אמנות אחזקת המשכנתא – למה וכיצד מנהלים משכנתא לאורך זמן?

הערה של משכנתאמן:
שלום חברים, אני גאה לארח בבלוג לראשונה את תומר קדמי לפוסט אורח בנושא חשוב במיוחד.
תומר הוא מנכ"ל קדמי משכנתאות, עם ניסיון של למעלה מ-10 שנים בשוק המשכנתאות בתפקידי מפתח שונים, בין היתר הוא הופיע בנושא זה פעמים רבות בתקשורת.

נעים מאוד לכולם, שמי תומר קדמי ואני מאוד גאה להתארח בבלוג שלכם ושל משכנתאמן.
אני מניח ויודע שכל דבר שקשור למשכנתא נכתב כבר פה (ובצורה הטובה ביותר לדעתי) אבל לאחר נבירה אין סופית בבלוג מצאתי נושא שאולי לא קיבל במה מספיק מכובדת ואותו ארצה להציג בפניכם

משכנתא בעיקרון מתבססת על שני עקרונות עיקריים:

הראשון הוא עיקרון בניית התמהיל, שאמור להתחשב בשני פרמטרים:

1. חשיבה לטווח הארוך – כל מי שבונה תמהיל משכנתא צריך לחשוב ולתכנן לטווח הארוך ומפה הוא יכול להגיע לתמהיל משכנתא אופטימלי עבורו (מכיוון שלכולנו יש עתיד קצת אחר וטווח ארוך שונה כך גם תמהיל המשכנתא שלנו אמור להיות שונה וצריך להיות מותאם באופן אישי למי שלוקח אותו).
2. התנאים במשק – כמובן שתמהיל המשכנתא שלנו יושפע גם באופן ישיר מהתנאים הנוכחיים במשק ואם הריבית נמוכה אנו נרצה לקבע אותה לטווח הארוך ואם הריבית גבוהה במשק אז נעדיף ריביות משתנות וכן הלאה.

העיקרון השני הוא ה"ריבית", כלומר המחיר אותו אני משלמים על ההלוואה שלנו לבנק, ופה זה הרבה יותר פשוט להסבר, ככל שהריבית תהיה יותר נמוכה כך המחיר שנשלם לבנק יהיה נמוך יותר ובעצם אנו תמיד נעדיף לשלם את הריבית הנמוכה ביותר האפשרית.

אם הצלחתם לבנות תמהיל משכנתא שמתואם עם התנאים הכלכליים במשק יחד עם התחשבות מעמיקה בטווח הארוך הייחודי שלכם, כל מה שנשאר לעשות זה להשיג ריבית נמוכה והנה לכם משכנתא מנצחת.

אבל זה לא נגמר פה

כמו הרבה דברים בחיים (מכונית, עסקים, זוגיות) גם המשכנתא שלכם זקוקה לניהול, גם אם לקחתם כרגע את המשכנתא "הכי טובה בעולם" (אין באמת דבר כזה, אבל נניח) זה לא יעזור לכם יותר מדי אם לא תנהלו אותה בטווח הארוך.

מה זה ניהול משכנתא ולמה זה חשוב?

תחשבו לרגע שבמקום לרכוש דירה הייתם לוקחים את ההון העצמי שלכם ומשקיעים אותו בשוק ההון. בואו נניח לשם ההמחשה כי ההון העצמי שלכם הוא 400,000 ₪ ואתם מפקידים אותם אצל יועץ השקעות מומחה והוא אמור להשיג לכם את התשואה המרבית עבורם.

על אותו המשקל נניח כי גם יכולתם להיכנס בכל רגע נתון למחשב ולבדוק מהי התשואה שעשה התיק, כל כמה זמן הייתם נכנסים?
אני מאמין שהלחוצים מבינינו היו נכנסים כל יום, הרגועים יותר היו נכנסים פעם בשבוע והאדישים ממש היו נכנסים מדי חודש חודשיים.
אבל בטוח שלא היינו ממתינים שנה שנתיים בצד ואז רק ניגשים לראות מה עלה בגורל ה- 400,000 ₪ היקרים שלנו.

