התרגלנו שמדי מספר חודשים בנק ישראל מוציא הנחיות חדשות בתחום המשכנתא, רוב ההנחיות נועדו לשמור "על הגב" של הבנקים ודרך זה לשמור בעצם גם עלינו (הלווים בפרט והמשק הישראלי בכלל).
אתמול (30/04/14) בנק ישראל פרסם 3 הנחיות חדשות, שלפי דעתי לא כל כך נוגעות ומדברות לרוב האוכלוסייה (וכנראה גם לרוב אלו שקוראים עכשיו את הפוסט), אבל היה לי חשוב להציג לכם אותן (אולי בכל זאת, זה כן ישפיע על חלק מכם) וכמו כן, אני חושב שזו הזדמנות נהדרת לרענן את זכרונכם בהנחיות הישנות שעדיין תקפות וצריך לעמוד בהן.
אז בואו נתחיל, להלן ההנחיות החדשות:
- משכנתא מעל ל- 5 מיליון שקלים תיחשב "מסוכנת"
אני מניח שההנחיה הראשונה עדיין לא משפיעה עליכם…
בכל אופן, בנק ישראל הגדיר שאם בנק נותן ללקוח משכנתא מעל 5 מיליון ₪, אז הבנק צריך להפריש לחובות מסופקים (או בשפה שלנו: "לשים בצד") 100% מן ההלוואה.מה זה אומר (וכדאי לכם להבין כי עוד מעט יגיע החלק שזה ייגע לכולכם)?
שעל כל הלוואה שהבנק נותן (בתנאי שהיא מעל 5 מיליון ₪), הוא צריך לשים בצד עוד 5 מיליון ₪ שאותם הוא לא יכול להלוות ובעצם הם משועבדים לבנק ישראל.
זאת על מנת להבטיח שאם יהיה משבר דיור עמוק, הבנק לא ייפגע אם הלקוח לא יחזיר את ההלוואה שלו ויהיה לו גיבוי.הבעיה של הבנק בעניין הזה, שהוא בעצם מאבד 5 מיליון ₪ שאותם היה יכול להלוות ולקבל עליהם ריבית ועכשיו הם "סתם" יושבים בצד ללא כל עשיית רווח.
מה שאומר שהבנק עשוי לוותר על התענוג לתת הלוואות מסוג אלו, או לחלופין ייקר מאוד את הריבית ויקשיח את התנאים. - אם יש לכם הלוואה רגילה (לא משכנתא) שמסתיימת תוך 18 חודשים היא לא תילקח בחשבון
ההנחיה הזו כבר יותר רלוונטית אליכם והיא אומרת שאם אתם באים לקחת משכנתא ויש לכם הלוואה שלקחתם מהבנק (או מכל מקור אחר), אז הבנק לא יוכל להוריד אותה מההכנסה נטו שלכם והוא בעצם לא ייקח אותה בכלל בחשבון (כל זאת בתנאי שהיא מסתיימת בתוך שנה וחצי).בואו ניתן דוגמא:
נניח שאתם מרוויחים יחד 10,000 ₪ ואתם רוצים לקחת משכנתא ולהחזיר 3,500 ₪.
יחד עם זאת יש לכם הלוואה שלקחתם עבור רכישת רכב ואתם מחזירים עבורה כל חודש 1,000 ₪.
עד היום הבנק לא היה מאשר לכם את זה, מכיוון שהוא היה אומר לכם שאתם מרוויחים 10 אלף ובניכוי ההלוואה נשאר לכם ביד רק 9,000 ₪ ומזה אתם לא יכולים להחזיר 3,500 ₪ כי יחס ההחזר כבר הופך להיות גבוה מדי.
