הגענו לחלקים המעניינים של מדריך המשכנתאות, בפרק הזה ובבאים אחריו נלמד:
- מסלולי המשכנתא הקיימים בשוק
- היתרונות והחסרונות של כל מסלול
- איך בונים תמהיל הלוואות
- איך מנהלים משא ומתן יעיל מול הבנקים
- איך בסוף בוחרים בבנק הסופי ובתמהיל הנכון עבורנו
מסלולי משכנתא הקיימים בשוק
ישנם מספר רב של מסלולי משכנתא, ובפוסט זה אני אנסה להציג בפניכם את כולם (מראש אני מזהיר, זה קצת מסרבל ומייגע אבל כמו שאתם יודעים כבר "ידע זה כוח" ובמשכנתא "ידע זה כסף").
חשוב לדעת שאין דבר כזה, מסלול משכנתא טוב או מסלול משכנתא רע, מכיוון שכל מסלול יכול להיות עבורנו טוב כי הוא מתאים לנו ולמישהו אחר הוא יהיה מסלול רע כי הוא פחות מתאים לו.
הרעיון הוא לדעת את המסלולים שמתאימים לנו ולשלב אותם בצורה נכונה ונבונה בתמהיל המשכנתא שלנו.
ריבית קבועה צמודת מדד
מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה ולא משתנה (הריבית לא תשתנה לעולם).
קרן המשכנתא (הסכום אותו לקחתם ואותו אתם חייבים לבנק) צמודה באופן ישיר למדד המחירים לצרכן.
לדוגמא – נניח כי ההחזר החודשי על מסלול זה הוא 1,000 ש"ח בחודש ונניח שבכל שנה המדד עולה ב-1%, מה שיקרה הוא שבשנה הראשונה אתם תשלמו 1,000 ש"ח לחודש אבל לאחר שנה ההחזר כבר יעלה ל- 1,010 ש"ח וכן הלאה בכל שנה ושנה (במידה ובאמת המדד יעלה בתום כל שנה באחוז אחד).
בחינת המסלול
- ריבית – קבועה ולא משתנה.
- הצמדה למדד – רמת סיכון גבוהה, שכן אם המדד יעלה הקרן תגדל ובעקבותיה גם ההחזר החודשי (יחד עם זאת, בשנים האחרונות אנו חווים מדד נמוך שמטיב עם המסלול הנ"ל).
- עמלת פירעון מוקדם – רמת סיכון גבוהה, שכן במידה והריבית תרד בשוק נצטרך לשלם עמלת פרעון גבוהה שתשוקלל לפי ההפרש בין הריבית שלנו לריבית הנוכחית בשוק בהכפלת כל השנים שנותרו לנו לסיום ההלוואה.
בשורה התחתונה, מסלול טוב כאשר לוקחים אותו לתקופה קצרה ויצא המזל ובשנים האלו גם עלתה הריבית (ואז לא יהיו לנו עמלות) וגם יצאו מדדים נמוכים (במידה וקרה ההיפך, הריבית ירדה והמדד קפץ אנחנו נהיה בבעיה)
ריבית משתנה צמודת מדד
דומה מאוד ל"ריבית הקבועה" אך עם שינוי קל.
במסלול הזה יש נקודת יציאה + נקודת שינוי ריבית. בנקודה זו אנו יכולים לבחור לצאת מן המסלול ללא עמלת יציאה ובאותה הזדמנות הריבית תתעדכן על בסיס עוגן מסויים שמשקף (פחות או יותר) את רמת הריביות במשק.
בחינת המסלול
- ריבית – משתנה אחת לכמה שנים (בהתאם לסיכום מול הבנק), לרוב מדובר על חמש שנים (אך קיים גם בכפולת של שנה, שנתיים ו-10 שנים בחלק מהבנקים).
- הצמדה למדד – קיימת וכמו במסלול הקודם, זה מאוד תלוי אילו מדדים נספוג.
- פירעון מוקדם – ישנה נקודת יציאה קבועה ובנוסף, אם נרצה למחזר/לסלק את ההלוואה לפני מועד הנקודה העמלה לא אמורה להיות גבוהה כל כך (כי היא מחושבת עד הנקודה הקרובה ולא עד סיום התקופה של המשכנתא).
- רמת סיכון – בינונית. הריבית משתנה אחת לכמה שנים ובנקודה זו ההחזר יכול לעלות, כמו קיים הסיכון של המדד.
בשורה התחתונה, ברמת הריבית הוא קצת פחות טוב מהמסלול הקודם (קבועה צמודת מדד), אבל בגזרת עמלת הפרעון הוא הרבה הרבה יותר נוח כי יש לו נקודות יציאה וגם אם יוצאים לפני נק' היציאה הקנס לא אמור להיות גבוה.
מסלול הפריים
מסלול משכנתא בו אין הצמדה למדד, וההחזר החודשי מתנהג על בסיס ריבית הפריים.
בחינת המסלול
- ריבית – משתנה אחת לחודש – או בעצם בכל פעם שיש שינוי בריבית הפריים (זהו בעצם הסיכון במסלול זה)
- הצמדה למדד – אין
- פירעון מוקדם – ניתן לפרוע או למחזר את המשכנתא בכל רגע נתון ללא עמלת יציאה.
- רמת סיכון – גבוהה, במידה וריבית הפריים מזנקת, ההחזר החודשי מזנק בעקבותיה ויכול לגרום לכך שלא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.
בשורה התחתונה, המסלול המועדף עלי, משלמים ריבית לפי הרמה הנוכחית בשוק (ולא לפי רמה של לפני כמה שנים), אין הצמדה למדד ובעצם הקרן יורדת לעולם ולא עולה כמו בשני המסלולים הקודמים ובנוסף, אין עמלת יציאה וניתן לשנות או להחזיר בכל רגע נתון.
כמובן שצריך להזכיר שיש סיכון מסוים במסלול זה כי אם הריבית תקפוץ ותעלה ההחזר החודשי שלנו יעלה בהתאם – זאת הסיבה גם שבנק ישראל מגביל את חלקו בעד 33% מתמהיל המשכנתא.
מסלול משתנה כל שנה לא צמודה (מבוסס עוגן מק"מ)
מסלול שאין בכל הבנקים, אבל אלו שמציעים אותו יציעו לכם אותו במקום או בשילוב ריבית הפריים.
הוא בעל מאפיינים מאוד דומים לריבית הפריים עם שני שינויים קטנים:
א. הוא משתנה אחת לשנה ולא אחת לחודש
ב. ברוב המצבים הוא יהיה מעט יותר יקר מהפריים (בגלל שתדירות השינוי שלו נמוכה יותר)
בחינת המסלול
- ריבית – משתנה אחת לשנה (זהו בעצם הסיכון במסלול זה והוא נמוך מהסיכון בפריים בו הריבית משתנה אחת לחודש).
- הצמדה למדד – אין
- פירעון מוקדם – ניתן לפרוע או למחזר את המשכנתא בכל רגע נתון ללא עמלת יציאה.
- רמת סיכון – בינונית, במידה והריבית תעלה מזנקת, ההחזר החודשי מזנק בעקבותיה ויכול לגרום לכך שיהיה לנו קשה לעמוד בהחזרי המשכנתא.
בשורה התחתונה, מסלול שיכול להשתלב יחד עם מסלול הפריים וזאת במידה והוא לא יהיה יקר מדי, הוא מאוד מאוד דומה לפריים ולכן יש לזכור שעל אף יתרונותיו (לא צמוד מדד, ניתן לפרעון ללא קנס וזול מאוד) יש בו סיכון ונרגיש אותו היטב כאשר הריבית תעלה.
מסלול "ריבית קבועה לא צמודה"
מסלול משכנתא בו אין הפתעות. אתם מתחילים עם החזר חודשי מסוים ונשארים איתו לאורך כל חיי ההלוואה, הקרן וההחזר החודשי לא עולים לעולם!
אך יחד עם זאת, יש פה שני חסרונות, כי המסלול יקר ביחס למסלולים האחרים, ייתכן ויהיו עמלות יציאה גבוהות מאוד.
בחינת המסלול
- ריבית – קבועה לאורך כל חיי ההלוואה (ללא סיכון כלל).
- הצמדה למדד – אין (ההצמדה כבר מגולמת במחיר הריבית)
- פירעון מוקדם – ייתכנו קנסות מאוד גבוהים (מכיוון שהריבית מאוד גבוהה), בדומה מאוד לריבית "קבועה צמודת מדד".
בשורה התחתונה, מסלול עם רמת סיכון בינונית. מצד אחד הכל קבוע וידוע מראש וכביכול אין סיכון.
יחד עם זאת, ייתכנו קנסות גבוהים וייתכן שנגלה לאורך השנים כי המחיר ששילמנו על המסלול הנ"ל היה גבוה מאוד.
נ.ב: כאן ביצעתי השוואה בין ריבית קבועה צמודה לבין ריבית קבועה לא צמודה.
