לפני שאתם קוראים את הטור הזה, תדעו דבר אחר – תמהיל משכנתא הוא החלק הכי חשוב במשכנתא שלכם.
מכון שהריביות שתקבלו הם חשובות מאוד וכל שינוי של עשירית האחוז משמעותו חסכון של אלפי שקלים, יחד עם זאת התמהיל שתבנו הוא זה שיקבע אם המשכנתא שלכם טובה או מצויינת (במילים פשוטות אם תחסכו אלפי שקלים או עשרות אלפי שקלים).
אז יש לי אליכם שתי הבטחות –
1. אני אציע את התמהיל משכנתא המומלץ ביותר להיום (נכון לחודש מרץ 2012)
2. אני אתן לכם טווחי ריביות מדוייקות שניתן להשיג בתמהיל הזה (ואפילו בתמהיל מעט שונה אבל מבוסס על התמהיל המומלץ)
אז מה התמהיל המומלץ ביותר כיום ?
הנחיית בנק ישראל שהגבילה את הלווים לשלב יותר מ1/3 את מסלול הפריים הביאה לכך שהלווים צריכים לחפש אפיקים אחרים.
האפיק הישן והמוכר "ריבית קבועה צמודת מדד" כבר לא נראה רלוונטי (הציבור כבר הבין שמסלולים צמודי מדד הם בעצם אבן שואבת של מדדים בלתי נגמרים ופשוט זה מסלול מאוד לא משתלם).
אפיקים נוספים שנבחנו היו מסלולי עם ריביות משתנות לתקופות ארוכות (לדוג: משתנה כל חמש שנים ויותר, אלו מסלולים שבנק ישראל מאפשר לקשלב אותם בתמהיל המשכנתא שלנו), ושוב – הם מסלולים צמודי מדד שאף אחד מאיתנו לא אוהב.
אז לאן הולכים כולם ? ובצדק יש לומר…
התמהיל המומלץ לשנת 2012 (נכון לרבעון הראשון של השנה וכפי שזה נראה עכשיו גם להמשך השנה) הוא :
1/3 בפריים (כלומר לשלב בתמהיל 1/3 מהסכום במסלול פריים)
ו 2/3 בקל"צ (הכוונה למסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד).
בואו נבחן את התמהיל וננסה לראות למה הוא טוב יותר מהאופציות האחרות:
1. אין על הפריים – אני חסיד גדול של הלוואות פריים (מאוד מאמין בלשלם ריבית עכשווית על הלוואה שאינה צמודת מדד), אם היה אפשר יותר אין ספק שהייתי משלב פה משקל גבוה יותר למסלול הפריים.
2. אין אופציות אחרות – שאר האופציות הן ריביות קבועות צמודות מדד או ריביות משתנות צמודות מדד שהן אופציות גרועות (להזכירכם, המדד "מכביד" מאוד על הקרן ובשנים הראשונות אנחנו כמעט ולא נוגסים ממנה בגלל המדד).
3. זהו התמהיל היחיד ששומר לכם על "התחת" (סילחו לי המילה) במידה ותהיינה עליות ריבית במשק שיגיעו בשל עליות במדדים.
2/3 מההלוואה שלכם אינו חשוף כלל לשינויים בריבית או במדד ו1/3 מן ההלוואה צמוד רק לריבית (לא נעים, אבל אפשר לחיות עם זה)
נזכיר שוב את התמהיל ונעבור לריביות:
מסלול |
משקל בהלוואה |
קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה) |
2/3 |
פריים (ריבית משתנה לא צמודה) |
1/3 |
אז מה הריביות הטובות ביותר לתמהיל של 1/3 פריים ו2/3 קל"צ ?
אני יכול לתת לכם את התשובה האמיתי אבל היא תבאס אתכם (אני יודע שנכנסתם לכאן כי אתם רוצים לדעת בדיוק מה הריבית הכי טובה שתוכלו להשיג במשכנתא), אבל אני חייב להיות כנה איתכם (הרי הבלוג הזה כבר הספקתם להבין מושתת על אמינות וכנות מוכלם) ולכן התשובה האמיתי היא שאני לא יכול להגיד לכם בדיוק את הריבית שכל אחד מכם יקבל כי גובה הריבית תלוי בהמון פרמטרים (שעיקרם: אחוז מימון, יחס החזר וטיב העסקה) אבל אני כן מבטיח ומייד אפרוש לכם את הטווחים שבהם נעים הריביות (כל אחד יוכל למצוא את עצמו בטווחים הנ"ל והם מאוד מאוד ימקדו אתכם ותוכלו לדעת מה לדרוש מן הבנק)
שנים |
מסלול פריים |
מסלול קל"צ |
עד 5 שנים |
p-0.6 – p-1 (הכוונה בעברית: בין פרייים מינוס 0.6 לבין פריים מינוס 1) |
4.2% – 3.7% |
בין 6-10 שנים |
p-0.6 – p-1 (הכוונה בעברית: בין פרייים מינוס 0.6 לבין פריים מינוס 1) |
4.7% – 4.3 |
בין 11-15 שנים |
p-0.6 – p-1 (הכוונה בעברית: בין פרייים מינוס 0.6 לבין פריים מינוס 1) |
4.9% – 4.7% |
בין 16-20 שנים |
p-0.6 – p-1 (הכוונה בעברית: בין פרייים מינוס 0.6 לבין פריים מינוס 1) |
5.5% – %5.0 |
מעל ל20 שנים |
p-0.6 – p-1 (הכוונה בעברית: בין פרייים מינוס 0.6 לבין פריים מינוס 1) |
מעל ל5.5% |
הבטחתי לכם עוד תמהיל משכנתא מומלץ – אז בבקשה
עוד תמהיל משכנתא שמככב בימים אלו בתמהילי ההלוואות שלכם הוא התמהיל שהצגתי עם שינוי קטן, שילוב של 1/6 מההלוואה בריבית "משתנה כל חמש" (מסלול צמוד מדד שהריבית שלו קובעה לחמש שנים ובסיומם יש נקודת יציאה ללא קנסות)
במקרה כזה התמהיל ייראה כך:
מסלול |
משקל בתמהיל |
קל"צ (קבועה לא צמודה) |
1/2 (50%) |
פריים (משתנה לא צמודה) |
1/3 (33%) |
משתנה כל 5 שנים (משתנה צמודת מדד) |
1/6 (17%) |
חשוב מאוד לדעת:
בנוסף ליתרונות הרבים של הקל"צ יש לו גם חסרון אחד לא קטן, הוא נתון לקנסות יציאה במידה ותרצו להחזיר את הכסף לפני סוף תקופת המשכנתא או שתרצו למחזר.
את הריביות על פי הן מחשב בנק ישראל את המדד, תוכלו למצוא כאן.
וחושב שתדעו שאנחנו נמצאים כים ברמת ריבית נמוכה, כך שזה פועל לטובתכם שמקטין לכם את הסיכוי לקנסות בעתיד, אבל עדיין סיכוי הוא סיכוי והוא יכול להתרחש (במיוחד שתרצו למחזר את ההלוואה שהריביות היותר נמוכות יגיעו מתי שהוא, ותחושת בטן שלי הן תמיד מגיעות)
וגם פה הבטחתי לתת את הריביות הטובות ביותר לריבית משתנה כל חמש, אז שוב אני אשתמש בתירוץ הקודם (כל אחד מקבל ריבית שונה וזה לפי "חוזקו" מול הבנקים) אך כאן יש לי גם תירוץ נוסף, שאומרים ריבית משתנה כל בנק מתכוון לריבית שונה (זה לא כמו המסלולים האחרים שפריים בבנק טפחות זהה לפריים בבנק לאומי וכן הלאה). בריביות משתנות צמודות מדד יש לכל בנק את העוגן שלו ומאוד מאוד קשה להשוות בינהם (תארו לכם שאני כבר הרבה זמן רוצה לכתוב מאמר בנושא ולא מצליח לאסוף את כל המידע מכל בנק – עכשיו הבנתם כמה זה מסובך ?)
אבל הבטחתי ולכן חשוב לי לקיים, אז בבקשה:
הריביות למסלול ריבית משתנה כל חמש שנים
שנים |
ריבית |
עד 5 שנים |
2% – 2.2% |
בין 6-10 שנים |
2.2% – 2.4% |
בין 11-15 שנים |
2.4% – 2.6% |
בין 16-20 שנים |
2.4% – 2.7% |
מעל ל20 שנים |
מעל ל2.5% |
נ.ב חשוב מאוד:
במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים ייתכן ויהיה קנס יציאה (תשלום עמלת היוון), זה אומר שאם תרצו למחזר או להחזיר את הכסף לפני הזמן תצטרכו לשלם קנס.
שני דברים עומדים לטובתכם והם:
- אם יהיה קנס הוא יהיה עד 5 שנים (הרי כל חמש שנים אתם יכולים להחזיר ללא קנס)
- הריביות כל כך נמוכות, כך שגם אם יהיה קנס הוא נמוך
- את הריביות על פי הן מחשבים עמלות פירעון תוכלו למצוא פה (חשוב להסתכל על הטור שמייצג את השנים ולראות מה הריבית שם)
אני מקווה שהמאמר הזה הביא לכם תועלת וכיום אתם יודעים מהו התמהיל משכנתא המומלץ ומהם הריביות שצריך לכוון אליהן שלוקחים את המסלול הנ"ל.
אני פה לשאלות ותשובות – תרגישו נוח לדבר איתי.
הלוואי ואנשים יצליחו להבין כמה זה חשוב להבין את תמהיל המשכנתא (למרות שזה לא פשוט בכלל, לפחות לא עבורי) וגם לדעת ולהפנים מה הם כל המסלולים ומה החלוקה שלהם…
בגלל שאצל רובנו הידע בנושא הזה הוא דל, ולמרות העצות המצוינות שציינת פה אני ממליצה ללכת לסדנת משכנתאות, באופן אישי אני ממליצה על הסדנא של מזרחי טפחות (ואני אפילו לא לקוחת הבנק שלהם). אני ובעלי הלכנו כי המליצו לנו עליה וכי היא בחינם (אין מה לעשות ישראלים אוהבים דברים בחינם) ככה שלא היה לנו מה להפסיד וחשוב לי להגיד שממש מסבירים שם הכל ואנחנו מאוד מרוצים מכל האינפורמציה שקיבלנו…
תודה רבה על המידע המעניין ,
תוכל להסביר מעט יותר על קנסות על אחזר לפני הזמן.
האם יש אפשרות לפרט יותר את תמהילי המשכנתאות לפי סוגי אוכלוסיה.
לדוגמא
-הכנסה פנויה (לפני משכנתאות) כ20 אלף,, 12 אלף. לדעתי זה יתן לקוראים יותר יכולת להבין אפה הם עומדים.
תודה רבה!
היי מישה,
קודם כל תודה רבה על הפרגון!
בנוגע לקנסות על החזר מוקדם – אני אעלה מחר או מחרתיים (ראשון/שני) פוסט חדש שמדבר על מיחזור משכנתא ועל הנוסחא המדויקת לחישוב קנס כזה, במידה וקיים.
בנוגע לתמהילי משכנתא לפי סוגי אוכלוסיה – זה רעיון מעניין בהחלט, ואשתדל לכתוב על כך מס' פוסטים בשבועות הקרובים. כמובן שאם יש לך שאלה בנושא ספציפי, אתה מוזמן לשאול.
משכנתאמן
יופי של אינפורמציה!
יש עדכון על אפריל?
תודה
היי תומר,
תודה על הפרגון.
האינפורמציה בפוסט הזה רלוונטית גם להיום.
כמובן שברגע שיהיו שינויים מהותיים, אעדכן במאמר חדש.
שבוע טוב
חבר שלך לי לינק על המאמרים שלך וזה מאוד עזר לי להבין את נושא המשכנתה והמסלולים מה שלא הבנתי כ"כ בזמן שלקחתי את המשכנתה יש לך מאמרים בנוגע למחזור משכנתה שיעזרו לי לתקן או לשפר את המצב שלי?
היי אביאל,
קודם כל תודה רבה על הפרגון!
שנית, לשאלתך – בעבר כתבתי על נושא מיחזור משכנתא – האם זה כדאי וכד' – אני ממליץ לקרוא את הפוסט הזה.
לצערי, עדיין לא יצא לי לכתוב מספיק על הנושא הזה שבאמת חשוב להרבה גולשים שכבר יש להם משכנתא, אני מקווה שיצא לי לכתוב על כך עוד בתקופה הקרובה.
משכנתאמן
במדריך שלך לבניית תמהיל משכנתא מה-1.1.12 נתת משקל של כמעט 50% מסלולים צמודי מדד (קבועה צמודת מדד, ומשתנה צמודת מדד), בעוד בפוסט הנוכחי נתת דווקא משקל של 50% לריבית קבועה שאינה צמודת מדד.
אתה יכול להסביר מדוע השינוי הזה בתמהיל?
תודה
היי זיו,
במדריך משכנתא בפרק ו' ניסיתי להסביר מהו "תמהיל משכנתא" ולא התכוונתי להציג תמהיל מומלץ אלא הכוונה הייתה להסביר "בגדול" מה זה אומר "תמהיל משכנתא" ואיך ניגשים לקראת בניה של תמהיל כזה.
בפוסט על התמהיל האופטימלי כבר הצגתי את ה"אני מאמין" שלי לטובת תמהיל משכנתא נכון לתקופה זו, יש לציין כי הוא ממש לא מתאים לכולם והא מן "תמהיל משכנתא בסיסי" איתו ניתן להתחיל לשחק ולבנות סביבו את התמהיל שמתאים לכל אחד ואחד.
כמה שאלות שלא מסתדרות לי:
למה השתנה התמהיל המומלץ לשנת 2012 שפירסמת בתחילת השנה לבין זה שפורסם בתחילת מרץ? בעיקר ההבדל בכך שכעת אתה ממליץ על 50% ריבית קבועה ושם המלצת גם על צמוד מדד בריבית המשתנה כל 5 שנים.
בחלק ה' של מדריך המשכנתה ציינת שהבנקים לא נותנים יותר מ25% ריבית קבועה ולא צמודה ובתמהיל הזה אתה ממליץ על 50%…מה ההסבר?
תודה
היי אד,
במדריך משכנתא בפרק ו' ניסיתי להסביר מהו "תמהיל משכנתא" ולא התכוונתי להציג תמהיל מומלץ אלא הכוונה הייתה להסביר "בגדול" מה זה אומר "תמהיל משכנתא" ואיך ניגשים לקראת בניה של תמהיל כזה.
בפוסט על התמהיל האופטימלי כבר הצגתי את ה"אני מאמין" שלי לטובת תמהיל משכנתא נכון לתקופה זו, יש לציין כי הוא ממש לא מתאים לכולם והא מן "תמהיל משכנתא בסיסי" איתו ניתן להתחיל לשחק ולבנות סביבו את התמהיל שמתאים לכל אחד ואחד.
בפרק ה, אכן כתוב שהבנקים לא מאפשרים לקחת במסלול הנ"ל יותר מ-25%, אכן זה היה הנוהל בעבר (בחלק מן הבנקים) וישנם בנקים שעדיין לא מעוניינים להרחיב במסלול זה יתר על המידה והם עושים זאת על ידי העלאת הריבית כאשר הקל"צ מהוה משקל גבוה בתמהיל (אסור לשכוח שיש במסלול הנ"ל לא מעט סיכון עבור הבנק).
אבל היום לפחות ברוב הבנקים הגדולים כבר ניתן לקחת את כל המשכנתא במסלול הזה ולכן אני מקבל את הערתך ותודה על תשומת הלב.
היי, יופי של כתבה!
במאמר על מיתוסים שפרסמת לאחרונה כתבת שאנשים מעדיפים ריבית קבועה כי לדעתם זה הכי טוב, אבל בתמהיל משכנתא האחרון אתה ממליץ דווקא על 2/3 ריבית קבועה במשכנתא.
האם אין כאן סתירה?
מה גרם לך לשנות את דעתך שהקל"צ פחות טוב מאשר ריבית משתנה כל X שנים?
שלום ותודה על המחמאה !
לא קבעתי שקל"צ פחות טוב מאשר משתנה כל חמש.
פשוט בכתבה על ה"מיתוסים" התכוונתי שאנשים נוטים לחשוב שריבית קבועה (ולצערנו צמודת מדד) זה המסלול הכי בטוח, מה שבפועל לא כל כך נכון.
לעומת זאת, בתמהיל הצעתי לשלב עד 2/3 ריבית קבועה לא צמודת מדד שהיא שונה מאין ערוך לריבית קבועה צמודת מדד.
אגב, לאנשים שאמורים להחזיר סכום מסויים בעוד כמה שנים (לדוג' 5) הייתי מאוד ממליץ לקחת ריבית משתנה כל חמש
לשאלות והבהרות נוספות, אני כאן
בהצלחה
קודם כל, תודה רבה על האתר שעושה סדר בדבר כה מורכב כמו משכנתא !
השאלה שלי היא כזאת: יש קשר די הדוק בין ריבית בנק ישראל (וריבית פריים לצורך העניין) לשער הדולר/אירו – כאשר הריבית יורדת, שער הדולר עולה (מוכרים שקלים וקונים דולרים), ולהיפך – כאשר הריבית עולה – שער הדולר יורד (קונים שקלים ומוכרים דולרים/אירו). כרגע הריבית מאוד נמוכה וכל המשכנתאות שנלקחו בפריים מאוד אטרקטיביות, אך ברור לכולם שריבית הפריים תעלה עם הזמן. האם המחשבה שלי נכונה שכדאי בתמהיל משכנתא לקחת בערך 10% צמוד מט"ח כדי להגן מפני עליה בריבית ? שכן לפי הסברה שלי ברגע שריבית תעלה, הריבית על החלק של הפריים גם יעלה, אך בו בזמן הדולר/אירו ירדו, אז החלק שנלקח צמוד מט"ח ירד.
תודה.
היי גן,
תודה רבה על הפרגון!
הרעיון שלך נכון מאוד, הבעיה היא שלפעמים הוא נכון רק על הנייר (ראה את השנים האחרונות בו ירדה הריבית ויחד איתה הדולר התרסק).
יחד עם זאת, למשכנתאות שהו לא לחוצות (אחוז מימון נוח + היחס בין ההכנסה נטו לתשלום גבוה) מאוד הייתי על שילוב של מט"ח בהלוואה, זה מהווה גם גידור וגם הזדמנות לשינויים במהלך התקופה הארוכה של המשכנתא שבמהלכם ניתן "לעשות כמה שקלים".
בקיצור, אני מסתכל על זה כמו על "חריף", זה נחמד ופיקנטי אבל אסור להגזים איתו, משמע 10% מהתמהיל להלוואה נוחה זה בהחלט שיקול חכם
היי משכנתאמן,
ראשית, אני חייב להודות לך על קריאת הצורך ברסיסי מידע והזנתם
אשמח לדעתך בנוגע לתמהיל והריביות הבאות :
1- מסולו פריים- P-0.8 סה"כ הלוואה 233 אלפי ש"ח ל-20 שנה
2- מסלול משתנה כל 5 שנים B-0.37=2.35 סה"כ הלוואה 367 ל-20 שנה
3- מסלול קבועה לא צמודה 4.55 סה"כ הלוואה 100 אלפי ש"ח ל10 שנים
סה"כ משכנתא נדרשת 700 אלפי ש"ח (החזר חודשי 4,261)
פרטים כללים:
1- שנינו רואי חשבון בתחילת דרכנו עם משכורת נטו של 16 אלפי ש"ח (יחד)
2- אחוז המימון הינו 46%
3- אין קרנות השתלמות בתקופות הקרובות אך צפויה עלייה בשכר החודשי
השאלות:
1- האם לדעתך התמהיל הגיוני או שקיים פרט הכרחי שלא נלקח בחשבון?
