מתחילת שנות האלפיים צמחה שורה של מקצועות שלא היו קיימים בעבר – אחד המקצועות הללו הוא יועץ המשכנתאות הפרטי – אשר הפך למקצוע ששומעים עליו כמעט בכל פינה.
השוק הפיננסי (ובפרט שוק המשכנתאות) השתכלל מאוד בשנים האחרונות – כאשר המודעות לריביות משכנתא ולמדדים השונים שאנחנו משלמים לבנק, העלו את הצורך והרצון של לוקחי המשכנתאות להיעזר ביועץ משכנתאות עצמאי ובלתי תלוי שיעזור להם בתהליך לקיחת המשכנתא מול הבנק.
יחד עם זאת, לא לכולם ברור מה יועץ המשכנתאות עושה ואמור לעשות עבורנו, למה (ואם בכלל) אנחנו צריכים אותו, כמה זה עולה ולמה יש הבדלים כאלו במחירים בין יועץ ליועץ?
תשובות לכל השאלות האלו (ולעוד הרבה דברים חשובים בנושא ייעוץ משכנתא) תקבלו בפוסט שלפניכם, אני חושב שזה פשוט פוסט חובה לכל מי שלוקח משכנתא ומתחבט בהחלטה האם לקחת יועץ משכנתא.
הנושאים שאתייחס אליהם בהרחבה בפוסט זה:
- מיהו יועץ משכנתאות?
- מה תפקידו של יועץ משכנתא?
- מה ההבדל בין ייעוץ משכנתא פרטי ליועץ המשכנתאות של הבנק?
- האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות?
- איך לבחור יועץ משכנתאות?
- כמה עולה ייעוץ משכנתא?
- ייעוץ משכנתאות חינם – האם קיים דבר כזה?
מיהו יועץ משכנתאות?
מכיוון שאין רגולציה מוסדרת בשוק יועצי המשכנתאות, אז אין הסמכה ותעודה אחת ברורה שמעניקה רישיון מוסדר לעסוק בייעוץ משכנתאות.
בעצם, כל מי שרוצה, יכול מחר לפרסם שהוא יועץ משכנתאות ולמכור את שירותי הייעוץ שלו לכל מי שחפץ בכך (בשונה מיועץ פנסיוני, סוכן ביטוח וכו' אשר מחוייבים בהסמכות ותעודות המוכרות על-ידי המדינה).
למרות שאין הגדרה פורמלית לתפקיד, יועץ משכנתא אמור להכיר את עולם המשכנתאות על בוריו, להכיר את ההבדלים בין מסלולי המשכנתא השונים, להבין כיצד לבצע תכנון פיננסי נכון, לבנות עבורכם תמהיל מדויק לפי הצרכים שלכם ונכון ולבסוף להשיג לכם את העסקה המשתלמת ביותר בבנק.
מה תפקידו של יועץ משכנתא?
רוב האנשים חושבים שהתפקיד של יועץ המשכנתא הוא רק להשיג ריבית משכנתא טובה ונמוכה יותר מהבנק, אבל בפועל זהו רק חלק קטן מאוד ממה שיועץ משכנתא טוב אמור לעשות עבורכם.
אני אנסה לחלק את תפקידיו של יועץ המשכנתא למספר שלבים:
להבין אם העסקה אליה אתם נכנסים אכן מתאימה לכם
נניח שזכיתם בדירה בתכנית מחיר למשתכן בדירה במחיר של 2 מיליון ש"ח, כאשר כולם אומרים לכם שהדירה שווה ללא ספק הרבה יותר בשוק החופשי ואין ספק שזו עסקה מעולה מבחינה נדל"נית. יחד עם זאת, ההון העצמי שלכם אינו גבוה ביחס לעלות הדירה (לדוגמא, 500 אלף) וההכנסות שלכם עומדות על כ-15,000 ש"ח נטו.
התפקיד הראשון של יועץ משכנתאות טוב הוא לבדוק קודם כל האם העסקה הזו טובה לכם מבחינה מימונית (הרי מבחינת נדל"נית כבר סיכמנו שהיא מעולה) – כלומר, הוא צריך לבחון את כדאיות העסקה הכלכלית עבורכם על-ידי בדיקת נושאי המימון השונים ולהסביר לכם בבהירות ובשקיפות מלאה האם כדאי לכם ללכת על העסקה הזו ומהם הסיכונים שיש בעסקה מבחינה פיננסית.
כלומר, היועץ אמור קודם כל להתאים את הניתוח עבורכם ולעזור לכם לקבל החלטה בנוגע לדירה שאותה כדאי לכם לרכוש. בנוסף, עליו להרים תמרורי אזהרה במידה והוא רואה סיכון מסוים ברכישה העתידית שלכם.לבנות עבורכם תמהיל משכנתא מדויק ומותאם אישית
יחד עם ביצוע הניתוח הראשוני, היועץ אמור לבצע ניתוח של המצב הפיננסי שלכם – גם כיום וגם העתידי, כמו גם את התכניות שלכם להמשך בכדי שיוכל לעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא מותאם לצרכים האישיים שלכם.
חשוב להבין שישנן לא מעט אפשרויות לבנות תמהיל משכנתא, זאת מכיוון שבבנקים בישראל (בשונה מחלק מהבנקים בעולם) ישנם לא מעט מסלולי משכנתא (לטובה ולרעה) ומספר האפשרויות לשילוב המסלולים הוא גדול מאוד (וזאת מבלי להיכנס למגבלות השונות של בנק ישראל).
יועץ משכנתא טוב יבחן קודם כל את גובה ההחזר החודשי אליו אתם יכולים להגיע (יועץ יותר טוב גם יבחן מספר החזרים), ולאחר שקבעתם החזר חודשי הוא יבנה עבורכם את שילוב המסלולים הנכון לכם והמתאים בדיוק עבורכם בשקלול כל הפרמטרים.לנהל מו"מ עם הבנקים לטובת ריביות נמוכות
לאחר בניית תמהיל המשכנתא, יועץ המשכנתאות אמור להגיש בקשת משכנתא למספר בנקים למשכנתאות ולנהל איתם מו"מ על מנת שתקבלו תנאים אופטימליים וריביות טובות (שהולמות את מצבכם).
חשוב להבין שהיועץ אינו קוסם והוא לא יכול להשיג ריביות שאינן קיימות בשוק בזמן לקיחת המשכנתא, אבל הוא בהחלט אמור להציע לכם מספר אלטרנטיבות מכמה בנקים ועליכם בהחלט לצפות ממנו להשיג תוצאה שהיא נמוכה מהמחיר הממוצע בשוק (שאותה סביר להניח הייתם יכולים להשיג בעצמכם).ללוות אתכם בתהליך לקיחת המשכנתא
משכנתא לא נלקחת ביום אחד ומדובר בתהליך שיכול לקחת גם חודש-חודשיים ובזמן הזה יועץ המשכנתא אמור להיות איתכם בקשר ולעזור לכם לנהל את התהליך (זה יכול להתבטא בעזרה לקדם תהליך שתקוע בבנק בגלל סיבה כזו או אחרת, בעזרה בבחירת ביטוח המשכנתא המתאים, ועוד).
ללוות אתכם לאחר לקיחת המשכנתא
בעולם דינמי כמו שלנו ובשוק משכנתאות דינמי כמו בארץ, היועץ אמור להיות אתכם בקשר (או לפחות להיות זמין עבורכם) גם לאחר לקיחת המשכנתא.
את המשכנתא אני ממליץ לבדוק אחת לשנה, כדי לוודא שהיא באמת הולמת את הצרכים שלכם, האם הריביות שאתם משלמים אכן תואמות למצב הנוכחי בשוק והאם לא צפויה הפתעה קרובה במשכנתא שלכם (כמו עליית ריבית) ולכן חשוב שהיועץ יהיה איתכם בקשר או שלכל הפחות יתן לכם את האפשרות לפנות אליו באופן חופשי להתייעצות כללית גם לאחר לקיחת המשכנתא.
מה ההבדל בין יועץ משכנתא פרטי לייעוץ משכנתא שניתן בבנק?
הרבה שואלים האם באמת יש הבדל בין יועץ משכנתאות פרטי (שגובה כסף עבור השירות שלו) לבין היועץ בבנק למשכנתאות שנותן את הייעוץ שלו בחינם.
התשובה התבהרה מאוד בעשור האחרון מכיוון שיש הבדל אדיר בין השניים – הסיבות הן רבות ואני אנסה למנות את החשובות שבהן:
מחויבות
יועץ משכנתא פרטי שלקחתם מחויב אך ורק לכם, וזאת הסיבה שאתם משלמים לו על מנת שימקסם לכם את החיסכון במשכנתא.
היועץ בבנק נמצא בעמדה ההפוכה, הוא מחויב אך ורק לבנק, מכיוון שהוא המעסיק שלו, ותפקידו למקסם את הרווח של הבנק (מכיוון שמדובר בהלוואה, אז הנוסחה היא פשוטה: ככל שהריבית תהיה גבוהה יותר, הבנק ירוויח יותר, ולהפך).זמינות
ליועץ בבנק לא יהיה זמן להכיר את ההרגלים והצרכים הכלכליים שלכם והוא לא יוכל להקדיש זמן לבניית תמהיל אישי עבורכם (גם אם הוא רוצה).
הסיבה היא שתהליך כזה לוקח זמן וליועץ בבנק אין זמן לזה מכיוון שתפקידו למכור כמה שיותר משכנתאות (והבנק יעדיף במחיר כמה שיותר גבוה), ולכן סגנון העבודה שלו הוא שונה ואפילו אם תהיה לו נכונות לבנות לכם תוכנית כלכלית נכונה, ברוב המקרים פשוט לא יהיה לו את הזמן הזה.
בניגוד לכך, במסגרת ייעוץ משכנתא פרטי, אתם משלמים על שירות שחלק מהותי ממנו הוא תהליך למידת הצרכים שלכם ובניית תמהיל המשכנתא האופטימלי עבורכם (כפי שציינתי בתפקידי ייעוץ המשכנתא בפרק הקודם).ריביות
נניח שאני מוכר לכם מוצר מסויים, תסכימו איתי שאני מעוניין למכור אותו במחיר X ואתם רוצים לקנות אותו במחיר נמוך מ-X.
ברור לכולנו, שלכל צד יש אינטרס שונה לגמרי – אתם רוצים לקנות בזול ואני רוצה למכור ברווח מקסימלי.
אותו הדבר קורה עם היועץ של הבנק, הוא רוצה למכור לכם את המשכנתא ביוקר ואתם רוצים לקנות את המשכנתא בזול.
ליועץ המשכנתא הפרטי שלכם יש אינטרס ברור והוא לדאוג שתרכשו את המשכנתא בזול, הוא נמצא בצד שלכם במפת האינטרסים וזה בעצם אולי ההבדל הכי גדול בין היועץ הפרטי ליועץ בבנק.לאחר המשכנתא
כפי שהזכרתי בפרק הקודם, מאוד מאוד חשוב מדי פעם לבדוק את המשכנתא ולראות אם היא עדיין מתאימה לנו והאם היא עדיין נחשבת לזולה בשוק הריביות העדכני.
יועץ בבנק לא ייתן לכם את השירות הזה (אני אגזים ואומר שאין לו שום אינטרס לבוא ולומר לכם שכדאי לכם לבצע מיחזור משכנתא במסלול מסוים כי הריבית שלו ירדה, הרי זה ממש גול עצמי).
באותו זמן, ליועץ המשכנתא הפרטי יש אינטרס לומר לכם את זה ואם גם הגדרתם את זה מולו מראש יש לו את המחויבות לבדוק האם המשכנתא שלכם עדיין טובה או שאפשר לשנות אותה ולשפר אותה.
האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות?
השאלה הזו נשאלה בבלוג הזה בשנים האחרונות מאות ואולי גם אלפי פעמים – ולכן, אני אחלק את התשובה שלי לשני מצבים – למי כדאי לקחת יועץ משכנתאות פרטי ומי יכול להרשות לעצמו לוותר.
מי יכול להרשות לעצמו לוותר על יועץ משכנתאות?
במידה והמשכנתא שאתם לוקחים יחסית ״קטנה״ (לדוגמא – פחות מחצי מיליון ש״ח) ובנוסף לכך יש לכם את היכולת ללמוד ולהבין את נושא המשכנתאות באופן נרחב יחסית בעזרת מדריך המשכנתא בבלוג, ויש לכם מספיק זמן ויכולת לנהל מו״מ טוב מול הבנקים – אולי תוכלו לוותר על ייעוץ משכנתאות.
יחד עם זאת, גם במצב כזה, בהחלט הייתי שוקל לפנות ליועץ ולבחון כדאיות – יכול להיות שגם במשכנתא קטנה ועם ידע מקדים שלכם, יועץ יוכל להציג היתכנות לחסכון גדול יותר משכר הטרחה שלו.
מתי כדאי (ואף מומלץ) לקחת יועץ משכנתאות?
במידה וסכום המשכנתא קטן יחסית (בדומה לסכום שהצגתי למעלה), אך אין לכם את הרצון / יכולת / זמן ללמוד את נושא המשכנתאות ולנהל מו״מ מול הבנקים – במצב כזה, בהחלט הייתי שוקל פניה ליועץ משכנתאות.
במידה והמשכנתא שלכם גדולה יחסית (לדוגמא – למעלה מחצי מיליון ש״ח) או שנושא המשכנתאות לא זורם בדמכם ואין לכם זמן ויכולת לנהל מו״מ – יועץ משכנתאות בהחלט צפוי לסייע לכם ולחסוך לא מעט כסף.
בנוסף, במידה והמשכנתא שלכם מוגדרת כמורכבת יחסית (לדוגמא – אחוז מימון גבוה, קיבלתם סירוב משכנתא, אתם תושבי חוץ, וכו׳) – זאת בהחלט סיבה מוצדקת לשכור שירותיו של יועץ משכנתא מקצועי שיסייע ויקל עליכם בתהליך אישור וביצוע המשכנתא.
תזכרו שבעסקה כזאת, לרוב סכום המשכנתא שעליו מדובר הוא עצום ומשמעותי ולכן גם המשמעות של כל טעות שאתם עלולים לבצע (בתכנון ההחזר החודשי, בניית התמהיל או הריביות) מאוד גדולה ויכולה לעלות לכם לא מעט כסף לאורך חיי המשכנתא.
בעבר לא תמיד חשבתי כך, אבל עם השנים ראיתי שבמקרים רבים המחיר עבור ייעוץ הוא קטן ביחס לתמורה של רוב היועצים ואל מול המחיר של לא לקחת יועץ. לכן, ברוב המקרים בהחלט הייתי ממליץ לפחות לפנות אל מספר יועצי משכנתא כדי להבין מה הערך שהם יכולים להביא עבורכם – רובם יהיו מספיק כנים לומר לכם אם הם יכולים לשפר עבורכם את המשכנתא או להשיג לכם תנאים טובים יותר.
רוצים לחסוך כסף בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ?
לאורך השנים, קיבלתי אלפי פניות ובקשות מגולשים להמלצה על יועץ משכנתא מקצועי.
איתרתי ובחרתי במיוחד בשבילכם מספר יועצים מהטובים בישראל בכל אחד מאיזורי הארץ.
אז אם אתם רוצים לשפר את המשכנתא שלכם עם תמהיל מותאם אישית וריביות טובות יותר, אני מזמין אתכם להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל >>
איך לבחור יועץ משכנתאות?
לאחר שהבנו אם כדאי לנו לקחת ייעוץ משכנתא פרטי, עכשיו עולה השאלה היותר חשובה – איך בוחרים יועץ משכנתאות?
כמו בשכירת שירותים של כל בעל מקצוע, אין פרמטר אחד ויחיד אבל בהחלט יש מספר כללים מנחים שכדאי שיובילו אותנו בקבלת ההחלטה. אני אנסה לתמצת את החשובים שבהם:
המלצות
אם קיבלתם חוות דעת אמיתית על יועץ משכנתא מומלץ כזה או אחר, זו כבר התחלה מצויינת. הרי אם חבר או קרוב משפחה כבר עבר את התהליך ויכול לשתף אתכם בפירות התהליך וגם על חווית השירות, זה נותן ליועץ בהחלט יתרון גדול על פני יועצים אחרים שעליהם לא קיבלתם המלצה כזו או אחרת. ד״א, גם המלצות אמיתיות של אנשים שאינכם מכירים באופן אישי יכולות להצביע כמובן על יכולותיו של היועץ.
הידע המקצועי
משכנתא הינה תחום פיננסי המצריך הבנה מקצועית שאינה כוללת רק היכרות עם מושגים ותהליך המשכנתא, אלא גם הבנה בעולמות הכלכלה והמימון. לכן, אם ליועץ שלכם יש ידע מקצועי בתחומים אלה זה יתרון ענק (הידע יכול להיות בצורה של השכלה פורמלית כמו תארים בכלכלה ומימון, השתלמויות והסמכות של ארגונים כמו איגוד יועצי המשכנתאות, או השכלה לא פורמלית כמו קורס ייעוץ משכנתאות ועוד…).
הניסיון
ידע תיאורטי בלבד אינו מספיק בתחום מורכב כמו משכנתאות, ולכן אתם תעדיפו שליועץ שלכם יהיה כמה שיותר ניסיון מעשי בתחום הספציפי שנקרא משכנתא.
נכון שגם ניסיון בעולמות מקבילים כמו שוק ההון, כלכלת המשפחה, עולם הביטוח ושאר העולמות הפיננסים מביא ערך מוסף, אבל ניסיון בתחום המשכנתאות בפרט הוא חובה לדעתי וככל שליועץ יש יותר ניסיון ככה לדעתי יש לו יותר יתרון.
במידה והמשכנתא שלכם מצריכה התמחות מיוחדת (לדוגמא – משכנתא לבניה עצמית, משכנתא לתושבי חוץ, משכנתא למסורבים, משכנתא הפוכה וכו׳) – אז כדאי גם לוודא שליועץ יש ניסיון והתמחות בתחום הייעוץ הספציפי שאתם צריכים.
הניסיון יבוא לידי ביטוי במשך הזמן שהוא עוסק בתחום המשכנתאות, אופי העיסוק שלו בתחום, מספר והיקף תיקי המשכנתא שניהל בעבר וכדומה.עבר בנקאי
בהמשך לעניין הידע והניסיון – אני אישית חושב שליועץ שעבד בבנק מספר שנים לפני שיצא לעצמאות יהיה יתרון על פני יועץ משכנתא שלעולם לא עבד בבנק.
אני לא אומר שזה סעיף חובה שהיועץ שניקח יהיה בעל עבר בנקאי אבל זה בהחלט יכול להיות יתרון משמעותי להיעזר במישהו שמכיר את המערכות מבפנים.
יחד עם זאת, אני אעדיף יועץ משכנתא שלא עבד בבנק אבל יש לו ניסיון של מספר שנים גדול כיועץ פרטי, מאשר יועץ עם הרבה שנות ניסיון בבנק אבל ללא ניסיון בעולם הפרטי.הכימיה והחיבור האישי
צריך להבין שייעוץ משכנתא הוא לא רק כלכלה טהורה וישנם המון שיקולים בבניית התמהיל שחלק גדול מהם הינם רגשיים ולא כלכליים נטו.
לכן, כשעובדים עם בעל מקצוע שיש לכם כימיה טובה איתו, הסיכוי שתקבלו משכנתא טובה ומותאמת לכם הוא סיכוי הרבה יותר גדול מאשר אם תעבדו עם יועץ שהוא איכותי ובעל ניסיון אבל משהו בתקשורת ביניכם לא טוב.
אז במקרה זה, אני בהחלט ממליץ לשים לב גם לאינטואיציה שלכם בנוגע ליועץ לאחר ששוחחתם ונפגשתם איתו.הגודל
בשוק ישנם יועצים שעובדים באופן עצמאי לחלוטין, כאלה המחזיקים צוות קטן יחד איתם או כאלה שהם חלק מחברת ייעוץ משכנתאות גדולה יותר.
לרוב, אתם תעדיפו לעבוד עם יועץ משכנתא שיש לו גם חלופות להציע לכם במידה והוא לא יכול לתת לכם שירות באותו רגע (כלומר, כאלה שיש להם חברת ייעוץ משכנתאות קטנה / בינונית / גדולה, ולא עובדים לבד לחלוטין).
חשוב לזכור שכולנו בני אדם ואנחנו יכולים להיות חולים (חלילה), לצאת לחופשות ארוכות וכו' – ברגע שאנו עובדים עם יועץ בודד אנו לוקחים סיכון שייתכן וברגע האמת עשוי להיות משהו בלתי מתוכנן בדיוק ברגע שאנו צריכים אותו (מסיבה כזו או אחרת).
לכן אני תמיד אעדיף לעבוד עם יועץ שיכול להציע לי חלופות טובות וגיבוי במידה ויקרה מצב שהוא לא יוכל לתת לי את השירות אותו אני צריך בנקודת זמן מסוימת.
כמה עולה ייעוץ משכנתאות פרטי?
הגענו לחלק המעניין של הפוסט 🙂
כמו בקרב נותני שירותים רבים, אין מחיר אחיד בין כל יועצי המשכנתאות – זאת מכיוון שכל יועץ קובע את שכר הטרחה שהוא מאמין שהשירות שלו מצדיק בהתבסס על הפרמטרים שציינתי קודם לכן – הידע המקצועי והניסיון שלו, ההתמחות שלו והערך שהוא מאמין שהוא מביא ללקוח.
יחד עם זאת, ייעוץ משכנתא שכולל בניית תמהיל משכנתא וגם מו"מ עם הבנקים יעלה לרוב בטווח של 5,000-7,500 ש״ח.
כמובן שיהיו יועצים שיקחו פחות מכך (ואז כדאי שנבדוק מה הסיבה לכך – האם זה בגלל שהם חסרי ניסיון יחסית או שהם מנסים לעבוד על תיקים רבים במקביל וברווח קטן לכל תיק).
מהצד השני, יהיו גם יועצים שיבקשו על השירות שלהם 10,000 ש"ח ויותר וגם פה כדאי לחפש נורות אזהרה, שכן אם מדובר בעסקה פשוטה יחסית ולא מורכבת אני חושב שהסכום הזה גבוה ובהחלט אפשר למצוא חלופות טובות יותר במחירים שפויים יותר.
בתיקים מורכבים הסכומים בהחלט עשויים להיות גבוהים יותר – לדוגמא, עבור מי שנתקל בסירוב משכנתא, משכנתאות לטובת איחוד הלוואות ומחיקת חובות, משכנתאות בסכומים גבוהים במיוחד, משכנתאות עבור נכסים חריגים ובעייתים, משכנתאות לתושבי חוץ ועוד…
בנוסף, ישנם יועצים שמוכנים לעבוד על בסיס הצלחה (לדוגמא להשגת ריביות נמוכות יותר) בסכום שנקבע מראש או כאחוז מסוים מהחסכון שהם צפוים להשיג לכם / מהיקף ההלוואה.
