כפי שכתבתי בעבר, חישוב משכנתא מורכב ממספר פרמטרים:
- גובה הריבית השנתית שתשלמו
- גובה המדד אליו מוצמדת המשכנתא
- מספר השנים שתשלמו את המשכנתא
עד כאן הכל ברור, לפחות אם קראתם בעיון את מדריך המשכנתא שלי.
פרמטר נוסף שמתחבא ולא מדברים עליו הרבה הוא לוחות הסילוקין של ההלוואות.
לוח סילוקין אומר בעצם איך תחושב ההלוואה שלכם, כמה תחזירו כל חודש ואיזה חלק בהחזר יילך לטובת הקרן ואיזה חלק בהחזר יילך לטובת הריבית.
אני אתן דוגמא: נניח שנתתי לחבר שלי הלוואה של 100 ₪ ל-10 ימים ב-10% ריבית (לא שנתית אלא לכל העשרה ימים).
החזר נורמאלי (שכולנו חושבים עליו) הוא כזה:
|
מספר תשלום |
תשלום |
מתוכו: לטובת הקרן |
מתוכו: לטובת הריבית |
סכום הקרן הנותר |
|
1 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
100 ₪ |
|
2 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
90 ₪ |
|
3 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
80 ₪ |
|
4 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
70 ₪ |
|
5 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
60 ₪ |
|
6 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
50 ₪ |
|
7 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
40 ₪ |
|
8 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
30 ₪ |
|
9 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
20 ₪ |
|
10 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
10 ₪ |
|
סה"כ |
110 ₪ |
100 ₪ |
10 ₪ |
0 |
אז זהו, שפיננסים זה לא דבר כל כך נורמאלי ולכן זה מסתבך כשמגיעים לתחום לוחות הסילוקין, אני אעשה לכם סדר בענייו על מנת שתוכלו לדעת כמה ולמה אתם משלמים ותוכלו לבחור בלוח סילוקין שהכי נוח לכם.
לוח סילוקין שפיצר –
מדען נחמד בשם מקורי (שפיצר…) בנה לוח סילוקין שרוב העולם עובד לפיו (כמובן שגם בארץ).
הרעיון הוא שבחודשים הראשונים תשלמו חלק גדול יותר עבור הריבית ובחודשים האחרונים תשלמו חלק קטן יותר עבור הריבית
למה?
שאלה טובה עם תשובה פשוטה, ככה שאם תחזירו את ההלוואה אחרי מספר חודשים (ובמקרה של משכנתא "כמה שנים"). הבנק הרוויח עליכם את הריבית וכך הוא לא ניזוק יתר על המידה מהעזיבה שלכם.
בטבלה העליונה תוכלו לראות מה קורה אחרי 5 חודשי החזר.
גובה הקרן תעמוד על 50 ₪ ואילו אם ההלוואה הזו הייתה מחושבת לפי שפיצר, סביר להניח שגובה הקרן הייתה קצת יותר מ 50 ₪.
דוגמא ללוח סילוקין שפיצר:
|
מספר תשלום |
תשלום |
מתוכו: לטובת הקרן |
מתוכו: לטובת הריבית |
סכום הקרן הנותר |
|
1 |
8.79 ₪ |
7.96 |
0.83 |
100 |
|
2 |
8.79 ₪ |
8.02 |
0.77 |
92.04 |
|
3 |
8.79 ₪ |
8.09 |
0.7 |
84.02 |
|
4 |
8.79 ₪ |
8.16 |
0.63 |
75.93 |
|
5 |
8.79 ₪ |
8.23 |
0.56 |
67.77 |
|
6 |
8.79 ₪ |
8.3 |
0.5 |
59.54 |
|
7 |
8.79 ₪ |
8.36 |
0.43 |
51.24 |
|
8 |
8.79 ₪ |
8.43 |
0.36 |
42.88 |
|
9 |
8.79 ₪ |
8.5 |
0.29 |
34.45 |
|
10 |
8.79 ₪ |
8.58 |
0.22 |
25.94 |
|
11 |
8.79 ₪ |
8.65 |
0.14 |
17.37 |
|
12 |
8.79 ₪ |
8.72 |
0.07 |
8.72 |
|
סה"כ |
105.48 ₪ |
100 ₪ |
5.5 ₪ |
0 |
עכשיו הבנתם את הרעיון? שימו לב בטבלה איך התשלום על הריבית הוא גבוה יותר בחודשים הראשונים ויורד בהתאמה מדי כל חודש.
