מדריך משכנתא – חלק ו': איך בונים תמהיל משכנתא נכון?

אחד השיעורים הראשונים שלמדתי בבנק הוא שמשכנתא כדאי לחלק למספר מסלולים, הרעיון המרכזי שעומד מאחורי הטענה הזו הוא שכדאי לפזר סיכונים ומאוד מסוכן "לשים את כל הביצים בסל אחד".
ברמת העיקרון המשפט הזה נכון שמדובר במשכנתא (ובעוד דברים בחיים), יחד עם זאת צריך לדעת לאיזה מסלולים כדאי לחלק, מה יהיה המשקל של כל מסלול ומסלול ולכמה שנים לקחת כל מסלול.

הדבר הראשון שצריך  לדעת הוא שאין תשובה ברורה ונכונה, מה שנכון היום יכול מאוד להיות שלא יהיה נכון למחר, ומה שמתאים למשפחת כהן יכול להיות ממש לא מתאים וממש לא כלכלי למשפחת לוי, לכן אני אנסה לתת כאן מספר כללי אצבע על פי הם תוכלו לנסות ולבנות לכם את תמהיל המשכנתא הנכון עבורכם.

בניית תמהיל משכנתא – איך עושים את זה נכון?

לפני שמתחילים להלן הודעה חשובה:
במהלך שנת 2011 בנק ישראל הוציא הנחיה לבנקים למשכנתאות, ההנחיה אוסרת על הבנקים לתת הלוואות בריבית משתנה שיהוו מעל 33% מסך ההלוואה של הלקוחות.
במילים פשוטות, אם פעם יכולנו לקחת משכנתא בריבית משתנה בגובה 100% מן ההלוואה(לדוג: לקחת מיליון שקל משכנתא במסלול פריים), היום ניתן לקחת רק 330 אלף ₪ בריבית פריים והשאר בריבית קבועה).
הרעיון של בנק ישראל מגיע מהרצון שהלקוחות לא יתפתו לקחת משכנתא בריבית נמוכה וביום שהיא תעלה הם לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ולכן הוא מורה לבנקים לחשוף כמה שפחות את הלקוחות לשינויי הריבית.

כללי האצבע:

1. מסלול פריים –

ללא ספק המסלול הטוב ביותר שמוצע על מדפי הבנקים, מכיוון שהוא לא צמוד מדד ובכך חוסך לנו צבירת מדדים ו"זריקת כסף" מיותרת ויתרון נוסף שלו שניתן להחזיר את ההלוואה בכל רגע נתון ללא קנס יציאה.

יחד עם זאת הריבית בו משתנה ולכן הוא "קצת מסוכן" (כי ההחזרים יכולים לעלות בקלות רבה במאות או אלפי שקלים).

מה יהיה משקלו בתמהיל – 33%, כלומר המקסימום שבנק ישראל מאפשר.
לכמה שניםכדאי לקחת – אני ממליץ להאאריך כמה שניתן את המסלול (ברוב הבנקים המקסימום הוא 30 שנה), אנו עושים זאת על מנת לפנות "כסף" למסלולים הצמודים בהם כדאי לקצר כמה שניתן את השנים.

2. מסלול בריבית קבועה צמודת מדד –

אחד המסלולים הפחות חביבים עלי, אבל רצוי שיימצא אצל נוטלי המשכנתאות מפני שעל אף המגרעות שלו הוא יציב ונטול סיכונים רבים. צריך לזכור שהמסלול צמוד מדד וגם ייתכנו בו קנסות יציאה.

מה יהיה משקלו בתמהיל – 20%
לכמה שנים כדאי לקחת – אני ממליץ על התקופה הקצרה ביותר שניתן, בשל המגרעות שלו.
אנחנו רוצים כמה שפחות שהכסף שלנו יספוג מדד ואנחנו רוצים שהוא יסתיים מהר ככל שניתן כי הוא לא גמיש ואם נרצה למחזר את ההלוואה ייתכן ויהיה קנס (וככל שמספר השנים קטן יותר כך גם הקנס קטן יותר).

3. מסלול בריבית משתנה צמודת מדד –

מכיוון שלקחנו 33% מההלוואה בריבית פריים (שהיא ריבית משתנה) אנחנו כבר לא יכולים לקחת עוד מסלול בריבית משתנה, אבל למזלנו בנק ישראל מאפשר לנו לקחת מסלול בריבית משתנה צמודת מדד עם נקודת שינוי ריבית כל 5 שנים והוא לא מחשיב את המסלול הזה כריבית משתנה.

