שר האוצר, מר משה כחלון, הודיע בשבוע שעבר כי המע"מ יירד מ-18% ל-17%,ומלבד ההשפעה על רכישות שכולנו מבצעים ביום-יום, יש לכך השלכות ישירות גם על רוכשי הדירה מקבלן והשפעות עקיפות על נוטלי המשכנתאות.
בפוסט הבא אנסה להסביר מה זה אומר לגביכם ולתת כמה טיפים שיעזרו לכם לחסוך לא מעט כסף, אז בואו נתחיל.
מתי השינוי במע"מ יכנס לתוקף?
המע"מ יירד ב-01/10/15 לרמה של 17% ועד אז הוא יישאר בגובה של 18%.
מה המשמעות עבור רוכשי דירה מקבלן?
כאשר רוכשים דירה מקבלן המחיר כבר כולל מע"מ – נניח שרכשתם דירה לפני חודש ב-1,180,000 ש"ח, אז בעצם הדירה עלתה מיליון ושילמתם מע"מ בסך 180 אלף ₪ (18%).
מה שקורה עכשיו זה שהמע"מ עומד לרדת ב-1% ולכן הדירה תעלה "רק" 1,170,000 ש"ח (כי שווי המע"מ החדש הוא רק 170,000 ש"ח).
מי שיש לו בחוזה סעיף שקובע שאם המע"מ יורד אז באופן טבעי גם המחיר שלו יורד (ואם אין לכם סעיף כזה תבדקו אם זה חוקי, כי בטוח יש סעיף שאומר שאם המע"מ עולה אז אתם מחויבים על כך).
אז מה צריך לעשות?
ההצעה שלי היא פשוט לא לשלם לקבלן עד ה-1/10, ואז פשוט תהיו חייבים לו אחוז פחות ממה שהייתם חייבים לו עד היום.
כמובן שזה לא אומר כלום על הכספים ששילמתם, הם חושבו (ובצדק) על בסיס מע"מ של 18% ואין לירידת המע"מ השפעה עליהם, אבל על הכספים שאתם עדיין חייבים יש כמובן השפעה והם אמורים לרדת באחוז אחד.
אני אתן דוגמא מספרית שתמחיש את הנושא:
- מחיר הדירה: 2,000,000 ש"ח + מע"מ (כלומר, 2,360,000 ש"ח)
- נניח ששילמתם עד היום 1,180,000 ש"ח וזה אומר שאתם חייבים לקבלן עוד 1,180,000 ש"ח
- מהתאריך 1/10 תהיו חייבים לקבלן רק 1,170,000 ש"ח והנה חסכתם לכם 10,000 ש"ח נטו (לא רע….)
מה זה אומר לגבי לוקחי המשכנתאות?
לירידת המע"מ תהיה השפעה על עליית מדד המחירים לצרכן, זה אמור לקרות בשני שלבים, טווח קצר וטווח ארוך.
בטווח הקצר
ככל הנראה זה ישפיע באופן ישיר על המדד של חודש אוקטובר, כי ביום אחד חלק גדול מהמחירים במשק יוזלו באחוז ולכן סל המוצרים יהיה זול יותר ומכאן ניתן להניח שהמדד אמור לרדת (או לפחות לא לעלות בהרבה).
בטווח הארוך
אחד הרצונות של כחלון הוא שיהיה לעם (וגם לחברות ובגלל זה גם מס החברות ירד) יותר כסף בכיס, הוא בונה על כך שאנחנו פשוט נבזבז יותר (כי יהיה לנו יותר כסף פנוי) וכאשר אנחנו נבזבז יותר, הביקושים יעלו וכשיש ביקושים גבוהים אז המחירים אמורים לעלות ואז המדד פשוט יתחיל לטפס.
כל מה שרשמתי בסעיף השני (של הטווח הארך) הוא תיאורטי בלבד ומשקף את התפיסה של הכלכלנים, אבל בפועל לא בטוח שזה יקרה וכפי שהורדת הריבית המאסיבית לא הצליחה לגרום למדד לעלות (זה היה אחד הרעיונות מאחורי ההורדה), ייתכן מאוד שגם הורדת המע"מ לא תגרום למדד לעלות ורק כוחות השוק יקבעו בסוף את התוצאה.