2- האם ניתן לקבל ריביות יותר נמוכות לאור אחוז המימון והתקופות?
3- מה דעתך על חברות לייעוץ משכנתאות האם יש דברים בגו או שמדובר בניצול ציני (סגירה מראש מול בנקים מסוימים וקבלת עמלות)?
להתייחסותך אודה
שלום לך ותודה על הפרגון,
התמהיל נראה בסדר גמור,אם יש אפשרות להקטין את שנות הריבית הצמודה, תעשה את זה.
לגבי ריביות, הדרך הטובה ביותר לבדוק היא ללכת לסיבוב בנקים.
יועצי משכנתא לרוב עוזרים בבניית תמהיל והשגת ריביות זולות אך נראה לי שאתם מבינים עניין ויכול להסתדר בעצמך ולחסוך את דמי הטיפול שלהם.
בהצלחה
שלום לך ותודה על כל מעשיך כאן..
1. האם נכון לקחת יועץ משכנתא קטן שיותר "ילחם" עבורי במו"מ מול בנקים לעומת חברה גדולה שעובדת על מכרזים מול הבנקים ואולי גם יש לה אנטרסים כלשהם מול הבנק, או שמא היתרון של חברה גדולה הוא דוקא בריבוי לקוחותיה, וכתוצאה מכך יכולה להוציא יותר מהבנק.
2.אנחנו מעוניינים למחזר משכנתא בגובה 410000
אולם יש סיכוי שבעתיד הקרוב נרצה לקחת הלוואה לכל מטרה לטובת השקעה בנכס נוסף. שווי הבית הנוכחי הוא מעל מיליון, כך שיש לנו על מה להסתמך. מה היית ממליץ לעשות עם המחזור הנוכחי בהנחה שאת ההלוואה לכל מטרה נקח רק עוד מס' חודשים?
היי עדי,
1. זה מאוד תלוי מי היא ה"יועץ הקטן" ומי היא ה"חברה הגדולה", יש גם יועצים "קטנים" שעושים עבודה גרועה וגם "חברות גדולות" שעושות עבודה נפלאה.
הכל תלוי באיש שמייעץ לכם.
2. קודם כל הכי חשוב, לבקש כבר עכשיו את כל הסכום שתרצו ולא רק את ה- 410 אחרת תצטרכו לשלם שוב פתיחת חיק ולהצע רישום בטחונות נוסף (תהליך לא נעים) וכו'.
3. לגבי העיתוי, אני לא מאמין שהריבית תעלה בחודשים הבאים, לכן ניתן לחכות אם אתם לא לחוצים.
בהצלחה
הי,
ראשית תודה רבה על עבודת הקודש שאתה עושה פה- בימים שאנשים ככ חסרי אונים אל מול הגופים הגדולים בעלי הכח והאינטרסים (הלא הם הבנקים).
שנית ארצה להתעקש על אחת מהשאלות שהעלה דרור (מעלה) בכל הקשור לחברה ליעוץ משכנתאות ובהתאם לתגובתך, האם הם יכולים להשיג ריביות טובות יותר מבנק X שאני יוכל להשיג מכורח העובדה שהם מונופול (עם הרבה לקוחות) או שהם פשוט יודעים לעשות את סקר השוק ממש טוב וזה משהו שגם אני יכול לעשות הרי….ושנית, במידה והם אכן יכולים להשיג ריביות טובות יותר מאתנו הפרטיים, מי מהחברות (אם תוכל לציין) מומלץ? תודה רבה, עידן
עידן שלום,
תפקיד יועץ המשכנתאות הוא לייעץ לך איזה תמהיל יהיה טוב עבורכם לטווח הארוך ובנוסף להשיג לכם ריביות טובות.
אני יכול לומר בוודאות מוחלטת שאתם יכולים לקבל את אותם הריביות אם תעשו סקר שוק נכון, ליועצים אין מחירים מיוחדים בבנקים ואם הם יאמרו לך זאת הם משקרים, הם אמנם יודעים לקבל ריביות טובות אבל זה ריביות שכל אחד יכול להשיג אם הוא יודע מעט להתמקח (מומלץ לקורא את המאמר הזה).
לסיכום,
אני חושב שיועץ משכנתאות הוא תפקיד טוב ומתאים מאוד להרבה אנשים לקחת אותו, יחד עם זאת אם יש מישהו שמרגיש הוא יכול ללמוד ולהסתדר לבד, אני חושב שזה ישים ואפשרי (קצת עבודה קשה אבל בהחלט אפשרי).
בהצלחה.
תודה רבה,
ראיתי שציינת בטבלאות מעלה שככל שכמות השנים עולה כך גם הריביות,
לדוגמה: ריבית משתנה כל 5 שנים "מעל 2.5%" , עד כמה שאני יודע זו לא ריבית "טובה"
השאיפה היא ל- 2.1 עד כמה שאני מבין מהתגובות,
האם תמהיל הבנוי (בגדול) כך הוא אידיאלי?
קל"צ 5% ל 25 שנה
משתנה כל 5 2.1% ל 25 שנה
פריים-0.9 ל 30 שנה.
תודה רבה.
הי עידן,
התמהיל הוא בסיסי וטוב.
לגבי הריביות, אני נתתי ריביות "בגדול" וכתבתי שיש לבדוק אותן טוב טוב,
אבל אלו הריביות הממוצעות פלוס מינוס כנון לכתיבת הפוסט
הי,
ראיתי שציינת בטבלאות מעלה שככל שכמות השנים עולה כך גם הריביות,
לדוגמה: ריבית משתנה כל 5 שנים "מעל 2.5%" , עד כמה שאני יודע זו לא ריבית "טובה"
השאיפה היא ל- 2.1 עד כמה שאני מבין מהתגובות,
ברצוני לדעת מה מומלץ מבין התמהילים ומה אידיאלי?
סכום כולל: 727000 ש"ח
1. – משתנה כל 5 ל 25 שנה – 2.14%
סכום: 487000 ש"ח
– פריים -0.9 ל30 שנה 140000 ש"ח
– קל"צ 5.2% 100000 ש"ח
2. – משתנה כל 5 2.14% ל 25 שנה
– פריים (שליש שנותר מהסכום) ל 30 שנה לפי -0.9
תודה מראש,
עידן
תודה רבה, גם אני באופן אישי אוהב את הפריים למרות הסיכונים המועטים [בעיני], ראיתי חברות של יעוץ משכנתאות שכותבות שיש להם תוכנות מיוחדות שפותחו על מנת לתת את התמהיל האופטימאלי, היכן ניתן לרכוש תוכנה שכזו ?והאם אתה ממליץ על כך.
שוב תודה המאמרים מקסימים
תודה על הפרגון 🙂
לא מכיר תוכנות למינהן ועל כן אני לא יודע אם ניתן לרכוש כזו.
אני כן יודע שניתן לבנות תמהיל מצויין גם ללא תוכנה "משוכללת" אלא בעיקר בחשיבה נכונה ובתכנון לטווח ארוך (לדוג, אני לא יודע איך תוכנה יכולה לשקלל את אהבת הסיכון של בני זוג).
בהצלחה
שלום ותודה על המידע הברור והיעיל באתרך
? מה דעתך על תמהיל הבא
זוג נשוי + 1
הכנסה : 14000
סכום דרוש 550000
פריים 1- 181500 ל-30 שנה
קלייצ 5.0% 225000 ל-20 שנה
משתנה כל 5 שנים2.0% 144000 ל-25 שנה
———————————————————————-
החזר חודשי : 3250
תודה
היי,
גם התמהיל וגם הריביות נראות בסדר גמור,
לגבי הריביות תעשה עוד סיבוב בין הבנקים (אפשר בטלפון) על מנת לבדוק שזה הכי נמוך שאפשר.
משכנתאמן
תודה משכנתאמן אתה עוזר לאנשים וזה חשוב !
האם תוכל להמליץ על תמהיל לא מסוכן?
ערך הנכס: 1670000
סכום המשכנתא המבוקש: 500000 (השאר הון עצמי)
תקופת המשכנתא: 15 שנים
הכנסה חודשית נוכחית: 10500
ההכנסה החודשית צפויה לרדת ב 2000 עוד 5 שנים ובעוד 2000כעבור עוד שנתיים (דמי מזונות)
הרבה תודה מראש
היי,
בגלל ההכנסה החודשית הייתי לוקח את המשכנתאות לעשרים שנה ולא לחמש עשרה.
תחלקי שווה בין המסלולים: פריים, קל״צ ומשתנה כל חמש שנים.
אם עדיין את חוששת מההחזר הגבוה וותרי על הקל״צ וקחי משתנה כל חמש במקום.
הי משכנתאמן,
אנו זוג בתחילת דרכו, נשואים + 1 עם הכנסה משותפת של 9,500 שצפויה לעלות ל12,000 כבר בשנה הקרובה.
שווי הנכס 680,000, סכום משכנתא עומד על 350,000
מה דעתך על ההצעות הבאות לתמהילים שקיבלנו משני בנקים:
הצעה א
*140000 קל"צ ל-15 שנה עם ריבית 5.2%
*110000 פריים -0.85 ל-20 שנה
*110 משתנה כל 5 (עוגן + מרווח 0.8) צמודה 3.21%
הצעה ב
*115000 פריים -0.9 ל-20 שנה
*235000 משתנה כל 5 צמודה 3.21% ל-20 שנה
(האם ההצעה הזו לא מסוכנת מדי? )
תודה רבה רבה
היי יעל,
אני מעדיף את האופציה הראשונה. נסו לבדוק כמה בנקים במקביל לטובת הפחתה בריביות.
בהצלחה
תודה רבה רבה על התשובה, זה מה שגם אני חשבתי ואני שמחה שאני בכיוון.
הכיוון שלנו הוא לנסות ולצמצם ככל הניתן את מסלולי ההצמדה למדד, כל עוד ההחזר לא יעלה על 2500 ש"ח
אנחנו ממש נכנסנו לעולם המשכנתאות בלי ידע ולאט לאט מגבשים אסטרטגיה. הבעיה היא שיש לנו עוד ימים ספורים לסגור…
לאחר סיבוב נוסף בבנקים כרגע ההתלבטות היא בין 2 תמהילים (שכל הבנקים מוכנים לספק ולאחר מו"מ לגבי ריביות נחליט איפה הכי כדאי):
א. 1/3 פריים-0.9 ל-20 שנה
2/3 קל"צ 4.9% ל-15 שנה
החזר חודשי: כ-2500 ש"ח
ב. 100,000 ש"ח פריים-0.9 ל-20 שנה
100,000 ש"ח משתנה כל 5 ל-20 שנה
150000 ש"ח ריבית קבועה צמודה אך בשיטת החזר קרן שווה ל-15 שנה
(לפי מה שהבנקאי אומר הקרן השווה מנטרלת באופן משמעותי את עומס המדד על הקרן עם השנים ובעיניו זו אלטרנטיבה טובה לקל"צ)
בתמהיל זה ההחזר החודשי יהיה כ-2250 ש"ח. יותר זול אך בכ"ז יותר "ריסקי".
מה היית ממליץ?
מה הריביות באופציה השניה (של המשתנה ושל הקבועה צמודה בקרן שווה) ?
הריבית המשתנה כל 5 2.43%
קבועה צמודה בקרן שווה 2.75%
אני מעדיף את הראשון בשל ה"ביטחון",
ההצעה השניה לא רעה אבל תחייב אתכם להיות עם יד על הדופק.
בכל אופן,
על מנת לקבל החלטה יש להבין קודם כל מה אתם רוצים:
ביטחון או חיסכון? במידה ואתם אנשים שמרנים יותר לכו על הראשונה במידה והפוך לכו על ההצעה השנייה
הריבית המשתנה כל 5 2.43%
קבועה צמודה בקרן שווה 2.75%
מה שאני חשבתי הוא שההפרש בהחזר החודשי בין שתי האפשרויות לא יורגש כמשמעותי, ורב הסיכויים שבאפשרות השנייה הוא גם יעלה (בגלל המדד) ויצמצם פער עם האפשרות הראשונה שהיא בטוחה יותר. בנוסף באפשרות הראשונה חלק גדול יותר מהסכום הוא ל-15 שנה ולא ל-20.
מה דעתך?
כתבתי עוד תגובה לפני שראיתי שענית… אז קודם כל המון תודה,
הבלוג שלך מאוד מסדר את העניינים בצורה בהירה וחדה. אני מרגישה שאני מקבלת החלטה מושכלת וזו הרגשה שכבר נותנת המון ביטחון להמשך.
🙂
היי יעל,
בשמחה!
תודה רבה על הפרגון ובהצלחה,
משכנתאמן
שלום רב,
אשמח לדעת על איזה מסלול היית ממליץ (זוג צעיר) משכנתא של 300000 אל"ש שתהיה הכי כדאית נכון להיום ובלי הרבה סיכונים.
תודה,
לירז
היי לירז,
כמה אתם רוצים להחזיר כל חודש, מה ההכנסות, האם העבודות יציבות והאם אמורים להכנס כספים בעתיד?
הי,
בהמשך לפנייתך-ישנו זוג חברים שלי שבעקבותינו מעוניין לרכוש דירה ותהא בטוח שלפני שיתחילו האתר הזה יהיה להם לספר מתחת לכרית 🙂 כמו אצלי.
לאחר מספר חודשים ומעבריםפ בין הבנקים הגעתי לתמהיל (לא סופי מבחינת הרכב השנים, כמות הסכומים שאשק'יע בכל מסלול) ופה רציתי לשמוע עצתך:
התמהיל המוצע עבור משכנתא בשווי 780K (75%) מערך הנכס:
* פריים 1/3 258000 ל 30 שנה ריבית- -0.9
* קל"צ 150000ל-15 שנה ריבית- 4.8
* משתנה כל 5 371000 ל 35 שנה -ריבית 2.04
החזר יעמוד על 3508 , אנו לא רוצים לעבור את זה יותר מידי…
האם נכון?
מה דעתך על הריביות ועל תמהיל של 1/3 *3 ? בהחזר כולל של 3660?
או לשים יותר כסף בקל"צ? (185K) ל 15 שנה (להוריד מהמשתנה כמובן) ולהיות מול החזר של 3665 ?
או שבכלל יש לך רעיון לתמהיל אחר?
רצוי לציין שאנו זוג סטודנטים העוברים להורים עד תקופת הבנייה (שנתיים).
מרוויחים יחדיו 12K .
תודה רבה רבה כמו תמיד 🙂
היי עידן,
בהצלחה לכם ולחברים!
אני חושב שאתם מסתכנים ב-2 דברים:
1. באחוז המימון – אם אתם עומדים עכשיו על 75% מימון, עד סוף הבניה כנראה תצטרכו יותר (הכינו לכך גיבוי).
2. במספר השנים בו אתם לוקחים את המשתנה כל חמש שנים.
נסו להוריד אותם משמעותית (לא יותר מ-25) גם על חשבון העלאת התקופה של הקל"צ.
לגבי הריביות זה עוד מוקדם להתייחס.
משכנתאמן
תודה,
במשתנה כל 5- לא אוכל לקחת ל 35 היום ולקצר בעוד 5 שנים (בנקודת יציאה?) , אתה ממליץ קל"צ ל 20 שנה למרטות שמדובר בסכום ש"אתקע" איתו אלא אם אשלם קנס, מה לגבי הריביות והתמהיל לדעתך?היית משנה משהו?
היי,
1. תוכל לקחת ל35 ולקצר עוד חמש שנים, אבל בפועל יש סיכוי טוב שזה לא יקרה (ההוצאות יגדלו עם בואם של הילדים ושיפור רמת החיים) ולכן חשוב מראש לא להכנס לביצה הזו
2. אתה לא חייב לקחת ל20 שנה את הקל"צ, אפשר 17-18 שנה
3. התמהיל בסדר גמור
4. הריביות – לבדוק מול מספר בנקים ולקבל החלטה
אז אתה לא מציע להזיז סכומים ממקום למקום? או שליש שליש שליש?תודה רבה
אני לא חושב שתוכלו לנתב יותר כסף לקבועה לא צמודה.
בכל מקרה אם כבר לנתב, אז מהמשתנה לקל"צ.
היי לכולם.
קודם כל תודה על האתר זה ממש מסדר את הראש ועוזר אז תודה..
קראתי את כל מה שכתוב באתר והגעתי לתמהיל הזה.
215K פריים P-1 ל30 שנה
330K קל"צ 4.2% ל15 שנה
100K משתנה כל 5 שנים 2.6%
תקציר הבית עולה 860K הון עצמי 215K
משכנתא 645K(25% אין ילדים כרגע משכורת
כרגע 16K כנראה יעלה ממש בקרוב ב 3K
את הקרן השתלמות שמשתחררת עוד 3 שנים אני יקח לטובת הבית
היום הייתי בבנק והריביו שלו היו כאלה(מזרחי טפחות)
נ"ב-אין בעיות בחשבון ולא היו.
215K פריים P-0.75 ל30 שנה
330K קל"צ 5.2% ל15 שנה
100K משתנה כל 5 שנים 2.6% ל20 שנה
יש לי 2 שאלות אחת למה הריביות שהבנק נתן לי הם כל כך גבוהות
והאם התמהיל נכון
שלום לך,
קודם כל תודה רבה על הפרגון.
לגבי התמהיל, הוא בסדר גמור.
הבנק הוא עסק וכמו כל עסק הוא רוצה להרוויח יותר, תעשו סקר שוק טוב בין מספר בנקים ותראו שתצליחו להוריד את הריביות.
תודה על התשובה.
ורציתי להבין אם התמהיל בסדר גמור ולא מצוין אולי
יש לך הצעה לשפר אותו.(כרגע אני מדבר רק על התמהיל).
תודה רבה
יש מצב שבגלל שאני לוקח 75% משכנתא הם קשים איתי
אולי עדיף לקחת פחות 70% אפילו שזה יהיה ממש קשה לי
כי ישנם גם דברים לבית שאני צריך לקנות.מה אתה ממליץ?
היי,
כמו שאמרתי אני חושב שהתמהיל בסיסי וטוב.
בנוגע לאחוז מימון – ייתכן והריביות יהיו יותר גבוהו, אבל זה כבר לא קשור לתמהיל.
היי, תודה על הפוסט והאתר בכלל.
אנחנו זוג ללא ילדים (לשנתיים הקרובות) הכנסות 14K נטו, דירה ב-700K משכנתא 490K הון עצמי 210K.
לאחר סקר בין הבנקים הגעתי לתמהיל הבא –
– פריים 0.88- 160K ל-30 שנים, החזר 663, סה"כ 238,824
– ק"צ 1.6% 50K ל-5 שנים, החזר 869, סה"כ 54,795 (הרעיון הוא אחרי 5 שנים לראות ירידה חדה בהחזר ואפשר יהיה לקצר מסלולים אחרים או פשוט להנות המירידה לטובת הוצאות שוטפות שכן המשפחה תגדל עד אז).
– קל"צ 4.85%, 100K ל-20 שנים, החזר 652, סה"כ 156,407
– משתנה כל 5 2.24%, 180K, ל-15 שנים, החזר 1003.
חושב להעביר סכום מהמשתנה כל 5 לקל"צ.
דעתך?
היי עמית,
התמהיל טוב ויציב (260 אלף לא צמוד כלל ו240 צמוד למדד, אבל 50 אלף מסתיימים תוך 5 שנים).