ייעוץ משכנתאות חינם – האם קיים דבר כזה?
כתבתי לא מעט בעבר על הנושא הזה – אך כדי לסכם זאת בקצרה – לדעתי, אין דבר כזה, יועץ משכנתא חינם. ואדרבה, אני חושב שמאוד חשוב להיזהר מייעוץ שניתן בחינם.
כבר התייחסתי בפוסט זה לכך שהייעוץ שניתן לנו ״בחינם״ בבנק הוא בעצם לא ייעוץ אמיתי אלא אולי להיפך, והוא ייעוץ לא נכון שמונע מאינטרסים אחרים לגמרי שמנוגדים לאינטרסים שלנו.
גם פורומים למשכנתאות, קבוצות פייסבוק ובלוגים (כמו זה שאתם נמצאים בו עכשיו) אינם תחליף לייעוץ משכנתא פרטי מותאם אישית. הם בהחלט יעזרו לכם ללמוד את הנושא, והם יכולים לעזור לכם להבין באופן כללי אם כדאי לעשות דבר כזה או אחר, אבל בהחלט לא יכולים להוות תחליף לייעוץ שמתייחס לכל הפרמטרים האישיים שלכם.
בפורומים וקבוצות פייסבוק פעילים מלבד אנשי מקצוע טובים ומנוסים גם משתמשים פרטיים שעל-סמך משכנתא אחת או שתיים שלקחו בעבר מייעצים לעתים בנחרצות לאנשים אחרים מבלי להכיר את כל הנתונים ולהתייחס לכל הפרמטרים (ולצערי, לפעמים גם ללא הידע המקצועי המתאים וההבנה בנוגע להשלכות של ייעוץ שכזה) – זה בסדר כמובן לשמוע דעות מאנשים שונים, אך תמיד יש להפעיל שיקול דעת עצמאי בנושא.
גם הבלוג שאתם נמצאים בו כרגע, אני חושב שזה פשוט לא נכון להשתמש בבלוג הזה כתחליף מלא ליועץ משכנתא פרטי – מטרת הבלוג הזה, ד״א, היא לעזור לכם להבין את עולם המשכנתאות (מושגים, תהליכים ושלבים, נושאים מרכזיים ועוד) אך לצערי אין לי את האפשרות לתת ייעוץ מותאם אישית בתגובות מלבד הערות כלליות לשאלות שלכם.
הדבר שאני הכי חושש ממנו הוא ״ייעוץ״ משכנתא שקיבלתם מחברים או משפחה בארוחת שישי או בהפסקת הצהריים בעבודה – מצד אחד הם האנשים הכי קרובים לנו ואין ספק שהם רוצים אך ורק את טובתנו האישית.
אך מפה בדיוק מתחילה לדעתי הבעיה – מרוב שהם רוצים בטובתנו ולא רוצים שניפגע חלילה, הם בדרך כלל ילכו על הצד הסולידי ביותר וימליצו לנו על דברים שאינם מתאימים בהכרח לצרכים שלנו (דבר שיכול לעלות לנו הרבה כסף) ובלבד שלא יהיה סיכוי קטנטן שניפגע.
זה קורה מכיוון שהם דואגים (ובצדק) משתי סיבות – הראשונה שנפגע והשניה שנגיד להם שהם טעו – ומכיוון שכך לא באמת ניתן לקבל ייעוץ אובייקטיבי, הייתי מציע להתרחק מעצות משפחתיות וחבריות – כך שבמידה ואתם מאמינים שאתם צריכים ייעוץ, עדיף לגשת לגשת לאנשי מקצוע שאינם מעורבים רגשית באופן אישי במשכנתא שלכם.
לסיכום,
עלות רכישת דירה ולקיחת משכנתא בישראל הינה גבוהה ומהווה את אחת העסקאות הגדולות שאנשים מבצעים בחיים – קבלת החלטות לא נכונה לאורך הדרך בתכנון ההחזר החודשי, בניית תמהיל המשכנתא או הריביות שתצליחו להשיג מהבנק יכולות להיות משמעותיות מבחינת הנזק הכלכלי שהן עשויות ליצור ויכול להסתכם בעשרות ומאות אלפי שקלים במקרים מסוימים.
לכן, במידה ואין לכם את הידע והיכולת להשתלט על הנושא הזה באופן עצמאי באמצעות למידה רצינית, אני בהחלט חושב שכדאי לכם לשקול לקחת יועץ משכנתא פרטי שילמד להכיר אתכם באופן אישי, יבנה עבורכם תמהיל משכנתא נכון, ישיג לכם תנאים טובים יותר בבנק וילווה אתכם לאורך לקיחת המשכנתא ולאחריה.
רוצים לחסוך כסף בעזרת יועץ משכנתאות מומלץ?
לאורך השנים, קיבלתי אלפי פניות ובקשות מגולשים להמלצה על יועץ משכנתא מקצועי.
איתרתי ובחרתי במיוחד בשבילכם מספר יועצים מהטובים בישראל בכל אחד מאיזורי הארץ.
אז אם אתם רוצים לשפר את המשכנתא שלכם עם תמהיל מותאם אישית וריביות טובות יותר, אני מזמין אתכם להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל >>
היינו אצח יועץ משכנתאות ( הראשון במשכנתאות) אנחנו מעוניינים לקחת 950,000 משכנתא,יש בית בשווי 1885000 עם משכנתא של 330000
החברהגובה30000 אך בכל שנה בודקים את המשכנתא ויכולים לשנות משהו לטובתנו, זה נראה לנו קצת יקר
יש כ"כ הרבהחברות יעוץ כיצד לבחור מי הכי מתאים?
מה דעתך האם אתה יכול להמליץ על מישהו אמין והגון?
בתודה
הי לכם,
אתם בטוחים שרצו מכם 30,000 ש"ח ? זה נראה לי המון !!! אולי זה 3000 ?
בכל אופן, לא מכיר את החברה באופן אישי, ממליץ לך לקרוא חומר בנושא בבלוג, כתבתי לא מעט על יועצי משכנתאות, לצערי אני לא ממליץ כאן על יועץ ספיציפי, כרגע זו מדינות הבלוג – עמך הסליחה
היי דנית, זה יקר מאוד.
אנחנו עשינו אצל יועץ ששמו תום שמעוני והייעוץ עלה לנו 2500 ש"ח (כן כן 2,500) לכן המחיר שמבקשים ממך חסר כל פרופרוציה.
תודה רבה על מאמר זה ואחרים, אני מתעניין לגבי לימודים של יעוץ משכנתא, היכן היית ממליץ ? מה צריך להיות בחומר הלימודים על מנת שהקורס יהיה מקצועי
שלום לך,
לצערי אני לא מכיר את בתי הספר למיניהם.
אתה מוזמן לשלוח לי את הסילבוס של הקורסים השונים ואני מבטיח להגיב עליהם.
בהצלחה 🙂
תודה רבה, אני נהנה מאוד לקרוא את המאמרים, האתר הזה נכנס אצלי למועדפים במהירות שיא, מצ"ב סילבוס שקיבלתי מחברה מסויימת שמקיימת קורסים ללימוד יעוץ משכנתאות, אשמח מאוד לשמוע דעתך
מפגש כותרת
הקדמה
עולם המשכנתאות.
ייעוץ בנקאי.
ייעוץ פרטי .
1 מושגים
ועקרונות
כלליים :
ריבית משק / פריים.
מדד המחירים לצרכן.
לוחות סילוקין שפיצר/קרן שווה
גרייס / בוליט / בלון
ריבית ממוצעת למשכנתאות/ עוגני משכנתאות.
חישוב הצמדת מדד.
חישוב הצמדת מט"ח .
כולל הדגמות על גבי
מחשב
2
מסלולי
הלוואות .
ריבית קבועה צמודת מדד.
ריבית משתנה צמודת מדד.
ריבית קבועה לא צמודה.
ריבית משתנה על בסיס הפריים.
ריבית משתנה על בסיס מק"מ.
ריבית משתנה על בסיס מטבע חוץ .
כולל הדגמות על גבי
מחשב ועל גבי תוכנת
השכלולית.
המשכנתא
והלווים .
אפיון לווים.
התאמת מסלולים ללווים .
שימוש במאפיינים של
לקוחות שונים.
3 תרגול מקדים בדיקת כדאיות מחזור משכנתא למשכנתאות קיימות.
בניית תמהילי משכנתא למשכנתאות חדשות במאפייני
לווים שונים .
שימוש בנתוני אמת
4
המשכנתא
והבנק .
דרישות הבנק מהלווים.
דרישות הבנק מהנכס.
מנהל מקרקעי ישראל / טאבו.
הסתדרות ציונית / מנהל אזרחי / טאבו ירדני.
חברה משכנת.
דרישות משפטיות – מועבר על ידי עורך דין .
5
נדל ן"
והשקעות
בנדל .ן"
בנייה עצמית.
תשואת נדל"ן על הון עצמי.
השקעות נדלן
מינוף עצמי .
שימוש בדוגמאות אמת
מעסקאות קיימות בשוק.
6
תרגול
ופרקטיק .ה
התאמת מסלולים ללווים.
בדיקת כדאיות למחזור משכנתאות.
בניית תמהילי משכנתא למשכנתאות חדשות במאפייני
לווים שונים .
שימוש בנתוני אמת
7+8
שיווק עצמי סימולציות שיווק ומכירה טלפונית.
סימולציות שיווק ומכירה פרונטלית .
התלמידים מבצעים את
הסימולציות משני צדדיה
9
תרגיל מסכם ביצוע סימולציות שלמות ומלאות של תמהילי
משכנתא משלב השיחה הראשונה,שיחת מכירה, בניית
תוכנית כלכלית, ביצוע ייעוץ עד כאן
שוב תודה רבה
יוסי
היי יוסי,
תודה על הפרגון 🙂
לגבי הסילבוס נראה מקיף ומורחב (כדרכם של סילבוסים).
אני הייתי הולך לחברה שיכולה לספק לי עבודה לאחר הקורס או השמה באחת החברות האחרות.
אני לא כל כך בקיא בקורסים השונים אבל אני מניח שיש 2-3 חברות בתחום, לך לפגישה אצל כולן ותבדוק את ההבדלים בינהם.
המון המון בהצלחה
ב"ה
שלום, וברוך השב מהמילואים
אני לקראת סוף הקורס המדובר ומאוד נהנה
היי יוסי, אני שמח לשמוע!
מוזמן לחלוק איתנו תובנות בסיומו.
בהצלחה!
שלום לך משכנתאמן,
האתר שלך מושקע מאוד ועזר לי מאוד לקראת בחירת המשכנתא שלי.
החלטתי בסופו של דבר לקחת יועץ משכנתאות ובדקתי מספר חברות בשוק אך חלקן רצו מחיר מאוד גבוה וחלקן לא היו נראות לי רציניות.
בסוף החלטתי לקחת חברה שבהחלט נתנו לי שירות אישי ויחס טוב.
על פי המצגים שקבלתי, חסכתי בסביבות ה-120,00 ש"ח לעומת ההצעות שהביאו לי הבנקים השונים.
אני ממליץ בחום לכל מי שלוקח משכנתא שיקח יועץ.
בהצלחה
אהבתי את הבלוג על יועצי משכנתא. הבעייה הינה שאת מבחן התוצאה על ההחלטה הכלכלית, כנראה החשובה בחיינו, אנו מקבלים תקופה ארוכה לאחר שנלקחה, ובינתיים אנו חסרים את הכלים להערכת מצב למעט יכולת שיווקית של היועץ, ומהמלצות מחסרי ידע ודעת אחרים…….
היי אורון,
לכן חשוב להפעיל שיקול דעת בנוגע לתחומים השונים – לחקור, ולנסות לקבל החלטה מושכלת.
אתה מאוד צודק במה שכתבת, יש חשיבות רבה לתכנון לטווח ארוך וגם לטווח הקצר.
היי! אני מברכת על היוזמה בקיום אתר זה. אין לי ספק שהוא תורם רבות בהליך קבלת ההחלטה בנוגע למסלולי המשכנתא השונים. נרשמתי לאתר בתקוה לקבל מעת לעת חומר עדכני אודות משכנתא. בימים אלו אני ובני מחפשים הזדמנות מתאימה לרכישת דירה עבורו,ובמקביל מתאמים פגישות עם יועצי משכנתאות בנקים שונים לבחינת הצעותיהם……יישר כח וכן יירבו אנשים כמותכם.
היי עמרי,
זאת הסיבה שחשוב לבחון נושאים נוספים מעבר לנושאים ה"רגילים".
היי שלי,
תודה רבה הפרגון, כיף לשמוע!
בנוגע לחיפושים שלך, אשמח אם תעדכני בהמשך בהתקדמות שלך.
בהצלחה,
משכנתאמן
שלום לך,
אתה בעצמך עובד כיועץ משכנתא? אם כן כיצד ליצור קשר איתך?
תודה
היי יהודה,
איני עובד כיועץ משכנתאות – ניתן להמשיך ולהיעזר בי באמצעות הבלוג / המייל.
שלום משכנתאמן ,
ברצוני לשאול אותך האם כדאי לקחת יועץ??
האם באמת זה חוסך כי יש חילוקי דעות רבים על זה
והאתר שלך הקנה לי ידע רב איך לקחת משכנתא אבל בטח אני עדיין לא יודע כלום.
מה אתה ממליץ סכום המשכנתא שאני צריך הוא 400000
חשוב לי להגיד שאתר הזה הוא אחד האתרים הכי ברורים שראתי ושאפוו לך
שלום,
בלוג מעניין ומקצועי מאוד. הכרתי אותו רק לפני מספר ימים לאחר שלקוחה הסבה את תשומת ליבי אליו. יישר כוח.
לגבי הפוסט הנוכחי: אין עוררין שתפקיד היועץ הוא לנתח את הפרופיל הפיננסי של הלווים ולהתאים להם תמהיל אופטימאלי שלוקח בחשבון את אופיים, הכנסתם, תוכניות עתידיות וכו'. עם זה אני איתך ב 100%, שהרי אם לא כן אנחנו לא עושים את עבודתנו נאמנה. מנגד אני לא מסכים עם קביעתך הגורפת שאי אפשר לחסוך ללווה 200,000 ש"ח. כל מקרה לגופו. דוגמא קטנה להמחשה: כרגע אני מטפל בכמה משכנתאות שנראות כאילו יצאו מפס ייצור של מפעל. כולן דומות במבנה שלהן +- והן פחות או יותר נראות כך: 25%- 30% בפריים מינוס מרווח, 60% ריבית קבועה צמודה, 10% משתנה צמודה. הריביות גרועות אבל אני לגמרי מסכים איתך שזו הבעיה האחרונה שצריכה להטריד את הלווים. תסכים איתי שבהנחת מדד ממוצע של 2% בשנה (שמרני ואפילו נמוך מאוד ולא ריאלי) הלווים יישלמו פי 1.5 ל 2 מהקרן. במקרה כזה תמהיל נבון ומותאם לקוח יחסוך המון המון כסף וזה יכול להגיע גם למאות אלפי שקלים (תלוי גובה ההלוואה). אם ניקח בחשבון שהתמהיל חייב להתחשב גם בפרמטרים נוספים תלויי לקוח כגון – גידול עתידי בהכנסה, כספים חד פעמיים, מעבר דירה מתוכנן בעוד כך וכך שנים, גידול עתידי במשפחה וכו', אזי ניתן להגיע גם לחיסכון גדול יותר. הבעיה בתחום הזה, כמו בכל תחום מתפתח, שנכנסו אליו הרבה שרלטנים שקוראים לעצמם יועצים אבל בסופו של דבר הידע שלהם במימון מוגבל ביותר, אם בכלל, ועיקר פועלם מסתכם במיקוח על הריביות. ומשום חוסר ההבנה המוחלט של רוב מבקשי המשכנתאות – זו הבעיה האמיתית בתחום.
היי ש,
תראה אני לא נגד "ייעוץ משכנתא פרטי", ההיפך הוא הנכון – אני מאוד מאמין בזה ורוצה שזה יתפתח ויהיה מבוקר ומסודר.
יחד עם זאת,להציג קבל עם ועדה שאתה חוסך ללקוח 200 אלף ש"ח זה לא האמת לאמיתה (למרות שבמצטבר ייתכן ותחסוך ללקוח כסף רב). לי זה לא נראה הוגן להציג את הדברים כך. בכל מקרה אני שמח שאתה נהנה מהבלוג ועוד יותר שמח שאתה נותן שירות טוב ללקוחותיך.
יישר כוח
אם אתה מיעץ לנו, למה לי לקחת יועץ משכנתא ולשלם לו הרבה כסף? לדוגמא נתת לי תמהיל מסויים ואיתו אלך לכמה בנקים ואשווה בניהם. האם זה לא מספיק? איזה יתרון יש לו עלי במצב זה?
היי רוני,
ראשית, לא אמרתי שחייבים לקחת יועץ משכנתא (יש כאלו שיכולים להסתדר בלי).
יחד עם זאת, יועץ משכנתא טוב יכול לעזור לכם להתאים את התמהיל לצרכים האישיים שלכם, להשיג לכם ריביות טובות ובעיקר לייעץ לכם על המשכנתא שתיקחו (אני מדגיש שהוא צריך להיות טוב ולצערי אין הרבה כאלו בשוק).
בהצלחה!
כרגיל פוסט מעניין אני למדתי ממך כבר מזמן שהתמהיל האופטימלי הוא שליש פריים ושליש קלצ ואם זה אני אלך לבדוק בבנקים מהעיקרון היחיד שהתמהיל מתאים לי מבחינה כלכלית וזה מה שחשוב
היי יוסי,
תודה על הפרגון!
אני לא אמרתי שזה התמהיל משכנתא הטוב ביותר, אלא אמרתי שיש מצבים שכדאי להתחיל ממנו ומפה להתאים אותו אישית אליך.
בכל מקרה, המון הצלחה
אחלה מאמר 🙂
אני קורא קבוע את המאמרים שלך.
מקווה להמשיך לקבל מאמרים רבים ולהשכיל יותר בתחום הזה.
תודה ושבוע טוב
משכנתאמן שלום,
כקורא נאמן של הפוסטים שלך וכמי שמסכים עם מרבית הדברים הכתובים, הפעם יש לי השגות על משפט שהרגיז אותי.
למען הגילוי הנאות, אני יועץ משכנתאות "פרטי" כפי שאתה מכנה אותנו, עובד באחת החברות הגדולות בתחום,( ע"פ המייל שלי אתה רשאי לפרסם היכן אני עובד ).
"את הבניה אתם יכולים לעשות על ידי איש מקצוע חיצוני (יועץ משכנתאות פרטי, למרות שגם פה יש לא מעט אינטרסנטיים שפועלים בדיוק כמו שהבנקים)" – אני חייב לציין, שלנו כחברה, אין שום אינטרס חיצוני, חוץ מטובת הלקוח ! לקוח שמגיע אלי עם הצעה מהבנק יכול לשמוע אחת מהתשובות הבאות:
1. שים נעלי ספורט ורוץ לבנק, יש לך תמהיל טוב עם ריביות מעולות.
2. יש לך ריביות מעולות על תמהיל קצת בעייתי, ניתן לשפר את התמהיל ובכך ליצור חיסכון במשכנתא, אתה מוזמן לפגישה לצורך בניית תמהיל ולאחר מכן תמשיך מול הבנק לקבל את הריביות הטובות.
3. ניתן לשפר גם את התמהיל וגם את הריביות, תן לנו לעשות עבורך את כל העבודה.
ההגינות והשקיפות המלאה מול הלקוחות הם הבסיס ללקוחות הבאים שיגיעו דרכם. כך אנחנו עובדים ואין לנו שום אינטרס אחר !
חשוב לציין בפוסטים שיש גם אנשי מקצוע אמינים מקצועיים וישרים
אבי
תודה רבה על הפרגון, כיף לקרוא!
שבוע מעולה
היי פבל,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
הייתי לוקח את המסלול השני עם הבדל אחד,
במקום 126 בפריים הייתי לוקח 138.
לגבי המיקוח:
אתה יכול לשפר בפריים ל מינוס 0.9 ותנסה גם בשני המסלולים האחרים.
בהצלחה
היי חן,
תודה רבה על הפרגון, כיף לקרוא!
אחלה פוסט, משכנתאמן
תמשיך כך
שלום לך משכנתאמן,
קודם כל תודה לך על המידע המאוד חשוב שאתה חולק איתנו….
אני בדיוק חזרתי לפני כמה שעות מהבנק ששם באמת הצליחו לבלבל אותי….
אני ואישתי מעוניינים לקנות דירה חדשה מקבלן בסכום של 950K, כאשר אנו זקוקים ל 420K משכנתא. משכורת נטו של שנינו 14K, החזר חודשי מבוקש הוא עד 3200 ש"ח. קיבלתי בבנק את התמהילים הבאים:
94K ל 15 שנה קל"צ בריבית של 4.5%
126K ל 15 שנה P-0.85
200K ל 20שנה צמוד למדד משתנה כל 5 שנים כאשר עוגן 1.14+0.85
סה"כ החזר 2582 ש"ח
תמהיל השני :
94K ל 20 שנה צמוד למדד משתנה כל 5 שנים עם עוגן של 1.14+0.85
126K ל 15 שנה P-0.85
200K ל 15 שנה קל"צ בריבית של 4.5%
סה"כ החזר 2858 ש"ח
תמהיל אחרון:
138K ל 20 שנה צמוד למדד משתנה כל 5 שנים עם עוגן אג"ח 1.14+0.85
138K ל 15 שנה P-0.85
140K ל 15 שנה קל"צ בריבית של 4.5%
סה"כ החזר 2730 ש"ח
אודה לך מקרב לב אם תוכל בבקשה להתייחס לתמהילים הללו – איפה לשפר, מה לשנות, איזה שילוב טוב יותר ועל מה ניתן להתמקח….
תודה רבה מראש, פבל
אבי שלום,
אני חייב לך התנצלות וגם להרבה מחבריך שהם אנשים אמינים והגונים.
אני רושם את הפוסטים בלי כוונת תחילה לעצבן או לפגוע בפרנסתם של אנשים ישרים,
ולצערי לפעמים זה משתמע כי אני נוטה להעביר ביקורת יתר על הבנקים ועל היועצים הפרטיים.
באמת יש לא מעט יועצים טובים (וגם בנקאים) שמה שמנחה אותם זה ההגינות וטובת הלקוח,
יחד עם זאת יש לא מעט (ואלי כבר הרבה) יועצים שמה שמעניין אותם זה טובתם האישית והיכולת שלהם לסגור לקוח.
אני אנסה להיות יותר זהיר בדבריי בפעמים הבאות,
אנא קבל התנצלות אישית ממני.
אחלה מאמר- תודה!
מאמר מצויין ומקדם
היי מאיר,
תודה רבה על הפרגון!
שלום משכנתאמן,
אשריך על המודעות שאתה מנסה להנחיל בקרב הציבור הרחב.
