מי שמכיר את הבלוג שנוסד לפני כמעט 13 שנים יודע שאחת לכמה חודשים אני מפרסם ומעדכן את תמהיל המשכנתא שמומלץ לקחת בימים אלו.
הסיבה שאני עושה זאת כפעם בחצי שנה, כי זו לדעתי תקופת זמן סבירה לבחון מחדש את האינדיקטורים הכלכליים ועל בסיסם לבנות את תמהיל המשכנתא שלנו.
כפי שאתם יודעים, אחד הדברים החשובים (אם לא החשוב ביותר) במשכנתא שלנו הוא לא הריבית אלא דווקא תמהיל המשכנתא שנבנה. תמהיל משכנתא טוב יכול להפוך את המשכנתא שלנו לטובה ולהפך, תמהיל משכנתא שלא נבנה בצורה נכונה יכול לפגוע באיכות המשכנתא שלנו אפילו אם נקבל ריביות טובות.
מי שמכיר את הבלוג גם יודע בוודאות שאני מאוד-מאוד ממליץ לא להשתמש בתמהיל הזה באופן אוטומטי לצורך המשכנתא שלכם! כלומר יש פה פרדוקס, מצד אחד אני כותב על המלצה על תמהיל משכנתא שמתאים לימים אלו, אבל מצד שני אני מזהיר ואומר שלא כדאי להשתמש בו.
מדוע אתם שואלים?
מכיוון שתמהיל משכנתא זה דבר מאוד חשוב ולכן צריכים להתייחס אליו במלוא הרצינות, הבעיה היא שלא ניתן לעשות סתם "העתק-הדבק" לתמהיל משכנתא שפגשתם באיזה בלוג באינטרנט מבלי לבצע לו התאמות, כי הוא כללי מדי ורחב מדי ולכל היותר, אולי יכול לתת לנו רעיונות לתמהיל הסופי שלנו.
התמהיל שלנו חייב להיות אישי עבורנו, תמהיל שבאמת מרכז ונותן תשובה הולמת לכל הצרכים הפיננסים שלנו והוא חייב להשתנות מאחד לשני.
אז אני כן מפרסם את התמהיל המומלץ, אבל באותה נשימה מזכיר שהוא כללי מדי ולא באמת נותן לכם פתרון הולם לתמהיל שלכם (את התמהיל שלכם אני ממליץ לבנות לאחר שהשקעתם הרבה זמן בללמוד את הנושא והצרכים שלכם או בעזרת יועץ משכנתא וגם אז לא בטוח שתפגעו ב-100%).
ולכן, אני קורא לכל אחת ואחד מכם, להשקיע את הזמן הנדרש בבניית התמהיל שמתאים לצרכים שלכם ולא להסתפק באופן אוטומטי בתמהיל שאני מפרסם אן.
לאחר שדיברנו מספיק, בואו נראה מהו התמהיל המומלץ למחצית השניה של שנת 2024.
ראשית, בואו נבחן מה קרה כאן בחצי השנה האחרונה:
- ריבית הפריים – כמו ריבית בנק ישראל, ירדו בתחילת השנה ב-0.25%, אך מאז לא בוצעו הורדות נוספות לאור האינפלציה שעדיין גבוהה.
ריבית הפריים עומדת כעת על 6% וריבית בנק ישראל על 4.5% – אלו כבר לא הרמות הגבוהות ביותר מאז שנת 2006, אך עדיין מדובר בריביות גבוהות לאחר שנים ארוכות בהן התרגלנו לריביות מאוד נמוכות.
הדבר מטלטל את שוק המשכנתאות באופן ישיר וכואב לכולנו (החזר המשכנתא עלה במאות שקלים בחודש בזמן מאוד קצר). - מדד המחירים לצרכן – עלה בחצי השנה האחרונה ב-2.1% – ולמרות התמתנות בחודשיים האחרונים, נראה הוא יגיע לכ-3% עד לסוף השנה (אמנם בתוך טווח היעד של בנק ישראל, אבל בטווח העליון).
העליה במדד פוגעת בעיקר בבעלי משכנתאות צמודות למדד, שם הקרן תפחה אצל חלק מהלווים לסכום גבוה יותר מהקרן המקורית. - ריבית המשכנתא הממוצעת (צמודת מדד) – ירדה מתחילת השנה ב-0.3% (מזכיר כי ריבית בנק ישראל ירדה ב-0.25%), כך שלא מדובר בהוזלה משמעותית מעבר לכך
הריבית עדיין גבוהה ביחס למה שהתרגלנו בעשור האחרון ויחד עם מדד גבוה, כל מי שיש לו מסלול צמוד מדד צריך לחשוב פעמיים מה לעשות עם המסלול הזה ולשקול מחזור משכנתא למסלולים שאינם צמודים. - ריבית המשכנתא הממוצעת (לא צמודת מדד) – ירדה מתחילת השנה ב-0.14% – כאן הירידה קטנה מהירידה בריבית בנק ישראל, בין היתר בגלל שהמדד עדיין גבוה. גם כאן, מדובר בריבית מאוד גבוהה ביחס לשנים הקודמות.
עכשיו, בואו נעבור לתמהיל המשכנתא המומלץ למחצית השניה של שנת 2024
מסלול ראשון: מסלול פריים / עוגן מק״מ (25% מסך המשכנתא)
נראה כי אנו בסוף תקופת עליות הריבית והריביות מתחילות טיפה להתמתן (במיוחד לאור הורדת הריבית על-ידי בנק ישראל), יחד עם זאת, התקופה מאוד מורכבת וקשר מאוד לקרוא את העתיד.
על כן, ההמלצה שלי היא לשלב בתמהיל מסלול שמשתנה בקצב מהיר, אך מצד שני להיות עם אצבע על הדופק ואם הריבית תשוב לעלות, מיד לחשוב על מחזור המסלול הנ״ל למסלולים יותר סולידיים.
בתמהיל הנוכחי הורדתי את משקל הפריים נותר על 25% והוספתי עבורו כאלטרנטיבה את מסלול ״עוגן מק״מ״.
מה ההבדל בין המסלולים?
- קצב השינוי/עדכון הריבית – מסלול הפריים משתנה בכל פעם שריבית בנק ישראל משתנה (כלומר, יכול להשתנות בכל חודש וחצי בממוצע), בזמן שמסלול עוגן מק״מ משתנה רק אחת לשנה.
- מסלול הפריים צמוד במלואו לריבית הפריים וריבית בנק ישראל, בעוד שעוגן מק״מ לא צמוד אליו אלא רק דומה במאפיינים (אך משתנה בעקבות תשואות אג״ח והצפי בשוק).
כפי שציינתי, בתמהיל הנוכחי השארתי את החשיפה ל-25% בלבד (רק לפני כ-3 שנים המלצתי על 45%) ואני מוסיף אזהרה חשובה – בשנתיים האחרונים החזרי המשכנתא של בעלי משכנתאות הפריים זינקו בעקבות העלאות הריבית ועל אף שנראה שכעת אנחנו נכנסים לתקופת של ריבית יציבה – לא באמת ניתן לדעת מה יהיה. לכן, בדקו טוב-טוב במחשבון משכנתא מה יהיה ההחזר החודשי שלכם אם הריבית תעלה ב-2%-3 נוספים ביחס לריבית הנוכחית. במידה ועליה כזאת בהחזר החודשי משמעותית מאוד עבורכם ואינכם בטוחים שתוכלו לעמוד בה, אני ממליץ להוריד מינון בגזרת הפריים לכיוון הקל״צ.
בנוסף, על אף שניתן לקחת ⅔ מתמהיל המשכנתא במסלול הפריים, יש 2 סיבות מרכזיות שאני מעדיף שלא לנצל זאת:
- הבנקים מעלים את הריבית על הפריים /עוגן מק״מ ברגע שלוקחים אחוז גבוה מתמהיל המשכנתא במסלולים אלה
- כפי שחוויתם בשנתיים האחרונות, הפריים הוא בריבית משתנה שמושפעת מריבית בנק ישראל, ועל-אף שהוא אטרקטיבי ביחס למסלולים אחרים, ברגע שהריבית עולה גם ההחזר החודשי מזנק ולכן צריך להיזהר כאן (כמובן שכאן יכנס העניין האישי וכל אחד יכול לבצע חישוב ולקבל החלטה בהתאם לאהבת/שנאת הסיכון שלו).
למה אתם רוצים אותם בתמהיל משכנתא שלכם?
- כי הם לא צמודים למדד.
- כי ניתן תמיד לפרוע אותם ללא קנסות.
- כי ניתן תמיד למחזר אותם ללא קנסות (אם וכאשר ירד, ניתן יהיה למחזר לקל״צ ללא עמלות פרעון מוקדם).
- למרות ריבית בנק ישראל, הם עדיין אטרקטיביים ביחס למסלולים אחרים, וכאשר בנק ישראל יוריד עוד את הריבית, הם יהיו אטרקטיביים אף יותר.
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי ההחזר שלהם לא יציב – לכן, אני חוזר ומפציר בכם לבדוק מה תהיה המשמעות של עליה של 2% נוספים בריבית ביחס למצב הנוכחי על ההחזר החודשי והיכולת שלכם לעמוד בו.
מסלול שני: מסלול קל"צ (35% מסך המשכנתא)
שוב, מסלול קלאסי שרץ איתנו לאורך השנים, ושהמשקל שלו בתמהיל דומה לתמהיל הקודם. זהו מסלול טוב יחסית כי הריבית שלו קבועה והיא לא צמודת מדד, ולכן הוא נותן מעניק לנו ביטחון בהחזר החודשי לאורך כל תקופה ההלוואה ללא תלות בשינויים בריבית בנק ישראל והפריים כפי שחווינו בשנתיים האחרונות.
כפי שציינתי – אם אתם חוששים משינויים בהחזר החודשי העתידי במסלול הפריים, ניתן לנתב אליו אחוז גבוה יותר מהתמהיל.
למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי ההחזר שלו יישאר קבוע גם כשהריביות בשוק עולות (ריבית קבועה).
- כי ההחזר שלו והקרן שלו ישארו קבועים גם כשהמדד עולה (לא צמוד מדד).
- כתוצאה מכך – ההחזר החודשי שלו ישאר יציב וקבוע לאורך כל חיי המשכנתא.
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי הריבית שלו יקרה מראש באופן משמעותי (הבנק מתמחר את המדד בו מראש לפי התחזיות שלו).
- כי ייתכן שנצטרך לשלם קנס משכנתא (עמלת פרעון) כאשר נרצה להחזיר אותו או למחזר אותו.
מסלול שלישי: מסלול משתנה כל שנתיים / שלוש שנים לא צמודת מדד (40% מסך המשכנתא)
המסלול הזה חוזר לתמהיל לאחר שהיה מספר פעמים מחוץ לתמונה – משתנה לא צמודת מדד לתקופות קצרות (שימו לב שבעבר כשהוא היה בתמהיל, ההתייחסות הייתה למשתנה כל 5 שנים). היתרון שלו בימים בזמנים אלה שהוא לא צמוד למדד מצד אחד וגם נותן שקט מעליות ריבית לשנים הקרובות.
נכון שהוא יקר יחסית בטווח הקצר, אבל הוא יכול לחסוך לנו הרבה כאבי ראש ופחדים לשנים הקרובות.
במסלול כזה, אני ממליץ לכם לשים לעצמכם יעד חסכון קבוע כדי שתוכלו לסלק אותו בהקדם האפשרי כדי להוריד את ההחזר החודשי ולהימנע משינוי ריבית עתידיים.
למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי לטווחים ארוכים הריבית שלו זולה יותר ממסלולים עם ריביות קבועות.
- כי הוא לא צמוד למדד – הוא אמנם יקר יותר לטווח הקצר ביחס למסלולים צמודים (כמו משתנה צמודה), אבל הוא יכול לחסוך לא מעט כאבי ראש.
- כי יש לנו נקודות יציאה מובנות בכל שלוש/חמש שנים.
- גם אם נחזיר אותו או נמחזר אותו לפני מועד נקודת היציאה, הקנס לא אמור להיות גבוה.
- בהחלט יכול להיות שבתוך שנתיים/שלוש הריבית תרד והוא יוזל (כמובן שאין לנו בטחון בכך שהריבית תרד).
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי הריבית שלו גבוהה יותר ממשתנה צמודת מדד.
- כי הריבית שלו תשתנה בעוד שנתיים / שלוש שנים (ותמיד קיים סיכוי שהיא תעלה).
מסלול רביעי: מסלול זכאות משכנתא – קבועה צמודה – רק לאלו שמגיעה להם ריבית זכאות
בשנים האחרונות אני מקבל לא מעט שאלות מגולשים מדוע אני לא משלב בתמהיל המומלץ את מסלול זכאות המשכנתא של המדינה.
אמנם הוא צמוד למדד והופך לפחות אטרקטיבי לאור האינפלציה, אך הוא מציע ריבית קבועה מוזלת ללא עמלות פרעון, ומדובר באלטרנטיבה סבירה למסלולים אחרים במידה וההחזר החודשי מקשה עליכם.
יחד עם זאת, קחו בחשבון שמכיוון שהוא מושפע מריביות המשכנתא הממוצעות, גם בו נרשמו שינויים בחודשים האחרונים (גובה הריבית במסלול זה נקבעת מחדש בכל חודש עבור מי שלוקח משכנתא באותו חודש).
להזכירכם, מסלול זכאות משכנתא הוא מסלול קבוע צמוד-מדד שניתן על-ידי המדינה לזכאים לפי תנאים שהיא קבעה (רק לרוכשי דירה ראשונה ומי שעומד בתנאי הזכאות).
במידה ויש לכם אפשרות לקחת מסלול זכאות משכנתא, בהחלט ניתן לקחת אותו במקום חלק מהקל״צ כדי להקל על ההחזר החודשי.
למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי הריבית קבועה ונשמרת לכם לאורך כל התקופה.
- הריבית שלו מוזלת – כחלק מההטבה שהמדינה נותנת, ריבית הזכאות נגזרת מריבית המשכנתא הממוצעת במועד לקיחת המשכנתא (כאשר מריבית המשכנתא הממוצעת מורידים 0.5% – כלומר, אתם מקבלים הנחה מובנית).
- למרות שמדובר במסלול קבוע, מכיוון שזאת הלוואה מהמדינה ניתן לסלק/למחזר אותו בכל שלב ללא עמלות פרעון מוקדם.
- בנוסף, במידה ויש לכם מסלול זכאות במשכנתא, תקבלו הנחה בעמלות הפרעון גם במסלולים אחרים.
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
- כי הקרן שלו צמודה למדד (זה יאט את קצב הסילוק ויעלה את ההחזר לאורך השנים).
אילו ריביות משכנתא נקבל בתמהיל שבנינו (בהתאם לגובה הריבית היום)?
|
פריים / עוגן מק״מ |
קבועה לא צמודה |
משתנה לא צמודה |
|
|
עד 10 שנים |
5.25%-6% |
4.75%-5.25% |
4.75%-5.25% |
|
11-15 שנים |
5.25%-6% |
5%-5.25% |
4.75%-5.25% |
|
16-20 שנים |
5.25%-6% |
5%-5.25% |
4.75%-5.25% |
|
21-25 שנים |
5.25%-6% |
5%-5.25% |
4.75%-5.25% |
|
מעל 25 שנים |
5.25%-6% |
5%-5.5% |
4.75%-5.25% |
לא הוספתי בטבלה את גובה ריבית הזכאות מכיוון שריביות זכאות המשכנתא מתעדכות בכל חודש, בהתאם לריבית המשכנתא הממוצעת. כדי להתעדכן בריבית העדכנית, אני ממליץ לעקוב אחר דף הפייסבוק שלי – אני מעדכן שם בכל חודש בריבית הזכאות ברגע שבנק ישראל מעדכן בנוגע לכך.
כמה מילים לסיום ולסיכום,
קיבלתם בפוסט הזה מתנה לא קטנה, זוהי סקירה תמציתית של המסלולים המעניינים ביותר במשכנתא של ימים אלו. התמהיל הזה מתחשב בשינויים שהשוק עבר ויכול להיות נכון עבורכם.
יחד עם זאת, הוא גם יכול להיות גרוע עבורכם ולעשות בדיוק את ההיפך ממה שנדרש ממנו ולכן אני לא רוצה שתשתמשו בפוסט הזה באופן אוטומטי לטובת המשכנתא האישית שלכם, אלא להיעזר בו לטובת כיוון ראשוני ולשמש עבורכם נקודת ביקורת עבור התמהיל שתבנו עבורכם.
אני באמת ממליץ שתבצעו בניה של תמהיל המשכנתא רק לאחר שלמדתם את החומר ולקחתם בחשבון את כל המשתנים הפיננסיים, היתרונות והסיכונים שלכם (או שתעזרו באיש מקצוע).
עומדת בפנינו תקופה די מעניינת בעולם (וזה ישפיע בפרט על שוק המשכנתאות) ולכן חשוב להיות עם יד על הדופק בעולם המשכנתא, כי הדברים יכולים להשתנות במהירות וייתכן שעוד חודשיים-שלושה התמהיל הזה כבר לא ישקף את המציאות כפי שהוא מנסה לשקף אותה כיום.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
הלוואי ואנשים יצליחו להבין כמה זה חשוב להבין את תמהיל המשכנתא (למרות שזה לא פשוט בכלל, לפחות לא עבורי) וגם לדעת ולהפנים מה הם כל המסלולים ומה החלוקה שלהם…
בגלל שאצל רובנו הידע בנושא הזה הוא דל, ולמרות העצות המצוינות שציינת פה אני ממליצה ללכת לסדנת משכנתאות, באופן אישי אני ממליצה על הסדנא של מזרחי טפחות (ואני אפילו לא לקוחת הבנק שלהם). אני ובעלי הלכנו כי המליצו לנו עליה וכי היא בחינם (אין מה לעשות ישראלים אוהבים דברים בחינם) ככה שלא היה לנו מה להפסיד וחשוב לי להגיד שממש מסבירים שם הכל ואנחנו מאוד מרוצים מכל האינפורמציה שקיבלנו…
רוב האנשים לא הולכים לסדנאות כאלה וגם אחרי סדנה כזו…לא מצליחים לתפוס את העניין.
לכן הם לוקחים יועץ משכנתאות
(גילוי נאות , אני יועץ משכנתאות)
תודה רבה על המידע המעניין ,
תוכל להסביר מעט יותר על קנסות על אחזר לפני הזמן.
האם יש אפשרות לפרט יותר את תמהילי המשכנתאות לפי סוגי אוכלוסיה.
לדוגמא
-הכנסה פנויה (לפני משכנתאות) כ20 אלף,, 12 אלף. לדעתי זה יתן לקוראים יותר יכולת להבין אפה הם עומדים.
תודה רבה!
היי מישה,
קודם כל תודה רבה על הפרגון!
בנוגע לקנסות על החזר מוקדם – אני אעלה מחר או מחרתיים (ראשון/שני) פוסט חדש שמדבר על מיחזור משכנתא ועל הנוסחא המדויקת לחישוב קנס כזה, במידה וקיים.
בנוגע לתמהילי משכנתא לפי סוגי אוכלוסיה – זה רעיון מעניין בהחלט, ואשתדל לכתוב על כך מס' פוסטים בשבועות הקרובים. כמובן שאם יש לך שאלה בנושא ספציפי, אתה מוזמן לשאול.
משכנתאמן
יופי של אינפורמציה!
יש עדכון על אפריל?
תודה
היי תומר,
תודה על הפרגון.
האינפורמציה בפוסט הזה רלוונטית גם להיום.
כמובן שברגע שיהיו שינויים מהותיים, אעדכן במאמר חדש.
שבוע טוב
היי משכנתאמן שנים לא התייעצתי איתך 🙂
1. אני מוכרת דירה שאמור להשאר לי ממנה הון עצמי של 500,000 ש"ח
2. הקונה של הדירה שלי תתן לי 225,000 ש"ח תשלום ראשון ואת היתר תתן לי עוד חצי שנה
3. האם ה225,000 יכולים לשמש לי כהון עצמי בחצי השנה הזו לרכישת דירה בשווי של 1,500,000 המהווים 15%
אך בהמשך ארצה להשתמש בכל ה500,000 לרכישת הדירה ולקחת משכנתא של 1,000,000 ש"ח
4. או שאהיה חייבת לחכות חצי שנה לרכישת דירה עד שכל הכסף יהיה בידי
5. האם הבנק יבקש כשאני אקנה דירה שקודם אני אשלם את ה500,000 ואז יתן הלוואה או שה225,000 יספיקו?
שלום עדי,
בדרך כלל הבנק יסתפק בתשלום של 15% וייתן לך משכנתא כנגד חוזה המכירה שתציגי לו (כך הוא יבין שמגיע לך כסף עתידי)
כמובן שזה מצריך את אישור הבנק
בהצלחה
חבר שלך לי לינק על המאמרים שלך וזה מאוד עזר לי להבין את נושא המשכנתה והמסלולים מה שלא הבנתי כ"כ בזמן שלקחתי את המשכנתה יש לך מאמרים בנוגע למחזור משכנתה שיעזרו לי לתקן או לשפר את המצב שלי?
היי אביאל,
קודם כל תודה רבה על הפרגון!
שנית, לשאלתך – בעבר כתבתי על נושא מיחזור משכנתא – האם זה כדאי וכד' – אני ממליץ לקרוא את הפוסט הזה.
לצערי, עדיין לא יצא לי לכתוב מספיק על הנושא הזה שבאמת חשוב להרבה גולשים שכבר יש להם משכנתא, אני מקווה שיצא לי לכתוב על כך עוד בתקופה הקרובה.
משכנתאמן
כיועץ משכנתאות אני אומר לך שיש לקוחות עם מסלול קל"צ 5.50% וגם יותר!
אין מודעות לעניין ו"שוכחים" את המשכנתא…פשוט משלמים…
במדריך שלך לבניית תמהיל משכנתא מה-1.1.12 נתת משקל של כמעט 50% מסלולים צמודי מדד (קבועה צמודת מדד, ומשתנה צמודת מדד), בעוד בפוסט הנוכחי נתת דווקא משקל של 50% לריבית קבועה שאינה צמודת מדד.
אתה יכול להסביר מדוע השינוי הזה בתמהיל?
תודה
היי זיו,
במדריך משכנתא בפרק ו' ניסיתי להסביר מהו "תמהיל משכנתא" ולא התכוונתי להציג תמהיל מומלץ אלא הכוונה הייתה להסביר "בגדול" מה זה אומר "תמהיל משכנתא" ואיך ניגשים לקראת בניה של תמהיל כזה.
בפוסט על התמהיל האופטימלי כבר הצגתי את ה"אני מאמין" שלי לטובת תמהיל משכנתא נכון לתקופה זו, יש לציין כי הוא ממש לא מתאים לכולם והא מן "תמהיל משכנתא בסיסי" איתו ניתן להתחיל לשחק ולבנות סביבו את התמהיל שמתאים לכל אחד ואחד.
היי אד,
במדריך משכנתא בפרק ו' ניסיתי להסביר מהו "תמהיל משכנתא" ולא התכוונתי להציג תמהיל מומלץ אלא הכוונה הייתה להסביר "בגדול" מה זה אומר "תמהיל משכנתא" ואיך ניגשים לקראת בניה של תמהיל כזה.
בפוסט על התמהיל האופטימלי כבר הצגתי את ה"אני מאמין" שלי לטובת תמהיל משכנתא נכון לתקופה זו, יש לציין כי הוא ממש לא מתאים לכולם והא מן "תמהיל משכנתא בסיסי" איתו ניתן להתחיל לשחק ולבנות סביבו את התמהיל שמתאים לכל אחד ואחד.
בפרק ה, אכן כתוב שהבנקים לא מאפשרים לקחת במסלול הנ"ל יותר מ-25%, אכן זה היה הנוהל בעבר (בחלק מן הבנקים) וישנם בנקים שעדיין לא מעוניינים להרחיב במסלול זה יתר על המידה והם עושים זאת על ידי העלאת הריבית כאשר הקל"צ מהוה משקל גבוה בתמהיל (אסור לשכוח שיש במסלול הנ"ל לא מעט סיכון עבור הבנק).
אבל היום לפחות ברוב הבנקים הגדולים כבר ניתן לקחת את כל המשכנתא במסלול הזה ולכן אני מקבל את הערתך ותודה על תשומת הלב.
כמה שאלות שלא מסתדרות לי:
למה השתנה התמהיל המומלץ לשנת 2012 שפירסמת בתחילת השנה לבין זה שפורסם בתחילת מרץ? בעיקר ההבדל בכך שכעת אתה ממליץ על 50% ריבית קבועה ושם המלצת גם על צמוד מדד בריבית המשתנה כל 5 שנים.
בחלק ה' של מדריך המשכנתה ציינת שהבנקים לא נותנים יותר מ25% ריבית קבועה ולא צמודה ובתמהיל הזה אתה ממליץ על 50%…מה ההסבר?
תודה
היי, יופי של כתבה!
במאמר על מיתוסים שפרסמת לאחרונה כתבת שאנשים מעדיפים ריבית קבועה כי לדעתם זה הכי טוב, אבל בתמהיל משכנתא האחרון אתה ממליץ דווקא על 2/3 ריבית קבועה במשכנתא.
האם אין כאן סתירה?
מה גרם לך לשנות את דעתך שהקל"צ פחות טוב מאשר ריבית משתנה כל X שנים?
שלום ותודה על המחמאה !
לא קבעתי שקל"צ פחות טוב מאשר משתנה כל חמש.
פשוט בכתבה על ה"מיתוסים" התכוונתי שאנשים נוטים לחשוב שריבית קבועה (ולצערנו צמודת מדד) זה המסלול הכי בטוח, מה שבפועל לא כל כך נכון.
לעומת זאת, בתמהיל הצעתי לשלב עד 2/3 ריבית קבועה לא צמודת מדד שהיא שונה מאין ערוך לריבית קבועה צמודת מדד.
אגב, לאנשים שאמורים להחזיר סכום מסויים בעוד כמה שנים (לדוג' 5) הייתי מאוד ממליץ לקחת ריבית משתנה כל חמש
לשאלות והבהרות נוספות, אני כאן
בהצלחה
קודם כל, תודה רבה על האתר שעושה סדר בדבר כה מורכב כמו משכנתא !
השאלה שלי היא כזאת: יש קשר די הדוק בין ריבית בנק ישראל (וריבית פריים לצורך העניין) לשער הדולר/אירו – כאשר הריבית יורדת, שער הדולר עולה (מוכרים שקלים וקונים דולרים), ולהיפך – כאשר הריבית עולה – שער הדולר יורד (קונים שקלים ומוכרים דולרים/אירו). כרגע הריבית מאוד נמוכה וכל המשכנתאות שנלקחו בפריים מאוד אטרקטיביות, אך ברור לכולם שריבית הפריים תעלה עם הזמן. האם המחשבה שלי נכונה שכדאי בתמהיל משכנתא לקחת בערך 10% צמוד מט"ח כדי להגן מפני עליה בריבית ? שכן לפי הסברה שלי ברגע שריבית תעלה, הריבית על החלק של הפריים גם יעלה, אך בו בזמן הדולר/אירו ירדו, אז החלק שנלקח צמוד מט"ח ירד.
תודה.
היי גן,
תודה רבה על הפרגון!
הרעיון שלך נכון מאוד, הבעיה היא שלפעמים הוא נכון רק על הנייר (ראה את השנים האחרונות בו ירדה הריבית ויחד איתה הדולר התרסק).
יחד עם זאת, למשכנתאות שהו לא לחוצות (אחוז מימון נוח + היחס בין ההכנסה נטו לתשלום גבוה) מאוד הייתי על שילוב של מט"ח בהלוואה, זה מהווה גם גידור וגם הזדמנות לשינויים במהלך התקופה הארוכה של המשכנתא שבמהלכם ניתן "לעשות כמה שקלים".
בקיצור, אני מסתכל על זה כמו על "חריף", זה נחמד ופיקנטי אבל אסור להגזים איתו, משמע 10% מהתמהיל להלוואה נוחה זה בהחלט שיקול חכם
היי משכנתאמן,
ראשית, אני חייב להודות לך על קריאת הצורך ברסיסי מידע והזנתם
אשמח לדעתך בנוגע לתמהיל והריביות הבאות :
1- מסולו פריים- P-0.8 סה"כ הלוואה 233 אלפי ש"ח ל-20 שנה
2- מסלול משתנה כל 5 שנים B-0.37=2.35 סה"כ הלוואה 367 ל-20 שנה
3- מסלול קבועה לא צמודה 4.55 סה"כ הלוואה 100 אלפי ש"ח ל10 שנים
סה"כ משכנתא נדרשת 700 אלפי ש"ח (החזר חודשי 4,261)
פרטים כללים:
1- שנינו רואי חשבון בתחילת דרכנו עם משכורת נטו של 16 אלפי ש"ח (יחד)
2- אחוז המימון הינו 46%
3- אין קרנות השתלמות בתקופות הקרובות אך צפויה עלייה בשכר החודשי
השאלות:
1- האם לדעתך התמהיל הגיוני או שקיים פרט הכרחי שלא נלקח בחשבון?