אני לא הייתי מעביר כסף מהמשתנה כל 5 לקל"צ מכיוון שעוד 5 שנים גם ככה תצטרך למחזר שוב ולעדכן את ההלוואה.
בהצלחה,
משכנתאמן
תודה. מה לגבי הריביות שקיבלתי (הפריים שלי עודכן היום ל-0.9-)?
הריביות נראות טוב, אבל תמיד כדאי לתקף אותם מול עוד בנק או שניים.
שלום
ברצוני לשאול לגבי 2 הצעות שקיבלתי
סכום ההלואה 500K
אפשרות 1
166K פריים 09 30 שנה
106 קצמ 1.68% 10 שנים
150 קלצ 4.39% 10 שנים
78 משתנה 5 שנים צמוד מדד 2.2 15 שנים
החזר חודשי 3300
אפשרות 2
165K פריים 09 30 שנה
200 קלצ 4.7 15 שנה
65 משתנה 5 שנים לא צמוד 1.70 +אגח 5.26% 15 שנה
70 משתנה 5 שנים לא צמוד 1.30 + אגח 4.86 10 שנה
החזר חודשי 3500
1. מה המסלול שנראה לך עדיף
2 האם הריביות בסדר (סיבוב שני)
3 באלו מסלולים אני מוריד מהקרן
אשמח לתגובה מאירה
תודה
היי גילי,
התמהיל הראשון מוצא חן בעיני יותר,
אם יש אפשרות תקצרו את השנים של המתשנה כל חמש ל10 שנים (זה יעלה קצת את ההחזר אבל זה מתשלם לטווח רחוק).
הריביות בסדר, אבל אף פעם לא מזיק לעשות עוד סבב בין הבנקים.
לא הבנתי את השאלה "באילו מסלולים אני מוריד מהקרן?" – אשמח להסבר.
משכנתאמן
שלום אחי!
קודם כל אני חייב להגיד לך תודה!
לאחר קריאת המידע באתר אני מרגיש הרבה יותר בטוח בתוך הערפל של המשכנתא ונראה לי שאנחנו בכיוון הנכון..
רציתי לשאול אם תוכל לתת לנו כיוון לתמהיל (לאחר שעשיתי סבב בנקים כפי שהצעת..) בהתאם לנתונים המרכזיים הבאים:
משכנתא של 350000 ש"ח
החזר חודשי 2500 ש"ח
זכאות משכנתא מהמדינה בריבית %3 קבועה צמודה עד 200000ש"ח.
סיכויי גדול לקבלת סכום כסף גבוה בשנים הקרובות :בין 50000ל-100000שח.
סיכויים של 50% שנמכור את הדירה בשנים הקרובות.
נתונים נוספים שיכולים להשפיע:
דרך בנק הפועלים: אנחנו יכולים לקבל עד 86000ש"ח בריבית קבועה של 1.55 לעשר שנים צמודה למדד,
או לחילופין : 1% ל7 שנים או 0.7% ל 5 שנים.
( וזאת בתנאי שאקח 40% מהמשכנתא מכספי הבנק. )
דרך בנק מזרחי: מסלול חדש מזה שבוע: ריבית 4.9 + -, לא צמודה, משתנה כל חמש שנים.
אז אלו הנתונים המרכזיים בגדול..
המון תודות!!!
אלעד.
היי אלעד – כפי שהגבתי לתגובתך הקודמת:
תחילה תודה רבה על הפרגון!
תמקד אותי בבקשה – אתה רוצה שאבנה לך תמהיל? כי לא נתת לי הצעה קונקרטית לכל הסכום מבנק מסויים אלא רק שברי מסלולים ממספר בנקים…
שלום אחי!
אני כרגע רק בשלב בניית התמהיל לפני ההתמקחות עם הבנקים על הריבית.
הרביות שכתבתי לך הן רביות שכל אחד מהבנקים שהייתי אצלהם מוכר כמסלולים מיוחדים וייחודיים ולכן הוספתי אותם למרות שהן רק שבריר מההצעה.
בשורה התחתונה – לאחר מעבר בשלושה בנקים שונים לא הצלחתי להגיע למסקנה מהו התמהיל הנכון לי:
השאלות שבין היתר מקשות לי על ההחלטה הן:
– האם כדאי לי להשתמש בזכאות של 3% ?
– למה כולם ממליצים כ"כ על הפריים אם בהסתכלות לאחור ניתן לראות שלפני פחות מעשור הוא עמד על10% וקצת לפני כן אף על פי שניים מכך?
– האם כדאי לי לקחת קבועה צמודה כאשר הריבית בפועלים יחסית נמוכה 1.55% למרות עמלת הפרעון המוקדם אם וכאשר?
לכן הייתי שמח לנתינת כיוון לתמהיל שיכול להתאים לנו לאור הנתונים השונים.
(אם יש לך גם אפשרות לצרף מהם הטווחים של הרביות שאפשר להוריד את הבנקים בכל מסלול נכון לחודש זה,יהיה מעולה, אך זהו רק השלב הבא בתהליך …. (משתדל להיות תלמיד טוב.. 🙂
מקווה שהייתי קצת יותר ברור.
תודה רבה ולילה טוב!
אלעד.
אתה יכול לקחת :
1/3 פריים (נכון שהוא היה גבוה בעבר אבל היום אלו זמנים אחרים לגמרי).
1/3 זכאות ו1/3 קבועה צמודה לטווח קצר מאוד. מקווה שזה עומד בהחזר הרצוי. לגבי ריביות תכוון לפריים מינוס אפס תשע עד מינוס 1, הזכאות היא שלושה אחוזים והטווח הקצר הריבית שקיבלת טובה מאוד.
תודה רבה אחי!
שלום,
אנחנו זוג עם הכנסה של 19K נטו, החזר מתוכנן 5K
משכנתא: 750K
התמהיל והריביות שביקשתי מהבנק:
250K – פריים 0.93- 22 שנים
500K – קל"צ 4.7% 15 שנים
השאלות שלי:
1) בעוד חמש שנים משתחררת קה"ש ואני רוצה להשאיר אופציה להחזיר חלק מההלוואה, האם כדאי לשלב מסלול נוסף לכך ואיזה?
2) בהמשך לשאלה הקודמת, האם במסלול של קל"צ לא ניתן להחזיר חלק מההלוואה ללא קנסות?
3) בבנק לאומי וטפחות קיים מסלול של משתנה כל 5 שנים לא צמודה, מבירור ראשוני נראה שהריבית דומה לקל"צ, האם כדאי לשלבה בתמהיל וכיצד?
4) בכמה ניתן לדעתך עוד לשפר את הריביות שהוצעו לי?
למדנו המון בזכות הפוסטים שפירסמת,
תודה רבה!!!!
קובי
קובי שלום,
1. בעוד חמש שנים תוכל להחזיר את הכסף לאחד המסלולים.
2. יש אפשרות שבקלצ יהיה קנס (במידה והריבית עוד חמש שנים תהיה נמוכה מהיום) במקרה כזה תחזיר מהמסלול של הפריים.
3. אם הריבית מאוד דומה, קח חלק יחסי במסלול הזה ובכך תבטיח וודאות שלא יהיה קנס בעוד חמש שנים.
4. תעשה עוד סבב בנקים, אולי מישהו ירים את הכפפה.
משכנתאמן
הי,
מצטרף לברכות הגולשים על האתר והזמן המושקע.
זוג + 2, 18K נטו, משכנתא 450K, מעוניינים בהחזר של 4K.
קרן 100K בעוד 6 שנים.
האם כדאי:
150K פריים מינוס 0.83 ל 20 שנה
300K קל"צ 4.3 ל- 10 שנים
את הקרן אפרע מהפריים ואקצר קל"צ
או שמא כדאי לפצל 300K?
תודה רבה,
תמירו.
היי תמירו,
קודם כל תודה רבה על הפרגון.
הרעיון הכללי טוב, אני הייתי מחזיר את הקרן מהקלצ במידה ולא יהיו עמלות.
אני לא אומר שהריביות לא טובות, אבל מציע לעשות עוד בדיקה מול מספר בנקים.
בהצלחה,
משכנתאמן
הי,
עשיתי בדיקה וכרגע:
150K פריים מינוס 0.9 ל 20 שנה
300K קל"צ 3.7 ל- 8 שנים
מקשה קצת בהחזר החודשי (מעל 4K) אבל יציב.
האם כדאי לי לפצל קל"צ לשתי תקופות?
תודה רבה
אין צורך לפצל, זה בסדר כמו שזה.
אם אתה רוצה אתה יכול לפצל את ה-300 ל:150 קלצ ו150 קבועה צמודה (בתנאי שהריבית נמוכה)
משכנתאמן שלום,
נהנתי מאוד לקרוא את הפוסט שלך ואין ספק שזה עשה לי סדר בבלאגן.
ברצוני לדעת אם התמהיל הבא נראה לך סביר:
1) 90,800 ש"ח בריבית 3.03% קבועה צמודה למדד למשך 18 שנה.
2) 250,000 ש"ח בפריים מינוס 0.9% למשך 25 שנה.
3) 327,830 ש"ח בריבית 2.5% משתנה כל 5 שנים וצמודה למדד למשך 30 שנה.
4) עוד ארבע הלוואות של סיוע ממשרד השיכון שמסתכמות בסכום של 136,370 ש"ח בריבית קבועה וצמודה למדד של 3% למשך 28 שנה. ניתן לפרוע אותם בכל שלב נתון ללא קנס יציאה.
האם התמהיל נראה לך הגיוני ונכון? כי פשוט אצלך לא התייחסת כלל בחלוקה לריבית קבועה וצמודה, ואת האמת זה קצת מדאיג אותי….
תודה מראש,
אלירן.
אלירן שלום,
1. הריביות נראות בסדר אבל אליהן אני לא נוהג להתייחס יותר מדי (צריך תמיד להמשיך עם הסקר)
2. לגבי התמהיל, מתוך 805 אלף ש"ח אתה מצמיד 555 אלף למדד וזה המון
3. קח את כל מה שאתה יכול בפריים (268 ולא 250)
4. שלב חלק מהסכום בקל"צ, אתה לא יודע מה יגרום לך המדד במרוצת השנים
בהצלחה,
משכנתאמן
תודה על התגובה. לקחתי לתשומת ליבי את מה שרשמת. אז השינויים שאני הולך לעשות הם:
**את המסלול הראשון והרביעי אני משאיר כמו שהם.
1) להגדיל את הפריים למקסימום האפשרי שאני יכול שזה באמת 268000 ש"ח.
2) את 310,000 ש"ח הנותרים אני מפצל לשני מסלולים:
100000 ש"ח אני משאיר במסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים וצמודה.
210,000 ש"ח אני ייקח בקל"צ.
כך שבסה"כ אני מצמיד 327000 ש"ח מתוך סה"כ ההלוואה שהיא 805000 ש"ח.
האם כדאי לי את כל 310000 ש"ח הנותרים לקחת בקל"צ או שהחלוקה שלי היא גם טובה?
תודה שוב,
אלירן.
היי אלירן,
עשית בשכל 🙂
אם יש לך יכולת החזר גבוהה תקח עוד חלק בקלצ, אם לא זה בסדר גם לחלק לקבועה או למשתנה כל חמש, העיקר שאת השינוי הגדול עשית.
בהצלחה,
משכנתאמן
בס"ד
שלום רב,
ראשית, יישר כוח גדול, אין מילים למידע החשוב ולתמיכה שאתה מעביר כאן-תודה!!
שנית, אשאל לגבי תמהיל נכון (משכנתא בגובה 68%) ואטרקטיביות הריביות שהוצעו:
-שווי נכס:1020K
-הון עצמי:330K (לאחר פידיון קה"ש)
-הכנסה:13K (כרגע רק אני עובד ואשתי מסיימת לימודים)
-כושר החזר חודשי: עד 3.5K
-זוג+2+לידה צפויה בעוד 5 חד'.ב"ה.
-דירה מקבלן ותאריך כניסה מתוכנן-בעוד 6 חד'.
-תמהיל מוצע 1-החזר חודשי 3590ש"ח:
–98K:הלוואה לזכאים דרך משרד השיכון—3.% (צמוד למדד) ל-25 שנה.
–140K:לא צמוד–5.5% ל-20 שנה
–231K:מש' כל 5 שנים צמוד 2.79% ל-25 שנה
–231K:פריים-0.8% ל-25 שנה
-תמהיל מוצע 2:-החזר חודשי 3250ש"ח:
–98K:הלוואה לזכאים דרך משרד השיכון—3.% (צמוד למדד) ל-25 שנה.
–392K:אג"ח מש' כל 5 שנים (צמוד למדד) 2.57% ל-25 שנה
–210K:פריים-0.8% ל-25 שנה
1.האם ההצעה2 לא מסוכנת מדי? למרות החזר נמוך מול הצעה 1?
2. מהי "ריבית מתואמת" למשל בהצעה1 רשום לא צמוד–5.5% ל-20 שנה אבל "ריבית מתואמת" 5.64%?
תודה על עזרתך.
בברכה,
ע.
ע שלום,
1. ההצעה הראשונה יותר מתאימה לך מההצעה השניה.
2. אני רושם פה תמהיל משכנתא חלופי:
98 זכאות
233 פריים ל30 שנה
200 קבועה לא צמודה ל-20 שנה
166 משתנה כל חמש ל-25 שנה
הסיבות לשינוי:
מהמעט שיצא להכיר אותך, אני רואה שאתה אדם דתי שבעזרת השם תגדיל את המשפחה, אתה חייב לשאוף לכמה שיותר ביטחון במשכנתא שלך ולכן כל שקל שתיקח בקל"צ יהיה לטובתך ולטובתך של משפחתך, יציבות זו המלה הכי חשובה במשכנתא.
3. ריבית "מתואמת" זו הריבית האמיתית שאתה משלם (ריבית דה ריבית), אבל עזוב אל תכנס לזה.
כל הבנקים מדברים בריבית נומינלית למרות שבתכל'ס אנו משלמים ריבית אפקטיבית (מתואמת), אבל כמו שאמרתי זה יעשה לך סתם "כאב ראש". אם תרצה לחקור את הנושא בשביל הכייף יום אחד, אני פה 🙂
דבר נוסף,
אל תשכח לעשות עוד סיבוב ריביות, בהחלט יש עוד מקום לרדת במחירים שציינת.
המון הצלחה ותזכו למצוות
משכנתאמן שלום,
אתר מאוד מעניין ומקצועי.
אשמח מאוד לקבל עזרתך.
אני זקוק למשכנתא של 567000 ש"ח.איזה תמהיל הכי כדאי לי לקחת בנתונים של היום.
טווח השנים שברצוני : 20 שנה. והחזר של ממוצע 3000 ש"ח לחודש.
תודה רבה על עזרתך
אריק
היי אריק,
תודה על הפרגון!
להלן תמהיל בסיסי, מפה תוכל כבר ל"שחק" איתו על בסיס צרכיך ויכולותיך:
1/3 פריים ל 30 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל 20 שנה
1/3 קבועה לא צמודה ל 20 שנה
בהצלחה,
משכנתאמן
קיבלתי את הריביות הבאות לתמהיל של משכנתא ע"ש של 720 אש"ח,
אשמח לעצתכם האם הריביות טובות או לא
ריבית קבועה צמודה, בגרייס לשנתיים , 125 אש"ח, תקופה 12 שנים – 2%.
ריבית משתנה כל 5 שנים, בלי גרייס, 270 אש"ח , תקופה 25 שנים – 2.10%
ריבית פריים, גרייס לשנתיים, 240 אש"ח, תקופה 25 שנה, 2.85%
ריבית קבועה לא צמודה, ללא גרייס, 85 אש"ח , תקופה 20 שנה, 5.30%.
גרייס נובע מזה שיש לנו הכנסה נטו של 10.5 אלף לשנתיים הקרובות ואחרי זה תעלה ההכנסה בעוד 3000 נטו.
האם הריביות טובות לדעתכם?
דמי פתיחת תיק – 1200 ש"ח – האם סביר?
היי עמי,
על פניו הריביות נראות סבירות, אבל אני ממליץ לשלוח או לגשת עם ההצעה הזו לעוד מספר בנקים ולבדוק מולם.
אני לא יודע מה החלק בכל תמהיל ולכן לא יכול לחוות עליו דעה
בהצלחה,
משכנתאמן
שלום רב,
רציתי לשאול שאלה בעניין משכנתא שמועד ביצועה החל מאתמול (ה 16/7),
אני מכיר כי כל 15 לחודש המדד משתנה, ובשל העובדה שהביצוע היה לאחריו מועד החיוב הראשון (התשלום הראשון) למשכנתא יהא רק ב 10/9!
היום לאחר שיחה עם הבנק הבנתי כי אמנם לא אשלם כלום עד ה 10/9 אך ביום תשלום זה אצטרך לשאת בתשלום שלא הכרתי (ריבית!) 1500 ש"ח לערך על כל התקופה הזו שלא שלמתי ועל כל סכום ההלוואה מן הסתם, האם תוכל לעזור לי להבין מהו הסכום? לא נאמר לי דבר לגביו קודם, האם יורד מאיזה שהוא מקום? האם הייתי משלם אותו בכל מקרה ולא משנה מתי הייתי לוקח משכנתא? תודה רבה, עידן.
היי עידן,
זה נשמע הגיוני, אתה משלם כל חודש את הריבית אבל בגלל שהחיוב הראשון יהיה עבור חודש וחצי אתם תשלם יותר בחודש הזה ולאחר מכן התשלומים יתאזנו ותשלם חודש בחודשו.
אם אתה רוצה להבין יותר לעומק תתקשר לשירות הלקוחות ויסבירו לך בפרוטרוט (אל תנסה דרך היועץ בסניף, כי הוא לא מבין הרבה בנושא הזה – בשירות לקוחות הם הרבה יותר מקצוענים בנושאים הנ"ל).
משכנתאמן
בס"ד
שלום,
תודה רבה על תשובתך המפורטת והברורה.
שאלה נוספת בבקשה, אנו משלמים שכר דירה בגובה 3K וקיים קושי לעמוד בתשלומי שכר הדירה+תשלומי משכנתא.
1. האם כדאי לקחת גרייס לחצי שנה עד שניכנס לדירה ?
2. או ללא גרייס ולקחת חלק/ כל הסכום כעת ולהתחיל ולשלם את המשכנתא(אפשרי מבחינת חוזה המכר)? אם כן מהו החלק שאתה ממליץ?
בברכת בשורות טובות,
ע.
היי ע,
לא בטוח שהבנתי את השאלה, אבל אני אנסה:
1. אם אתה יכול לדחות את התשלום על הדירה מבחינת החוזה, אז זה עדיף, פשוט תקח את המשכנתא בעוד חצי שנה.
2. אם אתה לא יכול ויהיה לך קשה לשלם גם וגם, אז תעשה גרייס לחצי שנה.
אם עניתי לא לעניין, תחזור אלי עם הסבר יותר מפורט.
בס"ד
שלום רב,
אנסה לחדד את שאלתי, אנו משלמים שכר דירה בגובה 3K וקיים קושי לעמוד בתשלומי שכר הדירה+תשלומי משכנתא במקביל.
בחוזה קיימת אופציה לתשלום 75% מעלות הנכס לקראת הכניסה לדירה-בעוד חצי שנה (כבר שילמנו תשלום ראשון של 25% מערך הנכס).
1.ההתלבטות היא בין דחיית התשלום של 700K לחצי שנה-צמוד מדד ובין גרייס לחצי שנה, עם כל עלויות הגרייס….
