שלום חברים, אני שמח לארח בבלוג בפעם השניה את תומר קדמי לפוסט אורח מעניין מאוד.
תומר הוא מנכ"ל קדמי משכנתאות, עם ניסיון של למעלה מ-10 שנים בשוק המשכנתאות בתפקידי מפתח שונים, בין היתר הוא הופיע בנושא זה פעמים רבות בתקשורת.
שלום לכולם ונעים מאוד,
כקורא ותיק של הבלוג וכאחד שהתארח פה גם בעבר, אין ספק שזה תמיד כיף ומרגש לחזור ולכתוב כאן.
אני סמוך ובטוח שאתם מקבלים כאן את התוכן האיכותי ביותר שנכתב בנושאים כלכליים בכלל ובנושא משכנתאות בפרט ועל כך כולנו מברכים את משכנתאמן.
יחד עם זאת, אשמח להוסיף מניסיוני ולחוות את דעתי על תהליך קבלת ההחלטות של האדם שעומד בפני לקיחת משכנתא ועל הטעויות הנפוצות שהוא עושה בדרך למשכנתא.
אציג בפניכם את 5 הטעויות הקריטיות ביותר שקיימות היום, סביר להניח שגם אתם "חוטאים" בהם, על אף שייתכן ואתם לא מרגישים בכך, לכן אני חושב שיש לכך ערך רב והימנעות מטעויות אלו יכולה לחסוך לכם כסף רב והרבה שקט נפשי בעתיד.
טעות 1: החזר חודשי לא מתאים
הפרמטר החשוב ביותר במשכנתא הוא ההחזר החודשי.
עוד לפני שחושבים איזה תמהיל ואיזה מסלול כדאי לבחור, יש להתאים לעצמנו את ההחזר החודשי.
ההחזר החודשי הוא זה שיכתיב לנו (גם אם זה לא ייראה לנו באופן ישיר) האם המשכנתא תהיה ארוכה או קצרה, בטוחה או מסוכנת, צמודה או לא צמודה וכן הלאה.
בחירה לא נכונה של החזר חודשי עשויה להוביל אותנו למשכנתא לא "חסכונית" (כלומר, משכנתא שפרוסה על שנים רבות מדי עם גורמי סיכון רבים) ומנגד בחירה של החזר חודשי גבוה מדי, עלולה להביא אותנו למרוץ עכברים בלתי נגמר ולקשיים בכל חודש וחודש.
על כן אני מציע שדבר ראשון שתעשו לפני שאתם חושבים על משכנתא, תחליטו על גובה ההחזר החודשי שאותו תרצו להחזיר מדי חודש וכמובן תיקחו בחשבון שההחזר הנ"ל לא תמיד יהיה יציב ורוב הסיכויים שהוא יעלה עם השנים.
על אף שאני מאמין שייעוץ חיצוני יכול להועיל לכם בבחירת ההחזר החודשי הנכון עבורכם, אתם ורק אתם מכירים את עצמכם בצורה הטובה ביותר ולכן ההחלטה היא בידיכם ויועץ יכול רק לכוון ולהמליץ.
טעות 2: טעות בחישוב שנות המשכנתא
כאשר אנו ניגשים לבנות תמהיל אנו נתקפים חששות רבות ולכן אנו נוטים לקבל החלטות שלא תמיד באות מן השכל אלא לרוב באות מן הרגש. ולכן, רבים מאיתנו ירצו לבחור מסלולים שיבטיחו לנו "שקט נפשי" גם אם הוא בא על חשבון ריביות גבוהות.
הדבר החשוב ביותר אחרי קביעת ההחזר החודשי הוא לבדוק לכמה שנים אנו נצטרך את המשכנתא.
אני לא יודע אם אתם יודעים, אבל משכנתא ממוצעת בישראל מסתיימת אחרי 7-8 שנים – וזה קורה בגלל סיבות שונות כמו: שדרוג דירה / מחזור / החזרים מוקדמים וכו'.