לכן, נבחר במסלול "ריבית משתנה צמודת מדד – עם נקודות יציאה כל 5 שנים"

מה יהיה משקלו בתמהיל – 32%
לכמה שנים לקחת – מכיוון שגם המסלול הזה צמוד למדד, נשתדל לקחת אותו לכמה שפחות שנים, יחד עם זאת יש לו נקודות יצאה לכן ניתן לקחת אותו לתקופה בינונית (משהו בין מסלול הפריים למסלול ריבית קבועה).

4. מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד –

המסלול ה"בטוח" ביותר שנמצא על מדפי הנבקים אך יחד עם זאת גם המסלול היקר ביורת לטווח הקצר.
הוא לא צמוד מדד וגם לא משתנה כאשר הריבית עולה/יורדת, אבל בהתאם לפלוסים שלו הריבית שלו יקרה יותר באופן משמעותי מכל המסלולים האחרים.

מה יהיה משקלו בתמהיל – 15%
לכמה שנים לקחת – בשל הריבית הגבוהה שלו אין לנו אפשרות אחרת אלא לקחת אותו לתקופה בינונית (אם ניקח אותו לתקופה קצרה ההחזרים יהיהו גבוהים מדי ואם ניקח אותו לתקופה ארוכה מדי הריבית תהיה ענקית ויהיה סיכוי רב גם לעמת יציאה).

5. מסלול מט"ח –

מסלול שאני מחבב באופן אישי אבל מאוד "מסוכן" למי שלא מתמצא בתחום או למי שלא מרוויח במט"ח ולכן לזוג ממוצע אני לא ממליץ לקחת אותו כלל.
ומשקלו בתמהיל יהיה 0%.

אז מה היה לנו,

לפני שאני אציג בטבלה מסודרת את התמהיל שבנינו אני אחזור ואומר, מה שראיתם פה הוא תמהיל בסיסי שמנסה ל"פגוע" בכולם (זה בעצם השלד של התמהיל).
מכיוון שלא כולם דומים זה לזה (לא באהבת הסיכון וכמובן שלא באפשרויות הכלכליות), אני מצפה מכם לבנות תמהיל הלוואה שיתאים יותר לצרכיכם, מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע (כמובן שחשוב שהם יהיו באמת אנשי מקצוע ולא חברים שלקחו חודש שעבר משכנתא. ואם בחרתם לא לקחת יועץ משכנתא פרטי אז תבררו במספר בנקים על מנת לשמוע מספר אנשי מקצוע).

להלן התמהיל שבנינו:

נקודה חשובה:

בבניית התמהיל הבסיסי הנחתי שאנחנו לא לוקחים הלוואות גישור (בוליט), במידה ואתם צריכים לקחת הלוואת גישור, אז להלן מספר כללים ושינויים:

1. לא לקחת הלוואת גישור ליותר מ-4 שנים
2. המסלול שייבחר לטובת הגישור הוא פריים (היחיד שלא צמוד מדד)
3. לאחר שנחזיר את הכסף, נבדוק אם כדאי למחזר שוב את ההלוואה כי בעצם הכל משתנה מחדש.

עד כאן, הסברתי בקצרה איך בונים תמהיל הלוואה.
בניית תמהיל היא חלק מורכב וקשה במשכנתא בשל אינספור האפשריות, הדעות הרבות שאנו שומעים בין בנק לבנק והרצון שלנו לבחור "הכי נכון וכלכלי" שאפשר.
כמו שאמרתי אני ממליץ מאוד להשתמש באיש מקצוע לטובת בניית התמהיל ואם בחרתם שלא להשתמש באיש כזה אז כדאי לכתת רגליים בין בנק ובנק ולשמוע כמה שיותר דעות (זה אולי מבלבל אבל לפחות נותן לכם ידע וכלים).
לאחר שהבנתם פחות או יותר את המסלולים, תנסו לבנות בקווים כללים את התמהיל ואיתו תצאו לעשות סקר בנקים.

בחלק הבא תוכלו לקרוא: איך מנהלים משא ומתן עם הבנקים ואיך עושים סקר שוק בצורה האופטימלית ביותר.