ישנם שני מסלולי משכנתא שבעיקרון הם מאוד דומים, הראשון הוא גם הוותיק בינהם ונקרא "משתנה כל חמש צמודה למדד" ואילו השני הוא די חדש ונקרא "משתנה כל חמש לא צמוד מדד".
לאחר מבול שאלות שעוסקות בנושא, אני רוצה לתת לכם מספר דגשים שעל בסיסם תוכלו לדעת מה לבחור, האם את המסלול הצמוד או דווקא את הלא צמוד.
נתחיל בסקירה כללית על המסלולים
משתנה כל חמש צמודה למדד:
- הריבית קבועה לאורך חמש שנים ואז משתנה בהתאם לעוגן שנקבע מראש
- הקרן צמודה למדד
- טווח הריביות נע בין 1.5% – 2.25% (תלוי בשנים ובטיב הלקוחות והעסקה)
משתנה כל חמש לא צמודה:
- הריבית קבועה לאורך חמש שנים ואז משתנה בהתאם לעוגן שנקבע מראש
- הקרן אינה צמודה למדד
- דווח הריביות נע בין 3.25% – 4.25% (תלוי בשנים ובטיב הלקוחות והעסקה)
כפי שאתם רואים, שני המסלולים מאוד דומים, וההבדל העיקרי ביניהם הוא גובה הריבית והעובדה שהראשון צמוד למדד ואילו השני לא צמוד.
אז איך יודעים מה לבחור?
קודם כל חשוב לומר שגובה הריבית הוא פונקציה של המדד שיהיה, כלומר אתם אמורים להיות אדישים בין המסלולים במידה וההפרש ביניהם יהיה בדיוק גובה המדד.
לדוגמא:
אם מציעים לכם ריבית של 2% בצמודה וריבית של 4% בלא צמודה ואתם בטוחים שהמדד יהיה 2% בשנה. אז אין משמעות כל כך למדד ושני המסלולים יציגו תוצאות שוות (פחות או יותר).
הבעיה הכי גדולה (ופה הקאץ') היא שאף אחד לא יודע מה יהיה גובה המדד.
אם היינו יודעים מה בדיוק יהיה המדד השנתי לאורך השנים אז ההחלטה הייתה פשוטה הרבה יותר והיינו יכולים לבחור בקלות בין ריבית צמודה ללא צמודה.
אני אנסה לעזור לכם לנבא את גובה המדד, אבל כולכם צריכים לזכור שמדובר בניבוי בלבד והמדד בסוף יהיה לפי המצב בשוק ולא לפי שום ניבוי שלי או של אחרים.
איך מנבאים את גובה המדד?
ישנן 2 אפשרויות לבחור לנבא את המדד בשנים הבאות:
- לפי בנק ישראל
בנק ישראל קבע לעצמו יעד והוא לעמוד בגובה מדד של בין 1% ל- 3% בשנה.
הבעיה היא שהטווח ביניהם הוא ענק וההשפעה של 1% מדד על המשכנתא ו- 3% מדד על המשכנתא היא מטורפת וטומנת בחובה המון כסף.
בשביל הסדר הטוב, נלך על הממוצע ונניח שבנק ישראל צופה לשנים הבאות מדד שנתי של 2%. - לפי ציפיות השוק
בנק ישראל שכבודו במקומו מונח, נותן לנו יעד כללי ולא ברור כל כך ומי שבאמת "מנהל" פה את העניינים הוא השוק הפיננסי.
בבורסה נסחרות מדי יום אגרות חוב שנושאות תשואה (הסבר קליל: אגרת חוב זו בעצם הלוואה שאתם נותנים למדינה והיא בתמורה לכך מביאה לכם ריבית).
אם משווים בין אג"ח צמוד ללא צמוד אנו מקבלים בדיוק מה חושב השוק על המדד הצפוי וכך רואים איך ה"שוק החופשי" מתמחר את ציפיותיו למדד.כיום ההפרש בין אג"ח צמודה ללא צמודה עומד סביב ה- 1.6% (יש ימים שאפילו פחות) וזה בעצם מה שחושב השוק על המדד הצפוי.
אם הוא ירגיש שהמדד יהיה גבוה יותר ההפרש יהיה גבוה יותר והפוך.נסכם ונאמר שבנק ישראל צופה לנו מדד של 2% (וגם יפעל לשם כך בשביל שזה יקרה) והשוק החופשי צופה לנו מדד של 1.6% שהוא מדד נמוך יותר ממה שבנק ישראל מתכנן לנו.
לאחר שהערכתם את גובה המדד, היכנסו למחשבון המשכנתא וחשבו איזה מהמסלולים יהיה זול יותר.
אם אנו יודעים את הנתונים, אז מה כל כך מסובך?
כפי שאמרתי בסיום הפסקה הקודמת, היעד של בנק ישראל הוא "רק" יעד והצפי של השוק הוא "רק" צפי ויש לנו עם זה 2 בעיות:
- איך נדע לפי מי ללכת, האם לפי בנק ישראל או לפי השוק?
- מי בכלל מבטיח לנו ששניהם צודקים? אולי שניהם טועים כאשר הם מנתחים את השוק?