מסלול "ריבית משתנה לא צמודה"
מסלול שמשלב שני מסלולים בתוכו (הוא דומה למשתנה כל חמש הצמודה פשוט ללא הצמדה, ודומה קבועה הלא צמודה פשוט עם נק' יציאה אחת לחמש שנים).
הוא יכול להיות מצויין למי שמחפש יציבות לחמש השנים הקרובות (כי בחמש שנים אלו הריבית לא תזוז ומכיוון שהוא לא צמוד אז בטוח שההחזר לא יזוז כלל)
בחינת המסלול
- ריבית – משתנה אחת לחמש שנים.
- הצמדה למדד – אין (ההצמדה כבר מגולמת במחיר הריבית).
- פירעון מוקדם – בדומה למשתנה הצמודה, אם תחכו לתום החמש שנים לא יהיו בכלל קנסות, אם תחרו לסלק את המשכנתא לפני נק' היציאה, אז ייתכנו ויהיו קנסות אבל הם לא יהיו משמעותיים כמו במסלולים הקבועים.
בשורה התחתונה, אלטרנטיבה נחמדה מאוד למי שרוצה לקחת את המשתנה הצמודה וחושש מההצמדה (כאן כתבתי על איך לבחור משתנה צמודה או לא צמודה).
מסלולי מט"ח (דולר / אירו / ין יפני)
רוב מסלולי המט"ח דומים באופיים, הריבית משתנה בהתאם לריבית בחו"ל (אירופה/ארה"ב/יפן), קרן ההלוואה וגם ההחזר החודשי צמודים לשער החליפין.
בחינת המסלול
- ריבית – משתנה אחת לשלושה חודשים / חצי שנה / שנה.
- הצמדה למדד – אין
- פירעון מוקדם – ניתן לפרוע כל רגע נתון (לא ייתכנו קנסות אך ייתכן שער חליפין גבוה)
- רמת סיכון – גבוהה מאוד, תחשבו מה קורה אם לקחתם 200 אלף דולר כאשר שער החליפין היה 3.5 ₪ ולפתע שער החליפין קפץ ל4.5 ₪ (ודרך אגב זה יכול לקרות בהחלט).
- אוטומטית אתם חייבים לבנק עוד 200,000 ₪ – כמו כן באותו רגע גם ההחזר החודשי שלכם קופץ בעשרות אחוזים.
בשורה התחתונה, אני מאוד אוהב את המסלול הזה במינון נמוך בתמהיל המשכנתא וגם במינון נמוך הוא לא מתאים לכל אחד אלא בעיקר למי שיש הכנסות או נכסים צמודי מט"ח (כתבתי כאן על האם כדאי לקחת מסלול מבוסס מט"ח במשכנתא).
לסיכום
ישנם עוד לא מעט מסלולי משכנתאות ש"עומדים על המדף" בבנקים למשכנתאות, אני לא רוצה להרחיב עליהם כי אני לא חושב שהם נפוצים וחבל לי לבלבל אתכם (אני רוצה שתתרכזו בעיקר ותכירו את המסלולים הנפוצים).
הכרת כל אחד מהמסלולים היא חובה לפני שלוקחים משכנתא ובוחרים מה יהיה המשקל של כל מסלול בתמהיל ההלוואה שלנו.
אני קורא לכם להמשיך ולקרוא, לנסות להבים את התחום ובעיקר לנסות להבין מה טוב לכם ומה פחות טוב עבורכם.
בפרק הבא נבחן מה זה תמהיל משכנתא ואיך מרכיבים תמהיל הלוואה חסכוני ונטול סיכונים.
שלום משכנתאמן!
רציתי להגיד לך אלפי תודות על היוזמה שלך! ושתדע לך שאתה ממש אוצר לכל האנשים שלא ממש מבינים בתחום זה 🙂
אם תוכל לענות לי בבקשה על שתי שאלות זה מאוד יעזור לי!
1) אם יש לי 50% ואולי קצת יותר מהנכס האם אני יכול לדרוש או לפחות לבקש מהבנק תמהיל שנוח לי ולא בהכרח את התמהיל שהוא יציע לי?
2) אם אני בוחר את המסלול "ריבית קבוע לא צמוד מדד" איך אני אמור להתנהל מול בנקאי אלמנת להוריד עד כמה שאפשר את הריבית הקבוע ולהגדיל את אחוז מעל 25 כמו שרשמתה?
תודה מראש,פבל.
פבל שלום ותודה על הפרגון,
1. בעיקרון אתה יכול לבחור את התמהיל משכנתא שלך ללא קשר לאחוזי מימון. יחד עם זאת ככל שמצבך יותר טוב פיננסית תוכל לקבל ריביות טובות יותר.
ההצעה שלי, תבנה תמהיל ותיגש איתו למספר בנקים, אל תתן להם להכתיב לך תמהילים אחרים אלא פשוט תבקש הצעות מחיר (ריביות).
2. בהמשך לסעיף הקודם פשוט תגיד לבנקאי מה המשקל בו אתה רוצה לקחת את המסלול.
3. תמיד כדאי לומר שבבנק המתחרה קיבלת את התמהיל הזה, בדרך כלל זה עובד.
בהצלחה
הי,
קודם כל אומר לך תודה ענקית על היוזמה.
זו הפעם הראשונה שאני מתמודדת עם הנושא ויש לי כמה שאלות-
1. האם המסלולים שהצגת הם היחידים או רק הנפוצים ביותר?
2. במסלולי מט״ח- מה קורה במצב של ירידות שערים (למשל לקחתי משכנתא בשער $ 4.01 ולאחר כמה חודשים/שנים עומד על 3.70$ )?
3. מבחינת ״צמוד למדד״- שמעתי בהקשר זה שהמדד עולה בממוצע 3% בשנה… נשמע כמו אחוז מנופח.. אשמח לעצתך.
המון תודה!
גל
היי גל,
קודם כל תודה רבה על הפרגון ועל הפידבק.
1. אלו המסלולים הנפוצים ביותר (קרוב לוודאי שתקחי אותם ולא אחרים).
2. בהלוואת מט"ח, אם לקחת הלוואה בשער דולר 4.01 והשער ירד ל3.7 אז בעצם הרווחת, ואת חייבת לבנק הרבה פחות ממה שלקחת בהתחלה (כמובן בשקלים), כמו כן ההחזר החודשי יורד בהתאמה.
נ.ב – יכול להיות גם מקרה הפוך ובו הדולר עולה ואז את חייבת יותר
2. צמוד מדד – המדד עולה בממותע בין 1%-3% לשנה (כך שהממוצע הוא באיזור ה2% בשנה).
בהצלחה
יש בנקים שיש להם ריצפת זכוכית כלומר שאם הדולר ירד הם מרוחים את ההפרש.(כמובן מתייחסים לפי שער הבסיס) תתקן (ותעדכן) אותי אם אני טועה.
היי יצחק,
אני חושב שאתה טועה, אין כבר תקרות זכוכית במט"ח (אבל תבדוק אותי מול הבנקים).
זה לא חוקי למרות שהם מנסים
היי משכנתאמן,
ישנו כיום מסלול יחסית חדש – "ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה" – מה דעתך עליו ובאיזה שיעור כדאי להוסיף אותו לתמהיל, אם בכלל?
שלום אסף,
הכנתי פוסט שלם בנושא שיעלה בהמשך היום / מחר,
בכל אופן אני חושב שזה מסלול טוב למי שרוצה יציבות לחמש שנים הבאות ומתכנן לעשות שינוי כלשהו בקרוב (החזרת משכנתא, מיחזור ועוד).
אם להשוות אותו בין המשכנתא לא צמודה, אז הייתי שם על כף המאזניים את הריבית. אם הריבית שווה בין המסלולים הייתי לוקח את הקבועה לא צמודה ולא את המשתנה לא צמודה
ראשית תודה רבה על כל המידע בנושא כה מורכב, שמוגש בצורה בהירה ורהוטה.
אנו זוג שזקוק למשכנתא בגובה 750 אלף ש"ח (אחוזי מימון של 65%) מהו התמהיל המומלץ להחזר חודשי של עד 4,500 ש"ח (25% מההכנסה הפנויה).
מהו התמהיל הזול ביותר מבחינת סך ההחזר (שקל החזר מול שקל הלוואה).
שוב תודה.
היי רוני,
תודה רבה על המחמאות והפרגון!
הנה תמהיל בסיס, מפה תוכלו ל"שכלל" אותו לפי רצונכם:
1/3 פריים ל-30 שנה
1/3 קבועה לא צמודה ל-15 שנה
1/3 קבועה או משתנה כל חמש ל15 שנה
אהלן
אנחנו קיבלנו המלצה שלך לתמהיל משכנתא.
בין היתר רשמת לנו שנבחר בין משתנה כל 5 שנים לבין קבועה ל-15 שנה.