לסיכום,
אני לא רוצה להיכנס לשאלה האם זה טוב או רע למדינת ישראל שהורידו את המע"מ (יש דעות לכאן ולכאן אבל זה לא כל כך קשור לבלוג ולכן אני מעדיף שלא להתעסק בזה). נראה שלאלו שרכשו דירה מקבלן ועדיין לא שילמו את מלוא הסכום ולאזרחים שיש משכנתא צמודת מדד וכנראה ייהנו בקרוב ממדד נמוך זה פשוט יעשה טוב ולעדתי זאת מתנה נפלאה לחג!
כמו כן, בהזדמנות זאת אני רוצה לאחל לכל עם ישראל שנה טובה ומתוקה, שנה של בריאות ואושר וגם שנה של יעילות פיננסית ותכנון לטווח הארוך.
תודה לכולכם שאתם חלק מהקהילה הנפלאה שהתגבשה פה, אני ממש מודה לכם ורואה אתכם שותפים אמיתיים ומלאים לכל הבלוג הזה – שנה טובה!
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שים לב שהלינק בניוזלטר ששלחת לגבי המאמר הזה, מפנה למאמר על ההשפעה של ירידת הבורסה.
לידיעתך.
נ.ב. ישר כח על האתר הנפלא!
תודה על ההערה דוד
חג שמח ושנה טובה לך ולבני משפחתך
תודה רבה אינה
אתה טעית, אנחנו מודים לך ולא להיפך על האתר המושקע והטוב , אתר שאתה רושם בשפה קלילה שכל אדם מן הישוב יכול להבין.
יישר כוח וכל הכבוד לך!
תודה רבה לירון
לגבי ההשפעה על המדד בטוח הקצר. מחיר המוצרים לא יירד באחוז, אלא בעשיריות אחוז בודדות, היות ומע"מ מהווה רק 18% ממרכיבי המחיר של המוצר, ולא 100%.
אתה צודק יעקב, תודה על ההערה
ומי שלא חתם – כדאי להמתין עם החתימה עד ל-1.10, כי גם מס הרכישה מושפע מהמחיר של הדירה. אם קיבלתם כבר הצעת מחיר(בכתב) מהקבלן, או חתמתם על בקשה רכישה, המחיר מחייב את הקבלן ולכן הקונים יהנו ממחיר נמוך יותר (גם על התשלום הראשון) ומס הרכישה יהיה נמוך יותר. אלה לא סכומים בשמיים, אבל אם אפשר לחסוך, למה לא?
כמובן שזה נכון רק למי שצריך לשלם מס רכישה – רוכשי דירה נוספת או מי שקונים במחיר שגבוה מהתקרה של מס בשיעור 0%.
תודה לך! באמת אחלה אתר..!
שתיהיה שנה טובה ומתוקה!
תודה רבה משה
שנה טובה משכנתאמן
לפני שנה אחי רכש דירה ואני התחלתי ללמוד מה זה משכנתא
כי אחרים תמיד סיפרו שזה מסובך
נתקלתי באתר שלך ולא האמנתי כמה זה פשוט
אני רוצה להודת לך על המידע שהעשרת אותי
תודה לך
תודה רבה על הפרגון יניב
אהלן!
ראשית תודה גדולה על אוסף המידע המקצועי.
הכתבה הזאת מאוד רלוונטית עבורנו, ובהקשר ישיראלייה יש לי שאלה חשובה שאשמח לקבל תגובתך המושכלת אליה:
רכשנו בית חדש מקבלן. הכניסה הינה מיידית (קרי ברגע שנעביר את כל סכום הכסף). עד כה שילמנו לקבלן 20 אחוז מקדמה הון עצמי, והחודש תיכננו להעביר את 80% אחוז הנותרים (קרי המשכנתא מהבנק).
הבעיה שאנו עומדים מולה היא כזאת:
השגנו מהבנק אותו בחרנו בסופו של דבר ריביות טובות מאוד אחרי משא ומתן של חודשיים. אתמול היינו בבנק על מנת לתת הוראה שיעביר את כל סכום הכסף לקבלן קק ב 1 באוקטובר, אך נאמר לנו בצורה ברורה כי "הבנק מחליט לעלות ריביות ביום שישי הקרוב, וכתוצאה מכך לא יוכלו להבטיח לנו כי הריביות במסלולים ישארו כםי שהם, וגרוע מכך- האם אמורים לעלות" ומכאן, שלא יוכלו להתחייב להקפאת הריביות הקיימות עד ה 1 באוקטובר. .
