לא מעט אנשים חולמים על רכישת דירה מקבלן, יש משהו מאוד כייפי בלהכנס לדירה שמעולם אף אחד לא גר בה ואין בה את הליקויים הבסיסיים שיש בכל דירה קיימת שאנו מכירים.
יחד עם זאת, דירה מקבלן נושאת בחובה עלויות נוספות מאוד משמעותיות שיכולות להגיע לסכומים מאוד גבוהים, הייתי רוצה להקדיש את הפוסט הבא לנושא העלויות החבויות האלו, על מנת שתוכלו לתכנן את צעדיכם באופן יותר מושכל.
כמובן, שאני כאן לשמוע גם את הצד שלכם ואודה לכם אם תוסיפו דברים שלא כתבתי או שתתקנו אותי במידה וטעיתי.
אז נתחיל, להלן רשימת ההוצאות ברכישת דירה מקבלן (יש לציין, כי חלק מההוצאות הן ייחודיות לרכישת דירה מקבלן וחלק מההוצאות קיימות גם ברכישת דירה מיד 2):
מס רכישה
מכיוון שבדרך כלל דירה מקבלן מוערכת יקר, תתכוננו לשלם מס רכישה.
מדרגות מס הרכישה מפורסמות באתר רשות המיסים וניתן להתעדכן בהן שם.
עורך דין
הקבלן כבר לא יכול לגבות כמו בעבר עלות שכר טרחת עו"ד גבוהה, אלא הוא יכול לקחת מקסימום 5,000 ש"ח + מע"מ.
יחד עם זאת, יש הרבה אנשים שלא מסתפקים בעו"ד מטעם הקבלן (שאין ספק שהוא מייצג את הקבלן ולא אתכם) ולכן לוקחים גם עו"ד מטעמם, מה שאומר שהם ישלמו עוד סכום לעו"ד מבלי קשר ל-5,000 ש"ח ששילמו לעו"ד של הקבלן.
עלות עו"ד מוערכת בין 0.25% -0.75% מערך העסקה.
חיבורים לחשמל + גז + רשת המים (ייחודי לרכישה מקבלן)
מכיוון שהדירה עדיין לא מחוברת לחשמל, גז ולרשת המים ייתכן וייגבו מכם כסף עבור החיבור הראשוני, את הכסף הזה אתם תשלמו לגורמים השונים (כדאי לברר מול הגורמים הנ"ל כמה עולה עלות החיבור).
רישום בטאבו (ייחודי לקבלן)
דירה מקבלן אינה רשומה בטאבו והרישום נעשה רק לאחר כמה שנים, עבור הוצאות הרישום שילמתם כבר לעו"ד של הקבלן (5,000 ש"ח + מע"מ), אבל עבור התשריטים ושאר מסמכים נוספים תצטרכו לשלם שוב מכיסכם וגם זה מוערך בכמה אלפי שקלים.
שינויים בדירה
ברכישת יד 2 אתם קובעים אם לשפץ ובכמה כסף.
ברכישה מקבלן אתם לא משפצים אלא "משנים תוכניות" ותהיו נוכחים לדעת שהשינויים האלו עולים לא מעט כסף, מכיוון שלא כל אחד יכול לבוא ולעשות את השינויים בדירה למעט הקבלן, לפעמים העלות תהיה גדולה יותר לו הייתם מזמינים משפץ באופן פרטי.
שדרוגים
בהמשך לסעיף הקודם, גם השדרוגים עולים כסף וגם כאן זה מסתכם בלא מעט מזומנים.
יש כל כך הרבה מה לשדרג וכל דבר עולה בנפרד, זה מתחיל בדלתות, ממשיך למטבח, קרמיקה, ריצוף ועד ועוד…
חשוב לקרוא ולהבין את המפרט הטכני שמציע הקבלן וכך תוכלו לדעת מה הסטנדרט שאתם מקבלים ואולי מפה תוכלו להסיק מה התוספות שיידרשו מכם בעבור השדרוגים (אם תרצו)
מזגן
עקב אכילס של הדירות מקבלן הוא שרובן לא מגיעות עם מזגן (לפעמים הן מגיעות רק עם הכנה), מזגן מרכזי לדירה יכול להגיע בקלות לסכום של 20,000 ש"ח ואף יותר (תלוי כמובן בגודלו ובעבודת הגבס הנלוות אליו בדרך כלל).