חשבנו לעצמנו שעדיף לבחור במשתנה כל 5 שנים וזאת מכיוון שהריבית ההתחלתית במשתנה נמוכה יותר מהקבועה ועל מנת שבסיכום של 15 שנה הקבועה תצדיק את עצמה הרי הריבית המשתנה שהתחלפה פעמיים צריכה להיות בממוצע גבוהה יותר מהקבועה.
נניח קבועה -4%
והמשתנה התחילה ב-3% ואחריי 5 שנים התחלפה ל-4% הרי רק אם בחילוף הבא היא תהיה 5.1% הקבועה הייתה טובה יותר.
האם צדקתי בחישוב הזה?
שכחתי פרט חשוב להגיד- אנחנו גם יודעים שהמשק כנראה נכנס למיתון ולכן הריביות לא אמורות להשתנות בצורה מיוחדת בשנים הקרובות (אמנם זוהי הנחה אבל יש משהו בהנחה זו)
מכיוון שישנה את ההנחה שהמשק נכנס למיתון חשבתי לעצמי שאולי במקום משתנה כל 5 שנים אני אשנה למשתנה כל 4 שנים.
למה? כי כך אני בהסתברות גבוהה יותר אתפוס את המיתון ו"ארוויח" אותו לעוד 4 שנים מאשר כעבור 5 שנים שלא בטוח שהמשק עדיין יהיה במצב הזה.
מה אתה חושב?
אני לא מכיר משתנה ל- 4 שנים.
חוץ מזה, ישנה הנחיה של בנק ישראל שאם אתה לוקח משתנה מתחת ל- 5 שנים זה נחשב ריבית משתנה ואתה יכול לקחת רק עד 1/3 מההלוואה במסלול שכזה (ובמקרה הזה עדיף כבר פריים).
היי,
קודם כל ברצוני להגיד כי כבר שבוע שאני באתר שלך ואני נורא נהנית לקרוא ולהתעסק בו כל הזמן ניסיתי להבין את המשמעויות של כל המסלולים ורק ממך ממש הצלחתי להגיע לשושרש העניין.
אנו זוג פלוס ילדה שמעוניינים לקחת משכנתא של 480 אלף ש"ח ל-25 שנה המשכורות שלנו יחד הן בין 11-12 אלף שח בחודש
אנו רוצים כי המשכנתא לא תעלה על 2500 ש"ח בחודש
מהו המסלול/תמהיל אותו אתה מציע לנו?
אודה לתשובתך ציפי טייב.
היי ציפי,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
לשאלתך,
הנה תמהיל אופציונאלי:
1/3 פריים ל- 25 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל- 25 שנה
1/3 קל"צ ל- 20 שנה
בהצלחה
בהתאם לחוזה שלי עם הקבלן אני אמור לשלם 300,000 ש"ח בימים אלה ואת היתרה (בערך 350,000) במסירה בעוד כ-3 חודשים.
איך אתה מציע לי לנהל את זה? האם לקחת הלוואה בלון עד התשלום הסופי?
האם לשלם הכל מראש (מה שיכביד לי על ההוצאות הנוכחיות)?
אולי יש לך רעיון אחר?
תודה רבה.
היי יהודה,
אם מכבידים עליך התשלומים ל- 3 החודשים הבאים,
קח היום את המשכנתא עם גרייס עד המסירה.
בהצלחה
כלומר אני אקבע את המסלולים עוד היום אבל בשלושה חודשים הראשונים אני אהיה במסלול גרייס ורק אח"כ (אפריל) ייכנסו לפועל המסלולים שקבעתי בינואר?
נכון.
הכסף ייצא עכשיו למוכר ואתה תתחיל לשלם את המשכנתא רק באפריל (את חלקה הקטן אתה גם תשלם בשלושת החודשים הראשונים)
תודה גדולה לך על האתר המושקע והשירות החברתי שאתה מקדם 🙂
עומדת בפני הזדמנות להשבחת נכס שכור לטווח ארוך בארה"ב כאשר תשואת השכירות הדולרית היא 7-8%. בגלל פערי הריבית נראה שעדיף לקחת משכנתא בישראל (יש לי אפשרות למכשן דירה כנגד המשכנתא).
שאלותי:
1. מהו התמהיל העקרוני הנכון למקרה זה והאם הצמדה למט"ח אכן מנטרלת סיכוני מטבע?
2. האם קיימת אפשרות לבצע החזרי משכנתא רבעוניים, חצי שנתיים או שנתיים במקום ההחזר החודשי? זאת בגלל רצוני להימנע מעמלות העברה גבוהות בין חו"ל לישראל.
היי עמית,
1. בהחלט שכדאי לקחת 1/3 הלוואה דולרית בגלל ההקשר הישיר בין ההלוואה לשכירות (לא ניתן לקחת יותר מ-1/3 בגלל הגבלת ה- 1/3)
2. לא. משכנתא בישראל משולמת מדי חודש בחודשו.
בהצלחה
שלום רב!
האם אתה לא ממליץ על מסלול של משכנתא מסוג "קרן שווה" ?
היי נמרוד,
"קרן שווה" אינו מסלול אלא שיטת החזר ואני בהחלט ממליץ עליה במצבים מסוימים.
כתבתי על כך בעבר – תוכל לקרוא זאת כאן.
בהצלחה
שלום רב
לאחר קריאה של דבריך אני מבין שאתה סולד מהצמדה למדד אך הריבית במשק כה נמוכה שנראה כי היא תעלה ב התמדה בשנים הקרובות. לעומת המדד שלא צפוי כי ישתנה משמעותית.
בייעוץ שקיבלתי הומלץ לי לקחת כמה שיותר בריבית קבועה צמודה למדד ולא לקחת כלל ריבית משתנה. מה אתה אומר ?
שלום,
1. אני לא "סולד" אלא בתנאי השוק הנוכחיים אני חושב שהקל"צ עדיפה בהרבה על הצמודות
2. אני נוטה לומר שהיעעץ לא מקצועי, אבל אזהר בלשוני כי אני לא נכיר את ה"סיפור" שלכם ולא יודע באיזה הקשר נאמרו הדברים.
כמו כן אין קשר אי אפשר להשוות בין קבועה צמודה לבין משתנה (הרי גם משתנה יכולה להיות "צודה" או לא "צמודה")..
מדובר בשני פרמטרים שונים (מצד אחד הצמדה / לא הצמדה ומצד שני משתנה / קבועה)
בהצלחה
שלום רב
תודה על המידע. ברצוני לשאול שתי שאלות:
1.הציעו לנו מסלול עם ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד-שהעוגן שלה אג"ח. אשמח לשמוע את דעתך לגבי המסלול הזה.
2.באחד הבנקים הציעו לנו 97000 ש"ח ללקוחות הבנק בריבית קבועה של 2.4 צמודת מדד ל 18 שנה. האם זו הצעה מפתה או שלהתייחס להצעה הנ"ל כפי שכתבת למעלה שעדיף ריבית קבועה לא צמודת מדד.
אודה לתשובתך.
שלום גדעון,
1. לא "מת" על המסלול הזה (ראו כתבה על המשתנה הלא צמודה)
2. ההצעה נחמדה, אבל בהחלט לא ניתן לקרוא לה "מפתה".
בהצלחה
שלום,
שאלת הבהרה,
בסקירה שלך אמרת שבמסלולו שאת מסלול קל"צ הבנקים מגבילים ל25% ואילו בתמהילים שאתה ממליץ עליהם משקלו מגיע גם ל-33%.
הכיצד?
שלום וברכה,
הבנקים לא מגבילים את הקל"צ ב- 25%, בעבר הנושא היה כך והיום כבר אין הגבלה על הקל"צ.
תודה על ההערה, מעריך את זה מאוד, הנושא כמובן יתוקן.
שלום,
קודם כל המון תודה על כל הבלוג, מאז שמצאתי אותו אני יותר רגועה לגבי המשכנתא, בשיחות מול הבנק קשה לי לזהות מה אומרים לי לטובתי ומה לטובת הבנק…
ובהקשר הזה, יש לי זכאות מהמדינה להלוואה של 90,000₪ ובבנק אומרים שהיא לא משתלמת לי, האם תוכל לפרט באילו מקרים משתלם לממש את השימוש בזכאות כחלק מהמשכנתא?
תודה!
שלום וברכה,
זו שאלה מאוד אישית כי לחלק מהאנשים היא מתאימה ולחלק באמת היא לא מתאימה.
אין לי תשובה ברורה בנושא כי אני לא מכיר אותך לעומק ולכן לא אוכל לענות על השאלה הזו (אני מציע שתשאלי את הבנקים למה הם חושבים שהיא לא מתאימה לך ואם התשובה תחזור במספר בנקים במקביל, אז ייתכן מאוד שזה נכון)
בהצלחה
היי,
אנחנו זוג +1 טרי
הכנסות : 19K
מחיר דירה : 1300K
משכנתא : 650K
אופציה א' שחשבנו עליה:
שליש פריים בריבית של P-0.9 ל 20 שנה.