יש לי רק השגה אחת על מה שאמרת, אני מצטט :
"את הבניה אתם יכולים לעשות על ידי איש מקצוע חיצוני (יועץ משכנתאות פרטי, למרות שגם פה יש לא מעט אינטרסנטיים שפועלים בדיוק כמו שהבנקים) או על ידי היועצים בסניפים"
כמו אבי בתגובה הנ"ל גם אני יועץ פרטי, וברור לכולנו שיש יועצים פרטיים שטובת הלקוח בלבד עומדת לנגד עינהם, אבל ההשגה שלי היא בעצם העובדה שאתה מזכיר את יועצי המשכנתאות של הבנקים כיועצים פוטנציאליים שזה עושה עוול ללקוח. להזכירך יועצים אלו הם מטעם הבנק, הם מקבלים ממנו משכורת, והם עובדים אך ורק בשבילו. כמובן שהם יכולים לעזור ללקוח אך זה בתנאי שזה לא סותר את מדיניות הבנק כפי שאתה הזכרת זאת.
תמשיך לעדכן אותנו, בברכה, ארי.
היי משכנתאמן ,
שמתי לב (ותקן אותי עם אני טועה ) שאתה (ברוב המקרים) ממליץ על התמהיל הבה :
1/3 פריים
1/3 קל"צ
1/3 משתנה כל חמש
האם זהו התמהיל הכי נכון לבקש/לדרוש מהבנקים בתקופה הנוכחית ברוב המקרים ? או שבכל זאת צריך להתיעץ עם יועץ חיצוני פרטי בנוגע לתמהיל אישי ? ואני מדבר על משכתנא של 500 אלף שברצוני לקחת עם הכנסה חודשית של 7000 והחזר חודשי של בערך 2700 .
היי אורי,
קודם כל, אתה צודק – זה התמהיל הבסיסי איתו כדאי להתחיל.
אבל מפה כדאי לשפר אותו ולהתאים אותו אליך באופן אישי.
אני לא יכול להמליץ או לא להמליץ על יועץ חיצוני, אני יודע שברוב המקרים זה באמת שווה את הכסף אבל חשוב ללכת למישהו עם המלצות, כי זה מקצוע מאוד רגיש וחובה לדעת שהולכים ליועץ הגון ורציני.
תודה על התשובה ידידי , 🙂 ומה אתה חושב על ההחזר החודשי של 2700 ביחס להכנסה של 7000 שח בחודש ? (וזה במידה ואני דודש משכנתא של 500000 שח )
היי אורי,
1. אם אתה יודע להסתדר עם 4300 ש"ח לחודש אז היחס בין המשכורת להחזר הוא בסדר.
2. תמיד עדיף לשלם כמה שיותר החזר חודשי, אבל במקרה שלך גם 2700 ש"ח זה בסדר, רק קח בחשבון שזה יכול לעלות עם הזמן
בהצלחה
לילה טוב.
לפני יומיים שאלתי אותך בפוסט אחר לגבי תמהיל וריביות (600 אש"ח מחולק לפריים, קל"צ ומשתנה כל חמש) וקיבלתי ממך תשובה שגם התמהיל נכון והריביות מצויינות.
הלכתי לבנק שלי וקיבלתי בלנדר (כמובן). העניין הוא שהרציונל מאחורי ההצעה שלו נראה לי ואני מבקש שוב לשמוע את דעתך.
ההצעה אמרה כך:
36 אש"ח ל – 5 שנים צמודה ללא ריבית
150 אש"ח ל – 7 שנים צמודה 1.5%.
200 אש"ח ל – 20 שנה עוגן +0.8% (אני יודע שאתה לא אוהב את העוגן)
214 אש"ח ל – 15 שנה משתנה כל 5 שנים לא צמודה 4.32%.
לטענתו מאחר ואני מתכוון לפרוע כ – 200 אש"ח במהלך 5 השנים הבאות (קרנות השתלמות וחסכונות) אני אחרי 7 שנים נשאר רק עם המשתנה שבה אני נוגס בקרן בקצב מוגבר.
בנוסף הוא טען כי הבנק שהציע לי את הריביות שכתבתי לך לפני יומיים הוא בנק קטן עם שם לא מוצלח במשכנתאות והוא מושך לקוחות רק על ידי ריביות נמוכות.
ההתלבטות שלי היא האם להסכים להצעתו הזו -בין כה וכה כוונתי לפרוע מהר ככל האפשר את ההלוואות כך שלא ברור עד כמה הבדל כספי יהיה בסופו של דבר.
או לחזור למסלול הקודם שלי: 200 פריים מינוס 0.85, 200 קל"צ 3.5% 200 צמודה 1.86%.
תודה ושבת שלום
היי יוני,
אני בהחלט בעד התמהיל הראשון.
בהצלחה
שלום!
האם זה נכון שיש חברות ייעוץ שעובדות עם ארגונים גדולים (כגון "חבר")ולכן יכולות להשיג ריביות נמוכות משמעותית ממה שאני יכולה להשיג באופן פרטי?
(כי יש להם קבוצת אנשים ולכן בודד )
יש לי מכר שהלך לחברה כזאת ואמר שקיבל ריביות נמוכות משמעותית ממה שהוא הצליח להוריד, ואז זה בהחלט שווה את הכסף….
היי אודי,
יועץ משכנתא הוא מאוד חשוב בתחום המשכנתאות אבל הוא לא חובה,
אם אתם מסוגלים ללמוד את הנושא לבד ויש לכם זמן פנוי, יתכן ולא תצטרכו לקחת יועץ (הכל תלוי בכם ובזמן שאתם רוצים להקדיש לזה).
הי,
האם קיימת תוכנה להורדה למחשב לחישוב משכנתא אופטימלית (מבחינת סך כל התשלומים)
תודה
ערן
היי ערן,
אני לא מכיר כלי כזה היום ואני בספק אם ניתן לייצר כלי כזה כי תמהיל משכנתא זה לא רק נתונים אישיים וכלכליים אלא גם הרבה משתנים אחרים.
בהצלחה
שלום
אנחנו מעוניינים בייעוץ משכנתה, משהו התחלתי בכלל בשביל לבדוק אם אנחנו יכולים לקחת משכנתה וכמה יצא לנו "בגדול" לשלם. לא תכנית מפורטת, רק בשביל להחליט אם אנחנו יכולים להרשות לעצמנו לקנות בסדר גודל מסויים או לא. איך מקבלים יעוץ כזה וכמה צריך לעלות?
תודה
בשמחה ובהצלחה
התחלתי מהלך בעצמי ללקיחת משכנתא בסך 300k ל-10 שנים בטפחות. לאחר שראיתי את עצותיך. היום אני קצת חוששת.
האם ניתן להראות לך את הערכים שקיבלתי כדי שאהיה בטוחה יותר או האם יש לך הצעה אחרת.
היי סיון,
אני לא חושב שיש חברות שמקבלות "ריביות מיוחדות", רוב הריביות בבנקים נעות סביב אותם מדדים ומה שקובע זה איכות הלקוח וכוח המיקוח.
כרגע אני לא נותן דעתי בבלוג על יועצי משכנתאות או חברות לייעוץ ולכן לא יכול לדבר ספציפית על חברה זו או אחרת.
בהצלחה
תודה לך
שלום לירון,
הסיבה היא שיש מספר יועצים שאני עובד איתם לפי איזורים גיאוגרפיים שונים.
מוזמת להשאיר פרטים בטופס ויחזור אלייך.
שלום וברכה,
יש יועצי משכנתאות שהם גם אנשי פיננסיים מצויינים ויש כאלו שלא.
מוזמנת להשאיר פרטים בטופס הבא ואדאג שיחזרו אלייך האנשים המתאימים
בהצלחה
שלום,
האם יש כלי חינמי שניתן להזין משכנתא ולראות את הס"ה הכולל שלה?
האתר ממש עוזר ומסודר
היי רונית,
1. את יכולה לגשת לבנק והם ייתנו לך ייעוץ ראשוני ובחינם.
2. את יכולה לגשת ליועץ משכנתאות / פיננסי פרטי ולקבל שירות יותר אישי, אני לא יודע ממש לתמחר לך את השירות הנ"ל אבל אם תרצי את מוזמנת להשאיר את הפרטים שלך פה ותקבל פניה ממס' יועצים.
היי
רציתי לדעת מאיזה סכום יותר משתלם לקחת יועץ משכנתא?
האם למשכנתא של 400 אלף עדיין משתלם לקחת יועץ משכנתאות?
ועוד שאלה זה האם ניתן להעריך לפי סטטיסטיקת המדד בשנים האחרונות
מאיזה ריבית משתנה עדיף לעבור לקל"ץ . האם יש כלי שעוזר להעריך ריבית משתנה צמודה מול ריבית קל"ץ ?
תודה
שלום
בלוג מדהים, מסודר נהדר עיצובים והתוכן נהיר ומחכים.
האם אתה מכיר את .ribit4u ? שטוענים שעושים את היעוץ משכנתאות בחינם?
שווה לנסות אותם?
תודה
אסף
היי אסף,
תודה רבה על הפרגון!
לא מכיר את החברה
האם אתה מכיר את חברת AMG? יש לך המלצות?
היי מקסים,
כמדיניות איני חווה דעתי על חברות ייעוץ.
בכל אופן, במידה ותרצה לקבל השוואה או הצעה נוספת, תוכל להשאיר כאן פרטים ויחזרו אליך יועצים שבחנתי באופן אישי.
בהצלחה
שלום,
האם אותם יועצים שיצרו איתי קשר דרך האתר שלך ע"פ בקשתי,הם מומלצים על-ידך כיועצים אמינים וטובים?
תודה,
היי גלית,
כל היועצים שאליהם מופנים הגולשים מהבלוג הינם יועצים מוסמכים, אמינים וטובים שנבדקו ואושרו על-ידי באופן אישי.
בהצלחה
תודה על התשובה,
טרם הכרתי את האתר שלך יצרתי קשר עם "איתן ייעוץ משכנתאות" ויש לי פגישה עתידית איתם האם הם גם מומלצים על ידך?
חוץ מהם יש לי כוונה לקבוע גם עם מי שיצר איתי קשר דרכך .
תודה
היי גלית,
איני מכיר אותם ובכל אופן איני נוהג לתת חוות דעת על יועצים אחרים.
שיהיה בהצלחה
התשובה
שלום הייתי מעוניין שיועץ שאתה ממליץ יחזור אליי לגבי מיחזור משכנתא
שלום יניב,
לצורך כך אנא השאר פרטים מלאים בדף הבא.
יש חברות שטוענות שהם מבצעות "מכרז ריביות" מול הבנקים בשביל לקבל ריכיות יותר נמוכות.
האם יש דבר כזה באמת?
היי רון,
כן,
בעיקרון זה אחד התפקידים של יועץ המשכנתאות.
שאלה, מהו סכום ההלוואה שממנו מומלץ לקחת יועץ? (או יחס הון עצמי/זר)
אין סכום כזה,
כל מי שחושב שיועץ יחסוך לו יותר ממה שהוא ישלם ליועץ כדאי שייקח יועץ.
אני מניח שלהלוואות של 100-200 אלף זה פחות משתלם, אבל הכל עניין של עלות – תועלת.
סגנון הכתיבה נטול הפניות בפוסטים שלך משדר הרבה אמינות ומסייע לי רבות בתכנון המשכנתא, באופן החשיבה ובהחלטות (כמו למשל – האם לקחת יועץ)
ועל כך – תבוא עליך ברכה
שלום רב,
בלוג ממש מבורך. עזר לנו המון בבחירת משכנתא.
אני רוצה לחלוק חוויה מאד שלילית מחברה ליעוץ משכנתאות. נפגשנו עם הנציג של החברה שהיה מאד נחמד וסובלני, הסביר לנו מושגים בנושא ומה בדיוק החברה מציעה ללקוח. כאשר החלטנו לקחת את שרותי החברה, התבקשנו לחתום על חוזה ולשלם את שכר הטרחה מראש. אחרי שקיבלו את הכסף, מהר מאד התברר שיש פער מאד גדול בין מה שהובטח לבין המציאות. בחברה מבטיחים לעשות סקר שוק ולהציג ללקוח את הריביות הכי נמוכות (באחריות) במשק. אחרי כמה זמן הנציג הביא לנו את ההצעות הכי נמוכות משלושה בנקים, בין ההצעות לא הופיע בנק טפחות. דבר ראשון, ההצעות היו פחות טובות מהצעות שקיבלנו אנחנו מהבנקים בסיבוב הראשון בין הבנקים. דבר שני, שאלנו למה בנק טפחות לא בין המתחרים ונעננו שההצעה שלהם היתה לא אטרקטיבית. בדיעבד התברר שהם כלל לא קיבלו תשובה מבנק טפחות. רצינו לחסוך זמן וטרחה כאשר פנינו ליעוץ משכנטאות אבל קיבלנו רק עוד יותר טרחה משום שהם לא עשו את העבודה שלהם כראוי. בסופו של דבר חתמנו על משכנתא באיחור בגללם, ובחרנו להשלים את התהליך בלעדי החברה בגלל הבעיות הרבות שהם עשו לנו. אני לא אפרט כאן הכל. הודות לבלוג זה אנו קצת מבינים במושגי המשכנתא ולכן גם הבנו שמה שעשו היה לא מקצועי.
שלום לך ותודה על הפרגון,
בגלל שאני משתדל שלא לתת חוות דעת על חברות ייעוץ בבלוג, נאלצתי לצנזר את שם החברה המדוברת (במיוחד שאיני מכיר אותה).
הי משכנתאמן,
בעלי ואני בדיוק נמצאים בשלב ההתלבטות, אם לפנות ליועץ משכנתא או להיסתפק בהצעות של הבנקים. לאחר כמה ביקורים להלן 2 ההצעות האחרונות שקיבלנו:
הצעה 1:
משכנתא:
264,000 מסלול פריים בריבית 2.45 ל15 שנה
436,000 מסלול קל"צ בריבית 4.3 ל11 שנה
100,000 מסלול קל"צ בריבית 4.2 ל9 שנה
הצעה 2:
משכנתא:
230,000 מסלול פריים -0.9 (ריבית 2.35) ל15 שנה
460,000 מסלול קל"צ בריבית 4.15 ל12 שנה
הלוואה משלימה:
100,000 מסלול פריים(3.25) ל10 שנה
מה אתה אומר על ההצעות והאם כדי לפנות ליועץ?
תודה מראש, אנה.
אנה שלום,
ההצעה השניה פחות טובה, כי הפריים שם יקר.
לגבי היועץ, באמת קשה לי לענות על זה, זה מאוד אישי.
וכיצד אוכל לדעת שאכן התהמיל שיעץ לי היועץ אכן הוא הטוב ביותר שנין ליעץ בתקופה ובתנאים הקיימים והוא לא התעצל בסופו של דבר אי אפשר לבא אילו בתלונות הוא לא נותן אחריות על היעוץ שלו?!
שלום
בבנק הציעו לי לחלק סכום של 100k צמוד אירו מתוך משכנתא של 800k
האם נוכח המצב באירופה מסלול זה הוא כדאי עבורי?
תודה.
אני לא אוהב מסלולי מט"ח, למרות שלפעמים הם משתלמים (ריבית נמוכה וסיכוי לירידה בשערי המטבע).
אתה מוזמן לקרוא את הפוסט בעניין מסלול האירו
בהצלחה
משכנתאמן היקר,
ראשית אני רוצה להודות לך עזרת לי מאוד,
במהלך לימודי חשבנאות עשיתי קורס במימון אך האתר שלך סגר לי את התמונה המלאה וסגרתי משכנתא לפני כשבועיים בדומה לתמהיל שכתבת באתר של 500,000 ש"ח.
בעניין פוסט יעוץ המשכנתאות,
במהלך המסע שלי לכיוון משכנתא יצא לי לשמוע הרבה יועצי משכנתא מטעם הבנק ואין נאמר זאת טובת הלקוח לא הייתה לנגדם,
ללא ידע אפשר לשלם ביוקר על המשכנתא שגם ככה לא פשוטה לרובנו,
אני חושב שידע בסיסי לא תמיד מספיק כי האדם שמולו אתה מנהל את המשא ומתן בבנק הוא בעל נסיון וידע היכן לתת לך והיכן לקחת(קח את המסלול הזה ואני אתן לך את הריביות שאתה רוצה במסלול הזה וכו')
אני אומנם לא לקחתי יועץ אך לדעתי השימוש ביועץ יכול לעזור לרבים,
ברור שיש סיכוי שאפשר להגיע לאותו תמהיל לבד אך מבט נוסף של אדם בעל נסיון יכול לגלות דברים שאנו האנשים הלא מנוסים יכולים שלא לשים לב ולהבין.
מכיוון שיועצי המשכנתאות רבים התחרות גבוהה והמחיר הולך לכיוון מטה.
הוצאה נמוכה ביחס לרווח שיכול לנבוע ממנה.
ושוב תודה לך איש יקר,
מתן.
צודק,
בגלל זה הולכים למישהו שניתן להאמין לו ויש לו המלצות
בהצלחה
היי,
מסכים איתך לגבי רוב הדברים.
תמיד כדאי ללכת למישהו אמין ובעל המלצות (כמו בהרבה דברים אחרים בחיים).
יש אפשרות ליפול אצל יועץ משכנתאות כמו אצל אינסטלטור, הבעיה היא כמובן ש"נפילה" עם יועץ יכולה לעלות הרבה מאוד כסף ותיקונה יעלה עוד כמה שקלים.
איציק שלום,
תודה רבה ובהצלחה
פוסט מעניין ונוגע במקומות החשובים, נניח שגם החלטתי שאני צריך יועץ אז איך ניתן למצוא את היועץ הטוב ביותר עבורי? מצטרף לבראל בחשש שאולי הוא לא יעשה עבודה ממש טובה, שאולי מישהו אחר יכול לעשות טוב יותר… ומה לגבי האפשרות של מכרזי משכנתאות שצצו לאחרונה ע״י יועצים? ברור שאפשר לסמוך על נסיון העבר שלנו בבחירת יועצים מתחומים אחרים אך נראה לי שהקושי הגדול הוא למצוא את האחד שייתן את הערך הגבוהה ביותר וזה האתגר הגדול, אחד כזה יכול לחסוך המון גם למבינים שבחבורה ובטוח לאלה שאין להם שמץ של מושג.
שלום לך איש יקר
עשית למעני רבות,ובעקבות מה שלמדתי ממך עשיתי גם הצלבות וגם התיעצתי עם שניים מיועצי המשכנתאות האמונים עליך.הם עשו זאת ללא תשלום לאחר שהבינו כי לא יוכלו לעזור הרבה בתנאים הגרועים שלי.
הם עזרו חד משמעית ובזכותם קיבלתי מסלול משופר למה שהיצגתי להם עם ריביות טובות יותר מאשר הם רשמו לי כמקסימום שאני יכול להסכים לו.
המשך בדרך זו למען הזוגות הצעירים שהם עתידנו ולמען אחרים הנזקקים לכך.
כן ירבו כמוך גם למישורים אחרים בהן הבירוקרטיה אוכלת כל הבנה.
שיהיה לך חג פסח שמח
איציק
מתן שלום,
1. שמח שהצלחתי לעזור
2. מסכים איתך
בהצלחה ותמשיך לבקר
אמירה חזקה. רק מי שמבין שבבנק דואגים לבנק מבין מדוע יועץ עוזר.
כמובן שצריך למצוא יועץ טוב, המלצות המלצות המלצות.
משה
משכנתאמן יקר,
לאחרונה קיבלנו הצעה מאחד הבנקים – הלוואה של 30 אש"ח בריבית אפסית ללא הצמדה ל-3 שנים, אם ניקח משכנתא.
על פניו, ההצעה נשמעת מפתה מאוד – כסף "בחינם".
עם זאת, עשינו חישוב קטן ואם אנחנו מורידים את ההחזר החודשי של המשכנתא לטובת החזר ההלוואה, עלויות המימון גדלות בהשוואה להשקעת כל הסכום להחזר המשכנתא, ללא ההלוואה.
לדוגמא – אנחנו מעוניינים בהחזר חודשי של 4,000 ש"ח:
אפשרות א' – עם הלוואה: החזר של כ- 3,200 לטובת המשכנתא + 800 לטובת ההלוואה. ההלוואה משמשת להקטנת קרן המשכנתא.
אפשרות ב' – ללא הלוואה: החזר של 4,000 ש"ח לטובת המשכנתא.
למרות שהקרן גדולה יותר ב- 30 אש"ח באפשרות ב', עלות המימון קטנה יותר, כלומר עדיף לא לקחת את ההלוואה.
יש לנו הסבר אפשרי – ההחזר החודשי קטן בכ-20%, הקרן קטנה משמעותית פחות.
האם זה הגיוני?
האם פספסנו משהו?
(כמו השקעה אלטרנטיבית של אותם 30 אש"ח ש"מתפנים" בזכות ההלוואה)
תודה רבה וחג שמח!
למען הגילוי הנאות – אני יועץ משכנתאות אוביקטיבי. לעניות דעתי תפקידו של יועץ טוב אינו מסתכם רק בקבלת משכנתא טובה אלא בליווי מלא בקבלת החלטות נכונה ,מקצועית וכלכלית. אתן דוגמא בנושא בניית מסגרת התקציב.
השאלה הראשונה שכל זוג צריך לשאול את עצמו הינה איזה מחיר נכס מתאים לי?
בעת בניית תקציב הרכישה או הבנייה של הבית, חשוב לדעת מה גובה ההחזר החודשי שהמשפחה יכולה לעמוד בה לאורך זמן(בדגש על לאורך זמן כי לרוב ההחזר החודשי עולה עם השנים) ומשם לבנות את גובה המשכנתא הרלוונטי (כלומר הפוך מהנהוג כיום שבו כשמוצאים בית חושבים איך מממנים אותו). לגובה המשכנתא שמתאים למשפחה יש להוסיף את ההון העצמי וכך נגיע למסגרת התקציב.
ממסגרת התקציב יש להוריד את ההוצאות הרלונטיות כגון תיווך,עורך דין ,מיסים שיפוץ נדרש וכדומה ולהגיע לסכום נטו המיועד לרכישה או לבנייה של הבית .
עכשיו אפשר לחפש נכס בגבולות התקציב והיכולת של המשפחה.
שלום רב,
הייתי רוצה לשמוע מה אתם חושבים על תמהיל המשכנתא שאני עומד לקחת:
1.קל"צ – 250K – 4 – 4.25% ל 15 שנה
2. 250K – פריים-0.9 – ל 30 שנה
3. 150K – משתנה וצמודה – 1.7% – 30 שנה
4. 100K – משתנה לא צמודה – 3.75% ל 5 שנים.
