אני מניח שרובכם קראת ושמעתם השבוע כי הפיקוח על הבנקים פרסם הוראה חדשה בנוגע למשכנתאות, זה פורסם כמעט בכל האתרים / עיתונים וכן דווח גם ברדיו ובטלווזיה.
כהרגלי אני אנסה להסביר לכם את ההוראה החדשה במילים כמה שיותר פשוטות וכן אסביר למה היא פורסמה, מה זה יעשה לריביות משכנתא וממתי.
כמו כן, ביום שלישי עדכן ראש הממשלה, מר בנימין נתניהו כי הוא מקפיא את חוק המע"מ של שר האוצר, מר יאיר לפיד וגם על זה אכתוב בקצרה.
אז נתחיל…
ההוראה החדשה של הפיקוח על הבנקים
בעקבות הריבית הנמוכה של המשכנתאות ובעקבות כך שבכל שנה אנו לוקחים יותר משכנתאות (סכומים גבוהים בהרבה בהשוואה לשנים קודמות), בבנק ישראל מאוד מפחדים.
ממה הם מפחדים?
הם לא רוצים שנגיע למצב שהתרחש ב- 2008 בארה"ב, בה היה משבר גדול מאוד בשוק הנדל"ן.
שם, כתוצאה מעליית ריבית, החל סחרור במשק שבו הלווים לא יכלו להחזיר את ההלוואות ולכן לא שילמו את המשכנתא, הבתים שלהם הוצאו למכירה פומבית, אבל לאף אחד אחר לא היה הכסף לרכוש אותם ומכיוון שהשוק הוצף גם מחירם ירד.
זה הוביל למשבר שבו מחירי הדירות ירדו פלאים, בנקים שלמים התמוטטו וכל המשק כמעט וקרס.
בארץ מאוד מפחדים ממקרה דומה ועליית מחירי הדירות, סכומי המשכנתאות הגדולים רק מחריפים את הדאגה.
ולכן, המפקח על הבנקים הורה לבנקים למשכנתאות להקצות יותר הון על כל משכנתא שנלקחת.
מה זה אומר?
זה אומר שמעכשיו, כל משכנתא שהבנק נותן הוא צריך לשים יותר כסף בצד (גם עד היום הוא שם, אבל עכשיו הסכום הזה יגדל).
הכסף כמובן יופקד בחשבון מסוים והבנק לא יכול להשתמש בו, במצב כזה כל הלוואה שניתנת ללקוחות "מבוטחת" כי עבורה יש סכום מסויים שיושב בצד.
ואם חלילה יהיה פה משבר נדל"ן, אז הבנקים לא יקרסו ב- 100%, אלא יהיו להם "כריות הגנה".
זה בעצם שבנק ישראל והפיקוח על הבנקים מכריחים את הבנקים לחסוך קצת כסף ליום השחור שהם מפחדים ממנו.
מה זה עושה לריביות המשכנתא שלכם?
מכיוון שהבנק מפסיד פה הכנסה (הרי הוא כבר לא יכול להשתמש בכל הכסף שעומד לרשותו, אלא חלק ממנו צריך "לשים בצד"), אזי הבנק ירצה לגלגל את ההפסד הזה על הלקוחות.
בעולם "רגיל" ריביות המשכנתא שלכם אמורות לעלות (אני לא יכול לומר בכמה בדיוק, אבל הן אמורות לעלות), יחד עם זאת יש מספר משתנים שבאים לטובתנו בסיפור הזה ואולי העליה לא תהיה כזו דרמטית.
המשתנים שעומדים לטובתנו הם:
שוק משכנתאות מאוד תחרותי
עד כמה שזה נשמע אבסורד, יש פה מלחמה על כל לקוח וכל בנק רוצה להשיג את המשכנתא שלכם, ולכן יש סיכוי שהתחרותיות הגדולה בענף המשכנתאות תגרום לזה שהעליה לא תהיה כזו דרמטית אלא הרבה יותר מתונה.
התוספת לא כל כך גדולה
רוב הבנקים לא יצטרכו להפריש סכומים אדירים, כאמור הם כבר הפרישו סכומים לביטחון בעבר ועכשיו הם צריכים רק ל"צמצם פערים", ככה שזה לא נפל עליהם מהשמיים אלא הם היו מוכנים לכך.
