כל מה שצריך לדעת על משכנתא לרכישת מגרש ובניה עצמית

רבים מקוראי הבלוג הקבועים והחדשים הפצירו בי בשנה האחרונה לרשום פוסט מקיף בנושא בניה עצמית ואני לצערי לא עמדתי במילתי ודחיתי את הנושא.
מכיוון שהפניות התגברו והבנתי שאני צריך לפנות לזה את הזמן, החלטתי שאי אפשר לדחות את זה יותר וצריך להרחיב בנושא על מנת שייתן כיוון ראשוני וכללי לאלו המתכננים לבנות את הבית שלהם.

מה ההבדל בין רכישת בית פרטי לבין בניה עצמית?

תחילה ניגע מעט בהבדל בין רכישת בית פרטי שניתן לרכוש מאדם פרטי או מקבלן שבונה בתים פרטיים לבין המושג הזה שנקרא "בניה עצמית".
בעיקרון, ההבדל הוא שאתם רוכשים בית פרטי (יד 2 או מקבלן) אתם בעצם פוסחים על כל עניין הבניה, אתם קונים "חבילה מוכנה" של קרקע + בית. זה מאוד דומה לרכישת דירה רגילה.

אבל בבניה עצמית זה משתנה לגמרי, פה אתם קודם כל רוכשים מגרש ורק אחר כך מתחילים את הבניה, אתם אחראים על כל נושא הבניה (גם מבחינת הקבלנים המבצעים וגם מבחינת אישורים והיתרים).

אני לא אגע בפוסט הזה בנושא ההיתרים והאישורים כי אני לא המקור המוסמך לנושא זה אלא אשתדל להתייחס לכל נושאי המשכנתא המשתנים בין "רכישה רגילה" ל"בניה עצמית".

מהם ההבדלים במשכנתא לבית פרטי יד שנייה / קבלן לבין בניה עצמית?

ישנם מספר הבדלים משמעותיים בעניין המשכנתא ואני אנסה להציג את רובם,
אעשה זאת במספר סעיפים ברשותכם:

1. עלות המגרש – הבנקים מאפשרים לכם לקחת משכנתא עבור רכישת המגרש (עוד לפני שהתחלתם לבנות), עבור רכישת המגרש אין צורך להציג תכניות והיתרים לבניה כי המשכנתא ניתנת אך ורק לטובת המגרש.אחוזי המימון למגרש הינם דומים לאחוזי המימון לרכישת דירה (מבחינת ההגבלות של בנק ישראל), אבל שימו לב שהבנקים לא נוטים לאשר אחוזי מימון גבוהים (לדוגמא 75%) על המגרש אלא נוטים לאשר פחות מכך בשל סיכוני אשראי גבוהים יותר שמדובר במגרש (במידה ולא תחזירו את המשכנתא יהיה לבנקים קשה יותר למכור מגרש מאשר "דירה רגילה").
2. עלות הבניה – בשביל לקחת משכנתא עבור הבניה, תצטרכו כבר להביא את כל התכניות והאישורים לבניה.
   מדובר על האישורים וההיתרים מהרשות המקומית שמאשרים את תכניות הבניה שהגשתם, לפני שהבנקים יראו אישורים מלאים הם לא יתנו משכנתא.
   כמו כן, הבנקים ירצו לראות הסכמים שלכם עם הקבלן המבצע, מפקח הבניה וכו'.
3. אחוזי מימון – כבר ציינתי שעבור המגרש ניתן לקחת עד 75% מימון לרוכשים חדשים ועד 70% למשדרגים (בנוסף הדגשתי כי הבנקים אינם אוהבים לעשות זאת ולרוב לא מאשרים אחוזי מימון גבוהים).כך גם בבניה, הבנקים (על הנייר) יכולים לתת אחוזי מימון גבוהים אבל מעדיפים לא לעשות כן, אם מקודם שדיברנו על מגרש הם לא עשו זאת משיקולי סיכון אשראי, הפעם הם לא עושים זאת כי הם מניחים (ולרוב הם גם צודקים) שעלות הבניה תעלה לכם יותר ממה שתכננתם ועל כן הם מעדיפים לקחת כמה אחוזי ביטחון ולא לאשר מראש משכנתא באחוז מימון גבוה.אם אתם מתכננים בניה בסך מיליון ₪, הם יעדיפו לאשר 60% מימון לדוגמא ולא 70%, על מנת שאם תיתקעו באמצע הבניה ולא חישבתם נכון את עלויות הבניה יישאר להם עוד מרווח ביטחון והם יוכלו לאשר את החלק הנוסף (עוד 10% מימון).
   כמובן שהם לא חייבים לעשות זאת, אבל לרוב הם יאשרו כי הם לא רוצים להישאר עם 75% בית בנוי אלא רוצים בדיוק כמוכם שהבית ייבנה ויהיה להם נכס עומד שממושכן אליהם.
4. שחרור הכספים – אולי ההבדל הגדול ביותר שקיים בין רכישה רגילה לבניה עצמית.
   כאשר אתם בונים את הבית אתם מקבלים את הכסף בשחרורים (כלומר במספר מנות ולא במנה אחת), הסיבה לכך היא שאתם לא צריכים את כל הכסף מיד אלא תוך כדי התקדמות הבניה.
   הדבר אינו נכון לגבי רכישת המגרש בו אתם משלמים בתשלום אחד למוכר הקרקע אלא מתייחס לנושא הבניה בו כל קבלן מקבל את כספו בשלב אחר.ראשון מקבל את הכסף קבלן השלד, על כן הבנק יעביר לכם את הכספים (שימו לב, אתם מקבלים את הכסף מהבנק ולא הקבלן) לטובת בניית השלד בלבד.
   כאשר אתם מסיימים שלב מסוים (לדוג: בניית שלד) הבנק שולח שמאי על מנת לבחון אם הדבר אכן בוצע ורק לאחר מכן הוא ישחרר לכם את הכסף תמורת העבודה, שימו לב שאת הכסף אתם מקבלים לאחר ביצוע העבודה ולא לפני כן.
   שימו לב, את הכסף אתם מקבלים על פי אחוז המימון שאושר לכם, כלומר אם אושר לכם מימון של 60% עבור כל הבניה, אז בכל שלב תוכלו לקבל עד 60% מימון מהעלות המוצהרת (לדוגמא אם ביצוע עבודות השלד עולה 200 אלף ₪ תוכלו לקבל רק 120 אל"ש משכנתא לשלב זה והשאר ימומן מההון העצמי שלכם.)
5. תמהיל המשכנתא – מכיוון שהמשכנתא ניתנת במספר חלקים ולא בשחרור אחד או שניים, יש לנו מגבלה גדולה בתמהיל המשכנתא.
   את החלק של המסלולים בריביות קבועות נוכל לקחת רק בשחרור הראשון ולאחר מכן נצטרך לקחת את הכסף במסלולים בעלי ריביות משתנות.
   ניתן דוגמא,
   נניח כי אתם לוקחים משכנתא של 900 אלף לבניה ומחלקים אותה ל-3 חלקים (פריים, משתנה כל חמש וקבועה לא צמודה).
   את החלק של הקבועה לא צמודה תוכלו לקחת רק בשחרור הראשון מכיוון שמדובר על ריבית קבועה שלא ניתן לחשב אותה בעתיד (הבנק יודע מה גובה הריבית שהוא מוכן לתת על קבועה לא צמודה או אפילו ריבית קבועה בלבד עכשיו, אבל הוא לא יכול לדעת מה יהיה גובהה בעוד 3-4 חודשים כשתשחררו את התשלום השני).
   לעומת זאת, את המסלולים עם הריביות המשתנות תוכלו לקחת בשחרורים הבאים כי הבנק יודע איך לחשב את הריבית במסלול זה בעתיד (לדוגמא, אם הוא חותם איתכם על מסלול פריים בריבית פריים מינוס חצי, הוא יוכל לחשב את גובה הריבית שתקבלו עוד 3 חודשים ואפילו עוד 20 שנה, כי הפריים מהווה עבורו עוגן לחישוב, בריביות קבועות אין עוגן כזה שניתן להתבסס עליו).