סה"כ 750K. לאחר 5 שנים ההחזר החודשי ירד מ 5K ל – 3.3K
אשמח לרעיונות/דעות/הצעות …
תודה מראש,
רונן
היי רונן,
נראה בסדר על פניו
כיעוץ אובקטיבי אתן 2 דוגמאות נוספות לחשיבות של יעוץ מקצועי וליווי –
ברכישה – לא תמיד משוחרר המשכנתא כולה בפעם אחת ( אופן השיחרור נקבע ע"פ ההחוזה בין הצדדים ולרוב החלק הראשון של המשכנתא משמש לסילוק המשכנתא של המוכר) ולכן חשוב מאד לדעת -מה כדאי לשחרר קודם ומה לשחרר בהמשך (הבנק שומר את המרווחים ולא את הרביות הסופיות בשיחרורים הנוספים)
בבניה עצמית – חשוב להבין את התזרים -כלומר כמה כסף נקבל ומתי ? ביסודות, בשלד ,בריצוף ובסיום הבנייה כפונקציה של השמאות ואחוז המימון שאושר.כך הלקוח יכול לסגור הסכמים כספים מול הקבלנים ואנשי המקצוע.
שלום רב,
לקחתי יועץ משכנתאות ולמרות שאיני מבין גדול בעיננין אני מרגיש שהתמהיל וגם הריביות שקבלתי לא ממש טובות:
265000 ש"ח משכנתא, 0.7 פריים, משתנה צמודה 2.15 ל-30 שנה.
בעוד מספר חודשים, אקח משכנתא נוספת גם ל- 30 שנה על סך ~600000 ש"ח נוספים. אני די מבולבל.
יש לך הצעות בשבילי?
תודה מראש
היי משכנתאמן
אני בדרך לקחת משכנתא והאתר שלך פשוט מחסה ומסביר הכל בגובה העיניים לכן עזרת לי מאוד.
מה דעתך על התמהיל הנ"ל :
100000 – משרד השיכון 25 שנה
184000 – פריים 25 שנה
230000 – משתנה כל 5 25 שנה
100000 – קבועה לא צמודה 14 שנה
אנחנו לקחנו משכנתא לפני כחודשיים ללא היעזרות ביועץ משכנתאות. נעזרנו רבות באתר המצוין שלך ועל כך (שוב) תודה רבה.
לדעתי, מרכיב מרכזי בהחלטה האם להיעזר ביועץ משכנתא הוא האישיות ואופן ההתנהלות של הלווים, מידת המעורבות וההבנה שלהם, היכולת שלהם להשקיע זמן ומאמץ בלימוד הנושא וכו'. כל זאת אל מול היכולת להעביר את המושכות לצד שלישי ולסמוך עליו.
אני באופן אישי לא רואה איך אני "משחרר" ונותן ליועץ חיצוני לטפל בנושא בסיסי כל כך ומשפיע כל כך על חיי היומיום שלי.
שלום,
ברצוני לספר על החוויה שלי מחברת ייעוץ משכנתאות.
לפני כמה שבועות פניתי אליהם בבקשה לקבלת שירות ייעוץ משכנתא הכולל תמהיל אופטימלי והשגת הריביות המיטביות עבור תמהיל זה.
יאמר לזכותם כי העברת התמהיל ותוצאות המכרז (הריביות) היתה מהירה במיוחד, והתמהיל אכן התאים לדרישותינו ולרצוננו בנוגע להחזרי המשכנתא.
הריביות, לעומת זאת, היו רחוקות מלהיות הריביות המיטביות כפי שהובטח על ידם ("תנאי ההלוואה אשר יוצעו ללקוח הם מהטובים בשוק").
לאחר שקיבלנו את תוצאות המכרז (כאשר ריבית הפריים הייתה אף גבוהה מעט מהריבית שהשגנו עוד לפני פנייתנו אליכם), פנינו עצמאית לשני בנקים וללא קושי רב, במיידי, קיבלנו ריביות משופרות מהריביות אותן הם השיגו עבורנו, ולאחר מספר שיחות עם הבנקים, אף שיפרנו את ההצעה משמעותית(מעל 100 שקלים בחודש!).
טענתם, לפיה השיפור בריביות נבע מהתרוצצויות בין הבנקים, אשר אין להן סוף, הינה מגוחכת, שכן זוהי הדרך להשגת הריביות המיטביות והם, אשר מציגים עצמכם כחברה אשר חוסכת את הריצות בין הבנקים ואת הבירוקרטיה, היו רחוקים מלתת את הריביות הטובות במשק, דבר אשר ידעתי אותם תשעה ימים לפני המועד הסופי לקבלת המשכנתא(לאחר הוצאת כלל הניירת ובדיקת השמאים.
הגדילו על חטאם, וקבלתי מהם הצעה המשופרת יום לפני תאריך קבלת הדירה (ה-20/03), אותו ציינתי והדגשתי בפניהם כמועד הסופי בהחלט לקבלת המשכנתא בעת הזמנת השירות, כאשר ברור שההצעה, טובה ככל שתהיה, כבר איננה רלוונטית עבורי. התחושה היא שמהלך זה לא נעשה בתום לב ובכוונה טובה, אלא מתוך מטרה לצאת ידי חובה, כאילו עשו עבודתם בהשגת ריביות טובות יותר.
לאור הדברים, להערכתי לא כובדו חלקים מהותיים בהסכם, ולא קבלתי את התמורה לה ציפיתי.
לו הם היו ממהרים להשיג הצעה משופרת כפי שמיהרו לגבות את שכרם, ייתכן כי אז היה מתקבל רושם אחר, חיובי ומקצועי יותר.
(מבלי לציין כי האיש שהפנה אותי ('חבר מביא חבר') לא קבל כל פנייה או תמורה כפי שנכתב)
אכזבתי מהם עמוקה ואני ממליץ לשקול לעומק כל עבודה עימם.
עופר.
שלום עופר,
צר לי לשמוע על חוויתך – קורה לפעמים שחברות מסוימות לא נותנות את השירות המצופה מהן, וזה מסוג הדברים שכדאי לבדוק מראש על-סמך המלצות (למרות שלא תמיד ניתן לדעת).
כמו כן, אני מקפיד שלא לתת חוות דעת על חברות ייעוץ בבלוג ולכן נאלצתי לצנזר את שם החברה.
בהצלחה
שלום רב!
אנו רוצים למחזר משכנתא ולא להחליף בנק כדי להימנע מטירטורים, איך אני לוחצת להוריד לי עוד בריביות כשהם מבקשים לראות שקיבלתי הצעה נמוכה יותר מהם מבנק אחר?
חייבת ללכת ולבקש הצעות מתחרות או פשוט לנסות ללחוץ עוד? מה דעתך?
הם הציעו לנו- 4.6 בקל"צ ל-15 שנה ,
-0.75 בפריים ל-15 שנה,
ו-2.11 במשתנה כל 5 שנים
זה נחשב טוב או גבוה?
תודה רבה אתי.
היי למשכנתאמן,
האם יש צפי לפרסום הפוסט "איך לבחור יועץ משכנתאות טוב?"
תודה,
יוסי
היי,
האם לגיטימי ללכת לעשות סקר שוק מקיף ולפנות ליעוץ רק אחרי שאני בטוח שקיבלתי את הריביות הנמוכות ביותר ?
יש סיכוי שהם יסכימו שאני אשלם להם רק בתנאי שהם יביאו לי תנאים טובים יותר ממה שכבר השגתי?
תודה רבה,
משה
משה שלום,
1. זה לגיטימי, למרות שלפעמים זה מבלבל וחסר תועלת.
2. עבודה על בסיס הצלחה הינה מושג מוכר בתחום הייעוץ, יש יועצים שעושים זאת ויש כאלו שלא. עדיף לשאול את היועץ ספציפית
בהצלחה
שלום למשכנתאמן
נכנסתי היום פעם ראשונה לבלוג שלך ונדהמתי מההתמצאות שלך בנושא
ברצוני לעלות בפניך את שאלתי ,הנני עצמאית בתחום הנדלן מתווכת דירות ניגשתי לבנק לאישור עקרוני כמה פרטים עליי :
גרושה ,גרה אצל החבר מזה שנתיים יש שומה של רואה חשבון על הכנסות בשנה בסך 75000 שנת2012.שנת2013 42000 עד 5/13.אני לווה יחידה מבקשת הלוואה של300000 שהם 55% מערך הדירה יש לי הון עצמי של 260000 הדירה עולה 560000 האם אקבל אישור עקרוני והאם יבקשו את החבר שיהיה ערב ואם יאשרו באיזה תמהיל לקחת המשכנתא תודה לך מראש ויום טוב
שלום אביגיל,
תוכלי להזין את הערכים במחשבון המשכנתא ולבקש לוח סילוקין למייל.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
קניתי דירה ובראשון לספטמבר אצטרך לקחת משכנתא של 900 אלף ש"ח (דירה 1.675 שיפוץ כ- 200 אלף). עוד לא התחלתי אפילו את מחקר השוק בנושא משכנתאות, אבל אני מנסה לבדוק האם ההצעה הבאה משתלמת אל מול האפשרות לוותר עליה ולקחת משכנתא של 900 אש"ח:
1) קבלת 500 אלף ש"ח צמודים למדד, ללא ריבית נוספת, ללא החזרים במהלך 24 חודשים. לאחר פרק זמן זה תהיה נקודת יציאה ללא קנסות
2) הנ"ל תלקח בעבורי מבנק כמשכנתא ע"י בן משפחה קרוב, ותאפשר לי ללוות בעצמי ישירות רק 400 אש"ח בספטמבר 2013, ולאחר מכן 500 אש"ח (+ מדד 2013-2014) בספטמבר 2015.
3) יכולת ההחזר שלי במהלך השנתיים ולאחריהן תהיה כ 6000 ש"ח בחודש
4) יש סיכוי גבוה שאקבל הון של כ- 600 אש"ח תוך כ- 5-7 שנים הקרובות
מה דעתך?
תודה רבה
שלום
האתר מאוד שימושי עבורי.
יש לי מגרש עליו אנחנו מתכננים לבנות בית ונצטרך מימון רציני של 1.6-1.8 מיליון ש"ח, אם כי אחוז המימון משווי הבית הגמור מהווה 30-35 אחוזים.
קבלתי הצעות ראשוניות לתקופה של 25 שנה – רוב הסכום קל"צ בריבית 4.6% פריים מינוס 0.9 ןמשתנה של 5 שנים 2%.
רציתי לשאול מס' שאלות:
הבנק אף פעם לא נותן הלוואה לפני היתר בנייה? יש בדרך המון אגרות, הוצ' תכנון יועצים וכו' (כנראה לא נצטרך אבל אולי סכום קטן.)
האם ריביות של הבנק בבניית בית לעומת רכישת דירה אמורות להיות גבוהות יותר? כיצד השינוי בא לידי ביטוי?
האם בהכרח בתקופות ארוכות של 25 שנה שיעור הריבית גבוה לעומת 15 שנה ומדוע?
נודה לתשובתך…
שלום.נפגשתי עם יועץ משכנתא בבקשה ללוות שני מליון ₪.הוא מבקש 10000 ₪ עבור היעוץ.האם זה לא יקר מדי? בנוסף השאלה המטרידה אותי,כמי שלא מבינה בעניין,היא איך אדע בסופו של עניין שהוא באמת חסך עבורי כסף? כיוון שאין לי מושג בעניין.
שלום חגית,
1. אני לא מעוניין להיכנס למחירים של יועצי המשכנתאות בבלוג, אז סלחי לי שלא אוכל לעזור בכך (את תמיד יכולה לערוך סקר שוק בין מספר יועצים ולבדוק מספר הצעות מחיר)
2. יועץ משכנתא טוב אמור לחסוך לא מעט כסף עבור הלוואה של שני מיליון ש"ח, החוכמה היא לבחור חברה טובה ואמינה שתעשה זאת (תמיד גם אפשר לבוא עם הצעה מוכנה מהבנק ולבדוק אם ההצעה שופרה, אך יש סיכון בכך שהצעה מראש לא טובה מבחינת מסלוליה ואז את נגררת להצעה טובה יותר מבחינת מחיר אבל לא טובה מבחינת תמהיל)
בכל אופן,
בהצלחה
האם אחרי שחתמתי עסקה עם יועץ מחזור משכנתא יש לי זכות לבטל תוך 24 שעות? ( עקב מחיר)
שלום,
1. אני לא יכול לדעת מראש אם יאשרו או לא, חייב לומר שהבקשה די "גבולית" וייתכן כי ידרשו לווה נוסף
2. לגבי התמהיל, קשה להרכיב תמהיל על "רגל אחת". נסי להיעזר בפוסט של התמהיל המומלץ ומשם תמשיכי על פי צרכייך האישיים
בהצלחה
היי,
1. הייתי בפגישה בבנק בניסיון למחזר את המשכנתא, ובשביל הריביות שהבנק הציע לי, לא היה טעם למחזר.
2. שוחחתי עם יועץ למשכנתאות שטוען שהוא יכול לחסוך לי 60% מהריביות שאני משלמת, האם באמת הוא יכול לקבל מהבנק הצעה יותר טובה מזו שאני קיבלתי?
3. אתה יכול לקשר אותי ליועץ טוב אחד או שניים?
תודה
שלום ענת,
הכל תלוי בסיכום שלך מול היועץ ובתנאי החוזה שחתמתם.
שלום משכנתא מן
הייתי אצל יועצ משכנתא ואני שוקל להשתמש בשרותיו.
אבל יש לי דילמה , הוצעו לי שני מסלולי יעוץ אחד כולל את מכרז הריביות התאמת חוזה ,תמהיל משכנתא נכון וכו׳
השני כולל את כל זה ובנוסף ליווי של 10 שנים,
אך עולה כפול
האם יש ערך לשינויים של המשכנתאות על פני זמן?
האם ניתן לחסוך גם תוך כדי תנועה עשרות אלפי שקלים ?
האם ניתן באמת לקצר את שנות ההחזר בעזרת שינויים ומשחקים בתמהיל המשכנתאות ביחס לשינויי ריבית/שערי מתח/ רגולציית וכדומה ?
או שהגמישות לאחר לקיחת המשכנתאות היא נמוכה ולא שווה את ההשקעה שבתשלום על ליווי למשך 10 שנים
תודה מראש
ברק
שכח מזה, ראיתי שפורסם לפני שנה…. פשוט לא היה קישור לפוסט מהדף הזה.
תודה וסליחה.
יוסי
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
שלום לך,
1. אם אתה חושב שהיועץ ייתן לך ערך (ריביות טובות יותר, תמהיל טוב יותר או אפילו "שקט נפשי") אז כמובן שגם ב- 400 אלף יש לו מקום (הרי זה ממש לא סכום קטן שניתן לזלזל בו).
2. מאוד קשה לדעת את זה, כי חסרים לנו 2 פרמטרים חשובים: מדד ורביות עתידיים.
בכל אופן כרגע הממוצע הוא סביב ה- 2% הפרש אבל הוא ממש לא מדעי ובטוח ומאוד "שביר" בעיקרון
בהצלחה
היי יאיר,
תחפש מחשבון משכנתא בגוגל ותמצא מספר מחשבונים שיש להם פלוס מינוס מה שאתה מבקש.
מקווה שבקרוב גם באתר הזה יהיה מחשבון שיוכל לשרת אותך
בהצלחה
שלום רב
ראשית יישר כוח גדול על המידע הרב שאתה חולק עימנו למדתי ממך המון
שאלתי היא:
אני שוקל להחזיר חלק מהמשכנתא (הלוואת הזכאות 70000) שנלקחה לפני 15 שנה בריבית קבועה של %4 נשאר לי עוד 10 שנים עם סכום של 49000 יש לי סכום קרוב מקרן השתלמות שהיתחררה.האם כדאי ?
תודה מראש ושוב כל הכבוד
שלום, אני רוצה להוסיף קצת מניסיוני על ייעוץ משכנתא. אני שילמתי עבור שירות של יועץ משכנתא, וקיוויתי שזה יוריד ממני את הנטל של להסתובב בין בנקים ולהתמקח.
טעיתי כמובן.
הם בנו לי תמהיל מפגר (הם שמו 45% מהמשכנתא בצמוד מדד ורק 20% בקלצ שעליו קיבלתי ריבית מצויינת), ואחרי שישבתי שעות ומצאתי את התמהיל הרצוי (גם הודות לאתר שלך ולך) ופניתי אליהם אז הם שלחו לי את הלוח סילוקין של האפשרויות השונות וגם שם רואים שהתמהיל שבניתי עדיף (אותו החזר חודשי עם לוח סילוקין טוב יותר ואשלם 50 אלף שח פחות בשורה התחתונה (על פי מדד ממוצע, וככל שהמדד עולה אז התוכנית שלי עוד יותר משתלמת)).
כמו כן, הם עשו מכרז ריביות, אבל… פתאום פנו אלי מהבנק שלי (שלא זכה במכרז) ושאלו אותי למה יש לי העברות כספים כה גדולות… ואחרי שהסברתי להם- הם הציעו לי ריביות טובות יותר מאשר מי ש*זכה* במכרז.
כלומר, שגם המכרז שלהם לא מבטיח ריביות מעולות.
גם במכרז ביטוחים מצאתי הצעות טובות יותר והצלחתי להוריד בהרבה את הזוכה שלהם במכרז..
בשורה התחתונה – לא קיבלתי תמהיל טוב, ולא קיבלתי ריביות טובות.
הם פשוט לא מתמקחים עבורי..
משכנתאמן: האם לדעתך זה עילה לתביעה/ביטול חוזה וקבלת כספי בחזרה???
ושוב כמובן שזה האתר הטוב ביותר! כל הכבוד!!!
שלום וברכה,
1. לא הייתי סומך על ה"מילה" של הבנק בנוגע למחזור
2. ייתכן וכן וייתכן ולא, יועצי משכנתאות יודעים לבנות תמהיל טובו ולקבל ריביות טובות ומנגד לא כולם אמינים ב- 100% ולכן הייתי בודק מספר יועצים לפני שהייתי מקבל החלטה סופית.
3. בהחלט, הכניסו את הפרטים בדף הבא ואדאג שיחזרו אליכם עם הצעת מחיר
בהצלחה
נעלמה התגובה??
שלום לירן,
התבלבלת, התגובה המקורית שלך נכתבה בפוסט אחר.
מצ"ב קישור
שלום לך,
האתר שלך פשוט מצויין , כול כך קל להבנה.
שלום לך,
אני ממש לא יכול לדעת אם זה עילה לתביעה או לא (אני "חלש" מאוד בעניינים משפטיים) אבל נראה לי שאין ספק שקיבלת "שירות גרוע" ולא מקצועי.
חבל שזה קורה כי זה משפיע על כל שוק היועצים בישראל שחלקם ממש טוב ומקצועי וחלקם לצערי נראים כפי שציינת
בהל אופן, שמח שיצא לך להיעזר כאן ובהצלחה בהמשך
שלום,
בלוג מבורך, ממש אור לעיניים והתרת קשרים רבים בנושא המסובך שנקרא משכנתא.
בתור אחת שיודעת לחפש (ולמצוא) באינטרנט את מירה התשובות לשאלות המקרנות אותי, אני מבינה את החשיבות של האתר שלך שנועד למנוע את כל החפירות הרבות ונותן מענה טוב מאד!!! במקום אחד.
יש לי שאלה קטנה: האם לדעתך, מי שלא היה יועץ משכנתא בבנק או לחלופין לא בא מתוך המערכת הבנקאית, אין בידו להיות יועץ משכנתא טוב?
אני שוקלת לעשות קורס יועצים ואחרי ההמלצה שלך אני קצת חוששת.
אני רוצה להגיד שאני מתאימה ומסכימה לגבי הקריטריונים האחרים שציינת לגבי יועץ טוב.
שאלה ארוכה..
תודה מראש
יעל
יעל שלום,
בעיקרון לאיש שלא בא מהמערכת הבנקאית יהיה קשה להשתלב בתחום שדורש ניסיון רב ומקצועיות.
אני חושב שאם תעבדי בחברה לייעוץ משכנתאות מספיק זמן תוכלי איך שהוא לגשר על הפער הזה
בהצלחה
יש אפשרות לראות סימולציה של לוחות סילוקין בתמהיל הכללי המומלץ?
שלום ג'אנה,
תודה רבה לך על הפרגון – כיף לקרוא!
בוקר טוב,
אני והבן זוג שלי מעוניינים לקחת משכנתא. השאלה היא האם כדאי לגשת ליועץ משכנתאות אישי הגובה 4000 או לגשת לחברת ייעוץ משכנתאות אישית שלוקחת קבוצה של אנשים המבקשים משכנתא וניגשים עם הפרטים שלהם לבנק כדי להוציא את המשכנתא כאשר חברה זו גובה 16000 ומבטיחה לנו ריבית הנמוכה ביותר שאף בנאדם פרטי לא יכול להשיג בגלל כוח המיקוח שלה מול הבנקים?
תודה לך מראש
תודה רבה
הנחה זו גורמת לי לחשוב על שני דברים:
1} אם הריביות נמוכות אין מה לשחק הרבה במסלולים שונים אלה פשוט לקחת ריבית קבועה לא צמודה
2) בהתייחס לעובדה הראשונה אולי אני בכלל לא צריך יעוץ משכנתא אם הריביות כיום נמוכות?
שלום,
אנחנו רוצים לקחת משכנתא לבניה. האם חברת לייעוץ משכנתאות מומלצת?
הם נותנים פגישת ייעוץ חינם ואם אנחנו רוצים כל התהליך עולה 3500 ש"ח.
שאלה שניה, איך אני יודעת שייעוץ משכנתאות חוסך כסף?
תודה!
שלום שוב,
1. אם אתה יכול לקחת הרבה קל"צ לשנים קצרות זה בהחלט יכול להיות טוב, כי הריביות אכן נמוכות היום (השאלה היא אם אתה יכול ואם זה אכן מתאים לך)
2. לא רואה קשר בים ריביות נמוכות לייעוץ משכנתא
בהצלחה
ברק שלום,
חשוב מאוד לנהל את המשכנתא לאורך זמן, אני לא רוצה להיכנס לנקודה האם צריך לשלם על זה מראש או לא.
אבל לגבי ניהול המשכנתא לאורך זמן, יש בזה היגיון (למרות שהיום אנחנו בריביות נמוכות שעתידות יהיו לעלות על כן אני צופה פעילות דפנסיבית בהלוואה ולאו דווקא שיפור המשכנתא בטווח הקרוב)
בהצלחה
היי יוסי,
זה בסדר גמור.
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
מה אתה אומר על יועץ משכנתאות שלוקח מחיר זול יחסית אבל לא עושה מו״מ מול הבנק? הוא ״מראיין״ אותך ובונה לך תמהילים ונותן לך טיפים למו״מ עצמו
היי חיים,
חלק מהיועצים מציעים שירות של בניית תמהיל בלבד (לטעמי זהו החלק החשוב בד"כ) ללא מכרז ריביות.
הדבר תלוי בעיקר בך ובצרכים שלך כך שקשה לי לייעץ לך חד-משמעית, זה מאוד תלוי לקוח.
