בדרך כלל אני כותב לכם על עניינים טכניים כלכליים, לדוגמא: מה ההבדל בין לוח סילוקין שפיצר לקרן שווה? או מה גודל החיסכון אם מקצרים משכנתא בחמש שנים? וכן הלאה.
היום אני רוצה לדבר אתכם על דבר לא פחות חשוב (בינינו, הרבה יותר) שיכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים (והיום אפילו הרבה יותר) לאורך הדרך.
לקחת משכנתא זה לקבל המון החלטות כלכליות, וכל ההחלטה כזו היא כבדת משקל כי מדובר פה על המון כסף (מאות אלפי ולפעמים גם מיליוני שקלים אם רוצים לדייק).
בשל כך, אנו נוטים לעשות המון טעויות כשאנחנו בונים תמהיל משכנתא, כי כאשר אנחנו ניגשים לבנות תמהיל אנחנו מתחילים לפחד לעשות טעויות והפחד הזה מוביל אותנו לעשות טעויות בסיסיות שיעלו לנו הרבה מאוד כסף.
אז היום אני רוצה להציג לכם את החמש טעויות הכי קריטיות ושרובכם נופלים אליהם בלי לשים אפילו לב לכך.
חמש הטעויות הרגשיות הכי משמעותיות בלקיחת משכנתא:
1. לקחת יותר מדי קל"צ
הקל"צ (מסלול קבוע לא צמוד מדד) הוא המסלול הבטוח ביותר שיש במשכנתא, ההחזר שלו יציב כמו בטון ותמיד נחזיר את אותו החזר חודשי.
יחד עם זאת, יש לו לא מעט חסרונות:
– הוא מאוד יקר
– יש בו סיכוי לקנס יציאה
עוד בעיה חמורה שלו היא שבגלל שהוא יקר, הוא מאלץ אותנו לפרוס אותו לשנים ארוכות מדי ואז אנחנו גם נפגעים בגזרת לוח הסילוקין ומחזירים כל חודש הרבה פחות לטובת הקרן שלנו.
למה אנחנו עושים את הטעות הזו?
כי אנחנו מפחדים לקבל החלטה אחרת ולהסתכן (בעליית ריבית או מדד או שניהם), הפחד הזה גורם לנו לשלם עוד עשרות אלפי שקלים לאורך הדרך ועדיין אנחנו מוכנים לקחת אותו "רק בשביל להרגיש בטוח".
מה כדאי לעשות?
אין תשובה מובהקת כי אין מקרה אחד אלא כל מקרה באמת לגופו, אבל בטוח שצריך לבחון היטב אם אנחנו צריכים קל"צ בהלוואה שלנו (ובאיזה משקל הוא אמור להיות) או שאפשר לוותר עליו בכלל.
2. קביעת גובה החזר חודשי נמוך ממה שאנחנו יכולים
שוב נטיית הפחד מופיעה ואנחנו נוטים לקבוע החזר חודשי הרבה פחות ממה שאנחנו מסוגלים (פה נכנסים גם האנשים שנוהגים בדיוק להיפך והם מוכנים להחזיר הרבה יותר ממה שהם מסוגלים).
ידעתם שהבדל של 500 ש"ח בלבד בחודש יכול לחסוך לכם לאורך הדרך כמה עשרות אלפי שקלים? אתם יודעים כמה אנשים חוסכים בכל חודש 500 ש"ח בפק"מ שמניב להם תשואה אפסית ובכל זאת לא מעלים את ההחזר במשכנתא?
למה אנחנו עושים את זה?
שוב, כי אנחנו מפחדים מימים סגריריים שבהם לא נעבוד או יהיה לנו לחץ כספי ונצטרך להוריד את ההחזר החודשי – אני מאוד מסכים עם הפחד הזה ולצערנו הרגעים האלו גם יופיעו אצל חלקנו במהלך שנות המשכנתא, אבל אסור לתת לפחד הזה להוביל אותנו לקבל החלטה שגויה.