חשוב לציין כי החסכון מההמתנה ל 1 באוקטובר היא בגובה של 10,000 שח באופן ישיר, אך אם זאת אנו חוששים כי עקב העובדה שיעברו מהיום 12 יום להבטחת הבנק לריביות הנוכחיות- אנו עשוים להפסיד יותר במצטבר בגלל עליית הריביות שאנינו יודעים כמה היא עשויה לטפס בסוף.
אשמח מאוד לעזרתך מה ניתן לעשות, כיצד ניתן לפעול והאם דרך שלא חשבתי אלייה.
תודה רבה וחג שמח!
שלום דניאל,
שאלה טובה שקשה לי לענות עליה,
אם היית יודעים בכמה הריבית תעלה היה לכם קל יותר לקבל תשובה
אולי כדאי להעביר לקבלן רק חלק מהסכום ואת הפריים והמשתנה לא להעביר, כך גם לא תיפגעו בריבית הקבועה וגם תרוויחו קצת על החלק של הפריים והמשתנה
בהצלחה
תודה לך!
שנה טובה ומוצלחת!
תודה רבה שמואל!
תודה לך משכנתאמן על האתר המצוין הזה
אתה סוג של סופרמן שעוזר לכולם ואף אחד לא יודע מי אתה
הלוואי שבשנה הקרובה תפתח אתר לפנסיה וקרן השתלמות 🙂
שיהיה לך חג שמח ושנה טובה
תודה רבה שגית!
מודים לך מאוד על ההסברים הפשוטים הממוקדים.
חג שמח ושנה טובה לך!
תודה רבה רון!
שנה טבה,
תודה רבה על האתר
תודה רבה אמנון
היי,
קודם כל אני חייב לציין שזהו אתר מבורך ואני עוקב מושבע כל שבוע… ובאמת תודה רבה על כל המידע.
יש לי שאלה לגבי הפוסט שציינת –
החודש זכיתי במכרז לרכישת שטח כאשר עלות השטח מורכבת מ-
1. 500000 עלות פיתוח השטח כולל מע"מ 18% (מנהל מקרקעי ישראל) וצמוד למדד תשומות הבנייה שאותו עליי לשלם עד ל 19.10.2015
2. עלות ההצעה בגין השטח במכרז שהוא לא כולל מע"מ
שאלתי היא – אם אני ממתין ל 1.10 האם אני זכאי להנחת המע"מ בעלות הפיתוח ? האם אני יכול לדרוש שובר לתשלום חדש בחישוב מע"מ 17%?
אודה לך על תשובתך
שלום אריק,
אני חושב שכן אבל זה תלוי בחוזה שנערך, אולי יש שם סעיף שגם אם המע"מ יורד אתה לא זכאי להחזר
שאל את עו"ד שלך
בהצלחה
התודה היא לך. חג שמח ושנה טובה.
תודה רבה בועז
היי.
יש בעיה קלה. מי שבתהליך וכבר יכול לקחת היום משכנתא..ממש לקחת כבר את הכסף… עלול לצבור עלייה בריבית שיכולה להיות עד ה 1.10. ואז לא בטוח מה משתלם יותר…
זה קצת הימור…נוטה לטובת הקונה אבל עדיין הימור
שלום רפי,
זה בהחלט שיקול ומצב שיכול להיות
בהצלחה
שלום רב,
מה הדין לעניין זה באם התשלום הועבר לחשבון ליווי כנגד קבלת שטר ערבות בנקאית, הרי בפועל הקבלן לא קיבל את הכסף (בניגוד לתשלום ישיר לידי הקבלן – לפי חוק מכר דירות) וכן גם המוצר טרם נמסר. האם במקרה זה לא אמורה להיות התחשבנות (זיכוי הרוכש) ברגע שהקבלן מקבל את התמורה בפועל לכיסו (לאחר שמסר את הדירה) ?
שלום וברכה,
אני לא חושב,
ברגע ששילמת זה פחות מעניין לאן הכסף הלך
אבל בכל מקרה כדאי לשאול את עו"ד שלך
בהצלחה
תודה!
