![תמהיל משכנתא ל-1,000,000 ש"ח לפי יכולות החזר שונות תמהיל משכנתא ל-1,000,000 ש"ח לפי יכולות החזר שונות](https://i1084.photobucket.com/albums/j403/buffon3/1000000_zpsf28974ec.jpg)
אני חוזר למסורת ולחוב מאוד ישן שלי עבורכם, לפני כשלושה חודשים לערך התחלתי לפרסם מספר תמהילי משכנתא עבור משכנתאות בסך 300,000 ₪ ועד 900,000 ₪ אבל לא השלמתי את התמהיל שהרבה חיכו לו והוא תמהיל משכנתא למיליון שקל.
אז אני מצטער שחיכיתם כל הרבה זמן ואני יותר משמח להחזיר את החוב, בפוסט זה אני אציג לכם מספר תמהילי משכנתא (כל אחד לפי ההחזר שמתאים לו) לסך של מיליון שקל וכמובן אני אפשרם לכם את הריביות שאתם יכולים לקבל (פלוס מינוס), מכיוון שריבית משכנתא זה עניין יחסי לסוג הלווים, לגובה המשכנתא, לפרטי העסקה ועוד.
אז אנחנו מתחילים ולפני זה (אם אתם קוראים קבועים אז אתם וודאי מכירים) אני חייב לתת 2 הבטחות ואזהרה אחת. מומלץ או אפילו חובה לקרוא אותן ולהתייחס אליהן במלוא הרצינות (בעיקר את האזהרה).
ההבטחות:
- אני אציג לכם כאן את תמהילי המשכנתא הטובים ביותר (לדעתי) עבור משכנתא של מיליון ₪, כמו כן אני אפרט לכם תמהיל מסויים עבור כל סכום החזר במטרה להתאים אותו כמה שיותר מדוייק.
- אני אמסור לכם כאן את הריביות המומלצות שאתם יכולים לקבל בבנקים
האזהרה:
תמהיל משכנתא הוא דבר אישי מאוד ותמהילי המשכנתא שיוצגו כאן הם כלליים למדי.
אמנם אני ניסיתי לכוון אותם לפלח השוק הרחב ביותר באוכלוסייה, אבל לא מומלץ לבנות בדיוק את אותו התמהיל עבורכם כי לכל אחד מכם יש צרכים ורצונות משל עצמו.
לכן, מומלץ להתחיל לבנות את תמהיל המשכנתא שלכם מכאן (זה יכול להיות השלד שלו) ולעשות התאמות לפי יכולותיכם ורצונותיכם.
בכדי לצפות בריביות העדכניות לכל מסלול ותקופה, ניתן להיכנס אל מחשבון משכנתא בבלוג
אז לאחר שהזהרנו והבטחנו בואו נתחיל לבנות תמהיל משכנתא ל- 1,000,000 ₪
תמהיל משכנתא למחזירים עד 5,000 ₪:
עוד מסורת מהפוסטים הקודמים היא שאני מציג כאן גם תמהילים שאינם מומלצים, הסיבה שאני מציג אותם היא כי שי כאלה שאין להם ברירה (ואני מציע להם עדיין לחפש ברירה אחרת) ובנוסף יש כאלה שזה מניע אותם מהמהלך ועל כך אני שמח.
לקחת משכנתא של מיליון ₪ ולהחזיר "רק" (ואני יודע שזה המון) 5,000 ₪ זה לא אחראי וממש לא כלכלי. לכן אני לא ממליץ על התמהיל הזה.
הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
333,000 ₪ |
25 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,528 ₪ |
משתנה כל חמש |
664,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
3,486 ₪ |
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
5,014 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,294,917 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
למה התמהיל הזה לא טוב?
- 2/3 ממנו צמוד למדד (זה ממש לא טוב לטווח הארוך)
- כל המסלולים בו הם בריביות משתנות ואין לכם שום "יציבות" או "ביטחון" באף אחד מן המסלולים
- התקופות הן לתקופה ארוכה, דבר שלא מטיב עם מצבכם (ככל המשכנתא יותר ארוכה כך תשלמו יותר ריביות ותספגו יותר מדדים).
נסכם ונאמר שאני לא ממש ממליץ על התמהיל הזה ומייעץ ל"וותר על התענוג".
תמהיל משכנתא למחזירים 5,500 ₪:
גם הסכום הזה קצת "צפוף" אבל עדיין הוא יותר טוב מהקודם ואפשר להתחיל לבנות ממנו משהו.
גם פה התמהיל לא יהיה אופטימלי למדי ולא "הכי כלכלי" אבל יש לו לא מעט פלוסים מהתמהיל הקודם שהצגתי.
הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
333,000 ₪ |
25 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,528 ₪ |
משתנה כל חמש |
333,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,740 ₪ |
קל"צ |
334,000 ₪ |
19 שנה |
בין 4.85% – %4.35 |
2,200 ₪ |
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
5,468 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,377,534 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שיניתי בתמהיל הזה?
- הוספנו מסלול חדש שנקרא קל"צ (קבועה לא צמודה) והוא נותן ביטחון יחסי ויציבות במשכנתא בכך שהוא לא משתנה ונשאר קבוע ולא תלוי במדד או בריבית (וכמובן שלא במט"ח)
- שימו לב שלקחתי את המסלול ל- 19 שנה, אני בטוח שרובנו היו לוקחים אותו ל- 20 (שיהיה עגול) אבל אני רוצה להסביר שאם ישנה אפשרות אז מאוד כדאי לקזז "שנה או שתיים", זה אולי לא נראה "עגול ומסודר" אבל כל שנה קיזוז תחסוך לכם לא מעט כסף.
שימו לב שההחזר הסופי יוצא גבוה יותר מההחזר הקודם (וזה לא הגיוני כי הוספנו להחזר החודשי 500 ₪) אבל זו אחיזת עיניים מכיוון שבתמהיל הקודם לא חישבנו מדדים ובתמהיל הזה מחושב "מדד מראש" על הקל"צ.
תמהיל משכנתא למחזירים 6,000 ₪:
אנו מוספים 500 ₪ להחזר החודשי ואנו כבר מתחילים לקבל אפשרויות נוספות והשנים של המסלולים יורדות בהדרגה.אחד הפלוסים הגדולים בקיזוז השנים הוא שלתקופות קצרות יותר אנו מקבלים גם ריביות טובות יותר, אז בעצם אנחנו "מרוויחים" פעמיים גם פחות "שנות ריבית" וגם ריבית זולה יותר
הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
333,000 ₪ |
20 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,797 ₪ |
משתנה כל חמש |
333,000 ₪ |
20 שנה |
2.35% |
1,740 ₪ |
קל"צ |
334,000 ₪ |
16 שנה |
בין 4.85% – %4.35 |
2,461 ₪ |
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
5,998 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,321,475 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה שיניתי במסלול?
- מסלול הפריים ירד מ- 25 שנה ל- 20 שנה
- מסלול הקל"צ קוצר מ- 19 שנה ל- 16 שנה
שימו לב שלא "נגעתי" במסלולים אלא רק שיניתי את השנים של המסלולים ורק בעזרת השינויים האלו הצלחנו לחסוך 999999 ₪ לאורך כל תקופת ההלוואה לעומת התמהיל הקודם.
תמהיל משכנתא למחזירים 6,500 ₪:
אמנם אנחנו מעלים את ההחזר החודשי כל פעם בסכום קבוע (500 ₪) אבל לאט לאט ההעלאה כבר לא מועילה לנו כפי שהועילה לנו במקרים הקודמים וזאת משום שאנחנו מעלים "אחוז נמוך" יותר מההחזר החודשי שהיה לפניו (אם במקרה הראשון העלנו את ההחזר ב10% מ5,000 ₪ ל5,500 ₪, במקרה הזה אנחנו מעלים את ההחזר "רק" ב- 8.3% מ- 6,000 ₪ ל- 6,500 ₪) ולכן האפשרויות משחק "מצטמצמות" וקיזוז השנים לא יהיה גדול כפי שהיה עד עכשיו.
ועדיין אני ממליץ שכל אחד שיכול להגדיל את ההחזר החודשי יעשה זאת כי לטווח הארוך זה שווה לא מעט כסף.
הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
333,000 ₪ |
19 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,869 ₪ |
משתנה כל חמש |
333,000 ₪ |
15 שנה |
בין 2.15% -1.85% |
2,143 ₪ |
קל"צ |
334,000 ₪ |
15 שנה |
בין 4.35% – 3.85% |
2,487 ₪ |
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
6,498 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,259,490 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה השינויים שנעשו בתמהיל?
- מסלול הפריים קוצר מ- 20 שנה ל- 19 שנה
- מסלול ה"משתנה כל חמש" קוצר מ- 20 שנה ל- 15 שנה
- מסלול הקל"צ קוצר מ- 16 שנה ל- 15 שנה
חשוב לומר ולהדגיש:
כי הקיצור תקופה של המשתנה כל חמש הוא הכי משמעותי ולא רק בגלל שהוא נעשה לתקופה של חמש שנים אלא בגלל שבמשתנה הצמודה כל קיזוז שנה חוסך לנו גם "שנת ריבית" וגם "שנת מדד".
כמוכן, אני ממליץ תמיד שאם יש אפשרות לקזז שנים אז להתחיל במסלולים הצמודים ורק לאחר מכן לעבור למסלולים הלא צמודים
תמהיל משכנתא למחזירים 7,000 ₪:
הנה התמהיל:
מסלול |
סכום |
תקופה |
ריבית מומלצת |
החזר משוער |
פריים |
333,000 ₪ |
18 שנה |
בין p-0.7 לבין p-0.9 |
1,948 ₪ |
קבועה צמודה |
333,000 ₪ |
12 שנה |
בין 2% – 1.5% |
2,565 ₪ |
קל"צ |
334,000 ₪ |
15 שנה |
בין 4.35% – 3.85% |
2,487 ₪ |
סה"כ |
1,000,000 ₪ |
7,000 ₪ |
סה"כ החזר לכל התקופה: 1,237,964 ₪
* הסכום אינו לוקח בחשבון הצמדות עתידיות למדד ושינויים עתידיים בריבית
מה השתנה בתמהיל הזה?
- הפריים קוצר מ- 19 שנה ל- 18 שנה (לא חסכנו המון, אבל גם 5,237 ₪ חסכון זה לא מעט כסף)
- הכנסתי מסלול חדש והוא "קבועה צמודה" במקום המשתנה כל חמש וקיצרנו את חיי המסלול מ- 15 שנה ל- 12 שנה.
ה"קבועה צמודה" הוא מסלול שאני ממליץ להשתמש בו בטווחים קצרים בלבד (ובמקרים מסויימים גם בזכאות), הוא יותר זול מהמשתנה כל חמש לתקופות של מתחת ל- 12 שנה אני מעדיף אותו על פני המשתנה הצמודה.
לסיכום,
אני יכול עוד להמשיך אבל אני מניח שהבנתם את הפרינציפ, ועכשיו אתם כבר יותר מבינים מאיפה כדאי לקזז בשנים ואלו ריביות ניתן לקבל על מסלולים מסויימים לטווחים שונים.
כמו תמיד אני מבקש מכם 3 דברים (קטנים אבל חשובים):
- להמשיך ולחקור את הנושא, משכנתא של מיליון שקל זה לא "דבר שהולך ברגל" ואתם חייבים להתייחס לנושא ברצינו ולדעת מה קורה ולמה (גם אם אתם לוקחים יועץ משכנתאות פרטי)
- לזכור כי אני הזהרתי בהתחלה שתמהילי המשכנתא הנ"ל הינם כלליים ולא כדאי לקבל אותם כ"תורה מסיני", ייתכן והם לא מתאימים לכם ומאוד ייתכן שאתם צריכים לעשות בהם מספר שינויים והתאמות על מנת שיהיו מתואמים אליכם.
- ובקשה אחרונה (ואני יודע שלפעמים אני "נודניק" בנקודה הזו), הירשמו לרשימת התפוצה שלי, זה יעזור לכם להישאר עם "יד על הדופק" לאורך כל התקופה הזו שאתם מתעניינים וצריכים משכנתא, ככה תוכלו להישאר בעניינים ולהיות מודעים לכל מיני דברים חדשים שיש בשוק ולפעמים יכולים לחסוך לכם לא מעט כסף (זה כמובן בחינם וללא דואר זבל).
אני ממליץ לנסות ומבטיח שלא תתאכזבו – ההרשמה היא מכאן וזה לוקח כמה שניות.
תודה, פוסט מעניין!
יש טעות קטנה בהחזר הכולל ב7000 שח.
אגב, איך יכול להיראות החזר זה בתסריט ״בלהות״ של עלייה משמעותית בריביות? אפשר לתכנן חסם עליון?
היי יונתן,
לצערי אין דבר כזה "חסם עליון"
אני ממליץ ליתר הביטחון לשקלל ולחשב לפי עליה של 2% מדד בשנה + עליה של 3% בריביות המשתנות.
תודה על תיקון הטעות.
בהצלחה
היי שלום לך
לצערי לא הצלחתי לפתוח פניה חדשה אז רכבתי על זו. סליחה מראש.
ראשית אודה לך מאוד על הבלוג העשיר במידע חידשת לי המון.
אשמח לקבל את עזרתך בנושא הבא:
זכיתי במגרש ואני נדרש לשלם עליו עכשיו 650000 (30%-70%) אך בפועל אקבל את המגרש רק בעוד שנתיים.
קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא של 1100000 (מגרש כולל בניה) חלק אני מקבל עכשיו לטובת המגרש וחלק בעוד שנתיים כשאתחיל לבנות.
אני מעוניין לשלם כבר מהיום סכום של 5500 שח.
האם תוכל להמליץ לי מה לעשות??
תודה מראש
עודד דאנה
עודד שלום,
לא הבנתי את השאלה.
אנא נסח אותה מחדש במילים פשוטות
תודה וסליחה
למה לא להגדיל את מסלול הפריים ליותר שנים ולקצר את המסלול המשתנה כל חמש. לפחות שנים ואז לחסוך את העלית המדד?
ההחזר יהיה כמעט זהה
היי יוסי,
יש עוד אינספור אפשרויות,
בעיקרון אני מעדיף משכנתאות "מאוזנות" שאין בהם מסלול אחד ל30 שנה ומסלול שונה ל5 שנים וכו'.
אבל גם בדעה שלך יש צדק והיגיון כלכלי, פשוט אני מעדיף להראות את החלק "הרחב" של התמונה ולא נכנס למקרים ספציפיים ויותר שוליים.
בכל אופן, תודה על ההערה.
הי משכנתאמן,
עד כמה שאני מבין, אלה לא מקרים שוליים – זה נכון ל כ ל משכנתא.
תמיד כדאי לקחת את שליש הפריים לתקופה הארוכה ביותר האפשרית ולקצר את המסלולים האחרים. אם היה אפשר לקחת ל40 שנה – היה עדיף. זה פשוט הכי זול.
מה זה משנה אם המסלולים האחרים רק לעשר שנים? קח את הפריים ל25 שנה וקצר את האחרים לחמש שנים. בעצם, אפילו עדיף 30 שנה ושנתיים.
למה אתה מתכוון באיזון? יש לזה משמעות כלכלית או רק פסיכולוגית?
כפי שאתה מייעץ (ובצדק) לאנשים לא להתפס למספר שנים עגול, נראה לי שאין סיבה להתקבע על מספר שנים דומה בין המסלולים השונים.
יואב
היי יואב,
אחלה תגובה ואני מקבל את ההערה ברצינות.
מכיוון שזו הערה שחוזרת מבטיח להעמיק בנושא ולכתוב פוסט ממוקד על הנושא הזה,
מן הסתם יש מצבים שזה בחלט משתלם כלכלית "על הנייר" אבל ייעוץ משכנתאות הוא לא רק "עניין כלכלי" גרידא למרות שאנחנו טועים לרוב שכן.
הוא לא רק מספרים ואחוזים אלא גם ה"חיים" עצמם ולקחת 1/3 חוב ולשים אותו על "hold" הוא לא דבר בריא (פסיכולוגית בטוח ולעיתים גם לא כלכלי) לכן אני מנסה להיות זהיר ולא לדחוף אנשים למקומות שיהיה להם קשה לצאת מהם אחר כך.
אם אתה לא אדם שדוחה דברים ומזניח יהיה לך קשה להבין את "נפש הדחיין", זה שאוהב למשוך חובות ולגלגל אותם עד אין סוף, אני מעדיף להיות יותר "סולידי" ולהזהיר את הכלל גם אם ישנם כאלו שידעו לעשות מזה את הרווח שכביכול יש על הנייר.
בכל אופן, מבטיח להעמיק בפוסט ונוכל להתדיין בזמנו.
בכל אופן, המון תודה על ההערה וההארה
בעיקרון אין יתרון משמעותי בפריסת הלוואת הפריים לשנים ארוכות, על פני פריסת צמודת המדד, מאחר והמציאות הכלכלית מוכיחה , שריבית הפריים עוקבת אחרי המדד בגדול, מכיוון שכאשר המדד עולה, ריבית הפריים עולה כדי לאפשר לשמור על ערך הכסף בפקדונות מחד, וכדי לרסן את האינפלציה מאידך.
ואותו דבר בכיוון ההפוך.
מצפה בכליון עיניים להרחבה שלך על הנושא.
שלום עוז,
יש משהו בדבריך ועדיין מסלול הפריים יוצא "יותר זול" מאשר מסלול צמוד מדד ולכן כדאי למשוך אותו לשנים ארוכות ואת "המדדיות" לסיים כמה שיותר מהר.
אולי באמת ארחיב בנושא מאחד מהפוסטים הקרובים, תודה על ההערה ועל הרעיון
בהצלחה
הייתרון הנוסף שאני רואה במסלול פריים ארוך שנים הוא , שההחזר החודשי נמוך והריבית נמוכה ואפשר בכל נקודת זמן להכניס סכום כסף ליתרה וכך לסלק את החלק הזה לפני הזמן
שלום רב,
קודם כל תודה על העצות הטובות והחומר למחשבה שאתה מותיר לנו..
עזרת לנו מאוד בהכנת "שיעורי הבית", ועכשיו הגענו ל-money time, תרתי משמע….
נשמח לשמוע את דעתך על הצעות משכתנא סופיות שקיבלנו, במיוחד לאור הפוסט הזה.
אנחנו לוקחים משכתנא בסך 1,200,000 כשיכולת ההחזר שלנו תהיה 6,000 שח (כרגע וב-20 חודשים הקרובים היא תהיה כ-4000 ש"ח שכן אנחנו משלמים גם שכר דירה).
ההצעה אומרת כך:
200 א' בצמודה משתנה כל 5 שנים – 1.67%
400 א' בפריים – 0.95-
300 א' בקבועה לא צמודה ל-18 שנה – 4.58%
300 א' בקבועה לא צמודה משתנה כל 5 שנים – 4.33%
ועל כל זה אנחנו מקבלים גרייס ל-20 חודשים, כך שההחזר החודשי בתקופה זו יהיה כ-3500 ש"ח.
הצעה דומה שקיבלנו מבנק אחר, היא ללא המסלול של הקבועה משתנה, אבל היא כוללת הטבה של 75,000 ש"ח לחמש שנים ללא ריבית וללא הצמדה, הצמודה היא בריבית של 1.77% והקבועה בריבית של 4.6%.
שאלתנו:
1. מה דעתך על התמהיל, לאור הצרכים?
2. האם הריביות שקיבלנו טובות או שיש עוד מה "ללחוץ" אותם?
3. עד כמה ההטבה של ה-75 א' משמעותית?
4. למה בכלל שווה לנו לקחת את הקבועה המשתנה? בעוד 5 שנים לא נוכל להחזיר את כל הסכום של המשתנות (מסלול מדד ומסלול קבועה משתנה) ואז ממילא הריביות יכולות להשתנות?
5. יש לנו אפשרות לקחת ממקום העבודה הלוואה של 50,000 לא צמודים למדד בריבית טובה יותר מזו של הבנק (2.7%), ואנחנו שוקלים לקחת אותה בסוף התקופה (אחרי שיכולת ההחזר שלנו תעלה). האם נכון מבחינתנו? מהיכן במשכנתא כדאי לא לקחת את ה-50,000 הללו?
תודה רבה מראש!
ושכחתי – כל המסלולים, למעט הקבועה, הם ל-30 שנה…
היי הדס,
תודה רבה על הפרגון!
1. התמהיל טוב, גם אני חושב שהמל"צ (משתנה לא צמודה) מיותרת וכדאי במקומה לקחת קל"צ ואז התמהיל יהיה מצוין
2. הריביות טובות
3. ההטבה של ה- 75 לא כל-כך משמעותית, לדעתי היא גם לתקופה קצרה כך שהיא מעלה את ההחזר החודשי משמעותית
4. כמו שרשמת אין טעם לקחת את ה"משתנה לא צמודה" (אין דבר כזה "קבועה משתנה"), ההסבר בסעיף 1
5. לא הייתי לוקח את ההלוואה מהעבודה כי היא לתקופה קצרה ותייקר את ההחזר.
במקום זה הייתי מנסה להוריד 5 שנים מאחד המסלולים ל מנת שיהיה ל- 25 שנה
בהצלחה
תודה רבה על התגובה המהירה והמועילה. אבל בעקבות תשובתך, נולדות שאלות חדשות…
אם אכן אנחנו נוותר על המסלול של המשתנה לא צמודה, לא נוכל לקחת את כל הסכום במסלול קל"צ, כי ההחזר החודשי מאוד גבוה.
כיצד כדאי לחלק את ה- 300 א' הנותרים וגם לקצר תקופות וגם לעמוד בהחזר חודשי של 6000 ש"ח?
שוב הרבה תודה.
היי הדס,
הייתי מחלק את ה- 300 בין:
קל"צ, מל"צ ומשתנה – זה מפזר את הסיכון.
הדס שלום
הריביות שקיבלתם מעולות.
התוכלי לשתף אותנו מאיזה בנק קיבלתם?
אודה לך מראש.
דוד
הי אמן
רציתי לדעת איך אתה יודע את הריביות המוצעות על ידי הבנקים, בחילוקים ל5 10 וכו שנים.
זה מתפרסם איפה שהוא, או שמא יש נוסחה ברורה לפי הריבית במשק בצירופה, או שפשוט צריך להיות בשטח כל הזמן כדי להתעדכן?
אשמח לתשובתך.
היי יחזקאל,
רק מהסתובבות בשטח… ומהניסיון
שלום רב,
אנחנו לוקחים משכנתא של 1100000 ש"ח . יכולת ההחזר עד 5000 ש"ח בחודש.
קיבלנו 2 הצעות שונות מבנקים :
1. 366 א' בפריים -0.9 ל30 שנה
534 א' משתנה צמודה 1.6 ל30 שנה
200 א' משתנה לא צמודה 4.52 ל25 שנים
2. 360 א' בפריים -0.9 ל 30 שנה
440 א' משתנה צמודה 1.95 ל 30 שנה
150 א' קבוע לא צמודה 4.7 ל 20 שנה
150 א' משתנה לא צמודה 4.43 ל 25 שנה
אבקש לדעת מה כדאי לבחור / לשנות ? האם הריביות טובות ?
תודה מראש
היי אירה,
הריביות בגדול "בסדר" אבל התמהיל לא משהו.
הוא ליותר מדי שנים + רובו צמוד לממד ובריבית משתנה.
אם אתם יכולים תעלו את ההחזר החודשי ותקצרו שנים ותשלבו יותר קל"צ.
בהשוואה בין התמהילים ששלחת, אני מעדיף את השני (כי הוא פחות צמוד ופחות משתנה, אמנם בקצת אבל עדיין), אבל הריביות בו יותר גבוהות ולכן הוא די דומה לראשון.
היי,
אנו כרגע בהתלבטות לגביי תמהילים משני בנקים, משכנתא K982 , עד האיכלוס כל התמהיל בגרייס חלקי.
חלוקה הכסף היא בעקבות תחנות תשלום שנקבעו לקבלן עד האיכלוס :
תשלום ראשון- 327,500 ₪ ב-01/13
תשלום שני- 524,500 ₪ ב- 05/14
תשלום שלישי- 130,000 ₪ באיכלוס 08/14
תמהיל א
קלצ 327,500 ל-15 4.07%
פריים 162,500 ל-30 P-0.9
עוגן מק"מ 162,500 מ+0.8 ל-30
משתנה כל 5 199,500 ע-0.40 (יוצא2%)
משתנה כל 5 130,000 ע-0.40
תמהיל ב
קלצ 327,500 ל-15 4.29%
פריים 327,000 ל-30 P-0.9
משתנה כל 5 197,500 1.9%
משתנה כל 5 130,000 1.9%
– הריביות אמנם טובות, בכל זאת רוצים לדעת איפה אפשר להוריד עוד (החלטנו לנהל מו"מ מולם בכל פגישה עד לרגע החתימה..(-; )
– האם כדאי לפצל פריים עם מקמ?
בתודה מראש!
היי לירון,
אני אהבתי התמהיל השני, תנסו להוריד את הקל"צ.
אין מצב שתוכלו לקצר את המשתנות הצמודות לפחות ל-25 שנה? 30 שנה זה מוגזם שמדובר בריביות משתנות + מדד.
בהצלחה
שכחתי לכתוב שגם המשתנות הן ל-30 שנה.
(יכולת החזר של 5300 בערך)
שלום משכנתאמן,
אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא ע"ס חצי מיליון ולהחזיר כ – 4000 ש"ח בחודש. קיבלנו הצעות לשתי אפשרויות:
תמהיל ראשון:
שליש בפריים – 0.8% ל – 15 שנה
שליש במשתנה כל 5 שנים בריבית 1.8% ל – 15 שנה
שליש בקל"צ – 4% ל – 15 שנה
תמהיל שני:
בגלל שמדובר בסכום לא גבוה הבנק המליץ לקחת הכל בקל"צ בריבית 3.9% ל – 12 שנה.
ההצעות מאוד שונות זו מזו ולכן קשה לנו להחליט. כנראה גם נרצה לסלק חלק מהלוואה לפני המועד. על איזו הצעה אתה ממליץ?
תודה מראש
היי מרינה,
שתי ההצעות שונות מאוד גם בהחזר החודשי (הפרש של 600 שקל בינהם),
אם אתם יודעים שיש לכם כסף להחזיר קחו 1/3 פריים ו 2/3 קל"צ.
שלום משכנתאמן
בלוג מעולה, תודה רבה.
אשמח אם תוכל לעזר לנו בהתלבטות לגבי מיחזור חלק מהמשכנתא.
יש שתי הלוואות שאנו שוקלים למחזר:
1. 300K בריבית קבועה 3% צמודה מדד ל 15 שנה. נשאר כמעט 12 שנה,עמלת היוון 9400שח.
2. 100K בריבית מתחלפת פעם בשנתיים צמודה מדד, כרגע 1.85% לעוד שנה. נשאר כמעט 17 שנה, אין עמלת היוון.
המסלולים שאנו שוקלים לקחת הם:
1. 300K בריבית קבועה לא צמודה 4.19% ל 10 שנים.
2. 100K בריבית קבועה לא צמודה 4.39% ל 12 שנים.
שתי שאלות:
1. האם לדעתך התמהיל הוא טוב?
2. ממה שקראתי בתגובות מעלה, נראה לי שנתנו לנו ריביות גבוהות יחסית למה שמציעים ללוקחי משכנתא חדשים. האם במיחזור נותנים ריביות יותר גבוהות? מה אפשר לעשות?
תודה רבה,
היי מירי,
תודה רבה על הפרגון!
1. התמהיל טוב אבל אפשר גם לשלב פריים
2. הריביות בסדר אבל אפשר פחות, במיחזור מתחילים איתכם בריביות יותר גבוהות כי יודעים שלפעמים אין לכם "חשק" לעבור בנק ומנסים להשאיר אתכם בריבית טיפה גבוהות יותר, תבקשו הנחה או לכו לבנק אחר
בהצלחה
היי משכנתאמן,
רציתי לשאול, איך אפשר לקבל משכנתא של מעל 50% ברכישה דירה להשקעה? אני יודע שזה אפשרי והבנקים עושים את זה כל הזמן, השאלה שלי איך?
תודה מראש.
היי ליאור,
אפשר אם אתה ממשכן גם דירה נוספת שברשותך,
אני לא מכיר פתרון אחר
אתה אומר בעצם שאם נגיד יש לי דירה, ואני רוצה לרכוש דירה נוספת להשקעה, אז אני יכול למשכן את הדירה שברשותי ולקבל משכנתא של יותר מ 50% בכדי לקנות את הדירה להשקעה?
היי ליאור,
כן – זאת כוונתי בדיוק.
יש לך אפשרות לקבל עד 50% מהנכס הקיים (בהנחה שאינו ממושכן באחוז דומה או גבוה יותר).
אז בעצם אני יכול לקחת 50% על הדירה להשקעה ועוד 50% על הדירה שברשותי, כך שאני יכול למעשה לקבל 100% משכנתא?
ברמת העיקרון,
יש מצבים שהבנק (בצדק לדעתי) לא מאפשר זאת.
אבל על הנייר זה נכון
היי,
קודם כל, כל הכבוד על הבלוג המוצלח ועל העזרה שאתה נותן לנו.
אני עומד לקחת משכנתא ע"ס 965 אש"ח. כיוון שאני בן של עובד בנק פועלים קיבלתי את ההצעה הנ"ל:
318 אש"ח, 30 שנה, P-0.9%.
340 אש"ח, 20 שנה, קל"צ 4.68%.
307 אש"ח, 25 שנה, משתנה 5 שנים 1.59% (B-77%).
רצוי לציין שחלק מההטבה היא: פטור מדמי פתיחת תיק ו- 65% הנחה על קנסות בשינויים במשכנתא.
עם ההצעה הזאת הלכתי לבנק אחר שהוריד את הקל"צ ל- 4.56% וכל השאר ללא שינוי.
השאלות:
האם התמהיל נכון ? (מדובר בהחזר של 4.7 אש"ח)
האם ניתן ללחוץ ולהוריד את הריבית עוד?
האם ההטבה של 65% הנחה בקנסות שווה שאלך עם פועלים ??
המון תודה
היי יוסי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. התמהיל בסדר גמור
2. תמיד אפשר ללחוץ את הבנק עוד.
3. לחשב כמה כסף אתה מפסיד על הנייר (זה קל מאוד לחשב כי שני המסלולים בקל"צ) ועשה החישוב בעצמך.
אם אתה יודע שבגלל שאתה בן של עובד גם תקבל שירות טוב בעתיד, אז קח גם את זה בחשבון.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני תוהה מדוע יש הבדל בין התמהיל המוצג למעלה לבין התמהיל שנתת בפוסט של מדריך משכנתא חלק ו – בניית תמהיל. שם החשיפה למדד היא מעל 50% ובתמהיל למעלה החשיפה היא 33%
תודה,
ארז
היי ארז,
התמהיל בפוסט של המדריך היה לטובת המחשה, התמהיל שנתתי בפוסט על המיליון הינו תמהיל שכבר מומלץ על ידי (כמובן על בסיס כל האזהרות).
משכנתאמן שלום
תודה רבה על כל המידע.
שאלה חשובה! אנחנו לקראת סגירת משכנתא, עדיין לא פתחנו תיק.
קיבלנו תמהלים ממספר בנקים, ויש בנק שכבר די אנחנו קרובים לסגירת משכנתא שם.
התמהיל הכי טוב שקיבלנו:
פריים -0.9
משתנה כל 5 שנים צמודה – 1.8
קבועה לא צמודה 4.46
שאלתי היא: לאור הורדת הריבית, האם אנחנו יכולים היום במצב הקיים לקבל הורדה נוספת בריבית? יש לציין שב- 31.1 אנחנו צריכים כבר את הכסף נזיל.
מה דעתך? אודה לתשובה מהירה, העניין דחוף
תודה רבה
שלום בתיה,
תוכלי לשתף מאיזה בנק קיבלת את הרביות האלו?
תודה,
ארז
היי בתיה,
יש לכם מספיק זמן לקבל את ההנחה כי בעוד שבועיים שלושה תוכלו להרגיש את ההנחה בריביות וזה משאיר לכם מספיק זמן לסיים את תהליך המשכנתא
משכנתאמן שלום,
אנחנו זוג צעיר (28) עומדים בפני סגירת משכנתא על סך 700 אש"ח. (שווי הנכס 1,100,000)
הכנסה חודשית ממוצעת של כ -15000 ש"ח.
ההצעה שניתנה לנו:
פריים – 231000 בP-0.9 ל 25 שנה
משתנה כל חמש שנים -319,000 1.75 20 שנה
קל"צ 150,000 4.3% ל 15 שנה
סה"כ החזר חודשי של 3700 ש"ח
אשמח לשמוע דעתך על התמהיל ועל הריביות?
האם לא כדאי לוותר על הקל"צ ולהעביר למשתנה כל 5 שנים?
היי מאר,
תמהיל וריביות טובות.
לדעתי, ממש לא כדאי לוותר על הקל״צ בשביל המשתנה.
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב,
אני מצטרף לשורת הברכות על האתר המוצלח והמקצועי.
שאלתי הינה –
אם אני רוכש דירת מגורים (יחידה) בשיעור מימון של 60% – האם אפשר לעלות את אחוז המימון לשיעור גבוה יותר, עד 75%?
האם יש מרווח זמן מינימלי לביצוע פעולה כזו?
תודה
רוחי
היי רוחי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
ניתן להעלות את אחוזי המימון עד ל- 75% אבל זה דורש את אישורו של הבנק.
אני מציע לפנות למספר בנקים במקביל ולבקש אישור ל- 75% מימון
בהצלחה
הי,
לפני הכל, מוכרח להודות לך על הבלוג המעניין שמדבר אל כולנו בשפה ברורה ובגובה העיניים (מה שלעיתים קצת קשה למצוא אצל היועצים השונים…)
לעיניינינו, אני מעוניין לקחת משכנתא של כ – 1,200,000. 66 אחוז מהסכום אני רוצה להחזיר במקסימום 7 שנים, מה דעתך על כך שאני אקח את הסכום הנ״ל בריבית צמודת מדד בלבד, וזאת מפני שכוונתי לסגור את המשכנתא בזמן קצר יחסית. בתודה מראש, רון
היי רון,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
שלב קבועה ופריים, אתה יכול במקרה שלך לוותר על הקל"צ.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
האתר שלך ערוך מעולה ומלמד המון. תודה רבה!
אנחנו מתכננים לקחת משכנתא של 1,200,000 על בית ששוויו 2,400,000.
הכוונה להחזיר משהו כמו 6500-7000 שח בחודש. נרצה לצמצם את המשכנתא עם הזמן ע"י החזרת חלק מהסכום. תוכל בבקשה לתת תמהיל שיתאים? התקופה של המשכנתא בין 15-25 שנה (אין לנו בעיה שיהיה הפרש זמן גדול בין החלק של הפריים לחלקים האחרים אם זה מועיל). האם הריביות שצוינו במאמר תוקנו בהתאם להורדת הריבית שהייתה?
תודה רבה
היי ליאור,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
להלן תמהיל אופציונלי:
1/3 פריים ל- 25 שנה
1/3 קל"צ ל- 18
1/3 משתנה כל חמש ל- 15
הריביות עדיין לא מעודכנות, יש להחסיר מהם כ 0.1%-0.2%
בהצלחה
שלום
תודה על כל המידע.
האם אתה יכול להמליץ על מחשבון משכנתא און-ליין?
דן
היי דן,
תודה על הפרגון!
אני עובד כרגע על מחשבון לאתר שלי שיעלה בשבועות הקרובים.
לגבי מחשבי אונליין – המחשבונים של לאומי וטפחות בסדר גמור.
הי,
תודה רבה על הבלוג, שבעקבותו החלטנו על מיחזור ועל תמהיל.
הפוסטים והעצות ממש עזרו לנו להתכוונן.
כרגע יש לנו משכנתא קיימת עם מסללול פריים טוב ולכן אנחנו מנסים ככל יכולתנו ל"הישאר בבנק" ולמחזר רק את השאר.
הנה התמהיל שקיבלנו מהבנק שלנו אחרי מיקוח קל:
משכנתא של 930,000
340,000 P-1.08 21 שנה (זה החלק שנשאר)
310,000 קל"צ ל15 שנה 4.2%
280,000 משתנה 5 ל15 שנה 1.9%
הלכנו לבנקים אחרים לקבל הצעות אבל הן לא היו יותר טובות (כל מי שראה את המסלול פריים תהה למה אנחנו ממחזרים, ובכן יש לנו למשל קבועה צמודה של 4% שזאת לדעתי סיבה מספיק טובה, מה גם שאנחנו מקצרים שנים מכיוון שיכולת ההחזר שלנו עלתה)
השאלה שלי היא האם לדעתך יש לנו עוד על מה להתמקח בבנק שלנו?
כשהייתי בבנק פועלים ואמרתי לפקידה שקיבלנו על הקל"צ ל15 שנה 4.1% היא גיחכה כלא מאמינה (ניסיתי על מנת להוריד אותה מ4.2)
כמו כן אשמח לדעת האם מסלול המיחזור באותו בנק הוא קל יותר מאשר מיחזור בבנק אחר.
ושוב תודה, הפצנו את הבלוג בין חברינו שיאיר גם את עיניהם
יום טוב
וכמובן אשמח לשמוע את דעתך על התמהיל שעשינו 🙂
היי גיא,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. אין לי "סודות קסם" להוזלה בריבית, אבל אני מאמין שאם מתעקשים בסוף מקבלים (אפשר לנסות בעוד בנק)
2. כן, מחזור באותו בנק אמור להיות פשוט יותר (ברוב המקרים)
שיהיה בהצלחה
הי,
תודה על התשובות.
השאלה שלי היתה אם אכן יש סיכוי להוריד מבחינת מה שקיבלנו ומה שנהוג בשוק.
וכמובן שנשמח לשמוע את דעתך על התמהיל שלנו.
לילה טוב!
היי גיא,
הבנתי את השאלה ולכן עניתי שיש עוד מקום קטן להורדה ובשביל זה צריך טיפה יותר ללחוץ.
התמהיל בסדר גמור
שלום,
כל הכבוד על הבלוג. מעניין ועוזר מאוד.
האם יש אפשרות היום לקבל משכנתא בגובה 85% מהנכס?
מדובר בדירה ראשונה למגורים.
האם מישהו יכול לשתף אותי איזה בנק נותן היום ריבית קבועה לא צמודה הכי נמוכה לתקופה של 25 שנה?.
תודה מראש.
היי אלה,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
המקסימום שניתן לקבל עבור דירה ראשונה הוא 75% מימון
ראשית ממש ממש תודה על המידע הרב לעם ישראל..
רצינו לשאול מה הפרוצדורה במצב הבא:
כעת אנו מסיימים בניה דרך קבוצת רכישה (11 דירים) עד עתה שילמנו לקבלן ע"י בנק מלווה באמצעות הלוואת גישור המצריכה מאתנו ריביות של 1500 ש"ח ויותר.
כעת אנו בשלבי טופס 4.
1.האם אנו חייבים להמתין עד לקבלת טופס 4 כדי לברר על משכנתא?
2. מה הפרוצדורה כדי לעבור מהלוואת הגישור בבנק המלווה לבנק אחר עם משכנתא רגילה? האם זה נקרא מיחזור/ ההעברת משכנתא?
3. איך אני מגדיר לבנק את ערך הדירה? (קנינו אותה ב900K שילמנו הון עצמי לבנק המלווה 350K וכעת שווי הדירה 1200K)
תודה רבה
היי אבישי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. לפני טופס 4 לא תוכלו לקבל משכנתא (עד כמה שידוע לי לפחות ושווה לבדוק אותי בנושא הזה)
2. זה נקרא משכנתא חדשה, כי בעצם אין לכם משכנתא כרגע (יש לכם הלוואת גישור רגילה)
3. הבנק ישלח שמאי לדירה והוא יגדיר את שוויה.
בהצלחה
שלום,
בלוג מעניין מאוד חבל שראיתי אותו רק עכשיו.
אני לקחתי לפני כשנה וחצי כ- 1,000,000 ש"ח משכנתא
350K בהלואת בלון עם משתנה כל 5 צמודה 2.65%
650K בקבועה צמודה עם ריבית של 3.35%
אני עכשיו רוצה למחזר אותה ורציתי המלצה ל2 תמהילים אחד שנשאר עם הלוואת בלון והשני ללא.
כרגע החזר חודשי עומד על 4,450 מעוניין לא לעבור את ה-5300.
תודה
מוסיף פרטים:
ההלוואת בלון היא ל-10 שנים והקבועה היא ל-21.6 שנים
היי ניר,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
המלצות על תמהילים תוכל למצוא ממש בפוסט הזה.
אם אתה רוצה אחד עם בוליט פשוט תיקח את הבוליט בפריים ותקזז משאר המסלולים את החלק היחסי.
בהצלחה
היי ,
איך התמהיל הבא?
300K גרייס חלקי(משלם רק ריבית) ל-10 שנים ב P-0.85
362K במשתנה כל 5 שנים ב-2.03 (עוגן צמוד אג"ח + 1%) ל-20 שנה
328K בקל"צ ב-4.5% ל-18.5 שנים
עמלת פירעון מוקדם 3,584 , הריביות טובות או רק בסדר?
תודה
היי ניר,
הריביות "בסדר".
לא הבנתי למה לקחת בוליט על 300 אלף ש"ח? אתה מתכנן להחזיר אותם בקרוב?
היי,
את הבוליט אני מתכנן להחזיר עד 5 שנים, לקחתי 10 שנים ליתר ביטחון.
מה שלא הצלחתי להבין זה למה אנשים בתמהיל שלהם לוקחים אותו מסלול פעמיים רק לזמנים שונים , לדוגמא 170K ברבית משתנה ל-5 ל-20 שנה ו- 100K ל-20 שנה באותו מסלול(איך מחשבים כזה תמהיל?)
היי ניר,
אין הגיון בזה,
לרוב לוקחים אותו מסלול לשנים שונות, אבל במה שהצגת לא מצאתי הגיון.
הדבר היחיד שאני מוצא כאן זה שיש בנקים שמחייבים אותך להחזיר לפחות 10% מן המסלול אם אתה רוצה לעשות סילוק חלקי ולכן, אם יש לך מסלול שהוא רק על 100 אלף ש"ח, זה אומר שתוכל להחזיר ממנו מינימום 10 אלף ש"ח ולא 27 אלף אם היו לוקחים הכל באותו המסלול.
היי משכנתא מן, בהמשך לשאלה שלי על משכנתא של יותר מ 50% על דירה להשקעה באמצעות מישכון דירה קיימת. יש לי מספר שאלות:
1. אם נגיד הדירה שלי שווה 1.5 מיל' ויש לי עליה משכנתא של מיל', אז אני יכול למשכן רק חצי מיליון? או שאין קשר?
2. אם אני לוקח נגיד משכנתא של 70% על דירה להשקעה, בעזרת מישכון דירה קיימת, האם כל ה 70% בתנאי מימון של משכנתא רגילה או שמדובר בתנאים של "משכנתא לכל מטרה"?
3. מה זה "משכנתא לכל מטרה" והאם התנאים שלה פחות טובים משמעותית ממשכנתא רגילה?
תודה מראש!
היי ליאור,
1. על הדירה הקיימת ניתן לקבל מקסימום 50%, כך שלא תוכל לקבל עוד חצי מיליון (זה יהפוך אותה לממושכנת ב- 100% מימון)
2. זה משתנה מבנק לבנק ונמצא איפה שהוא באמצע (כלומר, חלק מחשבים זאת כהלוואה לרכישה וחלק מחשבים זאת כהלוואה לכל מטרה)
3. הלוואה לכל מטרה זה שאתה לוקח כסף עבור דירה קיימת ומשתמש בכסף לצרכים פרטיים (רכישת דירה, עזרה לילדים, פתיחת עסק וכו')
בהצלחה
היי משכנתא מן,
מה הכוונה חלק חלק? האם התכוונת ש 50% מהמשכנתא שאקבל על הדירה שבבעלותי תהיה בתנאי "משכנתא לכל מטרה" וה 50% שאקבל על הדירה שארכוש תהיה בתנאי משכנתא רגילה?
תודה מראש.
היי ליאור,
הכוונה היא שבדירה שכבר בבעלותך ניתן לקבל עד 50% (כלומר – אם היא שווה 1.5M, המקס' שתוכל לקבל הוא 750K).
ולכן, אם יש לך כבר משכנתא של 1M עליה, לא תוכל לקבל הלוואה נוספת.
כמו כן, מצב שמהלך כזה כן יוצא לדרך – ההלוואה שתקבל על הדירה הקיימת הינה "לכל מטרה" ועל החדשה לרכישה (או לחלופין "רכישה במשכון שני נכסים").
אז אם נגיד יש לי דירה ששווה 1.5 מיל', שכיסיתי כבר חלק מהמשכנתא, אז אני בודק כאילו מה נישאר מהקרן של המשכנתא? נגיד לקחתי משכנתא של מיליון, וכיסיתי כבר חצי מיליון, אז כאילו מותר לי לקחת הלוואה נוספת של 250K לכל מטרה? ואז אם נגיד אני רוצה לרכוש דירה להשקעה ב 600K, אז אני אקבל 300K הלוואה לרכישה דירה בתנאי משכנתא רגילים לרכישת דירה, ואני אוכל לקבל עוד 250K ע"י מישכון הדירה הנוספת בתנאים של משכנתא לכל מטרה? כאילו 2 משכנתאות שונות עם תנאים שונים על דירה אחת?
הבנת נכון,
אבל כפי שאמרתי יהיו בנקים שיתגמשו ויהיו יותר "נוחים" עם הריבית של ה"לכל מטרה" ברגע שתציג להם חוזה רכישה ותוכיח להם כי הכסף הולך לטובת רכישת דירה.
היי משכנתאמן,
אני לפני לקיחת משכנתא לבניה.
יש לי כיום 500K משכנתא על השטח ואני צריך עוד 500K לבניה כשבעוד שנתיים משתחרר לי 200K מקרן הישתלמות. מה כדאי לעשות? לקחת את כל ה500K במשכנתא ובעוד שנתיים לחסות חלק מהמשכנתא עם הכסף שישתחרר או לקחת בוליט?