אם באמת נהיה ללא עבודה ויהיה לנו לחץ כספי אז לא בטוח שה-500 ש"ח שחסכתם פה זה מה שיעזור, ולימים האלו נצטרך פתרון אחר. לכן, עד שהם יגיעו (ובתקווה שלא יגיעו) כדאי לנו לנצל את היכולות הכספיות שלנו
הערה חשובה:
אני לא אומר שצריך להגזים עם ההחזר החודשי, להפך, אני הראשון שאטען שצריך להיות מבוקרים ולהגיע לקביעת ההחזר החודשי לאחר מחשבה מרובה משותפת, אל תתפתו להחזיר סכום חודשי אם לא בחנתם ב-120% ביכולת שלכם לעמוד בהחזרים האלו.
3. לא יודע – לא נוגע
למה אנשים לא בודקים מה קורה להם בעולם הפנסיוני? כי הם לא אוהבים להתעסק עם משהו לא מוכר ולא מובן.
גם המשכנתא היא לא המוצר הפיננסי הכי נחמד בעולם וגם פה יש המון מושגים לא מוכרים, מבלבלים וזה גם מגיע בתקופה הכי לחוצה (רקע לאחר בחירת הדירה, חתימת החוזה וכל מה שמסביב לכך).
זה בדיוק הזמן של המוח שלנו להגיד לנו "אתם לא מבינים בזה וכנראה שיהיה לכם קשה לקבל החלטה טובה, לכו על הכי בטוח / לכו על ⅓ ⅓ ⅓ כמו שהיה כתוב באתר / כמו שההיא הציעה בבנק".
הבעיה היא שהמוח שלנו מבלבל אותנו, כי ככל הנראה זה הכי פחות מתאים לנו מבחינה כלכלית, אבל מבחינת השקט הנפשי שזה מייצר לנו הערך שלו מאוד גבוה ואנחנו מרגישים שעשינו את הבחירה הכי נכונה עבורנו בשלב זה.
את האמת אתם כנראה יודעים – זה ממש אבל ממש לא נכון וכדאי להשקיע מאמצים וללמוד מושגים ונושאים חדשים כדי לקבלת החלטה חכמה יותר.
4. לא להתחיל את בניית התמהיל ביחד
האידאל מבחינתי זה שכל אחד מבני הזוג (אם מדובר בבני הזוג), יבנה לבד תמהיל משכנתא ואז תיפגשו ותציגו במקביל אחד לשני את התמהיל שבניתם.
כשאנחנו ביחד אנחנו לא תמיד מאתגרים אחד את השני בשאלות קשות, אלא נוח לנו להישען אחד על השני ובגלל הלחץ לא לעשות טעויות, אנחנו שוב נצמדים למוכר ולידוע וככל הנראה גם לבטוח וזה ככל הנראה גם יעלה לכם מאוד יקר.
אם כל אחד מכם יכין תמהיל בעצמו, יש יותר סיכוי שנראה את דרך החשיבה האמיתית של כל אחד בפני עצמו, בלי ההשפעות של החשיבה המשותפת הראשונה.
שימו לב לדבר חשוב – אני לא אומר לא להתייעץ אחד עם השני ולא לחשוב יחד, ולהפך אני בטוח שזה חובה, אני רק אומר שכל אחד יעשה זאת קודם כל לבד ורק אחר כך תשבו ביחד.
5. להיזהר מייעוץ של חברים
כשאנחנו לא מבינים במשהו אנחנו ישר חושבים על מי שיכול לחלץ אותנו מזה, ולכן יש לנו נטייה לפנות לחברים שלקחו משכנתא לאחרונה, לרואה החשבון של המשפחה שגם הוא בדיוק התעסק עם זה וכן הלאה.
הם אמנם חברים שלכם ורוצים בטובתכם, אבל הם ממש לא יועצי משכנא ויש הרבה יותר סיכוי שהם די יחזרו על אותן הטעויות שהזכרתי למעלה, רק הפעם בגלל שהם מפחדים ולא בגלל שאתם מפחדים.