אני נהנה לקרוא את הבלוג
תודה על הפידבק עמית
מה דינו של מי שחתם בעבר על חוזה של מחיר דירה כולל מעמ 18% ומאז שילם מקדמה 20% במזומן ,לקח הלוואת גישור של 70% שהעמיד לקבלן (הלוואה שהקבלן העמיד דרך הבנק המלווה שלו ללא ריבית עם הצמדה למדד) ו-10% ישלם עם קבלת מפתח?
שלום שוקי,
שאלה טובה,
כדאי לשאול את העו"ד
בהצלחה
משהו לא ברור לי…. ציטוט מהכתבה המצורפת: "כאשר רוכשים דירה מקבלן המחיר כבר כולל מע"מ – נניח שרכשתם דירה לפני חודש ב-1,180,000 ש"ח, אז בעצם הדירה עלתה מיליון ושילמתם מע"מ בסך 180 אלף ₪ (18%)." לפי החישוב שלי, אם מחיר הדירה הינו 1,180,000 ש"ח, אזי המחיר מורכב מ 212400 ש"ח מע"מ (18%) ו -967600 ש"ח מחיר הדירה. האם אני טועה בחישוב המע"מ?
שלום אורלי,
המע"מ מחושב מעל מחיר הדירה (כלומר 100% + 18%) ולא 18% מסך הסכום
בהצלחה
הי משתכנתא מן,, איפה היית לפני עשור…
אני ממש לפני סגירה עם בנק ומתלבט.
לפני שנה וחצי מכרתי נכס ובחרתי להותיר משכנא צמודה פריים (-0.5) כפקדון להמשך. כעת אני לאחר חתימת חוזה. הבנק מציע לי בנוסף לפקדון , את המסלולים הכוללים 30% פריים קלצ וכל השאר.
לאור ההתפתחויות מה היית בוחר כתהמיל?
אני חושש להשאר עם חשיפה של 60% בצמודת פריים ( חצי -0.5 וחצי 0.8)
האם החשש מוצדק?
אשמח לתשובתך המהירה.
שנה טובה
שלום אבי,
החשש מוצדק אבל הפריים כעת זול ומשתלם
הייתי בודק מה קורה להחזר החודשי ברגע שהפריים עולה לדוג' ב- 3%, אם זה נראה לך סכום שלא תוכל לעמוד בו א הייתי שוקל להאריך את הפריים או לקחת מסלול אחד
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית – שוב תודה על הפוסטים המצוינים והמקצועיים בשפה שכל איש מן הישוב יכול להבין.
שאלה לי בנושא אחר –
לפני שנה סגרתי משכנתא ע"ס 1.1 מיליון, כאשר הדירה בבנייה ולכן לקחתי בינתיים 300 אלף (החלק של הקל"צ מתוכה).
בינתיים הריבית ירדה ב-1% בערך ולכן ברצוני לחדש את המו"מ על המשכנתא. יועץ המשכנתא עמו נועצתי אמר לי שלא אוכל לפתוח מחדש את התנאים או לעבור לבנק אחר שכן אני מחויב לסיים את העסקה וכן שהדירה משועבדת לבנק. לדבריו, אוכל למחזר את המשכנתא רק אחרי טופס 4 – אולם זה אומר שאצטרך למשוך את כל המשכנתא לשלם לקבלן.
האם נכון הדבר? האם באמת כל מי שסגר משכנתא מחויב לקחת אותה קודם ולא יכול לבטל אותה? לי זה נראה הסדר מאוד כובל.
האם אני יכול להחזיר את מה שנשאר מהקל"צ (פלוס קנסות), לשחרר את השעבוד של הבנק על הדירה ואז לקחת משכנתא חדשה לגמרי? החיסרון כאן זה שאני מסתכן בלאבד את התנאים שקיבלתי מלכתחילה.
נראה מדהים שאני לא יכול ללכת לבנק X ולהגיד לו "יש לי משכנתא שסגרתי עם בנק X, אבל אני רוצה לבדוק אם אני יכול לקבל יותר טוב על החלק שלא לקחתי" בכל שלב, גם אחרי סגירה ואפילו אחרי לקיחה חלקית.