מהיום, הבנק לא ייקח את ההלוואה הזו בחשבון (ושוב, זה רק בתנאי שהיא מסתיימת בעוד שנה וחצי בלבד ולא יותר). - אם אתם מביאים ערב, אז ההכנסה שלו תילקח בחשבון רק ב- 50%
עד היום אם הייתה לכם בעיה לקחת משכנתא בגלל חוסר הכנסות, יכולתם להביא ערב (או לווה תומך) ולקחת משכנתא על בסיס ההכנסה שלו.
מהיום, בנק ישראל מוכן שתביאו ערב (או לווה נוסף / תומך) אבל הבנק לא יוכל להתבסס על מלוא הכנסתו אלא רק על 50% מהכנסתו.אני אסביר בקצרה,
נניח שיש זוג צעיר שרק הגבר עובד והגבר מרוויח 6,000 ₪, הזוג רוצה לרכוש דירה ועבור המשכנתא הוא צריך לשלם בכל חודש כ- 4,000 ₪.
בתנאים כאלו הבנק בוודאי לא יאשר לו משכנתא וידרוש ממנו ערב (לווה תומך / לווה נוסף),
נניח שהערב מרוויח גם 6,000 ₪, עד היום הבנק היה מאחד את ההכנסות (ביחד זה יוצא 12,000 ₪) ומאפשר לזוג להחזיר בכל חודש 4,000 ₪ משכנתא.מהיום, הבנק יכול להתייחס אל ההכנסה של הערב רק ב- 50% ועבור הבנק הערב כבר לא מרוויח 6 אלף אלא רק 3 אלף.
משמע, ההכנסה המשותפת עכשיו היא רק 9,000 ₪ ועכשיו הזוג הצעיר כבר לא יוכל לקבל משכנתא כי לא ייתנו לו להחזיר 4,000 ₪ מתוך 9,000 ₪.
זהו, עד כאן שלושת ההנחיות החדשות, כמו שאמרתי הן די שוליות ולא משפיעות משמעותית על הלווים כפי שהנחיות העבר השפיעו.
כפי שהבטחתי, אני מרכז עבורכן את ההנחיות הישנות ועושה לכם סדר בנושא:
הנחיה 1: הנחית השליש
בנק ישראל החליט שהלוואות בריבית משתנה הן מאוד מסוכנות ולכן לא מרשה לכם לקחת יותר מ- 1/3 מההלוואה שלכם בריבית משתנה.
לדוג', אם אתם לוקחים 600,000 ₪ משכנתא תוכלו לקחת עד 200,000 ₪ בריבית משתנה.
ריבית משתנה נחשבת אם היא משתנה בקצב נמוך יותר מחמש שנים, ולכן לא תוכלו לקחת מסלולים אשר קצב ההשתנות שלהם מהיר.
כתבתי על זה רבות בעבר, ואם תרצו תוכלו לקבל מידע נוסף בפוסט על "הנחיית השליש"
הנחיה 2: הנחיית אחוזי המימון
בנק ישראל בצעד דרסטי ונועז הגדיר אחוזי מימון מקסימליים לכל מיני סוגי אוכלוסיות וביטל את האופציה של לקחת 90% מימון דרך EMI.
אחוזי המימון המקסימליים שהבנק קבע הינם:
לחסרי דירה – עד 75% מימון
למשדרגי דירה – עד 70% מימון
לרוכשי דירה נוספת (משקיעים) – עד 50% מימון
להלוואות על נכס קיים – עד 50% מימון
גם על הנחייה זו כתבתי בהרחבה בעבר, ותוכלו למצוא אותה בפוסט על הנחיית אחוזי המימון.
הנחיה 3: הנחיית אחוזי המימון מס' 2
זוכרים שהסברתי לכם על ההנחיה החדשה בעניין ההפרשה לחובות מסופקי ? אם כן, אתם גם זוכרים כנראה שאמרתי לכם שכדאי לכם להבין את העניין כי עוד מעט זה יגיע אליכם והנה הרגע הזה הגיע.