2- האם ניתן לקבל ריביות יותר נמוכות לאור אחוז המימון והתקופות?
3- מה דעתך על חברות לייעוץ משכנתאות האם יש דברים בגו או שמדובר בניצול ציני (סגירה מראש מול בנקים מסוימים וקבלת עמלות)?
להתייחסותך אודה
שלום לך ותודה על הפרגון,
התמהיל נראה בסדר גמור,אם יש אפשרות להקטין את שנות הריבית הצמודה, תעשה את זה.
לגבי ריביות, הדרך הטובה ביותר לבדוק היא ללכת לסיבוב בנקים.
יועצי משכנתא לרוב עוזרים בבניית תמהיל והשגת ריביות זולות אך נראה לי שאתם מבינים עניין ויכול להסתדר בעצמך ולחסוך את דמי הטיפול שלהם.
בהצלחה
שלום לך ותודה על כל מעשיך כאן..
1. האם נכון לקחת יועץ משכנתא קטן שיותר "ילחם" עבורי במו"מ מול בנקים לעומת חברה גדולה שעובדת על מכרזים מול הבנקים ואולי גם יש לה אנטרסים כלשהם מול הבנק, או שמא היתרון של חברה גדולה הוא דוקא בריבוי לקוחותיה, וכתוצאה מכך יכולה להוציא יותר מהבנק.
2.אנחנו מעוניינים למחזר משכנתא בגובה 410000
אולם יש סיכוי שבעתיד הקרוב נרצה לקחת הלוואה לכל מטרה לטובת השקעה בנכס נוסף. שווי הבית הנוכחי הוא מעל מיליון, כך שיש לנו על מה להסתמך. מה היית ממליץ לעשות עם המחזור הנוכחי בהנחה שאת ההלוואה לכל מטרה נקח רק עוד מס' חודשים?
היי עדי,
1. זה מאוד תלוי מי היא ה"יועץ הקטן" ומי היא ה"חברה הגדולה", יש גם יועצים "קטנים" שעושים עבודה גרועה וגם "חברות גדולות" שעושות עבודה נפלאה.
הכל תלוי באיש שמייעץ לכם.
2. קודם כל הכי חשוב, לבקש כבר עכשיו את כל הסכום שתרצו ולא רק את ה- 410 אחרת תצטרכו לשלם שוב פתיחת חיק ולהצע רישום בטחונות נוסף (תהליך לא נעים) וכו'.
3. לגבי העיתוי, אני לא מאמין שהריבית תעלה בחודשים הבאים, לכן ניתן לחכות אם אתם לא לחוצים.
בהצלחה
עידן שלום,
תפקיד יועץ המשכנתאות הוא לייעץ לך איזה תמהיל יהיה טוב עבורכם לטווח הארוך ובנוסף להשיג לכם ריביות טובות.
אני יכול לומר בוודאות מוחלטת שאתם יכולים לקבל את אותם הריביות אם תעשו סקר שוק נכון, ליועצים אין מחירים מיוחדים בבנקים ואם הם יאמרו לך זאת הם משקרים, הם אמנם יודעים לקבל ריביות טובות אבל זה ריביות שכל אחד יכול להשיג אם הוא יודע מעט להתמקח (מומלץ לקורא את המאמר הזה).
לסיכום,
אני חושב שיועץ משכנתאות הוא תפקיד טוב ומתאים מאוד להרבה אנשים לקחת אותו, יחד עם זאת אם יש מישהו שמרגיש הוא יכול ללמוד ולהסתדר לבד, אני חושב שזה ישים ואפשרי (קצת עבודה קשה אבל בהחלט אפשרי).
בהצלחה.
תודה רבה,
ראיתי שציינת בטבלאות מעלה שככל שכמות השנים עולה כך גם הריביות,
לדוגמה: ריבית משתנה כל 5 שנים "מעל 2.5%" , עד כמה שאני יודע זו לא ריבית "טובה"
השאיפה היא ל- 2.1 עד כמה שאני מבין מהתגובות,
האם תמהיל הבנוי (בגדול) כך הוא אידיאלי?
קל"צ 5% ל 25 שנה
משתנה כל 5 2.1% ל 25 שנה
פריים-0.9 ל 30 שנה.
תודה רבה.
הי עידן,
התמהיל הוא בסיסי וטוב.
לגבי הריביות, אני נתתי ריביות "בגדול" וכתבתי שיש לבדוק אותן טוב טוב,
אבל אלו הריביות הממוצעות פלוס מינוס כנון לכתיבת הפוסט
הי,
ראשית תודה רבה על עבודת הקודש שאתה עושה פה- בימים שאנשים ככ חסרי אונים אל מול הגופים הגדולים בעלי הכח והאינטרסים (הלא הם הבנקים).
שנית ארצה להתעקש על אחת מהשאלות שהעלה דרור (מעלה) בכל הקשור לחברה ליעוץ משכנתאות ובהתאם לתגובתך, האם הם יכולים להשיג ריביות טובות יותר מבנק X שאני יוכל להשיג מכורח העובדה שהם מונופול (עם הרבה לקוחות) או שהם פשוט יודעים לעשות את סקר השוק ממש טוב וזה משהו שגם אני יכול לעשות הרי….ושנית, במידה והם אכן יכולים להשיג ריביות טובות יותר מאתנו הפרטיים, מי מהחברות (אם תוכל לציין) מומלץ? תודה רבה, עידן
הי,
ראיתי שציינת בטבלאות מעלה שככל שכמות השנים עולה כך גם הריביות,
לדוגמה: ריבית משתנה כל 5 שנים "מעל 2.5%" , עד כמה שאני יודע זו לא ריבית "טובה"
השאיפה היא ל- 2.1 עד כמה שאני מבין מהתגובות,
ברצוני לדעת מה מומלץ מבין התמהילים ומה אידיאלי?
סכום כולל: 727000 ש"ח
1. – משתנה כל 5 ל 25 שנה – 2.14%
סכום: 487000 ש"ח
– פריים -0.9 ל30 שנה 140000 ש"ח
– קל"צ 5.2% 100000 ש"ח
2. – משתנה כל 5 2.14% ל 25 שנה
– פריים (שליש שנותר מהסכום) ל 30 שנה לפי -0.9
תודה מראש,
עידן
תודה רבה, גם אני באופן אישי אוהב את הפריים למרות הסיכונים המועטים [בעיני], ראיתי חברות של יעוץ משכנתאות שכותבות שיש להם תוכנות מיוחדות שפותחו על מנת לתת את התמהיל האופטימאלי, היכן ניתן לרכוש תוכנה שכזו ?והאם אתה ממליץ על כך.
שוב תודה המאמרים מקסימים
תודה על הפרגון 🙂
לא מכיר תוכנות למינהן ועל כן אני לא יודע אם ניתן לרכוש כזו.
אני כן יודע שניתן לבנות תמהיל מצויין גם ללא תוכנה "משוכללת" אלא בעיקר בחשיבה נכונה ובתכנון לטווח ארוך (לדוג, אני לא יודע איך תוכנה יכולה לשקלל את אהבת הסיכון של בני זוג).
בהצלחה
שלום ותודה על המידע הברור והיעיל באתרך
? מה דעתך על תמהיל הבא
זוג נשוי + 1
הכנסה : 14000
סכום דרוש 550000
פריים 1- 181500 ל-30 שנה
קלייצ 5.0% 225000 ל-20 שנה
משתנה כל 5 שנים2.0% 144000 ל-25 שנה
———————————————————————-
החזר חודשי : 3250
תודה
היי,
גם התמהיל וגם הריביות נראות בסדר גמור,
לגבי הריביות תעשה עוד סיבוב בין הבנקים (אפשר בטלפון) על מנת לבדוק שזה הכי נמוך שאפשר.
משכנתאמן
תודה משכנתאמן אתה עוזר לאנשים וזה חשוב !
האם תוכל להמליץ על תמהיל לא מסוכן?
ערך הנכס: 1670000
סכום המשכנתא המבוקש: 500000 (השאר הון עצמי)
תקופת המשכנתא: 15 שנים
הכנסה חודשית נוכחית: 10500
ההכנסה החודשית צפויה לרדת ב 2000 עוד 5 שנים ובעוד 2000כעבור עוד שנתיים (דמי מזונות)
הרבה תודה מראש
היי,
בגלל ההכנסה החודשית הייתי לוקח את המשכנתאות לעשרים שנה ולא לחמש עשרה.
תחלקי שווה בין המסלולים: פריים, קל״צ ומשתנה כל חמש שנים.
אם עדיין את חוששת מההחזר הגבוה וותרי על הקל״צ וקחי משתנה כל חמש במקום.
תודה רבה רבה על התשובה, זה מה שגם אני חשבתי ואני שמחה שאני בכיוון.
הכיוון שלנו הוא לנסות ולצמצם ככל הניתן את מסלולי ההצמדה למדד, כל עוד ההחזר לא יעלה על 2500 ש"ח
אנחנו ממש נכנסנו לעולם המשכנתאות בלי ידע ולאט לאט מגבשים אסטרטגיה. הבעיה היא שיש לנו עוד ימים ספורים לסגור…
לאחר סיבוב נוסף בבנקים כרגע ההתלבטות היא בין 2 תמהילים (שכל הבנקים מוכנים לספק ולאחר מו"מ לגבי ריביות נחליט איפה הכי כדאי):
א. 1/3 פריים-0.9 ל-20 שנה
2/3 קל"צ 4.9% ל-15 שנה
החזר חודשי: כ-2500 ש"ח
ב. 100,000 ש"ח פריים-0.9 ל-20 שנה
100,000 ש"ח משתנה כל 5 ל-20 שנה
150000 ש"ח ריבית קבועה צמודה אך בשיטת החזר קרן שווה ל-15 שנה
(לפי מה שהבנקאי אומר הקרן השווה מנטרלת באופן משמעותי את עומס המדד על הקרן עם השנים ובעיניו זו אלטרנטיבה טובה לקל"צ)
בתמהיל זה ההחזר החודשי יהיה כ-2250 ש"ח. יותר זול אך בכ"ז יותר "ריסקי".
מה היית ממליץ?
אני מעדיף את הראשון בשל ה"ביטחון",
ההצעה השניה לא רעה אבל תחייב אתכם להיות עם יד על הדופק.
בכל אופן,
על מנת לקבל החלטה יש להבין קודם כל מה אתם רוצים:
ביטחון או חיסכון? במידה ואתם אנשים שמרנים יותר לכו על הראשונה במידה והפוך לכו על ההצעה השנייה
הי משכנתאמן,
אנו זוג בתחילת דרכו, נשואים + 1 עם הכנסה משותפת של 9,500 שצפויה לעלות ל12,000 כבר בשנה הקרובה.
שווי הנכס 680,000, סכום משכנתא עומד על 350,000
מה דעתך על ההצעות הבאות לתמהילים שקיבלנו משני בנקים:
הצעה א
*140000 קל"צ ל-15 שנה עם ריבית 5.2%
*110000 פריים -0.85 ל-20 שנה
*110 משתנה כל 5 (עוגן + מרווח 0.8) צמודה 3.21%
הצעה ב
*115000 פריים -0.9 ל-20 שנה
*235000 משתנה כל 5 צמודה 3.21% ל-20 שנה
(האם ההצעה הזו לא מסוכנת מדי? )
תודה רבה רבה
שלום רב,
אשמח לדעת על איזה מסלול היית ממליץ (זוג צעיר) משכנתא של 300000 אל"ש שתהיה הכי כדאית נכון להיום ובלי הרבה סיכונים.
תודה,
לירז
היי יעל,
אני מעדיף את האופציה הראשונה. נסו לבדוק כמה בנקים במקביל לטובת הפחתה בריביות.
בהצלחה
מה הריביות באופציה השניה (של המשתנה ושל הקבועה צמודה בקרן שווה) ?
כתבתי עוד תגובה לפני שראיתי שענית… אז קודם כל המון תודה,
הבלוג שלך מאוד מסדר את העניינים בצורה בהירה וחדה. אני מרגישה שאני מקבלת החלטה מושכלת וזו הרגשה שכבר נותנת המון ביטחון להמשך.
🙂
הי,
בהמשך לפנייתך-ישנו זוג חברים שלי שבעקבותינו מעוניין לרכוש דירה ותהא בטוח שלפני שיתחילו האתר הזה יהיה להם לספר מתחת לכרית 🙂 כמו אצלי.
לאחר מספר חודשים ומעבריםפ בין הבנקים הגעתי לתמהיל (לא סופי מבחינת הרכב השנים, כמות הסכומים שאשק'יע בכל מסלול) ופה רציתי לשמוע עצתך:
התמהיל המוצע עבור משכנתא בשווי 780K (75%) מערך הנכס:
* פריים 1/3 258000 ל 30 שנה ריבית- -0.9
* קל"צ 150000ל-15 שנה ריבית- 4.8
* משתנה כל 5 371000 ל 35 שנה -ריבית 2.04
החזר יעמוד על 3508 , אנו לא רוצים לעבור את זה יותר מידי…
האם נכון?
מה דעתך על הריביות ועל תמהיל של 1/3 *3 ? בהחזר כולל של 3660?
או לשים יותר כסף בקל"צ? (185K) ל 15 שנה (להוריד מהמשתנה כמובן) ולהיות מול החזר של 3665 ?
או שבכלל יש לך רעיון לתמהיל אחר?
רצוי לציין שאנו זוג סטודנטים העוברים להורים עד תקופת הבנייה (שנתיים).
מרוויחים יחדיו 12K .
תודה רבה רבה כמו תמיד 🙂
היי יעל,
בשמחה!
תודה רבה על הפרגון ובהצלחה,
משכנתאמן
היי, כתבה מעולה, נעזרתי באתר המון כדי לבנות את תמהיל במשכנתא ועדיין משתמשי במחשבוני ההחזר שלכם.
עוד יתרון במסלול הזכאות (יתרון שמצאתי אחרי המוןןןןן חיפושים באנטרנט ואישרו לי את המידע רק בבנק בעת לקיחת המשכנתא) הוא שאם משלבים מסלול זכאות אז מקבלים הנחה מיידית ומשמעותית בקנס הפרעון (במידה ויש כזה) של מסלול הקל"צ! ככה שאם מישהו בונה על לסגור משכנתא בסביבת ריבית יורדת שווה לו לשלב זכאות כדי להמנע מקנס פרעון גבוה. אשמח אם תרשמו את זה כאחד היתרונות במסלול זכאות, מאד קשה למצוא את המידע הזה.
תודה על הפרגון לירון,
נושא ההנחה בעמלות הפרעון במסלולים אחרים אכן מצוין באתר במספר פוסטים (כמו בפוסט הבא)
אוסיף זאת כיתרון גם בפוסט הנוכחי, תודה על ההארה
בהצלחה
תודה,
במשתנה כל 5- לא אוכל לקחת ל 35 היום ולקצר בעוד 5 שנים (בנקודת יציאה?) , אתה ממליץ קל"צ ל 20 שנה למרטות שמדובר בסכום ש"אתקע" איתו אלא אם אשלם קנס, מה לגבי הריביות והתמהיל לדעתך?היית משנה משהו?
אז אתה לא מציע להזיז סכומים ממקום למקום? או שליש שליש שליש?תודה רבה
אני לא חושב שתוכלו לנתב יותר כסף לקבועה לא צמודה.
בכל מקרה אם כבר לנתב, אז מהמשתנה לקל"צ.
היי לכולם.
קודם כל תודה על האתר זה ממש מסדר את הראש ועוזר אז תודה..
קראתי את כל מה שכתוב באתר והגעתי לתמהיל הזה.
215K פריים P-1 ל30 שנה
330K קל"צ 4.2% ל15 שנה
100K משתנה כל 5 שנים 2.6%
תקציר הבית עולה 860K הון עצמי 215K
משכנתא 645K(25% אין ילדים כרגע משכורת
כרגע 16K כנראה יעלה ממש בקרוב ב 3K
את הקרן השתלמות שמשתחררת עוד 3 שנים אני יקח לטובת הבית
היום הייתי בבנק והריביו שלו היו כאלה(מזרחי טפחות)
נ"ב-אין בעיות בחשבון ולא היו.
215K פריים P-0.75 ל30 שנה
330K קל"צ 5.2% ל15 שנה
100K משתנה כל 5 שנים 2.6% ל20 שנה
יש לי 2 שאלות אחת למה הריביות שהבנק נתן לי הם כל כך גבוהות
והאם התמהיל נכון
שלום לך,
קודם כל תודה רבה על הפרגון.
לגבי התמהיל, הוא בסדר גמור.
הבנק הוא עסק וכמו כל עסק הוא רוצה להרוויח יותר, תעשו סקר שוק טוב בין מספר בנקים ותראו שתצליחו להוריד את הריביות.
תודה על התשובה.
ורציתי להבין אם התמהיל בסדר גמור ולא מצוין אולי
יש לך הצעה לשפר אותו.(כרגע אני מדבר רק על התמהיל).
תודה רבה
יש מצב שבגלל שאני לוקח 75% משכנתא הם קשים איתי
אולי עדיף לקחת פחות 70% אפילו שזה יהיה ממש קשה לי
כי ישנם גם דברים לבית שאני צריך לקנות.מה אתה ממליץ?
היי,
כמו שאמרתי אני חושב שהתמהיל בסיסי וטוב.
בנוגע לאחוז מימון – ייתכן והריביות יהיו יותר גבוהו, אבל זה כבר לא קשור לתמהיל.
היי, תודה על הפוסט והאתר בכלל.
אנחנו זוג ללא ילדים (לשנתיים הקרובות) הכנסות 14K נטו, דירה ב-700K משכנתא 490K הון עצמי 210K.
לאחר סקר בין הבנקים הגעתי לתמהיל הבא –
– פריים 0.88- 160K ל-30 שנים, החזר 663, סה"כ 238,824
– ק"צ 1.6% 50K ל-5 שנים, החזר 869, סה"כ 54,795 (הרעיון הוא אחרי 5 שנים לראות ירידה חדה בהחזר ואפשר יהיה לקצר מסלולים אחרים או פשוט להנות המירידה לטובת הוצאות שוטפות שכן המשפחה תגדל עד אז).
– קל"צ 4.85%, 100K ל-20 שנים, החזר 652, סה"כ 156,407
– משתנה כל 5 2.24%, 180K, ל-15 שנים, החזר 1003.
חושב להעביר סכום מהמשתנה כל 5 לקל"צ.
דעתך?
היי עמית,
התמהיל טוב ויציב (260 אלף לא צמוד כלל ו240 צמוד למדד, אבל 50 אלף מסתיימים תוך 5 שנים).
אני לא הייתי מעביר כסף מהמשתנה כל 5 לקל"צ מכיוון שעוד 5 שנים גם ככה תצטרך למחזר שוב ולעדכן את ההלוואה.
בהצלחה,
משכנתאמן
הריביות נראות טוב, אבל תמיד כדאי לתקף אותם מול עוד בנק או שניים.
שלום
ברצוני לשאול לגבי 2 הצעות שקיבלתי
סכום ההלואה 500K
אפשרות 1
166K פריים 09 30 שנה
106 קצמ 1.68% 10 שנים
150 קלצ 4.39% 10 שנים
78 משתנה 5 שנים צמוד מדד 2.2 15 שנים
החזר חודשי 3300
אפשרות 2
165K פריים 09 30 שנה
200 קלצ 4.7 15 שנה
65 משתנה 5 שנים לא צמוד 1.70 +אגח 5.26% 15 שנה
70 משתנה 5 שנים לא צמוד 1.30 + אגח 4.86 10 שנה
החזר חודשי 3500
1. מה המסלול שנראה לך עדיף
2 האם הריביות בסדר (סיבוב שני)
3 באלו מסלולים אני מוריד מהקרן
אשמח לתגובה מאירה
תודה
תודה. מה לגבי הריביות שקיבלתי (הפריים שלי עודכן היום ל-0.9-)?
היי גילי,
התמהיל הראשון מוצא חן בעיני יותר,
אם יש אפשרות תקצרו את השנים של המתשנה כל חמש ל10 שנים (זה יעלה קצת את ההחזר אבל זה מתשלם לטווח רחוק).
הריביות בסדר, אבל אף פעם לא מזיק לעשות עוד סבב בין הבנקים.
לא הבנתי את השאלה "באילו מסלולים אני מוריד מהקרן?" – אשמח להסבר.
משכנתאמן
שלום אחי!
קודם כל אני חייב להגיד לך תודה!
לאחר קריאת המידע באתר אני מרגיש הרבה יותר בטוח בתוך הערפל של המשכנתא ונראה לי שאנחנו בכיוון הנכון..
רציתי לשאול אם תוכל לתת לנו כיוון לתמהיל (לאחר שעשיתי סבב בנקים כפי שהצעת..) בהתאם לנתונים המרכזיים הבאים:
משכנתא של 350000 ש"ח
החזר חודשי 2500 ש"ח
זכאות משכנתא מהמדינה בריבית %3 קבועה צמודה עד 200000ש"ח.
סיכויי גדול לקבלת סכום כסף גבוה בשנים הקרובות :בין 50000ל-100000שח.
סיכויים של 50% שנמכור את הדירה בשנים הקרובות.
נתונים נוספים שיכולים להשפיע:
דרך בנק הפועלים: אנחנו יכולים לקבל עד 86000ש"ח בריבית קבועה של 1.55 לעשר שנים צמודה למדד,
או לחילופין : 1% ל7 שנים או 0.7% ל 5 שנים.
( וזאת בתנאי שאקח 40% מהמשכנתא מכספי הבנק. )
דרך בנק מזרחי: מסלול חדש מזה שבוע: ריבית 4.9 + -, לא צמודה, משתנה כל חמש שנים.
אז אלו הנתונים המרכזיים בגדול..
המון תודות!!!
אלעד.
היי אלעד – כפי שהגבתי לתגובתך הקודמת:
תחילה תודה רבה על הפרגון!
תמקד אותי בבקשה – אתה רוצה שאבנה לך תמהיל? כי לא נתת לי הצעה קונקרטית לכל הסכום מבנק מסויים אלא רק שברי מסלולים ממספר בנקים…
שלום אחי!
אני כרגע רק בשלב בניית התמהיל לפני ההתמקחות עם הבנקים על הריבית.
הרביות שכתבתי לך הן רביות שכל אחד מהבנקים שהייתי אצלהם מוכר כמסלולים מיוחדים וייחודיים ולכן הוספתי אותם למרות שהן רק שבריר מההצעה.
בשורה התחתונה – לאחר מעבר בשלושה בנקים שונים לא הצלחתי להגיע למסקנה מהו התמהיל הנכון לי:
השאלות שבין היתר מקשות לי על ההחלטה הן:
– האם כדאי לי להשתמש בזכאות של 3% ?
– למה כולם ממליצים כ"כ על הפריים אם בהסתכלות לאחור ניתן לראות שלפני פחות מעשור הוא עמד על10% וקצת לפני כן אף על פי שניים מכך?
– האם כדאי לי לקחת קבועה צמודה כאשר הריבית בפועלים יחסית נמוכה 1.55% למרות עמלת הפרעון המוקדם אם וכאשר?
לכן הייתי שמח לנתינת כיוון לתמהיל שיכול להתאים לנו לאור הנתונים השונים.
(אם יש לך גם אפשרות לצרף מהם הטווחים של הרביות שאפשר להוריד את הבנקים בכל מסלול נכון לחודש זה,יהיה מעולה, אך זהו רק השלב הבא בתהליך …. (משתדל להיות תלמיד טוב.. 🙂
מקווה שהייתי קצת יותר ברור.
תודה רבה ולילה טוב!
אלעד.
אתה יכול לקחת :
1/3 פריים (נכון שהוא היה גבוה בעבר אבל היום אלו זמנים אחרים לגמרי).
1/3 זכאות ו1/3 קבועה צמודה לטווח קצר מאוד. מקווה שזה עומד בהחזר הרצוי. לגבי ריביות תכוון לפריים מינוס אפס תשע עד מינוס 1, הזכאות היא שלושה אחוזים והטווח הקצר הריבית שקיבלת טובה מאוד.
קובי שלום,
1. בעוד חמש שנים תוכל להחזיר את הכסף לאחד המסלולים.
2. יש אפשרות שבקלצ יהיה קנס (במידה והריבית עוד חמש שנים תהיה נמוכה מהיום) במקרה כזה תחזיר מהמסלול של הפריים.
3. אם הריבית מאוד דומה, קח חלק יחסי במסלול הזה ובכך תבטיח וודאות שלא יהיה קנס בעוד חמש שנים.
4. תעשה עוד סבב בנקים, אולי מישהו ירים את הכפפה.
משכנתאמן
כל הכבוד לך על פוסט מושקע! לראשונה אנו עומדים בפני קניית נכס וכעת נמצאים בשלב הבירור מול הבנקים כך שהפוסט שלך הוא מתנה אמיתית ועושה לנו סדר בהצעות שאנו מקבלים.
תודה על הפרגון הודיה ובהצלחה
שלום,
אנחנו זוג עם הכנסה של 19K נטו, החזר מתוכנן 5K
משכנתא: 750K
התמהיל והריביות שביקשתי מהבנק:
250K – פריים 0.93- 22 שנים
500K – קל"צ 4.7% 15 שנים
השאלות שלי:
1) בעוד חמש שנים משתחררת קה"ש ואני רוצה להשאיר אופציה להחזיר חלק מההלוואה, האם כדאי לשלב מסלול נוסף לכך ואיזה?
2) בהמשך לשאלה הקודמת, האם במסלול של קל"צ לא ניתן להחזיר חלק מההלוואה ללא קנסות?
3) בבנק לאומי וטפחות קיים מסלול של משתנה כל 5 שנים לא צמודה, מבירור ראשוני נראה שהריבית דומה לקל"צ, האם כדאי לשלבה בתמהיל וכיצד?
4) בכמה ניתן לדעתך עוד לשפר את הריביות שהוצעו לי?
למדנו המון בזכות הפוסטים שפירסמת,
תודה רבה!!!!
קובי
תודה רבה אחי!
הי,
מצטרף לברכות הגולשים על האתר והזמן המושקע.
זוג + 2, 18K נטו, משכנתא 450K, מעוניינים בהחזר של 4K.
קרן 100K בעוד 6 שנים.
האם כדאי:
150K פריים מינוס 0.83 ל 20 שנה
300K קל"צ 4.3 ל- 10 שנים
את הקרן אפרע מהפריים ואקצר קל"צ
או שמא כדאי לפצל 300K?
תודה רבה,
תמירו.
משכנתאמן שלום,
נהנתי מאוד לקרוא את הפוסט שלך ואין ספק שזה עשה לי סדר בבלאגן.
ברצוני לדעת אם התמהיל הבא נראה לך סביר:
1) 90,800 ש"ח בריבית 3.03% קבועה צמודה למדד למשך 18 שנה.
2) 250,000 ש"ח בפריים מינוס 0.9% למשך 25 שנה.
3) 327,830 ש"ח בריבית 2.5% משתנה כל 5 שנים וצמודה למדד למשך 30 שנה.
4) עוד ארבע הלוואות של סיוע ממשרד השיכון שמסתכמות בסכום של 136,370 ש"ח בריבית קבועה וצמודה למדד של 3% למשך 28 שנה. ניתן לפרוע אותם בכל שלב נתון ללא קנס יציאה.
האם התמהיל נראה לך הגיוני ונכון? כי פשוט אצלך לא התייחסת כלל בחלוקה לריבית קבועה וצמודה, ואת האמת זה קצת מדאיג אותי….
תודה מראש,
אלירן.
בס"ד
שלום רב,
ראשית, יישר כוח גדול, אין מילים למידע החשוב ולתמיכה שאתה מעביר כאן-תודה!!
שנית, אשאל לגבי תמהיל נכון (משכנתא בגובה 68%) ואטרקטיביות הריביות שהוצעו:
-שווי נכס:1020K
-הון עצמי:330K (לאחר פידיון קה"ש)
-הכנסה:13K (כרגע רק אני עובד ואשתי מסיימת לימודים)
-כושר החזר חודשי: עד 3.5K
-זוג+2+לידה צפויה בעוד 5 חד'.ב"ה.