אתם מבינים שאני לא יכול לתת לכם את התשובה המדויקת כי אני בעצמי לא יודע מה יהיה המדד, אבל אני רוצה לתת לכם כמה טיפים בשביל שתדעו לבחור מה יותר כדאי: משתנה כל חמש צמודה או משתנה כל חמש לא צמודה.
הטיפים שלי:
- קבעו לעצמכם יעד אינפלציה ולפי זה תקבעו מה יותר "זול" (או יקר)
- אל תשכחו שציפיות השוק משתנות מדי יום
- לטווחים ארוכים אני מעדיף משתנה לא צמודה כי סף הסיכון יורד
- אם אתם מתכוונים לסלק את המשכנתא בטווח הקצר (5 שנים) אני ממליץ על משתנה כל חמש צמודה כי היא יותר זולה בטווח הקצר וכך מפנה סכום כסף נוסף לקצר מסלולים אחרים.
- תבינו כשתקבלו את העובדה שאין נוסחה מדויקת לצפי הדברים, ולכן חובה מצד אחד לקבל החלטה עכשיו, אבל ממול זה חשוב מאוד לנהל את המשכנתא בטווח הארוך (עדיף מדי שנה) ולבדוק מה השתנה מהפעם שעברה שלקחנו את המשכנתא.
לסיכום,
אני יודע שלא נתתי לכם תשובה מדויקת איך בוחרים בין המסלולים,
אבל אני מקווה שעכשיו אתם יודעים קודם כל שההבדל ביניהם הוא הצפי שלכם לאינפלציה (מדד), לנסות להעריך את הצפי הזה ולהבין שאין לכם סיכוי לדייק ב-100% ולכן חשוב מאוד מדי תקופה לבדוק שוב ולעדכן במקביל.
משכנתאמן תודה רבה , פוסט מעולה!!!
אם יש לי משתנה כל 5 לא צמודה בריבית 3.37 ל-30 שנה , אתה יודע מה תהייה הרבית שלי בעוד 5 שנים?
איזה חישוב עושים לאחר 5 שנים?
אלי שלום,
אפשר לשאול האם זה הצאה של הבנק ועל איזה סכום (% מימון של משכנתא) מדובר?
אני בתהליך ביקוש בקשאות והריביות שיש להם למשתנה כל 5 זה סביב 3.63% על 70% מימון ל25 שנים… תודה
תודה
שלום אלי,
לצערי אף אחד לא יוכל לדעת מה תהיה הריבית שלך בעוד חמש שנים, זה תלוי בהמון גורמים שלא ניתן לצפות אותם
בהצלחה
פוסט מדהים נוסף- המשך ככה- ישר כוח
תודה על הפירגון מיכאל
היי
שאלה:
אתה כותב "אתם אמורים להיות אדישים בין המסלולים במידה וההפרש ביניהם יהיה בדיוק גובה המדד."
אבל אתה זה שלמדת אותנו שבמסלול מדדי צריך לקחת בחשבון שהקרן גם תעלה עם עליית המדד, כך שלא מספיק שההפרש ביניהם יהיה בגובה המדד.
עוד שאלה, למה הפוסט שלך אמור רק ביחס למשתנות ולא לקבועות?
תודה חבר.
שלום דני,
אני מקבל את הביקורת ואכן לא הפניתי מספיק תשומת לב (כפי שאני בדרך כלל עושה) לתחלואות המדד.
יחד עם זאת, אני עדיין חושב שלטווחים קצרים כדאי לקחת את הצמודה (בשל ציפיות למדדים נמוכים) ולטווחים ארוכים את הלא צמודה
תודה על ההערה, זה אכן גורם לי להיות יותר מדוייק בעתיד
בהצלחה
לדעתי וזו הסיבה שכולם בגללה עושים מיחזורי משכנתא אסור להשאר עם מסלולי משתנות אני בימים אלו ממחזר את המשכנתא שלי ובחרתי בדרך זו:
את המשתנות שלי אני מחליף ביותר מ 50% בריבית פריים לתקופה של 25 שנה, והיתרה לוקח בריבית קבועה לא צמודה לתקופה של 10 שנים .
עכשיו נשאר לי רק להלחם על גובה הריבית שהבנק לא ממהר לתת היות ובדרך זו הוא מפסיד אצלי המון כסף בשינוי שעשיתי חסכתי כ 80000 שח
מאחל לכולם הצלחה וגם לך
חג אביב שמייח
עופר
עופר שלום,
אני שמח שבדקת וחסכת, המשך כך גם בתחומים פיננסים אחרים
בהצלחה
היי משכנתאמן,
בשונה מהרגיל, הפוסט הזה מאכזב. בהמשך למה שדני כתב, התעלמת מהקאצ' העיקרי במסלול הצמוד – והוא שהמדד מוחל על הקרן. וכך, אמנם בהתחלה נראה שלמדד יש השפעה קטנה על ההחזר, אך תוך שנים ספורות הקרן עולה משמעותית והלווה אוכל אותה בענק ביחס למסלול הלא-צמוד.
אולי בטווחי זמן מאד קצרים, כאשר צפי המדד נחשב "בטוח" ונמוך מאד, יש על מה לדבר – אבל גם זה בספק.