המשכנתא הקיימת היא מ2008:
100,000 בפריים -1.15 ל25 שנה
– 200,000 בריבית קבועה צמודה של 3.81% ל15 שנה
– 200,000 בריבית משתנה צמודה של 3.45% ל25 שנה
אם אני עובר בנק אני צריך למחזר את המשכנתא הישנה ולקחת הלוואה על כל הסכום. האם שווה לי למחזר? עמלת ההיוון על המשכנתא היא 12K
היי ארז,
1. אם יהיו לך 200 אלף ש"ח בוודאות בעוד שנתיים אז אני ממליץ על בוליט
2. בדוק את הריביות היום ותעשה שיקול אם המחזור כדאי או לא, אני חושב שכן אבל זה מחייב בדיקה מקיפה
בהצלחה
היי,
אתה ממליץ על בוליט שצמוד למדד? הבנתי שכבר אין בוליט שצמוד לפריים
היי ארז,
יש בהחלט בוליט שצמוד לפריים ועליו אני ממליץ
אז אם אני אקח בוליט צמוד לפריים זה יוריד לי מהסכום שלל ההלוואה שצמודה לפריים, נכון? כיוון שאי אפשר לקחת יותר משליש בפריים מסכום ההלוואה הכולל.
עוד שאלה… מה הרביות שמקבלים על בוליט צמוד לפריים?
באיזור הפריים מינוס 0.7% עד פריים מינוס 0.9% עם סטייה לפה ולשם
היי ארז,
1. בעיקרון הלוואת בוליט ניתן לקחת בפריים ללא קשר ל1/3 פריים במסלול רגיל (זה ככה אצל רוב הבנקים אבל לא אצל כולם)
2. באיזור הפריים מינוס 0.7% עד פריים מינוס 0.9% עם סטייה לפה ולשם
שלום.
תודה רבה על האתר הנהדר!
רציתי לשאול מהו התמהיל המומלץ שלך אם למרות אזהרותיך אני לוקח משכנתא על 1500000 (נוצר מצב של הכרח) כשהחזר החודשי הסביר בשלב זה ( יתכנו שינויים בהמשך)הוא עד 4500 והנטיה האישית היא להאריך את ההלוואה ולא להגיע למחנק כלכלי בשוטף.
היי אלי,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
1/3 פריים והשאר במשתנה כל חמש ל- 30 שנה
סליחה- הסכום הוא כמובן טעות . הכוונה הייתה למליון וחמישים אלף. שאלה נוספת- מה לגבי ניצול של הזכאות? יש לי נתוניי זכאות טובים. האם הריבית משתלמת?
היי משכנתאמן,
למה לא גילינו את הבלוג שלך קודם?????
תענוג לקרוא ולהשכיל!
מתכוונים לקחת משכנתא ביומיים הקרובים (אמורים לשלם את התשלום הראשון כבר בעוד שבועיים) – התמהיל שהוצע לנו:
304,750 שח בפריים מינוס 0.9 – 2.35 (ל25 שנה)
547,000 – משתנה כל 5 שנים, בריבית 2.06(ל25 שנה).
130,000 בריבית קבועה לא צמודה-4.76 (ל15 שנה)
(סה״כ 981,750)
כמו כן, קיבלנו פטור מדמי פתיחת תיק .
ההחזר החודשי עומד על 4,700.
האם הריביות אטרקטיביות?
מה היית עושה אחרת?
האם להתאמץ ולהגיע להחזר חודשי שמהווה כ- 30 אחוז מההכנסות, או להשאיר רווח לעליות מדד צפויות..?
נשמח לתשובה שלך בהקדם האפשרי… 🙂
תודה.
היי אדווה,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
לשאלתך,
1. התמהיל והריביות בסדר, הייתי לוקח חלק מהסכום של המשתנה כל חמש ומסיט לטובת הקבועה לא צמודה
2. אם המשכורות הולכות לעלות בהתאמה לעליית המדד והריבית הייתי מתאמץ עוד "קצת" (זו יכולה להיות ההתאמצות בלהעביר חלק מהמשתנה לקל"צ)
בהצלחה
היי
אני לא רואה כזה הבדל בסה"כ התשלומים בין המסלולים – למעשה במסלול הראשון משלמים פחות מאשר כמעת בכל האחרים. איך זה מסתדר? חשבתי שאם התשלום החודשי גדול יותר, הסה"כ קטן יותר.
שלום,
אציין שלמדתי רבות ממה שקראתי עד כה בפוסטים שאתה מפרסם.
אני לקראת לקיחת משכנתא בסך מיליון שקלים. וקיבלתי בערך את ההצעה הראשונה שהצגת. של 2/3 משתנה כל חמש צמוד למדד ו-1/3 פריים. שאלתי היא מדוע הצעה זו לא טובה? אחרי בתקופה הזו הריביות והמדד יחסית נמוכים ובכל מקרה עוד חמש שנים אוכל למחזר משכנתא ולעשות תמהיל אחר. אודה לתשובתך בהקדם. (אני ממש בשלבים האחרונים ללקיחת המשכנתא). תודה רבה!
היי טל,
היא לא טובה מכמה סיבות:
1. כל המשכנתא שלך בריבית משתנה וזה מסוכן בגלל שכשהריבית תעלה אתה תשלם על כך ביוקר (גם אם זה יהיה רק בעוד חמש שנים)
2. 2/3 מהמשכנתא צמוד למדד וזה מייקר מאוד מאוד את המשכנתא לטווח הארוך (המדדים הנמוכים אמורים להפסק בעוד שנתיים לערך)
3. בעוד חמש שנים כשתרצה למחזר, אתה תקבל את הריביות שיהיו בתקופה ההיא ואם הריביות יהיו גבוהות אז אתה תקבל ריביות גבוהות ככה שזה לא בדיוק עוזר לך.
מקווה שעזרתי, בהצלחה
תודה רבה על התייחסותך המהירה. אשמח לשמוע את דעתך על ההצעה שקיבלתי עבור מיליון שקלים והאם היית עושה שינוי עם הסכומים?
320 אלף – ריבית פריים -0.9 , ל-30 שנה.
130 אלף – קבועה ל18 שנה , לא צמוד בריבית של 4.8.
300 אלף – משתנה כל 5 , לא צמוד אבל ריבית משתנה כל 5..בריבית של 4.4
250 אלף – צמוד מדד וריבית משתנה כל חמש שנים ל-20 שנה בריבית של 1.9.
אודה לתשובתך. תודה!
היי טל,
התמהיל הרבה יותר טוב ממקודם,
תשקול לשנות את המשתנה הלא צמודה לקבועה לא צמודה (זה ייקר טיפה את הריבית אבל שווה את זה).
שלום רב,
יש לי משכנתא בתמהיל :
207 אלף P-0.73% נותרו 9 שנים
122 אלף , משתנה כל 2.5 שנים צמוד+1.73% נותרו 12 שנים
257 אלף קבועה צמודה +3% (עמלת פרעון מוקדם 6000 שח ), 12 שנים
החזר חדשי נוכחי 5300 ,סה"כ לפרעון 593 אלף ,
אני שוקל למחזר את ההלוואה ואני מתלבט לגבי התמהיל הנכון לחיסכון מרבי בריבית ויציבות יחסית בגובה ההחזר לאורך התקופה. החזר חדשי רצוי 5500-6000 שח
אשמח לעזרתך
תודה מראש,
רז
היי רז,
1/3 פריים
1/3 קבועה צמודה
1/3 קל"צ
הכל ל- 10 שנים
שלום רב
אני הולך לקחת משכנתא של 1M על בית של 1.35 (75%) אני מודע לכך שהסכום גבוה, ואנו גם לוקחים את המשכנתא ל30 שנה.
ההצעה הטובה ביותר שקיבלתי מהבנקים עומדת על:
330 אלף -P-0.9
770- משתנה כל חמש שנים ב1.96
הייתי מעוניין לשמוע את דעתך ומה לדעתך לשנות בתמהיל (ראיתי שאתה ממליץ על ריבית קבועה לא צמודה אבל זה ממש מייקר את התשלם החודשי)
אשמח לשמוע דעתך, אני מעט לחוץ מפני שאני צריך לתת תשלום ראשון כבר בסוף החודש.
תודה מראש
בועז
היי בועז,
לצערי אין לי הרבה מה להציע לך,
כפי שקראת בפוסט זה, אני ממש לא ממליץ על התמהיל הזה, אבל אני לא רואה אופציה טובה יותר עבורך.
שיהיה בהצלחה
מצויין , עזרת לי מאוד.
גם תשובה כזו היה חשוב לי לשמוע.
המון תודה, אתה עושה עבודה מבורכת
היי בועז,
בשמחה – תודה על הפרגון!
שלום לך משכנתאמן!
לטעמי ההיסטוריה של עולם המשכנתאות מתחלקת לשתי תקופות: לפני ואחרי משכנתאמן, ועל זה מגיע לך שבחים אינסופיים.
אשתי ואני מתכוונים לרכוש דירה ב-1,750,000 ולקחת משכנתא בסך 1,150,000. החזר היעד שלנו + – 5,500.
פנינו לשני בנקים וקיבלנו את ההצעות הבאות:
בנק א'
– 279,000, פריים – 0.9, 20 שנה
– 698,000, ריבית משתנה כל 5 שנים 1.78% (עוגן+0.75%), 20 שנה
– 173,000, קבועה צמודה 2.4%, 16 שנה
החזר חודשי: 5,740
בנק ב' אופציה 1
– 382,000, פריים – 0.9, 20 שנה
– 500,000, חצי קבועה (משתנה כל 10) 2.41%, 20 שנה
– 268,000, משתנה כל 5 1.91%, 32 שנה
החזר חודשי: 5,557
בנק ב' אופציה 2
– 382,000, פריים – 0.9, 20 שנה
– 400,000, חצי קבועה (משתנה כל 10) 2.41%, 20 שנה
– 368,000, משתנה כל 5 1.91%, 32 שנה
החזר חודשי: 5,380
בנק ב' אופציה 3
– 382,000, פריים – 0.9, 20 שנה
– 400,000, חצי קבועה (משתנה כל 10) 2.41%, 20 שנה
– 268,000, משתנה כל 5 1.91%, 32 שנה
– 100,000, קל"צ 4.8%, 20 שנה
החזר חודשי: 5,659
בבנק ב' אפשר לשפר קצת את הריביות במידה ונפתח חשבון אצלם.
על איזו אופציע היית מצביע כדי להתמקד בה?
בנוסף, יש לנו זכאות של המדינה לקחת 172,000 קבועה צמודה 3% ל25 שנה וזה לא נכנס לתמונה. היית מכניס את זה?
אני מצטער על הפוסט המתיש (-:
המון תודה מראש,
אד
אד שלום ותודה על המחמאות,
1. כל ההצעות שהצגת עמוסות במסלולים צמודי מדד,
הייתי בונה את זה קצת אחרת ומשלב קל"צ גם על חשבון הארכת הפריים וחלק מהמשתנה כל חמש
2. לא הייתי לוקח משכנתא חצי קבועה אלא משתנה כל חמש + זכאות
3. בגדול המשכנתא שלך לא אידיאלית וזו תוצאה של ההחזר החודשי הנמוך שאתם מייעדים לסכום כה גבוה, תנסו למצוא דרך להעלות את ההחזר החודשי
בהצלחה
המון תודה על תשובתך!
יש לי עוד שתי שאלות:
1. אילו חסרונות אתה רואה במשכנתא חצי קבועה, חוץ מהטווח הארוך עד ליציאה הבאה? הרי היא מבטיחה ריבית נאה לתקופה לא קצרה.
2. מה טוב בשיומוש בזכאות חוץ מההיעדר של עמלת פרעון מוקדם? הרי הבנקים מציעים ריביות יותר טובות לאותה תקופה.
יישר כוח,
אד
היי אד,
1. אין רע במשתנה חצי תקופה אלא יש שלוש חסרונות: היא צמודה למדד + הריבית שלה גבוהה מהמשתנה כל חמש + היא לא כל כך גמישה ותחנת היציאה רחוקה
2. הזכאות היא בקבועה ולא במשתנה ולתקופה ארוכה וזה היתרון שלה מול הבנקים
באמת כל הכבוד על האתר-יישר כוח
מה דעתך על משכנתא בגובה 1100000 שח
בקלצ ל25 שנה בריבית 4.6 אחוז
החזר בערך 6300 שח קבוע לכול התקופה בלי לחץ ובלי הפתעות בדרך דבר שמאפשר לתכנן את המשך החיים יותר רגוע
היי אלי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אם אתם מתכוונים להישאר עם המשכנתא לאורך כל התקופה זה בסדר גמור.
אם לא, תצפו לקנסות יציאה גבוהים שמחזרו או תחזירו כספים.
בכל מקרה הייתי משלב פריים לטובת פיזור הסיכונים וגמישות ההלוואה.
בהצלחה
תודה רבה על התשובה
בודק מסלולים נוספים
בבנק מוכנים ללוח שווה רק בפריים
ושפיצר ביתר המסלולים
מה דעתך בנושא?
תודה
אלי
היי אלי,
כל בנק יש לו את המסלולים שהוא בוחר לתת בקרן שווה וזה לא ניתן למו"מ, אלא רק ניתן לבדוק במספר בנקים.
תשקול גם לקצר שנים בשפיצר במקום קרן שווה בחלק מהמסלולים
ערב טוב
קבלנו את ההצעה הבאה
פריים-370000 25 שנה ריבית 2.35
קבועה צמודה 5 שנים 305000 20 שנה 1.83
קלצ 450000 19 שנה 4.6
החזר כ 6100 שח שזה בסדר לנו
מה דעתך?:
היי אלי,
על פניו התמהיל והריביות בסדר גמור
בהצלחה
משכנתאמן שלום.
אתר מעולה.
קיבלתי המון טיפים.
שאלתי אולי קצת מוזרה: יש בבעלותינו דירה 4 חדרים ששווי שלה כ-1.2M ש"ח. יש חלק ממשכנתא כ-60.000 ש"ח בלבד שנשאר לשלם על דירה זו.
אנו מעוניינים בדירה בת 5 חדרים ששוויה כ-1.8M ש"ח.
שאלתי: אנו מעוניינים לקבל כל 100% מימון בבנק (עוד לא יודעת איך) לשלם בסביבות 8.500-9.000 ש"ח בחודש למשך כ-30 שנה. הכנסתינו כ-23.000 ש"ח בחודש.את דירה קיימת להשכיר בכ-4000 ש"ח. האם זה אפשרי והאם זה כדאי.
איך לגשת לסוגייה זו?
היי קטיה,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
בעיקרון זה לא כל כך אפשרי,
אם תמשכני את החדשה ב- 50% מימון (כלומר תקבלי 900 אלף ש"ח)
ואת הקיימת ב- 50% מימון ואז תקבלי 540 אלף ש"ח
יחד זה יוצא 1440 אלף וזה הלימיט שתוכלי לקבל
שלום תותח, (כל הסבר שלך פה מתיישב עם ההגיון ופשוט להבנה.. יישר כח)
אנחנו לוקחים משכנתא על סך 1,100,000 (דירה חדשה בשווי 1,500,000)
אנחנו מכניסים באזור 25,000 נטו ו18,000 מתוכם הכנסה מחול בדולרים, ממליצים לנו לקחת שליש צמוד מטח והשאר במסלולים שונים (טוענים שאי אפשר לקחת פריים אם לוקחים צמוד מטח)
איזה תמהיל אתה ממליץ ואיזה ריביות ניתן להשיג ?אנחנו רוצים להחזיר סביב ה 5,500 -6,000 מה דעתך תותח ? תודה מראש.
היי אלירן,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
בגדול אתם יכולים לחלק ל- 3 מסלולים (קל"צ, משתנה כל חמש ודולרית)
באמת אי אפשר לקחת גם דולר וגם פריים יותר מ- 1/3 ביחד
לגבי הריביות תסתכל בפוסט הזה ותמצא את הריביות המקובלות היום (אתה יכול להוריד כ-0.15% מהמסלולים שהם לא פריים)
שלום משכנתמן.
אנחנו לפני לקיחת משכנתאות על 1000000 עם החזר של עד 4500 אבל ישנה אפשרות סבירה של הקטנת הקרן בשנים הקרובות.
ההמלצה הכללית שלך( הלא מומלצת כמובן…) היא על 1/3 פריים ו2/3 משתנה כל חמש לשלושים שנה.
מה דעתך על שילוב הזכאות בתמהיל. הנתונים שלי מאפשרים 140000 בתנאי זכאות . ולאור ההנחה על אפשרות צמצום הקרן (להבנתי הכי טוב לצמצם במשתנה כל חמש אני צודק?) מה בדבר שילוב בכל זאת של מרכיב קל״צ בתמהיל.
בינתיים קיבלתי הצעה מהבנק ל330000. p-0.9 ל30 שנה
527 משתנה כל חמש 2.1 ל30שנה
142 בתנאי זכאות ( 3 קבוע ל25 שנה).
זה יוצא היום בערך 4000 החזר
באופן מוזר את אותם הריביות הציעו לי גם ל25 שנה וזה מעלה את ההחזר ל4400 היום.
1. מה דעתך על הריביות והתמהיל?
2. אולי בכל זאת קצת קלצ ולבחור ב30 שנה?
3. איפה הכי משתלם להקטין את הקרן אם וכאשר זה יתאפשר ?
המון תודה
היי אלי,
1. מציע להשתמש בזכאות
2. התמהיל והריביות סבירים
3. במשתנה כל חמש
4. לא הייתי לוקח קל"צ ומעלה ל- 30 שנה
בהצלחה
שלום משכנתמן
תודה רבה על המידע באתר, עזרת לי לקבל קצת מושג בנושא
אני בן 56 ואישתי בת 50 מעוניינים לקחת משכנתא בסכום של 1,300,000 56% ממחיר הדירה , לתקופה של 9-15 שנים
החזר חודשי מקסימלי 13500
זוהי דירה ראשונה ואין דירה בבעלותנו.
קיבלתי מספר הצעות אך ממש לא יודע מה להחליט
הצעה 1:
900,000 ל11 שנה בריבית 1.4% קבועה צמודת מדד
400,000 ל7 שנים בריבית 1% קבועה צמודת מדד
הריביות להערכתי מאוד זולות אך יש חשש מהצמדה מלאה למדד
הצעה 2:
700,000 קבועה צמודה ל7 שנים בריבית 1.2%
250,000 בפריים p-0.9% ל14 שנה ( גרייס על הקרן ל7 שנים- לא הבנתי לבדיוק מה זה אומר)
350,000 קבועה לא צמודה ל9 שנים 3.8%
הצעה 3:
105,600 ל8 שנים קבועה + מדד בריבית 0.73%
430,000 ל12 שנים p-0.9%
200,000 ל9 שנים 3.65 % קבועה לא צמודה
564,400 ל10 שנים בריבית 1.75% קבועה+ מדד
היו בהצעות ריביות צמודה משתנות בכל 5 נמוכות יותר, אבל מתוך נקודות הנחה שהריביות היום נמוכות העדפתי לוותר
אשמח לשמוע את חוות דעתך
והאם יש לך תמהיל מומלץ לנתונים שהצגתי
בתודה מראש.
היי מאיר,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אני ממליץ על ההצעה השלישית,
התמהיל שם מאוזן וכולל:
פריים, קל"צ וקבועה
היי משכנתמן
תודה על תגובתך
מה דעתך על הריביות, בתמהיל ה3 ?
האם לשיקולך יש צורך לפנות לייעוץ משכנתא במקרה הנ"ל ?
היי מאיר,
הריביות סבירות,
אתה מוזמן לשוחח עם יועץ משכנתאות ולהבין אם הוא יכול לשפר.
כנס לדף הזה ותשאיר פרטים ויחזרו אליך עם תשובות.
בהצלחה
ממש לא הבנתי משהו איך בהחזר של 5000 שח סה"כ ההחזר להלוואה קטן יותר מאשר מי שהחזיר 5500 שח לחודש? זה לא אמור להיות הפוך?
כמו כן במידה וי לי דירה ללא משכנתא בשווי 1,000,000 שח – יכול לקבל שכירות 3500 שח לחודש
ואני רוצה לקנות עוד דירה בשווי 1,000,000 ללא הון עצמי עם משכנתא של 5500 שח החזר לחודש (כלומר להוסיף עוד 2000 שי מעבר למה שאני מקבל)
אני מבין שאני יכול לקבל על חשבון שהדירה שאין לי משכנתא את ההפרש שאין לי את ההון העצמי?
כמו כן איך ממליץ לי לקחת את ה- 1,000,000 שח החדשים?
נ.ב. אני מאמין שכל 5 שנים אני יוכל להחזיר עוד 40,000 שח לפחות כל פעם בבת אחת
היי שי,
1. כתבתי בגוף המאמר שהמידע הזה מטעה, כי באופציה הראשונה אין קל"צ וההחזר שהצגתי אינו כולל ממדים, לכן זה מצג שווא וללא ספק התמהיל השני יהיה "זול" יותר מהתמהיל הראשון
2. אתה יכול לקבל על הדירה החדשה 50% מימון + על הקיימת 50% מימון ובכך לרכוש במימון מלא את הנכס.
3. תמהילים למיליון שקל תוכל למצוא ממש בפוסט הזה, את החלקים של ה- 40 אלף תקזז מהמשתנה כל חמש ולאט לאט מהקל"צ והפריים
בהצלחה
שלום
לפני הכל אתר מצוין, יש המון מה ללמוד מהאתר.
קיבלתי הצעה למשכנתאות על סכום 950,000
החזר בסביבות 5000
1.תמהיל ראשון.
313000 פרים ל30 שנה בריבית של פרים 0.8-
300000 ל25 שנה משתנה כל 5 שנים בריבית של 1.77
327000 קלצ בריבית 4.7 ל22.5 שנים
ניתן לי גם אפשרות למשתנה לא צמודה ל25 שנה בריבית 4.6
לפי מחשבונים שבדקתי וקריאה מהאתר האם כדאי לקחת שליש פרים ו2/3 קבועה לתקופה
יש לציין שאנחנו משפרי דיור כבר פעם שניה ואין כוונה למכור את הבית לפחות ב20 שנה הקרובות, כך שיש חשיבה להתבסס על הרוב קבועה לא צמודה, הפרים זה לכסף שאם יתפנה בעתיד נקזז מההלוואה.
שכר זוגי 180000
החזר רצוי 5000 שח
אבקש לדעת האם הריביות טובות ומה ההמלצות להרכב משכנתאות
ניתן לציין שהדירה היא דו משפחתי ויש כוונה לבנות יחידות דיור.
היי אורן,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
1. אל תקחו משתנה לא צמודה אלא תשארו עם הקל"צ
2. אם העבודות קבועות + אתם לא מתכננים לשנות יותר מדי את ההחזרים החודשיים אז שילוב של 2/3 קל"צ עם פריים יכול להיות תמהיל טוב עבורכם
בהצלחה
היי
מה הוא מרווח סביר\טוב שהבנק לוקח במסלול מטח צמוד ליבור…?
היי אלירן,
באיזור ה- 1.5%
שלום רב,
אנחנו רוצים לקחת משכנתא של 1300000, קבלנו הצעה בהחזר חודשי של 6140 ש"ח.
בתמהיל של:
429K על פריים בריבית 2.35% ל25 שנה
112K זכאות קבועה צמודה בריבית 2.21% ל18 שנה
759K משתנה כל 5 שנים צמודה (0.3+B) ריבית 2.64 ל25 שנה
הבנק נמנע משילוב מסלול קבועה לא צמודה בטענה שהחזר החודשי יגדל משמעותית, אותנו מפחיד ההחזר החודשי בהמשך הדרך, האם להתעקש על קל"צ מתוך הנחה שלא נוכל להגדיל את ההחזר החודשי משמעותית ואם עדיף להרחיב את תקופת ההחזר?
שלום וברכה,
חובה עליכם ללכת לעוד בנקים ולשמוע עוד דעות.
כרגע התמהיל לא משהו וגם הריביות לא "להיט".
אם אתם רואים שאתם לא מסוגלים לעשות זאת לבד והסקר שוק + המסלולים מבלבלים אתכם וגוזלים מכם זמן שיקלו להיעזר באנשי מקצוע
בהצלחה
האם אתה יכול להמליץ על תמהיל טוב יותר שלא יגדיל משמעותית את ההחזר החודשי
ואיזה ריביות יחשבו לסבירות
תודה מראש
היי משה,
תסתכלו בפוסט הבא, זה יעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא יותר סולידי וטוב
קודם כל אתה עושה "עבודת קודש" בתשובות שלך
עשיתי עוד בדיקה וקבלתי הצעה בתמהיל:
429K פריים-0.9 ל30 שנה
571K משתנה על 5 בריבית 1.9% ל25 שנה
300K קל"צ בריבית 4.5% ל20 שנה
סה"כ החזר חודשי באזור 6000 שח
דילמה נוספת שצצה זה סוגיית מדד תשומות הבניה, הדירה מיועדת לעוד שנתיים לערך ובינתיים נצטרך לשלם שכ"ד ולהיכנס למצב גרייס (תשלום ריביות). נכון להיום האם עדיף להיכנס למצב גרייס ולשלם את כל המשכנתא בחוזה מול הסיכוי שנצטרך לשלם על כל תשלום את מדד התשומות לאורך כשנתיים במועדי פריסת התשלומים. האם יש אופציה עדיפה יותר (נכון להיום) בהתייחס לכך שהמשכנתא גבוהה 1300K ש"ח
שוב המון תודה, משה
משה שלום,
אני חושב שגרייס יהיה יותר זול מאשר מדד תשומות הבניה.
אני לא רואה אופציה אחרת
משכנתאמן שלום, רכשתי דירה על הניר מקבלן, אשר תהיה מוכנה עוד 3 שנים. אני נדרש כרגע לקחת משכנתא לביצוע תשלום "אמצע הדרך" לקבלן, על סך 800,000שח. קיבלתי אישורים למסלול של גרייס חלקי: תשלום ריבית בלבד למשך שלוש השנים הקרובות, ותשלום קרן וריבית כרגיל החל מעוד שלוש שנים (עם הכניסה לדירה). אני מאד מתפתה לקחת תמהיל המורכב מפריים וממשתנה צמודה בלבד, לתקופת הגרייס, בגלל גובה המדד כיום. כמו כן חשבתי, שאפשר לעשות מחזור של המשכנתא בנקודת היציאה הראשונה עוד 5 שנים, ולהוסיף אז לתמהיל גם ריבית קבועה לא צמודה. האם זה נכון לדעתך? האם לדעתך ניתן להניח מדד נמוך בחמש השנים הקרובות (או לפחות השלוש), או שזה יומרני מדי? אודה לחוות דעתך.
משה.
בשנים הקרובות מתוכנן מדד נמוך אבל זוהי ספקולציה יכולה להשתנות מחר.
ממליץ להרכיב תמהיל סולידי יותר שמתבסס גם עם קל"צ ולא לקחת סיכונים מיותרים
הי,
כותב אליך בפעם השלישית ולפני הכל אני מוכרח, שוב, לפרגן על עבודת הקודש שאתה עושה.
אני הולך לקנות נכס להשקעה. אני מעוניין לקחת משכנתא על סך 1,150,000 ₪ ולהחזיר את רוב ההלוואה במהירות גבוהה יחסית.
אי לכך ובהתאם לזאת, להלן התמהיל שבניתי והמחירים שקיבלתי:
380,000 ₪ במסלול פריים מינוס 0.9 לשלושים שנה ( סביר להניח שנסגור ההלוואה תוך מקסימום 10 שנים)
770,000 ₪ בריבית קבועה צמודה למדד ל 6 שנים בריבית 0.75 אחוז לשנה.
אודה לך מאוד על חות דעתך.
בתודה מראש,
רון
היי רון,
נראה טוב מאוד,
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על הבלוג המצויין.
אנחנו רוצים לקחת משכנתא בסך 1.5 מיליון ש"ח לבניה עצמית.
אשמח לחוות דעתך.
250 אלף ש"ח – פריים 30 שנה פחות 0.95% (962ש"ח בחודש)
250 אלף ש"ח – יורו 30 שנה 1.57% (860ש"ח בחודש)
500 אלף ש"ח – קל"צ 15 שנה 4.14% (3734ש"ח בחודש)
500 אלף ש"ח – מל"צ 30 שנה 4.09% (2413ש"ח בחודש)
סה"כ החזר חודשי – 7979ש"ח
מה דעתך על התמהיל ועל הריביות?
האם כדאי להמיר את הפריים ביורו (1/3 משכנתא ביורו) או שזו חשיפה גדולהה מדי?
האם כדאי להגדיל את הקל"צ ל 700 אלף ולהקטין את המל"צ ל 300 אלף בהינתן שהגדלת הקל"צ תגרור הארכת התקופה ל 20 שנה?
תודה רבה
אורןי
אורן שלום,
1. לא מבין למה לקחת יורו (האם בגלל הריבית הנמוכה?)
2. גם המל"צ לא כל כך מומלץ, אלא אם כן יש לו ייעוד.
על פניו יש דברים יותר מעניינים לעשות עם כוח החזר של 8000 ש"ח, קשה לי להגיד בדיוק מה כי אני לא מכיר אתכם לעומק, אבל על פניו התמהיל לא נראה "להיט".
בהצלחה
תודה על התשובה.
הריבית הנמוכה משכה אוצי ליורו אבל אני מבין את הסיכון הכרוך בכך ואקח שליש בפריים. במה היית ממליץ להחליף את המל"צ?
שלום שוב,
זה מאוד פתוח ומשתנה בהתאם לצרכיך.
אם היה מדובר ב"הלוואה קטנה" לבני זוג עם הכנסות "נורמליות" הייתי ממליץ על משתנה כל חמש,
אבל המקרה שלך שונה כי ההלוואה ענקית וההכנסות גבוהות והאפשרויות גדולות אבל צריכות להיבנות על בסיס הצרכים שלך ואהבת הסיכון שלכם.
בהצלחה וסליחה שלא יכולתי לעזור יותר לעומק
תודה רבה. עזרת מאוד.
במקום המל"צ אני אקח משתנה צמודה ב 250 אלף אשר אפרע אחרי 5 משנים (אודות לקרן השתלמות) . את 250 אלף הנותרים אקח בקל"צ ל 15 שנה עם גרייס של 5 שנים כך שאתחיל לשלמה אחרי שאפרע את המשתנה צמודה.
אני אישית לא אוהב מסלולים עם גרייס, כי זה בעצם כמו "למתוח" קצת את החבל ולדחות את הקץ.
שוב, זו דעתי האישית (שמושפעת גם משיקולים פסיכולוגיים) יכול להיות שעל הנייר זה יוצא משתלם.
בהצלחה
שלום ותודה על האתר המדהים
קיבלת מבנק מזרחי ריבית פריים 33% -0.9 ל 25 שנה
ומשתנה כל 5 שנים 1.8 ל 20 שנה
הלוואה של מליון שח
איך הריביות לדעתך ?
היי אופיר,
תוכל לראות ריביות עדכניות מומלצות במחשבון המשכנתא בבלוג – כאשר תבחר מסלול ותקופה תקבל את טווח הריביות המומלצות.
בהצלחה!
תודה רבה
בשמחה ובהצלחה
שלום משכנתאמן
בלוג נפלא. אין צורך להוסיף
שאלה לגבי הלוואה של 1000000 לפני משא ומתן
קלצ 350,500 ל-25 5% ל-25 שנה
פריים 330,000 ל-25 שנה P-0.9
משתנה כל 5 270,500 1.9%, 20 שנה
קבועה צמודה 50000 2.7 ל-13 שנה.
ההחזר שלנו יכל להיות עד 5300
תודה מראש
הייתי מוותר על הקבועה הצמודה ל- 13 שנה.
מוריד את השנים בקל"צ ואם צריך מעלה את ההשנים של המשתנה (אבל עדיף להשאיר אותם על 20)
בהצלחה
שלום ,
בתחילה אפרגן על האתר שלך ,מקצועי , נוח,וברור לכל הדיוט.
אני צריך לקחת משכנתא בגובה של 970,000 ש"ח .
כמובן שהייתי בכמה בנקים וקיבלתי גם ריביות ( עם זה ניתן להתווכח ) אבל מה שחשוב לי זה התמהיל . אשמח לחוות דעתך על מסלול זה
תמהיל:
פריים – 320,000 ש"ח ריבית הבנק – p -0.9 תקופה – 30 שנה
קל"צ – 200,000 ש"ח ריבית הבנק 4.8 תקופה 18 שנה
משתנה כל 5 450,000 – ריבית הבנק 1.9 ( לא סגור ) תקופה 18 שנה
החזר חודשי 5145 ש"ח
החלוקה מתבצעת 46% צמוד מדד
44% לא צמוד
מה דעתך על תמהיל זה , תקופה, וריביות ?
תודה רבה
היי איציק,
תודה על הפרגון!
התמהיל נחמד (הייתי מעדיף יותר קל"צ ופחות צמודה אבל אני מניח שזה תלוי החזר חודשי).
שים לב שרשמת משתנה כל חמש ל- 18 שנה, זה לא יכול להיות שכן מסלול זה נלקח בכפולות של חמש שנים.
בהצלחה
שוב שלום לך,
אני מתלבט בין שני תמהילים. אשמח אם תוכל לחוות את דעתך.
תודה
תמהיל 1:
500 אלף – קל"צ ל 15 שנה – 4.07%
500 אלף – פריים פחות 0.95% ל 30 שנה
250 אלף – משתנה צמודה כל 5 שנים ל 20 שנה – 1.75%
250 אלף – קל"צ ל 15 שנה (עם גרייס של 5 שנים) – 4.07%
את המשתנה הצמודה אפרע לאחר 5 שנים ואז אתחיל לשלם על הקל"צ עם הגרייס. כך אשמור על מסגרת תשלום חודשית של 8,000 ש"ח.
תמהיל 2:
625 אלף – קל"צ ל 14 שנה ו 3 חודשים – 4.04%
500 אלף – פריים פחות 0.95% ל 25 שנה (עם גרייס ל 5 שנים)
300 אלף – משתנה לא צמודה כל 5 שנים ל 25 שנה (עם גרייס ל 5 שנים) – 3.99%
75 אלף – קבועה צמודה ל 5 שנה – 0.99%
את המשתנה לא צמודה אפרע לאחר 5 שנים ואז אתחיל לשלם על הפריים עם הגרייס. כך אשמור על מסגרת תשלום חודשית של 8,000 ש"ח.
שלום וברכה,
תחשב דרך מחשבון המשכנתא מהי העלות הכוללת הנמוכה ביותר ותקבל החלטה.
זה ייקח לי לא מעט זמן לחשב ולצערי יהיה קשה לי לעשות זאת בזמן הקרוב
שלום איש יקר
ראשית המון תודה על האתר המדהים שלך, פתחת את עיניי ועשית לי קצת סדר בידע הכה מבלבל שהיה לי בנושא זה – הייתי אבודה ואני עדיין חשה קצת מבולבלת לכן אני פונה אלייך בתקווה לקבל את עצתך.
אני עומדת לקחת משכנתא על סך 1,100,000 על פי התמהיל שהוצע לי כדלהלן:
367,000 – עוגן מק'מ לשנה – 2.75 ל 25 שנה
395,000 – משתנה כל 5 שנים צמודה- 1.92 ל 25 שנה
169,000 – משתנה כל 5 שנים לא צמודה 4.19 ל 20 שנה
169,000 – קבועה צמודה קרן שווה – 2.2 ל 15 שנה
ההתלבטויות הגדולות שלי בתמהיל זה הן לגבי עוגן מקם (שמחליף את הפריים ובבנק הפקידה מתעקשת שזה מסלול עדיף ממקבילו) כמו כן, לגבי הקבועה הצמודה קרן שווה – האם זה מסלול כדאי?
תודה רבה! ויישר כוח
חני
היי חני,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אני לא כל כך "אוהב" את העוגן מק"מ וגם את המשתנה הלא צמודה הייתי מוריד מהתמהיל
שלום,
רציתי לקבל את דעתך לתמהיל והתנאים הבאים:
שווי נכס 1820000
גובה משכנתא 1000000
שליש בפריים -0.9
שני שליש קלץ 5%
למשך 28 שנה
תודה
היי חן,
לא התחברתי כל כך,
משכנתא מאוד ארוכה ונוטה מאוד לכיוון הקבועה לא צמודה.
תודה על התגובה המהירה
מה ההמלצה שלך להחזר של כ-5000 בחודש (סכום ההלוואה הוא מליון)
תודה
חן
את יכולה לקחת
1/3 בפריים ל- 28 ו1/3 משתנה כל חמש ו1/3 קל"צ ל- 20 שנה
תודה על תגובתך.
מה היית ממליץ לי לקחת במקום המשתנה הלא צמודה?
אני מנסה שההחזר לא יהיה יותר מכ 5500 שקל בחודש
וגם שואלת שוב לגבי קרן שווה? הבנק מתעקש שאני 'חייבת' לקחת את המסלול הזה ושמתי לב שהוא לא כל כך פופולארי, ואני תוהה האם הוא כדאי?
במקום המשתנה לא צמודה הייתי לוקח קל"צ.
ואין שום דבר רע בקרן שווה, להיפך. זוהי שיטת החזר מצויינת והרבה פעמים עדיפה על שפיצר.
מאז שהחלטנו להתקדם צעד קדימה לעבר קניית הבית הנחשק אני בערך 5 פעמים ביום מבקרת בבלוג המדהים שלך !!!!! הייתי רוצה לדעת האם אפשר לקחת משכנתא של מיליון מאה ל30 שנה וגובה ההחזר לא יעבור את ה4500 בחודש?!?!
היי כנרת,
בגדול זה אפשרי.
אבל זה רק לטווח הקצר, כי זה יחייב אותך לקחת מסלול בריבית משתנה וצמודת מדד, מה שאומר שההחזר יעלה עם השנים
שלום וברכה,
חייבת לציין שמהבלוג שלך הצלחתי ללמוד כמה מושגים חשובים לפני לקיחת משכנתא, הכל רשום בצורה מובנת ויפה.כל הכבוד!
רציתי לשאול-
יש לנו הון עצמי בסך 370 אלף ואנחנו רוצים לקנות דירה בשווי 1320,000
תוכל להמליץ לנו על כיוון למשכנתא של 1M עם החזר של עד- 3700? (שלא משתנה ועולה פתאום)
אשמח לפרטים ראשוניים בנושא ולהכוונה…
תודה רבה!
היי סוזי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אתם בכלל לא בכיוון,
אתם לא יכולים לרשות לעצמכם לקחת משכנתא של מיליון שקל עם החזר של 3700 ש"ח.
תיזהרו לעשות טעויות כי אתם עומדים לעשות טעות גדולה מאוד אם תרכשו את הדירה הזו ותתחייבו למשכנתא כזו.
שוב, זו דעתי האישית אבל אני מרגיש חובה להזהיר אתכם ומקווה שאתם לא מתבאסים עלי.
תקראו את הפוסט הזה (איפה שהגבת) ותבינו למה אי אפשר להחזיר 3700 ועוד לחשוב שזה לא ישתנה בעתיד.
בהצלחה מכל הלב
היי משכנתאמן ותודה על התשובה , מתטרת לעצמי שזה יכול לגדול עם השנים אבל אם נניח יש לי נקודת יציאה לאחר 5 שנים ובזמן הזה יהיה לי סכום של מאה חמישים אחף ביד , זה יעזור לי לי בהמשך אם אוסיף את הסכום הזה למשכנתא?
וסליחה על הבורות אבל משכנתא בריבית משתנה יכולה להשתנות כל חודש או רק לאחר תקופה מסויימת ?
1. כן, ה- 150 יכולים לעזור
2. יש מסלולים של פעם בחודש (פריים) ויש מסלולים (והם צמודי מדד) שמשתנים אחת לחמש שנים
היי משנתמן , קיבלנו היום תמהיל של מיליון מאה מיועץ משכנתאות ,התמהיל מרגיש לי לא טוב , ואני יותר מאשמח לעצה ממך : התמהיל הינו :
מסלול 1- סכום של 363.000 בריבית פריים של 2.1
מסלול 2- סכום של 377 אלף בריבית משתנה של 2.15 משתנה כל 5
מסלול 3 -320,000 ריבית קבועה לא צמודה של 5.5
שלושת המסלולים הינם ל30 שנה
והמסלול הנוסף הינו ל10 שנים והוא
50000 ריבית קבועה צמודה 2: אחוז
ההחזר החודשי הינו 5200
אשמח מאוד מאוד לעצתך כי אנחנו צריכים לאשר את זה סופית וזה לא מרגיש לי טוב
תודה רבה רבה
שלום דנה,
קצת קשה לי לייעץ באופן אישי כי אני לא מכיר אתכם והיועץ כן (לפחות כך אני מקווה).
בכל אופן, דווקא החלק של ה- 50 אלף לעשר שנים לא נראה לי כדאי, זה מייקר את ההחזר החודשי ועדיף להוריד חלק מהמשכנתא ל- 25 שנה ולא לקחת אותו.
כמו כן, הקל"צ היא ארוכה מאוד ולכן מאוד יקרה, שיקלו אם היא מסלול חובה בהלוואה שלכם
וכמובן כמובן שהיה כדאי להגדיל את ההחזר החודשי ולא לקחת ל- 30 שנה את המשכנתא
שוב,
אני לא מכיר אתכם באופן אישי
ולכן קחו את הייעוץ שלי בערבון מוגבל וייתכן כי יש "הגיון" במשכנתא שלכם
בהצלחה
תודה רבה !!!!!
ושוב פעם תרשה לי להגיד שאני מכורה לבלוג המדהים שלך !!!!!!
שלום,
אם היה ניתן, האם היית ממליץ להגדיל את חלקו של הפריים למעל מ 33% ?
תודה
חן
זה מאוד תלוי,
אבל בהרבה מקרים הייתי עושה זאת.
שלום משכנתאמן,
רציתי להגיד שהבלוג שלך מעולה, הכול רשום בשפה מאוד מובנת ופשוטה ואתה ממש שופך אור על הנושא הלא פשוט הזה!
אנחנו עורכים כרגע סקר בין הבנקים ורציתי להתייעץ איתך לגבי התמהיל שהוצע לנו ואהבנו.
משכנתא ע"ס 1,070,000.; 68% מערך הדירה. הכנסה נטו של 23 אלף. עוד כמה שנים צפויים להשתחרר כספים ע"ס כ-350,000. זוג + 1 בדרך.
החזר צפוי של 6,100 בחודש.
קל"צ – 37%. 15 שנה.
משתנה כל 5 שנים לא צמודה – 15%. 25 שנה
משתנה כל 5 שנים צמודה – 15%. 25 שנה
פריים – 33%. 25 שנה
חשבנו על התמהיל הזה כדי לפזר את הסיכון כמה שאפשר וכדי להשאיר גמישות בשינוי מסלולים ואולי מעבר דירה עוד 10 שנים.
אשמח מאוד לדעת מה אתה חושב על התמהיל!
תודה רבה!
היי אילנה,
תודה רבה על הפרגון!
התמהיל בסדר גמור,
תנסו ל"סלק" את המשתנה הצמודה והמשתנה הלא צמודה בשנים הראשונות.
בהצלחה
שלום אני כבר ממש מבולבל מכל הפוסטים והאתרים שאני קורא בנושא המשכנתא למרות שאני חייב לציין שזה הפוסט המקצועי והברור ביותר שיצא לי לקרוא. עכשיו לעניין אני מעונין לקחת משכנתא של 1 מיליון וקיבלתי הצעה שההחזר החודשי הוא נמוך יחסית כפי שביקשתי (3850), הבנתי שיש בו סיכון. מה כדאי לשנות בתמהיל שקיבלתי כדי להפחית סיכון ושיהיה טוב לגובה משכנתא כשלי (מוכן להחזר מקסימום עד 4200)
600,000 30 שנה משתנה כל 5 2.19%
181070 משתנה כל שנה 1.57%
100,000 צמוד לדולר 30 שנה 1.83%
118980 30 שנה ריבית קבועה 3%
בתקווה שיעשה לי סדר
שלום הראל,
התמהיל הזוי ורחוק מהמציאות, אם אתה מרגיש שאתה לא שוחה בחומר (ואני מרגיש שאתה לא שוחה) אני מציע לקחת יועץ חיצוני שיעזור לך וישפר לך את התמהיל.
רעיונות בסיסיים לתמהילים תוכל למצוא כאן, ממש בפוסט זה
בהצלחה
שלום משכנתמון
ראשית תודה על התשובה. אכן ידעתי שההצעה של 3800 אומנם קוסמת אבל היא מאוד מסוכנת לטווח הארוך. לאחר שקראתי והעמקתי בפוסט שלך ואני אדם שמחפש משכנתא סולידית עד גמישה , קיבלתי היום 2 הצעות הדומות בתמהיל שאתה המלצת כאן נכון לינואר 2013 , מהבנק נמסר שיש מה לדבר עוד על הורדת ריביות:
הצעה 1
25 שנה 99,840 3% קבועה צמודה
30 שנה 500,000 קל"צ 5.20% (ריבית גבוהה)
30 שנה משתנה 5 לא צמוד 100,000 4.59%
פריים 0.8- 300,160 2.4%5
סה"כ 4963
הצעה 2
מסובסד 3% 25 שנים 99,840
פריים 0.8 – 300,160 2.45% 30 שנה
משתנה 5 צמוד 1.83% 300,000 ל- 30
משתנה 5 לא צמוד 300,000 4.59% ל- 30
החזר 4323
מה דעתך על סגנון התמהיל והריביות (היכן ניתן להוריד ולשאוף בהשוואה לטבלת הריביות שפרסמת כאן). תודה רבה רבה והאם אני מתחיל להיות בכיוון
אתה ממש מתחיל להיות בכיוון, כל הכבוד על הלימוד המהיר.
אני אוהב יותר את ההצעה הראושנה.
בהצלחה
שלום האם התמהיל הבא והריבית טובות לדעתך:
315,000 פריים -0.6% (30 שנה)
380,000 קלץ 5.25% (25 שנה)
250,000 משתנה כל 5 2.44% (30 שנה)
האם זה סביר?