-דירה מקבלן ותאריך כניסה מתוכנן-בעוד 6 חד'.
-תמהיל מוצע 1-החזר חודשי 3590ש"ח:
–98K:הלוואה לזכאים דרך משרד השיכון—3.% (צמוד למדד) ל-25 שנה.
–140K:לא צמוד–5.5% ל-20 שנה
–231K:מש' כל 5 שנים צמוד 2.79% ל-25 שנה
–231K:פריים-0.8% ל-25 שנה
-תמהיל מוצע 2:-החזר חודשי 3250ש"ח:
–98K:הלוואה לזכאים דרך משרד השיכון—3.% (צמוד למדד) ל-25 שנה.
–392K:אג"ח מש' כל 5 שנים (צמוד למדד) 2.57% ל-25 שנה
–210K:פריים-0.8% ל-25 שנה
1.האם ההצעה2 לא מסוכנת מדי? למרות החזר נמוך מול הצעה 1?
2. מהי "ריבית מתואמת" למשל בהצעה1 רשום לא צמוד–5.5% ל-20 שנה אבל "ריבית מתואמת" 5.64%?
תודה על עזרתך.
בברכה,
ע.
משכנתאמן שלום,
אתר מאוד מעניין ומקצועי.
אשמח מאוד לקבל עזרתך.
אני זקוק למשכנתא של 567000 ש"ח.איזה תמהיל הכי כדאי לי לקחת בנתונים של היום.
טווח השנים שברצוני : 20 שנה. והחזר של ממוצע 3000 ש"ח לחודש.
תודה רבה על עזרתך
אריק
ע שלום,
1. ההצעה הראשונה יותר מתאימה לך מההצעה השניה.
2. אני רושם פה תמהיל משכנתא חלופי:
98 זכאות
233 פריים ל30 שנה
200 קבועה לא צמודה ל-20 שנה
166 משתנה כל חמש ל-25 שנה
הסיבות לשינוי:
מהמעט שיצא להכיר אותך, אני רואה שאתה אדם דתי שבעזרת השם תגדיל את המשפחה, אתה חייב לשאוף לכמה שיותר ביטחון במשכנתא שלך ולכן כל שקל שתיקח בקל"צ יהיה לטובתך ולטובתך של משפחתך, יציבות זו המלה הכי חשובה במשכנתא.
3. ריבית "מתואמת" זו הריבית האמיתית שאתה משלם (ריבית דה ריבית), אבל עזוב אל תכנס לזה.
כל הבנקים מדברים בריבית נומינלית למרות שבתכל'ס אנו משלמים ריבית אפקטיבית (מתואמת), אבל כמו שאמרתי זה יעשה לך סתם "כאב ראש". אם תרצה לחקור את הנושא בשביל הכייף יום אחד, אני פה 🙂
דבר נוסף,
אל תשכח לעשות עוד סיבוב ריביות, בהחלט יש עוד מקום לרדת במחירים שציינת.
המון הצלחה ותזכו למצוות
קיבלתי את הריביות הבאות לתמהיל של משכנתא ע"ש של 720 אש"ח,
אשמח לעצתכם האם הריביות טובות או לא
ריבית קבועה צמודה, בגרייס לשנתיים , 125 אש"ח, תקופה 12 שנים – 2%.
ריבית משתנה כל 5 שנים, בלי גרייס, 270 אש"ח , תקופה 25 שנים – 2.10%
ריבית פריים, גרייס לשנתיים, 240 אש"ח, תקופה 25 שנה, 2.85%
ריבית קבועה לא צמודה, ללא גרייס, 85 אש"ח , תקופה 20 שנה, 5.30%.
גרייס נובע מזה שיש לנו הכנסה נטו של 10.5 אלף לשנתיים הקרובות ואחרי זה תעלה ההכנסה בעוד 3000 נטו.
האם הריביות טובות לדעתכם?
דמי פתיחת תיק – 1200 ש"ח – האם סביר?
שלום רב,
רציתי לשאול שאלה בעניין משכנתא שמועד ביצועה החל מאתמול (ה 16/7),
אני מכיר כי כל 15 לחודש המדד משתנה, ובשל העובדה שהביצוע היה לאחריו מועד החיוב הראשון (התשלום הראשון) למשכנתא יהא רק ב 10/9!
היום לאחר שיחה עם הבנק הבנתי כי אמנם לא אשלם כלום עד ה 10/9 אך ביום תשלום זה אצטרך לשאת בתשלום שלא הכרתי (ריבית!) 1500 ש"ח לערך על כל התקופה הזו שלא שלמתי ועל כל סכום ההלוואה מן הסתם, האם תוכל לעזור לי להבין מהו הסכום? לא נאמר לי דבר לגביו קודם, האם יורד מאיזה שהוא מקום? האם הייתי משלם אותו בכל מקרה ולא משנה מתי הייתי לוקח משכנתא? תודה רבה, עידן.
היי עמי,
על פניו הריביות נראות סבירות, אבל אני ממליץ לשלוח או לגשת עם ההצעה הזו לעוד מספר בנקים ולבדוק מולם.
אני לא יודע מה החלק בכל תמהיל ולכן לא יכול לחוות עליו דעה
בהצלחה,
משכנתאמן
היי עידן,
זה נשמע הגיוני, אתה משלם כל חודש את הריבית אבל בגלל שהחיוב הראשון יהיה עבור חודש וחצי אתם תשלם יותר בחודש הזה ולאחר מכן התשלומים יתאזנו ותשלם חודש בחודשו.
אם אתה רוצה להבין יותר לעומק תתקשר לשירות הלקוחות ויסבירו לך בפרוטרוט (אל תנסה דרך היועץ בסניף, כי הוא לא מבין הרבה בנושא הזה – בשירות לקוחות הם הרבה יותר מקצוענים בנושאים הנ"ל).
משכנתאמן
בס"ד
שלום,
תודה רבה על תשובתך המפורטת והברורה.
שאלה נוספת בבקשה, אנו משלמים שכר דירה בגובה 3K וקיים קושי לעמוד בתשלומי שכר הדירה+תשלומי משכנתא.
1. האם כדאי לקחת גרייס לחצי שנה עד שניכנס לדירה ?
2. או ללא גרייס ולקחת חלק/ כל הסכום כעת ולהתחיל ולשלם את המשכנתא(אפשרי מבחינת חוזה המכר)? אם כן מהו החלק שאתה ממליץ?
בברכת בשורות טובות,
ע.
שלום רב,
ראשית – מאוד התרשמתי מהאתר ובעיקר מהיועץ.
להלן נתוני הקיים:
– יתרת משכנתא 730K לעוד 11.5 שנים במסלול ריבית קבועה 1.3% משתנה כל 3 שנים (לקיחת המשכנתא ב- 11/2009).
– תחנת היציאה הקרובה – 11/2012
נתונים מבירור שעשיתי היום למול הבנק –
– הריבית היום במסלול שלי עומדת על כ- 1.8% (חצי אחוז יותר)
– לשאלתי מהי ריבית הקל"צ שאקבל עבור 730K ל- 11.5 שנים נענתי ב-4.5% (הערה: ידוע לי כי ההחזר החודשי לטווח הקצר יגדל)
אני מאוד מבולבל מנתוני השוק: ריבית נמוכה, תקופת מיתון, מחאה, כלכלת בחירות, דולר, אירו, בטחון וכיו"ב… לא כל כך יכול להתחיל להעריך תרחישים.
מה דעתך? האם קיים תמהיל עדיף?
תודה מראש ויישר כח,
רפי
1. אם אתם יכולים לעמוד בתשלום חצי משכנתא, אז זו האופציה המועדפת
2. הריבית בפריים מצויינת, בשני המסלולי האחרים אפשר עוד לשפר
3. אין בעיה לקחת מבנק קטן (צריך רק להתחיל את התהליך קצת לפני על מנת לא להמנע מדחיות), תמשיכו לעשות סקר ותהיו אגרסיבים לגבי הריביות (פשוט תגידו שקיבלת ריביות נמוכות יותר ותשאלו כל בנק אם הוא יכול לשפר)
היי רפי,
תודה רבה על הפרגון.
לשאלתך,
לפי דעתי המסלול שלך מאפשר למחזר את כל המשכנתא לפריים,
תבדוק זאת מול הבנק ואם כן קח את כל המשכנתא בפריים (לרוב, המסלול הזה מנצח את כל המסלולים האחרים).
בהצלחה,
משכנתאמן
הי,
יש לי שאלה על פרעון מוקדם.
נניח והיום אני מקבל משכנתא 300K קל"צ 3.5 ריבית.
ובעוד חודשיים אני מבקש להכניס 20K ולפרוע.
איך נעשה החישוב?
תודה,
תמירו.
היי תמירו,
בעוד חודשיים יבדקו מהי הריבית הממוצעת שהבנקים מוכרים קל"צ לתקופה שנשארה (לדוג היום מוכרים ב3.5%) ובעוד חודשיים בגלל שהריבית ירדה ימכרו את אותו המסלול ב3%, באותו רגע הבנק דורש פיצוי על ההפסד שלו (0.5% לשנה) וזו בעצם עמלת היציאה
תודה.
מהי אותה ריבית היום?
פריים? בסיסית? אחרת?
ניתן למצוא את הטבלה של בנק ישראל כאן, יש להתייחס לשנים שנשארו בהלוואה
היי אבי,
שמח לשמוע שהאתר מועיל!
לשאלתך,
תשלב בין השניים,
150 קלצ ו-150 משתנה צמודה – ככה אתה מאזן את הסיכון של המדד.
שלום ,
אתר מצויין שאפשר ללמוד ממנו הרבה.
שאלה לתמהיל משכנתא.
סכום ההלוואה 450k
150k פריים – 0.9 20 שנה
300k קצ״מ משתנה כל 5 שנים 1.96% 15 שנה
או שכדאי לשנות את הקצ״מ לקל״צ בריבית של 4.8%
שלום,
הצעה שקיבלתי ל 600K.
200 פריים. 200 קל"צ ב- 4.5% ל- 10 שנים. 200 משתנה כל 5 שנים ב- 2.1% (מבוסס על איזה חישוב ממוצע משכנתאות בנק ישראל B)
שאלה – האם נוכח האינפלציה (ויעד האינפלציה של הממשלה) הקל"ץ לא עדיף בהרבה?
שכן ראלית, %4.5 פחות מדד, קטן משמעותית מ- %2.1 ועוד מדד ?
האם עדיף לקחת 400 בקל"צ ?
היי יואל,
אני לא חושב.
יעד האינפלציה הו אבין 1% ל3% וכרגע הבנק לא עומד בו ובגלל זה מוריד את הריבית.
במקום להעביר את ה200 לקלצ" , הייתי נשאר בקבועה צמודה אבל מוריד את השנים.
בהצלחה
תודה.
בתשובתך, בהקשר של ה"צמודה" ,האם התכוונת שכדאי לקצר את משך ההלוואה כולה או התחנות (כל 5)?
אגב אחלה בלוג!
יכול מאוד לעזור אם תוכל לפרט את משמעות שינוי והורדה של – 0.1 (עשירית) ריבית בכל מסלול ומסלול. איפה כל הישג במשא ומתן משמעותי יותר?
ממחשבון אינטרנטי נראה כי הורדת ריבית ב-קל"ץ ב-0.1 ריבית (הלוואה של 200K ל 15 שנים) משמעותו פחות 10~ ש"ח בהחזר החודשי. שזה ממש לא דרמטי?
היי יואל,
התכוונתי לשנים של ההלוואה ולא של נקודות היציאה.
נכון שמורידים 0.1% על מסלול כלשהו זה לא יוצא הרבה, אבל שמחברים את כל המשכנתא ודואגים שכולה תהיה הכי נמוכה שאפשר זה כבר עוזר 🙂
בכל אופן, כמו שאני תמיד אומר: תשתדל להשקיע בבניית תמהיל משכנתא נכון והריביות יהיו החלק הפחות בעייתי.
בהצלחה
תודה רבה על התגובה.
לצורך העניין אתה ממליץ על 1/3 בריבית פריים ו 1/3 בריבית משתנה כל 5, לפי מה שהבנתי אתה ממליץ על ה1/3 הנותרים כקבועה צמודה כן?
תודה רבה
מאור
היי שוב,
אני אכן שוקל לשלב אפילו 1/3 משכנתא בקל"צ.
עוד לא מצאתי נכס ספציפי אבל התחלתי כבר לעבור על פורומים מה אנשים אחרים מקבלים..תגיד לי אם זו האופציה הכי אופטימילת מול הבנקים או שאפשר לבקש אפילו יותר מזה (כשאמצא נכס ואלך לבקש בפועל):
1/3 – 290,000- פריים מינוס 0.95 ל-30 שנה
1/3 290,000- ריבית משתנה כל 5 שנים 2.1%
1/3 290,000- קל"צ ל-25 שנה 4.7%
יוצא כאן בערך החזר 3,915.
מה דעתך הבנקים יכולים לשפר את זה?
תודה
שלום
ראשית כל אתר מאוד מקצועי ויעוץ בחינם ממש תודה כל הכבוד לך.
יש לנו כמה שאלות אשמח אם תוכל לעזור לנו.
אני מתלבט בין לקחת משכנתא על נכס קיים קטנה יחסית או לקנות בית נוסף ולשעבד את שני הבתים. ללא הון עצמי וללא שעבודים.
נתחיל במשכנתא של בסה"כ 200K על שיעבוד של נכס קיים.
אשמח עם תעזור לי בתמהיל נכון.. על החזר של עד 2000ש"ח למשך 10-12 שנים.
מה שקיבלתי מהבנקים זה עוד לפי שקראתי על תמהילי משכנתא והם הציעו לי ריבית של 2.61 קבועה צמודה אוכל להוריד את הריבית לפחות ל2.5 אחוז . מה עוד שזה ל13 שנים.
או אותה הריבית 2.61 על ריבית משתנה כל חמש שנים (B+0) ל12 שנים.
אבל אני מניח שזה לא כדאי
בכל מקרה האם כדאי לשלב תמהיל של
100000 ש"ח קבועה לא צמודה
66666 ש"ח ריבית פריים
33333 ש"ח משתנה כל חמש צמודה
או ש 133333 ש"ח קבועה לא צמודה
66666 ש"ח ריבית פריים.
ההתלבטות השנייה היא לקנות בית חדש ולשעבד את שתי הבתים כאשר אין לנו הון עצמי ואין לנו משכנתא, אבל יש אישור ללקיחת משכנתא על הסכום.
רציתי לקחת משכנתא של 1.15M ההכנסות שלנו הם 11K ואת הבית הראשון אנו נשכיר ב4000ש"ח כך שבפועל נוכל להכניס כ 15K אנו זוג ללא ילדים לפחות לא בשנה וחצי הקרובות. לא צפוי קבלת סכום גדול בזמן הקרוב.(קרן השתלמות של 16K)
אני רוצה לדעת האם יש תמהיל שבו אוכל לא להסתכן מידי ולשלם
בין 4000-5200 ש"ח עד תום התקופה שתארך כ 30-35 שנה?
בלי כל קשר אם נחליט לא לקנות בית נוסף אבל לקחת את המשכנתא של ה 200K האם עוד 4 שנים לצורך העניין ארצה לקחת משכנתא נוספת על בית נוסף בסדר גודל של הסכום 1.1M האם התנאים בלקיחת משכנתא שנייה שונים ופחות טובים?
תודה רבה
מאור.
שלום,
קודם כל, כל הכבוד על האתר ועל העבודה הטובה.
מעוניין במשכנתא של כ880 K . מדובר בכ-68% מימון בנקאי.
המטרה שיהיה החזר חודשי כ-3,600-3,700
אני עובד בתחום ראיית החשבון וקשה לראות כרגע העלאות מהותיות בעתיד בשכר. כנ"ל לגבי אישתי.
אשמח לשמוע ממך על תמהיל מומלץ למשכנתא שיכול להתאים מבחינת סכום המשכנתא הנ"ל וההחזר הרצוי הנ"ל. (המטרה היא כמובן היא שליש משכנתא בפריים , השאלה לגבי שאר השני שליש)
תודה
היי מאור,
תודה על הפרגון!
אני אנסה לתת תשובות לפי הסדר:
לגבי התמהיל למשכנתא של 200 אלף, הייתי לוקח:
1/3 פריים ו1/3 משתנה כל חמש.
הסיבה שלא הייתי לוקח קל"צ היא שככל הנראה אתם תקנו נכס אחר בעתיד ויכול להיות שתרצו למחזר את ההלוואה, במקרה הזה ייתכן ויהיו קנסות בקל"צ ולכן הייתי מוותר עליו בתמהיל הנ"ל.
אפשר לבנות תמהיל ל30 שנה שיהיה סביב ה 5000 ש"ח, יחד עם זאת זה לא כל כך מומלץ לקחת משכנתא ל-30 שנה (מבחינה כלכלית המדדים והריביות "אוכלים" את המשכנתא והיא הופכת ללא כלכלית).
אם תרצה משכנתא נוספת עוד 1-2 שנים, יבחנו את מצבך ללא קשר למשכנתא הקודמת. כלומר, יבדקו מה השכר, מה הנכסים שלכם, איך אתם עומדים בהתחייבויות הקודמות ומה יכולתיכם לעמוד במשכנתא החדשה, במידה והכל יהיה תקין תוכלו לקבל אישור עקרוני למשכנתא.
בהצלחה
סליחה אבל עוד משהו קטן.. אם המלצתך על ה1/3 הנותרים היא על הריבית קבועה צמודה אז על מה בערך אצטרך להתמקח על תקופה של 10-12 שנים.
המסלולים מצויינים והריביות עוד יותר 🙂
לא נראה לי שיש הרבה לאן לשפר, בכל אופן כרגע הנח לזה וגש לחפש נכס.
בכל מקרה הריביות שיהיו בעוד מספר חודשים הם לא הריביות של היום, המשך לקרוא עוד על משכנתא וללמוד אודותיה אבל אין לך טעם לערוך סקר מחירים בשלב זה (מה שכן חשוב זה לקבל אישור עקרוני מ-2 בנקים לפחות לטובת המשכנתא).
היי אדי,
תודה על הפרגון!
בהחזר שציינתם אין לכם הרבה ברירות אלא לקחת:
1/3 פריים ל30 שנה
ו1/3 משתנה כל חמש צמודה ל30 שנה,
כל תמהיל אחר מעלה דרמטית את ההחזר החודשי.
אתם בטוחים שאתם לא יכולים להחזיר יותר? במידה וכן נסו לשלב גם קל"צ (אפילו על 100 אלף) ולאזן מעט את המשכנתא שכרגע היא גבוהה וצמודה מדי למדד.
בהצלחה
או משתנה כל חמש או קבועה צמודה, מה שיותר זול.
לפי דעתי ל10 שנים אתה יכול להשיג ריבית של 1.6-2 אחוזים בקבועה
שלום, באמת תודה רבה על האתר המעולה הזה שדרך אגב הגעתי אליו
השאלה שלי היא כזאת הבן זוג שלי קונה דירה לבד בנפרד דירה ראשונה שלו הוא פנה לבנק ואישרו לו הלוואה של 300 אש"ח עכשיו איך בונים תמהיל טוב 1/3 בפריים הריבית היא -0.9
ומאוד רוצה 2/3 בקל"צ בריבית של ריבית 2.8%
מה יהיה ההחזר החודשי?
ולמה הגלל שזה לא צמוד מדד אז ההחזר גבוהה
תודה על התשובה
היי יוסף,
לא הבנתי את השאלה במלואה, אבל אנסה לענות:
תמהיל של: 1/3 פריים ו2/3 קל"צ הוא תמהיל טוב
לגבי ריבית הפריים היא טובה, לגבי הקל"צ נראה לי שהיא יותר מדי טובה ולכן לא נראה לי שתקבלי אותה 🙁
בשביל החזר חודשי יש צורך בשנים, בכל מקרה תבדקו במחשבון משכנתא כאשר אתם מציבים את הריבית והשנים הרצויות.
בהצלחה
שלום רב
רציתי לדעת על איזה מסלול אתה ממליץ
עלות הנכס 1300000 ברשותנו ישנם 600000 ש"ח ז"א שאנו צרכים משכנתא של 700000 , ההכנסה המשותפת שלי ושל אישתי היא נעה בין 20000-25000 ,אם אתה זקוק לפרטים נוספים בשמחה
תודה מראש
נ,ב
אנו מעוניינים בהחזר חודשי שנע בין 3500-4500
שלום דודי,
ראשית, אני חושב שאתם יכולים להחזיר יותר, אבל זה תלוי גם ברמת החיים שלכם.
אז בבקשה מסלול כפי שביקשתם:
233 פריים ל30 שנה
233 קבועה לא צמודה ל 20 שנה
233 קבועה צמודה ל 12-13 שנה
בהצלחה
אני מעוניין בהחזר של סביב 3000 ש"ח.
נכס = 2.3מ
משכנתא- 600K
כסף שאמור להשתחרר- 100K בעוד 5 שנים.
מה אתה ממליץ?
תודה על האתר!
בבקשה:
200 אלף פריים ל-20 שנה
300 אלף קבועה צמודה (או משתנה כל חמש) ל15 שנה
100 אלף בבוליט ל-5 שנים
בהצלחה
הלכתי אל שני המחשבונים האלה, באף אחד מהם אין את אופציית הבוליט כחלק מתמהיל.
אז חישבתי כל מסלול שהמלצת בנפרד והגעתי לסכומים של סביב 3700 ש"ח.
בהודעה הראשונה שלי רשמתי שאני מעוניין סביב 3000 ש"ח.
האם אני מחשב לא נכון?
ועוד שאלה- קראתי את כל ההמלצות שלך בעמוד הזה.
בכולם אתה ממליץ לקחת קל"צ (קבועה לא צמודה) אבל רק לי לא המלצת את זה, מדוע?
היי גיל,
בנק א' טוב יותר והריביות טובות.
בהצלחה
היי,
ראשית תודה על העזרה..
1. לגבי הריבית הקבועה לא צמודה- ל 10 שנים 2%???
2. אם אחלק חצי חצי אז ייצא החזר גבוה, כי 200 אשח ל 10 שנים זה מעמיס על ההחזר, ומצד שני אם אעלה את זה ל 15 שנה אז הריבית כבר לא אטרקטיבית…
3. כוונתי הייתה לא לראות מה קורה בלוח הסילוקין, אלא לעשות מעין סימולציה מה יקרה בעוד 5 שנים עם יתרת הקרן במסלול הקבוע לעומת הצמוד, שבו יש להצמיד את הקרן. הרי זה ברור שבעוד 5 שנים בצמוד לא אנגוס מהקרן ובמקרה הטוב היא תישאר כמו שהיא…
תודה!!
תודה רבה
היי עינב,
התמהיל מצויין והריביות טובות מאוד.
אם אתם לא מתכוונים להחזיר כסף ב-5 שנים הקרובות קחו את הקל"צ ב5% (תנסו גם לרדת מזה).
בהצלחה.
היי גיל,
1. את ה50 אלף לשיפוץ תקחו מההון העצמי שלכם ולא מהמשכנתא (זה יותר זול)
2. תמהיל ל500:
1/3 פריים ל 20 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל15 שנה
1/3 קבועה לא צמודה ל 12 שנה
בהצלחה
היי משה,
1/3 פריים ל-30שנה
1/3 משתנה צמודה ל25 שנה
1/3 קבועה לא צמודה ל20 שנה
בהצלחה
תודה רבה! עזרת לנו מאוד!! איזה מזל שיש אותך.. מה היינו עושים בלעדייך?
בנוגע למע"מ, כוונתנו הייתה שהסכום החסר לדירה צמוד למע"מ כפי שצמוד למדד. תחילה תכננו לקחת באוקטובר ואז לחסוך עוד 20000, אך אם ניקח החודש המשכנתא תהיה גבוהה יותר אך ללא עליית המע"מ.
בנוגע לטווח, ה4 שנים זה להחזר המשכנתא כולל הריבית?
הי,
למה לא ללכת על חצי בפריים וחצי בקבועה צמודה
נ.ב. התכוונת בפריים לצמודה?
תודה מראש,
שלום משכנתאמן יקר,
אנו בדיוק עכשיו בשלב חיפוש המשכנתא האידיאלית, וקצת הלכנו לאיבוד בין התמהילים השונים.
המשכנתא שלנו תיהיה על סך של כ-250 אש"ח ואנו אמורים לקחת אותה עד ה-30 באוקטובר.
אנו מרוויחים יחד 18000 נטו ואנו מעוניינים להחזירה בזמן קצר עם החזר חודשי גבוהה.
יש לנו מספר שאלות:
1. האם בעקבות המע"מ אשר צפוי לעלות כדאי לקחת את המשכנתא החודש?
2. מה התמהיל המומלץ במקרה זה?
תודה,
תודה על התמהיל.
אני מחפש מחשבון משכנתא שאני יכול להשתמש בו כהתחלה להבין את הסכום המדובר אבל אני לא מוצא אחד שמכיר את כל המסלולים.
אתה יכול להמליץ על מחשבון?
השאלה היא עד כמה משפיע עלינו המרווח? האם זה עשוי להתקזז עם הריבית בהמשך?
זה אומר שבתחנה הבאה מעלים לנו 0.3 או 0.9 מהעוגן שנקבע וזה משמעותי, לא?
חוץ מזה, מה דעתך על מסלול לא צמוד מדד שמשתנה כל שנה או שנתיים וחצי. תיאורטית, זה נשמע כמו משהו שמאפשר לנו לעשות סקר שוק כל שנה ולחפש מחדש את המסלול האטרקטיבי ביותר להמשיך איתו לשנה הבאה, לא?
שוב תודה 🙂
היי מאיה,
אם אפשר לדעת בבקשה מאיזה בנק קיבלתם את ההצעה?
אנחנו בערך במצב שלכם ,ועושים עכשיו סקר בנקים.
תודה רבה,
היי מאיה,
תודה על הפרגון!
1. התמהיל שהצעתי בחודש מרץ, היה תמהיל דוגמא – אתם צריכים לבנות תמהיל על בסיס הצרכים האישיים שלכם.
2. עוד 25 שנה יכול להיות שתשלמו יותר מפי 1.5 אבל אין הרבה ברירות 🙂 בהמשך לסעיף הקודם, יש לבנות תמהיל גמיש.
3. אתם יכולים לתת עוד פרטים ואנסה לעזור.
משכנתאמן
היי מאיה,
אם אתם חושבים שבעוד 5 שנים יהיה לכם כסף להחזיר אז המשתנה הלא צמודה ל5 שנים היא טובה עבורכם, במידה ולא, אני הייתי הולך על הקל"צ.
המרווחים הם לא משהו שאמור כל כך לעניין אתכם, כל בנק מתבסס על עוגן אחר ולכן המרווחים שונים בין בנק אחד למשנהו.
אנחנו זוג צעיר ללא ילדים בנתיים שמעוניינים לקחת משכנתא בגובה 700K הנכס שווה 1.2M כל השאר הון עצמי.
ההכנסה כרגע היא 13500.
על איזה תמהיל היית ממליץ ? שההחזר הרצוי הוא בסביבות 3500 ש"ח.
תודה.
נ.ב
החזר חודשי רצוי של כ 6-7 ..
בבקשה, שני המחשבונים האלו טובים:
1. מחשבון א'
2. מחשבון ב'
1. זה לא משפיע.
מכיוון שזה מחושב כך, לדוגמא:
בנק X – עוגן=1% + 1.5% מרווח = 2.5%
בנק Y – עוגן =2% +0.5% מרווח = 2.5%
בעוד כמה שנים, הריביות שלכם ישתנו לפי העוגן החדש, אם בעבר העוגן היה גבוה גם בעתיד הוא יתנהג לפי אותו המשקל והפוך(בקיצור, זה לא משנה לכם)
2. זו החלטה לא נכונה, כי היום הריביות נמוכות ובעוד שנתיים הן עלולות להיות גבוהות, אתם לא תמצאו מסלולים "זולים" אם הריביות במשק גבוהות (כלומר, זה עניין יחסי, בעולם של ריביות נמוכות כל המסלולים נמוכים ובעולם של ריביות גבוהות כל המסלולים גבוהים).
כמו כן, הנגיד אסר לקחת יותר מ1/3 בריביות משתנות (בעלי השתנות של פחות מחמש שנים).
בהצלחה
בוודאי, בנק מזרחי
תודה על התגובה המהירה.