בהצלחה
אם אני מעוניין לרכוש נכס אשר לא יהיה תלוי במצבי העתידי מכיוון שאני רוכש אותו למטרת השקעה (לא אגור בו וההכנסות ממנו יכסו את המשכנתא) ובנוסף לנצל את שער הריבית כך שהמבנה יהיה 1/3 פריים ו2/3 קל"צ.
האם אני עדיין צריך יעוץ לשם בניית התמהיל?
תודה
האתר שלך פשוט מעולה!
תודה רבה על הפרגון אנה, כיף לקרוא!
שלום לך!
פנו אליי מחברת ייעוץ משכנתא שנראית מאוד מבטיחה עם מחיר טוב וליווי ל-10 שנים,
לטענתם הם אף נעזרים בתוכנות חדישות לחישוב התמהיל האופטימאלי עבורי. ובנוסף לכל יש להם אפשרות מיקוח מול הבנקים בתור חברה מבוססת.
רציתי לדעת מה דעתך:
א. איך אדע אם הם אכן יבנו את התמהיל הטוב עבורי באמת?
ב. לטענת היועץ עדיף לי לא לקחת קל"צ לתקופה ארוכה כפי שחשבתי לעשות במצבי (למרות שלדעתו הם יכולים להשיג זאת בריבית של 4% בערך מהבנק)
אלא ללכת עם מסלולים אחרים כגון צמודה פריים וכו' ולמחזר את זה כשהריביות יעלו
אבל נראה לי שאם וכאשר הריביות יעלו לא תהיה אפשרות אמיתית למחזר בריביות טובות כיוון שכל הריביות יעלו ורק הקל"צ תישאר נמוכה כהיום.
איזו טענה לדעתך צודקת?
[אציין שמצבי הוא כזה שההכנסות לא גבוהות מדי ולא צפויים שינויים משמעותיים בעתיד, והמשכנתא גם לא גבוהה מדי, ולכן היציבות הכלכלית חשובה לי]
חשובה לי תגובתך כי עד שלא אחתום על חוזה התקשרות איתם לא יתחילו לפעול עבורי בבנק.
תודה רבה!
שלום אסף,
1. ככל הנראה לא תוכלו לדעת אם התמהיל היה טוב עבורכם
2. אני לא יכול לענות על זה, כי אני לא מכיר את הפרטים לעומק (יש מצבים שכדאי פריים ומשתנות ויש מצבים שכדאי קל"צ וקובעות)
עם זאת, הטענה שיהיה קשה למחזר אחר כך לריביות טובות היא טענה נכונה מאוד.
בהצלחה
מאחר ועדיין אין הגדרה סטטוטורית ליועץ משכנתאות, כדאי אולי להוריד את התואר "יועץ השקעות מוסמך" בהצעה שלך לקבל 3 הצעות מיועץ השקעות.
עדיף: קבל הצעות מ3 יועצי משכנתאות המומלצים על-ידי.
לא מצאתי אופציה "שמור", ,השווה" כשרוצים להריץ במקביל הצעות מבנקים שונים. פספסתי משהו?
שאפו על האתר והחומר הבהיר.
שלום לך,
1. לגבי ההצעה של של "היועצי משכנתאות" אני אכן אשקול זאת, תודה רבה
2. אין במחשבון אופציית "השווה" כי לא באמת מצאתי דרך להשוות בין הצעות, אופציות ה"שמור" היא חשובה ואני אכן אשקול להוסיף אותה.
בינתיים, תוכל לקבל בתחתית המחשבון את ריכוז המידע על התמהיל למייל, כל תוכל להשוות בין התמהילים.
תודה רבה על ההצעות ועל כך שהקדשת מזמנך לטובת הכלל
בהצלחה
שלום לך משכנתאמן !
ראשית כל הכבוד לך! באמת. אתר ידידותי חכם ואתה נותן מענה מהיר. הלוואי והיועצת משכנתאות שלנו הייתה פועלת כך…
לפני כ ארבעה חודשים +- לקחנו יועצת משכנתאות בלי לבדוק ובלי לדעת מה הנכס שאותו רוצים לקנות.(לא אחראי מצידנו…ידוע אבל חשבנו שזה יהיה אחרת) באותו רגע נפרדנו מ2900 ש"ח במקום. (תשלום ראשון!) התחלנו "לעבוד" איתה על אישור עקרוני שלבסוף קיבלנו מבנק אחד (אחרי שהיא הגישה ל2 בנקים בלבד) לפני כחודש היועצת ילדה ואז גם פחות או יותר החלטנו על נכס והגענו להסכמה על מחיר עם המוכר.
יידענו אותה בנוגע.
התשובות שלה מלאות בחורים היא (מן הסתם אחרי לידה) לא כל כך זמינה אלינו והכשירה מישהי לעבוד איתה אבל למיותר לציין שהיא ללא הכשרה מקצועית.
עוד לא הציעה לנו שום מסלול, וכרגע אנחנו מחכים לפגישה איתה על בניית מסלולים מבנק אחד שקיבלנו ממנו את אותו אישור עקרוני- וזה גם אחרי שנידנדנו "מה קורה" אנחנו מתחילים להיות בלחץ זמן משום שמעונינים להתקדם אל עבר החתימה!
סכום הנכס שאותו רוצים לקנות הינו 1,100000 ואילו הון עצמי שיש ברשותו הינו 350,000 דהיינו משכנתא של 750,000.
לאור האמור לעיל האם עלינו לאמר ביי ל2900 ש"ח שנתנו לה ברוב טמטומינו בפגישה הראשונה או לתת לה צ'אנס נוסף ואם כן, איך נוכל לדעת שהיא אכן "עובדת" עבורנו עבור העיסקה הכי טובה? מה צריך לבדוק ואיך. המון המון תודה.
אתה גלגל הצלה עבורינו
שנה טובה ופורייה
שלום וברכה,
צר לי שזה המקרה (שמצטרף לעוד מקרים של יועצי משכנתאות שלא עושים עבודתם נאמנה וחבל, כי יש הרבה כאלו שכן עושים עבודה מצויינת).
אם יש תשלום נוסף ליועצת לא הייתי ממהר לשלם לה, אלא רק לאחר פגישה מסודרת בה היא תוכיח לכם שהיא אכן עובדת עבורכם ומגישה את הבקשה לעוד בנקים ומקבלת הצעות בהתאם.
בהצלחה
שלום משכנתאמן
רציתי לשאול על אופן התשלום ליועצי משכנתאות.
בהצעה שקיבלתי מיועץ משכנתא הופיע הסעיף הבא :
50% עם החתימה על חוזה התקשרות זה
50% עם קבלת אישור עקרוני
רציתי לשאול
1. מה קורה אם לא אקבל אישור עקרוני?
2. האם מקובל החלוקה הזאת (50% בהתחלה ו50% באמצע – יוצא שאני משלם את כל הסכום לפני שקיבלתי את השירות)
בנוסף רציתי להגיד לומר שממש תענוג להיכנס לבלוג הזה ולקרוא את הדברים, עושה סדר בראש.
תודה,
גלעד
הי משכנתאמן,
אנו זוג צעיר שרוצה לקנות שתי דירות להשקעה ויש ברשותינו את הסכום רק לדירה אחת (כ 1.8 מ') . אני שוקל כרגע שתי אופציות:
1. קניית דירה ראשונה ללא משכנתא, וכאשר אמצא את הדירה השניה למשכן את הראשונה.
2. קניית דירה ראשונה עם משכנתא ולשמור את הכסף הנוסף לדירה השנייה.
מה כדאי? האם יש הבדלים בין משכנתא לבין למשכן דירה קיימת ?
שנה טובה!!
שלום ג'וני,
1. בעיקרון משכנתא לרכישת דירה נוספת במשכון הנכס הקיים טיפה יותר יקרה במקרה הזה
2. אבל אני חושש מההגבלות של בנק ישראל שיכולות ל"דפוק לכם את התוכניות" ולכן ממליץ לקחת משכנתא כבר עכשיו ולשמור את הכסף לדירה החדשה
בהצלחה
אהלן בקשר לפוסט הקודם
לאחר שיחת הבהרה
היא הציגה את הדרך שלה שהיא לא להתקדם עד שאין חוזה עם בעל הנכס (מחכים למסמכים)
ויש אישור עקרוני אחד .
לפי הדרך שלה השוק כל הזמן משתנה והצעה של בנק תקפה לשנים עשר יום .
אז עד שאין חוזה אין מה להתחיל כי זה לא יהיה תקף ואולי יכנסו מבצעים חדשים .
ולמה אין אישור עקרוני מחמישה בנקים ?
מבחינת התמהיל והמסלול -לכל בנק יש מסלולים אחרים אז עד שאנו לא בונים את התמהיל אין מה לבקש אישור עקרוני כי לא לכל בנק יש את המסלולים המבוקשים .
זה מה שהיה בשיחת האחרונה .
החלטנו להמשיך והתקדם
נראה לי סך הכל הגיוני אבל אני לא מתמצא
האם הצעה של בנק תקפה לשנים עשר יום ?
האם יש שוני גדול בין המסלולים בבנקים ?
ובכלל ?
שלום,
1. תמיד עדיף להיות על ה"צד הבטוח" ולבקש אישור עקרוני מעוד בנק
2. לרוב הבנקים יש רת כל המסלולים
3. מאחל לכם בהצלחה, אני כאן לעזרתכם תמיד
בהצלחה
שלום רב.
שמי נטלי ואני חדשה באתר שלך. אני לומדת המון ומאוד מרוצה מהידע שלקחתי מהאתר שלך.
זו ההצעה שקיבלתי הבוקר מהבק , אשמח אם תגיד לי את דעתך.
בתודה מראש
מדובר במשכנתא של : 817500
1) פריים לא צמודה למדד
270,000 ₪
25 שנה -0.75
1152.31 ש"ח החזר
2) משתנה כל חמש שנים
270000 ₪
עוגן של 3.46 + 0.8
או לא צמודה עם עוגן של 1.16+0.8
25 שנה
1108.76 ש"ח החזר
3)קבועה לא צמודה
285000 ₪
15 שנה
4.5%
2180.23 ש"ח החזר
תודה מראש
נטלי
נטלי שלום,
1. נראה בסדר
2. תחלקי את המשתנה כל חמש לחצי צמודה וחצי לא צמודה
בהצלחה
היי משכנתאמן .
אני חולק עליך בנושא – אני לומד יעוץ משכנתאות ואני אומר לך שאנחנו עובדים על דוחות חיים של לקוחות שנותנים חסכונות מעל 200000 ש"ח בוודאות.
קח לדוגמא לקוח שלקח משכנתא של 800000 ש"ח קבוע צמוד מדד, אני שואל אותך לא ניתן למחזר ללקוח ולחסוף למי שיש משכתנא כזאת ? ואני לא מדבר על תמהיל נכון שבונים ללקוח שמוסיף לו הרבה +++ , אנשים היום שקונים רכב משקיעים בדיקה שעולה 500 ש"ח לרכבים שעולים 50000 ש"ח , אני יודע שאתה לא נגד היועצים – אבל אני אומר לך שיש המון מקרים שאני אישית נתקלתי שהתוצאות של היועצים הביאו גם במקרים קיצונים לחיסכון של 400000 ש"ח .
שלום משה,
אני מאוד מכבד אותך ואני מרגיש גם שאתה מדבר מהלב ובחלק מן המקרים את אכן צודק.
אני יצאתי בקריאה נרחבת שאומרת שהיועץ לא אמור לחסוך 200 אלף ש"ח במשכנתאות חדשות (שם המרווחים קטנים בהרבה).
אני מניח שיש מקרים בהם זה באמת קורה (בעיקר במחזור), אבל במשכנתאות חדשות אני לא חושב שהחיסכון הוא בסדר גודל כזה, למרות שאני באמת חושב שיועץ טוב ואמין אכן חשוב מאוד למשכנתא ולבני הזוג שלוקחים אותה.
היי,
קראתי חלק ממה שכתוב באתר, התרשמתי מאוד.
כיוון שחשבתי ללכת לפגישת ייעוץ אצל חברות ייעוץ משכנתא, הבנתי שכדאי לעשות קודם בדיקה לבד בבנקים. שאלתי: מה אני צריכה לבקש מהיועץ בבנק? שיבנה לי תמהיל שמתאים לי, בריביות נמוכות?
תודה.
שלום עינת,
כן,בשביל שתקבלו מושג כלשהו.
לאחר מכן תוכלו לקחת חברה לייעוץ אבל לפני כן יהיה לכם כיוונים כלליים
בהצלחה
היי,
קודם כל אני רוצה להצטרף לתודות החמות של אנשים אחרים כאן. כלכלה היא אחד התחומים שמעולם לא הצלחתי להבין, אבל בזכות הבלוג הזה הגעתי לשלב המשכנתאות כשאני מרגיש בטחון רב בידע ובהבנה שלי, וההבדל הוא עצום. זה לא מובן מאליו בכלל וזה תורם לי המון!
שאלה בנוגע ליועץ משכנתאות. לקחנו יועץ יחד עם אבא של אשתי שלוקח גם הוא משכנתא. לקחנו אותו על פי המלצה בלי לעבור את כל ההמלצות שלך כאן, וככל הנראה זו היתה טעות. מבחינת תמהיל הוא בקושי השקיע, הוא בחר תמהיל ביום הראשון ודבק בו.
אבל מילא זה, כי בזכות הבלוג והמחשבון אני יכול גם למצוא לעצמי תמהיל סביר. הבעיה הגדולה היא שאחרי שהוא דיבר עם הבנקים הריביות שהוא מצא היו גבוהות בהרבה ממה שציפינו. אחרי שהוא הביא לנו את ההצעה, הלכנו בעצמו לבנק אחר שמוכן להוריד לנו את הריביות בצורה משמעותית אם נפתח אצלם חשבון.
השאלה זה איך ממשיכים מכאן בנושא התשלום. האם אני עדיין צריך לשלם לו את מלוא הסכום כי "הוא את העבודה שלו עשה", גם אם בסוף נקח משכנתא מבנק אחר בתנאים טובים הרבה יותר ממה שהוא מצא לנו? איך עובדים הדברים האלה?
תודה רבה!
אבי
אבי שלום,
קשה לי לייעץ בנושא זה, כי זה מתאים יותר לשאלה לעו"ד
אני לא יודע מה ה"חוזה" שסגרתם איתו ומהם תנאי התשלום ובעיקרון אני לא מבין כל כך בהסכמים ולכן לא רוצה להמליץ ולהטעות, עמך הסליחה
לפחות אני שמח שהבלוג הזה מנע טעות בלקיחת המשכנתא לתקופה הארוכה
בהצלחה
היי,
קראתי את הכתבה, ויש את האמת שאלה אפילו שתי שאלות
איך אפשר למדוד את העבודה של יועץ? הרי תוכל למדוד אותו רק בסוף משכנתא או מחזור.
כי מדד ורביות עתידיות יהיה קשה לדעת/לצפות, יש תחזיות אבל במדינה כמו שלנו עם שכנים "מעולים" קצת קשה.
להסתכל על הסה"כ זה יכול להיות כלכלי טוב עכשיו, אבל אם ריבית ומדד יתנהגו בצורה אחרת, אז היעוץ הזה שווה 0.
זוהי התלבטות שלי בנוגע ליעוץ.
P.S. משכנתאמן – אתה צריך לקבל פרס נובל ישראלי מזוגות צעירים, הבלוג שלך הרבה יותר עשה לי סדר בראש ובבנק אני מרגיש הרבה יותר נוח כשאני נמצא שמה.
תודה רבה
היי,
הבלוג שלך מצויין ועוזר לנו "להיכנס" לעולם הזה שבהתחלה ממש נבהלתי מכל התהליך,ולמרות שגם היום אני חוששת (מחוסר הוודאות שבלקיחת סכום ההלוואה הכי גבוה שנצטרך אי-פעם,ולתקופה הארוכה ביותר), הבלוג שלך מצליח לעזור לנו התמודד עם המצבים הללו (ידע=כוח…)
השאלה שלי היא כזו: אנו חותמים היום על חוזה רכישת דירה יד 2 כאשר זמן הפינוי שלה יולי 2014.
מצאנו יועץ משכנתאות שנראה לנו,אשר ייעץ לנו להתחיל להריץ דרכו את עניין המשכנתא (בניית תמהיל+מכרז ריביות בבנקים) למרות שאנחנו ניגש לבנק בסביבות חודש מאי לבקש אותה. גם את תשלום שכ"ט הוא דורש ברגע שיוגש לנו התיק מטעמו. האם באמת עדיף "לשריין" מעכשיו? (הסביר לי שכדאי לנו) והאם שכ"ט בתחילת התהליך הוא מקובל? תודה !
שלום,
אתר מצויין, מאוד מלמד.
יש לי שאלה- מצאתי נכס מקבלן ובשני השלבים הראשונים אני צריכה להביא לו בסה״כ 21% משווי הנכס.
זה אומר בעצם שאת המשכנתא בפועל אני צריכה לקחת רק בעוד כשנתיים.
נאמר לי שניתן לשלם לקבלן את ה21% הראשונים שכבר יש לי ולקחת את שאר הכסף כמשכנתא בעוד שנתיים?
האם זה אפשרי למרות שאת ההון העצמי שלי כבר שילמתי לקבלן?
אתה יכול להסביר לי מה הפרוצדורה בנושא.
אשמח לתשובתך.
מור
מור שלום,
אין בעיה בזה, כי הבנק לא דורש לראות את ההון העצמי אלא רוצה לראות ששילמת אותו כבר לקבלן
בהצלחה
שלום איש משכנתא,
אני אם חד הורית שמעוניינת לקנות בית במקום לשלם שכירויות.
ברשותי 450.000 ש"ח להתחלה. אני רוצה במישהו שיסייע לי לחשוב כלכלית- האם נכון עבורי לקנות בית ולהתחייב למשכנתא? או להשקיע את הכסף הזה ולשלם שכירות חודשית? או אפשרות אחרת.
האם זה תפקידו של יועץ משכנתאות אם אני פורשת בפניו את הלבטים שלי- כלכלית הוא יכול לסייע? תודה מראש
אשמח לקבל תשובה תודה
שלום רב משכנתאמן,
ברצוני לקחת משכתנא 500,000.
הייתי בבנק איגוד, והתמהיל שביקשתי רק קל"צ על כל הסכום, והריבית שניתנה לי היא % 4.1 ל 18 שנה.
2 שאלות:
1) האם אפשר לשפר את הריבית?
2) האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות על-מנת לשפר את הריבית?
(כאמור נ"ל, לא זקוקים ליועץ משכנתאות בשביל התמהיל)
שלום פבל,
1. נראה בסדר
2. תבדקו ותראו, תבקשו מהיועץ לעבוד על בסיס הצלחה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני שוקל בהחלט לקחת יועץ משכנתא.
אחות של אשתי עובדת בנק וכך בעצם יכולה לסדר לנו משכנתא בתנאים של עובד בנק.
האם בכל מקרה כדאי לקחת יועץ משכנתא, האם יש לו יתרון ויכול להששיג עדיין ריביות יותר טובות?
תודה
רפי.
רפי שלום,
אני ממליץ להתייעץ ביועץ לשם התמהיל ולאחר מכן לבדוק מה הבנק נותן, אם הוא יצליח לשפר את הריביות יש לכם בכל אופן.
תשלמו לו בשני חלקים, חלק ראשון עבור הייעוץ בלבד וחלק שני עבור הריביות רק אם יצליח
בהצלחה
שלום
אנו בתהליך קניית מגרש. יש לנו הון אצמי לקניית המגרש ולכל המיסים ואנשי מקצוע הנדרשים. אבל לבנייה עצמה אין לנו כסף ונצרך לקחת משכנתא. מכוון שלוא יודעים מתי יהיה היטרים לבניה. היינו רוצים לקנות את המגרש עם ההון שלנו ואז לקחת משכנתא על הבניה. אנחנו גם יודים שאי אפשר 100% משכנתא על הבניה. האם יהיה אפשר למשכן את 50% של המגרש בעתיד כדי לקבלת משכנתא של 50% מערך המגרש ולקחת גם 50% על עלות הבנייה?
תודה
שלום אריקה,
בעיקרון יהיה קשה למשכן את המגרש לאחר שהוא נרכש ולכן אני ממליץ לקחת משכנתא על המגרש על מנת שיהיה ללהם הון עצמי התחלתי ב"כיס" לטובת הבניה
בהצלחה
האם חברת אמינה?? הם הציעו לנו למחזר את המשכנתא ..את האמת חתמנו מהר מידי.. ואנחנו מתחרטים.. מה עושים?
שלום רעות,
אני לא עונה כאן באופן ספיציפי על חברות, אבל אם אתם מרגישים שהתחרטתם אני מציע שתפנו אליהם ותבקשו לבטל את העסקה
בהצלחה
שלום,
הגעתי לבלוג הזה במקרה ואני נדהם!
לקחת לעצמך פוזה של אלוהים או לפחות מגדיר הכללים לכתיבת לוחות הברית (למה? על בסיס מה?, (על מקור הסמכות לא נשאל כי אין), והצטרפת באופן גלוי ומסתווה לעדת המשסים מטעם הבנקים (גם הם משלמים לך לתחזק את הפורום כמו כל היועצים שאתה מפנה אליהם בתחומי הלוואות מגובות משכנתא והנלוות שלהן?
נכון, כמות ההדיוטות בתחום ענקית (הנתונים מוצגים באתר ב"י בטבלאות י"ד), האירוע של טיפול בהלוואה מגובת משכנתא הוא עבור רוב האוכלוסיה "אירוע Force Majeure" שצריך לעבור אותו עם הרגשה שבוצע כל שניתן לעשות לטיפול נכון.
חינוך כלכלי הינו כנראה אוטופיה של להגנים מטעם הבנקים כיוון שהוכח כבר במאות מחקרים (בכלכלה התנהגותית ופסיכולוגיה) כי ההומו-סאפיינס במצוי אינו בנוי להתמודד עם חישוב שאינו ליניארי (ריבית דריבית למשל), וכי בודאות אינו רציונלי (ראה אצל פרופ' דן אריאלי, מרגרט הפרנן, או חתן פרס נובל פרופ' דניאל כהנמן ועוד מאות).
ניתן להוסיף לזה בעיות דחיינות מבנית ודחיינות עיסוק בנושאים לא מובנים שהצד השני מקשה עליך במיוחד ומצליח להפיל אותך בהליכה ובעיות של שטיפת מוח שלטונית ודרומה שתומכת במודל.
לכן,
אמירה יומרנית שלא ניתן למצוא תחת כל עץ רענן או דירה מעפנה 200,000 ש"ח חיסכון מתוכנן הינה למצער אמירה שרלטנית, או אמירה מטעם, או פשוט נאיביות.
