היום אני רוצה לגעת בנקודה רגישה (במיוחד אצל זוגות שרוכשים את דירתם הראשונה) ונמצאים כעת לפני קבלת ההחלטה על גובה הרכישה ולתת לכם נקודת מבט נוספת על הדברים ועוד דרך לבחון איזו דירה כדאי לכם לקנות ובאיזה תקציב.
איך אתם קובעים איזו דירה אתם רוכשים ובאיזה סכום?
אני מניח שאתם בודקים כמה הון עצמי יש לכם, כמה משכנתא תצטרכו והאם תוכלו לעמוד בהחזר החודשי.
לאחר ששקללתם את כל הנתונים, אני מניח שאתם מגיעים לכמה קבוצות מחיר שבהן אתם יכולים לרכוש את הדירה (לדוג' בין 1,200,000 לבין 1,400,000 ₪) וסביב הרמת מחירים הזו אתם מחפשים את דירת ה"חלומות".
אבל בואו נעצור רגע.
אני רוצה שנבדוק את רכישת הדירה דרך ה"משקפיים" של המשכנתא, אני רוצה שנבחן רגע כמה תעלה לנו המשכנתא בסופו של דבר ואז אתם תוכלו לראות הפרשים גדולים בין דירה לדירה וייתכן כי שיקולי הרכישה שלכם יקבלו תפנית ותבחרו בדירה צנועה / יקרה יותר.
אז מהי ה"עלות השולית" של המשכנתא?
כשאני אומר "עלות שולית", אני מתכוון ל"כמה עולים לכם ה-100,000 ₪ האחרונים של המשכנתא?" – אתם מיד תראו (בדוגמאות שאציג) שככל שהמשכנתא גבוהה יותר וההחזר החודשי לא משתנה, כל שקל נוסף שתיקחו בהלוואה, עולה לכם הרבה יותר מהשקל שקדם לו.
כך בעצם, אם אתם בוחרים בהלוואה גבוהה יותר (בגלל שרכשתם דירה יקרה יותר) אתם בעצם מחליטים בידיעה צלולה לשלם הרבה יותר לאורך הזמן.
רוצים דוגמא? בבקשה…
ניקח לדוגמא, זוג צעיר שמתכנן לרכוש דירה ויש לו "ביד" 500,000 ₪ הון עצמי, יחד עם זאת הם מרוויחים כ- 14,000 ₪ נטו לחודש (ביחד) ורוצים להחזיר כ- 3,500 ₪ בחודש.
אותו זוג, מאוד מתלבט בין רכישת דירה בשווי 1,200,000 ₪ / 1,300,000 ₪ ואפילו 1,400,000 ₪, בואו נבדוק כמה "עולה" לאותו הזוג המשכנתא ובעיקר נתמקד בכמה עולים ה- 100,000 ₪ האחרונים של המשכנתא.
זכרו,
אנו נבדוק 3 משכנתאות (באותו התמהיל רק לטובת החישוב):
משכנתא של 700,000 ₪ – עבור דירה של 1,200,000 ₪
משכנתא של 800,000 ₪ – עבור דירה של 1,300,000 ₪
משכנתא של 900,000 ₪ – עבור דירה של 1,400,000 ₪
ההחזר החודשי יהיה 3,500 ₪
וניקח לדוג' מדד ממוצע של 2% לשנה (שזה אמצע הטווח של יעד בנק ישראל)
נא לא להתייחס לתמהיל כתמהיל מומלץ, זה בסך הכל תמהיל לדוגמא – על מנת שנוכל לבחון את המצב אחד מול השני
בואו נתחיל:
|
תמהיל ל- 700,000 ₪ (החזר 3,500 ₪) |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר בסוף תקופה |
|
פריים |
233,000 |
30 |
1.5% |
805 |
289,904 |
|
קבועה צמודה |
234,000 |
15 |
2.5% |
1567 |
339,022 |
|
משתנה כל חמש שנים – צמודה |
233,000 |
20 |
2% |
1183 |
348,660 |
|
סך הכל |
700,000 |
|
|
3,555 ₪ |
977,585 ₪ |
|
על כל שקל שתיקחו תשלמו 1.4 ₪ |
|||||
|
תמהיל ל- 800,000 ₪ (החזר 3,500 ₪) |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר בסוף תקופה |
|
פריים |
266,000 |
30 |
1.5% |
919 |
330,963 |
|
קבועה צמודה |
267,000 |
20 |
2.75% |
1455 |
428,816 |
|
משתנה כל חמש שנים – צמודה |
266,000 |
25 |
2% |
1132 |
440,038 |
|
סך הכל |
800,000 |
|
|
3,506 |
1,199,817 |
|
על כל שקל שתיקחו תשלמו בממוצע 1.49 ₪ |
|||||
|
על ה- 100,000 ₪ האחרונים תשלמו 222,232 ₪ |
|||||
|
תמהיל ל- 900,000 ₪ (החזר 3,500 ₪) |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר בסוף תקופה |
|
פריים |
300000 |
30 |
1.5% |
1037 |
373267 |
|
קבועה צמודה |
300000 |
27 |
3% |
1361 |
584045 |
|
משתנה כל חמש שנים – צמודה |
300000 |
30 |
2% |
1113 |
548639 |
|
סך הכל |
900000 |
|
|
3,511 |
1,505,951 |
|
על שקל שתיקחו תשלמו בממוצע 1.67 ₪ |
|||||
|
על ה- 100,000 ₪ האחרונים תשלמו 306,134 ₪ |
|||||
מסקנות:
שימו לב, שככל שהמשכנתא גדלה אבל במקביל אליה ההחזר החודשי לא עולה, היא מתחילה להיות יקרה מאוד (אבל מאוד מאוד).
תראו שכשאתם עוברים ממשכנתא של 700 אלף למשכנתא של 800 אלף, אתם בעצם קונים 100,000 ₪ ב- 222,000 ₪ וכאשר אתם מגדילים מ- 800 אלף ל- 900 אלף אתם בעצם קונים 100,000 ₪ נוספים ב- 306,000 ₪ (כמעט פי 3).