2.אופצייה נוספת, לקיחת חלק מהמשכנתא (למשל חצי מהמשכנתא) עכשיו ואת היתרה בעוד חצי שנה, באופן זה אנו מורידים עלויות תשלום לחצי שנה וקובעים את עוגן הרביות (למשל, לקיחת חצי מהמשכנתא תוך לקיחת אחוז חלקי מהתמהיל כולו וכך לקבוע את הריביות).
אם אופצייה זו עדיפה, איזה אחוז מהמשכנתא אתה מציע לקחת כעת כשהסכום הנותר צמוד למדד לחצי שנה?
3.מצ"ב ריביות לאחר סיבוב נוסף עפ"י התמהיל שהצעת: ——מה דעתך?
98 זכאות
233 פריים-0.95 ל25 שנה
200 קבועה לא צמודה ל-20 שנה 5.5%
169 משתנה כל חמש ל-25 שנה: 2.5%.
סה"כ החזר חודשי: 3679 ₪ (קצת גבוה מה-K3.5 שרצינו…וזה לפני ביטוחים….).
4.ההצעה הנ"ל היא מבנק קטן, האם יש צדק בחשש מול לקיחת משכנתא מבנק גדול (בבנק הגדול הריביות פחות אטרקטיביות)?
מקווה שהשאלות ברורות כעת,
שוב תודה על עזרתך.
בברכה,
ע.
1. אם אתם יכולים לעמוד בתשלום חצי משכנתא, אז זו האופציה המועדפת
2. הריבית בפריים מצויינת, בשני המסלולי האחרים אפשר עוד לשפר
3. אין בעיה לקחת מבנק קטן (צריך רק להתחיל את התהליך קצת לפני על מנת לא להמנע מדחיות), תמשיכו לעשות סקר ותהיו אגרסיבים לגבי הריביות (פשוט תגידו שקיבלת ריביות נמוכות יותר ותשאלו כל בנק אם הוא יכול לשפר)
שלום רב,
ראשית – מאוד התרשמתי מהאתר ובעיקר מהיועץ.
להלן נתוני הקיים:
– יתרת משכנתא 730K לעוד 11.5 שנים במסלול ריבית קבועה 1.3% משתנה כל 3 שנים (לקיחת המשכנתא ב- 11/2009).
– תחנת היציאה הקרובה – 11/2012
נתונים מבירור שעשיתי היום למול הבנק –
– הריבית היום במסלול שלי עומדת על כ- 1.8% (חצי אחוז יותר)
– לשאלתי מהי ריבית הקל"צ שאקבל עבור 730K ל- 11.5 שנים נענתי ב-4.5% (הערה: ידוע לי כי ההחזר החודשי לטווח הקצר יגדל)
אני מאוד מבולבל מנתוני השוק: ריבית נמוכה, תקופת מיתון, מחאה, כלכלת בחירות, דולר, אירו, בטחון וכיו"ב… לא כל כך יכול להתחיל להעריך תרחישים.
מה דעתך? האם קיים תמהיל עדיף?
תודה מראש ויישר כח,
רפי
היי רפי,
תודה רבה על הפרגון.
לשאלתך,
לפי דעתי המסלול שלך מאפשר למחזר את כל המשכנתא לפריים,
תבדוק זאת מול הבנק ואם כן קח את כל המשכנתא בפריים (לרוב, המסלול הזה מנצח את כל המסלולים האחרים).
בהצלחה,
משכנתאמן
הי,
יש לי שאלה על פרעון מוקדם.
נניח והיום אני מקבל משכנתא 300K קל"צ 3.5 ריבית.
ובעוד חודשיים אני מבקש להכניס 20K ולפרוע.
איך נעשה החישוב?
תודה,
תמירו.
היי תמירו,
בעוד חודשיים יבדקו מהי הריבית הממוצעת שהבנקים מוכרים קל"צ לתקופה שנשארה (לדוג היום מוכרים ב3.5%) ובעוד חודשיים בגלל שהריבית ירדה ימכרו את אותו המסלול ב3%, באותו רגע הבנק דורש פיצוי על ההפסד שלו (0.5% לשנה) וזו בעצם עמלת היציאה
תודה.
מהי אותה ריבית היום?
פריים? בסיסית? אחרת?
ניתן למצוא את הטבלה של בנק ישראל כאן, יש להתייחס לשנים שנשארו בהלוואה
שלום ,
אתר מצויין שאפשר ללמוד ממנו הרבה.
שאלה לתמהיל משכנתא.
סכום ההלוואה 450k
150k פריים – 0.9 20 שנה
300k קצ״מ משתנה כל 5 שנים 1.96% 15 שנה
או שכדאי לשנות את הקצ״מ לקל״צ בריבית של 4.8%
היי אבי,
שמח לשמוע שהאתר מועיל!
לשאלתך,
תשלב בין השניים,
150 קלצ ו-150 משתנה צמודה – ככה אתה מאזן את הסיכון של המדד.
שלום,
הצעה שקיבלתי ל 600K.
200 פריים. 200 קל"צ ב- 4.5% ל- 10 שנים. 200 משתנה כל 5 שנים ב- 2.1% (מבוסס על איזה חישוב ממוצע משכנתאות בנק ישראל B)
שאלה – האם נוכח האינפלציה (ויעד האינפלציה של הממשלה) הקל"ץ לא עדיף בהרבה?
שכן ראלית, %4.5 פחות מדד, קטן משמעותית מ- %2.1 ועוד מדד ?
האם עדיף לקחת 400 בקל"צ ?
היי יואל,
אני לא חושב.
יעד האינפלציה הו אבין 1% ל3% וכרגע הבנק לא עומד בו ובגלל זה מוריד את הריבית.
במקום להעביר את ה200 לקלצ" , הייתי נשאר בקבועה צמודה אבל מוריד את השנים.
בהצלחה
תודה.
בתשובתך, בהקשר של ה"צמודה" ,האם התכוונת שכדאי לקצר את משך ההלוואה כולה או התחנות (כל 5)?
אגב אחלה בלוג!
יכול מאוד לעזור אם תוכל לפרט את משמעות שינוי והורדה של – 0.1 (עשירית) ריבית בכל מסלול ומסלול. איפה כל הישג במשא ומתן משמעותי יותר?
ממחשבון אינטרנטי נראה כי הורדת ריבית ב-קל"ץ ב-0.1 ריבית (הלוואה של 200K ל 15 שנים) משמעותו פחות 10~ ש"ח בהחזר החודשי. שזה ממש לא דרמטי?
היי יואל,
התכוונתי לשנים של ההלוואה ולא של נקודות היציאה.
נכון שמורידים 0.1% על מסלול כלשהו זה לא יוצא הרבה, אבל שמחברים את כל המשכנתא ודואגים שכולה תהיה הכי נמוכה שאפשר זה כבר עוזר 🙂
בכל אופן, כמו שאני תמיד אומר: תשתדל להשקיע בבניית תמהיל משכנתא נכון והריביות יהיו החלק הפחות בעייתי.
בהצלחה
שלום
ראשית כל אתר מאוד מקצועי ויעוץ בחינם ממש תודה כל הכבוד לך.
יש לנו כמה שאלות אשמח אם תוכל לעזור לנו.
אני מתלבט בין לקחת משכנתא על נכס קיים קטנה יחסית או לקנות בית נוסף ולשעבד את שני הבתים. ללא הון עצמי וללא שעבודים.
נתחיל במשכנתא של בסה"כ 200K על שיעבוד של נכס קיים.
אשמח עם תעזור לי בתמהיל נכון.. על החזר של עד 2000ש"ח למשך 10-12 שנים.
מה שקיבלתי מהבנקים זה עוד לפי שקראתי על תמהילי משכנתא והם הציעו לי ריבית של 2.61 קבועה צמודה אוכל להוריד את הריבית לפחות ל2.5 אחוז . מה עוד שזה ל13 שנים.
או אותה הריבית 2.61 על ריבית משתנה כל חמש שנים (B+0) ל12 שנים.
אבל אני מניח שזה לא כדאי
בכל מקרה האם כדאי לשלב תמהיל של
100000 ש"ח קבועה לא צמודה
66666 ש"ח ריבית פריים
33333 ש"ח משתנה כל חמש צמודה
או ש 133333 ש"ח קבועה לא צמודה
66666 ש"ח ריבית פריים.
ההתלבטות השנייה היא לקנות בית חדש ולשעבד את שתי הבתים כאשר אין לנו הון עצמי ואין לנו משכנתא, אבל יש אישור ללקיחת משכנתא על הסכום.
רציתי לקחת משכנתא של 1.15M ההכנסות שלנו הם 11K ואת הבית הראשון אנו נשכיר ב4000ש"ח כך שבפועל נוכל להכניס כ 15K אנו זוג ללא ילדים לפחות לא בשנה וחצי הקרובות. לא צפוי קבלת סכום גדול בזמן הקרוב.(קרן השתלמות של 16K)
אני רוצה לדעת האם יש תמהיל שבו אוכל לא להסתכן מידי ולשלם
בין 4000-5200 ש"ח עד תום התקופה שתארך כ 30-35 שנה?
בלי כל קשר אם נחליט לא לקנות בית נוסף אבל לקחת את המשכנתא של ה 200K האם עוד 4 שנים לצורך העניין ארצה לקחת משכנתא נוספת על בית נוסף בסדר גודל של הסכום 1.1M האם התנאים בלקיחת משכנתא שנייה שונים ופחות טובים?
תודה רבה
מאור.
היי מאור,
תודה על הפרגון!
אני אנסה לתת תשובות לפי הסדר:
לגבי התמהיל למשכנתא של 200 אלף, הייתי לוקח:
1/3 פריים ו1/3 משתנה כל חמש.
הסיבה שלא הייתי לוקח קל"צ היא שככל הנראה אתם תקנו נכס אחר בעתיד ויכול להיות שתרצו למחזר את ההלוואה, במקרה הזה ייתכן ויהיו קנסות בקל"צ ולכן הייתי מוותר עליו בתמהיל הנ"ל.
אפשר לבנות תמהיל ל30 שנה שיהיה סביב ה 5000 ש"ח, יחד עם זאת זה לא כל כך מומלץ לקחת משכנתא ל-30 שנה (מבחינה כלכלית המדדים והריביות "אוכלים" את המשכנתא והיא הופכת ללא כלכלית).
אם תרצה משכנתא נוספת עוד 1-2 שנים, יבחנו את מצבך ללא קשר למשכנתא הקודמת. כלומר, יבדקו מה השכר, מה הנכסים שלכם, איך אתם עומדים בהתחייבויות הקודמות ומה יכולתיכם לעמוד במשכנתא החדשה, במידה והכל יהיה תקין תוכלו לקבל אישור עקרוני למשכנתא.
בהצלחה
תודה רבה על התגובה.
לצורך העניין אתה ממליץ על 1/3 בריבית פריים ו 1/3 בריבית משתנה כל 5, לפי מה שהבנתי אתה ממליץ על ה1/3 הנותרים כקבועה צמודה כן?
תודה רבה
מאור
סליחה אבל עוד משהו קטן.. אם המלצתך על ה1/3 הנותרים היא על הריבית קבועה צמודה אז על מה בערך אצטרך להתמקח על תקופה של 10-12 שנים.
או משתנה כל חמש או קבועה צמודה, מה שיותר זול.
לפי דעתי ל10 שנים אתה יכול להשיג ריבית של 1.6-2 אחוזים בקבועה
שלום,
קודם כל, כל הכבוד על האתר ועל העבודה הטובה.
מעוניין במשכנתא של כ880 K . מדובר בכ-68% מימון בנקאי.
המטרה שיהיה החזר חודשי כ-3,600-3,700
אני עובד בתחום ראיית החשבון וקשה לראות כרגע העלאות מהותיות בעתיד בשכר. כנ"ל לגבי אישתי.
אשמח לשמוע ממך על תמהיל מומלץ למשכנתא שיכול להתאים מבחינת סכום המשכנתא הנ"ל וההחזר הרצוי הנ"ל. (המטרה היא כמובן היא שליש משכנתא בפריים , השאלה לגבי שאר השני שליש)
תודה
היי אדי,
תודה על הפרגון!
בהחזר שציינתם אין לכם הרבה ברירות אלא לקחת:
1/3 פריים ל30 שנה
ו1/3 משתנה כל חמש צמודה ל30 שנה,
כל תמהיל אחר מעלה דרמטית את ההחזר החודשי.
אתם בטוחים שאתם לא יכולים להחזיר יותר? במידה וכן נסו לשלב גם קל"צ (אפילו על 100 אלף) ולאזן מעט את המשכנתא שכרגע היא גבוהה וצמודה מדי למדד.
בהצלחה
היי שוב,
אני אכן שוקל לשלב אפילו 1/3 משכנתא בקל"צ.
עוד לא מצאתי נכס ספציפי אבל התחלתי כבר לעבור על פורומים מה אנשים אחרים מקבלים..תגיד לי אם זו האופציה הכי אופטימילת מול הבנקים או שאפשר לבקש אפילו יותר מזה (כשאמצא נכס ואלך לבקש בפועל):
1/3 – 290,000- פריים מינוס 0.95 ל-30 שנה
1/3 290,000- ריבית משתנה כל 5 שנים 2.1%
1/3 290,000- קל"צ ל-25 שנה 4.7%
יוצא כאן בערך החזר 3,915.
מה דעתך הבנקים יכולים לשפר את זה?
תודה
המסלולים מצויינים והריביות עוד יותר 🙂
לא נראה לי שיש הרבה לאן לשפר, בכל אופן כרגע הנח לזה וגש לחפש נכס.
בכל מקרה הריביות שיהיו בעוד מספר חודשים הם לא הריביות של היום, המשך לקרוא עוד על משכנתא וללמוד אודותיה אבל אין לך טעם לערוך סקר מחירים בשלב זה (מה שכן חשוב זה לקבל אישור עקרוני מ-2 בנקים לפחות לטובת המשכנתא).
שלום, באמת תודה רבה על האתר המעולה הזה שדרך אגב הגעתי אליו
השאלה שלי היא כזאת הבן זוג שלי קונה דירה לבד בנפרד דירה ראשונה שלו הוא פנה לבנק ואישרו לו הלוואה של 300 אש"ח עכשיו איך בונים תמהיל טוב 1/3 בפריים הריבית היא -0.9
ומאוד רוצה 2/3 בקל"צ בריבית של ריבית 2.8%
מה יהיה ההחזר החודשי?
ולמה הגלל שזה לא צמוד מדד אז ההחזר גבוהה
תודה על התשובה
היי יוסף,
לא הבנתי את השאלה במלואה, אבל אנסה לענות:
תמהיל של: 1/3 פריים ו2/3 קל"צ הוא תמהיל טוב
לגבי ריבית הפריים היא טובה, לגבי הקל"צ נראה לי שהיא יותר מדי טובה ולכן לא נראה לי שתקבלי אותה 🙁
בשביל החזר חודשי יש צורך בשנים, בכל מקרה תבדקו במחשבון משכנתא כאשר אתם מציבים את הריבית והשנים הרצויות.
בהצלחה
שלום רב
רציתי לדעת על איזה מסלול אתה ממליץ
עלות הנכס 1300000 ברשותנו ישנם 600000 ש"ח ז"א שאנו צרכים משכנתא של 700000 , ההכנסה המשותפת שלי ושל אישתי היא נעה בין 20000-25000 ,אם אתה זקוק לפרטים נוספים בשמחה
תודה מראש
נ,ב
אנו מעוניינים בהחזר חודשי שנע בין 3500-4500
שלום דודי,
ראשית, אני חושב שאתם יכולים להחזיר יותר, אבל זה תלוי גם ברמת החיים שלכם.
אז בבקשה מסלול כפי שביקשתם:
233 פריים ל30 שנה
233 קבועה לא צמודה ל 20 שנה
233 קבועה צמודה ל 12-13 שנה
בהצלחה
אני מעוניין בהחזר של סביב 3000 ש"ח.
נכס = 2.3מ
משכנתא- 600K
כסף שאמור להשתחרר- 100K בעוד 5 שנים.
מה אתה ממליץ?
תודה על האתר!
בבקשה:
200 אלף פריים ל-20 שנה
300 אלף קבועה צמודה (או משתנה כל חמש) ל15 שנה
100 אלף בבוליט ל-5 שנים
בהצלחה
תודה על התמהיל.
אני מחפש מחשבון משכנתא שאני יכול להשתמש בו כהתחלה להבין את הסכום המדובר אבל אני לא מוצא אחד שמכיר את כל המסלולים.
אתה יכול להמליץ על מחשבון?
בבקשה, שני המחשבונים האלו טובים:
1. מחשבון א'
2. מחשבון ב'
הלכתי אל שני המחשבונים האלה, באף אחד מהם אין את אופציית הבוליט כחלק מתמהיל.
אז חישבתי כל מסלול שהמלצת בנפרד והגעתי לסכומים של סביב 3700 ש"ח.
בהודעה הראשונה שלי רשמתי שאני מעוניין סביב 3000 ש"ח.
האם אני מחשב לא נכון?
1.במחשבון הזה יש אפשרות לחשב על פי בוליט,
2. צודק, אני כיוונתי את התשלום ל3500 – כנראה טעיתי, אני מתנצל
3. אני לא חושב שכדאי לכם לקחת קל"צ, גם ככה אתם לוקחים משכנתא לתקופה ארוכה, אבל אם בכל מקרה אתם רוצים ל"בטח" את הסכום, קחו 150 בקל"צ ו150 בקבועה, זה יצריך להאריך את אחד המסלולים ל25 שנה ואני לא ממליץ.
שבת שלום
ועוד שאלה- קראתי את כל ההמלצות שלך בעמוד הזה.
בכולם אתה ממליץ לקחת קל"צ (קבועה לא צמודה) אבל רק לי לא המלצת את זה, מדוע?
שלום משכנתאמן יקר,
אנו בדיוק עכשיו בשלב חיפוש המשכנתא האידיאלית, וקצת הלכנו לאיבוד בין התמהילים השונים.
המשכנתא שלנו תיהיה על סך של כ-250 אש"ח ואנו אמורים לקחת אותה עד ה-30 באוקטובר.
אנו מרוויחים יחד 18000 נטו ואנו מעוניינים להחזירה בזמן קצר עם החזר חודשי גבוהה.
יש לנו מספר שאלות:
1. האם בעקבות המע"מ אשר צפוי לעלות כדאי לקחת את המשכנתא החודש?
2. מה התמהיל המומלץ במקרה זה?
תודה,
נ.ב
החזר חודשי רצוי של כ 6-7 ..
היי אביב,
1. המע"מ לא ישפיע על מחירי המשכנתאות
2. שליש בפריים ו2/3 בקבועה צמודה,
לדעתי הטווח הקצר ביותר ניתן ל4 שנים, כך שלא תגיעו להחזרים של 6-7 אבל תוכלו לחסוך בצד אלפיים שח ומדי פעם להחזיר את המשכנתא
שבוע טוב ובהצלחה
תודה רבה! עזרת לנו מאוד!! איזה מזל שיש אותך.. מה היינו עושים בלעדייך?
בנוגע למע"מ, כוונתנו הייתה שהסכום החסר לדירה צמוד למע"מ כפי שצמוד למדד. תחילה תכננו לקחת באוקטובר ואז לחסוך עוד 20000, אך אם ניקח החודש המשכנתא תהיה גבוהה יותר אך ללא עליית המע"מ.
בנוגע לטווח, ה4 שנים זה להחזר המשכנתא כולל הריבית?
כן, אם הסכום צמוד למע"מ הייתי משלם לקבלן כבר החודש ולוקח כבר עכשיו את המשכנתא.
לגבי ה-4 שנים, כן זה כולל את הריבית.