לשלוח לקוחות לבנקים שכבר פורסם בכלי התקשורת המוסדיים שהם מה שהם בסמכות וברשות, זאת עוולה של הקרבת שה לעולה. (אם לא ברור ראה כמה סרטונים מלינקים באתר הכלכלה האמיתית או דומיו).
ולשמחת עם ישראל, יש הצלת כספים מפי הבנקים של 200,000 ש"ח ויותר כל יום!
כיוון שנחזה כי הבלוג הזה הוא מקור גאוותך, וגם מקור הכנסה שצומחת, אז ברורה מראש ההתייחסות הצפויה.
מנסיוני, העקרונות הפילוסופיים היישומיים הם שיקבעו את יעילות ועלות ההחזרים להלוואות משכנתא, וחשיבה מחוץ לקופסה שהבנקים מטיפים לה משיגה עלויות זולות מאלה שרוב רובו של הציבור הישראלי התחייב להן.
נקודת זכות – ציטוט עלויות הריבית אצלך טוב כנראה.
אתה יכול למחוק / לא להציג את ההתייחסות הזאת כיוון שיעדה הינו להרגיע את האמירות הלא מדוייקות שאתה נוקט בהן ותו לא.
שיהיה לך בהצלחה, חסרים שחקנים על הבמה, ובחרת לך אחלה תפקיד בפוזה מושלמת.
בברכה,
Mortgage Buster
שלום,
קראתי את התגובה שלך פעמיים ועדיין לא הבנתי מה אתה רוצה לומר.
אשמח להתייחס אבל אנא ממך תרשום את הדברים בפשטות (ואם אפשר גם בקצרה) על מנת שגם אדם רגיל כמוני יבין.
הי,
אשמח לדעת האם אתה גם נותן שירותי ייעוץ פרטיים? השארתי פרטים… לקבל שתי הצעות… אבל עדיין אני אשמח לייעוץ שלך.
בברכה,
דנה
שלום דנה,
איני מעניק ייעוץ פרטי מעבר לניתן באתר בחינם.
הפרטים הועברו ליועצים שנבדקו על-ידי והם יחזרו אלייך.
בהצלחה
שלום משכנתאמן
חלק מיועצי משכנתאות מציעים מסלול מאחורי הקלעים – ייעוץ ללא ייצוג מול הבנקים , מסלול שעלותו כשליש מעלות מסלול הייצוג
מה דעתך?
וחוזר של שאלתי ששאלתי בדף אחר, ישנו טרנד חדש של קבוצת רכישה של משכנתאות ( מאושרים וכ"ו) מה דעתך? יתרונות וחסרנות
תודה
אורן
שלום מ"מ,
לאחר כמה חודשי חיפושים מצאנו נכס והתחלנו "לגלגל" את עניין המשכנתא. היינו כבר בפגישה בשני בנקים שנתנו אישור עקרוני – ובזכותך לא יצאנו אידיוטים גמורים בפגישות,שאלנו את השאלות הנכונות ואפילו הפגנו קצת ידע, אז קודם כל תודה 🙂
ולשאלתנו – באיזה שלב צריך לקחת יועץ? אחרי/לפני תום הפגישות בבנק? לחכות עם חתימה על ההסכם? (הוא אצל עורכי הדין כרגע) וכמה זמן צריך לקחת בחשבון לעבודה שלו? (אנחנו צריכים את המשכנתא ל- 1 לאוגוסט).
תודה מראש
שלום אביטל,
אם החלטתם שאתם הולכים על ייעוץ, הייתי ממליץ לקחת אותו כמה שיותר מוקדם שיהיה לו זמן מירבי לעבודה
בהצלחה
שלום
ותודה על האתר המדהים הזה.
פניתי שלני יועצים כדי למחזר משכנתא של 800K
האחד מבקש סכום קבוע והשני 10% מהחיסכון בפועל
האם האופציה השניה מקובלת?
תודה
שלום עידן,
מקובלת, אבל מאוד קשה לבחון את החיסכון כי מדובר על תנאים שישתנו (לדוג' אם הפריים יעלה אז בוודאי החיסכון יקטן וכו')
אני הייתי הולך על האופציה הקבועה שנראית לי שתצא זולה יותר ולא ניתן לעשות שם ספקולציות
בהצלחה
שלום עידן
כמו שמשכנתאמן ענה, בחישוב הריווחיות נכנסות הנחות מה יהיו תנאי השוק בעתיד לדוגמת אינפלציה. זהו נתון שהוא לא קבוע ולא ניתן לצפות אותו ב100% ולכן תשלום המבוסס על רווח שיגזר מחישוב המתבסס על הנחות יהיה מאוד בעייתי ואתה עלול לגלות ששילמת על רווח שלא הרווחת, אני יועץ משכנתאות ויודע בדיוק על מה מדובר
בנוסף, כאשר היועץ לוקח סכום קבוע אתה מנטרל את הרצון הטבעי שלו להרוויח יותר ולהציג מצב שווא, גם אם הוא אמין לחלוטין, תהיה לו נטיה טבעית לקחת הנחות שיותר יתאימו לו
ואל תשכח, עבודת היועץ זהה ללא קשר לרווח, למה עליו להרויח יותר כאשר הרווח עולה?
שורה תחתונה – בחר יועץ אמין, שלם לו עמלה קבועה ואל תעשה ספקולציות על הרווח העתידי.
בהצלחה,
ירון
שמתי לב שבאופן עקבי אתה מקפיד בהמלצות לכתוב "חברה לייעוץ משכנתאות" ולא יועץ.
למה? יש לחברות יתרון?
שלום ברק,
אך ורק מטעמי "נוחות" – יועצים עצמאיים רלוונטיים באותה מידה וגם אני מפנה דרך האתר לחברות וליועצים עצמאיי.
בהצלחה
שלום רב.
לקחתי לפני כשנה הלוואה מחולקת כמובן לפריים ועוד שלושה מסלולים.
הבעיה שיש לי זה עם מסלול הקל"צ.
בזמנו קיבלתי תנאים לא משו…הקרן 150 ריבית 4.15. נכון להיום הקרן 151.
ועוד אחת 4.85 ריבית הקרן 120 היום היא 124 .
הגיוני שהקבועה הלא צמודה הקרן תעלה??
תודה
נח
נח שלום,
אין סיכוי שהקרן של הקל"צ תעלה, פנה לשירות הלקוחות של הבנק לקבלת תשובות
בהצלחה
פוסט נהדר. כרגיל.
שלום
זה לא כל כך קשור לפוסט הזה של הפורום אבל שאלה לגבי מיחזור משכנתא אם תוכל להרחיב באחד הפוסטים שלך
רכשתי דירת קבלן לפני שנה ולקחתי משכנתא יש להדגיש שהדירה עדיין לא מוכנה האם אני יכולה לעשות מיחזור משכנתא למרות שהדירה בבנייה עדיין
תודה .
תודה על הפידבק
שלום ניב,
בדרך כלל לא ניתן לבצע מחזור כל עוד תהליך הרכישה לא הסתיים, אבל אתה יכול לנסות לבדוק מול הבק
בהצלחה
תודה על עוד פוסט יפה
תודה על הפידבק שלומי
שלום משכנתאמן וכל הכבוד על האתר, אבל ממש!
אנחנו מתכוונים לסגור על משכנתא במהלך השבוע הקרוב, ונשמח לחוות דעתך –
המשכנתא היא על סך 1.2 מש"ח, ואנחנו מתכוונים לפרוע אותה תוך 10 שנים, תוך שההחזר החודשי לא יעבור בכל שלב את ה-12,000 ₪. המסלול שחשבנו לקחת –
400 אש"ח פריים ל-20 שנה – P-0.9%;
400 אש"ח קל"צ ל-5 שנים – 2%;
400 אש"ח משתנה כל 5 לא צמודה – 3.26%.
הכוונה היא להחזיר גם את המשתנה אחרי חמש שנים ולהשאר עם הפריים (לשלם אותו תוך 8-9 שנים מהיום).
החלופה השניה – לקחת את שלושת המסלולים ל-10 שנים, שאז הפריים נשאר 1.1%, הקל"צ – 2.7% והמשתנה – 3.1%.
מה נראה לך?
תודה על הפוסט,
כמו תמיד מעולה.
לפי דעתי את החברים/פורומים כן אפשר לשמוע/לקרוא מה הם אומרים/כותבים, אבל לעשות עיבוד מידע אחרי זה. הרי הם יכולים לגלות לנו כל מיני טריקים או טיפים שלא ידענו עליהם.
שורה תחתונה, האנשים שנוטים לעשות משאומרים להם, עדיף ישירות ללכת לגורם מקצועי ולסגור את המשכנתא בעזרתו.
אלה שיודעים לשמוע/לקרוא מידע ולהוציא ממנו את המיטב אם בכלל אין סיבה לא לעשות את זה.
שלום איה,
התמהיל הראשון נראה לי הרבה יותר משתלם,
למען הביטחון תריצו את שני התמהילים במחשבון ותראו היכן נשארת הקרן הקטנה ביותר בעוד 10 שנים
בהצלחה
אמיר שלום,
ברוב הבנקים אין התחייבות לגבי המשכנתא והעו"ש,
כלומר אתה יכול לנהל משכנתא ועו"ש בבנקים נפרדים בלי לפגוע בתנאי המשכנתא שלך.
אם המצב שלך הוא באמת כזה, תשאיר את המשכנתא בבנק הקיים ותעבור לבנק אחר בעו"ש
בהצלחה
לפני כשנה לקחתי משכנתא בבנק מסויים.
אחת מההתחייבויות היתה שאת הע"וש (חשבון "משכורת…") אנהל כמובן גם כן בבנק, זהו תנאי די רגיל שנתקלתי בו כמעט בכל הבנקים כאשר בדקתי.
אחשיב את עצמי כלקוח טוב של הבנק מאז ומתמיד, גם שאר המשפחה בסניף ומכירים את כולנו מימים ימימה.
לאחרונה, אני מרגיש שהבנק מתייחס בצורה לא עניינית לחשבון באופן כולל (ביטול הטבות שהיו לי כל השנים, שינוי גובה העמלות, פתאום לשלם על הכרטיסי אשראי שהיו לי תמיד בחינם ועוד).
כבר דיברתי איתם, ואם פעם הדברים הללו תוקנו בשנייה, עכשיו פתאום הכל נמרח ויש לי תשובות מתחמקות.
שאלתי למר משכנתאמן המכובד! (שעושה עבודת קודש!!!)
האם בישראל , בעבודה מול הבנקים כאן , אפשרי להפריד את המשכנתא ושאר הפעילויות שלך. חלק מההטבות שאתה מקבל אולי במשכנתא – שותים לך במקומות אחרים…
אם ארצה להחליף בנק (כבר עשיתי שיעורי בית בבנקים אחרים, אך עוד לא הודעתי בבנק שלי), מה זה אומר לגבי המשכנתא.
ברגע שאגיד להם, המשמעות שאני שובר את הכלים, ולא אוכל אולי לקבל שוב את ההטבות שהיו.
מניסיונך – כיצד עניין המשכנתא משפיע על עבודה מול הבנק בנושאים אחרים?
אמיר
הי,
רכשתי דירה בפרוייקט פינוי בינוי.
הפרוייקט אמור להסתיים תוך שנה וחצי- שנתיים.
כיצד יידת הריבית במשק משפיעה על המדד במשק וכיצד זה יכול להשפיע על התשלומים שאני אמורה לשלם עבור הדירה בכל שלב?
תודה על תשובתך
שלום גילה,
1. בנק ישראל ניסה באמצעות הריבית לעלות את המדד – לא בטוח שהוא יצליח
2. במידה ולקחתם משכנתא, אז הריביות צריכות לרדת
בהצלחה
שלום רב,
ברוך ה' זכינו במכרז "מחיר למשתכן" של משרד השיכון, בדירה במחיר הזוי של 464 אלף.
ובכל זאת ההון העצמי שלנו מסתכם ב 163 אלף בלבד.
עלינו לקחת משכנתא בסך 320 אלף, והוצעה עבורנו החלופה הבאה:
פריים מינוס 0.6
קל'צ 4.5
צמודה משתנה כל 5 2.2.
שליש כל מסלול לחמש עשרה שנה
אינני מבינה גדולה, אך על פניו נראות הריביות הללו לא משהו.
ידוע לי שאחוז המימון גבוה למדי, ויכולת ההחזר שלנו אינה בין הגבוהות, אך, עדיין, האם יש עוד מקום למשחק עם הריביות
היי
הייתי רוצה לשאול בבקשה..
אני כרגע מחפשת ללמוד מקצוע והציעו ללמוד יעוץ משכנתאות
אורך הקורס 3 חודשיים פעם בשבוע- ..
רציתי לשאול אם נראה לך שתעודה ממכון זה מספיק בשביל לעבוד ואם בדר"כ בביקוש עבודה מחפשים אחד שעבר לימודים יותר רציני..או תואר..
האם זה מספיק בשביל לעבוד? האם זה נשמע רציני…הם טוענים שבבנקים לא מחפשים את התואר מחפשים את הכישרון…
תודה רבה..
ערב טוב,
קודם כל אחלה בלוג, מעניין וקל.
שאלה – לאחי יש 300,000 ש״ח להשקיע בדירה (להשקעה), לי אין בכלל. האם לדעתך ניתן ו/ או כדאי לקנות יחד דירה להשקעה בשותפות מלאה (טכנית, נשים את הדילמות האישיות בצד) בגובה של כ600,000 כשהוא שם את כל המזומן ואני את כל המשכנתא?
אני מנסה לחשב כמה אצטרך להוסיף מכיסי בערך בכל חודש על מנת לממן את המשכנתא לאחר ניכוי השכירות שתחלק כמובן עם אחי…
מקווה שתדע לענות על שאלה כזאת…
תודה!
שלום ותודה על האתר וההשקעה
החכמתי רבות מהקריאה באתר שלך ויש לי שאלה קצת לא שגרתית אולי, לאתר.
אני בתחילת תהליך של פתיחת עסק ליעוץ משכנתאות, השאלה אם אתה מכיר איזה קורס מימון או בכל נושא כלכלי אחר שכדאי לי לקחת לפני שאני יוצא לדרך?
שלום רפאל,
לצערי איני מכיר אישית קורסים כאלה
בהצלחה
שלום רב,
ראשית, כל הכבוד על האתר, אתר מרשים וכתוב בצורה נפלאה.
אני ובעלי מתכוונים לבצע מחזור למשכנתא קיימת בסכום של כמעט 900000 ש"ח. נפגשנו עם יועץ משכנתאות בחברה והוא אמר לנו שהם יכולים לחסוך לנו כמעט 250000 ש"ח בהחזר המשכנתא. הוא טען שהם בודקים גם את ההתנהלות הפיננסית שלנו ומוזילים לנו גם את סכומי ביטוח המשכנתא. הוא טוען כי הם מלווים אותנו לאורך כל חיי המשכנתא ללא תוספת עלות. עלות הייעוץ היא 20000 ש"ח + מע"מ. אציין כי מאוד התרשמנו מקצועית מהיועץ. בנוסף אציין כי בעת לקיחת המשכנתא לפני כשלוש שנים, נעזרנו ביועץ משכנתאות שהבטיח לנו שסכום ההחזר לא יעלה על סכום שהגדרנו לו אך החברה שבדקה כעת אמרה לנו שבגיל 50 נשלם כמעט פי 2 מהסכום הנוכחי ללא קשר לשינויים במשק. האם לשלם סכום של 20000 ש"ח + מע"מ הוא סכום סביר או גבוה מידי (אין לנו בעיות בבנק לקבלת אישור עקרוני וכו').
איך אוכל לדעת שאכן מדובר ביועץ אמין ולא אשלם בסופו של דבר סכומים מאוד גבוהים.
תודה רבה.
תודה על העבודה רבה שעשיתה!
שלום
עדיין שוקל האם לקחת יועץ או לא. היועץ אומר לי שהריביות שהוא יכול להשיג מהבנקים בן אדם פרטי לא יכול להשיג, כי בנקים מעוניינים לתת לחברות יעוץ ריביות טובות יותר כי הן מביאות להם קליאנטים. האם זה נכון?
ועוד שאלה, היועץ אומר שאם אני מתחיל לברר ומקבל הצעה מסניף אחד בבנק, אז הוא לא יוכל לגשת בשמי לאותו בנק , אך לסניף אחר כי כבר התחלתי תהליך בסניף מסוים ויכול להיות שבסניף אחר (איפה שמכירים את היועץ) הייתי מקבל ריביות טובות יותר.
האם זה נכון?
תודה
שלום אנדריי,
1. לא בטוח נכון, יועץ טוב ידאג לכם למחירים טובים. אבל זה לא אומר שאי אפשר לקבל אותם לבד
2. אם מתחילים תהליך (אפילו רק פגישה / הגשת בקשה) בסניף אחד, לא ניתן לעבור לסניף אחר
בהצלחה
שלום רב,
התרשמתי מאוד מהאתר,
אני נמצא בתהליך לקיחת משכנתא,
מה המחיר אצלכם לטיפול בתיק משכנתא?
כמו"כ האם יש לכם איזה הסכם איזה הסכם עבודה מסודר לחתום עליו?
שלום ראובן,
איני נותן שירותי ייעוץ בתשלום
תוכל להשאיר פרטים באתר ויחזרו אליך מספר יועצים שנבחנו על-ידי ויתנו לך הצעה
בהצלחה
שלום משכנתאמן .
ציינת שכדאי לפני פגישה עם יועץ משכנתאות לפנות לכמה בנקים ולקבל מהם הצעות לריבית ותמהילים.
נפגשתי עם יועץ משכנתאות והוא אמר לי שברגע שאני פונה לבנק מסויים למשכנתא הוא לא יכול לפנות לבנק הזה או לקבל ממנו הצעה טובה יותר ממה שאני קיבלתי.
האם זה נכון ???
אתר מדהים ואתה עושה עבודת קודש !
שלום אריאל,
זה לא מדויק,
ייתכן והוא מעדיף לעבוד עם סניף מסוים אבל זה לא אומר שהוא לא יכול לשפר את מה שנתנו לך בבנק מסוים
בהצלחה
שלום.יש לנו תעודת זכאות עם ניקוד של 2150. אנחנו מעוניינים לרכוש דירה ראשונה במחיר של כ1000000. ההון העצמי שלנו הוא 200000שח. שאלתי היא מה אנחנו צרכים בשביל לקבל משכנתא והאם עדיף להישתמש בזכאות הוא לקחת משכנתא רגילה?
האם הסכום דל הזכאות נחשב כהון עצמי או שלא?
תודה
הי,
אתר מעולה. תודה!
יש לי הון עצמי נמוך יחסית, סביבות 200,000. תוצאה של חיים מאד נהנתיים. לאחרונה קיבלתי החלטה לקנות דירה ולשנות את סדרי העדיפיות.
אני מרוויחה 15000 נטו במקום עבודה יציב ביותר, רווקה ללא ילדים ולא מעוניינת גם בעתיד.
בהינתן זאת, מה המקסימום משכנתא שאוכל לקבל. הייתי רוצה לקנות דירה בלפחות מיליון ש"ח.
אני מוכנה להחזרים גבוהיםת אפילו 7000 ש"ח בחודש.
כמו כן, האם יש אפשרות לשנתיים ראשונות עם החזר של 5000 ש"ח ואחר כך 7000?
תודה רבה 🙂
שלום רותי,
תוכלי לקבל מימון של 75% (כלומר כדי לרכוש במיליון ש"ח תצטרכי הון עצמי של 250 אלף לפחות)
בנוגע לתשלומים, אפשר לקחת חלק בגישור / גרייס או לחלופין למחזר אחרי שנתיים ולקצר שנים / להעלות החזר חודשי
בהצלחה
שלום רב,
ברצוננו לקחת משכנתא על סך 1200000 ש"ח.
ההצעות שקיבלנו:
1. 394K, פריים 0.85%, 25 שנה
2. 200K, קבועה צמודה, 1.98, 23 שנה
3. 205K,קבועה צמודה, 1.19%, 18 שנה
4. 200K, משתנה כל 5, 1.56%, 25 שנה
5. 200K, משתנה לא צמודה, 2.8% 25 שנה
הצעה אחרת על מיליון ש"ח (אפשרות הלוואה גדולה יותר נבדקת)
1. 330K, קבועה צמודה, 2.8% 20 שנה
2. 330K משתנה כל 5 לא צמודה, 3.13%, 20 שנה.
3. 330K פריים 0.85% 20 שנה.
אנחנו מעוניינים בהחזר חודשי של עד 6000 ש"ח בחודש.
ראיתי שאתה ממליץ הרבה על קל"צ. מה היתרונות בהלוואה מסוג זה?
מה אתה חושב? איך הריביות והתמהילים?
בתודה מראש
שלום רותם,
לדעתי התמהיל צמודים מדי ובעלי ריביות משתנות,
הקל"צ מעניק לכם יציבות מלאה בהחזרים החודשיים ולכן מומלץ
בהצלחה
שכרתי שירות קאשבורד למשכנתא.הובטח לקבל תמהיל וריביות הטובות בשוק.בפועל התקבל תמהיל בדיוק כפי שמפורסם באתר משכנתא נאמן ונתנו ריביות הרבה פחות טובות ממה שקיים בשוק.
יש להיזהר מהחברה הזו משרים אווירה שהכל יהיה בסדר ועובדים על הלקוחות.חוסר מקצעיות גרידא!
שלום,
האם לאחר שאני עושה סקר בבנקים ומקבלת הצעות מהם, יש מניעה מהיועץ לפנות לאותם בנקים בשמי?
שמעתי שאמורה להיות "תקופת צינון" של 3 חודשים. האם זה נכון?
שלום שרית,
אין דבר כזה, אלו שטויות במיץ
בהצלחה
משכנתאמן היקר , הבנק דרש ממני לווה נוסף עקב משכורות נמוכות ולשמחתי יש לי כזה לבדיקה ובעז"ה אישור הבנק..היום קיבלתי שיחה מיועץ משכנתא שהגיע אלי דרך האתר שלך וביקשה ממני לעצור את התהליך עם הבנק ולקחת יעוץ וליווי מלא כי יתכן שיהיה אפשר לפטור אותי מהלווה הנוסף..וכמובן הביע חשש מהאפשרות של סירוב שעלול לעלות את הריביות בעתיד.
האם זה רציני ? הרי המשכורות לא ישתנו פתאום אז איך אפשר בלי הלווה הנוסף
תודה מראש
שלום אברהם,
ייתכן והוא חושב שהוא יכול לקבל אישור ללא הלווה הנוסף,
ממליץ לעבוד עמו על בסיס הצלחה בלבד
בהצלחה
היי
רשמת באחד הפוסטים שלך על יועץ משכנתאות שהוא חייב או עדיף שיהיה לו נסיון עבודה בבנק .
אני נכנסתי ללינק שיש בפוסט שלך שבו המלצת על יועצי משכנתאות טובים ומנוסים.