סורגים
כשאתם רוכשים דירת יד 2, ייתכן מאוד שכבר קיימים סורגים בדירה, אצל קבלן בטוח שלא קיימים סורגים ואם תרצו שיהיו כאלו תצטרכו בוודאי לשלם עליהם.
מקלחונים וארונות אמבטיה
בדרך כלל אצל הקבלנים אתם לא מקבלים את זה כסטנדרט ותצטרכו להכניס את היד עמוד לכיס על מנת לרכוש אותם (ישנם קבלנים שאפילו לא ייתנו לכם מוט ושפורפרת לאמבטיה ברמה בסיסית).
הצד הפסיכולוגי וכמה זה עולה לנו?
בעיקרון יש עוד לא מעט הוצאות שפשוט דילגתי עליהן (כמו עלויות חד פעמיות במשכנתא / עלות מעצב/ת וכו'), אני רוצה רגע להתעכב על הנושא שברכישת דירה מקבלן.
מכיוון שהדירה חדשה מהניילון, יש לנו הרגשה שכל מה שמסביבה אמור להיות כזה ואז גם כל הריהוט ומכשירי החשמל מתחלפים בחדשים וכל שדרוג חייב להיות ברמה הגבוהה ביותר וכו'.
אני חושב שזה גם עניין פסיכולוגי ואם הייתם רוכשים דירת יד 2 ייתכן והייתם מסתפקים בפחות והייתי רוצה שתקחו את זה לתשומת לבכם.
לסיכום,
אני ממש לא נגד רכישת דירה מקבלן, אבל הייתי מבקש מכם 2 דברים:
- לחשב ולתכנן כמה שיותר לעומק מה העלויות הנוספות שעומדות להיות לכן (ומה ההבדל בינם לבין רכישת דירת יד 2).
- לא להגזים ברכישות ובשדרוגים רק בגלל שהדירה חדשה (זה בסדר לעבור עם המקרר הישן שלכם, הוא ממש לא יכער את המטבח החדש ואין בין הדברים שום קשר).
כמו שאמרתי אשמח לשמוע מכם עוד דעות ואני בטוח שאתם יכולים לפרט הרבה יותר ממני.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
מתי לוקחים משכנתא כאשר תנאי התשלום הם 20-80 בדירה מקבלן? חותמים ישר או מחכים לסוף הבנייה ואז הולכים לבקש את ה 80 ?
אותה שאלה גם עבור תשלום כל רבעון לקבלן? לוקחים בהתחלה משכנתא ואז משחררים מהבנק כל רבעון ?
שלום בני,
בהתחלה משלמים את ההון העצמי ולאחר מכן את המשכנתא
בהצלחה
משכנתאמן – הנושאים החמים כרגע הם האג"חים שצונחים והתשואות שלהם שעולות ומעלות את ריבית הקל"צים וכמו כן העלאת הריבית שבדרך (מה שהולך להשפיע כמובן על כח הקנייה של הקונים וכפועל יוצא של זה על מחירי הדירות) ולכן היה נחמד אם היית מרחיב בנושאים האלו. ללכת לקנות דירה בעת הזו זה הדבר הכי לא חכם.
שלום חיים,
כתבתי על האג"חים לפני מספר שבועות
היי, לצערי יש בעיה בשליחת התזרים במחשבון המשכנתא.
מגיע קובץ עם דפים שחורים .בבבקשה תתקן
ירון
תיקון תשריטים, לא תסריטים.
ותודה לך, משכנתאמן
יש גם הפרשי הצמדה למדד (לרוב מדד תשומות הבניה, לפעמים מדד המחירים לצרכן). זה יכול להגיע לעשרות אלפי ש"ח. הבעיה העיקרית היא שכל מה שציינת כאן (ובעיקר הפרשי ההצמדה) הם "תשלומי חובה" שחלים על רוכשים מקבלן אבל הבנקים למשכנתאות לא מתחשבים בהם כשהם נותנים הלוואה. ולכן, מי שמקבל מימון של 60%, מקבל לפי שווי הדירה בהסכם, למרות שבפועל הוא ישלם הרבה יותר. לכן, כדאי להגדיל אחוזי מימון, כדי להשאיר יותר הון עצמי בצד, לכל התוספות הללו.
