לפני כארבעה חודשים כתבתי כאן בבלוג על כך שנעשתה מיני מהפכה בזכאות משכנתא של המדינה, מספר דברים התרחשו במקביל וכולם לטובת הלווים (אפרט את הדברים מיד בהמשך הפוסט),זאת במקביל לכך שהריבית של הבנקים עלתה משמעותית ולכן מיום ליום הזכאות הפכה להיות מעניינת יותר ועל פניו גם משתלמת יותר.
אך לא הכל ורוד, ובאמת בחודשים האחרונים אנשים החלו להגיע לבנקים וביקשו לשלב מסלול זכאות בתוך תמהיל המשכנתא שלהם, מה שהם לא ידעו שיקרה זה שהבנק ידרוש ריבית גבוהה על שאר המשכנתא במידה והם יקחו את הזכאות, ואם יוותרו על הזכאות יוכלו לקבל ריביות יותר טובות.
למה זה קורה? מה יותר שווה? והאם זה חוקי? כל זאת בפוסט הבא
מה המהפכה שנעשתה במסלול הזכאות?
לפני מספר חודשים נכנסו כמה תקנות חדשות לתוקף וכולן מטיבות עם הלווים, זה חלק ממדיניות המדינה לעזור ליותר אנשים שרוצים לרכוש דירות ולקבל משכנתא טובה יותר.
אלו השינויים שנעשו:
- צריך להגיע רק להגיע ל- 599 נקודות
אתם יודעים אם מגיעה לכם "הלוואה בתנאים מוטבים" או לא לפי נקודות הזכאות שצברתם. בעבר היינו צריכים להגיע ל-1000 נקודות על מנת לקבל את המסלול הזה. כיום מספיק להגיע ל-599 נקודות בלבד וזה הוסיף המון אנשים שעד כה לא עמדו בקריטריונים ומרגע זה הם בוודאי עומדים בקריטריונים. - אפשרו לנו לבחור את תקופת ההלוואה
בעבר היינו יכולים לקחת את הזכאות רק ל-25 או ל-28 שנה בלבד, ומכיוון שמדובר במסלול צמוד מדד זה לא היה כל כך טוב (כי הצמדה לטווחים ארוכים לא תמיד מומלצת), ולכן הזכאות לא הייתה אטרקטיבית יותר מדי.
כיום ניתן לקחת את הזכאות לכמה שנים שתרצו (10/15/20 וכו') וזה נותן לנו הרבה אפשרויות לשחק עם התמהיל ולשלב את הזכאות בצורה אמיתית ונכונה בתוך התמהיל שלנו. - הריבית ירדה
בעבר ריבית הזכאות הייתה 3% לתקופה של 25/28 שנה.
עכשיו שינו את אופן החישוב וכעת זה תלוי בריבית הממוצעת של המשכנתאות הצמודות, הזכאים תמיד יקבלו 0.5% פחות מהריבית הממוצעת לאותה התקופה (לדוג' אם הריבית הממוצעת הינה 3.2% אז הזכאי יקבל את הזכאות ב-2.7%), יחד עם זאת הזכאות לא תעלה על 3% (גם במידה והריבית הממוצעת הינה מעל 3.5%).
אחרי שראינו את השינויים, אין ספק שהזכאות הפכה להיות באמת מעניינת ודי כדאית במקרים מסוימים, אבל הנה אנחנו מגיעים לסיבה שזה הופך להיות הרבה פחות כדאי.
מה קורה בפועל עם הזכאות?
עכשיו הגענו לחלק המעניין…
כמו שכתבתי בהתחלה, ברגע שאנחנו מבקשים לשלב זכאות בתיק שלנו אז הבנק אוטומטית מעלה את הריבית שלנו במסלולים האחרים.
אני אתן דוג', נניח שאנחנו רוצים לקחת 600 אלף משכנתא ומגיע לנו 100,000 ש"ח הלוואת זכאות.
הנה התמהיל שהבנק ייתן לנו ללא הזכאות:
| מסלול | סכום | שנים | ריבית |
| פריים | 200,000 | 30 | 1% |
| קבועה לא צמודה | 400,000 | 20 | 4.25% |
עכשיו בואו נראה מה קורה אם אני מבקש לצרף את הזכאות, שימו לב איך הריביות עולות בשאר המסלולים:
| מסלול | סכום | שנים | ריבית |
| פריים | 200,000 | 30 | 1.2% |
| קבועה לא צמודה | 300,000 | 20 | 4.5% |
| זכאות | 100,000 | 30 | 3% |
שמתם לב מה קרה, אמנם קיבלתי ריבית מוטבת על 100,000 ש"ח אבל מנגד שילמתי על כך ביוקר בשאר המסלולים.
למה זה קורה?
הבנקים לא אוהבים מסלולי זכאות, סיבה אחת מובנת וברורה, כי זה גורם ביורוקרטי נוסף בהלוואה והנציג צריך לעבוד יותר קשה, ככה שהוא משקיע יותר זמן בתיק (הוצאת תעודה / קבלה / פתיחת תיק נפרד וכו') וגם הבנק לא מרוויח מכך ישירות.
מכיוון שהמדינה היא זאת שנותנת את הכסף לבנק והוא רק "צינור" להעברת הכספים לא מובן לי למה הבנק מתנהג בצורה כזאת, ואני גם לא בטוח במידת החוקיות של המהלך (הוא יכול לדרוש מהמדינה או מהלקוח לדוג' תוספת של כמה מאות שקלים על פתיחת תיק נפרד לזכאות אם הוא חושב שיש לו פה "עבודה קשה").
לסיכום – מה עושים?
ברמה האישית, הייתי פשוט מבקש מהבנק 2 הצעות (אחת עם זכאות ואחת ללא זכאות) ועושה השוואה ביניהן, כך אני יכול לדעת בדיוק האם זה שווה או לא שווה לשלב את הזכאות.
ברמה החברתית, אני יודע שיש לבלוג הזה הרבה קוראים אכפתיים שרוצים בטובת עם ישראל (אני ממש מרגיש זאת בתגובות ובשיתוף פעולה), אם יש לכם את הכוח להפיץ את הפוסט הזה אולי זה יגיע גם לאוזניים הנכונות, אולי מישהו ממקבלי ההחלטות יבין שזה לא עוזר לאף אחד שהם הורידו את הזכאות והקלו את התנאים כל עוד הבנקים נוהגים באותה הצורה (אני בטוח שהמדינה עשתה זאת מכוונה טהורה להקל על הציבור, אבל אני לא בטוח שהם מודעים מה הבנקים עושים בפועל).
רוצים תמיד לשמוע את חדשות המשכנתא בזמן אמת? הצטרפו לרשימת התפוצה של האתר בחינם ותקבלו ראשונים את הפוסטים באתר ותחסכו כסף רב (זה בחינם וללא דואר זבל).