בנק ישראל החליט לחלק את אוכלוסיית לוקחי המשכנתא לכמה קבוצות, וחילק אותן לפי אחוזי המימון אותם הם לוקחים.
עבור כל אחוז מימון שונה הוא מבקש מהבנקים להפריש ערך שונה לחובות מסופקים, מה שאומר שאם אתם לוקחים אחוזי מימון גבוהים אז הבנק יידרש להפריש יותר כסף לחובות מסופקים ואז הוא בעצם מאבד את האפשרות להלוות למישהו אחר את הכסף הזה ומגלגל בעצם אליכם את ההפסד שלו כאשר הוא יבקש מכם ריבית גבוהה יותר.
הנה טבלת אחוזי המימון וההפרשה לחובות מסופקים:
|
הלוואה באחוז מימון של: |
ההנחיה הישנה |
ההנחיה החדשה |
|
עד 45% מימון |
צריכים להקצות 35% מסך המשכנתא |
ללא שינוי – גם היום הם יצטרכו להקצות 35% מסך המשכנתא |
|
בין 45% – 60% מימון |
הוקצו 35% מסך המשכנתא |
מהיום יצטרכו להקצות כ- 50% מסך המשכנתא |
|
מעל 60% מימון |
הוקצו 35% מסך המשכנתא |
מהיום יצטרכו להקצות כ- 75% מסך המשכנתא |
גם על ההנחיה הזו כתבתי בעבר בהרחבה ותוכלו למצוא אותה בפוסט על "הנחיית בנק ישראל להפרשה לחובות מסופקים" (איזה כותרת גרועה מצאתי, נכו?)
הנחיה 4: הנחיית הריבית הקבועה
בנק ישראל גם החליט שלא מספיק שהוא לא מרשה לנו לקחת יותר משליש מההלוואה בריבית משתנה אלא גם הוא קובע לנו את השליש השני של ההלוואה ומחייב אותנו בעצם לקחת אותה בריבית קבועה (או צמודת מדד או לא צמודת מדד).
משמע, שאם אתם לוקחים הלוואה של מיליון ₪, 1/3 ממנה יהיה חייב להיות במסלול ריבית קבועה צמודת מדד או במסלול ריבית קבועה לא צמודת מדד (או שילוב של שניהם).
להרחבה על הנחיה זו, קראו בפוסט על "הנחיית בנק ישראל בריבית קבועה"
הנחיה 5: אסור לקחת משכנתא ליותר מ- 30 שנה
עד הנחיה זו הבנקים היו נותנים גם הלוואה ל- 35 ו- 40 שנה, מרגע יציאת ההנחיה הבנקים הוגבלו לתת משכנתא למקסימום של 30 שנה ולא יותר.
להרחבה על ההנחיה קראו על "הגבלת בנק ישראל למשכנתא של יותר מ- 30 שנה"
הנחיה 6 (ואחרונה להיום): הגבלת יחס ההחזר ל- 50%
בנק ישראל לא מרשה לבנקים לתת ללקוחות אפשרות להחזיר יותר מ- 50% מהשכר נטו שלהם.
לדוג, אם לקוחות מרוויחים יחד 10,000 ש"ח, הם לא יוכלו להחזיר יותר מ- 5,000 ₪ בחודש משכנתא.
גם על הנחיה זו תוכלו לקרוא בהרחה בפוסט על "הנחיית בנק ישראל על יחס ההחזר של המשכנתאות".
לסיכום,
אני יודע שזה היה פוסט ארוך ומייגע וכל הכבוד למי שנשאר עד הסוף,
אל תאשימו אותי אלא את בנק ישראל (אני צוחק כמובן, כי אם כל הביקורת שלי על בנק ישראל ו/או המפקח על הבנקים, ו/או משרד האוצר, אני יודע שכולם מנסים לעשות את הטוב ביותר עבורנו, הבעיה היא שהם לא תמיד מצליחים….).
