כבר תקופה ארוכה שאני מדבר על כך שהבנקים הפכו להיות הרבה יותר קשוחים במתן אישורים למשכנתא.
אם לפני שנה (או אפילו חצי שנה) היה לנו די קל לקבל אישור ל-75% מימון, היום זה הפך להיות משימה כמעט בלתי אפשרית והבנקים מקשים מאוד על לקוחות מסוימים לקבל אישורים לאחוזי מימון גבוהים.
במקרים רבים הבנקים מאפשרים לפתור זאת על ידי הוספת ערב למשכנתא (בחלק מהבנקים יבקשו לצרף "לווה נוסף" – שזה די דומה לעניין פוסט זה, אך מהווה מונח משפטי קצת שונה).
אז מה זה אומר שמבקשים מכם ערב? למה הוא מתחייב? והאם הוא יוכל ביום מן הימים לקחת משכנתא בעצמו? כל זאת ועוד בפוסט הבא…
למה הבנקים דורשים לצרף ערב למשכנתא?
דרישת הוספת ערב למשכנתא (מלשון ערבות) מגיעה כאשר הבנק חושש שיהיה לכם קשה להחזיר את המשכנתא לבדכם והוא בעצם "לא סומך עליכם" שתחזירו את המשכנתא באופן עצמאי ולכן הוא רוצה שיהיה מישהו נוסף שיצטרף להלוואה. כך, הבנק הרבה יותר בטוח כי חוץ מכם יש עוד מישהו שקשור להלוואה ואם חלילה אתם לא תוכלו להחזיר את המשכנתא הוא יוכל לפנות אליו.
בואו ניתן דוגמא:
נניח שרווק בן 30 המשתכר 10,000 ש"ח רוצה לקחת 750 אלף משכנתא עבור דירה של מיליון ש"ח (75% מימון). נניח שההחזר החודשי הצפוי לו הוא 3,500 ש"ח שזה בעצם 35% מסך ההכנסה הפנויה שלו.
סביר להניח שמצב כזה היה עובר די "חלק" בבנקים לפני כמה חודשים, אבל כיום אותו רווק נחמד ייתכן ויקבל סירובי משכנתא בחלק מהבנקים והוא יוכל לפתור את הנושא על ידי הוספת ערב להלוואה.
מי יכול לשמש כערב במשכנתא?
הבנקים לא סומכים על כל ערב שתביאו, אלא דורשים שהוא יהיה קרוב משפחה מדרגה ראשונה (אחים / הורים /ילדים), וישנן 2 סיבות לכך שהוא לא מסתפק בסתם ערב מהרחוב (או בחבר טוב שלכם) והן:
- הבנק רוצה שיהיה קשר רגשי ביניכם לבין הערב
אם אתם לא תוכלו להחזיר את ההלוואה ככל הנראה שלהורים שלכם יהיה אינטרס מאוד גדול לעזור לכם ולשלם במקומכם את הכסף לבנק (הם הרי ההורים שלכם ולכן באופן טבעי ירצו לעזור לכם ולחלץ אתכם מהתסבוכת). - חשש לזיופים
בעבר כמעט כל משכנתא הייתה נלקחת עם ערבים והייתה תעשיה ענפה של זיופי ערבות, שלוותה בזיופי תלושי שכר, צירוף אנשים עם זהויות פיקטיביות וכו'…
אמנם זה לא קורה כמעט היום (כי גם השיטות לבדיקת הלווים השתכללו), אבל עדיין הבנקים לא מעוניינים שמישהו שאין לו קשר מובהק אליכם יגיע לחתום עבורכם ערבות אלא מעוניינים בבן משפחה עם זיקה אמיתית אליכם.
איך מחושבת ההכנסה של הערב?
חשוב לדעת שההכנסה של הערב מחושבת על בסיס מחצית מהכנסתו נטו הפנויה.
זה אומר שאם נניח ואותו רווק מלמעלה היה מצרף את אבא שלו כערב ונניח שאבא שלו מרוויח 12,000 ש"ח נטו (וללא התחייבויות נוספות), זה אומר שהבנק ייחשב את הכנסתו כאילו האבא מרוויח רק 6,000 ש"ח (מחצית מההכנסה האמיתית) ובעצם הרווק + האבא יחושבו כאילו הם מרוויחים 16,000 ש"ח ביחד (10,000 ש"ח של הבן + 6,000 ש"ח האבא).