אך שדיברתי עם יועץ שחזר אליי (דרך הפרטים שהשארתי באתר ) הוא אמר שאין לו נסיון עבודה כיועץ משכנתאות באחד מהבנקים כלומר לא עבד בבנק
הוא כן למד כלכלה
אז עכשיו אני מבולבול צריך להיות לו נסיון עבודה בתחום או לא ???
תודה
שלום ישראל,
אתה צודק ב- 100%, ומה שרשמתי זה בהחלט המומלץ,
יחד עם זאת תמיד יש יוצאים מן הכלל וכך זה המקרה הנ"ל (היועצים שעובדים עם האתר נבדקו כמובן).
בהצלחה
שלום.
א. תודה על האתר!
ב. האם כדאי לפנות אל הבנקים ולראות מה הם מציעים ואם הם נותנים אישור עקרוני ורק אח"כ לפנות ליועץ במדת הצורך? (הכוונה היא, האם פניה ראשונית עצמאית אל הבנק ללא יועץ עלולה לפגוע בתוצאות שיכול יועץ להשיג בהמשך?)
ג. התמהילים ה"קבועים" שהכנת, הוכנו לפני זמן רב יחסית (2012), האם אין שינויים מהותיים שהיית עושה בהם היום לאור השינויים במשק? (ואם התשובה מורכבת מדי, אז השאלה הממוקדת יותר מתייחסת לתמהיל של 400,000)
ד. האם במקרה בו המשכנתא ניתנת רק על חלק מהנכס (רכישה של חלק מנכס שחלקו האחר כבר בבעלותי) הבנק מתייחס אל שווי העסקה (לדוג' בעניין הבטחונות) או אל שווי הנכס?
שוב,
תודה
שלום אם לא קיבלתי אישור למשכנתא בבנק מסויים ,ולקחתי יועץ למשכנתא הוא יכול לחזור לשם ויש סיכוי שכן יתנו לו ?
שלום דנה,
אפשר לנסות
שלום רב,
איזה עלויות עלי לקחת בחשבון במיחזור משכנתא?
שוב שמאי? טאבו ? או שזה רק שינוי פנימי ברישומי הבנק?
שלום רון,
אם זה בבנק שבו אתה נמצא, אז לא אמורות להיות עלויות נוספות למעט דמי פתיחת תיק
בהצלחה
שלום רב,
אני מעונינת במספר המלצות ליועצי משכנתאות
על מנת להשוות ולבחור.אודה על המלצותיך בדחיפות.
בתודה
אורית דרורי
שלום אורית,
את מוזמנת להשאיר פרטים בטופס באתר ויחזרו אלייך יועצים למתן הצעה
בהצלחה
שלום!
תודה רבה, זה חסד עצום גם למי שמתחיל ובטח גם למקצועיים בענייני המשכנתא. ישר כוח!
התייעצות:
אנו מעוניינים בדירה להשקעה. קיבלנו 2 המלצות על יועצים:
יועץ א.- יותר פופלארי, הפידבקים השמיעו שהוא מקצועי וחריף בתחום וידוע לי שרוב החברים הקרובים הלכו אליו.
יועץ ב'- רוצה קצת יותר מיועץ א' (עד 1000 ש"ח, כך נראה) וכן הוא מכיר את יועץ א' ואמר שבאמת משיג ריביות טובות אך עם זאת מעיד יועץ ב' על עצמו כי: 1. ריביות זה ממש לא הכל וכי הוא יושב עם הלקוח, מסביר מא'-ת' במה מדובר, אם צריך יושב גם עם המתווכת (דירות) כדי לבחור את הדירה האופטימלית מבחינת תשלום-תשואה-משכנתא, נשמע כאילו יותר זמין."תופר" תכנית מתאימה כמה שיותר ללקוח כך שיפטר מהמשכנתא יותר מהר.
2.הוא מלווה את הלקוח לכל אורך הדרך באחריות מלאה ועוזר במחזורים וכו'.
שניהם רוצים מחיר יחסית נמוך (3000-4500), כמו"כ לא שאלתי את יוע א' במפורש האם גם הוא מספק את הנ"ל.
אני מאוד מתלבט עם מי ללכת. האם מקובל לבקש מיועץ ב' למשל שיתן תמהיל (בתשלום) וליווי, ומיועץ א' שיכתת רגליים ע"ב התמהיל שניקח ויביא את הריביות?
אם זה לא נשמע הגיוני- במי היית ממליץ לבחור ע"ס נתונים אלו?
ושוב- תודה רבה על גילויי דעת חשובים!
שלום תמיר,
הייתי בוחר ביועץ אחד איתו יש לכם כימיה ונראה לכם נוח להמשיך את התהליך
בהצלחה
היי,
אשמח אם תוכל לפרסם את שמו של יועץ ב'…
שלום
אני מעוניין לדעת האם אתה מכיר מישהו שיכול להוציא משכנתא בתנאים הבאים:
1. 3 בעלים על הדירה שזה אומר 3 לווים.
2. לשלושתם זו דירה ראשונה.
3. 2 מתוכם הם מתחת 25 (כולם נשואים).
4. דירה מקבלן כשהחוזה הוא על 2,285,000 ש"ח.
5. הדירה היא בעיר ביתר עילית ולכן זה ללא רישום בטאבו רגיל.
6. אנחנו רוצים 60 % מימון.
7. משכנתא ל 30.
8. גרייז לשנה וחצי שנתיים.
8. משכנתא לא צמודה למדד
9. כשבהחזר אנחנו רוצים פיצול הו"ק לכל שלושת הלווים (לא שליש כל אחד, לפי מה שנרצה)
7. ההכנסות הפנויות של כולנו יחד לפי מה שידוע לנו עומדים על בין פי שלוש לפי ארבע מההחזר החודשי.
יום טוב..
שלום שלמה,
אני לא מכיר מישהו ספציפי לתנאים הללו,
אני מניח שאם תפנו ליועצים המוסמכים על ידי תמצאו מישהו מתאים
בהצלחה
נח
אנחנו רוכשים את הדירה של הורי. מחיר הדירה 1,850,000 ש"ח והמשכנתא שאנו מבקשים 850,000 ש"ח.
מהם התנאים שניתן לקבל היום מבחינת ריביות, היות והיו עליות לאחרונה.
מה לדעתך המסלולים שכדאי לנו לקחת? אנחנו חשבנו על שליש פריים, שליש משתנה כל חמש, ושליש קל"צ.
נשמח לייעוץ.
היי תודה על האתר ועל השירות הנפלא…
רציתי לשאול האם בדרך כלל יש הבדל בריבית במשכנתא לפי סך ההלואה כלומר האם כשאני לוקח משכנתא של 70% יהיה לי ריביות יותר נמוכות יחסית מאשר אם אקח משכנתא של 75%?
אשמח לתגובה…
שלום ניסים,
בהחלט – כתבתי על כך לפני שבועיים – מצ"ב קישור
בהצלחה
שלום הייתי אתמול בחברה לייעוץ משכנתא וביקשו ממני 70000 שח זה מטורף, רציתי לדעת אם זה הגיוני אפילו אם התיק קצת מסובך, תודה רבה על האתר המדהים הזה
הי משכנתאמן
תן בבקשה חוות דעתך על
למה בחנת ובחרת דווקא בהם ?
תודה מראש
שלום יאיר,
כל היועצים שעובדים עם האתר נבחרו לפי קריטריונים מסוימים כגון גודל, ותק, ניסיון, מחיר, שירות וכו'
אם קיימת בעיה כלשהי, אתה מוזמן לשלוח פניה במייל ואשמח לבחון את הנושא
שלום .תודה על כל המידע המאמרים והמחשבון המעולה!
אנחנו מעוניינים לקנות דירה לתקופה של מקסימום חמש שנים על מנת להקל מעצמינו את עול השכירות לגור בדירה שפחות או יותר מתאימה לצרכינו
יש לנו הון עצמי של 300000 אנחנו מחפשים דירה שיחד עם השיפוץ לא תעלה יותר מ850000
כמה שאלות
1האם במשכנתא של זכאות זה רק פעם בחיים והסכום שניקח בה עכשיו זה הסכום שימשיך איתנו גם לדירה הבאה או שבמידה ונמכור דירה אחת נוכל ךהגדיל את החלק של הזכאות אם נצתרך?
2 מצבינו הכלכלי לא להיט עכשיו עד לסיום הלימודים של בעלי שיקח בין שנתיים לשלוש על מנת לשלם את המינימום משכנתא חשבתי שצריך להיות תמהיל שמורכב ברובו(הבנתי ששני שליש זה המקסימום שבנק ישראל מתיר) מבוליט ועוד שליש בזכאות או ל25 או ל30 ואת החלק של הבוליט נעשה לחמש שנים ונחזיר אותו במכירת הדירה . התמהיל נשמע סביר לצרכינו בלי להכנס לאחוזים?
3 יש לבעלי חבר שעובד שנים בבנק בתור יועץ משכנתא כרגע נמאס לו מזה והוא עדיין עובד בבנק(סוחב את השנים האחרונות עד הפנסיה) אבל כיוון שמעולם לא אהב את זה לא מתעסק יותר בתחום הזה בבנק הוא מוכן לעזור השאלה במה לתת לו לעזור והאם כדי בכל זאת לקחת יועץ משכנתא למרות הפשטות הבסיסית של התמהיל שאותו אנחנו מחפשים והעזרה שאנחנו יכולים לקבל מהחבר?
שוב ממש תודה שאתה פה בשבילינו מחכים אותנו בצומת חשוב זה בחיינו
שלום חוה,
1. זכאות ניתנת רק פעם בחיים. יש לזכור כי הזכאות היום היא לא להיט ואולי תוכלו להשיג ריבית רגילה מהבנק שטובה יותר מהזכאות
2. אם הבנק יאשר לכם בוליט על סכום כזה גבוה אז זה נראה טוב
3. הייתי נותן לו לעזור לכם ואז בודק מול יועץ אחד אם יש משהו לשפר
בהצלחה
שלום שלומי
רציתי לברר לגבי יועץ משכנתא אני רוצה לקנות דירה מקבלן על הנייר ולמכור את דירה שלי יותר מאוחר, יועץ משכנתא אמר שמבחינתו זה לטפל בשני תיקים הלוואת בלון על הדירה העתידית ומחזור על דירה קיימת מכן שהסכום שהוא רוצה ללוות אותנו 8800 כולל מע"מ מה דעתך?
שלום, ברשותי נכס בשווי 2 מיליון ללא משכנתא.אני מעוניינת לרכוש נכס נוסף בשווי 1.7 מיליון.
1. האם כדאי לי לשעבד את הנכס הקיים בשביל רכישה לנכס הנוסף? מעבר לכך אין לי הון עצמי נוסף. תודה!
2. האם יש אפשרות לקבל הערכה גסה לגבי החזר חחדשי ל30 שנה?
תודה רבה
שלום שירן,
1. אין לך ברירה אלא למשכן את שני הנכסים
2. תבדקי במחשבון משכנתא
בהצלחה
משכנתא נאמן שלום רב,
ראשית חייב לפרגן לתכנים המעולים שלי אישית עזר מאוד.
רציתי לשתף הצעה שקיבלתי על מנת להחליט אם ללכת לייעוץ משכנתא. אגב על פי המאמר אני לא צריך.
סכום המשכנתא: 700K
1. קבועה לא צמודה ל15 שנים בריבית 3.2%
2. משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל25 שנה בריבית 2.7%
3. פריים – 0.9 ל25 שנה
תודה מראש.
מור.
שלום מור,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום שלומי
יש לך אתר שמאוד עוזר
רציתי להתייעץ לקחתי יועץ משכנתא
אני צריך לקחת משכנתא של בין 1000000 ל 1100000לדירה שניה
קניתי דירה חדשה מקבלן שהכניסה אליה בעוד שנה וחצי
אני צריך לקחת את המשכתא בשתי שלווים 1 עכשיו על בערך 750000
ושניה בעת קבלת מפתח כדי לאזן עם הסכירות שאני יקבל מהדירה הראשונה
היועץ הציע לי לקחת הכל ביחד עכשיו ולשלם על חלק מהסכום גרייס חלקי
בגלל שהריביות עכשיו נמוכות מה אתה חושב על זה
ובאיזה מסלולים היתה מייעץ לי לקחת תודה
שלום יהודית,
נראה לי יקר
בהצלחה
שלום תומר,
ברמת העיקרון העצה נראית הגיונית
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב,
ראשית חייב לפרגן לתכנים המעולים שלי אישית עזר מאוד.
רציתי לשתף הצעה שקיבלתי על מנת להחליט אם ללכת לייעוץ משכנתא. אגב על פי המאמר אני לא צריך.
סכום המשכנתא: 700K
1. קבועה לא צמודה ל15 שנים בריבית 3.2%
2. משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל25 שנה בריבית 2.7%
3. פריים – 0.9 ל25 שנה
תודה מראש.
מור.
משכנתאמן שלום רב,
ראשית חייב לפרגן לתכנים המעולים שלי אישית עזר מאוד.
רציתי לשתף הצעה שקיבלתי על מנת להחליט אם ללכת לייעוץ משכנתא. אגב על פי המאמר אני לא צריך.
סכום המשכנתא: 700K
1. קבועה לא צמודה ל15 שנים בריבית 3.2%
2. משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל25 שנה בריבית 2.7%
3. פריים – 0.9 ל25 שנה
תודה מראש.
מור.
מור שלום,
נראה בסדר
בהצלחה
היי מור,
תוכלי לציין מהיכן קיבלת את ההצעה וכמה אחוז מימון?
תודה רבה.
משכנתאמן שלום!
ראשית אנו רוצים להודות לך על היוזמה המבורכת!
האתר שלך עוזר לשפוך אור על נושא מורכב בצורה פשוטה.
השארנו פרטים באתר וחזר אלינו יועץ.
בפוסט לבחירת יועץ משכנתאות רשמת שעדיף לבחור מישהו מחברה של לפחות 3 עובדים, אשר עבד בעצמו בבנק ויודע כיצד מתנהלים הדברים מבפנים.
היועץ שחזר אלינו לא נמנה על הקריטריונים הללו…
האם כל מי שחוזר אלינו נבדק ונמצא על ידך מהימן?
ושוב תודה מראש!
שלום נועם,
כל היועצים שפונים דרך האתר נבדקו על ידי והם מומלצים
בהצלחה
אם אני לקוח בנק מצוין והוצאתי ריביות כמו שכתבת באתר בערך אפילו פחות.
האם יש צורך עדין ביועץ ? הוא יכול להפחית פחות מ.
פריים מינוס 0.9
משתנה של 2.3
קבועה לא רלוונטית אני לא מעוניין
שלום,
ראשית רציתי להודות על האתר המושקע. הוא עוזר מאוד לי ולבעלי להבין למה אנחנו נכנסים.
לאחר קריאה של הבלוג והכוונה לקנות בקרוב דירה, קבענו 3 פגישות עם שלושה בנקים שונים לקבלת הצעה למשכנתא. השאלה היא האם כדאי קודם להיפגש עם יועץ משכנתא ואז ללכת לפגישות עם הבנקים או להפך?
תודה מראש,
שלום.
בתור מישהי שנכנסה לעולם הזה ממש עכשיו רציתי לומר שהאתר שלך הוא ברכה.
עכשיו לענייננו.אתמול בשעה טובה אני ובעלי חתמנו חוזה.דירה ששוויה 1,900,000 שבא אנו לוקחים מקסימום מימון (כן!!! 75%!!!).
יש אישור עקרוני.אני ובעלי מרווחים די טוב ביחד.
השאלה אם בסדר משכנתא שכזאת,אנו די בוודאות צריכים יועץ ?(חברתי יועצת משכנתאות בבנק די צוחקת על זה שאני רוצה לקחת ושזה "בזבוז").
סליחה על השאלה הדיי מוזרה עכשיו: מדוע אתם מציין שריביות זה לא כל העניין?פשוט הולכים לעשות "שופינג" וזהו? הרי תמהיל טוב זה כן חשוב אבל אפשר להבין אותו מהאתר שלך לא? או שזה אינדבדואלי לכל לווה?
אם לצורך העניין יש לנו אפשרות להחזיר כל חודש כ6500 ש"ח בחודש זה לא אפשרי לבנות זאת לבד?
אנחנו די "אבודים" בעולם הזה וכמובן סדר גודל של משכנתא כזאת לא הולך ברגל..
אודה לעזרתך (לא בשם או המלצה של יועץ אלא דעתך בנושא) אולי יש לך אפשרות כן לתת לי כיוון בעניין תמהיל.
יש גם לציין שבעוד כשנתיים תשתחרר קרה"ש של כ250k ועוד כמה סכומים יותר קטנים.
תודה רבה!!!
שלום מעיין,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
בנוגע לייעוץ משכנתאות, בסכום המדובר אני בהחלט ממליץ לשקול לקחת ייעוץ מקצועי מכיוון שבניית תמהיל היא אינדיבידואלית לפי הצרכים שלכם ובסכום כזה הפערים יכולים להיות עצומים
את יכולה להשאיר פרטים באתר ויחזרו אלייך 2 יועצים שנבדקו ואושרו על-ידי
בהצלחה
ועוד דבר…
אתה מציין שיש הרבה יועצים טובים ולהפך.
בגלל שאני כל כך לא מנוסה בעניין.איך אבדיל אם זה יועץ טוב או לא?
אם אלך ל3 (כמו שאתה אומר לא לסגור עם הראשון) אני מכירה את עצמי ואדע שרק עוד יותר אסתבך…אוף:)
השתמשתי בשירות של 'גאון משכנתאות' שגבו ממני אלפי שקלים למיחזור משכנתא, תוך שהם מבטיחים הרים וגבעות וריביות ותמהילים ומה לא.. בפועל הם האריכו לי את חיי המשכנתא מ 20 ל 30 שנה וכך "הוזילו" את סכום ההחזר החודשי.
בקיצור רמאות.
גאון משכנתאות התקשרו אלי וקבעו לי פגישה שהם יכולים לחסוך לי. לאור מה שהגבתם נראה לי שאתרחק מהם
תתרחק ומהר אל תעיז לשלם להם
הם הציגו לנו נתונים בכלל לא נכונים כאילו הם חוסכים לנו 100,000 ש"ח כשבפועל אחרי ששילמנו להם ובדקנו את הנתונים גילינו שהם לא חסכו לנו שקל. התביעה בדרך
גם אני מכין להם תביעה מעניינת
,תזהרו מגאון מדובר בחבורת נוכלים אני בשלב איסוף חומר עליהם (יש כבר די הרבה) אשמח לעוד מצטרפים ,מכין להם תביעה +פרסום באמצעי התקשורת
שלום רב, גם אני נכוותי מחברת גאון משכנתאות.
גבו מאיתנו אלפי שקלים במרמה ואף העלו לנו את ההחזר החודשי במחזור החלקי שעשו לנו במקום להוריד את מספר השנים ולהשאר עם הסכום הנמוך.
בהחלט חברה שמרמה את לקוחותיה, מתעלמת משיחות מיילים והודעות, ומתייחסת בזלזול לאחר שקיבלו את כספם.
גם אני נמצא בהליך משפטי מולם ואשמח לשתף פעולה ולהעלות את המודעות כדי שאף לקוח תמים נוסף לא יפול ברשתם.
אם מישהו מעוניין להשתתף בתביעה נגד גאון משכנתאות בגין מרמה והבטחות כוזבות מוזמן לשלוח לי מייל. Johnny.drori@gmail.com
הי,
גם הורי רומו ע"י גאון משכתנאות
אשמח להצטרף
tivan9@gmail.com
שלום, בתור "עוד אחד שנכווה" אני מעוניין להצטרף. ittai.gilat@gmail.com
שלום רב,
אני חייל משוחרר שמאוד מתעניין בתחום הנדל'ן ורוצה להרחיב את אופקיי ולהתעסק בתחום המשכנתאות. האם יש לי סיכוי למצוא עבודה ולהשתלב בתחום הייעוץ ללא ניסיון לאחר שאעשה קורס מעמיק בתחום ?
תודה מראש !
שלום עידן,
קצת קשה לי לענות על זה כי אני לא מכיר מספיק את עולם הקורסים בתחום
כדאי להתייעץ עם מספר בוגרים של קורסים כאלה ולקבל מהם תמונה על התחום
בהצלחה
היי,
שלום ותודה על האתר 🙂
אשמח לחוות דעת על תמהיל שבניתי לבד והצעה ראשונית שקיבלתי.
מחיר הנכס: 2,313,000
הון עצמי 926,000
משכנתא 1,387,000
1. שליש פריים 0.7- ל20 שנים
2. 160k קבועה לא צמודה ל6 שנים בריבית 2%
3. 300K קבועה לא צמודה ל20 שנים בריבית 3.86%
4. 487K משתנה כל 5 שנים בריבית 2.2%
שמתי לב שפחות ממליצים על החלק האחרון של משתנה ל5 שנים.
דעתך,
תודה מראש
שלום איתן,
סביר
החלק האחרון הוא ריסקי (גם משתנה וגם צמוד מדד) ואם אין כוונה לסלק אותו בעוד חמש שנים הוא יכול להיות בעוכרייך
בהצלחה
לא חשוב מי תקחו העיקר אל תתקרבו למינוף משכנתאות. חברה של נוכלים שבראשה עומד עמיקם רוזן הנוכל הראשי. אל תפלו בפח כמו שאני נפלתי
היי,
אני צריך 1250000 שח, אשמח לחוות דעת על תמהיל שבנתה לי יועצת.
300000 ש"ח פריים 0.9%
747,000 ש"ח קל"צ 4%
125,000 ש"ח משתנה כל 5 שנים לא צמודה 3.37%
הכל ל30 שנה
מה דעתך?
תודה מראש
שלום גרג,
נראה סביר,
אני לא ממליץ על קל"צ ל- 30 שנה, אלא אם כן אתה באמת הולך להישאר בדירה לאורך 30 שנה
בהצלחה
שלום רב,
קודם כל אני רוצה להודות לך על אתר אינפורמטיבי ויחס מצויין.
קיבלתי הצעה למשכנתא בגובה של 750 אלף שקל לפי התמהיל הבא:
1. קל"צ 3.6 אחוז ל 19 שנה שני שליש מהסכום
2. פריים מינוס אפס תשע ל 30 שנה שליש מהסכום
האם לדעתך יש צורך לשנות את התמהיל? אולי לקחת חלק מהקל"צ לטובת משתנה כל 5 שנים לא צמודה או שהריביות יעלו וזה יהייה מהלך לא נכון..
שאלה נוספת האם הריביות שקיבלתי טובות?
תודה רבה.
שלום אופיר,
נראה סביר,
אם לא מתכוננים החזרים מוקדמים בחמש השנים הקרובות, לא הייתי משנה יותר מדי
בהצלחה
תודה
שלום רב!