בכל אופן, אם יש לכם שאלות, אני אשמח לנסות ולהבהיר.
נ.ב: כדי להמשיך ולהישאר מעודכנים בהנחיות חדשות ובשינויים בשוק המשכנתאות, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר שלי (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
תודה רבה!
אבל חלק מההנחיות האלה כבר ניתנו מזמן, לא? כמו הנחיית השליש והנחיית אחוזי המימון. או שאני הוזה?
שלום דוד,
נכון, רק 3 ההנחיות העליונות הן חדשות.
שאר ההנחיות בפוסט הן לטובת רענון זכרון הגולשים.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה וכל הכבוד על הכתבה והעדכונים המהירים.
רק תיקון קל על ההנחייה השישית:
"תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%" (בנק ישראל), ולא 40% כפי שנכתב.
ושוב תודה.
שלום ארי,
תודה רבה על התיקון,
כל הכבוד על השיתוף.
תודה על העידכון סוף סוף בשפה שאפשר להבין עם דוגמאות!
יש לך כזה גם על ביטוח פנסייה גמל?
שלום ענת ותודה על הפרגון,
לצערי אין כרגע חומרים גם על הנ"ל.
ממתי נלקחות הלואות עובר ושב בחשבון ההוצאות ?
אני יודע שרק הוצאות והכנסות קבועות נלקחות כגון תשלום מזונות שכר דירה
וכו
אם אני טועה יש לך לינק להנחייה לתקן אותי
משכנתאמן שלום,
תודה על הפורום המסייע, באמצעותו ניגשנו לבנות את תמהיל המשכנתא שאנו מענינים לקחת. נשמח לשמוע את דעתך:
דירה בשווי 1.98 מיליון.
הכנסה חודשית (זוג) כ- 22K, עם צפי לעלייה בשנים הקרובות.
משכנתא של 1,190,000 ש"ח (60% מערך הנכס).
מעדיפים מסלולים לא צמודי מדד. קיבלנו את ההצעה הבאה:
390K פריים מינוס 0.9 30 שנה
200K משתנה לא צמוד יציאה כל 5 שנים 3.47% 30 שנה
600K קל"צ 4.2% 15 שנה
ההחזר החודשי ההתחלתי עומד על 6700 וביכולתנו להגדילו עוד מעט.
מה דעתך על התמהיל והריביות?
תודה רבה
שלום דנה,
נראה בסדר,
תבדקו מה קורה לריבית אם תקצרו את הקל"צ בכמה שנים
בהצלחה
תודה! הפוסטים והעידכונים עוזרים לנו רבות
אתה כותב בצורה כ"כ ברורה!!
המון תודה!
תודה על הפרגון בתאל
משכנתאמן היקר,
נודה ונשמח מאוד, מאוד לעצתך ולעזרתך.
להלן פירוט המשכנתא "הישנה" של אמא שלי:
תאריך מתן ההלוואה: מרץ 2012.
סכום ליום מתן ההלוואה: 400,000 ש"ח.
תקופת ההלוואה: 15 שנים (180 חודשים).
סוג ריבית: ריבית משתנה.
ריבית נוכחית: 2.76%
ריבית מתואמת: 2.795%
סוג הצמדה: צמוד למדד המחירים לצרכן
* אני חושב שמדובר בהלוואה משתנה כל חמש שנים.
יתרת הלוואה (נכון להיום): כ- 368,000 ש"ח.
ההחזר החודשי עבור ההלוואה הנ"ל: כ- 2,750 ש"ח.
ולהלן הצעת הבנק למיחזור המשכנתא הנ"ל:
סך הכל משכנתא חדשה: 375,000 ש"ח.
112,000 ש"ח הלוואה לא צמודה (פריים) – ריבית 1.55 – 10 שנים
263,000 ש"ח צמוד מדד – ריבית 1.65 – 10 שנים
החזר חודשי צפוי: 3,387 ש"ח.