ההפרשים הם אדירים בין משכנתא למשכנתא, אני מניח שאם עבור דירה מסוימת מישהו יבקש 50,000 ₪ יותר ממחיר השוק לא תסכימו לשלם לו, אז אני לא מוצא הגיון בכך שלבנק (שלא באשמת הבנק, יש לציין) תסכימו לשלם כל כך הרבה כסף מיותר.
לסיכום,
אני חושב שכל אחד ואחת מכם, צריך לחשוב היטב על מסגרת התקציב שלו לרכישת דירה.
לא להקל ראש בסכומים ולדעת שלכל דבר יש מחיר (במיוחד על ה- 100,000 ₪ ה"אחרונים") ולנסות להגיע לסכום שהוא גם הגיוני מבחינת הדירה שתתאים לצרכים שלכם וגם למשכנתא שאותה תצטרכו להחזיר בסופו של דבר.
אני מזכיר לכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל), כדי להיות הראשונים שמקבלים את העדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מכאן.
משכנתאמן רציתי להודות לך האתר, בזכותך הבנתי מספר דברים שהבנקים לאתרים אחרים התקשו להסביר.
כפי שהבנתי מפוסטים קודמים והובהר כאן בפוסט שוב,ההחזר החודשי לבנק צריך להיות נגזרת של גובה הסכום הנלקח, וחייב להתאים אותו לגובה הסכום הנלקח ולא ניתן להתעלם מכך.
תודה על הפרגון איצ, הבנת נכון
שלום משכנתאמן
ראשית תודה על האתר הנפלא והמקצועי שהקמת …
הוא ללא ספק נותן מענה פשוט וקולע לתחום כל כך מורכב ומשמעותי …
ברצוני לשאול את דעתך … אנחנו זוג עם ילדה בת שנה שחיים בשכירות ומשלמים דמי שכירות עבור דירת שלושה וחצי חדרים בחיפה בסך 4000 ש"ח. לאחרונה נפלה בידינו הזדמנות לרכוש דירת ארבעה חדרים גדולה ועם פוטנציאל השבחה בסכום של 1280000 ש"ח ברחוב מבוקש בעיר . ברשותנו הון עצמי נזיל בסך 350 אלף שקלים ורמת ההשתכרות שלנו עומדת כיום על כ – 24000 ש"ח נטו בחודש
אין לנו כל התחייבויות נוספות ואנחנו מנהלים אורך חיים יציב .
בגין העובדה שיחס ההון העצמי שלנו למימון הדירה הוא גבולי והמשכנתא אותה נצטרך לקבל מהווה כ 75 אחוז משווי הנכס ( כ -960 אלף ש"ח ) נשאלת השאלה האם צעד שכזה חכם בהתחשב בתקופה בה אנו נמצאים ובחוסר הוודאות ההולך ומתפשט בקירבנו בכל מה שקשור בשוק הדיור המקומי .
בהתחשב בכושר ההחזר שלנו אנחנו מחפשים תמהיל משכנתא שיאפשר לנו החזר חודשי של כ- 5000 ש"ח וייאלץ אותנו לנטול הלוואה לפרקי זמן של 25-30 שנה
בהתחשב בנתונים אלו ולאחר שעברתי על התמהילים שהעלת כאן למשכנתאות בסדרי גודל של 900 א' ש"ח ומליון ש"ח האם בהתחשב בעובדה שאנחנו שכירים במקומות עבודה יציבים יהיה עדיף לנטול שליש מההלוואה במסלול פריים ושני שליש במסלול קבוע או לנטול בכל זאת שליש מההלוואה צמוד מדד ועל כן מהן לדעתך בהתחשב ברמת השכר שלנו ובמשך חיי ההלוואה הריביות הראליות במסלול הקבוע ולחיפין בצמוד ..
לתשובתך אודה .
שלום בנצי,
1. לדעתי זה חשוב לקנות דירה למגורים ולכן אם זו הזדמנות טובה, אני בעד
2. לגבי התמהיל – צריך לעשות חושבים טוב ולבדוק את המשמעות הכלכלית של כל אופציה, מכיוון שאני לא מכיר אתכם באופן אישי יהיה לי קשה לענות (שיקלו לקחת ייעוץ מקצועי)
בהצלחה
שלומות משכנתאמן ותודה על האתר הנפלא.
אשמח לחוות דעתך-
אנחנו זוג בשנות ה40, עם שני ילדים צעירים.
רכשנו דירה ב2,300,000.
לוקחים משכנתא של 600,000 ש"ח (פחות מ30% מימון).
הכנסה משותפת נטו 20,000-23,000 (בעלי חצי פרילנס ולכן זה משתנה).
אנו מתכננים לקחת משכנתא ל10 שנים, כלדלהן:
200,000 ש"ח במסלול פריים- החזר חודשי כיום 1800 ש"ח.
400,000 ש"ח במסלול קל"צ-ריבית 3.5% -החזר חודשי 3,970 ש"ח.
סה"כ החזר חודשי 5,770 ש"ח. ואני מקווה קצת להוריד ריבית זו במו"מ.
אני לוקחת בחשבון אפשרות של עלייה של 200-300 ש"ח לחודש במסלול הפריים, בשנים הבאות. כך שסך ההחזר החודשי יסתכם בכ6,000 ש"ח (לפני עלויות הביטוח).
מה דעתך על גובה ההחזר?
מה דעתך על התמהיל השמרני?
אני עוקבת אחרי המלצותיך וזוכרת שהצעת 55% מהסכום בקלצ (ואני חושבת על 66% במסלול קלצ).
אני גם מבינה שמסלול קלצ הוא הכי "בטוח" בכך שאינו תנודתי,
ברם יש בו את הסיכון לצאת "פראייר"
באם הריביות תשארנה נמוכות לאורך כל טווח 10 שנות ההלוואה.
לאור כל זאת, האם היית ממליץ להפחית מהסכום בקלצ?
ואם כן, לאן לנתב חלק ממנו?
בשיחה מקדימה עם הבנק הבנתי שהריביות במשתנה כל 5 לא צמודה,
הן מאד קרובות לקלצ, כך ולכן חשבתי לוותר על המשתנה כל 5.
למדד באופן אישי יש לי סימפטיה נמוכה, השאלה אם זה עלול להיות בעוכרי.
אשמח להארת עיניי.
