מה זה עוגן במסלול משכנתא, למה הוא משתנה ומתי?

רבים שמתחילים להתעניין במשכנתא נחשפים לעולם מושגים שלא מוכר לנו. אם בעבר הסברתי על מושגים כמו פריים ומדד, היום אני רוצה להתעכב על המושג "עוגן" ולהסביר אותו ביתר פירוט.

מהתגובות של חלקכם אני מבין שיש קצת פערי ידע בנושא זה, והאמת שזה לא מפתיע אותי כי כל העוגנים בבנקים קצת מבלבלים ואין מי שעושה סדר בנושא.

אז אני מתחיל להסביר ברשותכם מה זה ה"עוגן" הזה ולאט לאט נרד לעומקם של דברים (ככל הנראה בפוסט הבא).

אז מה זה עוגן?

אין דבר כזה באמת "עוגן" אחד ויחיד, אלא לכל הלוואה בריבית משתנה יש עוגן מסויים והוא שונה בין מסלול למסלול.

נסביר במילים פשוטות יותר,
נניח כי לקחתם הלוואת פריים, ונניח  כי קיבלתם p-0.75 (כלומר, הנחה על הפריים של 0.75%),
בעולם של היום כאשר הפריים שווה 2.75% זה אומר שתשלמו 2% ריבית (2.75% – 0.75% = 2%), כאשר הפריים יעלה ל- 3%, אז אתם תשלמו 2.25% (מורידים 0.75% מ- 3%).

אם הבנתם את הדוגמא הזו, אז אני שמח לבשר לכם שהבנתם מה זה עוגן.

העוגן במקרה הזה הוא ריבית הפריים, פעם אחת היא שווה 2.75% ובעוד כמה חודשים היא יכולה להיות שווה 3.5% וכן הלאה והלאה. הרעיון הוא שכל פעם שנרצה לדעת כמה אנחנו משלמים על ההלוואה אנו נפנה לעוגן שלנו (ריבית הפריים) ממנו נפחית את ההנחה שקיבלנו (0.75%) ואז נוכל לדעת מה הריבית העכשווית שלנו.

כמה עוגנים יש?

בבנקים למשכנתאות יש מספר עוגנים, ניתן לומר שלכל מסלול בריבית משתנה יש עוגן משלו,
אני אפרט קצת על העוגנים הקיימים היום ובעתיד אתן גם לינק מסודר לכל עוגן ואף ארחיב במספר מילים על כל עוגן.

להלן פירוט העוגנים:

• פריים (כמו בדוג' למעלה).
• משתנה כל חמש שנים צמודה (יש 2 עוגנים איתם הבנקים עובדים: ריבית ממוצעת על המשכנתאות וממוצע ריביות אג"ח).
• משתנה כל חמש שנים לא צמודה – העוגן מבוסס על תשואות האג"ח לחמש שנים (לא צמודות).
• דולר / יורו – מתבסס על עוגן בשם "ליבור".
• משתנה כל שנה (מק"מ) – מדובר על עוגן מק"מ (מלווה קצר מועד) שמדמה את שיעורי התשואה על מק"מ.

מה חשוב לדעת על העוגן?

מכיוון שהעוגן משתנה מעת לעת חובה עלינו לדעת על מה הוא מתבסס ולמה הוא יכול לרדת או לעלות.
חשוב לנו לדעת אם העוגן מתחקה אחרי הפריים לדוג' או דווקא אחרי ריבית הדולר וכו'.
כלומר, העיקרון שאני רוצה שתבינו הוא שהעוגן הוא בסך הכל מספר מסויים שמשתנה מעת לעת כי השתנו התנאים בשוק (בדוג שנתתי למעלה, העוגן הוא הפריים שמשתנה מחודש לחודש בעקבות החלטת בנק ישראל), העוגנים האחרים אינם משתנים כך אלא כוחות השוק משנים אותם וכפי שאמרתי אני ארחיב על זה בפוסטים הבאים.

כמו כן, כשמקבלים הצעת ריבית על מסלול מסויים (שהוא בריבית משתנה כמובן),
חשוב מאוד לשאול מה העוגן ומה המרווח (העוגן הוא מספר משתנה והמרווח הוא מספר קבוע,
בדוגמא שלנו: הפריים הוא העוגן והמרווח הוא 0.75%).

נתון נוסף שחשוב מאוד לשאול הוא: היכן נמצא למצוא קישור לעוגן הנ"ל, אנו רוצים לדעת את ההיסטוריה של העוגן הנ"ל על מנת לבדוק איך הוא הגיב "היסטורית" לשינויים בשוק (עליות / ירידות ריבית, עליות / ירידות מדד וכו').

אני אסכם את הדברים החשובים שצריכים לבדוק:

• על מה מתבסס העוגן? (למה הוא עולה או יורד).
• מה העוגן ומה הרווח (אם קיבלנו הצעת מחיר של 4.2%, נרצה לדעת מה האחוז שהוא העוגן ומה האחוז שהוא המרווח מתוך הריבית שהוצעה לנו).
• קישור ישיר לצפיה בעוגן – אנו רוצים לראות את ההיסטוריה של העוגן וכמובן אנו רוצים לעקוב אחריו לאורך חיי המשכנתא, זאת נוכל לעשות רק אם יהיה לנו קישור ישיר לטבלה מסודרת שבה מתפרסם העוגן.

לסיכום,
אני יודע שהפוסט הזה עדיין לא הועיל לכם בהרבה, אבל חשוב לדעת שהוא חלק מסדרת פוסטים שתעשה אחת ולתמיד סדר בנושא. הפוסט הזה היה חשוב כי הוא הראשון בסדרה ומסביר במילים פשוטות מה זה המונח הזה "עוגן" ומה זה "מרווח", בפוסט הבא תוכלו למצוא מידע על סוגי עוגני המשכנתא הקיימים בישראל.

כל מי שיש לו הערה / הארה וכמובן מי שלא הבין מוזמן להגיב ואשמח לענות.