אם אתם פונים אליהם, אז כנראה שהם מכירים ומבינים את ההשפעות הכלכליות האדירות של כל החלטה בתמהיל, אבל בגלל שהדבר האחרון שהם רוצים זה לגרום לכם נזק הם עוד יותר ייצמדו לבטוח ולמוכר (אבל גם ליקר ולרוב ללא צורך ממשי).
הרי מה אנחנו מצפים מהם? שיגידו לנו להסתכן? שיגידו לנו להעז ולקחת סיכונים? אני לא הייתי עושה את זה לחבר שלי בתחום שאני לא בקיא בו, אני הראשון שהיה אומר "עזוב, לך על הבטוח. למה לך להסתבך?".
זה קורה בגלל שני דברים:
א. אני באמת אוהב אותו ולא רוצה שיסתבך
ב. אם הוא יסתבך זה יהיה בגלל העצה שלי ואני לא רוצה לקחת סיכון כזה
לסיכום,
אמנם לא למדנו בפוסט הזה מה ההבדל בין משתנה לקבועה, או מה זה בוליט, אבל אני מקווה שלמדנו מה לא לעשות ואיך לא לחשוב.
זה פוסט מאוד קל להבנה מצד אחד אבל מאוד קשה ליישום מצד שני, כי קריאה ושינון של הפוסט הזה לא ילמדו איך להתנהג ואיך לפעול אלא בעיקר, מה לא כדאי לנו לעשות.
יחד עם זאת, זה החלק החשוב הראשון בבניית תמהיל המשכנתא, להשתחרר מתפיסות מוכרות ולהשתחרר מהרבה מיתוסים לא רלוונטיים שיעלו לנו הרבה מאוד כסף.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
לגבי החזר חודשי, אני מציע במקום להגדיל החזר חודשי, לפתוח קופת חסכון למשכנתא ואחרי שנתים שלוש לפדות חלק מההלוואה.
רעיון נהדר. זה כמעט WinWin כי מצד אחד אתה לא מתחייב להחזר גבוהה ולכן בימים קשים לא יהיה הרבה לחץ ומצד שני תשלם בסוף ריבית כמעט זהה לזו שהיית משלם אם מראש היית לוקח החזר גבוהה.
החיסרון הקטן של השיטה היא שמשלמים טיפה יותר ריבית ממה שיכולנו, אבל מדובר במספרים לא גבוהים.
יפה מאד
חידשת לי נקודות חשובות.
שלום אלי ותודה על הפרגון
אפשר לשקול זאת לגבי ריבית משתנה. לריבית קבועה – ככל שתקצר את התקופה תקבל ריבית יותר טובה, אז יש יתרון בהגדלת החזרים
כתבת יפה ומדויק! תודה 🙂
הטעות הכי קריטית היא לקנות בימים אלה דירה. צריך להיות עיוור כדי לא להבחין שסייקל העליות נגמר. מפה הכיוון הוא למטה.
כבר 7 שנים שומעים את הסיפור הזה. בנתיים כל מי שעיכב קנייה אכל את הכובע
אז ככה…
1) לפני 7 שנים לא היינו אחרי 8 שנים של עלייה במחירי הדירות.
2) לפני 7 שנים לא היה מחיר למשתכן.
3) לפני 7 שנים לא היה מס על דירה שלישית.
4) לפני 7 שנים לא דיברו על התחלה של עליית ריבית בארה"ב.
אם אתה חושב שמחירי הדירות יעלו לנצח המציאות תטפח בקרוב על פניך.
לפתוח קופה ואז להאריך את המשכנתא בכמה שנים ממש לא נכון לעשות , תחזיר כמה שאתה מסוגל .