תודה רבה מראש,
יום נעים,
שלומית
שלומית שלום,
1. התמהיל סביר וסולידי
2. אם תרצו ל"התפרע" ולפזר סיכונים, אתם יכולים לקחת 100 אלף בקבועה צמודה ל- 10 שנים
בהצלחה
מאמר מצוין, מהנה ומאיר את עינינו בכל פעם. תודה רבה
תודה על הפרגון אסף
שלום שלומית ,
המידע הקטן שיש לי, את לא יכולה לקבל יותר מ שליש בריבית פריים אז בכל מקרה את לא יכולה לקבל יותר מ 200 אלף בפריים .
לגבי הריבית אני קיבלתי ממש לפני שבוע ריבית בבנק איגוד של 3.1 ל עשר שנים בקלצ על סכום דומה ועל אחוז מימון של כמעט 40% אז תוכלו לקבל את זה בקלות.
גם אני מאד מתלבט בנוגע המסלול השמרני שגם את בחרת ושגם אני בחרתי אבל לפי כל ההמלצות באתר ובפורומים הכי כדאי ללכת על זה.
בנוסף אני מסכים בנוגע למשתנה כל 5 שנים לא צמודה ממש דומה לקלצ אז למה ללכת עליו בכלל …
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
כמו קודמי אני רוצה להודות לך על האתר. אם פעם רק לשמוע את המילה משכנתא גרם לנו לחרדה, היום אפשר לומר שרמת החרדה ירדה משמעותית אחרי שמבינים במה מדובר.
ובכל זאת, אנחנו לקראת לקיחת משכנתא וזה התמהיל שהגענו אליו:
1) 768,000 ₪ ל-13 שנה קל"צ בריבית 3.65%
2) 377,000 ₪ ל-30 שנה 0.9%-פריים (היום 1.35%)
סכום המשכנתא מהווה 45% ממחיר הנכס וההחזר החודשי מסתכם בכ-7,500 ₪. (לעלות את הסכום יהיה קצת קשה)
מה דעתך? האם יש מקום לשפר את התמהיל? את הריביות?
אם אנחנו זוג שיהיה מוכן לקחת סיכון (קטן), האם האפיק הצמוד יכול לשפר במשהו?
תודה,
דורון
שלום דורון,
על פניו נראה טוב וסולידי.
אם אתם רוצים לקחת "סיכון", אתם יכולים לקחת 100 אלף מהקל"צ ולהעביר לקבועה צמודה ל- 10 שנים
בהצלחה
שלום שלומית,
כמובן שחכי למשכנתאמן לתגובה שלו.
בכל אופן לגבי הריביות:
אני סגרתי בחודש שעבר משכנתא עם הריביות הבאות (בבנק לאומי) :
קל"צ ל 9 שנים 2.81% (נאמר לי שעבור 10 שנים תהיה מדרגה יחסית גבוהה לכיוון 3.2% אם אני זוכר נכון).
ק"צ ל 10 שנים- 1.15%.
יכול להיות ששווה לך לשקול את החלק של הרבית הקבועה לחלק בין צמודה ללא צמודה.
ובכל אופן בהצלחה עם המשא ומתן לגבי הריביות.
שלום רב משכנתאמן
בבירור עם בנקים לגבי תהליך משכנתא. אחד הבנקים המליץ לי לפתוח אצלו חשבון בבנק בטענה כי כך אוכל לקבל ריביות משכנתא טובות יותר כלקוח של הבנק.
האם הבנק יכול להתנות פתיחת חשבון בסניף בריביות הלוואת משכנתא או שזה רק עוד דרך לגייס לקוחות.
תודה,
שלום עמית,
בעיקרון כן, הם לא עוברים על שום חוק / התניה.
הם לא יכולים להתנות הלוואת משכנתא בפתיחת חשבון, אבל בהחלט יכולים "לצ'פר" לקוחות של הבנק בריביות
בהצלחה
נקודה מאוד מעניינת למחשבה. אפילו שאני כבר מתמצא בתחום אני בהלם מהמסקנה!
תודה על התגובה מיכאל
שלום משכנתאמן!
תודה רבה על האתר המדהים שלך.
יש לי שאלה שלא מצאתי תשובה עדיין,
האם אפשרי לבקש מהבנק לתת משכנתא למשך מספר חודשים כלשהו או שחייבים לבקש לפי מספר שנים כלשהו?
כלומר האם אפשר לדוגמא לקחת משכנתא ל7.5שנים? או שזה חייב מספר שלם של שנים?
שלום אלכסנדר,
אפשר גם לקחת לתקופות לא עגולות.
אתה יכול לקחת משכנתא ל14 שנים וחודשיים לדוגמא
בהצלחה
נקודה חשובה מאוד,
יותר מכך, כואב לי מאוד לראות משפחות שמגדילות את המשכנתא בסכומים משמעותיים על מנת לקנות ריהוט יוקרתי, בלי להבין כי בסופו של דבר הם ישלמו על הריהוט פי שלוש, וכן כאשר יגמרו לשלם על הדירה ויתחילו לשלם על הריהוט (כמו שקראת לזה כשיגיעו ל100,000 ש"ח האחרונים) זה יהיה הרבה אחרי שהריהוט יצא מהאופנה, יבלה או יוחלף.
עצתי היא להתחיל עם ריהוט פשוט ומינימלי. (יד שניה וכדו' עד כמה שאפשר).
ובמקביל למשכנתא לנסות לחסוך כמה מאות שקלים מידי חודש, וכשמצטבר לקנות רהיטים.
לדעתי, ההנאה להסתכל על רהיט שרצית אותו הרבה זמן ולדעת שקנית אותו ממה שיש לך, היא עצומה. לא פחות מלהגיע מייד לבית החלומות.
תודה על השיתוף אשר
ברשותך אני רוצה לתקן את המשפט שכתבת: ״ האם הבנק יכול להתנות פתיחת חשבו בסניף בריביות הלוואת משכנתאות״… הבנק לא יכול להתנות כלום בפתיחת חשבון. זה אסור על פי חוק ,אולם הבנק בהחלט יכול לתת הטבה בריבית משכנתאות ללקוח שמנהל אצלו חשבון על פני אדם שאינו בעלים של חשבון בבנק. השיקול באם לתת או לא לתת משכנתא למבקש המשכנתאות הינו שיקול עיסקי בלבד שאיננו קשור להיות האיש לקוח הבנק.ברם, מותר לבנק ככל עסק אחר לתת הנחה ללקוחותיו ולא לאפשר הנחה דומה לעוברי אורח שאינם לקוחותיו.