לדוגמא, אלו הסכומים שאמורים להפריש הבנקים בעקבות ההוראה החדשה:
- טפחות: 940 מיליון
- לאומי: 720 מיליון
- הפועלים: 540 מיליון
- דיסקונט: 200 מיליון
- הבינלאומי: 180 מיליון
יש לבנקים זמן עד 2017
בעיקרון לבנקים יש זמן להשלים את ההון החסר להם בשלוש השנים הקרובות, והם יעשו זאת בהדרגה בכל רבעון ורבעון – אני אפרט על כך בהרחבה בפסקה הבאה.
מתי כל זה אמור לקרות?
בעיקרון יש לבנקים זמן לסיים את כל הפרשות העבר וכן את ההפרשות החדשות עד 2017.
כך שזה לא קורה "מהיום למחר" ויש לזה עוד קצת זמן, אני מניח שאם הבנקים יתמחרו את עליית הריביות הם יתחילו לעשות זאת באופן מיידי אבל בהדרגה (בהתאם למה שהבנקים האחרים יעשו).
מכיוון שכל העניין קורה בהדרגה וכל בנק יכול לקבוע את הקצב שלו, אני לא רואה מצב שריביות המשכנתא יעלו בפתאומיות, אלא אולי תהיה זחילה איטית כלפי מעלה אבל לא דרמטית.
חוק המע"מ
כפי שרשמתי בתחילת הפוסט, כרגע חוק המע"מ תקוע בשל ויכוחים בין ראש הממשלה (נתניהו) לבין שר האוצר (לפיד), חשוב לציין שהויכוחים ביניהם הם לא על חוק המע"מ, אלא בגזרה אחרת.
בקצרה על הויכוח
בינימין נתניהו רוצה להעלות מיסים ולהגדיל את תקציב הביטחון בשל העלויות של צוק איתן ואילו יאיר לפיד לא מעוניין להגדיל מיסים ולא מוכן לתת תוספת לתקציב הביטחון.
אז אם הויכוח הוא לא על חוק המע"מ – למה הוא הוקפא?
אני לא מבין גדול בפוליטיקה, אבל לפי מה שאני קורא אני מבין שזו הדרך של נתניהו ללחוץ על לפיד להסכים לתנאיו (העלאת מיסים והגדלת תקציב הביטחון) ואם הוא יסכים הוא ייתן אור ירוק להתקדם עם חוק המע"מ שחשוב מאוד ליאיר לפיד מבחינה פוליטית.
בקיצור,
אין לי בשורה חדשה על חוק המע"מ אבל היה חשוב לי לעדכן אתכם שמצד אחד הוא מאוד חשוב ליאיר לפיד ולכן יש סיכוי גבוה שיבוצע, אבל מצד שני יש לחוק זה מתנגדים רבים מאוד ועכשיו הצטרף למתנגדים שחקן חדש והוא בדמות ראש הממשלה, כך שזה עוד יותר מקשה על הנושא.
נ.ב: אם אתם רוצים להיות הראשונים שמקבלים עדכונים חדשים מהבלוג, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן
תודה על העדכון החשוב!
בשמחה, תודה על הפידבק זיו
שלום רב,
הבלוג הזה לימד אותי המון, תודה!! ועדיין אני מבקשת להתייעץ:
חתמנו חוזה על דירה יד שנייה בסכום 1010000 ש"ח.
יש לנו הון עצמי פנוי (אחרי הוצאות נלוות של תיווך ועו"ד) 630000 ש"ח כלומר השכנתא שאנחנו צריכים היא 380000 ש"ח.
אנחנו יכולים להחזיר כ- 4500 ש"ח בחודש והכוונה לפרוס את הכל ל-10שנים.
כשיש סיכוי שבעוד 5 שנים נקבל/ נחסוך סכום חד פעמי של 200000 ש"ח.
עוד לא פנינו לבנק ואני רוצה להתייעץ לפני..
איזה תמהיל מומלץ?
תודה רבה!!