המסלול הצמוד הוא לולאת חנק מתהדקת שדומה בהשפעה הפסיכולוגית שלו למסלולים שהיו נפוצים בארה"ב טרם המשבר, בהם הייתה ריבית נמוכה מאד לשנה-שנתיים, שהייתה קופצת באופן משמעותי לאחר מכן. בזמן לקיחת ההלוואה, הלווה ראה לנגד עיניו את ההחזר החודשי ההתחלתי, ולא הבין שעם עליית הריבית, ההחזר יעלה משמעותית ויעמיד אותו בקושי להחזיר. המסלולים הצמודים עושים את אותו דבר, אבל באופן יותר הדרגתי – לאט לאט המדד מנפח את הקרן, וההחזר החודשי עולה באופן זוחל ובטוח, כדי להבטיח סילוק מלא של ההלוואה במועד. בעת לקיחת ההלוואה, הלווה רואה לנגד עיניו את ההחזר החודשי הנמוך יחסית, וחושב שהוא עושה עסקה טובה כי הוא קיבל ריבית נמוכה משמעותית מהמסלול הלא-צמוד, אך לאורך הזמן, בגלל המדד, ההחזר עולה למימדים הרסניים, והלווה מוצא את עצמו משלם על ההלוואה סה"כ הרבה יותר מאשר במסלול הלא-צמוד.
אנא תקן אותי אם פספסתי משהו.
תודה,
אילן
הייתי בדיוק בסרט הזה לפני שסילקתי
אילן שלום,
אני מקבל את הביקורת ואכן לא הקדשתי מספיק תושמת לב לענין המדד וההחזר החודשי והקרן שתעלה עם הזמן.
יחד עם זאת, כפי שרשמתי בפוסט אני חושב שלטווח קצר המשתנה עדיפה (בשל ציפיות לאינפלציה נמוכה) ולטווח ארוך הלא צמודה עדיפה.
תודה על התגובה וההערה, זה אכן רק משפר רמת הבלוג
בהצלחה
משכנתאמן שלו,
בהחלט פוסט שיש עליו דיון לא קטן , במידה ולקחתי את 2 המסלולים המומלצים שהם פריים וקל״צ המסלול השלישי די מבלבל . גם אני חושב לא מעט על שני המסלולים האלה בצמודה מפתה ההחזר הנמוך ובלא צמוד יש הפסד של ריבית נמוכה אך ההצמדה לקרן מעלה גודל הקרן . בהמשך למה שאת רושם אם ההתלבטות גדולה והחישוב של ההחזר החודשי משפיע האם נכון לפצל את המסלול הזה נניח סכום של 200 אלף לשני מסלולים של צמוד ולא צמוד ? וכך גם אם המדד משפיע על הקרן הסכום הוא יחסית קטן .
תודה רבה אתה עושה עבודה נפלאה.
משה
משה שלום,
אני תמיד בעד לפזר את הסיכון
בהצלחה
שלום ,
לדעתי כדאי לקחת את שני המסלולים במקביל ,צמודת מדד ולא צמודה ,מהסיבות הבאות :
1. אם האינפלציה תהיה נמוכה נרויח ריבית נמוכה על ההלוואות הצמודה .
2.אם האינפלציה תהיה גבוהה אז הקרן של ההלוואה הלא צמודה תישחק .
לדעתי, במצב כזה ייתן יציבות על הקרן לאורך השנים.
במידה ותהיה אינפלציה הקרן וההחזרים על ההלוואה הצמודה יעלו ,אולם מצד שני הקרן של ההלוואה הלא צמודה תישחק .
תקנו אותי אם אני טועה .
שלום קובי,
אני תמיד אוהב לפזר סיכונים ולכן מסכים איתך
בהצלחה
שלום,
הפוסט לא מדוייק מכיוון שישנו הבדל נוסף מאוד חשוב ובעל משמעות כלכלית בין הצמודה והלא צמודה.
גם אם על הנייר הריבית בשתייהן תהייה זהה התשלום וההחזרים לא יהיה מכיוון שהקרן (סכום ההלוואה המקורי) לא משתנה בהלוואה לא צמודה אבל בהלוואה צמודה בגלל ההצמדה למדד הקרן כן!!! משתנה ולכן סכום המשכנתא עולה עם ההצמדה למדד.
דוגמא להסבר: אם לקחתי משכנתא של מליון ויש מדד של 2%, אני כבר לא חייב מליון אלא נוספים לי למשכנתא 20000 ש"ח וכמובן שפה מותר לעשות ריבית דריבית וכו'.
כך שאם הריבית זהה הרבה יותר כדאי לקחת את הלא צמודה.
בכלל רצוי תמיד!!! לקחת לא צמוד מאשר צמוד.
שלום שי,
הדוגמה בפוסט היא לצורך המחשה.
כמובן שאנחנו יוצאים מתוך הנחה שהריבית המשוקללת (כולל הצמדות לקרן) זהה.
כתבתי על כך בעבר בפוסט הבא, וגם מחשבון המשכנתא באתר כולל את חישוב הצמדת המדד.