משכנתאמן שלום רב,
אני רוכש דירה במסגרת עמותת רכישה. אני מבין שהריביות שאקבל באמצעות הבנק המלווה יהיו גבוהות יותר מבשוק הפרטי ורוצה להיערך לכך.
אני מניח שתמהיל המשכנתא שבו אבחר צריך להיות שונה בסיטואציה שכזו, לדוגמא מסלולים קצרי טווח מתוך כוונה למחזר המשכנתא בעתיד הקרוב.
הייתי שמח לשמוע ממך מה צריך להיות הרציונל בבניית תמהיל משכנתא בסיטואציה שכזו, מתי אפשר יהיה למחזר (בגמר הבניה?), איך לשלם מינימום עמלות מחזור.
אולי שווה פוסט מיוחד לנושא?
תודה
זיו
זיו שלום,
1. מסלולים שאפשר למחזר ללא עמלות (כמו פריים) ו/או עמלות מופחתות (כמו משתנה כל חמש)
2. מחזור תוכל לעשות שיהיה טופס 4 ובכפוף לקבל אישורים מהבנק המלווה
בהצלחה
היי רציתי לשאול איפה מקבלים תשובות כשכותבים תגובה למאמר כזה.
יש פה כמה חבר׳ה שכתבו שאלות ואני לא רואה תשובות.
שלום עופר,
מתחת לשאלה
אני משתדל לענות על השאלות במרוכז אחת לכמה ימים ולכן לפעמים נוצר עיכוב
בהצלחה
שלום איש משכנתא 🙂
תודה על האתר הנפלא והמידע המעשיר.
מצאנו אותך בדיוק בזמן.
אחרי קריאה במגוון פוסטים שלך, יש לנו התייעצות קטנה.
אנחנו זוג בגיל 40, עם שני ילדים קטנים.
משתכרים כ – 21,000 שח.
צפי כספים עתידיים – בין 5-10 שנים סכומים לא גדולים.
כושר החזר – עד 6500 ש"ח בחודש כיום. (יש צפי לתוספת משכורת בשנים הקרובות).
רכשנו בית (פרטי בבניה) בסכום של 2,150,000. הון עצמי 700,000.
יש לנו אישור עקרוני משני בנקים למשכנתא בגובה 1,450,000.
אנחנו מתלבטים בנושא התמהיל.
מה העקרונות לפיהם כדאי לבנות אותו במקרה שלנו?
תודה,
טל
טל שלום,
1/3 פריים וכמה שיותר קל"צ / משתנה לא צמודה
בהצלחה
תודה על התשובה המהירה.
ההצעה שיש לי כרגע היא:
483K במסלול פריים ל 30 שנה בריבית של 1.45 (מרווח של 0.8- ).
477K במסלול משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד ל 30 שנה בריבית של 3.95 (עוגן 2.98+ מרווח 0.97) – העוגן הוא אג"ח ממשלתי.
490K במסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד ל 29 שנה בריבית של 4.65.
החזר חודשי – 6600 ש"ח. עלות לשקל כ – 1.54.
אם מחליפים את הלא צמודה בצמודה ההחזר ההתחלתי הוא 6500 והעלות לשקל 1.5.
אנחנו ממש לפני סגירה.
מה דעתך?
תודה
טל
טל שלום,
התמהיל הראשון נראה מעט יותר טוב.
הייתי מציע לקחת 245 בקבועה צמודה ל- 20 שנה ואת השאר בקל"צ
בהצלחה
שלום רב.
ברצוני לברך על הטיפים והעצות המצויינם.
מבקש לברר אפשרות מיחזור למשכנתא שנילקחה לפני שנה וחצי.
2500000ש"ח.שליש פריים מינוס 0.9.
השאר קל"צ 3.55 אחוז.
המשכנתא בערך 20% ואפילו פחות.
בברכה והצלחה:מירו
טעות בסכום.250000
מירו שלום,
האם אתה רוצה למחזר את מה שרשמת או שזו ההצעה החדשה למחזור?
בכל אופן הריביות והמסלולים נראים לי הגיוניים וטובים
בהצלחה
שלום רב.
אני מבקש למחזר את המשכנתא בתנאים שרשמתי .
האם יש ריביות טובות יותר כיום.
בברכה:מירו
שלום רב
"בטעות" הגעתי לאתר, חייב לציין שהוא פשוט מצויין ועוזר מאוד.
בימים הקרובים אבצע מחזור משכנתא(כיום יש לי 500,000 ריבית משתנה חצי קבועה ריבית 3.7%, 19 שנה החזר 2870 ש"ח).
מה דעתך על התמהיל הבא והריביות:
166,000 ש"ח – פריים 19 שנה -0.9
234,000 קלצ 19 שנה 4.35%
100,000 קלצ 15 שנה 3.2%
החזר 3070 שח.
שאלה נוספת, חשבתי אולי לשחק קצת עם השנים , את הפריים לשים ל-30 שנה (אפשר הרי לסלק בכל שלב ללא קנס) ואת ה100,000 ל-10 שנים.
כך ארוויח שבתום 10 שנים אסלק סכום נכבד וגם ההחזר החודשי עד אז יהיה נוח(כ-2950).
אשמח לקבל דעתך על 2 ההצעות.
ותודה רבה לך.
שלום אלעד,
1. ההצעה הראשונה טובה
2. אני לא כל כך אוהב את ההצעה השניה כי זה דוחה מאוד את ההחזר חוב של הפריים
בהצלחה
משכנתא מן תודה על תגובתך.
לגבי ההצעה השנייה,
היא מאפשרת לי לאחר 10 שנים להיפטר מ800 שח בחודש ואז אוכל לחסוך לחיסול הפריים(שממילא ניתן לפרוע בכל זמן).
זו לא מחשבה נכונה?
ברשותך שאלה נוספת די דחופה עבורי.
אני רוצה להוריד את סך ההחזר החודשי מהתהמיל הנ"ל(כרגע עומד על 3050),
מה לשנות בתמהיל?