– מה דעתך על המיחזור הנ"ל…?
– איך התמהיל?
-איך הריביות?
– האמת שהיינו מעדיפים להשאיר את אותו החזר כ- 2,800 ש"ח. יש לך רעיון לתמהיל שבו סכום ההחזר ישאר זהה?
נשמח לכל הערה או הארה.
תודה רבה!!!
שלום משה,
התמהיל והריביות נראים סבירים,
הייתי מאריך את הפריים ל- 15 שנה על מנת להוריד את ההחזר החודשי
בהצלחה
אין עליך !
תודה על הפרגון מיכאל
רק בזכות הודעת הדואר האלקטרוני עם הקישור לכאן נודע לי על העדכונים מאתמול.
לצערי הרב זה בודאי לא יעזור לי ולאחרים.
האם ההנחיה לערב משלם / תומך משמעה שהם ייקרו את הריבית כי מי שיש לו הכנסה של 20,000 נטו ייחשב כאילו יש לו רק 10,000 ש"ח.
ועוד:
אנחנו דוגלים בהחזרים מהירים ולכן גבוהים – על בסיס ההכנסה . מה יעלה בגורל מי שמחזירים או תומכים בסכומים משמעותיים ( נניח 6,500 ש"ח לחודש) כאשר יבואו לתמוך בהלוואה נוספת ?
תודה מראש
זהר
זהר שלום,
1. ייתכן כי במידה וההכנסות ה"מוצהרות" כביכול יקטנו אז הבנק ידרוש ריבית גבוהה יותר, אבל זה לא מחייב
2. הבנק יחשב את אותם הלווים כאילו מרוויחים 3250 ש"ח ולפי זה יינתן האישור
בהצלחה
כרגיל פוסט מובן ומצויין!
תודה גם על רענון ההנחיות, על החובות המסופקים קראתי עכשיו ונהנתי מכל מילה.
תודה על הפרגון חן!
שלום ותודה על המידע שאתה נותן.
לגבי גובה ההלוואה על נכס קיים: במידה ואני מרחיב את הבית ושווי הנכס עולה. האם אוכל להגדיל את המשכנתא רק עד ל 50% מהשווי החדש? למרות שהיום המשכנתא היא על 65% מהשווי הנוכחי?
שלום נדב,
כן,
אלא אם כן תביא שמאי שיעיד כי באמצעות השיפוץ וההרחבה, ערך הנכס יעלה וכך תוכל לקחת עד 50% מערך הנכס החדש
בהצלח
שלום
בהמשך לבקשתי הפנית אליי יועץ משכנתא
אודה אם תוכל להפנות אליי פרטים של יועץ נוסף
תודה
ניר
שלום ניר,
הפניה הועברה, כנראה שהיה עיכוב קטן.
בהצלחה
משכנתאמן היקר שלום ,
אני "מכור" לפוסט שלך מעשיר ומעניין .
כיום יש לנו משכנתא על נכס קיים (שווי 1.8M ש"ח , החזר חודשי 3,200 ש"ח לתקופה של 10 שנים, 100% צמוד מדד בריבית 4.4% )
רכשנו בית נוסף להשקעה שווי של 815K ש"ח ויש לנו הון עצמי של 450K ש"ח ועל היתרה אנו מתכוונים לקחת משכנתא .
צפי שכירות על הבית החדש(מקבלן) שנה 1 2,500 ש"ח ויעלה לכיוון ה- 3000 ש"ח .
2 שאלות :
1. האם כדאי לנו לאחד משכנתאות ? על מנת להשאיר נכס אחד "נקי" ממשכנתא ואולי בעתיד להשתמש בו להשקעה נוספת ? אם כן איזה נכס עדיף ?
2. האם כדאי לנו להקדים תשלום לקבלן ולקבע ריבית – בהתאם למאמרים שלך ? כאשר צריך לקחת בחשבון ש- 50% ישולם עד 2/15 ?