שלום רב,
רציתי לשאול האם בנק שנותן משכנתא שואל על קיומו של הסכם ממון בין הצדדים שלוקחים משכנתא, ומהי ההשפעה של הסכם ממון על מתן משכנתא? למשל האם בוחנים רק את בן הזוג שהכנס שלו לצורך אישור המשכנתא? ומה לגבי מקרה בו קיים הסכם ממון אבל לא מדובר בנכס שיישאר בבעלות בלעדית של אחד מבני הזוג….
תודה!
שלום ליאור,
אני מתנצל אבל לא הבנתי את השאלה,
אני ממליץ שתשאלו באופן מדוייק את השאלה וכך אוכל לענות ממוקד ולא באופן כללי
בהצלחה
אחדד את השאלה:
נניח שאחד מבני הזוג נכנס לנישואין עם מגרש, ומחליט עם אשתו לבנות יחד בית על המגרש, אבל מכיוון שהוא הביא את המגרש נחתם הסכם ממון שקובע חלוקה כלשהי של הנכס במקרה של גירושין..
השאלה האם בקבלת משכנתא למימון הבניה (ע"י שני בני הזוג) עשויה להיות להסכם הממון השפעה כלשהו על אישור המשכנתא? למשל לבחון רק את בן הזוג שהמגרש שייך לו?
מקוה שברור
שלום ליאור,
ברור בהחלט. בעיקרון לא אמור להתייחס יתר על המידה להסכם הממון.
חשוב לדעת כי לבנק עדיפות על הקביעה של הסכם הממון ובמקרה של מימוש הנכס (חלילה) הבנק יקבל את חלקו ראשון.
בהצלחה
אשמח אם תוכל לתת את דעתך לגביי שני תמהילים שקיבלנו מבנק לאומי
אנחנו זוג בני 30 שרוכשים דירה ראשונה .
סכום העיסקה הוא 1,220,000 ההכנסות שלנו הם בערך 15 נטו אנו זקוקים למשכנתא של 820,000 ש"ח.
יש בידינו סכום שמאות על הדירה בסך 1,170,000 .
קיבלנו שני תמהילים מבנק לאומי:
תמהיל 1
273,000 ש"ח 30 שנה עוגן מק"מ 0.65 +1 – 962 ש"ח לחודש
274,000 קבועה צמודה 20 שנה 2.8 ריבית. – 1493 ש"ח לחודש
273,000 משתנה כל 5 שנים לא צמודה (עוגן 2.26 + 1.6) ל20 שנה קבוע ל 5 שנים. 1634 ש"ח לחודש.
סה"כ 4088 לחודש.
תמהיל 2
273,000 ש" ח 20 שנה משתנה כל 5 לא צמודה (עוגן + 1.6) 1634 ש"ח בחודש.
273,000 ש"ח ל30 שנה P-0.9 ש"ח922 לחודש.
224,000 ש"ח קבועה צמודה 20 שנה 2.8 ריבית 1220 ש"ח לחודש
50000 ש"ח קבועה לא צמודה 15 שנה 3.8 ריבית 364 ש"ח בחודש
סה"כ 4141 ש"ח
אשמח לקבל את דעתכם על התמהילים הנ"ל. ועצות לשיפור תודה רבה
שלום ליאה,
התמהיל השני מעט יותר טוב,
תקלידו את הנתונים במחשבון משכנתא ותראו מה יוצא יותר זול (שימו לב שהתמהיל השני מעט יותר "בטוח" בגלל הקל"צ)
בהצלחה
היי, היינו ב3 בנקים והציעו לנו על סכום של 615000 שח 75% מימון, שליש פריים ל20 שנה, שליש קבועה לא צמודה ל15 שנה ושליש משתנה 5 שנים צמודה למדד ל18 שנה, אבל בבנק אחד המליצו על פריים ומשנה כל 5 צמודה למדד ל30 שנה וקבועה לא צמודה ל10 הרעיון שאחרי 10 שנים יתפנו לנו 2200 שח מהמשכנתא ואז נמחזר ונשנה/ נקצר את 2 המסלולים של ה30 שנה במחשבה שלא נישאר עם הדירה הזאת ליןתר מ10 שנים, האם זה מומלץ? האם. יכול להיות שאחרי 10 שנים רוב הכסף הלך לריבית ולא לקרן? תודה
שלום קרן,
תקלידו את הנתונים למחשבון משכנתא ותוציאו פלט (ניתן לעשות זאת על ידי רישום בתחתית המחשבון),
ככה תוכלו לראות באיזה תמהיל הקרן מסתלקת יותר מהר
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
האתר והעבודה שלך מעוררים השראה והם כל כך חשובים – כי הם מגבירים שקיפות והבנה של הציבור הרחב בעולם הבנקאי ושל המשכנתאות בפרט – התחום בו נעשקים כמעט הכי הרבה. עשית לי חשק ללמוד בעצמי יותר על העולם הפיננסי ולעודד אחרים בסביבתי לעשות כך ולייעץ להם בלקיחת משכנתא. כל הכבוד לך
רציתי לשאול את דעתך על התמהיל שגיבשתי:
הלכתי לבנקים בכיוון שהמלצת: שליש פריים כמחצית- קל"צ ו15-20% משתנה כל 5, אך קיבלתי הצעה שגרמה לי להרהר על המסלולים המשתנים.