מעוניינים להזחיר עד 4500 בחודש
שלום שמוליק,
התמהיל בסדר, הריביות מעט גבוהות
תיקון טעות, קיבלנו עדכון מהבנק:
315,000 פריים -0.8% (30 שנה)
380,000 קלץ 5.25% (25 שנה)
250,000 משתנה כל 5 2.05% (30 שנה)
נראה טוב יותר
ראשית אני מצטרף לכל המחמאות ותודה מראש.
יש לי משכנתא של 600.000 ש"ח ל 25 שנה ב פריים-0.9 (100%).
נותרו 22 שנים
האם נכון להחזיר את מרבית המשכנתא (כ 400.000) האם ישנם אפיקים סולידים שווים (כגון פק"מ ) למקרה שהמלצתך הינה לא להחזיר את המשכנתא.
המון תודה.
היי אילן,
ההלוואה שלך טובה (כרגע, אבל קצת מסוכנת לטווח הארוך).
בכל מקרה, אני לא מכיר אפיקים שנותנים מעל לריבית הזו (יש הרבה, אבל רובם מסוכנים).
אני במקומך מחזיר את הכסף, אבל אני שונא סיכון ויהיו הרבה אנשים (חכמים ונבונים ממני) שיגידו לך ההיפך הגמור.
בכל מקרה, בהצלחה
היי
אנחנו ממש לפני חתימה על המשכנתא של 1,000,000 ש"ח
זו הההצעה הסופית שקיבלנו מה דעתך על הריביות ,האם יש טעם ללחוץ עוד ? איך התמהיל לדעתך? האם היית עושה משהו אחרת ? בהתחשב ביכולת ההחזר כמובן
פריים -75 300,000
משתנה כל 5 צמוד – 2.04 500,000
משתנה כל 5 לא צמוד -4.55 200,000
גרייס חלקי 12חודש על כל המסלולים,
החזר בתקןפת הגרייס 2224
לאחר הגרייס 4700 בערך
יש לציין כי בתקופת הגרייס אנו יכולים להחזיר יותר, פשוט ההפרשים לא גדולים אז העדפנו גרייס על כל המסלולים
תודה מראש
תיקון שכחתי לכתוב שנים
הפריים ל30 שנה
המשתנה כל 5 צמוד 25 שנה
משתנה כל 5 לא צמוד 20 שנה
תודה
שלום אסף,
אם כבר תמהיל בסיסי ורגיל, הייתי הולך על השליש, שליש, שליש (רעיונות יש בפוסט הזה).
בקיצור, לא התלהבתי… מאמין שלא מאוחר לשנות
שלום משכנתאמן,
נכנסתי לאתר שלך היום וסוף סוף אפשר לקבל תמונה והבנה מלאה לגבי המשכנתא והריביות , תודה רבה!
שאלתי היא , רכשנו בית בשווי 2050000שח ההון העצמי שלנו 8500000שח , איזה מסלול ממומלץ לקחת משכנתא של 1200000שח, יכולת ההחזר שלנו היא 5000 שח בחודש .
תודה מראש
שמעון
שמעון שלום,
1/3 פריים ו- 2/3 משתנה כל חמש צמודה.
חייב לומר ש- 5000 ש"ח זה החזר מאוד מאוד נמוך להלוואה בסדר גודל כמו שלקחת.
ממליץ בחום להעלות את ההחזר החודשי
בהצלחה
שלום רב,
ברצוני לקבל את עצתך לגבי התמהיל הבא:
33% פריים – 0.9 (30)
40% קלצ – 5 (25)
27% משתנה כל 5 – 1.95 (30)
למרות היכולת להחזיר כ-5500, לא רוצים מעל -4800, החזר התחלתי של התמהיל לעיל כ-4700
קה"ש אחת בעוד שנתיים 80 אלף, בעוד 5 שנים עוד כ-80 אלף.
בשלב הראשון נמשוך את הקלצ (כ2200 לחודש), וכשהקבלן יסיים בניה נשלים את הרכישה ע"י המשתנות
אודה לעצתך
היי מקסים,
נשמע ונראה בסדר
תודה!
האם היית ממליץ לקחת חלק גם בקבוע צמודה?
באחד הפורומים רשמו לי שזה ממש לא תמהיל טוב כי 60% ממנו במשתנות –
מה דעתך, האם המשכנתא גדולה עלינו? מסוכנת?
מה לגבי הריביות – לדעתך אני יכול עוד להוריד אותם? (למרות שזה הריביות שפחות או יותר רשומות אצלך במחשבון)
1. ניתן לקחת חלק מהמשתנה בקבועה, אבל עדיף לפרוס אותה רק ל- 20 כי מעל זה היא כבר יקרה (זה יעלה מעט את ההחזר החודשי, אבל בגדול זה ישתלם)
2. אני לא יכול לדעת אם היא "גדולה" עליכם, כי יש לזה הרבה משתנים נוספים ולא רק ההחזר (ההכנסות, העבודות, יציבות העבודות, אחוזי מימון, מאפיינים רגשיים ועוד).
3. הריביות בסדר
היי משכנתמן
היי משכנתמן
ראשית כל רוצה לאודות על הפורום הנהדר הזה ולהגיד תודה על ידע הרב שקיים פה.
לאחר מסכמת של רדיפות אחר משכנתא קבלתי סוף סוף הצעה נורמלית, השמח לשמוע את תגובתך בנדון:
משכנתא של 1050000 בתמהיל הבא:
פריים 333000 ל25 שנה 0.8
קל״צ 333000 ל18 שנה ריבית 4.42
משתנה כל 5 צמודת מדד175000 ל25 שנה 1.82
משתנה כל 5 אגח לא צמודה 180000 ל25 ריבית 4.12
היי מיכאל,
נראה בסדר גמור,
שיהיה בהצלחה
היי משכנתאמן.
יש לי שאלה מוזרה.
אני בונה תמהיל למיליון, אבל רוצה לקחת כנראה רק 900000 מזה (אני בונה בית ולכן החוסר ודאות). בניתי את התמהיל הבא:
פריים – 2.35% 330000 (p-0.9) ל-25 שנה
קלצ – 4.69% 300000 ל-20 שנה
משתנה כל 5 370000 ל25 שנה 2.4%
סביר?
היי אורי,
בסיסי וטוב,
בהצלחה
תודה רבה
אתר מדהים
תודה על הפרגון אורי!
הי משכנתאמן,
ראשית תודה רבה על האתר הנהדר… מאד מקצועי וברור.
אשמח לחוות דעתך,
הנתונים שלי, אנחנו לוקחים משכנתא של 1,005,000 ₪ החזר ממוצע של 5000 ₪+ (אני יודע שלא מומלץ) זה יהיה לשנים הקרובות (תינוק-משפחתונים) ולאחר מכן (אחרי ה 5 שנים – מחזור והעלאת החזר חודשי).
אשמח לדעתך לגבי המסלולים הללו:
בנק א'
משתנה 5 צמודה, 270K, שנים 25 , 2.40%
משתנה 5 לא צמודה, 200K, שנים 25 , 3.80%
קבועה לא צמודה, 200K, שנים 25 , 4.70%
פריים, (300k , שנים 25 , 2.35% ( p-0.9
בנק ב'
משתנה 5 צמודה, 210K, שנים 25 , 2.15%
משתנה 5 לא צמודה, 200K, שנים 25 , 4.20%
קבועה לא צמודה, 200K, שנים 25 , 4.75%
פריים (ג"ח ל 5 שנים), 300k , שנים 25 , 2.35 ( p-0.9)
קבועה צמודה, 60k , שנים 5 , 1.30%
שוב תודה..
שלום רועי,
הראשון נראה טוב יותר,
תנסו לקצר לפחות את אחד המסלולים ל- 20 שנה (עדיפות לקל"צ)
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
ברכות חמות על הבלוג, מורה נבוכים של ממש, ומחשבון המשכנתא הוא תוספת מעולה. פשוט, ברור ומאיר עיניים.
אנא חוות דעתך על התמהיל הבא:
סה"כ 1,365,000 מתוך 2 מיליון מחיר הדירה. (זו המסגרת שאנחנו לוקחים, אנחנו בשלבי מכירת דירה, וברגע שנחתום על חוזה – בשאיפה לפני לקיחת כל המשכנתא – נוכל לרדת ולקחת "רק" 1-1.1 מיליון מתוך הסכום).
התמהיל:
450,000 בפריים P-0.87
515,000 משתנה כל חמש לא צמודה ל-25 שנה ב-4.24
400,000 משתנה כל חמש צמודה ל-30 שנה ב-1.71
הכוונה היא לא לשרוד את כל התקופה אלא לצאת או למחזר בעוד חמש או עשר שנים, לכן אנו נרתעים מריבית קבועה, כדי לא להתחייב להפרשי היוון גדולים מדי.
תודה מראש וחג שמח.
שלום דפנה,
תמהיל טוב ביחס לכך שאתם יוצאים בעוד 5-10 שנים מרוב המשכנתא
בהצלחה
משכנטאמן
א. מצטרף לכל אותם אנשים שבירכו ושבחו את תרומתך לקהילה.
ב. אני בדרך לקחת הלוואה 1M מהבנק – מהווה 53% מערך הבית.
התמהיל הוא:
30% בריבית פריים (%0.9-) לתקופה של 25 שנים
70% בריבית %2.8 קבוע צמודה לתקופה של 25 שנים
מה דעתך על התמהיל הנ"ל – בהתחשב שהחזר חודשים רצוי הוא באזור ל K4.5 בחודש?
האם כדאי בכל זאת להתאמץ ולשלב 10-15% בקל"צ.
תודה מראש
שלום אלכס ותודה על הפרגון
לשאלתך,
כן,
תתאמץ ותשלב קל"צ, כי כרגע התמהיל לא להיט.
בהצלחה
אחלה אתר, עזרת לי המון להבין את הג'ונגל…
סכום משכנתא 1.2M מהווה 35% ממחיר הנכס.
החזר רצוי באיזור 7K.
חשבתי על 33% פריים (-0.9%) 30 שנה
40% קל"צ (4%) 15 שנה
לגבי 27% מתלבט בין משתנה 5 לצמודה קבועה או שילוב של השתיים.
יותר מאשמח לשמוע את דעתך לגבי סה"כ התמהיל ולגבי ה27%.
תודה.
תמהיל נחמד,
אם ההחזר החודשי מאפשר לכו על המשתנה הלא צמודה (או מקסימום חלוקה ביניהם).
בהצלחה
תודה,
בנוסף חשבתי ללכת על הקל"צ בקרן שווה, ממליץ?
מכיוון שאת זה אני לא מתכוון להחזיר לפני הזמן.
או עדיף להישאר בשפיצר בקל"צ לטובת משתנה לא צמודה על ה27%?
שלום,
אם ההחזר החודשי מאפשר לך להחליף לקרן שווה מבלי להעלות בשנים הייתי שוקל את זה.
מצד שני, אם אתה יכול להחזיר יותר כסף אולי כדאי להוריד עוד שנים בקל"צ ולקבל הטבה בריבית
בהצלחה
שלום למשכנתאמן,
קראתי הפנמתי והלכתי לחברת ייעוץ משכנתאות מיטב.
אחרי מכרז ריביות מוצגות שתי הצעות דומות של לאומי ופועלים למשכנתא של 70% בגובה 1,100,000:
לאומי:
33% 367K פריים – 0.9 ל-30 שנה
42% 500K קבועה ל"צ ב 4.8% ל-20 שנה
25% 234K קבועה צמודה 2.28% ל 15 שנה
פועלים:
33% 367K פריים – 0.9 ל-30 שנה
42% 500K קבועה ל"צ ב 4.85% ל-20 שנה
25% 234K קבועה צמודה 2.13% ל 15 שנה
מיטב יועצי משכנתא בדקו מחיר כולל עם סימולציות מדד ופריים לאורך התקופה וטוענים שההצעות כמעט זהות.
האם לא ניראה שהקל"צ עדיין גבוהה?
נותר רק להשוות מי יוזיל עמלת פתיחת תיק? או שיש העדפה ברורה למי מהם? (לאומי הבנק המלווה של הקבלן – פועלים מנהל עו"ש שלי)
תודה מראש,
מיקי
אינפורמציה נוספת: ההחזר יוצא בשניהם 6.2K הכנסה נטו שלנו 22K
מיקי שלום,
אכן אין הבדל גדול בין ההצעות
ייתכן והקל"צ גבוה מדי אבל זה תלוי בעוד משתנים.
קבל מהם עצה עם מי ללכת, אני מניח שפתיחת תיק יכולה להטות פה את הכף
בהצלחה
תודה רבה על המענה.
הסבירו לי יועצי המשכנתאות מיטב שכיוון שאלו לא מסלולים רווחיים עבור הבנקים ולכן קשה להוריד את הריבית על הקל"צ.
כיוון שלא הייתי מרוצה מזה במיוחד, ביקשתי להסיט 100K מהקל"צ למסלול משתנה כל 5 למשך 25 שנה מתוך כוונה לפרוע את היתרה לאחר 5 שנים.
הכוונה במהלך זה הייתה להשאיר רווח לבנק כדי שיוריד את הריבית על הקל"צ.
יוצא בתרחיש סביר שיתרת הקרן במסלול זה תהיה 95.6K והתשלומים במשך 5 שנים יסתכמו ב- 22K אם אקבל ריבית 1.95%.
כתוצאה מההסטה של 100K למשתנה כל 5 ההחזר החודשי ירד לאזור 6K אז קיצרנו שנים בקבועה צמודה מ-15 ל-12 שנים על מנת לחזור ל 6.3K לחודש.
לאחר מקצה השיפורים קיבלתי:
מפועלים:
33% 367K פריים – 0.9 ל-30 שנה
42% 400K קבועה ל"צ ב- 4.55% ל-20 שנה
25% 234K קבועה צמודה ב-2.00% ל- 12 שנה
9% 100K משתנה כל 5 ב-1.90% ל- 25 שנה
אם להשוות עם משכנתא במקרה הראשון בסימולציה של תרחיש מדד ופריים זהים, ופירעון 100K במסלול ריבית פריים לאחר 5 שנים (כמקביל לפירעון המשתנה לאחר 5 שנים), אז מקבלים יחס החזר לקרן של 1.52 ולאחר מקצה השיפורים יוצא 1.50.
בסה"כ הבדל של 16K לאורך חיי ההלוואה (צמוד לפריים ומדד "סבירים").
האם יש תמיכה?
נראה בסדר,
בהצלחה
תודה לך!
עדכון לכל מי שעקב :
לאומי שיפרו ברגע האחרון:
לאומי:
33% 367K פריים – 0.9 ל-30 שנה
42% 400K קבועה ל"צ ב- 4.47% ל-20 שנה
25% 234K קבועה צמודה ב-1.93% ל- 12 שנה
9% 100K משתנה כל 5 ב-1.85% ל- 25 שנה
מדהים איך שזה עובד.
בהצלחה לכל הקוראים.
היי מיקי,
כיף לשמוע ושיהיה בהצלחה!
שלום משכנתאמן-
אני נהנה מאוד מתוכן האתר ואשמח אם תוכל לעזור לי.
ברשותנו מגרש לבנייה עצמית ששוויו מוערך בכ- 1,500,000 ש"ח.
אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא לבנייה עצמית בגובה 1,200,000 ש"ח.
הכנסה חודשית נטו- 21,000 ש"ח.
מעוניינים בהחזר חודשי של עד 6000 ש"ח
ברצוננו לשאול מספר שאלות:
1. מאחר והכסף משוחרר בהתאם להתקדמות הבנייה- כיצד נקבעות הריביות? האם הן משתנות בכל פעם שמשוחרר סכום נוסף?
2. האם יש בעיה לקבל ריבית קל"צ בבנייה עצמית?
3. מה התמהיל המומלץ?
תודה מראש-
בני
בני שלום,
1. הריביות נקבעות על בסיס העוגנים אליהם יוצמדו המסלולים (כלומר, אם לקחתם פריים ומשתנה אז לכל אחד מהם יש עוגן שמשתנה ועל בסיסו הריבית תקבע)
2. תוכל לקחת קל"צ רק בשחרור הראשון של הכספים, כי אי אפשר לתת לך קל"צ לכסף שאמור להגיע אליך עוד 6 חודשים (מכיוון שאף אחד לא יכול להתחייב על ריבית שתהיה בעוד 6 חודשים)
3. קשה לתת תמהיל לסכום כזה גבוה מבלי להכיר אתכם לעומק ולכן אני ממליץ לקרוא על התמהיל הבסיסי של המיליון בפוסט הזה ולנסות על פיו לבנות משהו שמתאים לצרכיכם.
בהצלחה
תודה רבה רבה על התגובה המהירה.
מאחר ומדובר בבנייה עצמית, הבנק משחרר את הכסף שלו רק אחרי שאני אשים את הכסף שלי (400,000 ש"ח) ובהתאם להתקדמות הבנייה. כמו כן, מאחר ואני גר בשכירות עד גמר הבנייה- אני מעוניין להקטין כמה שיותר את ההחזרים החודשיים עד שאכנס לבית.
מסיבות אלו, עלה לי הרעיון לקחת משכנתא בתמהיל הבא:
400K – פריים-0.9 ל-30 שנה
800K – משתנה כל שנה (צמודה) – 2.6% ל-30 שנה
מיד בתום הבנייה לעשות מיחזור של המשתנה כל שנה ל-
400K – קל"צ ל- 20 שנה
400K – משתנה צמודה כל 5 שנים ל- 25 שנה
כך במהלך הבנייה יהיו לי מרווחי ריבית קבועים, ההחזר החודשי יהיה יחסית נמוך וגם לא תהיה בעיה לבצע מיחזור מיד עם הכניסה לבית.
מה דעתך על הרעיון?
בני
בני שלום,
1. אתה לא יכול לקחת משתנה כל שנה, כי אז תחרוג ממגבלת השליש של הריבית המשתנה (להזכירך, מותר עד 33%)
2. תוכל לקחת שחרור ראשון בקל"צ והשאר במשתנה כל חמש שנים
3. שקול לקחת ייעוץ מקצועי, כי מדובר על הרבה מאוד כסף ועסקה מעט מורכבת שדורשת תכנון פיננסי נבון
בהצלחה
אהלן משכנתאמן.
בלוג מעולה. למדתי המון ! בכל פגישה בבנק אני מתפעל מעצמי מההבנה שהגעתי אליה.
תודה.
רציתי לקבל את דעתך על הצעת המשכנתא הבאה.
אנחנו זוג עם הכנסה נטו של 21K.
רוכשים את הדירה ראשונה שלנו בעלות של 1.73 מיליון.
למדנו מהפגישות בבנק כי עדיף לא לעבור את 60% מימון כי אז הריביות עולות.
(האם נכון?)
ולכן אנו לוקחים 60% – 1.038.000 שח
צמוד מדד:
100K ריבית קבועה , צמודת מדד, החזר בקרן שווה. 114 חודשים. ריבית 1.4- החזר 993
250K משתנה כל 5, צמודת מדד, שפיצר, 300 חודשים, ריבית 1.87 החזר 1044
לא צמוד מדד:
134K קל"צ, שפיצר, 172 חודשים, ריבית 4.1 החזר 1032
209K משתנה כל 5, לא צמודה, 300 חודשים, ריבית 4.19 החזר 1125
פריים וחברים:
172.5K פריים p-0.9, חודשים – 360. החזר 665
172.5K צמוד ל- $, ריבית 1.93, 360 חודשים, החזר 631
סה"כ החזר 5490 ש"ח בחודש הראשון…
מה דעתך?
שלום וברכה,
כמה תהיות:
1. למה לקחת דולר? אתם צופים לירידה בשער החליפין?
2. למה לקחת משתנה לא צמודה? עדיף כבר לוותר על המשכנתא של הקבועה צמודה בקרן שווה ולקחת קל"צ לטווח קצר יותר
בהצלחה
תודה רבה על הפידבק!
1. לגבי הדולר, חילקנו את השליש שלנו חצי חצי בין פריים ודולר, הריבית בדולר טובה הרבה יותר כרגע, בהבדל של 34 שח לחודש. על פני 30 שנה אנחנו מרווחים כרגע 10000 ש"ח.
אתה חושב שזה מסוכן מדי? שווה אולי לחלק את זה אחרת? או לגמרי להיפטר מהמסללול הזה?
2. לא בטוח שהבנתי את הנקודה כאן – האם אתה אומר שכדאי לוותא את המשתנה הלא צמודה ועל הריבית קבועה (קרן שווה) ולהעמיס הכל על הקל"צ לתקופה ארוכה יותר?
אם לזה התכוונת, אני מבין את ההגיון בלאחד את שני המסלולים הלא צמודים לקל"צ אחד אבל לא חבל לוותר על הריבית הטובה המוצעת בקבועה צמודה?
שלום יניב,
1. אני לא אוהב כל כך לקחת מט"ח, הוא לא צפוי ומסוכן
2. אני מעדיף לא לקחת מסלולים לטווחים קצרים (עם ריבית טובה) ומנגד לפרוס מסלולים אחרים לתקופות ארוכות.
3. אני מרגיש שמרצון להיות "ייחודיים וחסכוניים" עשיתם קצת "מיש מש" בתמהיל, אנא חיזרו לבסיס או קחו איש מקצוע שילווה אתכם, כרגע זה לא נראה כל כך טוב
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
תודה רבה לך על ההשקעה הניכרת!
האם תוכל לפרסם תווית לתמהיל מומלץ עבור משכנתאות גבוהות יותר –
אנו מתכננים לקחת משכנתא של 1900000 – על דירה של 2600000 (דירה ראשונה עבורנו).
אני יודע שזה גבוה – אך יכולת ההחזר שלנו גבוהה , ליתר דיוק של ההורים 🙂 ואנחנו נתחיל עבודה עם שכר לא רע בעוד תקופה קצרה.
תודה רבה, שוב!
מתן
מתן שלום,
הבלוג הזה מנסה לכוון לחתך הרחב ביותר של האוכלוסיה ולכן התמהילים מכוונים למשכנתאות הנפוצות יותר.
צר לי שעדיין לא פרסמתי תמהילים לסכומים גבוהים יותר, ייתכן ואעשה זאת בהמשך.
במשכנתא כמו שאתם עומדים לקחת יש הרבה מקום לחיסכון ולכן יש להיזהר בכל צעד וצעד ולשקול לקחת ייעוץ מקצועי.
בהצלחה רבה
שלום,
יש לנו צורך עסקי לקחת משכנתא בגובה של 1.2 מליון על בית של ההורים (ששווה בסביבות 3 מיליון ש"ח). אנחנו רוצים לקחת משכנתא הפוכה שהבנתי שהיא מתאימה לאנשים מבוגרים (בסביבות ה-70) ומשמעותה שאין החזר חודשי ואת המשכנתא מחזירים רק אחרי 120… אנחנו עושים את זה כי אנחנו בטוחים בכך שנוכל לסגור את המשכנתא במלואה לפני כן, וגם משום שמשכנתא כזאת תצא בכל מקרה זולה יותר מהחזר הלוואות קיימות.
האם יש שיקולים נוספים שצריך לקחת בחשבון? האם יש נתיב מומלץ למשהו כזה? מה הריביות המומלצות?
שלום וברכה,
לצערי אין לי מספיק ידע בנושא משכנתא הפוכה.
כך שאני פחות מכיר את הסיכונים ואת תנאי ההלוואה.
אני כן יודע שזה עניין לא פשוט שצריך לשקול בכובד ראש (זו לא משכנתא סטנדרטית על דירה) ויש לבחון את כל השיקולים לפני שמבצעים אותה.
בהצלחה ואריכות ימים
תודה 🙂
בשמחה ובהצלחה
שלום,
קיבלנו תמהיל למשכנתא על סכום של 620000
שליש בריבית פריים -0.9
עוד 15000 בריבית של 3.54
השאר 270000 בריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד
שאלתי היא אייך נעשה החישוב על הריבית משתנה צמודת מדד
האם יש דוגמא שאני יכול לראות (לגבי ההחזרים)
תודה
שלום ארנון,
החישוב נשעה על בסיס עוגן מסויים שנקבע בבנק,
אנא בקש מהבנק לומר לך מהו העוגן המוצע וכיצד ניתן למצוא אותו (ישנם מספר עוגנים ואני לא רוצה להטעות אותך)
בהצלחה
אנו מעוניינים לקחת משכנתא של 1,100,000 עם החזר חודשי של כ6,000 ש"ח. מאחר וזו משכנתא שנלקחה בעבר לצורך מימון בניה יש לנו אפשרות לקבל עד 90% מהסכום בהלוואת פריים.
אודה לקבלת המלצות למסלול משכנתא מומלץ.
שלום וברכה,
אתם יכולים להרשות לעצמכם לשלב יותר מ- 33% פריים אבל אל תגזימו ותיעצרו פלוס מינוס ב- 50% פריים.
את השאר השלימו בקל"צ ואלי מעט משתנה כל חמש צמודה / לא צמודה לפי יכולת ההחזר
בהצלחה
תודה על התגובה. מדוע אתה ממליץ לעצור ב50% ולא להגדיל את החלק של הפריים?
כי הוא מסוכן וחשוף לעליות ריבית שייתכן ויגיעו בשנים הקרובות,
קל"צ יגן עליכם במקרה הזה
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
ראשית רצינו להודות לך על כל המידע שיש באתר – למדנו ממך המון!!!
אנחנו לפני חתימה על משכנתא ע"ס 980,000 ש"ח .
קיבלנו ריביות דיי טובות בבנק אך אנחנו ממש לא סגורים על תמהיל המשכנתא שמומלץ לבחור ונשמח לקבל את עצתך בנוגע לבחירת התמהיל
כולל בחירה בלוח הסילוקין המומלץ…
ההצעה שקיבלנו היא:
פריים 326,340 ש"ח P-0.9 ל25 שנים סך החזר חודשי 1,439 ש"ח
זכאות פועלים 103,200 ש"ח ל15 שנים קבועה צ.מדד 1.8% החזר 654 ש"ח
קל"צ 200,000 ש"ח ל15 שנים 4% החזר 1,479 ש"ח
משתנה כל 5 שנים צמודה למדד 350,460 ש"ח ל25 שנים B-0.7= 1.5% החזר חודשי 1,401 ש"ח
סה"כ החזר חודשי 4,975 ש"ח .
היינו רוצים להקטין בקצת את ההחזר החודשי ולהפגע כמה שפחות מהעלאת המדד הצפויה במשך השנים כי אנו מרגישים שזהו המוקש האמיתי ולא הריביות הקבועות.
תודה רבה על עזרתך.
דוד
דוד שלום,
אני לא רואה דרך להוריד בהחזר החודשי ולא להיפגע.
הדבר היחיד שלא יפגע בך מבחינת המדד הוא שתעלה את השנים של הקל"צ (אבל אז הריבית שתשלם תהיה גבוהה יותר)
בהצלחה
תודה על תשובתך,
האם אתה ממליץ להשאיר את התמהיל כפי שהוא או לבצע שינויים?
דוד
דוד שלום,
לצערי אין לי פיתרון קסם לנושא.
על פניו הוא התמהיל נראה בסדר
שלום משכנתאמן, ותודה על הפוסט ששלחת היום.
מכרתי בית וכנגדו קניתי שתי דירות קטנות לבנותי (כל אחת מהן מוסיפה משכנתא של 400 אלף ש״ח).
התחייבתי לתשלומים על הרכישה המקבילים לתשלומים שאני אמורה לקבל על הבית.
שאלתי מתייחסת ל״תסריט הבלהות״ על פיו הקונה חלילה לא ישלם בזמן או בכלל, ותהיה תקופת מעבר קשה: האם קיימת אפשרות עקרונית לקבל משכנתא קצרת מועד בסך 2,300,000 ש₪ על נכס קיים (בית מגורים) נקי ממשכנתאות שערכו כ – 7,500,000?
תודה
שלום וברכה,
מקווה שתסריט הבלהות לא יתממש אבל בכל אופן ניתן למשכן את הבית הקיים עבור לקיחת כסף חדש.
אבל יש לזכור אם מדובר שבבית שמכרת ויש שם הערת אזהרה של הקונה החדש (זה שאמור לאחר בתשלום), אז לא ניתן יהיה לקחת כבר משכנתא על הנכס הקיים
בהצלחה
תודה. הכוונה כמובן לא לנכס שמכרתי אלא לזה שאני גרה בו.
התכוונתי שאם לא ישלמו לכם על הבית שכבר מכרתם (או שיאחרו בתשלומים) אתם תצטרכו למצוא מקור מימון על מנת לשלם למוכר שלכם ולא לאחר בתשלומים.
אז ייתכן ולא תוכלו למשכן את הנכס שמכרתם כי הוא כבר רשום עם הערת אזהרה לקונה שלכם
בהצלחה
משכנתא מן, שלום רב, אנחנו בדרכנו לקחת משכנתא לבנייה ע"ס מיליון ש"ח. על איזה תמהיל מומלץ ללכת שגם ישאר בהחזר חודשי קבוע וגם שלאחר תקופת השנים לא נחזיר פי כמה יותר מהמיליון?
אתר מעולה. לתשובתך המהירה אודה..
שלום וברכה,
לשם התחלה ממליץ לקרוא את התמהילים ממש בפוסט זה ולבצע את ההתאמות לפי יכולת ההחזר והצרכים שלכם.
בהצלחה
האם יש מצב לתמהיל 1.6 מיליון המהווים כ 50%?
החזר בשנתיים הראשונות כ-7 ואחכ כ 10.
שלום אופיר,
533 פריים ל- 30 שנה
877 משתנה כל חמש ל- 25 שנה
300 קל"צ ל- 20 שנה
אחרי שנתיים תמחזרו, או שתקצרו מעט את השנים ותעשו גרייס על חלק מהסכום
בהצלחה
תודה רבה.
האם המשתנה כל 5, צמודה או לא?
בנוסף, יש לי אפשרות לקבל חלק מהשכר בדולרים, היית משתמש בזה?
צמודה,
בנוגע למשכורת הדולרית – הרחבתי בנושא בשאלתך הקודמת.
בהצלחה
תודה רבה!!!
שלום לך,
תודה מראש ובדיעבד על העזרה, שכבר קיבלנו ממך מספר פעמים. הפעם אנחנו לקראת סיום, צריכים להחליט תוך כמה ימים… יש לנו שתי הצעות שהגיעו לקו הסיום. כמובן שעוד מקוים לשפר את הריביות (שמענו על טובות יותר).
סכום הלוואה 1,200,000, אחוז מימון 45%. החזר חודשי יכול להגיע עד 7500, (רוצים לתת גז ב10 שנים הראשונות), מתלבטים בין שני תמהילים:
1.
– 400,000 פריים, ריבית -0.9, 30 שנים
– 300,000 קל"צ, ריבית 3.4, 10 שנים
-500,000 משתנה 5 צמודה, ריבית 1.74 (בסיס-0.4), 25 שנים
החזר חודשי 6500
2.
– 400,000 פריים, ריבית -0.9, 20 שנים
– 400,000 קל"צ, ריבית 3.8, 15 שנים
-400,000 קבועה צמודה, ריבית 2.2, 16 שנים
החזר חודשי 7400
נשמח לשמוע את דעתך 🙂
תודה
גל
שלום גל,
ההצעה השניה נראית טוב יותר,
אם יש תכנון להחזרים מוקדמים, שיקלו לקחת במקום חלק מהקבועה במשתנה כל חמש ובכך ליהנות מריבית טובה יותר
בהצלחה
תודה על התשובה המהירה, אם נראה לך שאנחנו רחוקים מריביות טובות, אשמח לשמוע לאן לדעתך אפשר לרדת.
אחלה יום
גל
הריביות בסדר
שלום משכנתא מן,
תודה על האתר היפיפה והבהיר, כל הכבוד!
אנחנו זוג בשנות ה40 המאוחרות עם ילדים מתבגרים כך שמעדיפים לקצר ככל שניתן את משך ההחזר. יכולת ההחזר היא 7500 לא כולל הבטוח.
יתכן שתוך מספר שנים נוכל ללהחזיר חלק מהסכום.
אני תוהה לגבי התמהיל המועדף לנו:
מכיוון השריביות עכישו נמוכות האם עדיף לדבוק רק במסלול פריים וקלצ או להמיר חלק מהקלצ במשתנה לא צמודה שנוכל להחזיר עוד חמש שנים? האם להאריך את הפריים ולנסות לקצר את הקלצ?
הנה הצעה שקיבלנו לדוגמא:
למליון ש"ח:
פריים 333,000 P-9
15 שנה
קל"צ 333,000 3.6
10 שנים
משתנה לא צמודה 3.84
20 שנה
זה שלב ראשון של מומ כך שאני אוריד עוד את הריבות אך תוהה לגבי התמהיל.
תודה רבה!
שלום סיגל,
1. התמהיל טוב, הייתי ממליץ להאריך את הפריים ולקצר את המשתנה הלא צמודה
2. אם אתם מתכוונים להחזיר סכומים בעתיד אז בהחלט יש מקום לקחת משתנה לא צמודה על חשבון הקבועה הלא צמודה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
ראשית תודה רבה על כל המידע באתר!! עזרת לנו מאוד.
ברצוננו לקחת משכנתא של 1,000,000 או 650,000 וכאן גם באה השאלה.
ברשותנו כ 350,000 שח נזיל בקרנות השתלמות (עושות כ 10% ברוטו בשנה שהם כ 5% נטו לערך בשנה).
יכולת ההחזר שלנו היא 5500 בחודש או קצת יותר בלחץ 6000 בחודש.
אשמח אם תוכל לומר לנו מה דעתך: האם לקחת משכנתא של 650 אלף או מיליון ובאיזה תמהיל (בידיעה שיש לנו 350 אלף שח קרנות נזילות שניתן לנצל בכל שלב).
בתודה רבה
סתיו
שלום סתיו,
1. בעיקרון שאלה קשה כי אני צריך להכיר אתכם אישית על מנת לענות על כך (זה מאוד תלוי בשאר המרכיבים שלכם בחיים ובהעדפות הסיכון שלכם).
2. כמובן שתמיד כדאי להחזיר 5500 עבור 650 אלף ולא עבור מיליון, אבל כפי שכתבתי מקודם זו שאלה טובה שצריך קצת יותר מידע והיכרות אישית אתכם על מנת לענות עליה (תשקלו להיעזר בגורם מקצועי)
בהצלחה
האם תוכל לתת דוגמאות / מצבים בהם עדיף לשמר את ההון הקיים בקרן ההשתלמות הנזילה?
שלום שחר,
כאשר התשואה עליה גבוהה מהריבית והמדד שמשלמים על המשכנתא.
בהצלחה
הי:
איזה תמהיל כדאי לקחת עבור אנשים שרוצים להחזיר את המשכנתא שלהם כמה שיותר מהר: 10 שנים, עם החזר של 7000 \ 6500 בסכום של 1M.
שלום ברוך,
לא ניתן להחזיר בתוך 10 שנים הלוואה של מיליון ש"ח עם החזר של 6-7 אלף שח
נא לקרוא את ההצעות שלי לתמהילים בפוסט זה ולקבל משם רעיונות
בהצלחה
שלום
אני משפר דיור קונה דירה בסך 2500000 ש"ח
רוצה לקחת הלוואה בסך 1500000ש"ח
הכנסה חודשית 20000 נטו
יכולת החזר 6500 ש"ח בחודש
איזה מסלולים היית ממליץ לי לקחת?
תודה רבה על היעוץ
שלום רונן,
ייעוץ על מיליון וחצי דורש יותר פרטים והיכרות יותר אישית,
לצערי יהיה לי קשה לך להמליץ על תמהיל זה או אחר (אתה תמיד יכול להסתכל בתמהיל המומלץ ולנסות לקבל משם רעיונות, רק תזכור שהוא בסיסי לחלוטין ואינו אישי לגביך)
בהצלחה
הי משכנתאמן,
תודה על ההסברים והעדכונים השוטפים, למדנו רבות!
אנחנו זוג בני 45 עם 3 ילדים 5-15. סכום המשכנתא 1,192,000
יכולת ההחזר היא כ- 7500 ש"ח
אנחנו מעוניינים לפתוח השבוע תיק משכנתא ומתלבטים בבחירה מבין שלושה תמהילים שקבלנו:
1.
– 397,000 פריים, ריבית -0.9, 30 שנים
– 397,000 קל"צ, ריבית 3.52, 13 שנים
-398,000 מקבועה צמודה, ריבית 2%, 15 שנים
החזר חודשי 7412
2.
– 397,000 פריים, ריבית -0.9, 30 שנים
– 447,000 משתנה כל 5, ריבית 1.38, 20 שנים
-348,000 קבועה לא צמודה, ריבית 3.4, 10 שנים
החזר חודשי 7120
3.
– 397,000 פריים, ריבית -0.9, 25 שנים
-397,000 קבועה לא צמודה, ריבית 3.8, 15 שנים
– 398,000 קבועה צמודה ריבית 1.9, 13 שנים
החזר חודשי 7456
נשמח מאד לדעתך
תודה
עינת
שלום עינב,
בלי לבחון את הנושא לעמוק (דרך אגב, תוכלו להציב את המספרים במחשבון משכנתא ולקבל תשובות מדוייקות מבחינת ההחזר הסופי הנמוך ביותר) אני ממליץ על אופציה 1, אבל הייתי מקצר שם את הפריים ל- 25 שנה
בהצלחה
היי רק רציתי להגיד שהאתר והמדריכים מעולים ועוזרים המון. תודה רבה
שלום איתי,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
כל הכבוד על הבלוג המצוין!! המידע והידע שאתה חולק עמנו מציל נפשות, לא פחות מכך.
אנו בונים בית בנחלה וצריכים מימון לבניה…
שווי נכס 3 מ' ש"ח
סה"כ משכנתא 1.6 מ' ש"ח
הכנסות חודשיות 40 אש"ח
ההצעה הנוכחית שקיבלנו:
500 אש"ח (פריים) P-0.9 ל 25 שנה
550 אש"ח קל"צ 4.77% ל 19 שנים
550 אש"ח אג"ח לא צמוד, משתנה כל 5 שנים C+1.15% כרגע נומינלית 3.56%
ל 19 שנים.
החזר חודשי התחלתי של 9.2 אש"ח.
אין אפשרות לקצר את הקל"צ ולהגדיל את ההחזר החודשי, התיקרה ההתחלתית של 9,200 ש"ח היא חסם עליון.
מכיוון שזו בניה עצמית הבנק טוען שאין באפשרותו לתת לנו את 2/3 הסכום בקל"צ משום ששיחרור הכספים מתבצע על פי התקדמות הבניה.
הבנק טוען עוד שהריבית של החלק של האג"ח הלא צמוד קבועה ואינה משתנה במהלך החמש שנים.
שאלות:
1. האם הריביות סבירות?
2. אינני מכיר את התנאים של האג"ח הלא צמוד, האם הריביות אכן מקובעות? האם שינויי השוק במרווחי התשואות של אג"ח לא צמוד לא ישנו את בסיס הריבית במהלך החמש השנים הקרובות?
3. האם חייבים לקחת את מלוא סכום כל אחד מהחלקים על מנת לקבע את שערי הריבית? האם משכנתא אינה קו אשראי ממנו ניתן למשוך על פי תנאים קבועים ומוסכמים מראש?
תודה רבה על העזרה.
דויד.
שלום דויד,
1. הריביות די סבירות (ראיתי כבר נמוכות יותר וגם גבוהות יותר)
2. האג"ח הלא צמוד ל- 5 שנים הוא קבוע בכל החמש שנים
3. ניתן למשוך על פי תנאים קבועים, אבל לא תמיד הבנק יוכל לשריין לך את הריביות הקבועות אלא רק את המשתנות (כי שם יש מרווח קבוע מהעוגן). אגב, יש בנקים שמשריינים גם קבועות (אני לא זוכר איזה בנק, אבל כדאי לבדוק)
בהצלחה
קודם כל אני חייב לציין שלאחרונה הגעתי לאתר שלך וקראתי המון מאמרים באתר, ומגיע לך כל הכבוד על ההשקעה והמקצועיות!
אשמח לקבל את המלצתך לגבי לקיחת משכנתא:
אנו בני 40 פלוס ועומדים לרכוש דירה בעלות של כ2M ש"ח.
יש לנו הון של כ1M, זכאים להלוואה של משרד השיכון בגובה 100K, ונזדקק למשכנתא נוספת של 900K (סה"כ 1M נוספים).
אנו בעלי הכנסה חודשית של כ28K ש"ח, ומסוגלים כיום לעמוד בתשלומי משכנתא של 10K בחודש, אולם מכיוון שאני עובד בהיי-טק, והגיל כבר "משחק תפקיד" (באם אדרש לחפש עבודה בעוד מספר שנים), הייתי מאוד מעדיף שסכום ההחזר יקטן משמעותית.
מכיוון שאני מטבעי "שונא סיכון", הייתי מעדיף להתרחק כמה שיותר מהצמדות ומשינויי ריבית (כלומר, "בגדול" מעדיף קל"צ).
כמו-כן איננו צופים הגעה של סכומי כסף עתידיים, למעט כספים שישתחררו כל 6 שנים מקרנות השתלמות עתידיות (כ300K מתוך ה1M הון עצמי מגיע מקרנות השתלמות נזילות).
לאור האמור לעיל:
1. כיצד היית ממליץ לחלק את המשכנתא שניקח?
2. האם כדאי להשאיר חלק מה 300K של קרנות ההשתלמות כהון זמין, ולקחת משכנתא / הלוואה גדולה יותר?
תודה מראש!
שלום שחר,
1. קח פריים וקל"צ. (שיהי הכסף לסלק את ההלוואות סלק את הקל"צ אם לא יהיו בו עמלות פירעון או לחלופין את הפריים)
2. תשתמש בכספי הקרנות לטובת הדירה, גם כך המשכנתא גבוהה מדי
בהצלחה
תודה על ההמלצה.
כיצד ניתן לגרום לכך שבתחילת התקופה ההחזרים יהיו באזור ה10K, אולם בהמשך ירדו?
האם כדאי לבחור החזרי ״קרן שווה״, או לקחת מסלול אחד קצר יותר?
אודה לעצתך.
מסלול אחד קצר יותר, יעשה את העבודה באופן יעיל יותר
שלום
ותודה על המידע הרב. אני בהחלט לומד המון
האם לדעתך זה אפשרי לקחת משכנתא של 1.4M ולצפות להחזר של 7K-8K בחודש?
האם תמהיל זה הגיוני?:
235 א' בצמודה משתנה כל 5 שנים – 2.2% ל-25 שנה
470 א' בפריים – 0.9- ל30 שנה
470 א' בקבועה לא צמודה ל-25 שנה – 4.7%
235 א' קבועה צמודה ל25 שנה
אני לא מצליח להגיע לתמהיל עם החזר כמו שהזכרתי.
מה השיטת סילוק המתאימה?
בתודה מראש
איתמר
שלום איתמר,
1. התמהיל נראה סביר
2. ההחזר נמוך עבור הלוואה כזו אבל אפשר לקחת אותה ובמקביל ל"שלם" על כך שהתמהיל לא יהיה טוב
3. במקרה שלך שפיצר
בהצלחה
שלום רב , משכנתאמן .
שמתי לב שאתה גאון בייעוץ למשכנתאות ואדיב מאוד לכל השואלים .
יש לי שאלה מוזרה קצת מכל החברים שכתבו כאן ….
יש לי הון עצמי של 70000 ש"ח אני מעוניין לקנות בית במיליון ש"ח , האם יש לך איזה רעיון בשבילי איך ומה ? והאם יש לי סיכוי בכלל ??
לקבל משכנתא ?
שלום וברכה,
לאור השינויים בשנה האחרונה, תצטרכו הון עצמי של 25% לפחות.
אפשרויות נוספות הן השלמה של הלוואה ממקום עבודה או בנק מסחרי / משכון נכס של ההורים וכיו"ב..
תוכלו לקבל מספר רעיונות בפוסט הבא: איך לקנות דירה ללא הון עצמי.
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
ראשית , אני ממש במקרה הגעתי לאתר הזה ואני פשוט לא יודע איך לא שמעתי עליו לפני,
פשוט מדהים!!
לאור הריביות בשוק היום מהי המלצתך לתמהיל משכנתא של 1,060,000 אלף ש"ח במידה ואני מעוניין להחזיר לא יותר מ-5500 ש"ח בחודש?
שכר נטו הינו 19000 ש"ח, אשמח לשמוע את המלצתך בנושא.
תודה,
שי
שלום שי,
אני ממליץ שתסתכל על התמהילים המומלצים כאן להחזרים של 5,000 ושל 5,500.
בנוסף – תסתכל בתמהיל המומלץ נכון לחודש יוני.
ולאחר מכן בצעו התאמות לצרכים וליכולת ההחזר שלכם.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה על התשובה, האם התמהיל הבא נראה לך סביר או שעדיין יש מקום לשיפור, משכנתא של 1087000 ש"ח :
74000 בזכאות ל- 18 שנים ריבית של 2.36%
362000 פריים ל- 25 שנה ריבית של 1.95%
651000 קבועה ל- 25 שנה ריבית של 3.2%
החזר של כ- 5100 לחודש.
תודה על העזרה,
שלום שי,
תוותרו על הקבועה וקחו משתנה כל חמש בריבית נמוכה בהרבה (אם אפשר תוסיפו עוד כמה שקלים וקחו במקומה משתנה כל חמש לא צמודה), זה נראה לי עדיף על ריבית קבועה.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני לא בטוח אם זה הפוסט הנכון לשאול בו את השאלה, אבל בכל זאת.
האם יש אפשרות בהחזר משכנתא, לחלק את התשלומים כך שבהתחלה הם יכסו את ההלוואות היותר מסוכנות לאורך זמן, כמו אלה שצמודות למדד?
לדוגמא: החזר חודשי של 5000 ש"ח, בשנים הראשונות ילכו 4000 להלוואות צמודות ו-1000 לאלה שלא, והחלוקה תשתנה בהמשך.
המספרים כאן הם לצורך המחשה בלבד.
השאלה שלי היא האם יש הגיון לעשות כאלה טריקים?
תודה רבה
שלום וברכה,
אתה יכול לבקש כביכול גרייס על הלא צמודים ולהשקיע במסלולים הצמודים.