שני שליש קל"צ בריבית של 4.73% ל-20 שנה
ע"פ מחשבוני משכנתא זה ייצא החזר חודשי של 3950 ש"ח , סה"כ ריבית על ההלוואה 300K
אופציה ב' שחשבנו עליה:
שליש פריים בריבית של P-0.9 ל 25 שנה.
שני שליש קל"צ בריבית של 4.23% ל-15 שנה
ע"פ מחשבוני משכנתא זה ייצא החזר חודשי של 4250 ש"ח , סה"כ ריבית על ההלוואה 225K
היתרון בשתי התוכניות האלו זה שכמעט ולא תהיה תזוזה בהחזר החודשי בהנחה שהפריים יישאר באיזור שהוא עכשיו.
עשיתי בדיקה יסודית ומצאתי שכל עליה של 1% בפריים משתקף בעליה של ~150 ש"ח בהחזר החודשי – זה נכון החישוב שלי?
אופציה ג' שחשבנו עליה:
שליש פריים בריבית של P-0.9 ל 25 שנה.
שליש קל"צ בריבית של 4.23% ל-15 שנה
שליש משתנה כל חמש צמודה בריבית של 1.21% ל -15 שנים.
ע"פ מחשבוני משכנתא זה ייצא החזר חודשי שמתחיל ב- 3920 ש"ח ומסתיים ב- 4600 "ח לחודש ( עם מדד של 3 אחוז – תמיד אוהב לקחת טווח בטחון ) , סה"כ ריבית על ההלוואה 225K
אני לא ממש אוהב את העניין שיש לי בתוכנית הזאת עוד 2 פרמטרים שקשה לי לחזות ( מדד + הריבית שמשתנה כל 5 . בכל בנק העוגן לריבית הזאת הוא שונה. )
אשמח אם תוכלו להגיד לי אם התמהיל שאני בניתי נשמע לכם הגיוני והאם הרביות טובות או ששוה לי להלחם עוד על הורדה.
יש איזשהו תמהיל אחר שהייתם מציעים לי?
סופ"ש נעים לכולם,
אלעד
אלעד שלום,
ההצעה השניה נראית טוב לטעמי.
בהצלחה
תודה רבה משכנתאמן.
אני הולך ממש בקרוב לקחת משכנתא ורק תדע שבזכות הבלוג שלך העניין נראה הרבה הרבה פחות מפחיד.
תודה רבה,
אלעד
שלום אלעד,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא שאתה נעזר בבלוג.
קודם כל המון המון תודה על השיתוף והאינפורמציה. אני יושבת מעל שעתיים ונהנת לקרוא את הצעותייך ואת הטיפים שלך. אין ספק שעשית לי סדר בראש ובטוחה שלרבים אחרים.
התרשמתי מהמסלול שאתה מציע למשכנתא של 700,000 ש"ח
אך אשמח לקבל הצעה יותר ממוקדת לגביי.
ההחזר הממוצע החודשי שלנו הוא 13,000 ובחודשים מסוימים גם 15,000 (בעלי עובד רכבת כך שהמשכרות צפויה לעלות והיא תלויה בפרמיות).
אני מעוד חוששת להתחייב לסכום גבוה כי כרגע אנחנו נשואים טריים בלי ילדים, החשש הוא לא לעמוד בהחזרים גבוהים כשיש ילדים.
על איזה תמהיל היית ממליץ לי לתקופה של רוב הסכום עד 20-25 שנה.
מה ההחזר החודשים המרבי שאתה חושב שאנו נצליח לעמוד בו??
(כמובן שאני לוקחת הכל בערבון מוגבל).
חשוב לי לציין אין לנו שום הלוואות או מחויבות אחרת (עד שייכנסו ילדים לתמונה).
תודה וחג שמח!!!
ישר כח!
שלום אורית,
ההחזר הממוצע האו 13 — 15? או המשכורת הממוצעת?
אם המשכורת הממוצעת היא כזו לא הייתי מחזיר יותר מ- 3500 או 4000.
קשה לי להמליץ על תמהיל אישי כי אני לא מכיר אתכם, קחי את מה שיש בפוסט כקריאת כיוון ותנסי להתקדם משם
בהצלחה
אני מצטרף למחמאות, ובאמת שהבלוג שלך מאוד עוזר, תודה.
כמה שאלות:
אם אני מתכנן להחזיר את המשכנתא בשנה שנתיים הקרובות, אילו אלמנטים בתמהיל עליי לשים לב?
מה זה עוגן?
אני לא מבין איך בתחילת הכתבה הזאת כתבת שבמסלול ריבית קבועה צמודה הקרן תתפח וההחזר לא יתפח. לא מסתדר לי במשוואה, אלא אם כן השנים גדלות.?
תודה. אסף.
אסף שלום,
1. קח מסלולים גמישים כמו פריים, משתנה כל חמש אבל לא קבועה ולא קבועה לא צמודה (כל זה בהנחה שאתה מחזיר את המשכנתא בתוך שנה – שנתיים). כמו כן אתה יכול לבקש הלוואת גישור שזו בעצם הלוואה לטווח קצר (לרוב עד 4 שנים) שבסיומה אתה מחזיר את כל הקרן
2. המדד משפיע על הקרן ולא על ההחזר (עליה של 2% תעלה את קרן המשכנתא ב- 2%, אבל ההחזר יעלה בפחות מזה).
הדרך הכי טובה היא להציב במחשבון משכנתא קרן של 100000 ש"ח עם ריבית מסוימת, ואז להציב לידו קרן של 102000 ש"ח עם אות הריבית לאותם השנים ואתה תבין לבד
בהצלחה
שלום,
רציתי לדעת לגבי נקודות יציאה / תחנות יציאה.
האם ניתן להגדיר תחנות יציאה בכל מסלול.
לדוגמא האם ניתן להגדיר תחנת יציאה כל 3 שנים במסלול קל"צ ?
תודה רבה
שלום גבי,
לא, תחנות יציאה הן רק במסלולים המשתנים שמוגדרים כך (פריים / מק"מ / מט"ח / משתנה כל תקופה כלשהי).
תודה רבה לך על עבודה המדהימה. הכול מאוד ברור . תרמת לי הרבה בהבנת נושא המסלולים של המשכנתא.
ברצוני לשאול מה הוא התמהיל הנכון עבורי ללקיחת משכנתא בסכום של 705,000 ש"ח ( 75 % מערך הדירה) ומה אחוזי הריביות המומלצים בכל אחד מהמסלולים המועדפים.
אנחנו זוג בגילאים 38 ו40 , עם שני ילדים, הכנסה חודשית כמו 15000 אלף.
תודה מראש
אלינה
שלום אלינה,
הסתכלי בתמהיל המומלץ מחודש יוני ובתמהילים המומלצים ל-700 אלף ובצעו התאמות בהתאם לצרכים שלכם.
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון משכנתא.
בהצלחה
שלום משכנתא מן כמובן שאני שוב נעזר בך (התנ״ך של המשכנתא)
האם אתה מכיר את המושג ריבית סיטונאית
האם יש סיכוי שהציעו לחבר שלי ריבית 1.05 ?
מה זה ? אני לא מצליח להבין מה זו הריבית הזו ובאיזה שיטה הבנק מציע לי כסף בריבית 1.05
הסבירו לי שזה 1.27. פחות 0.22 מרווח
יש דבר כזה ? אולי זו ריבית שלא משמשת למשכנתאות ונתנו לו אותה באופן חריג כי הוא מכיר מישהו בבנק?
שלום שוב,
לא מכיר את המושג "ריבית סיטונאית", נשמע לי כמו "תרגיל" כלשהוא.
בכל מקרה זה קל מאוד לבדיקה, פשוט שואלים את הבנק "מה זה?" "על מה זה מתבסס?" וכו…
כמו כן, ראיתי לא מעט תמהילים עם מסלול אחד נהדר ושאר המסלולים חלשים, קח בחשבון שכדאי לבדוק את המכלול ולא ריבית אחת כלשהיא.
בהצלחה
יש לי כיום משכנתה 300,000 ש"ח בריבית משתנה כל 5 שנים צמוד מדד. יש לי כיום כסף נזיל כחצי מהסכום.
שאלה: א- האם כדאי להחזיר חצי מהסכום או להשקיע באג"ח וכד'?
ב- במידה ותציע לי להחזיר חצי מהסכום באיזה מסלול משכנתה כדאי לקחת את ה- 150,000 הנותרות.? (בריבית קבועה או משתנה ולכמה שנים.
מאחר והסכום אינו גדול אין לי בעיה בהחזר החודשי.
תודה , תודה. אליאס
אליאס שלום,
1. הייתי מחזיר משכנתא ולא משקיע אותם (אלא אם כן אתה בטוח שתוכל להשיג תשואה עודפת)
2. קח בקבועה צמודה לכמה שפחות שנים
בהצלחה
שלום וקודם כל תודה רבה על הידע הרב שאתה מקנה ללוקחי המשכנאות- למדתי הרבה באתר.