מדובר במשכנתא של כ450,000 עם החזר חודשי של כ4,000, שווי דירה 1,500,000 והכנסה חודשית של 13,000.
חשבתי על התמהיל הבא:
145,000 פריים -0.86- ל25 שנה
200,000 קל"צ – 3.3% ל9 שנים
95,000 קבועה צמודה בריבית של 0.6% ל8 שנים
מה יש לך לומר בכלל על התמהיל? יכול להיות שפה ושם ארצה להזרים כספים, אך לא צפויים סכומים מיוחדים. ובעיקר, מה אתה אומר על הריבית הנמוכה של הקבועה צמודה? האם היא מוליכה אותי שולל ובכל זאת עדיף לקחת משתנה כל 5 (לא צמוד ב3% בערך וצמוד ב1.2% בערך)? עד כמה אני לוקח סיכון אם אלך על הריבית הנמוכה הזו?
תודה רבה!
שלום בניהו,
נראה טוב,
המסלול הקבוע מאוד משתלם, אל תוותר עליו
בהצלחה
באיזה בנק קיבלתם את הריביות הנ"ל?
משכנתאמן יקר,
רצינו לפתוח ולהגיד שלמדנו המון מהאתר שלך ואנו משתמשיםרבות במידע ממנו. בנוסף, נשמח לקבל את חוות דעתך והסברך להפרש בין התמהילים הבאים שקיבלנו מהבנק ומה לדעתך עדיף:
קצת עלינו:
זוג + 3
מרוויחים 23,000 ומדי פעם בונוס
כושר החזר – כיום שכר דירה 4200 אבל אנו מוכנים להעלות עד ל5000
נכס 1,675,000
משכנתא 670,000 שזה 40% מימון
מסלול ראשון:
1. 220,000 פריים מינוס 0.9 ל25 שנה
2. 100,000 משתנה כל 5 ל25 שנה לא צמודה ב2.94
3. 350,000 קל"צ ל10 שנים בריבית של 3.4%
שזה יוצא החזר של 4911 ש"ח סה"כ 815,946
מסלול שני:
1. 220,000 פריים מינוס 0.9 ל25 שנה
2. 220,000 משתנה כל 5 ל25 שנה לא צמודה ב2.94
3. 230,000 קל"צ ל7 שנים בריבית של 2.5%
שזה יוצא החזר של 4897 ש"ח סה"כ 823,080
בנוסף בבנק שלי אני יכול לקבל אחת מההלוואות הנ"ל כחלק מהמשכנתא:
100,000 צמוד מדד 0% ריבית ל5 שנים
30,000 לא צמוד 0% ריבית ל 4 שנים
50,000 צמוד מדד 0% ריבית ל7 שנים
(על מנת להשתמש במחשבון שלך, הזנתי החזר קרן שווה ומדד 1.8)
על איזה מסלול היית ממליץ?
בהתחלה הלכנו על התמהיל הראשון אבל כשהעלנן את המשתנה – יכולנו לשפר את התנאים בקל"צ.
חשבנו שזה ישפר את התנאים, אבל נראה שבסך הכל אנו משלמים יותר. מדוע זה קורה?
אם בנוסף יש לנו את האופציה אצלנו בבנק – מאיזה מסלול היית מוריד?
אם אנו מורידים את ה-50,000 ל-7 שנים (בהנחת מדד 1.8) מהמשתנה, אנו מקבלים את הנתונים הבאים:
עבור המסלול הראשון (370 קל"צ):
שזה יוצא החזר של 5151 ש"ח סה"כ 798,295
עבור המסלול השני (220 קל"צ ל7 שנים):
שזה יוצא החזר של 5326 ש"ח סה"כ 805,428
(כל החישובים בוצעו במחשבון המשכנתא של משכנתאמן – תודה לך על מחשבון זה)
תודה רבה שוב.
בברכת חג שמח –
הצפוני מהעמק
לצפוני שלום,
אני ממליץ על התמהיל הראשון כי מרכיב הביטחון אצלו גבוה ואני חושב שזה שווה את הגדל השנים בקל"צ.
הייתי משתמש באופציה של הבנק ומנסה להוריד מן המשתנה הארוכה
בהצלחה
הי משכנתאמן,
קודם כל אין עלייך , שיחקת אותה ובגדול !!!
יש לי שאלה.
אנחנו זוג + 3 , הכנסה של 17000 נטו. לפני כשנתיים רכשנו נכס בשווי 1.25 מיליון ולקחנו משכנתא של כ 820 אלף מבנק הפועלים.
אנחנו רוצים למחזר כעת, כאשר היום שווי הנכס עלה , והחוב לבנק ירד קצת ל 78000 , כך שיוצא שאחוז המימון קטן מ 60 אחוז.