תודה וחג שמח
ניר
ניר שלום,
1. עדיף ל"אחד"משכנתאות. נראה לי שאתה יכול לעשות זאת רק על הנכס הקיים ולא על החדש בשל העלות הנמוכה שלו יחסית
2. בנוגע להקדמת התשלומים – במידה ותצטרך להשתמש בגרייס אז התשובה היא לא חד משמעית ויש לבדוק לעומק מה יהיה יותר זול:
לקחת את המשכנתא בעתיד או לשלם ריביות כעת (אין לזה תשובה חד משמעית ויש לערוך בדיקה של עלות /תועלת)
בהצלחה
שלום משכנתאמן
קודם כל תודה רבה על הבלוג כולו, ועל המאמר הזה בפרט…
שאלה-
לפי הידוע לי במיחזור משכנתא שיש בה אחוז גבוה של ריביות משתנות "מסוכנות" – צריך לשפר את האחוזים המסוכנים, אבל אין הכרח לשליש.
מה קורה כשמוסיפים סכום נוסף לצורך שיפוץ וכדומה – כיצד יש לחשב את הריביות המשתנות המסוכנות?
תודה רבה!
שלום מאיר,
רק הכסף החדש יידרש להיות תחת התנאי של השליש,
כלומר אם תקח עוד 100 אלף ש"ח, תוכל לקחת 33 אלף בפריים ולא יותר
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו רכשנו דירה מקבלן וכעת ממתינים אצל ההורים למשך שנתיים עד מסירת הדירה. עלינו להתחיל לקחת משכנתא כעת. בשנתיים הקרובות ההוצאות שלנו מינימליות ולכן יכולים לחסוך סכום מעבר להחזר המשכנתא החודשי. החסכון של הכסף בכל חודש לא יניב תשואה משמעותית.
השאלה שלי, האם כדאי וניתן להכניס לתמהיל המשכנתא הכולל, מסלול קצר מועד בסכום של 50-100 אלף שח לתקופה של שנתיים (מעין הלוואה) שנסיים אותו לפני כניסה לדירה.
תודה רבה,
עודד
עודד שלום,
כן, אני מאוד ממליץ. זה יעזור לכם להוריד את ערך המשכנתא הכללי
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
רציתי לדעת אם כדאי למחזר את ההלוואה שלנו:,
סכום מקורי 396000 ש"ח . נלקחה ל11 שנה משתנה כל 4 שנים כל הסכום ריבית. 1.75% (ירד בתחנה מ2.33%) כמובן צמוד לממד.
כרגע יתרה לסילוק 278000 ש"ח נשארו לנו עוד 6 שנים.
האם יש ריביות יותר טובות? למשל בריבית קבועה לא צמודה?
שלום מזל,
נראה לי שאפשר אולי לקבל ריבית מעט יותר טובה אבל לא באופן משמעותי,
הייתי ממחזר רק שליש מן ההלוואה לפריים
בהצלחה
תודה על התשובה.
יש לי זוג חברים שמעוניין לקנות דירה ב350000 ש"ח באיזור יהודה ושומרון.
הבנק מוכן לתת 60% מימון ואין להם את השאר.
ביטוח EMI לא עוזר במימון יותר גבוה?
הצעת בעבר למשכן את הדירה של ההורים זה רלוונטי? ומה זה אומר שההחזר החודשי גדל?
המדינה לא עוזרת בשום דבר בקניית דירה ישנה?
יש לך רעיון מקורי? היום הריביות נמוכות ומחיר הדירה נמוך.
(נ.ב : אני מוטרדת שיעשו את הצעד:
מבחינה כלכלית הם על הקשקש,אין להם חסכונות או כסף בצד, המשפחה הולכת להתרחב מ4 ילדים ל 5. והם מרוויחים 9000 שח בחודש.