כמובן שאם לערב יש התחייבויות כמו משכנתא / הלוואה משלו וכו' זה יקוזז מההכנסה הפנויה ורק מחצית מההכנסה הפנויה האמיתית תחושב במקרה הזה.
באיזה גיל צריך להיות הערב?
הבנקים לא אוהבים ערבים מבוגרים, אפשר לומר שברוב הבנקים כבר לא יקבלו ערבים מעל גיל 60 (ייתכן ואם יהיה ערב ממש איכותי עם הכנסה גבוהה ויציבה ומספר דירות אז יקבלו אותו גם בגיל 65), אבל ברוב המקרים גיל 60 הוא די הגבול העליון כשמדובר בצירוף ערבים למשכנתא.
למה הערב מתחייב?
פה זה מתחלק לשני סוגים של ערבים:
- ערב שלא משלם
הערב בעצם מתחייב לתת לכם גיבוי אם וכאשר תתקשו בהחזר ההלוואה, אבל הוא לא מחזיר בכל חודש סכום כלשהו מהמשכנתא. והוא נמצא רק לטובת מקרה שבו לא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא שלכם. - ערב משלם
זה ערב שמשלם בכל חודש חלק יחסי מהמשכנתא שלכם והופך להיות משתתף פעיל בהלוואה.
בדוגמא מקודם עם האבא והבן, ייתכן והבנק יבקש מהבן לשלם בכל חודש 2,000 ש"ח משכנתא ושהאבא ישלם 1,500 ש"ח וכך ביחד הם יחזירו 3,500 ש"ח משכנתא.
כמו כן, חשוב לדעת שהערב לוקח על עצמו את כל התחייבות המשכנתא והוא לא ערב רק על החלק שהוא משלם אלא על המשכנתא כולה. כך שברגע שחלילה לא תחזירו את המשכנתא, הבנק יתבע אותו יחד אתכם ואם לא יוכלו להוציא כסף מכם, אז יפנו אליו ויעשו כל מה שהם יכולים (במסגרת החוק) לדרוש את הכסף שאתם חייבים להם.
הערב אמנם לא ממשכן את הבית שלו, אבל במקרה מסוים שבו נקלעתם לחובות וגם מכירת הבית שלכם לא תספיק לכסות את כל ההתחייבויות אז ייתכן מאוד שהבנק ידרוש מבית המשפט להורות גם על מכירת הבית של הערב על מנת להחזיר את הכסף (אני יודע שזה מקרה מאוד קיצוני ואני לא מנסה להפחיד אף אחד, אבל חייבים לשים על השולחן את האמת כפי שהיא).
כמו כן, במידה והערב ירצה לקחת משכנתא או הלוואה נוספת (שלא קשורה אליכם), והוא מוגדר כערב משלם (במשכנתא שלכם), הבנק שאמור להעמיד לו את המשכנתא יתחשב בכך ובעצם ירשום לו בטור ההתחייבויות סעיף של משכנתא – שבמידה מסוימת יכולה להצר את צעדיו מלקחת משכנתא או הלוואה גדולה נוספת (כי הוא הרי חייב סכום מסוים לבנק, גם אם המשכנתא בעיקרה רשומה גם עליכם).
במידה והוא לא ערב משלם, אז לא בטוח שהבנק שמעמיד לו את האשראי החדש בכלל יראה את זה, כי כל עוד אין רישום בעו"ש על החזר מסוים די קשה לעלות על כך שהוא חתם ערבות למישהו.
לסיכום,
אנחנו בעיצומם של ימים מאוד מתוחים ומורכבים בענף המשכנתאות, הריביות עולות כמעט מדי יום, האישורים העקרוניים נהפכו למוצר די נדיר בהלוואות עם אחוזי מימון גבוהים והמושג "ערב" יהפוך בחודשים הקרובים כנראה למושג מאוד פופולארי בקרב בעלי הכנסה ו/או יחס החזר שלא מספקים את הבנקים.
חשוב להדגיש בפני האדם שאתם מבקשים ממנו להצטרף כערב את כל ההתחייבויות שהוא עומד לקחת על עצמו. אני מציע שגם הוא ייפגש עם הבנקאי לקבלת הסברים לפני החתימה, על מנת שהוא יחתום על המשכנתא לאחר שקיבל החלטה מושכלת ובדק את כל הפלוסים והמינוסים של הנושא.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