אני די מבולבלת… פניתי ליועץ משכנתא, שבנה אבורי תמהיל חדש למשכנתא על סה"כ 715000. תשלום חודשי יעלה ( מ 2900 ל 3100) כמות השנים נשארת אותו דבר 27 , והוא טוען שבמסלול שלו אני חוסכת כ 150 אלף ש"ח. בזכות זה, שהמסלול שלו, פחות צמוד למדד. ( הוא לוקח בחשבון אליית מדד של 2.4 בשנה)
האם זה נשמאה הגיוני ? לפי הסימולציות ללוח סילוקין באקסל שהוא מציג, תשלום חודשי, במסלול הישן שלי מגיע ליותר מ 5000 ש"ח ובמסלול שהוא בנה רק ל 4000. אבל מדובר בעוד 27 שנים , איך הוא יודעה את קפיצות המדד לתווך ארוך כל כך. אני חשבתי שבמחזור או חוסכים מירידה של תשלום החודשי או בכמות השנים, האם אני טועה?
אני חייבת להדגיש שנחתם איתם הסכם ל 16000 שח
ואם אני מפסיקה את ההתקשרות , אני עדיין חייבת לשלם להם מחצי מהסכום… הפחד שלי שהם סתם מחרתתים אותי, שאשלם את הכול ולא אפר חוזה על בסיס זה שהם לא עשו את העבודה כמו שצריך…
נכון לעכשיו זה לא נשמע לי משכנע , לשלם יותר כל חודש, אותה כמות שנים ולחסוך 150 אלף….
אשמח לשמוע דעתך
תודה מראש
שלום דריה,
בעיקרון אם לוקחים משכנתא צמודה ומשנים אותה ללא צמודה אז בהחלט אפשר לחסוך הרבה כסף
זה מאוד תלוי בריביות ובמסלולים הקיימים אל מול מה שקיבלת
בכל אופן 16,000 ש"ח זה המון כסף עבור מחזור משכנתא, תנסי להגיע איתם לעמק השווה
בהצלחה
אני הגשתי תביעה נגד גאון משכנתאות , הם לא אמינים והנתונים שהם מציגים לא נכונים ושקריים
האם חברות לייעוץ משכנתא מצליחות להשיג רביות טובות יותר בהשוואה ליועצי משכנתא פרטיים? לאור זה שיש להם מסה גדולה יותר של לקוחות
שלום מורן,
זה מיתוס שאני לא מכיר תמיכה בו בשטח
לא חושב שיש קשר בין גודל החברה לריביות שניתן להשיג
בהצלחה
תודה על האתר ומלאכת הקודש.
אני מעוניינת בדירה בערך 1.5, ויש לי 500 אלף סכום ראשוני. זה אזור שצפוי בו פינוי בינוי ואני מאמינה כי ארצה לממש בעוד בין 5 ל- 10 שנים. אני מוגבלת ביכולת ההחזר למקסימום 4000 לחודש, עדיפות להחזר של 3700 לחודש. אני רווקה וההכנסה שלי נטו היא 12,400 .
קיבלתי הצעה כזו:
משתנה, אג"ח צמוד מדד ל- 320 אלף ריבית 2.62
פריים 320 אלף ריבית 1 (פריים מינוס 0.6 אני מניחה)
ריבית קבועה לא צמודה 360 אלף ריבית 3.82
החזר חודשי יוצא 4100.
האם התמהיל טוב? האם המסלולים נכונים לי בהנחת פרעון מוקדם בתאריך יחסית לא ידוע? האם הריביות טעונות שיפור?
תודה רבה רבה,
נעמה
נעמה שלום,
בגדול זה נראה בסדר גם להכנסה וגם לאפשרויות הפרעון המוקדם
בהצלחה
Mortgage Buster, הכתיבה שלך תוקפנית ולא עניינית. אני בתחום כמוך בדיוק, ומה שאני לקחתי מהפוסט הזה זה הרבה חומר למחשבה. גם אני חולק על משכנתא מן בעניין סכומי חיסכון ריאליים או לא ריאליים שניתן להגיע אליהם ביעוץ. גם אני רואה גם כיום במשכנתאות חדשות אנשים נכנסים עם מאות אלפי ש"ח הלוואות להתחייבויות של יותר משתי שקל לכל שקל שלקחו מהבנק. וגם אצלנו בחברה אנו מצליחים להפחית יחס החזר בחלק מהתיקים ביותר מ30 אגורות לשקל, ולפעמים גם בהרבה יותר.
אני יגיד יותר מזה. לדעתי הבלוג הזה כשלעצמו חסך ללא מעט אנשים יותר מ200 אלף ש"ח במשכנתא שלהם, גם אם הכותב שלו לא מעכל את העובדה הזו בעצמו.
אבל מכאן ולהשתלחות שלך באינטרסים אישיים כאלו ואחרים ובקבלת דבר מהבנקים וכדומה – מי ומה אתה? מה אתה יודע על המתרחש מאחרי הקלעים של הבלוג הזה?
אני מסכים איתך, שלא מעט אנשים מסתמכים על קריאה כאן וניגשים לבנקים לבדם, ולו היו רוכשים עזרה מקצועית אמיתית היו יוצאים עם תוצאות טובות יותר. אבל המקום בו הם עומדים כשניגשו לבנקים טוב בהרבה יותר מהמקום בו עמדו לפני שהתקרבו למשכנתא. ולדעתי הבלוג הזה, אם קראו אותו כראוי, מצמצם את טווח הטעויות של לוקח המזשכנתא יותר מהערך המוסף שתיתן ללקוח אחרי שהשקיע קריאה מעמיקה בו.
מכיוון והמשחקים בתחום המשכנתא הם על סכומים עצומים, וסכומי החיסכון כן גבוהים מאוד בהרבה מקרים, אני חושב שגם מי שקרא את האתר כולו מקצה לקצה, עדיין ירוויח עשרות אלפי ש"ח בקבלת עזרה מקצועית למשכנתא בסכום סטדרטי של כמה מאות אלפים. ועל זה משכנתא מן מסכים ככל הנראה כי הוא עדיין בעד עזרה מקצועית ולא כתב לרגע שזה לא כדאי.
הגזמת. היהודי מביא הרבה אור להרבה אזרחים ואתה במילים הגבוהות והמתפלספות שלך ירקת לבאר שהרבה שותים ממנה.
אנחנו היינו אתמול לראשונה בגאון משכנתאות לפגישת ייעוץ. מה שהם פרסו בפנינו נראה מבטיח אך אני רוצה לדעת אם אפשר לתת אמון.
נשארה לנו לשלם לתקופה של 25 שנה במקום 2700 שח, 2100 שח לחודש. האם זה נראה לכם הגיוני?. אני אמורה לשלם סכום של 10.000 שח לליווי אישי ( מסלול גולד) . אני פוחדת להתחיל את התהליך אם יש פה סוג של מרמה. כמו כן האם אני יכולה לגשת לבנק ולעשות את זה לבד? תשובה בבקשה.
שלום סיגל,
אין לי כל היכרות עם החברה
את מוזמנת להשאיר פרטים בטופס הבא ויחזרו אלייך 2 יועצים שנבדקו על ידי
בהצלחה
שלום סיגל,
מניסיוני האישי – לא ממומלץ. השרות שלהם חובבני, מתנשא, יקר, ולא מועיל וגם מאד לא יעיל. את מה שהשיגו בבנק עבורי, יכולתי לעשות לבד מול הבנק. אני מרגיש מרומה וחשוב לי להזהיר אחרים מפניהם.
חפשי עוד תגובות בפורום הזה למעלה לגבי גאון משכנתאות.
היי אתר נפלא ועוזר המון
שאלה קטנה יש דבר כזה מכרז משכנתאות (הגיע אליי יועץ משכנתא ) והבחור אומר שהחברה שלו יוצאת למכרז אם עוד נגיד 100 לקוחות למכרז והוא מקבל ריביות ״רצפה ״.?
שלום תומר,
אני לא מכיר אף חברה שיכולה להשיג ריביות יותר טובות כ״הנחת כמות״
בהצלחה
שלום
מתלבט לגבי רכישת בית
מחיר בית 2.75M
הון עצמי 1.3M
לבית יש יחידת דיור שמניבה 4 אלף בחודש(מניח שתמיד תניב כ 3.5 -4)
הנכסותכ 18.5K
מה דעתך על העסקה?
מעוניין להחזיר לא יותר מ 4.5K לחודש(לא כולל היחידה) ז"א כ 7.5K בחודש
האם שייך?
שלום ומועדים לשמחה ,
אודה לחוות דעתך התמהיל שקיבלתי ,
משכנתא מבוקשת 800,000 ש"ח , החזר חודשי מקסימלי 4,000 ש"ח
התמהיל בקיבלתי:
200,000 ש"ח – צמוד מדד, ריבית משתנה כל 5 שנים- 2.53% (300 חודשים)
200,000 ש"ח – לא צמוד , ריבית פריים- 0.85% (1.63-0.75) (300 חודשים)
400,000 ש"ח – לא צמוד, ריבית קבועה – 4.1% (252 חודשים)
אנחנו מאוד סולידים…אופ' שנייה
800,000 ש"ח לא צמוד, ריבית קבועה – 4% לתקופה של 324 חודשים
אודה לעזרתך…..
תודה
שלום מור,
אופציה ראשונה
בהצלחה
היי,
תודה רבה על העזרה ועל האזהרות שיש לכחת בחשבון לפני שבוחרים, התגובות לכתבה נותנות לי תמונות יותר ברורה למה.
אשמח לקבל ממך רשימת שאלות מה צריך לכחת בחשבון על החיים הכלכליים.
אני בתחילת הדרך לסכום של 1400000
שלום יניב,
זאת שאלה כללית מדי לצערי
במידה ויש לך שאלות ספציפיות, אשמח לעזור
בהצלחה
אני רוצה ללמודלהיות יועץ משכנתא עסקתי. כמה שני בתיווך דירות רוצה שנוי אפשר לקבל המלצה על לימודים
שלום שמעון,
אין לי היכרות עם הקורסים הקיימים בשוק כך שאין לי אפשרות לחוות דעה על כך לצערי
בהצלחה
הי למשכנתאמן,
ממש תודה על האתר והתייחסותך האישית לכל בקשה של כל אחד מאיתנו.
(אני כבר שלחתי מס' הודעות..לא מזמן).
אני אודה לך אם תוכל להמליץ לי על תמהיל עבור משכנתא בסך 1340000.
שכר של בני זוג – 25k
25% שולם מקדמה
וכעת נותר לבחור את התמהיל הנכון.
ארצה לקבל את המקסימום פריים + קל״צ מתלבטת לגבי המסלול השלישי. (האם קבועה צמודה או משתנה כל 5). (כל המסלולים יהיו ל- 30 שנה)
העניין הוא כזה- שיש לי קרן השתלמות שניתן לשחררה בעוד שנתיים- רק מה שאני לא ממהרת לפתוח אותה מאחר וחשבתי על לא לפתוח בכלל אלא לשמור אותה לפנסיה.אך יחד עם זאת מתלבטת-כי אני לא בטוחה שאצליח לחסוך סכום נכבד עד תום ה-5 שנים בכדי לכסות את המסלול של המשתנה כל 5.
מה המסלול השלישי שכדאי לי לקחת?
אודה לך מאוד אם תוכל להשיב לי עד יום שני/שלישי הקרוב…
ממש לפני סגירת משכנתא
תודה רבה לך!!!
שלום סיתונית,
אם את לא מתכוונת לפרוע את המשתנה לפני הזמן אז אולי בכלל כדאי לקחת אותה כקבועה (צמודה / לא צמודה)
אם את כן חושבת לפרוע חלק ממנה אז הייתי ממליץ על משתנה צמודת מדד
בהצלחה
אין צורך ביועץ משכנתא , לשלם מעל 5 אלף שקל ליועץ שנותן לכם הצעה הרבה פחות טובה ממה שאתם יכולים להשיג , היועצי משכנתאות מנצלים 2 פרמטרים חשובים , אנו הלקוחות אין זמן לרוץ בין הבנקים ומעדיפים לשלם על ייעוץ .
ודבר שני אין לנו שום מושג במסלולי המשכנתא ואיך השיטה עובדת .
ובתכלס עם סיבוב קטן לכמה בנקים את יודעים את כל התורה של המשכנתא דרך נציגי המשכנתאות של הבנק , מצליחים להשיג משכנתא טובה יותר מהיועץ , חוסכים המון כסף , מניסיון תעשו את זה בעצמכם !
שלום אביחי,
זו דעתך ואני מכבד אותה
אני בהחלט חושב שאפשר לעשות את זה לבד ואפשר לעשות את זה עם ייעוץ, לכל דבר יש יתרונות וחסרונות
תודה על המידע והשיתוף
הי אביחי . ניסיתי את שתי השיטות ..הלבד עלה לי יותר . לא רק יותר כסף. גם יותר זמן טרטור ועצבים .אני מאמין שבכל תחום שווה לשלם כדי לקבל את הכי טוב והכי פחות מתיש . קיבלתי ייעוץ מחברה די טובה שעצבנה אותי רק בעיניין אחד .אבל בגדול חסכו לי הרבה כסף וזמן וגם כיוונו אותי נכון . האמירה הזאת היא כוללנית מידי מה שכן שווה לעבוד עם אדם שיש לך איתו כימיה .
היי,
אני לפני סגירת משכנתא ונעזרתי ביועץ משכנתאות חיצוני
אשמח לדעת האם ההצעה שקיבלתי אכן טובה,
ובנוגע ליידי אינפלציה מה יוצר הגיוני תרחיש א' או ב'
https://www.dropbox.com/s/wptjg49jb46v0hz/FB_IMG_1464843808755.jpg?dl=0
בוקר טוב
היי מה שלומך ?
מדוע אתה חושב שכדאי שהיועץ יהיה יועץ מורשה מטעם הבנק ?
האם אתה לא חושב שיועצים לא מעונינים להיות מורשים כדי לא להיכנע ללחצים של הבנקים ?
האם לא חשבת שאולי דווקא היועצים שכן מורשים יהיה להם אינטרס מובהק לעגל פינות מול הבנק
וזאת כדי לשמור עליהם כדי שהבנק לא "יזרוק" אותם.
אולי חשבת על כך שהבנקים מקשים על היועצים כיוון שאנחנו היועצים שפועלים לטובת הלקוח וגורמים לכך שהבנקים ירוויחו פחות ? אשמח לתגובתך .
היי משכנתאמן, אני יודעת שזה לא קשור, אבל זו הזדמנות לשאול אותך את השאלה ששאלתי אתמול בפורום תפוז משכנתאות ונאמר לי שדי פיספסתי את הרכבת. אשאל אותך בכל זאת, אולי אתה יודע אחרת.. וכמובן תודה על האתר המצויין, אני לומדת בו המון.
לפני שנה וחצי לקחנו משכנתא עם תמהיל טוב ובתנאים טובים במימון של 40% כלומר לקחנו 400K על הדירה שעלתה מיליון. כעת שוקלים לעשות שיפוץ (חבל שלא חשבנו קודם). אני יודעת שהריביות מתחילות לעלות וקראתי באיזשהו מקום שניתן להרחיב את המשכנתא הקיימת באותם התנאים עד סכום הדלתא (אם הבנתי נכון שזה הסכום ששולם מהסה"כ שנלקח עד לרגע שבו אני מבקשת את התוספת) האם הבנתי את זה נכון? האם אפשרי? כלומר אני לא רוצה הלוואה לכל מטרה, אלא הגדלה של מה שלקחתי. הרי בתאוריה יכולנו לקחת יותר עם ההון העצמי אבל לא עשינו את זה. יש משהו שניתן לעשות? תודה!
שלום אבי,
בחמש השנים הקרובות נראה לי שהאינפלציה תהיה נמוכה מאחוז
בהצלחה
שלום ברק,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום יניב,
אני מסכים איתך כמעט בכל נקודה,
חשוב שיהיה סדר וארגון בתחום הייעוץ, שזה דבר מבורך (בנטרול רמאים ושרלטנים)
תודה על השיתוף
תודה בכל מקרה.
שלום רב,
מצרף את הריביות שקבלתי היום בבנק אשמח לקבל חוות דעת:
משכנתא-710 אלף (58% מימון)
234 אלף – פריים 1% ל30 שנה.
376 אלף – ריבית קבועה לא צמודה – 4.2% ל-23 שנה
100 אלף – ריבית משתנה כל 5 לא צמודה – 3.68% ל- 25 שנים
סה"כ החזר חודשי 3400
אודה לעזרתך.
שלום לך ,
קיבלתי הצעה ל60% מימון כדלקמן :
1284000 ש"ח
451,0000 קבוע ל-25 שנה בריבית 4 %
פריים 320,000 ש"ח ל-30 שנה בריבית 0.8%
לא צמודה סך של 513000 ש"ח ל-30 שנה בריבית של 2.88%
אודה לתגובתך ודעתך.
ותודה על הכל
שלום משה,
לא חשבתי על זה בהקשר הזה
אני כן מאמין שצריך סוג מסוים של ארגון ופיקוח
אני לא בטוח שדווקא היועצים המורשים מקבלים ריביות פחות טובות, זה לא נראה לי הגיוני (אבל ייתכן וכן, מעולם לא בדקתי את הנושא לעומק)
בכל מקרה, יהיה מעניין לראות מה הבנקים יעשו עכשיו ולאיזה כיוון השוק יפנה
תודה על התגובה והשיתוף
שלום משכנתמן
נהנתי מהכתבה אך מנגד נראה לי לא הוגן
וזאת מאחר והבנקים מחליטים מי יועץ ומי לא,
זה כמו שאקח לי עו"ד והצד השני יומר לי שרצוי שהחליף עו"ד
חייב להיות פה סדר בנושא של תקן יועץ משכנתאות
כגון שישנם תקנות ומבחנים לתיווך או לשמאות כך גם לשכנתאות
נכון שישנם נוכלים בשוק כמו בכל שוק ,אך יטב לאזרח ולמדינה שהדבר יהיה מסודר
ולא הבנקים יקבעו מי יועץ ומי לא
את הנושא הזה באמת ניתן להעביר לשר האוצר שיעשה גם פה סדר ולא רק בנדל"ן
כיום ישנם בתי ספר ללימוד יעוץ משכנתאות ועוד מספקים תעודה על כך
מי הסמיך את אותו בית הספר לספק תעודה בכלל ?
מקווה מאוד שהמדינה תשכיל לבצע פה תקנות בנושא במהרה.
מצטרף לשאלה של קרן.
שלום קרן,
די פספסתם את הרכבת…
בעיקרון אי אפשר להחזיר את הגלגל לאחור (אפשר לעשות זאת מקסימום עד חודש חודשיים לאחר הרכישה וגם זה מצריך אישור סופר מיוחד)
בכל מקרה, אני לא רואה הרבה ברירות אלא משכנתא לכל מטרה או גיוס הכספים באופן שונה
בהצלחה
שלום חזי,
נראה סביר
מאמין שאפשר לשפר קצת – המשיכו בסקר שוק
בהצלחה
לגברת ששאלה על הדלתא במשכנתא לש/יפוץ- זה מנהג של בנק לאומי, עד כמה שידוע לי לא קיים בפועלים לפחות. הנוהג הזה אומר שבמידה וכיסית חלק מהמשכנתא שלך, את יכולה על חשבון החלק הזה לקחת תוספת בלי לפתוח עוד פעם תיק, כלומר- אם הייתה לך משכנתא של 400K וכיסית 100K, תוכלי עכשיו לקחת עוד 100K ללא צורך בפתיחת תיק משכנתא חדש.
אנו זוג פלוס 2 ועכשיו מחפשים נכס בשכונה מסוימת(אין עדיין נכס ספציפי )גובה הנכס פלוס מינוס 850000 ויש הון עצמי של 270000 וההכנסה של שנינו 10000 ובשלושה בנקים דרך הטלפון לא אישרו וכל היועצי משכנתאות מראים לנו שנגיד תודה שהם יצליחו לאשר משכנתא לפני שאנחנו מתחילים לצפות לתמהיל משכנתא טוב
א.האם במצבנו אנחנו כן יכולים לבקש תמהיל טוב או כמו שהם אומרים שנגיד תודה שבכלל קיבלנו
ב.האם כדאי בכלל לקחת יועץ או לנסות לבד או לחילופין לנסות בבנקים ואז לפנות ליועצים
ג.האם כדאי להתחייב ליועץ רק שיהיה נכס ספציפי
אני ממש ישמח שתעשה לי קצת סדר
ואין עליך ועל האתר שלך פשוט מצוין אתה עושה טובה להמון אנשים ובמיוחד לזוגות צעירים שמחפשים דירה ראשונה אז תודה מכל הלב על האתר ועל העזרה.
שלום שמעון,
אני לא יכול לדעת בוודאות אם יאשרו או לא
הייתי פונה ליועץ אמין שיעבוד רק על בסיס הצלחה (כלומר, אם לא הצליח להביא אישור לא יקבל כסף)
אם יש נכס ספיציפי הייתי כבר ניגש ליועץ, אם לא הייתי מחפש וברגע שהייתי רואה שיש משהו הייתי ניגש לייעוץ
בהצלחה
שלום
קיבלתי הצעה ל75% מימון כדלקמן :
1132000 ש"ח
משתנה כל 5 שנים 188000 ש"ח ל 30 שנה בריבית של 2.98%
משתנה כל 5 שנים לא צמודה 188000 ש"ח ל 30 שנה בריבית של 3.6%
פריים 377,000 ש"ח ל-30 שנה בריבית 1%
לא צמודה סך של 379000 ש"ח ל-20 שנה בריבית של 4.7%
אודה לתגובתך ודעתך.
ותודה על הכל
כן,
אלא אם את מתכוונת למחזר את כל המשכנתא לבנק חדש
בהצלחה
שלום דוד,
ריביות קצת גבוהות אבל זה המצב ב- 75% מימון, תנסו להרחיב את הסקר
בהצלחה
שלום דוד,
ריביות קצת גבוהות אבל זה המצב ב- 75% מימון, תנסו להרחיב את הסקר
בהצלחה
שלום
קיבלתי הצעה ל75% מימון כדלקמן :
1132000 ש"ח
משתנה כל 5 שנים 188000 ש"ח ל 30 שנה בריבית של 2.98%
משתנה כל 5 שנים לא צמודה 188000 ש"ח ל 30 שנה בריבית של 3.6%
פריים 377,000 ש"ח ל-30 שנה בריבית 1%
לא צמודה סך של 379000 ש"ח ל-20 שנה בריבית של 4.7%
אודה לתגובתך ודעתך.
ותודה על הכל
היי משכנתאמן,
דבר ראשון – המון תודה על האתר המדהים. באמת שלא יודכ מה הייתי עושה בלעדיו.
שאלה שלא הצלחתי למצוא לה תשובה היא כמה כסף מומלץ לשמור בצד כשלוקחים משכנתא – יש לנו הכנסות של באזור ה17 אש"ח, ואנחנו מתכננים משכנתא של אזור ה900 על דירה של 1.7, ואז לשמור בצד עוד כ60 אש"ח ככרית למקרה חירום. האם זה מספיק?