משכנתאות זה עסק דינמי, כמה דינמי? ברמה כזו שאפילו שאין שינוי בריבית בנק ישראל והפריים מספר חודשים אנחנו ערים לשינויים תכופים בריביות של מסלולים אחרים (לדוגמא: המשתנה הצמודה שעלתה ומולה המשתנה הלא צמודה שירדה בחודשים האחרונים).
היום אני רוצה לחדש לכם על מסלול נוסף שבעבר לא כל כך אהבתי אותו כי הוא היה יקר אבל בחודשיים האחרונים הוא ביצע "נחיתת אונס" והפך להיות הרבה יותר אטרקטיבי.
למסלול הזה קוראים "עוגן מק"מ – משתנה אחת לשנה" (איזה שם לא אטרקטיבי, אה…).
בעבר ערכתי השוואה בין עוגן מק"מ למסלול הפריים והפריים ניצח בגדול,
היו לכך 2 סיבות עיקריות:
- הריבית של עוגן המק"מ הייתה יקרה יותר מהפריים
- הפריים הוא יותר "מוכר" בתקשורת ושומעים עליו כמעט בכל חודש, לעומת זאת עוגן המק"מ כמעט ולא מוכר ולכן לא נשמע עליו בתקשורת (זה מפחיד אותי כי אם הוא יעלה ייקח לנו זמן עד שנגלה זאת).
היום אני רוצה להחזיר את המסלול הזה לשולחן המו"מ ולחלק מן התמהיל מהסיבה הראשונה (הוא כבר לא כל כך יקר), אבל צריך לזכור כי הסיבה השנייה (זה שהוא לא מוכר ולא נשמע עליו בתקשורת עדיין קיימת).
אם כבר מדברים על עוגן המק"מ – בוא נספר עליו כמה דברים חשובים:
- הוא לא צמוד למדד (זה מצוין)
- הוא משתנה אחת לשנה
- ניתן למחזר אותו למסלול אחר ללא קנסות
- ניתן להחזיר אותו (או חלק ממנו) ללא קנסות
- הוא מתבסס על ריביות המק"מ לשנה
- לא ניתן לקחת ממנו יותר מ- 1/3 בתמהיל ההלוואה שלנו (כמו הפריים)
- הריבית שלו היא בין 2% – 1.7%
אז מה קרה לו בשנה האחרונה?
בתחילת השנה המחיר שהייתם מקבלים בבנקים עבור המסלול הזה היה בין 2.5% – 2.8% ולאט לאט המחיר שלו ירד והתייצב עכשיו על 1.7% – 2%.
כמו כן למרות שהפריים לא זז כלפי מטה בחודשים האחרונים עוגן המק"מ כן ירד בתלילות וב-6 החודשים האחרונים הוא ירד ב- 0.4%.
הירידות האלו הופכות אותו להיות אטרקטיבי (למרות השם המעאפן שלו…) והוא כבר יכול להיכנס ולהיות חלק מהתמהיל שלנו.
אם הוא עדיין גבוה מעט מהפריים למה בכלל שווה להכניס אותו?
למרות הירידה התלולה שלו עדיין אם נשווה אותו לפריים, נגלה שהפריים בערך באותו המחיר שלו ואפילו זול יותר ממנו ב- 0.1% – 0.2% ולמרות זאת אני ממליץ לכם לשקול להכניס אותו לתמהיל ההלוואה זה רק אם הבנקים מוכנים להוריד לכם ריביות במסלולים אחרים תמורת זה שתיקחו את עוגן המק"מ (כנראה שהם מרוויחים עליו מעט יותר מהפריים ולכן מוכנים לעשות לכם הנחה על מסלולים אחרים בתמהיל).
לדוגמא:
אם ההצעה שלכם נראית כך:
1/3 פריים ל- 20 שנה ב p-0.9 (1.6%)
2/3 קל"צ ל- 20 שנה ב- 4.7%
אז מאוד יכול להיות שהבנק יציע לכם לקחת עוגן מק"מ במקום הפריים ועכשיו ההצעה שלכם תיראה כך:
1/3 עוגן מק"מ ל- 20 שנה ב- 1.7%
2/3 קל"צ ל- 20 שנה ב- 4.5% (שימו לב שקיבלתם הנחה על הקל"צ)
אני מאמין שהבנתם את הרעיון ולמה כדאי לשקול לשלב היום עוגן מק"מ (אל תשכחו שזה נכון להיום ומאוד יכול להשתנות תוך מספר חודשים).
שימו לב שלא לכל הבנקים יש את המסלול הזה אלא בעיקר לגדולים (טפחות ולאומי) וייתכן שלעוד כמה בנקים קטנים אבל עד היום הוא כמעט ולא היה בשימוש ולכן זה התפקיד שלכם לעורר את תשומת ליבו של הנציג למסלול זה ולבקש עבורו הצעת מחיר.
אתם זוכרים שפתחתי ואמרתי לכם שמשכנתא היא דבר דינמי?
אז אני מבקש מכם להירשם לרשימת התפוצה שלי, מכיוון ששם תוכלו לקבל את הפוסטים האלו בזמן אמת ולהיעזר בהם כשהם רלוונטיים, אני מבטיח לכם שלא יהיו פרסומות וכמובן זה בחינם וללא דואר זבל. הרישום לרשימת התפוצה הוא דרך הלינק הבא – מקווה לראותכם שם.