אנחנו נשואים טריים ללא ילדים, יש מקום סביר להניח שההכנסה תעלה מעט בשנים הקרובות ובטח שבטווח הארוך. רוצים להחזיר בין 3,500-4000 לחודש כדי לא להחנק. לכן זקוקים לתקופה של 25 שנים.
האם ידוע לך מהן הריביות הכי אטרקטיביות לתקופה זו בתמהיל שהצעת? (פחות או יותר מה שתכננו).
היי יואל,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
זה בהחלט נושא מורכב,
אשתדל לעשות סדר בנושא באחד מן הפוסטים הבאים.
היי אביב,
1. הפריים לא צמודה (אין דבר כזה "פריים צמודה")
2. אתם לא יכולים לקחת חצי פריים, כי יש הגבלה עד 1/3 לריבית משתנה
בהצלחה
היי אביב,
1. המע"מ לא ישפיע על מחירי המשכנתאות
2. שליש בפריים ו2/3 בקבועה צמודה,
לדעתי הטווח הקצר ביותר ניתן ל4 שנים, כך שלא תגיעו להחזרים של 6-7 אבל תוכלו לחסוך בצד אלפיים שח ומדי פעם להחזיר את המשכנתא
שבוע טוב ובהצלחה
1.במחשבון הזה יש אפשרות לחשב על פי בוליט,
2. צודק, אני כיוונתי את התשלום ל3500 – כנראה טעיתי, אני מתנצל
3. אני לא חושב שכדאי לכם לקחת קל"צ, גם ככה אתם לוקחים משכנתא לתקופה ארוכה, אבל אם בכל מקרה אתם רוצים ל"בטח" את הסכום, קחו 150 בקל"צ ו150 בקבועה, זה יצריך להאריך את אחד המסלולים ל25 שנה ואני לא ממליץ.
שבת שלום
שלום,
לגבי משכנתאות צמודות מדד משתנות כל 5.
יש כמה אפשריות בשוק ל-עוגן: ע"פ ממצוע אג"ח (A) או ע"פ ריבית משכנתאות ממוצעת (B) וכו…
תוכל לפרט קצת על יתרונות חסרונות? ושיקולים להעדפה?
תודה
(אחלה בלוג!!)
שוב תודה,
תוכל בבקשה להסביר לנו מדוע לא כדאי לנו לקחת שליש מהסכום בריבית קבועה ללא הצמדה?
שבת שלום
הי, המאמר מעולה! עושה סדר בבלאגן… אנחנו זוג עם ילדה קטנה, קנינו דירה ב- 750 אש"ח ויש לנו שתי התלבטויות .האחת, הדירה זקוקה לשיפוץ שעלותו כ- 50 אש"ח. אנחנו מתלבטים אם לתת למשכנתא את מלוא ההון העצמי שלנו שהוא 300 אש"ח ואז ניאלץ לקחת הלוואה כדי לשפץ או לתת 250 מהון עצמי ולהשאיר 50 לשיפוץ. שנית, יש לנו יכולת החזר משכנתא של 3500 לחודש ואני אשמח אם תמליץ לי על תמהיל משכנתא, בהנחה וזו דירה שאנו קרוב לוודאי נמכור תוך 10 שנים, לגבי משכנתא של 450 ולגבי משכנתא של 500. תודה מראש!
היי אביב,
אני מאמין שבשנתיים – שלוש המדד יהיה נמוך (בגלל המיתון שאנו נמצאים בו) ולכן אני חושב שזה יהיה חכם יותר להצמיד למדד ולשלם ריבית נמוכה מאשר לשלם ריבית גבוהה יותר שכוללת כבר את המדד הממוצע ולאו דווקא הצפוי.
כן, אם הסכום צמוד למע"מ הייתי משלם לקבלן כבר החודש ולוקח כבר עכשיו את המשכנתא.
לגבי ה-4 שנים, כן זה כולל את הריבית.
היי,
אנחנו לקראת משכנתא , ועברנו על המאמרים שלך ועל ההמצלצות שלך,
הלכנו למספר בנקים וזה ההצעה שדי קרובה להמלצות שלך:
המשכנתא היא 70% מהנכס 665K וחילקנו אותה ל3 חלקים שווים:
1.משתנה כל 5 שנים -2.33% למשך 20 שנה
2.פריים -2.85% למשך 30 שנה
3.ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה-4.77% למשך 20 שנה
או לחילופין קלצ -5% למשך 20 שנה (מה עדיף בסעיף 3 ??)
האם ב-קלצ אנחנו מחוייבים לכל התקופה? בלי אפשרות יציאה בהמשך?
האם התמהיל טוב? ואיך הריביות?
הכנסה משותפת שלנו היא 14K וההחזר הוא בערך3.5K
תודה רבה על עזרתך!
עינב
תודה על התמהיל ….
רציתי לדעת מה אתה חושב על התמהיל הבא :
230000 ש"ח פריים 2.8 ל 30 שנה
150000 ש"ח משתנה צמודה ל 25 שנה 2.02
150000 ש"ח קבועה לא צמודה ל 20 שנה 4.75
170000 ש"ח משתנה לא צמודה ל 25 שנה 4.48
ההחזר יוצא 3495
אהלן,
יש לי שתי שאלות אבל ראשית הנתונים הכלליים: אנחנו מתכוונים לקנות דירה בשווי 1350K כשההון העצמי שלנו הוא 900K. יכולת החזר 4000 ש"ח. מן הסתם עדיף משכנתא לכמה שפחות זמן.
והשאלות:
1. מה התמהיל הנכון לדעתך? הבנתי שבנק ישראל ביטל את מחסום ה-33% למסלול פריים.
2. בהנחה ואנחנו רוצים לשמור בצד משהו כמו 100K (שלא חישבתי בהון העצמי הנ"ל) בצד ליום סגריר, שיהיו נזילים (למשל בתיק השקעות בבנק) – האם בהתחשב בכך שהכסף מצוי בבנק – הבנק אמור לתת לנו תנאים משופרים?
בעיקרון אני מתלבט בין מה שהצעת לתמהיל שרשמתי לך אם תוכל לעזור לי לבחור זה יהיה מעולה !!! תודה !!!
היי אייל,
1. מאיפה שמעת שבנק ישראל ביטל את מחסום ה33% ?
2. הבנק לא מתחשב כל כך בכסף "שנשאר בצד", אבל באחוזי מימון נמוכים כשלכם ועם הכנסות טובות, אתם יכולים לקבל תנאים מצויינים.
תמהיל ל450:
1/3 פריים ל15 שנה
1/3 קבועה צמודה ל10 שנים
1/3 קבועה לא צמודה ל10 שנים
?
הי,
כל הכבוד על האתר המקצועי והמרשים.
מס' שאלות:
אנו משתכרים כיום ביחד כ-14,000 ומתכוונים לקחת בשבוע הבא משכנתא של כ-800,000.
א. האם התמהיל שהצעת תקף לחודש אוגוסט להערכתך? (הריביות ירדו)
ב. בסימולציה באחד הבנקים נבהלנו לגלות שעוד 25 שנה נחזיר פי 1.5 מהסכום שאנחנו לוקחים? מה המלצתך לזוג שמוכן להיות עם יד על הדופק ופעם בשנה מגיע לבנק למחזר משכנתא כדי להימנע מהחזר כה גדול?
תודה רבה על הכל!
היי משה,
מתנצל על העיכוב – כנראה שהשאלה שלך התפספסה לי….
התמהיל שבנית בסדר גמור,
תנסה רק לרדת קצת בשנים, אפילו רק בחלק מן המסלולים.
תודה על התשובה המהירה. חשובה לי גם דעתך בנוגע לתמהיל עצמו. ושאלה אחרונה- ראיתי שכתבת למגיבה בשם שלומית שהריבית לקל״צ ל10 שנים צריכה להיות 2% כאשר הריבית שהציעו לנו היא 3.9
היי שלומית,
1. כן
2.הבנתי, צודקת (הייתי בטוח שאנחנו מדברים על 10 שנים)
3. תנסי למצוא מחשבונים שמחשבים גם את המדד , זה אמור לעזור לך (פשוט תשלפי לוח סילוקין עם מדד ובלי מדד ותראי מה ההפרש)
מקווה שעזרתי
היי,
אנחנו לקראת משכנתא , ועברנו על המאמרים שלך ועל ההמצלצות שלך,
הלכנו למספר בנקים וזה ההצעה שדי קרובה להמלצות שלך:
המשכנתא היא 70% מהנכס 665K וחילקנו אותה ל3 חלקים שווים:
1.משתנה כל 5 שנים -2.33% למשך 20 שנה
2.פריים -2.85% למשך 30 שנה
3.ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה-4.77% למשך 20 שנה
או לחילופין קלצ -5% למשך 20 שנה (מה עדיף בסעיף 3 ??)
האם ב-קלצ אנחנו מחוייבים לכל התקופה? בלי אפשרות יציאה בהמשך?
האם התמהיל טוב? ואיך הריביות?
הכנסה משותפת שלנו היא 14K וההחזר הוא בערך3.5K
תודה רבה על עזרתך!
עינב
בהמשך לאתמול, עוד התייעצות…
אנו זוג צעיר המשתכר כיום ביחד כ-14,000 ומתכוונים לקחת בשבוע הבא משכנתא של כ-800,000. (400K הון עצמי)
רוצים להחזיר בין 3,500-4000 לחודש לאורך תקופה של כ-25 שנים.
אשמח להיוועץ בך לגבי המסלול הבא:
240K-משתנה כל 5 שנים צמודה למדד 1.93%- 25 שנה
260K-פריים 2.85% – 30 שנה
300K-משתנה כל 5 שנים, לא צמודה. 4.58% – 25 שנה
ככה יש יותר אופציות ליציאה או מיחזור…
שאלה נוספת- במסלולים המשתנים כל 5 שנים, מהו הרעיון של המרווח? בבנק אחד הציעו לנו 0.3 מרווח ובשני 0.8
המון המון תודה!
שלום רב,
אנו בהליכי משכנתא מתקדמים ל60% מימון= 561 אש"ח. אנו מכניסים כ 15 נטו אך יש הוצ' נוספות( 2500 ש"ח שיגמרו עוד 5 שנים). יכולת ההחזר ההחודשית שלנו היא 3400 ש"ח.
להלן התמהיל:
187=30% פריים מינוס 1
125 אש"ח בריבית קבועה ל 10 שנים – 3.45
251 אש"ח -צמודה משתנה כל 5 שנים-2%.
סהכ החזר 3360 ש"ח.
הצפי שעוד 5 שנים נפרע חלק מהמדד( עי ק.השתלמות) יתפנו לנו תשלומים אחרים ואז נמחזר משכנתא.
קיבלנו מסלול חדש בלאומי ומזרחי : קבוע , לא צמוד משתנה כל 5 שנים- 4.72 ל 20 שנה.
השאלה שלי: מה עדיף לאור כל הנתונים הנל: צמוד 2% או קבוע 4.72??
תוכל לצרף תחשיב מה יקרה עוד 5 שנים עם התייחסותך ליתרת הקרן הצמודה ולכל מה שכבר שילמתי? רק כך אוכל באמת להשוות
( מצד אחד קבועה לא "מתנפחת" כמו המדד, אך הריבית כמעט פי 2..)
מה דעתך???
הי,
בהמשך לשאלתי מ- 12.8, רציתי לשאול האם לדעתך הריביות שקיבלנו טובות.אחרי התלבטויות רבות החלטנו ללכת על תמהיל שונה מהמלצתך ואני אשמח לקבל את דעתך על התמהיל הזה.
בנק א' (בסך הכל 500 אש"ח משכנתא):
100,000 קל"צ ל-9 שנים בריבית 3.9% (לא היו מוכנים ל-10 שנים בכזו ריבית)
234,000 קל"צ ל- 15 שנה בריבית 4.7%
166,000 ל- 20 שנה p-0.9
בנק ב': זהה במסלול פריים, 100,000 קל"צ ל- 10 שנים בריבית 3.99%
ו- 234000 קל"צ ל- 15 שנה בריבית 4.72%.
אודה על דעתך לגבי המסלול והריביות.
תודה רבה.
היי שלומית,
1. התמהיל טוב והריביות גם טובות (למעט הקבועה ל10 שנים, היא צריכה להיות נמוכה יותר, משהו באיזור ה2%).
2. ההפרש בין הצמודה ללא צמודה הוא 2.72 וזהו בדיוק גובה המדד שהבנק חושב שיהיה בעתיד, ולכן זה לא כל כך משנה אם אתם בכל מקרה הולכים "למחזר" את כל המשכנתא בעוד חמש שנים.
ההמלצה שלי, חלקו את הסכום לשניים, וחצי תקחו צמוד מדד וחצי לא צמוד מדד.
4. על מנת לראות את התפתחות ההלוואה תוכלו לגלוש לכל מחשבון משכנתא עם לוחות סילוקין ולבדוק מה בדיוק יקרה בכל חודש וחודש.
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
אני חייב את עזרתך…
אנחנו במירוץ לסגור משכנתא לפני עליית המעמ.
אנחנו לוקחים משכנתא ל630,000 ש"ח.
ההצעה הכי טובה היתה:
1. פריים -0.9 210,000 ש"ח-ל25 שנה
2.משתנה כל 5 שנים צמודה-1.63%-280,000 ש"ח ל25 שנה
3.קבועה לא צמודה-4.75%-150,000 ש"ח ל 17 שנה
סה"כ החזר חודשי3090 ש"ח
מה דעתך? אשמח לעזרתך
שלום,
קודם כל תודה רבה והמון פרגון על האתר…המידע מעולה ועוזר המון!
אנחנו זוג צעיר עוד לפני חתונה,והחלטנו לקנות דירה ולהשכיר אותה במשך שנתיים (בינתיים גרים אצל ההורים) ע"מ שיכסו את המשכנתא.
בינתיים אנחנו נחסוך את מרבית ההכנסה שלנו להמשך החיים.
ההכנסה החודשית שלנו 14K נטו,אנחנו סטודנטים בתחילת הדרך,כאשר הנכס אותו אנו מעוניינים לרכוש בשווי 950K וההון העצמי 285K בדיוק 30%.
אנחנו אוהבים להרגיש בטוח לכן בחרנו בתמהיל שכולו קבוע בלי הצמדות למדד (מלבל כמובן הצמדה לפריים שלא נתון לבחירתנו).
פריים 219K 25 ש'- 0.7- 1,044 ש"ח
קל"צ 100K 10 ש' 4% 1,044 ש"ח
קל"צ 20 123K ש' 4.9% 805 ש"ח
משתנה כל 5 שנים לא צמודה 20 ש' 223,000 אג"ח 4.87+1.8 1,457
סה"כ החזר חודשי של 4,317.
המטרה היא שאחרי 10 שנים ההחזר החודשי יצטמצם שתוכנית קל"צ אחת תסתיים.
מה אתה חושב על התמהיל?
האם ההחזר גבוה מדי? האם כדאי בכל זאת להצמיד חלק מהתמהיל למדד?
והאם הריביות סבירות (לאחר סבב בנקים זה הכי נמוך שקיבלנו. בינתיים).
תודה.
שלום רב
סוף סוף מצאתי אתר שאפשר להבין את כל הבלאגן
אודה לעזרתך קניתי דירה בשווי 1075000 אני לוקחת משכנתא 752,000 למשך 30 שנה לצערי יכולת ההחזר שלא תעלה על 3000
אנא עזור לי למצוא מסלול מצויין שאיתו אוכל לקבל מהבנק ואילו ריביות מינימום עליי לדרוש
אודה לעזרתך הבההולה
היי טלי,
שמח לקרוא שהאתר מועיל!
לשאלתך,
המשכנתא גבוהה בשביל 3000 החזר ולכן לא משאירה יותר מדי משחק לגבי התמהיל.
ההצעה שלי:
1/3 פריים ו1/3 משתנה כל חמש צמודה למדד.
קל"צ פשוט ייקר פה את המצב.
ריביות מינימום – עד פ-1% בפריים (אני לא מאמין שמישהו ייתן את זה אבל זה מינימום) ובאיזור ה2.5% במשתנה.
בהצלחה
היי בהמשך לתשובתך,
מה דעתך על התמהיל האם כדאי בכל זאת להצמיד למדד חלק מהסכום,
והאם ההחזר החודשי לא גבוה מדי לטעמך?
תודה
תודה רבה על המענה
אבל לא מובן לי היכן ה31 הנותר ?
מה הכוונה עד פ-31 בפריים?
האם לקצר את תקופת ההלוואה?
כמה אמור לצאת החזר ע"פ חישובך ?איני מצליחה לחשב במחשבון משכנתא
אנא עזרתך הבההולה הסתבכתי לגמרייייייי
קודם כל תודה רבה והמון פרגון על האתר…המידע מעולה ועוזר המון!
אנחנו זוג בסביבות גיל 50 ומבקשים לקבל משכנתא פעם ראשונה
25% הון עצמי מ- 1400000
שכר כ- 20000
החזר בסביבות 5000 לחודש למשך 20 שנה
הצעה ראשונה:החזר 5220
זכאות- 258000 3% ל-25 שנים
קבועה צמודה – 154000 2.99% ל- 20שנה
משתנה כל 5 – צמוד מדד- 350000 2.25% ל- 20 שנה
פריים – 250000 0.8 ל- 20 שנה
הצעה שניה: החזר 5330
זכאות- 258000 3% ל-25 שנים
קבועה צמודה – 154000 2.99% ל- 20שנה
משתנה כל 5 – צמוד מדד- 250000 2.25% ל- 20 שנה
פריים – 250000 0.8 ל- 20 שנה
משתנה כל 5 – לא צמוד מדד- 100000 4.38% ל- 20 שנה
האם ההצעות טובות ?
איזו עדיפה?
ומה לגבי הריביות?
תודה רבה!!
היי טלי,
התכוונתי שתקחי 1/3 פריים ו2/3 משתנה כל חמש.
שתי ההלוואות צריכות להיות ל-30 שנה וההחזר יהיה 3000 ש"ח.
אם יש לך אפשרות לשלם יותר בכל חודש תקצרי את המסלול של המשתנה כל חמש.
בקשר לריבית, התכוונתי לפריים מינוס 1% (גם אם תקבלי פריים מינוס 0.8 זה בסדר, אבל מינוס אחד זה האופטימלי)
בהצלחה
היי,
זה אומר שמשער הפריים הנוכחי מורידים לך 0.75%.
כלומר – אם הפריים עומד כיום על 3.75%, אז הריבית שלך היא 3%.
תנסה להגיע לפריים מינוס 0.9%.
בהצלחה בפגישות בבנקים הנוספים!
אם כך אני אשמח להמלצה מתקנת לגביי המסלול המומלץ בשבילנו-
נכס 2.3מ
משכנתא 600K
אפשרות החזרה סביב 3000.
בעוד 5 שנים משתחרר- 100K
תודה.
תווווווווווווווודה רבה לך על המענה אתה לא מבין כמה אתה עוזר לי
החלטנו להתאמץ יותר ולקחת בסוף משכנתא של700,000אלף אנא עזור לי למצוא תמהיל שאחזיר 3000ש"ח בכל חודש ללא עליות דרסטיות
וגם שאחרי מספר שנים המשכנתא תקטן אנא עזור לי דחווף מחר אני מתחילה בסקר משכנתא
קול!!
תודה רבה ועד לסבוב הבא 🙂
אהלן משכנתאמן.. בוקר טוב..
קראתי את הכתבה והייתי מעוניין שתיתן לי עצה טובה לפני שאני עושה את אחד הצעדים הכי חשובים בחיים..
אנחנו זוג צעיר רוצים ליקנות בית על סך 770000 ש"ח 177000 ש"ח זה ההון שלנו ואת שאר הכסף שזה 593000 ש"ח אני מעוניין לקחת משכנתא מהבנק נתנו לי אישור אבל המסלולים אני לא מבין איזה לקחת
סך של 416000 הבנק נתן לי בריבית משתנה כל 5 שנים על 2.45%
וסך של 177000 הבנק נתן לי בריבית משתנה עוגן מק"מ כל שנה (מזה ריבית עוגן מק"מ- אמרו לי בבנק שהסכום הזה לא צמוד לכלום)
ההלואה היא למשך 20 שנה סך ההחזר הוא 3150 ש"ח התחלתי ..
השאלה היא .. 1..המסלול שקיבלתי האם זה טוב..
2..איזה מסלול כדאי לי..
אבי 0528-991469
היי בועז,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אני לא "התלהבתי" משני התמהילים (למה הפריים לא מנוצל במלואו? למה כמעט הכל צמוד מדד?) – אני מציע תמהיל אלטרנטיבי:
350 P ל 30 שנה
150 קל"צ ל20שנה
292 משתנה כל חמש ל20 שנה
258 זכאות ל25 שנה
זה אמנם יוצא 5300 אבל זה נראה לי עדיף, לגבי הריביות הן בסדר פחות או יותר (אבל אחרי שיהיה תמהיל מדוייק תוכלו להשוות בין הבנקים)
עוד נקודה, בררו מעכשיו כמה יעלה לכם ביטוח, זה יכול להתברר כדבר יקר מאוד (אתם יכולים להשתמש בשירות הזה, אבל בלי קשר בררו גם בעצמכם על מנת לא לא להיות מופתעים)
שכחתי ליכתוב לך ה 177000 בריבית של 3.16 %..
שלום , ראשית אני אציין שאנחנו זוג צעיר בתחילת דרכנו ולראשונה מתעניינים לגבי לקיחת משכנתא. כל נושא מסלולי המשכנתא קצת חדש לנו ואין ספק שהאתר נותן המון אבני דרך לתהליך המורכב.
אנחנו מעוניינים לרכוש נכס בעלות 1,350K ש"ח עם הון עצמי של 400-450
משכנתא של 800K-900K ' ההחזר האפשרי כרגע הוא 3500 ש"ח , משכורות של 13,000 ( אני סטודנטית לכן המשכורות יעלו בהמשך ) ההוצאות הן מינימליות ( ללא שכ"ד עד הכניסה לדירה, רכב עבודה , ללא ילדים כרגע )
1. מעוניינת לדעת איזה תמהיל משכנתא אפקטיבי יותר עבורנו
2. האם כדי לקחת כבר היום את המשכנתא באופן מלא או חלקי או עם קבלת הנכס ? מה כדאי יותר לשלם, ריבית על המשכנתא או מדד תשומות הבניה ?( איכלוס תוך 28 חוד' )
3. האם בעקבות ההכנסות הנמוכות ( מסיימת את הלימודים עוד שנה ) כדאי לקחת משכנתא כבר היום ולהתחיל את בגרייס לשנה (לשלם רק את הריבית) ולאחר מכן שהמשכורות יעלו להמשיך לשלם גם את הקרן ?
האם זה ראלי לזוג צעיר לקחת משכנתא כזו גבוה?
כל הנושא הזה מעלה המון חששות , לכן אשמח לעזרתך בנושא
אני מקבל את קו המחשבה שלכם, רק קחו בחשבון שעוד 10 שנים הריבית יכולה להיות גם 8% (אל תרימו גבה, זה בקלות יכול לקרות), אני אוהב לשלב בין האופציות (אם שילבתם כבר חלק מזה וחלק מזה במשכנתא אז הכל בסדר, קחו את החלק האחרון במשתנה והתפללו לטוב:).
לגבי ההנחה לשנים הקרובות, אתם צודקים בהחלט, המשק כרגע במיתון, עומד ויכול לקחת לו כ2-3 שנים עד שיחזור לעצמו, יחד עם זאת לכוון ל5 או 10 שנים קדימה, זה קצת יותר מדי.
היי אביבית,
אני הייתי לוקח חלק מהקל"צ והופך אותה לצמודה, זה היה תורם ל2 דברים:
1. ההחזר היה יורד (כרגע הוא טיפל'ה גבוה יחסית ל14 אלף משכורת).
2. זה היה מאזן את יחס הקל"צ / קבועה.
היי טלי,
1/3 בפריים ל30 שנה.
2/3 במשתנה צמודה ל25 שנה (עם יציאות כל 5 שנים).
ההחזר לא יירד עם השנים אלא להיפך (סביר שיעלה עם השנים),
לא ניתן לדעת אם יהיו עליות דרסטיות כי כל המשכנתא שלכם בריבית משתנה ושני שליש ממנה גם צמוד למדד.
סורי, אבל עם 3000 ש"ח בחודש האופציות שלכם די מוגבלות.
בהצלחה
בהמשך להמלצה שלך מיום 26.8 שעה 13:34
את שני התמהילים קבלתי מהבנק ואני בהחלט שמחתי לקרוא את המלצתך
1. מדוע אתה ממליץ על פריים ל- 30 שנה ולא פחות?
2. 292 אלף משתנה – האם הכוונה ללא צמודה?
3.בעניין ביטוח חיים לקחנו אותו בחשבון ושלחתי לקישור שהמלצתה במייל בתקווה שהמחיר יהיה סביר
4.האם לאור הגיל שלנו היית ממליץ על תמהיל נוסף ?
המון תודות!!
היי משכנתאמן,
YOU ARE THE MAN!!!
ובבקשה מראש על הפירגון, זה מגיע לך 🙂
אני ואשתי מעוניינים לקחת משכנתא של 425,000 על דירה של 825,000. השאר במימון עצמי. מרוויחים יחד 14K (יעלה בעתיד אני מקווה, כי אשתי כרגע סטודנטית לתואר שני ועובדת בשליש משרה) ומעוניינים להחזיר 3500-3900 בחודש
התמהיל שחשבתי עליו הוא בכיוון הזה:
140K פריים
210K קל"צ
75K משתנה כל 5
ההחזר אמור לקחת בסביבות 10-12 שנה לפי החישובים שלי (עדיין לא ממש מדוייק) מחר נתחיל לעשות בירור על ריביות והייתי רוצה תמהיל בסיסי עליו אוכל לעשות את כל הבירורים.
השאלה שלי, היא אם הכיוון טוב והאם כדאי לפרוש את הפריים לתקופה ארוכה יותר ולקצר את שתי האחרות?
כמובן שגם כל הערה נוספת תתקבל בברכה,
תודה מראש 🙂
התמהיל לא אופטימלי, הוא צמוד ברובו למדד ואין בו חלק של פריים.
אני מציע:
שליש פריים ל30 שנה
שליש קלצ לעשרים
ושליש משתנה כל חמש לעשרים וחמש שנה
ההחזר מעט יותר יקר אבל זה משתלם לטווח ארוך
שלום בוקר טוב..
קודם כל תודה רבה על האתר עוזר מאד מאד..
416000 ש"ח משתנה כל 5 שנים בריבית 2.45% צמודה ..
177000 ש"ח משתנה כל שנה זה נקרא עוגן מק"מ לא צמודה ריבית 3.16% …
למשך 25 שנה ההחזר 2750ש"ח
ההכנסה שלנו נטו 11000 ש"ח
אני רוצה לדעת האם מסלול הזה הוא נכון ..
איזה מסלול אפשר עוד לקבל ?
האם אני יכול עוד לקבל ריבית יותר נמוכה ?
בתודה מראש..
משכנתאמן שלום,
האם תוכל לעדכן מהו תאריך יום הולדתך כדי שנוכל לשלוח לך ברכות והפתעות ליום הולדתך
אתה עושה עבודה נהדרת, עונה במהירות ומתייחס לכל פונה עם הרבה התחשבות והבנה
כל הכבוד!!
היי בן,
כן – הכוונה בריבית הראשונה בצמודה.
תודה על המענה המהיר.
לצערי, לא הבנתי את התשובה במלואה
כתבת כך:
"1/3 קבועה לעשר שנים – הריביות הקבועה מאוד נמוכות לעשר שנים
1/3 קבועה לא צמודה לעשר שנים"
האם לא מדובר על אותו סוג ריבית (קל"צ)?
או שהראשונה היא קבועה צמודה למדד?
תודה מראש…
היי בן,
תודה על הפרגון!
להלן ההצעה שלי:
1/3 פריים ל15 שנה
1/3 קבועה לעשר שנים – הריביות הקבועה מאוד נמוכות לעשר שנים
1/3 קבועה לא צמודה לעשר שנים
בהצלחה
היי מורן,
המצב שלכם לא מצויין, אתם רוצים 900 אלף שח ויכולים להחזיר רק 3500 וזה לא מסתדר.
אתם יכולים לקחת שליש פריים לשלושים שנה ושני שליש משתנה כל חמש גם כן לשלושים שנה.
משמע תמהיל משכנתאות לא אופטימלי בלשון המעטה.
אני הייתי ממתין קצת עם הרכישה או בודק עם ההורים אפשרות של עזרה בשנים הקרובות עד לעבודה הנוספת.
