היום אני אקדיש את הפוסט למקרה בו יש לכם דירה ואתם רוצים לשדרג אותה ולרכוש דירה אחרת.
כלומר, אתם לא מעוניינים להחזיק שני נכסים, אלא אתם רוצים למכור את הדירה הקיימת שלכם ולקנות במקביל דירה אחרת.
עד לפני כמה שנים, היה מומלץ קודם כל לקנות ורק לאחר מכן למכור את הדירה (כי מחירי הדירות כל הזמן עלו, אז היה שווה לקנות אחת לפני העליה ולמכור את הדירה הקיימת בעוד כמה חודשים ולקבל עבורה עוד "כמה שקלים").
היום, כשהמחירים נעצרו (ויש כאלו שיגידו שהם אפילו יורדים), אז ההמלצה היא חד משמעית: קודם כל למכור ורק אחרי זה לקנות.
אבל מה קורה אם לא עשינו את זה ואנחנו רוצים לקנות דירה וטרם מכרנו את הדירה שלנו? איך אנו אמורים לשלם למי שמוכר לנו את הדירה החדשה שלנו? הרי את רוב הכסף אנחנו מתכננים לקבל ממכירת הדירה שלנו ועדיין לא מכרנו אותה.
בשביל זה הומצאה הלוואת הגישור ועליה נדבר היום.
מה זו הלוואת גישור?
הלוואת גישור (שחלק עשויים לקרוא לה בלון או בוליט), היא הלוואה שאנחנו לוקחים לתקופה קצרה (לרוב שנתיים-שלוש), כאשר בשנים אלו נשלם רק את עלות הריבית ובסוף נחזיר את הקרן המקורית שלקחנו (ובמידה והיא צמודת מדד אז גם את המדד הנצבר).
בוא ניתן דוגמא:
נניח שלקחנו מהבנק 500,000 ש"ח הלוואת גישור בריבית של 4% לשנה למשך שנתיים (לא צמוד מדד)
אז ההחזר החודשי יהיה 1,666 ש"ח לחודש (4% מ-500 אלף יוצא 20,000 ואת זה נחלק ל-12 חודשים ואז נקבל את התוצאה 1,666 ש"ח לחודש).
בתום השנתיים נחזיר לבנק את ה-500 אלף המקוריים שלקחנו ובזו נגמרה המשכנתא.
איך זה קשור לדירה שאנחנו רוצים לקנות?
אחרי שהבנו מה זה הלוואת גישור, עכשיו נענה איך היא עוזרת לי לקנות את הדירה החדשה שלנו לפני שעוד מכרנו את הדירה הקיימת שלנו.
הכי טוב יהיה לתת דוגמא ואז נוכל להבין במהירות את הנושא:
- יש לנו דירה ששוויה 1,000,000 ש"ח
- אין עליה משכנתא
- אנחנו רוצים לקנות דירה בשווי 1,500,000 ש"ח
- אין לנו עצמי, ולכן אנחנו רוצים למכור את הדירה שלנו ב-1 מיליון ולקחת חצי מיליון ש"ח לטווח הארוך
עד פה הכל בסדר – אבל הבעיה היא שעדיין לא מכרנו את הדירה שלנו ואנחנו כבר רוצים לקנות את הדירה החדשה.
כשנבוא לחתום חוזה יבקשו מאיתנו לשלם לפחות 15% מערך הדירה החדשה (225 אלף), מאיפה אנו נביא את הכסף הזה?
פה באה לעזרתנו הלוואת הגישור – נוכל למשכן את הדירה הקיימת שלנו וניקח 225 אלף ש"ח בהלוואת גישור לשנתיים (נניח שאנחנו מעריכים שתוך שנתיים בוודאי נמכור את הדירה ונחזיר את ההלוואה הזו).
על ה-225 אלף ש"ח אנו נשלם עלות ריבית בלבד (בהמשך לדוג' הקודמת, אם זה יהיה ב-4% לשנה אז ההחזר החודשי יהיה 750 ש"ח לחודש).
מה קורה עכשיו?
אז עד כה שילמנו על הדירה החדשה 225,000 ש"ח ונשאר לנו לשלם עליה עוד 1,275,000 ש"ח (כי המחיר שלה היה 1.5 מיליון).
בואו נקצין ונאמר שאנחנו נהיה חייבים לשלם למוכר את מלוא הסכום הנ"ל ועדיין לא מכרנו את הדירה.
מאיפה נביא עוד 1,275,000 ש"ח?