שוב תודה
1. אם אתם בטוחים שתמחזרו אז הרעיון בסדר, למרות שאני לא אוהב לתכנן למרחקים כה ארוכים
2. להאריך את הקל"צ – איזו עוד אפשרות יש ?
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
כל הכבוד על האתר ועל העבודה הנפלאה שלך.
גם אנחנו לקראת לקיחת משכנתא, ונשמח לשמוע מה חוות דעתך:
1) 243,000 ₪ ל-30 שנה בפריים, ריבית 1.35
2) 243,000 ₪ ל-30 שנה, משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד בריבית 1.44%
3) 243,000 ₪ ל-25 שנה, קל"צ, בריבית 4.68%
אחוז המימון הוא 66%, וההחזר החודשי הוא 3,031 ש"ח
מה דעתך? האם יש מקום לשפר את התמהיל או הריביות?
המון תודה מראש,
אסי
אסי שלום,
התמהיל והריביות סבירים, אבל אולי כדאי לכם לשקול לקצר את המשתנה כל חמש ל- 20 או 25 שנה
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על הפוסט הנפלא.
אנו זוג צעיר עם מגרש ללא משכנתא ורוצים לקחת משכנתא לבנייה ,אין לנו כרגע הון עצמי כלל בכוונתנו לבנות לכל היותר 140 מ"ר בשלב זה ,האם הדבר אפשרי כשהכנסתנו כ- 10,000 ש"ח ?
תודה.
שלום דן,
בעיקרון אתם צריכים לעמוד בכמה תנאים:
1. שהמשכנתא תהווה עד 70% משווי המגרש + הבניה
2. שההחזר החודשי יהיה עד 3000 ש"ח לערך
במידה ואם עומדים בשני התנאים הנ"ל, תוכלו להגיש בקשה למשכנתא לבנקים ולקוות לאישור
בהצלחה
שלום רב ושוב תודה על התשובות והמאמרים למדתי המון
אני צריך לקבל מפתח מהקבלן בעוד כ 4 חודשים
ואני רוצה להתחיל את תהליך לקיחת המשכנתא בלי לחץ של זמן ולנצל את תקופות הריביות הנמוכות וגם על מנת להתחיל אותה לפני כדי לסיים לפני.
שאלתי היא
א. האם אפשרי ?
ב.האם כדאי ?
להתחיל לשלם עבור המשכנתא לפני הכניסה לדירה ולבקש להעביר את הכסף לפי ההסכם שבועיים לפני הכניסה.
תודה יהודה
שלום יהדוה,
1. כן, זה אפשרי
2. אין משמעות רבה לחודש חודשיים לכאן או לכאן ולכן אם זה יעזור לכם "להוריד לחץ" אז כן הייתי ממליץ להקדים מעט את המשכנתא
בהצלחה
שלום אני קיבלתי תמהיל מהבנק :
325000-ל30 שנה 1.49 אחוז החזר 1120
325000-ל30 שנה בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד 1.61 החזר 1139
325000-ל20 שנה בריבית קבועה צמודה למדד 2.5 אחוז החזר 1722
האם זה תמהיל טוב או שיש מקום לשפר?
שלום שי,
אם המסלול הראשון הוא בפריים ולא בצמוד, אז הכל נראה בסדר
יחד עם זאת, אם תוכלו להגדיל את ההחזר החודשי ולקצר שנים במשתנה זה יהיה מומלץ מאוד
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על הפוסט,
ברצוני לקחת משכנתא של 900 אלף לפי 60% מימון
הריביות שקיבלתי הן:
500 אלף לפי קל"צ ל-18 שנה לפי 4.09%
300 ל30 שנה לפי פריים -0.8
100 לפי משתנה כל חמש צמודה ל-25 שנה לפי 1.46%
האם הריביות טובות או שיש על מה להתמקח?
תודה
שלום חן,
נראה בסדר,
בהצלחה
האם אפשרי לבקש לפצל 100 אש לדוגמה, מתוך 500, כדי לעשותו בפריים ל5 שנים, ואת השאר בקלצ ל12 שנים, לדוגמה?
שלום יוסף,
אני לא בטוח שהבנתי את שאלתך
אתה יכול לקחת 100 אלף בפריים ואת השאר בקל"צ (כל אחד מהם לאיזו תקופה שתרצה)
בהצלחה
הי,
לטובת הקוראים של האתר המצויין הזה, ברצוי לרשום את התנאים שלקחנו למיחזור משכנתא לפני כשבוע, לאחר בדיקות מקיפות (אחוז מימון – 59%):
תשאפו להגיע לריביות כאלו ואף טובות יותר.
פריים, 261K, 30 שנה, P-0.9
קלצ, 10 שנים, 100K, רבית 3.2
קלצ 12 שנים, 68K, רבית 3.24
קלצ, 15 שנה, 100K, רבית 3.2 (הטבה למעבירי משכורת, במקום 3.95)
מלצ, 25 שנה, 135K, רבית 3.38
משתנה 5 צמודה, 25 שנה, 126K, רבית 1.65
זה נלקח בבנק אגוד , והרבית ל 15 שנה הייתה מותנית בפתיחת חשבון משכורת.
סהכ 790K, החזר צפוי על כל שקל – 1.34
ניתן לאחד את 2 הקלצים של 10 ו 12 שנה …
בהצלחה לכולם !
ארז.
שלום.
קודם כל אני רוצה להודות על הסדר שאתה עושה בכל תחום המשכנתא ,
דבר הגורם לירידת החששות מלקחת משכנתא.
ברצוני לשאול,
הכנסתנו לחודש כ14000 ש"ח
ואנו 7 נפשות (כולל אותנו)
יש לנו הון עצמי של 600000 ש"ח
וברצוננו לקנות דירה סבירה .
עד איזה סכום דירה לדעתך אנו יכולים לרכוש עם החזר סביר?
תודה מראש אסף
אסף שלום,
הייתי ממליץ לכם להיצמד להחזר חודשי שהוא בערך בגובה השכירות שאתם משלמים היום
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
האם במציאות הנוכחית בה שיעור עליית המדד הוא נמוך (באופן יחסי) כדאי עדיין לבחור בקל"צ?
ביתר פירוט:
יש לי כיום משכנתא ע"ס 300,000 ש"ח בריבית משתנה כל 5 שנים, ל-8 שנים, בריבית 1.45%, צמודה למדד.