לא לשכוח שדרוג למה שמקבלים מהקבלן: כמו לדוגמא המובח שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. בדרך כלל מה שהקבלן נותן הוא בהחלט לא מספיק.
נהניתי מאוד מהפוסט הכל-כך חשוב.
אנחנו כל הזמן מנסים לחסוך בעלויות המימון. אך לא מספיק נותנים את הדעת על הוצאות מיותרות.
יישר כח!
תודה על הפידבק דוד
שידרוג מטבח סטנדרט ברוב המקרים כי המטבח הסטנדרט הוא פח.
שידרוג המטבח גורר גם שידרוג השיש אוטומטי. טרחתי לציין בסעיף נפרד את המטבח משאר השידרוגים כי זו הוצאה של עשרות אלפי שקלים…
העניין בשדרוג מטבח.
הוא שגם אם מחליטים לדחות את השדרוג הוא יהיה חייב להגיע
ואז העלויות של פרוק מטבח ישן+הפסד זיכוי לא מצדיקות המתנה עם השדרוג.
מה שכן ניתן לעשות דרך אגב,
זה ללכת לנגר פרטי\חברת מטבחים אחרת ממה שהקבלן נותן ולעשות מטבח לאחר קבלת המפתח.
נכון שמספידים אחריות קבלן אבל יש אחריות נגר והמחיר משמעותית זול יותר משדרוג אצל הקבלן.
תיוך 2 %
יועץ משכנתא 1%
= 35.000
פתיחת תיק משכנתא וכו'
הערה חשובה לגבי עו"ד הקבלן – הוא אמנם אינו יכול לגבות מעבר ל-5000 ש"ח ע"פ חוק אך בישראל כמו בישראל תמיד מתחכמים והקבלן נתן לי 2 אפשרויות בחירה: לשלם ישירות לעו"ד שלו את הסכום 1.5% + מע"מ והסכם ירשם ששילמתי "רק" 5000 ש"ח או שמחיר הדירה הרשמי יהיה גבוה ב-1.5% הללו.
כך שהחוק הוא בלוף אחד גדול!
שלום להב,
לא יצא לי לשמוע על מקרים כאלה ונראה לי שמדובר במקרה קיצון
בכל מקרה הקבלן עובר במצב כזה על החוק
הי
מחזקת את דבריו של מר להב
אף אני הייתי באותה סיטואציה ונאלצתי לשלם 1.5%לעוד של הקבלן
אז חוקים לחוד ומציאות לחוד !
בגלל זה חשוב קודם להתמקח על מחיר הדירה ורק אחרי שסגרת אותו וחתמת על הצעת רכישה להתווכח על התשלומים הנלווים.
היי משכנתא אמן,
אחלה אתר אני מאוד נהנה,
לפוסט שכתבת,
אני מסכים מאוד עם המסקנה אך לצערי דילגת על 2 נושאים חשובים וקריטים בקניה מקבלן:
1. מדד תשומות הבנייה, מחיר דירה על הנייר יכול לעלות אחרי שנתיים בקבלת מפתח למחיר ראשוני + 50000-80000 אלף ש"ח בממוצע.
2.לקויי בניה. בעוד שביד 2 אתה יודע על הליקויים ויכול לכמת אותם כספית הרי שמקבלן אין לך שום אפשרות דבר שמוביל לתביעות וכאב ראש לא קטן. אני מפנה למחקר בטכניון שקובע שבישראל יש 100% לקויי בניה https://www.themarker.com/realestate/1.2243879
(שכל אחד יעשה מחקר קטן בסביבתו וידבר עם אנשים שקנו מקבלן וישאל על ליקווי בניה אני בטוח שתופתעו)
בברכה
רועי
שלום רועי,
תודה רבה על השיתוף,
בהחלט לא נגעתי בשני הנקודות הנ"ל ואשתדל להוסיף אותם לפוסט
תודה רבה
שלום רב
לפני 14 חודש רכשתי דירה מקבלן ושילמתי 1.5 אחוז מערך הדירה
היום אני מבין שכר העו״ד של הקבלן הוא 5000 ש״ח
האם אני זכאי להחזר רטרואקטיבית???