יש לי 3 הצעות:
תמהיל 1 מבנק איגוד:
שליש פריים (260K) ב P-0.9 ל 30 שנה
קלצ , 100K, למעבירי משכורת , ברבית של 2.6 ל 10 שנים
קלצ, 145K ל 18 שנה ב 3.95
קלצ, 50K ל 10 שנים ב 3.25
משתנה לא צמודה 5 שנים, 116K, ל 25 שנה ברבית של 3.5
משתנה 5 שנים צמוד, 118K, ל 25 שנה , ב 1.57
הרעיון שלא יהיה הרבה צמוד, וגם לפזר את הסיכון , וגם שבעוד 5 שנים לאחר שתשתחרר קרן השתלמות, נוכל להחליט איזה מסלול יותר כדאי לפרוע. האם כדאי לאחד את שני הקלצים (של 50 + 145?)
תמהיל 2 – טפחות:
פריים, 260K, ל 25 שנה , P-0.9
קלצ, 187K, ל 12 שנה , 3.55 רבית
קרן שווה, 100K ל 12 שנה , 1.15 , צמוד למדד
משתנה 5 שנים צמוד, 243K, ל 30 שנה, רבית 1.65
תמהיל 3 מהפועלים:
מיחזור חלקי :
פריים , 270 אלף , P-09 – זה לא ממוחזר, נשאר בערך 260000
קבוע צמוד ל 10 שנים ,65000 במקור , היום נשאר בערך 55000, ברבית של 1.54 צמוד – גם לא ממחזרים
שאר ההלוואות (100 אלף זכאות המדינה – 3 אחוז צמוד, ועוד קלצ של ~190K ב 5.2, ועוד משתנה צמודה של ~190K ברבית של 2.37) ממוחזרים כדלקמן:
110K , רבית של 4.3 ל 15 שנה
42K, רבית של 3.6 ל 9 שנים
70K, משתנה לא צמודה ל 25 שנה ב 3.55
112K, משתנה צמודה , ל 25 שנה , ב 1.75
ועוד 140K בP-0.76 ל 27 שנה.
ניתן לראות שהריביות פה הן פחות טובות בכל המסלולים , אבל בגלל שאני ממחזר רק חצי מהמשכנתא , נוצר מצב שבו יש לי 50% בפריים !!
איזה מין ההצעות עדיפה לדעתך?
אגב, היום אנחנו עומדים על החזר של כ 4200, ולא רוצים לעבור את ה 5000 בהנחת מדד של 2.5 אחוז.
תודה מראש,
ארז
הי משכנתאמן,
שוב ארז, התקשרו אליי מבנק היום וקצת עדכנו את הריביות ואת התקופות.
להלן 3 האפשרויות שלי:
תמהיל 1 מבנק איגוד:
שליש פריים (260K) ב P-0.9 ל 30 שנה
קלצ , 100K, למעבירי משכורת , ברבית של 2.7 ל 10 שנים
קלצ, 145K ל 18 שנה ב 3.95
קלצ, 50K ל 9 שנים ב 3.25
משתנה לא צמודה 5 שנים, 116K, ל 25 שנה ברבית שנתית של 3.38
משתנה 5 שנים צמוד, 118K, ל 25 שנה , ב 1.57
תמהיל 2 מאיגוד:
שליש פריים (260K) ב P-0.9 ל 30 שנה
קלצ , 100K, למעבירי משכורת , ברבית של 2.7 ל 10 שנים
קלצ, 160K ל 13 שנה ב 3.5
משתנה לא צמודה 5 שנים, 133K, ל 25 שנה ברבית שנתית של 3.38
משתנה 5 שנים צמוד, 136K, ל 25 שנה , ב 1.57
תמהיל 3 מהפועלים (כמו מקודם , אין שינוי)
בטפחות קיבלתי מאוד דומה לאיגוד רק מסלול אחד עם קרן שווה.
מה דעתך על קרן שווה?
תודה,
ארז.
שלום ארז,
מכיוון שהתמהילים דומים (בגדול) בכולם, הייתי מציע לבחור באופציה שנותנת את השורה התחתונה (ההחזר הסופי) הנמוכה ביותר
בהצלחה
הי משכנתאמן,
ראשית, תודה רבה על אתר אינפורמטיבי ובעיקר על הפיכת נושא כה מורכב לפשוט ונגיש.
נשמח לחוות דעתך על התמהיל המצורף שהינו התמהיל הנמוך ביותר אותו קיבלנו לאחר סקר שוק.
דירה בשווי 2.4M, הון עצמי 1.8M, משכנתא נדרשת 600K, יכולת החזר – עד 4800 ₪.
200,000 ₪ – פריים -0.9 ל-15 שנה
300,000 ₪ – 3.5% קל"צ ל-15 שנה
100,000 ₪ – משתנה כל 5 – 1.5% צמודה ל-15 שנה.
נודה מאוד אם תוכל לחוות דעתך על גובה הריביות והתמהיל (האם כדאי לשנות את תקופת ההחזר במסלול כזה או אחר?)
תודה מראש
שלום,
נראה בסדר גמור
בהצלחה
משכנתאמן יקר,
רק מבקש לוודא האם התגובה/שאלה שפירסמתי הבוקר התקבלה (ראיתי אותה לאחר הפרסום וכעת היא איננה)
תודה,
שלום
שלום משכנתאמן ותודה על אתר מצוין המסייע לנו רבות בהליך לקיחת המשכנתא.