לגבי הקל"ץ צריך לדעת לנצל את התקופה אני ממש לא מסכים אתך , אני למשל מחזרתי את המשכנתא
שלי שנה שעברה בשיא הירידות וקיבלתי ריבית של 2.25 לא צמוד ל-12 שנים אז הרווחתי או לא ? ברור
שכן וגם אין לי קנס יציאה כיוון שהריביות היום גבוהות יותר , לסיכומו של דבר תמיד מומלץ להיוועץ עם
מומחה שיודע מהם המגמות בשוק עם הנטיה שהריביות יעלו מומלץ לקבע את המשכנתא ובכול מקרה
לא יהיה קנס , לכן זה תלוי באיזה תקופה אתה לוקח משכנתא ובכלל לכמה זמן …
לפני לקיחת משכנתא אשמח ליעוץ למסלול 300000 ריבית4.6 קבועה לא צמודה ל25.
259000 ריבית3.24 משתנה כל 5 25 שנה .
281000 פריים 1.1 30 שנה .
שלום שירן,
הייתי שוקל לוותר על הקל"צ הגבוה ולעבור לקבועה מודה או לפחות לקבל על כך הצעה ולהשוות
בהצלחה
נהנתי לקרוא!
תודה
תודה על הפרגון ארי
האם גמלת "הבטחת הכנסה" מביטוח לאומי
מקטלגת לא טוב ומפריעה ב"אישור עקרוני" למשכנתא ?
שלום אלי,
אין תשובה ברורה בנושא,
כל בנק יתייחס לכך באופן שונה
בהצלחה
יש לי דירה בשווי של 1150K (מיליון ומאה חמישים אלף)עם משכנתא בשווי 662 אלף.
אני מעונין לקנות דירה בשווי של K1500 ולגרור אליה את המשכנתא של הדירה הראשונה .
יש לי הון עצמי בשווי של 50 אלף . יווצר מצב שבן כמה חודשים אני נמצא עם שתי דירות. כיצד אני יכול לעשות את זה?
אם תוכל לענות בהקדם. אשמח מאד
שלום ישראל,
צריך לבדוק מול הבנק בו אתה נמצא איך עניין הגרירה עובד אצלם, בכל בנק זה טיפה שונה
בהצלחה
שלום משכאנתמן תודה על האתר הנפלא הזה אשמח לדעתך על הריביות שקיבלתי במחיר למשתכן
מחיר הדירה בחוזה 806,000
הערכת שמאי 1,130,000
משכנתא על סך 670k
223אלף p-0.10
274 אלף קל״צ 4.5
173 אלף משתנה כל 5 לא צמוד 3.9
הכל ל30 שנה חוץ מהקל״צ ל20
שלום דוד,
סביר
בהצלחה
מאוד מוזר שקיבלת הערכת שמאי מעל המחיר בחוזה…
אם קנית מקרוב משפחה, מציע לך להתפלל חזק שהבנק לא ישים לב אחרת הוא לא יתן לך בכלל,
כי בדרך כלל הוא מפחד מהונאה. מניסיון מר.
שים לב שזה "מחיר למשתכן", הקונה זכה בהגרלה, וקיבל מתנה מהמדינה.
משכנתאמן שלום, אודה לעצתך. אני בתהליך בחינת משכנתא לטובת מגרש שמיועד לדו משפחתי. מכיוון ןהמגרש רשום על שני גורמים , הסניף מולן אני עובד מתקשה לקדם התהליך לאור חוסר היכרות בתהליכים שאינם סטנדרטיים. האם ישנה המלצה לסניף של מזרחי טפחות שמניבה בעסקאות מגוונות של משכנתאות? תודה, יוני
יוני שלום,
אני לא מכיר סניף ספציפי שמתמחה בנושאים אלו
באופן אינטואיטיבי, אני מניח שסניפים בצפון (גולן / גליל) אמורים לשלוט בנושאי מגרשים ובניה בצורה טובה יותר
עמך הסליחה ובהצלחה
משכנתאמן שלום, אודה לעצתך.
אנחנו בתהליך רכישת נכס במסגרת שיפור דיור.
בגלל שאנחנו לא בעלים על הדירה 18 חודשים אנחנו לא יכולים למכור בינתיים את הנכס ומצד שני אנחנו חייבים להתחיל את התשלומים לדירה החדשה.