מה דעתך על תמהיל המשכנתא הבא ל550,000 ?
180,000 : ל20 שנים, p-0.8
280,000 : ל20 שנים, משתנה כל 5 שנים לא צמודה, 3.87%
90,000 : ל10 שנים,קבועה צמודה,1.7%
שלום אלון,
סביר וטוב
בהצלחה
תודה לך,
לאור המגבלות מהיום של בנק ישראל -"משכנתא תהייה לפחות 33% בריבית קבועה" -האם התמהיל הזה לא קצת מסוכן? והאם עלייה בריבית הפריים תגרום לעליית הריבית במסלול המשתנה כל 5 שנים ?
שלום למשכנתאמן , יש לך חלק ניכר בתחילת ההבנה שלי את התהליך המורכב הזה .
אודה אם תוכל להביע דעתך על התמהיל הבא . הכנסה נטו 14500 , סכום נחוץ 990000 ש״ח .
הוצע לי 300,000 ב p-0.75 ל 30 שנה
200,000 קל״צ בריבית 5% ל 20 שנה
490,000 משתנה צמודה כל חמש ב – 2.4% ל 30 שנה
תודה רבה , ירון
שלום ירון,
משכנתא גדולה וארוכה, לא נראית טוב על הנייר
יחד עם זאת המסלולים שבחרת טובים, אבל הריביות יקרות (נסה להוריד אותן)
בהצלחה
משכנתא מן היקר,
מצטרף לברכות שאר הגולשים- בלוג חובה לקוני המשכנתאות.
תודה רבה!
ועכשיו לשאלה.
נתונים:
– צריך לקחת משכנתא בגובה 290,000 ש"ח.
– סיכוי גבוה שארצה לפרוע (מוקדם) את ההלואה או לשנות תנאיה בטווח ה-5 שנים הקרובות.
– יכול לעמוד בשני ההחזרים החודשיים הנובעים משני התמהילים.
1. תמהיל שהוצע לי ע"י הבנק:
96,000 פריים (p-0.9) ל-15 שנה (1.85%)
96,000 משתנה כל 5 (b-0.1) וצמודה ל-15 שנה (1.99%)
98,000 קבועה 2.8% וצמודה ל-15 שנה
כ- 1,902 ש"ח החזר חודשי
כ- 391,500 ש"ח החזר בסוף התקופה
2. תמהיל שאני בניתי בעצמי:
190,000 פריים (ריבית זהה למה שהציע הבנק בהצעה מספר 1) ל-20 שנה.
100,000 קל"צ ריבית 3.6% ל-7 שנים.
כ- 2300 ש"ח החזר חודשי
כ- 341,300 ש"ח החזר בסוף התקופה
בהתחשב בנתונים שכתבתי למעלה, מה התמהיל הכדאי? ומה הצעתך לתמהיל? (בייחוד לאור העובדה שמתכנן לפרוע הלוואה ב-5 שנים הקרובות ורוצה לחסוך כמה שיותר בעת הפירעון ובכלל)
תודה רבה,
ברקו
ברקו שלום,
1. אתה לא יכול לקחת יותר מ- 96 אלף בפריים כ שההצעה שלך אינה רלוונטית (יש הנחיה כזו של בנק ישראל)
2. ההצעה של הבנק סבירה, תנסה לשפר אותה על ידי הורדת השנים
בהצלחה
שלום לך
רציתי להבין בהלוואות מסוג צמודות מדד סכום ההחזר שנשאר לרוב קבוע! אך סכום ההלוואה גדל עם השנים … להבנתי באם סכום ההלוואה גדל בסופו של יום ההלוואה לעולם לא תסתיים !? תקן אותי בבקשה והסבר לי איך בגמר ההתחייבות ההלוואה מסולקת באם היא גודלת ..
תודה
שלום אבי,
1. ההחזרים לא קבועים אלא עולים עם עליית המדד (בגלל שהקרן עולה)
2. לקראת סיום ההלוואה הבנק מסיים ל"הרוויח" את הריבית ורוב התשלום הולך לסילוק הקרן
בהצלחה
שלום,
אני עומדת בפני רכישה של בית הכולל ריהוט חלקי (מזגנים, סלון, ג'קוזי).
השאלה שלי מתייחסת למס רכישה שעליי לשלם:
קראתי באינטרנט כי ניתן להוזיל את התשלום ע"י כך שקובעים בחוזה מה שווי המטלטלין ומה המקרעין מבין המחיר המשולם על הדירה. ואז משלמים מס רכישה רק עבור שווי המקרקעין.
איך קובעים באמת מה שווי המטלטלין? האם זה משהו שמוחלט בין הקונה למוכר ופשוט נרשם בחוזה המכירה? מה נחשב בגדר הסביר וההגיוני? האם מישהו בודק זאת?
האם יש קשר בין זה לבין השמאי שמגיע מטעם הבנק (לצרכי נטילת משכנתא)? כלומר אם אני משלמת X כסף על הבית כולל הציוד בו, והשמאי מהבנק מעריך את הנכס ב- Y כסף, האם ניתן לומר ששווי המטלטלין הוא X פחות Y?
תודה
שלום מיה,
1. אני לא מומחה בזה אז הייתי מציע לשאול עו"ד המתמחה במקרקעין
2. אני מניח שהשמאי יעריך את שווי הבית בלבד ולא את שווי הריהוט
בהצלחה
שלום,
ראשית ברצוני להצטרף למחמאות. הבלוג מצוין ומציג מידע בצורה בהירה ומובנית.
יש לי שתי שאלות:
1. מדוע אתה אומר שקנסות פרעון מוקדם על קל"צ גבוהים? הרי בנק ישראל מפרסם טבלאות לקביעת הקנס לפי המסלול (לא צמודה מול צמודה) ראה http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx. לדוגמא, לצורך חישוב פרעון מוקדם של קל"צ של 15 שנה, לפי טבלת בנק ישראל הריבית היום על הלוואה שקלית של מ-10 עד 15 שנה היא 4.32%, כאשר בפועל לא מעט אנשים מצליחים להשיג ריבית של 4.1% (ואולי פחות) על 15 שנה. כלומר כרגע אין למעשה קנס של פרעון מוקדם לתקופה הזאת, ובהנחה שרוב הסיכויים שמכאן הרבית תעלה, יעלו גם הריביות המוצעות ולכן הסיכון של מי שלוקח היום הלוואה לא צמודה לקנס הוא דווקא נמוך (או לפחות לא שונה באופן מהותי מלקיחת ריבית צמודה). היכן אני טועה?
2. לקחתי לפני מספר שנים משכנתא של 100% פריים, P-0.95 שהיום עומדת על כ-640K (לתקופה של 20-23 שנים- מחולק למספר הלוואות כדי שאני אוכל להחזיר במכה סכומים קטנים יחסית שיהוו מעל 10% מההלוואה). היות ואם אני ממחזרת אני לא כבולה לכלל של 1/3 אלא רק להפחית מה-100%, האם יש מקום לנצל את הריביות הנמוכות שיש היום בשוק ולהוסיף לתמהיל קל"צ? אם כן, בהנחה שאני מעוניינת להיות בהחזר חודשי של עד 4,500 ש"ח מה התמהיל המומלץ?
בתודה,
שלום דורית,
1. אני לא אומר שבקל"צ העמלות פרעון יותר מסוכנות מהקבועה הצמודה, אלא שיש בשניהם סיכון מסויים.
נכון שהסיכון יורד כעת בשל הריביות הנמוכות, אבל עדיין הוא קיים ויש להישער "ער" אליו
2. כן, אם ממחזרים פריים אז כדאי מאוד לקחת קל"צ
בהצלחה
שלום רב ,
אנחנו זוג צעיר בני 35 ו 32 עם ילד בן שנתיים וחצי.
מעוניינים לרכוש נכס בעלות של 1,350,000.
הון ראשוני כ- 400,000.
הכנסה ממוצעת נעה בין 18 ל-20 אלף לחודש נטו.
קבעתי לשבוע הקרוב פגישה עם 3 בנקים לבדיקת משכנתא.
א.מהו התמהיל המומלץ למשכנתא שכזו ?? עם איזה תמהיל מומלץ להגיע לבנקים השונים ?
ב. מהן הריביות המומלצות לפי אותו תמהיל ??
ג. אנחנו מעוניינים להחזיר לא יותר מ- 4500 לא כולל ביטוח- האם אפשרי (גם ל-30 שנה) ?
ד. אילו נקודות חשובות נוספות להתייחסות צריך לקחת בחשבון בנוסף למשכנתא מבחינת עלויות נוספות כמו עמלות פתיחת תיק, שמאי וכד' ואיך ניתן להוריד ??
תודה מראש וסליחה על אורך הפוסט.
שבוע טוב
שלום וברכה,
תמהיל זה עניין אישי שאמור להתאים לכם באופן אישי ועל כן קשה לי לייעץ מבלי להכיר אתכם.