אנו זוג צעיר המעוניין לקחת משכנתא בגובה 600,000 ₪ (35% מימון) ובעלי יכולת החזר של עד 5000 ₪.
אנו מבינים את הצורך בפיזור סיכונים ובבניית תמהיל המורכב בממוצע מ-3 מסלולים אך תוהים האם לא כדאי לקחת 1/3 מהסכום בריבית פריים ל-15 שנה (בריבית -0.9) ואת יתרת הסכום בקל"צ ל-12 שנה (3.5% ריבית). חישבנו את הסכומים במחשבון המשכנתא ואנו מסוגלים לעמוד בהחזרים.
ההיגיון שלדעתנו עומד מאחורי זה הינו כי כך אנו משאירים את האפשרות לסלק חלק מהמשכנתא ללא קנסות מיוחדים במסלול הפריים ומצד שני נשארים במסלול קל"צ ל-12 שנה ולא נהיה חשופים להפתעות (שלא כמו במסלול משתנה כל 5 בו הריביות נראות אטרקטיביות כרגע אך אין לדעת מה יהיה לאחר מכן)
האם אנו מחמיצים משהו?.. האם לדעתך ניתן לקבל ריביות טובות יותר מאלו שהזכרנו?
תודה והמשך יום טוב,
רינת ומיכה
רנית ומיכה שלום,
אתם זוג "שונאי סיכון" וזה בסדר גמור לבחור באופציה הזו.
הייתי גם בודק, לקחת חלק מהקל"צ בקבועה צמודה לטווח קצר
בהצלחה
שלום משכנתאמן.. אוהבים אותך..
יש לשים לב בהלואות צמודדות מדד.. לכמה דברים:
1. כפי שכבר שציינו ההצמדה על הקרן – כך שיש ריבית דריבית
2. ההצמדה היא חודשית – כך כשמדד עולה ב 2% בפועל הקרן טופחת ביותר מ 2%
3. אנשים לא שמים לב לשינוי כיון ששהשפעה על ההחזר היא איטית ומגלים אותה בשלבים מאוחרים מאוד
4. בממוצע של 20 שנה אחורה – והכל קרה בתקופה הזו המדד גבוה יותר מהמדדים הנ"ל – ולכן כדאי לקחת מרווח נוסף..
לכן אני ממש לא אוהב את הצמודים – לתווכים קצרים.. אין כ"כ השפעה של המדד אך גם לריבית היותר גבוהה של הלא צמוד אין השפעה גדולה כ"כ – והחסכון הוא לא גדול אם בכלל..
תודה על התגובה אבי
הי ותודה רבה על הבלוג המעולה.
לבת זוגתי יש בית עם משכנתא של כ 500,000ש"ח שנלקחה ב2005 ל20 שנה.
המשכנתא הינה כולה בריבית צמודה משתנה כל 10 שנים של 4.1%.
אנחנו מעוניינים למחזר אותה ואני יודע שזאת משכנתא גרועה עד מאד. הקרן ירדה רק במעט במשך 9 השנים האחרונות וההחזר החודשי רק תופח.
שאלתי היא האם כדאי לעשות זאת עכשיו ולשלם את עמלת הפרעון המוקדם או לחכות ללתאריך בו לא נצטרך לשלם את עמלת הפרעון (8/2015).
להרגשתי היה צריך לבצע את המחזור מזמן, גם במחיר תשלום עמלת פרעון מוקדם. וכמו כן האם התמהיל המשכנתא המומלץ תקף גם למקרה שלנו?
אם תוכל גם לכתוב כמה מילים על עמלת הפרעון המוקדם, האם זה יהיה כמו הנוסחה בפוסט על מחזור המשכנתא מה 5/4/2012? כלומר הקרןXמספר השנים הנותרX הפרשי הריבית של המשכנתא החדשה?
תודה מראש
שלום אורן,
1. הייתי בודק את הריביות שאתם יכולים לקבל היום בניכוי העמלת פירעון ובודק במקביל מה אומרת המתנה ל- 08/15 (גם מבחינת של עליית הריבית וגם מבחינת התשלומים עד אז) ובוחר באפשרות הטובה ביותר
2. לגבי התשלום על עמלת פרעון, בפוסט על עמלות פרעון מוקדם נתתי תקציר בסיסי, בעיקרון החישוב מעט שונה. אבל מה שחשוב זה הסכום שהבנק אומר שיש לשלם
בהצלחה
תודה רבה על התשובה המהירה, אגש לבנק לבדוק.
נותרו 11 שנה למשכנתא ומטרתי לקבע את ההחזר החודשי כפי שהוא היום, כ 4250 ש"ח ואם ניתן לקצר את זמן ההלוואה (לפי עצתך הנבונה)
אני נוטה לוקחת תמהיל שיורכב ברובו, 50%+, מקלצ.
לגבי שאר המרכיבים, פריים יהיה כ25% מהמשכנתא, ולגבי 25% הנוספים, אני תוהה האם עדיף לקחת אותם בריבית צמודה משתנה ל5 שנים או 10 שנים, והאם אולי עדיף מסלול אחר לא צמוד ל5 או 10 שנים. הייתי מעוניין להקטין את הסיכון כמה שיותר, מה המלצתך, פרט מלקחת את כל ההלוואה בקלצ.