שלום רונן,
לא ידוע לי על החזר רטרואקטיבי מכיוון שהחוק לא היה אז בתוקף
בהצלחה
שאלתי לגבי שכ״ט עו״ד שילמתי לעוד 22/092014 האם מגיע לי החזר מעורך הדין של הקבלן ??
שלום מגי,
לא ידוע לי על החזר שמגיע מכיוון שבזמנו החוק לא היה בתוקף
בהצלחה
היי
אפשר בבקשה הסבר על נושא התשלום לעו"ד של 5000?
מדובר בחוק חדש?
חתמתי על חוזר לפני חצי שנה והקבלן ביקש 1.5% מסכום הדירה.
ז"א 15,000 ש"ח (דירה בשווי מיליון שקל).
שלום ערן,
אכן מדובר בחוק חדש יחסית (מספר חודשים)
קיבלנו מפועלים הצעה:
דירה 1,650,000
משכנתא 550,000
משתכרים 18,000 נטו
החזר 5,000
100,000 ריבית 0.18 צמודה לשש שנים
180,000 פריים מינוס 0.9 ל25 שנים
270,000 קלצ 3.15 לשמונה שנים
תגובות ייתקבלו בברכה
שלום רם,
נראה בסדר,
אפשר לבקש עוד הנחה על הקל"צ
בהצלחה
צסכימה עם איילת. חוץ מזה, צריך לקחת בחשבון שבבניה בישראל יש 100% ליקויים (לא ממציאה. היתה על זה עבודה בטכניון), ובשנה הראשונה יש התעסקות תמידית עם תיקונים, שלא נדבר על החורף הראשון. לא מכירה זוג אחד שקנה בית חדש ולא יצאה לו הנשמה אחר כך. נכון שהתיקונים אמורים להיות ע"ח הקבלן, אך פעמים רבות המשפחה מתייאשת מגרירת רגליים ומשלמת מכיסה, או שזה מגיע לבית משפט. יותר משהייתי ממליצב לשים על זה כסף בצד, הייתי ממליצה להתכונן נפשית, שמעבר לדירה חדשה זה תהליך שלוקח שנה
משכנתאמן שלום,
אנחנו מעוניינים לקנות דירה להשקעה, הוצעה לנו עיסקה מצויינת של דירת דופלקס במחיר של 1,100,000 (דירות כאלו נמכרות כרגע ב-1.4 /1.5) הדירה תהיה מוכנה בעוד כשנתיים. יש ברשותנו דירה בשווי 1.2 ואין עליה משכנתא. בררנו בבנקים ויתנו לנו 50% על הדירה שלנו ו-50% על הדירה החדשה. לא נוכל להשתמש בהון עצמי. אנו חוסכים כל חודש 5000 ש'.
האם לדעתך כדאי להיכנס לעיסקה כזו כשכל הכסף ממשכנתא?
באיזו דרך לדעתך הכי טוב להיכנס לזה?
תודה על האתר המדהים שמשרת כ"כ הרבה אנשים.
רויטל שלום,
אם העסקה בוודאות טובה, ואם יש לכם יכולת לשלם משכנתא בוודאות גבוהה
אז זה נראה לי בסדר גמור
בהצלחה
שלום,
יש לי שאלה פחות בנושא משכנתא, יותר בעניין נדל"ן.
כאשר קונים דירה מקבלן, אבל קונים נכס "על הנייר", אשר ייבנה רק בעוד כשנתיים.
עכשיו, ידוע כי דירות בנויות עולות משמעותית יותר יקר מדירה על הנייר.
השאלה היא מדוע אם כן, לא ליקנות דירה חדשה, ולמכור מיידי כשהבניין מוכן? במקרים מסוימים מדובר בהפרש של 200—300 אלף ש"ח.