אשמח להסבר והבהרה אם זה נכון.
היועץ גם אמר לי שבכל מקרה הוא לא ממליץ לי כי הריביות על עלויות הגיוס לא באמת ירדו לעומת לפני שנה ובחלק מהמקרים אף עלו.
תודה רבה ושנה טובה!
שלום איתן,
אכן אי אפשר ללכת לבנק אחר בשלב הזה אלא רק לאחר טופס 4
אני הייתי הולך לקבל הצעה מבנק אחר (מבלי לספר שיש לך כבר משכנתא) ולפי ההצעה תבדוק אם כדאי לך להחזיר את החלק של הקל"צ ולקחת את כל המשכנתא מבנק אחר
בהצלחה
שלום משכנתאמן, תודה על הבלוג!
אני כרגע בהתלבטות רצינית — רכשתי דירה על הנייר ויש לי אפשרות לשלם 630,000 (60% מהדירה) רק בעוד 3 שנים כאשר המחיר צמוד רק למדד המחירים לצרכן. השאלה היא האם המשכנתא למרות כל תנאיה הטובים בימים האלו היא לא צמודה גם למדד+ ריביות , כך שעדיף לחסוך כמה שיותר ב 3 שנים בחיסכון הבאות ואז לקחת משכנתא יותר קטנה?
אשר
אשר שלום,
יש סיבות לכאן או לכאן.
תעשה אקסל עם כל המשתנים (או תלך לייעוץ מקצועי) ותראה מה קורה בכל אחת מן האפשרויות וזה יהיה לך קל יותר להחליט
בהצלחה
בדקתי בחוזה והכן רשום שבמקרה העלאת המע"מ אני משלם את ההפרש . איפה אני יכול לבדוק האם זה חל גם על הורדת המע"מ לפי הנחוק.
שלום דניס,
כדאי לבחון את הנושא מול עורך הדין שלכם
בהצלחה
שנה טובה ! תודה על עבודת הקודש שאתה עושה.
שאלה, אם אקח משכנתא בקל"צ כי אני רוצה מינימום הפתעות, ביום שבו ארצה למכור את הדירה ולשדרג אוכל להקפיץ את המשכנתא עם הקל"צ לדירה חדשה או שאצטרך לפרוע הכל ולקחת משכנתא חדשה ? תודה רבה
שלום וברכה,
כן – זה נקרא "גרירת משכנתא"
בהצלחה
היי משכנתאמן
קודם כל תודה על האתר ושנה טובה 🙂
הלכתי לבנק כדי לנסות לברר לגבי אישור עקרוני למשכנתא ונאמר לי שכיוון שאני רווק התנאים של המשכנתא יהיו טובים פחות בהשוואה לזוג צעיר עם הון עצמי דומה, גם ההכנסה שלי (נטו וגם הפנויה) גבוהה יותר משל זוג צעיר ממוצע.
זה נכון? יש משהו שכדאי לעשות כדי לשפר את התנאים (חוץ מלהתחתן :-))?
תודה!
שלום אמיר,
ראשית, אני מאחל לך שתתחתן בזמן הנכון ועם האישה הנכונה
ייתכן ובנק כלשהו יסתכל עליך בצורה שונה אבל ברוב הבנקים לא יהיו הבדלים
בהצלחה
משכנתאמן היקר, שוב פעם יישר כוח על האתר וכל הכתבות הנפלאות שאתה יוצר וכותב! זה מסייע המון!
יש לי שאלה פרקטית אליך,
אני וארוסתי(מתחתנים עוד חודש וחצי) רכשנו שבוע שעבר בית מקבלן,
מחיר הבית 980K, אנחנו שמים 350K הון עצמי, ז"א לוקחים משכנתא ע"ס 630K.
הבית כבר עומד(כל ה-10 קומות) ועובדים עכשיו על פינישים, קרמיקות, חדרים רטובים, מעליות, מרפסות וכד'…
ועדיין, בחוזה הקבלן רושם שתאריך המסירה הנו אוגוסט 18 (מבטח את עצמו ע"מ שלא יאחר מול החוזים של הרוכשים).