נמשכן שוב את הדירה הקיימת שלנו וניקח בעבורה עוד 275,000 ש"ח (כלומר, סך הלוואת הגישור עלתה ל- 500,000 ש"ח ששולמו למוכר)
- במקביל ניקח משכנתא על הדירה החדשה שרכשנו (זוכרים שעדיין לא משכנו אותה)
- על הדירה החדשה ניקח 2 משכנתאות שונות:
א. 500 אלף נוספים בהלוואת גישור
ב. 500 אלף לטווח הארוך (כלומר, משכנתא רגילה כפי שכולנו מכירים)
בואו נסכם כמה כסף קיבל המוכר:
- 500 אלף משתי הלוואות גישור שלקחנו על הדירה הקיימת
- עוד 500 אלף הלוואת גישור שלקחנו עבור הדירה החדשה
- עוד 500 אלף משכנתא רגילה לטווח הארוך שלקחנו על הדירה החדשה
כאשר נמכור את הדירה שלנו נקבל מיליון ש"ח עבורה, נכון?
500 אלף מהם נחזיר להלוואת גישור על הדירה הקיימת ו- 500 אלף מהם נחזיר להלוואת גישור שלקחנו על הדירה החדשה וככה נישאר רק עם 500 אלף משכנתא רגילה לטווח הארוך עבור הדירה החדשה (בדיוק כפי שתכננו מהתחלה).
כמה דגשים על הלוואות גישור:
- הריביות שלה יחסית גבוהות לריביות ממוצעות במשכנתאות רגילות (סביב ה-3-4 אחוזים)
- ניתן לבקש בהלוואת גישור יותר מ-33% פריים (חוק הפריים אינו נכלל על הלוואות כאלו ובעיקרון אם הבנק מסכים הוא גם יכול לתת לכם 100% פריים)
- בחלק מהבנקים ניתן יהיה לקבל ⅓ פריים על הסך הכולל של ההלוואה (על הדירה החדשה) ובכך להגדיל את רכיב הפריים הכולל
- לרוב לא ניתן לקבל הלוואת גישור ליותר מ-2-3 שנים
- כדאי לקחת הלוואות גישור במסלולים לא צמודי מדד, על מנת לא להיחשף למדד גבוה שאותו נצטרך לשלם כאשר נשלם את הקרן (כמובן זאת בתנאי שהריבית שנקבל בהלוואה לא צמודה לא גבוהה מדי מהריבית שנקבל על הלוואה צמודה)
- גם בהלוואת גישור יש סיכוי לשלם קנס אם נפרע לפני הזמן, אבל לרוב הוא לא יהיה גבוה כי מספר השנים שנשאר לנו לסיום ההלוואה תמיד יהיה קטן מאוד
לסיכום,
הלוואת גישור יכולה לעזור לנו גם במקרים אחרים (כאשר אנחנו רוצים להחזיר למשכנתא סכומים מסויימים תוך מספר שנים קצר, ואלי באמת אתייחס לכך בפוסט נפרד).
אבל בגדול, הלוואת גישור היא כלי פיננסי שמאפשר לנו לרכוש דירה חדשה עוד לפני שמכרנו את הדירה הקיימת והיא נותנת לנו "אוויר" מסוים למכור את הדירה שלנו בנוחות ובלי לחץ ובמקביל כבר לרכוש את הדירה החדשה שאנחנו רוצים.
אני מזכיר לכם שבתקופה הזו כאשר המחירים במגמת עצירה / ירידה, אני לא ממליץ לקנות דירה חדשה עוד לפני שמכרנו את הדירה הקיימת שלנו.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שלום,
רשמת בדוגמה שלך שלוקחים 500+500 אלף שקל על הדירה הראשונה, כלומר מליון שקל סך הכל שהם יותר מ-50% מערך הדירה. האם המגבלה של 50% מערך הדירה לא רלוונטית להלוואות גישור?
תודה,
אסף
שלום אסף,
500 על הדירה הראשונה ו-500 על הדירה החדשה
בהצלחה
מרבית הבנקים מאפשרים הלוואת משכנתא וגישור עד 90% מסכום הסכם המכר. וזאת בכדי שבמידה ויופר החוזה הפיצוי המוסכם לא יבוא מכספי בנק (לרוב הפיצוי המוסכם בחוזים 10% מערך החוזה. מלבד דירה מיד ראשונה. קבלנים וכדו' קיים 15% פיצוי מוסכם)
אמנם, ישנם בנקים המאפשרים כי לאחר סיום העסקה באופן שכבר לא קיימת חשש להפרה. יוכל הלווה לבקש 'החזר הון עצמי' עבור ה-10% שלא ניתנו
מומלץ לבדוק כל זאת…
אתה מתייחס למצב של קניית דירה מיד שניה.
מציה להוסיף לפוסט או לכתוב פוסט נוסף על רכישה של דירה מקבלן, שלא מאפשרת את המהלך הזה שאתה מתאר כאן.