אם נדע לכמה שנים המשכנתא שלנו מתוכננת, נוכל לבחור ביתר קלות את המסלולים שאמורים לשרת אותנו ואני בטוח שנחסוך לא מעט כסף וריביות בדרך.
אני אתן דוגמא:
זוג צעיר רוכש דירת 3 חדרים – כמה זמן אתם חושבים יעבור עד שהוא ישדרג את הדירה שלו? אני מניח שזה יקרה בתוך 5-7 שנים, ואני מניח שאתם תסכימו איתי, נכון?
לכן, לזוג כזה אין טעם לקחת מסלול משכנתא קל"צ לטווח ארוך, כי הוא פשוט לא ישתמש בו לטווח הארוך והוא ככל הנראה "ישבור" את המסלול הנ"ל בעוד כמה שנים.
ידוע לכולנו שמסלול הקל"צ יקר יותר ממסלולים אחרים כי הוא מעניק יציבות ושקט נפשי, אבל במקרה הזה אנו בכלל לא צריכים יציבות ל- 20 שנה אלא רק לחמש שנים, אז מה הטעם לשלם כל כך הרבה בשביל יציבות שבכלל לא נשתמש בה?
לכן, מאוד חשוב לדעת לאיזו תקופה אנחנו עומדים להישאר עם המשכנתא שלנו ורק אז לבנות את תמהיל שישרת אותנו לתקופה הזו, ייתכן והתמהיל יהיה מאוד סולידי (במידה ונרצה משכנתא שתשרת אותנו לטווח הארוך), אבל הוא יכול להיות גם מאוד "מסוכן" אם נרצה להשתמש בו רק לטווח הקצר (עד 7 שנים לדוגמא).
טעות 3: לחלק לשלושה חלקים
הטרנד החזק ביותר כיום בעולם המשכנתאות הוא חלוקה לשלושה חלקים שווים של המשכנתא.
לרוב החלוקה נעשית בין: פריים, קבועה לא צמודה ומשתנה כל חמש שנים (צמודה / לא צמודה).
הטרנד הזה נובע מ-2 סיבות עיקריות: הראשונה, ההגבלה שיש על אחוז הפריים (עד שליש) והחובה לקחת לפחות שליש בריבית קבועה.
למרות 2 ההגבלות האלו, אתם חייבים לחשוב על התמהיל שישרת אתכם בצורה הנכונה ולא על התמהיל שהכי נוח ליועץ בבנק להציע לכם.
ניקח לדוגמא שאתם צריכים משכנתא שתשרת אתכם לטווח הארוך (נניח ליותר מ- 10 שנים) ואתם לא צפויים להחזיר סכומים משמעותיים בדרך, אם כך אני לא רואה סיבה בכלל לקחת ריבית משתנה כל חמש שנים, מפני שהיא מסוכנת מאוד ויכולה להתגלות כטעות ענקית בעוד חמש שנים.
דוגמא אחרת היא שאתם צריכים משכנתא שתשרת אתכם לטווח הקצר, במקרה כזה אני בכלל לא רואה סיבה לקחת מסלול לא צמוד כשהמדדים היום וגם המדדים שצפויים להיות בשנים הקרובות מאוד נמוכים ולכן דווקא טוב יהיה להיצמד למדד בשנים האלו (ולראיה מי שהייתה לו משכנתא צמודת מדד בשנה האחרונה רק הרוויח מן המצב).
חשוב מאוד "לברוח" מן החלוקה הסתמית הזו של שלושה שלישים ולהתחיל לחשוב באמת מה טוב לכם ומה ישרת אתכם בצורה הטובה והחסכונית ביותר.
טעות 4: לזלזל בביטוח משכנתא
רובכם משקיעים זמן, מחשבה וכסף בבחירת המשכנתא שלכם ובסקר השוק בין הבנקים.
יחד עם זאת, רבים נוטים לזלזל בנושא כשמגיעה העת לבחור בביטוח המשכנתא – חשוב לדעת שסקר שוק נכון יחד עם הבנה בסיסית של הפוליסה יכולים לחסוך לכם בין 10,000 – 20,000 ₪ בתשלומים לאורך התקופה.