מדובר על תקופה של שנה בין התשלומים ולבין מכירת הדירה הנוכחית.
באיזה מסלול כדאי לנו ללכת : האם לעשות משכון נוסף על דירה או לקחת משכנתא חלקית על הדירה החדשה .
באיזה מסלול נקבל ריבית ותנאים טובים יותר .?
האם כדאי שנהיה במסלול של החזר בוליט ?
תודה.
שלום דוד,
על הדירה הקיימת תוכלו לקחת בוליט ועל הדירה החדשה תוכלו להתחיל גם גרייס
יחד עם זאת, אלו עסקאות מורכבות מאוד והייתי מציע להיעזר בייעוץ
בהצלחה
אהלן משכנתאמן ותודה רבה על כל הטיפים והמאמרים.
אני בחור בן 26 אם דירה ששוויה 1200000. במידה ואמכור אותה אהיה עם הון עצמי של 680 אלף שח. מתכנן לקנות 2 דירות עם הסכום הזה (כולל 2 משכנתאות). רציתי לקבל ממך הערה/הארה בנושא (האם כדאי? ואם כן האם האיזור של רכבת העמק הוא איזור עם פוטנציאל) תודה רבה.
שלום שלומי,
1. הייתי מעדיף שתעשה את העסקאות הללו לאחר שהתייעצת עם איש מקצוע
2. אני פחות חזק בענייני נדלן ולכן לא רוצה לענות על מנת לא להטעות
בהצלחה
שלום לך,
אני מעונין לקחת משכנתא בזמן הקרוב.
אני צריך משכנתא ע"ס 750 אלף.
כל השאר ממכירת הדירה הקודמת
מחיר הנכס שקניתי 1.95 מיליון שח.
כלומר, אחוז המימון כ 39%.
אני מתכוון לקחת 500 אלף בקלצ ל-20 שנה. ו250 אלף בפריים.
איזו ריבית בקל"צ אמורה להחשב סבירה בזמן כזה של עליית ריביות?
אני מעריך שאם אחוז מימון כזה אני יכול להתמקח ברמה מסויימת. אני צודק?
המון תודה,
תומר
שלום תומר,
4%
בהצלחה
שלום האם יש אפשרות לעשות חלק מהמשכנתא בבנק אחד וחלק בבנק אחר .
יש לי משכנתא על דירה ואני מעונין להשתדרג לדירה יקרה יותר . מצד אחד אני רוצה להשאיר את המשכנתא שהיתה לי עד כה כי היא קל"ץ לתקופה של 13 ו15 שנה ופריים. מצד שני על החלק הנוסף בדירה החדשה אני יכול לקבל תנאי משכנתא טובים מאד בבנק אחר . האם יש אפשרות למשכנתא בשתי בנקים בו זמנית..
כמו כן אם אני יקנה דירה בבניה שרק בנק מסוים מאשר לקונים שם משכנתאות . יש אפשרות למשכנתא זמנית בבנק היחיד שמאשר ובהמשך לגרור את המשכנתא מדירה קודמת . איך עושים את זה?
שלום ישראל,
1. לא, משכנתא חייבת להיות באותו הבנק
2. אולי עוד כמה שנים שענייני הרישום יסתדרו
בהצלחה
שלום משכנתאמן. תבורך על הפוסטים המלמדים.
רציתי לשאול, מעוניין במשכנתא של 800K, כאשר זה מהווה 60 אחוז מימון.
הציעו לי 2 מסלולים (בבנקים שונים).
1/3 – קלצ 3.9 ל 20 שנה.
1/3 – פריים – 0.7 ל 20 שנה.
1/3 – משתנה כל 5 לא צמודה – 3.65 ל 20 שנה.
או
2/3 – קלצ 3.9 ל 17 שנה
1/3 – משתנה כל 5 לא צמודה 3.65 ל 20 שנה.
על מה היית הולך? והאם לדעתך ניתן לשפר עוד?