דבר נוסף, מסלול הפריים מפחיד אותי כי להערכתי זה רק שאלה של זמן עד שריבית בנק ישראל תעלה ואולי אף בחדות. האם כתבת בעבר מה משמעות עליית ריבית בנק ישראל על החזר של מסלול הפריים.
תודה,
אורן
שלום אורן,
1. את ה- 25% הנספים אתה יכול לחלק בין צמודות ללא צמודות, או לקבל עבור כל מסלול הצעת מחיר ואז לקבל החלטה
2. לגבי הפריים – תבדוק מה קורה להלוואה שלך שהוא עולה באחוז ואז תדע איך הוא משפיע עליך ישירות
בהצלחה
היי משכנתאמן, ראשית תודה רבה על המידע והסדר!!
אשמח לשמוע את חוות דעתך על ההצעה שקיבלנו..אנחנו זוג צעיר+2. עומדים לקנות בית בשווי 855,000. משכנתא בגובה 545,000. החזר חודשי של 3,000. משתכרים יחד כ14,000.
המסלולים שהציעו לנו:
פריים -0.85 ל 23 שנים. 180,000
קל"צ בריבית של 3.9 ל 15 שנים. 184,000
משתנה כל 5 לא צמוד בריבית 3.52 ל25 שנים. 181,000
מה דעתך? האם ההצעה בסדר? או שאנחנו מפספסים משהו?
תודה רבה מראש!
שלום ענבר,
נראה בסדר,
בהצלחה
משכנתאמן שלום. תודה רבה על האתר הברור ומובן חבל שלא גיליתי את האתר כשלקחתי את המשכנתא. עכשיו אני רוצה לסגור 135000 ורציתי לדעת איך עדיף לי לעשות זאת.
אופציה אחת: לסגור 94000 שבחלק זה נשאר לשלם עוד 14 שנים וזו ריבית קבועה וצמודה בריבית 2.4 אחוז
אופציה שנייה: לסגור 96000 שבחלק זה נשאר לשלם עוד 17 שנים וזו ריבית קבועה לא צמודה בריבית 4.5 אחוז.
הכוונה שלי לסלק חלק אחד וחלק אחר לקצר בשנים.
איזה חלק אתה ממליץ לי לסלק. מחכה לתשובתך בהקדם. המון תודה מראש.
שלום וברכה,
הייתי מחלק שווה בשווה בין המסלולים ומקצר בשניהם את השנים
בהצלחה
שלום,
אני רוצה לעשות השוואה בין משתנה כל 5 שנים צמוד , משתנה כל 5 שנים לא צמוד.
אני יכול לעשות הערכה של החזרים והתשלום הכולל עבור הצמוד, כאשר אני מניח עליית מדד של 2% בשנה.
השאלה איך אני יכול לעשות את הבדיקה הזאת עבור המסלול השני?
איזו הנחה לעשות על האג"ח שמשפיע על הריבית? האם תוכל להפנות אותי לאיזשהם טבלאות של בנק ישראל המציגות שינוי לאורך השנים (אני לא מוצא משהו כזה).
תודה בכל מקרה!
שלום ארקדי,
האג"ח כאג"ח פחות רלוונטי, אלא צריך לראות מה יקרה אם וכאשר הריבית במשתנה תעלה בכמה רמות (לדוג' – מה יקרה אם היא תעלה ב-1% / 2% / 3% וכן הלאה)
בהצלחה
שלום ארקדי,
זה קישור למשתנה כל חמש לא צמודה (תסתכל על העמודה של החמש שנים – קלנדרי)
בהצלחה
היי
אתר מעולה !
רציתי להבין משהו קטן- ציינת שאם ההפרש בין שני המסלולים מגיע לגובה עליית המדד, אז המסלולים שקולים, אבל משהו לא מסתדר לי.
ההפרש בריבית בין המסלולים הוא משהו שאני אספוג כל חודש, לעומת זאת העלייה במדד המחירים לצרכן היא משהו מצטבר, שרק בשנה שלמה באופן ממוצע יגיע ל-2% (כי הוא מחושב ומצטבר מדי חודש).
זה אומר שההפרש הריביות בין המסלולים עדיין גבוה בהרבה מכל תחזית כלשהי של עליית מדד ממוצעת לאורך שנה.
(2% חודשי לעומת 2% שנתי)
איפה הטעות שלי ?
שלום ארז,
גם הריבית מחושבת שנתית
בהצלחה
איך מחשבים את ההפרש בין אג"ח צמודה ללא צמודה?
שלום יבגני,
לוקחים את התשואה של הלא צמודה ומחסירים ממנה את התשואה של הצמודה
בהצלחה
תודה רבה על המידע!
למה לא הצעת להשתמש באותה שיטה לקבלת החלטה כשבוחנים ריבית קבועה צמודה ולא צמודה?
שלום מתן,
זה על אותו הרעיון ואכן יהיה כדאי להוסיף את ההמלצה שלי גם לפוסט המקביל
תודה על ההארה