עוד שיקול חשוב הוא מה תהיה העבודה הנוספת, האם היא צפוייה להכניס משכורת גבוהה או נמוכה? האם יש ביקוש למקצוע או שזה משהו כללי?
בקיצור, יש לא מעט סימני שאלה, אפשרות נוספת היא לחפש דירה זולה יותר …
לסיכום,
במצב הנתון אני לא ממליץ, אבל אתם מוזמנים לשלוח פרטים נוספים ותשובות וניתן יהיה להעריך מחדש את מצבכם
נ.ב
עדיף לשלם משכנתאות על פני תשומות הבניה, רק במידה ומקבלים בטחונות חזקים מהקבלן ובכל מקרה לא לשלם לו את כל הכסף.
כמו כן, אני לא ממליץ על גרייס לתקופה ארוכה
בהצלחה
שלום לכם,
1. הפריים ל30 שנה כי הוא היחיד שגמיש ותמיד ניתן להחזיר בו כסף ולקצר את התקופה,
כמובן שאם אתם יכולים לקחו אותו לפחות שנים אבל אל תאריכו במקומו מסלול אחר
2. כן, אם תקצרו גם אותו בקלצ ההחזר יקפוץ בהתאם
3. אני גם מקווה שהביטוח לא יהיה יקר מדי
4. לא, אם יש לכם פנסיות מסודרות זה לא אמור להוות בעיה, בכל מקרה לקראת הפרישה כדאי להערך מחדש ולהתאים את ההחזרים לשכר החדש
בהצלחה
תודה שחזרת אליי חיכתי לך..
רציתי לישאול אותך מהי הריבית הסבירה במסלול שנתת לי..
1.. פריים ל 30 שנה ?
2.. קבועה לא צמודה ל20 שנה ?
3.. משתנה כל 5 שנים ל 25 שנה ?
בבקשה תיתן לי אינדקציה לפני שאני ניגש אם זה לבנק..
אני מאד מודה לך ואני מאחל לך שתמשיך לעזור לאנשים ומאחל לך המון בריאות והצלחה..
ממתין לתשובה..
אבי
בוקר טוב..
מה הריביות הסבירות שאני יכול לקבל מהבנק על המסלול שהיצעת לי..
30 שנה פריים 197700 ש"ח..?
20 שנה קל"צ 197700 ש"ח ..?
25 שנה משתנה כל 5 שנים 197600 ש"ח..?
אני מאד מודה לך כל הכבוד..
אבי
היי אבי,
תודה על המחמאות וכיף לקרוא שהאתר עוזר!
לשאלתך,
התמהיל לא אופטימלי, הוא צמוד ברובו למדד ואין בו חלק של פריים.
אני מציע:
שליש פריים ל30 שנה
שליש קלצ לעשרים
ושליש משתנה כל חמש לעשרים וחמש שנה
ההחזר מעט יותר יקר אבל זה משתלם לטווח ארוך
אהלן זה שוב פעם אבי..
אז רציתי לישאול על הריביות שקיבלתי בבנק האם הן סבירות או להפך..
פריים 30 שנה לסכום של 197700 – קיבלתי 3.55% ..
20 שנה קבועה לא צמודה לסכום של 197700 – קיבלתי 5%..
25 שנה משתנה כל 5 שנים לסכום של 197600 – קיבלתי 2.63 ..
זה בסדר ?
וההחזר ההתחלתי הוא 3099 ש"ח ..
ממתין לך ..
אבי..
אהלן ..
אז הריבית שקיבלתי בפריים 3.55% היא גבוה מאד מאד..
איך זה יכול להיות פער כזה .. 0.9%
אני לא מבין בזה כלום ..
תודה ..
ממתין..
היי אבי,
פריים מינוס 0.9
קלצ בסביבות 4.8
משתנה באיזור ה2.5
היי בועז,
תודה על המחמאות והרצון הטוב! 🙂
יחד עם זאת – אני מעדיף שלא לחשוף פרטים כאלה…
אשמח אם במקום תתרמו לאיזו עמותה לילדים 🙂
תודה תודה ..
אז כמו שאני מבין ממך קיבלתי הצעה טובה מהבנק ?
ועוד דבר מציעים לי בבנק ללכת יותר על מסלול עוגן מק״מ במקום על פריים ..
מה אתה אומר ?
מיצטער אם אני שואל הרבה שאלות..
אבי..
הי משכנתאמן,
תחילה אני רוצה לפרגן על האתר האינפורמטיבי שעזר לי מאוד ולשאול לדעתך על התמהיל הבא:
אנו זקוקים ל 880000 ש"ח (30% מימון) משכנתא. אנו עובדי הייטק (שנות הארבעים) המשתכרים יחד כ- 30K. מאחר ואנו מצפים לילד שלישי (זקונים) אנו לא מעונינים לעבור את ה- 5000 ש"ח החזר חודשי. קראנו את ההמלצות באתר והחלטנו על התמהיל הבא:
290400 בפריים – 1% כלומר: 1574 ש"ח ל- 20 שנה.
352000 קל"צ – 4.5% כלומר: 2226 ש"ח ל- 20 שנה.
237000 קבועה צמודה 2.1% כלומר 1213 ש"ח ל- 20 שנה.
(אני פשוט חושב שהריבית כל כך נמוכה שניתן לפרוע אותה ללא דמי עיוון בעתיד)
תודה
אמיר
אהלן לילה טוב..
אז כמו שאני מביו ממך הרביות שקיבלתי הן בסך הכל בסדר?..
אני רוצה ממך תשובה אחרי כן פשוט אלך ליסגור על המשכנתא..
לילה טוב
תודה..
היי אבי,
הכוונה היא מבנה של P-0.9%.
אתה ככל הנראה קיבלת P-0.2%.
תמשיך לעשות סקר שוק בבנקים נוספים ותראה מה הריביות…
עוד שאלה קטנה ..
היגשתי את הקשה בבנק לפני כחודש..
ומאז אישתי החליפה עבודה והתחילה לעבוד בחברה חדשה ללא הפסקה בכלל.
השאלה היא ברגע שיש רצף הכנסות בבנק כל חודש ויראושאישתי התחילה עבודה חדשה זה יכול להיות בעיה בלקיחת המשכנתא..?
חשוב לציין שההכנסה לא השתנתה ונשארה על סך 11000 ש"ח..
תודה גם על זה..
ממתין..
לכבוד משכנתאמן היקר
שלום וברכה !
אני גר כיום בשכירות ומשלם עליה 2.800 ש"ח
רכשתי דירה בפרויקט שתהיה מוכנה הדירה בעוד שנתיים בסכום של 690.000 ש"ח , שמתי הון עצמי 210.000 ש"ח
ולוקח משכנתא על סך 478.000 ש"ח . ההכנסות שלי ושל אשתי הם בסביבות 11.000ש"ח שכן אני סטודנט ,
לאחר שקראתי את מאמרך נפתחו לי העניים וחזרתי לבנק שלי בנק הפועלים וכן גם בדיקה במזרחי , ובסופו של דבר אילו הריביות שקיבלתי .
* 162.000 ש"ח בזכאות של משרד השיכון בריבית של 3% { ל- 336 חודשים}
* 67.000 ש"ח במשתנה לא צמודה פריים ב- 0.8- { ל- 240 חודשים }
* 90.000 ש"ח במשתנה לא צמודה פריים ב- 0.9- { ל- 180 חודשים }
* 159.335 ש"ח בריבית יציבה קבועה- לא צמוד מדד ב- 4.36% { ל- 132 חודשים }
* לגביי ההלוואות ניתן חודש חופש בשנה { חוץ מעל הלוואת הזכאות }
סה"כ החזר חודשי הוא 3,250 ש"ח
{ יש אפשרות שבעוד 3 או 4 שנים יכנס לי סכום של 250.000 ש"ח ממכירת נכס אחר }
אני מודה לך מעומק הלב תודה רבה…………..
המון תודה אתה מאד עוזר לי..
כבר קבעתי בשני בנקים נוספים.
אתייעץ איתך לאחר שאקבל הצעות נוספות
אבי..
אהלן
מה זה אומר
פריים מינוס 0.75%
זה בסדר?
אבי שלום,
לגבי האשה, זה לא אמור להוות בעיה כל עוד יש רצף הכנסות.
לגבי הריביות שקיבלת – הן גבוהות, נסה להגיע ל:
פריים 2.85
קל״צ 4.8
משתנה 2.5
בדוק בכמה בנקים ואני מאמין שתצליח להוריד את הריבית,
בהצלחה
טוב ,האמת אני מבין כל כך..
אני יקבל הצעות נוספות אתייעץ
תודה על הסבלנות..
אבי..
היי אלי,
התמהיל והריביות בסדר גמור.
שמח לקרוא שהבלוג עזר לך להרכיב תמהיל משכנתא טוב ולקבל ריביות הוגנות.
בהצלחה,
משכנתאמן
שלום לך
ראשית שוב אני מודה לך על היחס והתגובה המהירה .
וכמו כן כתב כבודו "התמהיל והריביות בסדר גמור" וכן "תמהיל משכנתא טוב ולקבל ריביות הוגנות" לגביי התמהיל וריביות האם בכונתך שהם טובות ואולם יש מקום לטוב יותר או שבאמת מדובר בריביות מעולות וכן תמהיל מעולה ואין מקום להשגת ריביות ותמהיל טוב יותר
תודה רבה אלי……..
המון תודות על התגובה המהירה.
ושתהיה לך שנה טובה 🙂
היי שמוליק,
אם אין תכנון להחזיר בעוד חמש שנים סכום מסויים הייתי מוותר על המשתנה הלא צמוד ולוקח במקום זה קל"צ.
היי דנה,
ההצעות די דומות ושתיהן טובות.
אני הייתי הולך על ההצעה השניה ולו רק בגלל שרובה הוא ל15 שנה (אני מאמין שלאט לאט תסלקי מעט מהפריים וההחזר יירד גם כן ל15 שנה).
בהצלחה
תודה על המענה
קיבלתי הצעה מהבנק ל30 שנה פריים
30 שנה משתנה כל חמש שנים צמודה למדד
ו25 שנה משתנא כל חמש שנים לא צמודה
במקום קל"צ
מה דעתך ? כרגע הרביות שנתנו לי גבוהות אך לפני המיקוח על ריביות האם התמהיל עדיף?
האם עדיף לחלק את זה לעוד כדי שיחולק ל-4 מסלולים כלומר להוסיף אולי קבועה לא צמודה גם?
היי טלי,
מדוע לא קיבלתם גם הצעה לתמהיל שהצעתי בזמנו?
בכל אופן, בתמהיל הראשון הייתי מעביר את כל הכסף מהמשתנה כל 3 לפריים ללא היסוס.
הריביות הוגנות וסבירות (אולי טיפה לכווץ בקל"צ).
בהצלחה
כבודו..אני כבר שעתיים מטייל להנאתי באתר בין הפוסטים והשאלות+התשובות..סחטיין!!
אז עכשיו תורי..:)
נתונים: הכנסה חודשית לי ולאישתי 20K
משכנתא: 750,000 ל 25 שנה
תמהיל :
1- 1/3 (p-0.95) ..המקסימום האפשרי לצערי..1,160 ש"ח
2- 1/3 משתנה כל 5 שנים ריבית 1.88 = 1,045 ש"ח
3- 1/3 משתנה כל 5 (לא צמודה) ריבית 4.67 =1,414 ש"ח
סה"כ החזר 3,619
1.דעתך פליז
2.אני לא אוהב את המדד להלוואה ארוכת טווח הוא רע..אני רואה יתרון במשתנות כל 5 כי למעשה זו ריבית קבועה ל 5 ולקראת נק' יציאה אם אראה שהריבית תעלה משמעותית אוכל לברוח בנקודת היציאה..הלא כן?
3.אני קצת מתקשה בחלוקת הסכומים בין המסלולים כי פריים הוא פריים ואני רוצה לנצל את כולו אבל בין הצמודה ל לא צמודה אני מתלבט היכן לשים יותר..?
רב תודות ויישר מאמץ על העזרה לאזרח הקטן!
שלום רב!!
אני קניתי דירה במערב ראשון ליד הים, 4 חדרים בניין חדש מאוכלס מזה שנה.
מחיר: 1850000 שח
הון עצמי: 700000
משכנתא: 1150000
הכנסה נטו 12000 ועוד גודלת.
יש תמיכה מהורים לסכום של 300000 מהמשכנתא לכן:
80000 שח ב0.17 ריבית ל4 שנים – הצעה מיוחדת של הבנק.
380000 שח פריים -0.9 ל 30 שנה
470000 שח משתנה צמודה למדד ריבית 2.1 (ריבית B) ל 25 שנה
220000 שח ריבית קבועה ל 6 שנים בריבית של 1.25%
החזר חודשי במשך 6 שנים ראשונות יהיה 8400
ולאחר מכן 3500 כמובן לא כולל הצמדה.
הרעיון היה להיפטר מסכום נכבד מהמשכנתא באופן די מהיר ולאחר מכן לשלם סכומים יותר נמוכים.
מה אתם חושבים?
בשמחה ובהצלחה
היי אלי,
תראה, אני לא מכיר את מצבך המשפחתי והפיננסי באופן מלא ועל כן אני יכול להגיד שהתמהיל בסדר גמור (אם היינו יושבים לשעתיים שיחה אולי הייתי משנה בו כמה דברים אחרי היכרות מעמיקה, אבל בגדול הוא נרבה סולידי וטוב).
לגבי הריביות אותה התשובה, הריביות בהחלט הוגנות אבל אני לא יכול להגיד שהן הכי נמוכות שראיתי (אם אתה רוצה לבדוק אם הן נמוכות, פשוט גש לסקר שוק נוסף).
חג שמח ושנה טובה
בשמחה ובהצלחה!
שנה טובה ומתוקה 🙂
שלום לך ושוב המון תודותתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתת
אנא עזרתך לפני שאני מחליט מחר סופית?
קיבלתי 2 הצעות מה דעתך?
הצעה ראשונה:
400אלף-צמודה כל 5 שנים ריבית 2.15 ל-30 שנה
150אלף-צמודה כל 3 שנים ריבית 1.19 -ל25 שנה
100אלף-פריים ריבית 2.85 p-0.9 ל30 שנה
100אלף-קל"צ-ריבית5.5 ל25 שנה
החזר:3126 ש"ח
הצעה שנייה –
500אלף צמודה כל 5 שנים ריבית 2.15 ל30 שנה
250אלף משתנה כל 3 שנים ריבית 1.19 ל25 שנה
החזר:2857 ש"ח
מה דעתך ?
האם בהצעה הראשונה כדאי להעביר יותר סכום מהמשתנה כל 3 שנים לפריים?
האם כדאי לפצל לעוד מסלולים?
יש זכאות מהבנק לקחת סכום של 67,600אלף ריבית קבועה 2.9 צמודה ל18 שנה
האם כדאי לשלב ? איך?
היי,
קודם כל תודה רבה על היוזמה ועל האתר שמאוד עזר לי.
רציתי לשאול לגבי הריביות שקיבלתיאם הן טובות ולגבי התתמהיל אם הוא טוב או לא? והאם אתה מציע תמהיל יוותר טוב?
אני לוקח משכנתא על סך 450K ואני מעונין להחזיר עד 2500 שקל בחודש .
התמהיל שקיבלתי :
150 – לא צמוד בריבית קבועה% 5.2 ל 20 שנה
150 – לא צמוד ע"ב פריים 3.05% 25 שנה
150 – צמודמ מדד ברבית משתנה כל 60 חודש 2.72%
תודה רבה
היי רוני,
1. אתם תצליחו לעמוד בהחזר של יותר מ70% מההכנסה נטו? – אני לא שמעתי על מישהו שיכול, לכן שיקלו את זה בכובד ראש.
2. מקור ההכנסה – ציינת שהיא רק עולה, האם זה בטוח? האם זה עולה בגלל שזה מקום עבודה יציב (ואז כנראה היא עולה במתינות) או שזה עסק שתופס תאוצה (ואז צריך לזכור שזה גם מאוד הפיך ולצערנו מהר מאוד ניתן להגיע להפסדים). בקיצור, זו שאלה חשובה ומשמעותית.
3. התמהיל בסדר אם באמת תוכלו לעמוד בתשלומים, אחרי 6 שנים כדאי למחזר את ההלוואה על מנת לאזן את ההצמדות.
בהצלחה
בשמחה ובהצלחה!
שלום לך אביהו,
אני שמח שהאתר מועיל לך!
לשאלותיך,
1. אהבתי את התמהיל ואת הריביות.
נקודה לשיפור: תכניס גם קל"צ לא משתנה (הרי אתה רוצה לבטח את הריביות הקיימות, זה לא יעזור לך לבטח את הריבית רק לחמש שנים, אלא עדיף לכל התקופה).
2. לא מדוייק, אם עוד חמש שנים הריבית תעלה אז היא תעלה גם בפריים, גם בקבועה, גם בקל"צ וגם במשתנה ולאן שלא תברח תשלם יותר בהתאמה.
3. אתה יכול לפצל ככה:
1/3 פריים
1/3 משתנה
1/6 קל"צ משתנה
1/6 קל"צ "רגיל"
בהצלחה !
שלום רב!
אחלה אתר… האינפורמציה ברורה ומפורטת. תודה
רציתי לשאול דעתך על 2 תמהילים שקיבלתי ומה בעינייך עדיף:
כללי: שווי דירה 750K, משכנתא: 450K. 60 אחוז מימון. כרגע מעוניינת בהחזר חודשי של עד 2900 ש"ח
תמהיל 1:
165K P-0.95 ל-25 שנים
קל"צ 100K בריבית 3.55 ל10 שנים
קל"צ 100K בריבית 5.05 ל-23 שנים
משתנה כל 5 85K בריבית התחתת 2.5 ל-25 שנים
החזר חודשי 2750
תמהיל 2:
קל"צ 157K בריבית 4.35 ל-15 שנים
P-0.9 148K ל-15 שנים
משתנה כל 5 145K בריבית התחלה 2.3 ל-20 שנים
החזר חודשי גבוהה יותר אך אולי כדאי?
בנוסף, מה דעתך על מסלול של משתנה כל 5 לא צמודת מדד בריבית של 4.86 ל-25 שנים???
המון תודה
דנה
שלום משכנתאמן!
ראשית- תבורך!
אנחנו זוג צעיר בשלבי רכישת דירה-
קיבלנו אישור עקרוני מבנק מזרחי טפחות, אשמח לשמוע את דעתך.
הון עצמי:
* נכס (לא ממושכן- ירושה): בשווי 700,000 ש"ח (אותו אנו מעוניינים למשכן וצפויים להשכיר בכ- 2500 ש"ח בחודש)
* הון עצמי נזיל: 100,000 ש"ח
* הכנסות שכר: 15000 ש"ח
מעוניינים לרכוש דירה בשווי 1,080,000 ש"ח
הבנק מפצל את המשכנתא לשתי הלוואות:
1. בית קיים: 324,000 ש"ח ל30 שנים
משתנה כל 5- אג"ח, צמוד מדד 2.78- החזר חודשי 1328 ש"ח
2. בית חדש: 648,000 ל30 שנים
478,000- משתנה כל 5- אג"ח, צמוד מדד 2.58- החזר חודשי 1909 ש"ח
70,000- משתנה כל שנה- אג"ח, צמוד מדד 1.65- החזר חודשי 247 ש"ח
100,000- פריים 3.15- החזר חודשי 427 ש"ח
בהתחשב במאמר שכתבת למעלה- צמודות מדד לא כדאיות, אך למרות זאת, האם בהתחשב במצב הנוכחי זה כדאי או שמא עלינו לבקש הצעה אחרת?
אודה (עד מאוד) לעזרתך.
היי אמיר,
התמהיל בסדר, הריביות גבוהות…
לך לסיבוב בנקים נוסף.
בהצלחה!
שלום איש יקר,
ברצוני לקבל ממך עזרה לגבי התמהיל וההחלטה הסופית שלנו.
אז ככה הייתי במספר בנקים והתמהיל שהציעו לי הוא כזה
1/3 פריים הריבית 0.9-P מקסימום
והשאר במסלול החדש הזה שקיים רק במזרחי ובלאומי משתנה כול 5 לא צמודה.
דר"כ ההצעה הכי טובה הייתה בלאומי במזרחי היחס גרוע.
אני צריך 400000
אני ואישתי משתכרים ב 8500
יש לנו שתי בנות
1 בת שנה והגדולה בת 4 עדיין ההוצאות לא קטנות כמו שאתה יודע.
אני רוצה לקחת את המסלול של הפריים ל15 שנים(132000 ש"ח) בטוח.
המסלול השני משתנה ל 5 לא צמודה (268000 ש"ח ל 20 שנה) עליו אני בספק גדול כי לפי החישוב שלי מכניסים לכך את המדד בריבית ועדיין בתום התקופה יש אי וודאות.
קיבלתי ריבית במסלול הזה 4.57 +3.05 + 1.5 הבנק משהו כזה.
אני לא סגור על המסלול הזה אולי לחלק לעוד מסלול חוץ מזה העוגן שלו הוא אג"ח ובתום ה5 שנים האופציה היא או למחזר או שהבנק קובע ריבית חדשה עפ"י האג"ח ב 5 שנים האחרונות וזה לא הכי טוב ככה אמרו לי
אני ממש מבולבל תעזור לי בבקשה ,
איזה עוגן כדאי שיהיה?ואיך לחלק
ובפריים האם כדאי לקחת עוגן פיקדונות שם כמו שאתה יודע כול שנה הריבית מתעדכנת אבל מה שטוב בעוגן הזה שהוא בטוח לשנה
בקיצור מה אתה ממליץ לי לעשות בפריים
ואיך לבנות את התמהיל שלי
ההחזר החודשי שאני שואף הוא 2500 מקסימום
והצלחתי להגיע לזה אבל אני לא סגור על כלום
מבקש עזרה
בברכה אודה….
שלום איש יקר
בהמשך לשאלה שלי האם כדאי לקחת את הזכאות ממשרד השיכון??
בברכה אודה….
היי דנה,
1. אהבתי יותר את התמהיל השני.
2. הייתי מחליף בין הפריים למשתנה כל 5 (את הפריים ל20 שנה ואת המשתנה כל חמש ל15 שנה).
3. לא "מתלהב" ממשתנה צמודה אם לא אמור לקרות משהו מיוחד בחמש שנים הבאות.
בהצלחה!
היי אורטל,
גם התמהיל וגם הריביות לא טובות.
נא לחזור לבנק ויותר חשוב מכך ללכת למספר בנקים נוספים.
ולבקש מהם תמהיל כזה (פלוס מינוס):
320 אלף – פריים ל30 שנה
470 אלף – משתנה כל חמש ל25 שנה
150 אלף – קבועה לא צמודה ל20 שנה
אין סיבה שתקחו את מה שהציעו לכם, גם התמהיל לא טוב וגם הריביות
תעדכנו אותי
היי!
דיברנו בעבר ועכשיו הגענו לשבח הגורלי כבר מחר אנחנו חותמים על הכל…
אני מזכירה לך, אנחנו זוג צעיר הכנסה של 15k.אנחנו לוקחים משכנתא
של 700k.
התמהיל הסופי הוא:
230k בפריים ל30 שנה -0.85
200k קל״צ 15 שנה 4.3
270k משתנה כל 5 קבועה לא צמודה 3.07+ אג״ח 1.8
ההחזר הוא 4,000.
מה דעתך על התמהיל? האם הריביות טובות? והאם ההחזר החודשי סביר?
קודם אחלה אתר וכל הכבוד המקום היחדי שעוזר מבלי לפרסם בנק כלשהו ממש תודה!
אני ואישתי רוצים לקחת משכנתא של 700000 דירה בשווי 1075000
לאחר שלמדתי מהאתר שלך איך לבנות תמהיל
אני מתחיל סבב בנקים
ורוצה שתאמר לי האם :
3[1 פריים ל-25שנה
31 קל"צ-ל25 שנה
31 משתנה כל 5 שנים 30 שנה
או שעדף סכומים אחרים ?
אנא עזור לי
או שיש לך דעה של תמהיל אחר
ההכנסה שלנו יחד היא 12,000
אודה לעזרתך הבהולה
היי אביבית,
התמהיל בסדר גמור, אני הייתי שם פחות במשתנה-לא צמודה אלא מעביר חלק מהכסף לקל"צ.
הריביות גם בסדר – בהצלחה
שלום רב, משכנתא מן יקר!!!
הגעתי לשלב ההחלטה הסופי ויש לי התלבטות בין 2 הצעות שקיבלתי מבנקים שונים. הנתונים הכללים, כפי שציינתי קודם: 450K שמהווים 60 אחוזים מהנכס, לווה יחידה עם משכורת של 9K.
ובכן: בנק א' מציע-
P-0.95 ל-25 שנים 149K
קל"צ ל-20 שנה בריבית 4.95%
קל"צ ל-10 שנים בריבית 3.55%
משתנה כל 5 צמודה בריבית 2.5% ל-20 שנה
החזר חודשי: 2915
בנק ב' –
P-0.9 ל-20 שנים 148K
קל"צ ל-15 שנה בריבית 4.35%
משתנה כל 5 צמודה בריבית 2.3% ל-15 שנה
החזר חודשי: 2952
זה כבר לאחר התמקחות אך האם לדעתך יש טעם לנסות ללחוץ שוב? או לשנות משהו בתמהילים? (גם ככה ההחזר החודשי כבר במקסימום שלי) ומי מהם עדיף?
אודה להתייחסותך, המהירה.
תודה
דנה
היי שמוליק,
תודה על הפרגון – כיף לקרוא!
לשאלתך,
הייתי ממליץ יותר על:
1/3 פריים ל30 שנה
1/3 קל"צ ל22 שנה
1/3 משתנה ל25 שנה
אם ההחזר יוצא גבוה אז תקחו את הקל"צ ל25 שנה, אבל זה לא הכי מומלץ
בהצלחה
שלום,
בשני בנקים שונים (הפועלים ומזרחי) מציעים לי מסלול ריבית משתנה צמודה כל 5 לפי שני עוגנים שונים. בהפועלים מציעים 2.11 לפי עוגן ממוצע ריביות 5 בנקים. (העוגן כיום כ-2.51) ובמזרחי מציעים 2.08 אבל לפי עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות צמודות (העוגן כיום כ-1.28). האם יש עוגן אחד שהוא יותר כדאי מהשני או שתכלס זה לא משנה כי שניהם ישתנו כל 5 שנים ואי אפשר לדעת?
כמו כן, האם זה משנה מאיזה בנק לקחת? הפועלים (שבו מתנהל החשבון שלי) או מזרחי? האם יש לתת חשיבות כלשהי שבנק מזרחי הוא יותר מתמחה במשכנתאות מהפועלים? כי אם זה יגיע למצב ששניהם יתנו הצעות פחות או יותר דומות…לפי מה לתת העדפה?
תודה
תודה רבה על הפוסט!
היי דן,
בשמחה – תודה על הפרגון!
היי איציק, תודה רבה על הפרגון!
היי גיורא,
1. קל"צ לטווח קצר מומלץ אך ורק אם זה לא פוגע במסלולים האחרים (כלומר, אם מישהו משלב קל"צ לטווח קצר עם משתנה צמודה לטווח ארוך זה לא משתלם, לעומת זאת שילוב קל"צ לטווח קצר עם פריים לטווח ארוך זה נראה מעניין וכדאי).
2. הלוואת זכאות היא "מתנה" מהמדינה, אבל לצערנו הריביות שלה עדיין גבוהות.
זה משתלם למי שאין יכולת החזר גבוהה והוא צריך הלוואת ארוכת טווח עם אפשרויות גמישות גבוהות.
היי בנימין,
1. אני ממליץ לקחת זכאות במידה ואתם צריכים הלוואה לטווח ארוך (25 שנה ומעלה)
2. קח אותה לתקופה הכי קצרה שאתה מסוגל
3. סקר אפשר לעשות אצל כל הבנקים, חלקם יגידו שהם לא נותנים 85%, אבל מחובתך לפנות לכולם
בהצלחה
שלום ותודה רבה רבה על האפשרות להתייעץ.
רציתי לשאול לגבי משכנתא בסכום 450,000 ש"ח ל-25 שנה היכולת פרעון שלנו עומדת על 2000 ש"ח, אין כוונה לעשות שינויים בנכס ואין צפי ליכולת פרעון בעתיד.
הציעו לי את התמהיל הבא:
-זכאות בסך 161,665 חלק ל-28 וחלק ל-25 שנים בריבית קבועה 3% צמוד החזר חודשי 743 ש"ח.