הבנק הציע להם החזר חודשי בסכום השכירות.)
אשמח לעצה.
שלום מזל,
1. EMI ככבר לא רלוונטית יותר ולא יכולה לעזור במקרה זה
2. אפשר למשכן את הדירה של ההורים ואז לקחת מימון נוסף שמן הסתם יעלה עוד כסף
3. לא מכיר הטבות מיוחדות של המדינה,אבל הייתי בודק במשרד השיכון / רווחה
4. אם ההחזר הוא בדיוק בגובה השכירות זה נראה לי סביר, אבל חשוב להתייעץ גם עם אנשי מקצוע
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
האם במחזור משכנתא 1/3 ממנה יהיה חייב להיות במסלול ריבית קבועה, או שזה נכון רק עבור הלוואות חדשות?
(כרגע, 1/2 מהמשכנתא הינו במסלול ריבית קבועה)
תודה מראש!
שלום יבגניה,
1/3 לפחות עדיין יהיה חייב להיות בקבועה
בהצלחה
תודה רבה על התשובות יש לי שאלה נוספת להלן הצעה של בנק מזרחי נכון להיום:
הצעה לקבלת משכנתא בסך: 210,000 ₪
63000 – פריים-1.65- 25 שנה
71000- קבוע לא צמוד-5.12- 20 שנה
76000- משתנה כל 5 – 2.59 – 25 שנה
החזר חודשי: 1075 שח
אם הכל 20 שנה- החזר חודשי: 1188 שח
מה אתה אומר ?ההצעה טובה או שאפשר לשפר אותה עוד ולהתמקח עם הבנק או לחילופין לבקש מסלול אחר?
תודה מראש מזל.
התמהיל נראה טוב, אבל הריביות פחות
תנסו גם בבנקים אחרים
בהצלחה
תודה רבה
האם יש הנחיות חדשות לגבי כך שכל הכנסה המוצהרת ע"י לוקחי המשכנתא – חייבת להירשם בדפי החשבון באופן לבן ומוצהר ?
שלום רחלי,
לא יודע לגבי הנחיות חדשות אבל מאז ומעולם הבנק ביקש לראות תמיכה להכנסות בעו״ש
משכנתאמן שלום
רציתי לדעת האם זה נכון שקיימת הוראה של בנק ישראל המגבילה אותי באופן הבא:
ברשותי נכס השווה 3M שח נקי משעבוד, בבואי למשכן אותו על מנת לרכוש נכס חדש אקבל עליו 1.5M שח, אך אם הנכס שאני רוצה לקנות עולה רק 1M שח אוכל להשתמש מהנכס של ה 3M שח רק ב 0.5M שח ואת 0.5M שח הנותרים אצטרך למשכן את מהנכס החדש שברצוני לקנות, או להביא כסף מהבית אך בכל מקרה לא אוכל לממן 100% מהנכס של ה3M שח
שלום אייבי,
אני לא מכיר את ההגבלה הזו של בנק ישראל, נראה לי שזה יותר עניין של בנק מסוים
תנסה לבדוק במספר בנקים נוספים
בהצלחה
שלום,
בבעלותי שני נכסים. על הראשון קיבלתי משכנתא של 70% ועל השני 60%.
אני מבקשת לעשות פיצול אשראים ומיחזור תוך הוספת סכום למשכנתא.
עושה רושם שבכל התנאיםאני עומדת אבל הבנק מבקש שאכניס ,לווה ללא זכויות", משום שכרגע אני לווה יחידה.
האם יש לי אפשרויות אחרות שאוכל להציע לבנק על מנת לקבל את המשכנתא? הצעתי את הורי כערבים אך לא הסכימו.
שלום רחל,
אם הבנק חושב שהמשכורת שלך נמוכה אז זה לא יעזור הרבה
את יכולה אולי לנסות בבנקים אחרים ולבצע מולם מחזור
בהצלחה
האם יש אפשרות למצוא בנק שיאשר ערב תומך שגילו עולה על 70?