גם אם נראה לכם שאין הרבה הבדל בין ההצעות שקיבלתם וגם אם נראה לכם שזה לא משמעותי כל כך אם תשלמו 80 שקל או 92 שקל בחודש לביטוח, כשמחברים את הסכומים ובודקים את התשלומים העתידיים של הביטוח אתם תיווכחו לדעת שיש הבדל של אלפי שקלי ולעיתים עשרות אלפי שקלים בין ההצעות שקיבלתם וחשוב מאוד להשקיע זמן ולימוד בנושא הביטוח.
טעות 5: לטמון את הראש בחול לאחר לקיחת המשכנתא
בפעם הקודמת שהתארחתי כאן בבלוג כתבתי על "אמנת אחזקת המשכנתא" וניסיתי להסביר כמה חשוב לבדוק את המשכנתא מדי מספר חודשים ולבדוק אם היא עדיין מתאימה לכם ואם היא עדיין מתאימה לתנאי השוק.
הכתבה הקודמת נכתבה בתחילת השנה וכבר מי שלקח אז משכנתא יכול למחזר אותה היום (בשל ירידת הריבית) ולחסוך עשרות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא העתידיים.
זה רק מוכיח כמה חשוב לעצור בכל מספר חודשים, לבקש דו"ח יתרות עדכני מן הבנקים ולבדוק מה "עשתה" המשכנתא.
חשוב מאוד לבדוק שלושה דברים עיקריים בנקודה זו:
ביצועי המשכנתא
מהי הקרן שנשארה? האם הריבית השתנתה? מה עשה המדד בתקופה זו? גם אם הבדיקה הזו נראית לכם לא משמעותית כי אתם מניחים שלא השתנו הרבה דברים, אין לכם מושג כמה היא תתרום לכם לטווח הארוך ולקבלת ההחלטות בעתיד.
הפרופיל הפיננסי שלכם
כמו כל משפחה, גם אתם עוברים שינויים פיננסים. זה קורה בגלל שינויים בהכנסות (החלפת עבודה / פתיחת עסק וכד'), שינויים בהוצאות (הבאת ילדים לעולם, אחזקת דירה וכד'), קבלת / הוצאות כספים משמעותיים וכו'.
חובה עליכם לעצור ולראות שההחזר החודשי עדיין מתאים לכם והאם אין צורך לשנות אותו (כלפי מעלה או כלפי מטה), שינוי נכון בהחזר החודשי יוביל אתכם למשכנתא נכונה יותר עבורכם ומתאימה יותר לצרכים שלכם.
תנאי השוק
אם תסתכלו על גרף הריבית בחמש השנים האחרונות תיווכחו לדעת שריבית הפריים ירדה לשפל (2%) ואז זינקה לשיא (4.75%) ואז שוב ירדה לשפל (1.75%) וכל זה קרה בחמש שנים בלבד.
עכשיו תבינו שאתם חייבים לבדוק מדי שנה שהמשכנתא שלכם תואמת לתנאי השוק החדשים ואם יש צורך אז בוודאי שמומלץ לשנות את חלקה או את רובה בשביל להרוויח / להגן על המשכנתא שלכם.
לסיכום,
אני פוגש לא מעט לקוחות בכל יום, רובם ככולם חושבים בצורה דומה ומונעים לרוב מאותם פחדים / חששות / תחושות בטן שלא תמיד הולמות את המציאות.
משכנתא זה עסק של הרבה מאוד כסף ויש להיערך אליו ברצינות רבה ככל הניתן, אל תחזרו על טעויות שרוב החברים שלכם עושים, אלא תנסו לעשות שיקול קר ומציאותי בכל רגע בלקיחת המשכנתא ובמיוחד בשלב קבלת ההחלטות.
היה לי העונג להתארח כאן ואשמח מאוד לענות על שאלותיכם