שוב תודה,
תוכל בבקשה להסביר לנו מדוע לא כדאי לנו לקחת שליש מהסכום בריבית קבועה ללא הצמדה?
שבת שלום
היי אביב,
אני מאמין שבשנתיים – שלוש המדד יהיה נמוך (בגלל המיתון שאנו נמצאים בו) ולכן אני חושב שזה יהיה חכם יותר להצמיד למדד ולשלם ריבית נמוכה מאשר לשלם ריבית גבוהה יותר שכוללת כבר את המדד הממוצע ולאו דווקא הצפוי.
הי,
למה לא ללכת על חצי בפריים וחצי בקבועה צמודה
נ.ב. התכוונת בפריים לצמודה?
תודה מראש,
היי אביב,
1. הפריים לא צמודה (אין דבר כזה "פריים צמודה")
2. אתם לא יכולים לקחת חצי פריים, כי יש הגבלה עד 1/3 לריבית משתנה
בהצלחה
אנחנו זוג צעיר ללא ילדים בנתיים שמעוניינים לקחת משכנתא בגובה 700K הנכס שווה 1.2M כל השאר הון עצמי.
ההכנסה כרגע היא 13500.
על איזה תמהיל היית ממליץ ? שההחזר הרצוי הוא בסביבות 3500 ש"ח.
תודה.
היי משה,
1/3 פריים ל-30שנה
1/3 משתנה צמודה ל25 שנה
1/3 קבועה לא צמודה ל20 שנה
בהצלחה
תודה על התמהיל ….
רציתי לדעת מה אתה חושב על התמהיל הבא :
230000 ש"ח פריים 2.8 ל 30 שנה
150000 ש"ח משתנה צמודה ל 25 שנה 2.02
150000 ש"ח קבועה לא צמודה ל 20 שנה 4.75
170000 ש"ח משתנה לא צמודה ל 25 שנה 4.48
ההחזר יוצא 3495
בעיקרון אני מתלבט בין מה שהצעת לתמהיל שרשמתי לך אם תוכל לעזור לי לבחור זה יהיה מעולה !!! תודה !!!
?
היי משה,
מתנצל על העיכוב – כנראה שהשאלה שלך התפספסה לי….
התמהיל שבנית בסדר גמור,
תנסה רק לרדת קצת בשנים, אפילו רק בחלק מן המסלולים.
שלום,
לגבי משכנתאות צמודות מדד משתנות כל 5.
יש כמה אפשריות בשוק ל-עוגן: ע"פ ממצוע אג"ח (A) או ע"פ ריבית משכנתאות ממוצעת (B) וכו…
תוכל לפרט קצת על יתרונות חסרונות? ושיקולים להעדפה?
תודה
(אחלה בלוג!!)
היי יואל,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
זה בהחלט נושא מורכב,
אשתדל לעשות סדר בנושא באחד מן הפוסטים הבאים.
הי, המאמר מעולה! עושה סדר בבלאגן… אנחנו זוג עם ילדה קטנה, קנינו דירה ב- 750 אש"ח ויש לנו שתי התלבטויות .האחת, הדירה זקוקה לשיפוץ שעלותו כ- 50 אש"ח. אנחנו מתלבטים אם לתת למשכנתא את מלוא ההון העצמי שלנו שהוא 300 אש"ח ואז ניאלץ לקחת הלוואה כדי לשפץ או לתת 250 מהון עצמי ולהשאיר 50 לשיפוץ. שנית, יש לנו יכולת החזר משכנתא של 3500 לחודש ואני אשמח אם תמליץ לי על תמהיל משכנתא, בהנחה וזו דירה שאנו קרוב לוודאי נמכור תוך 10 שנים, לגבי משכנתא של 450 ולגבי משכנתא של 500. תודה מראש!
היי גיל,
1. את ה50 אלף לשיפוץ תקחו מההון העצמי שלכם ולא מהמשכנתא (זה יותר זול)
2. תמהיל ל500:
1/3 פריים ל 20 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל15 שנה
1/3 קבועה לא צמודה ל 12 שנה
בהצלחה
היי,
אנחנו לקראת משכנתא , ועברנו על המאמרים שלך ועל ההמצלצות שלך,
הלכנו למספר בנקים וזה ההצעה שדי קרובה להמלצות שלך:
המשכנתא היא 70% מהנכס 665K וחילקנו אותה ל3 חלקים שווים:
1.משתנה כל 5 שנים -2.33% למשך 20 שנה
2.פריים -2.85% למשך 30 שנה
3.ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה-4.77% למשך 20 שנה
או לחילופין קלצ -5% למשך 20 שנה (מה עדיף בסעיף 3 ??)
האם ב-קלצ אנחנו מחוייבים לכל התקופה? בלי אפשרות יציאה בהמשך?
האם התמהיל טוב? ואיך הריביות?
הכנסה משותפת שלנו היא 14K וההחזר הוא בערך3.5K
תודה רבה על עזרתך!
עינב
אהלן,
יש לי שתי שאלות אבל ראשית הנתונים הכלליים: אנחנו מתכוונים לקנות דירה בשווי 1350K כשההון העצמי שלנו הוא 900K. יכולת החזר 4000 ש"ח. מן הסתם עדיף משכנתא לכמה שפחות זמן.
והשאלות:
1. מה התמהיל הנכון לדעתך? הבנתי שבנק ישראל ביטל את מחסום ה-33% למסלול פריים.
2. בהנחה ואנחנו רוצים לשמור בצד משהו כמו 100K (שלא חישבתי בהון העצמי הנ"ל) בצד ליום סגריר, שיהיו נזילים (למשל בתיק השקעות בבנק) – האם בהתחשב בכך שהכסף מצוי בבנק – הבנק אמור לתת לנו תנאים משופרים?
היי אייל,
1. מאיפה שמעת שבנק ישראל ביטל את מחסום ה33% ?
2. הבנק לא מתחשב כל כך בכסף "שנשאר בצד", אבל באחוזי מימון נמוכים כשלכם ועם הכנסות טובות, אתם יכולים לקבל תנאים מצויינים.
תמהיל ל450:
1/3 פריים ל15 שנה
1/3 קבועה צמודה ל10 שנים
1/3 קבועה לא צמודה ל10 שנים
הי,
כל הכבוד על האתר המקצועי והמרשים.
מס' שאלות:
אנו משתכרים כיום ביחד כ-14,000 ומתכוונים לקחת בשבוע הבא משכנתא של כ-800,000.
א. האם התמהיל שהצעת תקף לחודש אוגוסט להערכתך? (הריביות ירדו)
ב. בסימולציה באחד הבנקים נבהלנו לגלות שעוד 25 שנה נחזיר פי 1.5 מהסכום שאנחנו לוקחים? מה המלצתך לזוג שמוכן להיות עם יד על הדופק ופעם בשנה מגיע לבנק למחזר משכנתא כדי להימנע מהחזר כה גדול?
תודה רבה על הכל!
היי מאיה,
תודה על הפרגון!
1. התמהיל שהצעתי בחודש מרץ, היה תמהיל דוגמא – אתם צריכים לבנות תמהיל על בסיס הצרכים האישיים שלכם.
2. עוד 25 שנה יכול להיות שתשלמו יותר מפי 1.5 אבל אין הרבה ברירות 🙂 בהמשך לסעיף הקודם, יש לבנות תמהיל גמיש.
3. אתם יכולים לתת עוד פרטים ואנסה לעזור.
משכנתאמן
תודה על התגובה המהירה.
אנחנו נשואים טריים ללא ילדים, יש מקום סביר להניח שההכנסה תעלה מעט בשנים הקרובות ובטח שבטווח הארוך. רוצים להחזיר בין 3,500-4000 לחודש כדי לא להחנק. לכן זקוקים לתקופה של 25 שנים.
האם ידוע לך מהן הריביות הכי אטרקטיביות לתקופה זו בתמהיל שהצעת? (פחות או יותר מה שתכננו).
היי,
אנחנו לקראת משכנתא , ועברנו על המאמרים שלך ועל ההמצלצות שלך,
הלכנו למספר בנקים וזה ההצעה שדי קרובה להמלצות שלך:
המשכנתא היא 70% מהנכס 665K וחילקנו אותה ל3 חלקים שווים:
1.משתנה כל 5 שנים -2.33% למשך 20 שנה
2.פריים -2.85% למשך 30 שנה
3.ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה-4.77% למשך 20 שנה
או לחילופין קלצ -5% למשך 20 שנה (מה עדיף בסעיף 3 ??)
האם ב-קלצ אנחנו מחוייבים לכל התקופה? בלי אפשרות יציאה בהמשך?
האם התמהיל טוב? ואיך הריביות?
הכנסה משותפת שלנו היא 14K וההחזר הוא בערך3.5K
תודה רבה על עזרתך!
עינב
היי עינב,
התמהיל מצויין והריביות טובות מאוד.
אם אתם לא מתכוונים להחזיר כסף ב-5 שנים הקרובות קחו את הקל"צ ב5% (תנסו גם לרדת מזה).
בהצלחה.
בהמשך לאתמול, עוד התייעצות…
אנו זוג צעיר המשתכר כיום ביחד כ-14,000 ומתכוונים לקחת בשבוע הבא משכנתא של כ-800,000. (400K הון עצמי)
רוצים להחזיר בין 3,500-4000 לחודש לאורך תקופה של כ-25 שנים.
אשמח להיוועץ בך לגבי המסלול הבא:
240K-משתנה כל 5 שנים צמודה למדד 1.93%- 25 שנה
260K-פריים 2.85% – 30 שנה
300K-משתנה כל 5 שנים, לא צמודה. 4.58% – 25 שנה
ככה יש יותר אופציות ליציאה או מיחזור…
שאלה נוספת- במסלולים המשתנים כל 5 שנים, מהו הרעיון של המרווח? בבנק אחד הציעו לנו 0.3 מרווח ובשני 0.8
המון המון תודה!
היי מאיה,
אם אפשר לדעת בבקשה מאיזה בנק קיבלתם את ההצעה?
אנחנו בערך במצב שלכם ,ועושים עכשיו סקר בנקים.
תודה רבה,
בוודאי, בנק מזרחי
תודה רבה
היי מאיה,
אם אתם חושבים שבעוד 5 שנים יהיה לכם כסף להחזיר אז המשתנה הלא צמודה ל5 שנים היא טובה עבורכם, במידה ולא, אני הייתי הולך על הקל"צ.
המרווחים הם לא משהו שאמור כל כך לעניין אתכם, כל בנק מתבסס על עוגן אחר ולכן המרווחים שונים בין בנק אחד למשנהו.
השאלה היא עד כמה משפיע עלינו המרווח? האם זה עשוי להתקזז עם הריבית בהמשך?
זה אומר שבתחנה הבאה מעלים לנו 0.3 או 0.9 מהעוגן שנקבע וזה משמעותי, לא?
חוץ מזה, מה דעתך על מסלול לא צמוד מדד שמשתנה כל שנה או שנתיים וחצי. תיאורטית, זה נשמע כמו משהו שמאפשר לנו לעשות סקר שוק כל שנה ולחפש מחדש את המסלול האטרקטיבי ביותר להמשיך איתו לשנה הבאה, לא?
שוב תודה 🙂
1. זה לא משפיע.
מכיוון שזה מחושב כך, לדוגמא:
בנק X – עוגן=1% + 1.5% מרווח = 2.5%
בנק Y – עוגן =2% +0.5% מרווח = 2.5%
בעוד כמה שנים, הריביות שלכם ישתנו לפי העוגן החדש, אם בעבר העוגן היה גבוה גם בעתיד הוא יתנהג לפי אותו המשקל והפוך(בקיצור, זה לא משנה לכם)
2. זו החלטה לא נכונה, כי היום הריביות נמוכות ובעוד שנתיים הן עלולות להיות גבוהות, אתם לא תמצאו מסלולים "זולים" אם הריביות במשק גבוהות (כלומר, זה עניין יחסי, בעולם של ריביות נמוכות כל המסלולים נמוכים ובעולם של ריביות גבוהות כל המסלולים גבוהים).
כמו כן, הנגיד אסר לקחת יותר מ1/3 בריביות משתנות (בעלי השתנות של פחות מחמש שנים).
בהצלחה
שלום רב,
אנו בהליכי משכנתא מתקדמים ל60% מימון= 561 אש"ח. אנו מכניסים כ 15 נטו אך יש הוצ' נוספות( 2500 ש"ח שיגמרו עוד 5 שנים). יכולת ההחזר ההחודשית שלנו היא 3400 ש"ח.
להלן התמהיל:
187=30% פריים מינוס 1
125 אש"ח בריבית קבועה ל 10 שנים – 3.45
251 אש"ח -צמודה משתנה כל 5 שנים-2%.
סהכ החזר 3360 ש"ח.
הצפי שעוד 5 שנים נפרע חלק מהמדד( עי ק.השתלמות) יתפנו לנו תשלומים אחרים ואז נמחזר משכנתא.
קיבלנו מסלול חדש בלאומי ומזרחי : קבוע , לא צמוד משתנה כל 5 שנים- 4.72 ל 20 שנה.
השאלה שלי: מה עדיף לאור כל הנתונים הנל: צמוד 2% או קבוע 4.72??
תוכל לצרף תחשיב מה יקרה עוד 5 שנים עם התייחסותך ליתרת הקרן הצמודה ולכל מה שכבר שילמתי? רק כך אוכל באמת להשוות
( מצד אחד קבועה לא "מתנפחת" כמו המדד, אך הריבית כמעט פי 2..)
מה דעתך???
היי שלומית,
1. התמהיל טוב והריביות גם טובות (למעט הקבועה ל10 שנים, היא צריכה להיות נמוכה יותר, משהו באיזור ה2%).
2. ההפרש בין הצמודה ללא צמודה הוא 2.72 וזהו בדיוק גובה המדד שהבנק חושב שיהיה בעתיד, ולכן זה לא כל כך משנה אם אתם בכל מקרה הולכים "למחזר" את כל המשכנתא בעוד חמש שנים.
ההמלצה שלי, חלקו את הסכום לשניים, וחצי תקחו צמוד מדד וחצי לא צמוד מדד.
4. על מנת לראות את התפתחות ההלוואה תוכלו לגלוש לכל מחשבון משכנתא עם לוחות סילוקין ולבדוק מה בדיוק יקרה בכל חודש וחודש.
בהצלחה
היי,
ראשית תודה על העזרה..
1. לגבי הריבית הקבועה לא צמודה- ל 10 שנים 2%???
2. אם אחלק חצי חצי אז ייצא החזר גבוה, כי 200 אשח ל 10 שנים זה מעמיס על ההחזר, ומצד שני אם אעלה את זה ל 15 שנה אז הריבית כבר לא אטרקטיבית…
3. כוונתי הייתה לא לראות מה קורה בלוח הסילוקין, אלא לעשות מעין סימולציה מה יקרה בעוד 5 שנים עם יתרת הקרן במסלול הקבוע לעומת הצמוד, שבו יש להצמיד את הקרן. הרי זה ברור שבעוד 5 שנים בצמוד לא אנגוס מהקרן ובמקרה הטוב היא תישאר כמו שהיא…
תודה!!
היי שלומית,
1. כן
2.הבנתי, צודקת (הייתי בטוח שאנחנו מדברים על 10 שנים)
3. תנסי למצוא מחשבונים שמחשבים גם את המדד , זה אמור לעזור לך (פשוט תשלפי לוח סילוקין עם מדד ובלי מדד ותראי מה ההפרש)
מקווה שעזרתי
הי,
בהמשך לשאלתי מ- 12.8, רציתי לשאול האם לדעתך הריביות שקיבלנו טובות.אחרי התלבטויות רבות החלטנו ללכת על תמהיל שונה מהמלצתך ואני אשמח לקבל את דעתך על התמהיל הזה.
בנק א' (בסך הכל 500 אש"ח משכנתא):
100,000 קל"צ ל-9 שנים בריבית 3.9% (לא היו מוכנים ל-10 שנים בכזו ריבית)
234,000 קל"צ ל- 15 שנה בריבית 4.7%
166,000 ל- 20 שנה p-0.9
בנק ב': זהה במסלול פריים, 100,000 קל"צ ל- 10 שנים בריבית 3.99%
ו- 234000 קל"צ ל- 15 שנה בריבית 4.72%.
אודה על דעתך לגבי המסלול והריביות.
תודה רבה.
היי גיל,
בנק א' טוב יותר והריביות טובות.
בהצלחה
תודה על התשובה המהירה. חשובה לי גם דעתך בנוגע לתמהיל עצמו. ושאלה אחרונה- ראיתי שכתבת למגיבה בשם שלומית שהריבית לקל״צ ל10 שנים צריכה להיות 2% כאשר הריבית שהציעו לנו היא 3.9
היי גיל,
התכוונתי שקבועה היא בסביבות 2% (אפילו פחות) וקל"צ בסביבות ה-4%.
אם לא הובנתי נכון, אני מתנצל.
משכנתאמן שלום,
אני חייב את עזרתך…
אנחנו במירוץ לסגור משכנתא לפני עליית המעמ.
אנחנו לוקחים משכנתא ל630,000 ש"ח.
ההצעה הכי טובה היתה:
1. פריים -0.9 210,000 ש"ח-ל25 שנה
2.משתנה כל 5 שנים צמודה-1.63%-280,000 ש"ח ל25 שנה
3.קבועה לא צמודה-4.75%-150,000 ש"ח ל 17 שנה
סה"כ החזר חודשי3090 ש"ח
מה דעתך? אשמח לעזרתך
הצמודה 270,000 ש"ח ולא 280,000 כמו שרשמתי
היי אסף,
1. תמהיל בסדר גמור (אם יש אפשרות להוריד ל20 שנה את המשתנה כל חמש זה עדיף, בתנאי שתוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא)
2. הרביות בסדר גמור
בהצלחה ושבת שלום
שלום,
קודם כל תודה רבה והמון פרגון על האתר…המידע מעולה ועוזר המון!
אנחנו זוג צעיר עוד לפני חתונה,והחלטנו לקנות דירה ולהשכיר אותה במשך שנתיים (בינתיים גרים אצל ההורים) ע"מ שיכסו את המשכנתא.
בינתיים אנחנו נחסוך את מרבית ההכנסה שלנו להמשך החיים.
ההכנסה החודשית שלנו 14K נטו,אנחנו סטודנטים בתחילת הדרך,כאשר הנכס אותו אנו מעוניינים לרכוש בשווי 950K וההון העצמי 285K בדיוק 30%.
אנחנו אוהבים להרגיש בטוח לכן בחרנו בתמהיל שכולו קבוע בלי הצמדות למדד (מלבל כמובן הצמדה לפריים שלא נתון לבחירתנו).
פריים 219K 25 ש'- 0.7- 1,044 ש"ח
קל"צ 100K 10 ש' 4% 1,044 ש"ח
קל"צ 20 123K ש' 4.9% 805 ש"ח
משתנה כל 5 שנים לא צמודה 20 ש' 223,000 אג"ח 4.87+1.8 1,457
סה"כ החזר חודשי של 4,317.
המטרה היא שאחרי 10 שנים ההחזר החודשי יצטמצם שתוכנית קל"צ אחת תסתיים.
מה אתה חושב על התמהיל?
האם ההחזר גבוה מדי? האם כדאי בכל זאת להצמיד חלק מהתמהיל למדד?
והאם הריביות סבירות (לאחר סבב בנקים זה הכי נמוך שקיבלנו. בינתיים).
תודה.
היי אביבית,
תודה רבה על המחמאות והפרגון!
לשאלותיך:
1. הרעיון יפה:) אבל קחו בחשבון שבגלל שאתם לא מצמידים למדד אתם משלמים על זה מראש בריביות.