מהן העצות שלי?

• עלויות הבניה –  תכננו בקפידה (עם אנשי מקצוע מהתחום) את עלויות הבניה שיהיו, נסו להיות כמה שיותר מקיפים והשתדלו לא להחסיר כל פרט (קטן ככל שיהיה).
  אחרי שחישבתם, הוסיפו על כך עוד 10% – 20% מרווח ביטחון שישמש אתכם לביטחון מול הבנק (כלומר, אם חשבתם שהבניה תעלה מיליון ₪ תכננו סטיה של עד 20% מהעלות).
• תמהיל המשכנתא – עדיף לקחת כמה שיותר קל"צ או ריבית קבועה על מחיר המגרש (שם אתם לוקחים מימון גבוה), מכיוון שלאחר מכן בתהליך הבניה (למעט השחרור הראשון) כבר לא תוכלו לקחת קל"צ.
  על כן חשוב לדעת זאת מראש ולתכנן תמהיל משכנתא על כל הסכום (גם על המגרש וגל על הבניה) ולהבין איך כדאי לשחרר את הסכומים ובאילו מועדים.כמו כן, ייתכן כי בסןף הבניה יהיה כדאי לבצע מחזור של המשכנתא על מנת לבנות תמהיל שיותר מתאים למצבכם האישי והפיננסי ואינו מושפע כבר מהגבלות שיש בתהליך הבניה.
• היחסים שבינו לבינה-  והפעם עצה שלא מתחום הפיננסים….
  תהליך הבניה הוא תהליך מאוד סיזיפי וקשה, אתם עומדים בפני המון קבלת החלטות, ויכוחים עם בעלי מקצוע, ביורוקרטיה מול העירייה / המנהל / הבנק ועוד ועוד…
  השתדלו להיות גוף אחד ויציב מול כל הגורמים, אל תתנו לשום קושי בדרך לערער את היחסים ביניכם, עם כל הלחצים שבדרך דעו כי זה הכל למען מטרה טובה שתסתיים בקרוב.תאמינו לי שבפעם הראשונה שתשבו בחוץ בגינה שלכם ותסתכלו על הבית שבניתם אתם תבינו כי הכל היה לטובה וכל קושי בדרך היה רק מהמורה קטנה בדרך לבית שלכם.
  רק חשוב שתגיעו לשם ללא משקעים וללא יותר מדי ויכוחים ומריבות בינכם.

מאחל לכם המון הצלחה בתהליך הבניה וכמובן התחדשות מבורכת על ביתכם החדש.