אבל זה "מסובך" ולא נראה לי שישפר את המצב ולכן הייתי מוותר על זה
בהצלחה
שלום רב, אנחנו לפני לקחית משכנתא בגובה של 1000000 ש"ח היינו היום בבנק לקבלת אישור עקרוני, החזר של עד 3700 ש"ח לחודש וחצי גרייס לחצי שנה
300000 קבועה צמודה
370000 משתנה כל חמש שנים צמודה
250000 פריים
80000 משתנה כל שנה צמודה
כל המסלולים ל30 שנים, וכרגע עוד אין לה ריביות סופיות, אבל אשמח לחוות דעתך.
בוקר טוב,
רציתי לשאול מה דעתך על: משכנתא בגובה 950000
חלוקה:
1. פריים 333000 ריבית בגובה 1.85 ל-30 שנים
2. משתנה כל 5 שנים ריבית בגובה 1.75 ל-30 שנים
3.קבועה לא צמודה ריבית בגובה 4.45 ל-25 שנים
**גרייס חלקי לחצי שנה, ובחלק של הפריים גרייס מלא לחצי שנה**
אשמח לתשובה בהקדם.
שבת שלום ותודה רבה.
במשתנה ל-5 שנים 567000 ש"ח
ובקל"צ 1000000 ש"ח
שלום גלית,
אני מניח שההחזר החודשי נמוך ולכן התמהיל פרוס להרבה שנים.
אז בעיקרון, התמהיל לא משהו (ארוך ורוב הכסף צמוד למדד) אבל יש לי הרגשה שזה הרע במיעוטו
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
אני מאד מעריך את המחויבות והרצינות שלך. שיתפתי את האתר עם מספר חברים שמתעסקים לאחרונה עם ענייני משכנתא וגם הם מאד התרשמו.
יש לי שאלה בנוגע לתמהיל מומלץ למשכנתא של מיליון. עד עכשיו חשבתי שיהיה נכון לקחת 50% בקל"צ לתקופה של כעשרים שנה בגלל הריבית הנמוכה, אבל הבנתי שאולי במקרה שלי עדיף לי להקטין את הנתח הזה לטובת הגדלת הנתח של אפיק צמוד היות והמשכורת שלי צמודה למדד (ל- 80% מהמדד למעשה). מה דעתך? במידה ואתה מסכים להנחה הזו, על איזה אפיק צמוד היית ממליץ?
תודה.
שלום ירון,
1. המשכורת שלך אמנם צמודה למדד, אבל הקרן של המשכנתא (מיליון ש"ח) הוא קצת יותר גבוה מהמשכורת שלך ולכן הייתי ממליץ להתרחק מן המדד.
להזכירך ההצמדה הינה לקרן (ובעקבות כך גם התשלום החודשי עולה) ולא לריבית.
2. אם כבר לקחת, אז משתנה כל חמש ולא הייתי ממליץ על נתח גבוה ממנו.
בהצלחה
שלום רב,
ראשית, ברכותי על האתר המצוין!
למדנו ממך ה-מ-ו-ן !!!!!!!
אנחנו לקראת סגירת משכנתא בסך 1 מיליון ש"ח ל 25 שנה לפי התמהיל:
333,000 פריים בריבית 0.9%-
500,000 קל"צ בריבית 4.6%
167,000 בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה 1.66%
האם נראה סביר?
האם לשקול משתנה לא צמודה?
ההחזר שלנו יוצא כ – 5,000 ש"ח בחודש (בהתחלה לפחות).
בתמהיל המומלץ שלך להחזר כזה לא לקחת קל"צ כלל.
ראיתי גם בעוד מספר תגובות שהמלצת לא לקחת מסלול קבוע.
מדוע?
בנוסף, היינו אתמול בבנק ואמרו לנו שעלויות הגיוס של הבנקים עלו(!)
ולכן ההצעות כוללות ריבית יותר גבוהה ממה שקיבלנו לפני כשלושה שבועות.
היתכן???
תודה רבה
שלום דניאל,
1. התמהיל בסדר ותשאירו את הקל"צ, הוא טוב ומגן עליכם
2. עלויות הגיוס אכן עלו מעט, אבל תבדקו גם בבנקים אחרים
בהצלחה
שלום אני ואשתי ובננו שנולד לא מזמן החלטנו לחפש בית.
משכורות נטו 21K
הון עצמי 440K
הלוואה קיימת : 1600 חודשי לשנתיים הקרובות (תנאים מעולים)
כיום גרים בשכירות בעלות של 3000
באזור בו אני מחפשים ראינו דירת גן (שמאוד חשובה לי) בעלות של 1800000
החלק המעניין הוא שהדירה היא בעלת 2 מפלסים ואת המפלס התחתון ניתן יהיה להשכיר- אני מעריך בכ2000 ש"ח חודשי
עם זאת אנו מדברים על משכנתא מקסימלית של 75% – 1350000
ובנוסף לזה הלוואה ל 7 שנים (בגרייס לשנתיים )של 60K נוספים
היתרון הוא שבמידה והמשפחה תגדל לא נצטרך למכור הדירה – כלומר אני כן רואה עצמי משתקע בנכס לתקופהה ארוכה.
כמובן ששם המשחק הוא התמהיל
הציעו לנו בעיקר
33 פריים – 30 שנה
והשאר צמודה משתנה כל 5 שנים -30 שנה
או
33 פריים -30 שנה
200K קבוצה לא צמודה -25 שנה
והשאר צמודה משתנה כל 5 שנים – 30 שנה
הייתי שמח לשמוע הצעה לתמהיל נוסף\אחר
כאשאר מלבד ההלוואה (1600) אני מעוניין לשלם תשלום של כ 5200 ש"ח חודשי
בברכה
שלום אהרן,
קחו את התמהיל השני ותנסו למחזר ברגע שתוכלו להחזיר יותר כסף בהחזר החודשי
בהצלחה
שלום וברכה,
יש ברשותנו כ700K ואנו אמורים לרכוש קרקע במחיר 350,000 ₪, פיתוח 250,000 ₪ ולבנות במיליון ₪ = דהיינו אנו משערים כי בסך הכל נזדקק ל 1,700,000 ₪ לכלל הבית.
מאחר שאנו נדרשים לשלם בשלבים – ראשית על הקרקע, בהמשך לפיתוח ואח"כ על הבנייה – רצינו להתייעץ האם בשלב זה להשתמש בכסף שלנו (700K) וכשהוא ייגמר לבקש משכנתא או כבר בשלב זה לקחת משכנתא ולשמור את ה700K בצד לצורך שימוש בשלב השני של הבנייה.
תודה!
שלום אורי,
בכל אופן לא תוכלו להשתמש במשכנתא בשלבים הראשונים אלא רק בשילוב עם הון עצמי.
תיעזרו בבנק או ביועץ חיצוני מתי תוכלו לקבל משכנתא ובכל מקרה תנסו להשאיר קצת הון עצמי לשלבים המאוחרים של הבניה
בהצלחה
שלום,
תודה על הבלוג מאיר העיניים…
אני קונה דירה מקבלן. הדירה תהיה מוכנה עוד כ3 שנים.
אני מתכנן לקחת משכנתא של 1200000 ש"ח (50% מערך הבית) יש לי יכולת החזר של 7000 ש"ח.
מה לדעתך שיטת ההחזר הנכונה לתקופה זו צריכה להיות??
תודה.
שלום עידו,
שיטת ההחזר הנכונה ביותר היום היא שפיצר.
הי,
אני עוקב בשקיקה אחרי האתר שלך כמעט שנה. הוא כל כך מאיר עיניים (אפילו ל"מבינים" מעט בכלכלה) – שהחלטתי להכתירו כמורה נבוכים מודרני. תודה בשמי ובשם כולם.
אנחנו לוקחים משכנתא בסך 1,130,000 ש"ח (מתוך 1,886,000).
כרגע רק בנק מזרחי נתן הצעה:
370,000 ש"ח | פריים-0.8% = 1.95% (מתואמת 1.97);
350,000 ש"ח | קל"צ = 5.70% (מתואמת 5.85);
410,000 ש"ח | משתנה עוגן אג"ח ממשלתי צמוד מדד + 0.8 = 1.75% (מתואם 1.76).
כל המסלולים ל-30 שנה.
ההחזר הוא 4,861 ש"ח לחודש.
ברור לי שהריביות טעונות שיפור (השאלה עד כמה), אבל אשמח באופן כללי להבין אם התמהיל הזה נכון לנו או שכדאי לחשוב אחרת מבחינת המבנה שלו.
ועוד שאלה עקרונית. למה לא לקחת משכנתא ב-100% ריבית קבועה לא צמודה? זה נותן ודאות מתחילתה ועד סופה. נכון, הוצ' המימון יהיו בסופו של דבר גבוהות יותר (לא בהכרח בהרבה), אבל בהתחשב בכך שהפריים ודאי יעלה בטווח של ה-5-10 שנים הקרובות, והמדד גם כן תמיד מטפס… למה לא ללכת על משהו קונקרטי שלא מושפע מכלום?
שלום,
1. דווקא רציתי להמליץ לך בכלל לא לקחת קל"צ. אני לא מחסידי הקל"צ כאשר לקוחים משכנתא לתקופה ארוכה אלא הייתי משתמש באופציית המשתנה כל חמש הלא צמודה במקום
2. אם בכל אופן הקל"צ חשוב לך אז הייתי משאיר אותו על הסכום שקבעתם ולא יותר מכך
בהצלחה
הי משכנתאמן.
תודה על תשומת הלב והתשובה.
1. האם בכל-זאת תוכל לתת לי רציו מסוים לגבי הקל"צ, כדי שזה יכנס לי לשכל? זה נשמע לי "חסר סיכון".
2. בינתיים, בנק לאומי מתחרים במזרחי באופן הבא:
פריים מינוס 0.9 (1.85%)
קל"צ – 5.4%.
משתנה כל 5 צמודה (1.6%).
3. מה לדעתך יהיה התמהיל הנכון להחזר של 5,750 ש"ח / חודש?
כרגיל תודה מראש על האלטרואיזם המדהים.
שלום,
1. אני חושב שריבית 5.4 לטווח הארוך זה יקר לעומת החלופות של המשתנות הלא צמודות
2. התמהיל נראה בסדר
3. אני חושב שצריך להשוות עוגן מק"מ לפריים ולא לעוגן אד"ח. מצ"ב השוואה בין עוגן מק"מ לפריים
בהצלחה
ועוד שאלה, סליחה!!
עוגן אג"ח לעומת עוגן מק"מ = יש הבדל משמעותי?
שווה לשקול את זה כמסלול?
היי
אנו מעוניינים לקחת הלוואה של 1,100,000 ש"ח כאשר ההחזר החודשי שנרצה להחזיר הוא 4,500 ש"ח.
קיבלנו מספר הצעות ורציתי לקבל את דעתך בנושא.
בנק 1:
1. פריים – 0.9% 369,000 ש"ח ל – 30 שנה.
2. 402,600 ש"ח בריבית 1.8% משתנה כל חמש שנים (B-0.2%) ל 30 שנים.
3. 132,000 ש"ח בוליט ל 4 שנים 1.7%.
4. מסתבר שיש לנו זכאות להלוואה של 96,000 ש"ח ל 10 שנים בריבית קבועה של 1.06% צמודה.
5. 120,000 ש"ח ריבית קבועה של 4.3% ל 20 שנים.
בנק 2:
1. משתנה כל חמש שנים ל 30 שנים 366,000 ש"ח 1.75%
2. פריים -0.9% ל 30 שנים 366,000 ש"ח
3. קבועה לא צמודה קרן שווה (לא שפיצר) 4.5% ל 25 שנים 236,000 ש"ח
4. גרייס (בינתיים לא מאשרים בוליט ל 4 שנים) 130,000 ₪ 1.7%
בנק 3
1. משתנה כל 5 שנים, 150,000 ₪ , B-0.2% , שנים 25
2. פריים – 0.9%, 170,000 ₪ , 30 שנים
3. קבועה לא צמודה, 200,000 ₪, 4.75% , 25 שנים
4. קבועה צמודה, 300,000 ₪ , 2.9%, 25 שנים
5. ריבית משתנה מסוג עוגן מק"מ, 170,000 ₪, 2.3%, 30 שנים
6. בוליט, 130,000 ₪ , 1.8%, 4 שנים
נשמח לקבל את הערותייך לגבי ההצעה העדיפה ואיפה ניתן עוד לשפר/לשנות.
תודה
איציק
איציק שלום,
כל ההצעות די דומות וקצת קשה לי להכריע לטובת אחת מהן.
יש כמה דברים שהייתי נזהר מהם:
1. לקחת משתנה כל חמש צמודה ל- 30 שנה
2. לקחת מק"מ במקום הפריים
3. לקחת קבועה צמודה ל- 25 שנה
בהצלחה
שלום 🙂
אנחנו מעוניינים לרכוש נכס שערכו 1.9 מיליון ש"ח. ההון העצמי שאנו מעוניינים לשים עומד על 600K ש"ח.
אנו מעוניינים לקחת משכנתה של 1.3 מיליון ש"ח. וההחזר החודשי בו אנו יכולים לעמוד כרגע עומד על 6500 ש"ח.
כרגע ההכנסה שלי הינה כעצמאית בלבד. בתקופה הקרובה אחזור לעבוד גם כשכירה וההכנסה הכוללת שלי ושל בעלי תעמוד על כ- 25K לכל הפחות (במקום 19Kכרגע).
איזה תמהיל משכנתה היית ממליץ לנו לקחת בהתאם לנסיבות?
תודה רבה!
גיליתי את האתר רק היום!! בהחלט אמליץ!!
למדתי המון!!
שלום,
תמהיל משכנתא הוא דבר מאוד מאוד אישי, ויהיה לי קשה להמליץ לכם באופן אישי כי אני לא מכיר אתכם לעומק.
אתם יכולים להתחיל בפוסט של התמהיל המומלץ ומכאן להמשיך, כמו כן אני ממליץ במקרה שלכם לשקול לקחת יועץ מקצועי שיעשה איתכם את העבודה כי המשכנתא היא ענקים ויש לנקוט כאן משנה זהירות
בהצלחה
שלום,
1. אשמח לדעת איזה מן התמהילים מומלץ למי שלוקח מליון ש"ח. האם התמהיל שהצעת כאן או התמהיל בפוסט האחרון (יוני 2013) ועוד נספח לשאלה- איך כדאי לחלק את ההלוואה תמהיל של הפוסט האחרון?
2. האם תמיד כדאי לבחור בלוח סלוקין קרן שווה?
3. אם אני מחליטה להחזיר 5,500 עד הסכום הזה אני צריכה עוד להוסיף ביטוחים וכד' כך שהסכום עולה, נכון?
תודה!
שלום לך,
1. ההמלצה העדכנית שלי היא מחודש יוני, זאת כמובן בכפוף לצרכים שלכם וליכולת ההחזר. כמו כן, ציינתי בפוסט את החלוקה המומלצת.
2. בד"כ אני ממליץ על קרן שווה רק למי שיודע שבהמשך יוכל להחזיר פחות כסף בכל חודש.
במידה ויש באפשרותכם להעלות את ההחזר החודשי כך שיתאים לקרן שווה, הייתי ממליץ לקצר תקופה בשפיצר ולהעלות את ההחזר החודשי מעט.
3. כן, הביטוחים הם כמובן בנוסף לעלות המשכנתא עצמה. לכן, חשוב להיערך לכך מראש ולדעת סדרי גודל של העלויות שעומדות בפניכם.
במידה ותרצי, תוכלי להשאיר פרטים בדף הבא ולקבל מס' הצעות כדי להבין את טווחי המחירים.
בהצלחה
משכנתאמן שבוע טוב,
מצטרף למפרגנים ומנוי לרשימת התפוצה מאז שהתחלתי להתעניין במשכנתא. להלן הסיפור שלי:
אני בונה בית בבנייה עצמית, זה הולך להיות דו משפחתי שכל דירה תושכר בכ 4,000 שח (סה"כ 8,000 שח). הקרקע עלתה 450,000 (כבר שולם) אני אקח משכנתא בגובה של 1,000,000 לבנייה. בנוסף, יש לי 125,000 בני"ע.
חשבתי לקחת את התמהיל הבא:
100,000 בוליט ל-3 שנים (את רובו אני אכסה מהקרן השתלמות)
230,000 פריים (פריים -0.9%) ל-30 שנים
330,000 קל"צ ל-15 שנה (3.8%) (אפצל ל4 שכל אחת למספר שונה של שנים, 7,9,13,19)
330,000 משתנה כל 5 שנים ל-20 שנה (גם פה אפצל ל-4 נפרדות: 5,7,10) (משתנה צמודה למדד)
העקרונות שהנחו אותי הן:
1.לקיחת בוליט על מנת שההחזר החודשי ההתחלתי לא יהיה גבוה מדיי.
2.ההחזר גבוה מ1/3 של ההכנסה שלי (13,000 נטו), אבל אני מסתמך על 4,000 מהמשכורת+2,500 שיגיעו מה125,000 של הני"ע)
3.לאחר תום הבנייה יהיו לי את ה8,000 שיגיעו מהשכירות ועוד את ה4,000 שהם 1/3 מהמשכורת.
השאלות:
1. האם לקחת את הבוליט מהפריים או מהמדד?
2. האם יש הגיון בפיצול של הצמוד מדד ושל הקל"צ ל-4 מסלולים שונים?
תודה,
אסף
אסף שלום,
1. את הבוליט הייתי לוקח כמדדית ולא כפריים
2. לא רואה הגיון בפיצול הזה
בהצלחה
משכנתאמן, תודה על התשובה.
לצערי אני לא אוכל להסתמך על הנ"יע בהחזר החודשי ולכן אני אצטרך לקחת משכנתא קטנה יותר.
לפי המשחק עם המחשבון משכנתא אז שמתי לב שדווקא פיצול של כמה שנים יכול להקטין את ההחזר הכולל על המשכנתא, במידה ונשארים עם אותו החזר אבל מפצלים לתקופות שונות.
מלבד זה, כיצד יש להתחשב בכך שבעתיד ייכנסו שוכרים לדירה ויהוו הכנסה נוספת של כ-8,000 ש"ח?
אסף
מציע לך שתעשה חישוב החזרים קדימה (כלומר תכנון מסודר של הכספים שייכנסו מני"ע / משכורות ושכר דירה),
על בסיס חישוב זה תקבע החזרי משכנתא עתידיים
בהצלחה
משכנתא נדרשת 1,178,000 ש"ח
החזר חודשי עד 5000 ש"ח
(בעוד כ – 3 שנים נוכל לבצע מיחזור להגדלת הסכום)
סבב בנקים ראשוני בוצע.
מתחילים את סקרי השווקים להורדת ריביות.
במקביל עשיתי שינוי בתמהיל, ואני אשמח לקבל חוות דעת:
392K – פריים, ל 30 שנה
400K משתנה כל 5 שנים, ל 30 שנה
200K משתנה לא צמודה, ל 30 שנה
180 קל"צ ל 30 שנה (בעייתי בחלק מהבנקים)
תודה
בעקבות המצב בו אנו יכולים להעלות את גובה ההחזר בעוד כ 3 שנים, על מנת לקחת עכשיו קלצ באחוז גבוה יותר, הועלתה האופציה הבאה:
395 פריים ל – 30 שנה P-0.9
500 קלצ ל – 25 שנה בגרייס של 3 שנים,בנתיים 4.9 (מקווה להצליח להוריד קצת)
290 בערך משתנה כל 5 שנים 1.85, ל – 30 שנה.
אשמח לחוות דעתך
תודה
כרגע שום תמהיל לא נראה טוב,
אם אתם לא מתכוונים להישאר עם הקל"צ שתשיגו לשנים רבות.
אולי יש מקום לוותר עליו ולקחת רק פריים ומשתנה ובעוד שלוש שנים למחזר מחדש
בהצלחה
אני מאוד חוששת מההשפעה של צעד כזה על גובה הקרן.
מה לגבי התמהיל הבא:
395 אלף פריים ל – 30 שנים
310 אלף משתנה כל 5 ל – 30 שנים
200 קל"צ 30 שנים
100 קלצ 25 שנים
180 קלצ 15 שנים
לפי ההמלצה שלך, עדיף לי
395 אלף פריים ל 25 שנים
790 אלף משתנה ל 25 שנים. (הייתי יכולה גם 20 שנים, אבל לוקחת בחשבון את עליית ההחזרים עם השנים מכיוון שבכל זאת הכל מוצמד)
מאוד מפחדת מהתמהיל השני
מאוד אשמח לשמוע את חוות דעתך
תודה
שגית
אחרי לילה עם נדודי שינה:
395 פריים ל – 30 שנים
590 קבועה צמודה ל – 25 שנים
200 קבועה צמודה ל – 13 שנים
שלום שגית,
1. הראשון נראה טוב יותר
2. השני מאוד צמוד למדד ולא נראה טוב
3. שיקלו לקחת ייעוץ מקצועי, יש לכם מקרה מורכב והכוונה נכונה יכולה לחסוך לא מעט כסף
בהצלחה
תודה
מה דעתך על תמהיל ל1020000 . 420 קלצ ל15 שנה ריבית 3.9. 340 פריים 0.9 ל30 שנה.ו 260 ל30 שנה משתנה כל 5 צמודה 1.53 ? חשוב מאד לפני סגירה החזר 5200
שלום יוסי,
נחמד,
אבל תנסו להוריד את השנים של המשתנה כל חמש ל- 25
בהצלחה
מה זה נחמד לסגור או שאפשר להוריד ריבית בקלצ או בפריים?
הריביות נראות בסדר גמור,
בהצלחה
תודה רבה ממש עזרת לי
יוסי אפשר לדעת באיזה בנק לקחת הצעה
לאומי
משכנתא מן שלום אני שמח להעזר באתר שלך כל הכבוד
אנו לוקח משכנתא על סך 1200000 למתרת בניה
הציעו לי כעובד בנק
צמוד מדד ריבית משתנה עוגן תשואות אגח כל חמש שנים 501000 ל30 שנה בריבית 1.3
399000 לא צמוד ריבית פריים 2.03 ל30 שנה
300000 לא צמוד ריבית קבועה 4.69 ל25 שנה
האם יש מה לשפר
האם הריבית טובות
ובמידה ומספיק לי מליון לגמר הבניה איך אתה ממליץ לקחת את המשכנתא מה קודם
שלום אליהו,
קודם כל נתחיל בזה שהמשכנתא מאוד גבוהה להחזר שהקצבת,
כך שבכל ריבית היא לא תהיה משתלמת.
הריביות שקיבלת טובות (חוץ מהפריים), אם לא תצטרך את כל הכסף תוריד מהמשתנה כל חמש
בהצלחה
היי משנתאמן
קודם כל רוצה להודות לך על האתר המדהים שלך
מורה נבוכים אמיתי בנושא כל כך מדאיג שנקרא משכנתא
מעוניין לקנות נכס ב 1,500,000
הון עצמי 500,000
משכנתא 1,000,000
הבנק הציע לי לפי החזר של 5000 ש"ח
את המסלול הבא
1. 350k צמוד מדד ריבית קבועה שפיצר 20 שנה ריבית 2.9
350k . 2 צמוד מדד ריבית משתנה , עוגן תשואת אגח שפיצר נ. יציאה כל 5 שנים 20 שנה ריבית עוגן 1.25+0.95
300k. 3 פריים לא צמוד שפיצר 25 שנה 2.75
מה דעתך ?
שלום שרון,
תמהיל גרוע וריביות גרועות
עשה אחד משני הדברים:
1. למד טוב טוב את החומר (ויחד עם זאת תשקול לקחת ייעוץ מקצועי)
2. קח מראש ייעוץ מקצועי
הכל בהנחה שהייעוץ אמין
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו לוקחים משכנתא של 1,119,500 ש"ח.
קיבלנו 2 הצעות שונות מבנקים :
1)
370,000 בפריים 0.87-P ל-30 שנה
374,750 משתנה כל 5 צמודה 1.7 ל-20 שנה
374,750 קל"ץ 5.04 ל-20 שנים
החזר חודשי: 5,665
2)
300,000 בפריים 0.9-P ל-30 שנה
375,500 משתנה כל 5 צמודה – 1.78 – ל-20 שנה
69,000 ריבית משתנה – עוגן מק"מ לשנה – מ+1.00 (2.21) – ל-30 שנה
375,000 ריבית משתנה כל 5 לא צמודה – 3.97 – ל-20 שנה
החזר חודשי: 5,477
אבקש לדעת מה כדאי לבחור / לשנות ? האם הריביות טובות ?
תודה מראש
שלום אליהו,
אהבתי הרבה יותר את אופציה א',
בהצלחה
היי משכנתאמן היקר!!!
אני קוראת נאמנה של הבלוג שלך כבר הרבה זמן למדתי המוןןןן אבל הכי למדתי זה דחייב יועץ לפני לקיחת משכנתא . לכן לקחתי יועץ משכנתא שבנה לי תמהיל של מיליון מאה חמישיםאבל מה עושים אם אני לא סומכת על היועץ ??!!! משהו בתמהיל מרגיש לי לא טוב … בבקשה בבקשה עזרתך !!!!!
התמהיל הוא כזה :
363,00000 ל30 שנה בריבית פריים 2.1
3750000 ל30 שנה משתנה כל 5 שנים בריבית 2.15
1770000 ל25 שנה משתנה כל 5 בריבית 2.15
175000 קלצ ל29 שנה בריבית 5.5
65000 קבועה צמודה ל10 שנים בריבית של 2
יכולת ההחזר שלנו היא 55000
ההחזר פה יוצא 51000
כמובן לאחר 10 שנסיים את הקבועה צמודה ההחזר יירד …
לפי מה שהבנתי מהבלוג התמהיל גרוע !!!! בבקשה עזרתך !!!!!
שלום יסמין,
תוותרו על הקבועה הצמודה ל- 10 שנים ותורידו שנים בשאר המסלולים האחרים
תנסו לוותר על חלק מהמשתנות הצמודות וקחו במקום זה משתנות לא צמודות וקל"צ
הריביות גבוהות, עשו סקר שוק ותנסו להוריד אותם
בהצלחה
שלום משכנתאמן
זוהי הודעה שלישית שלי כי משום מה אתה תמיד קופץ על שאלתי וכן עונה לבאים אחריי. אנסה פעם אחרונה וכולי תקווה שתענה לי.
צריך למחזר משכנתא של 994,000 אחרי שרכשתי דירה בקבוצת רכישה והבנייה הסתיימה. למרות עמלת הסילוק הגבוהה על סך 50,000 שקלים שיש לי במסלול המשתנה כל 5 לפי החישובים שעשיתי עדיף לי למחזר את המשכנתא ולא לחכות ליום הפירעון ללא הקנס שיחול ב2016 שכן הריבית במסלול זה היא עוגן + 1.5% ( ריביות מטורפות לחברי קבוצת רכישה)
יש לי 180,000 ש"ח לשים על מנת להקטין את גודל המשכנתא
וקיבלתי שני תמהילים מהבנק.אשמח אם תגיד לי מה עדיף מבין שני התמהילים והאם הריביות טובות
תמהיל 1
פריים -0.9 327,000 ש"ח 300 חודשים
מל"צ 237,000 ש"ח 300 חודשים 4.11%
קבועה צמוד מדד 250,000 ש"ח 180 חודשים 2.50%
משתנה כל 5 צמוד מדד 180,000 ש"ח 360 חודשים ע-0.4 (1.75%)
את ה-180,000 האחרונים שציינתי אני אפרע מיד אחרי מיחזור המשכנתא כך שאשאר עם 3 המסלולים הנותרים
סה"כ החזר חודשי אחרי פרעון ה180,000 ש"ח 4294 ש"ח
תמהיל 2 (אני פורע את ה180,000 ש"ח שיש לי ומקטין את המשכנתא ל814,000 ש"ח ולהלן התמהיל:
פריים – 0.9 270,000 ש"ח 300 חודשים
מל"צ 137,000 ש"ח 300 חודשים 4.11%
קל"צ 407,000 ש"ח 240 חודשים 4.75%
סה"כ החזר חודשי 4183 ש"ח
תודה רבה
איתי
איתי שלום,
ראשית אני מתנצל אם לא עניתי, לא עשיתי זאת בכוונה חלילה (ייתכן ולא ראיתי את השאלה או דילגתי עליה בטעות).
אני אוהב יותר את התמהיל השני בגלל הקל"צ והבטחון בריביות הנמוכות לטווח הארוך.
בהצלחה
תודה רבה לך על התשובה המהירה
האם הריביות שקיבלתי בתמהיל השני הם אכן נמוכות וטובות?
הן בסדר גמור,
תמיד אפשר להמשיך בסקר שוק ולדרוש פחות, אבל על פניו הריביות טובות
אנחנו מעונינים במשכנתא עס 950000 אחרי המון התלבטויות פריים : 313000 09- ל30 שנה קלצ 637000 ריבית:4.5 ל20 שנה מה דעתך ??
שלום דוד,
אם אתם שונאי סיכון שמתכננים להישאר עם ההלוואה לזמן ארוך,
ייתכן והתמהיל הזה מתאים לכם היטב
בהצלחה
תודה על המענה המהיר והאתר המדהים ,קיבלתי הצעה ממזרחי טפחות פריים -0.9 ל30 שנה קלצ ל230 חודש 4.6 יש עוד לאן להוריד?
זה נראה טוב,
בהצלחה
אהה החזר מקסימאלי 5200
שוב תודה על האתר המדהים!
הי,
אנחנו לפני קניית דירה ועשית לי סדר בראש עם הנושא הזה.
רק רציתי להגיד תודה!
שלום אילן ותודה על הפרגון – כיף לקרוא!
משכנתאמן היקר.
אני חוזר אליך בפעם האחרונה.
ביום ג' אנחנו סוף סוף פותחים את התיק בבנק מזרחי. לוקחים 1 מיליון ש"ח (אמא'לה)!!!
אין לך מושג כמה עזרת לנו, ועוד בסתר! אתה צדיק אמיתי.
ובכן,
אנחנו "שלמים" עם הפריים ל-30 שנה (מינוס 0.9) ועם הקל"צ ל-19 שנה (4.39%).
נשאר רק 318,000 ש"ח במסלול משתנה כל 5 ל"צ (עוגן אג"ח לא צמוד + 0.55), שזה יוצא היום 3.91%., ומתעדכן כל 11 ו-26 לחודש.
שאלתי:
1. מכל המסלולים הקיימים בשוק, האם יש אלטרנטיבה ראויה לו או עדיפה עליו?
2. באיזה מסלול למשוך את הכסף קודם לטובת הקבלן? הקל"צ או המל"צ?
תודה רבה.
שלום וברכה,
1. אני בעד המסלול של המל"צ (אם אתם רוצים לגוון אתם יכולים לקחת חלק מהכסף במשתנה צמודה, אבל בגדול זה נראה בסדר).
2. תמשכו קודם את הקל"צ
בהצלחה
שלום,
בחודש נובמבר 2012 לקחנו משכנתא בסך של 1.5 מיליון המחולקת כמעט שווה בשווה לפי מסלולים הבאים: ריבית קבועה (10 שנים) -4.04%
פריים (25 שנה) – פריים(אז היה 3.75%) מינוס 1.02%
משתנה (30 שנה) בסיס (אז היה 2.35% מינוס 0.68%)
כעת אנו זקוקים ל-1 מיליון נוסף היות ולא הערכנו נכון את עלויות הבניה…
הנכס מוערך ב-5 מיליון, כך שמבחינת האישור לא מסתמנת בעיה.
האם היית ממליץ למחזר את המשכנתא הקיימת או לקחת אחת נוספת בלי כל קשר לזאת שכבר לקחנו?
שלום דור,
אני מניח שכדאי למחזר את הקבועה ל- 10 שנים, שני המסלולים האחרים טובים ואינם מפריעים להחזר החודשי כי הם ארוכי טווח
בהצלחה
שלום משכנתאמן…אני קוראת כאן את השאלות והתגובות ומילות תודה . מאוד מעניין . אשמח אם תעזור גם לנו עם ההחלטות . אנחנו אמורים לקחת משכנתא על סכום של 1.300.000 אשמח אם תתן לנו תמהיל המומלץ שנכון להיום עם החזר של עד 6000 ₪ .
תודה ומראש
לי
שלום לי,
לצערי אין לי יכולת להתאים לכם תמהיל לסכום כ"כ גבוה מבלי להכיר אתכם לעומק.
היעזרו בתמהילים המומלצים בפוסט זה ובתמהיל המומלץ מחודש יוני, לאחר מכן תוכלו לבצע התאמות בהתאם לצרכים שלכם.
במידה אתם מתקשים עם הנושא, שקלו לקחת יעוץ מקצועי.
בהצלחה
הי,
מה דעתך על התמהיל הבא עבור 1,000,000
פריים 330K עם ריבית 2% ל-28 שנים
משתנה כל 5 285K עם ריבית 2.1% ל-25 שנים
ריבית קבועה לא צמודה 315K ריבית 5.05% ל-23 שנים
רבית קבועה צמודה 70K ריבית 2% ל-10 שנים
החזר חודשי כ-5,000
כמובן ששכחתי להגיד באמת תודה ענקית על האתר המעולה שלך!
שלום אילן,
התמהיל נראה סביר, הריביות נראות מעט גבוהות
המשיכו בסקר שוק
בהצלחה
שלום משכנתא נאמן,
האם אתה ממליץ על משכנתא מקרנות הפנסיה ?
אנחנו זוג צעיר+2 וצריכים לקחת משכנתא של 1100000 .
מה הדעה שלך לגבי משכנתא מסוג זה? ומה זה אומר בדיוק ? 🙂
נשמח לקבל חוות דעת שלך.
תודה רבה,
אלה
אלה שלום,
לא מכיר משכנתא שניתנת דרך קרנות פנסיה.
אנא הרחיבי על הנושא
פעם אחרונה קלצ 637 ל22 שנה 4.85 סביר?!אמרו לי שעלו הריביות?
ידידי יש תשובה??
היי דוד,
סליחה על העיכוב – כנראה שפספסתי את השאלה.
ההצעה סבירה.
בהצלחה
שלום לך ותודה על אתר מאלף!
נשמח לעצתך:
אנחנו לפי לקיחת משכנתא לבית החדש ורוצים לשמור על הבית הנוכחי גם.
ניקח 50% משכנתא מכל בית ונגיע ל 1,650,000 משכנתא
התמהיל הנוכחי שלנו:
על הבית הקיים – סכום 750,000
– קבועה צמודה בלי גרייס – 250,000
– משתנה כל 5 שנים, 30 חודשים גרייס ואז עוד 330 חודשים – 250,000 שקל
– פריים -0.9 ל- 30 חודשים גרייס ועוד 330 חודשים – 250,000 שקל
על החדש – 900,000 שקל
– קבועה צמודה, 30 חודשים גרייס ועוד 270 חודשים – 300,000 שקל
– משתנה כל 5 – 30 גרייס ועוד 330 חודשים – 300,000 שקל
– פריים פחות 0.9 – 360 חודשים , 300,000 שקל
ריביות:
– קבועה 3.05%
– משתנה כל 5 – 1.75%
– פריים – 0.9
הבית יהיה מוכן בעוד כשנתיים וחצי – ואז נשכיר את הנוכחי וכך נוכל להגדיל את ההחזר.
החזר רצוי כרגע, בערך 5,000 – בעוד שנתיים וחצי – בערך 8,500-9,000
(צפי קבלת שכירות, כ-4,400-4,700)
מה דעתך על התמהיל והריביות?
נודה להתייחסותך
שלום לכם,
1. התמהיל והריביות בסדר אבל אני חושש שכל ההלוואה ארוכה מדי ולא משתלמת
2. תשתדלו אם ניתן להעלות את ההחזר החודשי
בהצלחה
תודה על ההתייחסות המהירה!
קצת מפריע לי שאין מרכיב קל"צ – את התמהיל יצר לנו יועץ המשכנתאות.
לטענתו – כך עדיף.
כרגע לא נוכל להעלות את ההחזר – אולי נוכל בעוד 3-4 שנים, כשהגרייס ייגמר ונראה איך נסתדר עם דירה שנייה ושוכרים – המהלך חדש לנו.
האם תהיה אפשרות להגדיל החזר חודשי "ככה סתם" או שזה דורש מיחזור משכנתא?
תודה רבה על העזרה
המקרה מאוד מורכב ולצערי במייל קצר לא נוכל לענות על הכל ולהכינס לעומקם של דברים.
אני מאוד חושש מעניין המינוף ומעדיף שתעשו את הדברים מבלי להיכנס להתחייבויות ענקיות שיכולות להיות קשות ברגע שהריבית תעלה (והיא תעלה).
בכל אופן, צר לי שאני לא נותן תשובות, זה קצת חוסר אחריות מצידי לתת תשובות על רגל אחת.
קחו בחשבון שאני שמרן בדעות שלי ולכן אני לא כל כ בעד מינופים, אם אתם חושבים אחרת ממני זה בסדר ואפילו הגיוני
בהצלחה
שלום לך,
אשמח לקבל חוו"ד על הצעת המשכנתא שקיבלתי.
סכום 980000.
1. פריים -0.87 ל – 25 שנה
2. משתנה כל 5 שנים צמודה 1.81 ל 25 שנה
3. קבועה צמודה 2.9 ל 25 שנה
חלוקה : שליש שליש ושליש.
האם מסוכן שלא לקחתי שום דבר שאינו צמוד מדד?
ההחזר יצא לי מצויין.
מה דעתך ?
שלום לירון,
תמהיל בסיסי, הייתי מעדיף שיהיה בו גם קל"צ
בהצלחה
תודה רבה על התשובה המהירה !
האם אתה מציע שיהיה בתמהיל קל"ץ בנוסף לקבועה צמודה או במקום הקבועה צמודה ?
אולי ניתן לחלק את הסכום של הקבועה צמודה וחלק שיהיה קל"ץ.
כי אם אחליף לקל"ץ ההחזר החודשי יעלה משמעותית.
שיהיה לך יום מקסים
ושוב המון תודה על ההשקעה.
הקל"צ במקום (או במקום חלק) מהמשתנה כל חמש או הקבועה (עדיף מהמשתנה אם זה מסתדר בהחזר החודשי)
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה שוב.
שאלה אחרונה:
לאחר ברור מול הבנק ובעצתך,
בניתי תמהיל חדש והוספתי חלק אומנם קטן של 100000 בקל"ץ.
להלן התמהיל :
משכנתא בגובה : 980,000
1. פריים -0.87 ל – 25 שנה
2. משתנה כל 5 שנים צמודה 1.76 ל 25 שנה
3. קבועה צמודה 2.9 ל 25 שנה
4. קבועה לא צמודה 4.9 ל 25 שנה. ריבית גבוהה מדי ??
האם הריביות סבירות ?
ריביות סבירות,
בהצלחה
שלום רב ותודה על התמיכה המבורכת!
אני רוכש דירה להשקעה ואשמח לשמוע את דעתך, להלן קצת נתונים:
הכנסה ממוצעת למשק בית כ 24K ₪.
ערך נכס קיים(ללא כל הלוואה) כ 2.7M ₪.
ערך דירה להשקעה כ 3.7M ₪.
הון עצמי כ 1M ₪
משכנתא נדרשת כ 2.7M ₪ .
הכנסה צפויה משכ"ד כ 7500 ₪.
הבנק פיצל ל 2 תיקים, על הדירה הקיימת וההשקעה.
***תיק 1 על הדירה הקיימת 1.035M ₪
ריבית קבועה 375K , 3.5% ל 30 שנה.
משתנה עוגן-אג"ח, צמוד מדד, 330K, 2.21% ל 30 שנה.
פריים -0.75% , 330K ל 30 שנה.
סה"כ החזר חודשי 4100 ₪.
***תיק 2 על דירת ההשקעה 1.665M ₪
ריבית קבועה 3.5%, 605K ₪ ל 30 שנה
משתנה עוגן, 2.16% , 530K ₪ ל 30 שנה.
פריים-0.80 , 530K ₪ ,ל 30 שנה.
סה"כ החזר חודשי 6.6K ₪.
***סה"כ החזר חודשי על 2 התיקים כ 10.7K ₪.
מספר שאלות-
1- האם נכון לפצל את התיקים, מה המשמעות עכשיו(אגרות וכיוצ"ב) ובעתיד
2-האם התמהיל נראה הגיוני? מה היית ממליץ לשפר/לשנות
3-האם הריביות טובות? איפה היית לוחץ יותר
4- האם התכנון ל 30שנה כדאי? נראה לי קצת מטורף , מהי התקופה שלדעתך כדאי לשאוף ובהתאם לבדוק האם אוכל לעמוד בהחזר החודשי.
אולי שילוב תקופות?.
אודה מאוד על תשובתך המפורטת.
שלום שי,
1. אין לך הרבה ברירה כי לא תקבל מימון כזה גבוה רק על דירה אחת
2. התמהיל לא נראה טוב, הוא ארוך וצמוד מדי למדד ורוב בריבית משתנה
3. הריביות גבוהות
4. בין 20 -25 שנה
5. נראה כי לא נעשתה פה חשיבה לטווח ארוך וחבל, הסכום הוא ענק ובשילוב עם תמהיל סטנדרטי, ריביות גבוהות ושנים ארוכות זהו מתכון בטוח למשכנתא גרועה. עשה שיעורי בית שוב או היעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
קיבלנו אישור עקרוני למשכנתא ורציתי לדעת אם התמהיל הוא סביר וגם הריביות.
הכנסה ממוצעת של משק הבית 20K
שווי נכס (דירה ראשונה מקבלן) 1,801,000
הון עצמי 451K
משכנתא 1,305,000
אנחנו מודעים לזה שהנכס מעט מעל היכולת שלנו, עם זאת מדובר בדירה עם יחידה נפרדת שתהפוך למשרד עבודה (אחד מבני הזוג עצמאי) ויחסוך בכך שיכורת חודשית עבור משרד בסך 1200 ש"ח
הבנק נתן אישור עקרוני לתכנית הבאה:
1. 450K – לא צמוד בריבית קבועה (משכנתא יציבה) 5.6% – נראה לי יש על מה להתמקח פה, נכון?
2. 450K לא צמוד בריבית משתנה (פריים) – P-0.9
3. 450K לא צמוד בריבית משתנה אחת ל 5 שנים (אג"ח) C+1.15 כאשר כרגע אחוז החלק הזה הוא 3.57
החזר חודשי לפי קרן שווה 6428 ש"ח
אשמח אם תגיב על התמהיל, הריביות וגם על כדאיות רכישה בתנאים כאלה (אולי, למרות האפשרות להעביר את המשרד לבית לטובת הילדים, לא כדאי לנו להיכנס לעסקה כזו ולחפש אלטרנטיבה זולה יותר)
תודה רבה מראש ובהמתנה לתשובתך (האישור העקרוני מוגבל בזמן ולכן גם טווח ההחלטה שלנו 🙂 )
אנה
אנה שלום,
1. האם ההכנסות הן יציבות ? בעיקר בגלל שמדובר בעצמאי אולי זה קצת מסוכן ?
2. על הנייר, נראה לי "גדול" עליכם.
3. אני אישית לא אוהב לשלול, לכן הייתי שוקל במקומכם ללכת לייעוץ מקצועי שיעזור לכם לקבל החלטות
4. לגבי התמהיל, הוא סביר. הקל"צ בהחלט גבוה
בהצלחה
שכחתי לציין כי שלושת התכניות הן ל 30 שנה עם תחנות יציאה (אחד המסלולים עם תחנות יציאה חודשיות אפילו)
אנה
שלום
ותודה על התמיכה המבורכת!
אני רוכשת דירה למגורים ב1350000 ומבקשת משכנתא 1000000 ישלי שתי אופציות:
1
332K פריים – 0.85 ל-30 שנה
230K קבועה ל"צ ב- 4.5% ל-17 שנה
238K קבועה צמודה ב-2.85% ל- 25 שנה
200K משתנה כל 5 ב-1.95% ל- 30 שנה
2
330K פריים – 0.9 ל-30 שנה
200K קבועה ל"צ ב- 4.2% ל-16 שנה
190K קבועה צמודה ב-2.95% ל- 22 שנה
280K משתנה כל 5 ב-1.86% ל- 30 שנה
איזה תמהיל יותר טוב?
תודה רבה
שלום אולגה,
על פניו השני נראה טוב יותר,
תזינו את המספרים במחשבון משכנתא ותראו את ההפרשים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית, האתר שלך מעולה ולמדתי ממנו הרבה, אני בטוח שהוא עוזר להמון אנשים מבולבלים. שנית, הייתי שמח אם תוכל לומר לי אם התמהיל שקבלתי מהבנק ולברר אם הריביות טובות.
אנחנו זוג צעיר עם תינוק בן מספר חודשים עם הכנסה ממוצעת של 15K בחודש. אנחנו מעוניינים לרכוש דירה ב 1,600,000 ש"ח. ההון העצמי שלנו עומד על 600K.
אנחנו רוצים לקחת משכנתא בגובה של מליון ש"ח. להלן התמהיל שקבלנו מהבנק:
1/3 – פריים – 0.9 = 1.6 ל – 30 שנה
1/3 – משתנה כל 5 שנים 1.53 ל- 30 שנה
1/3 קבועה לא צמודה 5.05 ל-30 שנה
סה"כ החזר חודשי של 4200 ש"ח.
1. לדעתך התמהיל טוב?
2. מה אתה אומר על הריביות?
3. יהיה לנו קשה לעמוד בהחזרים בטווח הרחוק?
אודה על תשובתך המפורטת בהקדם (אנחנו ממש לפני חתימת חוזה)
ושוב תודה על כל ההשקעה באתר
יום טוב.
שלום חגי,
1. התמהיל סביר
2. הריביות גם כן בסדר
3. תחשבו לפי פריים גבוה יותר ותבדקו מה קורה אחרי 5 שנים עם עליית הריבית המשתנה
באופן כללי:
המשכנתא מאוד גבוהה בשביל החזר של 4200, שיקלו להחיזר יותר כי בקצב הזה היא לא תהיה חסכונית אלא מאוד מאוד יקרה
בהצלחה
תודה רבה על התשובה המהירה.