יש אפשרות למחזר את ההלוואה הנ"ל לקל"צ ב- 3% ריבית.
האם אתה ממליץ? האם יש תמהיל אחר מומלץ בנתנונים הללו?
אודה מאוד לתשובתך בהקדם.
שלום יוסי,
לא הייתי "רץ" למחזר הכל לקל"צ (כי תקופת השנים קצרה)
אולי כדאי להפנות חלק מהסכום לקל"צ ולפזר סיכון
בהצלחה
האם יתכן הבדל בין ריבית קלצ לקלצ כששניהם ניתנות באותו בנק, ולאותו לקוח, ולאותה תקופת הלואה, רק ש ס כ ו ם ה ה ל ו א ה הוא שונה? לדוגמה 100 אש בקלצ ל10 שנים, ו200 אש בקלצ ל10 שנים, האם הריבית חייבת להיות זהה (כמובן ששאלתי היא במקרה ובו אחוזי המימון וכו ש ו ו י ם ל ג מ רי בשני ההלואות) אשמח אם מישהו יאיר את עיני בנושא
שלום יוסף,
כן,
ייתכן והוא ייתן הנחה על ה- 100 אלף הראשונים ומחיר אחר על שאר הסכום
בהצלחה
שלום משכנאמן,
אני צריך מינוף של 75% (דירה ראשונה למגורים).
האם עדיף לקחת הלוואת משכנתא עבור כל הסכום או לקחת משכנתא של 60% ועוד הלוואה נוספת (לכל מטרה) עבור 15% הנותרים, תחת ההנחה כי הריבית על המשכנתא תהיה נמוכה משמעותית באפשרות השניה וביחד עם ריבית הגבוה יחסית של ההלוואה לכל מטרה עדין תוביל לריבית ממוצעת נמוכה מור מאפשרות א, מה דעתך?
תודה רבה!
שלום רון,
אני חושב שאפשרות א' (משכנתא של 75%) תצא לך זולה יותר
בהצלחה
ערב טוב משכנתאמן,
אני נהנה מאוד לקרוא אותך, תודה
הגענו לשלב שהחלטנו לבנות בית, והבנו מהבנק שברגע שבונים עם קבלן פרטי (בנה ביתך) הבנק לא מוכן לאשר משכנתא של יותר מ 60%, אתה מכיר דבר כזה? אתה יודע אם יש דרך לקבל אישור בכל זאת ליותר אחוזים?
דבר נוסף, במידה ולא יאשרו לנו יותר אחוזים אנחנו נצטרך עוד כסף.. אתה חושב שהבנק יסכים להביא הלוואה נוספת במקרה כזה? או שבגלל שהוא הביא הלוואה (משכנתא ) מקסימלית מבחינתו -זה אבוד? אולי כי ללכת לבנק אחר לקחת הלוואה?
תודה!
דוד
דוד שלום,
1. בבניה עצמית יש לרוב הגבלה של 60%, אבל אם תפנה למספר בנקים אולי כן תמצא בנק אחד או שניים שיסכימו לאשר לכם יותר מ- 60%
2. תוכלו לבקש הלוואה משלימה, יש סיכוי שהבנק ייתן כל עוד הוא רואה שאתם מסוגלים לעמוד בהחזר החודשי
בהצלחה
אנחנו זוג עם ילד בן שנתיים ועכשיו בהיריון. הון עצמי של 550 אלף . משתכרים יחד 12 אלף כשאני לא עובדת. ועם צפי לגידול ההכנסה לא ידוע בכמה עדיין.
הדירה שרצינו לרכוש היא דירת 4 חדרים ב 1.400.000 . זאת אומרת משכנתא של 850 אלף לערך.
העיניין שאנחנו מצפים לילד נוסף ומשוואת ההוצאות תשתנה בעיקר בעיניין גני הילדים. אנחנו משלמים שכירות היום 3.600 ומרגישים שהחזר כזה גבוה עבורינו ביחוד עם ילד נוסף. (בשכירות יחד כבר 5 שנים)
החזר שהיינו רוצים לכוון אליו הא 3000. האם זה ראלי? או שעעלינו לחפש נכס קטן יותר וזול משמעותית ב1.2 או ב1 מיליון? לגור בו או להשכיר אותו ולשכור במקום אחר?
נשמח מאד לעצתך
תודה רבה
אור
אור שלום,
1. להחזיר 3000 ש"ח על משכנתא של 850 אלף זה לא ריאלי וזה מסוכן מאוד – לא ממליץ.
2. ממליץ על רכישת נכס קטן יותר, או להמתין במקביל ששניכם תעבדו
בהצלחה
שלום,
קודם כל אני חייב להודות שהתמכרתי לאתר שלך,
אנחנו זוג שמרוויח בערך 21000 לחודש, אנחנו בונים בית בשווי 1,800,000
וזקוקים למשכנתא בסך 600000, הציעו לי בבנק לאומי את ההצעה הבאה:
200000- במק"מ עוגן של 1.5 ל 25 שנה
400000- בקל"צ 3.1 ל 9 שנים
או
200000- במק"מ עוגן של 1.5 ל 25 שנה
300000- קל"צ 2.8 ל 9 שנים
100000- לא צמודה משתנה כל 5 שנים ב-3.45 ל 10 שנים
אשמח אם תמליץ לי מה לעשות וחשוב לי מאד באם תוכל להגיד לי האם יש לי עוד מקום למיקוח מול הבנק לגבי גובה הריבית
תודה רבה,
יקיר
4
יקיר שלום,
ההצעה השניה נראית טובה יותר
בצהלחה
משכנתאמן שלום,
תודה על האתר הנפלא, אני עוקבת אחרי הפוסטים שלך שמעשירים ועוזרים מאוד.
בעקבות הפוסט הזה עלה לנו מחשבה ורציתי לשמוע את דעתך האם אכן זה משתלם.
אנו זוג צעיר חתמנו על דירה שעולה 550000 עם הון עצמי של 310000,
חשבנו לקחת הלוואה של 100000 מההורים (ללא ריבית כמובן). אך לא כמו בדוגמא שנתת מדובר במשכנתא קטנה בהרבה, האם יש משמעות במקרה כזה ל100000? מה גם שההלוואה תאלץ אותנו לפרוס את המשכנתא ליותר שנים. לפני הרעיון הזה חשבנו לפרוס על 14 שנים.