תבורך.
שלום אמיר,
הייתי בוחר במסלול עם הפריים
בהצלחה
שלום, אין על הבלוג שלך! אתה עושה עבודת קודש בשביל האדם הלא מבין בעולם הזה 🙂
שאלה בבקשה:
משכנתא של מיליון ש"ח שמהווה טיפה פחות מ-50 אחוז מהעסקה.
אני רוצה לבקש מהבנקים:
330K – פריים מינוס 0.8 ל-30 שנה
500K – קל"צ כ4.2 ל-25 שנה
170K – קל"צ 3.5 ל-17 שנה
(החזר בסביבות ה-4900 בחודש)
האם המסלולים נכונים לי לתקופה זו והאם הריביות הגיוניות לביקוש?
תודה רבה!!!!!!!!!
יובל
יובל שלום,
על פניו נראה סביר
בהצלחה
שלום משכנתא מן היקר.
איך התמהיל הבא?
משכנתא במימון 60 אחוז:
1.מסלול ריבית קבועה צמוד מדד בחלוקה הבאה:
50,000 ₪ ל 5 שנים: 2.3
100,000 ₪ ל 10 שנים: 2.47
120,000 ₪ ל 15 שנים: 2.86
2. מסלול משתנה – אג"ח צמוד מדד -270,000 ₪ לתקופה של 30 שנים: 2.98
3. מסלול פריים לא צמוד מדד – 180,000 ₪ לתקופה של 25 שנים: 1.1
שלום דודי,
את הארוכות הייתי שוקל להחליף ללא צמודות
בהצלחה
התלבטות לגבי תמהיל
משכנתא 1035000 (70% מימון)
310000 פריים 1.6% ל 30 שנה
362000 קבוע לא צמוד 4.7% ל 20 שנה
362000 משתנה לא צמוד 4.1% ל 25 שנה
החזר כ 5300
איך אפשר להעריך מה יהיה ריבית במסלול משתנה עוד 5 שנים ?
מה דעתכם ?
שלום אילן,
גבוה, אבל אלו בערך המחירים היום
אי אפשר להעריך את המחיר של המשתנה בעוד 5 שנים
בהצלחה
היי משכנתאמן,
ראשית, אני חייב להודות לך על כל המידע שאתה מספק לאנשים.
זה מאוד עוזר, מלמד, ונותן רקע טוב למי שמנסה להתחיל משכנתא.
קיבלתי מהבנק את ההצעה הבאה:
1- מסלול פריים- ריבית 1.2 סה"כ הלוואה 233 אלף ל-30 שנה
2- מסלול משתנה כל 5 שנים צמודה ריבית 3.5 סה"כ הלוואה 393 אלף ל-30 שנה
3- מסלול קבועה לא צמודה 4.3 סה"כ הלוואה 360 אלף ל-25 שנים
סה"כ החזר חודשי של 4,790 (קצת יקר ל15k הכנסה חודשית).
סה"כ משכנתא נדרשת 1,075,000 אלפי ש"ח.
פרטים כללים:
1- משכורת נטו של 15 אלפי ש"ח (יחד)
2- אחוז המימון הינו 31% (שווי נכס 1,563,000)
3- מחפש תמהיל טוב, בשאיפה להחזר של 4,000 (בשאיפה אפילו 3.8k)
השאלות:
1- האם לדעתך התמהיל הגיוני או שקיים פרט הכרחי שלא נלקח בחשבון?
2- האם ניתן לקבל ריביות יותר נמוכות לאור אחוז המימון והתקופות?
3- בשביל באמת לנסות להיות עם החזר שואף ל4,000, איזה תמהיל היית ממליץ לבנות? ומה לשנות?
להתייחסותך אודה.
תודה על הכל!
שלום עמנואל,
1. תמהיל הגיוני
2. אפשר לשפר אבל לא דרמטית
3. אין הרבה אפשרויות, אולי להאריך את הקבועה ל- 30 שנה ולהפוך אותה לצמודה
בהצלחה