המסורת נמשכת, ולאחר שחגגנו יחד יום הולדת 4 לבלוג ואחרי שפרסמתי את תמהיל המשכנתא המומלץ לשנת 2016, הגיע הזמן לסכם את השנה שחלפה בעולם המשכנתאות.
האמת הייתה שנה די מפתיעה, אמנם לא היו שינויים קיצוניים בגזרת ריבית בנק ישראל, אבל בהחלט הייתה שנה מטלטלת בגזרת ריביות המשכנתא.
אני אנסה לסכם את השנה באמצעות חמישה פרמטרים עיקריים: ריבית הפריים, הריבית הצמודה, הריבית הלא צמודה, מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבניה,
בפוסט זה אפרט מה קרה שנה ואתן את הצפי שלי לשנה הקרובה.
ריבית הפריים
התחלנו את שנת 2015 עם ריבית בנק ישראל של 0.25% ובהתאם ריבית הפריים עמדה על 1.75%, כאשר מהר מאוד היא ירדה ב-0.15% לרמה של 0.1% ופריים של 1.6% בהתאמה ונתקעה שם כבר 10 חודשים ללא תזוזה למעלה או למטה.
הצפי לשנת 2016:
קודם כל חשוב לי להדגיש שזהו צפי אישי שלי ולכן הוא ממש לא משקף שום דבר, וכמו כן יקרו עוד הרבה דברים במהלך השנה שישנו את הציפיות ולכן קחו את זה בערבון מוגבל מאוד.
בכל אופן, הנטייה היא להאמין שהריבית תעלה במהלך השנה, אבל שני דברים בוודאי יעכבו זאת:
הראשון הוא המדד הנמוך (יש לומר שלילי) והשני הוא הדולר לא מתרומם לגבהים חדשים.
כל זה יפריע לבנק ישראל לבעלות את הריבית (למרות שהיא עלתה בחודש שעבר בארה"ב), ואפילו קרנית פלוג, נגידת בנק ישראל, הודיעה בשבוע שעבר שהיא לא מתכננת להעלות את הריבית עד הרבעון האחרון של 2016.
הצפי שלי הוא שרוב השנה נישאר על ריבית פריים בגובה 1.6% ואולי (רק אולי) בסיום השנה נראה עליה של 0.25%-0.15%.
הריבית הצמודה
למרות שראינו שהפריים ירד במהלך השנה, פה גילינו מגמה הפוכה והריבית הצמודה של המשכנתאות עלתה ולדעתי באגרסיביות. הממוצע בתחילת השנה היה 2.3%, משם הוא ירד במהלך 6 חודשים ל-1.96% וסיים את השנה בריבית ממוצעת של 2.58%.
כלומר, הריבית אמנם עלתה "רק" ב- 0.28% מתחילת השנה, אבל אם מסתכלים על זה שוב נוכחים לדעת שהריבית עלתה ב-0.62% בחצי השנה האחרונה בלבד וזה המון לריבית הצמודה.
הצפי לשנת 2016:
אני חושב שברגע שהמדד יעלה קצת, הריבית הזו תרד או לפחות תפסיק לעלות בכזו אגרסיביות. אני מניח שברבעון הראשון ו/או השני נמשיך לראות עליה, אבל לאט-לאט השוק יתקן את עצמו והריבית תרד לרמה הממוצעת של היום (אולי טיפ-טיפה גבוהה יותר).
הריבית הלא צמודה
גם כאן קרה אותו הסיפור, בחמישה החודשים הראשונים הריבית ירדה למחוזות שלא ראינו לפני כן, אבל במהלך חודש מאי 2015 ראינו עליה משמעותית מאוד בריבית שתיקנה את עצמה בחודשים לאחר מכן ופתאום (כאילו משום מקום), דווקא בחודש האחרון של השנה ראינו עליה נוספת בריבית הלא צמודה.
בשקלול שנתי (על פי נתוני בנק ישראל) נראה כי הממוצע לא עלה כמעט, אלא ב-0.07% בלבד, אבל אם נזכור שנתוני בנק ישראל לוקחים בחשבון גם ריביות משתנות לא צמודות, נוכל להבין שהתמונה האמיתית של ריבית הקל"צ היא שונה והיא בהחלט חוותה עליה דרמטית בחצי השנה האחרונה.
הצפי לשנת 2016:
אני מניח שמחירי האג"ח ימשיכו לרדת ואיתם תשואות האג"ח ימשיכו לעלות ולכן יש סיכוי טוב שהריבית תמשיך לעלות (בעיקר הקל"צ ופחות המשתנה הלא צמודה).
מדד המחירים לצרכן
כאן מגיעה ההפתעה הגדולה של השנה, גם בתחילת השנה לא האמנו שהמדד יהיה גבוה (הצפי שלי היה שהוא יהיה בין 0.25%-0.75%), אבל המדד הפתיע את כולנו וירד ב-0.9% וזה המון.
שני דברים עזרו למדד לרדת (מלבד המיתון שקיים בארץ) והם ירידת מחירי הסחורות בעולם (וגם כמובן הנפט) וגם שהמע"מ ירד באחוז ולכן חווינו ירידה כזו גדולה במדד.
הצפי לשנת 2016:
גם כאן אני מניח שנראה תיקון והפעם נסיים את השנה עם מדד חיובי, אבל גם לדעתי התיקון יהיה עדין והמדד לא יעבור את ה-0.5% בשנה הבאה.
מדד תשומות הבניה
אולי המדד הכי פחות קל לחיזוי כי הוא מושפע מהמון פרמטרים (מחירי סחורות, עלות עובדים, מלחמות ועוד) אשר סיים את שנת 2015 ברמה של 0.7% (די נמוך לשנים האחרונות, תודות למחיר הנפט הנמוך).
הצפי לשנת 2016:
אם מחירי הסחורות בעולם ימשיכו לרדת, אני מניח שנישאר ללא שינוי ואולי הוא יעלה לאזור ה- 1% בשנה.
לסיכום,
זה היה הסיכום לשנת 2015 והצפי שלי לשנת 2016.
כמו שציינתי הצפי הוא אישי שלי ולא מבוסס על מחקרים מרחיקי לכת, אני חושב שאין תחליף לכך שצריך להיות עם יד על הדופק כי השוק משתנה במהלך השנה ולא פעם אחת הוא משתנה באופן דרמטי.
אני קורא לכם להמשיך ולעקוב (הדרך הכי מומלצת היא פשוט להירשם לרשימת התפוצה ולקרוא בלייב את התכנים המועברים על ידי – זה בחינם ותשאלו את האחרים, זה ממש לא מציק…)
שתהיה לנו שנה אזרחית טובה ושקטה