אתה חושב שאם אשאיר את שני המסלולים הראשונים ל- 30 שנה ובקל"צ אפרוס לפחות שנים זה יהיה כדאי לטווח הרחוק?
ושוב תודה על העזרה
כן, בהחלט
היי שלום לך מה הל האתר כל כך המון מידע יש באתר שלך שזה ממש עוזר לי להבין קצת ממה שהיה נראה לי סינית לפני שבועיים אז ככה .. אני עומד לקחת 1.100000 מתוך 1.480.000 אנחנו מרוויחם די טוב בסביבות 25000 בחודש ואפילו יותר ( אני עצמאי ) הצעה ראשונית שקיבלתי מסניף הבנק שלי שטוען שזאת הצעה לא ריווחית לבנק אבל הוא יתאמץ לתת לי כי אני לקוח טוב ( לא כל כך אוכל את הטענה הזאת ) אז המביך הוא כזה .. פריים ל25 שנה בריבית 1.7 על סכום של 360000 . עוד 400000 ל 30 שנה בריבית משתנה צמוד מדד 2.3 . ובקל״צ ל20 שנה בריבית של 4.7 עוד 350000 .סהכ החזר חודשי 5265 סהכ תשלום לכל הלולאה לא כולל מדדים 1.536.804 שזה נשמע לי יקר .. מה אתה חושב על התמהיל הזה ? בעניין הריביות אני יודע שאני יכול עוד טיפה להוריד
שלום רוני,
התמהיל סביר,
הייתי משקיע עוד שמן מחשבה ותכנון לטווח הארוך
בהצלחה
מה זה אומר תכנון לטווח הארוך ? אתה מתכוון למה שצמוד למדדים ? את חושב שאולי כדאי להשקיע על יועץ ? הדבר היחיד שאני חושב לעתיד שאולי יהיה יותר קשה לשלם והייתי מעדיף לחסל כמה שיותר בעשר השנים הקרובות
חשיבה לטווח ארוך אומרת שאתם יודעים מתי יהיו פרעונות מוקדמים ומתכוננים לכך בתמהיל, שאתם יודעים מה יהיה ההחזר בעוד 5 שנים לערך ברמת ריביות גבוהה יותר וכו' וכו'
אני חושב שיש מקום ליועץ בהלוואה כזו. זו גם משכנתא גבוהה מאוד וגם אחוזי מימון גבוהים ובנוסף לכל זאת הלוואה ארוכה.
אני מניח שתכנון פיננסי נכון וחשיבה לטווח ארוך תוזיל את העניינים משמעותית
בהצלחה
הי, אני צריכה עזרה האם התמהיל שהרכיבו לי בבנק הוא טוב? האם אפשר לשפר או אולי לשנות מסלולים?
הדירה עולה 1930000 ולקחנו משכנתא של 70 אחוז מערך הנכס ההכנסות הן 18000 נטו
התמהיל הוא
450000 -קבועה צמודה ל 20 שנה 2.8
450000- פריים-0.9 ל- 25 שנה לא צמוד מדד
450000- משתנה כל 5 שנים ל 25 שנה לא צמודה – 3.62
ההחזר החודשי הוא 6500
אשמח לדעתך
שלום חן,
1. התמהיל ממש לא טוב (66% ממנו צמוד למדד ו- 66% ממנו בריבית משתנה)
2. גם הריביות לא הכי טובות
3. ממליץ ללמוד טוב (אבל טוב) את השוק ומה אומר כל מסלול או להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
האם במחשבון משכנתא באתר הריביות מעודכנות ? הריביות ירדו מעט ! תודה על האתר המעולה .
שלום שמעון,
הריביות במחשבון לא משקללות עדיין את ירידת הריבית מהחודש שעבר.
הן ישתנו ברגע שיורגש בצורה יותר משמעותית בשטח.
בהצלחה
שלום לך שוב וחייב לציין שאתה עושה עבודת חסד וכל האתר שלך נותן לי סוג של עוגן של ביטחון
אני כבר עומד עם הצעה דומה בשני בנקים. טפחות שנתנו לי את ההצעה ראשונים ואחריהם בינלאומי שנתנו הצעה כמעט דומה
והתמהיל הוא כזה : הלוואה בגובה 1.100010
375000 משתנה כל חמש צמודה ב1.63 ל30 שנה
320000 בפריים מינוס 09 ל30 שנה
375000 ב קל"צ 3.85 ל14 שנה
40000 במט"ח דולר בריבית 1.6 ל30 שנה ( בינלאומי ל20 שנה)
ההחזר כרגע נע בין 5450 ל 5500 וחשוב לציין שקיבלתי גם 60% הנחה בפתיחת תיק
הגשתי את ההצעה לחברת פשוט משכנתא בעלות של 100 שח לבדיקה והם טוענים שהם יכולים להוזיל רק במידה וגובה ההחזר שלי יהיה יותר גבוה . הודעתי לה שזה המקסימום שאני יכול אז היא אמרה לי שאני לא צריך יועץ ואני ישאיר את זה כך .
האם לדעתך זה משנה מאיזה בנק לקחת את ההלוואה ששני ההצעות דומות ?
האם נראה לך שאפשר עוד לנסות לסחוט עוד את הבנק כי עושה רושם שהם כן מתאמצים לבוא לקראתי ?
האם זה חשוב קרן שווה או שפיצר ??
והכי חשוב האם אתה נותן אור ירוק להמשיך ולפתוח תיק כבר כי הם משדרים לי לחץ לסגור כבר כי חבל שיעברו ה12 יום מיום האישור
אני מודה לך מאד
שלום רוני,
1. אני לא סגור לגבי התמהיל, נראה לי יותר מדי הלוואות ל- 30 שנה וזה ממש לא בריא
2. לגבי הריביות הן בסדר, אבל כפי שאמרתי התמהיל לא נראה לי הכי אטרקטיבי
בהצלחה
יש תמהיל חדש
פריים ל 30 שנה ריבית 1.6 110000 שח {פריים -09}
צמוד מדד ריבית משתנה ל30 שנה ריבית 1.6 375000 שח (עוגן בנק ישראל)
קל"צ ל15 שנה ריבית 3.8 375000 שח
פריים ל 25 שנה ריבית 1.6 210000 [פריים-09}
צמוד לדולר ל15 שנה ריבית 1.44 40000
סך ההחזר החודשי עומד כרגע על 5.530.59
מבחינת ריבית כוללת על כל ההלוואה אני עומד על 292.974.77 וזה יחסית נמוך למה שקיבלתי קודם ב ב 10.000 שח
1 .האם אתה חושב שכדאי עוד לקצר מסלול בשנים יותר מזה מבלי להוסיף להחזר החודשי עוד הרבה ?
2 .אתה חושב שעלינו לעלות את ההחזר החודשי ????
3 .ועוד שאלה מעניינת שהעירו לתשומת ליבי היום. שריבית משתנה עוגן בנק ישראל יותר טובה מעוגן א"גח האם זה נכון ?.
שלום רוני,
1. נראה סביר יותר, ככל שתקטינו את השנים כך ייטב
2. תמיד זה טוב, אבל תלוי אם תוכלו לעמוד בזה לאורך זמן
3. לא משמעותי כל כך, שניהם עוקבות אחרי הפריים
בהצלחה
היי
דבר ראשון והכי חשוב, האתר הזה עזר לי מאוד להבין מה זו בכלל משכנתא ומה הם תמהילים טובים \ גרועים. קבל ח"ח!
אז אחרי שנברתי כמה עשרות שעות באתר הנפלא הזה ואפילו לימדתי את אשתי שאפשר להבין הרבה כל כלכלת משכנתא דרך האתר הזה, קיבלנו אתמול הצעה לתמהיל עבור סכום של 1.1M…
כן, אני יודע שזה מטורף לקחת משכנתא של מליון מאה אבל יש לנו תכנית כלכלית קצת שונה.
המטרה שלנו היא לקנות בית ראשון ב 1.5 מליון בערך ולא לגור בו במהלך ה 10 שנים הקרובות אלא להשכיר אותו.
בתסריט הגרוע ביותר נקבל עבור הנכס סכום של 3000 ש"ח ולנו יש אפשרות להשלים בכל חודש סכום של עד 5000 ש"ח נוספים. אין לנו כל כוונה להוסיף סכום זה, אנחנו מתכוונים להוסיף עוד 2000 ש"ח. ז"א שסה"כ ההחזרים המיועדים יעמדו על כ 5000 ש"ח בחודש.
אני יודע שאתה לא כ"כ ממליץ על זה אבל אני רוצה להבטיח שאוכל להחזיר את כל גובה המשכנתא גם בחודשים שאין לי שוכרים.
כאשר יש לי שוכרים יש לי יכולת חיסכון לא קטנה, אם נוסיף את קרנות ההשתלנות שמשתחררות נגיע לנקודות יציאה בכל פעם עם סכומים שיאפשרו לנו להקטין את המשכנתא בצורה נאה מאוד.
אז עכשיו אל התמהיל עבור מליון מאה.
366K פריים עם ריבית של 1.65 ל 30 שנה
367K משתנה כל 5 עם ריבית של 2.18 ל 30 שנה
183.5K קבועה צמודה ל 20 שנה עם ריבית של 3
183.5K קבועה צמודה ל 10 שנים עם ריבית של 1.9
סה"כ ההחזר החודשי הוא 5382 ש"ח.
בתור אנשים שלא כ"כ אוהבים לקחת סיכונים ומעדיפים אפילו לשלם קצת יותר כדי להקטין את הסיכון (אבל לא מוכנים להיות פראיירים) מה הייתה ממליץ לנו לשנות? על איזה חלק יש מקום לבקש ריבית נמוכה יותר? אולי בכלל עדיף מסלול אחר?
חשוב לציין שאנחנו לא מחפשים תשואה גבוהה על שכירות. אנחנו פשוט רוצים לקנות עכשיו בית שנגור בו בעוד 10 שנים כשהמשכנתא עליו תהיה קטנה יחסית.
שלום שי,
1. התמהיל בסדר, אבל הייתי משלב בו קל"צ לטובת השלמת הביטחון
2. התכנון נראה סביר אבל אתם צריכים גם לגור איפה שהוא בעשר השנים הבאות, האם יש לכם מקום לגור בו ?
בהצלחה
היי
תודה על התשובה
כן, שי לנו איפה לגור בתקופה זו (יש לנו יחידת דיור אצל ההורים שתספיק לנו ל 10 שנים הקרובות).
בקשר לקל"ץ, חשבנו על זה אחרי שראינו שהמלצת על זה בפוסטים קודמים. איזה חלק מומלץ לקחת בקל"ץ ? זה בסדר לקחת את החלק של ה 183K של הקבועה צמודה בלבד ולהפוך אותו לקל"ץ, או שאתה ממליץ יותר לכיוון של שליש? אם כן מה הריבית המומלצת עבור תקופה של 25 שנים?
תודה רבה
שי שגב
את הקל"צ לא הייתי לוקח ל- 25 אלא יותר לתקופה של 15-20 שנה
ריביות יש במחשבון משכנתא
בהצלחה
ערב טוב ותודה מראש על ההתיחסות
אני ואשתי מתכננים לרכוש בית בעלות של 1.700.000 ש,ח
הון עצמי 500.000 ש,ח
משכנתא ל30 שנה
צפי של החזר של 400.000 ש,ח ב5 שנים הקרובות חוץ מתשלומי המשכנתא
מה שהציעו לנו
390.000שח צמודת פריים P – 0.9
200.000ש,ח משתנה כל 5 לא צמודה -4.26
190.000ש,ח משתנה כל 5 צמודה מדד – 1.9
250.000 ריבית קבועה צמודת מדד – 2.75
100.000 ריבית קבועה צמודת מדד – 2.5
54.000 ריבית קבועה צמודת מדד – 2.2
תודה אביעד
שלום אביעד,
התמהיל לא טוב ואין תכנון עבור הכסף שאמור להגיע.
תשקלו לקחת יועץ מקצועי שיעשה לכם תכנון הרבה יותר טוב
בהצלחה
שלום
קיבלתי תמהיל משכנתא עבור משכנתא של 1.1 מיליון.
אשמח לקבל חוות דעת.
200K – קבועה צמודת מדד (3%) – 25 שנה
200K – קל"צ 4.5% – 20 שנה
450K – משתנה ל-5 שנים (1.93%) – 25 שנה
250K – פריים מינוס 0.9 – 20 שנה
תודה!!
לירון
שכחתי לציין. החזר חודשי של כ-5000 ש"ח
שלום לירון,
נראה סביר,
הייתי מאריך את שנות הפריים ומקצר את הקבועה הצמודה
לא נראה שהוקעה מחשבה רבה בתמהיל והייתי שוקל במשכנתא כזו לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
הי
תודה על האתר המדהים הזה
בנינו תמהיל ונלחמנו על הריביות
רצינו את חוות דעתך
כרגע אנו על שכר של 17000 חודשי של בעלי ואני צפויה לחזור לעבודה תוך חצי שנה (חופשת לידה) תהיה תוספת של 4000-5000 לחודש
לכן רצינו שההחזר לא יעלה על 6000 שח בחודש
יש לנו קרן השתלמות של 140000 לכל אחד מאיתנו
המשכנתא שלוקחים היא 1250000 לבית ראשון שלנו
התמהיל: קלצ 209000 ל15 שנה בריבית 4.1
קבועה צמודה 209000 ל19 שנה 2.8
פריים 316000 ל 30 שנה 1.6
משתנה עוגן מקמ 100000 ל30 שנה 2.03
משתנה כל 5 שנים צמודה 208000 ל25 שנה 1.55
משתנה כל 5 לא צמודה 208000 ל30שנה 4.15
המחשבה לקחת הלוואה על הקרן השתלמות ולסגור תוך כמה שנים מהמשתנה כל 5 שנים
מה דעתך?
שלום מיטל,
1. יש ריבוי מסלולים, צריך לחשוב טוב האם יש לכך סיבה
2. אם אתם בטוחים שאתם רוצים לשחרר את הקרן השתלמות, אז יש לשקול לקחת הלוואת גישור
3. אין מספיק כסף בקל"צ
בהצלחה
תודה עשינו שינויים
מה דעתך על התמהיל החדש
417,000 בפריים 1.6 ל 30 שנה
417,000 בקל"צ 4.4% ל 20 שנה
416,000 במשתנה 5 שנים צמודה 1.6 % ל 20 שנה
החזר יוצא 6130 שח
תודה
נראה טוב יותר, בסיסי וסביר
בהצלחה
שלום רב,
אנו לפני לקיחת משכנתא של 1,200,000 ש"ח
כ- 75 אחוזי מימון
החזר ב-5 שנים הקרובות סביב 5K (עקב התחייבויות נוספות, לאחת מכן נוכל להגדיל ואף והכפיל את גובה ההחזר).
מתלבטים האם ההצעה טובה-
מש' כל 5 שנים 393K ל- 360 חודשים (0.3 – ע) ריבית 1.96
ריבית מש'- עוגן מק"מ לשנה 196K ל-360 חודשים (1.0 + מ) ריבית 2.03
פריים שפיצר P-0.9) 196K) ל- 360 חודשים ריבית 1.6
קבועה לא צמודה 395K ל- 240 חודשים ריבית 2.95
אודה מאוד להתייחסותך
תודות
ליה הנסיכה
תיקון טעות (דיי קריטית 🙂
הקבועה ככל הנראה צמודה (נקראת "קבועה סעיף ז' בחוזה ההלוואה) 2.96
אף שלא רשום ליד הריבית +מ
שוב תודה
שלום ליה,
על פניו נראה בסדר, אבל אולי פשטני בשביל זוג שעומד להחזיר 5000 ש"ח ויוכל להחזיר יותר בהמשך
תשקלו לקחת ייעוץ מקצועי שיוכל למצות את הפוטנצייאל שבכם
בהצלחה
משכנתא מן שתודה על התגובה המהירה בפוסט הקודם
שדרנו מעט (אני מקווה) את התמהיל ורצינו לשאול את דעתך, האם יש מקום לשינוי?
האם לדעתך הריביות סבירות ביחס לנתונים?
קבועה לא צמודה 142500ש"ח, ל-18 ש' ריבית 4.5
קבועה צמודה 270000ש"ח, ל-20 ש' ריבית 2.9
משתנה כל 5 שנים 277500ש"ח ל-30ש' ריבית 1.9
משתנה כל שנה 147500ש"ח ל-30ש' ריבית 1.64
פריים 400000ש"ח ל-30 ש' ריבית 1.9
(מימון 75 אחוז, סה"כ משכנתא 1,237,500)
שוב תודה מראש
ליה (וההורים כמובן)
נראה טוב יותר,
בהצלחה
שלום
יש לי משכנתה של מליון שח הפרוסים לשלושים שנה, שליש פריים ושני שליש בקלץ 5%.
ברשותי 400 אלף שח שאני שוקל לכסות ולמחזר את המשכנתה.
האם כדאי קודם להפקיד את ה 400 אלף למשכנתה בבנק המקורי ואז להתחיל בסבב ההצעות למחזור או להפך.
חשבתי שאת ה400 אלף אפקיד במסלול הקלץ (ללא עמלת פרעון מוקדם) , מה דעתך?
תודה על העזרה.
שלום חן,
הייתי הולך על סילוק של הקל"צ
בהצלחה
שלום רב,
ראשית, ברצוני להודות לך על האתר ועל הזמן שאתה מקדיש בכדי לענות על כל שאלה, זה בהחלט לא מובן מאליו.
שנית, אשמח אם תוכל לתת את דעתך על תמהיל המשכנתא הבא:
גובה ההלוואה: 1,100,000 ש"ח. ההחזר החודשי :כ- 6,500 ש"ח (כרבע מההכנסה הפנויה נטו). להלן ההצעה הראשונית שקיבלנו מהבנק (נכון לרגע זה נפגשנו רק עם בנק אחד):
1. פריים בריבית P-0.9% ל- 20 שנה 366,000 ש"ח.
2. קל"צ בריבית 4.1% ל- 15 שנה 450,000 ש"ח.
3. משתנה כל 5 שנים בריבית 1.83% ל- 20 שנה 284,000 ש"ח.
לאור הריבית הנמוכה (לדעתי) על מסלול הקל"צ חשבתי להגדיל מרכיב זה ב- 100 אש"ח במקום הריבית המשתנה ובכדי לשמור על גובה ההחזר החודשי – הארכת הפריים ל- 25 שנים במקום 20.
אשמח לשמוע מה דעתך על התמהיל באופן כללי ועל הגדלת המרכיב הצמוד.
תודה רבה
יוני,
יוני שלום,
התמהיל בסיסי ונחמד
לא הייתי מאריך את הפריים בחמש שנים בשביל עוד 100 בקל"צ (שקול להעלות החזר חודשי)
בהצלחה
יש בבעלותי דירה בשובי 15 מילוןואני בונה בשטח בבעלותיהאם כדאי למכור את הדירה וליבנות או לקחת משכנתא על שבון ה4000 שכירות
שלום יריב,
זו שאלה פרטית מאוד שאני צריך עוד מכלול של מידע על מנת לתת תשובה רצינית,
לצערי לא אוכל לענות על בסיס הנתונים הנ"ל על השאלה
בהצלחה
שלום משכנתאמן, רציתי ראשית להודות לך על האתר המאתגר, מרתק, ופשוט קל לקריאה והבנת נושא המשכנתא…פשוט כל פעם נהנת מחדש לקרוא את הפוסטים שלך ולגלות דברים חדשים. ישר כוח!!!
אנחנו רוכשים בית ולוקחים משכנתא של 1275000 ₪.
ולפי ההכנסות ובלי לפגוע ברמת החיים ובניית תא משפחתי וילדים שיולדו בשנים הקרובות , רצינו לשלם כ6000 ₪ בחודש .מה דעתך על התמהיל הבא שקבלנו מאחד הבנקים :
זה יכלול פריים בגרייס לכ9 שנים.(112 חודשים)
1.–420.000 פריים -0.9 ל 360 חודש (גרייס 112 חודש)
2.–250.000 קבועה צמודה ל 112 חודש 1.75%
3.–180.000 קל"צ ל255 חודש 4.55%
4.–425.000 משתנה כל 5 לא צמודה ל 300 חודש 4.0%
החזר חודשי 6332 ₪ ולאחר 112 חודשים יהפוך ל5336 ₪
מה דעתך על התמהיל הזה?
תודה מראש
לי
שלום לי,
אני לא כל כך אוהב את עניין הגרייס של הפריים והייתי מעדיף משכנתא מאוזנת יותר,
אמנם על הנייר הכל נראה בסדר, אבל לדחות את הפריים לכל כך הרבה זמן זה לא תמיד רעיון טוב
בהצלחה
היי משכנתאמן
בני 35/31 , הכנסה נטו – 17-20K (לפעמים יש עזרה מההורים 🙂 )
סה"כ משכנתא – 1,100,000 ש"ח , שווי הנכס – 2,100,000 ש"ח
הון עצמי – 1,000,000 ש"ח
משכנתא במסלולים :
פריים ל 30 שנה 363 א פ-0.9 = 1.6 = 1270 ש"ח
משתנה כל 5 שנים צמודה ל 30 שנה 163 א 1.43% = 557 ש"ח +מדד
משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל 25 שנה 200 א 3.05% =953 ש"ח
קבועה צמודה 274 א ל 25 שנה 2.76% =1265 ש"ח +מדד
קבועה לא צמודה ל 20 שנה 100 א ש"ח 4.58 =636 ש"ח
סה"כ 4683 ש"ח .
איך נראה ?
תודה רבה רבה על עזרתך ! אתר פשוט מעולה !
שלום אלון,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום.
תודה רבה על האתר הנהדר!
רציתי לשאול לגבי התמהיל שמיליון 333 P-08 ל300 חודש 200 קלצ 2.95 ל119 חודש 457 ק צ 1.4 ל119 חודש תשלום חודשי 7509 יש י דירה שאני מזכיר ב4000 שח תודה מראש יריב
יריב שלום,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום רב,
רציתי לפרגן על האתר האינפורמטיבי ועל הסגנון המכובד,
וזאת שאלתי:
רכשנו בית ב 3.9 מיליון, אנחנו מתכננים לקחת לפני סוף השנה משכנתא של 1.3 מיליון, יכולת החזר 7000-8500 ש"ח בחודש.
התמהיל המוצע מבחינתנו:
1) 430K – פריים -0.9 – 25 שנה
2) 440K – קל"צ – 4.3 – 15 שנה
3) 430K – קבועה לא צמודה, משתנה כל 5 שנים – 3.75 – 23 שנה
מה דעתך?
אופציה שנייה, (לא קיבלנו הצעה כזאת, רק בודק היתכנות)
1) 850K – קל"צ – 4.3 – 15 שנה
2) 450K – פריים -0.9 – 25 שנה
תודה מראש,
שלום נועם,
אם יש כספים שעתידים להגיע בחמש השנים הקרובות ואיתם תפרעו חלק מהמשכנתא אז ההצעה הראשונה עדיפה
בהצלחה
אני ממחזר משכנתא של 960,000
אלו הם הריביות שהוצעו לי
1. 320,000ש"ח ב P-0.85 ל-25 שנה, גרייס חלקי ל-5 שנים(משתחחר כסף)
2. 320,000 ש"ח קל"צ ל-14 שנים ב4.2
3. 320,000 ש"ח משתנה כל חמש שנים ל-20 שנה צמודה, 1.9
הכנסה נטו של 22, משכנתא 60% מימון
מה אתה אומר על התמהיל והריביות?
שלום ניר,
נראה סביר
בהצלחה
שלום רב,
כל הכבוד על האתר המעולה….
אני מתחיל כרגע בסבב בנקים למציאת הצעה טובה למשכנתא של 975 אלף.
אני רוצה להגיע לבנקים עם תמהיל מגובש ולכן אשמח אם תוכל לחוות דעתך לאפשרויות הבאות:
1.
325 אלף – בריבית פריים ל 30 שנה
350 אלף – קל"צ ל 20 שנה
300 אלף – משתנה צמודה כל 5 שנים ל 25 שנה
2.
325 אלף – בריבית פריים ל 30 שנה
350 אלף – קל"צ ל 25 שנה
300 אלף – משתנה לא צמודה ל 25 שנה
3.
אולי כדאי בכלל לפזר ליותר משתנות וצמודות להקטין את השנים.
יש לציין כי יש לי זכאות של כ- 100 אלפי ש"ח שאני חושב להוריד מהקל"צ
סה"כ ההחזר החודשי נע בין 4,500-4,800
מה כדאי לעשות?
תודה מראש,
ערן
ערן שלום,
התמהיל לא כל כך טוב כי הוא ארוך מאוד (אני מניח שזה תוצאה של החזר חודשי נמוך יחסית לסכום כזה של משכנתא)
בכל אופן, התמהיל הראשון עדיף לפחות מבחינתי כי לפחות הקל"צ שם קצר
מציע ללכת לייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום משכנתאמן, וכמובן מזל טוב !!! אתר מדהים ותורם המון.
אנחנו רגע לפני לקיחת משכנתא קבלתי כמה הצעות ו אלו ה2 שאנו חייבים להחליט ולסגור, אשמח שתביע דעתך מה העדיפה בין השתיים:
משכנתא על סה"כ 1275000 ₪ :
1. 429.000– קל"צ -ל20 שנה -4.69%
420.915–פריים -0.9 –30 שנה
195,535–משתנה כל 5 שנים צמודה –25 שנה–1.93%
235.000 –משתנה כל 5 שנים לא צמודה- 25 שנה-3.39%
סה"כ החזר חודשי 6257 ₪ (סה"כ החזר סוף תקופה 1.775.400)
2. כלקוח עסקי בבנק ישנה הטבה מיוחד לקבועה צמודה ל10 שנים. וכך:
420.915–פריים -0.9 –30 שנה
89.600 –קבועה צמודה–10 שנים– 0.73% (הטבה)
339.400 –קל"צ –20שנה–4.69%
230.000–משתנה כל 5 שנים לא צמודה –25 שנה 3.39 %
195.585–משתנה כל 5 שנים צמודה–25 שנה–1.93%
החזר חודשי 6400 ₪ ולאחר 10 שנים 5620 ₪ ( סה"כ החזר בסוף תקופה 1.734.000 ₪)
ושאלה נוספת: האם כדאי גם לאחד בין ה"משתנה כל 5 שנים" ולהפוך הכל למשתנה לא צמודה וכך זה יעלה את התשלום ב150ש"ח בחודש)
המון תודה מראש
יום נפלא
שלום לי,
התמהיל השני יותר "קוסם" לי כי לאחר 10 שנים תהיה לכם ירידה דרמטית בתשלום,
הייתי מאחד את המשתנות למשתנה לא צמודה
בהצלחה
שלום רב,
כל הכבוד על האתר המעולה….
אני מתחיל כרגע בסבב בנקים למציאת הצעה טובה למשכנתא של 975 אלף.
אני רוצה להגיע לבנקים עם תמהיל מגובש ולכן אשמח אם תוכל לחוות דעתך
325 אלף – בריבית פריים ל 30 שנה
100 אלף – לפי תנאי זכאות
200 אלף – קל"צ ל 15 שנה
350 אלף – משתנה צמודה כל 5 שנים ל 25 שנה
או אולי כדאי בכלל לפזר ליותר צמודות להקטין את השנים.
סה"כ ההחזר החודשי נע בין 4,500-4,800
וסביר שלאחר 5-7 שנים אוכל להתמודד עם החזר של כ – 6,500
כמו כן, לאחר 5-7 שנים תפתח לי קרן השתלמות של כ – 150 אש"ח שאני מתכוון להוריד מהמשתנה צמודה.
האם לאור הנתונים לעיל, התמהיל טוב? אם לדעתך יש לשפר אנא פרט בנושא.
תודה מראש,
ערן
ערן שלום,
נראה סביר
בהצלחה
שלום משכנתאמן
אתר מעולה ! מאוד עוזר.
אני לוקח משכנתא של ~1000000 (70%) במסלולים:
1. 336000 פריים – 0.9 – 25 שנה
2. 337000 – קל"צ 4.75% – 25 שנה
3. 92000 – 1.6% ריבית צמודה ל 15 שנה (הטבה לכאורה של הבנק)
4. 169800 – משתנה כל 5 לא צמודה 3.9% -25 שנה
5. 76000 – משתנה כל 5 צמודה 1.6% – 25 שנה
מכיוון שזו דירה מקבלן יש גרייס של 30 חודש על כל המסלולים (משלמים לקבלן הכל עכשיו להמנע ממד תשומות הבניה)
מדובר על החזר של 5000 לחודש בערך (התחלתי) לאחר תקופת הגרייס.
אשמח אם תוכל לעזור לי לענות על השאלות הבאות:
א.מה דעתך על המסלולים והריביות ? האם כדאי לשנות את משך המסלולים ?
ב.האם כדאי להשתמש בהטבת הבנק ולקחת 92000 בריבית של 1.6% + מדד ל 15 שנה ?(מעלה החזר בטווח הקרוב אבל מסתיים מהר והריבית די טובה)
ג. האם יש מנגנון זול יותר מהגרייס על מנת לא להחנק גם משכד וגם מהמשכנתא ? (לשלם לקבלן בתשלומים לדוגמא..)
תודה מראש
רועי.
רועי שלום,
1. התמהיל והריביות סבירות וטובות
2. תבדקו כמה זה יעלה אם תקחו את זה ל- 20 שנים והאם זה מאפשר לכם לקצר את אחד המסלולים האחרים
3. לא מכיר
בהצלחה
איזה יופי של שירות ישר כוח.
מתחיל שופינג בבנקים – אודה על חוות דעתך על ההצעה הכי סבירה עד עכשיו.
מה דעתך על הצעת הבנק למשכנתא של 1,500,000 (כ-50%).
יכולת החזר של בערך 10000ש"ח לחודש.
1. 490,000 – פריים לא צמוד – 1.6% ל-20 שנה
2. 490,000 – משתנה (כל 5 שנים) צמוד מדד – 1.99% ל-20 שנה
3. 520,000 – קבוע לא צמוד – 3.7% ל-10 שנים
תודה רבה
שלום ניר,
ההצעה נחמדה, אבל התמהיל נראה לי קצת "חסר מחשבה ומעוף"
שקלו להיעזר בייעוץ מקצועי (מדובר על משכנתא גדולה מאוד)
בהצלחה
תודה,
קבלתי הצעות מאוד דומות לתמהיל הזה משני בנקים.
יש לך דוגמא לכוונתך במחשבה ומעוף?
אשקול הצעתך גם לייעוץ.
תודה שוב
יש הרבה דוגמאות,
1. לשלב משתנה לא צמודה
2. לקחת בבווליט כספים עתידיים
3. לקחת קבועה צמודה במקום המשתנה הצמודה וכו' וכו'
ההצעות שקיבלת מהבנקים הן הצעות שיווקיות ולא הצעות שמבוססות על נתוניך אלא כלליות למדי
בהצלחה
איזה יופי של עבודה.
כבר לא פעם ראשונה פה ומאוד מעריכה את פעילותך משכנתאמן כאן. יישר כוח!
אנחנו כבר חתמנו על משכנתא (לאחר מעקב צמוד בתכתובות כאן וקבלת מידע וכלים) ובנינו תמהיל הבא ורציתי לשמוע ממך את ההערכה:
משכנתא בסך 1000000 ש"ח.
1/3 פריים 330000 ל-30 שנה – פ-0.9 = 1.6%
1/3 משתנה כל 5 צמודה 330000 ל-30 שנה – 1.48%
1/3 קל"צ 340000 ל-16 שנה – 3.76%
איך התמהיל?
שלום קטיה,
נראה בסדר,
בהצלחה
ושכחתי :
ההחזר חודשי התחלתי כ- 4800 ש"ח.
שלום,
ראשית אני מצטרף לכל המחמאות. הבלוג עוזר לעשות הרבה סדר בנושא לא פשוט בכלל … כל הכבוד !
שנית, אנחנו לוקחים עכשיו משכנתא די גדולה של 1,470,000 ש"ח …
ההחזר החודשי הרצוי הוא 6,000 ₪ בחודש אך אם עליה קטנה תעזור משמעותית נוכל להתמודד איתה.
המסלול שקיבלנו מהבנק הוא:
1/3 לפי ריבית קבועה צמודת מדד (490K) ל-25 שנה
1/3 פריים ל-30 שנה (480K)
1/3 אחרון – 30 שנה, או ריבית קבועה או משתנה כל 5 שנים (הבנק ממליץ על המשתנה כל 5 שנים) – צמוד מדד
אשמח לעצתך בנוגע לתמהיל (כמובן בהנחה שהריביות שנקבל בכל מסלול הן טובות).
תודה מראש!
שי
שי שלום,
נראה שההלוואה גדולה מדי בשביל להחזיר 6000 ש"ח בחודש
כמובן שאני ממליץ על קבועה ולא על משתנה ומאוד חבל לי שאין בתמהיל קל"צ
אם עדיין לא רכשתם את הדירה שיקלו זאת שוב, כי אני חושב שזה קצת "גדול" עליכם
בהצלחה
הי,
חשבנו על הדברים ושינינו את הכיוון:
480K בפריים מינוס 0.95 ל-30 שנה
990K בקל"צ 4.3 ל-25 שנה
סה"כ החזר חודשי 7,000 ש"ח
איך זה נשמע עכשיו ?
תודה,
שי
נראה טוב יותר,
בהצלחה
שלום ,
אלו הפרטים רלוונטים ללקיחת משכנתא:
– משכורות נטו K21 ש"ח
– סכום משכנתא (75%) 960K
– תשלום התחלתי מתוכנן ~7000 ש"ח
– בעוד6 שנים נוכל לפרוע 150000 מקרן השתלמויות
– רוצים לשמור על אופציה להקטין תשלום חודשי אחרי 6 שנים במקרה הצורך
אני מתלבט ביו שתי אופציות הבאות
אופציה 1:
320K קל"צ, 10 שנים, ריבית 3.4%
320K פריים, 20 שנה, ריבית פריים – 0.9 (1.6%)
320K משתנה כל חמש לא צמודה, ריבית 3.67%
אופציה 2
320K קל"צ, 15 שנים, ריבית 4.15%
320K פריים, 30 שנה, ריבית פריים – 0.9 (1.6%)
160K משתנה כל חמש לא צמודה, ריבית 3.67%
160K קבועה צמודה, ריבית 1.7%
ניסינו ליצור תמהיל בעל סיכון נמוך וחסכוני. האם לדעתך הצלחנו?
איזו מבין האופציות עדיפה (גם אם להתעלם מריביות)?
האם ריביות הן טובות?
תודה מראש
כמה עדכונים:
אופציה 1:
משתנה כל חמש לא צמודה ל15 שנה
אופציה 2
160K משתנה כל חמש לא צמודה, ל 15 שנה
160K קבועה צמודה, ל6 שנים
שלום אנטולי,
שני התמהילים טובים,
השאלה מה דחוף לכם יותר:
1. להוריד תשלום אחר 6 שנים
2. או להוריד תשלום גדול יותר לאחר 10 שנים
בהצלחה
הרבה תודות על העזרה והאתר המדהים
אשמח לעצתך בהקדם כי אנחנו רוצים להתקדם עם הבנק בחלון ההזדמנויות שנפתח מול הטאבו 🙂
תודה מראש!
משכנתאמן שלום
ברצוני לקחת משכנתא לרכישת מגרש על סך 1350000
שבעוד כ 5 שנים אני מתכוון להחזיר אותה
מה התמהיל שממולץ לי לקחת
שלום דוד,
פריים, משתנה כל חמש וקבועה צמודה
בהצלחה
שבוע טוב,
קודם כל אני מעריך על המידע המועיל שאתה מספיק באתר שלך, אתר כל כך עוזר לקהל לוקחי המשכתא.
שאלה: 400,000 ש"ח זכאות עם ריבית 3% צמודת מדד למשך 28 שנים, האם זו הטבה שכדאי לקחת כחלק מהמשכתא או עדיפה חלופה אחרת שהבנק מציע, מה אתה מציע ?
תודה
שלום יוסף,
כיום התנאים בשוק בד"כ יותר אטרקטיביים מהלוואת הזכאות.
שלום,
אשמח לחוו"ד על המשכנתא הבאה:
לרכישת דירת מגורים
בבעלותנו דירה שמושכרת נקייה ממשכנתא.
הון עצמי 450K,
הכנסה נטו 24K,
הלוואה:
על נכס קיים (50% מימון):
306K קל"צ 4.5% ל19 שנה
144K פריים – 0.9% ל25 שנה
על נכס נרכש 45% מימון :
498K קל"צ ל4.4% ל19 שנה
244 פריים -0.9% ל25 שנה
סה:כ תשלום חודשי 6800 ש"ח
שלום עוז,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום
זוג צעיר+1
הכנסה נטו 18K + (אני אמור לקבל תוספת שכר משמעותית, אבל נתעלם ממנה)
גרים כעת בשכירות 4.5K וחוסכים 6K בחודש (כבר 3 שנים מתנהלים ככה, קוראים לזה אצלנו "עלויות מגורים")
הון עצמי 600K
מתכננים לרכוש נכס של 1.550K
(יש קרן השתלמות לשנינו, ואפיק הכנסה יציב)
אני מעוניין בהחזר של 6K בחודש (יכול יותר, אבל מנסה להיות קצת שמרני, מעדיף להפקיד כל תקופה סכומים שיחסכו במקביל).
מהו התמהיל הנכון, לדעתכם?
בבנק אמרו לנו שאנו יכולים לעמוד בהחזר גבוהה יותר, ולא רואים בנו זוג בסיכון (בשל היציבות הכלכלית שלנו)
אשמח לתמהיל התחלה, והאם עדיך לעלות בהחזר של 6K/
תודה
שלום איתי,
אין לי אפשרות לבנות תמהיל מותאם אישית לכל גולש באתר ללא היכרות.
היעזר בתמהילים המומלצים באתר.
בהצלחה
אז אמקד השאלות:
האם אתה חושב שנכון כלכלית לשלם פחות בחודש (כמו 6Kׂׂׂ ) כאשר כל שלוש -חמש שנים נוכל להפקיד סכום יפה להורדת המשכנתא, או עדיף כלכלית להעלות את ההחזר החודשי (לדוגמא לשיעור של 8K).?
האם שכר של 18+ הוא מספיק שפוי בשביל לקחת משכנתא של מיליון שקל? (אתה לעיתים רושם לאנשים שהמשכורת שלהם לא גבוה מספיק בשביל החזרים של משכנתא בגובה שכזה)ץ
שלום איתי,
1. אני מעדיף החזר גבוה מההתחלה
2. זה מאוד אישי ומבלי להכיר אתכם באופן אישי לא אוכל ייעץ בנושא זה
בהצלחה
לוקח משכנתא של 1.3 מיליון (לנכס של 2.15 – השאר הון עצמי)
חלוקה וריביות (לא זוכר שנים אבל ביקשתי שלא יעבור 17 שנה):
1. 100 בבלון לשנה (יש לי קרן השתלמות שמשתחררת) – 0.9%, צמוד
2. 200 עוגן אג"ח, צמוד, משתנה כל 5 שנים – 1.72%
3. 428 – פריים -0.9% = 1.6 (היום כמובן..)
4. 572 קבוע לא צמוד – 4.04%
אשמח מאוד לדעתך !!!
אלון
אלון שלום,
נראה סביר
בהצלחה
מבקש להוסיף שביקשתי מהפקיד לתחום את השנים למינימום + יכולת החזר של כ 7000
תודה.
האם נראה שיש מקום ללחוץ עוד למטה?
זו בכל זאת עסקה גדולה.
תמיד כדאי ללחוץ, מקסימום זה יצליח
תמשיכו סקר שוק
בהצלחה
משכנתאמן שלום
ברצוני לקחת משכנתא בסך 1350000
בידיעה שבעוד 5 שנים אני אמור לפדות אותה
אני מעוניין בהחזר חודשי של 6500 ש"ח
שלום דוד,
אין לי אפשרות לבנות תמהיל מותאם אישית ללא היכרות אישית.
אם אתם יודעים בוודאות שתחזירו את הכסף בעוד 5 שנים, שלבו מסלולים ללא עמלות פרעון (כמו פריים / משתנה כל 5) ואולי גם בוליט.
היעזרו בתמהילים המומלצים באתר או שקלו לקחת ייעוץ מקצועי מכיוון שמדובר בסכום גדול.
משכנתאמן שלום,
רציתי לבדוק מולך מה אתה חושב על התמהיל הבא:
350000 קל"צ – 25 שנה בריבית – 5%
350000 פריים – 30 שנה בריבית 1.6%
350000 משתנה כל 5 צמודה 30 שנה בריבית 2%
האם עוד אפשר להוריד כאן ריביות?
שלום אדם,
אפשר להוריד ריביות,
אבל התמהיל ארוך ולא טוב, מאוד מסוכן על פי דעתי
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית תודה על התשובה ותודה על האתר המדהים הזה.
אחרי סבב בנקים נוסף קיבלנו.
350000 ₪ ל30 שנה משתנה כל 5 שנים – בריבית 1.89%
326000 ₪ קבוע לא צמודה ל20 שנה – בריבית 4.5%
350000 ₪ עוגן מק"מ לתקופה של 30 שנה בריבית 1.8%
24000 ₪ קבוע צמודה ל-5 שנים בריבית 0%. (הטבה מהבנק)
האם זה יותר טוב?
אפשר להוריד עוד את הריביות?
שלום אדם,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום,
דנינו דירה מקבלן אנחנו לוקחים משכנתא של 950 אש"ח.
קיבלנו הצעות מ-2 בנקים:
פריים 1/3 – פריים-0.9 ל30 שנה
מש' כל 5 – 80 אש"ח 1.64 (20 שנה)
קל"צ 300 אש"ח 4.10 (14 שנה)
קבועה 200 אש"ח 1.7 (12 שנה)
קבועה 60 אש"ח 1.00 (5 שנים).
המשכנתא תילקח בכמה פעימות, על מנת שהתשלום בזמן הקרוב לא יכביד עלינו בזמן שמשלמים שכירות (בערך עוד שנה).
מבנק אחר קיבלנו ריביות דומות אבל ללא מסלולי ריבית קבועה. (540 אש"ח על המסלול הלא צמוד).
איזה תמהיל עדיף בעיניך?
האם הריביות שקיבלנו טובות?
תודה רבה!
שלום אביב,
התמהיל סביר וטוב,
בהצלחה
שלום – אחלה אתר ואחלה תוכן – מאוד מאוד עוזר!!
שאלה:
זוג צעיר, 2 הייטקיסטים עם משכורות יפות, משכנתא של מיליון.
מעוניינים להחזיר הרבה בשנים הקרובות ופחות בשנים הבאות. לדוגמא 10 אלף בחודש בשנתיים הקרובות, ו 5-6 אלף בעשרים שנה הבאות. כמו כן משו שניתן יהיה לפרוע אם נוכל בהמשך.
שאלה ראשונה: אני מבין מהבנקים שאין כזה דבר הלוואה לשנתיים, מינימום 4. אנחנו יכולים לחיות עם 4 שנים החזר גבוה אבל מעדיף פחות שנים. אתה חושב שזה קשיח?
שאלה שנייה: מה לדעתף תמהיל מומלץ עבורנו? הבנק הציע:
11% קבועה צמודה בריבית נמוכה מאוד (ריבית מגוחכת, הטבה מיוחדת) ל 4 שנים.
39% קל"צ ל 10 שנים.
25% פריים ל 20 שנה.
25% משתנה כל 5 לא צמודה ל 20 שנה.
מה דעתך?
הפריים קצת מפחיד ל 20 שנה, לא?
שלום איתי,
1. תקופת ההלוואה הינה קשוחה
2. החלוקה בין המסלולים סבירה, הפריים אכן מפחיד אבל מה האופציות הנוספות?
בהצלחה
תודה
1. למה הכוונה תקופת ההלוואה קשוחה? לא הבנתי את ההערה…
2. אופציה נוספת שקיבלתי (שונה מהותית):
33% משתנה כל שנה מק"מ ל 20 שנה
33% קבועה לא צמודה ל 10 שנים
24% משתנה כל 5 לא צמודה 10 שנים
10% קבוע לא צמודה ל 4 שנים
היא שונה מהותית מהראשונה מכיוון שאין פה הצמדות בכלל, ואין פריים בכלל. את הפרעון אני מקבל דרך המק"מ.
שלום איתי,
1. קשוחה – התכוונתי שבאמת אין הלוואות מתחת ל- 4 שנים וזה לא נושא למו"מ מול הבנק
2. ההצעה השניה סבירה וטובה בגלל שאין הצמדות.
יחד עם זאת הייתי משווה בין הריבית של ה- 4 שנים בקבועה הצמודה ובין הריבית של ה- 4 שנים בקל"צ ומנסה לראות מה עדיף. לא בטוח שהקל"צ ינצח
בהצלחה
היי,
אנחנו רגע לפני סגירת משכנתא ע"ס 1.5 מש"ח
בחרנו מסלול אחרי הרבה מאוד מחשבה ולימוד של הנושא,
להלן המסלולים וההצעה הסופית שיש לנו:
500K פריים קרן שווה ל-30 שנה (0.7-)
750K קלצ 30 שנה i=4.95
250K קלצ 20 שנה i=4.62
סה"כ החזר חודשי – כ-7700 ש"ח
חשוב לנו מאוד לשמור על משכנתא סולידית
נשמח לחוות דעתך!
תודה
שלום שרון,
נראה בסדר,
בהצלחה
אני מעונין לקחת משכנתא כ מיליון שח
333000 צמוד פריים ל20 שנים +
200000קבוע לא צמוד מדד ל10 שנים
467000 צמוד מדד ל10 שנים
אני יכול לשלם כל חודש כ7500 שח
בבקשה תמהיל שיעזור לי
תודה יריב
יריב שלום,
התמהיל שהרכבת נראה סביר, אני בטוח שאפשר לשפר אותו אבל יהיה לי קשה לעושת את זה מבלי להכיר אותך באופן אישי ולצערי אין לי האפשרות לעשות זאת
בהצלחה
שלום ותודה על התשובה
אני יספור אל עצמי אני מרווח כ11000 נטו אישתי מרוויחה כ8000 נטו ויש לי דירה שמכניסה כ4300 שח בחודש שכירות אין לי משכנתא אל הדירה ואני עד הבניה גר ביחידת דיור אצל חמי בחינם אני בונה בית אל חצי דונם שגמרתי לשלם בהון העצמי שלי הבניה כ מיליון שח והשטח שווה כמיליון שח
התמהיל בבנק פועלים הוא
333000 פריים -0.9 ל25 שנה
200000 ריבית קבועה לא צמוד 2.95 ל10 שנים פחות חודש
467000 ריבית קבוע צמוד מדד 1.57 ל10 שנים פחות חודש
שאלה אם זה תמהיל טוב ?