בחתימת החוזה התחייבתי לשלם 100K ש"ח(מה שאני מתכוון לעשות כבר בימים הקרובים), יש לציין שכל התשלומים הם לבנק המלווה ע"ג שוברים ע"פ החוק והכסף מבוטח, שאר פריסת התשלומים שסגרתי מול הקבלן הינם:
315K(משכנתא) בחודש אפריל 16, 315K משכנתא(ספטמבר 16), 150K הון עצמי באזור מרץ 17 ועוד 100K במפתח שע"פ החוזה הינו באזור אוגוסט 17.
המצב הוא, יש לי אפשרות להקדים תשלומים וגם הקבלן יכול להקדים את מסירת הדירה בהודעה כתובה ואהיה חייב לקבל אותה תוך 30 יום, משמע גם לסיים את כל התשלומים שלי מולו.
שמעתי על עליית הריביות בחודשים האחרונים, ועל כך שיש ציפיות שהריביות יעלו עוד יותר. לגבי מדד תשומות הבנייה לא שמעתי משהו מיוחד.
אנחנו כרגע גרים כל אחד אצל ההורים שלו(אני באשקלון והיא בב"ש) עד לחתונה, אחרי החתונה נגור ביחידת דיור של ההורים שלה בב"ש ולא נצטרך לשכור דירה, מה שכן הוצאות הדלק שלי יגדלו, אני משרת באזור קריית מלאכי(מחנה בר לב).
מספר שאלות:
1. האם שווה לי לקחת את כל הסכום במכה אחת 630K ולשלם אותם במיידי ע"מ לחסוך עליית ריביות ומדד תשומות בנייה אפשריים? מה הסיכויים למול הסיכונים במהלך כזה?
2. האם אני מבין נכון ובאמת יש ציפיות חזקות לעליית ריבית שגם תייקר את המשכנתא?
3. מה לגבי מדד תשומות הבנייה? האם שמעת או ידוע לך צפי כלשהו לגביו?
4. מה עושים במידה ואני הולך על תוכנית התשלומים המקורית ונותן לדוג' תשלום באפריל 16 ואז פתאום במאי 16 הקבלן מודיע לי שהבית מוכן למסירה, האם לדעתך הזמן שיהיה לי(30 יום) יספיק לצורך סגירת החצי השני של המשכנתא בתנאי נורמאליים ולא מלחיצים מדי?
תודה ענקית מראש!
שלום אריה,
1. הייתי לוקח לפחות חלק מהמשכנתא עכשיו ומבטח לפחות חלק מהמשכנתא בריביות של היום
2. הריביות כבר עלו ויש שמועות על עליות נוספות
3. לא ידוע לי על משהו מסוים
4. אני חושב שכן
בהצלחה
היי
איך בודקים אם זה חוקי להשאיר את מחיר הדירה כמו שהיא לאחר ירידת המע"מ. ואם כבר הקבלן עושה את זה מה אפשר לעשות?
אני לקראת חתימה על הסכם ואני מנסה לדחות בכמה ימים בשביל להרוויח את האחוז מע"מ.
בתודה מראש
שרון
שלום שרון,
כדאי להתייעץ עם עורך הדין שלכם
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
רכשתי דירה מהקבלן ונכון לעכשיו שילמתי 15% מסכום הדירה.
הקבלן עדיין לא הוציא חשבונית מס על הכסף שקיבל. לפי איזה אחוז מע"מ במקרה כזה אמור להיחשב תשלום?
בתודה מראש וחג שמח לכולם!!!
שלום ורוניקה,
עדיף להתייעץ עם עורך הדין
בהצלחה
שלום ורוניקה,
כדאי להתייעץ עם עו"ד שמקרה הזה
אני פחות ממתצא בנושא
בהצלחה
למי ששאל כיצד יושפעו תשלומי הדירה מירידת המע"מ מוזמן לעיין במסמך הבא שניתן להורידו באתר רשות המסים.
משכנתאמן, לשימושך.
https://taxes.gov.il/Vat/documents/parshanut/parshanut5-2015.pdf
שלום רב,
חתמתי חוזה לרכישת דירה בתאריך 29.9.15 שהמחיר שלה היה 1815000 ₪ לפי 18% . מכוון שהתשלום הראשון היה ב1.10.15 נלחמנו כמו אריות מול העו"ד המנוול של הקבלן כדי להנות מתשלום של 17% על כל התשלומים ולא רק על התשלומים הבאים.