בכללי, הייתי ממליץ על 1/3 פריים ואם ניתן לקחת קל"צ זה טוב
בהצלחה
שלום
אנחנו בונים בבנייה עצמית, צריכים משכנתא בסך 1,100,000.
יש לנו שני תמהילים אפשריים ונשמח לעצתך.
1. 380K קל"צ 4.4% 15 שנה
360K פריים -0.90 30 שנה
360K משתנה כל 5 צמודה 2.11% 30 שנה
2. 360K פריים -0.90 30 שנה
740K קל"צ 4.9% 25 שנה
תודה
ישי
ישי שלום,
התמהיל הראשון נראה לי טוב יותר
בהצלחה
שלום,
מבקשת להתייעץ לגבי שתי הצעות שקיבלתי משני בנקים:
1. 180K בפריים מינוס 0.9 ל- 20 שנה
90K מל"צ 3.59% ל- 20 שנה
180K קל"צ 4% ל- 15 שנה
100K קל"צ 3.45% ל- 15 שנה
2. 180K בפריים מינוס 0.9 ל- 25 שנה
90K מל"צ 3.5% ל- 20 שנה
280K קל"צ 3.77% ל- 13 שנה
תודה רבה
שלום שני,
התמהילים מאוד דומים,
הייתי מכניס אותם למחשבון משכנתא ובוחר בחלופה הזולה ביותר
בהצלחה
שלום רב,
ראשית, בדומה למגיבים לפניי אני מאוד מעריך ומוקיר את עזרתך.
רציתי לבקש את עזרתך. אנחנו זוג צעיר בתהליכי בנייה של בית פרטי. אנחנו זקוקים לסכום של 350K המהווים כחמישים אחוז מערך הנכס. הכנסה ממוצעת של 15,000. מעוניים בהחזר חודשי באזור ה – 2500, על איזה תמהיל אתה ממליץ ומה יהיה הסכום אותו נדרש לשלם? שוב תודה ומחכים לתשובתך.
שלום ערן,
לצערי אין לי יכולת להתאים תמהיל אישי לכל גולש ללא היכרות אישית.
היעזרו בתמהילים המומלצים באתר או שיקלו לקחת ייעוץ מקצועי.
בהצלחה
משכנתאמן שלום !
דבר ראשון אני רוצה להגיד לך שיש לך אתר מדהים !!!!!!!!! והוא שווה לי 20 יועצי משכנתא 🙂
לעצם השאלה שלי. אתה אומר שמסלול קל"צ הוא מסלול שבו הריבית לעולם לא עולה ולא רק זה אלא שאין הצמדה למדד. מהצעות של בנקים לאנשים שלקחו משכנתא במסלול הזה אני רואה שהבנק נותן משכנתא בריבית קל"צ של 4% ל-15 שנה. ברור שכרגע 4% זה יותר מריבית הפריים ולבנק זה משתלם אבל מה יקרה כשהריבית תעלה (והיא תעלה)? הרי בתנאי שוק נורמלים ריבית בנק ישראל אמורה להיות סביב 4% כלומר ריבית הפריים תהיה 5.5% אז מה? הבנק פראייר? ומה אם הריבית תעלה מעבר ל-4%? הרי אם נלך 11 שנים אחורה הריבית היתה בין 7-9% אז איך הבנק מוכן להתחייב לריבית קבועה לא צמודה ל-15 שנה כשהוא לא יודע מה תהיה הריבית בעוד שנה או שנתיים ובטח ובטח כמה היא תהיה בעוד 10 שנים?
שלום איציק,
לבנק יש הערכות משלו והוא גם מגייס את הכסף באפיקים דומים כך שהוא מכוסה ואף מרוויח מהמצב
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
קראתי כמעט את כל הכתבות והמאמרים שפרסמת ובזכותך הגעתי לתמהיל בטוח, יחסית זול ותואם לתכניות העתידיות של משפחתנו. על כל תמהיל שחשבתי עליו קיבלתי דרך האתר שלך הסברים מפורטים כולל הסכום שאני משלמת על הקרן בכל חודש לעומת הריבית. עכשיו אני מנסה להבין דבר נוסף לפני שאני מתחייבת על ההלוואה ארוכת הטווח הזאת: האם יש דרך לדעת כמה אני משלמת על הקרן בכל חודש בכל אחד ממסלולי התמהיל? אולי על סמך פרט המידע הזה אמצא תמהיל שיהיה אפילו נכון יותר עבורנו…?
תודה!
שוב שלום!
רק כדי לחדד את המקור לשאלתי:
כדי לדעת איך הולכת להראות המשכנתא שלי עוד 5 שנים אחרי שינויי הפריים והמדד, אני צריכה להכניס נתונים חדשים במחשבון לכל מסלול מהתמהיל. בלוח הסילוקין שנשלח ע"י המערכת לא רשום כמה קרן מסולקת מכל מסלול כך שאין לי דרך לדעת איזה סכום קרן לרשום במסלולים השונים…
האם יש משהו שאני מפספסת?
שלום נורית,
נכון למבנה המחשבון היום תצטרכי ליצור "תמהיל" עם מסלול אחד בכל פעם ולשלוח את לוח הסילוקין שלו בנפרד.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
קודם כל אני רוצה לומר תודה ולשבח את הבלוג שלך ואת מה שאתה עושה בשביל הקהל הרחב. זה מאוד עוזר ואני יודע שאני מדבר בשם כולם.
אני לא מבין הרבה בעניין המשכנתאות ואישתי ואני מחפשים דירה עכשיו.
רציתי לשאול שאלה בסיסית בנוגע לפוסט שכתבת – מה הכוונה בקרן המשכנתא? ואיך היא עולה או יורדת בהתאם לזה שהיא צמודה או לא צמודה למדד המחירים לצרכן? עניין הריבית ברור אך לא הבנתי מה הכוונה בקרן משכנתא ואיך היא מושפעת מאותו מדד.
בתודה מראש!
שלום אבנר,
נניח שאתה חייב לי 100 ש"ח והמדד עלה ב- 1%, משמע ממחר תהיה חייב לי 101 ש"ח (כי קרן, משמע ה- 100 ש"ח צמודים למדד)
אם המדד יירד ב- 1% תהיה חייב לי "רק" 99 ש"ח, אבל בפועל זה לא הגיוני שהמדד יירד בטווח הארוך
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
תודה רבה על הפוסטים המושקעים ועל כל העזרה שאתה נותן פה לכולנו.
אישתי ואני מחפשים עכשיו דירה ואני חדש בתחום המשכנתאות ולא מבין הרבה
רציתי לשאול שאלה לגבי קרן המשכנתא – למה בעצם היא טופחת עם הזמן?
האם זה בגלל שכשמדד המחירים לצרכן עולה זה מסמל אינפלציה ואז סכום הכסף שאני מחזיר לבנק עם השנים שווה פחות מאותו סכום אותו לוויתי מהבנק כשלקחתי את המשכנתא?
שלום אבנר,
אתה צודק – הקרן גדלה בגלל ההצמדה למדד.
קח בחשבון שהיא תגדל אך ורק במסלולים צמודי מדד (לדוג'- בקל"צ ופריים היא לא תגדל).
היי,
יש אי דיוק בהסבר לגבי מסלול ריבית קבועה צמודת מדד.
רשמת ש"הריבית אינה משתנה לעולם ולכן ההחזר לא יעלה עם השנים" אבל מה שיקרה בפועל זה שההחזר החודשי יגדל כל חודש (צמוד למדד) ואם המדד יעלה אז הקצב שבו זה יגדל יעלה גם כן. אחרת ייצא שסך ההחזר לא תלוי במדד וזה נוגד את ההגדרה של המסלול.
לפי הבנתי ההבדל המשמעותי בין עליה למדד לבין עליה בריבית הוא שבמקרה הראשון ההחזר החודשי עולה בהדרגה ואילו במקרה של עליית ריבית ההחזר החודשי יעלה מיידית (וישאר אותו דבר – עד עדכון הריבית הבא).
חוץ מזה תודה וכל הכבוד על המדריך!
שלום לך משכנתאמן
ראשית כל תודה רבה על החומר המעניין
שאלתי היא: אני רוצה להוציא משכנתא על סך 750,000 ש"ח ,ואני רוצה לשלם עכשיו רק את הריבית, ועד שנה וחצי להחזיר את כל הסכום.
איזה סוג משכנתא עדיף לי לקחת, כך שלא יהיה לי עמלת פירעון מוקדם, וגם יהיה לי גמישות מתי לפרוע את ההלואה ולא לחכות עד התאריך שאני יכול להחזיר?
ושוב תודה
שלום יוסף,
קבועה צמודה בוליט
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
על אף שזה כבר נדוש, ומכיוון שזן תגובתי הראשונה כאן – רצינו להודות לך על המאמץ ועל כל החומר החשוב והמעניין שעוזר לנו רבות!