2. הריביות סבירות אבל לא נמוכות, לכו לסיבוב נוסף ותתאמצו מעט יותר.
בהצלחה
שלום רב
סוף סוף מצאתי אתר שאפשר להבין את כל הבלאגן
אודה לעזרתך קניתי דירה בשווי 1075000 אני לוקחת משכנתא 752,000 למשך 30 שנה לצערי יכולת ההחזר שלא תעלה על 3000
אנא עזור לי למצוא מסלול מצויין שאיתו אוכל לקבל מהבנק ואילו ריביות מינימום עליי לדרוש
אודה לעזרתך הבההולה
היי טלי,
שמח לקרוא שהאתר מועיל!
לשאלתך,
המשכנתא גבוהה בשביל 3000 החזר ולכן לא משאירה יותר מדי משחק לגבי התמהיל.
ההצעה שלי:
1/3 פריים ו1/3 משתנה כל חמש צמודה למדד.
קל"צ פשוט ייקר פה את המצב.
ריביות מינימום – עד פ-1% בפריים (אני לא מאמין שמישהו ייתן את זה אבל זה מינימום) ובאיזור ה2.5% במשתנה.
בהצלחה
תודה רבה על המענה
אבל לא מובן לי היכן ה3\1 הנותר ?
מה הכוונה עד פ-3\1 בפריים?
האם לקצר את תקופת ההלוואה?
כמה אמור לצאת החזר ע"פ חישובך ?איני מצליחה לחשב במחשבון משכנתא
אנא עזרתך הבההולה הסתבכתי לגמרייייייי
היי טלי,
התכוונתי שתקחי 1/3 פריים ו2/3 משתנה כל חמש.
שתי ההלוואות צריכות להיות ל-30 שנה וההחזר יהיה 3000 ש"ח.
אם יש לך אפשרות לשלם יותר בכל חודש תקצרי את המסלול של המשתנה כל חמש.
בקשר לריבית, התכוונתי לפריים מינוס 1% (גם אם תקבלי פריים מינוס 0.8 זה בסדר, אבל מינוס אחד זה האופטימלי)
בהצלחה
תווווווווווווווודה רבה לך על המענה אתה לא מבין כמה אתה עוזר לי
החלטנו להתאמץ יותר ולקחת בסוף משכנתא של700,000אלף אנא עזור לי למצוא תמהיל שאחזיר 3000ש"ח בכל חודש ללא עליות דרסטיות
וגם שאחרי מספר שנים המשכנתא תקטן אנא עזור לי דחווף מחר אני מתחילה בסקר משכנתא
היי טלי,
1/3 בפריים ל30 שנה.
2/3 במשתנה צמודה ל25 שנה (עם יציאות כל 5 שנים).
ההחזר לא יירד עם השנים אלא להיפך (סביר שיעלה עם השנים),
לא ניתן לדעת אם יהיו עליות דרסטיות כי כל המשכנתא שלכם בריבית משתנה ושני שליש ממנה גם צמוד למדד.
סורי, אבל עם 3000 ש"ח בחודש האופציות שלכם די מוגבלות.
בהצלחה
היי בהמשך לתשובתך,
מה דעתך על התמהיל האם כדאי בכל זאת להצמיד למדד חלק מהסכום,
והאם ההחזר החודשי לא גבוה מדי לטעמך?
תודה
היי אביבית,
אני הייתי לוקח חלק מהקל"צ והופך אותה לצמודה, זה היה תורם ל2 דברים:
1. ההחזר היה יורד (כרגע הוא טיפל'ה גבוה יחסית ל14 אלף משכורת).
2. זה היה מאזן את יחס הקל"צ / קבועה.
קודם כל תודה רבה והמון פרגון על האתר…המידע מעולה ועוזר המון!
אנחנו זוג בסביבות גיל 50 ומבקשים לקבל משכנתא פעם ראשונה
25% הון עצמי מ- 1400000
שכר כ- 20000
החזר בסביבות 5000 לחודש למשך 20 שנה
הצעה ראשונה:החזר 5220
זכאות- 258000 3% ל-25 שנים
קבועה צמודה – 154000 2.99% ל- 20שנה
משתנה כל 5 – צמוד מדד- 350000 2.25% ל- 20 שנה
פריים – 250000 0.8 ל- 20 שנה
הצעה שניה: החזר 5330
זכאות- 258000 3% ל-25 שנים
קבועה צמודה – 154000 2.99% ל- 20שנה
משתנה כל 5 – צמוד מדד- 250000 2.25% ל- 20 שנה
פריים – 250000 0.8 ל- 20 שנה
משתנה כל 5 – לא צמוד מדד- 100000 4.38% ל- 20 שנה
האם ההצעות טובות ?
איזו עדיפה?
ומה לגבי הריביות?
תודה רבה!!
היי בועז,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אני לא "התלהבתי" משני התמהילים (למה הפריים לא מנוצל במלואו? למה כמעט הכל צמוד מדד?) – אני מציע תמהיל אלטרנטיבי:
350 P ל 30 שנה
150 קל"צ ל20שנה
292 משתנה כל חמש ל20 שנה
258 זכאות ל25 שנה
זה אמנם יוצא 5300 אבל זה נראה לי עדיף, לגבי הריביות הן בסדר פחות או יותר (אבל אחרי שיהיה תמהיל מדוייק תוכלו להשוות בין הבנקים)
עוד נקודה, בררו מעכשיו כמה יעלה לכם ביטוח, זה יכול להתברר כדבר יקר מאוד (אתם יכולים להשתמש בשירות הזה, אבל בלי קשר בררו גם בעצמכם על מנת לא לא להיות מופתעים)
אם כך אני אשמח להמלצה מתקנת לגביי המסלול המומלץ בשבילנו-
נכס 2.3מ
משכנתא 600K
אפשרות החזרה סביב 3000.
בעוד 5 שנים משתחרר- 100K
תודה.
אני מקבל את קו המחשבה שלכם, רק קחו בחשבון שעוד 10 שנים הריבית יכולה להיות גם 8% (אל תרימו גבה, זה בקלות יכול לקרות), אני אוהב לשלב בין האופציות (אם שילבתם כבר חלק מזה וחלק מזה במשכנתא אז הכל בסדר, קחו את החלק האחרון במשתנה והתפללו לטוב:).
לגבי ההנחה לשנים הקרובות, אתם צודקים בהחלט, המשק כרגע במיתון, עומד ויכול לקחת לו כ2-3 שנים עד שיחזור לעצמו, יחד עם זאת לכוון ל5 או 10 שנים קדימה, זה קצת יותר מדי.
אהלן משכנתאמן.. בוקר טוב..
קראתי את הכתבה והייתי מעוניין שתיתן לי עצה טובה לפני שאני עושה את אחד הצעדים הכי חשובים בחיים..
אנחנו זוג צעיר רוצים ליקנות בית על סך 770000 ש"ח 177000 ש"ח זה ההון שלנו ואת שאר הכסף שזה 593000 ש"ח אני מעוניין לקחת משכנתא מהבנק נתנו לי אישור אבל המסלולים אני לא מבין איזה לקחת
סך של 416000 הבנק נתן לי בריבית משתנה כל 5 שנים על 2.45%
וסך של 177000 הבנק נתן לי בריבית משתנה עוגן מק"מ כל שנה (מזה ריבית עוגן מק"מ- אמרו לי בבנק שהסכום הזה לא צמוד לכלום)
ההלואה היא למשך 20 שנה סך ההחזר הוא 3150 ש"ח התחלתי ..
השאלה היא .. 1..המסלול שקיבלתי האם זה טוב..
2..איזה מסלול כדאי לי..
אבי 0528-991469
התמהיל לא אופטימלי, הוא צמוד ברובו למדד ואין בו חלק של פריים.
אני מציע:
שליש פריים ל30 שנה
שליש קלצ לעשרים
ושליש משתנה כל חמש לעשרים וחמש שנה
ההחזר מעט יותר יקר אבל זה משתלם לטווח ארוך
שכחתי ליכתוב לך ה 177000 בריבית של 3.16 %..
שלום , ראשית אני אציין שאנחנו זוג צעיר בתחילת דרכנו ולראשונה מתעניינים לגבי לקיחת משכנתא. כל נושא מסלולי המשכנתא קצת חדש לנו ואין ספק שהאתר נותן המון אבני דרך לתהליך המורכב.
אנחנו מעוניינים לרכוש נכס בעלות 1,350K ש"ח עם הון עצמי של 400-450
משכנתא של 800K-900K ' ההחזר האפשרי כרגע הוא 3500 ש"ח , משכורות של 13,000 ( אני סטודנטית לכן המשכורות יעלו בהמשך ) ההוצאות הן מינימליות ( ללא שכ"ד עד הכניסה לדירה, רכב עבודה , ללא ילדים כרגע )
1. מעוניינת לדעת איזה תמהיל משכנתא אפקטיבי יותר עבורנו
2. האם כדי לקחת כבר היום את המשכנתא באופן מלא או חלקי או עם קבלת הנכס ? מה כדאי יותר לשלם, ריבית על המשכנתא או מדד תשומות הבניה ?( איכלוס תוך 28 חוד' )
3. האם בעקבות ההכנסות הנמוכות ( מסיימת את הלימודים עוד שנה ) כדאי לקחת משכנתא כבר היום ולהתחיל את בגרייס לשנה (לשלם רק את הריבית) ולאחר מכן שהמשכורות יעלו להמשיך לשלם גם את הקרן ?
האם זה ראלי לזוג צעיר לקחת משכנתא כזו גבוה?
כל הנושא הזה מעלה המון חששות , לכן אשמח לעזרתך בנושא
היי מורן,
המצב שלכם לא מצויין, אתם רוצים 900 אלף שח ויכולים להחזיר רק 3500 וזה לא מסתדר.
אתם יכולים לקחת שליש פריים לשלושים שנה ושני שליש משתנה כל חמש גם כן לשלושים שנה.
משמע תמהיל משכנתאות לא אופטימלי בלשון המעטה.
אני הייתי ממתין קצת עם הרכישה או בודק עם ההורים אפשרות של עזרה בשנים הקרובות עד לעבודה הנוספת.
עוד שיקול חשוב הוא מה תהיה העבודה הנוספת, האם היא צפוייה להכניס משכורת גבוהה או נמוכה? האם יש ביקוש למקצוע או שזה משהו כללי?
בקיצור, יש לא מעט סימני שאלה, אפשרות נוספת היא לחפש דירה זולה יותר …
לסיכום,
במצב הנתון אני לא ממליץ, אבל אתם מוזמנים לשלוח פרטים נוספים ותשובות וניתן יהיה להעריך מחדש את מצבכם
נ.ב
עדיף לשלם משכנתאות על פני תשומות הבניה, רק במידה ומקבלים בטחונות חזקים מהקבלן ובכל מקרה לא לשלם לו את כל הכסף.
כמו כן, אני לא ממליץ על גרייס לתקופה ארוכה
בהצלחה
בהמשך להמלצה שלך מיום 26.8 שעה 13:34
את שני התמהילים קבלתי מהבנק ואני בהחלט שמחתי לקרוא את המלצתך
1. מדוע אתה ממליץ על פריים ל- 30 שנה ולא פחות?
2. 292 אלף משתנה – האם הכוונה ללא צמודה?
3.בעניין ביטוח חיים לקחנו אותו בחשבון ושלחתי לקישור שהמלצתה במייל בתקווה שהמחיר יהיה סביר
4.האם לאור הגיל שלנו היית ממליץ על תמהיל נוסף ?
המון תודות!!
שלום לכם,
1. הפריים ל30 שנה כי הוא היחיד שגמיש ותמיד ניתן להחזיר בו כסף ולקצר את התקופה,
כמובן שאם אתם יכולים לקחו אותו לפחות שנים אבל אל תאריכו במקומו מסלול אחר
2. כן, אם תקצרו גם אותו בקלצ ההחזר יקפוץ בהתאם
3. אני גם מקווה שהביטוח לא יהיה יקר מדי
4. לא, אם יש לכם פנסיות מסודרות זה לא אמור להוות בעיה, בכל מקרה לקראת הפרישה כדאי להערך מחדש ולהתאים את ההחזרים לשכר החדש
בהצלחה
היי משכנתאמן,
YOU ARE THE MAN!!!
ובבקשה מראש על הפירגון, זה מגיע לך 🙂
אני ואשתי מעוניינים לקחת משכנתא של 425,000 על דירה של 825,000. השאר במימון עצמי. מרוויחים יחד 14K (יעלה בעתיד אני מקווה, כי אשתי כרגע סטודנטית לתואר שני ועובדת בשליש משרה) ומעוניינים להחזיר 3500-3900 בחודש
התמהיל שחשבתי עליו הוא בכיוון הזה:
140K פריים
210K קל"צ
75K משתנה כל 5
ההחזר אמור לקחת בסביבות 10-12 שנה לפי החישובים שלי (עדיין לא ממש מדוייק) מחר נתחיל לעשות בירור על ריביות והייתי רוצה תמהיל בסיסי עליו אוכל לעשות את כל הבירורים.
השאלה שלי, היא אם הכיוון טוב והאם כדאי לפרוש את הפריים לתקופה ארוכה יותר ולקצר את שתי האחרות?
כמובן שגם כל הערה נוספת תתקבל בברכה,
תודה מראש 🙂
היי בן,
תודה על הפרגון!
להלן ההצעה שלי:
1/3 פריים ל15 שנה
1/3 קבועה לעשר שנים – הריביות הקבועה מאוד נמוכות לעשר שנים
1/3 קבועה לא צמודה לעשר שנים
בהצלחה
תודה על המענה המהיר.
לצערי, לא הבנתי את התשובה במלואה
כתבת כך:
"1/3 קבועה לעשר שנים – הריביות הקבועה מאוד נמוכות לעשר שנים
1/3 קבועה לא צמודה לעשר שנים"
האם לא מדובר על אותו סוג ריבית (קל"צ)?
או שהראשונה היא קבועה צמודה למדד?
תודה מראש…
היי בן,
כן – הכוונה בריבית הראשונה בצמודה.
שלום בוקר טוב..
קודם כל תודה רבה על האתר עוזר מאד מאד..
416000 ש"ח משתנה כל 5 שנים בריבית 2.45% צמודה ..
177000 ש"ח משתנה כל שנה זה נקרא עוגן מק"מ לא צמודה ריבית 3.16% …
למשך 25 שנה ההחזר 2750ש"ח
ההכנסה שלנו נטו 11000 ש"ח
אני רוצה לדעת האם מסלול הזה הוא נכון ..
איזה מסלול אפשר עוד לקבל ?
האם אני יכול עוד לקבל ריבית יותר נמוכה ?
בתודה מראש..
היי אבי,
תודה על המחמאות וכיף לקרוא שהאתר עוזר!
לשאלתך,
התמהיל לא אופטימלי, הוא צמוד ברובו למדד ואין בו חלק של פריים.
אני מציע:
שליש פריים ל30 שנה
שליש קלצ לעשרים
ושליש משתנה כל חמש לעשרים וחמש שנה
ההחזר מעט יותר יקר אבל זה משתלם לטווח ארוך
משכנתאמן שלום,
האם תוכל לעדכן מהו תאריך יום הולדתך כדי שנוכל לשלוח לך ברכות והפתעות ליום הולדתך
אתה עושה עבודה נהדרת, עונה במהירות ומתייחס לכל פונה עם הרבה התחשבות והבנה
כל הכבוד!!
היי בועז,
תודה על המחמאות והרצון הטוב! 🙂
יחד עם זאת – אני מעדיף שלא לחשוף פרטים כאלה…
אשמח אם במקום תתרמו לאיזו עמותה לילדים 🙂
תודה שחזרת אליי חיכתי לך..
רציתי לישאול אותך מהי הריבית הסבירה במסלול שנתת לי..
1.. פריים ל 30 שנה ?
2.. קבועה לא צמודה ל20 שנה ?
3.. משתנה כל 5 שנים ל 25 שנה ?
בבקשה תיתן לי אינדקציה לפני שאני ניגש אם זה לבנק..
אני מאד מודה לך ואני מאחל לך שתמשיך לעזור לאנשים ומאחל לך המון בריאות והצלחה..
ממתין לתשובה..
אבי
היי אבי,
פריים מינוס 0.9
קלצ בסביבות 4.8
משתנה באיזור ה2.5
בוקר טוב..
מה הריביות הסבירות שאני יכול לקבל מהבנק על המסלול שהיצעת לי..
30 שנה פריים 197700 ש"ח..?
20 שנה קל"צ 197700 ש"ח ..?
25 שנה משתנה כל 5 שנים 197600 ש"ח..?
אני מאד מודה לך כל הכבוד..
אבי
אהלן זה שוב פעם אבי..
אז רציתי לישאול על הריביות שקיבלתי בבנק האם הן סבירות או להפך..
פריים 30 שנה לסכום של 197700 – קיבלתי 3.55% ..
20 שנה קבועה לא צמודה לסכום של 197700 – קיבלתי 5%..
25 שנה משתנה כל 5 שנים לסכום של 197600 – קיבלתי 2.63 ..
זה בסדר ?
וההחזר ההתחלתי הוא 3099 ש"ח ..
ממתין לך ..
אבי..
אהלן ..
אז הריבית שקיבלתי בפריים 3.55% היא גבוה מאד מאד..
איך זה יכול להיות פער כזה .. 0.9%
אני לא מבין בזה כלום ..
תודה ..
ממתין..
היי אבי,
הכוונה היא מבנה של P-0.9%.
אתה ככל הנראה קיבלת P-0.2%.
תמשיך לעשות סקר שוק בבנקים נוספים ותראה מה הריביות…
תודה תודה ..
אז כמו שאני מבין ממך קיבלתי הצעה טובה מהבנק ?
ועוד דבר מציעים לי בבנק ללכת יותר על מסלול עוגן מק״מ במקום על פריים ..
מה אתה אומר ?
מיצטער אם אני שואל הרבה שאלות..
אבי..
הי משכנתאמן,
תחילה אני רוצה לפרגן על האתר האינפורמטיבי שעזר לי מאוד ולשאול לדעתך על התמהיל הבא:
אנו זקוקים ל 880000 ש"ח (30% מימון) משכנתא. אנו עובדי הייטק (שנות הארבעים) המשתכרים יחד כ- 30K. מאחר ואנו מצפים לילד שלישי (זקונים) אנו לא מעונינים לעבור את ה- 5000 ש"ח החזר חודשי. קראנו את ההמלצות באתר והחלטנו על התמהיל הבא:
290400 בפריים – 1% כלומר: 1574 ש"ח ל- 20 שנה.
352000 קל"צ – 4.5% כלומר: 2226 ש"ח ל- 20 שנה.
237000 קבועה צמודה 2.1% כלומר 1213 ש"ח ל- 20 שנה.
(אני פשוט חושב שהריבית כל כך נמוכה שניתן לפרוע אותה ללא דמי עיוון בעתיד)
תודה
אמיר
היי אמיר,
תודה רבה על המחמאות והפרגון!
לשאלתך,
התמהיל מצויין (אם אתה ממש רוצה למזער סיכונים אתה יכול לחלק בין הקבועה למשתנה צמודת מדד), אך גם ככה הוא מצויין.
הריביות טובות מאוד, החשיבה שלכם נכונה – בהצלחה!
אהלן לילה טוב..
אז כמו שאני מביו ממך הרביות שקיבלתי הן בסך הכל בסדר?..
אני רוצה ממך תשובה אחרי כן פשוט אלך ליסגור על המשכנתא..
לילה טוב
תודה..
עוד שאלה קטנה ..
היגשתי את הקשה בבנק לפני כחודש..