במקרה כזה אם תעזבו את הבנק אחרי 6 חודשים, עדיין הבנק ירוויח יותר ממה שהוא היה מרוויח בלוח סילוקין רגיל (אל תתייחסו לטבלה העליונה מבחינת סכומים, כי הריבית שם 10% ל-10 ימים ובדוגמה השניה היא הייתה 10% לשנה).
לוח סילוקין קרן שווה –
לוח סילוקין שחביב עלי במיוחד, הוא בעצם מן נגזרת של שתי השיטות העליונות.
מצד אחד גם פה אתם משלמים חלק גבוה של ריבית כל חודש, אך מאידך פה אתם מבטיחים תשלום קבוע על חשבון הקרן בכל חודש וכך גורמים לנגיסה מהירה יותר של הקרן (מה שמוביל לתשלום נמוך יותר על הריבית).
בואו נראה דוגמא להלוואה של 100 ₪ לשנה (ריבית שנתית 10%) בלוח סילוקין של קרן שווה:
|
מספר תשלום |
תשלום |
מתוכו: לטובת הקרן |
מתוכו: לטובת הריבית |
סכום הקרן הנותר |
|
1 |
9.17 |
8.33 ₪ |
0.84 |
100 |
|
2 |
9.1 |
8.33 ₪ |
0.77 |
91.67 |
|
3 |
9.03 |
8.33 ₪ |
0.70 |
83.33 |
|
4 |
8.96 |
8.33 ₪ |
0.63 |
75 |
|
5 |
8.89 |
8.33 ₪ |
0.56 |
66.67 |
|
6 |
8.82 |
8.33 ₪ |
0.49 |
58.33 |
|
7 |
8.75 |
8.33 ₪ |
0.42 |
50 |
|
8 |
8.68 |
8.33 ₪ |
0.35 |
41.67 |
|
9 |
8.61 |
8.33 ₪ |
0.28 |
33.33 |
|
10 |
8.54 |
8.33 ₪ |
0.21 |
25 |
|
11 |
8.47 |
8.33 ₪ |
0.14 |
16.67 |
|
12 |
8.4 |
8.33 ₪ |
0.07 |
8.33 |
|
סה"כ |
105.42 ₪ |
100 ₪ |
5.43 ₪ |
0 |
עכשיו אתם רואים את ההבדל? בלוח סילוקין "קרן שווה" אתם משלמים יותר בחודשים הראשונים, אבל התשלום הזה הולך לטובת הקרן ולא הריבית.
והכלל הפשוט אומר: ככל שיש לכם פחות קרן בקופה כך התשלום עבור הריבית יקטן בהתאמה.
שימו לב שבלוח סילוקין שפיצר אתם מחזירים על כל ההלוואה – 105.48 ₪.
ובלוח סילוקין קרן שווה אתם מחזירים על כל ההלוואה – 105.42 ₪.
מדובר על 6 אגורות הבדל! סתם, אני צוחק…
לקחנו הלוואה על סך 100 ₪, אם נעשה את אותה דוגמא על סך הלוואה של מיליון ₪ (ב-5% ריבית ל-20 שנה), התוצאות יהיו כאלו:
החזר כולל בלוח שפיצר – 1,583,892 ₪
החזר כולל בלוח קרן שווה – 1,502,083 ₪
ההפרש בין השיטות = 82,000 ₪ (זה כבר סכום לא מבוטל, נכון ?)
זה מוביל לשאלה הבאה – למה לא כולם לוקחים קרן שווה?
מהסיבה הפשוטה שבקרן שווה ההחזרים החודשיים יותר גבוהים בהתחלה ולאט לאט יורדים.
לא כל אחד יכול להרשות לעצמו תשלומים גבוהים בתחילת המשכנתא.
למי שכן יכול להרשות לעצמו – אני ממליץ בלב שלם קחו "לוח סילוקין קרן שווה".
בפוסט הבא אני ארחיב על הסוג השלישי של לוח הסילוקין – הלוואת גישור (בולט)
לשאלות והסברים אני כאן בשבילכם.
נ.ב: אם הבלוג מוצא כן בעיניכם ואתם רוצים להפיץ את הבשורה – תשתפו אותו ותצטרפו אלינו בפייסבוק.
זה יעזור לכולנו! תודה.