האם זה בכלל כדאי?
תודה,
הדס
הדס שלום,
לא תמיד זה מומלץ לקחת הלוואה מההורים כי אז באמת זה מחייב להאריך את תקופת המשכנתא.
תעשו בדיקה "כמה עולה לכם כל המשכנתא מהבנק?" ו"כמה עולה לכם לקחת 100 מההורים ואת השאר מהבנק בפריסה ארוכה?" ותוכלו להגיע לתשובות הרבה יותר מדויקות
בהצלחה
שלום רב, אני אלמנה בת 51 יש לי הון של 400000 ש"ח ומשכורת של 8000 ש"ח בחודש ורוצה לקנות דירה 3 חדרים סבירה …היתי מבקשת לדעת עד איזה סכום היית ממליץ לי לקחת משכנתא כדי לעמוד בכבוד בהחזר ולכמה זמן כדאי לי לפרוש אותה? אודה מואד לתשובה
שלום וברכה,
מאוד קשה לי לייעץ בנושא כזה אישי ללא הכרות מעמיקה יותר, מציע לך לפנות לייעוץ מקצועי שיוכל לתת לך כיוון והכוונה
בהצלחה
הי
קודם כל תודה על האתר הנפלא. אנחנו זוג + 2 לקראת לקיחת משכנתא לדירה ששוויה 2,100,000. שנינו משתכרים כ- 27,000 ש"ח נטו.
חשבנו לקחת משכנתא של 900,000 ש"ח כאשר עם מועד מסירת הדירה (בעוד שנתיים וחצי) חשבנו לשלם 200,000 ש"ח מההון העצמי שנותר לנו בצד לאחר שכבר שילמנו חלק נכבד על הדירה.
שאלתי: אם יש סיכוי לקבל את ה- 200000 ש"ח ממקור אחר בעוד כשנתיים (בין אם עזרה מההורים + הלוואה עד 50,000 בריבית נמוכה מאוד), האם עדיף להשתמש ב- 200000 שח מההון העצמי שלנו כבר עכשיו ובכך להוריד את סך המשכנתא ל- 700000 ש"ח? זה קצת מרתיע אותי כי נצטרך לנסות להתחיל לחסוך שוב מ- 0 "לימים גשומים"…
המון תודה
שלום גלי,
אני מתנצל אבל לא הבנתי את השאלה,
אנא נסו לחדד אותה
הי
אנסה לחדד- במועד מסירת הדירה בעוד כשנתים עלינו לשלם כ- 200 אש"ח. יש לנו את הסכום הזה בחסכון.
כרגע, אנו מתכננים לקחת משכנתא של 900 אש"ח לתשלום מיידי עבור הדירה. השאלה היא האם עדיף לשלם באמצעות החיסכון כבר עתה על הדירה, וכך להקטין את גובה המשכנתא (ל- 700 אש"ח). משום שההנחה היא כי בעוד כשנתיים נוכל לקחת הלוואות בריבית נמוכה, או לקבל עזרה מההורים עבור ה- 200 אש"ח הנותרים שיהיה עלינו לשלם עם מועד מסירת הדירה…
תודה
אם אתם לא צריכים את הכסף ואם אתם לא יודעים לקבל עליו תשואה גבוהה מהמשכנתא הייתי משלם אותו ולקוח משכנתא נמוכה יותר
בהצלחה
שלום,
אשתי ואני נכנסים בקרוב לדירה ראשונה עם משכנתא של 318000, ובעוד כ-3 שנים נכנסים לדירה אחרת ומתחילים לשלם גם את המשכנתא שלה בשווי כ-420000. הדירה השנייה כרגע לפני התחלת בנייה במסגרת קבוצת רכישה וכבר "שמנו בצד" את כל הכסף שיידרש להשלים ל-50% הון עצמי עבורה, כאשר את המשכנתא עצמה נתחיל לשלם בעוד 3 שנים עם הכניסה אליה (עד אז קצת ריביות – די שולי).
אנחנו מעוניינים ב-3 שנים שעד המעבר לדירה השנייה לשלם כמה שיותר מהקרן של המשכנתא הראשונה (מבחינתנו – לפחות חצי) ולאחר מכן, כאשר נעבור לדירה השנייה, להשכיר את הראשונה (בכ-2700 ש"ח) ולמחזר את המשכנתא הראשונה כך שההחזר יהיה כגובה השכירות בה.
לאחר כל החפירה, השאלה היא כזאת:
בהנחה שאנחנו מעוניינים לשלם כמה שיותר מהקרן על המשכנתא הראשונה ב-3 שנים הקרובות, יכולת ההחזר שלנו ב-3 השנים האלה היא כ-5000 ש"ח (ייתכן וקצת יותר בהחנה שלוקחים קרן שווה וההחזר הגבוה ביותר הוא בהתחלה) ובהנחה שלאחר כ-3 שנים בכל מקרה מבצעים מחזור, מה התמהיל שכדאי לנו לבקש ל-3 השנים האלה? אני מניח שכדאי לנצל את הריביות הנמוכות של הק"צ ואת העובדה שעד המיחזור יש סה"כ 3 שנים ולקחת כמה שיותר בק"צ… האם בנוסף שווה לקחת חלק בעוגן פריים? יש יתרונות בלקחת קל"צ או משתנה בעוגן אחר לתקופה כזו? על איזה ריבית של הק"צ כדאי להתמקח עם הבנק לפי הנתונים שלנו כלווים (משכנתאות קטנות, החזר גבוה יחסית, רווחים משכירות בעוד 3 שנים)?
תודה מראש!
שלום גלעד,
1. פריים כמובן שכדאי לקחת
2. השאר בקבועה צמודה ובמשתנה כל חמש צמודה
בהצלחה
שלום אני ואשתי חתמנו חוזה על דירה בסך 1380000 שח הון עצמי 552000 ברצוננו לקבל תמהיל הכי טוב שאפשר עבור החזר של עד 3400 בחודש על מה אתם ממליצים
שלום מאיר,
לצערי אין לי אפשרות לבנות תמהיל מותאם אישית ללא היכרות מעמיקה
היעזרו בתמהילים המוצעים באתר או שקלו לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
האם קבועה צמודה טובה יותר מקבועה לא צמודה במצב שלוקחים משכנתא ל30 שנה
שלום מאיר,
שתיהן גרועות ל- 30 שנה (הקבועה צמודה גרועה יותר)
בהצלחה
שלום,
ראשית תודה רבה על האתר הנהדר! התחלתי לקרוא בו לראשונה לפני כשבועיים (סביב ההחלטה לרכוש דירה..) ואני כבר מרגישה הרבה יותר "מבינה". לפני כן לא היה לי שום מושג בתחום ובזכותך בפגישה הראשונה עם הבנק כבר ידעתי על מה מדברים איתי..