ליפני שירד הריבית יצא לי לשלם 7500 בחודש
אם אפשר לשפר את התמהיל ?
ותודה מראש יריב
יריב שלום,
נראה בסדר גמור
בהצלחה
שאלה
אם אמור הירידה בריבית לשפר לי את הריביות (התשלום החודשי )
ואם כן כדאי להוריד את השנים ולא את הסכום החודשי
תודה רבה
שלום
אנו זוג צעיר בני 30 הכנסה משותפת 20-25 נטו
בבעלותנו בית ששוויו 1.1 מיליון ונותרה בו משכנתא של 200 א שח
רכשנו לאחרונה בית שעלותו 1.6 מ שח והשאלה היא האם יהיה כדאי לי להשאיר את הבית הישן ולהשכיר אותו דירת 5 ח בשווי שוק שכירות 4000-4500 שח ואיתה לשלם משכנתא שנקח
חשבתי על משכנתא שתהיה בשיעור 1150000 עם יכולת החזר של 6000 שח מתוכה תהיה כניסה של שכירות 4500 או 4000 והשאר אנו נוסיף
במצב זה תשאר דירה לילדים והבית הישן ישלם את המשכנתא עם תוספת סבירה שלנו
האם המהלך סביר או שכדאי למכור את הישן ולהתקדם?
הערה יש לי הון עצמי של 350000 נזיל כרגע בתיק ניירות ערך
נא הכוון אותנו
שלום וברכה,
מאוד יהיה קשה לי לכוון אתכם וכל מה שאומר פה, יהיה בלתי אחראי כי אני לא מכיר אתכם ואתם צריכים תשובה קצת יותר מבוססת.
ממליץ להיעזר בייעוץ מקצועי
בצהלחה
הי משכנתאמן,
עוקבת באדיקות אחרי הבלוג כבר כמעט שנתיים, אתה עושה עבודה מדהימה!
אשמח להתייעץ איתך בנושא התמהיל שקיבלתי…
אנחנו מתכוונים לקחת משכנתא בגובה של 1,260,000 שמהווה 75% מערך הנכס.
אנחנו משתכרים יחדיו 29,000 כך שיש לנו אפשרות להחזר חודשי גבוה יחסית ומעדיפים לקחת לכמה שפחות שנים, משהו כמו 15 שנה.
לאחר כמה פינג פונגים בכמה בנקים, זוהי ההצעה הנמוכה ביותר שקיבלנו:
1) פריים – 419,000 ש״ח – P-0.85% – שזה 1.4% כרגע – ל13 שנה
2) קבועה לא צמודה – 450,000 ש״ח – 3.75% – ל13 שנה
3) משתנה כל 5 לא צמודה – 391,000 ש״ח – 3.5% – ל15 שנה
אשמח לדעת מה דעתך על התמהיל? והריביות? האם יש סיכוי לרדת עוד בגזרה שלהן?
והאם אפשר לחלק את המסלולים בתמהיל קצת אחרת כך שההחזר החודשי יתקרב יותר לכיוון ה- 8,000?
והאם אתה ממליץ אולי להוסיף מסלול של משתנה צמודה (שהריבית שלו היא בערך 1.7%) או קבועה צמודה?
תודה רבה
שלום שני,
התמהיל פשוט ובסיסי, לגבי הריביות הן נראות לי סבירות
תשקלו להאריך את השנים של הפריים ולקצר את הקבועה לא צמודה
לא הייתי לוקח משתנה צמודה (לא רואה צורך בכך)
בהצלחה
שלום משכנתאמן…
נעזרתי מאוד (ניסיתי לפחות..) באתר המעניין שלך. אנחנו לפני חתימה על משכנתא בטפחות. המשכנתא היא לרכישת דירה של 2.8 . ההון שלנו הוא 1.6.
המשכנתא היא על 1.2 מיליון.
המטרה היא להחזיר עד 5000 שח בחודש כולל הביטוח שהוא כ150 ש"ח
ריבית קבועה צמוד מדד .25 שנים .ריבית 2.62 על סכום של 300000 שח
משתנה אג"ח צמוד מדד .30 שנה ריבית 1.56 על סכום של 400000 ש"ח
פריים לא צמוד .30 שנה ריבית 1.35 על סכום של 400000 ש"ח
ריבית קבועה לא צמודה .25 שנה ריבית 4.65 על סכום של 100000 ש"ח
ההחזר החודשי הוא 4680 ש"ח
אנו צריכים לחתום בימים הקרובים . הייתי שמח לשמוע דעתך…
תודה רבה!!!!
שלום ימית,
נראה סביר,
למרות שהשנים מאוד ארוכות וזה יותר גם סיכון וגם החזרים מאוד גבוהים בעתיד.
תבדקו איך אתם יכולים להקטין את סכום המשכנתא בשנים הקרובות בעזרת החזרים חד פעמיים
בהצלחה
שלום לך מנהל האתר, קודם כל תודה ענקית על כל ההשקעה שלך כאן, אתה עוזר להמון המון אנשים לדעת לפני מה הם עומדים, ומה מומלץ וכדאי.
יש לי שאלה, קיים לי ולרעייתי בחסכונות 270 אלף שקל, ואנו מתלבטים אם לקחת את ההון העצמי ולרכוש דירה (לחסוך יותר מזה להון העצמי – לא נוכל) או לחכות ולשכור ולשלם על שכר דירה כל חודש. השאלה היא לפי מה שנראה לך (פרשיית יאיר לפיד מע"מ וכו') האם המחירים צפויים לרדת או להמשיך לעלות? מה מומלץ לנו לעשות ? (אנו מתחתנים עוד חודשיים)
תודה רבה
שלום איציק,
ראשית המון מסל טוב לרגל נישואיכן העתידיים
אני חושב שכל זוג צריך לרכוש דירה למגורים ואולי הייתי ממתין קצת עד להתבהרות הנושא, ייתכן שזו תהיה תקופה טובה לרכוש דירה
בהצלחה
תודה על המענה ותודה על האיחול…
העניין הוא שבזמן שאנו נמתין אנו נשכיר דירה, לדוגמא ל- 3 חודשים השכירות תעלה לנו בערך 8 אלף שקל.. (לחסוך בתקופה זו לא נצליח) אם זה חכם בכל אופן להמתין ?
ועוד שאלה, במידה וכן תמליץ לנו לקנות. האם כדאי ללכת רחוק ולקחת משכנתא גבוהה של 700 אלף שקל ולקנות דירה במליון, עם החזרים חודשיים גובהים או לקחת משכנתא של 500 אלף שקל ולקנות דירה יותר פשוטה במקום מעט רחוק ולהשכיר אותה (דירה להשקעה) מהי המלצתך?
אציין פרט נוסף, מדובר בדירות משומשות כמובן, לא חדשות .. (איזור הקניה חולון- אור יהודה)
אני לא חושב ש- 8 אלף הם משמעותיים ועדיין הייתי ממליץ לחכות
אם מצבכם הכלכלי מאפשר תקנו דירה במיליון ואם לא אז גם האופציה של רכישה בעיר אחרת והשכרה בעיר המגורים שלכם יכולה לבוא בחשבון
כמובן שבשביל זה כדאי להתייעץ עם מישהו מקצועי שיכול לרדת לעומק הדברים
בהצלחה
זה הצעה שנתנו בנק לאומי .
חשבתי שאם יש לך דקה, אולי תוכל להעיף מבט ולחוות דעתך.
סך הלוואה: 1450000
483,700 ש"ח פריים מינוס 0.8 – 30 שנה
459,000 ש"ח 2.63% קבועה – 25 שנה
100,000 1.8% קבועה – 12 שנה
383,000 2.22% משתנה – 25 שנה
24,000 ללא ריבית – 5 שנים
סה"כ החזר חודשי – 6,600 ש"ח
תודה מראש,
אלי
אלי שלום,
1. נראה סביר
2. אני חושב שיש יותר מדי מסלולים צמודי מדד והייתי נזהר מזה ומשלב קל"צ ומשתנה כל חמש לא צמודה
בהצלחה
שלום לך, כל הכבוד על ההשקעה המרובה באתר והחומר המשובח.
רצינו לשאול אנו מעוניינים לקנות דירה באיזור ה 500 אלף ש"ח באיזור אופקים, אנו לוקחים משכנתא של 300 אלף ש"ח אנו מחפשים לשמוע ממך תמהיל שאתה ממליץ לנו לסכום כזה, אך חשוב שלא יעלה על 1000 ש"ח לחודש, בצורה שנטולה סיכונים עדיף כמה שפחות נטולה, אבל שהריבית הקבועה לא תיהיה יקרה מידי.
שלום יצחק,
100 אלף בפריים ו- 200 אלף בקבועה צמודה והכל ל- 30 שנה
זה גם יעבור קצת את ה- 1000 ש"ח
בהצלחה
שלום לך, אתר מדהים עם המון חומר למחשבה!
שלום רב!
תודה רבה על כל המידע באתר!
אשמח שתעבור על ההצעה הבאה; סך ההלוואה 1,275,000
זוג +2, הכנסה נטו של סדר גודל 30,000 ש״ח חודשי.
מעוניינים בהחזר חודשי של 5000 ש״ח.
ההצעה שקיבלנו מלאומי;
1. קבועה צמודה 100,000 ריבית של 1.99 ל 18 שנה – החזר 551
2. קבועה צמודה 325,000 ריבית של 2.4 ל 28 שנה – החזר של 1,329
3. משתנה כל 5 שנים 225,000 ריבית 1.84 ל 30 שנה – החזר 813
4. פריים שפיצר 225,000 ריבית פריים 0.9- ב 1.35 ל 30 שנה – החזר 760
5. ריבית משתנה עוגן מכמ לשנה 200,000 ריבית 1.7 ל 30 שנה – החזר 709
6. ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה 200,000 ריבית 3.51 ל 30 שנה – החזר 899
סכה החזר חודשי של 5,061 ש״ח
תודה רבה מראש!!!
עדי
עדי שלום,
1. לא הבנתי למה צריך כל כל הרבה מסלולים, מה הרציונל מאחורי זה?
2. יש יותר מדי מדד בתמהיל
3. חסר קל"צ
בגדול, לא אהבתי את התמהיל – אלא אם כן יש נושא מסוים שאני מפספס
בהצלחה
תודה רבה על התגובה המהירה!
האמת שהתשובה לכל השאלות מסתובבת סביב החזר חודשי + פיזור סיכון + גמישות מבחינת נקודות יציאה…
הוספת קל״צ ולא צמוד מדד מייקרות לנו את ההחזר. נראה שבגלל גובה המשכנתא אין לנו הרבה מקום לזוז:( אתה חושב שזה כן אפשרי במידה וניקח יועץ או שנמשיך להתמקח? אנחנו כבר אחרי סיבוב בנקים ומספר פגישות בשלושה סניפים… וחייבים לסגור כי עוד חודש צריכים את הכסף.
מה אתה ממליץ??
תודה מראש!
הלית
שלום עדי,
1. כפי שאמרתי, התמהיל נראה מסורבל ולא נראה לי שהוא משרת מטרה מסוימת
2. אני חושב שלמרות המהירות והדחיפות, צריך לעצור רגע, לעשות סדר בתמהיל ובחשיבה לטווח הארוך ורק אז להמשיך ולדבר עם הבנק
3. ממבט ראשוני, נראה לי שיש פה מקום להיעזר בייעוץ
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא ע״ס 1 מיליון ש״ח לעמוד בהחזר חודשי של עד 4,600 ש״ח. התחלנו לברר הצעות וכרגע ההצעה שהכי נראית היא :
330,000 ש״ח , משתנה כל 5 שנים ל-30 שנה. 2.05% ( 0.85+1.2 )
320,000 ש״ח פריים -0.85 ל- 30 שנה .
350,000 ש״ח קבועה לא צמודה ל-18 שנה ריבית 4.03%.
סה״כ החזר -4,602 ש״ח
אשמח לשמוע את דעתך ואיפה יש מקום לשפר (בריביות ובתמהיל )
תודה
רן
רן שלום,
1. נראה סביר
2. אם אתם מתכננים שינוי בהלוואה בשנים הקרובות, הייתי מוותר על הקל"צ ולוקח קבועה צמודה, תמורת הקטנת השנים במסלולים האחרים
שלום לכולם,
בימים אילו אני בבירורים לגבי לקיחת משכנתא עבור דירה חדשה מקבלן שרכשנו. הנתונים הם :
סכום משכנתא – 1 מיל' ש"ח .
החזר חודשי רצוי עד 4,600 ש"ח +-
כבר היינו במס' בנקים אך ההצעות שונות ומשונות ולכן קשה לי להוואת את הכדאיות ואת הריביות.
אשמח לקבל את עצתכם על הצמהליך הנכון בין המסלולים וכמו כן אילו ריביות הינן ריביות טובות שניתן לקבל בכל מסלול .
תודה מראש.
רן
שלום רן,
לצערי אין לי אפשרות להתאים תמהיל אישית לכל גולש ללא היכרות אישית, בטח בסכום כזה.
היעזרו בתמהילים המומלצים באתר או שקלו לקחת ייעוץ מקצועי.
בהצלחה
היי משכנתנאמן ,
אודה לעזרתך , נהנית מאוד מהאתר
מה דעתך על התמהיל הבא ?
משכנתא של מיליון ושלוש מאות שח ( יכולת החזר כ- 6500 שח )
מה שהציעו לנו :
432000 שח פריים מינוס 0.7 ( 30 שנה )
568000 שח קלצ 4.75 ( 25 שנה )
300000 שח משתנה עוגן אגח לא צמוד 3.85 ( 25 שנה )
אנחנו מפחדים מסיכונים , מה דעתך על התמהיל ? ובאיזה חלק לדעתך ניתן להשיג ריביות יותר טובות ?
בתודה מראש אתי
שלום אתי,
תמהיל סביר וריביות סבירות – אפשר לחשוב על תמהיל חכם יותר לדעתי (קשה לי להגיד איזה כי אני לא מכיר אתכם אישית).
בעניין הריביות – יש עוד לאן לרדת, תמשיכו לנסות או קחו יועץ מקצועי
בהצלחה
היי משכנתנאמן ,
ראשית תודה רבה על ההתיחסות הזריזה .
כשאתה אומר שאפשר לחשוב על תמהיל חכם יותר אתה מתכוון לחלוקה שונה בין המסלולים או להוספת / הורדת סוגי מסלולים שונים מאלו שציינתי ?
אנחנו זוג משתכרים כ 20000 שח בחודש שמפחדים משינויים דרמטיים בהחזר החודשי …
אודה לך אם תוכל לתת קצת טיפים כיוון שאנחנו בתקופה זו של קניית הבית דלים באמצעים ומנסים לחסוך בייעוץ בתשלום
בתודה מראש , כל עצה תתקבל בברכה אתי
אתי שלום,
אין לי טיפ ספציפי במקרה שלכם,
אבל קודם כל הייתי מתחיל לחשוב איך אפשר להוריד את השנים לפחות באחד מן המסלולים (במצב הזה אתם כורכים לעצמכם חבל די חונק על הצוואר)
אולי כדאי אפילו לקחת קבועה צמודה אבל למספר שנים נמוך (לפחות על חלק מהסכום)
בהצלחה
היי משכנתאמן,
מה דעתך על התמהיל + ריביות?
אופציה א' (ע"ס מליון ש"ח)
333 א"ש פריים 0.8 – שפיצר 30 שנה
333 א"ש קל"צ % 4.5 שפיצר 20 שנה
333 א"ש מל"צ 3.7% שפיצר ל 15 שנה
אופציה ב' (ע"ש 960 א"ש)
288 א"ש פריים 0.8 – שפיצר 30 שנה
252 א"ש קל"צ % 4.3 קרן שווה ל 20 שנה ( או 4.2% ל 18 שנה)
320 א"ש מל"צ 3.7% (עוגן) ל 15 שנה
תודה מראש
דן
שלום דן,
התמהיל השני נראה טוב יותר (זה עם ה- 18 שנה)
בהצלחה
היי משכנתנאמן ,
להלן שלוש אופציות שכרג יש לי, מה דעתך על התמהיל והריביות?
אפשרות א (ע"ס 960 א"ש)
288 א"ש פריים 0.8 – 30 שנה קרן שווה
352 א"ש קל"צ 4.2% 18 שנה קרן שווה
320 א"ש מל"צ 3.7% 15 שנה קרן שווה
החזר חודשי 6774 וסה"כ החזר 1245779
אפשרות ב (ע"ס 960 א"ש)
288 א"ש פריים 0.8 – 30 שנה שפיצר
352 א"ש קל"צ 4.2% 18 שנה שפיצר
320 א"ש מל"צ 3.7% 15 שנה שפיצר
החזר חודשי 6475 וסה"כ החזר 1245779
אפשרות ג (ע"ס 1000 א"ש)
333 א"ש פריים 0.8 – 30 שנה שפיצר
333 א"ש קל"צ 4.5% 20 שנה שפיצר
333 א"ש מל"צ 3.7% 15 שנה שפיצר
החזר חודשי 5690 וסה"כ החזר 1357387
בנוסף, האם מומלץ לקחת את כל התמהיל בקרן שווה או שעדיף לפזר (איך?)
שלום רן,
התמהיל מסוכן (2/3 ממנו בריבית משתנה ו- 2/3 צמוד מדד)
ההלוואה מאוד גדולה עבורכם ומאוד מסוכנת לכם, אני מאוד מקווה שתוכלו להחזיר חלקים גדולים מהמשכנתא בקרוב או שההכנסה צריכה לגדול משמעותית בקרוב, אחרת הסיכון שאתם לוקחים הוא גדול מאוד
בהצלחה
שלום
אבקש את חוות דעתך על התמהיל
1 . 333000 פריים 30 שנה ריבית 1.4%
2. 333000 משתנה כל 5 צמודה 30 שנה ריבית 1.32%
3 . 122400 קבועה צמודה 18 שנה ריבית 1.5%
4 . 211600 קבועה צמודה 25 שנה ריבית 2.5%
ההחזר ההתחלתי 3850 שזה היעד שלי (עד 4000)
האם כדי לשלב גם את הזכאות ? (ועל איזה מסלול לוותר )
החישוב של הזכאות הינו 371000
אני יודע שהתמהיל צמוד למדד אך אני חושב שעם ריביות כאלה אפשר להנות מהם לפחות ב 5 שנים הקרובות ולאחר מכן למחזר….
אשמח לקבל המלצות נוספות
שיניתי את התמהיל ל:
211600 קל"צ ל 25 שנה ריבית 4.2%
ההחזר הופך להיות 4048
שלום בר,
1. כפי שאמרת בעצמך, יש יותר מדי מדד בהלוואה לדעתי
2. לא הייתי לוקח זכאות – כרגע הריביות טובות יותר
בהצלחה
תודה.
אבקש להתיחס לשינויי שעשיתי האים זה משפר את המבנה של התמהיל
במקום הקבועה צמודה לקחתי קל"צ
זה נראה הרבה יותר טוב
בהצלחה
שלום משכנתאמן
תודה רבה על האתר והסיקורים שאתה מעלה
קראתי את רוב המאמרים שכתבת והחלטתי לבנות בעצמי את התמהיל
אני אמור לבנות תמהיל למשכנתא של 1000000 כמובן שנעזרתי רבות במחשבון באתר שלך.
3330000 p-0.85 ל 30 שנה
200000 משתנה כל 5 1.32 ל 30 שנה
122400 קבועה צמודה 1.5 ל 18 שנה
144600 קל״צ 4.2 ל 25 שנה
200000 יורו 2.2 ל 25 שנה
החזר חודשי 4114
האים לדעתך התמהיל טוב ?
ניתן להוריד את ההחזר החודשי ל 4036 אם מגדילים את השנים ל 35 במשתנה – האם כדאי להגדיל את מספר השנים?
תודה
שלום בר,
אתה לא יכול לקחת גם פריים וגם יורו בסכומים שציינת (333 אלף + 200 אלף) אלא אתה מוגבל ל-סך הכל 1/3 מן ההלוואה
בהצלחה
שלום משכנתאמן…
כייף לקרוא את התכנים שלך, הכל ברור ובגובה העיניים, יישר כח!
אבקש חוות דעת לא על תמהיל אלה על תכנון.
כרגע גרים בדירה – שווי 950K
הון עצמי לאחר מכירה+הון קיים – 600K
הכנסות משותפות – 18K
שוקלים לשדרג לבית פרטי – מחיר 1,800,000 ש"ח
דרושה משכנתא – 1,200,000 ש"ח
בבית שנרכוש תהיה יחידת דיור מושכרת ב 2500 ש"ח וזה התנאי לרכישה
על מנת להקל על תשלומי המשכנתא.
אזור הקנייה הינו אזור מבוסס אשר שווי הנכסים בו ב 15 שנה האחרונות רק עולה ועולה וצפוי גם להמשיך במגמה זו…
החזר חודשי צפוי למשכנתא- 5,500 ש"ח ~
(לאחר קיזוז של הכנסה קבועה (2,000 ש"ח) מיחידת הדיור-ייצא 3500 ש"ח
אני-עצמאי
אשתי-שכירה
שאלות:
1.האם לדעתך נקבל אישור למשכנתא?
2.אם לא…אמא שלי יכולה לשמש כערבה למשכנתא- ברשותה בית פרטי ללא משכנתא – האם יעזור?
3.האם ההון העצמי מספיק?
4.האם ההחזר החודשי עומד בדרישות?
5.האם עצם העובדה שישנה יחידת דיור בבית יכולה להשפיע על החלטת הבנק או שזה לא רלוונטי?
6.מה צריך לעשות כדי שכן יאשרו?
7. תודה על זמנך…
שלום אושיק,
1. נראה לי שיאשרו
2. בעיקרון כן, אבל היא צריכה גם להיות מועסקת ולא רק "בעלת נכס"
3. בעיקרון כן (מתחת ל- 70% מימון)
4. אני הייתי מעלה אותו לאזור ה- 6000 ואלי יותר – המשכנתא שלכם מאוד מאוד גדולה
5. זה יהיה לטובתכם ואכן יקבל משמעות
6. להגיש לבנק, בלי קשר כדאי לבחון עזרה מקצועית
7. בשמחה ובהצלחה
שלום משכנתאמן…
כייף לקרוא את התכנים שלך, הכל ברור ובגובה העיניים, יישר כח!
אבקש חוות דעת לא על תמהיל אלה על תכנון.
כרגע גרים בדירה – שווי 950K
הון עצמי לאחר מכירה+הון קיים – 600K
הכנסות משותפות – 18K
שוקלים לשדרג לבית פרטי – מחיר 1,800,000 ש"ח
דרושה משכנתא – 1,200,000 ש"ח
בבית שנרכוש תהיה יחידת דיור מושכרת ב 2500 ש"ח וזה התנאי לרכישה
על מנת להקל על תשלומי המשכנתא.
אזור הקנייה הינו אזור מבוסס אשר שווי הנכסים בו ב 15 שנה האחרונות רק עולה ועולה וצפוי גם להמשיך במגמה זו…
החזר חודשי צפוי למשכנתא- 5,500 ש"ח ~
(לאחר קיזוז של הכנסה קבועה (2,000 ש"ח) מיחידת הדיור-ייצא 3500 ש"ח
אני-עצמאי
אשתי-שכירה
שאלות:
1.האם לדעתך נקבל אישור למשכנתא?
2.אם לא…אמא שלי יכולה לשמש כערבה למשכנתא- ברשותה בית פרטי ללא משכנתא – האם יעזור?
3.האם ההון העצמי מספיק?
4.האם ההחזר החודשי עומד בדרישות?
5.האם עצם העובדה שישנה יחידת דיור בבית יכולה להשפיע על החלטת הבנק או שזה לא רלוונטי?
6.מה צריך לעשות כדי שכן יאשרו?
7. תודה על זמנך…
שלום אושיק,
1. נראה לי שיאשרו
2. בעיקרון כן, אבל היא צריכה גם להיות מועסקת ולא רק "בעלת נכס"
3. בעיקרון כן (מתחת ל- 70% מימון)
4. אני הייתי מעלה אותו לאזור ה- 6000 ואלי יותר – המשכנתא שלכם מאוד מאוד גדולה
5. זה יהיה לטובתכם ואכן יקבל משמעות
6. להגיש לבנק, בלי קשר כדאי לבחון עזרה מקצועית
7. בשמחה ובהצלחה
שלום רב,
קודם כל אני מבקש להביע את הערכתי הרבה על ההשקעה והמידע.
אשמח לשמוע את דעתך על התמהיל הבא:
משכנתא של 1,233,0000 (מהווה 45% משווי הנכס אז לדברי הבנק יש אפשרות להטבה בריביות)
פריים 370,000 30 1.38%
קלצ 325,000 18 3.88%
קלצ 270,000 25 4.18%
בלון 68,000 1.5 2.66%
משתנה 200,000 25 3.48%
הערות:
הפריים 30 אחוז ולא 33 כי זו מדיניות הבנק (וגם על זה ממתין לאישור)
המשתנה אינה צמודה, עוגן אג"ח.
הבלון אינו צמוד
מה דעתך על התמהיל והריביות?
תודה
שלום זיו,
התמהיל בסיסי וטוב
בהצלחה
באיזה בנק מדובר?
שלום וברכה!
תודה רבה על הבלוג הנפלא!!!
אני בשלבי קניה של דירה בסך 1570000
הון עצמי 470000
אישרו לי משכנתא בסך 1100000
33% פריים בריבית 1.4% ל360 חודשים
33% קל"צ בריבית 4.5% ל300 חודשים
17% משתנה צמודה 1.4% ל360 חודשים
16% משתנה לא צודה 1.8% ל360 חודשים
האם יש מה לרדת בריביות?
המסלול ממולץ? או שעדיף לקחת שליש במשתנה צמודה?
מה יותר מומלץ משתנה לא צמודה או צמודה?
בתודה מראש הודיה
החזר חודשי באזור ה4500 ש"ח
הודיה שלום,
1. התמהיל והריביות סבירים
2. נראה לי שיש לך טעות במשתנה הלא צמודה (היא לא יכולה להיות 1.8%)
3. אני מעדיף משתנה לא צמודה
בהצלחה
אהלן,
האם כדאי לעשות את הדבר הבא:
יש לי הון עצמי של 400 k אני רוצה לקנות דירה של מליון שקל.
ברצוני מסלול מקסימום בפריים, האם אפשר לקחת משכנתא גדולה יותר של 700 k כך ששליש ממנה הוא בפריים (יותר בפריים) ואחר כך להכניס 100 k למסלולים האחרים ??
שלום מוטי,
כן, טכנית זה אפשרי אבל צריך לנסות לחשב מראש סיכון מבחינת עמלות פרעון וכו'
בהצלחה
היי,
אני עומדת בפני לקיחת משכנתא של מליון ₪ עבור נכס בשווי 1.625 ₪ לבד עם הכנסה נטו כ-11,500 ₪ בחודש.
בנק אחד אישר הלוואה של מליון לפי התמהיל הבא:
פריים 333,000 30 1.5%
קבועה צמודה 251,200 20 2.7%
קבועה צמודה זכאות 82,800 18 1.5%
משתנה כל 5 צמודה 333,000 25 2.1%
הבנק השני אישר רק 60% מימון ומוכן לתת הלוואת זמן קצר להשלמה:
פריים 333,000 30 1.5%
קבועה צמודה 325,500 25 2.5%
משתנה כל 5 צמודה 325,000 25 1.76%
הלוואת פריים רגילה ל-5 שנים, 3.5%
ההחזר החודשי לא גבוה אך זה מה שמתאפשר לי..
האם ניתן לשפר את התמהילים והריביות ולקבל הצעות משופרות או שבהתאם למצבי זה האידיאלי?
תודה רבה!
שלום יערה,
1. זה נראה טוב על פניו
2. אני לא יודע מה רמת ההוצאות שלך, אבל אם הן גבוהות ואת חייבת החזר נמוך אז ההצעה השנייה נותנת תשובה טובה יותר (גם הריביות שם נמוכות יותר)
3. במידה ואת יכולה להעלות את ההחזר החודשי, אז ההצעה הראשונה יותר מתאימה מבחינת השנים אבל פחות מתאימה מבחינת הריביות
בהצלחה
שלום,
ראשית רציתי להודות על האתר המקסים שבנית כאן,, בעברי עבדתי במשכנתאות ואני רוצה לציין שהאתר מאד נוח וידידותי למשתמש.
בימים אלו אנו שוקלים לקנות דירה ואנו זקוקים להלוואה של כ1000000 ש"ח
התמהיל שהוצע למעלה לדעתי פחות רלוונטי עבורינו לאור השינויים בריביות בשוק.
לפני שאנו נלך לבנק לקבל הצעה להלוואה רציתי לדעת האם לנוכח המצב כיום כשריבית בנק ישראל ירדה כדאי לקחת 3 מסלולים של שליש פריים שליש קל"צ ושליש קבועה צמודה. או לקחת תמהיל של פריים קל"ב ומשתנה צמודה?
אני מודעת לכך שקבועה צמודה גוררת החזר גבוה יותר של הסה"כ אבל בשביל החזר חודשי נמוך היא יכולה להועיל לי.
אשמח אם תוכל רק להציע על איזה מסלולים לשים יותר דגש כשההחזר החודשי לי יהיה עד 5500 ש"ח.
תודה רבה מראש.
שלום חיה,
לא כל כך הבנתי את השאלה,
אבל בגדול בשל הריבית הנמוכה כדאי לקחת כמה שיותר בקבועה ובקל"צ
בהצלחה
שלום,
ראשית, תודה על האתר האינפורמטיבי!
אני רוכש נכס בשווי 2 מש"ח. משכנתא בסך 0.5 מש"ח.
קיבלתי הצעה למשכנתא מהבנק:
1 – פריים 166,000 9 מינוס 0.9%
2 – משתנה על בסיס עוגן מק"מ 9 166,000 1.46%
3 – קבועה לא צמודה 166,000 2.95%
4 – במקום פריים, הוצע לי – משתנה כל 5 צמודה 166,000 9 1.76%
החזר חודשי – 5,000 ש"ח.
בעקרון אני מעדיף להבטיח שינוי מזערי בהחזר חודשי לצד גמישות מסויימת בפרעון מוקדם.
אשמח לקבל את התייחסותך לתמהיל ולריביות.
תודה, משה
משה שלום,
1. התמהיל והריביות נראים סבירים
2. לא הייתי מוותר על הפריים
בהצלחה
שלום,
קודם כל כל הכבוד על העבודה המופלאה. עזרת לנו מאוד עד כה. המשך כך!
מעוניינים בלקיחת משכנתא 1000k עבור נכס בשווי 2050k. שכר ממוצע של 22k.
קיבלנו הצעה מבנק אחד עבור תמהיל אותו בניתי עוד טרם הפגישה
330k פריים 25 p-0.9.
480k קל"צ 14 3.75.
190k מל״צ 20 3.5. מתוך כוונה לסגור את יתרת הקרן אחרי 5 שנים.
סהכ החזר 6030 ש״ח.
אשמח אם תוכל לחוות דעתך על התמהיל, הריביות וגובה ההחזר.
שלום עומר,
נראה סביר וטוב (אם אתם חושבים שתחזיר את המל"צ לפני הזמן, אז תנסו לקבל הנחה על הקל"צ ואל תתיחסו יתר על המידה לריבית של המל"צ)
בהצלחה
הי!
רציתי לשאול את דעתך על התמהיל הבא למשכתנא בגובה 1233000
פריים 370K ל 25 שנה עם גרייס חלקי ל 4 שנים (רק ריבית)
קבועה צמודה 60K ל 4 שנים 0.95%
קבועה לא צמודה 400K לכמעט 19 שנה 3.9%
משתנה לא צמודה 295K ל20 שנה 3.4%
בלון צמוד 108K לשנתיים 0.85%
(אחרי 4 שנים של גרייס חלקי בפריים מתחיל תשלום פריים ל21 שנה ואז גם נגמרת תקופת הקבועה צמודה כך שההחזר שמתחיל ב5950 יורד ל 5650)
תודה!!
(שכחתי לציין שריבית הפריים היא p-0.9)
שלום זיו,
נראה בסדר,
שימו לב שלא מעט כסף מהמשכנתא לא באמת מוחזר בשנים הראשונות (בגלל הגרייס והבלון)
אבל אם אתם חושבים שהכל אמור להתנהל כשורה עד עוד 4 שנים אז הכל בסדר
בהצלחה
תודה על התשובה –
האם התמהיל הזה נראה לך טוב יותר?
פריים 400,000 30 שנה 1.1%
קלצ 400,000 15 שנה 3.4%
בלון צמוד 108,000 שנתיים 1.0%
משתנה כל 5 לא צמודה עוגן אגח 325,000 22 שנה 3.01%
תודה!
אם הבלון באמת מוחזר בעוד שנתיים, אז כן
אני אוהב את התמהיל הזה יותר
בהצלחה
הי – מודה שלא הכרתי את האתר שלך משכמתאמן וחבל. אמליץ לכל מתעניין וחברים כמובן.
ראיתי שניתן לשטוח את מצבנו כאן ולקבל משוב – אשמח אם גם עכשיו תהיה אדיב כלפינו.
ולסיפור בקצרה:
סהכ: 1085000
חלוקה: [ל25 שנה]
קבועה צמודה 362א [נוכחית/מתואמת] 2.4/ 2.42 – 1605 לחודש
פרים -0.9 273א 1.1/ 1.1 – 1041 לחודש
משתנה כל 5 לא צמודה 450א 3.21/ 3.25 2183 לחודש
סהכ לחודש 4829שח.
אנחנו מחפשים יציבות עם סיכון נמוך ככל האפשר. אני מעריך שאוכל לפדות את רוב הלא צמודה בעוד חמש שנים.
לפי מה שקראתי למעלה האם כדאי לי להגדיל את רכיב הפרים ע"ח הלא צמודה?
רוב תודות
שלום עידן,
הייתי מגדיל את הפריים עד למקסימום, שאר המסלולים נראים בסדר
בהצלחה
היי משכנתאמן 🙂 קיבלנו היום הצעה למשכנתא ורציתי לדעת עם אתה חושב שאנחנו יכולים לקבל רביות יותר טובות מזה:
גודל המשכנתא: 1,133,000:
377,000: מתנה לא צמודה P-0.90 (נומינלית 0.85) 30 שנה
377,000: צמוד משתנה כל 60 1.75 (נומינלית 1.57) (מתואמת 1.58) 30 שנה
379,000: קבוע לא צמודה: 3.55 (נומינלית 3.55) (מתואמת 3.61) 17 שנים
או הכל אותו דבר עם קצת שינוים בקבוע לא צמודה
379,000: קבוע לא צמודה: 3.40 (נומינלית 3.40) (מתואמת 3.45) 15 שנים
379,000: קבוע לא צמודה: 3.70 (נומינלית 3.70) (מתואמת 3.76) 20 שנים
תודה רבהההה!!
נורי
נורי שלום,
שתי ההצעות נראות בסדר גמור
בהצלחה
תודה רבה!!
שלום משכנתאמן
אין מילים להודות על היוזמה המבורכת, אני חושב שחינוך ותודעה כלכלית לגבי משכנתאות ובכלל ניהול פיננסי זה משהו שלוקה בחסר במדינתנו. למזלנו יש אנשים כמוך שעושים את העבודה היכן שרבים מעלימים עיניים.
ועכשיו לשאלתי 🙂
אנחנו זוג + תינוק בן כשנה נמצאים לפני רכישת דירה מקבלן בשווי 1.7 מיליון ש"ח, האכלוס הוא בעוד 3 שנים וכיום אנו נמצאים בשכירות חודשית בגובה 4000 ש"ח. הון עצמי קיים 700,000 ש"ח וגובה משכנתא יהיה 1 מיליון.
הכנסה חודשית באזור 20-22 אלף שקל בחודש עם גובה החזר משכנתא רצוי של כ-5500-6000.
אני אשמח אם תוכל לענות על שאלותי בנושא, סליחה מראש על השאלות הרבות, אנחנו רוצים להיות בטוחים שאנחנו עושים את הצעד הנכון ורוכשים דירה עם אכלוס כה רחוק…
1. מה תהיה משכנתא מומלצת בהינתן הפרטים הנ"ל? אני מניח 1/3 פריים, 1/3 קלצ ו…1/3 משתנה כל 5?
2. מה תהיה השיטה המומלצת לשלם לקבלן, האם כדאי לשלם לו הכל כבר מהתחלה וכך להמנע מהצמדה למדדים(תשומת הבניה) אך יחד עם זאת אינני רוצה למצוא את עצמי משלם גם שכ"ד וגם משכנתא?
3. האם כדאי/רצוי לקחת משכנתא בגרייס לתקופה של 3 שנים בכדי להמנע מתשלום של שכ"ד ומשכנתא מלאה יחד? או שמא כדאי לנסות לעמוד בתשלומים אלו כבר מהתחלה?
4.. האם נכון לומר שזה יהיה צעד גרוע לשלם לקבלן 20-80 כאשר 80% מגובה הדירה יהיה צמוד למדד תשומות הבניה שכאמור רק עולה ועלול להתייקר בעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים?
רב תודות!!!
לירן
לירן שלום,
1. תמהיל משכנתא הוא דבר אישי ולא כדאי לרוץ אחרי העדר ולקחת 3 שלישים (תנסו ללמוד את הנושא או לקחת ייעוץ מקצועי.
2. תנסו לחלק את זה ולשלם חלק עכשיו וחלק אחר כך
3. גם לגרייס יש מחיר והוא גם לא זול
לסיכום,
אני ממליץ לכם לשבת ולחשב כל עניין בנפרד (תשלום מוקדם עם גרייס / בלי גרייס, לשלם רק חלק מהתשלום וכ')
שוב אני ממליץ לכם לא לעשות טעויות ולקחת ייעוץ מקצועי שיוכל לעשות לכם סדר בנושא
בהצלחה
שלום משכנתאמן
אנחנו מעונינים לקחת משכנתא בסך מיליון שקלים
התמהיל האחרון שקיבלנו(אחרי עבודה ארוכה..)
1/3 פריים – 0.85%
1/3 משתנה כל 5 שנים – 1.4%
1/3 קבועה צמודת מדד – 1.99%
סך הכל החזר חודשי ל-30 שנים 3,414 שקלים
בנוסף ביקשתי לא לשלם עמלת פתיחת תיק
המקסימום החזר שביקשנו הוא 3,500 שקלים
אשמח לשמוע מה דעתך
בנוסף, האם ידוע לך לגבי האפשרות לשלם משכנתא משני חשבונות בנק שונים?
תודה מראש!
מלכה
מלכה שלום,
1. נראה סביר
2. הייתי מקטין את הקבועה ל- 25 שנה
3. ניתן לשלם מ- 2 חשבונות נפרדים
בהצלחה
שלום,
רציתי לקבל יעוץ לגבי תמהיל אופטימאלי למשכנתא 1,300,000 אם יכולת החזר של 5,500-6,000.
מה מומלץ ולכמה זמן.
תודה, אולי
שלום אולי,
לצערי אין לי אפשרות לבנות תמהיל מותאם אישית ללא היכרות מעמיקה
היעזרו בתמהילים המוצעים באתר או שקלו לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום לכל קוראי הפורום ולמשכנתמאן שעושה עבודת קודש
אני מעוניינת לרכוש בית שעלותו 2.2 מלש"ח יש לי הון עצמי נזיל 650K יש לי עוד כ 300K שאני אמורה לקבל תוך שנה .
ועוד כ 200K ,תוך שלוש שנים
יכולת החזר חודשי כ 7500 ש"ח
אשמח לקבל הצעות לתמהיל
שלום דנה,
לצערי אין לי אפשרות לבנות תמהיל מותאם אישית ללא היכרות מעמיקה
היעזרי בתמהילים המוצעים באתר או שקלי לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
אחרי שעשית לי ולאשתי סדר בראש בעזרת האתר שלך במונחים ובמסלולים, ואחרי שקיבלנו אישור עקרוני טלפוני, יצאנו הבוקר לפגישה בבנק.
אנחנו מעוניינים לרכוש בית ב-2.75 מ"ש, מתוכם נצטרך ללוות 1.8 מ"ש (ואני יודע, זה המוןןןן כסף. אין צורך להפחיד אותי עוד, אני כבר משקשק). יכולת ההחזר שלנו כרגע היא כ-8,000 ש' בחודש, והצפי שלנו הוא שההכנסה הפנויה שלנו תגדל בשנים הקרובות. כמו כן, יש סיכוי טוב למימוש איזה נכס שיוכל לסגור כשליש מהמשכנתא בתוך 5 עד 10 שנים.
התמהיל שהציעו לנו בבנק, ונראה לי כמו נקודת פתיחה טובה למיקוח, הוא זה:
600k – פריים-0.9 ל-25 שנה
600k – קל"צ ב-4% ל-20 שנה
600k – משתנה כל 5 שנים, בעוגן-0.4%.
מה דעתך על התמהיל הזה?
והאם לדעתך יש טעם ללכת לחברת ייעוץ למשכנתאות, או שסיבוב בין 3-4 בנקים יכול להספיק? יש לי תחושה (לא מעט בזכות הבלוג שלך) שאני מתחיל להבין מי נגד מי, מה היתרונות והחסרונות של כל מסלול וכו', ואולי סתם חבל לזרוק 5,000 שקל אם הסבירות שיחסכו לי כסף נמוכה.
אגב, הכל בשיטת החזר שפיצר – וזה נראה לי נכון לנו, על אף חסרונותיה, מכיוון שאנחנו לא מעוניינים להתחיל בהחזר גבוה מזה שכבר לקחנו (כפי שייגזר בשיטת הקרן השווה). אני צודק?
שלום וברכה,
התמהיל רגיל וסביר.
אני סבור שבעבור סכום כזה משתלם לקחת ייעוץ מקצועי ולכן הייתי שוקל את זה שוב.
לגבי השפיצר, זה מאוד תלוי ואם אין יכולת להחזר חודשי גבוה כרגע, באמת הייתי מוותר על זה
בהצלחה
שלום רב,
קודם כל אחלה אתר, למדתי הרבה מאוד על המשכנתא מהאתר.
כל הכבוד.
אני לקראת לקיחת משכנתא מהבנק על סכום 1,050,000 ש"ח
הייתי אצל מספר בנקים כדי לברר איזה תמהיל הכי טוב.
אז כך, לאחר מספר ימים של ריצות ולמידה מהאתר אני רוצה לפרסם את התנאים שקבלתי:
1. קבועה צמודה – 350,000 – 25 שנה – 2.2%
2. פריים – 350,000 – 30 שנה – (פריים מינוס 0.8%) 0.95%
3. משתנה כל 5 שנים לא צמודה – 350,000 – 2.67%
הכנסות חודשיות נטו: 16,500.
אשמח לשמוע מה דעתך …
שלום עידן,
נראה סביר,
בהצלחה
תודה על התגובה המהירה,
האם יש לך המלצות לשיפור לדוגמא ריביות או תוכניות ?
הייתי מנסה לקצר את התקופות אם אפשר
בהצלחה
שלום רב,
בתור אחד שמתמצא בתחום, אני חייב לציין שהצלחת להעשיר את ידיעותיי בצורה ניכרת וקבל חיזוק חיובי למה שאתה עושה – אני בטוח שהאתר עוזר לרבים אחרים.
אשמח להתייעץ ולקבל חוות דעת:
אנו מתכננים לקחת משכנתא בסכום של כ – 1200000 ש"ח.
יש לנו כבר אישור עקרוני משני בנקים.
ממשחק רב במחשבוני המשכנתא ובבניית תמהילים מצאתי כי התמהיל הבא מספק לנו את הביטחון והיציבות הגבוהים ביותר.
הייתי שמח לקבל את חוות דעתך לגבי התמהיל שבחרנו, תוך ההנחה שההחזר החודשי יכול לעמוד על כ – 6000 ש"ח בחודש +- וההכנסה נטו עומדת על כ – 22000 ש"ח.
התמהיל אותו בניתי הוא:
460000 ש"ח בפריים מינוס 0.9% ל – 30 שניה
104000 ש"ח בפריים מינוס 1.5% ל – 8 שנים (הלוואה מהעבודה)
80000 ש"ח בריבית 0% קבועה צמודה למדד ל – 12 שנים (הלוואה מהעבודה)
146000 ש"ח בריבית 3.7% קבועה לא צמודה ל – 21 שנים
410000 ש"ח בריבית 3.8 קבועה לא צמודה ל – 25 שנים
סה"כ החזר חודשי (עפ"י המחשבון באתר): 6073 ש"ח
אנו מתכננים לקחת גרייס של 10 חודשים וזה מקפיץ את ההחזר ל – 6354 ש"ח.
1. אשמח לחוות דעתך בנוגע לתמהיל זה. האם יש דרך לשפר?
2. האם כדאי לוותר על ההלוואות מהעבודה בכדי לפרוס ליותר שנים ולהוריד את ההחזרים.
3. מה הצפי לעליית הפריים בטווח של 8 השנים הקרובות?
שלום אילן,
1. התמהיל נראה טוב
2. תבדוק מה קורה שמוותרים על ההלוואה מהעבודה ומקצרים את התקופות של הקלצ
3. לא ניתן לדעת מה יקרה לפריים בטווח הארוך
בהצלחה
שלום,
להלן ההצעה שקיבלתי מאחד הבנקים בעבור משכנתא של 1100000:
שליש בריבית קבועה ל 30 שנה – ריבית 2.35
שליש בפריים מינוס 0.9
שליש במשתנה בריבית 1.58
מה דעתכם על ההצעה??