ומאז אישתי החליפה עבודה והתחילה לעבוד בחברה חדשה ללא הפסקה בכלל.
השאלה היא ברגע שיש רצף הכנסות בבנק כל חודש ויראושאישתי התחילה עבודה חדשה זה יכול להיות בעיה בלקיחת המשכנתא..?
חשוב לציין שההכנסה לא השתנתה ונשארה על סך 11000 ש"ח..
תודה גם על זה..
ממתין..
אבי שלום,
לגבי האשה, זה לא אמור להוות בעיה כל עוד יש רצף הכנסות.
לגבי הריביות שקיבלת – הן גבוהות, נסה להגיע ל:
פריים 2.85
קל״צ 4.8
משתנה 2.5
בדוק בכמה בנקים ואני מאמין שתצליח להוריד את הריבית,
בהצלחה
לכבוד משכנתאמן היקר
שלום וברכה !
אני גר כיום בשכירות ומשלם עליה 2.800 ש"ח
רכשתי דירה בפרויקט שתהיה מוכנה הדירה בעוד שנתיים בסכום של 690.000 ש"ח , שמתי הון עצמי 210.000 ש"ח
ולוקח משכנתא על סך 478.000 ש"ח . ההכנסות שלי ושל אשתי הם בסביבות 11.000ש"ח שכן אני סטודנט ,
לאחר שקראתי את מאמרך נפתחו לי העניים וחזרתי לבנק שלי בנק הפועלים וכן גם בדיקה במזרחי , ובסופו של דבר אילו הריביות שקיבלתי .
* 162.000 ש"ח בזכאות של משרד השיכון בריבית של 3% { ל- 336 חודשים}
* 67.000 ש"ח במשתנה לא צמודה פריים ב- 0.8- { ל- 240 חודשים }
* 90.000 ש"ח במשתנה לא צמודה פריים ב- 0.9- { ל- 180 חודשים }
* 159.335 ש"ח בריבית יציבה קבועה- לא צמוד מדד ב- 4.36% { ל- 132 חודשים }
* לגביי ההלוואות ניתן חודש חופש בשנה { חוץ מעל הלוואת הזכאות }
סה"כ החזר חודשי הוא 3,250 ש"ח
{ יש אפשרות שבעוד 3 או 4 שנים יכנס לי סכום של 250.000 ש"ח ממכירת נכס אחר }
אני מודה לך מעומק הלב תודה רבה…………..
היי אלי,
התמהיל והריביות בסדר גמור.
שמח לקרוא שהבלוג עזר לך להרכיב תמהיל משכנתא טוב ולקבל ריביות הוגנות.
בהצלחה,
משכנתאמן
שלום לך
ראשית שוב אני מודה לך על היחס והתגובה המהירה .
וכמו כן כתב כבודו "התמהיל והריביות בסדר גמור" וכן "תמהיל משכנתא טוב ולקבל ריביות הוגנות" לגביי התמהיל וריביות האם בכונתך שהם טובות ואולם יש מקום לטוב יותר או שבאמת מדובר בריביות מעולות וכן תמהיל מעולה ואין מקום להשגת ריביות ותמהיל טוב יותר
תודה רבה אלי……..
היי אלי,
תראה, אני לא מכיר את מצבך המשפחתי והפיננסי באופן מלא ועל כן אני יכול להגיד שהתמהיל בסדר גמור (אם היינו יושבים לשעתיים שיחה אולי הייתי משנה בו כמה דברים אחרי היכרות מעמיקה, אבל בגדול הוא נרבה סולידי וטוב).
לגבי הריביות אותה התשובה, הריביות בהחלט הוגנות אבל אני לא יכול להגיד שהן הכי נמוכות שראיתי (אם אתה רוצה לבדוק אם הן נמוכות, פשוט גש לסקר שוק נוסף).
חג שמח ושנה טובה
המון תודה אתה מאד עוזר לי..
כבר קבעתי בשני בנקים נוספים.
אתייעץ איתך לאחר שאקבל הצעות נוספות
אבי..
אהלן
מה זה אומר
פריים מינוס 0.75%
זה בסדר?
היי,
זה אומר שמשער הפריים הנוכחי מורידים לך 0.75%.
כלומר – אם הפריים עומד כיום על 3.75%, אז הריבית שלך היא 3%.
תנסה להגיע לפריים מינוס 0.9%.
בהצלחה בפגישות בבנקים הנוספים!
טוב ,האמת אני מבין כל כך..
אני יקבל הצעות נוספות אתייעץ
תודה על הסבלנות..
אבי..
בשמחה ובהצלחה
כבודו..אני כבר שעתיים מטייל להנאתי באתר בין הפוסטים והשאלות+התשובות..סחטיין!!
אז עכשיו תורי..:)
נתונים: הכנסה חודשית לי ולאישתי 20K
משכנתא: 750,000 ל 25 שנה
תמהיל :
1- 1/3 (p-0.95) ..המקסימום האפשרי לצערי..1,160 ש"ח
2- 1/3 משתנה כל 5 שנים ריבית 1.88 = 1,045 ש"ח
3- 1/3 משתנה כל 5 (לא צמודה) ריבית 4.67 =1,414 ש"ח
סה"כ החזר 3,619
1.דעתך פליז
2.אני לא אוהב את המדד להלוואה ארוכת טווח הוא רע..אני רואה יתרון במשתנות כל 5 כי למעשה זו ריבית קבועה ל 5 ולקראת נק' יציאה אם אראה שהריבית תעלה משמעותית אוכל לברוח בנקודת היציאה..הלא כן?
3.אני קצת מתקשה בחלוקת הסכומים בין המסלולים כי פריים הוא פריים ואני רוצה לנצל את כולו אבל בין הצמודה ל לא צמודה אני מתלבט היכן לשים יותר..?
רב תודות ויישר מאמץ על העזרה לאזרח הקטן!
שלום לך אביהו,
אני שמח שהאתר מועיל לך!
לשאלותיך,
1. אהבתי את התמהיל ואת הריביות.
נקודה לשיפור: תכניס גם קל"צ לא משתנה (הרי אתה רוצה לבטח את הריביות הקיימות, זה לא יעזור לך לבטח את הריבית רק לחמש שנים, אלא עדיף לכל התקופה).
2. לא מדוייק, אם עוד חמש שנים הריבית תעלה אז היא תעלה גם בפריים, גם בקבועה, גם בקל"צ וגם במשתנה ולאן שלא תברח תשלם יותר בהתאמה.
3. אתה יכול לפצל ככה:
1/3 פריים
1/3 משתנה
1/6 קל"צ משתנה
1/6 קל"צ "רגיל"
בהצלחה !
קול!!
תודה רבה ועד לסבוב הבא 🙂
בשמחה ובהצלחה!
שלום רב!!
אני קניתי דירה במערב ראשון ליד הים, 4 חדרים בניין חדש מאוכלס מזה שנה.
מחיר: 1850000 שח
הון עצמי: 700000
משכנתא: 1150000
הכנסה נטו 12000 ועוד גודלת.
יש תמיכה מהורים לסכום של 300000 מהמשכנתא לכן:
80000 שח ב0.17 ריבית ל4 שנים – הצעה מיוחדת של הבנק.
380000 שח פריים -0.9 ל 30 שנה
470000 שח משתנה צמודה למדד ריבית 2.1 (ריבית B) ל 25 שנה
220000 שח ריבית קבועה ל 6 שנים בריבית של 1.25%
החזר חודשי במשך 6 שנים ראשונות יהיה 8400
ולאחר מכן 3500 כמובן לא כולל הצמדה.
הרעיון היה להיפטר מסכום נכבד מהמשכנתא באופן די מהיר ולאחר מכן לשלם סכומים יותר נמוכים.
מה אתם חושבים?
היי רוני,
1. אתם תצליחו לעמוד בהחזר של יותר מ70% מההכנסה נטו? – אני לא שמעתי על מישהו שיכול, לכן שיקלו את זה בכובד ראש.
2. מקור ההכנסה – ציינת שהיא רק עולה, האם זה בטוח? האם זה עולה בגלל שזה מקום עבודה יציב (ואז כנראה היא עולה במתינות) או שזה עסק שתופס תאוצה (ואז צריך לזכור שזה גם מאוד הפיך ולצערנו מהר מאוד ניתן להגיע להפסדים). בקיצור, זו שאלה חשובה ומשמעותית.
3. התמהיל בסדר אם באמת תוכלו לעמוד בתשלומים, אחרי 6 שנים כדאי למחזר את ההלוואה על מנת לאזן את ההצמדות.
בהצלחה
היי,
קודם כל תודה רבה על היוזמה ועל האתר שמאוד עזר לי.
רציתי לשאול לגבי הריביות שקיבלתיאם הן טובות ולגבי התתמהיל אם הוא טוב או לא? והאם אתה מציע תמהיל יוותר טוב?
אני לוקח משכנתא על סך 450K ואני מעונין להחזיר עד 2500 שקל בחודש .
התמהיל שקיבלתי :
150 – לא צמוד בריבית קבועה% 5.2 ל 20 שנה
150 – לא צמוד ע"ב פריים 3.05% 25 שנה
150 – צמודמ מדד ברבית משתנה כל 60 חודש 2.72%
תודה רבה
היי אמיר,
התמהיל בסדר, הריביות גבוהות…
לך לסיבוב בנקים נוסף.
בהצלחה!
שלום רב!
אחלה אתר… האינפורמציה ברורה ומפורטת. תודה
רציתי לשאול דעתך על 2 תמהילים שקיבלתי ומה בעינייך עדיף:
כללי: שווי דירה 750K, משכנתא: 450K. 60 אחוז מימון. כרגע מעוניינת בהחזר חודשי של עד 2900 ש"ח
תמהיל 1:
165K P-0.95 ל-25 שנים
קל"צ 100K בריבית 3.55 ל10 שנים
קל"צ 100K בריבית 5.05 ל-23 שנים
משתנה כל 5 85K בריבית התחתת 2.5 ל-25 שנים
החזר חודשי 2750
תמהיל 2:
קל"צ 157K בריבית 4.35 ל-15 שנים
P-0.9 148K ל-15 שנים
משתנה כל 5 145K בריבית התחלה 2.3 ל-20 שנים
החזר חודשי גבוהה יותר אך אולי כדאי?
בנוסף, מה דעתך על מסלול של משתנה כל 5 לא צמודת מדד בריבית של 4.86 ל-25 שנים???
המון תודה
דנה
היי דנה,
1. אהבתי יותר את התמהיל השני.
2. הייתי מחליף בין הפריים למשתנה כל 5 (את הפריים ל20 שנה ואת המשתנה כל חמש ל15 שנה).
3. לא "מתלהב" ממשתנה צמודה אם לא אמור לקרות משהו מיוחד בחמש שנים הבאות.
בהצלחה!
שלום משכנתאמן!
ראשית- תבורך!
אנחנו זוג צעיר בשלבי רכישת דירה-
קיבלנו אישור עקרוני מבנק מזרחי טפחות, אשמח לשמוע את דעתך.
הון עצמי:
* נכס (לא ממושכן- ירושה): בשווי 700,000 ש"ח (אותו אנו מעוניינים למשכן וצפויים להשכיר בכ- 2500 ש"ח בחודש)
* הון עצמי נזיל: 100,000 ש"ח
* הכנסות שכר: 15000 ש"ח
מעוניינים לרכוש דירה בשווי 1,080,000 ש"ח
הבנק מפצל את המשכנתא לשתי הלוואות:
1. בית קיים: 324,000 ש"ח ל30 שנים
משתנה כל 5- אג"ח, צמוד מדד 2.78- החזר חודשי 1328 ש"ח
2. בית חדש: 648,000 ל30 שנים
478,000- משתנה כל 5- אג"ח, צמוד מדד 2.58- החזר חודשי 1909 ש"ח
70,000- משתנה כל שנה- אג"ח, צמוד מדד 1.65- החזר חודשי 247 ש"ח
100,000- פריים 3.15- החזר חודשי 427 ש"ח
בהתחשב במאמר שכתבת למעלה- צמודות מדד לא כדאיות, אך למרות זאת, האם בהתחשב במצב הנוכחי זה כדאי או שמא עלינו לבקש הצעה אחרת?
אודה (עד מאוד) לעזרתך.
היי אורטל,
גם התמהיל וגם הריביות לא טובות.
נא לחזור לבנק ויותר חשוב מכך ללכת למספר בנקים נוספים.
ולבקש מהם תמהיל כזה (פלוס מינוס):
320 אלף – פריים ל30 שנה
470 אלף – משתנה כל חמש ל25 שנה
150 אלף – קבועה לא צמודה ל20 שנה
אין סיבה שתקחו את מה שהציעו לכם, גם התמהיל לא טוב וגם הריביות
תעדכנו אותי
שלום איש יקר,
ברצוני לקבל ממך עזרה לגבי התמהיל וההחלטה הסופית שלנו.
אז ככה הייתי במספר בנקים והתמהיל שהציעו לי הוא כזה
1/3 פריים הריבית 0.9-P מקסימום
והשאר במסלול החדש הזה שקיים רק במזרחי ובלאומי משתנה כול 5 לא צמודה.
דר"כ ההצעה הכי טובה הייתה בלאומי במזרחי היחס גרוע.
אני צריך 400000
אני ואישתי משתכרים ב 8500
יש לנו שתי בנות
1 בת שנה והגדולה בת 4 עדיין ההוצאות לא קטנות כמו שאתה יודע.
אני רוצה לקחת את המסלול של הפריים ל15 שנים(132000 ש"ח) בטוח.
המסלול השני משתנה ל 5 לא צמודה (268000 ש"ח ל 20 שנה) עליו אני בספק גדול כי לפי החישוב שלי מכניסים לכך את המדד בריבית ועדיין בתום התקופה יש אי וודאות.
קיבלתי ריבית במסלול הזה 4.57 +3.05 + 1.5 הבנק משהו כזה.
אני לא סגור על המסלול הזה אולי לחלק לעוד מסלול חוץ מזה העוגן שלו הוא אג"ח ובתום ה5 שנים האופציה היא או למחזר או שהבנק קובע ריבית חדשה עפ"י האג"ח ב 5 שנים האחרונות וזה לא הכי טוב ככה אמרו לי
אני ממש מבולבל תעזור לי בבקשה ,
איזה עוגן כדאי שיהיה?ואיך לחלק
ובפריים האם כדאי לקחת עוגן פיקדונות שם כמו שאתה יודע כול שנה הריבית מתעדכנת אבל מה שטוב בעוגן הזה שהוא בטוח לשנה
בקיצור מה אתה ממליץ לי לעשות בפריים
ואיך לבנות את התמהיל שלי
ההחזר החודשי שאני שואף הוא 2500 מקסימום
והצלחתי להגיע לזה אבל אני לא סגור על כלום
מבקש עזרה
בברכה אודה….
היי אודי,
קח 1/3 פריים ולא עפ"י עוגן מסויים (יש רק הלוואת פריים אחת).
לגבי ה2/3 הנוספים:
חלק אותם בין קל"צ לבין משתנה כל חמש שנים לא צמודה, זה ייתן לך איזון ופיזור סיכונים
בהצלחה
שלום איש יקר
בהמשך לשאלה שלי האם כדאי לקחת את הזכאות ממשרד השיכון??
בברכה אודה….
היי!
דיברנו בעבר ועכשיו הגענו לשבח הגורלי כבר מחר אנחנו חותמים על הכל…
אני מזכירה לך, אנחנו זוג צעיר הכנסה של 15k.אנחנו לוקחים משכנתא
של 700k.
התמהיל הסופי הוא:
230k בפריים ל30 שנה -0.85
200k קל״צ 15 שנה 4.3
270k משתנה כל 5 קבועה לא צמודה 3.07+ אג״ח 1.8
ההחזר הוא 4,000.
מה דעתך על התמהיל? האם הריביות טובות? והאם ההחזר החודשי סביר?
היי אביבית,
התמהיל בסדר גמור, אני הייתי שם פחות במשתנה-לא צמודה אלא מעביר חלק מהכסף לקל"צ.
הריביות גם בסדר – בהצלחה
קודם אחלה אתר וכל הכבוד המקום היחדי שעוזר מבלי לפרסם בנק כלשהו ממש תודה!
אני ואישתי רוצים לקחת משכנתא של 700000 דירה בשווי 1075000
לאחר שלמדתי מהאתר שלך איך לבנות תמהיל
אני מתחיל סבב בנקים
ורוצה שתאמר לי האם :
3[1 פריים ל-25שנה
3\1 קל"צ-ל25 שנה
3\1 משתנה כל 5 שנים 30 שנה
או שעדף סכומים אחרים ?
אנא עזור לי
או שיש לך דעה של תמהיל אחר
ההכנסה שלנו יחד היא 12,000
אודה לעזרתך הבהולה
היי שמוליק,
תודה על הפרגון – כיף לקרוא!
לשאלתך,
הייתי ממליץ יותר על:
1/3 פריים ל30 שנה
1/3 קל"צ ל22 שנה
1/3 משתנה ל25 שנה
אם ההחזר יוצא גבוה אז תקחו את הקל"צ ל25 שנה, אבל זה לא הכי מומלץ
בהצלחה
תודה על המענה
קיבלתי הצעה מהבנק ל30 שנה פריים
30 שנה משתנה כל חמש שנים צמודה למדד
ו25 שנה משתנא כל חמש שנים לא צמודה
במקום קל"צ
מה דעתך ? כרגע הרביות שנתנו לי גבוהות אך לפני המיקוח על ריביות האם התמהיל עדיף?
האם עדיף לחלק את זה לעוד כדי שיחולק ל-4 מסלולים כלומר להוסיף אולי קבועה לא צמודה גם?
היי שמוליק,
אם אין תכנון להחזיר בעוד חמש שנים סכום מסויים הייתי מוותר על המשתנה הלא צמוד ולוקח במקום זה קל"צ.
שלום לך ושוב המון תודותתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתת
אנא עזרתך לפני שאני מחליט מחר סופית?
קיבלתי 2 הצעות מה דעתך?
הצעה ראשונה:
400אלף-צמודה כל 5 שנים ריבית 2.15 ל-30 שנה
150אלף-צמודה כל 3 שנים ריבית 1.19 -ל25 שנה
100אלף-פריים ריבית 2.85 p-0.9 ל30 שנה
100אלף-קל"צ-ריבית5.5 ל25 שנה
החזר:3126 ש"ח
הצעה שנייה –
500אלף צמודה כל 5 שנים ריבית 2.15 ל30 שנה
250אלף משתנה כל 3 שנים ריבית 1.19 ל25 שנה
החזר:2857 ש"ח
מה דעתך ?
האם בהצעה הראשונה כדאי להעביר יותר סכום מהמשתנה כל 3 שנים לפריים?
האם כדאי לפצל לעוד מסלולים?
יש זכאות מהבנק לקחת סכום של 67,600אלף ריבית קבועה 2.9 צמודה ל18 שנה
האם כדאי לשלב ? איך?
היי טלי,
מדוע לא קיבלתם גם הצעה לתמהיל שהצעתי בזמנו?
בכל אופן, בתמהיל הראשון הייתי מעביר את כל הכסף מהמשתנה כל 3 לפריים ללא היסוס.
הריביות הוגנות וסבירות (אולי טיפה לכווץ בקל"צ).
בהצלחה
שלום רב, משכנתא מן יקר!!!
הגעתי לשלב ההחלטה הסופי ויש לי התלבטות בין 2 הצעות שקיבלתי מבנקים שונים. הנתונים הכללים, כפי שציינתי קודם: 450K שמהווים 60 אחוזים מהנכס, לווה יחידה עם משכורת של 9K.