שלום מאיה,
כתבתי על כך בעבר (מצד של רכישה מקבלן) – תוכלי לקרוא זאת כאן
בהצלחה
בלאומי לא נותנים את הלוואת הגישור בפריים, רק שליש בפריים והשאר בריבית קבועה. האם בבנקים האחרים הם אכן מוכנים לתת את ההלוואב כולה על בסיס הפריים ומה המחיר שנשלם? כאינדיקציה!
שלום אבי,
יש בנקים שייתנו את הכל או חמישים אחוז בפריים, זה משתנה מעת לעת ופשוט צתריך לשאול אותם
בהצלחה
בוקר טוב
רציתי לדעת אם יש מושג כזה לקבל משכנתא על דירה שקנינו לפני שנתיים ולא לקחנו עליה את מלא הסכום שיכולנו לקבל עליה משכנתא ?
נניח הדירה עולה מליון שח, דירה ראשונה ולקחנו עליה משכנתא של 400 אלף ש"ח ואנו רוצים לקחת עכשיו עד 750 אלף כמובן בתנאי שההכנסות יהיו מתאימות.
האם זה אפשרי? האם זו משכנתא רגילה או לא? מה טווח הריביות?
תודה
יפה
שלום יפה,
לא ניתן,
אלא ניתן לקחת עד 50% מערך הדירה (אם הדירה שווה כיום 1 מיליון אז תוכלו לקחת 500 אלף בקיזוז המשכנאת הקיימת)
בהצלחה
שלום,
האם ניתן לקחת הלוואת גישור בסך 20% מהנכס הנרכש מקבלן לצורך חתימת החוזה, ואז כעבור חודש לשלם את הלוואת הגישור באמצעות לקיחת משכנתא מאותו הבנק על הנכס הנרכש מקבלן בגובה הלוואת הגישור, ובכך להתחיל לשלם משכנתא רגילה על הנכס הנרכש מקבלן (עוד לא גמור) כשהוא זה שמשועבד לבנק?
כלומר, הגישור מאפשר חתימת חוזה, ואז הופכים אותו למשכנתא על הנכס הנרכש, כיוון שכבר יש חוזה חתום.
שלום הדס,
לא
הגישור אינו יכול להיות על הדירה הנרכשת (אלא אם כן הגישור מגיע ממקור אחר, כלומר הלוואה פרטית או על נכס אחר)
בהצלחה
ערב טוב,
ברשותי דירה בשווי 1,900,000 ש"ח, משכנתא קיימת 700,000 ש"ח.
אני מעוניין לרכוש דירה בשווי 2,200,000
האם במצב זה עליי לקחת הלוואת גישור או משכנתא רגילה, היות ולאחר מכירת הדירה אהיה בחוסר של 300,000
תודה מראש על תגובתך
שלום גלעד,
תלוי מה קורה לפני – מכירה או קניה?
בהצלחה
שלום,
לקחתי הלוואת גישור לפני 3 שנים בסכום של 537 אלף ש"ח.
תום ההלוואה הוא בחודש הבא ומבקשים שאחזיר סכום של 547 אלף ש"ח.
מובן לי שמאחר וההלוואה הייתה צמודת מדד אז זה הגיוני , אך לא הכרתי את זה מראש.
האם זה קיים?
האם זה מקובל ונפוץ?
שלום יוגב,
צריך לראות את פירוט יתרת ההלוואה, אבל בגדול נשמע הגיוני לגמרי
במסלולים צמודים כמובן שתהיה הצמדה כזאת
בהצלחה
שלום
רכשתי דירה בקבוצת רכישה
יש לנו בנק מלווה
ועכשיו אנחנו נדרשים לקחת הלוואת בלון לפי קצב התקדמות הקבלן
מדובר על 4.75% לא צמוד 3\1
5.06% צמוד קבוע 3\2
ההלוואה היא עד 3 שנים
סכום מקסימלי 550000 ש"ח
האם זה רביות נורמליות ?
איך ניתן לחשב את ההחזר ?
תודה
גולן נחמיאס
שלום גולן,
1. הריביות גבוהות אבל הן נורמליות לקבוצות רכישה
2. תשתמש במחשבון משכנתא שבאתר ותזין במחשבון בוליט בשיטת ההחזר לתקופה המוגדרת
בהצלחה
ברשותי דירה בשווי של 1.8-1.9 מליון
עליה יש משכנתה של חצי מליון שח.
אני רוצה לקנות על הנייר עם כניסה בעוד שנתיים דירה בעלות של 2.3 מליון.
בהנחה שהמכירה תהיה כחצי שנה בערך לפני הכניסה.
איך אני עושה את זה?
יש לי בערך 300 אלף שח הון עצמי שיגמרו בתשלום הראשון או השני לקבלן.