-1/3 בריבית פ-0.85
-והיתר במשתנה לא צמוד עוגן 3.92+מרווח 0.85 =4.77% (אני לא זוכרת בדיוק לפי מה העוגן אולי אתה תדע לפי הסכום?!)
תמהיל מס' 2:
– פריים כנ"ל
– זכאות כנ"ל
– וקל"צ בריבית 5.3% ל-25 שנה
אנא עזרתך בהקדם האפשרי זה מאוד דחוף,
תודה רבה וגמר חתימה טובה .
1. אם הפריים יירד אז ההחזר בהחלט יורד.
2. לא תוכל בוודאות להכניס 100 אל"ש ללא קנסות, אבל הסיכוי לכך שלא יהיו קנסות הוא גבוה.
3. סיכון זה עניין יחסי, 1/3 פריים הוא יחסית פחות מסוכן מהלוואות צמודות.
תודה רבה על המאמץ
הארת את עניי
קודם כל תודה רבה.
שתי שאלות:
1. מה לגבי שילוב של ריבית קבועה-צמודה למשך זמן יותר קצר, נניח 10 שנים כדי לא להיפגע יותר מדי מעליות המדד. ממליץ? לאיזה ריביות לצפות? כמה אחוזים יהיה חלקה במשכנתא (אם בכלל)?
2. לזכאי משרד השיכון מגיע לנוטלי משכנתא עד סוף השנה הלוואה בריבית קבועה-צמודה של 3% שניתן לפרוע בכל עת ללא קנס. ממליץ? באיזה שיעור?
תודה
שלום מיטל,
תודה רבה על הפרגון – שמח לעזור!
לשאלתך,
תבחרו בתמהיל השני (זה עם הקל"צ) למרות שהוא מעט יותר יקר.
זה פשוט ייתן לכם ביטחון לעתיד שאתם חייבים אותו.
חתימה טובה ובהצלחה
תודה רבה, עבודתך מבורכת
תודה על הפוסט,מועיל מאוד
שאלתי לגבי משכתנא קיימת צמודה למדד
האם עקב המדד הנמוך תשלומי המשכנתא הנוכחים עשויים לרדת ולהשתנות?
היי,
תודה רבה על הפרגון – שמח לקרוא שהפוסט מועיל!
אחלה פוסט !
שלום לך,
הגעתי אליך במקרה וברצוני לציין שיש לך אתר/בלוג מדהים.
לקחנו משכנתא לפני כ 5 שנים, כמו שאתה מציין לא נלחצתי, היה לי עם מי להתייעץ ישבתי בעצמי עם מספר אנשים ומספר בנקים ולבד מהמידע שלהם בניתי לי אסטרטגיה שבדיעבד הסתברה כדי מוצלחת כשאני קורא דברים שאדם עם ידע כמו שלך כותב.
היה לי הרבה מזל כי לאחר מכן מחירי הדירות קפצו משמעותית (פי שניים במקרה שלי…) וגם למזלי "גירדתי" את עשרת האחוזים ולקחתי מימון של 90% עם EMI. לאחר כשנתיים (ערך הדירה עלה כאמור) ביטלתי את ביטוח EMI ומיחזרתי חלק קטן מהמשכנתא.
אם זכור לי נכון הריביות היו אז בשפל חסר תקדים. בכל זאת כיום לאור הריביות היורדות, רציתי לבדוק שוב האם כדאי במקרה שלי לעשות מיחזור.
האם ניתן להתייעץ אתך?
בברכה,
גדי
שלום,
קודם כל, כל הכבוד על עדכון הפוסט.
אז ככה…
בשני בנקים שונים (הפועלים ומזרחי) מציעים לי מסלול ריבית משתנה צמודה כל 5 לפי שני עוגנים שונים. בהפועלים מציעים 2.11 לפי עוגן ממוצע ריביות 5 בנקים. (העוגן כיום כ-2.51) ובמזרחי מציעים 2.08 אבל לפי עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות צמודות (העוגן כיום כ-1.28). האם יש עוגן אחד שהוא יותר כדאי מהשני או שתכלס זה לא משנה כי שניהם ישתנו כל 5 שנים ואי אפשר לדעת?
כמו כן, האם זה משנה מאיזה בנק לקחת? הפועלים (שבו מתנהל החשבון שלי) או מזרחי? האם יש לתת חשיבות כלשהי שבנק מזרחי הוא יותר מתמחה במשכנתאות מהפועלים? כי אם זה יגיע למצב ששניהם יתנו הצעות פחות או יותר דומות…לפי מה לתת העדפה?
היי גדי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
השאלה היא מה הריביות שאתה "מחזיק" היום וכמה יעלה לך לצאת מהמשכנתא.
אחרי זה צריך להשוות את זה מול הריביות שאתה מקבל היום ולבדוק אם זה משתלם.
שלום רב!
תודה על כל הפנינים שנתת לנו פה.
אתה עושה עבודת קודש. באמת.
על כך תבורך.
שאלה יותר אישית:
סכום משכנתא נדרש: 690000 ש"ח.
אחוז מימון הניתן ע"י הבנק: 85% (בעזרת EMI כמובן).
זכאות מהמדינה: 187992 ש"ח.
תשלום ל EMI ל25 שנה: 28582 ש"ח.
הבנק הציע לי את התמהיל הבא:
א. הלוואה בריבית קבועה של 3%, ל- 25 שנים (זכאות מהמדינה):
187,992 ₪.
ב. הלוואה משתנה כל 5 שנים ("עוגן") בריבית של 2.48%, ל- 25 שנים:
359,000 ₪.
ג. הלוואה משתנה כל 2.5 שנים ("עוגן") בריבית של 2.07%, ל- 25 שנים:
72,078 ₪.
ד. הלוואה בריבית פריים (3.25%), ל- 25 שנים:
43,000 ₪.
ה. הלוואה ל EMI, צמוד לדולר (4.68%) ל- 25 שנים:
28,582 ₪.
סה"כ החזר חודשי של 3176.2 ש"ח.
אני מאמין שבתמהיל הנ"ל ההחזר החודשי יתפח ויתפח ויתפח……
ולא ישאר על 3176.2 ש"ח לזמן רב.
אם כן, על איזה תמהיל אתה ממליץ במצב המורכב שלי…?
אני באופן אישי מעדיף ורוצה משכנתא יציבה, ללא "הפתעות" מיוחדות בהחזר החודשי. ברור לי שזה לא מדע מדוייק ב 100%, אבל עדיין… כמה שיותר יציב=יותר טוב.
אני יכול לעמוד בהחזר חודשי של 4000 ש"ח.
לתשובתך אודה…
שלום ותודה על הפוסט המועיל!
מה קורה עם מסלול הקל"צ במידה ורוצים למכור את הדירה לאחר מס' שנים? האם אפשר להשאירו כמו שהוא עד לסוף התקופה ולשעבד נכס אחר במקום? (כדי להמנע מקנסות)
תודה
היי שלומי,
התשלומים כמעט ולא מושפעים מהמדד אלא הקרן, ולכן הם לא יירדו.
מה שגם, לא אמרתי שהמדד יירד אלא לא יעלה כפי שמצפים.
תודה רבה על התשובה המהירה.
אם כך, אתה ממליץ/לא ממליץ להשתמש בזכאות המדינה? ואם כן, לכמה שנים לקחת?
אצלי לעשות סקר בנקים קצת יותר קשה מהסיבה שרובם לא נותנים מימון של 85%
היי עידן,
מחמם את הלב לדעת שהזמן שאני משקיע עוזר לכם ויותר מחמם את הלב לדעת שאתם לא שומרים את זה לעצמכם אלא מציפים את זה הלאה (רק בזהירות כי לפעמים זה שמייעץ גם חוטף בסוף…)
בהצלחה בהמשך הדרך!
היי דן,
אני מסכים איתך ב"חצי פה".
במידה ואתה יודע בוודאות שלא תעשה שינוי בהלוואה אז יש מקום לשקול ריבית קבועה (כמובן שרק על חלק מהסכום), אבל במידה ואתה יודע שתרצה להחזיר או לקנות דירה אחרת לא הייתי ממליץ על ריבית קבועה.
דרך אגב, אמנם הריביות נמוכות היום אבל בעבר הן היו יותר נמוכות וזה גם יכול להיות בעתיד.
היי צחי,
תודה על הפרגון!
כן, זה נקרא "גרירת משכנתא", כמובן שזה ניתן רק אם אחוזי המימון של המשכנתא לא גדלים או לפחות נשארים בטווח ה60-70 אחוז מימון.
שלום
תודה על הפוסט.
יש לי שאלה – מכיוון שהיום הריביות מאוד נמוכות, האם לא כדאי לקחת את הלק הצמוד בריבית קבועה ולא משתנה, וכך לנטרל את הסיכון שהריבית תעלה בעתיד?
אני מבין שאין הרבה הבדל בין ריבית משתנה כל 5 שנים וריבית קבועה.
אני ככ מאושר שנרשמתי והכרתי את האתר הזה!
אני לאחר לקיחת משכנתא, התלבטות רבה היתה לי ולבת זוגתי באשר ללקיחת יעוץ משכנתא או לא.
לקחנו משכנתא בחודש יוני (עוד הסתמכתי על הפוסט הקודם). לימודים רבים הן באתר הזה (בעיקר!!) ובפורומים נוספים עזרו לי לבנות את כל המשכנתא בעצמי.
לשמחתי הרבה, היום, כשאני קורא את הפוסט שלך אני שמח לראות שכל מה שלקחתי (מסלולים+ריביות) עומדות בנשימה אחת עם ההסתכלות שלי ולמעשה כמעט תואמות למסלולים שלקחתי עוד בזמנו וככזה המלצתי גם לחברי שלקחות מסלול דומה בעקבות המלצותי.
אני ממשיך לקרוא ולעקוב אחרי כל הכתבות והפוסטים שלך ע"מ להמשיך ללמוד ולהשאר up to date ככל שניתן. אתה עושה עבודת קודש ואני מודה לך שוב ושוב. עידן.
היי דויד, תודה רבה על הפרגון!
הקביעות שלך חד משמעיות ומטעות מאד – "המדד יהיה נמוך גם בשנים הבאות"
1. האם אינך רואה את עליית המחירים שמתרחשת כל שבוע?
2. האם אינך יודע שמצב בטחוני רעוע ומלחמה עם אירן פירושם ירידת ערך הכסף ואינפלציה גבוהה?
שלום,
לגבי משכנתא משתנה, הבנתי שאחד מיתרונותיה הגדולים הוא יכולת הפרעון ללא עמלה, שכך גם ניתן למחזר את המשכנתא בתום החמש שנים.
אמנם, רציתי לדעת יותר כיצד זה מתבצע. הרי ביום סיום חמש השנים מתפרסמת ריבית העוגן החדשה, ורק אז אני יודע אם משתלם לי להמשיך את המשכנתא או למחזרה, אך אז זה לכאורה מאוחר מדי בשביל לקחת משכתא חדשה.
אם כן, כיצד היתרון של התכנית הזו יוצא אל הפועל?
היי אדי,
1. זה לא כל כך משנה, שני העוגנים מתחקים אחר הריביות בשוק ושניהם די דומים בסופו ל דבר.
2. זה לא משנה באיזה בנק תבחר (גם פועלים וגם טפחות מקצועיים ויודעים את העבודה), במקרה של שיוויון בריביות לך על הבנק שלך (סתם מטעמי נוחות).
בהצלחה
תודה רבה רבה לך
סופר(משכנתא) מן!
הנה זה כבר הגיע ל2.2%
היי איתן,
לדעתי לא!
מכיוון שזה לא כל כך משנה אם הריבית משתנה אחת לחודש או אחת לשנה.
כמו כן, הפריים יותר מוכר בשוק ותוכלו לדעת מהר מאוד אם הוא עלה או ירד ולהתנהג בהתאם.
אני בעד הפריים.
ע"פ הנתונים של הריביות שאתה מציג, ההחזר הכולל משתווה בקל"צ ובמשתנה במדד של 1.8-2 (בתנאי שהריבית לא תשתנה בתחנות) האם אתה לא חושב שעדיף להימנע מסיכונים ולהגדיל את ערך הקל"צ על חשבון המשתנה?
הערכות המדד של השנה עלו ל2.6%
בוקר טוב איש יקר!
האם הבנק מאפשר לקחת גם פריים וגם משתנה כל 5 שנים?
זה לא בעייתי בגלל החלטת הנגיד שלא לשלב מס' מסלולים עם תחנות יציאה וריביות לא יציבות?
אולי התבלבלתי כבר…
תודה
היי בנימין,
תודה רבה על המחמאות!
להלן תמהיל על 690,000 ש"ח
1/3 פריים ל30 שנה
1/3 קל"צ ל20 שנה
1/3 מש/תנה כל חמש ל20 שנה
ההחזר יוצא סביב ה3700
נ.ב
הריביות שקיבלת גבוהות (אני יודע שההלוואה שלך בסיכון גבוה*, אבל עדיין לך לסקר בנקים מקיף ותבקש הנחה משמעותית.)
בהצלחה
שלום,
כיום כשאני בונה תמהיל ללקוחות אני גם לוקח בחשבון הסתברות לא רעה למדד נמוך בשנים הקרובות ולכן משתדל להכניס את המשתנה כל 5. יחד עם זאת לא הייתי מסתכן באופן גורף על שליש מההלוואה אלא נותן לה משקל קטן יותר ומקצר את התקופה ל15 שנה או פחות.
תמהיל כללי מומלץ מבחינתי הוא (תלוי יכולת החזר כמובן):
1/3 צמודת פריים.
1/3 קל"צ 20 שנה.
1/6 קל"צ 11 עד 15 שנים.
1/6 משתנה כל 5 ל 15 שנים.
נ.ב. אם מצליחים להשיג ריבית אטרקטיבית מאוד על קבועה צמודה לתקופה של עד 12 שנים (2.3%- 2.5%), הייתי מכניס אותה לתמהיל במשקל נמוך ונוגס קצת מהקל"צים ומהמשתנה.
כמובן שמדובר בתמהיל כללי וסביר שישתנה בהתאם לכל לקוח.
היי תודה רבה לך על האתר הזה כל הכבוד
אנא עזרתך
אני לוקחת משכנתא של 750 ההכנסה שלנו12000
מה דעתך על התמהיל הנ"ל
משתנה כל 5 שנים צמודה למדד
פריים
משתנה עוגן מק"מ לשנה{מה זה אומר כי אין לי מושג}
משתנה כל 5 שנים אג"ח ממשלתיות{גם זה לא מובן}
איך לחלק את הסכומים כדי שההחזר יגיע ל3000-3200 ל-30 שנה
האם לדעתך התמהיל נכון ? אם לא אנא רשום לי איזה תמהיל לבקש מהבנק
אני צריכה עזרה דחוף
שלום משכנתאמן.
ראשית תודה לך על כך שסוף סוף יש הסבר פרקטי וענייני ברשת, עשית לנו סדר בראש. היינו שמחים לעצתך בדבר התמהיל הבא:
קצת נתונים: זוג צעיר שכר נטו 22500 ביחד, משכנתא 1,150,000, (64% מהנכס) ללא ילדים כרגע.
להלן התמהיל:
33% פריים ל30 שנים – P-0.9
23% ריבית קבועה צמודת מדד ל20 שנה – 3.4 ריבית
43% ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד ל-30 שנים – 2.79
האם בסעיף האחרון רצוי לחלק בין משתנה ל5 שנים צמודה למדד ולא צמודה?
מה דעתך על כלל התמהיל לעיל??? עצתך?
תודה מראש.
היי שרה,
אני חושש שקצת התבלבלת.
הבנק מאפשר לקחת עד 1/3 ריביות משתנות שהן:
פריים/אירו/דולר/ ומשתנות עד 5 שנים
כל ריבית משתנה מחמש שנים והלאה לא מוגבלת ואפשר לקחת אותה כמה שרוצים
בהצלחה בהמשך
היי אלעד,
אתה צודק בהחלט.
הרעיון הזה שאחרי חמש שנים אני אמחזר את המשכנתא אם הריבית לא תהיה טובה, הוא רעיון לא חכם.
מכיוון שאם הריבית עלתה אז גם כל הריביות האחרות עלו איתה ביחד.
יחד עם זאת יש שני תנאים שכן כדאי לקחת משתנה והכלל הזה תופס:
1. אם רוצים להחזיר כסף לפני הזמן
2. אם מחכים למצב שבו הריבית תרד ואז ניתן יהיה למחזר את ההלוואה לריבית נמוכה יותר
בהצלחה
הייתי רוצה להבין מה זה בדיוק מחזור משכנתא. הבנתי שלא כזה פשוט למחזר כי זה כרוך בעמלת פתיחת תיק ורישום מחודש בטאבו . כל זה יחד עם חלון הזדמנויות קצר מאוד..האם מיחזור כולל מעבר בין מסלולים, שינוי בפריסת התשלומים וסילוק חלק מהסכום? אם אני מסלקת את הסכום בנקודת הפירעון אז אני עדיין צריכה לשלם עמלה?
שאלה נוספת. אם אני פורסת את המשתנה כל חמש צמודה ל 35 שנה כדי שההחזר החודשי יהיה נמוך אבל אני מתכננת לפרוע אותה בעשר השנים הקרובות אז בעצם אין משמעות לפריסת התשלומים הארוכה הזו.. לא כך?
היי טלי,
מדוע לא קיבלתם גם הצעה לתמהיל שהצעתי בזמנו?
בכל אופן, בתמהיל הראשון הייתי מעביר את כל הכסף מהמשתנה כל 3 לפריים ללא היסוס.
הריביות הוגנות וסבירות (אולי טיפה לכווץ בקל"צ).
בהצלחה
שלום לך ושוב המון תודותתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתת
אנא עזרתך לפני שאני מחליט מחר סופית?
קיבלתי 2 הצעות מה דעתך?
הצעה ראשונה:
400אלף-צמודה כל 5 שנים ריבית 2.15 ל-30 שנה
150אלף-צמודה כל 3 שנים ריבית 1.19 -ל25 שנה
100אלף-פריים ריבית 2.85 p-0.9 ל30 שנה
100אלף-קל"צ-ריבית5.5 ל25 שנה
החזר:3126 ש"ח
הצעה שנייה –
500אלף צמודה כל 5 שנים ריבית 2.15 ל30 שנה
250אלף משתנה כל 3 שנים ריבית 1.19 ל25 שנה
החזר:2857 ש"ח
מה דעתך ?
האם בהצעה הראשונה כדאי להעביר יותר סכום מהמשתנה כל 3 שנים לפריים?
האם כדאי לפצל לעוד מסלולים?
יש זכאות מהבנק לקחת סכום של 67,600אלף ריבית קבועה 2.9 צמודה ל18 שנה
האם כדאי לשלב ? איך?
היי טלי,
תודה על הפרגון!
הייתי מחלק ככה את הסכום:
1/3 פריים ל30 שנה
2/3 משתנה כל חמש צמודה ל30 שנה
תנסו עם השנים לעלות את ההחזר החודשי או להחזיר סכומים, כי המשכנתא מאוד גבוהה עבור 3000 ש"ח החזר חודשי.
בהצלחה
שוב שלום,
בוא נסכם שהשורה התחתונה היא שלכל לקוח מתאים תמהיל משלו, כמובן שיש דברים בסיסיים שצריך ליישר עמם קו אבל כל משפחה היא עולם ומלואו ולכל אחד יש להתאים תמהיל אישי.
בהצלחה
שלום גם לך ידידי,
אני מאוד מכבד את דעתך אבל לי יש דעה אחרת, אני מציין בבלוג שדעותיי הן אישיות ואין לקחת אותם כהמלצה גורפת.
לעניינינו:
1. עליות המחירים שמתבצעות לא השפיעו על המדד השנה (הם השפיעו על דעת הקהל בארץ אבל לא על המדד),
כמו כן לצד עליות המחירים יש גם ירידות מחירים (מכשירי חשמל, תקשורת ועוד).
2. מלחמה= עליית מדד? לא בטוח ידידי, אולי שער החליפין יירד אבל זה לא מחייב שהמדד יעלה.
בעיתות מלחמה יש ירידת ביקושים ואין למדד סיבה אמיתית לעלות (אנחנו כבר לא מושפעים ב100% מהמטבעות הזרים בעולם).
אתה מוזמן להמשיך לבקר בבלוג וגם לבקר אותי לפעמים 🙂 סה"כ זה טוב לשמוע גם דעות אחרות.
שלום,
אני מעונינת לקחת משכנתא של 800000 ש"ח. לרכישת בית שעולה 2100000 עם 2 יחידות דיור שיוכולות להניב 4000 ש"ח בחודש. הכנסה חודשית שלנו 17000. מה התמהיל שהיית מציע? נכון להיום אנחנו חושבים לקחת ל15 שנה האם כדאי ליותר זמן?
תודה על תשובתך
אורטל
היי עינת,
תודה רבה על המחמאות – שמח לקרוא שהבלוג מועיל.
לשאלתך,
אני הייתי מחלק כך:
1/3 פריים
1/3 קל"צ (הוא יכול להחליף את הקבועה צמודה למדד ויעלה לך יותר זול)
1/3 משתנה כל חמש שנים (הריבית שהציעו לך גבוהה, תורידי אותה משמעותית)
כמו כן, את יכולה לקחת משתנה כל חמש לא צמוד במקום הקל"צ, אבל זה רק בתנאי שעוד חמש שנים יהיה לך כסף להחזיר.
בהצלחה
שלום רב ותודה רבה על הייעוץ.
האם לא עדיף לדעתך לנצל את היתרון שבצמוד מק"מ שזה משתנה פעם בשנה לעומת פריים כל חודש?
אכן, והיד עוד נטויה…
למרות זאת, אני מאמין שבסיכום שנתי המדד יהיה נמוך יחסית למחיר שמשלמים בעבורו (ומגולם ע"י הבנקים) בקל"צ.
שלום לך,
אני נהנה לקרוא את תשובותייך המקצועיות אשר עושות קצת סדר בעולם הזה של המשכנתאות אשר לרובינו הוא זר ומורכב.
יישר כח !!!!!
אני עומד לקחת משכנתא על סך כ 400K (נכס מיועד 1600K והון עצמי 1200K)
הכנסה משפחתית (זוג +3) כ 15-16K בחודש
המליצו לי לחלק את המשכנתא ל:
1/3 פריים
והשאר לקל"צ-
מה רמת הריביות אותם אני יכול לקבל, אם אני מעוניין בתשלום חודשי כולל של עד 3300 ש"ח לחודש?
תודה מראש על העזרה
אבי
היי אבי,
תודה רבה על המחמאות – כיף לדעת שהבלוג מועיל!
לשאלתך,
ההמלצה שלי:
1/3 פריים ל20 שנה (בקש p-1%)
2/3 קל"צ ל10 שנים(בקש פחות מ4%)
בהצלחה
היי אביחי,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
אני ממליץ על:
1/3 פריים ל15 שנה
1/3 קל"צ ל10
1/3 משתנה כל חמש ל10
זה יוצא החזר של טיפה מעל 6000 ש"ח, בעוד שנה תכניס 100 אש"ח למשתנה כל חמש וההחזר יירד ב1000 ש"ח.
לגבי שאלתך,
כן, אם המדד יורד אז הקרן וההחזר יורדים בהתאמה, אבל זה ממש לא קורה בטווח הארוך, לכן אין צורך ל"בנות" על זה.
שלום,
אני מעוניינת לקחת משכנתא של 800000 ש"ח עבור בית שעולה 2100000 ש"ח. לבית הזה יש 2 יחידות דיור שמניבות 4000 ש"ח. ההכנסה שלנו 17000 מהו תמהיל המשכנתא המומלץ? חשבנו לקחת ל 15 שנה האם כדאי ליותר, עמ"נ שנוכל לחסוך ולהחזיר סכומי כסף כל שנה?
תודה מראש על תשובתך.
אורטל
שלום,
אני חייב לומר שהאתר שלך מדהים!
אני מעוניין לקנות דירה שעולה 1,400,000 ש"ח וזקוק למשכנתא של 700,000 ש"ח.
* הכנסה נטו של המשפחה – 23,000 ש"ח
* מעוניין בהחזר של לא יותר מ-5500-6000 ש"ח לחודש לשנתיים הקרובות ולאחר מכן, שההחזר ילך ויפחת.
* מעוניין לסיים את המשכנתא כמה שיותר מהר (זה המרכיב הכי חשוב), בין 10 ל-13 שנים.
* בעוד כשנה, משתחררת קרן השתלמות של 100,000 ש"ח (חשבתי אולי לסגור עם זה מרכיב של פריים – ואולי לא שווה לעשות כך)
* כמו כן, אולי סכום נוסף של בין 50,000 ש"ח ל-100,000 ש"ח ב-2014 אבל זה לא וודאי כלל.
מעדיף לא לקחת סיכונים עם מסלולים מסוכנים.
אשמח להצעה לתמהיל שמתאים.
תודה רבה.
נ.ב. – אפשר הבהרה לגבי מסלול קצ"מ – במידה והמדד יורד, האם התשלום החודשי יורד גם כן? האם אותו הסיפור יכול גם לקרות במסלול פריים?
שלום,
אני חייב לומר שהאתר שלך מדהים!
אני מעוניין לקנות דירה שעולה 1,400,000 ש"ח וזקוק למשכנתא של 700,000 ש"ח.
* הכנסה נטו של המשפחה – 23,000 ש"ח
* מעוניין בהחזר של לא יותר מ-5500-6000 ש"ח לחודש לשנתיים הקרובות ולאחר מכן, שההחזר ילך ויפחת.
* מעוניין לסיים את המשכנתא כמה שיותר מהר (זה המרכיב הכי חשוב), בין 10 ל-13 שנים.
* בעוד כשנה, משתחררת קרן השתלמות של 100,000 ש"ח (חשבתי אולי לסגור עם זה מרכיב של פריים – ואולי לא שווה לעשות כך)
* כמו כן, אולי סכום נוסף של בין 50,000 ש"ח ל-100,000 ש"ח ב-2014 אבל זה לא וודאי כלל.
מעדיף לא לקחת סיכונים עם מסלולים מסוכנים.
אשמח להצעה לתמהיל שמתאים.
תודה רבה.
נ.ב. – אפשר הבהרה לגבי מסלול קצ"מ – במידה והמדד יורד, האם התשלום החודשי יורד גם כן? האם אותו הסיפור יכול גם לקרות במסלול פריים?
היי ניקי,
1. מחזור משכנתא הוא עניין מורכב אבל אם כבר לקחת פעם אחת משכנתא, זה לא אמור להבהיל אותך יותר מדי (סך הכל התהליך דומה ואפילו מעט יותר פשוט).
2. מחזור כרוך (לא תמיד ולא בכל הבנקים) בעמלת פתיחת תיק ורישום מחודש בטאבו אבל לפעמים ה"חסכון הכספי" מפצה על כך וזה משתלם.
3. אם מסלקים את המשכנתא בנקודת היציאה אין עמלה
4. מחזור זה אומר לקחת את המשכנתא הישנה ופשוט להחליף אותה למשכנתא אחרת לגמרי (מסלולים, ריביות, שנים וכדומה), יייתכן כי חלק מהמשכנתא תרצי למחזר (כי התנאים שלה לא אופטימליים) וחלק תרצי להשאיר (כי התנאים שלה טובים) וגם את זה אפשר לעשות.
5. כן, כאשר פורסים את המשכנתא לתקופה כזו ועוד מצמידים אותה למדד, זה כאילו להשאיר אותה על כנה ואפילו קצת להגדיל את הקרן שלה בשנים הראשונות, תשקלי במקום זאת לקחת הלוואת גישור.