אם למישהו יש תשובה/דירה בנושא, אשמח לשמוע.
תודה.
מה זאת אומרת "מדוע לא?"
אם אתם מחפשים השקעה, אז אכן עפ"י רוב הדירה על הנייר תעלה לכם פחות מבכמה שתמכרו אותה ביום שתקבלו טופס 4.
אבל כמו בכל השקעה צריך לבדוק את הסיכונים, יש איחורים, יש ליקויים, ועובר די הרבה זמן שאולי הכסף שלכם במקום אחר היה עושה יותר. גם המס על דירה להשקעה אולי יאכל את כל הרווח שציפיתם לעשות.
בקיצור, אין פה "מדוע לא", זו השקעה לגיטימית, אולם צריך לבדוק אותה בזהירות וביסודיות.
שלום מיכאל,
יש הרבה שעושים את זה,
רק צריך לזכור שיש עלויות בדרך (מס רכישה / תשלומי משכנתא / עו"ד / שיפוצים ועוד)
כמו כן, תמיד גם קיים אפשט הסיכון (אף אחד לא מבטיח תשואה כזו גבוהה על הנכס כאשר ייבנה)
בהצלחה
הי…זוג +2
רכשנו דירה ראשונה מקבלן 1250000 צריכים משכנתא 75% מימון, כ-900 אלף.משתכרים ביחד כיון 13000 בעוד שנתיים הכנסה צפוייה לעלות בעוד 2000 שח .
מתלבטים על איזה מסלולים יותר מתאימים לנו…מה שמתאים והחזר חודשי נמוך כמובן בסוף ההלוואה יוצאת יותר גבוהה וגם רוצים צמוד מדד.
מסלול יותר טוב וריביות יותר טובות זה לפחות שנים עם החזר חודשי גבוה מה שיחנוק אותנו כלכלית…לא יודעים מה להחליט…
שלום מלי,
אם המשכנתא אמורה להיות לטווח הארוך, הייתי מעלה את ההחזר ו"בונה" על העליה במשכורת
עדיף להלחץ עכשיו ולקחת משכנתא חכמה לטווח הארוך ולא להיפך
בהצלחה
שלום.
האם אני צריך לשלם מע"מ על ההפרש בחישובי הצמדת תשומות בניה?
למרות שהסכום המוצמד הוא כבר כולל בתוכו את עלות המע"מ של ערך הדירה.
האם יש חוק או הנחיה בנושא?לא הגיוני שאני אשלם פעמיים מע"מ.
אודה לך על התשובה.
שלום אולג,
אני לא חושב צריך לשלם עליו מע"מ, אבל לא מכיר את הנושא הזה כל כך טוב לכן ממליץ לך להתייעץ עם עורך דין בתחום
בהצלחה
שלום רב,
יש לי הון עצמי של 800,000 ואני רוכש נכס ב1.6 מיליון.
יש לי עלויות נוספות של עורך דין,מתווך, ומטבח ונגרות בסך 120,000 בערך.
1. האם ניתן "לדחוף" את העלויות הללו בתשלום המשכנתא? שכן לא מדובר במשהו שהוא לדיור .
2. האם אחוז המימון יגדל לי וכתוצאה מכך הריבית תעלה?
תודה
שלום רפי,
אתה תצטרך לבקש משכנתא של 920 אלף,
כמובן שבמקום לקחת 120 שלא למטרות דיור, תיקח 920 שכולם למטרת דיור ואת הכסף "מסביב" תקח מההון העצמי שלך
הריבית לא תגדל, כי תעלה מ- 50% מימון ל- 57.5% מימון וזה לא משמעותי
בהצלחה
שלום
ממתי ניכנס לתוקף תשלום לעו"ד ע"ס 5000 ש"ח?
היות ואני רכשתי את דירתי מהקבלן ב 11/2015
תודה על הפוסט הוא מעולה כמו האחרים :)))
שלום חני,
אני חושב שמאמצע שנת 2015, אולי כדאי לשאול בפורום של עורכי דין
בהצלחה