שאלה בנושא מסלול הפריים – אני רואה לפי המאמרים והתגובות שאתה ממליץ תמיד לקחת את השליש המותר במסלול ריבית הפריים. מבין לחלוטין את השיקולים, וכך גם תיכננו לעשות.
יחד עם זאת, קיבלנו הצעה במסגרת משכנתא בסך כולל של 600 אלף ש"ח למסלול של ריבית קל"צ של 2.5% ל-400 אלף. לאור הריבית הנמוכה הזו, תהינו אם בכלל עדיין כדאי לקחת חלק מהכסף גם בריבית הפריים (או אולי פחות מהשליש המותר). ריבית הפריים היום היא 1.75%, וכדי שמסלול הפריים ישתלם צריך שהריבית תשאר מתחת ל- 2.5+0.9 שהם 3.4%.
עבור הלוואה ע"ס 600 אלף בריבית קל"צ של 2.5% יחס ההחזר הוא (11.5 שנים, החזר חודשי 5000) – 115%.
בחלוקה ל-400 אלף קל"צ (10 שנים) ו-200 אלף פריים (15 שנה), מתקבל יחס החזר של 111%. ההחזר החודשי הוא עדיין 5000. זה תחת הנחה שהריבית פריים לא תעלה כלל לאורך כל זמן ההלוואה. להבנתי זהו תרחיש לא כל כך ריאלי.
בחלוקה דומה, ואותו משך זמן, אם מחשבים תחת הנחה שהריבית תעלה ב 0.3% בשנה (4.5% ב- 15 שנה), מתקבל שוב יחס החזר של 115%.
האם גם עם ריביות כאלה אתה תומך בעמדה של לנצל את מלוא השליש המותר בריבית הפריים? האם יכול להיות ששווה להפחית את המרכיב הזה, ולקבע את הריבית הנמוכה שמוצעת היום בקל"צ? (בהנחה שהריבית לא תרד משמעותית ותישאר נמוכה לאורך זמן – אם אפשר להניח זאת – מדובר בהימור של לכל היותר 4% – 24 אלף שקלים תמורת הבטחה של שקט לאורך כל חיי ההלוואה)
ושאלה נוספת באותה רוח – חשבנו האם כדאי לחלק את המרכיב של הריבית הקבועה לקל"צ ולמשתנה כל 5 (לא צמודה), וזאת במטרה להקל על מחזור בהמשך במידת הצורך. אולם, עם ריביות כל כך נמוכות כמו היום היינו חושב שסביר יותר שהריביות בעתיד יעלו (כך שלא יהיה קנס על מחזור הקל"צ, והריבית המשתנה רק תעלה את התשלומים בעתיד) מאשר שהריבית תרד. מה דעתך בנושא?
תודה רבה,
יובל
יובל שלום,
אני שם לב שאתם שונאי סיכון וככאלו לא הייתי חושב על ריבית משתנה כל חמש.
על הפריים כן הייתי ממליץ (למרות הסיכון) כי הוא פשוט זול מאוד ואני חושב שכדאי לנצל את זה בשנים אלו
בהצלחה
תודה רבה על התשובה (ועל הניתוח הקולע 🙂
דבר נוסף שלא היינו מודעים אליו כל כך (ולמיטב זכרוני לא ראיתי שדיברת עליו בעבר) ועלה במשא ומתן מול הבנקים הוא שהקטנת אחוז הפריים מההלוואה מאפשר הורדה של הריבית במסלול הקבוע (למשל). כאשר ביקשנו לבדוק הצעה שבה לא ניקח שליש פריים אלא פחות, אחוז הריבית במסלול הקבוע ירד בכ-0.1%. האם אכן כך הדבר באופן כללי? האם יש עוד "טריקים" כאלה ששווה להכיר?
ייתכן והקל"צ ירד אבל לא הייתי מקטין את שיעור הפריים,
יש עוד הרבה טריקים, אבל קצרה היריעה…
בהצלחה
שלום לך משכנתאמן
רציתי להיעזר בך מעט
קנינו בית בסכום 1150000 ואנחנו מממנים 800 אלף והמשכנתא שלנו תהיה 350000 מה התמהיל שאתה ממליץ לנו לקחת? ההחזר החודשי שלנו צריך לנוע בסביבת ה – 2500 שקל
חשבתי על לקחת סכום נכבד במסלול קבוע ולא צמוד בגלל הריבית הנמוכה היום במשק אבל זה לשיקול התמהיל שלך
אם אתה מתלבט בין שני תמהילים אפילו אשמח יותר לשמוע
המון תודה רבה
שלום צ'רלי
אין לי אפשרות להתאים תמהיל אישי לכל גולש
היעזר בתמהילים המומלצים באתר או שקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום!
להלן תמהיל משכנתא שבנינו מהמלצות האתר והריביות שקיבלנו מהבנק לאחר מיקוח: נשמח לתגובה על התמהיל ועל הריביות. הלוואה על סך 840,000 ש"ח
קבועה לא צמודה 420,000 בריבית 2.91 למשך 22 שנה
פריים-0.9 252,000 למשך 25 שנה
משתנה כל 5 שנים צמודה 168,000 בריבית 1.65 למשך 25 שנה
ההחזר החודשי יעמוד על 3750.
תודה רבה
שלום נופר,
נראה סביר
בהצלחה
שלום,
לאחר בדיקות, הגענו עם הבנק לתמהיל המשכנתא הבא.
אשמח לחוות דעת אם התנאים נחשבים טובים או שיש לאן לשאוף.
סכום למשכנתא 1,500,000 שמהווים 60% מימון
מסלולים:
30% פריים -0.9 ל-30 שנה
20% משתנה כל 5 2.54% ל-30 שנה
50% קל"צ 3% ל-20 שנה
אם יש עוד לאן לשאוף בהורדת הריביות, אשמח לקבל אומדן.
תודה מראש.
שלום טלי,
אני חושב שאפשר להוריד את המשתנה משמעותית
כמו כן שימו לב שהמשכנתא ארוכה מדי + צמודה מדי + משתנה מדי
בהצלחה
היי,
אני חדש כאן ורק מתחיל להיכנס לעניינים בקניית דירה ומשכנתא.
יש לי הון עצמי 330K ש"ח ( חלק בבנק, חלק בתכנית חיסכון בחברת ביטוח, חלק בקרן השתלמות )
באיזה סכום כדאי לקנות דירה כדי לא לעבור תשלום חודשי :
1. תשלום חודשי עד 4K לחודש.
2. תשלום חודשי עד 5K לחודש.
מאוד מודה לך מראש !!
שלום בוריס,
זו שאלה שנראית פשוטה אבל נושאת בחובה שאלות מאוד מהותיות, כגון:
רמות הסיכון שאתה מוכן לקחת / תקופת השנים ועוד
ממליץ לך לעשות שיעורי בית ולשקול להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
היי, כבר שבוע שאני באתר שלך ואני מאוד נהינית לקרוא אותו. אני בתהליך גירושין + 2, מעוניינת לקנות את חלקי בדירה, אין על הדירה משכנתא ולא הלוואות, אני לקוחה מאוד טובה של בנק הפועלים, ללא הלוואות וללא מינוסים, חייבת משכנתא של 300,000 ש"ח אני שכירה ומשתכרת כ 9,100 ש"ח בנטו + 3,500 ש"ח מזונות שבעוד שנתיים יורדים ל חצי והחצי של 1,750 ש"ח ל 9 שנים הבאות. ומאחר שתלויה במזונות צריכה תמהיל עם החזר חודשי כמה שיותר נמוך וכמובן לא ע"ח הקרן. מהו המסלול/ התמהיל אותו אתה מציע לי לקחת?
שלום עדינה,
הסיפור שלך מעניין ובאמת מסרת את הפרטים החשובים בשביל לבנות תמהיל שמתאים לך באופן אישי.
יחד עם זאת, מפאת הזמן הקצר שברשותי ומכיוון שאני צריך עוד לא מעט מידע לא אוכל להבנות עבורך תמהיל מתאים.
את מציע להמשיך ולקרוא (ובעיקר לנסות ללמוד) וגם לשקול להיעזר בייעוץ מקצועי שבהחלט יכול לעזור.
בהצלחה רבה
שלום משכנתאמן,
רציתי לשאול האם האם קיים מסלול משתנה כל 10 שנים לא צמוד למדד?
והאם משתלם לקחת אולי באחוז מתשנה לא צמוד כל 10 שנים (במידה וקיים ל -20 שנה), מאשר משתנה כל 5 שנים ל 25 שנה. אשמח לעזרתך,
תודה.
שלום קיריל,
לא קיים משתנה כל 10 שנים לא צמודה
בחלק מהבנקים ניתן למצוא משתנה כל 10 צמודה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
רציתי להבין לגבי מסלול של משתנה כל 5 שנים וצמודת מדד. האם ההצמדה למדד נעשית פעם אחת בנקודת ה-5 שנים או שיש כל חודש הצמדה למדד?