שלום אריה,
נראה סביר,
אבל הייתי מקצר את הקבועה ל- 25 שנה
בהצלחה
הי,
תודה רבה על כל המידע המעולה הזה, אני מעוניין לקחת משכנתא של 1,085,000 ש"ח ואני מתלבט באיזה תמהיל עדיף :
67% קל"צ
33% פריים
לבין :
50% קל"צ
33% פריים
17% ריבית משתנה כל 5
זה לא שינוי מהותי כל כך אבל בכל זאת :-), מה עדיף ?
שלום דודו,
אני הייתי הולך על התמהיל השני עם משתנה צמודה
בהצלחה
שלום רב,
לפי מה שאני רואה העדכון האחרון של התמהיל עודכן ב2012, אשמח אם אפשר יהיה לקבל תמהיל מומלץ למשכנתא על סך 1 מיליון בהחזר חודשי של כ5000 שח לחודש.
תודה מראש
איתי
מצטרפת לבקשה זו
יש אפשרות כזו ?
תודה
משכנתאמן שלום,
שאלה קצת שונה.
הדירה נרכשה ב 1M שווי כיום 1.25M לפני כשנתיים.
יש לי משכנתא, כיום: נשאר 560,000 ש"ח החזר חודשי 3700ש"ח
לפי :34% פריים (25 שנה) 40% קל"צ (13 שנה) ו18% משנה כל 5 צמודה לא קבועה ל 15שנה.
אני מעוניין לרכוש דירה נוספת להשקעה: עלות הדירה 800K שווי שכירות מוערכת 2800 – 3000 ש"ח .
1.אני ללא הון עצמי.
2.אני רוצה משכנתא אחת ל 2 הדירות .
3. אני אשעבד את 2 הדירות לטובת הבנק/משכנתא
4. האם הבנק יאשר זאת ?
5. מה גובה המשכנתא שתהיה לי ?
6. איך אני אוכל לבדוק זאת?
אשמח לתשובתך,
תודה מראש,
רועי.
רועי שלום,
אין לך אפשרות כזו, כי אתה יכול לקחת מקסימום 50% על הדירה הקיימת (משמע – עוד 60 אלף בערך)
ו- 50% על הדירה הנרכשת (משמע 400 אלף), כך שאתה יכול להשיג מימון מקסימלי של 460 אלף שלא יעזור לך הרבה
בהצלחה
היי,
אשמח לשמוע את דעתך על התמהיל והריביות שהשגנו:
משכנתא ע"ס 1100000
הכנסות נטו 26 אלף ש"ח – כיוונו להחזר חודשי עד 6000
פריים
330 אלף > 25 שנה > P – 0.9
קל"צ
605 אלף > 18 שנה > 3.26
משתנה כל 5 לא צמודה
165 אלף > 25 שנה > 2.76
החזר: 5689
תודה רבה על המידע בבלוג, למדתי המון ובעיקר התגברתי על הפחד מהנושא.
שלום רגינה,
נראה בסדר גמור,
בהצלחה
שלום רב
ראשית רציתי להודות לך על האתר היעיל והשימושי מאד!
בעברי עבדתי באחד הבנקים הגדולים למשכנתאות ויצאתי עם כמה תובנות משם. אני שמחה שאתה מעלה פוסטים חשובים וראויים,
ע"י כך אתה עוזר לאלפי משפחות שלוקחות משכנתא בישראל.
רציתי לשאול לגבי משכנתא של מיליון ש"ח – הואיל והפוסט נכתב לפני שנתיים מן הסתם הריביות לא מעודכנות .
ברצוני לקחת משכנתא של מיליון ואני מתלבטת באילו מסלולים לקחת היום.
כמובן שאני רוצה להוריד סיכון וחלק לכמה מסלולים
אילו מסלולים מוצעים היום? ההחזר שאני רוצה לקחת הוא בסביבות ה5500-6000 ש"ח
תודה רבה מראש…
שלום חיה,
בעיקר פריים וקבועה (צמודה / לא צמודה)
אני חייב לומר ישנם עוד מסלולים טובים שיכולים להתאים לכם, אבל אני לא יכול להמליץ לך עליהם באופן אישי כי תמהיל משכנתא הוא מאוד מאוד אישי וללא הכרות מעמיקה אתכם אני לא יכול לתת את דעתי הכנה
בהצלחה
שלום רב,
אשמח לחוות דעת על התמהיל הבא:
333000 – פריים – %P-0.9 – ל 30 שנה
334000 – קל"צ – 3.45% – ל 20 שנה
333000 – משתנה לא צמודה – 2.82% ל 25 שנה
תודה מראש
שלום וברכה,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום רב,
אשמח לחוות דעת על התמהיל הבא:
333000 – פריים – %P-0.9 – ל 30 שנה
334000 – קל"צ – 3.45% – ל 20 שנה
333000 – משתנה לא צמודה – 2.82% ל 25 שנה
תודה מראש
שלום איתי,
הייתי לוקח את ההצעה השניה
בהצלחה
עוד הצעה מעניינת שקיבלתי
אשמח לדעתך
333000 – פריים – %P-0.9 – ל 30 שנה
666667 – קל"צ – 3.26 – ל 20 שנה
החזר של 4661 לחודש
תודה
שלום לך,
ראשית כל בתור אחת שלא מבינה הרבה בעולם המשכנתאות, שמחתי לגלות שיש מישהו כמוך שנהנה מהעניין ותורם מהידע שלו… וכעת שאלותי.
לקחנו משכנתא בסכום של 768K ש"ח על פי החלוקה הבאה (הכל שפיצר):
1/3 – ריבית קבועה 3.16% ל-25 שנים
1/3 – ריבית משתנה 1.71% עוגן 0.50% (שינוי ריבית כל 5 שנים) ל-30 שנים
1/3 – ריבית משתנה 0.85% פריים 0.90%- ל-30 שנים
בנוסף לכך, לקחנו הלוואה נוספת (שעבדנו דירה נוספת שברשותנו ללא משכנתא) בסכום של 350K ש"ח על פי התמהיל הבא:
1/3 – ריבית משתנה פריים שפיצר 0.85% פריים 0.90%- ל-30 שנים
1/3 – ריבית קבועה 2.22 שפיצר צמוד מדד ל-25 שנים
1/3 – ריבית משתנה 1.62 עוגן -0.60% (שינוי ריבית כל 5 שנים) ל-30 שנים
שאלתי – יש לנו סכום מיותר של 120K ש"ח – איזה מסלול כדאי לפרוע ראשון והאם יש טעם לשנות איזה מן המסלולים (לקחנו את המשכנתא באוגוסט 2014)
תודה מראש,
מאירה
שלום מאירה,
את המסלול הראשון בתמהיל הראשון
בהצלחה
שלום רב,
גם אני, כמו רבים לפני רוצה להודות לך על פועלך ועזרתך. האתר מאיר עיניים ועוזר מאוד.
רציתי לבדוק איתך, לקחנו משכנתא בסכום של 768K ש"ח לפי התמהיל הבא (הכל שפיצר):
1/3 בריבית קבועה 3.21 ל-30 שנה צמודה למדד
1/3 בריבית משתנה כל 5 עוגן 0.50-% ל-30 שנה צמודה למדד ריבית 1.72
1/3 בריבית משתנה פריים -.90%- בריבית .0.85 ל25 שנה
כעת עומד לרשותנו סכום של 120K ש"ח – איזה מסלול מומלץ לנו לפרוע קודם? והאם כדאי לנו להגדיל את ההחזר החודשי שכיום עומד על 4,300 ש"ח והוא כולל עוד הלוואה של 350K ש"ח שגם היא מחולקת לשלושה מסלולים (הכל שפיצר)
1/3משתנה פריים -0.90%- ל30 שנה ב-0.85%
1/3 קבועה צמודה 2.22% ל-25 שנה
1/3 צמודה משתנה כל 5 1.62% עוגן -0.60%
המון תודה מראש.
מאירה
מאירה שלום,
1. הייתי מחזיר את הקבועה של ה- 30 שנה
2. כן, תמיד כדאי להגדיל החזר חודשי
בהצלחה
שלום,
לוקח משכנתא של כ1100000 ב73% מימון
זו ההצעה שקיבלתי:
משתנה כל 5 (עוגן תשואות אגח ממשלתי) – 390,000 – עוגן +1.2 = 1.9(נכון להיום) –ל25 שנים
פריים – 280,000 – פריים – 0.7 –ל30 שנים
קל"צ – 430,000 בריבית 3.9 –ל24 שנים
האם הריביות טובות? (הבנתי שבגלל שאחוז המימון גבוה בעייתי לתת ריבית טובה ,זה הבנק הראשון שהייתי בו)
האם התמהיל טוב?
חשוב לציין שאנחנו בשנתיים + הקרובות עד לקבלת דירה חיים אצל ההורים ללא שכירות ,כך שעדיין יכולים לחסוך
בנוסף יש אפשרות לקחת מהעבודה מספר הלוואות קל"צ בריבית חשכ"ל –
40000 ל10 שנים
60000 בפריסה עד 3 שנים
אשמח לקבל חוו"ד והכוונה קלה
שלום נועם,
1. תמהיל וריביות סבירים ובסיסיים
2. לא נראה לי שכדאי קחת את ההלוואות מהעבודה כי זה יקשה על כושר ההחזר
בהצלחה
שלום רב
ראשית, ברצוני להודות לך על המידע באתר, עזר לי המון.
אודה על חוות דעתך…
אני לוקח 1,050,000 שח משכנתא.
346,000 בפריים -0.9 ל-30 שנה.
357000 משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד 1.72 ל-30 שנה.(לפי בנק ישראל ולא איגרות חוב).
347000 קבועה לא משתנה לא צמוד 3.15% ל-20 שנה.
תודה.
שלום רוברט,
קצת ארוך אבל הריביות סבירות וטובות
בהצלחה
היי, הייתי שמח לדעת באיזה בנק קיבלת את הריביות האלה תודה!
שלום
הודעה שניה בנושא המשכנתא שלי במימון של כ70 אחוז
סה"כ 1100000
אשמח לקבל חוו"ד
450000 קלצ ל18 שנים בריבית 3.4
210000 פריים ל30 שנים בריבית פריים-0.9
150000 פריים ל30 שנים בריבית פריים-0.9
180000 משתנה כל 5 צמודה ל25 שנים בריבית 1.62
110000 משתנה כל 5 לא צמודה ל30 שנים בריבית 3.5
1.האם החלוקה טובה(אני ביצעתי)?
2.האם ניתן לפצל פריים לשתי משכנתאות ? הסיבה – אני רוצה להשאיר 150000 שאני יתחיל לשלם אותם בעוד שנתיים(כלומר ימשוך מהחלק הזה עוד שנתיים) מאחר ויש לי שנתיים כרגע ללא שכירות עד כניסה לבניין + אני רוצה לשמור קצת כסף שלא שילמתי לקבלן
3.האם הריביות טובות? האם ניתן לקבל ריביות טובות יותר לדעתך?
אציין גם שיש קרן השתלמות בעוד 5 שנים עם כ130000 ויתכן שאשתמש בחלון של אחת מהמשתנות בכדי לחסל אותן
שלום נועם,
החלוקה סבירה וטובה
ניתן לפצל את הפריים (למרות שזה לא חובה, אפשר לקחת מסלול אחד ופשוט למשוך חלק מהסכום בעוד שנתיים)
הריביות נראות בסדר
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
מתוכננת משכנתא של 1100000, זוג שונא סיכון.
החזר חודשי רצוי עד 7000 (עקרונית יש מרווח גם לקחת עד 8500, שאז זה יהיה 30% מההכנסה החודשית)
עוד שנתיים נוכל להחזיר בוודאות מאוד גבוהה כ 500000 (אולי קצת יותר) עקב קבלת סכום חד פעמי.
ראיתי שאתה בתמהילים לא מתייחס לתמהיל עם החזר חד פעמי גבוה ורציתי לראות הצעה במצב הזה.
הוצע לי עי הבנק לקחת 1/3 בריבית פריים ל 28 שנים גרייס (רק ריבית בשנתיים הראשונות), את ההשלמה ל 500K בקבועה צמודה עם אותו גרייס, ואת השאר בקל"צ ל 8-10 שנים (תלוי בהחזר שאני רוצה)
אשמח את חוות דעתך ובמיוחד אם גרייס מתאים למצב הזה, או שיש תמהיל אחר משתלם יותר.
שלום וברכה,
גרייס או בוליט (גישור) בהחלט עדיפים במקרה זה,
בהצלחה
שלום רב,
שמחתי לשמוע על האתר, ולראות איך שאתה עונה לכל שאלה אשרייך.
אז ככה, אנחנו זוג צעיר עם שלושה ילדים רכשנו דירה חדשה עם כניסה לעוד חודשיים.
אנחנו לוקחים משכנתא גבוהה של מיליון שמונים, אין לנו ברירה אחרת.
קיבלנו הצעה מטפחות של 390 אלף משתנה כל 5 שנים בריבית של 2.15% ל30 שנה.
300 אלף פריים בריבית של 07- ל30 שנה
390 אלף קבועה צמוד מדד בריבית של 2.2% ל25 שנה
( או 390 אלף קל"צ בריבית של 3.6% ל30 שנה)
שאלתי, מה כדאי לשנות בתמהיל ולאיזה אחוזים אני יכול עוד להגיע איתם
ומה כדאי לי קל"צ או קבועה צמוד מדד,
אשמח לשמוע את דעתך, יום נפלא!
שלום דוד,
הריביות מעט גבוהות, כמו כן אני מעדיף קל"צ
בהצלחה
תודה רבה!
שלום משכנתאמן,
אנחנו עומדים בפני בניה במשק של ההורים שהמשק ישועבד למשכנתא
היינו מעוניינים לקחת משכנתא של 1,000,000 עם החזר של עד 4,500 שיהיה די קבוע (אני יודעת שלפי התמהילים שלך זה קצת קשה אבל אנחנו לא נוכל לעמוד בהחזרים יותר גבוהים)
קיבלנו הצעה מהבנק ואני אשמח לשמוע את דעתך
150,000 פריים ל-30 שנה בריבית 0.9-
150,000 משתנה צמודה ל-30 שנה בריבית 2
300,000 קבועה צמודה ל-30 שנה בריבית 2.9
400,000 קבועה לא צמודה ל-30 שנה בריבית 4.2
אני אשמח לחוות דעתך
הבלוג שלך ממש עוזר לכל מי שלא מבין בכלל במשכתנאות
תודה!
שלום זוהר,
כמו שאמרת, התמהיל לא כל כך מומלץ כי הוא מאוד ארוך, עם הרבה מאוד הצמדה ורובות בריבית משתנה
יחד עם זאת, אם אלו הנתונים אז כנראה שצריך להסתדר איתם וחשוב להיות עם יד על הדופק על מנת להיזהר מעליות ריבית ולמחזר כאשר ניתן יהיה להגדיל את ההחזר החודשי
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
המחשבון והבלוגים שלך מאוד עוזרים ויעילים, אז תודה..
אנחנו צריכים משכנתא של 1085000 (שתתחיל קודם כל בקניית מגרש – 595000 ואח"כ בנייה – 490000)
אנחנו זוג+2 וכרגע מרוויחים כ- 24000 נטו (שואפים להגדיל הכנסות).
ההצעה שקיבלנו: שליש מהסכום פריים -0.9 ל- 20 שנה
חצי ממה שנשאר במשתנה צמודה 1.55% ל- 20 שנה
והחצי הנותר בקל"צ 3.5% ל- 19 שנה.
ההחזר החודשי: 5585.
את אותה ההצעה קיבלנו ל- 30 שנה לפריים ומשתנה ו-20 שנה לקל"צ בריבית 3.7%, החזר חודשי 4635.
אני קצת חוששת מההחזר הגבוה אבל אנחנו נוכל לעמוד בו.
מה דעתך? האם כדאי לבדוק אפשרויות עם קבועה צמודה או משתנה לא צמודה?
תודה מראש
שלום רותם,
על אף שההחזר יותר נמוך הייתי ממליץ על ההצעה השניה בשל המרכיב הקבוע בה
בהצלחה
שלום רב,
אז אחרי שבירכתי אותך בפוסט של היום, גיליתי שההצעה שלי חייה ונושת בדף הזה, כאשר אנים מעדכנים בו את התמהילים, והופעתי לגלות שאתה אפילו נותן מבט והמלצה קצרה, אז הייתי שמח לשמוע את דעתך על התמהיל.
משכנתא של 1 מיליון (נכס של 2.5 מיליון). יכלולת החזר מקסימלית של 6,000. (הכנסה נטו של 20K). בני 40. מקצוע חופשי. מחפש וודאות ומסלול סולידי יחסית.
העדפתי לקצר את המסלול של הקל"צ, מתוך כוונה ומטרה לפרוע את מסללי המשתנות במשך הזמן וכך להקטין את המשכנתא (בטווח של עשור זו אפשרות סבירה מאד).
330K משתנה כל 5 לא צמודה ל 30 שנה בריבית של 2%. (!!)
330 בפריים לא צמודה ל 30 שנה ב P-0.9 (זהה בכל הנבקים).
340 בקל"צ – ל 15 שנה ב 3.1%.
החזר התחלתחי לפי המחשבון שלך הוא 4,650 ש"ח.
אני טועה במשהו ? המון תודה ספציפית, ועל הבלוג בכלל. !!!
שלום רועי,
1. ההצעה טובה (בתנאי שאתה באמת תפרע את המשתנה)
2. 1.25 זה טוב
בהצלחה
שאלה נוספת,
מה נחשב יחס החזר טוב לתקופה ממצועת של 20 -25 שנה ?
1.25 ש"ח לכל 1 ש"ח הלוואה זה יחס סביר ? טוב ? גרוע ?
משכנתאמן שלום,
ראשית המון תודה על האתר ועמוד בפייס המדהימים!
אנחנו זוג צעיר (30) עם 2 ילדים קטנים, עומדים בפני רכישת דירה ראשונה בשווי 1200K. (עלות הנכס 1,780K)
הכנסה חודשית ממוצעת של כ -15000 ש"ח.
סה"כ החזר חודשי המקסימלי 5500 ש"ח (נכון להיום בגלל הגנים =( )
בעוד שנה יפתח קרן השתלמות בסה"כ +/- 120000
תוכל בבקשה להמליץ על התמהיל, ברור לי שבהחזר חודשי כל כך נמוך לא ניתן לבנות משכנתא טובה…אבל חשוב לנו בכל מחיר כרגע לצאת מהשכירות.
תודה מראש!
שלום קטיה,
1. קצת קשה לי להמליץ על תמהיל ספציפי, אבל תנסו לקחת קל"צ בסכום גבוה
2. את ה- 120 אלף של הקרן השתלמות הייתי לוקח בהלוואת גישור
בהצלחה
שלום לך ואין כמוך אם אתר יפה ומועיל
אני קבלתי הצעת משכנתא מהבנק
340000 קלצ לפי 3.12 ל239 חודש
382000 משתנה לא צמוד כל 5 שנים למשך 239 חודש
300000 פריים לפי 1.75 ל240 חודש
מה דעתך מה שהציעו לי זה טוב
שלום דורון,
הקל"צ נראה טוב, הפריים יקר ולא ציינת את המחיר של המשתנה
בהצלחה
שלום רב,
יש לך אתר מדהים והצעות שמצילות נפשות ממש ככה!
כל הכבוד לך!
אשמח אם תוכל לסייע לנו:
אנחנו רוצים לרכוש בית בעלות 1350K משכנתא 990K שזה 73%
הציעו לנו את התמהיל הבא:
297K פריים P-0.8 ל 30 שנים
600K קל"צ 3.6 ל 15 שנים
93K משתנה כל 5 צמודה 2.19-0.6 ל 30 שנים
החזר חודשי של 5592 ש"ח.
האם התמהיל טוב ? האם אפשר לשפר משהו ?
שלום ליאת,
מכיוון שהמשכנתא גדולה מדי, הייתי מנסה לקחת עוד ריבית קבועה על חשבון המשתנה כל חמש
בהצלחה
שלום רב, ותודה מראש על הכל.
ברצוני לדעת איזה ריבית טובה יותר
360 אלף 20 שנה קל"צ 3.450
360 אלף 30 שנה פריים 09-
360 אלף 30 שנה משתנה כל 5 שנים 1.9
או
360 אלף 20 שנה קל"צ 3.620
360 אלף 30 שנה פריים 08-
360 אלף 30 שנה משתנה כל 5 שנים 1.460
תודה רבה על העזרה
שלום דוד,
תזין את הנתונים במחשבון המשכנתא ותראה מה יוצא יותר זול
בהצלחה
איך אני מזין את הנתון של הפריים -08?
שלום דוד,
לפי הריבית עצמה (נכון לרגע זה 1.75-0.8=0.95)
בהצלחה
שלום רב,
תודה רבה על המידע הנגיש והמעודכן.
האם התמהיל הזה מתאים גם למשכנתא של כ 1200000 ש"ח בתנאים הקיימים היום בשוק?
הוא שונה מאד מזה מופיע בתמהיל המומלץ ל 2015.
עוד אין לי הצעה ספציפית מהבנק, אבל הייתי רוצה לדעת את דעתך על חלוקה בין המסלולים השונים כאשר בעוד כ 6 שנים צפויים להתשחרר מקרנות השתלמות ומקורות נוספים כ 500000 ש"ח
תודה רבה
שלום רוני,
ממליץ להתייחס לתמהיל המומלץ ל- 2015 כי הוא יותר עדכני
בהצלחה
שלום רב, ותודה מראש על הכל.
לוקח משכנתא 1500K, קיבלתי הצעה:
700K קל"צ ל-16 שנה ב-2.6
500K פריים ל-30 שנה ב-0.9-
150K משתנה כל 5ש' לא צמודה ל-20 שנה 1.8+א
150K ק"צ ל-12 שנה ב-1.8
החזר חודשי של 8250 ש"ח
מה ניתן לשפר?
איך הריביות?
שלום סטס,
נראה סביר,
בהצלחה
היי משכנתאמן,
ראשית,
משיטוט באינטרנט בחיפוש אחר מידע מה נכון או לא נכון לעשות עם המשכנתא,הבלוג שלך הוא היחידי שנותן את המידע הרלוונטי בלי הרבה מעטפת של מילים יפות והסברים אין סופיים ,כל הכבוד על היוזמה וההתמדה !!
שאלה קטנה ,
רכשתי דירה ב1600000 כניסה לדירה בספטמבר ,שילמתי 600000 מקדמה את השאר 1000000 אני אצטרך לשלם באמצעות המשכנתא 10 ימים לפני הכניסה לדירה .
כיום אני גר בשכירות ומעדיף לא להוסיף עוד הוצאות עד לכניסה לדירה .
1)האם כדאי לי לקחת משכנתא בלון ולשלם את כל הסכום לקבלן ולהימנע מתשלום מדד תשומות הבנייה?
2)האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו ולא למשוך את הכסף לטובת הקבלן ,כך שאוכל ל"תפוס" את הרביות שהבנקים מציעים ביום
3) או פשוט לחכות חצי שנה ואז לקחת משכנתא
בתודה מראש
רועי
רועי שלום,
הייתי לוקח חלק מהמשכנתא וכך גם מרוויח מהריביות של היום, גם מקזז חלק מתשומות הבניה וגם לא משלם יותר מדי בשוטף
בהצלחה
שלום רב,למשכנתאמן:
שמחתי לשמוע על האתר, ולראות איך שאתה עונה לכל שאלה אשרייך.
אנו זוג צעיר עם שני ילדים
אנו מעוניינים לקחת על סכום 1300000 מתוך זה 300000 הקבלן נותן הטבה שהוא משלם את הריבית ואנו רק את ההצמדה לאחר 4 שנים
אז היינו בבנק וקיבלנו הצעה על 1000000
אפשרות א'
340000 קבועה צמוד מדד ריבית 2.47
330000 משתנה כל שנה לא צמודה ריבית 1.26 כאשר הבסיס 0.26
330000 משתנה כול 5 שנים צמוד מדד ריבית 1.99
החזר חודשי יוצא 3700שח
אפשרות ב'
340000 קבועה לא צמוד ריבית 4.05
330000 משתנה כל שנה לא צמודה ריבית 1.26 כאשר הבסיס 0.26
330000 משתנה כול 5 שנים צמוד מדד ריבית 1.99
החזר חודשי יוצא 4000ש"ח
אפשרות ג'
340000 קבועה צמוד מדד ריבית 2.47
330000 משתנה כל שנה לא צמודה ריבית 1.26 כאשר הבסיס 0.26
330000 משתנה כול 5 שנים לא צמוד מדד ריבית 3.15 כאשר הבסיס 1.13
החזר חודשי יוצא 3866ש"ח
אפשרות ד'
340000 קבועה צמוד מדד ריבית 2.59
330000 משתנה כל שנה לא צמודה ריבית 1.1 כאשר הבסיס 0.26
165000 משתנה כול 5 שנים צמוד מדד ריבית 2.2כאשר הבסיס 1.13
165000 פריים פחות 0.9
החזר חודשי יוצא 3886ש"ח
אני מציין שכול המסלולים ל 30 שנה
הייתי רוצה לא לעבור את בהחזר 4000 בשלב זה מכיוון שבעוד 4 שנים מצטרף על הסכום זה 300000
אשמח על ההמלצה שלך מה עדיף , ומה אתה ממליץ אולי באפשרות אחרת שלא רשמתי
תודה
האפשרות השניה הכי "קורצת" לי
בהצלחה
היי,
יופי של אתר ושל עשייה.
זה איכשהו גורם לכל העניין הזה של המשכנתא להיראות מגניב.
אני קניתי דירה 1.8M.
ומשכתנא שאני מתעתד לקחת היא של כמליון.
הדירה היא להשקעה. מחולקת לשניים. מקווה לקבל כ7,000-8,000 שכ"ד.
טווח ביטחון – לקחתי החזר חודשי של עד 6,000 ש"ח
הסתובבתי בין כל הבנקים ונתתי להם לנסות לעקוף זה את הצעתו של זה.
זה הכי נמוך שהגעתי.
350K בקבועה לא צמודה ל10 שנים – 3.14%
350K בפריים ל30 שנה- -0.9%
350K משתנה כל חמש שנים, צמודה לממד, ל30 שנה – 1.54% (עכשיו)
– עצם זה שבנקים אחרים "נכנעו" לזה גורם לי לחשוב שזה אכן טוב,
מצד שני ממה שקצת ראיתי מסתמן לי שאלו אולי ריביות די ממוצעות ולא סופר אטרקטיביות, מה דעתך?
– הסיבה שאני "מתאבסס" על ריביות אטרקטיביות, זה כי תיאורטית,
עם הסתמכות על מקורות מימון 'משפחתיים' ישנה אפשרות לקנות את הנכס רק עם הון עצמי, אבל, ממה שאני לומד, בימים אלו הריביות הן אטרקטיביות,
ויש היגיון רב לקחת משכנתא ואת שאר ההון העצמי להשקיע באפיקים אחרים.
אשמח לשמוע דעות, וללמוד,
תודה מראש,
רואי
רואי שלום,
1. הריביות שקיבלת סבירות (מניח שאולי ניתן לקבל טובות יותר)
2. אני מקבל את הטענה שהריביות היום זולות וזה די "משתלם" לקחת משכנתא
בהצלחה
היי משכנתאמן, עשית לי לא מעט סדר, תודה על כך.
לפני לקיחת משכנתא של 1,260,000 ש"ח, יש לנו אישור עקרוני, מאחר וצריכים לשלם את המשכנתא רק בעוד 4 חודשים, כמה זמן לוקח לבנק לשחרר את הכסף כדי שנעמוד בהסכם החתימה על הבית ולא נשלם במקביל משכנתא ושכירות.
בנוסף, בשנתיים-שלוש הקרובות ישתחרר לנו 500,000 ש"ח מה דעתך על התמהיל שהמליצו לנו? ואיזה ריביות כדאי ללחוץ לקבל מהבנק?
400K ריבית פריים 30 שנה
420K קלצ' 20 שנה
430K משתנה כל 5 25 שנה
סה"כ החזר חודשי-כ6,000 ש"ח
המון תודה על העזרה,
מור
מור שלום,
זו משכנתא גדולה והתמהיל הוא בסיסי ביותר.
מאמין שכדאי לכם להשקיע יותר בבחירת המסלולים ולא ללכת על משהו בסיס, אם אתם חושבים לסלק את ה- 500 אלף הייתי נוטה להשתמש בבוליט
בהצלחה
הי משכנתאמן,
נתחיל עם זה שאתה מדהים. אני מכור לאתר שלך 🙂
אנחנו זוג + 2, הכנסה 27K נטו, מכוונים להחזר חודשי של כ-8,000 ש"ח לחודש.
קנינו מגרש ואנחנו לקראת התחלת הבנייה. המימון יהיה בסביבות 70% שזה יוצא 1.8 מליון ש"ח הלוואה.
חשבנו על תמהיל של 50% קל"ץ, 30% פריים ו-20% משתנה צמודה. הכל ל-30 שנים. מה אתה אומר?
שלום רגב,
הלוואה גדולה מאוד עם שנים ארוכות,
מקווה שיש לכם איך להחזיר חלקים ממנה בקרוב
בהצלחה
האמת שאין לנו כל כך איך להחזיר אותה בקרוב…
כרגע המסלול שכנראה נלך עליו הוא 70% קל"ץ ל-27 שנים (ריבית 3.4) והשאר פריים במינוס 0.9. נשמע לך סביר?
אם אתם בטוחים שאתם מסוגלים לעמוד בתשלומים אז כן (תבדקו גם מה שקורה שהפריים עולה בכמה אחוזים)
בהצלחה
שלום לך להלן הצעתי
300000-קבועה לא צמודה -10 שנים בריבית 2.5
317000–קבועה לא צמודה -15 שנים בריבית -3.25
408000- 30 שנה -פריים מינוס 95
264000- 28 שנה -1.72 ריבית משתנה כל חמש שנים
החזר חודשי -7400
ישנם חברות שטוענות שעם תמהיל טוב יותר ניתן לחסוך כ100000 ש"ח ולהישאר עם אותו החזר
1. האם הצעת הבנק טובה
2. האם אכן ניתן לחסוך בתמהיל נכון כזה סכום(תמורת היעוץ הם מעונינים בכ5500 ש"ח תודה רבה
שלום חיים,
1. ההצעה נראית סבירה
2. הייתי בודק מול אותה החברה באיזה תמהיל מדובר ואז לוקח החלטה
בהצלחה
שלום רב,
רציתי להתייעץ איתך לגבי תמהיל שקיבלנו ע״ס 1,091,000 ש״ח.
261,000 ש"ח בקבועה לא צמודה 3.98% ל-20 שנים.
360,000 ש״ח בפריים 0.7% ל-30 שנים.
220,000 ש"ח משתנה 5 שנים (צמוד) 1.64% ל-30 שנים.
250,000 ש"ח בקבועה צמודה 2% ל-20 שנים.
סה"כ החזר חודשי 4,727 ש"ח בחודש.
לאחר קריאה מעמיקה בתמהיל מומלץ ל-2015, רצינו לבטל את הקבועה צמודה ולהוסיף את יתרת הסכום בקבועה לא צמודה, ולנסות להוריד את הריבית.
האם כדאי? מה המלצתך?
תודה רבה על הסיוע והסבלנות.
שלום עינב,
נשמע הגיוני,
הריבית בקל"צ ל- 20 שנה מאוד גבוהה, תנסו להוריד אותה
ממליץ להיעזר בייעץ מקצועי
בהצלחה
לאחר שהתייעצנו עם יועץ משכנתאות והצלחנו להוריד מעט את הריביות, להלן התמהיל שקיבלנו:
קבועה לא צמודה ע"ס 450,000 ש"ח עם ריבית של 3.65% למשך 30 שנים.
משתנה צמודה כל 5 ע"ס 281,000 ש"ח עם ריבית של 1.62% למשך 25 שנים.
פריים ע"ס 360,000 ש"ח עם ריבית של 0.70% למשך 30 שנים.
מה שלא ציינתי קודם וחשוב לי לציין עכשיו- אחוז מימון של המשכנתא הוא 75%
החזר חודשי התחלתי משוער הוא כ-4600 ש"ח.
אודה להתייחסותך בשנית.
תודה רבה מראש.
שלום עינב,
נראה בסדר,
אתם מתכוונים להחזיק את המשכנתא כל כך הרבה זמן?
כי אם אתם הולכים לרכוש דירה אחרת בחמש / שבע השנים הקרובות אולי כדאי לוותר על הקל"צ ולקחת צמוד לתקופה יותר קצרה
בהצלחה
שלום,
אני השבוע לוקח משכנתא של 1M, אני צריך אותך/מבקש את חוו"ד לגבי התמהיל עליו אני מתלבט.
די ברור לי כי אני רוצה לקבע את הריביות הנמוכות אבל למען האמת אני לא רואה את האינפלציה בארץ עושה מהלך וכמו כן אני לא רואה את הריבית הולכת לכיוןן חיובי בתקופה הקרובה ואני תוהה איך אוכל לבצע חשיפה בתמהיל לאור ההנחה הזו בצורה מיטבית.
כרגע התמהיל עליו חשבתי אשר לא מביא בחשבון אפיק צמוד או משתנה (בזה אבקש את עזרתך), הוא:
334K פריים – 0.9 – 30 ש
485K קל"צ 3.4 – 30 ש
200K קל"צ 3.25 – 25 ש
החזר חודשי יוצא 4200ש"ח בערך (אני גם לוקח גרייס חלקי לשנה בערך משום שאנחנו עדיין גרים בשכירות).
אני חושב שצעד של הכנסת אפיק צמוד או משתנה יוזיל לנו את העלויות אך אני לא יודע איך לבצע את זה בצורה טובה ולכן שם אני צריך אותך.
בצניעות אני מבקש ממך לא לפטור אותי בתשובה שטחית ומראש מודה לך על ההתייחסות. השירות שאתה מעניק פה הוא מדהים ומקצועי, תודה.
שלום יאיר,
אתה מבין שקצת קשה לי לענות ברצינות, כי אני לא באמת מכיר את מצבכם הפיננסי ויכול לעשות יותר נזק מתועלת
בעיקרון, הייתי מבטל את הקל"צ הארוך ומנסה לקחת במקומו – קל"צ יותר קצר בשנים ומשתנה כל חמש צמודה
אני אישית לא אהבתי את התמהיל שנראה יותר מדי "בטוח" אבל הוא גם יותר מדי ארוך וקצב סילוק הקרן בו יהיה מאוד מאוד איטי
בהצלחה
שלום משכנתאמן
האם התמהיל והריביות הבאות סבירות:
סה"כ 1,130,000
שליש פריים לשלושים שנה – P-0.9
שליש קלצ – 15 שנה – 2.8
שליש קלצ 25 שנה – 3.4
תודה מראש
שלום וברכה,
נראה סביר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אבקש חוות דעת על התמהיל הבא בבקשה.
סה”כ: 1050000.
30% פריים 30 שנה- p-0.7
20% משתנה צמודה 30 שנה- 2.1
50% קל”צ 25 שנה- 3.2
תודה מראש..
תיקון- משתנה צמודה 1.2.
שלום ניר,
נראה סביר
בהצלחה
שלום
רציתי לדעת אם יש לי סכומים שצפויים להתקבל מקרן השתלמות בעוד כמה שנים ולאחר מכן כל 6 שנים, האם כדאי לעשות מסלולים לתקופות שבהם אקבל את הכסף או שפשוט לפרוע מהמסלול של הפריים לפני הזמן. כמו כן, האם מומלץ לעשות מסלולים של החזר קרן שווה במקרה זה.
תודה
שלום לירון,
1. זה מאוד תלוי, כי אם הפריים יישאר נמוך יהיה כדאי להשאיר אותו ולהחזיר מסלולים אחרים
2. בנוגע לקרן שווה – הייתי מעדיף לקצר את התקופה עם שפיצר
בהצלחה
תודה רבה
רציתי לשאול אני לוקח משכנתא של 1000000 ש"ח. 500000 אלף זה מיחזור ,ו 500000 זה הלוואה חדשה קיבלתי הצעה 360000אלף בפריים (זה חלק של המחזור שהיה בריבית קבועה צמודה לשנתיים וחצי } 150000 ריבית קל"ץ 3.1 ( זה גם חלק מהמחזור )ו 500000 אלף הנוספים שליש בפריים – 0.7 וושתי שליש קל"ץ ב 3.1 כל המשכנתא היא לעשר וחצי שנים האם זה מסלול נכון וכדאי ומשתלם
שלום חיה,
נראה סביר
בהצלחה
שלום רב,
רציתי לקבל את חוות דעתך לגבי מחזור משכנתא.
ברשותי משכנתא על סך 650,000 ש"ח החזר חודשי של 3118 ש"ח על מגרש הבנויה מ-4 חלקים:
1) 117,000 ש"ח ריבית קבועה צמודת מדד 0.66 ל-10 שנים
2) 216,000 ש"ח ריבית משתנה כל 1 שנה 1.46 ל-30 שנה
3)217,000 ש"ח ריבית משתנה כל 5 שנים 1.56 ל-30 שנה
4)100,000 ש"ח ריבית קבועה לא צמודה 1.38 ל-15 שנה
יש לי המלצה למחזר את המשכנתא הקיימת כדלהלן:
1) 216,000 ש"ח ריבית קבועה 0.9 ל-10 שנים
2)216,000 ש"ח פריים -0.9 ל-25 שנה
3) 216,000 ש"ח ריבית משתנה כל 5 שנים 1.44
בעתיד הקרוב יהיה בידי סכום של כמה מאות אלפי שקלים סיוע ממשפחתי.
בנוסף, אני מתעתד לקחת עוד משכנתא כאשר אתחיל בבניית הבית.
באיזה תמהיל עלי למחזר את המשכנתא הזו, כמו גם לקחת את המשכנתא הבאה, כך שבעתיד כאשר אוכל לפרוע חלק מהמשכנתא במזומן יהיה זה בצורה הכי אפקטיבית כאשר אני נפטר למעשה מהחלקים היקרים ונשאר עם הלוואה עם ריבית נמוכה מאד עד אפסית?
תודה רבה על עצתך הטובה,
אפרים
אפרים שלום,
1. ההצעה נראית טובה
2. כשיהיה לך את הכסף תבחן מהו החלק הכי יקר ולפי זה תחליט
בהצלחה
שלום למקצוען
מחכימים בזכותך
קנינו בשעה טובה
נטו חודשי שלנו (עצמאיים) 20-30,000
משכנא של 1,400,000
החזר חודשי של 6,000
ההצעה הטובה ביותר אליה הגענו
460,000 P-0.8 ל 30 שנה
470,000 לא צמודה משתנה כל 5 ל 30 שנה 2.6
470,000 קבועה לא צמודה ל 20 שנה 2.88
האם לדעתך זו תחנה סופית?
שוקלים אפשרות לוותר רו להפחית בלא צמודה משתנה כל 5 לטובת עוד בקבועה ואולי באפיק קבועה צמודה.
תודה מראש ויישר כוח
שלום גל,
נראה סביר,
הייתי בוחן העברה של חלק מהכסף מהמשתנה לריבית קובעה
בהצלחה
מעוניין לקחת משכנתא בגובה 1M בחלוקה שליש פריים ושני שליש קל"צ
משך המשכנתא היא ל-30 שנה, מדובר בדירה למיועדת לשכירות בעוד אני שוכר בעיר אחרת
המסלול שבחרתי הינו מסלול דיי קבוע וללא הפתעות האם זו טעות ?
שלום רב משכנתא פרגון ענק על העזרה שלך לכול אותם פונים
אבקש את התייחסותך למשכנתא של 1.04 מיליון
הכנסה חודשית 17000k
101k למשך 18 שנה בריבית 1.42 צמודה מדד
347k פרים 0.9 למשך 30 שנה
347 משתנה 5 שנים צמודה ריבית 1.72 30 שנה
245 קבועה צמודה ריבית 2.24 למשך 30 שנה
אודה לתשובתך
שלום ברק,
הייתי מעדיף שיהיו חלקים פחות צמודי מדד ושיהיה חלק בקל"צ
בהצלחה
שלום אבי,
מדובר בשאלה אישית שקשה לי לענות עליה
זה תלוי בשנאת הסיכון שלך, בתשואה הצפויה, בכוונות שלך וכו'
בהצלחה
היי,
אני מאוד מעריך את הבלוג שלך, למדתי ממנו המון.
לו היה כפתור Donate with paypal הייתי תורם בשמחה!
ועכשיו לשאלתי,
ברצוננו לקחת משכנתא של 1000K שמהווה בדיוק 60% מינוף
אנחנו בעלי הכנסת נטו של 24K
התמהיל שהרכבתי, וריביות שקיבלתי ללא משא מתן בינתיים:
333K קל"צ ל-12 שנה בריבית %3
333K פריים ל-30 שנה בריבית P-0.9
333K משתנה כל 5 שנים צמודת מדד ל-20 שנה בריבית %1.95
יכולת ההחזר החודשי שלנו טובה מאוד לשנים הקרובות.
האם יש משהו שהיית משנה?
לאיזה רמת ריבית מניסיונך אוכל לרדת בקל"צ?
שוב תודה!
שלום ירון,
מה הטעם לקחת משתנה כל חמש? האם הכסף עומד להיות מוחזר בחמש השנים הקרובות כי ייתכן ויש בו סיכון לא קטן
בקל"צ תנסה כמה שיותר להגיע ל- 2.5%
בהצלחה
תודה רבה על תגובתך,
אני מניח שבעוד מספר שנים שנחסוך סכום כסף מסוים, נחזיר חלק ממסלול הפריים,
איזה מסלול היית לוקח במקום המשתנה כל 5 שנים? מהן האלטרנטיבות?
ריבית קבועה צמודה / לא צמודה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית, תודה רבה על האתר שלך הוא בהחלט נותן הרבה מידע סביב המורכבות של לקיחת משכנתא
אשמח לעזרתך לגבי תמהיל משכנתא של מליון ש"ח 75% מערך הנכס עם החזר חודשי של עד 4500
אני מתלבט בין:
שליש קל"צ 23 שנה
שליש משתנה כל 5 לא צמודה 25 שנה
שליש פריים 30 שנה
לבין
שליש קל"צ 20 שנה
שליש משתנה כל 5 לא צמודה 30 שנה
שליש פריים 30 שנה
בשתי התמהילים אני לוקח בחשבון להוסיף סכום מסויים בעוד 5 שנים ולהקטין את המסלול של משתנה כל 5
אשמח לדעת איזה תמהיל יותר כדאי ואילו ריביות אני יכול לדרוש לתמהיל כזה?
שלום שימי,
אם הכוונה היא להחזיר מוקדם יותר את המשתנה אז התמהיל השני מועדף עלי
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני קצת חדש בתחום ויכול שהשאלה שלי מטופשת.
אם אני מבין נכון השאיפה של לוקחי המשכנתא בסופו של יום היא להחזיר כמה שפחות (וכמובן, לעמוד בכל התשלומים). אז מדוע התמהיל שלמעלה עם החזר של 5000 שח בחודש (ו-1,294,917 לכל התקופה) הוא פחות מומלץ מהחזר חודשי של 6000 שח בחודש ו1,321,475 לכל התקופה ?
שלום עידו,
כי התמהיל של ה-5000 ש"ח הוא צמוד מדד ועתיד להיות יקר יותר
בהצלחה
תודה מראש
אני קיבלתי אישור עקרוני למליון מאתיים אך הכניסה לדירה היא עוד 10 חודשים כרגעאני בשכירות … ואני מתלבט האם לקחת את המשכנתא עכשיו או בעוד 10 חודשים שעכשיו זה נטל כפול ואילו אחכ גם הריבית תשתנה וגם אולי יש סיכון תאורטי ש כבר לא אוכל לקבל אישור עקרוני אז מאיפה אוכל לקבל את הכנס שאני חייב למוכר…. השאלה מה לעשות ? כי גרייס לא נראה לי טוב בגלל שהריביות ישתנו ואילו לשלם הכל עכשיו זה כ10 אלף בחודש …השאלה האם אוכל לקחת משכנתא גדולה יותר כך שהכסף יספיק לי כדי להחזיר מעכשיו כבר גם את השכירות וגם את המשכנתא… תודה
שלום אריה,
שאלת הרבה שאלות וכולן טובות
אני ממליץ לקחת רק חלק מהמשכנתא עכשיו וכך תוכל:
גם לשמר חלק מהמשכנתא בריבית טובה
גם להבטיח שתקבל את המשכנתא ולא יהיה שום שינוי בשוק שיוכל לקחת את האישור בחזרה
וגם תשלם סכום חלקי יחסית נמוך
בהצלחה
שלום רב,
רציתי להתייעץ איתך לגבי תמהיל ע״ס 989,000 ש״ח.
420,000 ש"ח בקבועה לא צמודה 3.3% ל – 15 שנים.
329,000 ש״ח בפריים 0.7% ל-30 שנים.
240,000 ש"ח משתנה לא צמודה (כל 5)3% ל-25 שנים.
סה"כ החזר חודשי 5,050 ש"ח בחודש.
אני מאוד מתלבט לגבי המשתנה לא צמודה כי כנראה עוד 5 שנים לא אוכל לסגור 240 אולי רק חלק עם קרנות השתלמות. מה המלצתך?
תודה רבה על הסיוע והסבלנות.
שלום צבי,
נראה בסיסי וסביר,
אם יש חשש לגבי המשתנה אז אולי כדאי להפוך חלק ממנה לקבועה (אפילו צמודה) וכך לבטל את החשש מעליית הריבית בעוד חמש שנים
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אשמח לעצתך המחכימה.
אנו זוג בשנות ה 30 עם 4 ילדים, שוכרים דירה במחיר של 3,600 ש"ח
מפרנס יחיד, עובד במרכז, משתכר 16K נטו, עובד באותה המשרה כבר יותר מ 5 שנים
גרים במרכז, חושבים לעבור לחדרה ולרכוש דירת קבלן ב 1.37M
הון עצמי: 380K אחרי העזרה מההורים
אין לנו הלוואות/התחייבויות.
במידת הצורך יכול לקחת עוד הלוואות בסכום של 50K בערך.