בהצלחה
רוצה לשתף אותך בדילמה. אני עובדת של אחד הבנקים ולכן יש לי הטבות של עובדת בנק. ריביות יחסית נמוכות, אי תשלום על פתיחת תיק גם בעת מחזור משכנתא או בעת הלוואה נוספת שדורשת לשעבד את הבית ו50 אחוז הנחה בפירעון מוקדם. במזרחי טפחות מצליחים להוריד לי יפה את הריביות אבל אין את כל המסביב..כמו כן אנחנו משתכרים ב 24,000 נטו בחודש אבל יש לנו שני ילדים ובארבע שנים הקרובות נשלם על שני גנים פרטיים. אני מעוניינת בהחזר חודשי נמוך בשנים הראשונות ואחר כך אני ארצה לפרוע חלק בנקודות היציאה ואולי כם החליף מסלולים. התמהיל שחשבתי עליו נותן החזר חודשי 3334 שח
210k, פריים, ריבית 2.85, 30 שנה
220k, קלצ, ריבית 4.62, 24 שנה
80k , משתנה כל חמש לא צמוד,רבית 4.33, 20 שנה
190k,משתנה כל חמש צמוד,ריבית 1.99, 30 שנה
מה דעתך? האם התמהיל טוב? האם ללכת על הבנק שלי או על מזרחי שנטתן ריביות קצת יותר נמוכות
רוצה לשתף אותך בדילמה. אני עובדת של אחד הבנקים ולכן יש לי הטבות של עובדת בנק. ריביות יחסית נמוכות, אי תשלום על פתיחת תיק גם בעת מחזור משכנתא או בעת הלוואה נוספת שדורשת לשעבד את הדירה,ו50 אחוז הנחה בפירעון מוקדם. במזרחי טפחות מצליחים להוריד לי יפה את הריביות אבל אין את כל המסביב..כמו כן אנחנו משתכרים ב 24,000 נטו בחודש אבל יש לנו שני ילדים ובארבע שנים הקרובות נשלם על שני גנים פרטיים. אני מעוניינת בהחזר חודשי נמוך בשנים הראשונות ואחר כך אני ארצה לפרוע חלק בנקודות היציאה ואולי כם החליף מסלולים. התמהיל שחשבתי עליו נותן החזר חודשי 3334 שח בבנק שאני עובדת בו:
210k, פריים, ריבית 2.85, 30 שנה
220k, קלצ, ריבית 4.62, 24 שנה
80k , משתנה כל חמש לא צמוד,רבית 4.33, 20 שנה
190k,משתנה כל חמש צמוד,ריבית 1.99, 30 שנה
מה דעתך? האם התמהיל טוב? האם ללכת על הבנק שלי או על מזרחי שנותן ריביות קצת יותר נמוכות
היי ניקי,
1. התמהיל טוב והריביות טובות
2. תעשי בבנק שלך, זה ישתלם בעתיד (גם במחיר של הפסד על הנייר של כמה שקלים).
הקרבה והשירות שווים את ההפרש.
בהצלחה
תודה רבה רבה על התשובה המהירה..עושה לי סדר במחשבות 🙂
רוצה לשאול שאלה אחרונה מבחינת התמהיל ..ציינת שהוא טוב ואני עדיין מתלבטת בינו לבין
233000 פריים 30 שנה
234000 קלצ 24 שנים
233000 משתנה כל חמש תמודה 30 שנה
החזר של 3169 שח וגם אם הפריים יעלה ל 6 אחוז זה יצא 3600 שח.
החזר חודשי יותר נמוך מהתמהיל הקודם שחשבתי עליו אבל רוצה להבין מה אני מפסידה.. דרך אגב ההבדל בריביות בין הבנק שלי למזרחי יקרוב ל 40 שח חודשיים..
ושוב תודה על הזמן שלך.
היי ניקי,
התמהיל הזה אומר אם הבנתי נכון שאתם מוותרים על המשתנה לא צמודה.
זה נראה לי בסדר גמור (אני גם ככה לא "מת" על המסלול הזה במידה ולא מחזירים סכום מסויים אחרי חמש שנים).
ההפרש בריביות הוא לא קטן (40 שקל לחודש זה יותר מעשרת אלפים ש"ח לטווח ארוך) ועדיין אני חושב שכדאי לך לקחת בבנק שלך.
כי יש דברים שלא נמדדים בכסף, שוב זו דעתי האישית וייתכן כי הרבה אנשים יחלקו על זה (אני אישית נאמן למקום העבודה שלי גם במחיר של עוד כמה שקלים).
שלום,
קודם כול אני רוצה להודות לך על עבודת הקודש שאתה עושה כאן,
תבורך וישר כוח.
אני וחברתי עומדים להתחתן בעוד חמישה חודשים בעז"ה, ואנחנו מתעניינים בקניית דירה מקבלן בנתניה שעלותה כ-1.25 מליון שקל, שתהיה מיועדת לאכלוס בעוד כשנה.
יש לנו כרגע הון עצמי של 300k שקל ואנחנו צריכים משכנתא של 950k שהיא מהווה 76% מערך ההלוואה.
אני מהנדס כימיה "צעיר", ואשתי לעתיד עובדת בהנהלת חשבונות כך שסך ההכנסות שלנו הוא כ-14k לחודש.
1.איזה תמהיל היית ממליץ לנו לקחת מהבנק? יש לציין שעדיין לא היינו בשום בנק
2. האם כדאי להשתמש בשירות emi? או שעדיף לחכות עד שיהיה לנו לפחות 70% הון עצמי?
תודה רבה חג שמח, וגמר חתימה טובה.
היי משכנתאמן אנחנו זוג בשנות 27 לחיינו מרווחים יחד 13k. אנחנו לקראת חתימה על משכנתא של 511k להלן הריביות שקיבלנו באישור העיקרוני זכאות משרד השיכון : 71.99k בריבית של 3% למשך 28 שנים. ובנוסף 117.795k בריבית של 3% למשך 25 שנה. סהכ זכאות 189 שח (בנוסף ישנו מענק של 60k ליישובי פיתוח) ובנוסף קיבלנו משלימה של 103.200k בריבית של 2.673% דרך זכאות פועלים. 159.015k בריבית משתנה לא צמודה 3.150% עם ריבית של p-06%. ברצונני לקבל את עזרתך מאחר ואנו ממש לקראת מועד חתימה על משכנתא על מנת שתוכל לעזור לנו. בברכת שנה טובה
היי אביחי,
משכנתא זה לא כיף 🙂
בעיקרון, ברגע שתבוא לפרוע חלק מהמשכנתא תצטרך להסתכל על כל מסלול באופן נפרד ולבחור מביניהם את זה שבו הכי פחות תינזק.
שלום משכנתאמן!
אני שמחה להתעדכן בבלוג זה, ואני חייבת לציין שבפעם הראשונה שהגעתי לפגישת ייעוץ בבנק, חטפתי כאב ראש לא נורמלי. בתור אחת שמבינה בכל כך הרבה דברים, גיליתי שבתחום הזה, אני לא מבינה כלום. מה שכן, צמח מזה משהו מאוד חיובי, למדתי קצת על הכלכלה, על הטייקונים, על הקנצלרית מרקלר, על סרקוזי ובכלל…:).
עכשיו אני מעכלת את האינפורמציה, ואני חייבת להחמיא גם על הבלוג הזה.
שאלתי היא כזו. אני רווקה בת 36, שכרגע יש לי הון עצמי של 350K. מצאתי נכס שאני מעוניינת בו להשקעה לטווח ארוך, כך שבטווח הארוך תהיה לי דירה בכל מקרה. כרגע נמצאים בדירה שוכרים מזה שנתיים ואני גרה בעיר אחרת. ההכנסה שלי עומדת על 6300 ש"ח. היא צפויה להעלות פי 2 עוד שנה וחצי שנתיים (עשיתי הסבה מקצועית ואני הולכת להיות עצמאית בנוסף לעבודתי כשכירה). כמו כן, אני כרגע משלמת גם החזר של 1000 ש"ח לשנה הקרובה (יתכן גם יגרר לשנתיים שלוש) על הלוואה מבן משפחה. גובה המשכנתא שאני לוקחת הוא 475K , וערך הנכס הוא 825K. יש לציין שאנני מתכוונת לגור בדירה בשנה שנתיים הקרובות. שכר הדירה שמשלמים הדיירים הוא 3000 ש"ח. השכירות שאני משלמת היא 2750 ש"ח כולל הכל. מהו התמהיל משכנתא שהינך ממליץ?
היי משכנתא מן. הכנסות ממוצעת שלי ושל אישתי 13 אלף בחודש ההחזר המבוקש הינו 2300שח. כספים בעתיד לא היו מקווה ..שסיפקתי לך את התשובות לשאלתך
בשמחה ובהצלחה!
היי דוד,
תנו לי בבקשה קצת יותר פרטים:
הכנסות נטו, החזר חודשי רצוי, כספים שתוכלו להחזיר בעתיד…
תודה רבה.
שלום,
ראשית, תודה על היוזמה ועל מידע הרב שאתה תורם. תבורך על כך.
שנית, אני ובן זוגי עומדים לקחת הלוואה של 968 אלף ש"ח. מדובר ב 90% מימון באמצעות emi .
נוכל לעמוד בהחזר של 4300 ש"ח. מה דעתך על התמהיל הבא?
258,000 זכאות- קבועה צמודה
300,000 ריבית משתנה צמודה
300,000 פריים
110,000 ריבית קבועה לא צמודה.
אני לא יודעת כמה זה יוצא בהחזר החודשי… האם הכיוון נכון?
היי דוד,
אם הבנתי נכון, אז המצב הוא כזה:
511 אלף משכנתא, מתפצלת כך:
189 זכאות
60 מענק
ונשאר לפצל את 262 אלף, להלן הצעתי
170 אלף בפריים ל25 שנה
92 אלף בקל"צ ל20 שנה
בהצלחה
היי חן,
כמה את רוצה להחזיר בחודש?
היי! אני חושבת סביב 2500, אבל אם זה עקרונית משנה את גובה ההחזר, אז גם 2800.
היי חן,
1. אני חושב שהריבית על הקל"צ ל25 תהיה גבוהה מאוד ולכן אני ממליץ יותר על התמהיל המשולב שאני הצעתי אבל ההחזר יוצא אותו דבר אז זה לבחירתך
2. בקל"צ אין נקודות יציאה וייתכן ויהיו עמלות ברגע שתחזירי/תמחזרי את המשכנתא.
גובה העמלה תלוי בריבית שתהיה באותה התקופה (ככל הריבית בשוק תהיה נמוכה יותר מאשר הריבית היום, כך העמלה תהיה גבוהה יותר).
3. הגרייס לא מייקר בהרבה את ההחזר, הרעיון הוא שלא משלמים הרבה בשנה הראשונה ולאחר מכן ה"חוב שנוצר" נפרש לכל תקופת ההלוואה.
היי שבוע טוב. לקחנו משכנתא דרך זכאות מהמדינה למשך 336 חודשים עברו כבר 2 תשלומים ברצוני לשאול האם ניתן לקצר את חודשי תשלומי המשכנתאות מהזכאות של המדינה? והאם ניתן והאם משתלם? מבחינת תשלומי ריבית.
תודה!
שלום רב.
אשמח עם תוכל להגיב על ריביות ומסלולים שקיבלנו מהבנק ולהמליץ על המסלולים הנכונים יותר .
משכנת על סך 1000000ש"ח .
33% פריים ל30שנה
66% ריבית לא צמודה משתנה 4.5% עם תחנות כל 5 שנים ל 20שנים .
צריכים החזר חודשי 5600ש"ח ומעדיפים קרן שווה ולא שפיצר .
תודה רבה מראש.
חייבים תשובה דחופה , חותמים על משכנתא ביומים הקרובים.
שנה טובה וחג שמח.
שלום ותודה רבה על השיתוף – ידע זה המפתח…לבית! 🙂
אשמח להעזר בעצתך:
אני מעוניינת במשכנתא בשווי 550 אלף עבור דירה בשווי 1.9 ש"ח.
השתכרות חודשית : 6400
תמהיל שקיבלתי:
סכום מסלול ריבית רווח ריבית תקופה
180,000 פריים 3.75 0.61- 25 שנה
185,000 צמודה משתנה כל 5 2.35 0.21- 25 שנה
185,000 קבועה צמודה 3.4 25 שנה
למרות שזו משכנתא ראשונה שלי לא הוצע לי זכאות ואני אברר בנוגע לכך.
אחרי מה שכתבת השליש של קבועה צמודה נשמע פחות אטרקטיבי הריבית שהוצעה לי למסלול של קלצ 5.8….
באשר כניסת כסף בעוד חמש שנים – לא וודאי כלל.
תודה רבה
שירי
היי חגית,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא שהבלוג מועיל!
לשאלתך,
1. התמהיל נראה בסדר
2. אבל את חייבת להגדיר החזר חודשי רצוי, כי זה יכול לשנות את כל התמונה.
משכנתאמן
היי משכנתאמן!
יש תשובה?
נטייתי היא לקחת משכנתא בריבית קבועה + אחת צמודה לפריים. אמור לי מה דעתך.
תודה וחג שמח, חן
כן כמובן שההחזר יהיה גבוה יותר,
אבל אם אין לך אפשרות לשלם הרבה בשנה הראשונה אז מה האופציות שלך?
היי חן,
בבקשה:
1/3 פריים ל30 שנה
1/3 קל"צ ל20 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל20 שנה
ההחזר נושק ל2600, אם קשה לשלם השנה כל כך הרבה קחי גרייס (דחיית תשלום) לשנה
בהצלחה
הי חן,
גרייס מלא – לא משלמים כלום במשך השנה הראשונה.
גרייס חלקי – משלמים רק את הריבית (בערך 1700 ש"ח)
צריך לבדוק את זה מול הבנק (אני חוזר ואומר שגרייס חלקי או מלא יש לאשר בהתחלה עם הבנק).
לא הבנתי, איך ההחזר החודשי יוצא כל כך נמוך?
סליחה – שכחתי לציין החזר חודשי רצוי : 2500-2000 ש"ח
במשכנתא שהציעו לי יצא: 2580 ש"ח לחודש
שוב תודה! שירי.
שלום רב,
ראשית כל, תבורך. כמות המידע כאן היא עצומה ועושה המון סדר בבלאגן.
שנית, אשמח לקבל את חוות דעתך.
אנחנו זוג שעומדים לקחת משכנתא של 630K, שווי הנכס כ 1.1 מ'.
הכנסה משותפת כ 11.5.
אנחנו מעוניינים להחזיר כ 3200 ש"ח.
ההצעה שקיבלנו:
1/3 פריים ל 30 שנה P-0.95
1/3 קל"צ ל 21 שנה 5.34
1/3 צמוד משתנה כל 5 ל 20 שנה 1.65%
אשמח לחוות דעתך לגבי התמהיל, הריביות והתקופות
תודה רבה!
אורית
שוב שלום ותודה רבה על תשובתך המהירה
בעקבות קריאת הבלוג ביקשתי הצעה למשכנתא הכוללת מסלול עם קלצ
זה התמהיל שהוצע לי עבור סכום של 550K :
183000 פריים 0.9- ל 25 שנה
267000 ריבית משתנה כל 5 שנים 2.3 ל 25 שנה
100000 קלצ 4.8 ל 10 שנים (לדבריה הקלצ מתאים לתקופה קצרה בלבד )
במסלול הזה החזר חודשי – 3000 ש"ח גבוה מידי ביחס להכנסתי (6500 ש"ח)
תמהיל חלופי בשביל להגיע להחזר חודשי של 2500 ש"ח:
183,000 פריים 0.9- ל 25 שנה
367,000 ריבית כל 5 2.3 אחוז ל 25 שנה
או
180,000 פריים 3.75 0.61- 25 שנה
185,000 צמודה משתנה כל 5 2.35 0.21- 25 שנה
185,000 קבועה צמודה 3.8 25 שנה
שזה תמהיל דומה להצעה הראשונה שקיבלתי אבל כאן ריבית קבועה צמודה גבוהה יותר מהבנק השני.
כתבת "יש עוד לאן לרדת בריביות" – האם יש לך הכוונה לאן עלי לשאוף כשמדובר על ריבית לקבועה לא צמודה וריבית משתנה כל 5?
אני מבינה כי כל ההצעות הללו יוצרות משכנתא לא כדאית כלכלית הכוונה היא כמובן בהמשך להעלות את ההחזר החודשי במטרה למנוע החזר של סכום הכפול מגובה ההלוואה שלקחתי…
סליחה על כמות האינפורמציה ותודה רבה על עזרתך!
שירי
בשמחה ובהצלחה
היי משכנתא מן , אני חשבתי על פריים שליש ל-25 שנה, וקל״צ ל- 25 שנה. כמה ההחזר יוצא? האם המשכנתא בקל״צ ניתנת לפירעון מוקדם סלש תחנת יציאה ללא עמלה? ואם יש עמלה, מה גובהה? כמה מייקר הגרייס את ההחזר?
היי חן,
התמהיל בסדר גמור והריביות בסדר גמור (אם תחכי עד חודש הן אמורות לרדת בעוד כמה פיפסים, אבל תלוי אם יש לך זמן לחכות).
היי שאול,
אין שינוי בתמהילים אבל כמובן יהיו שינוי בריביות.
הפריים יורד בדיוק ב0.25% והקבועות והמשתנות ירדו באיזור ה0.1% ל0.25%
הגרייס לא מייקר את הריבית? ההחזר לא יהיה גבוה הרבה יותר אח״כ?
היי משכנתאמן!
תודה על העזרה!
במידה ואני אקח גרייס לשנה אחת בלבד, הבנתי שיש גרייס מלא וגרייס חלקי. מה ההבדל מבחינת החזר? ובמידה ואני "הולכת על זה" , כמה אשלם במקום ה – 2600?
תודה!
חן
היי משכנתאמן! ההצעה שקיבלתי פריים פחות 0.92, קל״צ5 אחוז, ומשתנה צמודה למדד 2.02 להצעה שלך? איך נשמעות הריביות? . ההחזר יוצא 2489 לחודש. אם אני מחליפה את הריבית הלא צמודה בצמודה יוצא 4.73? וההחזר הוא 2645. יקר. מה דעתך?
1. לא מומלץ להצמיד כל כך הרבה כסף למדד (שזה בעצם ריבית משתנה צמודה) אבל אין לך ברירה כי ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו הוא נמוך. מה שהצעתי זה "הרע" במיעוטו.
2. הריביות בסדר, תנסה להוריד עוד במשתנה הצמודה.
תודה רבה על העצה!
זאת אומרת שכן מומלץ את רוב הסכום לקחת בריבית משתנה צמודה?
בנוסף האם לדעתך הריביות שהציעו לנו טובות או שאפשר לשפר אותן?
תודה מראש!
היי אלכס,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
הנה תמהיל ל- 3,800:
275 פריים ל- 30 שנה
450 משתנה כל חמש ל- 25 שנה
100 אלף קל"צ ל- 20 שנה
בהצלחה
היי ג'ולי,
התמהיל טוב והריביות טובות.
העובדה שזה לתקופה של 25 שנה היא לא טובה 🙁
בכל אופן, בהצלחה
נ.ב
שכחתי לציין שאני מקבל ריביות של עובד בנק שאמורות להיות נמוכות
שלום וברכה,
אני מתנצל אבל איבדתי את עצמי.
אנא רשום במסודר (לפי התבנית הבאה) את ההצעה הישנה ואת ההצעה החדשה ואכל להגיב.
אני מפחד להטעות אותך.
תבנית לדוגמא:
130,000 בקל"צ ל- 25 שנה בריבית 2%
96,000 זכאות ל- 25 שנה בריבית 3%
239,000 בפריים ל30 שנה בריבית 3%
הבנת את הרעיון? שלח לי את שני התמהילים ואני מבטיח לנסות לעזור.
כל טוב
בשמחה, תודה רבה על הפרגון!
היי, ראיתי עכשיו את התגובה הנוספת שלך –
התמהיל מאוזן וטוב,
הריביות בסדר גמור, בהצלחה
היי,
המשתנה לא צמודה זה כמו קל"צ אבל שהריבית בו משתנה כל חמש שנים.
כתבתי בהרחבה על המסלול הזה, לחץ פה כדי לקרוא את הכתבה.
תראו, בעיקרון המשכנתא מאוזנת וסבירה, אם תוכלו לעמוד בהחזר החודשי תשנו את המשתנה הלא צמודה לקבועה לא צמודה (אם זה מייקר לכם באופן ממשי את ההלוואה, אתם יכולים גם לוותר על זה).
בהצלחה
ושוב שלומות !!
תודה בעד המענה… והטיפים המועילים באתר.
ההצעה המעודכנת שקיבלנו (לאחר מו"מ) :
פריים מינוס 0.95 – 363 אש"ח (1/3 מהמשכנתא) –
קל"צ (1/3 נוסף):
א. קל"צ ל10 שנים בריבית של 3.8% – 200 אש"ח (כ-20%)= החזר של 2000~ ש"ח בחודש.
ב. עוד נתח של קל"צ בריבית של 4.45% ל20 שנים – 179 אש"ח
והיתר 360 אש"ח (1/3 נוספים) במסלול צמוד מדד משתנה אחת ל5 שנים ריבית של 2%
סה"כ החזר 6600 ש"ח ~
דעתך ??
עודד
היתר עוד כ- 50%:
במשתנה אחת ל5 שנים לתק' של 15-25 שנים בריבית של 2.3% מחושבת לפי עוגן שימושים
סה"כ- החזר של 6500 ש"ח ~
היי יצחק,
תודה רבה על הפרגון!
הנה תמהיל שבגדול עונה על הדרישות:
1/3 פריים ל- 25 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל- 20 שנה
1/3 קל"צ ל- 20 שנה
ההחזר יוצא סביב ה- 2700.
בהצלחה
היי לקחתי מפה כמה רעיונות לתמהילים וכשהגעתי לבנק זה מה שהציעו:
משכנתא 440000 ש"ח
132000ש"ח פריים -0.9% 25 שנה
250000 ש"ח קלצ 4.75% ל15 שנה
58000 לא צמודה ריבית עוגן תשואת אג"ח גילון כל 5 שנים 4.77% ל25 שנה
סה"כ החזר חודשי 2924ש"ח
אישתי חושבת שההחזר קצת גבוהה לנו ולי נראה שהריבית של הקלץ לפי מה שקראתי כאן היא גבוהה מה דעתך?
וגם מה זה בדיוק הצמוד אג"ח הבנקאית טענה שזה מסלול חדש ולא היו לה פרטים נוספים.
אשמח לתשובה מהירה תודה מראש, ואם יש לך המלצות אחרות אשמח לשמוע
שלום לך ! אנחנו זוג צעיר שהתחתן לפני כשנה ללא ילדים. אנחנו צריכים לקחת משכנתא לקנית דירה עלות הדירה 1350000 יש לנו הון של 500 ונצטרך לקחת משכנתא של 800-850 .. הכנסותינו הן 15,000-16,000 ואין לנו מושג איזה משכנתא אנחנו צריכים לקחת ושההחזר לא יעלה על 4000 ש״ח .. אודה לך אם תוכל לכוון וליעץ לנן מה הכי כדאי ולאן לכוון את הבנקאית המייעצת.. תודה מראש (אתה עושה עבודת קודש) חיים
היי שירי,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
1. אני לא הייתי לוקח קבועה לתקופה כ"כ ארוכה, אלא מחליף אותה בקל"צ (אם תוכלי לעמוד בהחזר החודשי)
2. יש עוד לאן לרדת בריביות, תעשי סקר שוק בין כמה מקומות
3. ייתכן שלמרות שזו דירתך הראשונה, את לא זכאית – תבדקי בבנק לכמה את זכאית, אם בכלל.
בהצלחה
היי חיים,
1. ניתן לקצר את תקופת הזכאות, יש לפנות לבנק ודרכם להגיש בקשה למשרד השיכון
2. זה משתלם, כי אתם חוסכים "שנות ריבית" – ככל שההלוואה קצרה יותר, כך גם הריבית המשולמת בסופה, קטנה יותר
בהצלחה
שלום,
אנחנו זוג צעיר 27/28 , מעוניינים לרכוש דירה בשווי 1,150,000 ש"ח
המשכנתא לה אנו זקוקים היא 700,000 ש"ח.
הכנסות כ- 13,000 ש"ח . (ביחד) שנינו רו"ח צעירים ולכן צופים עלייה בהכנסות בעתיד.
התמהיל שהוצע לנו הוא:
220,000 ש"ח ל 25 שנה בריבית פריים P- בריבית 2.85% =P-0.9%
350,000 ש"ח משתנה כל 5 שנים ל25 שנה בריבית 1.95%= B-0.4%
130,000 ש"ח קל"צ – 4.70% 15 שנה
ראשית מה דעתך על התמהיך עצמו וכן על הריביות?
האם לא כדאי להגדיל את המקסימום הניתן לקחת בריבית הפריים (231)
ולהוריד בריבית המשתנה
וכן להעביר חלק מהמשתנה לקבועה ?
ההחזר החודשי יוצא 3500 ש"ח וכרגע אין באפשרותינו להחזיר יותר מכך (27%) מההכנסה שלנו.
תודה רבה.
היי מאור,
1. כן, תגדילו את הפריים
2. אם תעבירו חלק מהמשתנה לקל"צ תעלו את ההחזר החודשי וכרגע אתם לא יכולים לעשות כן.
3. כשהמשכורות יעלו תיגשו למחזר את המשכנתא, כי היא אולי "טובה" לזמן הנתון, אבל משתנה צמודה ל- 25 שנים זה לא אידיאלי וכדאי כמה שיותר מהר למחזר אותה.
בהצלחה
אם אתה מתכוון למכור עוד חצי שנה, קח הלוואת גישור (1/3 בפריים ו2/3 במשתנה כל חמש) – כך הסיכוי לקנסות הוא הנמוך ביותר ואם יהיו הם יהיו נמוכות מאשר בקל"צ
במקרה שיש מחשבה למכור את הנכס לאחר חצי שנה למשל כך שצריך מצד אחד לשקול משכנתא רגילה ומצד שני לחשוש לפרעון מוקדם מה היית ממליץ ואיך אני יכול לחשב את סיכון קנס במקרה של למשל שני שליש קל"צ
הי,
במקרה עברתי באתר שלך בחיפושים אחרי מידע וקראתי את כולו. מאוד אינפורמטיבי ומלא ידע. המון תודה על ההשקעה.
אשמח לעזרה בתמהיל. אנחנו לוקחים 1.1 מיליון (35%) לרכישת בית פרטי.
אנחנו יכולים לשלם בלי בעיה 6000- 7000 בחודש. יש לנו צפי של 100-200K שיהיו לנו זמינים תוך שנתיים עד 5 שנים בוודאות של 100%.
אנחנו מתלבטים על מסלול, אשמח לקבל רעיונות, קיבלנו המון מסלולים בבנקים כגון משתנה כל 5 שנים צמודי אגח ממשלתי לא צמודי מדד, בוליט ל5 שנים בP-0.9 לא צמוד ועוד. הבעיה שאנחנו הולכים לאיבוד.
המון תודה
היי אורית,
תודה על הפרגון – כיף לקרוא שהבלוג מועיל.
לשאלתך,
התמהיל בסדר גמור.
הריבית על הקל"צ גבוהה קצת (תנסו להוריד את השנים ל20 ואולי הריבית תשתפר)
שאר הריביות מצויינות.
בהצלחה
היי אנחנו זוג שמשתכר בחודש 13k בחודש. אנחנו לקראת לקיחת משכנתא של 511k. בהחזר רצוי עד 2200 בחודש. להלן הצעה שקיבלתי מהבנק 189 שח זכאות מהמדינה בריבית 3% שנעה בין 25ל30 שנה 60 אלף מענק מהמדינה. התמהיל הבא : משתנה אג״ח צמוד מדד ל25 שנה בריבית של 2.55 בסכום של 90.755k. בנוסף 125k פריים -07 )3.05) וקל״צ 50k בריבית של 5.20. השאלה היא האם התמהיל סביר? האם ניתן יהיה לקבל מהבנק ת הקיץ ב4.8 ?? תודה ושבוע טוב
היי שירי,
בלית ברירה אני אמליץ על התמהיל השני:
תמהיל חלופי בשביל להגיע להחזר חודשי של 2500 ש"ח:
183,000 פריים 0.9- ל 25 שנה
367,000 ריבית כל 5 2.3 אחוז ל 25 שנה
יחד עם זאת פעלי במרץ בתקופת השנים הבאות להחזיר יותר כל חודש ולמחזר את המשכנתא בהתאם.
לגבי הריביות – הן טובות במסלול הזה. (בשאר התמהילים הן לא היו טובות – משמע, גבוהות)
היי טניה,
1. חישבתי את הסכומים והריביות שמסרתם לי בקרן שווה וההחזר יוצא 7000 ש"ח (בשפיצר זה יוצא 5600).
2. אני בעד המל"צ (משתנה לא צמודה) אך ורק אם עוד 5 שנים אתם הולכים להחזיר את הסכום.
במידה ולא, החליפו את המל"צ בקל"צ (אם אתם הולכים להחזיר חלק מהסכום, אז את החלק הזה תקחו במל"צ ואת החלק האחר בקל"צ).