אני רווקה ללא ילדים והחלטתי לרכוש דירה לבד, במטרה שיהיה משהו שישאר "שלי" ולא ארגיש תלויה באף אחד גם בעתיד.. אמנם אני צופה בעתיד הלא רחוק (יש לקוות) נישואין והקמת משפחה, אך את התכנון הכלכלי של רכישת הדירה ולקיחת המשכנתא אני מעוניינת לבסס על ההכנסות שלי בלבד.
ההון העצמי העומד לרשותי הוא כמיליון וחצי ש"ח.
המחשבה הראשונית היתה לקנות דירה קטנה (2 עד 3 חדרים) באזור המרכז, ללא משכנתא כלל. לאור התנאים הטובים ללקיחת משכנתא כיום, החלטתי להגדיל את סכום הרכישה ל-1.8 מיליון ש"ח ולקנות דירת 4 חדרים, שיש יותר סיכוי שתוכל לשמש אותי בעתיד כדירת מגורים למשפחה. כלומר, לקחת משכנתא קטנה של כ-300 אלף ש"ח או לכל היותר 400 אלף ש"ח (אם אחליט להשאיר חלק מההון העצמי שלי נזיל..). אני מרוויחה כיום כ-14,000 ש"ח נטו ועובדת כשכירה במקום יציב מאוד (שירות המדינה..). המשכורת שלי צפויה אף לעלות בקרוב מאוד בכ-1000 ש"ח נוספים. לפיכך החלטתי על החזר חודשי של 4000 ש"ח לחודש (שזה גם סכום השכירות שאני משלמת כיום ולכן קל לי להעריך כי אוכל לעמוד בסכום משכנתא דומה).
וכעת לשאלה: לאור ההון העצמי הגדול יחסית העומד לרשותי, האם שווה לי לדעתך לקחת משכנתא גדולה קצת יותר (באזור ה-500 עד 600 אלף ש"ח) ולקנות נכס "שווה" יותר? עקרונית, על פי הטור לעיל אני מבינה שכל 100 אלף ש"ח שאקח יהיו יקרים יותר מהקודמים, אך שאלתי היא האם זה עדיין נכון גם בסכומי משכנתא נמוכים יחסית (עד 600 אלף ש"ח) וכאשר מרבית הנכס ממומן על ידי הון עצמי והמשכנתא מגיעה לכל היותר לכ 25-30% מהמימון?
אודה לתשובתך, אדוה.
שכחתי לציין כי כיום אני מצליחה לחסוך כ-25 אלף ש"ח בשנה ולכן אני מתכוונת גם לנסות ליישם את המלצתך מהטור האחרון לעניין "מסלול החזרות", אם זה משנה את התמונה שתיארתי לעיל..
שלום אדוה,
1. תקני דירה שאת צריכה ולא דירה על פי המשכנתא ה"טובה"
2. נראה לי שדירה של 4 חדרים מספיקה לך בשלב זה ולכן הייתי בוחר באופציה הזו
3. יחד עם זאת, אם יש דירה שאת רוצה והיא יקרה יותר, תחשבי כמה עולה לך משכנתא X ולאחר מכן תחשבי כמה תעלה לך משכנתא יותר גדולה ותעשי השוואה ביניהם, ככה תמצאי את העלות השולית של ה- 100 אלף האחרונים
בהצלחה
שלום,
בעלי ואני מעונייים לקנות דירה בפעם הראשונה. סך המשכורות שלו יחד לא מגיע ל10,000 בחודש. נע באיזור ה9,000.
הייתי שמחה לקבל תשובה לשאלה בסיסית. אם סך ההון העצמי שלנו הוא כ-300,000 ש"ח בלבד,מה מקסימום סכום הדירה שאנחנו יכולים לחפש?
לא רק בהתאם לגובה החזר משכנתא, אלא קודם כל כדי להיות זכאים לקבל משכנתא מלכתחילה.
הבהרה: ידוע לי שההון העצמי צריך להיות כ-30% מסכום הדירה, אבל אני שואלת אם יכול להיות מקרה שתתקבל משכנתא על אחוז נמוך יותר מהסכום, ואם כן- לאיזה סכום דירה?
תודה רבה רבה
שלום נטע,
לדירה ראשונה ניתן לקבל מימון של עד 75%
כלומר, עם הון עצמי של 300 אש״ח תוכלו לקבל משכנתא של עד 900 אלף (כלומר סך הדירה 1.2 מ׳)
זה כמובן בהתאם להכנסות, יכולת ההחזר וכו׳
בהצלחה
כמה הון עצמי צריך כדי לקבל משכנתא של 600000ש"ח? והאם זה של בני הזוג בעלי עשה צבא מלא , ואני שנת שירות לאומי, מתייחסים למענק שמגיע לנו בגין השירות כהון עצמי?
שלום זוהרית,
תצטרכו הון עצמי של 200 אלף ש"ח לפחות (25%)
הלוואת זכאות (במידה ותהיו זכאים) אינה חלק מההון העצמי
בהצלחה
משכנתאמן שלום!
בן הזוג שלי ואני נמצאים בשלבי חיפוש דירה לרכישה
ההון העצמי שלנו עומד על כ-600 אלף שח
כיום אנו שוכרים דירה בעלות של כ-4000 ש"ח. נוכל להעלות את גובה ההחזר לכ-5500 ש"ח
מהו גובה המשכנתא המקסימלי שנוכל לקבל על בסיס שני ההחזרים הללו?
תודה רבה!
שלום רחלי,
אתם צריכים ייעוץ אישי ומקצועי
זה לא יהיה אחראי מצידי לתת תשובה על בסיס ההכרות הזו
בהצלחה