שלום שירי,
יש מצב שכן, אבל בדרך כלל הוא יגביל את השנים של ההלוואה
בהצלחה
שלום ותודה על המידע,
יש לי 2 שאלות לגבי ערבות: אם אנחנו רוצים להכניס את אחד מההורים שלנו כערב למשכנתא, אז לפי ההנחיות החדשות 50% מההכנסה שלו פשוט מצטרפת להכנסה שלנו בחישוב? ואז למעשה הגדלנו את ההכנסה החודשית שלנו (יחד עם הערב) וכך ניתן לקבל החזר חודשי גבוה יותר? בנוסף, קראתי איפהשהו אך לא מצאתי את ההנחייה עצמה, שלפי ההנחיות החדשות הערב חייב לשלם מהחשבון שלו 25% מההלוואה. האם אתה מכיר את ההנחייה הזאת?
תודה רבה
קרן
קרן שלום,
1. אכן לוקחים רק 50% מההכנסה הפנויה של הערבות
2. לא מכיר הנחיה שחובה שהערב ישלם 25%
בהצלחה
היי,
מה בעצם ההבדל בין לווה תומך לערב ?
תודה על המידע,
איילת
שלום איילת,
לווה תומך משלם חלק מהמשכנתא בכל חודש
בהצלחה
שלום
אם לקחתי משכנתא לפני 3 חודשים ב60% מימון
וברצוני להגדיל את המשכנתא זה אפשרי?
שלום יוסי,
לא – מכיוון שמדובר כבר בנכס קיים ולכן המגבלה היא עד 50% משווי הנכס (כולל המשכנתא)
בהצלחה
האם בן דוד יכול להיות ערב תומך?
תודה
שלום יוסי,
לא חושב אבל כדאי לשאול את הבנק (הם מעדיפים קרבה ראשונה)
בהצלחה
שלום, משכנתאמן!
יש לי שאלה הבאה: אני ואשתי יחד בעלי דירה "על הנייר" ללא כל חוב או שיעבוד בגין הנכס הזה. שווי הדירה כמיליון ש"ח כיום. האם אמא שלי, גרושה, בת 60 עם הכנסה נטו 8,500 ש"ח בחודש יכולה לקבל משכנתא על סך 700,000 ש"ח, כאשר אנחנו משעבדים את הדירה שלנו על מנת לקבל הלווה על סך 500,000 ש"ח ע"מ לגייס הון עצמי עבור אמא שלי והופכים להיות גם לווים תומכים של המשכנתא שלה.
תודה רבה מראש,
שלום יורי,
יש פה שתי שאלות:
1. האם אתם תצליחו לקבל משכנאת של 50% מהכנס שברשותכם – בעיקרון כן, אם ההכנסות תומכות בכך ואם הדירה כבר ברשותכם ולא ברשות הקבלן (ציינתם שהיא על הנייר אז אני לא יודע למה התכוונתם)
2. האם אמא שלך תוכל לקבל הלוואה של 700 אלף עם הכנסה של 8500 – אני מניח שבשל גילה זה יהיה קשה, אבל תוכלו לנסות ולבדוק מה אומרים בבנק
בהצלחה
תודה רבה על התשובה!
כמובן, יש לי עוד שאלה אחת נוספת…
אם הבנק אכן מאשר את ההלוואה עבור אמא שלי, מהו הגובה המקסימלי של החזר חודשי שלי (של לווה תומך משלם)?
תודה מראש.
כל בנק יגיב אחרת
בהצלחה
תודה רבה על התשובה!
כמובן, יש לי עוד שאלה אחת נוספת…
אם הבנק אכן מאשר את ההלוואה עבור אמא שלי, מהו הגובה המקסימלי של החזר חודשי שלי (של לווה תומך משלם)?
תודה מראש.