ראשית אני רוצה להזכיר שמטרת המדריך הזה (וגם כמובן של הבלוג כולו), הוא ללמד אתכם ולעזור לכם לקחת משכנתא באופן נכון ואחראי, שתהיה לכם גם טובה כלכלית וגם בעלת סיכון נמוך.
אתם תלמדו בהמשך את כל האופציות להרכיב תמהיל הלוואה נכון ואיך ניתן להתמקח על המחיר עם הבנק וכמובן איזה טעויות לא לעשות.
אך לפני כן חשוב לי שתכירו את התהליך הפורמאלי אותו תעברו עד שתקבלו את הכסף מהבנק.
הקדישו שתי דקות לקריאת המאמר הזה מכיוון שבעזרתו תוכלו לדעת איך להתכונן לקראת כל שלב ותוכלו לחזור לכאן מדי פעם על מנת לראות מה עוד מצפה לכם בהמשך הדרך.
משכנתא – התהליך הפורמאלי
שלב א – בקשת אישור עקרוני מהבנק
לאחר שמצאתם נכס ואתם יודעים כמה כסף אתם צריכים, אתם צריכים לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש ממנו "אישור עקרוני למשכנתא". כלומר, אתם צריכים הסכמה מהבנק שהוא מוכן לממן לכם חלק מהעסקה וכך אתם יכולים לגשת לחתום חוזה.
(המלצה חשובה – מי שלוקח אחוז מימון גבוה מהבנק, מעל 60%, מאוד מומלץ שיזמין שמאי לנכס לפני שהוא חותם חוזה על רכישת הדירה)
חשוב מאוד לדעת איך מבקשים אישור עקרוני, מהן הטעויות שיש להיזהר מהן (ויש הרבה טעויות שאנשים לא מנוסים עושים מול הבנקים) וחשוב גם לדעת שלכל בנק למשכנתאות יש גישת אשראי משלו ואם בנק אחד לא נתן אישור עקרוני זה לא אומר שגם בנק אחר לא ייתן אישור כזה.
הקדשתי פרק מיוחד לבקשה לאישור עקרוני, כי זהו בעצם הבסיס של לקיחת המשכנתא ושלב מאוד חשוב בתהליך.
שלב ב – ניהול מו"מ מול הבנקים ובחירת בנק למשכנתאות
פה תצטרכו להחליט באיזה בנק אתם לוקחים את המשכנתא.
אם תעשו סקר בנקים (וחשוב מאוד שכל אחד יעשה סקר לפני שהוא בוחר בנק) תגלו שכל בנק מציע לכם הלוואה שונה בעלת מסלולי משכנתא שונים וכמובן ריביות שונות.
החלק החשוב ביותר של המשכנתא הוא שלב ניהול המו"מ מול הבנקים ובחירת המשכנתא הנכונה ביותר עבורכם.
כמובן שבמדריך הזה תוכלו לדעת איך מנהלים מו"מ נכון, על מה כדאי לשים לב ואיך לבצע מינימום טעויות ומקסימום החלטות כלכליות נכונות.
שימו לב, אני לא יכול להבטיח לכם שתבחרו את המשכנתא האופטימלית עבורכם , אני כן יכול להבטיח שלפחות תדעו על מה מדברים איתכם, תכירו את היתרונות והחסרונות של כל מסלול הלוואה ואני מקווה שתוכלו לקבל החלטה סופית טובה ונכונה (אני לא צריך להזכיר לכם שאתם בעצם לוקחים הלוואה של כמה מאות אלפי שקלים וכל פיפס אחוז משנה את המצב באלפי שקלים).
שלב ג – מתן בטחונות לבנק
לאחר שבחרתם איפה אתם לוקחים את המשכנתא, כל בנק ידרוש מכם "רשימת בטחונות" על מנת שביום מן הימים במידה ולא תוכלו להחזיר את המשכנתא הוא יוכל לתבוע את הדירה מכם (פה המקום לציין שהדבר האחרון שהבנק רוצה לעשות זה לקחת את הנכס שלכם, עיקר רווחיו של הבנק הוא מפער ריביות ואין לו שום עניין "להתעסק" עם לווים שלא עמדו בתשלומי המשכנתא שלהם).
כמו שאמרתי, לכל בנק יש דרישות לבטחונות על מנת שיבטחו מקרה שלא תחזירו את המשכנתא,
להלן רשימת הבטחונות באופן כללי (ייתכנו שינויים קלים בין בנק לבנק).
רשימת בטחונות:
- רישום בטאבו / מנהל מקרקעי ישראל – הבנק יבקש לרשום על שמו "הערת אזהרה" בטאבו או במנהל על מנת שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו
- ביטוח חיים – אחד הבטחונות העיקריים של הבנק הוא ביטוח חיים עבור שני בני הזוג.
כך שאם אחד מבני הזוג נפטר, חברת הביטוח מכסה את המשכנתא והבנק מקבל את הכסף שלו. - ביטוח נכס – על אותו משקל כמו בביטוח חיים, הבנק רוצה גם לבטח את הנכס מפני רעידות אדמה, שטפונות ועוד.
הבנק לא לוקח סיכון שיום אחד בניין יתמוטט והלקוחות יישארו ללא דירה אבל עם משכנתא שהם לא מסוגלים להחזיר. - רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת אזהרה בטאבו מבקש הבנק גם לרשום משכון במשרד המשפטים (המשכון הוא כפי האדם ולא כלפי הדירה).
- חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם – גם האנשים מהם קניתם את הדירה יצטרכו לחתום על מסמכים עבור הבנק (המסך אומר שהם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף במקרה של ביטול עסקה ועוד התחייבויות חוזיות).
אלו הם הבטחונות הנפוצים, כפי שאמרתי ייתכנו שינויים קלים בין לבנק.
שלב ד' – קבלת הכסף
לאחר שהשלמתם לסיים את כל הבטחונות, הבנק יעביר את כל התיק לבדיקה ואם הכל יימצא תקין – הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר.
שימו לב, הכסף עובר ישירות למוכר ולא מגיע אליכם, הסיבה לכך היא שלא "תברחו" עם הכסף ובכך לא תוכלו להשלים את הרכישה והבנק "יישאר תקוע" עם חצי דירה וללא כסף.
זהו, הסתיימו כל השלבים, אני יודע שעל הנייר זה נראה די מפחיד ולא סימפטי – אבל אם תחשבו על זה קצת, כולם עברו את זה וגם אתם הולכים לעבור את זה בקרוב מאוד.