שלום יצחק,
300 – הון עצמי
400 אלף – משכנתא נוספת על הנכס הקיים
1600 אלף – משכנתא על הנכס הנרכש
סה"כ: 2.3 מיליון
לאחר המכירה תחזירו את המשכנאת על הנכס הקיים + הנכס הנרכש
אני חושב שכדאי להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתא במקרים כאלו
בהצלחה
שלום,
לאשתי ולי יש דירה בבעלותנו ואנחנו לפני קנייה של דירה אחרת (מפרטי).
עוד לא מכרנו את הדירה שלנו ואנו מנסים לתכנן את מועד התשלומים והלוואת גישור היא אפשרות.
השאלה שלי היא- האם יש תמהיל מומלץ להולוואת גישור? האם יש מיקוח כמו במכשנתא רגילה?
יש מחשבון להלוואות גישור כמו המחשבון המצוין שיש באתר לטובת מכשנתא?
*נידרש להוסיף 500 אש"ח משכנתא לטובת הדירה החדשה
תודה מראש,
נתן
נתן שלום,
1. יש תמהיל מומלץ והוא משתנה על בסיס ההצעות שתקבל
2. אפשר בהחלט להמקח גם על הגישור
3. במחשבון שבאתר תוכל להכניס ב"שיטת ההחזר" את האופציה "בוליט" וזה יחשב לך את הבלון
בהצלחה
הריבית שהבנק מציע על בוליט היא ממש גבוהה (4.3%), האם בתקופה הזו שהריבית ממש נמוכה לא כדאי לקחת משכנתא רגילה ולסגור אותה לאחר קבלת התשלומים על מכירת הדירה?
שלום רועי,
גם אפשרות, רק שיש לקחת בחשבון עמלות פירעון מוקדם
בהצלחה
היי,
אני מוכר את הדירה שלי וקונה חדשה.
אני נכנס לדירה החדשה שבועיים לפני שאני מוסר את הדירה הקיימת ולכן יהיה חסר לי כ 200 אלף שח לשלם כתשלום אחרון לדירה החדשה לתקופה של שבועיים, עד שישלמו לי תשלום אחרון בקבלת מפתח של הדירה שמכרתי.
איך מגשרים על הפער הזה?
שלום גבי,
להוסיף על המשכנאת 200 אלף בוליט (גישור)
או לקחת הלוואה בנקאית לחודש (גם בוליט)
בהצלחה
היי,
כמו תמיד תודה על המידע והעזרה.
קיבלנו שני הצעות מהבנק על הלוואת בלון על 1.200.00 לשנתיים.
הצעה ראשונה:
2/3 במסלול פריים ריבית 2.1
1/3 במסלול קבוע צמוד ריבית 2.5
הצעה שניה:
2/3 במסלול פריים ריבית 2.1
1/3 במסלול קבוע לא צמוד ריבית 3.5
הריביות עוד לפני מיקוח, לאיזה ריביות עלינו לשאוף?
תודה רבה
שלום מני,
אלו בערך הריביות
בהצלחה
היי ,
האם ניתן לקחת גישור גם על הדירה החדשה מעבר ל70% מימון למשפרי דיור ?
תודה
שלום עידןף
לא
אסור לעבור את 70% המימון
בהצלחה
היי,
בבעלותי דירה שנרכשה במחיר למשתכן אותה אוכל למכור בעוד שנה וחצי. שווי מוערך של 1.5 מיליון ש"ח. נקייה ממשכנתא.
אני מתעניין בדירה בשווי 2.3 מיליון ש"ח וארצה לשפץ אותה בעוד 400 א' ש"ח – סה"כ 2.7 מיליון נדרשים לביצוע העסקה.
האם אוכל לקחת הלוואת גישור בסך 2.7 מ' ש"ח כנגד הבית הנרכש + הקיים? או שאני מוגבל ב-50% משווי כל נכס?
תזרימית אין לי בעיה לעמוד בהחזר הריביות של הבלון עד המכירה.
תודה מראש,
חגי
שלום חגי,
על הקיימת (משתכן) תוכל לקבל 50% מימון, כלומר 750 אלף (יש לזכור כי זה אמור השתנה)
ועל החדשה עד 70% מהערך הנרכש (70% * 2300 = 1610)
בהצלחה
היי,
בבעלותי דירה שאני מתכנן למכור ב1,300,000.
יש לי כרגע משכנתא של 695,000.
ואני מעוניין לקנות דירה חדשה בשווי 1,700,000.
האם אני יכול לעשות הלוואת גישור על 2 הנכסים או שאוכל רק על הנכס החדש?
שלום שמעון,
מכיוון שאתה כבר ממושכן מעל 50% על הדירה הקיימת, תוכל לקחת משכנתא רק על הנכס החדש (משכנתא מקסימלית של 70%)
בהצלחה