עכשיו, תיקחו צעד אחורה ותבינו כי המשכנתא שלכם היא לרוב קצת יותר גבוהה מ- 400 אלף וככל הנראה היא כמעט כפולה מזה ועומדת על 800,000 ₪ ויותר. כך שאם לא תנהלו אותה או לפחות תהיו מודעים לביצועים שלה אתם יכולים לגלות שהפסדתם הרבה מאוד כסף בדרך.

איך כדאי לגשת למלאכת הניהול?

אחרי שהבנו שניהול משכנתא זה דבר חשוב אשמח לתת לכם מספר טיפים וכיוון כללי לביצוע המשימה:

בדקו את המשכנתא אחת לשנה

אין צורך להסתכל מדי חודש על ביצועי המשכנתא שלכם, זה לא ייתן לכם ערך אמיתי ואולי יעשה רק ההיפך ויגרום לכם לתסכול.
אני ממליץ אחת לשנה לבדוק את המשכנתא ולראות את הפרמטרים העיקריים שלה (כמובן שיש לבדוק כל מסלול בנפרד ולא את המשכנתא כמקשה אחת).

להלן מספר בדיקות ראשוניות שכדאי לעשות:
– כמה קרן סולקה מכל מסלול?
– האם הריבית בכל מסלול השתנתה?
– מה היו ביצועי המדד באותה השנה ואיך הם השפיעו על המסלול שלי?
– בכמה השתנה התשלום החודשי?

התאימו את המשכנתא לתנאי השוק החדשים

לאחר שבדקתם ושיקפתם לעצמכם את המצב, זה הזמן לראות אם המשכנתא הולמת את תנאי השוק החדשים.

זוכרים שכתבתי בהתחלה שמשכנתא צריכה להיבנות תוך כדי התבססות על תנאי השוק הקיימים, אז בוודאי שאשר בוחנים אותה מדי שנה יש לבדוק את תנאי השוק החדשים ולבדוק אם המשכנתא שלנו מתאימה לתנאי השוק החדשים או שמא יש לנו מסלולים שלא טובים כרגע וכדאי להסיט מהם סכומים לטובת מסלולים אחרים.

לדוגמא, אם יש לכם שליש פריים והוא מתחיל לעלות באגרסיביות (ככל הנראה זה יקרה יום אחד), זה בדיוק הזמן להעביר אותו לריבית קבועה (או משתנה ארוכת טווח) על מנת לתת לסערה לחלוף ולא לשלם כספים מיותרים לבנק.

התאימו את המשכנתא למצב המשפחתי החדש

השאלה השניה שצריכה להישאל היא בנוגע לטווח הארוך שלכם כמשפחה. כשלקחתם את המשכנתא הנחתם מספר הנחות יסוד ועל בסיסם לקחתם את המשכנתא (אני מתכוון להכנסות, מספר ילדים, כספים שיגיעו בהמשך וכו').

אבל לחיים יש מציאות משל עצמם והם נוהגים להפתיע אותנו מדי יום ויום ולכן אתם צריכים לבדוק אם המשכנתא שלקחתם עדיין הולמת את מצבכם הכלכלי החדש (לטובה או לרעה) ואת השאיפות שלכם להמשך, במידה והיא לא הולמת כדאי לבצע מחזור משכנתא ולהוריד או להעלות את ההחזר החודשי בהתאמה ופשוט להתאים את המשכנתא למצב החדש שנוצר.

לסיכום,
אני מאוד מקווה שהפוסט הזה עזר לכם לפתוח צוהר לכיוון חדש במשכנתא, ואני מאוד מקווה שעכשיו אתם מבינים שלנהל משכנתא באופן מקצועי ויעיל זה לא פחות חשוב מאשר לקחת אותה ואלי אפילו יותר.
כרגע אתם לרוב מתעסקים בבחירת המסלולים ובמלחמת הריביות, אבל כל מה שיקרה לאורך השנים הוא זה שבאמת יקבע אם ההיא הייתה מוצלחת או לא.
אשמח לענות על שאלות אם יהיו באופן אישי, שיהיה לכולכם בהצלחה בהמשך הדרך.