ובכן: בנק א' מציע-
P-0.95 ל-25 שנים 149K
קל"צ ל-20 שנה בריבית 4.95%
קל"צ ל-10 שנים בריבית 3.55%
משתנה כל 5 צמודה בריבית 2.5% ל-20 שנה
החזר חודשי: 2915
בנק ב' –
P-0.9 ל-20 שנים 148K
קל"צ ל-15 שנה בריבית 4.35%
משתנה כל 5 צמודה בריבית 2.3% ל-15 שנה
החזר חודשי: 2952
זה כבר לאחר התמקחות אך האם לדעתך יש טעם לנסות ללחוץ שוב? או לשנות משהו בתמהילים? (גם ככה ההחזר החודשי כבר במקסימום שלי) ומי מהם עדיף?
אודה להתייחסותך, המהירה.
תודה
דנה
היי דנה,
ההצעות די דומות ושתיהן טובות.
אני הייתי הולך על ההצעה השניה ולו רק בגלל שרובה הוא ל15 שנה (אני מאמין שלאט לאט תסלקי מעט מהפריים וההחזר יירד גם כן ל15 שנה).
בהצלחה
המון תודות על התגובה המהירה.
ושתהיה לך שנה טובה 🙂
בשמחה ובהצלחה!
שנה טובה ומתוקה 🙂
שלום,
בשני בנקים שונים (הפועלים ומזרחי) מציעים לי מסלול ריבית משתנה צמודה כל 5 לפי שני עוגנים שונים. בהפועלים מציעים 2.11 לפי עוגן ממוצע ריביות 5 בנקים. (העוגן כיום כ-2.51) ובמזרחי מציעים 2.08 אבל לפי עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות צמודות (העוגן כיום כ-1.28). האם יש עוגן אחד שהוא יותר כדאי מהשני או שתכלס זה לא משנה כי שניהם ישתנו כל 5 שנים ואי אפשר לדעת?
כמו כן, האם זה משנה מאיזה בנק לקחת? הפועלים (שבו מתנהל החשבון שלי) או מזרחי? האם יש לתת חשיבות כלשהי שבנק מזרחי הוא יותר מתמחה במשכנתאות מהפועלים? כי אם זה יגיע למצב ששניהם יתנו הצעות פחות או יותר דומות…לפי מה לתת העדפה?
תודה
שלום לך,
אני נהנה לקרוא את תשובותייך המקצועיות אשר עושות קצת סדר בעולם הזה של המשכנתאות אשר לרובינו הוא זר ומורכב.
יישר כח !!!!!
אני עומד לקחת משכנתא על סך כ 400K (נכס מיועד 1600K והון עצמי 1200K)
הכנסה משפחתית (זוג +3) כ 15-16K בחודש
המליצו לי לחלק את המשכנתא ל:
1/3 פריים
והשאר לקל"צ-
מה רמת הריביות אותם אני יכול לקבל, אם אני מעוניין בתשלום חודשי כולל של עד 3300 ש"ח לחודש?
תודה מראש על העזרה
אבי
היי אבי,
תודה רבה על המחמאות – כיף לדעת שהבלוג מועיל!
לשאלתך,
ההמלצה שלי:
1/3 פריים ל20 שנה (בקש p-1%)
2/3 קל"צ ל10 שנים(בקש פחות מ4%)
בהצלחה
שלום,
אני חייב לומר שהאתר שלך מדהים!
אני מעוניין לקנות דירה שעולה 1,400,000 ש"ח וזקוק למשכנתא של 700,000 ש"ח.
* הכנסה נטו של המשפחה – 23,000 ש"ח
* מעוניין בהחזר של לא יותר מ-5500-6000 ש"ח לחודש לשנתיים הקרובות ולאחר מכן, שההחזר ילך ויפחת.
* מעוניין לסיים את המשכנתא כמה שיותר מהר (זה המרכיב הכי חשוב), בין 10 ל-13 שנים.
* בעוד כשנה, משתחררת קרן השתלמות של 100,000 ש"ח (חשבתי אולי לסגור עם זה מרכיב של פריים – ואולי לא שווה לעשות כך)
* כמו כן, אולי סכום נוסף של בין 50,000 ש"ח ל-100,000 ש"ח ב-2014 אבל זה לא וודאי כלל.
מעדיף לא לקחת סיכונים עם מסלולים מסוכנים.
אשמח להצעה לתמהיל שמתאים.
תודה רבה.
נ.ב. – אפשר הבהרה לגבי מסלול קצ"מ – במידה והמדד יורד, האם התשלום החודשי יורד גם כן? האם אותו הסיפור יכול גם לקרות במסלול פריים?
היי אביחי,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
אני ממליץ על:
1/3 פריים ל15 שנה
1/3 קל"צ ל10
1/3 משתנה כל חמש ל10
זה יוצא החזר של טיפה מעל 6000 ש"ח, בעוד שנה תכניס 100 אש"ח למשתנה כל חמש וההחזר יירד ב1000 ש"ח.
לגבי שאלתך,
כן, אם המדד יורד אז הקרן וההחזר יורדים בהתאמה, אבל זה ממש לא קורה בטווח הארוך, לכן אין צורך ל"בנות" על זה.
רוצה לשתף אותך בדילמה. אני עובדת של אחד הבנקים ולכן יש לי הטבות של עובדת בנק. ריביות יחסית נמוכות, אי תשלום על פתיחת תיק גם בעת מחזור משכנתא או בעת הלוואה נוספת שדורשת לשעבד את הבית ו50 אחוז הנחה בפירעון מוקדם. במזרחי טפחות מצליחים להוריד לי יפה את הריביות אבל אין את כל המסביב..כמו כן אנחנו משתכרים ב 24,000 נטו בחודש אבל יש לנו שני ילדים ובארבע שנים הקרובות נשלם על שני גנים פרטיים. אני מעוניינת בהחזר חודשי נמוך בשנים הראשונות ואחר כך אני ארצה לפרוע חלק בנקודות היציאה ואולי כם החליף מסלולים. התמהיל שחשבתי עליו נותן החזר חודשי 3334 שח
210k, פריים, ריבית 2.85, 30 שנה
220k, קלצ, ריבית 4.62, 24 שנה
80k , משתנה כל חמש לא צמוד,רבית 4.33, 20 שנה
190k,משתנה כל חמש צמוד,ריבית 1.99, 30 שנה
מה דעתך? האם התמהיל טוב? האם ללכת על הבנק שלי או על מזרחי שנטתן ריביות קצת יותר נמוכות
רוצה לשתף אותך בדילמה. אני עובדת של אחד הבנקים ולכן יש לי הטבות של עובדת בנק. ריביות יחסית נמוכות, אי תשלום על פתיחת תיק גם בעת מחזור משכנתא או בעת הלוואה נוספת שדורשת לשעבד את הדירה,ו50 אחוז הנחה בפירעון מוקדם. במזרחי טפחות מצליחים להוריד לי יפה את הריביות אבל אין את כל המסביב..כמו כן אנחנו משתכרים ב 24,000 נטו בחודש אבל יש לנו שני ילדים ובארבע שנים הקרובות נשלם על שני גנים פרטיים. אני מעוניינת בהחזר חודשי נמוך בשנים הראשונות ואחר כך אני ארצה לפרוע חלק בנקודות היציאה ואולי כם החליף מסלולים. התמהיל שחשבתי עליו נותן החזר חודשי 3334 שח בבנק שאני עובדת בו:
210k, פריים, ריבית 2.85, 30 שנה
220k, קלצ, ריבית 4.62, 24 שנה
80k , משתנה כל חמש לא צמוד,רבית 4.33, 20 שנה
190k,משתנה כל חמש צמוד,ריבית 1.99, 30 שנה
מה דעתך? האם התמהיל טוב? האם ללכת על הבנק שלי או על מזרחי שנותן ריביות קצת יותר נמוכות
היי ניקי,
1. התמהיל טוב והריביות טובות
2. תעשי בבנק שלך, זה ישתלם בעתיד (גם במחיר של הפסד על הנייר של כמה שקלים).
הקרבה והשירות שווים את ההפרש.
בהצלחה
תודה רבה רבה על התשובה המהירה..עושה לי סדר במחשבות 🙂
רוצה לשאול שאלה אחרונה מבחינת התמהיל ..ציינת שהוא טוב ואני עדיין מתלבטת בינו לבין
233000 פריים 30 שנה
234000 קלצ 24 שנים
233000 משתנה כל חמש תמודה 30 שנה
החזר של 3169 שח וגם אם הפריים יעלה ל 6 אחוז זה יצא 3600 שח.
החזר חודשי יותר נמוך מהתמהיל הקודם שחשבתי עליו אבל רוצה להבין מה אני מפסידה.. דרך אגב ההבדל בריביות בין הבנק שלי למזרחי יקרוב ל 40 שח חודשיים..
ושוב תודה על הזמן שלך.
היי ניקי,
התמהיל הזה אומר אם הבנתי נכון שאתם מוותרים על המשתנה לא צמודה.
זה נראה לי בסדר גמור (אני גם ככה לא "מת" על המסלול הזה במידה ולא מחזירים סכום מסויים אחרי חמש שנים).
ההפרש בריביות הוא לא קטן (40 שקל לחודש זה יותר מעשרת אלפים ש"ח לטווח ארוך) ועדיין אני חושב שכדאי לך לקחת בבנק שלך.
כי יש דברים שלא נמדדים בכסף, שוב זו דעתי האישית וייתכן כי הרבה אנשים יחלקו על זה (אני אישית נאמן למקום העבודה שלי גם במחיר של עוד כמה שקלים).
שלום,
אנחנו זוג צעיר 27/28 , מעוניינים לרכוש דירה בשווי 1,150,000 ש"ח
המשכנתא לה אנו זקוקים היא 700,000 ש"ח.
הכנסות כ- 13,000 ש"ח . (ביחד) שנינו רו"ח צעירים ולכן צופים עלייה בהכנסות בעתיד.
התמהיל שהוצע לנו הוא:
220,000 ש"ח ל 25 שנה בריבית פריים P- בריבית 2.85% =P-0.9%
350,000 ש"ח משתנה כל 5 שנים ל25 שנה בריבית 1.95%= B-0.4%
130,000 ש"ח קל"צ – 4.70% 15 שנה
ראשית מה דעתך על התמהיך עצמו וכן על הריביות?
האם לא כדאי להגדיל את המקסימום הניתן לקחת בריבית הפריים (231)
ולהוריד בריבית המשתנה
וכן להעביר חלק מהמשתנה לקבועה ?
ההחזר החודשי יוצא 3500 ש"ח וכרגע אין באפשרותינו להחזיר יותר מכך (27%) מההכנסה שלנו.
תודה רבה.
היי מאור,
1. כן, תגדילו את הפריים
2. אם תעבירו חלק מהמשתנה לקל"צ תעלו את ההחזר החודשי וכרגע אתם לא יכולים לעשות כן.
3. כשהמשכורות יעלו תיגשו למחזר את המשכנתא, כי היא אולי "טובה" לזמן הנתון, אבל משתנה צמודה ל- 25 שנים זה לא אידיאלי וכדאי כמה שיותר מהר למחזר אותה.
בהצלחה
במקרה שיש מחשבה למכור את הנכס לאחר חצי שנה למשל כך שצריך מצד אחד לשקול משכנתא רגילה ומצד שני לחשוש לפרעון מוקדם מה היית ממליץ ואיך אני יכול לחשב את סיכון קנס במקרה של למשל שני שליש קל"צ
אם אתה מתכוון למכור עוד חצי שנה, קח הלוואת גישור (1/3 בפריים ו2/3 במשתנה כל חמש) – כך הסיכוי לקנסות הוא הנמוך ביותר ואם יהיו הם יהיו נמוכות מאשר בקל"צ
שלום רב,
אנו מעוניינים לקחת 400,000 ש"ח משכנתא ל-10 שנים, עם החזר של עד כ-4,000 ש"ח לחודש. יש לי הטבה מהבנק של קבועה צמודה בריבית 1.2% על סכום של 106,000 ש"ח. 1/3 מההלוואה בכוונתי לקחת בפריים (הציעו לי פריים – 0.9). שאלתי לגבי יתרת ההלוואה – 164,000 ש"ח. האם לקחת בקבועה לא צמודה (4.45%) או במשתנה כל חמש שנים צמודה (2%)? או אולי לחלק את היתרה בין שני המסלולים האלה, משתנה וקבועה?
תודה רבה על התייחסותך לשאלות.
היי יובל,
הייתי לוקח ככה:
1/3 פריים
106 בקבועה צמודה
והשאר בקל"צ
בהצלחה
היי
אנחנו רוצים לקחת משכנתא ל 30 שנה 250,000 ש"ח (היכולת להחזר היום עומדת על 1100 ש"ח לחודש עקב הלוואות אחרות שאנו משלמים
הציעו לנו את המסלול הבא:
80,000 ש"ח – בפריים – 2.7 ריבית – 326.67 החזר חודשי
170,000 ש"ח -משתנה צמודה למדד(עם יציאה כל 5 שנים ללא קנס )
2.09 ריבית – 636.03 ש"ח החזר חודשי
סה"כ 962.70 החזר חודשי
האם ההצעה טובה ? או כדאי ללכת על מסלולים אחרים?
היי שרון,
ההצעה בסדר גמור,
הייתי מעדיף שתשלבו קל"צ, אבל לדעתי הוא יקר מדי ולכן תחרגו מרמת ה- 1100 ש"ח לחודש.
שלום!
ראשית רציתי לברך אותך על האתר מעולה ויעיל שיש לכם!!!.
שניית רציתי לדעת מה התמהיל הממולץ לחודש דצמבר 2012
תודה ויום טוב
היי אלי,
תודה רבה על הפרגון!
בנוגע לתמהיל, במהלך השבוע הבא יועלה תמהיל מומלץ לינואר 2013 עם התאמה לשינוי הריביות מהשבוע.
היי משכנתאמן,
אני לקראת משכנתא בגובה 550 אלף שקלים,
לאחר עיון רב באתר שלך הגעתי לשני תמהילים עם ריביות אופטימליות, הראשון מחולק לשליש כל מסלול , השני מחולק לפי העדכון שלך לחודש ינואר ,רציתי לדעת בבקשה מה מבניהם עדיף לדעתך.
ההחזר מכוון ל3,500 אלף (לכן העלתי את מספר השנים בקלצ ל15 במקום 12 – האם עדיף להעלות את השנים באחד המסלולים האחרים??)
1.
מסלול סכום תקופה ריבית מומלצת החזר
פריים 183,300 ₪ 20 שנה p-0.9 958 ₪
מש' כל 5 183,300 ₪ 15 שנה 1.85% 1,168 ₪
קל"צ 183,300 ₪ 15 שנה 3.85% 1,342 ₪
סה"כ 550,000 ₪ 3,468 ₪
2.
מסלול סכום תקופה ריבית מומלצת החזר
פריים 183,300 ₪ 20 שנה p-0.9 958 ₪
מש' כל 5 148,500 ₪ 15 שנה 1.85% 945 ₪
קל"צ 220,000 ₪ 15 שנה 3.85% 1,610 ₪
סה"כ 550,000 ₪ 3,513 ₪
תודה מראש!!
יאיר
לא נראה שהמסלולים יצאו ברור ,
בקצרה-לפי סכום כולל של 550 אלף
בשני המסלולים כמות השנים זהה פריים 20 ,משתנה 15 ,קלצ 15 .
המסלול הראשון :
פריים 33%,משתנה כל חמש 33%,קלצ 33% – החזר 3468
המסלול השני:
פריים 33% ,משתנה כל חמש 27% ,קלצ 40% -החזר 3513
שוב תודה!
היי יאיר,
עבודה טובה, שני התמהילים בסדר גמור (אני ממליץ על השני בגלל ההרחבה של הקל"צ)
לא הייתי מעלה את אחד המסלולים האחרים על מנת לקצר את הקל"צ
שיהיה בהצלחה
היי
וואו איזה בלגן מאיפה מתחילים ?
אני רוצה לקנות דירה
הון עצמי בסך 500 אלף .
משכתנא תהיה סביב 700 אלף .
הכנסה חודשית 10 ברוטו .
מה האפשרויות שלי אם בכלל
תודה
שלום מירב,
תתחילי בקריאת כל מדריך המשכנתא בבלוג.
תמהילים של 500 אלף ש"ח תוכלי למצוא כאן.
בהצלחה
כאשר מדברים על מסלול של ריבית משתנה כל חמש שנים בהתאם לעוגן מסוים, למה הכוונה ?
מה זה העוגן ?
איך הוא נקבע ?
ואיך מחושבת הריבית שנוספת על העוגן הזה ?
האם זה עוגן בצמוד לפריים ?
לא הבנתי כל כך את העניין של עוגן ואיך מחושבת הריבית בתום חמש שנים.
אודה לתשובתך או לכל מי שיודע.
תודה.
שלום שרי,
בעיקרון שמדברים על עוגן מדברים על "מקור מסויים" אליו ייגשו כאשר הריבית תשתנה.
בפריים העוגן הוא ריבית הפריים המתפרסמת אחת לחודש
במשתנה צמודה העוגן הוא "ממוצע הריביות הצמודות בשוק" או "שיעורי האג"ח" וייתכן ויש עוגנים אחרים.
בכל בנק נקבע עוגן אחר וזה רק לשם ידיעת הריבית בעוד מזפר שנים, יש לשאול בכל בנק על איזה עוגן הוא מתבסס ולקבל מהם קישור לאתר בו מופיעים העוגנים וההיסטוריה שלהם.
בהצלחה
שלום. ותודה מראש. על 400.000 מציעים לי ריביות פריים מינוס 0.9,על שליש מהסכום והיתרה בריבית 1.65 צמודה. אני יכול להשיג גם ריבית קבועה לא צמודה 3.85. מה עדיף?מדובר על יכולת החזר של עד 3,000 ש"ח, לאורך של 10 או 15 שנה.מהו התמהיל הכי כדאי עבורי?
שלום איתמר,
אני הייתי לוקח קבועה לא צמודה במקום המשתנה הצמודה.
משכנתמן שלום רב
ברצוני לקחת משכנתא בסכום 350000 שח החזר 4500 -5000 שח לפי הפירוט הבא:
116500 שח p-0.90 אחוז ל-12 שנים.
233500 שח בריבית קבועה צמודה 1.1 אחוז ל-6 שנים.
המטרה שלי לסיים להחזיר את כל המשכנתא לא ב-12 שנים אלה ב-6 שנים בלבד (על ידי חסכון נוסף בעוש שיכסך במשך התקופה של ה-6 שנים שישלים את סכום הפרים מ-7 שנים ל-12 שנים).
בכך אני מקטין/מרכך את החזר החודשי.
מה דעתך !
בתודה מאיר
שלום מאיר,
התמהיל נראה טוב והחשיבה נראית טובה,
בהצלחה
שלום רב, ראשית תודה על השפע בידע שאתה נותן באתר, בתור אחד שעד לא מזמן לא היה שמץ של מושג בכל המושגים הנלווים למשכנתא האתר מאוד עזר לי,
קיבלנו הצעה למשכתנא עבור 550,000 ש"ח והייתי רוצה לקבל את דעתך על ההצעה:
110,000 – בריבית קבועה של 0.86 צמודת מדד
165,000 – ריבית קבוע של 3.55 לא צמודה
150,000 – פריים -0.9
125,000 – משתנה כל 5 שנים בריבית 3.49 לא צמוד
החזר של 5200 בחודש,
שלום סמדר,
לא ציינתם שנים, אבל בגדול זה נראה סביר
בהצלחה