שלום קרן,
מכיוון שאני לא מכיר אתכם באופן אישי מאוד קשה לי לייעץ – כי אני לא רוצה חלילה להטעות אתכם
שיקלו לקבל ייעוץ מקצועי על מנת למקסם את היכולות שלכם
המצב שלכם טוב והמשכנתא אמורה להיות טובה וקצרה
בהצלחה
תודה, נעשה סיבוב בנקים וכשיהיה לי יותר "בשר" אשאל שוב. אני ממש סומכת על הדעה שלך!
תודה על העדכון
הארה קטנה:
במחשבון המשכנתא שלך אי אפשר לקבל טבלת החזר חודשי למייל-
לטיפולך !
שלום מיכאל,
הבעיה אכן ידועה ובטיפול
אני לא מתבייש לכתוב שממש חיכיתי לבלוג שלך כדי להבין בדיוק את המהלך האחרון שהוזכר בבלוג…
תודה על הפידבק אבי, מקווה שהפוסט עזר
בהצלחה
ראשית האתר הכי טוב ברשת בתחום המשכנתאות
האם תוכל בבקשה להעלות פוסט בנושא משכנתא זכאות לזוגות צעירים ?
קצת לפרט על ריביות סכומים כדאיות
במחשבון אין חלק כזה
תודה
שלום צחי,
כתבתי בעבר על זכאות מהמדינה (תוכל לחפש באתר) – באופן כללי, לאור התנאים בשוק כיום אני פחות ממליץ עליה
כמו כן, ריביות הזכאות מופיעות במחשבון המשכנתא
בהצלחה
שלום ,
ראשית יש לך אחלה אתר , תודה על כל האינפורמציה .
רציתי את דעתך לגבי תמהיל :
200000 – פריים מינום 0.9 – ל 20 שנה.
320000 – קל"צ – 2.7 ל- 11 שנה .
80000 – משתנה כל 5 שנים לא צמודה 2.82 – ל 15 שנה .
הכנסה של 20000 .
בעוד חמש שנים קרן השתלמות -60000 .
האם לדעתך ניתך לקבל ריבית טובה יותר על קל"צ .
תודה
תודה
שלום יגאל,
נראה בסדר,
בהצלחה
תודה רבה על התגובה המהירה .
שהיה שבוע טוב .
היי משכנתאמן,
אנחנו זוג בני 28, ברשותנו הון עצמי של כ420 אלף ש"ח מעונינים לקנות נכס שמחירו 1375 אש"ח הכניסה לדירה היא בעוד שנתיים
האם כדאי לקחת היום משכנתא של מליון ש"ח, או שניתן לקחת היום 900 ולחסוך בשנתיים הקרובות את ההפרש…
דבר נוסף נאמר לי בבנק שהחזר חודשי על מליון הוא כ4300 שח אך לאחר יעוץ עם אנשים הבנתי שההחזר יכול לטפס משך השנים אף ל6500…
האם תוכל להאיר עיני בנושא?
תודה
שלום רותם,
1. אני הייתי מקבל אישור על מיליון ואם תצליחו לחסוך אז תקחו רק 900 ותוותרו על ה- 100 האחרונים
2. משכנתא של מיליון ש"ח זה מוצר מסוכן מאוד והוא אכן יכול לטפס לסכומים גבוהים.
מומלץ לעשות שיעורי בית ושלקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
כמה דברים:
ראשית הייתי בחו"ל ולא הודכנתי בכל החדשות שקרו בארץ, בגלל שהייתי חתום לניוזלטר לא פיספסתי עדכון חשוב. תודה.
שנית בזמנו הייתה פה אופציה איך לשפר את האתר, בגלל שלא היה ממש זמן, לא עשיתי את זה, אעשה בעתיד בטוח. אבל דבר שממש מתחיל אולי קצת להפריע זה אותם אנשים שמבקשים לקבל יעוץ על תמהיל מסויים (על תבינו אותי לא נכון, גם אני שאלתי באחד הפוסטים על תמהיל שלי). עכשיו אני כותב יותר למנהל האתר ולא לאותם אנשים (שאפשר להבין).
אני מציע ליצור טופיק באתר שיתייחס לנושא של תמהילים והצעות ולעשות אותו לא סתם, אלא עם חוכמה מסויימת. האנשים לא יכתבו בטקסט חופשי אלא ימלאו טופס עם התמהיל(וצריך להשקיע בטופס מחשבה רבה, לעשות אותו דינמי עד כמה שאפשר).
