיון אחר לפתרון הדילמה?
שלום שי,
בעיקרון אתה יכול לקחת גרייס ואז אתה תשלם רק את הריביות אבל לא את הקרן וזה ייצא החזר חודשי נמוך באופן יחסי
שלום משכנתאמן.
האם תוכל לחוות דעה על התמהיל הבא?
ריביות נומינאליות:
233 אש"ח – P-0.9% ל-30 שנים -<1.61%
158 אש"ח קל"צ ל-14 שנים – 4%
210 אש"ח קבועה צמודה ל-9 שנים – 1%
50 אש"ח קבועה צמודה ל-14 שנים – 1.95%
49 אש"ח משתנה כל 5 לא צמודה %C+0.9 ל-14 שנים – -< 3.18%
סה"כ 700 אש"ח. החזר חודשי התחלתי 4783 ש"ח.
ההכנסה החודשית שלנו היא בין 17 ל -20 אש"ח.
תודה,
אביב.
אביב שלום,
אני אישית לא כל כך אוהב ריבוי מסלולים ותקופות,
אבל אם זה הצורך שלכם אז זה נראה בסדר "על הנייר"
בהצלחה
שלום ותודה על כל המידע!
יש לי שאלה שלא קשורה לפוסט הזה, ואשמח אם תוכל לענות לי.
אנחנו מתכננים לקחת משכנתא – זוגתי עובדת כשכירה ואילו אני עומד בקרוב לעבור להיות עצמאי. האם יש הבדלים בין המשכנתא שניתנת לשכירים לזו שניתנת לעצמאים?
תודה!
שלום דן,
עצמאים בעיקרון נחשבים ל"יותר מסוכנים" ומקבלים ריביות מעט גבוהות יותר
כמובן שזה באופן כללי וייתכן כי במקרה פרטני לא זה יהיה המצב
בהצלחה
שלום, לקחתי לפני כחצי שנה 960000 ל30 שנה. שליש פריים מינוס 0.9 ושני שליש קל״צ 4.95
כעת אני מעונינת לסלק 100,000 ש״ח באיזה מסלול אתה ממליץ , ביררתי ואין לי קנס בשני המסלולים?? תודה מראש(:
שלום נטלי,
את הקל"צ
שלום משכנתאמן,
ריספקט על הבלוג המשובח. כלי עזר פנטסטי לחדשים ולמתמצאים בתחום המשכנתאות.
אשמח לחוות דעתך לגבי התמהיל הבא:
משכנתא של 1,158,000 שח לדירה ראשונה:
שליש פריים מינוס 0.9% (386 אש״ח) ל-30 שנה
498 אש״ח קל״צ 4.35% ל-19 שנה
274 אש״ח משתנה כל חמש שנים, 1.65% (פקטור קבוע של 0.6%) ל-25 שנה
תודה רבה
איל.
שלום איל,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום משכנתאמן- .
תודה על הבלוג הנפלא – עוזר המון בהבנה של התהליכים.
אשמח אם תוכל לתת דעה על התמהיל שקיבלתי
הלוואת גישור של 500000 בקל"צ ל 25 חודש החזרכ1000 ש"ח ב-2.5%
ק"צ 120000 ל15 שנה 2.5%
משתנה כל 5 לא צמוד ל15 שנים 120000 ב3.8%
עוגן מקמ ל 15 שנים 110000 ב 1.97%
את הגישור אחזיר מדירה שאמכור עוד שנה ובעוד כ4 שנים אחזיר 150000 מפיצווים וקרן השתלמות .
אני מעוניין לשלם 2700 בהתחלה לא כולל הלואת הגישור.
בתודה
שלום דוד,
נראה בסדר,
בהצלחה
תודה רבה על הבלוג שלך, אני אכן קיבלתי הצעה בלאומי למיחזור הכולל מסלול מק"מ, לטענת היוענת הפריים יעלה מכיוון שהוא נמוך כרגע וכדאי שיהיה גן מק"מ.
השאלה שלי כרגע אחרת – בכל הפוסטים של כדאיות מיחזור משכנתא לא ראיתי כיצד אני באמת בודק את הכדאיות. האם לשם כך לא צריך ראשית לחשב את היתרה שיש לשלם עבור ההלוואה הקיימת? אם הבנתי נכון, לצורך חישוב זה האם אני צריך לבצע חישוב כאילו אני לוקח את ההלואה מחדש על סכום שהוא (יתרת הקרן+שיערוך הקרן) לתקופה שנותרה בריבית המתואמת?
דוגמא:
הלוואה של 168,000 שנלקחה ב 2/2011 בריבית משתנה כל 5 שנים עוגן+0.1% (2.39 לאותה תקופה), צמודה למדד למשך 25 שנים
כעת שיעור הריבית המתואמת 2.42
יתרת קרן 153,160
שיערוך קרן 7827
האם נכון לאמר, שסך התשלומים שעוד יש לשלם על ההלוואה הזו יהיה בעצם חישוב של הלוואה על סכום יתרה + שערוך בריבית 2.42 צמודה למדד (בהנחה שהעוגן לא משתנה)?
שלום אורי,
כן, ככה בודקים כמה תשלמו עד סוף התקופה
מנגד יש לבדוק כמה תשלמו לפי ההצעה החדשה על כל התקופה
בהצלחה
תודה רבה. כתבה מעניינת.
ושאלה לגבי העוגן מק"מ.
אני צריך לבחור בין פריים 1.35 אחוז (פריים מינוס 0.9) לעוגן מק"מ 1.45, על חלק לא מאוד מהמשכנתא.
כמובן שהעוגן מק"מ משתנה כל שנה והפריים כל חודש.
באופן אישי אני מאמין שהפריים יעלה בשנים הקרובות.
שאלה 1: האם אפשר לצפות שהפריים ועוגן המק"מ יעלו באותו קצב שנתי? למשל ששנה מתחילת המשכנתה שניהם יעלו באחוז אחד בדיוק? או שהקשר חלש וייתכן שהפריים יעלה מהר יותר מהמק"מ או ההפך (בהנחה שאני מאמין שהריביות יעלו באופן כללי).
שאלה 2: אם הריביות יעלו והפריים עולה במהלך השנה, ועוגן המק"מ יעלה רק בסופה, אז יש פה עוד יתרון קטן לעוגן המק"מ? לא?
תודה רבה
שלום וברכה,
1. הם עולים ויורדים במקביל ויש בינהם קשר ישיר
2. לא נכון. כי ייתכן שבשנה השלישית הפריים יירד ואז תישאר עם עוגן מקמ גבוה בכל השנה לאחר מכן
בהצלחה
האם יש הגבלה/קנס במעבר ממסלול מק"מ למסלול פריים ?
לדוגמא:
בתחילת השנה מסלול פריים הינו 1.35, ואילו המק"מ הינו 1.41
לקחנו 200K במסלול פריים ו- 200 במסלול מק"מ.
באמצע השנה ריבית בנק ישראל ירדה, וכעת מסלול הפריים הינו 1.25
האם כאשר נרצה להעביר את מסלול המק"מ למלסלול של פריים נאלץ לשלם קנס כלשהו כיוון שאנו מבצעים את השינוי באמצע התקופה ?
שלום וברכה,
לא,
יחד עם זאת ייתכן והבנק כבר לא ייתן לכם את המרווח שתירצו
בהצלחה