במעמד החתימה עו"ד של הקבלן עשה לנו סימולציה של מס הרכישה לפי מע"מ 18% ואני חושב שהוא היה צריך לעשות סימולציה לפי 17%. האם אני צודק ?
אם כן כיצד ניתן לשכנעו לשנות זאת מכוון שכבר העביר זאת לרשויות המס… האם ניתן לשלוח להם תיקון ? האם לפנות לעורכת הדין שלי שתכריח אותו לעשות תיקון ?
שאלה נוספת בנוגע למשכנתא :
כרגע הקפאנו משכנתא על סך 350000 ₪ ואנחנו מתלבטים האם לגרור אותה או לחסל אותה ולקחת משכנתא חדשה.
התמהיל במשכנתא המוקפאת הם :
50% פריים
25% ריבית קבועה צמודה למדד
25% ריבית קבועה לא צמודה למדד
על פניו היתרון במשכנתא הישנה היא שיש אפשרות ל 50% פריים לעומת 30 % מקסימום.
סך כל המשכנתא שנצטרך היא בסביבות 700000 ₪. במידה ונחסל את המשכנתא המוקפאת, מה התמהיל שהיית ממליץ נכון להיום עפ"י מצב השוק והכלכלה ?
שלום ירון,
1. לגבי עניין המע"מ – אנא התייעצו עם עו"ד, כי הידע שלי בחוק מאוד מצומצם ורוב הסיכויים שאני רק אטעה אתכם
2. לגבי המשכנתא – זה מאוד תלוי בריביות הקיימות במשכנתא אצלכם ובנוסף זה מאוד תלוי אם אתם צריכים עוד מימון
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
מאמר מצוין, פשוט וקל להבנה, סחתיין
יש לי שאלה פשוטה יחסית
לפי המאמר אני מבין כי ירידת המעמ משפיעה על כל התשלומים שעוד לא שילמתי, מדובר במקרה של רכישת בית.
אני עומד בפני מצב שלפי החוזה היה עליי כבר לשלם 60% מהבית אך שילמנו בפועל רק 40%, האם ירידת המעמ משפיעה גם על הההפרש בין ה- 60% (כפי שמצוין בחוזה) לבין מה ששילמתי בפועל? שבעצם זהו מקרה דומה לנתינת שירות שבו המעמ מוחל ביום התשלום שלא כמו מסירת טובין שהמעמ חל ביום מסירת הטובין (בניית הבית) ולא ביום התשלום.
ואם כן תוכל להכווין אותי לסימוכין בחוק?
תודה רבה.
דניאל
דניאל שלום,
שאלה מעניינת, אבל אני לא מבין בענייני חוק ומשפט ולכן הייתי מתייעץ עם עו"ד שמבין בזה ועל בסיס החוק והחוזה שלך יוכל לתת לך תשובה נכונה
בהצלחה
חייב לחדד את המאמר לא כל כך מדוייק.
חיוב המעמ ברכישה מקבלן הוא לפי מועד התשלום או מסירת החזקה (או הרישום בטבו) כמוקדם. בפועל, מועד החיוב יהיה במועד התשלום (כי אף קבלן לא ימסור לפני גמר חשבון).
נשאלת השאלה החשובה, האם חתמתם על הסכם כולל מעמ או פלוס מעמ.
אם חתמתם על כולל מעמ, ללא סעיף הנוגע לשינוי המעמ, אז תמשיכו לשלם לפי הסכום המקורי, רק המוכר יוציא חשבונית עם 17% מעמ (ולמעשה ירוויח עוד כ-1%).
אם יש סעיף הנוגע לעדכון המחיר לאחר השינוי (כלומר, חתמתם למעשה על מחיר פלוס מעמ), אז החשבונית תצא על 17%, אבל מאותו סכום קרן, כלומר הרווח כולו שלכם (ע"ח המדינה) והקבלן לא ירוויח ולא יפסיד.
את מעמ מה שמעניין שהמוכר ישלם 17%. הבסיס לחישוב תלוי בהסכמות בין המוכר לקונה.
נקודה למחשבה לאלו שטוענים שכולל מעמ דופק את הרוכש ובעד הלקוח: איזה מסלול עדיף אם המעמ יעלה ל19%?