עוד דבר, כשאנשים יעשו שליחה של תמהיל, אחר כך הם יוכלו לעדכן תמהיל(פוסט) אך ורק אם תמהיל נלקח מהבנק. אם לא, אנשים צריכים פשוט למלא טופס חדש עם תמהיל שנחתם ונלקח מהבנק, צריך להוסיף אופציה אם זה מחזור או משכנתא חדשה, בקיצור כמו שכתבתי למלה צריך לחשוב טוב איך לבנות את הטופס.
יתרונות:
*לא ילכלכו תגובות בכל מיני פוסטים.
*יהיה מקום מרוכז שאנשים ייכנסו ויראו תמהילים אחרים, יגיבו על כל תמהיל, אנשים יוכלו לעשות רייטינג לתמהילים.
*יהיה מסד נתונים עם כל מיני תמהילים מכל מיני תקופות עם אופציית חיפוש.
* אם יהיה מסד נתונים של תמהילים אפשר ליצור כל מיני דו"חות אחר כך, איזה בנק באיזה מסלול נותן ריבית יותר נמוכה, איזה בנק יחסית יותר זול וכוי.
* אולי אני טועה אבל, אני כמעט בטוח שבאינטרנט לא תמצאו מאגר תמהילים שאפשר לראות היסטוריה. זה לא מידע סטטי אבל חיוני בכל זאת שמאד יעזור:)
סיימתי 🙂 אם משהו לא ברור בתגובה, תגיבו, אשתדל להסביר את עצמי קצת אחרת
תודה
רעיון מעולה!
שלום אולג,
תודה על הפידבק והתגובה
הנושא בהחלט ישקל בהמשך
ברצוני לקחת משכנתא ע"ס 500,000 ש"ח. 2/3 קל"צ , יתרה פריים.
אני אב גרוש לילד אחד.
משכורת כ- 15000 ש"ח.
מה הריבית המשוערת שאוכל לקבל עבור הקל"צ?
שלום יהושע,
תוכל לראות טווח ריביות מומלצות במחשבון המשכנתא
בהצלחה
שלום,
שאלה בעניין חוק מע"מ 0.
אנחנו זוג צעיר, בהריון ראשון בתכנון ללדת באפריל. כלומר רק אז ניכנס למעגל הזכאות בעניין הטבת המע"מ 0.
העניין הוא שמצאנו דירה יד 2 במחיר 1,350,000 עם הון עצמי של 500 אלף ואלמלא הבאז על החוק, היינו מקדמים את הנושא לסגירת העסקה.
כעת אנחנו מאוד מבולבלים, כי מצד אחד לקח לנו 3 חודשים של חיפושי דירה עד שמצאנו דירה שאנחנו מעוניינים ליקנות. מצד שני אם החוק יעבור, נוכל לקנות דירה משמעותית יותר טובה במחיר הזה. מצד שלישי אנחנו נהיה זכאים להטבה רק עם הולדת התינוק באפריל שנה הבאה.
אשמח לשמוע את דעתך בעניין האופציות שעומדות לרשותינו. אנחנו נשמח גם לשמוע אם יש פה קוראים שגם נמצאים בדילמה דומה ואיך הם פועלים בעניין.
תודה מראש לכל העונים.
שלום מיכאל,
הלוואי והייתה לי תשובה מתאימה לכך, לצערי חוסר הוודאות גבוה ואין לי שום עצה לתת בנושא
בהצלחה
שלום
היום עבר חוק מע"מ אפס בועדת הכספים ולפי מה שאני מבין הוא עכשיו אמור ללכת להצבעה בכנסת.
האם אתה יודע מתי יתחיל החוק לפעול? (במידה והוא יעבור כמובן) האם זה במיידי או שיש צורך להמתין לפרסום השמאי הממשלתי על אילו דירות נכנסות לזכאות (שלפי מה שקראתי אמור לקחת 40 יום)?
תודה מראש
שלום עודד,
שלום,
אני מאמין שיהיו עוד התנגדויות, אבל אין לי באמת ידע כמה זמן זה אמור לקחת
בהצלחה