3. אם אתם לא יכולים לעמוד כלכלית בקרן שווה אז תיקחו בשפיצר
בהצלחה ושנה טובה,
משכנתאמן
היי,
אתר מדהים, והסבלנות שלך מדהימה אף היא:)
ככה,זוג +1,הכנסה נטו 19,עלות הבית 1.מיליון. משכנתא 650K, קיבלתי הצעה (לפני שגיליתי את האתר…)
100 P-0.7 ,
115 משתנה צמודה כל 2.5 1.57
435 משתנה צמודה כל 5 2.03
הכל ל20 שנה. בנוסף כל ה650K בגרייס ל18 חודש (גרייס חלקי- אשלם רק את הריבית, זאת כי אין לי עדיין את מלוא ההון העצמי ואני אמורה לחסוך אותו ב18 חודש הללו ולשלם לקבלן ולא אוכל לעמוד במקביל למשכנתא מלאה)
ציפיתי להחזר של 3500, עכשיו אני מבינה שיש אצלי יותר מדי סיכון ואין לי בכלל בריבית קבועה לא צמודה, ואני מניחה שזה ייקר את הסיפור, אז אולי להגדיל שנים?
בקיצור , מה התמהיל הרצוי לדעתך? אודה לך מאד אם תחווה דעתך.
היי יניב,
1. הריבית על הקל"צ מעט גבוהה – תפעילו מעט לחץ וזה יסתדר
2. אני לא ממליץ על הלא צמודה משתנה כל חמש – אלא אם כן עוד חמש שנים אתם מתכוונים לפרוע את החלק הזה.
3. הצעה שלי: קחו את ה- 58 במשנה כל חמש צמודה בריבית נמוכה ובסך הכל התמהיל בסדר גמור
4. לגבי ההחזר: זה מאוד תלוי בהכנסות נטו שלכם ובהוצאות השוטפות. הנוסחה אומרת שההחזר לא יעלה על 1/3 או 1/4 מההכנסה הפנויה אבל זה גם תלוי בהוצאות השוטפות שלכם.
בהצלחה
היי,
העליתי הודעה לפני כמה שעות והיה כתוב לי שההודעה ממתינה לאישור, ואני לא רואה את השאלה מופיעה באתר…יש מצב שזה לא נקלט? או שלא קיבלתי אישור? דווקא כתבתי מחמאות…:)
לעניננו מאד חשוב לי לקבל תשובה- אשמח אם תאשר העלאת התוכן.
שלומות!
אנחנו לקראת סגירת משכנתא, עבור דירה שרכשנו ב2.3 מש"ח.
1.1 מש"ח – נדרשים במשכנתא.
הכנסות – 26 אש"ח לחודש
מעוניינים בהחזר של כ-6500 ש"ח בחודש. (מתוכם נתח של כ- 2000 ש"ח לתק' של 10 שנים בלבד )
ההצעה שקיבלנו:
פריים מינוס 0.95 – 363 אש"ח (1/3 מהמשכנתא) –
קל"צ ל10 שנים בריבית של 3.95% – 200 אש"ח (כ-20%)= החזר של 2000~ ש"ח בחודש.
היתר עוד כ- 50%:
במשתנה אחת ל5 שנים לתק' של 15-25 שנים בריבית של 2.3% מחושבת לפי עוגן שימושים
סה"כ- החזר של 6500 ש"ח ~
שאלות:
1. האם הריביות גבוהות /סבירות/?
2. האם התמהיל סביר? (אנחנו די סגורים לגבי 1/3 בפריים מינוס ולגבי 20% בקל"צ. מה נכון לעשות לגבי היתר , עוד 50% מהמשכנתא ?)
תודה
עודד
היי חיים,
הנה תמהיל ל850 (ההחזר בסביבות ה4200)
1/3 פריים ל- 30 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל- 30 שנה
1/3 קל"צ ל- 20 שנה
ההלוואה הזו לא אופטימלית, כי המשכנתא קצת גדולה בשביל 4000 ש"ח, לצערי אין פתרונות קסם (אלא אם כן יש לכם כסף שישתחרר תוך כמה שנים)
שוב שלום משכנתאמן…
בהמשך לתגובותך הקודמת עשיתי בירור נוסף וזו ההצעה:
במשכנתא בשווי 500 אלף עבור דירה בשווי 1.9K ש"ח.
השתכרות חודשית : 6500
התמהיל שקיבלתי:
160,000 פריים 0.85- ל- 25 שנה
200,000 ריבית משתנה כל 5 שנים 2.13 ל -25 שנה
100,000 קלצ 4.55% ל 15 שנים
במסלול הזה החזר חודשי – 2706 ש"ח
והציעו גרייס ל3 חודשים ראשונים.
אשמח מאוד לשמוע את דעתך.
עד כה זה נראה התמהיל הטוב ביותר שקיבלתי.
תודה רבה !
שירי.
תיקון בסכומים של התמהיל שקיבלתי:
160,000 פריים 0.85- ל- 25 שנה
200,000 ריבית משתנה כל 5 שנים 2.13 ל -25 שנה
140,000 קלצ 4.55% ל 15 שנים
במסלול הזה החזר חודשי – 2706 ש"ח
והציעו גרייס ל3 חודשים ראשונים.
שוב תודה – שירי.
היי אלון,
תודה על הפרגון – שמח לקרוא שהאתר מועיל!
לשאלתך,
זו הצעתי:
200 אלף בהלוואת גישור (בריבית קבועה צמודת מדד) ל- 5 שנים
300 אלף בפריים ל- 20 שנה
300 אלף במשתנה כל חמש ל- 20 שנה
300 אלף בקל"צ ל- 12 שנה
ההחזר חוצא סביב ה6800 ואחרי 5 שנים אתם צריכים להחזיר את ה- 200 של הבוליט (אפשר גם במהלך החמש שנים)
היי אורית,
תגידי לי אם הבנתי נכון,
1. הציעו לכם להוריד את השנים בקל"צ (על מנת לשפר בריבית שלה) ומנגד להאריך את התקופה של המשתנה צמודה (בשביל לא להעלות את ההחזר החודשי)?
2. מצד שני, את אומרת שאת רוצה לקצר את המשתנה הצמודה ואיזה מסלול תאריכי במקום? את הקל"צ?
בכל אופן, אם הבנתי נכון –
ההצעה שלי היא לא להאריך עוד יותר את הקל"צ (גם ככה הוא ארוך), תבדקו מה קורה אם אתם מקטינים את השנים בקל"צ ומאריכים את המשתנה (לא יותר מ- 25 שנה)
תודה רבה!!!
שמחה מאוד שמצאתי את הבלוג שלך בעולם המשכנתאות המסתורי… עושה את הכל ברור יותר ללא ספק!
שירי.
היי ענבל,
1. כן, אפשר לעשות דחיית תשלומים של כמה חודשים (זה נקרא גרייס וצריך לקבל על זה אישור מהבנק קודם כל)
2. אין בעיה לקחת את המשכנתא בשני מועדים
היי שלומי,
1. התמהיל סביר בהתחשב בהחזר החודשי הרצוי
2. אפשר להוריד ריביות בקל"צ ובמשתנה, תנסה להוריד בשניהם
היי ענבל,
כל התגובות נקלטות אך הן מועברות אליי לאישור לפני כן.
מכיוון שיש ימים שבהם שאני מקבל עשרות פניות, לפעמים לוקח לי קצת זמן לענות על כולן במרוכז.
היי משכנתאמן. תראה את ההצעה הבאה שאנו אמורים לסגור עד סוף השבוע ממשכן 189k זכאות מהמדינה צמודה 3%…בנוסף 60k מענק …. זכאות פועלים 53200k בריבית 2.6 .. משתנה לא צמודה 159k בריבית p-0.85 2.9. וקל״צ 50k בריבית של 4.75 ל 18 שנה. מה אתה אומר על ההצעה נסגור? ושאלה לי אלייך – המשתנה לא צמודה שקיבלתי ממשכן זה פריים ??? תודה ואתה עושה עבודה נפלאה סה״כ 511.
שלום משכנתאמן..
באתה לנו משמיים.. כבר חשבתי שאני צריך תואר בכלכלה לפני שאני לוקח משכנתא ועשית לי קצת סדר בראש עם כל המידע שיש בנושא.
רציתי לדעת :
אנחנו צריכים משכנתא של 850,000 לדירה שעולה 1,460,000
שההכנסה שלנו יחד נטו היא 11,000.
1- האם אנחנו צריכים ערבים?
2- איזה סוג של תמהיל היית ממליץ לנו לקחת?
תודה
אמיר
היי עודד,
גם התמהיל וגם הריביות בסדר גמור.
לשאלתך, תמיד כדאי לקחת קל"צ במקום משתנה אבל זה תלוי אם אתם יכולים לעלות את ההחזר החודשי (אין פתרונות קסם בנושא הזה וביטחון בא על חשבון מחיר).
בהצלחה
היי משכנתאמן. בהמשך לעצתך שינינו קצת את התמהיל להלן: ממשכן 189k זכאות מהמדינה צמודה189k 3%…בנוסף 60k מענק …. זכאות פועלים 53200k בריבית 2.6 .. פריים בסכום של 159k בריבית p-0.85 2.9. וקל״צ 50k בריבית של 4.75 ל 18 שנה. מה אתה אומר על שיפור ההצעה ??? תודה אחי אתה עושה עבודת קודש
היי מה אתה אומר על התמהיל הבא:
זכאות מהמדינה צמודת מדד 3% בסכום של 189k ל 25 שנה
פריים p-85 בסכום של 159k ריבית 2.9 ל25?שנה
קבועה לא צמודה סכום של 50k בריבית של 4.75. ל18 שנה
זכאות פועלים 53200k בריבית של 2.6 צמוד מדד ל15 שנה
הי שירי,
אין ספק שהתמהיל הזה יותר טוב מהקודמים.
גם הריביות הוגנות, לכי על זה.
בהצלחה
היי ענבל,
תודה רבה לך על הפרגון!
לשאלתך,
אכן הצעה "לא משהו" קיבלתם
הנה הצעה חלופית:
1/3 פריים ל- 20 שנה
1/3 משתנה צמודה ל-15 שנה
1/3 קל"צ ל- 20 שנה
ההחזר יוצא באיזור ה3500 (אם זה נמוך לכם תורידו את השנים של המשתנה/קל"צ, אם זה גבוה לכם תעלו את השנים של הפריים)
שלום רב,
תודה רבה על האתר האינפורמטיבי מאוד,
אם אפשר לשאול מה התמהיל שאתה ממליץ עבור משכנתא של 1,300,000, החזר חודשי של 6500-6700, שרצוי שירד עם השנים כלומר כמה שפחות צמוד מדד וצמוד ריבית, כמה שיותר קל"צ, מסלול סולידי ועם זאת שיהיה משתלם.
תודה רבה
שלום
אשמח לקבל את חוות דעת לגבי ההצעה הבאה שקיבלתי מהבנק לגבי הלוואה של 1050000 ל-25 שנה (בכל המסלולים)
1. פריים 0.94-
2. קבועה לא צמודה 5.11 %
3. קבועה צמודה 3.1 %
תודה!
שלום שוב,
התמהיל מאוזן וטוב,
הריביות בסדר גמור, בהצלחה!
שלום רב,
תודה רבה על המידע המועיל והעצות הענייניות!
אני מעוניין לקחת משכנתא על סך של 825,000 ש"ח
מה שהציעו לי בבנק זה 270,000 לפי P-0.9 ל- 30 שנה
450,000 לפי משתנה כל 5 שנים בריבית של 2.5 ל- 30 שנה
105,000 לפי קבועה צמודה בריבית של 2.61 ל- 18 שנה
אני מרגיש שהתמהיל לא טוב עבורי ואולי יש דרך לשמור על החזר חודשי זהה ( כ- 3,600) ולקצר במספר השנים.
אולי כדאי לעלות במעט את ההחזר?
אשמח לעצתך בנושא!
תודה מראש!!!
אופס התבלבלתי והתהפכו לי הספרות, זה יוצא סביב 7200.
אם זה "כבד" עליכם בהחזר החודשי תעלו את השנים של המשתנה אבל אני לא ממליץ.
לאחר הורדת הריבית של נגיד בנק ישראל
האם יש שינוי בתמהיל וברביות של הבנק?
תודה,
שאול
היי מה אתה אומר על התמהיל הבא:
זכאות מהמדינה צמודת מדד 3% בסכום של 117 ל 25 שנה
פריים p-85 בסכום של168k. ריבית% 2.65 ל25?שנה
קבועה לא צמודה סכום של 103k בריבית של % 4.7. ל18 שנה
זכאות פועלים 62k. בריבית של.% 2.5 צמוד מדד ל15 שנה. יום ראשון אני אמור לחתום האם זה טוב?
היי משכנתאמן
שוב חוזרת אליך לעצה…
אלו המסלולים למשכנתא של 500,000:
פריים 160,000 0.9- 25 שנה
משתנה כל 5 200,000 1.92% 25 שנה
קלצ 140,000 4.5% ל- 15 שנה
החזר חודשי 2630 ש"ח
ברגע האחרון לפני החתימה הציעו לי מסלול נוסף שאשפר לשלב
והוא: משתנה כל 5 לא צמודה בריבית של 4.87 שאני יכולה להעביר אליו 70,000 מהמסלול של הקלצ ואז החזר חודשי יורד ל 2500 ש"ח או לחילופין להעביר אליו 100,000 מהמסלול של משתנה כל 5 צמודה.
מה דעתך?
תודה רבה
שירי
היי שלומי,
התמהיל והריביות בסדר גמור – בהצלחה.
שלום רב,
אנו מעוניינים לקחת 400,000 ש"ח משכנתא ל-10 שנים, עם החזר של עד כ-4,000 ש"ח לחודש. יש לי הטבה מהבנק של קבועה צמודה בריבית 1.2% על סכום של 106,000 ש"ח. 1/3 מההלוואה בכוונתי לקחת בפריים (הציעו לי פריים – 0.9). שאלתי לגבי יתרת ההלוואה – 164,000 ש"ח. האם לקחת בקבועה לא צמודה (4.45%) או במשתנה כל חמש שנים צמודה (2%)? או אולי לחלק את היתרה בין שני המסלולים האלה, משתנה וקבועה?
תודה רבה על התייחסותך לשאלות.
היי יובל,
הייתי לוקח ככה:
1/3 פריים
106 בקבועה צמודה
והשאר בקל"צ
בהצלחה
היי משכנתאמן:
מבקש להתייעץ איתך לפני קבלת החלטה סופית:
קיבלנו תמהיל לפתיחת משכנתא בסכום של כ- 750.000 ש"ח.
לפי 3 מסלולים: משתנה כל 5 שנים ל- 25 שנה, 250.000ש"ח בריבית מתואמת 2.24 החזר 1.084 .
2) ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמוד 254.000 ש"ח במשך 30 שנה ריבית מתואמת 5.18 החזר 1.374ש"ח.
3) לפי מסלול יורו 246.000 ש"ח לפי ריבית 2.22 החזר של 932 ש"ח.
סה"כ החזר 3.393 ש"ח.
האם לדעתך המסלולים טובים או שיש משהו שאפשר לשנות אולי ללא היורו.
אשמח לקבל התייחסות תודה אלון.
היי שירי,
אם להעביר אז רק מהמשתנה כל חמש למשתנה לא צמודה.
לא להקטין את החלק של הקל"צ.
חוצמזה, התמהיל בסדר גמור וגם הריביות.
ראשית תודה רבה, נדיר לראות נדיבות שכזו.
שנית, אני רוצה לקחת משכנתא בגובה 200 אלף שקלים. אני כרגע לבדי עם נטו של כשמונת אלפים שקלים חדשים. רק התחלתי את ההליך וההצעה שקיבלתי היא לחלק הסכום לשלושה מסלולים שווים:
1)צמודה למדד, ריבית משתנה, עוגן תשואת אג"ח: עוגן 1.17 +1 תוספת= 2.17 כך שההחזר הוא 612 ש"ח
2) לא צמוד, ריבית פריים: 3.76, -0.8= 2.95 החזר-372 ש"ח
3) לא צמוד, ריבית קבועה: 4.25 החזר-696 ש"ח
חשבתי לקחת ל-10 שנים כך שההחזר הכולל הוא כמעט 2000 ש"ח.
מה דעתך? האם התמהיל אופטימלי? תודה רבה ושבוע טוב
עידית
היי אלון,
כמה דברים:
1. אני לא אוהב את התמהיל (כולו בריבית משתנה וזה מאוד מסוכן לעתיד).
2. אני גם לא אוהב את היורו (קרא כתבה שכתבתי בנושא).
הנה תמהיל חלופי עם החזר של 3500:
1/3 פריים ל- 30 שנה
400 אלף במשתנה כל חמש ל- 25 שנה
100 בקל"צ ל- 20 שנה
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב,
קודם כל מצטרפת למחמאות הרבות של המגיבים לפניי ומוסיפה עוד אחת – האתר הזה הוא אכן עבודת קודש, כל הכבוד!
אשמח אם תוכל לחוות דעתך: עומדת לקחת משכנתא של 650,000 (20% משווי הנכס). יכולת החזר חודשית – 6,500. מניחה כי בכל שנה אוכל לפרוע 50,000.
האם התמהיל הנכון הוא 3 חלקים שווים: פריים, קבועה צמודה וקל"צ?
האם כדאי לקחת משתנה ל-5 שנים ולהקטין הקל"צ?
האם לשלב המסלול החדש – משתנה לא צמודה?
תודה רבה ושבוע טוב :)))
דגנית
שלום לך משכנתאמן יקר,
אנא עצתך המאוד נחשבת בעיננו (מכורים לכתב שלך!)
ברשותנו 350K ואנו מבקשים משכנתא של 950K לדירה מקבלן (פריסה 30 שנה), אכלוס בעוד שנתיים וחצי. (זוג +2 הכנסה נטו 18K)
כרגע שוכרים דירה ב-4000 ש"ח עם יכולת עמידה בעוד תוספת של כ-2000 ש"ח בחודש (ז"א יכולים להוציא על דיור כיום כ-6000 ש"ח במקסימום).
קיבלנו אישור מהבנק לגרייס חלקי וכאן הדילמה:
אומנם ההחזר יהיה אפשרי מבחינתנו מאחר ונשלם רק ע"ח ריבית , אך השאלה הגדולה היא מה יקרה לקרן בעוד שנתיים וחצי?
ברור לנו שהקרן תגדל והפעם הפריסה תהיה ל-27.5 שנים, אך מה התחזית הרעה ביותר, ז"א מה המקסימום שיכולה לתפוח? (כמובן שע"ס נסיונך בהשערה בלבד).
לאחר כניסה לדירה (ז"א יציאה משכירות) אנו מכוונים להחזר חודשי של המשכנתא בסך 4500-5000 בחודש.
אגב, כהצעה ראשונית מהבנק-
1/3 פריים מינוס 0.9.
1/3 משתנה כל 5 צמוד מדד 2%
1/3 לא הוחלט (אולי תמהיל של 100K קל"צ ל-10 שנים 3.42%, משתנה כל 5 קל"צ 4.87%)
קצת מבולבלים… נשמח לכל חוות דעת ממך.
בהמון הערכה.
היי דגנית,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אם הכספים יגיעו ברמה שנתי (50 אלף בכל שנה) אז זה התמהיל שאני מציע:
1/3 פריים
1/3 משתנה כל חמש (ממנו תסלקו כל פעם 50 אלף ש"ח)
1/3 קל"צ (שתגמרו את ההפירעון של המשתנה תתחילו לקזז ממנו)
נ.ב
אני לא ממליץ על המשתנה לא צמודה
היי עידית,
תודה רבה לך על הפרגון!
לשאלתך,
התמהיל בסדר גמור, הריביות גם כן הוגנות.
לכי לסקר שוק ואולי יהיו עוד הטבות בריבית.
היי משכנתאמן,
רציתי בבקשה לקבל ממך יעוץ בקשר לתמהיל:
אני ובת זוגתי הולכים לקחת משכנתא במימון 75% בסך של מיליון ש"ח.
ההחזר החודשי שאנחנו יכולים לעמוד בו הוא פלוס מינוס 5,500 ש"ח.
רציתי לשאול מה דעתך על התהמיל הזה:
1. 1/3 – 25 שנה ריבית פריים.
2. 1/3 – 15 שנה ריבית קבועה לא צמודה.
3. 1/3 – 19 שנה משתנה כל חמש.
תודה מראש!
שלום,
לקחתי יועץ משכנתאות ,
אנחנו לוקחים 650,000 בשלוש מסלולים:
100,000 ש"ח -ריבית קבועה 4.8
214500 ש"ח(שליש מ650000)- ריבית הפרים -0.9
335,500 ש"ח- ריבית משתנה של 1.99
האם אני יכולה לסמוך שזה הריביות הכי טובות? או לבדוק גם בעצמי?
יש לנו כוח החזר ואנחנו משתכרים יפה.
תודה!
היי אורן,
התמהיל בסדר גמור,
בהצלחה!
בהמשך לבקשתי,
2 המסלולים ל20 שנה. והמסלול לריבית קבועה הינו ל15 שנה.
תודה. שאלה נוספת בבקשה.
קבלתי את הריביות הבאות, רציתי לדעת אם יש מקום לשיפור ולאן או שזה ריבית הכי טובה שאני יכול לקבל?
פריים – 2.6%
קבועה לא צמודה – 5.1
משתנה כל חמש – 2.04
תודה רבה!
היי אורן,
הפריים והמשתנה בסדר גמור,
הקל"צ יקר ויש לכוון לאיזור ה4.7 ל- 15 שנה
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
קודם כל רציתי לפרגן יש לך אחלה אתר והוא מאוד עוזר!!
רציתי להתייעץ איתך בנוגע לתמהיל משכנתא שהציעו לי,חשוב לציין שאנחנו זוג צעיר פלוס ילד,משכורת משותפת כרגע בסביבות 8000 ש"ח,אנחנו לוקחים מימון של 75%.
התמהיל:
שליש פריים ל30 שנה P-0.9
שליש קל"צ ל 15 שנה 4.05%
שליש משתנה כל 5 שנים ל20 שנה בעוגן-0.4(בסביבות 2.05%)
החזר חודשי של 2800 ש"ח
אשמח לחוות דעתך
תודה מראש,
זיו
חשוב להוסיף שגובה המשכנתא הוא 508 אלף ש"ח
היי בת-חן,
על פניו הריביות הוגנות,
תמיד את יכולה להרגיע את מצפונך ולבדוק בעצמך.
היי תודה רבה שוב על כל העזרה שאתה נותן פה! מאוד מאוד עוזר לנו! אנו לומדים המון. אנו בימים אלו בונים את התמהיל ומתבססים הרבה על המלצותך.
שתי בקשות-
1. האם ניתן לקבל את טבלת הריביות בפוסט זה כאשר היא מעודכנת לאחר שינויי נובמבר?
2. צינת בפוסט של משכנתא 900,000 שיש יתרון בלקיחת קבועה צמודת מדד על פני קלצ כאשר מספר השנים נמוך (מכיוון שאז הריבית של הקבועה צמודה נמוכה מאוד). אני מסתמכת על מחשבון שיש ברשותי וכאשר אני מחשבת לדוג' 100,000 קלצ בריבית של 3.85 ל7 שנים אל מול 100,000 קבועה צמודה (2.5) בריבית של 1.6 יוצא לי יתרון קל לטובת הקלצ. (גם בתק' של 15 שנה עם ריבית 4.2 בקלצ יש יתרון לקלצ). האם החישובים שלי מוטעים? אשמח מאוד לתשובתך המלומדת 🙂
היי
אשמח לקבל תשובה ממך, קיבלנו תמהיל כדלקמן:
100,000 300 חודשים ריבית משתנה – עוגן לשנה
300000 300 חודשים P-0.9 פריים
400000 240 חודשים א+1.40 ריבית משתנה כל 5 ש' לא צמודה
400000 חודשים 240 חודשים 4.56%
יש לי 2 שאלות:
1. האם כדאי לחלק את הפריים?
2. מה מומלץ יותר, ריבית משתנה צמודה או ריבית משתנה לא צמודה?
שלום רב
רציתי להתייעץ איתך לגבי תמהיל משכנתא:
המשכנתא שאנחנו לוקחים היא 60%.
ריבית משתנה עוגן – 100000 1+מ –
פריים – 300000 p-0.9
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה – 400000 1.4+א
לא צמודה ריבית קבועה 400000 4.56
יש לי שתי שאלות:
1. מהיא ריבית משתנה עוגן והאם מומלץ לממש את כל ה-33% לפריים, או לחלק למשתנה עוגם מק"מ 100,000 ו- 300,000 פריים?
2. מה מומלץ יותר? ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה או לא צמודה? (בהתאם לנתונים שכתבתי למעלה
תודה רבה, נ.ב כל הכבוד – האתר עוזר מאוד
היי לימור,
1. בנוגע לריביות – הן לפני עדכון, אך כל הריביות (מלבד הפריים) אמורות לרדת בכ-0.15% (את יכולה להוריד את זה גם המינימום וגם מהמקס'), הפריים כמובן התעדכן אוט' בתחילת החודש.
2. אתם לא טועים, אבל אני מניח שבשנים הקרובות המדד יהיה מעט נמוך מ- 2.5% (זה ממש לא מדעי וזו הציפייה שלי בלבד).
כמו כן, כשמדובר בשנים קצרות אני מוכן לקחת יותר סיכון מאשר בשנים ארוכות ולכן בשנים קצרות אני מוכן לקחת קבועה צמודה (ולהסתכן במדד גבוה) ובשנים ארוכות יותר אני מתחיל חשוש יותר ומעדיף קל"צ (זה תלוי המון ב"אהבה/שנאה לסיכון" של כל אחד באופן אישי).
בכל אופן, אני שמח שאתם למדים,
שיהיה בהצלחה
היי תודה. בנוגע לרביות אני מבינה שהן לא כוללות את הירידה שהיתה בנובמבר ומה שאתה כותב לגבי הירידה של 0.15 מתיחסת לזו שתהיה החודש ? אם כך יש צורך ב 2 עדכונים? תודה
ממש חשוב לנו לקבל את הריביות עמ לדעת אם קבלנו הצעות הכי טובות שאפשר. תודה רבה !!!!
היי בתיה,
1. אני מעדיף פריים בלבד (ראו כתבה בנושא)
2. לא ניתן לדעת, כי אין ידיעה מה יהיה המדד העתידי (גם על זה כתבתי ואתם יכולים לנסות להבין משם את הדילמות)
3. ציינתם שאתם לוקחים 400 אלף ב"ריבית משתנה לא צמודה" ב1.4% + א' (מה זה ה-א' ? זו נראית לי ריבית נמוכה אז אני מניח שמשהו מתחבא פה )
אוקיי תודה. אני מצטערת אבל לא ככ הבנתי. הרי הפוסט מספטמבר. – אם אני רוצה להשוות לרביות שעכשיו אני מקבלת מהבנקים (אמצע נובמבר) אז הטבלה הזו עדכנית? חוץ מזה אתה צופה עוד ירידה של 0.15 לקראת סוף החודש ?(חוץ מהפריים)
יש אפשרות לקבל מושג לגבי ריבית של בולט ? (שאינה חלק מהפריים)
תודה רבה לך !
עכשיו הבנתי.
בין איזה מסלולים אתם מלבטים ומהם הריביות בכל מסלול (בלי ריבית מדויקת בכל מסלול לא ניתן להשוות)
תודה רבה על המידע הרב
רציתי להתייעץ יש לי משכנתא ע"ס 835000 ש"ח
מחולקת בצורה כזו:
290 K – ריבית פריים -0.9
345 K – צמודה משתנה כל 4 שנים כרגע 1.83
200 K – צמודה משתנה כל 4 שנים כרגע 2.33
הכל לתקופה של 25 שנה
סה"כ החזר חודשי של כ 3900 ש"ח בחודש
האם כדאי למחזר?
מה התמהיל הרצוי?
תודה מראש
לימור
היי בתיה,
1. לא הבנתי מה זאת אומרת "לחלק את הפריים"?
2. זה תלוי בגובה המדד שיהיה, אני מניח שלחלק "חצי חצי" בין הסכומים זה הדבר הנכון לעשות (כפי שעשיתם)
3. לא לקחתם קל"צ ואני חושב שזה חבל, ממליץ לקחת קל"צ במקום המל"צ
בהצלחה
היי לימור, הירידה של ה-0.15% היא מהריביות המצוינות בפוסט הזה (אמנם ההודעה של בנק ישראל הייתה באוקטובר, אבל נכנסה בפועל לשטח באמצע נובמבר).
בהצלחה
הריבית לא נמוכה, נדמה לי שזה אג"ח, וזה יוצא 4.53, להיפך זה נראה לי יקר יחסית לא כן? ולכן שאלתי למה מומלץ שז