תודה רבה
שלום מקס,
ההצמדה מתבצעת בכל חודש ומשפיעה על הקרן של ההלוואה
בהצלחה
שלום,
קראתי על מסלולי המשכנתא יש לי 2 שאלות:
1. מדוע מסלול פריים לא צמוד למדד?
2. אם עוגן זה עלות גיוס הכסף כיצד ייתכן שהבנק ייתן לי הלוואה בריבית עוגן מינוס משהו?
שלום שרה,
1. פריים הוא לא צמוד מדד בהגדרה, אין לי את הסיבה לכך
2. העוגן בו נותנים מינוס הוא לא עלויות גיוס, אלא ממוצע המשכנתאות
בהצלחה
שלום
אנחנו זוג+2 ואנחנו רוצים לקחת משכנתא של 300,000 לעשר שנים
הציעו לנו 99,000 בפריים בריבית 0.8
ו201,000 בריבית קבועה 1.53
נשמח לשמוע את דעתך בנושא תודה ושבוע טוב
שלום מיכל,
סביר,
בהצלחה
בוקר טוב,
קודם כל, תודה רבה על המידע הרב והעזרה.
המשכנתא לה אנו זקוקים היא 1060000. אנחנו אחרי חתימת חוזה. ההכנסות שלנו הן 14,000, עוברים החודש ליחידה אצל ההורים (לכן אין חשבונות או שכירות). יש צפי של עלייה במשכורות. הדירה המיועדת מוכנה ביולי 17 והתכנון הוא להשכיר אותה בהתחלה.
אנחנו בפגישה מתקדמת מול מזרחי טפחות וזאת ההצעה שקיבלנו:
צמודד מדד, ריבית משתנה, אג"ח, שפיצר- 198,000 ל-30 שנה, ריבית 2.50
לא צמוד, ריבית פריים, שפיצר- 297000, ל-30 שנה, ריבית 0.90
לא צמוד, ריבית קבועה, שפיצר- 295,000 ל-30 שנה, ריבית 4.20
לא צמוד, ריבית קבועה, שפיצר- 200,000 ל18 שנה, ריבית 4.2
בכדי להגיע למימון של 60% הם הציעו לנו לקחת עוד 70,000 בהלוואה של ריבית 0.8
כלומר, המשכנתא היא על 990,000 והלוואה של 70,000.
סך הכל החזר חודשי- 4469.01
הנציגה שלנו בבדיקה על "כיווץ" הריביות של הלא צמוד, קבוע.
בנוסף,
יש לנו הלוואה מההורים של 100,000 של חהזר החודשי 1700.
נשמח לעזרתך, תודה רבה!
שלום תום,
אני חושב שהמשכנתא מאוד גדולה והייתי שמח אם הייתם שוקלים להתייעץ עם איש מקצוע
לגדבי הצעת הבנק – היא סבירה אבל הייתי בודק שוב את התמהיל ובודק שוב האם ההחזר החודגשי לא גבוה מדי עבורכם
בהצלחה
שלום רב,
רוב תודות על המידע המועיל! בהחלט סופר עוזר 🙂
אני מנסה להבין קצת יותר טוב את עניין הריביות. בעיקר הצמדה למדד וריבית משתנה. אשמח לעזרתך.
אם אני מבין נכון, הצמדה למדד למעשה יוצרת ריבית משתנה כל חודש. כיוון שאם המדד עלה בחודש מסויים ב-1%, אזי גם ההחזר כולו עלה ב-1%. כלומר, מעכשיו כל חודש אשלם 1% יותר. האם הבנתי נכון?
כמו כן, מה המשמעות של עלייה במדד עבור המשכנתא – האם זאת עליה של 1% על הריבית שאני משלם? כלומר, אם שילמתי 10% ריבית, כעת אשלם 10.1% או שמא, אשלם 11% ריבית?
אם נניח שהמדד עלה ב1% ואני משלם כתוצאה 10.1% ריבית, ולאחר מכן יורד ב-1%, אזי למעשה אני עדיין משלם יותר, למרות שהמדד עלה וירד באותה רמה. האם זה גם נכון?
אותן השאלות עבור ריבית משתנה. בעקרון לא ברור ההבדל המהותי ביניהן (חוץ מהעובדה שאחת צמודה למדד ואחת לפריים)
תודה רבה!
אלכסיי
שלום אלכסיי,
המדד מוצמד לקרן, ומכיוון שהקרן עלתה מבלי שהארכת את ההלוואה, גם ההחזר החודשי עולה (כעת אתה חייב יותר כסף על תקופה קצרה יותר)
בהצלחה
שלום רב,
בשנת 2005 לקחתי משכנתא של 150,000 ש"ח. כל המשכנתא צמודה לפריים מינוס 0.7.
במרץ 2015 בוצעה הורדת הריבית האחרונה, ומאז שמתי לב שההחזר החודשי עולה בכל חודש ב3-4 שקלים נוספים.
לוח הסילוקין הוא לוח שפיצר.
הפקידה אמרה לי שכך זה עם הלוואות מסוג זה שנלקחו לפני שנת 2011.
האם נכונים דבריה?
תודה, אריאל
אריאל שלום,
אני לא מכיר את הנושא הזה (כלומר, הלוואות שונות שההחזר שם עולה)
יכול להיות שההחזר "רוקד" בכמה שקלים למטה ולמעלה מדי חודש? כי אז זה יכול להיות שההחזר שונה בגלל מספר הימים בחודש
בכל אופן, תתקשר לשירות הלקוחות ותבקש תשובות ברורות בנושא
בהצלחה
שלום שגיב,
הקל"צ גבוה לדעתי, השאר בסדר
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
אנחנו זוג + 2 ילדים קטנים, הכנסה כוללת ברוטו כ 18 אלף בחודש .
קנינו דירה במחיר של 1.3 מיליון. הון עצמי 600 אלף. ז"א אנחנו זקוקים למשכנתא של 700 אלף.
בחודש אפריל-מאי 2017, חודשיים לפני קבלת מפתח, נצטרך לקחת משכנתא.
גובה החזר החודשי, לא אמור לעלות על 3500 שח, זה המקסימום לכל התקופה.
מדובר בדירה בבניין משותף בן 5 שנים בדרום הארץ.
חשוב לציין כי אין לנו שום ניסיון בנושא והכל לצערי סינית 🙁
א. האם תוכל לתת לנו המלצות כלליות, בבקשה?
ב. נשמח לקבל ממך תמהיל
תודה רבה לך מכל הלב!
שלום דניאל,
1. לצערי קשה לבנות תמהיל לאנשים ללא הכרות מעמיקה
2. ממליץ ללמוד היטב את החומר או לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
היי,
אני די חדשה בתחום המשכנתאות ומנסה להבין בעצמי איך חישוב ההחזר החודשי עובד במסלולי המשכנתא השונים ללא צורך במחשבון שפרסמת.
יש לך פוסט שמסביר זאת?
תודה!
שלום הדר,
ההחזר תלוי בלוח הסילוקין ולא במסלול עצמו – תוכלי למצוא עוד מידע על כך כאן
בהצלחה
היי
כולם אומרים לי שאם ארצה לכסות את המשכנתא לפני סיומה אני יאלץ לשלם קנסות רק אם הריבית במשק ירדה מתחת לרמה שבה היא הייתה כשלקחתי משכנתא.
אתה רושם כאן שיש מסלולים שבהם אני בטוח אשלם קנסות.
תוכל להסביר באיזה מקרה משלמים ובאיזה לא ומה בדיוק הסיפור עם הריבית במשק?
שלום רוני,
ישנם מסלולים שבהם בוודאות לא משלמים קנסות (פריים, עוגן מק"מ, מסלולים משתנים בנקודת השינוי וכו')
ממליץ לקרוא את הפוסטים בנושא עמלת פירעון מוקדם
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
רציתי להגיד שאני לומד לאחרונה הרבה מהמאמרים באתר שלך בענייני המשכנתאות, וגם סגנון האתר והכתיבה לרוחי בגובה העיניים.
שאלתי היא, לגבי הצמדה לדולר – נדמה שבחרת בסכומים קיצוניים בדוגמא שלך (ביחס לרוח המאמרים – תמהילים למשכנתאות של 300, 400, 500 אלף ש"ח והלאה) לא?
לפי הדוגמא הנ"ל מדובר לכל הפחות בנכס של 2.8 מיליון ש"ח (אם מדובר בדירה ראשונה) כאשר המשכנתא בסכום של 2.1 מיליון ומקסימום שליש ממנה (700 אלף ש"ח או 200 אלף דולר) הוא החלק המדובר בדוגמא.
שאר נתוני הדוגמא מובנים לי, רק לא הבנתי למה בחרת להמחיש בסכומים לא סבירים?
שלום נועם,
ייתכן ונתתי סכומים גבוהים, אנסה לתקן את הטעות
בהצלחה