כפי שזה נראה נצטרך משכנתא בגובה מיליון ש"ח בערך
היינו בייעוץ משכנתאות קצר וממש ראשוני ונאמר לנו שנוכל לקחת כזו משכנתא ל 25 שנה בהחזר חודשי של 4500 בערך תוך כדי שמירה על גובה ההוצאה הנוכחי לדיור. אני יכול להחזיר יותר, אנו משפחה עם כלכלה תקינה יחסית – מצד שני – מפחד להסתכן אם משהוא ישתנה בעתיד.
קראתי קצת בבלוג ואני מבין שהחזר כזה הוא נמוך מידי בשביל כזו משכנתא, מצד שני כאמור – לא רוצה להסתכן בהחזרים גבוהים מידי.
אני ממש טירון בנושא: האם אפשר לבנות תמהילים טובים עם החזר חודשי לא גבוה מידי?
יצויין שמעבר לסכום השכירות אנו גם חוסכים 1,500 ש"ח לדירה מידי חודש.
אנו גם חוסכים 1,100 נוספים בקופה נפרדת עבור הילדים אם זה רלוונטי – לא כל כך רוצים להשתמש בזה.
יצויין שמעבר להיבט הכלכלי גרידא, רכישת דירה מספקת יותר ביטחון (במקרה שלי – לא בטחון כלכלי כמובן אלא נפשי) ורצינו דירה יותר נורמאלית עם גינה קטנה לילדים. הם ייהנו ממנה עכשיו, לא בעוד 10 שנים כשאבא ואמא יצליחו לחסוך קצת יותר.
המחירים מתמידים בעלייתם וכמה שנחסוך – לא נשיג את אחוז העלייה.
מה דעתך? האם יש דרך להגשים את חלום הדירה?
שלום ניר,
בעיקרון אני תמיד בעד קניה לזוג שמתחיל את דרכו וכמובן לילדים.
אם העבודה שלך יציבה (וזה מאוד קריטי, כי אתה מפרנס יחיד) ואם אתם מנהלים את הכספים באופן מסודר והגיוני אז כן הייתי הולך על זה
הייתי שוקל לקחת גם ייעוץ מקצועי מתאים שיכוון אתכם לתמהיל שיגן עליכם ויתאים לכם באופן אישי
בהצלחה
תודה רבה, זה מעודד מאוד 🙂
קיבלתי גם תגובות שונות כדוגמת "עסקה שתמרר את חייך" או "ריביות בשווי של 10 שנות שכירות" וכו'.
בכל מקרה, אני מבין שאשלם על מיליון ש"ח יותר ממי שלוקח חצי מיליון.
קיבלתי אישור עקרוני ובקרוב פגישה ראשונה בבנק.
אני יכול להוסיף שייתכן ונוכל לסלק כעבור כמה שנים סכום מסויים – קשה לי לציין מספר אבל אנחנו מחושבים כלכלית ונשתדל לסלק מידי פעם סכומים.
יש לנו גם ניקוד מקסימאלי לעניין הלוואת זכאות מהמדינה (כדאי?)
העבודה יציבה ב"ה (אבל כידוע, שום דבר לא מובטח)
אולי תהיה הכנסה נוספת מאשתי שתמצא עבודה בחצי משרה – במקרה כזה נחסוך את הכסף לטובת סילוק מידי כמה שנים אבל לא ארצה להסתמך עליו לעניין גובה ההחזר.
אנו שוקלים בחיוב להיעזר בייעוץ אבל לפני כן חשוב לי להבין את השוק בעצמי.
האם תוכל לעזור לנו בתמהיל בסיסי באמצעות הפרטים הנ"ל?
תבורך 🙂
לא הייתי ממליץ על זכאות,
לצערי לא יכול לתת תמהיל כי הסיכוי שאני אטעה אתכם גדול מהסיכוי שאני אהיה צודק
בהצלחה
עזרה בבקשה בתמהיל ראשוני:
היום הוצעו לי התמהילים הבאים ע"י הבנק תוך הדגשה שהעליון עדיף.
334K – לא צמודה, ריבית קבועה, שפיצר, 20 שנים בריבית 4.32
333K – עוגן אג"ח צמוד משתנה כל 5, 25 שנים בריבית 2.6+צ
333K – פריים קרן שווה, 30 שנים ריבית 0.7 (P-0.9)
החזר חודשי 4,674
334K – לא צמודה, ריבית קבועה, שפיצר, 25 שנים בריבית 4.55
333K – עוגן אג"ח צמוד משתנה כל 5, 25 שנים בריבית 2.6+צ
333K – פריים קרן שווה, 30 שנים ריבית 0.7 (P-0.9)
החזר חודשי 4,459
ביקשתי שהפריים יהיה בקרן שווה. אני לא צופה שינוי קבוע לטובה בשכר בשנתיים-שלוש הקרובות ויכול לעמוד בתשלומים הראשוניים היותר גבוהים במסלול זה, האם השתמשתי בקרן שווה במסלול הנכון?
שלום ניר,
שני התמהילים סבירים (אני חושב שהריבית מעט גבוהה)
השימוש בקרן שווה נכון, אבל קח בחשבון שההחזרים לא יירדו במהירות אלא זה ייקח להם מעט זמן
בהצלחה
אני לומד המון באתר, תודה רבה על ההשקעה והמענה!
תודה על הפרגון ניר
היי משכנתאמן! תודה על הפוסט הזה ועל כל האחרים! 🙂
אנחנו זוג צעיר בתהליכי אישור עקרוני למשכנתא. את הדירה שאנו רוכשים נקבל רק בעוד שנתיים וחצי ואת הכסף אנו יכולים לשלם בשבעה תשלומים עד קבלת המפתח.
אשתי פתחה עסק עצמאי לפני כחצי שנה, מה שמשפיע על הריביות שהבנקים מציעים לנו (מתחשבים רק במשכורת שלי לצורך ההלוואה). במשכורת שלה יוחלו להתחשב רק בעוד כחצי שנה.
עומדת בפנינו דילמה האם לקחת משכנתא עכשיו ולשלם לקבלן את כל הסכום (ו"להינות" מהריביות הנמוכות היום ולהימנע מעליה של מדד תשומות הבניה), או להמתין עם המשכנתא עוד חצי שנה כשאז תהיה לנו הכנסה נוספת, על פי הבנק. החיסרון הוא שהריביות עלולות לעלות וכך גם מדד תשומות הבניה.
מה דעתך על כך?
תודה רבה,
עופר
עופר שלום,
שאלה בהחלט טובה,
מציע לקבל כמה הצעות מחיר ולבדוק האם גבוהות משמעותית ממה שנותנים היום – במידה וזה יהיה המצב הייתי שוקל להמתין.
אם תקבל ריביות טובות היום – תוכל לסגור כבר בתקופה זו
בהצלחה
הי
לוקח משכנתא של 1.4, מעוניין בהחזר של 6 מלמטה..
נראה שהאפשרות הכי טובה (יציבה וזולה יחסית) היא:
466 בפריים ל30 שנה
300 משתנה כל 5 ל30 שנה (יש קרנות השתלמות)
634 בקלצ ל30 שנה
אני יודע ש30 שנה לא אידאלי, אבל זה קריטי בעיקר על המסלול המשתנה (מעבר כמובן לייקור הריביות באופן כללי), והוא צפוי לקטון בהתאם לשחרור מקרנות ההשתלמות.
א. האם היית מציע פתרון יותר יצירתי? (אין לי אפשרות לחרוג מהחזר של 6)
ב. מה הריביות שאני יכול לצפות לקבל?
תודה מראש
אולי
אולי שלום,
אם המשכנתא לא באמת עומדת להיות "חיה" 30 שנה, אני לא רואה טעם בלקחת קל"צ ל- 30 שנה
אני הייתי שוקל ברצינות ייעוץ מקצועי, אבי בטוח שאפשר לעשות טוב יותר
בהצלחה
שלום לך,
ותודה מראש על כל העזרה וההכוונה.
קנינו בית לפני 8 שנים. לקחנו משכנתא של 662,000 ש"ח. יתרת הסכום היום עומדת על כ 500,000 ש"ח.
ערך הנכס הכפיל את עצמו, ועומד היום על 2,200,000 ש"ח.
אנו עומדים לקראת שיפוץ. שמאי מטעם הנק העריך את השיפוץ בתוספת של 350,000 ש"ח. אנו זקוקים ל 500,000 ש"ח.
על כן, יש לי שלוש שאלות:
1. האם בנקים נוטים לאשר סכומים גבוהים מאלו שהשמאי המליץ עליהם לטובת משכנתא לדיור על פני משכנתא "לכל מטרה", שכן אז הריביות ממש גבוהות. האם יש דרך לקבל אישור למרות ההערכה הנמוכה של השמאי?
2. קיבלנו 2 הצעות (הכוללות סילוק המשכנתא מבנק אחר ואת השיפוץ) ע"ס מיליון ש"ח:
הצעה א':
300,000 פריים מינוס 0.9 30 שנה
340,000 קל"צ 3.7 ל 25 שנה
360,000 משתנה כל 5 שנים 1.8 ל 25 שנה
הצעה ב':
330,000 פריים מינוס 0.9 30 שנה
340,000 קל"צ 3.4 ל 18 שנה
330,000 משתנה כל 5 שנים 1.87 ל 30 שנה
אנו יכולים לעמוד בהחזר חודשי של כ 4500 ש"ח.
מהו התמהיל הטוב מביניהם?
3. השאלה השלישית מורכבת לצערי. לפני 8 שנים נעשתה טעות ע"י החברה המשכנת והיא לא רשמה אזהרה בטאבו לטובת הבנק הראשון. האם באיזושהע דרך הדבר יכול לעכב אותנו?
היום עדיין לא נעשתה פרצלציה בשטח בו אנו גרים ואנו רשומים כבעלי הנכס היחידים למול החברה המשכנת.
המשכנתא עצמה רשומה כמובן.
אני מודה לך על תשובתך מראש.
שלום מורן,
1. לא יודע אם זה הכיוון של הבנק, אלא זה השמאי שאמר את דברו
2. אהבתי יותר את ההצעה השניה
3. אם נרשמה משכנתא בפעם הראשונה, אז לא נראה לי שיהיו בעיות אבל תוודאו זאת מול הבנק
בהצלחה
תודה רבה על תשובתך.
באופן מפתיע ומאכזב, נסוג אחד הבנקים איתו המשכנו מהצעתו (אציין, שיועץ הבנק הציע את ההצעה לפני האישור העקרוני, ולא ידענו שכך עובד התהליך) ונתן הצעה סופית באישור עקרוני לתנאים הבאים שלהלן:
330,000 פריים -0.7 ל 30 שנה
340,000 קל"צ 3.85 ל 18 שנה
330,000 משתנה כל 5 שנים 2.2 ל 30 שנה
החזר חודשי: 4,493 ש"ח
מאוד התאכזבנו מההרעה בתנאים.
היועץ בבנק אמר שזהו הסיכון שהבנק מוכן לקחת לאור מצבינו, תדפיסי הבנק ושווי הנכס. ושאין יותר מה להיטיב ולהתמקח.
מה אתה מציע לנו לעשות? האם התנאים הללו עדיין טובים? האם הרעה זו משקפת את מה שהיה קורה אילו הלכנו לבנק אחר?
תודה, מורן
מורן שלום,
תנסו גם בבנק אחר, אין לכם מה להפסיד
בהצלחה
שלום רב,
ראשית תודה על המידע המועיל באתר…
אני ואשתי מתחילים לבנות על מגרש שבבעלותנו, צפי עלות בנייה 2 מיליון
גובה המשכנתא 2 מיליון.
אודה לדעתך או הערות לגבי התמהיל – סכום ההלוואה 2 מיליון
1/3 בפריים – 0.7%
1/3 קלצ – %3.5 (האם גבוה?)
1/3 משתנה כל 5 שנים – 2.1%
מה דעתך על התמהיל הנ"ל? נראה לי פריים וקלצ די סטנדרטי, לגבי המשתנה איני בטוח, ושוקל אולי מסלול של צמודה ל חמש שנים, או אולי לשנתיים..מה דעתך?
תודה!!
שלום ליאור,
סביר,
לא ניתן לקחת משתנה כל שנתיים בשילוב עם הפריים
בהצלחה
תודה על תשובתך!
האם בהתחשב בסכום המשכנתא הגבוה והתקופה, היית ממליץ לחלק ל 4-5 מסלולים במקום 3? למשל חלק בקבועה צמודה…לנסות לקצר תקופות במידה וניתן.
אשמח לדעת (במידה ואפשר) בגדול כיצד היית מחלק זאת..כמובן מבלי לדעת יכולת עתידית להקטין את המשכנתא, וכו'
תודה
הייתי מפזר יותר סיכונים אבל בעיקר הייתי בונה את התמהיל כך ישרת אותי ואת המאפיינים הפיננסים + רגשיים שלי
אני באמת לא יכול לשלוף פה תמהיל שיתאים לכם, זה פשוט לא יהיה נכון ויכול יותר לקלקל מאשר להועיל
בהצלחה
אחלה אתר!
אשמח להתייעץ- בעלי ואני לוקחים משכנתא של 1.5 מיליון, בתמהיל 1/3 פריים-0.9, 2/3 קל"צ. שניהם ל-30 שנה.
האם רצוי לפזר סיכונים או שעל פניו נראה סביר?
שלום אור,
אם אתם לא הולכים להישאר בדירה 30 שנה, זה נראה לי לא משתלם ממש.
אין טעם לקחת כל כך הרבה קלצ
בהצלחה
שלום, ברור לי למה לא כדאי לי להחזיר 5000 שח כאשר המשכנתא היא מעל 1000000 אך אם המצב אינו מאפשר זאת מהו התמהיל הכדאי?
אני לוקחת 1128,000 והתמהיל שהוצע לי הוא-
375000 פריים 0.8 30 שנה
375000 קל"צ 3.85 23 שנה
375000 משתנה 2.86 30 שנה
סה"כ החזר חודשי 4.830 ש"ח
אבל הריבית הכוללת יוצאת בסופו של דבר מטורפת. מה התמהיל המומלץ עבורי??? מה עליי לעשות??
שלום רעות,
נראה סביר,
בשביל תמהיל יותר ספציפי יש צורך בהיכרות מעמיקה יותר
ממליץ להיעזר באנשי מקצוע
בהצלחה
שלום ותודה על הפוסט המאוד מעניין.
ברצוני להתייעץ איתך לגבי תמהיל שקיבלנו בבנק מזרחי
אנחנו בונים ולוקחים משכנתא של מיליון מאה עשרים ושמונה.
התמהיל הוא-
פריים (1/3)- 30 שנה. ריבית-0.8
קל"צ (1/3)- 23 שנה. ריבית-3.85
משתנה(1/3)-30 שנה.ריבית-2.86
סהכ החזר חודשי 4860 שח. אין באפשרותינו לשלם יותר מ5000 שח בחודש
רציתי לדעת מה דעתך על התמהיל. תןדה רבה
שלום רעות,
נראה סביר,
בהצלחה
הי משכנתאמן,
ראשית אני מת על האתר שלך, הוא עוזר לי המון!
שנית, אני לוקח משכנתא של מיליון ש"ח בפיזור הבא:
300 אש"ח- פריים ל30 שנה
380 אש"ח – 23 שנה קלצ של 3.8%
200 אש"ח – 16 שנה קלצ 3.05%
100 אש"ח – 12 שנה קלצ 2.6%
אני מעוניין ביציבות ולכן יש שני שליש קלצ, כמו כן אני מעוניין בגמישות ולכן פיזרתי לשלושה מסלולים שונים, מה דעתך על הפיזור?
הכוונה שלי היא שבמידה ויהיה לי כסף זמין והפריים ישאר נמוך אז אחזיר ראשון את המסלול עם הריבית הכי גבוהה
תודה רבה!
שלום אופיר,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני ואישתי מתלבטים על המשכנתא.
אנחנו זוג בני 29 ללא ילדים כאשר הנטו המשותף שלנו הוא בין ה 22,000-25,000.
כרגע ללא ילדים וחוסכים בין 4,000-6,000 כאשר משלמים שכר דירה של 6,300 בחודש ומתפנקים המון (מסעדות, טיסות וכו').
הצלחנו להגיע להון ראשוני של 550,000 ואנחנו מחפשים לקנות דירה בין 1,800,000 ל 2,000,000, האם זה נכון בשבילנו לקחת משכנתא של 1,400,000?
שלום ניב,
על הנייר נראה שכן,
יחד עם זאת הייתי שוקל ייעוץ מקצועי שיעשה לכם קצת סדר בכל הבלגן
בהצלחה
היי משכנתא מן!
אנחנו זוג צעיר ללא ילדים עם הכנסה של 23K נטו. מעוניינים לקחת משכנתא של 1,050,000 שח.
קיבלנו שתי הצעות מהבנק ואשמח לחוות דעתך האם התמהיל נכון עבורנו וכדאי.
תמהיל א (החזר חודשי 6200)
420,000 צמוד מדד, ריבית קבועה 2.20 (15 שנה)
315,000 צמוד מדד, ריבית משתנה, עוגן תשואת אגח 2.15 (15 שנה)
315,000 לא צמוד, פריים -0.85 (20 שנה)
תמהיל ב (החזר חודשי 6500)
420,000 לא צמוד , ריבית קבועה 3.50 (15 שנה)
315,000 לא צמוד מדד, ריבית משתנה, עוגן תשואת אגח 2.90 (15 שנה)
315,000 לא צמוד, פריים -0.85 (20 שנה)
תודה רבה על כל עזרה 🙂
שלום אלה,
שתי ההצעות סבירות,
במקום לקחת בהצעה הראשונה 2/3 צמודה ובמקום לקחת בהצעה השנייה 2/3 לא צמודה
אולי כדאי לחשוב על החלוקה הבאה:
פריים
קל"צ
משתנה צמודה
בהצלחה
שלום משכנתאמן 🙂
קודם כל אחלה בלוג. עושה סדר בבלאגן. אז תודה על זה…
אשתי ואני לוקחים משכנתא בסכום של 1,000,000 שקל ורציתי לדעת האם התמהילים שקיבלתי ריאליים.
– הכנסה חודשית 15k.
– החזר חודשי רצוי – עד 4000.
– כל התמהילים לשלושים שנה עם גרייס לשנה.
תמהיל #1 (980,000)
320,000 – פריים 0.8%
330,000 – קבועה צמודה 3.61%
330,000 – משתנה 2.8%
תמהיל #2 (1,000,000)
300,000 – פריים 0.9%
400,000 – קבועה לא צמודה 4.6%
300,000 – משתנה 2.35%
תמהיל #3 (1,000,000)
300,000 – פריים 0.8%
400,000 – קבועה לא צמודה 4%
300,000 – משתנה 2.1%
תודה רבה!
שלום אריאל,
הריביות סבירות
המשכנת עצמה מאוד ארוכה ומאוד משתנה – מאוד מסוכן
בהצלחה
שלום,
מעוניין לקחת משכנתא לרכישת מגרש + בניה, סה"כ: 950K
להלן התמהיל:
קל"צ 123.5K ל-13 שנה ריבית 2.8
קל"צ 360K ל- 12 שנה ריבית 2.7
פריים 316.5K ל- 27 שנה ריבית פריים מינום 0.8
בנוסף הלוואת בלון (עד לפתיחת קרנות השתלמות),
גישור קל"צ 100K לשנה ריבית 2.5
גישור קל"צ 50K ל- 3 שנים ריבית 2.5
* האם מומלץ להשאיר את הקרן השתלמות או לפדות?
* האם התמהיל טוב?
סה"כ החסר 5,300
אנא חוו דעתך המקצועית
שלום וברכה,
התמהיל והריביות סבירים בהחלט
לגבי הקרן השתלמות זו שאלה טובה שאין לי היכולת לענות עליה ללא הכרות מעמיקה יותר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ברצוני לקחת משכנתא עבור רכישת קרקע + בניה, סה"כ 1M.
שלב ראשון,
זוג +2 הכנסה 21K. הון עצמי כ- 1M
עבור הקרקע אושר לי 520K.
188K- פריים 30 שנה ריבית: 0.9-
245K- קל"צ 12 שנה ריבית: 2.8
87K- קל"צ 14 שנה ריבית: 2.95
סה"כ החזר: 3,331
לאחר מכן מתכנן לקחת עוד 480 בתמהיל דומה.
בנוסף מתכנן למשוך קה"ש שלי ושל אישתי (סה"כ 150K)- האם כדאי???.
סה"כ הבנייה המתוכננת: 1,150,000.
בברכה
שלום אלדד,
התמהיל והריביות סבירים בהחלט
לגבי הקרן השתלמות זו שאלה טובה שאין לי היכולת לענות עליה ללא הכרות מעמיקה יותר
בהצלחה
היי חבר. בלוג מבורך מאין כמותו. אשריך.
קיבלתי הצעה עבור משכנתא של מליון ש״ח ל30 שנה שאומרת כך.
1.פריים 330000 0.6%
2.קבועה צמודה למדד 340000 2.69% (לא צמודה 4.2%).
3.משתנה כל 5 שנים צמודה 340000 2.12%.
להלן שתי שאלות.
1.האם לדעתך התמהיל הוא נכון? ואם כן מה עדיף צמודה או קבועה?
2.האם הריביות שקיבלתי אטרקטיביות ?
בנוסף דרשתי וקיבלתי 50 % הנחה על פתיחת התיק.
אשמח לתשובה בהצהרה כי העסקה לפני סגירה. תודה רבה.
שלום אסף,
התמהיל והריביות סבירות, לא לכאן ולא לכאן
בהצלחה
שלום רב שאלה דחופה
אשתי ואני בני 55 ו57 ומהסיבות הנ"ל אישרו לנו הלוואה ע"ס מישכון דירה שניה
בסך של 1000000 ש"ח ל17 שנים
השאלה שלי איך היתה מחלק את ההלוואה ??(שליש פריים ושליש צמודה כל 5 שנים ושליש קבוע לא צמודה ?
השמח לקבל תשובה מהירה כי ביום ראשון אנו אמורים לחתום על המסמכים ולקבל את ההלוואה
אני מאוד נהנה לקרא את הפוסטים שלך
תודה רבה עמוס הדייג
עמוס הדייג שלום,
תמהיל משכנתא אמור להיות מאוד אישי וקצת קשה לייעץ כאן באופן מהיר ופשטני
תנסה להיעזר בתמהיל המומלץ לשנת 2016, ואולי לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום משכנתאמן וישר כוח על האתר המועיל,
אודה להתייחסותך לתמהיל הבא:
משכנתא ע"ס 1,050,000 שזה 75% מימון (שווי דירה 1.4 מ'), ל 30 שנה:
346.5K (שליש) – פריים P-0.85
403.5K – קל"צ – ריבית 3.85%
300K – משתנה כל 5 לא צמודה – ריבית 3.3%
* שלושת המסלולים ל-30 שנה
תודה רבה,
ירון
שלום ירון,
נראה סביר, אבל בהחלט הייתי ממליץ לקצר שנים (גם במחיר של הצמדה למדד)
בהצלחה
שלום רב
להלן המסלולים שלקחתי למשכנתא של 1 מיליון ש"ח
1/3 מסלול פריים מינוס 0.9 (333,000 בריבית ,1.6% 25 שנים)
1/3 מסלול קל"צ 2.8% (333,000 בריבית 2.8%, 22 שנים)
1/3 מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה 2.55% (333,000 בריבית 2.55%. 25 שנים)
האם יש מה לשפר ב 2016 ? או להמשיך במסלולים אלה כרגיל ?
שלום יוסי,
להמשיך
בהצלחה
שלום יוסי
באיזה סניף בנק קיבלת את ההצעה?
שלום משכנתאמן, אנחנו לקראת רכישת דירה מקבלן בסכום של 2.912 מיליון. בבעלותנו דירה בשווי 2.1 מיליון עם משכנתא של 400 אלף שח. רציתי לשאול לעצתך לגבי תוכנית המימון שבנינו. נשלם כ 5% בחתימה מהון עצמי. אמורים להשלים ל 20% עם קבלת היתרי בנייה. את הסכום הזה נשלם מהלוואת גישור על הדירה הנוכחית שלנו כאשר את המשך התשלומים (עוד40%) נשלם ממשכנתא על הנכס החדש (על סך 1.3 מיליון) כאשר תסתיים קומת קרקע. רק לקראת סוף הבנייה נמכור את הדירה הנוכחית כדי לשלם את יתרת הסכום (35% בגמר חיפוי חיצוני ו 5% במסירה) וכדי לכסות את הגישור והמשכנתא על הדירה הקיימת. אנחנו מתקשים בתזרים המזומנים ההתחלתי ולכן רציתי לדעת האם ניתן יהיה לקחת את המשכנתא גם לפני ששילמתי לקבלן 20% מהסכום…? קראתי איפשהו שניתן לקחת משכנתא כבר לאחר תשלום 15%. האם נכון ? ושאלה נוספת, המשכנתא על הנכס הקיים מחולקת ל 123k קל"צ ל 4 שנים ב 2.2% והשאר פריים לתקופה של כ-25 שנה. ההחזר החודשי של הקלצ הוא סביב 3.5k וכדי שנוכל לעמוד בהחזרים החודשיים לתקופת הביניים עד שנמכור את הדירה ונסלק את המשכנתא חשבתי למחזר את הקלצ לתקופה ארוכה (30 שנה) או לחלופין לבקש גרייס עד לגמר הבנייה (כ 3 שנים) מה נראה לך עדיף? שאלה שלישית – האם את הלוואת הגישור כדאי לקחת כבלון או כהלוואת גרייס? בבנק לאומי (בו המשכנתא) לא מאפשרים גישור ליותר משנתיים כך שלאחר שנתיים אהיה חייב למכור את הדירה כדי לכסות את הבלון כשמבחינתנו אנחנו מעדיפים למכור מאוחר יותר, רק כאשר יגיעו התשלומים הסופיים לקבלן ושאלה אחרונה חביבה, לגבי תמהיל המשכנתא החדשה. חשבתי לקחת כ מיליון שח בקלצ ל 25 שנה ו 300 אלף בפריים ל 30 שנה. אני לא צופה סכומים משמעותיים בקרוב ולכן לא מכניס קבועה משתנה. חשבתי לנסות לקצר את הקל"צ ל 21 שנה כדי להרווי ריביות אבל ההחזרים גבוהים מדי… בחישוב שעשיתי יצא לי לשלם קצת פחות מ 7000 בחודש (כמובן שתלוי בריביות שנקבל) הכנסתי לתמהיל פחות משליש כפריים בעקבות הסבר של יועץ משכנתאות של הבנק שטען שעל ידי הורדת הסכום או הריבית בפריים אוכל לשפר את הריבית של הקל"צ כך שבסה"כ ייצא לי יותר משתלם. מצטער אם חפרתי יותר מדי, אודה מאוד לעצתך שכן אנחנו במרחק ימים בודדים מחתימה מול הקבלן.
שלום אלון,
המשכנתא מאוד מורכבת ובהחלט הייתי ממליץ להתייעץ עם יועץ מקצועי
לשאלותיך:
1. אפשר לקחת משכנתא משכנתא גם לאחר תשלום של 15% מערך הדירה – אבל יש לקבל על כך אישור מהבנק
2. עדיף בלון – תבקש יותר משנתיים, אולי בהתחלה לא יאשרו, אבל בסוף יאשרו לך (במיוחד אם בנק אחר יאשר)
3. האיזון בין הפריים לקל"צ מאוד רגיש, ויש לשחק עם המספרים בשביל לראות מתי בסוף באמת מחזירים יותר
בהצלחה
שלום משכנתאמן וישר כוח על העזרה והמוכנות.
לצערי אין בנמצא תמהיל עבור משכנתא ע"ס 1,300,000. אשמח אם תוכל להמליץ על תמהיל כלשהו עבור הפרטים הבאים:
משכנתא: 1,300,000
הון עצמי: 700,000
החזר חודשי: 6,500
תודה מראש!
שלום אלדד,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
היי משכנתאמן!
אני ואישתי מתלבטים אם לקחת משכנתא.
כרגע עם זוג ילדים, נטו בין 25K-27K. הון עצמי 700K.
מצאתי בית שמתאים לצרכים שלנו ב2M.
ההחזר החודשי המקסימאלי נכון לעכשיו עומד על 6.5K, יתכן ויוכל לעלות כאשר הילדים יכנסו לגני עיריה.
האם זה נכון\כדאי לקחת משכנתא של 1300K? במידה וכן, מה התמהיל המומלץ ולמה?
תודה מראש!
שלום אלדד,
שאלה טובה,
חשוב לבדוק האם ההכנסות יציבות. במידה וכן, עם ייעוץ נכון, אני משער שתוכלו לעמוד בכבוד בתשלומי המשכנתא
בהצלחה
משכנתא של 1.2 מיליון. מבחינת תמהיל נסגרנו על קל"צ ל 20 שנה 800 אלף ופריים ל 30 שנה 400 אלף. מפגישה עם יועץ משכנתא של הבנק נאמר לנו שניתן לקבל ריביות טובות יותר לקל"צ אם נרד בכמות הפריים או נסכים לריביות פחות טובות בפריים שכן הפריים לא רווחי עבור הבנק. שתי שאלות: 1. עד כמה האמירה הנ"ל נכונה ומשתלמת? 2. ברמה העקרונית, האם ניתן לפתוח תיק על סכום גדול יותר, נניח 1.4 מיליון שנחלק למיליון קלצ ו 400 אלף פריים כאשר בפועל ניקח רק 800 אלף קלצ ו 400 אלף פריים ובדרך זו נשפר מבחינת התיק הכולל את היחס לטובת הקל"צ בתקווה לקבל ריביות טובות יותר…? אני מתבסס על כך שלא חייבים לקחת את כל המשכנתא בהתחלה כך שבסופו של דבר אפשר פשוט לא לקחת את ה 200 קלצ הנוספים…
שלום אלון,
1. זה נכון
2. כן. תוכלו לפתוח תיק על משכנתא גדולה יותר ולנצל רק את חלקה, שימו לב שאתם לא חורגים מאחוזי המימון
בהצלחה
הי משכנתאמן, תודה על התשובה.
שתי שאלות המשך:
1. בפורום משכנתא תפוז כתבו לי שכדי שניתן יהיה לשפר את היחס לטובת הקל"צ לא מספיק רק להגדיל את תיק המשכנתא אלא צריך בפועל לקחת את הכסף. ההסבר היה שהבנקים לא מאפשרים לקחת את הפריים לפני שאני לוקח את כל המסלולים הקבועים ולכן, כדי לשפר את היחס של הקל"צ אני צריך לקחת את כל הסכום ה"מנופח" שהגדרתי בקל"צ ורק לאחר מכן לקחת את כל הפריים, כאשר בשלב מאוחר יותר אני יכל לסגור את הקל"צ העודף ע"י הזרמת הון עצמי וכך להגיע למטרה בדרך עקיפה. האם נכון ?
2. כתלות לתשובתך בשאלה 1 – במידה ואכן מספיק רק להגדיל את תיק המשכנתא ע"י הכנסת סכומים נוספים במסלולים קבועים אשר לא יילקחו בפועל, השאלה שלי היא עד כמה ייפגעו הריביות שנקבל במידה ונגדיל את התיק מ-1.2 מיליון (41% מימון) ל-1.5 מיליון (52% מימון) ממה שאני מבין, הריביות עולות כשעוברים את ה-45%, השאלה עד כמה משתנות הריביות והאם כדאי להגביל את עצמנו ל-45% בלבד (1.3 מיליון) ? איפה עובר האיזון…
תודה מראש, העצה שלך עוזרת לנו מאוד להתכונן לפגישה עם הבנק…
שלום אלון,
1. אני מתנצל אם לא הובנתי כהלכה, כמובן שיש לקחת את הסכום המלא ואז להחזיר חלקים ממנו
2. לגבי האיזון – שאלה יפה, אבל אין עליה תשובה מדוייקת ורק קבלת 2 הצעות שבינהן ניתן להשוות תוכל לקבל את התשובה האמיתית
בהצלחה
חתמנו על החוזה 🙂
ועכשיו המשכנתא רלוונטית מתמיד
2 ההצעות על הפרק הן:
דיסקונט
330 אלף פריים – 0.85 – החזר 1017 שח (30 שנה)
170 אלף משתנה צמודה – 1.94 – החזר 716 (25 שנה)
500 אלף קלצ – 3.59 – 3111 שח החזר (18 שנה)
סך ההחזר – 4850
מזרחי
300 אלף פריים – 0.9 – 926 שח (30 שנה)
200 אלף משתנה לא צמוד – 2.83 – 825 שח (30 שנה)
500 אלף קלצ – 3.46 – 3113 שח (18 שנה)
סך ההחזר – 4864
איזו הצעה היא עדיפה לדעתך?
כדאי לפנות לעוד בנקים להשוואה?
והאם עדיף לקחת משתנה צמוד או משתנה לא צמוד?
שלום הילה,
אם אתם מתכוונים לסלק חלק / או את כל המשתנה תוך חמש שנים אז אני מעדיף את מהיל מספר 1,
אם לא אז תמהיל מספר 2 קורץ לי יותר
בהצלחה
שלום,
אנחנו זוג שמרוויח 26 נטו בחודש עובדים במקומות עבודה יציבים עם קביעות.
אנו רוכשים משק חקלאי בסכום של 3.8 מיליון ש"ח, יש לנו הון עצמי של 1.4 ואנו מתכוונים לקחת משכנתא של 2.2 מיליון.
כאשר לאחר קניית הנכס נשכיר שני בתים שיש בו ב 6000 לחודש.
אישרו לנו משכנתא במזרחי דיסקונט לאומי פועלים ובינלאומי.
כרגע אנחנו מתלבטים בסוגי המסלולים.
הריביות הכי טובות שקיבלנו:
פריים מינוס 0.9 ל 30 שנה ע"ס 726,000 החזר של 2236 ש"ח לחודש
צמודה בריבית משתנה כל חמש שנים (עוגן אג"ח דיור) 2.57 נומינלית 2.6 מתואמת ע"ס 748,000 (שפיצר) החזר של 2895 ש"ח לחדש
קלצ 3.9 נומינלית 3.97 מתואמת ל 30 שנה 748,000 החזר חודשי של 3528
מדובר על החזר של 8659 כאשר 6000 מתוכו יגיע מהשכרת בתים שנמצאים במשק ובבית השלישי נגור.
האם הריביות טובות?
הרםלדעתך כדאי לשנות את הצמודה בריבית משתנה לכל שנתיים במקום כל 5
אשמח לשמוע את דעתך.
תודה,
ערן.
שכחתי לציין כי חסרים לנו 200 אלף ש"ח שיושלמו לנו ע"י ההורים.
ערן שלום,
נראה סביר
לא הייתי משנה את המשתנה לכל שנתיים (אתה גם לא יכול, כי כבר השתמשת ב1/3 בריבית הפריים)
בהצלחה
קיבלנו הצעה דומה מבנק אחר רק במקום מסלול צמודה בריבית משתנה כל חמש שנים, קיבלנו הצעה של לא צמודה בריבית משתנה כל חמש שנים בריבית מתואמת של 3.319. אני מתקשה לקבל החלטה בנוגע למסלול זה מה עדיף ריבית משתנה צמודה או משתנה לא צמודה או צמודה בריבית קבועה והאם כדי להפחית לשנתיים במקום חמש שנים.
שלום ערן,
זה תלוי בכמה אתה מעריך את המדד בשנים הקרובות
בהצלחה
הי, קודם כל השכלתי המון מהבלוג שלך וניגשתי לבנק עם עיניים פקוחות למלכודות דבש אפשריות.
שנית, רציתי את דעתך בנוגע למסלול שהם הציעו לי.
מדובר על משכנתא בגובה של מיליון ש"ח,
החזר חודשי עד 5500,
והנה המסלולים שהם הציעו לי:
פריים – ריבית 1% – תקופה – 25 שנה – סכום: 300,000 – 1132.82
קל"צ – ריבית 3.8% ל25 שנה – סכום: 450 אלף – 2325.85
קל"צ – ריבית 3.4 ל15 שנה – סכום: 250,000 – 1774.96
הריביות נראות לי קצת גבוהות, את ההצעה הזאת קיבלתי מבנק מזרחי טפחות.
היייתי רוצה לקבל את חוות דעתך בנושא והמלצה אולי לשיפורים ולאיזה בנק אחר לפנות.
שלום אבישי,
ההצעה סבירה, תמשיך בסקר שוק (לא חסרים בנקים)
בהצלחה
שלום רב,
אשמח לתגובתכם לתמהיל המשכנתא שקיבלתי ולריביות (שיעור המימון 60%) :
30% בפריים מינוס 0.85% ל-30 שנה
20% במשתנה כל 5 שנים לא צמודה ל-30 שנה – 3.05%
25% בקבועה לא צמודה ל-25 שנה – 3.65%
25% בקבועה לא צמודה ל-20 שנה – 3.5%
שלום נוי,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום.
הנכס הינו 1510000 ש"ח .אחוז ממון 67 %
קל"צ – 4.07 – 350 אלף ל25 שנה .
מל"צ – 5 – 2.84 – 360 אלף ל30 שנה
פריים-0.8 – 340 אלף ל25 שנה.
יש לציין שוויתרנו על גרייס אז לקחנו 50 אלף נוספים על המשכנתה כדי שנוכל לעמוד בהחזרים עד האיכלוס.
איך נראה לך התמהיל והריביות ?
אשמח לתשובה מהירה כי אני אמור לסגור ביומיים הקרובים.
אגב אתר מאוד אינפורמטיבי.
שלום שי,
הריביות סבירות,
התמהיל נראה לי מדי ארוך וגם משתנה מדי
אולי כדאי לשלב צמודה בריבית נמוכה יותר ולהוריד בשנים
בהצלחה
שלום רב,
מעוניין לברר לגבי תמהיל של משכנתא 1,500,000:
קבועה 534,000 2.95%
משתנה כל 5 שנים 3.97%
פריים שפיצר 442,000 1.43%
3 המסלולים ל-30 שנה.
תודה רבה ובהצלחה לכולנו…
שלום ארז,
הריביות נראות לי גבוהות (במיוחד הפריים והמשתנה)
אנא המשיכו בסקר שוק ושקלו לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום רב,
אשמח לעזרתך לגבי תמהיל של משכנתא 75% מימון
סה"כ 1,095,000
365,000 פריים -0.8 ל-30 שנה
730,000 קבועה לא משתנה 3.8% ל-30 שנה
לפי קרן שווה ולא שפיצר (יכולת החזר התחלתית 5,500)
האם כדאי לחלק לפחות שנים וללכת על שפיצר?
האם כדאי לשים חלק על צמודת מדד בהנחה שהריבית היא 2.75?
ושאלה אחרונה האם הריביות שקיבלנו טובות?
שלום הדס,
1. ההצעה טובה
2. הייתי לוקח שפיצר ומקצר שנים (לפחות על חלק מהסכום)
3. אם יש כוונה להחזיר חלק מהסכום בשנים הקרובות הייתי הולך על חלק במשתנה צמודה
בהצלחה
אפשר לפרוס משכנתא לתקופות תשלום של 16 – 20 וסך ההחזר יהיה נמוך יותר, כמובן, אולי אף בהבדל של מאות אלפי ש"ח, בהשוואה ל – 30 שנה (המקסימום, אם אני לא טועה).
מצד שני, להתחייב למשל ל – 7,000 ש"ח לחודש? כשאפשר, על מל' ש"ח, להגיע להחזר חודשי של 4,100 – 4,300 (הצעה ראשונית משני בנקים עמם ישבנו)? הרי אם החשש הוא מאי יכולת פרעון (בטח בהלוואה בסכום כזה, וכן, במחירי הרכישה של היום לא מעט זוגות יצטרכו לקחת סכומים כאלה, לא לכל אחד יש חצי מל' – מל' ש"ח מהמשפחה + הרצון ו/או הצורך לגור באזור המרכז היקר ובשכונה סבירה למען הילדים), האם לא עדיף להגדיל את הפריסה על חשבון סך החזר גבוה יותר?
שלום וברכה,
צריך למצוא את נקודת האיזון ולבחור בהחזר החודשי הנוח לכם ביותר
בהצלחה
שלום שווי הנכס 2550000
משכנתא 1330000
53 אחוז מימון
430 אלף פרים 0.8 30 שנה
300 אלף משתנה כול חמש צמוד 2.18 30 שנה
595 אלף קלצ 3.7 30 שנה
החזר 5230
האם זה בסיידר גמור מצוין .?
או רגיל למה שקורה היום בשוק .?
שלום מורן,
נראה בסדר גמור
בהצלחה
אשמח לתשובה …..??
תודה רבה
היי משכנתאמן: רציתי בבקשה את דעתך לגבי תמהיל של משכנתא של 1250000 ערך הנכס 2100000 1/3 פריים -0.7 ל-30 שנה 1/3 משתנה צמודה מדד v+3(אג"ח) ל-30 שנה 1/3 קל"צ ריבית 4.23 ל30 שנה החזר חודשי 5010 תודה.
שלום אורן,
סביר
בהצלחה
שלום רב
ראשית ברצוני להודות לך על העבודת הקודש שאתה עושה! אני מקפיד לקרוא אתה המאמרים שלך בעיון רב, ולומד מהם המון!
ברצוני לשאול לגבי תמהיל שקיבלתי ניראה לי קצת גבוה,
סך המימון 1040000
תמהיל ראשוני שהוצע לי הינו
פריים 0.9 (0.7-), לא צמוד, 30 שנה, 312,000
קל"צ 4.3 , 27 שנה, 414,000
משתנה אג"ח (אג"ח ממשלתי לא צמוד) , 30 שנה, לא צמוד, 3.37 314,000
ההחזר יעמוד על סדר גודל של 4500.
ראשית כמו שבטח ששמים לב שהמשיכה של המשכנתא היא כמעט לתקרת השנים, ושנית אלה סכום ההחזר מבוסס על הכנסה של 14,000, למרות שיש באפשרותי להחזיר יותר כל חודש הוחלט, עבורי, על 3\1 מהכנסה, יודע לי כי זו גם המלצתך אך הנכס מיועד להשכרה (לפחות ב5 שנים הקרובות), מה שמאפשר לי החזר גבוה יותר (אך לא מאושר).
אשמח לשמוע לדעתך היכן כדאי להתמקח יותר מול הבנק, יש לי פגישה נוספת מול הבנק במהלך השבוע הבא.
שלום מתן,
באמת נראה קצת ארוך, אולי כדאי לחסוך את הכסף תכננתם לשלם כעודף ולהחזיר מדי כמה שנים
בהצלחה
אוקיי
מה לגבי הריביות?
סבירות אבל אפשר להוריד
בהצלחה
תודה רבה
שלום מתן משכנתא של 1000014 פריים 0.8 ל30 שנה משתנה לא צמודה כל 5 שנים 4.18 ל25 שנה וקבועה 3.50 ל20 שנה זה בסדר
שלום מוטי,
הריביות נראות גבוהות, בעיקר המשתנה
בהצלחה
אבקש ממך תגובתך על ההצעה שקיבלתי
על סך 975K
פריים 325K שפיצר ריבית 1.1 30 שנה
משתנה כל 5 שנים 325K שפיצר ריבית 3.1 30 שנה
קבועה צמודה שפיצר ריבית 3.7 27 שנה
יוצא תשלום של 4034 אלף עד 120 חודש
חודש 120 ואילך 4860 אלף שח חודשיים
האם ההצעה היא טובה?
שלום מקסים,
אני חושב שההצעה מעט גבוהה, תנסו להמשיך בסקר שוק
בהצלחה
בעייתי
מכיוון שקיבלתי את זה
מיועץ משכנתא שנתן לי לטענתו את התמהיל הטוב ביותר מכל
הבנקים
מה עליי לעשות
האם אתם נותנים תוצאה יותר טובה?
שלום מקסים,
האתר לא נותן שירותי ייעוץ בתשלום
אתה יכול להשאיר פרטים בטופס "ייעוץ משכנתא" ויחזרו אליך 2 יועצים שנבדקו על-ידי האתר ותוכל לבדוק מולם
בהצלחה
בוקר אור ,
בהמשך לכתבה על צפי עליית הריבית בבנקים שאלה לי קטנה אך חשובה …
אני צפוי להיכנס לדירה בעוד כשנה וחצי לערך 12/17 כאשר צפי המשכנתא שלי הינו כ 500 אלף
האם יש מקום לקחת כבר היום (8/16) את המשכנתא או להמתין עוד שנה לערך ואז אולי הריביות יהיו הרבה יותר גבוהות … איך ניתן להעריך את הנושא ומתי כדי להתחיל ולקחת את המשכנתא ???
אשמח לתגובה בנושא
שלום איציק,
אם אתה יכול להחזיר משכנתא כבר מעכשיו הייתי ממליץ להקדים, כי ייתכן ובעוד שנה וחצי הריביות יהיו הרבה יותר יקרות
בהצלחה
שלום מקסים… אתה יכול להגיד מי היועץ שציע לך את התמהיל?
שלום קיבלתי הצעה למשכנתא על סך 1000000 שח בתנאים הבאים :
פריים 300000 שח ל30 שנה, 1 ריבית.
משתנה לא צמוד 150000 שח 21 שנה, 3.5 ריבית.
קלצ 350000 שח 21 שנה 4.4 ריבית.
משתנה כל 5 שנים ל25 שנה 220000 שח 2.6 ריבית מדד .
החזר חודשי 4843 שח
משכורת נטו 18000 שח עם רצון להחזר עד 4800 פלוס מינוס.
השאלה היא אך התמהיל שבנא לי יועץ משכנתא והריביות שהשגתי לבד?
שלום אבנר,
נראה בסדר
בהצלחה
היי, תודה רבה על הפוסט שלך!
אני מתכוון לקחת משכנתא של מיליון ש"ח ורציתי לדעת האם אתה עדיין ממליץ על התמהיל למחזירי 6500 או שהיית משנה משהו? בכל זאת עברו 4 שנים מאז שכתבת את זה.
תודה רבה רבה!
שלום רומן,
ההמלצות האלה אכן לא הכי עדכניות (גם נכנסו מאז מספר הנחיות של בנק ישראל)
עדיף להסתמך על תמהילים התקופתיים שאני מפרסם אחת לחצי שנה
בהצלחה